2014 年年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家 B 股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2014 年年度报告
1 / 173
2014 年年度报告
董事长致辞
春返神州舒画卷，吉羊开泰入诗篇。
刚刚过去的 2014 年，是上海新一轮国资国企改革的起步之年，是公
司主营业务转型的第十年，更是陆家嘴股份全面推进市场化改革，推进质
量、环境、职业健康安全管理体系贯标的攻坚之年。一年来，公司以“终
点即起点”为原则，“坚定不移促改革、稳中求进促营销、循序渐进促建
设”，实现了各项经营指标的稳步提升。全年，实现净利润超过 16 亿元
人民币，较 2013 年增长 14%。2014 年，承蒙投资者的厚爱，公司市值表
现良好，更荣获了“最受投资者尊重的百强上市公司”殊荣。
在此，对投资者给予我们的信任与支持，客户的信赖和忠诚，员工
的勤勉与进取，致以深深的谢意。
展望 2015，中国上海自由贸易区将扩容到陆家嘴金融贸易区，作为
一家深耕这一全国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区的园区开发企
业，陆家嘴股份作为陆家嘴区域商业地产持有量最大的业主，将牢牢把握
这一千载难逢的历史机遇，在精耕细作商业地产项目，为入驻的客户提供
满意的使用体验、超值的管理服务、良好的发展平台的同时，更将继续以
市场化为导向，推进企业各项管理改革，实践企业复合发展，使公司迈上
核心业务适度多元化的综合性投资公司的发展轨道。
疆无界、心无限，前行的脚步一直在路上！我和我的团队将做勤勉
的耕耘者，用一次次的蜕变和超越书写陆家嘴股份新的发展篇章。因为，
我们信奉----企业的一切努力和优势，最终需要体现到为投资者创造价值。
董事长：李晋昭
二〇一五年三月
2 / 173
2014 年年度报告
办公物业：
【办公物业是陆家嘴的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部
分资产稳定增值的关键】
办公物业包括甲级写字楼、高品质研发楼和非甲级写字楼。目前长期在营甲级写
字楼共 15 幢，总建筑面积达 95 万平方米，均位于陆家嘴核心区寸土寸金的地段，具
备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业管理，专为金融机构、跨国公司及
企业总部量身定造。截止 2014 年末，成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出
租率约为 99.5%，平均租金达 7 元/平方米/天。陆家嘴世纪金融广场已经投入使用的
2 号楼（TD4-2）、5 号楼（TD4-4）、7 号楼（TD4-5）以及 6 号楼（TD4-7）的年末出
租率分别达到 70%、95%、57%以及 44%。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区、金
桥创科园以及陆家嘴金融航运大楼。这部分办公楼交通便捷、环境舒适、配套齐全，
主要客户为研发类企业。截止 2014 年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过
24 万平方米，年末出租率近 100%，平均租金达 4.3 元/平方米/天。
地上建筑 总建筑面积 权益
主要在营甲级写字楼 比例 竣工年代
面积（M2） （M2）
渣打银行大厦 38,520 48,056 100% 2007
星展银行大厦 46,942 68,139 100% 2009
钻石大厦 40,008 48,438 55% 2009
陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.5% 2000
陆家嘴金融信息楼（大华银行总部大楼） 5,039 9,080 100% 2010
陆家嘴基金大厦 32,550 42,325 55% 2011
陆家嘴投资大厦 33,855 43,490 55% 2011
陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼） 70,956 89,660 100% 2012
陆家嘴世纪金融广场 327,862 446,510 100% 2014
上海纽约大学大厦 49,141 64,218 55% 2014
合计 712,368 958,447 - -
权益总面积 - 846,966 - -
地上建筑 总建筑面积 权益
主要在营高品质研发楼 比例 竣工年代
面积（M2） （M2）
软件园 1 号楼 14,317 14,317 100% 1994
3 / 173
2014 年年度报告
软件园 2 号楼 23,783 23,783 100% 1994
软件园 4 号楼 8,148 10,194 100% 1996
软件园 5 号楼 1,393 1,393 100% 1996
软件园 7 号楼 12,232 17,810 55% 2007
软件园 8 号楼 29,545 32,664 100% 2007
软件园 9 号楼 40,758 47,864 100% 2008
软件园 10 号楼 24,290 28,124 100% 2009
软件园 12 号楼 10,905 11,595 100% 2012
软件园 E 楼 3,447 9,810 55% 2010
陆家嘴金融航运大楼 11,130 12,305 100% 2010
金桥创科园 32,417 32,417 100% 2008
合计 212,365 242,276 - -
权益总面积 - 217,542 - -
地上建筑 总建筑面积 权益 拟竣工
主要在建项目 比例
面积（M2） 2
（M ） 年代
世纪大都会 122,238 199,878 55% 2015
上海中心大厦 380,000 560,000 45% 2015
浦东金融广场（原 SN1 项目）办公部分 183,420 316,740 100% 2017
东方纯一大厦 32,721 45,633 100% 2015
天津陆家嘴金融广场办公部分 154,622 190,518 100% 2017
陆家嘴软件园 13 号楼 25,168 28,880 100% 2016
世纪大道 SB1-1 项目 43,228 65,495 100% 2018
竹园 2-16-2 地块陆家嘴证券大厦 61,772 90,440 55% 2017
合计 1,002,855 1,497,328 - -
权益总面积 - 1,058,685 - -
4 / 173
2014 年年度报告
商铺物业：
陆家嘴的商铺物业目前包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、天津虹桥新天地以及
陆家嘴金融城配套商业设施，其定位和设计各有特色，目前经营总体较为稳定。陆家
嘴在建的多个城市综合体中也均含有体量较大的商业项目，均位于所属商圈的核心地
段。
截至 2014 年末，在营的商铺物业总建筑面积超过 9 万平方米，主要项目陆家嘴
96 广场和陆家嘴 1885 的出租率均超过 96%，其平均租金分别为 7.29 和 8.34 元/平方
米/天。陆家嘴金融城配套商业设施总体出租率达 100%。
地上建筑面 总建筑面积 权益比
主要在营商铺物业 例 竣工年代
