深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介 ............................................................................................................................... 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 11
第五节 重要事项 ............................................................................................................................. 36
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 43
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................................................... 48
第八节 财务报告 ............................................................................................................................. 50
第九节 备查文件目录 ................................................................................................................... 160
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释义
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东
FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
万凯华信 指 深圳万凯华信投资有限公司，世联行之股东之一
卓群创展 指 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
重庆世联行 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
南宁世联 指 南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
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沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联 指 杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
无锡世联 指 无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
青岛雅园 指 青岛雅园物业管理有限公司，世联行之控股子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川嘉联兴业地产顾问有限公司，世联行之控股子公司
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世联资管 指 深圳世联兴业资产管理有限公司，世联行之控股子公司
固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
海南世联 指 海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询（香港）有限公司，世联行之全资子公司
兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
世联前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联行 指 苏州世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
南京世联行 指 南京兴业世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
天津世联行 指 天津世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
金融服务 指 房地产金融服务，包括按揭代理、融资担保、小额贷款、投资管理
资产服务 指 房地产资产服务，包括资产咨询、资产管理、资产经营
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 SLH 股票代码
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行地产顾问股份有限公司
公司的中文简称（如有） 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有）无
公司的法定代表人 陈劲松
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 袁鸿昌 栾婧
联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
电话 0755-22162824 0755-22162708
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
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公司半年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
临时公告披露的指定网站查询日期（如有） 无
临时公告披露的指定网站查询索引（如有） 无
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 1,416,504,192.00 1,072,055,844.76 32.13%
归属于上市公司股东的净利润（元） 140,775,978.97 104,362,910.69 34.89%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
138,491,949.69 98,215,641.82 41.01%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -447,012,760.52 168,067,885.57 -365.97%
基本每股收益（元/股） 0.18 0.14 28.57%
稀释每股收益（元/股） 0.18 0.14 28.57%
加权平均净资产收益率 7.98% 6.93% 1.05%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 2,628,533,382.82 2,497,644,886.02 5.24%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,807,212,255.21 1,708,863,807.64 5.76%
