中弘控股股份有限公司 2014 年度报告全文
中弘控股股份有限公司
2014 年度报告
2015 年 04 月
中弘控股股份有限公司 2014 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人王永红、主管会计工作负责人刘祖明及会计机构负责人(会计主
管人员)刘祖明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的 2014 年度利润分配预案为：以 2014 年 12 月
31 日总股本 2,881,442,406 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.11
元（含税），同时以资本公积金向全体股东每 10 股转增 6 股。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略、工作思路等前瞻性描述，不构成
公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................... 2
第二节 公司简介 ............................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................. 9
第四节 董事会报告 ............................................................ 11
第五节 重要事项 .............................................................. 25
第六节 股份变动及股东情况 .................................................... 30
第七节 优先股相关情况 ........................................................ 36
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................... 37
第九节 公司治理 .............................................................. 42
第十节 内部控制 .............................................................. 46
第十二节 备查文件目录 ....................................................... 127
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释义
释义项 指 释义内容
公司/本公司/中弘股份 指 中弘控股股份有限公司
中弘卓业 指 中弘卓业集团有限公司
中弘投资 指 北京中弘投资有限公司
中弘矿业 指 中弘矿业投资有限公司
安源煤业 指 安源煤业集团股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
安徽证监局 指 中国证券监督管理委员会安徽监管局
深交所 指 深圳证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《公司章程》 指 《中弘控股股份有限公司章程》
元 指 人民币元
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重大风险提示
公司已在本报告中描述存在的风险，敬请查阅董事会报告中关于公司未来
发展的讨论与分析中可能面临的风险的内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 中弘股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中弘控股股份有限公司
公司的中文简称 中弘股份
公司的外文名称（如有） ZHONGHONG HOLDING CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）ZHONGHONG STOCKS
公司的法定代表人 王永红
注册地址 安徽省宿州市浍水路 271 号
注册地址的邮政编码 234023
办公地址 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 25 号楼
办公地址的邮政编码 100024
公司网址 www.zhonghongholdings.com
电子信箱 zhonghong000979@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 金洁 马刚
北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号
联系地址
院 25 号楼 院 25 号楼
电话 010－59279999 转 9979 010－59279999 转 9979
传真 010－59279979 010－59279979
电子信箱 jinjie139@126.com magang@vip.163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
安徽省工商行政管
首次注册 1995 年 01 月 28 日 3400001300014 342200711774766 71177476-6
理局
安徽省宿州市工商
报告期末注册 2015 年 01 月 08 日 340000000018072 341301711774766 71177476-6
行政管理局
本公司前身为安徽宿州科苑集团有限责任公司，安徽宿州科苑集团有限责任
