中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司
COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD.
2014 年半年度报告
二〇一四年八月
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节重要提示、目录和释义
重 要 提 示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
董事殷建豪先生、马德伟先生因工作原因无法出席审议本报告的董事会会议，分别委托
董事李晋扬先生、王浩先生代为出席会议并行使表决权；其余董事均亲自出席审议本报告的
董事会会议。没有董事声明对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
公司 2014 年上半年不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事长周政、财务总监崔捷及财务部总经理张建国声明：保证半年度报告中财务报告的
真实、完整。
本公司 2014 年半年度财务报告未经审计。
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
目 录
第一节重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................... 2
第二节公司简介 ....................................................................................................................................................... 5
第三节会计数据和财务指标摘要 ........................................................................................................................... 7
第四节董事会报告 ................................................................................................................................................... 9
第五节重要事项 ..................................................................................................................................................... 21
第六节股份变动及股东情况 ................................................................................................................................. 34
第七节优先股相关情况 ......................................................................................................................................... 37
第八节董事、监事、高级管理人员情况 ............................................................................................................. 38
第九节财务报告 ..................................................................................................................................................... 39
第十节备查文件目录 ............................................................................................................................................. 40
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
释义
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中粮集团 指 中粮集团有限公司
公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司
北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司
深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司
成都公司 指 中粮地产成都有限公司
南京公司 指 中粮地产南京有限公司
上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目
沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目
北京中粮瑞府 指 原北京孙河项目，北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块
成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路 52 号地块
成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目
南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块
深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 6 月 30 日
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第二节公司简介
一、公司简介
股票简称 中粮地产 股票代码
变更后的股票简称(如有) 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中粮地产
公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有） COFCO PROPERTY
公司的法定代表人 周政
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 崔捷 范步登
深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交
联系地址
交易广场 35 层 易广场 35 层
电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291
传真 86-755-23999299 86-755-23999299
电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱在报告期无变化，具
体可参见公司 2013 年年度报告。
2、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称、登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址、公司
半年度报告备置地点在报告期无变化，具体可参见公司 2013 年年度报告。
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3、注册变更情况
