美好置业集团股份有限公司 2015 年半年度报告全文
美好置业集团股份有限公司
2015 年半年度报告
2015 年 7 月
美好置业集团股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人汤国强先生、会计机构负责
人吴红英女士声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要.................................................................................................... 7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 19
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................... 29
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况...................................................................................... 33
第九节 财务报告.............................................................................................................................. 34
第十节 备查文件目录.................................................................................................................... 132
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 美好置业集团股份有限公司
报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 6 月 30 日
元 指 人民币元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 美好集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司
公司的中文简称 美好集团
公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.
公司的法定代表人 刘道明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 冯娴 张达力
联系地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼
电话 027-87838669
传真 027-87836606
电子信箱 IR@000667.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参
见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年
度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册
情况在报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期
项目 本报告期 上年同期
增减（%）
营业收入（元） 1,049,284,728.87 1,089,989,096.34 -3.73
归属于上市公司股东的净利润（元） 36,494,084.99 39,901,656.16 -8.54
归属于上市公司股东的扣除非经常
35,937,845.99 39,750,434.59 -9.59
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -303,814,264.63 -705,615,959.19 56.94
基本每股收益（元/股） 0.0143 0.0156 -8.33
稀释每股收益（元/股） 0.0143 0.0156 -8.33
加权平均净资产收益率 0.67% 0.74% 下降 0.07 个百分点
本报告期末比上年度
项目 本报告期末 上年度末
末增减（%）
总资产（元） 17,633,860,701.31 15,917,795,633.79 10.78
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,487,120,772.21 5,450,626,687.22 0.67
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲
-58,807.83
销部分）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 838,098.33
减：所得税影响额 223,051.50
合 计 556,239.00
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义
界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非
经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、报告期行业发展回顾
（1）政策环境进一步放宽，政策叠加推动行业筑底回稳
2015年上半年，在宏观经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强
化。今年全国“两会”政府工作报告中，明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费
