中房地产：2015年第三季度报告全文

中房地产股份有限公司
 2015 年第三季度报告
    2015 年 10 月
                                  第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人吴文德、主管会计工作负责人聂焕新及会计机构负责人(会计主管人员)吴福军声明：保证季度
报告中财务报表的真实、准确、完整。
                              第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
                                       本报告期末                         上年度末             本报告期末比上年度末增减
总资产（元）                                 8,036,026,637.51               6,088,118,720.46                        32.00%
归属于上市公司股东的净资产
                                             1,701,692,210.37               1,686,540,130.86                         0.90%
（元）
                                                        本报告期比上年同期                              年初至报告期末比上
                                    本报告期                                      年初至报告期末
                                                                增减                                        年同期增减
营业收入（元）                         71,930,579.94                   44.18%         379,719,472.78               -25.79%
归属于上市公司股东的净利润
                                       -1,489,074.55                  -112.89%         21,095,941.43               -78.05%
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
                                       -1,674,950.90                  -114.55%         20,887,783.28               -53.84%
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
                                        --                       --                     -8,820,140.86              -99.18%
（元）
基本每股收益（元/股）                           -0.01                 -125.00%                  0.07               -78.13%
稀释每股收益（元/股）                           -0.01                 -125.00%                  0.07               -78.13%
加权平均净资产收益率                           -0.09%    减少 0.77 个百分点                    1.25%     减少 4.39 个百分点
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                   单位：元
                           项目                                 年初至报告期期末金额                      说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）                            13,449.87
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                             275,628.83
减：所得税影响额                                                                  72,082.51
       少数股东权益影响额（税后）                                                  8,838.04
合计                                                                             208,158.15                 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、报告期末普通股股东总数及前十名普通股股东持股情况表
                                                                                                            单位：股
报告期末普通股股东总数                                                                                       11,650
                                          前 10 名普通股股东持股情况
                                                                  持有有限售条件           质押或冻结情况
   股东名称         股东性质      持股比例        持股数量
                                                                    的股份数量         股份状态          数量
中住地产开发有
                 国有法人               53.32%      158,460,235       158,460,235
限公司
重庆渝富资产经
营管理集团有限 国有法人                 10.69%       31,756,243                     质押                 12,130,000
公司
湖南华夏投资集
                 境内非国有法人          8.09%       24,046,469
团有限公司
西安紫薇地产开
                 国有法人                3.36%        9,997,844
发有限公司
蔡一野           境内自然人              2.18%        6,484,531
中国建设银行股
份有限公司－中
                 境内非国有法人          1.60%        4,749,235
欧永裕混合型证
券投资基金
广发银行股份有
限公司－中欧盛
                 境内非国有法人          1.58%        4,709,202
世成长分级股票
型证券投资基金
刘朝晖           境内自然人              0.45%        1,349,708
肖楚云           境内自然人              0.34%        1,020,852
王金永           境内自然人              0.32%         949,023
