银亿房地产股份有限公司 2015 年半年度报告全文
银亿房地产股份有限公司
2015 年半年度报告
2015 年 8 月 29 日
银亿房地产股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 859,005,200 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 0.00 元（含税），送红股 0 股（含税），以资本公
积金向全体股东每 10 股转增 20 股。
公司负责人熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人(会计主管
人员)李春儿声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
银亿房地产股份有限公司 2015 年半年度报告全文
目录
第一节重要提示、目录和释义 ......................................................................................................... 7
第二节公司简介 ................................................................................................................................. 9
第三节会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 11
第四节董事会报告 ........................................................................................................................... 20
第五节重要事项 ............................................................................................................................... 28
第六节股份变动及股东情况 ........................................................................................................... 31
第七节优先股相关情况 ................................................................................................................... 31
第八节董事、监事、高级管理人员情况 ....................................................................................... 32
第九节财务报告 ............................................................................................................................... 33
第十节备查文件目录 ..................................................................................................................... 109
银亿房地产股份有限公司 2015 年半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司/本公司/银亿股份/上市公司 指 银亿房地产股份有限公司（原名甘肃兰光科技股份有限公司）
兰光经发 指 深圳兰光经济发展公司，公司原控股股东
兰光集团 指 深圳兰光电子集团有限公司，公司原控股股东之控股股东
宁波银亿控股 指 宁波银亿控股有限公司，公司控股股东
银亿集团 指 银亿集团有限公司，公司控股股东之控股股东
宁波银亿房产 指 宁波银亿房地产开发有限公司，公司全资子公司
西部创新投资 指 西部创新投资有限公司，公司全资子公司
宁波银亿建设 指 宁波银亿建设开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿置业 指 宁波银亿置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波荣耀置业 指 宁波荣耀置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
镇海银亿房产 指 宁波市镇海银亿房产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿世纪投资 指 宁波银亿世纪投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波矮柳置业 指 宁波矮柳置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
象山银亿房产 指 象山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
舟山银亿房产 指 舟山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
鲁家峙投资 指 舟山鲁家峙投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
玉环银亿房产 指 玉环银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海庆安置业 指 上海庆安置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海诚佳置业 指 上海诚佳房地产置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京中兆置业 指 南京中兆置业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿房产 指 南昌市银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿房产 指 沈阳银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆银亿房产 指 大庆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
江北银亿房产 指 宁波江北银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
北京同景投资 指 北京同景兴业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
