中华企业股份有限公司 2014 年半年度报告
中华 企 业 股份 有限 公司
2014 年 半 年 度 报 告
2014 年 8 月 9 日
中华企业股份有限公司 2014 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 孙勇 因公出差 朱胜杰
董事 李军 因公出差 姜维
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司董事长朱胜杰、总经理姜维、财务总监倪伯士及财务管理部经理唐喆声明：保证
本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
六、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
七、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
中华企业股份有限公司 2014 年半年度报告
目录
第一节 释义 .............................................. 4
第二节 公司简介 .......................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................ 6
第四节 董事会报告 ........................................ 8
第五节 重要事项 ......................................... 20
第六节 股份变动及股东情况 ............................... 25
第七节 优先股相关情况 ................................... 28
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................... 29
第九节 财务报告（未经审计） ............................. 30
第十节 备查文件目录 .................................... 116
中华企业股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司
地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
上房集团 指 上海房地（集团）有限公司
古北集团 指 上海古北（集团）有限公司
上海房地产经营（集团）有限公
经营集团 指
司
立信会计师事务所（特殊普通合
立信会计师事务所 指
伙）
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 中华企业股份有限公司
公司的中文名称简称 中华企业
公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 CECL
公司的法定代表人 朱胜杰
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 印学青 陈禹臣
联系地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼 上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼
电话 021-20772222 021-20772222
传真 021-20772766 021-20772766
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市华山路 2 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.cecl.com.cn
电子信箱 zhqy@cecl.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《中国证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：//www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中华企业 600675 中华企业
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元 币种：人民币
上年同期 本报告期比
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期增
调整后 调整前
减(%)
营业收入（注） 1,113,999,285.89 2,480,639,842.66 2,356,057,912.53 -55.09
归属于上市公司股东的
303,025,311.72 302,542,039.29 342,414,790.17 0.16
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -276,201,996.18 324,192,285.53 324,192,285.53 -185.20
利润（注）
经营活动产生的现金流
-648,984,001.63 935,270,921.11 1,117,919,661.31 -169.39
量净额
上年度末 本报告期末
本报告期末 比上年度末
调整后 调整前
增减(%)
归属于上市公司股东的
5,837,628,092.29 5,735,471,509.67 1.78
净资产
总资产 39,267,194,717.39 36,384,651,198.89 7.92
注：公司销售部分物业通过股权转让方式实现，从而导致营业收入和归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润同比减少。
(二)主要财务指标
上年同期 本报告期比上
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 年同期增减
调整后 调整前
(%)
基本每股收益（元／股） 0.162 0.220 -
0.162
稀释每股收益（元／股） 0.162 0.220 -
0.162
扣除非经常性损益后的基本每
0.174 0.208 -185.06
股收益（元／股） -0.148
上升了 0.78 个
加权平均净资产收益率（%） 5.87
5.17 4.39 百分点
扣除非经常性损益后的加权平 下降了 10.26
5.55
均净资产收益率（%） -4.71 5.55 个百分点
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二、非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 835,352,141.41
