深圳世联行地产顾问股份有限公司2015年第一季度报告全文

               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年第一季度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
      2015 年第一季度报告
         2015 年 04 月
                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年第一季度报告全文
                         第一节 重要提示
    公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
    所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
    公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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                            第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
                                                                                                   本报告期比上年
                                                            本报告期            上年同期
                                                                                                      同期增减
营业收入（元）                                               822,918,940.46      625,700,120.32            31.52%
归属于上市公司股东的净利润（元）                              50,343,617.34       44,592,141.90            12.90%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）            50,669,933.63       43,576,734.01            16.28%
经营活动产生的现金流量净额（元）                             -201,538,213.25    -122,283,464.94           -64.81%
基本每股收益（元/股）                                                   0.07                0.06           16.67%
稀释每股收益（元/股）                                                   0.07                0.06           16.67%
加权平均净资产收益率                                                   2.45%              2.58%            -0.13%
                                                                                                   本报告期末比上
                                                           本报告期末           上年度末
                                                                                                     年度末增减
总资产（元）                                                4,540,782,573.21    4,115,952,685.29           10.32%
归属于上市公司股东的净资产（元）                            2,076,485,478.45    2,026,145,436.48               2.48%
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                          单位：元
                                   项目                                    年初至报告期期末金额         说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）                               -1,993,333.82
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量
                                                                                       204,975.75
享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                                                 924,817.77
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                                    93,787.48
减：所得税影响额                                                                      -448,491.88
     少数股东权益影响额（税后）                                                          5,055.35
合计                                                                                  -326,316.29         --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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       公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
       项目界定为经常性损益的项目的情形。
       二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
       1、报告期末普通股股东总数及前十名普通股股东持股情况表
                                                                                                                   单位：股
报告期末普通股股东总数                                                                                              22,415
                                             前 10 名普通股股东持股情况
                                                                                        持有有限售      质押或冻结情况
                                                                持股比
                    股东名称                       股东性质               持股数量      条件的股份
                                                                  例                                   股份状态      数量
                                                                                           数量
世联地产顾问（中国）有限公司                   境外法人         48.01%    366,726,962
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙） 境内非国有法人      8.18%     62,477,533
全国社保基金一一七组合                         其他              2.31%     17,616,419
中国银行股份有限公司－嘉实研究精选股票型证
                                               其他              2.16%     16,466,349
券投资基金
中国工商银行－景顺长城精选蓝筹股票型证券投
                                               其他              1.96%     15,000,035
资基金
全国社保基金一零一组合                         其他              1.18%      8,975,673
中国农业银行－交银施罗德成长股票证券投资基
                                               其他              1.05%      8,002,778
金
中国农业银行股份有限公司－景顺长城核心竞争
                                               其他              1.05%      8,000,000
力股票型证券投资基金
中国银行－景顺长城鼎益股票型开放式证券投资
                                               其他              0.97%      7,393,954