舟山新城房产 指 舟山银亿新城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银隆咨询 指 宁波银隆商业管理咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银策销代 指 宁波银策房地产销售代理服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿物业 指 宁波银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
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大庆银亿物业 指 大庆银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿物业 指 沈阳银亿万万城物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银亿物业 指 南京银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银尚广告 指 宁波银尚广告传媒有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿同进 指 上海银亿同进置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿筑城 指 宁波银亿筑城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚银亿房产 指 余姚银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银洲星国际 指 新疆银洲星国际商贸城有限公司，宁波银亿房产控股子公司
海尚大酒店 指 宁波海尚大酒店有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿物业 指 上海银亿物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚商业管理 指 余姚银亿商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
通达商业管理 指 宁波银亿通达商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
海尚酒店投资 指 宁波银亿海尚酒店投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银亿建设 指 南京银亿建设发展有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿永茂房产 指 宁波银亿永茂房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
呼伦贝尔银亿 指 呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿物业 指 南昌银亿物业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波江东银亿 指 宁波江东银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银乾销代 指 宁波银乾房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆同景咨询 指 大庆同景投资咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
新港湾投资 指 海口新港湾投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
宁波新城置业 指 宁波银亿新城置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
慈溪恒康投资 指 慈溪恒康投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波富田置业 指 宁波富田置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海银乾经纪 指 上海银乾房地产经纪有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚银亿百货 指 余姚银亿四明广场新华联百货有限公司，宁波银亿房产控股子公司
南昌九龙湖 指 南昌银亿九龙湖房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波恒瑞置业 指 宁波恒瑞置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
宁波银胜销代 指 宁波银胜房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
香港银亿投资 指 银亿地产（香港）投资控股有限公司，宁波银亿房产全资子公司
深圳银亿投资 指 深圳银亿投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京润昇咨询 指 南京润昇房地产咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
新疆银亿房产 指 新疆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银月置业 指 上海银月置业有限公司，公司控股子公司
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宁波莲彩科技 指 宁波莲彩科技有限公司，公司控股子公司
济州悦海堂 指 济州岛株式会社悦海堂，宁波银亿房产控股子公司
绍兴盛创投资 指 绍兴（盛创）投资合伙企业（有限合伙），宁波银亿房产控股子公司
宁波中元房产 指 宁波中元房地产开发有限公司，公司参股企业
宁房股份 指 宁波房地产股份有限公司，公司原参股企业
川山甲股份 指 川山甲供应链管理股份有限公司，公司参股企业
上海并购基金 指 上海并购股权投资基金合伙企业（有限合伙），公司参股企业
银亿永盛房产 指 宁波银亿永盛房地产开发有限公司，公司联营企业
余姚伊顿房产 指 余姚伊顿房产房地产开发有限公司，公司联营企业
公司向宁波银亿控股有限公司发行股份购买其持有的宁波银亿房地
重大资产重组 指
产开发有限公司 100%的股权
元 指 中华人民共和国法定货币单位\"元\"
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第二节公司简介
一、公司简介
股票简称 银亿股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 银亿房地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 银亿股份
公司的外文名称（如有） YINYI REAL ESTATE CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）YINYI REAL ESTATE
公司的法定代表人 熊续强
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗瑞华 赵姝
浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿
联系地址
外滩大厦 6 楼 外滩大厦 5 楼