增长点之一，稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。今年中央和各地方分别从供
需两端同步改善房地产市场环境，构建行业健康发展的长效机制。供应方面，中央继续加大
棚改及保障房体系建设，国土部提出实施“有供有限”的原则，优化供地及用地结构，从土
地根源控制库存过高，改善供求关系；需求方面，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一
步刺激购房需求，尤其改善性需求入市。央行连续出台降准、降息，放松信贷门槛，降低二
套房首付等政策，信贷、税收的政策环境进一步放宽。各地方政府因城施策，公积金新政、
财政补贴和税费减免等系列政策密集出台，促进库存去化，刺激需求释放。在多重政策效应
叠加影响下，尤其自“330新政”出台以来，市场成交逐步回暖，行业筑底回稳趋势基本确立。
(2) 房地产市场增速持续放缓，销售指标有所回暖
报告期内，房地产行业在中国经济“新常态”下的调整脚步仍在继续。政策连番刺激下，
行业正逐渐走出低迷。根据国家统计局数据显示，2015年1-5月全国房地产开发投资3.23万亿
元，同比名义增长5.1%，增速比1-4月回落0.9个百分点。总体上依然延续了自2013年以来的
下滑走势，累计同比增速不断创出新低，但从5月份开始降幅有所收窄；房屋新开工面积5.03
亿平方米，同比下降16.0%，降幅比1-4月份收窄1.3个百分点；1-5月份，全国商品房销售面
积3.60亿平方米，同比下降0.2%，降幅比1-4月份收窄4.6个百分点；销售额2.44万亿元，增
长3.1%，为2014年年初以来首次正增长。今年前5个月，住宅销售量已经与去年同期持平，显
示在楼市放松政策的作用下，市场需求进一步提升。
(3) 行业集中度继续提升，转型变革成大势所趋
随着上半年国家多项扶持政策出台，二季度房地产市场逐步回暖，但市场回升呈现结构
性的特点，不同区域和产品的分化明显，品牌房企的竞争优势进一步增强。根据CRIC研究中
心的统计数据显示，2015年1-6月，行业集中度进一步提升，行业销售金额前50名房企占全国
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市场的比例从29.27%提升至34.82%，增加5.55个百分点，增幅和增速双双上升；销售金额前
50名的门槛值由去年同期63亿元提升至76亿元，同比提高21%，远高于行业平均增长速度。同
时，随着房地产行业进入“白银时代”，及时利用自身行业地位和资源积累促进企业战略转
型已成为业内共识，今年以来，国内品牌房企纷纷在“互联网+”、养老地产、大金融等领域
探索新的发展模式，优化产品竞争力和融资成本，延伸产业链，培育新的利润增长点。
2、管理层的经营与管理对策
报告期内，管理层结合公司实际情况，在“美好价值观”引领下，以高满意、低成本、
快速度的经营理念为指导，全力推动投开市场化、产品工厂化、服务社会化的“三化”战略
落地，逐步推进财务数据化和人才合伙化等管理手段，为公司由传统的房地产开发企业转型
为美好生活集成商的长期可持续发展目标打下良好基础。
今年以来主要做了以下几个方面工作：
（1）强化“区域聚焦、深耕发展”战略
公司继续聚焦武汉区域的发展，报告期内通过受让股权，成功获取武汉市农利村“城中
村”改造项目，该地块位于武汉市硚口区古田生态新城核心区域，邻近公司长丰村“城中村”
改造项目，有利于打造公司品牌的区域聚集效应，提升产品竞争力，进一步增加了公司在武
汉区域的优质土地储备。
（2）推行项目一体化管理模式
报告期内，公司与中建三局、中宏建设、中工建设结为长期战略伙伴，推行大总包管理
体系，将美好价值观延伸到合作者，减少协调沟通的时间和成本，确保质量的同时，简化流
程，保证进度。
（3）围绕标准化、工厂化提升产品竞争力
报告期内公司继续推进产品标准化，与成本固化相结合，打造“快、便宜、好用、好看”
的产品，从道路市政、配套、单体、园林景观4个一级及14个二级、31个三级规划设计要素，
围绕用户、成本、进度敏感点进行梳理，固化开发成本的基本标准，进行差异化研究，满足
市场需要。同时公司工厂化步伐继续加快，沈阳“名流印象”和武汉“新湖村”项目分别启
动装配式住宅施工；公司参与编制的《装配整体式混凝土剪力墙结构技术规程》于2015年5
月被列为湖北省地方标准，为公司推进产品工厂化提供了可靠的理论保证和实际操作依据。
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（4）实施管家服务模式提升用户满意度
公司物业管理部门推行“四位一体”管家模式，建立台帐，每月检查、梳理，着眼于园
区完善与整改。通过用户监督服务工作，提升用户满意度。
3、2015年下半年经营计划
（1）上半年经营计划完成情况
报告期内，公司房地产开发项目在建面积116万平米，其中：复工112万平米，开工4万平
米；竣工8万平米。
（2）经营计划调整情况
公司在2014年年报中披露的2015年经营计划：“复工112万平米，开工59万平米；竣工63
万平米”。
公司管理层经过分析与讨论，根据项目实际进展及市场情况，拟对2015年全年经营计划
进行如下调整：拟调增武汉“长丰村”项目、“农利村”项目、西安“曲江”项目开工面积
合计约45万平米；调减沈阳“印象名流”项目、合肥“名流高尔夫庄园”项目、武汉“新湖
村”项目开工面积合计约24万平米，两者共计增加开工面积21万平米；调减重庆项目竣工面
积2.8万平米。调整后，公司2015年度经营计划为：全年实现施工面积192万平米，其中：复
工112万平米，开工80万平米；竣工60万平米。具体情况如下：
单位：万平方米
2015 年计划 2015 年上半年 2015 年下半年
序 完成 计划
项目名称
号 复工 开工 竣工 复工 开工 竣工 复工 开工 竣工
面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积
1 武汉“名流人和天地” 20 17 20
2 武汉“邓甲村项目” 26 13 16 26 8 13 8
3 武汉“新湖村项目” 6 10
4 武汉“长丰村项目”
