沙河实业股份有限公司 2015 年半年度报告全文
沙河实业股份有限公司
2015 年半年度报告
2015-24
2015 年 08 月
沙河实业股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长陈勇、总经理温毅、财务总监魏孔尧及会计机构负责人(会计主
管人员)黄讷新声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
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目录
2015 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 8
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 15
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 20
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 23
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 23
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 24
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 25
第十节 备查文件目录 ...................................................................................................................... 95
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释义
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司或沙河股份 指 沙河实业股份有限公司
沙河集团 指 深业沙河（集团）有限公司
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
长沙公司 指 长沙深业置业有限公司
新乡公司 指 新乡市深业地产有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 沙河股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 沙河实业股份有限公司
公司的中文简称（如有） 沙河股份
公司的外文名称（如有） SHAHE INDUSTRIAL CO., LTD
公司的法定代表人 陈勇
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王凡
联系地址 深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
电话 0755-86091298
传真 0755-86090688
电子信箱 wf000014@163.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2014 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2014 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 184,035,355.36 192,185,388.44 -4.24%
归属于上市公司股东的净利润（元） 14,596,368.64 25,009,099.48 -41.64%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
4,041,705.47 23,836,363.56 -83.04%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -26,145,761.75 -152,701,898.28 82.88%
基本每股收益（元/股） 0.0724 0.1240 -41.61%
稀释每股收益（元/股） 0.0724 0.1240 -41.61%
加权平均净资产收益率 2.18% 3.84% -1.66%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 2,129,029,074.27 2,236,734,317.07 -4.82%
归属于上市公司股东的净资产（元） 676,705,356.69 665,941,386.58 1.62%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
636,425.05
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
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处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 13,224,317.50
减：所得税影响额 3,306,079.38
合计 10,554,663.17 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2015年上半年，我国房地产政策面延续了2014年下半年的宽松基调。在中央政府和地方政府频频出台政策利好刺激下，
房地产市场整体企稳回升，但分化明显。一线和部分二线城市楼市成交量暴涨，而部分去化压力过大的二线城市和大多数三
四线城市的成交量却迟迟不见好转。面对房地产市场的“新常态”，为维护公司及投资者利益，在公司董事会领导下，公司
认真贯彻董事会年初提出 “将潜在的优势转化为现实财富的信心，要有在困难面前百折不挠的精神、勇往直前的勇气，还
要有为达成目标而勇于担当、不辱使命的豪情，以此认准目标，踏实前进，扎扎实实做好2015年各项工作” 的工作方针，
正确判断形势，理性分析市场，积极采取措施，创新营销理念，加快库存去化，报告期内实现归属于上市公司股东的净利润
1459.63万元。
（一）管理层讨论与分析
1.经营环境变化及公司判断
2015年上半年，全国房地产开发企业住宅新开工面积46,891万平方米，同比下降17.3%；住宅竣工面积24,354万平方
米，同比下降16.5%；商品房销售面积50,264万平方米，同比增长3.9%；商品房销售额34,259亿元，同比增长10.0%。
2015年上半年，公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为：
