美好置业集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
美好置业集团股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 8 月
美好置业集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人吴红英女
士声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 21
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 33
第九节 财务报告.............................................................................................................................. 34
第十节 备查文件目录.................................................................................................................... 138
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 美好置业集团股份有限公司
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 6 月 30 日
元 指 人民币元
海南洋浦 指 海南洋浦众森科技投资有限公司
中信证券 指 中信证券股份有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 美好集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司
公司的中文简称 美好集团
公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.
公司的法定代表人 刘道明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吕卉 刘锋
联系地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼
电话 027-87838669
传真 027-87836606
电子信箱 IR@000667.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年
度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册
情况在报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
公司名称变更情况：
经公司 2014 年度第一次临时股东大会审议通过，公司中文名称由原“名流置业集团股份
有限公司”变更为“美好置业集团股份有限公司”。2014 年 2 月 17 日，公司办理完成相关工
商变更登记手续，换领了新的企业法人营业执照。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期
项目 本报告期 上年同期
增减（%）
营业收入（元） 1,089,989,096.34 962,605,270.14 13.23
归属于上市公司股东的净利润（元） 39,901,656.16 65,125,398.70 -38.73
归属于上市公司股东的扣除非经常
39,750,434.59 67,277,264.03 -40.92
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -705,615,959.19 -629,518,535.65 -12.09
基本每股收益（元/股） 0.02 0.03 -33.33
稀释每股收益（元/股） 0.02 0.03 -33.33
加权平均净资产收益率 0.74% 1.20% 下降 0.46 个百分点
本报告期末比上年度
项目 本报告期末 上年度末
末增减（%）
总资产（元） 16,799,486,050.01 15,080,487,400.22 11.40
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,416,431,763.13 5,376,530,106.97 0.74
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲
33,502.81
销部分）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 268,288.35
减：所得税影响额 149,919.91
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少数股东权益影响额（税后） 649.68
合计 151,221.57 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损
益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、报告期行业发展回顾
(1) 政策保持长效稳定并趋向灵活
2014年上半年没有新的全国性行业调控政策出台，中央着力长效机制建设、地方适度调
整成为主基调。今年“两会”上中央确立了“分类指导”的调控思路，城镇化、土地制度改
革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为两会工作报告重点。“两会”
后，全国棚户区改造进一步提速，共有产权试点逐步展开，中央相继以“央五条”、定向降
准等手段“微刺激”，保障自住购房的信贷需求；同时各地政府因地制宜，纷纷通过信贷、