电话 0574-87037581 0574-87653687
传真 0574-87653689 0574-87653689
电子信箱 000981@chinayinyi.cn 000981@chinayinyi.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2014 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2014 年年报。
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第三节会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,121,365,213.76 2,631,928,944.26 -19.40%
归属于上市公司股东的净利润（元） 271,431,710.87 269,832,953.63 0.59%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
227,657,409.06 261,138,102.90 -12.82%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 168,707,965.21 -1,789,417,908.07 -
基本每股收益（元/股） 0.32 0.31 3.23%
稀释每股收益（元/股） 0.32 0.31 3.23%
加权平均净资产收益率 5.57% 6.15% 下降 0.58 个百分点
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 26,383,286,970.79 26,502,315,170.55 -0.45%
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,903,885,519.50 4,737,169,248.50 3.52%
报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明：
由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上市公
司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20号——企业合并》及相关讲解的规定，
报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为85,900.5200万股，每股收益系按
照发行在外的普通股加权平均计算。
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 243,939.54
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
1,216,656.71
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 59,384,404.54
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 399,043.64
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减：所得税影响额 15,313,681.02
少数股东权益影响额（税后） 2,156,061.60
合计 43,774,301.81 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
项目 涉及金额（元） 原因
营业外支出中列支的地方水利建设基金为公司正常业务密切相关
地方水利建设基金 1,390,879.66
项目，故界定为经常性损益。
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第四节董事会报告
一、 概述
2015 年上半年，面对复杂的国内外经济环境和不断加大的下行压力，国家坚持稳中求进的总基调，及时出台了一系列
稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的政策措施。在房地产政策方面，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体
责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。
2015 年上半年，中央以及地方多策频出，助推房地产市场发展，楼市量、价均呈现回暖态势。据国家统计局统计数据
显示，2015 年 1-6 月份，全国房地产开发投资 43,955 亿元，同比名义增长 4.6%，其中住宅投资增长 2.8%，占房地产开发投
资的比重为 67.1%；全国商品房销售面积 50,264 万平方米，同比增长 3.9%，其中住宅销售面积增长 4.5%；全国商品房销售
额 34,259 亿元，同比增长 10.0%，其中住宅销售额增长 12.9%；房地产开发企业到位资金 58,948 亿元，同比增长 0.1%。
报告期内，面对新常态，公司在董事会的正确领导下，认清形势明确目标，以降库存、增回笼、控费用、提效益为经营
手段，通过一盘一策，创新激励机制，寻求突破严峻市场；以抓五定、建制度、定规则、标准化为管理方法，力争管控上新
台阶；以谋转型，拓展多元化产业，积极寻求公司新的发展机遇，实现了公司稳健发展。通过各方面努力，上半年公司共实
现营业收入 21.21 亿元，较上年同期下降 19.40%；实现营业利润 2.54 亿元，较上年同期下降 32.03%；实现归属于母公司所
有者净利润 2.71 亿元，较上年同期增长 0.59%。
从目前房地产市场形势来看，房地产行业的发展趋势正在改变，市场供应已逐步转向消费主导，开发建设已转向工业化、
信息化和低碳化。基于此判断，下半年公司将积极调整经营发展策略，发掘经济增长新动力，有针对性地筹划、部署和应对
新常态，通过创新营销策略、加快资金回笼、积极拓展新项目、优化内部管控及强化团队建设等多种举措，确保年度经营目
标的顺利实现，推进企业转型升级。
二、主营业务分析
1、主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 2,121,365,213.76 2,631,928,944.26 -19.40% -
营业成本 1,697,374,552.79 1,742,114,260.58 -2.57% -
销售费用 79,674,396.80 69,845,272.76 14.07% -
管理费用 153,698,465.09 148,723,297.19 3.35% -
财务费用 2,821,245.44 19,759,856.22 -85.72% 主要系本期资金拆借利息收入增加所致
所得税费用 13,001,470.60 111,760,204.77 -88.37% 主要系本期免税投资收益增加所致
主要系本期收入减少，相应税费计提减少，以
营业税金及附加 173,582,858.13 275,656,517.12 -37.03%
及转回多预提的土地增值税所致
主要系本期应收款项增加，相应坏账准备计提
资产减值损失 30,147,428.25 10,971,097.34 174.79%
增加所致
主要系本期收回绍兴盛创投资以及转让宁房股