深圳商品住宅累计批准预售276.71万平方米，同比增加149.3%；新房成交面积314.6万平方米，同比增加120.9%；新
房成交均价为28040元/平方米，同比上涨20.3%。
长沙市内五区商品住宅累计批准预售447.14万平方米，同比下降15.72%；商品住宅累计网签580.31万平方米，同比增
长64.02%；6月份住宅成交均价为6571元/平方米，环比上升2.65%，同比下降0.24%。
新乡房地产投资116.29亿元，同比增长1%，其中住宅投资96.36亿元，同比增长5.70%；房地产销售金额79.66亿元，
同比下降20.60%；商品房销售面积212.78万平方米，同比下降20.50%；住宅均价为4065元/平方米呈下降的趋势。
公司认为，年初对房地产市场走势的判断是正确的（详见《2014年度报告》），2015年上半年，房地产业保持“新常态”，
行业调整的趋势并没有改变。在国家政策连番刺激下，行业正逐渐走出低迷，已有筑底企稳之势，但房地产市场分化明显。
公司在售项目所在地长沙和新乡两市处在二、三线城市情况仍然不乐观，住宅库存太大，供过于求，销售并不理想。
报告期内， 房地产业利好政策频频出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，房地产市场明显升温。继2014年下
半年“930新政”后，国家持续出台“330新政”，“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质
性内容的政策。此外，央行三次降息、两次降准以及各地政府提高公积金贷款额度和放宽使用限制等政策，对市场起到刺激
作用，推盘量和成交量均有明显提升，整体市场呈现企稳回升之势。但市场分化愈发严重，一线城市和部分供求相对均衡的
二线城市成交活跃，多数二线和三四线城市依旧低迷。
公司认为，2015年下半年，国内外经济挑战仍在加剧，房地产新常态下，行业调整的脚步也将继续。房地产业作为国民
经济的支柱产业，政策环境仍将持续向好，各项指标能够延续上半年回升势头，但不会出现大幅反弹，平稳运行、稳步回升
将是新常态。因此，公司将坚定信心，统一思想，齐心协力，全力抓好项目销售去化工作。
2.公司经营与管理情况
1)加大行销力度，拓宽销售渠道。
长沙公司通过组建自销团队、引进电商销售平台、引进分销商、提升现场体验以及完善客服服务体系设立开发商客户服
务中心等方式，加大项目库存去化。
新乡公司随行就市，顺势而为，在综合测算成本收益的基础上，出台了多项优惠促销措施，并结合销售节点辅以形式多
样的暖场活动，加大线下行销拓客力度及微信平台互动，成交量较往年有大幅增长。
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2）梳理流程，完善制度，强化成本管控体系
公司结合成本管控要求，对公司的供应商管理制度、招投标管理制度等进行了完善和修订，进一步强化了公司的成本管
控体系。同时，公司在设计、施工图阶段，继续加强对现有开发项目目标成本的管理工作，指导各所属企业及时编制上报方
案版、执行版的目标成本。
3）落实培训，打造专业化管理团队
公司以打造一支专业化的管理团队为目标，针对公司的中层管理人员开展了一系列的专题培训活动。公司邀请知名的讲
师分别讲授了《平衡领导力》、《沟通影响力》以及《非人力资源的人力资源管理》等培训课程，课程生动，内容丰富，尤
其是针对日常管理中的问题提供了多样化的管理方法和管理工具，实用性强。
（二）2015年下半年主要工作
1.坚定信心，齐心协力，全力抓好项目销售去化工作
长沙公司下半年将重点围绕三期一花园洋房开展宣传推广工作，努力创新营销方式和手段，提高销售业绩。同时要总结
经验教训，强化物业服务意识和管理水平，提升项目的品牌知名度和美誉度。
新乡公司将做好世纪新城一期项目的入伙工作和二期项目的竣工备案工作，确保一期工程尽快入伙，二期工程2015年年
底前竣工备案。销售方面，新乡公司要逐步完成“世纪村”的清盘，确保“深业世纪新城”一期加推产品及二期产品的开
盘销售，努力完成年初制定的销售目标。
2.提前准备，及早筹划，做好“营改增”风险防范工作
房地产行业“营改增”具体细则将很快出台，该项税务调整将对整个房地产行业带来较大的冲击和变革。“营改增”改
变了房地产企业的会计核算体系，同时还带来开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务
处理稍有不慎便会产生风险。公司已计划开展“营改增”税务筹划方面的培训工作，提前做好“营改增”税务政策方面的学
习和财务核算方面的准备工作，并尽快制定并修订相关制度，以降低“营改增”政策推行对公司经营发展带来的风险和冲击。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 184,035,355.36 192,185,388.44 -4.24%
长沙沙河城、新乡世纪
新城项目因收入增加导
营业成本 128,388,413.34 75,669,749.00 69.67%
致成本结转同比增加所
致
广告费等费用较上年下
销售费用 6,344,203.08 11,015,021.12 -42.40%
降所致
管理费用 32,409,112.30 33,334,926.10 -2.78%
偿还贷款导致本期财务
财务费用 2,840,931.06 5,799,910.89 -51.02%
利息减少
所得税费用 -7,476,729.55 10,978,627.11 -168.10% 报告期利润下降所致
经营活动产生的现金流 上年同期偿付往来、本
-26,145,761.75 -152,701,898.28 82.88%
量净额 期支付税金所致
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投资活动产生的现金流 本期购买长期资产增加
-799,446.00 -202,674.00 -294.45%
量净额 所致
筹资活动产生的现金流 上年同期新增贷款、本
-87,783,256.87 259,250,970.18 -133.86%
量净额 期偿还贷款所致
现金及现金等价物净增 本期偿还贷款、支付税
-114,728,505.07 106,354,333.19 -207.87%
加额 金所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
长沙公司沙河城项目三期I已完成物业移交和入伙工作；沙河城二期Ⅱ项目的前期可行性研究报告已完成。
新乡公司世纪新城一期已完工；世纪新城二期园林样板展示区及12、15、16#楼样板房和大堂如期达到开盘展示效果；
11-14#楼内外粉完成；外墙保温已经启动；15#楼外墙保温完成70%、16、17#楼内外粉完成；人防验收、地下室消防及安装