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等
注册情况在报告期无变化，具体可参见公司 2013 年年度报告。
4、其他有关资料
不适用。
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第三节会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√是 □ 否
单位：元
本报告期比上年同期
上年同期
增减（%）
本报告期
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 2,352,750,152.43 2,923,428,037.21 2,923,428,037.21 -19.52
归属于上市公司股东的净利润
137,156,934.56 108,315,681.41 106,176,572.36 29.18
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-15,357,749.89 -109,393,398.98 -111,532,508.03 86.23
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-1,537,089,103.52 1,400,749,301.16 1,400,749,301.16 -209.73
（元）
基本每股收益（元/股） 0.08 0.06 0.06 33.33
稀释每股收益（元/股） 0.08 0.06 0.06 33.33
加权平均净资产收益率（%） 2.53 2.27 2.22 增加 0.31 个百分点
本报告期末比上年度
上年度末
末增减（%）
本报告期末
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 43,751,631,416.32 40,602,717,174.27 40,602,717,174.27 7.76
归属于上市公司股东的净资产
5,367,992,291.15 5,407,718,541.92 5,407,718,541.92 -0.73
（元）
注：根据财政部颁布的《企业会计准则解释第 6 号》规定，同一控制下企业合并项目系最终控制方以前年度从第三方收购来
的，以被合并方的资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，
进行相关会计处理，本公司以前年度发生同一控制下企业合并事项，故调整上年同期数。
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
主要为处置投资性房地产收
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 280,989,666.34
益
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越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家 主要为政府提供太阳能节能
457,670.00
统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 补助
向关联企业收取的资金占用
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 11,597,483.33
费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
0.00
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准
0.00
备
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 0.00
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
0.00
益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
0.00
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,216,295.17 主要为本期收回往来款
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
0.00
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性
0.00
调整对当期损益的影响
收取六家托管单位托管费收
受托经营取得的托管费收入 1,500,000.00
入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 13,025,871.18 主要为本期违约金收入等
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00
小计 309,786,986.02
减：所得税影响额 84,074,862.51
少数股东权益影响额（税后） 73,197,439.06
合计 152,514,684.45
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用√不适用
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第四节董事会报告
一、概述
（一）外部环境分析
2014 年以来，全球经济持续复苏增长，分化的局面继续延续。美国经济呈现复苏向好态
势，预示金融危机的影响逐步消除；欧洲经济呈现微幅增长，爱尔兰、葡萄牙、西班牙等债
务危机国家开始退出国际救助计划，并且国债融资成本持续回落，预示欧债危机影响逐步减
弱，但乌克兰地缘政治对欧洲构成较大不确定性，财政联盟等应对欧债危机的深层次措施未
见实质性进展，欧洲经济短期难改疲软态势；日本在 4 月上调了消费税，经济未寒反暖，经
济超预期增长对全球经济有正面的促进作用。新兴经济体呈现减速现象，但整体增速依然高
于世界平均水平。作为新兴经济体的中国也在主动调低经济增速以实施深层次的结构性改革。
2014 年上半年，1国内生产总值 269,044 亿元，同比增长 7.4%，比上年同期低 0.2 个百分点，
其中一季度同比增长 7.4%，二季度增长 7.5%。政府将继续坚持不扩张赤字、不超发货币刺激
经济，力推结构调整和产业升级，宏观经济减速将成为新常态；居民消费价格同比上涨 2.3%，
通胀水平温和。
房地产已进入转型升级、理性回归的时期。房地产投资增速继续回落，新开工面积降幅
持续收窄；商品房销售放缓，价格小幅回落。
上半年，2全国房地产开发投资 42,019 亿元，同比名义增长 14.1%（扣除价格因素实际增
长 13.1%），其中住宅投资增长 13.7%。房地产开发企业房屋施工面积 611,406 万平方米，同
比增长 11.3%，其中住宅施工面积 437,195 万平方米，增长 8.3%。房屋新开工面积 80,126 万
平方米，下降 16.4%，住宅新开工面积 56,674 万平方米，下降 19.8%。房屋竣工面积 38,215
万平方米，增长 8.1%，其中，住宅竣工面积 29,168 万平方米，增长 6.3%。
上半年，3商品房销售面积 48,365 万平方米，同比下降 6.0%，其中住宅销售面积下降 7.8%。
商品房销售额 31,133 亿元，下降 6.7%，其中住宅销售额下降 9.2%。受去年年末多个城市政
策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，今年上半年主要城市住宅月均成交 2,052 万
1
数据来源：国家统计局
2
数据来源：国家统计局
3
数据来源：国家统计局
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平方米，成交量大幅下降 19.0%，但绝对值为 2010 年以来同期次高水平。各类城市成交量较
