2014 年年度报告
公司代码：600675 公司简称：中华企业
中华企业股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司独立董事卓福民先生因公务原因未出席审议本次年度报告的董事会会议，书面委托独立
董事徐国祥先生代理行使表决权；其他董事均出席董事会审议本次年度报告。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人朱胜杰、主管会计工作负责人姜维、倪伯士及会计机构负责人（会计主管人员）
唐喆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
由于公司(母公司)2014年度实现的净利润为负，公司根据《企业会计制度》、《公司章程》
对利润分配的规定，公司董事会拟定2014年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1 / 185
2014 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 31
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 40
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 45
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 52
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 58
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 59
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 185
2 / 185
2014 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司
地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
上房集团 指 上海房地（集团）有限公司
经营集团 指 上海房地产经营（集团）有限
公司
古北集团 指 上海古北（集团）有限公司
立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通
合伙）
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述市场、财务和经营等风险因素可能带来的影响，敬请查阅第四节
董事会报告中关于可能面对的风险章节。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 中华企业股份有限公司
公司的中文简称 中华企业
公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 CECL
公司的法定代表人 朱胜杰
二、 联系人和联系方式
董事会秘书（代理） 证券事务代表
姓名 倪伯士 陈禹臣
联系地址 上海市浦东新区雪野路928号6 上海市浦东新区雪野路928号6
楼 楼
电话 021-20772222 021-20772222
传真 021-20772766 021-20772766
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市华山路2号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http：//www.cecl.com.cn
电子信箱 zhqy@cecl.com.cn
3 / 185
2014 年年度报告
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中华企业 600675 中华企业
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2014 年 7 月 30 日
注册登记地点 上海市华山路 2 号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 13234096-3
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次和上次注册情况详见公司 2013 年年度报告公司基本情况简介。报告期内，公司注册
资本变更为 1,867,059,398 元。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司于 1993 年上市，国家股股东持股比例 74.57%；1996 年，上海房地（集团）公司被上海
国有资产管理办公室授权管理其所持有的中华企业全部国家股，持股比例 63.92%；2004 年，上海
地产（集团）有限公司通过国家股无偿划转方式受让上海房地（集团）公司所持有的公司国家股
49.87%股权，2004 年 12 月 31 日正式证券过户成为公司控股股东至今，现持股比例 36.36%。
七、 其他有关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市南京东路 61 号
内）
签字会计师姓名 潘莉华、饶海兵
4 / 185
2014 年年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减
(%)
营业收入 4,415,231,580.72 6,757,943,092.22 -34.67 4,366,336,463.65
归属于上市公司股 -488,555,063.76 401,663,518.58 -221.63 517,554,799.89
东的净利润
归属于上市公司股 -810,908,939.46 395,537,055.99 -305.01 35,957,694.37
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -124,996,561.13 -536,313,926.09 不适用 442,220,462.01
金流量净额
本期末
比上年
2014年末 2013年末 同期末 2012年末
增减（%
）
归属于上市公司股 5,080,439,738.33 5,735,471,509.67 -11.42 6,740,613,173.45
东的净资产
总资产 40,814,471,818.16 36,384,651,198.89 12.17 34,634,902,476.45
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.262 0.215 -221.86 0.277
稀释每股收益（元／股） -0.262 0.215 -221.86 0.277
扣除非经常性损益后的基本每 -0.434 0.212 -304.72 0.019
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -9.06 5.87 减少14.93个 8.11
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 -15.03 6.38 减少21.41个 0.66
均净资产收益率（%） 百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
5 / 185
2014 年年度报告
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2014 年金额 （如适 2013 年金额 2012 年金额
用）
非流动资产处置损益 386,137,339.89 40,516,584.56 638,224,731.16
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但 29,353,560.82 29,563,959.51 23,506,339.08