全部完成。
公司代建项目“深业世纪工业中心”已进入收尾阶段。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产销售 179,322,737.00 125,335,889.56 30.11% -3.75% 78.20% -32.14%
物业管理 1,450,177.10 882,829.82 39.12% 4.04% -29.10% 28.45%
分地区
深圳市 3,508,447.10 1,447,669.26 58.74% -94.85% -79.76% -30.76%
新乡市 67,334,944.00 51,473,580.88 23.56% -10.73% 46.30% -29.80%
长沙市 109,929,523.00 73,297,469.24 33.32% 149.04% 150.66% -0.43%
四、核心竞争力分析
1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优
质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡
“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化
开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息系统建设、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控方面的建设。系统自2009
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年上线运行以来，在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
证券品种 证券代码 证券简称 股份来源
成本（元）数量（股） 比例 数量（股） 比例 值（元） 益（元） 科目
鹏华行业 289,626.0 1,605,217 322,907.6 交易性金
基金 206001 289,626 289,626 市场
成长基金 0 .14 1 融资产
量化核心 200,000.0 886,659.5 313,517.4 交易性金
基金 360001 200,000 200,000 市场
基金 0 9 4 融资产
489,626.0 2,491,876 636,425.0
合计 489,626 -- 489,626 -- -- --
0 .73 5
证券投资审批董事会公告披露
日期
证券投资审批股东会公告披露
日期（如有)
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品或
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
长沙深业 房地产开发、
房地产开 1,122,847,3 125,900,18 109,975,29 16,306,73 12,230,048.9
置业有限 子公司 水利工程施 80,000,000
发、销售 14.48 8.05 7.00 1.96
公司 工（凭资质）
房地产开发
新乡市深
房地产开 （按资质证 774,254,19 183,114,95 67,406,810. 4,053,578
业地产有 子公司 80,000,000 2,939,896.61
发、销售 核定的有效 9.41 6.70 98 .02
限公司
期限经营）
房地产项投
深圳市深 资、咨询、物
业置地物 业管理、电子 21,407,722. 20,708,166. 2,136,353.2 361,030.6
子公司 投资、咨询 20,000,000 358,630.24
业投资有 计算机技术 95 93 4 2
限公司 服务、投资兴
办实业
5、非募集资金投资的重大项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无非募集资金投资的重大项目。
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六、对 2015 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
为进一步规范公司合理有效的分红行为，推动公司建立科学、持续、稳定的分红机制，保护中小投资者合法权益，公司
根据中国证券监督管理委员会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》、深圳证券监管局《关于认真贯彻落实
<关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知>有关要求的通知》（深证局公司字[2012]43号）、《上市公司监管指引
第3号——上市公司现金分红》以及《公司章程》等有关规定，结合公司实际情况，2015年3月27日召开第八届董事会第六次
会议，审议通过了关于修改《公司章程》及《现金分红管理制度》的议案并由独立董事发表了独立意见，以上议案已经2015
年4月23日召开的2014年度股东大会审议通过。公司严格按照《公司章程》执行利润分配政策，公司现金分红政策制定及执
行均符合《公司章程》的规定和股东大会决议的要求，分红标准和比例明确和清晰，相关的决策程序和机制完备，独立董事
的职责明确，能发挥应有的作用，中小股东有充分表达意见和诉求的机会，中小股东的合法权益得到了维护。
2015年4月23日召开的公司2014年度股东大会审议通过了2014年度利润分配方案,方案为：以2014年12月31日总股本
201,705,187股为基数，以未分配利润向全体股东每10股派发现金0.19元（含税）。2014年6月10日，在公司指定信息披露媒
体刊登了《2014年年度权益分派实施公告》，上述现金红利于2015年6月17日分派完成。
公司2015年半年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
是
明：
十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
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公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料
2015 年 01 月 15 日 董事会办公室 电话沟通 个人 个人投资者 公司在售楼盘的销售情况
国企改革及公司经营等相
2015 年 02 月 03 日 董事会办公室 电话沟通 个人 个人投资者
关情况
公司是否在前海有土地储
2015 年 03 月 06 日 董事会办公室 电话沟通 个人 个人投资者