公积金等方式为楼市松绑减负，鼓励自住性市场需求。以市场为决定作用的调控机制逐步形
成，行业中长期健康理性的发展环境日趋明晰。
(2) 房地产市场增速放缓，新开工、销售等多项指标出现负增长
报告期内，国内宏观经济处于转型升级、结构调整的关键阶段，全国房地产开发投资及
商品房销售等数据受其影响呈现整体下行态势。据国家统计局数据显示，2014年1-6月全国房
地产开发投资4.2万亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），增长明显放
缓，增幅降至2011年以来最低点；房屋新开工面积8.01亿平方米，同比下降16.4%，其中商品
住宅新开工面积5.67亿平方米，同比下降19.8%，降幅处于历史同期较高水平；商品房销售面
积4.8亿平方米，销售额3.1万亿元，同比分别下降6.0%和6.7%，其中商品住宅销售面积4.2
亿平方米，商品住宅销售额2.6万亿元，同比分别下降7.8%和9.2%。经历了十年的高速发展后，
房地产行业开始进入由高速增长向平稳发展的过渡阶段。
(3) 行业集中度进一步提升，品牌优势更加凸显
2014年上半年，市场环境出现调整，降价范围、幅度逐渐扩大，但行业呈现出“强者愈
强，大者愈快”的趋势，龙头房企表现依然强劲，中小型房企面临巨大的生存和发展挑战。
根据国家统计局及CRIC研究中心的统计数据显示，2014年1-6月，行业销售前50名房企的销售
金额占全国市场的32.9%，同比提高4.5个百分点；销售金额前50名的门槛值由去年同期56亿
元提升至63亿元，同比提高12.5%，远高于行业平均增长速度。
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2、管理层的经营与管理对策
报告期内，管理层结合公司实际情况，继续全面推进与“美好价值观”相配套的发展战
略和管理策略，坚定贯彻并逐步推行大总包和一站式服务，从客户价值维度切实提升公司品
牌竞争力，为公司由传统的房地产开发企业逐渐转型为美好生活集成商的长期可持续发展战
略打下良好基础。
今年以来主要做了以下几个方面工作：
（1）强化“区域聚焦、深耕发展”战略
报告期内，公司继续聚焦于武汉地区的发展，重点推进武汉市“长丰村”、“建和村”
城中村项目的拆迁、改造方案报批、挂牌等工作，并于2014年3月顺利摘牌 “长丰村”项目
地块，进一步增加了公司在武汉地区的土地储备。
（2）调整管理体系，精兵简政，提高管理效率
报告期内，公司按照“结果导向、源头管理、去中间环节”的改革原则对管理体系和组
织架构进行了调整。以一线管理中心为核心，强调一线决策，简化审批流程；集团转变为服
务型总部，为一线服务，同时加强产品研发和服务体系建设。从集团到一线管理中心和项目
部，减少中间管理流程，精简机构和人员，降低了管理成本，提高了管理效率和执行力。
(3) 严抓产品和服务，提高客户满意度
报告期内，公司加强项目管控，对质量事故零容忍。在产品建设环节逐步实行大总包，
由总包单位进行统一管理，减少中间环节，加强对各方资源的整合，提升工作效益；在服务
环节，从销售服务、物业基础服务、生活配套服务、社区文化服务四个方面全力推进一站式
服务，让客户从买房到入住后一辈子都在一个地方享受管家服务。从产品和服务两个维度提
升客户满意度。
(4) 推进产品标准化体系建设和工厂化住宅试点工作，提升产品品质
公司在产品研发环节从客户感受出发，秉承提供“好用、便宜、好看”的舒适产品的核心
设计理念，努力用高性价比的产品打动客户。报告期内，公司完成了1.0版本住宅产品标准化
研究设计图册。同时，报告期内公司推进工厂化住宅试点工作，参与编写了湖北省《装配整
体式剪力墙结构技术规程》，完成报审稿；并将即将开工的武汉“新湖村K2项目”、“人和
天地城市广场二期项目”作为工厂化产品的首批试点单位，列入湖北省建设厅的试点项目。
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(5) 加强精细化管理，降低成本费用
报告期内，公司推行全面预算管理，以预算管理为核心，以数据分析为抓手，通过对经
营数据的分析和对标，发现问题，挖掘潜力。同时，强化细节管理，加强对成本费用支出的
预算控制，减少不必要的费用开支和成本浪费，降低成本费用。
3、2014年下半年经营计划
（1）上半年经营计划完成情况
报告期内，公司房地产开发项目在建面积131万平米，其中：开工20.46万平米，复工110.54
万平米；竣工10.85万平米。
（2）经营计划调整情况
公司在2013年年报中披露的2014年经营计划：“复工110万平米，开工144万平米；竣工
32万平米”。
公司管理层经过分析与讨论，根据项目实际进展及市场情况，拟对2014年全年经营计划
进行如下调整：
拟调减武汉“邓甲村”项目、“长丰村”项目、“建和村”项目、合肥“紫蓬山”等项
目的开工面积，开工总量减少99.51万平米；拟调减沈阳“名流印象”项目竣工面积4.52万平
米。调整后的公司2014年经营计划为：复工110万平米，开工45万平米；竣工28万平米。
二、主营业务分析
2014 年 1-6 月份，公司实现营业收入 108,998.91 万元,实现归属于公司股东的净利润
3,990.17 万元 。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
项目 本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
营业收入 1,089,989,096.34 962,605,270.14 13.23 本期结算单价增加
本期结算项目单方造
营业成本 793,915,573.03 643,228,921.36 23.43 价高于上年同期结算
项目
销售收入增加导致营
销售费用 45,042,270.82 43,567,077.14 3.39
销推广等费用增加
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上年同期计提股权激