基金
中国建设银行股份有限公司－交银施罗德稳健配
                                               其他              0.95%      7,232,061
置混合型证券投资基金
                                        前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
                                                                                                      股份种类
                         股东名称                         持有无限售条件普通股股份数量
                                                                                             股份种类            数量
世联地产顾问（中国）有限公司                                                   366,726,962 人民币普通股      366,726,962
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙                                      62,477,533 人民币普通股          62,477,533
全国社保基金一一七组合                                                          17,616,419 人民币普通股          17,616,419
中国银行股份有限公司－嘉实研究精选股票型证券投资基金                            16,466,349 人民币普通股          16,466,349
中国工商银行－景顺长城精选蓝筹股票型证券投资基金                                15,000,035 人民币普通股          15,000,035
全国社保基金一零一组合                                                           8,975,673 人民币普通股           8,975,673
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年第一季度报告全文
中国农业银行－交银施罗德成长股票证券投资基金                                8,002,778 人民币普通股      8,002,778
中国农业银行股份有限公司－景顺长城核心竞争力股票型证
                                                                            8,000,000 人民币普通股      8,000,000
券投资基金
中国银行－景顺长城鼎益股票型开放式证券投资基金                              7,393,954 人民币普通股      7,393,954
中国建设银行股份有限公司－交银施罗德稳健配置混合型证
                                                                            7,232,061 人民币普通股      7,232,061
券投资基金
                                                       1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地
                                                       产顾问（中国）有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于
                                                       《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
上述股东关联关系或一致行动的说明
                                                       2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相互之间是否存在关联关
                                                       系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一
                                                       致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东情况说明（如有） 无
    公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
    □ 是 √ 否
    公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
    2、报告期末优先股股东总数及前十名优先股股东持股情况表
    □ 适用 √ 不适用
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年第一季度报告全文
                                             第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、主要会计数据和财务指标
（1）、2015年1-3月份营业收入比上年同期增长31.52%，主要原因是：1）2014年第四季度以来公司代理销售额增长较快，
有利于本报告期代理销售收入的结算；2）公司金融业务发展顺利，本报告期金融服务收入同比增长474.34%；3）本报告期
公司实现电商业务收入5,761.93万元，上年同期暂未有此项收入。
（2）、2015年1-3月份经营活动产生的现金流量净额同比下降了64.81%，主要原因是：1）上年同期公司代收了由山川投资
负责管理的短期融资工具款4,559.00万元，本报告期无此项现金流入；2）本报告期公司支付的各项税费同比增加3,268.42万
元；3）公司已经停止赎楼业务，本报告期收回以前垫付的赎楼款比上年同期减少1,846.29万元。
2、资产负债表项目
项目                本期金额 期初金额 变动幅度                              主要变动说明
                    （万元） （万元）
货币资金            109,855.03   79,078.28    38.92% 增加的金额主要来源于公司通过资产证券化和银行贷款获得的资
                                                     金。
应收票据              6,849.79    2,195.94   211.93% 主要是因为本报告期公司业务结算收到的商业承兑汇票增加。
其他流动资产                      1,182.08   -100.00% 主要是因为子公司抵债资产在本报告期已全部处置。
固定资产清理              7.80                       主要是因为本报告期部分固定资产处置尚未处理完毕而暂未结
                                                     转。
商誉                 24,597.71   16,975.22    44.90% 增加的金额是本报告期公司新增合并厦门立丹行产生的商誉。
其他非流动资产        6,000.00    3,460.00    73.41% 主要原因是：
                                                     1）本报告期公司支付深圳市云房网络科技有限公司的投资预付款
                                                     5,000.00万元，因相关投资手续尚在办理中而暂挂账。
                                                     2）期初余额中暂挂的厦门立丹行的投资款2,460.00万元，本报告
                                                     期因将其纳入合并范围而进行了结转。
短期借款             72,520.00   42,420.00    70.96% 主要是因为本报告期公司提取的银行借款增加。
应付账款              1,085.42    1,873.09    -42.05% 主要是因为期初的应付款在本报告期内陆续支付。
应付职工薪酬         36,832.56   53,509.08    -31.17% 主要是因为上年计提的工资奖金在本报告期内陆续发放。
应付利息              1,937.16    1,254.31    54.44% 主要是因为公司发行短期融资工具以及进行资产证券化，本报告
                                                     期依合同约定计提应付给对方的利息或收益增加。
应付股利                          2,037.37   -100.00% 主要是因为期初应付给世联中国利润分配款在本报告期已全部支
                                                     付。
其他流动负债         79,578.63   54,978.63    44.74% 主要原因是：
                                                     1）本报告期公司通过资产证券化的方式融入资金29,600.00万元；
                                                     2）本报告期公司偿还到期的短期融资工具5,000.00万元。
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年第一季度报告全文
 其他非流动负债        3,280.00                            增加的金额是本报告期公司按照协议约定暂未支付的厦门立丹行