公司于 1997 年 8 月 18 日整体变更设立为股份有限公司，公司名称为安徽省科苑
应用技术开发（集团）股份有限公司。经中国证监会发行字[2000]第 53 号文批准，
公司于 2000 年 5 月向社会公众发行 A 股股票 4000 万股，公司股票于 2000 年 6
月 16 日在深圳证券交易所挂牌交易。公司经营范围为：生物工程、精细化工、新
型建筑材料、机械电子领域高新技术和产品研究开发、生产经营、技术服务、技
公司上市以来主营业务的变化情况（如
术咨询、技术转让；本集团及其直属企业研制、开发的技术和生产的科技产品出
有）
口及科技、生产所需技术、原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件进口。
经中国证监会证监许可〔2009〕1449 号文核准，2010 年 1 月本公司实施了重
大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案。重组完成后，公司经营范
围变更为： 房地产开发，实业投资、管理、经营及咨询，基础建设投资，商品房
销售，物业管理及房屋出租，公寓酒店管理，装饰装潢，金属材料、建筑材料、
机械电器设备销售，项目投资。
一、上市初控股股东持股情况
经中国证监会发行字[2000]第 53 号文批准，公司于 2000 年 5 月向社会公众
发行 A 股股票 4000 万股，公司总股本变更为 9400 万股，安徽省应用技术研究所
持有公司股份 4914 万股，占公司当时总股本的 52.28％，为本公司的控股股东。
二、控股股东第一次变更情况
2006 年 12 月 29 日，公司接到安徽省宿州市中级人民法院的民事裁定书，根
据（2007）宿中法执字第 06 号民事裁定书的裁定，安徽省应用技术研究所将其持
有的质押给华夏银行股份有限公司上海分行的安徽省科苑（集团）股份有限公司
法人股 1500 万股变卖给宿州市新区建设投资有限公司，股份过户手续完成后，宿
州市新区建设投资有限公司成为本公司第二大股东。
历次控股股东的变更情况（如有） 2007 年 9 月初，经司法裁定到交通银行上海浦东分行的 1096 万股本公司限
售流通股的过户手续已完成（详见 2007 年 6 月 7 日《中国证券报》和《证券时报》
上刊登的《公司简式权益变动报告书》），交通银行上海浦东分行持有本公司限售
流通股 1096 万股，占本公司当时总股本的 8.84%，为本公司第二大股东。由于上
述股权过户完成，公司原第二大股东宿州市新区建设投资有限责任公司持有本公
司限售流通股 1500 万股，占本公司当时总股本的 12.10%，被动成为本公司第一
大股东。
三、控股股东第二次变更情况
2008 年 1 月 15 日，宿州市新区建设投资有限责任公司与中弘卓业集团有限
公司（以下简称“中弘卓业”）签署了《股权转让协议书》，拟将其持有的本公司
1100 万股限售流通股份(占本公司当时股份总额的 8.87%)转让给中弘卓业。
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2008 年 4 月 21 日上述股权过户手续办理完毕，中弘卓业集团有限公司持有本公
司 1100 万股限售流通股，占本公司当时总股本的 8.87％，成为本公司第一大股
东。
2010 年 1 月公司实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方
案，本公司本次重大资产重组向中弘卓业集团有限公司发行 378,326,988 股股份、
向建银国际投资咨询有限公司发行 59,946,683 股股份。中弘卓业集团有限公司持
有的公司股份总数变更为 397,826,988 股，占本公司当时总股本的 70.75％，仍
为本公司第一大股东即控股股东。
2011 年 2 月 24 日，公司实施了 2010 年度权益分派方案，以公司现有总股本
562,273,671 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 8 股。中弘卓业集团
有限公司持有公司股份总数变更为 716,088,579 股，占当时本公司总股本的
70.75％，仍为本公司控股股东。
2013 年 8 月 28 日，公司实施了 2013 年半年度权益分派方案，向全体股东每
10 股送红股 9 股，公司总股本由 1,012,092,607 股增加到 1,922,975,953 股。目
前，中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数为 768,309,300 股，占当时本公司
总股本的 39.95％，仍为本公司控股股东。
2014 年 12 月 8 日，公司非公开发行股票完成，新增股份 958,466,453 股，
公司的总股本由 1,012,092,607 股增加到 2,881,442,406 股。中弘卓业集团持有
公司股份总数为 994,489,916 股，占本公司现有总股本的 34.51%，仍为公司控股
股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 杭州市西溪路 128 号 9 楼
签字会计师姓名 马章松、杨文志
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√适用 □不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
北京市西城区丰盛胡同 22 号
华泰联合证券有限责任公司 张冠峰、王骥跃 2014 年 12 月 8 日-2015 年 12 月 31 日
丰铭国际大厦 A 座 6 层
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 √否
2014 年 2013 年 本年比上年增减(%) 2012 年