去年同期均有所回落，其中一线城市降幅最大。百城住宅均价进入调整期，在连续上涨近两
年后于 5 月首次下跌，跌幅为 0.32%。6 月，百城住宅均价为 10,923 元/平方米，连续第 2 个
月下跌且跌幅扩大至 0.50%；城市间价格分化明显，一线城市涨幅收窄，二三线城市房地产
价格呈现往下调整态势。上半年各类土地推出量、成交量不及去年同期，楼面价同比上涨，
溢价率回落。数据表明房地产市场正在向理性回归。
上半年房地产市场持续分化，各地房地产调控政策调整动作趋于频繁，在“双向调控”
的基调下，通过定向放松限购或信贷、公积金等方式鼓励刚需。6 月末，呼和浩特正式取消
限购，地方政策调整进入到新的阶段。预计下半年，政策整体维持稳定，长效机制继续推进，
地方政府对政策进行预调微调；首置和首改等刚需依然为主流，“政府为主提供基本保障，
市场为主满足多层次需求”方针逐步落实，高端需求将逐渐放开；一线城市改善性需求依然
旺盛，供不应求的现状短期难以改变，二线城市供需相对平衡；全国房价继续调整，不同城
市房价走势仍将保持差异。
结合战略反思和外部环境分析，公司将以优化资产结构、提升资产质量为主线，强化非
常规发展、强化城市公司二级发动机作用、强化住宅业务经营、强化项目全生命周期管控、
强化成本费用控制、强化考核激励，持续提升产品竞争力，确保业务持续增长和盈利能力不
断提升。
(二) 报告期公司经营和管理情况
1、报告期经营管理回顾
管理层对国内外经济形势及房地产市场进行了深入研讨和分析，采取多项措施应对：
（1）聚焦运营。以目标责任书为抓手，强化全生命周期运营管控落地；聚焦营销，群策
群力；经营班子高度重视，深入一线，加强督导。
（2）健全系统。考核各城市公司项目的季度节点完成率，强化全生命周期有效执行；全
面推广工艺样板与实测实量，提高工程质量，改善工程观感质量，提升客户满意度；建立统
一的合约规划，实现目标成本管理与合约管理的有效接轨，完善全过程成本管理体系，严控
目标成本；继续深化品牌住宅产品线研究，制定发布产品手册，完善产品标准化建设。
（3）稳调结构。创新思路，强化土地储备非常规拓展，利用旧改内部挖潜，成功锁定深
圳凤凰里旧改项目；采用合作模式，获取深圳市光明新区公明创维城市更新项目。
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（4）管理提升。完善人才培养体系，打造后备人才梯队，推进金舵手、金种子计划；强
化成本费用控制；将安全管理融入全业务链，紧紧围绕制度优化和体系执行两条线，完善安
全管理制度；对下属城市公司进行销售专项检查并提示风险，做到“事前预防、事中配合”。
2、报告期财务状况分析
2014 年上半年，公司实现营业收入 23.53 亿元，较上年同期下降 19.52%,主要是本期商
品房销售收入结算资源较上期减少；利润总额 3.89 亿元，较上年同期增长 29.17%，主要是
本期处置投资性房地产收益较上期增加；归属于上市公司股东的净利润 1.37 亿元，较上年同
期增长 29.18%，主要是本期处置投资性房地产收益较上期增加。
截至 2014 年 6 月 30 日，总资产 437.52 亿元，较上年末增长 7.76%；归属于上市公司股
东的所有者权益 53.68 亿元，较上年末下降 0.73%；资产负债率 78.38%，扣除预收账款后的
资产负债率为 59.91%。
二、主营业务分析
（一）概述
1、商品房开发
2014 年上半年，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 19.71 万平米，较上
年同期下降 36.84%；签约金额 36.26 亿元，较上年同期下降 27.35 %；结算面积 17.88 万平
米，较上年同期下降 7.56%；结算收入 29.70 亿元，较上年同期增加 8.31%；已售待结转面积
55.85 万平米。
其中，合作项目广州金域蓝湾、北京中粮万科 3 号地（按权益计）实现结算面积 6.58 万
平米，结算收入 10.87 亿元；已售待结转面积 0.60 万平米。
2014 年 1-6 月住宅项目销售明细
序号 项目名称 签约面积（平方米） 签约金额（万元）
1 北京祥云国际 12,109.77 29,547.96
2 北京长阳一号地、五号地 52,441.34 123,357.07
3 上海翡翠别墅 4,302.03 22,985.10
4 上海南桥半岛 10,756.04 21,917.17
5 深圳中粮锦云 7,051.69 18,101.74
6 深圳中粮鸿云 310.82 598.45
7 成都御嶺湾 2,845.65 5,577.00
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8 成都祥云国际 16,239.05 21,058.12
9 成都香榭丽都 587.61 326.76
10 成都香颂丽都 17,492.47 24,601.88
11 成都中粮锦云 28,041.08 32,664.82
12 天津中粮大道 13,521.53 29,254.70
13 沈阳中粮隆玺 8,920.97 11,107.21
14 南京彩云居 0.00 66.80
15 南京颐和南园 80.07 256.25
16 长沙北纬 28 度 15,080.05 8,633.01
17 杭州方圆府 3,900.36 7,794.26
18 杭州云涛名苑 3,115.80 3,973.63
小计 196,796.33 361,821.93
19 广州金域蓝湾（按权益计） 338.16 731.03
小计 338.16 731.03
合计 197,134.49 362,552.96
截至 2014 年 6 月 30 日，公司在建拟建项目共 17 个，占地面积（按权益）408.73 万平
米，规划总建筑面积（按权益）583.77 万平米。
2014 年 1-6 月在建拟建项目明细
累计已结转建筑面积
序号 项目名称 占地面积（平方米） 规划建筑面积（平方米）
（平方米）
1 北京祥云国际 290,360 520,822 194,406
2 北京长阳一号地、五号地 437,175 852,500 419,384
3 北京中粮瑞府 75,360 81,716
4 上海翡翠别墅 304,832 198,952 161,063
5 上海南桥半岛 107,183 201,389
6 成都御嶺湾 734,150 249,611 101,432
7 成都祥云国际 88,831 224,708 184,089
8 成都中粮锦云 60,579 181,738
9 成都香颂丽都 29,065 103,325
10 天津中粮大道 129,785 755,000
11 沈阳中粮隆玺 258,854 673,140 153,854
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
12 南京颐和南园 504,467 302,148 270,888
13 南京中粮鸿云坊 144,958 318,909
14 长沙北纬 28 度 771,655 783,302 126,533
15 杭州方圆府 38,513 94,498
小计 3,975,767 5,541,758 1,611,649
北京中粮万科 3 号地、
16 111,491 295,982 279,314
广州金域蓝湾按权益计算小计
按权益计算合计 4,087,258 5,837,740 1,890,963
注：规划建筑面积指计容积率面积。
2、房屋租赁：
报告期内，公司实现房屋租赁业收入 12,166.68 万元，比上年同期减少 122 万元，下降
0.99%，主要是因深圳宝安城市更新、部分租赁客户搬迁导致收入减少等。
3、物业管理、来料加工：
报告期内，公司实现物业管理、来料加工收入 4,538.03 万元，比上年同期增加 766.23 万
元，增长 20.31%，主要是物业管理规模扩大、收取的物业管理费增加。
(二) 营业收入、成本、费用、研发投入、现金流等项目的同比变动情况
单位：元
项目 本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
营业收入 2,352,750,152.43 2,923,428,037.21 -19.52
主要是本期商品房结转收入较上期