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -125,986.93
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的
630,963.09
政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,220,348.05
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -119,858.26
减：所得税影响额 38,785.30
少数股东权益影响额（税后） 282,651.37
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合计 2,284,029.28 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年上半年，受到信贷收缩，按揭贷款利率上浮的影响，房地产市场表现低迷，全国市场成交量同比负增长，核
心城市下降尤其明显。政策方面整体保持平稳，地区调控差异化的形式延续：中央保持市场化的基调不变，但加大了对棚户
区改造的支持力度，地方政府则灵活应对，多地根据当地的市场供需情况对限购政策进行了调整。
2014年上半年，全国商品房销售面积48,365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积42,487万平方米，同比下降7.8%。
商品房销售额31,133亿元，下降6.7%，其中住宅销售额25,632亿元，同比下降9.2%。上半年全国商品住宅销售均价为6,033
元/平方米，同比下降1.5％。此外，国家统计局公布的70个大中城市的房地产价格指数2014年以来同比涨幅和环比持续收窄，
5月份后环比进入负增长区间。
在市场表现低迷的情况下，我们重点监测的24家上市房企上半年销售金额为7,241亿元，同比上涨13.5%，但平均业绩完
成率低于40%。房企业绩分化明显，24家上市房企中有15家房企业绩同比正增长，9家房企业绩同比负增长。上半年TOP20
房企的市场占有率为24.5%，较2013年底提升5.8个百分点，行业的集中度提升明显。微茫惨淡见真章，市场调整期，强者恒
强的马太效应会愈发明显，未来行业洗牌将进一步加剧。市场成交惨淡，上市房企的土地购置趋于谨慎，我们监测的10家上
市房企上半年拿地/销售金额的比值为0.21，相对2013年的0.36下降明显。在市场走势不明朗的情况下，我们认为下半年上市
房企主要将采取现金为王的策略，购置土地的热情不高，土地市场的冷清局面将持续。
由于市场表现不佳，2014年上半年，公司实现全国代理销售金额1,304亿元，同比下降3.12%。公司面对淡市，高度重
视大客户市场占有率提升和土地战略布局变化，加强机构深耕，加快区域裂变，推进标准化管理，加强创新及业务协同。在
此基础上，公司全国代理销售金额占全国的比重为4.2%，同比增长0.2个百分点，全国商品房市场占有率进一步上升。
展望下半年，经济政策“新常态，新应对”，从“只盯增速”转变为坚持“区间调控”，调控更从容。当经济运行接近
合理区间的下限时，政策的着力点是稳增长；当经济运行接近上限时，注重防通胀；当经济运行在合理区间内，则加大调机
构、促改革的力度。从克强指数看，当前经济增长逼近合理区间的下限，因此下半年的着力点仍是稳增长。我们判断信贷环
境将较上半年有所好转，银行按揭贷放款速度也将加快，这有助于市场需求的释放。同时限购政策的放开和价格的合理回归
将导致成交量回升。但由于开发商上半年销售目标完成情况较差，下半年的销售压力会比较大，下半年推盘数据比上半年高，
在市场去化水平维持在低位的情况下，批售比数据将会继续恶化，因此下半年行业的主旋律仍是“千方百计去库存”。综上，
我们认为下半年行业将由上半年的量价齐跌向价跌量升的阶段过渡，房企会积极筹划金九银十，销售情况方面下半年会好于
上半年。
在房地产市场下半场，城市间的竞争和整合成为主旋律，五到十年前几乎所有的城市，人口都是净增加的，近两年公共
配套较弱，工作机会相对少的城市人口净流出。对于个人置业者而言，选择城市是最重要的决策，选择不同的城市就是选择
不同的未来和不一样的人生。对企业，亦然。
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在充分研讨调控政策和房地产市场形势后，公司制定了下半年“主营再突破，集团谋转型”两大主题，适当调整组织结
构，继续优化管理流程，努力达成年初的既定目标。
二、主营业务分析
（一）概述
公司最近几期经营业绩情况如下：
项目 2014年1-6月 2013年1-6月 2012年1-6月
总营业收入（万元） 141,650.42 107,205.58 68,849.91
营业利润（万元） 21,634.41 16,197.17 5,872.06
利润总额（万元） 21,672.92 16,263.15 6,254.41
归属于上市公司股东的净利润（万元） 14,077.60 10,436.29 4,253.98
经营活动产生的现金流量净额（万元） -44,701.28 16,806.79 -7,979.45
营业收入增长率 32.13% 55.71% -12.83%
归属于上市公司股东的净利润增长率 34.89% 145.33% -71.09%
公司本期实现营业收入141,650.42万元，同比增长32.13%，本期归属于上市公司股东的净利润为 14,077.60万元，同比增
长34.89%，主要是因为本报告期代理销售、顾问策划业务收入稳步增长，同时资产服务、金融服务业务收入增长较快，从
而确保了公司盈利的增长。
公司本期经营活动产生的现金流量净额为-44,701.28万元，同比下降365.97%，主要原因是：1）本报告期公司金融服务
业务发展顺利，特别是拓展家圆云贷业务并且停止赎楼业务造成的现金净流出增加了49,642.25万元；2）本报告期支付了新
业务合作意向金2,000万元和代理项目合作诚意金1,234.17万元，而上年同期收回了开发商合作诚意金7,100.00万元，导致此
类现金净流出增加了10,334.17万元。
（二）收入
1、主营业务收入按公司战略所规划的服务集群分类
服务类型 2014年1-6月 2013年1-6月 2012年1-6月
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
云端服务 8,130.75 5.75% 3,408.98 3.19%
增长率 138.51% -- --
机构客户服务集群 40,216.49 28.45% 27,357.16 25.57% 23,683.94 34.60%
（ToB集群）
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增长率 47.01% 15.51% -7.78%
业主生活服务集群 93,030.40 65.80% 76,214.54 71.24% 44,760.94 65.40%
（ToC集群）
增长率 22.06% 70.27% -15.82%
合计 141,377.64 100.00% 106,980.68 100.00% 68,444.88 100.00%
云端服务，目前主要是公司的金融服务业务，随着公司祥云战略的推进，金融服务业务发展顺利，云端服务收入较上年
同期增长明显。
机构客户服务集群（ToB集群）主要包括公司的顾问策划业务、资产服务业务、写字楼租售和招商业务，本报告期内实