5 武汉“农利村项目”
6 武汉“建和村项目” 18
7 东莞“凤岗项目” 22 4 12 22 4
8 沈阳“名流印象” 20 8 15 20
9 合肥“名流高尔夫庄园”
10 重庆“蔡家项目” 17 3 17
11 西安“曲江项目”
12 合计 112 59 63 112 4 8 0 76 52
13 2015 年调整数 112 80 60
14 2015 年调整后的差异数 0 21 -3
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二、主营业务分析
2015 年 1-6 月，公司实现营业收入 104,928.47 万元,实现归属于公司股东的净利润
3,649.41 万元。报告期内，公司主要财务数据同比变动情况如下：
单位：元
同比增减
项目 本报告期 上年同期 变动原因
（%）
营业收入 1,049,284,728.87 1,089,989,096.34 -3.73%
营业成本 784,979,403.17 793,915,573.03 -1.13%
销售费用 34,478,700.01 45,042,270.82 -23.45%
管理费用 69,656,830.93 79,215,279.46 -12.07%
财务费用 11,302,426.82 7,873,701.30 43.55% 主要是借款利息中资本化利息减少
所得税费用 25,191,335.63 31,580,506.81 -20.23%
经营活动产生的
-303,814,264.63 -705,615,959.19 56.94% 房地产业务回款增加
现金流量净额
投资活动产生的 主要是本期收购子公司支付股权收
-58,924,263.44 6,651,643.09 -985.86%
现金流量净额 购款
筹资活动产生的
-97,595,577.06 943,275,552.35 -110.35% 主要是本期控制融资规模
现金流量净额
现金及现金等价
-460,334,105.13 244,311,236.25 -288.42%
物净增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延
续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况：
报告期内，公司围绕前期披露的经营计划开展各项工作，并基本完成了半年度经营目标。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比 营业成本比 毛利率比
毛利率
项目 营业收入 营业成本 上年同期增 上年同期增 上年同期
(%)
减（%） 减（%） 增减（%）
分行业
房地产 996,690,614.95 746,495,427.42 25.10% -4.17% -2.01% -1.65%
物业服务 34,195,435.82 25,013,319.67 26.85% 65.83% 29.08% 20.83%
分产品
房地产 996,690,614.95 746,495,427.42 25.10% -4.17% -2.01% -1.65%
物业服务 34,195,435.82 25,013,319.67 26.85% 65.83% 29.08% 20.83%
分地区
湖北 754,415,038.24 543,634,934.02 27.94% 96.10% 105.44% -3.28%
广东 13,306,456.59 9,616,796.19 27.73% -97.16% -97.15% -0.18%
西安 2,224,991.57 1,302,205.19 41.47% 5.35% -19.37% 17.95%
安徽 55,577,286.33 47,500,675.58 14.53% 5.18% 11.89% -5.12%
沈阳 165,525,105.58 141,338,785.00 14.61% 49.03% 41.05% 4.83%
重庆 34,227,052.46 24,480,694.57 28.48% -16.79% -28.55% 11.78%
北京 5,610,120.00 3,634,656.54 35.21% 100.00% 100.00% 100.00%
四、核心竞争力分析
1、积极进取的企业价值观
公司倡导的“美好价值观”追求人性中的美好，追求产品品质，强调用户的感受，汇聚
人心，聚集能量，激发创造力。同时公司也提出了与“美好价值观”相适应的发展战略和管
理策略。公司正在以“美好价值观”为指引，通过“健康、快乐、友爱、创造”的理念，以
“宠用户、爱家人、帮同事、助伙伴、促社会”的行为整合各类资源，由传统的房地产开发
商逐步转型为美好生活集成商，让业主的生活更美好，为股东创造价值。
2、清晰的发展战略
公司全力推行“投开市场化、产品工厂化、服务社会化”的经营战略，辅以“财务数据
化”和“人才合伙化”的管理手段做为战略支撑。明确“区域聚焦、深耕发展”的发展目标，
以武汉为核心，在现有项目所在城市深耕发展，同步推进产品的标准化、集成化，全面推行
一站式服务等举措，围绕产品和服务打造公司的核心竞争力。
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3、高效的管理架构
公司按照“结果导向、源头管理、去中间环节”的原则进行组织变革，从集团到施工方，
减少中间环节，整合职能，提高管理效能，将风险管控的重点放在事前和事中阶段。强调“一
线决策”，集团总部紧抓产品和服务，由“管理型总部”向“服务型总部”转变；以分子公
司为利润中心，项目运营管理权利下放。通过一系列的架构调整和精兵简政，公司已经完成
了组织变革，搭建了高效的管理架构。
4、土地储备充足，布局合理
公司拥有充足的土地储备，且聚焦于市场发展具有较大潜力的武汉等重点城市，与公司
发展战略相符，将持续受益于中国城镇化发展进程。这些项目的市场需求主要面对刚需、首
置首改客户，契合了目前房地产市场需求特点，有较好的市场发展前景；同时，类似的项目
位置及特点，有利于产品标准化、快周转，缩短项目开发周期，从而提高开发效率，提升公