营业收入（元） 2,484,976,917.28 1,119,394,506.23 121.99% 3,812,597,245.33
归属于上市公司股东的
291,384,949.71 218,657,888.91 33.26% 1,088,883,142.94
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 268,385,674.42 106,973,069.40 150.89% 1,020,884,926.63
利润（元）
经营活动产生的现金流
-4,100,802,430.24 -1,433,618,554.91 186.05% 359,140,373.97
量净额（元）
基本每股收益（元/股） 0.15 0.11 36.36% 0.57
稀释每股收益（元/股） 0.15 0.11 36.36% 0.57
净资产收益率（%） 11.51% 8.36% 3.15% 37.18%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减(%) 2012 年末
总资产（元） 17,819,895,394.63 11,609,404,428.17 53.50% 8,988,229,386.08
归属于上市公司股东的
净资产（归属于上市公司 5,614,713,857.15 2,373,813,381.36 136.53% 2,809,738,924.29
股东的所有者权益）（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-288,328.37 -25,113,664.28
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 46,325,986.00 128,004,297.10 187,066,040.00
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
1,491,111.11
占用费
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
13,710,123.88 -62,589,314.16
合并日的当期净损益
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除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 770,256.79 1,992,104.74
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -16,254,728.59 -8,352,988.50 -27,575,327.48
减：所得税影响额 7,553,910.54 59,289.54 29,343,440.85
少数股东权益影响额（税后） -13,125.00 -440,258.80
合计 22,999,275.29 111,684,819.51 67,998,216.31 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年年初，国内房地产市场在经历了近两年的持续上涨之后进入下行调整期。大多数房企开始降价
销售，试图通过以价换量迅速变现，房地产市场迅速进入冰冷期，市场观望情绪十分严重。下半年开始，
国内楼市部分城市限购取消，截至去年底除北上广深及三亚5个城市外，其他限购城市已全面取消限购。
但受信贷支持力度不足、按揭利率居高不下的影响，限购退出虽带来月度销售数据同比改善、降幅震荡收
窄，但刺激效果并不理想。9月底，限贷全面松绑，并要求增强个人住房贷款和房企合理融资需求的支持
力度，10月份商品房销售大幅改善。11月央行降息，房地产市场出现回暖，量、价都出现一定程度的回升。
总体而言，2014年商品房销售市场呈现随政策刺激而波动改善的局面，尚未形成明确的触底回升态势。
报告期内，公司各项经营工作基本按照年初拟定的经营计划和工作重点来展开，但因政府土地政策调
整导致土地获取延缓等原因，导致开工面积和结算面积低于年初经营计划，具体情况如下：
1、加大当期存货去化力度
报告期内，公司采用整体打包销售的方式出售了非中心项目和北京像素项目尾盘，维持了公司主营收
入和利润的稳定实现。
2、新项目开工建设情况
北京平谷夏各庄新城项目总规划建筑面积200多万平方米，是公司未来几年房地产业务利润和现金流
的主要来源，该项目兼颐居、养老、休闲、教育、商业等于一体，契合政府提出的城镇化进程的要求。该
项目5A地块规划建筑面积10.02万平方米该，已于2014年12月开始销售，并于报告期内实现竣工验收。
济南中弘广场项目（总土地面积62,768平方米）于报告期内通过司法竞拍获得，项目规划总建筑面积
50多万平方米，集商务办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、运动、教育等功能为一体的金融商业综合
体，报告期内该项目16#地块可售面积4.78万平方米的楼盘已经封顶并开始进行预售。
吉林长白山漫江小镇项目规划总建筑面积7.52万平方米，其中93栋别墅已于2014年11月封顶，预计将
于2015年上半年开始销售。
海南如意岛项目是公司非公开发行募集资金投入项目，报告期内项目正式动工，目前已完成了项目集
散地和江东大道的修建。
山东济宁微山湖项目和云南西双版纳项目因政府土地相关政策的调整，截止报告期末尚未获取土地储
备。
3、土地储备取得情况
报告期内，除司法竞拍取得上述济南中弘广场项目用地外，公司还通过竞拍的方式在夏各庄取得土地
227,116平方米，在济南天桥区取得土地237,229.9平方米，在浙江安吉取得土地169亩。
4、再融资工作成绩显著
报告期内公司非公开股票实施完毕，通过资本市场募集资金将近30亿元，大大降低了公司资产负债率，
对公司的行业地位、净资产规模、股份的流动性和公司声誉都有显著提升；同时发行完成公司债9.5亿元，