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
15,444,365.98
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
7,311,257.33
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 49,160,574.62
少数股东权益影响额 -109,332,691.39
所得税影响额 -218,708,340.05
合计 579,227,307.90
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
房地产行业经过连续多年的高速发展，行业整体格局逐步进入调整阶段。2014 年上半年，
全国房地产市场面临较大调整压力，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。2014 年 1—6
月，全国商品房销售面积 48,365 万平方米，同比下降 6.0%；商品房销售额 31,133 亿元，同比
下降 6.7%。上海市场成交量有所下降，上半年共计成交商品住宅 34,458 套，同比下降 30.8%。
报告期内，公司以市场为导向，进一步明确发展定位，坚持深化改革，创新驱动，转型发
展，着力提高企业发展的活力和核心竞争力，着力做好改革与发展两篇文章，着力实现内部资
源整合、资本市场融资和房产市场营销三个突破，全面推进各项工作有序开展。报告期内，公
司实现结转营业收入 11.14 亿元，投资收益 8.45 亿元，归属母公司净利润 3.03 亿元，销售回笼
资金 31.71 亿元。6 月末，预收款项 34.46 亿元，公司资产负债率 79.15%，控制在预算目标范围
内。
(一) 主营业务分析
1、财务报表相关科目变动分析表
（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,113,999,285.89 2,480,639,842.66 -55.09
营业成本 697,078,750.27 1,155,384,023.98 -39.67
销售费用 66,738,486.67 79,757,799.73 -16.32
管理费用 129,321,110.52 142,292,496.92 -9.12
财务费用 446,284,819.15 419,185,954.66 6.46
经营活动产生的现金流量净额 -648,984,001.63 935,270,921.11 -169.39
投资活动产生的现金流量净额 1,269,074,137.27 -194,232,069.77 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 1,244,885,940.28 3,993,297,208.47 -68.83
（2）报告期内其他会计报表项目变动幅度超过 30%项目说明
单位：元 币种:人民币
资产负债表项目 期末余额 期初余额 增减幅度 主要原因
报告期内公司预收账款和取
货币资金 4,327,551,939.05 2,442,574,329.81 77.17% 得的借款均有所增加
报告期内公司将安亭新镇
05A-01A、06A-01 地块的土
预付款项 62,565,539.52 114,487,141.08 -45.35% 地预付款转入存货所致
报告期内子公司股东方同比
其他应收款 283,969,614.97 135,267,251.54 109.93% 例借款所致
可供出售金融资 报告期内公司从二级市场上
产 316,529,275.01 238,286,000.00 32.84% 购入海通股票所致
报告期内公司主要项目取得
销售款，但这些项目尚未具
预收款项 3,446,633,721.86 2,276,060,568.64 51.43% 备结转收入的条件
报告期内公司支付了大量的
应付账款 1,106,103,082.39 2,012,324,505.00 -45.03% 应付工程款所致
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报告期内公司计提了公司债
应付利息 89,542,920.15 58,388,463.25 53.36% 的利息
10,566,871,941.3 报告期内公司取得的一年以
长期借款 13,963,855,363.01 9 32.15% 上的银行借款有所增加
报告期内公司归还了到期的
其他非流动负债 2,079,908,037.49 3,711,712,944.47 -43.96% 信托借款所致
利润表项目 本期数 上期数 增减幅度 主要原因
一方面报告期内古北商务分
区 9-4 项目的出售以股权转
让方式实现，另一方面公司
的主要项目尚未具备结转收
营业收入 1,113,999,285.89 2,480,639,842.66 -55.09% 入的条件
报告期内公司营业收入较上
年同期有较大幅度的减少，
营业成本 697,078,750.27 1,155,384,023.98 -39.67% 营业成本同比减少
报告期内公司营业收入较上
年同期有较大幅度的减少，
营业税金及附加 96,409,548.73 303,584,113.62 -68.24% 营业税金及附加同比减少
报告期内公司控股子公司上
海古北（集团）有限公司转
让古北商务分区 9-4 项目实
投资收益 844,556,003.40 11,249,294.19 7407.64% 现投资收益
报告期内公司将确定无法支
付的应付账款转入营业外收
营业外收入 65,236,584.49 20,767,358.27 214.13% 入所致
现金流量表项目 本期数 上期数 增减幅度 主要原因
报告期内公司销售商品提供
劳务收到的现金较上年同期
有所减少，而购买商品、接
经营活动产生的 受劳务支付的现金较上年同
现金流量净额 -648,984,001.63 935,270,921.11 -169.39% 期有所增加
报告期内公司控股子公司上
海古北（集团）有限公司收
投资活动产生的 到古北商务分区 9-4 项目股
现金流量净额 1,269,074,137.27 -194,232,069.77 不适用 权转让款
筹资活动产生的 报告期内公司较上年同期较
现金流量净额 1,244,885,940.28 3,993,297,208.47 -68.83 大幅度减少借款
2、经营计划进展说明
报告期内，公司按照 2014 年度经营计划，稳步推进，着力在市场营销、资本运作、资金平
衡、深化管理、企业改革等方面开展工作，取得了一定的成效。
（1）主动作为，促销售回笼
报告期内，公司以销售回笼为重点工作，将营销目标与考核紧密结合，采取有力措施，细
化目标责任；加强对在售楼盘的动态跟踪和统筹管理，确保销售工作按计划有序推进；坚持以