                                     前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
                                                                                              股份种类
             股东名称                   持有无限售条件普通股股份数量
                                                                                       股份种类          数量
重庆渝富资产经营管理集团有限
                                                                       31,756,243 人民币普通股           31,756,243
公司
湖南华夏投资集团有限公司                                               24,046,469 人民币普通股           24,046,469
西安紫薇地产开发有限公司                                             9,997,844 人民币普通股   9,997,844
蔡一野                                                               6,484,531 人民币普通股   6,484,531
中国建设银行股份有限公司－中
                                                                     4,749,235 人民币普通股   4,749,235
欧永裕混合型证券投资基金
广发银行股份有限公司－中欧盛
                                                                     4,709,202 人民币普通股   4,709,202
世成长分级股票型证券投资基金
刘朝晖                                                               1,349,708 人民币普通股   1,349,708
肖楚云                                                               1,020,852 人民币普通股   1,020,852
王金永                                                                 949,023 人民币普通股    949,023
交通银行股份有限公司－长信量
                                                                       851,829 人民币普通股    851,829
化先锋股票型证券投资基金
上述股东关联关系或一致行动的
                                 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动关系。
说明
前 10 名普通股股东参与融资融券
                                 无
业务情况说明（如有）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、报告期末优先股股东总数及前十名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
                                        第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、资产负债表
               项目              期末余额           期初余额          变化比率                   变动原因
 应收账款                            337,472.65           38,804.40     769.68% 深圳公司应收水电费、厂房出租费增加
 预付款项                         38,899,173.26      20,165,177.23       92.90% 项目公司预付工程款增加
 其他应收款                       30,840,863.88      21,314,644.10       44.69% 项目公司按揭款保证金增加
 一年内到期的非流动资产              230,911.48                   -     100.00% 一年内摊销的长期待摊费用增加
其他流动资产                      90,099,370.56      48,515,715.23       85.71% 项目公司预收房款增加导致预缴税费增加
 无形资产                          2,597,743.23       1,023,256.63      153.87% 本期公司购入的ERP软件验收转入无形资产
 递延所得税资产                   40,267,455.41      24,391,319.84       65.09% 总部及部分子公司本期税务亏损，确定递延所
                                                                                 得税资产增加
 短期借款                                      -    150,000,000.00     -100.00% 项目公司本期偿还借款
 预收款项                        943,267,229.00     388,285,844.64      142.93% 项目公司本期预收购房款增加
 应交税费                         20,349,834.84      32,503,494.14      -37.39% 公司本期缴纳2014年度企业所得税
 应付利息                         71,467,203.67       2,172,160.83     3190.14% 公司总部及子公司本期根据借款协议计提利
                                                                                 息及计提公司债的借款利息
 一年内到期的非流动负债          100,000,000.00      54,000,000.00       85.19% 项目公司一年内到期的非流动负债增加
 应付债券                        688,702,480.44                   -     100.00% 公司本期发行公司债
 长期应付款                     1,579,594,869.09   1,122,019,758.28      40.78% 公司本部及项目公司取得借款
 递延所得税负债                   12,530,011.61                   -     100.00% 公司总部本期确认因未实现的利息收支产生
                                                                                 的应纳税暂时性差异
2、利润表
               项目             本期发生额         上期发生额         变化比率                   变动原因
营业成本                         237,569,206.15     361,472,080.66      -34.28% 本期交房面积减少，营业成本减少
财务费用                           -2,491,565.79      -5,325,295.62      53.21% 本期不符合资本化条件的利息支出增加，存款
                                                                                 利息收入减少