                                                           的股权收购余款。
 其他综合收益             -0.05          0.30      -116.67% 主要是因为本报告期内外币汇率变动，境外子公司外币报表合并
                                                           折算为人民币报表产生的汇率折算差异减少。
 3、利润表项目
      项目       本期金额 上期金额 变动幅度                                       主要变动说明
                 （万元） （万元）
 营业总收入        82,291.89    62,570.01        31.52% 主要原因是：
                                                        1）2014年第四季度以来公司代理销售额增长较快，有利于本报告期
                                                        代理销售收入的结算；
                                                        2）公司金融业务发展顺利，本报告期金融服务收入同比增长474.34%；
                                                        3）本报告期公司实现电商业务收入5,761.93万元，上年同期暂未有此
                                                        项收入。
 营业成本          61,288.46    44,987.93        36.23% 主要是因为本报告期经营规模较上年同期扩大，经营所需的相关投入
                                                        增加。
 提取保险合同                       -13.90      -100.00% 主要是因为上年同期依照公司会计政策已经将前期已经计提的担保
 准备金净额                                             赔偿准备金和未到期责任准备金冲销完毕，本报告期已经没有需冲回
                                                        的准备金。
 财务费用            608.17        -361.88      268.06% 主要是因为公司融资规模扩大，本报告期应计的借款利息支出增加。
 资产减值损失        573.63        169.22       238.98% 主要是因为本报告期按公司会计政策计提的坏账准备增加。
 投资收益            140.97                             主要原因是：
                                                        1）本报告期公司转让北京家捷送电子商务有限公司3.936%股权，获
                                                        得投资收益123.00万元；
                                                        2）本报告期公司收回对深圳世联云贷壹号投资管理合伙企业（有限
                                                        合伙）的投资，获得投资收益17.97万元。
 营业外支出          218.94         15.53    1,309.79% 增加的金额主要是本报告期公司处置抵债资产发生的净损失182.08万
                                                        元。
 少数股东损益        352.00        889.25        -60.42% 主要是因为本报告期子公司山东世联实现的净利润同比减少所致。
 外币财务报表          -0.36          0.44      -181.82% 主要是因为本报告期内外币汇率变动，境外子公司外币报表合并折算
 折算差额                                               为人民币报表产生的汇率折算差异减少。
 归属于少数股          -0.33                            主要是因为本报告期境外非全资子公司外币报表合并折算为人民币
 东的其他综合                                           报表产生的汇率折算差异，上期无此项目。
 收益的税后净
 额
 4、现金流量表项目
      项目           本期金额       上期金额       变动幅度                            主要变动说明
                     （万元）       （万元）
收到其他与经营活                                               主要是因为本报告期公司收回的贷款比上年同期增加43,103.74万
动有关的现金           58,671.69     18,864.38        211.02% 元。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年第一季度报告全文
支付的各项税费                                            主要是因为本报告期公司按规定缴付上一年的有关税费比上年同期
                     11,718.85    8,450.43      38.68% 增加。
支付其他与经营活                                          主要原因是：
动有关的现金         77,588.12   30,906.32     151.04% 1）本报告期公司家圆云贷产品发放的贷款比上年同期增加40,371.72
                                                          万元；
                                                          2）本报告期公司电商业务支付款项5,838.14万元，上年同期无此项
                                                          现金流出。
收回投资收到的现                                          主要原因是：
金                    1,930.00                            1）本报告期公司转让北京家捷送电子商务有限公司3.936%股权，
                                                          收回投资1,850.00万元；
                                                          2）本报告期公司收回对深圳世联云贷壹号投资管理合伙企业（有限
                                                          合伙）的投资80.00万元。
取得投资收益收到                                          主要原因是：
的现金                 140.97                             1）本报告期公司转让北京家捷送电子商务有限公司3.936%股权，
                                                          获得投资收益123.00万元；
                                                          2）本报告期公司收回对深圳世联云贷壹号投资管理合伙企业（有限
                                                          合伙）的投资，获得投资收益17.97万元。
处置固定资产、无形                                        主要是因为本报告期公司处置抵债资产收到现金1,000.00万元。
资产和其他长期资      1,004.32      14.38     6,884.14%
产收回的现金净额
投资支付的现金                                            主要原因是：
                      7,080.00                            1）本报告期支付深圳市云房网络科技有限公司投资预付款5,000.00
                                                          万元；
                                                          2）本报告期支付中国对外经济贸易信托有限公司设立的外贸信托-
                                                          汇金9号投资款2,000.00万元；
                                                          3）本报告期参与深圳英博科技产业培育有限公司的增资扩股，投资
                                                          80.00万元。
取得子公司及其他                                          增加的金额主要是本报告期内支付的厦门立丹行股权收购款以及合
营业单位支付的现       148.87                             并日厦门立丹行贷币资金账面余额之间的差额。
金净额
吸收投资收到的现                                          增加的金额主要是本报告期新设的三级子公司武汉都市世联资产管
金                      50.00                             理有限公司收到另一投资方的投资款。
取得借款收到的现                                          主要是因为本报告期公司提取的银行借款增加了46,520.00万元。
