重庆渝开发股份有限公司 2014 年年度报告全文
重庆渝开发股份有限公司
2014 年年度报告
2015-016
2015 年 03 月
重庆渝开发股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 843,770,965 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 0.20 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
公司负责人徐平、主管会计工作负责人夏康及会计机构负责人(会计主管人
员)廖忠海声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 6
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 8
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................. 10
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 32
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 44
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 49
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 49
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 50
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 58
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 63
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 65
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 164
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
交易所 指 深圳证券交易所
重庆证监局 指 中国证券监督管理委员会重庆监管局
公司、本公司或渝开发 指 重庆渝开发股份有限公司
城投集团、重庆市城市建设投资公司 指 重庆市城市建设投资（集团）有限公司
诚房公司 指 重庆市诚投房地产开发有限公司
捷程公司 指 重庆捷程置业有限公司
会展置业、凯宾斯基酒店 指 重庆会展中心置业有限公司
祈年公司 指 重庆祈年房地产开发有限公司
山与城项目 指 重庆朗福置业有限公司项目
上城时代项目 指 金竹项目
回兴星樾项目 指 重庆捷兴置业有限公司项目
渝康公司 指 重庆渝康建设（集团）有限公司
重庆一中院 指 重庆市第一中级人民法院
物业公司 指 重庆渝开发物业管理有限公司
会展经营公司 指 重庆国际会议展览中心经营管理有限公司
中金丰德 指 中金丰德投资控股有限公司
报告期 指 2014 年 1 月 1 日到 2014 年 12 月 31 日
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重大风险提示
一、会展中心固定承租到期的风险
根据公司与重庆市市级机关事务局于 2006 年 5 月 26 日签署的《会展中心
租赁框架协议》、《会展中心租赁合同》和 2006 年 12 月 30 日签署的《会展中心
租赁合同补充协议》，重庆市市级机关事务局承租公司会展中心展览馆，公司已
足额收到租金（其中 2014 年度租金为 5371.78 万元）。上述租赁合同（协议）已
于 2014 年 12 月 31 日到期，截止报告日，公司与重庆市市级机关事务局未续签
会展中心承租协议。
二 、《 中 国 证 券 报 》、《 上 海 证 券 报 》、《 证 券 时 报 》 和 巨 潮 资 讯 网
(http//www.cninfo.com.cn)为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布信息均
以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 渝开发 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 重庆渝开发股份有限公司
公司的中文简称 渝开发
公司的外文名称（如有） CHONGQINGYUKAIFACO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）UKF
公司的法定代表人 徐平
注册地址 重庆市渝中区重庆村 55 号 2 单元 39 层
注册地址的邮政编码 400015
办公地址 重庆市南岸区铜元局刘家花园 96 号
办公地址的邮政编码 400060
公司网址 http://www.cqukf.com
电子信箱 ukf514@188.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谢勇彬 钱华
联系地址 重庆市南岸区铜元局刘家花园 96 号 重庆市南岸区铜元局刘家花园 96 号
电话 023-63855506 023-63856995
传真 023-63856995 023-63856995
电子信箱 XYBFISHER@sohu.com hzqhua06@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
渝直
重庆市工商行政管 渝地税字
首次注册 1992 年 09 月 08 日 5000000000050531- 20280945-7
理局 500103202809457-2
1-1
渝直
重庆市工商行政管 渝税字
报告期末注册 2013 年 07 月 18 日 5000000000050531- 20280945-7
理局
1-1
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 杭州市西溪路 128 号 9 楼
签字会计师姓名 龙文虎、张凯
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上年增
2013 年 2012 年
2014 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
1,947,008,902.
营业收入（元） 923,686,606.58 923,686,606.58 110.79% 608,252,997.38 608,252,997.38
归属于上市公司股东的净利
122,388,491.56 126,482,914.46 126,482,914.46 -3.24% 59,064,388.37 59,064,388.37
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
121,396,921.36 36,309,929.64 36,309,929.64 234.34% 17,338,816.95 17,338,816.95
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净 -204,065,653.9 -525,049,064.7 -525,049,064.7
219,322,106.07 219,322,106.07 -193.04%
额（元） 6 6
基本每股收益（元/股） 0.1450 0.1499 0.1499 -3.27% 0.0700 0.0700
稀释每股收益（元/股） 0.1450 0.1499 0.1499 -3.27% 0.0700 0.0700
加权平均净资产收益率 4.46% 4.86% 4.79% -0.33% 2.34% 2.34%
本年末比上年
2013 年末 2012 年末
2014 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
7,788,997,393. 7,617,273,721. 7,657,960,465. 6,766,373,269. 6,821,513,389.