投资收益（损失以“-”号填列）       -274,541.79      68,452,627.45     -100.40% 主要原因为公司总部上期将持有的对瑞斯康
                                                                                 达科技发展股份公司10.253%股权转让共确
                                                                                 认投资收益6825.89万元。
营业外收入                           449,124.59          183,811.03     144.34% 违约金收入增加
营业外支出                           160,045.89          743,092.77     -78.46% 主要原因为项目公司捐赠支出减少；公司总部
                                                                                 上期根据上海市高级人民法院判决书核销持
                                                                                 有的潍柴动力股票；兆嘉公司上期支付华夏科
                                                                                 技诉讼案判决的违约金。
3、现金流量表
             项     目              本期发生额            上期发生额           变化比率                     变动原因
 销售商品、提供劳务收到的现金         920,071,797.42       344,730,233.68      166.90%     子公司本期收到购房款减少
 收到其他与经营活动有关的现金         146,264,379.47       724,277,255.53      -79.81%     项目公司本期受限资金转出；项目公司上期收
                                                                                           到往来款，本期未发生。
 购买商品、接受劳务支付的现金         637,141,226.63      1,105,244,287.46     -42.35%     支付的土地款减少
支付的各项税费                        115,910,946.85           80,167,266.70   44.59%      支付各项税费增加
支付其他与经营活动有关的现金          272,345,666.17       916,234,180.70      -70.28%     项目公司本期划入受限资金；项目公司上期支
                                                                                           付往来款；兆嘉公司上期支付诉讼案执行款
 收回投资收到的现金                           8,452.08          6,613,271.92   100.00%     公司总部上期收到瑞斯康达股权转让款
取得投资收益收到的现金                            0.00     157,533,739.96      100.00%     公司总部上期收到瑞斯康达股权转让款
购建固定资产、无形资产和其他长            3,181,147.15          5,463,666.11   -41.78%     公司本期购建固定资产、无形资产支付现金减
期资产支付的现金                                                                           少
支付其他与投资活动有关的现金                      0.00             18,160.00 -100.00% 项目公司上期处置固定资产支付现金
吸收投资收到的现金                                0.00         86,000,002.94 -100.00% 项目公司上期收到投资款
取得借款收到的现金                  1,859,100,000.00      1,248,300,000.00     48.93%      公司总部收到借款及公司债款，项目公司收到
                                                                                           借款
收到其他与筹资活动有关的现金             90,566,925.52              6,377.78 1419938.41 主要原因是项目公司票据业务收到贴现款
                                                                                  %
偿还债务支付的现金                    553,000,000.00       332,900,000.00      66.12%      公司总部及项目公司偿还借款
分配股利、利润或偿付利息支付的        103,814,016.19           46,966,023.15   121.04%     公司偿付借款利息增加
现金
支付其他与筹资活动有关的现金             19,310,250.79         28,049,226.38   -31.16%     本期支付融资服务费减少
二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
（一）报告期内公司各项主要经营指标
2015年1-9月年公司房地产项目共新开工面积1.95万平方米，期末在建面积70.0万平米，竣工面积5.5万平方米，实现签约销
售面积13.06万平方米，签约销售金额96,308.29万元；实现工业地产租赁、管理业务收入3,214万元。
（二）根据《公司债券发行与交易管理办法》相关要求，将公司当年累计新增借款或对外担保占上年末净资产情况披露如下：
截止 2015 年 9 月 30 日，我公司借款合计 356,641.98 万元，较上年末增加 131,640 万元，新增借款占上年末净资产的 44.63%；
截止 2015 年 9 月 30 日，公司对外提供担保余额 32,000 万元，较上年末增加 17,000 万元，新增对外担保占上年末净资产的
5.76%。
（三）其它重大事项及其进展情况详见下表
            重要事项概述                                 披露日期                           临时报告披露网站查询索引
2011 年 1 月，我公司控股子公司兆嘉公
司由于合同纠纷起诉华夏科技，后华夏
                                                                                      本项诉讼最新进展情况已在《中国证券
科技依据\"补充协议\"对兆嘉公司提起反
                                         2014 年 12 月 11 日                          报》、《证券时报》、《证券日报》及巨潮
诉。我公司于 2013 年 12 月 26 日收到湖
                                                                                      资讯网上披露，公告编号 2014-91。
南省高级人民法院民事判决书（2013）
湘高法民一终字第 161 号，对本案判决
如下：兆嘉公司支付华夏公司欠款 2381.2
万；兆嘉公司支付华夏公司违约金
5540.58 万元。该判决已执行完毕。我公
司认为终审判决由兆嘉公司承担赔偿是
不合理的。为维护上市公司合法权益，
已由兆嘉公司向最高人民法院提出申