金                   47,682.64    1,080.00    4,315.06%
收到其他与筹资活                                          增加的金额主要是本报告期公司通过资产证券化融入的资金。
动有关的现金         35,221.82
偿还债务支付的现                                          主要原因是：
金                   22,500.00     100.00    22,400.00% 1）本报告期偿还银行借款比上期增加17,400.00万元；
                                                          2）本报告期世联小贷发行的短期融资工具到期，偿还了本金5,000.00
                                                          万元，上年同期无此项流出。
分配股利、利润或偿                                        主要原因是：
付利息支付的现金      4,432.41        0.96 461,609.38% 1）本报告期支付世联中国2013年度的现金股利2,037.37万元，上期
                                                          无此项流出；
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年第一季度报告全文
                                                           2）本报告期支付借款利息比上年同期增加2,394.08万元。
支付其他与筹资活                                           主要是因为本报告期支付公司非公开发行股票的法律服务、评估咨
动有关的现金             43.79         0.11     39,709.09% 询等费用43.66万元，上年同期无此项现金流出。
汇率变动对现金及                                           主要是因为本报告期内外币汇率变动，境外子公司外币报表合并折
现金等价物的影响          1.10         0.44       150.00% 算为人民币报表产生的汇率折算差异增加。
 二、 主营业务说明
 1、公司2015年1-3 月实现营业收入82,291.89万元，同比增长31.52%。
 （1）主营业务收入按公司战略规划的服务集群划分：云端服务收入15,123.60万元，占18.40%；机构客户服务集群（ToB集
 群）收入17,444.55万元，占21.23%；业主生活服务集群（ToC集群）收入49,613.84万元，占60.37%。
 （2）营业总收入按照业务类型划分：
    业务分类                  2015年1-3月                        2014年1-3月             增长比例(%)
                            金额(万元)           占比(%)        金额(万元)       占比(%)
 代理销售业务                     50,664.92          61.57%          43,592.85      69.67%           16.22%
 顾问策划业务                        7,391.72         8.98%          10,137.71      16.20%          -27.09%
 资产服务业务                        8,734.25        10.61%           6,685.13      10.68%           30.65%
 金融服务业务                        9,361.67        11.38%           1,629.98       2.61%          474.34%
 电商业务                            5,761.93         7.00%
 其他业务(含经纪业务)                 377.40          0.46%            524.34        0.84%          -28.02%
 合计                             82,291.89         100.00%          62,570.01     100.00%           31.52%
     国家统计局公布的数据显示，2015年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积4,051万平方米，同比下降32.4%，房屋新
 开工面积23,724万平方米，同比下降18.4%。受市场需求下滑的影响，公司顾问策划业务收入同比下降。
 （3）营业总收入按照收入的区域来源划分：
    业务分类                  2015年1-3月                        2014年1-3月             增长比例(%)
                            金额(万元)           占比(%)        金额(万元)       占比(%)
 华南区域                         39,010.11          47.40%          23,289.93      37.22%           67.50%
 华东区域                         16,983.79          20.64%          12,801.07      20.46%           32.67%
 华北区域                         14,981.83          18.21%          13,703.08      21.90%            9.33%
 华中及西南区域                      6,566.21         7.98%           6,211.86       9.93%            5.70%
 山东区域                            4,749.95         5.77%           6,564.07      10.49%          -27.64%
 合计                             82,291.89         100.00%          62,570.01     100.00%           31.52%
 2、公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2,123亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约15.9亿元的代理费收入；其
 中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约1,938亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约14.3亿元的代理费收入；
 剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联、厦门立丹行的未结算代理销售额和未结算代理费。
                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年第一季度报告全文
三、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□ 适用 √ 不适用
四、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
       承诺事由             承诺方              承诺内容             承诺时间        承诺期限      履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动
报告书中所作承诺
资产重组时所作承诺
                                        （一）合伙企业保证并承
                                        诺，合伙企业参与认购世
                                        联行非公开发行的股份的
                                        认购资金全部源于全体合
                                        伙人对合伙企业的合法自
                                        有资金投入。（二）合伙企
                                        业保证并承诺，合伙企业
                                        参与认购世联行本次非公
                                        开发行的股份的认购资金
                                        将在世联行向中国证监会
                                        报送发行方案前全部募集
                                        到位。（三）合伙企业保证
                                        并承诺，在合伙企业与世
                                        联行签署的《附条件生效                                  截至公告之日，
                       深圳众志联高投资 的股份认购合同》约定的                                  上述承诺得到了
首次公开发行或再融资
                       管理合伙企业（有 股份锁定期内，合伙企业 2014 年 12 月 02 日              严格履行，没有
时所作承诺
                       限合伙）         全体合伙人不得转让其持                                  发生承诺人违反
                                        有的合伙份额或退出合伙                                  该承诺的情形。