总资产（元） 1.71%
38 33 33 91
归属于上市公司股东的净资 2,808,413,558. 2,661,603,839. 2,692,118,897. 2,550,462,215. 2,591,817,305.
4.32%
产（元） 19 90 90 71
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-92,693.75 118,015,218.44 16,494.43 固定资产处置损失
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 1,780,300.00 14,732,200.00 15,706,900.00 政府补助
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
48,016,345.00
占用费
受托经营取得的托管费收入 578,599.12
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,926,280.39 -23,971,492.87 3,471,080.71
减：所得税影响额 -214,489.04 31,415,716.82 25,789,633.48
少数股东权益影响额（税后） -1,015,755.30 -12,812,776.07 274,214.36
合计 991,570.20 90,172,984.82 41,725,571.42 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年，受房地产市场调整的影响，房地产投资增速显著放缓，房地产销售
面积和销售额同比大幅下滑。在董事会的领导下，公司紧紧围绕年度经营目标，
坚定信心，真抓实干，以“转型、完善、发展、突破”为指导思想，努力克服
宏观经济下行导致房地产市场量价大幅下滑的压力，着力解决经营和管理上的
突出问题，尽力创造增收增效途径，使公司的基本面得到持续改善，经营收入、
主业占比、融资创新等指标创造了历史佳绩，为公司发展打下了坚实基础。截
止报告期末，公司总资产77.89亿元，总负债44.06亿元，资产负债率56.56%，
归属于母公司所有者权益28.08亿元，营业收入19.47亿元，与去年同期比较增
长110.79%，归属于母公司所有者的净利润1.22亿元，与去年同期比较减少
3.24%。
2014年，公司的生产经营有以下几个亮点：
1、房地产主业经营业绩创佳绩
房地产收入首次突破16.5亿，全年新增项目储备约28万㎡，在建储备总建筑
面积约160万㎡。产品研发以市场需求为导向、经济效益为中心，在保证产品品
质的同时确保了项目收益。实现了回兴、西永、茶园3个项目同时研发，回兴、
西永、上城时代3个项目同时开工。“储备一批、研发一批、建设一批、销售一
批”的“四个一批”滚动开发的良性格局持续加强，保证了公司房地产主业的发展
后劲。
2、融资及资本运作成效显著
2014年，公司积极创新融资模式，寻求拓宽融资渠道，充分利用上市公司平
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台进行资本运作，成功完成10亿元、5年期、票面年利率6.3%的公司债发行。公
司债的成功发行，不仅提升了品牌形象，优化了财务结构，缓解了经营性流动
资金紧张，也为公司转型发展提供了资金保障。
3、品牌建设取得初步成效
“产品是躯体，品牌是灵魂”。公司按照“品牌化塑造，体系化建设”的思路，
狠抓品牌建设。一是按照“产品竞争—品牌竞争—标准竞争”的发展思路，将品牌
建设提升到经营战略层面。二是按照公司品牌建设的总体思路，制定了公司品
牌建设战略框架，提出了品牌建设的战略目标、品牌定位和品牌构架初步设想。
三是明确了品牌建设的基本步骤和品牌模式，提出了围绕公司主要业务板块打
造房地产项目开发主品牌，以及资产管理、物业管理、酒店管理和会展经营管
理等子品牌的构想。四是取得了阶段性成效。公司顺利通过了渝开发著名商标
复审初审，获得了会展中心知名商标。同时，公司所属国际会展中心首次在国
内成功承接第六届世界华人经济论坛，中共中央政治局委员、国家副主席李源
潮出席开幕式并讲话，500多位国内外政要、学者和企业家参加论坛，大大提升
了公司的品牌形象。
4、抢抓机遇启动重大资产重组工作
公司于2014年11月27日股票停牌，筹划并启动了重大资产重组工作，为加快
公司发展，做大做强，改善公司治理结构奠定了基础。目前公司正在全力推进
重大资产重组工作。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
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2014年度，公司实现营业收入1,947,008,902.56元，较上年同期增长110.79%；营业利润136,577,073.47元，
较上年同期增长18.37%；归属于母公司所有者的净利润122,388,491.56元，较上年同期减少3.24%。
单位：元
项目 本期数 上年同期数 变动幅度 变动原因说明
营业收入 1,947,008,902.56 923,686,606.58 110.79% 主要系本期山与城一期及二期
营业成本 1,468,663,366.04 686,699,779.27 113.87% 达到收入确认条件，房地产销售
营业税金及附加 139,539,725.28 96,094,202.86 45.21% 收入和成本、税费同时增加所
致。
销售费用 39,201,734.03 29,458,119.12 33.08% 主要系本期国汇中心项目代理
销售佣金及交易手续费，山与城