客户需求为导向，通过差异化营销策略，多元化营销手段，拓展销售渠道。报告期内，公司实
现销售回笼约 31.71 亿元。古北香堤艺墅荣获 2014 年一季度上海别墅销售数量冠军、上半年全
市联排别墅销售金额第三名；印象春城 LOFT 获得 2014 年上半年全市酒店公寓总销售金额第八
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名。
（2）审时度势，推资本运作
报告期内，公司高度关注资本市场重组和融资政策变化，紧抓融资窗口期。继 2013 年底提
交公司债申请后，公司于 2014 年 5 月 30 日股票正式停牌后，启动非公开发行股份预案，公司
已 16 年没有实现再融资，本次非公开发行股票具有历史性突破意义。目前，公司债的申请工作
已完成资料上报，进入证监会审核阶段。非公开发行股份方案已通过董事会审议，发行预案于
报告期末对外披露，拟经股东大会审议通过后报中国证监会。
（3）统筹兼顾，保资金平衡
报告期内，公司以财务统筹为手段，以资金平衡为核心，以强化管理为重点，全面提升财
务管理能级和水平。通过资金统筹，强化资金管理，减少资金沉淀；通过预算管理，提高预算
执行力，合理调配资金，降低资金成本；通过融资管理，严控企业融资规模、成本和方式，确
保资产负债率受控，公司较上年同期减少筹资 68.83%。
（4）项目管控，优运营效能
报告期内，公司多措并举，从内部挖潜力，向管理要效益，通过严控工程款项支付、推进
战略采购和缩短项目建设周期等举措，加强项目成本控制，降本增效；通过推进战略采购，逐
步构建材料设备数据库，建立统一目录，在缩短采购流程的同时，使质量风险和开发成本得以
控制和降低；公司进一步强化“制度加科技”工作，利用 ERP 系统平台，健全供应商数据库和
管理模块，对在建项目实施过程评价和供应商履约评价，提高了管理效率。公司将“品牌意识”、
“质量至上”的理念贯穿于项目施工的每一个环节中。2014 上半年，美兰湖铂珏公馆项目荣获
第七届“上海市优秀住宅金奖”，并获得住建部 2A 级性能认定；尚汇豪庭项目一期工程通过了
“绿色建筑二星级设计标识”专家评审和“3A 级住宅性能认定”专家初审。
（5）深化改革，促转型发展
公司着力对接地产集团“城市更新平台”战略，边推进 “五大中心”的构建，边优化落实
实施方案。报告期内，公司利用自贸区区位优势，设立上海融欧股权投资基金管理有限公司，
开展多元投资；整合下属物业公司及租赁公司，实现单一物业管理向以物业管理为主、物业经
营与物业服务并举的“一体两翼”的发展模式转变。通过加快战略布局和结构调整，整合优势资
源，调整产业结构，努力打造以房地产投资开发为主，以资产经营管理、房地产金融业务、股
权投资、资本运作等相关产业多元协调发展的格局。
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产业 997,577,297.73 596,887,632.24 40.17 -58.07 -43.61 -15.34
施工业 3,233,312.38 294,256.58 90.90 -67.79 -95.83 61.21
商业和服
107,062,225.15 95,002,774.62 11.26 23.91 10.38 10.88
务业
合计 1,107,872,835.26 692,184,663.44 37.52 -55.25 -39.90 -15.96
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房产销售 800,276,624.27 549,655,807.61 31.32 -63.15 -44.94 -22.72
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房屋租赁 197,300,673.46 47,231,824.63 76.06 -4.89 -21.61 5.11
工程施工 3,233,312.38 294,256.58 90.90 -67.79 -95.83 61.21
商业和服
107,062,225.15 95,002,774.62 11.26 23.91 10.38 10.88
务业
合计 1,107,872,835.26 692,184,663.44 37.52 -55.25 -39.90 -15.96
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 1,104,622,835.26 -55.29
杭州市 3,250,000.00 1.56
合计 1,107,872,835.26 -55.25
3、报告期结转主营收入的主要销售和租赁项目
单位：平方米、元 币种:人民币
销售/租赁
项目 面积 主营收入 主营成本 营业税及附加 主营利润
凯峰公司动迁用房
2,046.90 27,700,000.00 24,616,673.60 231,786.58 2,851,539.82
安亭汽车城
12,307.63 159,419,389.00 109,552,928.09 14,684,920.29 35,181,540.62
印象春城二期
13,940.02 414,143,787.00 306,549,982.78 22,341,395.43 85,252,408.79
南郊中华园二期
264.86 8,633,000.00 2,417,974.21 461,865.50 5,753,160.29
南郊中华园三期
5,367.09 147,466,027.00 63,142,390.90 21,386,049.17 62,937,586.93
租赁小计
269,752.15 197,300,673.46 47,231,824.63 24,140,176.57 125,928,672.26
合计
954,662,876.46 553,511,774.21 83,246,193.54 317,904,908.71
(三) 核心竞争力分析
公司历经 50 多年的磨练，专注于房地产事业，以\"稳健经营、持续发展\"为指导思想，立足
上海拓展长三角。公司把提升企业经营水平、为股东创造价值以及扩大品牌影响力作为努力的
目标，励炼内功，真抓实干。
1、以住宅和商业地产双轮驱动强化抗风险能力。公司在产品配置方面保持住宅与商业地产
的合理动态配比，拥有一些高品质经营性物业，比如，公司标志性物业中华企业大厦，在一定
程度上能规避| 中华企业股份有限公司2014年半年报 （下载公告） |
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| 公告日期:2014-08-09 |
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| 附件：公告原文 |
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