投资收益 269,576,293.62 8,288,168.17 3152.54%
份股权时受让方代行支付股利所得
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营业外收入 3,038,274.52 13,211,097.32 -77.00% 主要系本期收到政府补助收入比上期减少所致
经营活动产生的现金
168,707,965.21 -1,789,417,908.07 - 主要系本期销售回款增加所致
流量净额
投资活动产生的现金
-134,544,759.46 28,945,874.94 -564.81% 主要系本期对外投资增加所致
流量净额
筹资活动产生的现金
-779,669,966.49 392,753,528.24 -298.51% 主要系本期偿还债务增加所致
流量净额
现金及现金等价物净
-745,507,637.84 -1,367,718,504.89 --
增加额
期末数 期初数 同比增减 变动原因
货币资金 1,362,262,551.93 2,198,189,309.75 -38.03% 主要系本期对外投资及偿还债务所致
应收账款 282,282,043.98 71,756,294.01 293.39% 主要应收按揭款增加所致
主要系本期预付中扶投资集团有限公司北京青
预付款项 771,243,924.08 484,390,836.61 59.22%
年路小区西区项目合作款 2 亿元所致
应收股利 9,078,949.60 37,292,244.12 -75.65% 主要系本期收到股利所致
其他流动资产 465,179,727.68 333,229,584.83 39.60% 主要系本期预售房款增长预缴税费增加所致
主要系投资川山甲股份及上海并购基金合计 3
可供出售金融资产 356,678,300.00 51,728,300.00 589.52%
亿元所致
长期股权投资 94,057,264.06 493,120,670.44 -80.93% 主要系本期收回绍兴盛创投资股权所致
长期待摊费用 527,532.07 2,543,319.11 -79.26% 主要系本期摊销装修费所致
应付职工薪酬 3,122,880.05 58,826,129.69 -94.69% 主要系本期支付上年度计提年终奖所致
主要系股份公司应付上海国际信托有限公司利
应付利息 192,122,047.54 138,499,339.67 38.72%
息 45,120,572.61 按照合同约定于年底结算
主要系经 2014 年度股东大会决议分配现金红
应付股利 103,080,624.00 0.00 -
利期末尚未支付所致
其他应付款 1,177,087,140.16 1,872,376,601.77 -37.13% 主要系本期归还拆借及往来款所致
长期应付款 39,345,748.29 108,328,513.32 -63.68% 主要系本期归还金域华府项目合作款所致
2、公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
本报告期利润主要来源于投资收益，本期投资收益额较上年同期增加 26,128.81 万元，主要系本期收回绍兴盛创投资以
及转让宁房股份股权时受让方代行支付股利所得。
3、公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
4、公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
（1）新开工情况：上半年实现了上海金融湾、南昌上尚城五-1 期等顺利开工，实际新开工面积 13.86 万平方米，完成
全年度计划（39.97 万平方米）的 34.68%；
（2）在建情况：上半年在建项目有宁波东岸、宁波上府、宁波晴园三期、宁波新世镜花苑、宁波都会国际、宁波东都
国际、舟山鲁家峙 E04-04、05、上海滨江中心、上海金融湾、沈阳格兰郡、南昌上尚城三期及四期、象山丹府一品，实际
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开发建设面积 196.44 万平方米；
（3）竣工交付情况：上半年实现了宁波上郡、宁波学仕府两个项目的竣工交付，实际竣工交付面积 17.59 万平方米，
完成全年度计划（116.57 万平方米）的 15.09%。
5、报告期内公司主要项目开发及销售情况
报告期内，公司及子公司在开发和已开发的主要项目共 16 个，开发建设总面积 227.89 万平方米，与上年同期基本持平，
其中在建面积 196.44 万平方米、新开工面积 13.86 万平方米、竣工交付面积 17.59 万平方米。2015 年上半年公司主要项目开
发及销售情况如下表所示：
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2015上半年开发情况 2015上半年度销售情况
开发 土地面积 总建筑面积 可售面积
序号 项目公司 项目名称 位置 类型 在建面积 新开工面积 竣工面积 签约面积 签约金额
状况 （平方米） （平方米） （平方米）
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （万元）
1 银亿筑城房产 上郡(云龙项目) 宁波 住宅 已开发 45,533 137,532 73,187 137,532 3,113 2,824
住宅、商业、
2 宁波银亿房产 东岸 宁波 在开发 99,914 350,543 236,522 350,543 43,373 82,145
办公
3 慈溪恒康投资 上府 慈溪 住宅 在开发 59,086 126,560 92,565 126,560 1,301
4 银亿永茂房产 晴园三期 宁波 住宅 在开发 22,541 69,186 46,360 69,186 1,050
5 宁波银亿房产 学仕府 宁波 住宅 已开发 5,623 4,680 4,454 4,680 234
6 宁波恒瑞置业 新世镜花苑 宁波 住宅 在开发 46,646 77,465 41,479 77,465 7,840 6,233
住宅、商业、
7 宁波富田置业 都会国际 宁波 在开发 65,013 200,850 30,085 200,850 18,945 20,442
办公
8 宁波银亿房产 东都国际(姚隘路项目) 宁波 办公、商业 在开发 27,052 110,363 尚未销售 110,363 0
9 舟山新城房产 鲁家峙E04-04、05 舟山 住宅 在开发 104,209 149,332 尚未销售 149,332 0
10 上海诚佳房产 滨江中心(浦三路) 上海 办公 在开发 12,699 64,308 44,936 64,308 2,510 10,370
11 沈阳银亿房产 格兰郡(万万城四期) 沈阳 住宅 在开发 106,445 262,759 214,952 247,006 15,753 21,008 12,657
12 南昌银亿房产 上尚城三期 南昌 住宅 在开发 108,003 204,509 155,533 132,726 0
13 南昌银亿房产 上尚城四期 南昌 住宅 在开发 115,261 205,030 150,048 171,337 33,692 30,567 25,691
14 南昌银亿房产 上尚城五-1期 南昌 住宅 在开发 29,856 93,632 38,073 93,632 24,697 14,311
15 象山银亿房产 丹府一品 象山 住宅 在开发 106,