现收入40,216.49万元，同比增长47.01%，主要原因是：1）公司充分利用品牌优势和专业能力，根据市场需求的变化调整服
务模式，主要包括继续落实顾问业务落地子公司的策略，并通过成熟部门和子公司合作的模式帮助子公司快速扩大顾问业务
的收入规模，基于这些原因，本报告期顾问策划业务收入继续保持增长；2）公司于2013年下半年完成了北京安信行的并购
工作，扩大了资产服务业务的收入规模。
业主生活服务集群（ToC集群）主要包括目前的住宅代理销售业务和经纪业务，是公司为终端置业提供产品和服务的入
口，2013年下半年公司已实现代理销售额增长较快，有利于本报告期公司住宅代理销售业务收入的结算。
（1）营业收入按业务分类
项目 2014年1-6月 2013年1-6月 2012年1-6月
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
代理销售业务 95,147.34 67.17% 77,720.16 72.50% 45,361.06 65.88%
增长率 22.42% 71.34% -15.14%
顾问策划业务 23,937.22 16.90% 20,505.08 19.13% 18,353.87 26.66%
增长率 16.74% 11.72% -19.75%
资产服务业务 13,393.92 9.46% 4,550.88 4.25% 3,916.92 5.69%
增长率 194.31% 16.19% --
金融服务业务 8,130.75 5.74% 3,407.73 3.18% -- --
增长率 138.60% -- --
其他业务 1,041.19 0.73% 1,021.73 0.94% 1,218.06 1.77%
合计 141,650.42 100.00% 107,205.58 100.00% 68,849.91 100.00%
公司的主营业务收入中，代理、顾问业务收入依然是占公司营业收入的主要比重，但随着资产服务业务和金融服务业务
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收入的迅速增长，代理、顾问业务收入在营业收入中所占的比例较上年同期下降了7.56个百分点。本报告期代理、顾问业务
收入保持稳步增长，同比分别增长22.42%、16.74%；资产服务、金融服务业务分别实现收入13,393.92万元和8,130.75万元，
同比增长194.31%和138.60%，占公司营业收入的9.46%和5.74%。
1）代理销售业务收入
项目 2014年1-6月 2013年1-6月 2012年1-6月
新增签约代理项目面积（万m2） 5,800.87 3,125.76 2,301.28
增长率 85.58% 35.83% -20.53%
已结算代理销售额（亿元） 1,137.88 929.59 557.23
增长率 22.41% 66.82% -8.34%
已结算代理销售面积（万m2） 1,220.81 1,062.09 606.00
增长率 14.94% 75.26% 1.74%
代理销售业务收入（万元） 95,147.34 77,720.16 45,361.06
增长率 22.42% 71.34% -15.14%
代理收费平均费率 0.84% 0.84% 0.81%
受市场销售压力增长的影响，开发商寻求专业的销售代理公司帮助其解决销售问题的需求增加，同时公司聚焦大客户的
战略，推动和扩大了与大客户的合作规模，2014年1-6月份，公司代理销售业务签约情况良好，新增签约代理项目面积同比
增长85.58%，有利于公司代理销售规模的进一步扩大。
从下表代理费率的的变动情况来看，在2012年下半年之后，公司代理业务的平均费率基本稳定。
2014年公司已实现代理销售额在各月的分布情况如下：
月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 合计
2014年已实现的代理销售额(亿元) 192 123 195 222 233 339 1,304
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2013年已实现的代理销售额(亿元) 202 115 259 260 251 259 1,346
2012年已实现的代理销售额(亿元) 39 98 138 138 222 192
受市场变化的影响，本报告期公司已实现的代理销售额较上年同期略有下降，下降比例为3.12%。但由于公司2013年下
半年已实现代理销售额同比增长42.45%，有利于本期代理销售收入的结算，2014年1-6月，代理销售收入同比增长22.42%。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2,022亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约15.1亿元的代理费收入；其
中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约1,834亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约13.3亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联的未结算代理销售额和未结算代理费。
2）顾问策划业务
项目 2014年1-6月 2013年1-6月 2012年1-6月
顾问业务年度执行合约数（个） 574 476
其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 8 17
房地产开发商策划项目数（个） 566 459
顾问策划业务收入（万元） 23,937.22 20,505.08 18,353.87
公司顾问业务通过完善组织架构，实施顾问业务落地子公司的计划，研究和创新业务品类，从而推动业务的持续增长。
本报告期，公司顾问策划业务收入同比增长16.74%，主要表现在两方面：
1） 探索并建立有世联特色的综合体服务模式，把握综合体业务需求持续增长的市场契机，本报告期综合体业务的顾问
服务收入实现增长；
2） 继续执行顾问业务落地子公司的计划，深入挖掘三、四线城市的营销顾问需求，本报告期营销顾问服务收入实现增
长。
由于2014年房地产市场销售压力增大，开发商拿地的需求降低，政府土地开发项目减少，2014年1-6月公司服务于地方
政府或土地运营机构的项目大幅减少，本报告期此类项目在执行的合约数为8个。
3）资产服务业务
项目 2014年1-6月 2013年1-6月 2012年1-6月
新增签约的全委托物业管理项目个数 10
实际在管的全委托项目个数 56 10
在管的全委托项目的实际收费面积（万平方米） 218.80 62.44 60.02
资产服务业务收入（万元） 13,393.92 4,550.88 3,916.92
继2012年公司通过并购青岛雅园涉足资产服务业务后，2013年11月份又新增合并了北京安信行，进一步拓展公司的资产
服务收入规模，本期末实际在管的全委托项目个数及收费面积较上年同期增加明显。2014年1-6月，公司实现资产服务业务
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年半年度报告全文
收入13,393.92万元，同比增长194.31%，其中来源于北京安信行的收入为7,074.24万元，占公司资产服务收入的52.82%。
4）金融服务业务
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