积（M2） （M2）
陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55% 2008
陆家嘴 1885 7,177 14,268 100% 2008
天津虹桥新天地 6,065 6,065 100% 2011
陆家嘴金融城配套商业设施 6,065 6,065 100% 2012
合计 48,310 92,593 -
权益总面积 62,806
地上建筑面 总建筑面积 权益 拟竣工年
主要在建项目 比例
积（M2）
（M ） 代
Z4-2 地块项目 828 37,064 100% 2015
浦东金融广场（原 SN1 项目）商场部分 117,505 137,195 100% 2017
天津陆家嘴金融广场商场部分 100,382 118,063 100% 2017
前滩 25-1 地块商业中心（北） 28,253 48,895 60% 2018
合计 246,968 341,217
权益总面积 321,659
5 / 173
2014 年年度报告
酒店物业：
陆家嘴现拥有两家商务级酒店----东怡大酒店和明城大酒店，全年营业收入近
1.2 亿元。东怡大酒店配备 209 间房间，2014 年 GOP 率为 30%，全年出租率为 71%；
明城大酒店配备 399 间房间，2014 年 GOP 率为 39%，全年出租率为 71%。
权益
地上建筑面积 总建筑面积 比例
在营酒店 竣工年代
（M2） （M2）
明城大酒店 43,974 52,725 55% 1996
东怡大酒店 18,406 29,185 100% 2009
合计 62,380 81,910 - -
权益总面积 - 58,184 - -
在建酒店 地上建筑面积 总建筑面积 权益 拟竣工年代
（M2） （M2） 比例
天津陆家嘴金融广场
26,100 46,595 100% 2017
酒店部分
6 / 173
2014 年年度报告
会展物业：
公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上
海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共
拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面积达 10 万平方米。
2014 年，展览业务继续保持着稳定增长的态势。全年共承接 104 场不同规模的展览
会，行业分布包括电子信息、汽车汽配、机械设备、装备制造、印刷包装、纺织面料、
建材卫浴、食品酒店等众多行业和领域，全年场馆总利用率超过 72%。
权益
地上建筑面积 总建筑面积 比例
在营项目 竣工年代
（M2） （M2）
上海新国际博览中心 200,000 200,000 50% 2011
合计 200,000 200,000 - -
权益总面积 - 100,000 - -
7 / 173
2014 年年度报告
住宅物业：
陆家嘴的住宅物业分为长期持有在营型和短期出售型。截止 2014 年末，长期持有
在营型项目一个，即东和公寓，共有 400 余套住宅，年末出租率为 93%，平均租金达
24,147 元/套/月。
2014 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 22.05 亿元，主要来自于陆家
嘴公馆、陆家嘴红醍半岛、天津海上花苑西标段、天津河滨花苑以及其他存量房、动
迁房的销售。各类住宅物业累计合同销售面积超过 7 万平方米，合同金额达 20 亿元，
在售项目的整体去化率约为 63%。
地上建筑面积 总建筑面积
在营项目 竣工年代
（M2） （M2）
东和公寓 82,315 92,639
地上建筑面积 总建筑面积 备案价格区间
在售项目 竣工年代
（M2） （M2） （元/M2）
陆家嘴公馆 41,287 48,025 60,558-76,693 2009
陆家嘴红醍半岛 91,491 161,736 30,810-47,397 2014
天津河滨花苑 80,387 109,256 20,157-27,313 2012
天津海上花苑西标段 82,121 106,762 18,453-32,045 2012
合计 295,286 425,779
地上建筑面积 总建筑面积 备案价格区间
在建项目 拟竣工年代
（M2） （M2） （元/M2）
天津河庭花苑（一期） 183,195 244,796 21,090-25,017 2016
8 / 173
2014 年年度报告
土地储备：
区域 土地面积（M2）
上海地区 363,103
陆家嘴金融贸易区区域内 236,398
陆家嘴金融贸易区区域外 126,705
天津地区 69,758
合计 432,861
9 / 173
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人徐而进、主管会计工作负责人夏静 及会计机构负责人（会计主管人员）倪
智勇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
拟以2014年末总股本1,867,684,000股为基数，按每10股派现金4.288元（含税）向全体股东分配
利润，共分派现金红利800,862,899.20元，占2014年度归属于上市公司股东净利润的50.01%。
六、 前瞻性陈述的风险声明
年度报告中涉及了未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资
风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
是
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
10 / 173
2014 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 12
第二节 公司简介 ........................................................................................................................... 12
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 14
第四节 董事会报告 ....................................................................................................................... 16
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 36
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 47
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 51
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 58
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 62