管理费用 79,215,279.46 89,123,394.85 -11.12
励费用 900.84 万元
本期费用化的借款
财务费用 7,873,701.30 9,795,322.93 -19.62 费用比去年同期减
少
利润总额较去年同期
所得税费用 31,580,506.81 43,592,672.18 -27.56
减少
经营活动产生的现 报告期内支付土地款
-705,615,959.19 -629,518,535.65 -12.09
金流量净额 增加
投资活动产生的现 主要系本期购建固定
6,651,643.09 -18,510,347.64 135.93
金流量净额 资产支出减少所致
筹资活动产生的现
943,275,552.35 764,547,523.81 23.38 融资力度加大
金流量净额
现金及现金等价物
244,311,236.25 116,518,640.52 109.68
净增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延
续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司围绕前期披露的经营计划开展各项工作，并基本完成了半年度经营目标。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上
毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率（%） 年同期增减 年同期增减
同期增减（%）
（%） （%）
分行业
房地产 1,040,068,071.00 761,771,956.99 26.76 12.07 25.37 -7.77
物业服务 20,620,951.66 19,378,322.74 6.03 22.12 22.94 -0.63
分产品
房地产 1,040,068,071.00 761,771,956.99 26.76 12.07 25.37 -7.77
物业服务 20,620,951.66 19,378,322.74 6.03 22.12 22.94 -0.63
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分地区
湖北 384,704,861.96 264,617,535.73 31.22 9.57 23.03 -7.53
广东 468,829,455.35 337,992,702.52 27.91 101.70 114.49 -4.30
西安 2,111,984.58 1,615,124.47 23.53 16.73 13.34 2.28
安徽 52,838,795.49 42,454,788.67 19.65 -73.37 -68.97 -11.40
沈阳 111,070,288.33 100,205,546.02 9.78 59.43 110.20 -21.79
重庆 41,133,636.95 34,264,582.32 16.70 -55.02 -47.14 -12.42
四、核心竞争力分析
1、积极进取的企业价值观
公司倡导的“美好价值观”追求人性中的美好，追求产品品质，强调客户的感受，汇聚
人心，聚集能量，激发创造力。同时公司也提出了与“美好价值观”相适应的发展战略和管
理策略。公司正在以“美好价值观”为指引，通过“健康、快乐、友爱、创造”的理念，以
“宠客户、爱家人、帮同事、助伙伴、促社会”的行为整合各类资源，由传统的房地产开发
商逐步转型为美好生活集成商，让业主的生活更美好，为股东创造价值。
2、清晰的发展战略
公司明确了“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，以武汉为核心，在现有项目所在城市
深耕发展。同时，通过推进产品的标准化、集成化，全面推行一站式服务等举措，围绕产品
和服务打造公司的核心竞争力。
3、高效的管理架构
公司按照“结果导向、源头管理、去中间环节”的原则进行组织变革，从集团到施工方，
减少中间环节，整合职能，提高管理效能，将风险管控的重点放在事前和事中阶段。强调“一
线决策”，集团总部紧抓产品和服务，由“管理型总部”向“服务型总部”转变；以分子公
司为利润中心，项目运营管理权利下放。通过一系列的架构调整和精兵简政，公司已经完成
了组织变革，搭建了高效的管理架构。
4、土地储备充足，布局合理
公司拥有充足的土地储备，且聚焦于市场发展具有较大潜力的武汉等重点城市，与公司
发展战略相符，将持续受益于中国城镇化发展进程。这些项目的市场需求主要面对刚需、首
置首改客户，契合了目前房地产市场需求特点，有较好的市场发展前景；同时，类似的项目
位置及特点，有利于产品标准化、快周转，缩短项目开发周期，从而提高开发效率，提升公
司项目整体周转速度，为公司快速发展打下良好基础。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）
华远地产股份有限公司 房地产开发与经营 3.24
（2）报告期内公司未持有非上市金融企业、拟上市公司股权
（3）证券投资情况
持有其他上市公司股权情况说明：
单位：元
公司 最初投资成本 期初持股数 期初持股 期末持股数 期末持股 报告期损益 会计核算 股份
公司名称 期末账面值（元）
类别 （元） 量（股） 比例（%） 量（股） 比例（%） （元） 科目 来源
华远地产
长期股权
股份有限 其他 63,449,153.92 58,877,897 3.24 58,877,897 3.24 138,636,972.40 7,626,373.56 受让
投资
公司
合计 63,449,153.92 58,877,897 -- 58,877,897 -- 138,636,972.40 7,626,373.56 -- --
2、报告期公司无委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