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子 -43,235,940.34 -47,635,811.91
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
6 / 185
2014 年年度报告
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 25,063,575.36 -2,147,816.11 -457,639.62
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 -27,090,713.38 -4,896,516.17 -28,755,213.93
所得税影响额 -91,109,886.99 -13,673,808.86 -103,285,299.26
合计 322,353,875.70 6,126,462.59 481,597,105.52
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
以公允价值计量且 0.00 48,362,284.20 48,362,284.20 72,167,034.32
其变动计入当期损
益的金融资产
合计 0.00 48,362,284.20 48,362,284.20 72,167,034.32
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
在经历了 2013 年楼市交易回暖后，2014 年前三季度房地产市场经历了一轮调整，主要表现
为开发投资增速回落和楼市销售量减少。但在四季度政府放松限购、限贷，下调贷款利率等多重
因素影响下，楼市出现回暖走势。从国家统计局数据看，2014 年，行业总体处于复杂调整的状态，
全国房地产开发投资 9.5 万亿元，同比增长 10.5%；商品房销售额为 7.63 万亿元，同比下降 6.3%；
销售面积 12 亿平方米，同比下降 7.6%。
7 / 185
2014 年年度报告
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数 情况说明
（%）
营业收入 4,415,231,580.72 6,757,943,092.22 -34.67% 一方面公司的主
要项目尚未具备
结转收入的条件，
另一方面古北商
务分区 9-4 项目、
华宁国际广场的
出售以股权转让
方式实现
营业成本 3,436,123,566.17 3,986,255,953.51 -13.80% 公司营业收入较
上年同期有较大
幅度的减少，营业
成本同比减少
营业税金及附加 304,869,657.83 756,227,719.56 -59.69% 公司营业收入较
上年同期有较大
幅度的减少，营业
税金及附加同比
减少
销售费用 169,982,131.59 182,197,548.78 -6.70% 销售费用较上年
同期略有减少
管理费用 265,216,371.15 277,235,710.86 -4.34% 管理费用较上年
同期略有减少
财务费用 1,041,296,876.31 732,850,993.13 42.09% 一方面公司带息
负债的规模有所
增加，另一方面公
司利息资本化的
比例有所降低
资产减值损失 649,710,645.05 115,885,305.48 460.65% 公司计提了杭州
御品湾、朱家角香
堤艺墅、江阴中企
上城三个项目的
存货跌价准备所
致
投资收益 1,292,412,048.40 20,248,668.83 6282.70% 古北商务分区 9-4
项目、华宁国际广
场的出售以股权
转让方式实现
归属于母公司所有 -488,555,063.76 401,663,518.58 -221.63% 一方面营业收入
者的净利润 有所减少，另一方
8 / 185
2014 年年度报告
面报告期内计提
了存货跌价准备
经营活动产生的现 -124,996,561.13 -536,313,926.09 不适用 公司现金回笼增
金流量净额 加，购买商品、接
受劳务支付的现
金较上年同期大
幅减少所致
投资活动产生的现 1,880,320,199.19 -1,542,457,968.35 不适用 公司收到古北商
金流量净额 务分区 9-4 项目、
华宁国际广场的
股权转让款所致
筹资活动产生的现 351,683,777.56 1,318,972,854.04 -73.34% 公司取得借款收
金流量净额 到的现金较上年
同期有较大幅度
的减少
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内公司营业收入较上年同期减少 34.67%，主要原因：
第一、报告期内公司具备结转条件的项目较上年同期明显减少，报告期内结转营业收入的主
要项目为松江誉品谷水湾、莫奈庄园、安亭汽车城、铂珏公馆等。
第二、部分商业地产以股权转让方式出售，如：古北商务分区 9-4 项目等。
(2) 主要销售客户的情况
单位：元
占公司全部营业收入的比例
客户名称 营业收入
(%)
上海高岛屋百货有限公司 121,241,768.88 2.75
西郊古北国际别墅某业主 58,178,880.00 1.32
苏州奇瑞捷豹路虎贸易有限公司 18,630,956.28 0.42
古北香堤岭某业主 17,500,000.00 0.40
古北香堤岭某业主 15,800,000.00 0.36
合计 231,351,605.16 5.25
3 成本
(1) 成本分析表
币种：人民币，单位：元
分行业情况
上年 本期金 情
本期占总成
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 同期 额较上 况
本比例(%)
占总 年同期 说
9 / 185
2014 年年度报告
成本 变动比 明
比例 例(%)
(%)
房地产 房地产行业 3,227,125,379.33 94.39 3,790,931,359.23 95.53 -14.87
行业
商业和 商业和服务业 179,736,829.06 5.26 171,795,653.67 4.33 4.62
服务业
工程施 工程施工 11,936,396.95 0.35 5,751,982.82 0.14 107.52
工
分产品情况
上年
本期金
同期 情
额较上
本期占总成 占总 况
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 年同期
本比例(%) 成本 说
变动比
比例 明
例(%)
(%)
房产销 房产销售 3,115,720,928.63 91.13 3,666,571,497.73 92.39 -15.02
售
房屋租 房屋租赁 111,404,450.70 3.26 124,359,861.50 3.14 -10.42
赁
商业和 商业和服务业 179,736,829.06 5.26 171,795,653.67 4.33 4.62
服务业
工程施 工程施工 11,936,396.95 0.35 5,751,982.82 0.14 107.52
工
4 费用 单位：元，币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
169,982,131.59 182,197,548.78 -6.70
销售费用
265,216,371.15 277,235,710.86 -4.34
管理费用
1,041,296,876.31 732,850,993.13 42.09
财务费用
335,151,763.16 282,465,398.80 18.65
所得税费用
10 / 185
2014 年年度报告
5 现金流 单位：元，币种：人民币
科目 本期数 上年同期| 中华企业股份有限公司年报 （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2015-03-20 |
|
|
| 附件：公告原文 |
| ↑返回页顶↑ |