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 63
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 155
附录：已审特殊目的财务报表
11 / 173
2014 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
土地批租 指 土地使用权转让
指
二、 重大风险提示
年度报告中涉及了未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资
风险。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文简称 陆家嘴
公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development
Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 徐而进
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 黄轶
联系地址 中国上海峨山路101号1号楼 中国上海峨山路101号1号楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国上海浦东大道981号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 中国上海峨山路101号1号楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、香港文汇报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 中国上海峨山路101号1号楼
12 / 173
2014 年年度报告
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 陆家嘴
B股 上海证券交易所 陆家B股
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 1992 年 8 月 30 日
注册登记地点 上海市浦东大道 981 号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 13221488-7
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司的主营业务从土地一级开发转变为房地产投资开发运营商。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
名称 安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海浦东新区世纪大道 100 号上海环球金融
内） 中心 50 楼
签字会计师姓名 汤哲辉、赵英
名称
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址
外）
签字会计师姓名
名称
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表
保荐机构
人姓名
持续督导的期间
名称
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问
财务顾问
主办人姓名
持续督导的期间
八、 其他
13 / 173
2014 年年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
2013年 本期比上年同期 2012年
主要会计数据 2014年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
营业收入 5,116,898,755.21 4,509,699,163.30 4,509,699,163.30 13.46 3,492,086,591.86 3,492,086,591.86
归属于上市公司股东的净利润 1,601,500,375.22 1,416,337,411.62 1,405,959,354.07 13.07 1,021,363,907.82 1,010,985,850.27
归属于上市公司股东的扣除非
1,445,281,333.83 1,144,580,368.81 1,134,202,311.26 26.27 943,171,487.49 932,793,429.94
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -995,432,068.53 573,698,948.19 573,698,948.19 -273.51 1,604,846,235.52 1,604,846,235.52
2013年末 本期末比上年同 2012年末
2014年末
期末增减（%）
调整后 调整前 调整后 调整前
归属于上市公司股东的净资产 11,528,528,439.47 10,425,734,838.97 11,271,633,954.22 10.58 11,112,289,697.41 11,584,911,254.63
总资产 45,620,746,622.93 37,436,770,610.69 38,538,440,136.33 21.86 30,310,455,789.30 30,783,077,346.52
14 / 173
2014 年年度报告
(二) 主要财务指标
2013年 本期比上年 2012年
主要财务指标 2014年 同期增减
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.8575 0.7583 0.7528 13.07 0.5469 0.5413
稀释每股收益（元／股） 0.8575 0.7583 0.7528 13.07 0.5469 0.5413
扣除非经常性损益后的基 0.7738 0.6128 0.6073 26.27 0.5050 0.4994
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率 14.68 12.49 11.69 增加2.19 9.49 9.01
（%） 个百分点
扣除非经常性损益后的加 13.25 10.10 9.89 增加3.18 8.76 8.31
权平均净资产收益率（%） 个百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 附注（如适用） 2013 年金额 2012 年金额
该项目主要为处置众城大厦、新景园
车位、陆家嘴花园车位、长鑫大厦、
河滨花苑等投资性房地产的收益人民
非流动资产处置损益 30,690,633.50 92,753,364.99 40,134,350.53
币 27,448,686.63 元，以及处置上海
易兑外币兑换有限公司的收益人民币
| 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司年报 （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2015-03-26 |
|
|
| 附件：公告原文 |
| ↑返回页顶↑ |