3、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 297,140.3
报告期投入募集资金总额 17,150
已累计投入募集资金总额 285,140.3
报告期内变更用途的募集资金总额
累计变更用途的募集资金总额 40,000
累计变更用途的募集资金总额比例 13.46%
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募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会《关于核准名流置业集团股份有限公司公开发行股票的通知》（证监发行
字[2007]379 号）文核准，并经深圳证券交易所同意，公司采用向原股东优先配售和网上、网下定价发行
相结合的方式发行人民币普通股(A 股)19,697.96 万股，每股面值为人民币 1 元，每股发行价格为人民币
15.23 元，共募集资金总额为人民币 300,000.00 万元，扣除发行费用后募集资金净额为 297,140.30 万元。
2014 年 1-6 月本公司募集资金投入募集资金项目 17,150.00 万元，截至 2014 年 6 月 30 日止，募集资金
累计投入 285,140.30 万元，尚未使用的金额为 12,000 万元。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已 截至期 项目达 项目可
募集资
变更项 本报告 截至期末 末投资 到预定 本报告期 是否达 行性是
承诺投资项目和超募 金承诺 调整后投
目(含 期投入 累计投入 进度(3) 可使用 实现的效 到预计 否发生
资金投向 投资总 资总额(1)
部分变 金额 金额(2) ＝ 状态日 益 效益 重大变
额
更) (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
北京\"名流广场\"项目 是 是
芜湖\"名流印象\"项目
否 50,000 80,000 80,000 100.00% -212.4 是 否
一期
惠州\"名流印象\"项目 否 60,000 80,000 80,000 100.00% -196.49 是 否
惠州罗浮山\"名流庄 尚未
否 70,000 47,140.3 47,140.3 100.00% 否
园\"项目一期 结算
武汉\"名流人和天
地\"项目润和园、沁和 否 80,000 50,000 50,000 100.00% 439.49 是 否
园
东莞\"名流印象\" 否 40,000 40,000 17,150 28,000 70.00% 5,979.35 是 否
承诺投资项目小计 -- 300,000 297,140.3 17,150 285,140.3 -- -- 6,009.95 -- --
超募资金投向
合计 -- 300,000 297,140.3 17,150 285,140.3 -- -- 6,009.95 -- --
未达到计划进度或预
计收益的情况和原因 惠州罗浮山“名流庄园”项目：已部分竣工，由于市场情况影响，推迟开盘销售。
（分具体项目）
北京“名流广场”项目由于北京市政府要求把六里桥交通枢纽建设成为综合的大型枢纽。北京
项目可行性发生重大 市政府已召开专题会决定将项目用地进行收储，导致公司不能按原计划进行房地产二级开发。
变化的情况说明 项目运营模式将变更为一级开发，政府按核定一级开发成本给予公司一定比例的一级开发收
益。
超募资金的金额、用
不适用
途及使用进展情况
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募集资金投资项目实
不适用
施地点变更情况
募集资金投资项目实
不适用
施方式调整情况
1、募集资金到位前，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的实际投资额为 79,772 万元。
经公司第四届董事会第三十三次会议批准，公司以募集资金置换预先投入募集资金投资项目的
募集资金投资项目先
自筹资金。2、惠州“名流印象”项目根据规划调整，增加了一幅土地，公司以自筹资金预先
期投入及置换情况
投入该地块 12,817.52 万元。经公司第五届董事会第三十四次会议批准，公司以募集资金置换
预先投入募集资金投资项目的自筹资金。
经 2013 年 9 月 30 日召开的第六届董事会第四十九次会议批准，公司使用 28,000 万元闲置募
集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过批准之日起半年内，即使用期限不超过 2014 年 3
用闲置募集资金暂时
月 29 日。经 2014 年 1 月 17 日召开的第六届董事会第五十三次会议批准，公司使用 10,000 万
补充流动资金情况
元闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过批准之日起 6 个月内，即使用期限不超过
2014 年 7 月 16 日。
项目实施出现募集资
不适用
金结余的金额及原因
尚未使用的募集资金 截至 2014 年 6 月 30 日止，公司尚未使用的前次募集资金为人民币 12,000 万元，占所募集资
用途及去向 金净额的 4.04%。上述尚未使用的募集资金将随着项目的后续开发陆续投入于预定项目中。
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他 无
情况
注：由于房地产项目开发周期较长，因此截至报告期末，公司会计报表中只反映了募投项
目已确认的部分效益。
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（3）募集资金变更项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
变更后的
变更后项 截至期末 截至期末 项目达到
本报告期 本报告期 项目可行
变更后的 对应的原