项目物管费较上年同期增加所
致。
财务费用 114,007,354.17 83,347,030.57 36.79% 主要系会展置业公司借款利息
停止资本化计入当期费用，本期
公司债券利息增加所致。
资产减值损失 -11,700,761.48 -28,557,812.22 59.03% 主要系上年同期收回捷程公司
借款本金，相应冲回的坏账准备
较大所致。
投资收益 3,578,337.61 118,919,459.20 -96.99% 主要系上年同期转让捷程置业
公司股权及三峡路桥股权收益
所致。
营业外收入 3,127,067.94 15,466,949.28 -79.78% 主要系上年同期收到会展中心
承租财政补助所致。
营业外支出 3,365,742.08 24,707,660.15 -86.38% 主要系本期违约金支出较上年
同期减少所致。
所得税费用 28,555,383.99 14,781,979.00 93.18% 主要系本期递延所得税费用较
上年同期增加所致。
经营活动产生的现金流量 -204,065,653.96 219,322,106.07 -193.04% 主要系上年同期收回捷程公司
净额 借款本金所致。
投资活动产生的现金流量 3,889,250.00 123,674,375.00 -96.86% 主要系上年同期收到捷程公司
净额 的股权转让款与资金占用利息
所致。
筹资活动产生的现金流量 323,416,076.27 -280,960,524.74 215.11% 主要系本期成功发行人民币10
净额 亿元公司债券所致。
现金及现金等价物净增加 123,239,672.31 62,035,956.33 98.66% 主要系本期筹资活动产生的现
额 流增加所致。
发展战略和经营计划执行情况:
围绕“做实做优房地产主业”经营战略，公司“四个一批”的滚动开发格局基本形成。目前公司在建及储
备总建筑面积达160万㎡，开发规模超过50万㎡，且在资产规模、盈利能力与融资能力三项关键工作上均
获重大突破，2015年有望全面完成公司“十二五战略规划”各项目标。
2014年公司经营收入实现19.47亿元，计划完成率达到162.25%；上城时代一期和山与城二期如期实现
竣工交房；成功发行10亿元公司债，且利率处于同行业较低水平，大大增强了公司的资金实力，确保了公
司后续发展的资金需求；绩效及薪酬改革深入推进，市场化程度逐步提高，强化了员工的竞争意识和危机
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意识，激发了全体员工的创造热情；人才队伍建设成效显著，公司按照“干部能上能下、员工能进能出、
薪酬能增能减”的原则，建立起以价值定薪酬、按制度考核、按业绩分配的按劳分配人事机制；按照“品牌
化塑造，体系化建设”的思路，狠抓品牌建设，制定了品牌建设的战略目标、品牌定位。总体上来看，公
司圆满完成了2014年各项经营计划，发展后劲增强。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
营业收入1,947,008,902.56元，较上年同期增长110.79%，主要系山与城项目一期及二期达到收入确认条件，
房地产销售收入增加所致。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
房地产业 销售量 平方米 192,419.99 112,516.3 71.02%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
销售量为192,419.99平方米，较上年增加主要系本期山与城项目一、二期达到收入确认条件，结转收入的
销售量增加所致。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 164,774,621.51
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 8.46%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 法人一 55,000,000.00 2.82%
2 法人二 53,717,800.00 2.76%
3 法人三 27,236,601.00 1.40%
4 法人四 17,487,814.51 0.90%
5 自然人一 11,332,406.00 0.58%
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合计 -- 164,774,621.51 8.46%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 住宅销售 1,017,380,473.94 69.27% 351,991,569.90 51.26% 189.04%
房地产业 商业销售 185,443,676.87 12.63% 100,715,265.45 14.67% 84.13%
房地产业 物业管理 21,606,060.45 1.47% 13,675,506.69 1.99% 57.99%
房地产业 房屋租赁 13,101,541.96 0.89% 11,674,121.38 1.70% 12.23%
租赁和商务服务
会议展览 83,352,471.46 5.68% 82,885,470.55 12.07% 0.56%
业
住宿和餐饮业 酒店经营 117,847,325.91 8.02% 94,891,788.36 13.82% 24.19%
石黄隧道经营权
其他 25,600,000.00 1.74% 25,600,000.00 3.73% 0.00%
收入
其他