诉，2014 年 7 月，兆嘉公司收到最高人
民法院立案通知。2014 年 12 月，兆嘉公
司收到最高院（2014）民申字第 1089 号
民事裁定书，本案由最高院提审。截止
本报告期末，该案正在审理中。
报告期内公司获悉中交房地产集团有限
公司收到中国交通建设集团有限公司
《关于同意将中住地产开发有限公司股
权无偿划转至中交房地产集团有限公司
                                                                   本事项已于 2015 年 7 月 10 日在《中国
的批复》，主要内容如下：将中国房地产
                                         2015 年 07 月 10 日       证券报》、《证券时报》、《证券日报》及
开发集团公司持有的中住地产开发有限
                                                                   巨潮资讯网上披露，公告编号 2015-43。
公司 100%股权无偿划转至中交房地产
集团有限公司，划转完成后，中住地产
开发有限公司成为中交房地产集团有限
公司的全资子公司。
                                                                   公司债发行公告及募集说明书等资料已
                                                                   于 2015 年 8 月 10 日在《中国证券报》、
                                         2015 年 08 月 10 日
                                                                   《证券时报》、《证券日报》及巨潮资讯
                                                                   网上披露，公告编号 2015-46。
                                                                   公司债券票面利率公告已于 2015 年 8 月
报告期内公司完成 15 中房债券发行及上                               12 日在《中国证券报》、《证券时报》、《证
                                         2015 年 08 月 12 日
市工作，本次公司债券发行总额为人民                                 券日报》及巨潮资讯网上披露，公告编
币 7 亿元，期限 5 年，票面利率为 4.22%，                           号 2015-50。
于 2015 年 9 月 30 日在深圳证券交易所                              公司债发行结果已于 2015 年 8 月 17 日
上市，证券简称 15 中房债，证券代码                                 在《中国证券报》、《证券时报》、《证券
                                         2015 年 08 月 17 日
112263。                                                           日报》及巨潮资讯网上披露，公告编号
                                                                   2015-46。
                                                                   公司债上市公告书已于 2015 年 9 月 28
                                                                   日在《中国证券报》、《证券时报》、《证
                                         2015 年 09 月 28 日
                                                                   券日报》及巨潮资讯网上披露，公告编
                                                                   号 2015-75。
2015 年 8 月 14 日，公司召开第六届董事
会第四十七次会议，审议通过了《关于                                 本事项已在《中国证券报》、《证券时报》、
为控股子公司长沙中住兆嘉房地产开发 2015 年 08 月 15 日             《证券日报》及巨潮资讯网上披露，公
有限公司提供财务资助 20,000 万元的议                               告编号 2015-52、53
案》、《关于为控股子公司中房嘉润房地
产开发有限公司提供财务资助 35,000 万
元的议案》、《关于为控股子公司中房嘉
润房地产开发有限公司提供财务资助
3,000 万元的议案》、《关于向控股子公司
中房嘉润房地产开发有限公司新增财务
资助额度 50,000 万元的议案》。
                                                                                 六届董事会四十八次会议决议公告已在
2015 年 8 月 24 日，公司召开第六届董事
                                                                                 《中国证券报》、《证券时报》、《证券日
会第四十八次会议审议通过了《关于公 2015 年 08 月 25 日
                                                                                 报》及巨潮资讯网上披露，公告编号
司董事会换届选举的议案》；召开第六届
                                                                                 2015-57、58
监事会第十九次会议审议通过了《关于
                                                                                 2015 年第五次临时股东大会决议公告已
公司监事会换届选举的议案》，并提交公
                                                                                 在《中国证券报》、《证券时报》、《证券
司于 2015 年 9 月 10 日召开的 2015 年第 2015 年 09 月 11 日
                                                                                 日报》及巨潮资讯网上披露，公告编号
五次临时股东大会审议通过。
                                                                                 2015-70
                                                                                 六届董事会四十九次会议决议已在《中
2015 年 9 月 2 日，公司召开第六届董事 2015 年 09 月 03 日                        国证券报》、《证券时报》、《证券日报》
会第四十九次会议，审议通过了关于公                                               及巨潮资讯网上披露，公告编号 2015-67
司发行公司债券（4.7 亿）相关议案，并                                             2015 年第六次临时股东大会决议已在
提交公司 2015 年第六次临时股东大会审                                             《中国证券报》、《证券时报》、《证券日