补充了公司现金流，有利于加快和推进新项目的开发建设。
5、加强内部制度建设，不断提升管理水平
报告期内，依据目标考核责任，全面推行计划管理；完善信息化系统，进行流程化管理；加强绩效管
理考核，优化激励机制；加强全员培训，提升人力资源；加强资金管理，防范财务风险。公司在制度建设、
组织机构、内部控制等方面得到了进一步完善，公司管理水平得到有效提升。
6、着眼未来，着手打造旅游地产新品牌
报告期内，公司着手打造进军文化旅游产业领域的崭新品牌“新奇世界”。该品牌定位于旅游度假、
康体养生、文化创意等经营性物业的运营服务，以“全家新趣处”为品牌主张，以家庭型消费群体为主要
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目标客群，规划业态超过15种，将主题公园、度假酒店、文化剧场、民俗特色、高档商超、儿童乐园、康
体养老社区等传统业态异域化贯通，并将不同主题的运动俱乐部、博览馆等创意产品跨产业整合。在区域
布局上坚持“1+X”战略，立足于北京这一文化与科技创新中心，跨区域发展吉林、海南、云南、浙江、
山东等具有特色历史文脉与丰富旅游资源的区域。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入2,484,976,917.28元，较上年上升121.99%；营业利润 432,404,258.37
元,较上年上升146.48%；归属于上市公司股东的净利润291,383,949.70元，较上年上升33.26%；基本每股
收益0.15元，较上年上升36.36%；每股净资产1.95元，加权平均净资产收益率11.51%。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
报告期公司实现营业收入2,484,976,917.28元，同比上升121.99%。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 2014 年 2013 年 同比增减（%）
房地产业 销售量 2,484,976,917.28 1,119,394,506.23 121.99%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内,公司正在销售的房产项目（主要是“北京像素”和“非中心”项目尾盘）实现的销售收入
较去年同期大幅增长所致。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 2,104,606,378.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 84.69%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 天津宏盛利安置业有限公司 1,107,826,864.00 44.58
2 天津宏信锐融置业有限公司 567,889,347.00 22.85
3 天津宏鑫凯达置业有限公司 350,595,043.00 14.11
4 长沐投资（北京）有限公司 64,933,400.00 2.61
5 张立新、江妙微 13,361,724.00 0.54
合计 —— 2,104,606,378.00 84.69
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主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本 同比增减(%)
金额 金额
重（%） 比重（%）
房地产业 房产销售 1,262,976,909.73 93.89% 417,371,248.18 86.13% 202.60%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 占营业成本比 占营业成本 同比增减(%)
金额 金额
重（%） 比重（%）
房产销售 房产销售 1,262,976,909.73 93.89% 417,371,248.18 86.13% 202.60%
说明
主要原因是报告期内销售的房产大幅度增加所致。
公司主要供应商情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 528,142,213.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 50.91%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 济南市天桥区北展区管委会 220,000,000.00 21.21%
2 菏泽瑞翔投资信息咨询有限公司 160,000,000.00 15.42%
3 北京太和联业建材贸易有限公司 50,000,000.00 4.82%
4 景洪市重点工程征地中心 50,000,000.00 4.82%
5 景洪市财政局 48,142,213.00 4.64%
合计 -- 528,142,213.00 50.91%
4、费用
项目 2014 年 2013 年 增减比例（%） 变化原因
打造中弘新奇世界品牌相应的销售
销售费用 140,190,977.51 44,530,287.21 214.82%
费用增加
公司规模扩大，相应人工费用增加。
管理费用 277,405,155.30 194,870,465.05 42.35% 2014 年起计提房屋折旧，折旧摊销
数大幅增加。
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本期利息资本化金额较上年增加所
财务费用 63,254,775.69 187,224,596.80 -66.21%
致
所得税 167,814,038.52 84,257,573.90 99.17% 收入增加对应利润总额增加所致
5、研发支出
不适用
6、现金流