司项目整体周转速度，为公司快速发展打下良好基础。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
57,093,294.91
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）
武汉市泰宇商贸有限公司 房地产开发销售
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（2）持有金融企业股权情况：公司报告期末未持有金融企业股权
（3）证券投资情况：公司报告期内未进行证券投资
（4）持有其他上市公司股权情况：公司报告期末未持有其他上市公司股权
2、公司无委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
3、募集资金使用情况：不适用。
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4、主要子公司、参股公司分析
单位：元
公司 所处
公司名称 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 行业
武汉名流地产有
子公司 房地产 房地产开发、销售 500,000,000.00 1,758,807,612.70 710,747,467.77 37,542,718.59 6,508,392.90 4,874,969.50
限公司
名流置业武汉有
子公司 房地产 房地产开发、销售 1,205,000,000.00 2,895,847,452.58 902,988,409.04 648,842,137.00 64,182,496.01 47,932,506.87
限公司
武汉东部新城投
子公司 房地产 房地产开发、销售 1,000,000,000.00 483,918,629.57 483,882,468.66 -7,782,937.51 -7,782,937.51
资开发有限公司
名流置业江北有
子公司 房地产 房地产开发、销售 500,000,000.00 1,797,844,762.38 645,619,908.19 63,393,425.95 55,373,253.93 54,104,537.38
限公司
东莞名流置业有
子公司 房地产 房地产开发、销售 310,000,000.00 1,991,289,372.49 398,199,325.32 3,145,832.00 -4,902,188.34 -4,830,645.55
限公司
沈阳幸福置业有
子公司 房地产 房地产开发、销售 418,023,587.72 517,682,815.97 407,822,942.82 60,141,031.00 -5,739,606.36 -5,721,705.96
限公司
芜湖名流置业有
子公司 房地产 房地产开发、销售 400,000,000.00 1,171,406,318.20 438,174,982.96 53,587,351.70 -17,408,778.70 -16,710,586.04
限公司
安徽东磁投资有 房地产开发、球类运
子公司 房地产 300,000,000.00 526,718,185.73 175,263,965.81 6,003,553.07 -16,878,706.90 -16,875,497.24
限公司 动，运动休闲服务
重庆名流置业有
子公司 房地产 房地产开发、销售 200,000,000.00 1,111,862,374.61 175,463,627.27 -5,619,165.61 -6,070,188.42
限公司
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5、报告期内房地产项目投资情况
单位：万平方米
2015 年 6
2015 年
序 目前规划 累计竣工 累计结 月末已 开发
项目 用地面积 1-6 月结
号 建筑面积 面积 算面积 售未结 进度
算面积
算面积
一、2008 年增发募集资金项目情况
武汉“名流人和天地”润和
1 13.93 32.57 32.57 32.57 0.02 完工
园、沁和园
2 惠州“名流印象” 12.88 34.56 24.93 24.78 0.03 完工
3 博罗“名流幸福庄园”一期 49.70 7.09 1.46 在建
4 芜湖“名流印象”一期 3.48 19.54 19.54 14.45 0.01 完工
5 东莞“名流印象” 12.87 37.55 10.88 10.49 0.01 14.71 在建
小计 92.86 131.31 89.38 82.29 0.07 14.71
二、其他项目
6 北京“名流广场” 1.05 7.84 拟建
7 武汉“名流人和天地”后期 17.87 36.18 15.41 13.32 0.26 10.69 在建
8 惠州“名流公馆” 0.37 1.42 1.42 1.42 完工
9 芜湖“名流印象”后期 5.22 16.36 16.36 7.87 0.81 完工
10 重庆“名流公馆” 5.17 9.53 9.53 7.85 0.36 完工
11 沈阳“名流印象” 25.81 96.82 47.12 42.23 1.30 8.82 在建
12 沈阳“名流公馆” 7.07 14.05 14.05 7.27 0.85 完工
13 合肥“名流高尔夫庄园” 200.00 45.40 2.95 2.63 在建
14 武汉“邓甲村项目” 20.42 75.05 11.39 10.29 7.37 5.28 在建
15 武汉“新湖村项目” 5.45 19.79 在建
16 重庆“蔡家组团项目” 16.98 36.35 4.43 在建
17 博罗“名流幸福庄园”后期 110.26 17.64 拟建
18 西安“曲江项目” 5.29 18.52 拟建
19 武汉“建和村项目” 25.59 108.00 拟建
20 武汉“长丰村项目” 29.86 136.13 拟建
21 武汉“农利村项目” 6.48 22.20 拟建
小计 482.89