                                         2015 年 09 月 19 日
议通过。                                                                         报》及巨潮资讯网上披露，公告编号
                                                                                 2015-73
三、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
    承诺事由           承诺方              承诺内容                承诺时间      承诺期限              履行情况
                                   公司控股股东中住地产特
                                   别承诺，其在定向发行中认
                                   购的本公司股份自公司股
                                   权分置改革实施之日起的
                    中住地产开发   三十六个月之内不上市交 2008 年 05 月 19
股改承诺                                                                      持续履行         按承诺履行
                    有限公司       易或转让；自其持有的我公 日
                                   司股份锁定期满之日起，若
                                   我公司股价未达到 20 元/
                                   股，中住地产将不通过证券
                                   交易所出售其所持的股份。
                                   1、为避免同业竞争，重组                                     1、北京汉华房地产开发有限
                                   时中住地产旗下的其他房                                      公司、上海华能天地房地产
收购报告书或权
                    中住地产开发   地产资产，包括北京汉华房 2008 年 05 月 19 1、2016 年底前；有限公司前期已清理完毕；
益变动报告书中
                    有限公司       地产开发有限公司、华能 日                  2、持续履行。 2015 年 5 月 14 日，公司 2015
所作承诺
                                   （海南）实业开发公司三亚                                    年第三次临时股东大会审议
                                   公司、上海华能天地房地产                                    通过了《关于豁免控股股东
                 有限公司、惠州华能房地产                             中住地产开发有限公司履行
                 开发经营公司等部分股权，                             相关承诺的议案》，鉴于三亚
                 尚在处置过程中，或因其资                             公司已完成营业执照变更经
                 产状况不宜转入上市公司、                             营范围的工商注册手续，变
                 中住地产即将予以处置；对                             更后的经营范围与房地产开
                 于该部分资产，中住地产承                             发无关，经股东大会审议，
                 诺在本次发行股份及资产                               豁免中住地产履行处置三亚
                 重组获得中国证监会批准                               公司的承诺。惠州华能房地
                 后 12 个月内处置完毕。                               产开发经营公司的资产清理
                 2014 年 6 月 30 日，经我司                           工作正在抓紧推进。
                 2014 年第三次临时股东大
                 会审议通过，中住地产根据                             2、已纳入中房地产的拟清算
                 实际情况对尚未完成的三                               企业中，北京裕泰、华汇仓
                 亚公司、惠州公司清理的完                             储、上海华能物业、北京华
                 成期限进行了变更，中住地                             能已经清算完毕，清算后剩
                 产承诺最迟在 2016 年底前                             余资产价值均不低于 2007 年
                 完成三亚公司、惠州公司的                             5 月 31 日的评估值，不需现
                 资产处置工作。                                       金补足。江苏汇智于 2014 年
                                                                      12 月清算完成后，收回剩余
                 2、对于上海中住及拟清算                              财产价值低于评估值
                 的北京华能、江苏华能、北                             2,966,452.19 元，中住地产已
                 京裕泰、上海华能物业、华                             按照前述承诺以现金
                 汇仓储等，中住地产承诺如                             2,966,452.19 元补足差额，款
                 下：A．如果上述公司清算                              项已于 2015 年 1 月 21 日到
                 后的剩余财产价值低于                                 账。
                 2007 年 5 月 31 日评估值，
                 则中住地产以现金补足；
                 B．上述公司从 2007 年 5
                 月 31 日至清理时不发生或
                 有负债等其它影响上市公
                 司权益的或有事项。如果期
                 间发生影响上市公司权益
                 的或有事项，则中住地产承
                 担发生或有事项之损失。
                 通过划分区域市场避免同
                 业竞争，包括：A.我公司重                             除广东东莞中房龙域项目是
                 组完成后，在我公司及其控                             中房集团收购我司之前下属
                 股子公司已有房地产业务                               企业遗留的项目，现正在进
中国房地产开