深圳市天地(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文
深圳市天地（集团）股份有限公司
2015 年年度报告
2016-021
2016 年 03 月
深圳市天地(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人杨国富、主管会计工作负责人阳小年及会计机构负责人(会计主
管人员)张慧声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关
计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承
诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司已在本年度报告中具体描述了公司可能面对的风险因素及应对策略，
敬请投资者关注第四节“管理层讨论与分析”。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 138,756,240 股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.50 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 5
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 10
第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 12
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 36
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 52
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 61
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 62
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 70
第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 80
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 191
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证劵监督管理委员会深圳证券监管局
深交所 指 深圳证劵交易所
公司、本公司、深天地 指 深圳市天地（集团）股份有限公司
华旗同德 指 宁波华旗同德投资管理合伙企业（有限合伙）
东部集团 指 深圳市东部开发（集团）有限公司
宝创分公司 指 深圳市天地（集团）股份有限公司宝创混凝土分公司
建艺实业 指 惠州大亚湾建艺实业有限公司
鹏城集团 指 深圳市鹏城建筑集团有限公司
华旗瑞吉 指 宁波华旗瑞吉投资管理合伙企业（有限合伙）
杜建国、董应心、周松祥、容少群、孟庆海、郑浩涛、赵贵
杜建国等 17 名自然人 指 廷、李灿升、叶建明、谢永忠、潘婷、陈建华、王连倩、骆
飞、刘贤能、黄少雄、岑波
广东赢医通投资有限公司、深圳七大二小投资有限公司、宜
华健康医疗股份有限公司、广东友德医健康管理有限公司、
七大二小等 6 家企业 指
广州三重奏股权投资合伙企业（有限合伙）、广州康知家医
药电子商务有限公司
宁波华旗瑞吉投资管理合伙企业（有限合伙）、和诚智益定
增 1 号证券投资基金、长城人寿保险股份有限公司、上海洪
鑫源实业有限公司、广州蕙富盛发投资合伙企业（有限合
华旗瑞吉及其他认购方 指 伙）、平安大华-君心盈泰互联网健康产业投资基金 1 号资管
计划、深圳市赤松成德投资管理有限公司赤松成德三号基
金、上海沃红投资管理合伙企业（有限合伙）及天津鼎杰资
产管理有限公司
友德医 指 深圳友德医科技有限公司
赢医通 指 深圳赢医通科技有限公司
独立财务顾问/新时代证券 指 新时代证券股份有限公司
大华会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深天地 A 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市天地(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深天地
公司的法定代表人 杨国富
注册地址 深圳市南山区高新技术产业园（北区）朗山路东物商业大楼 10 楼
注册地址的邮政编码 518057
办公地址 深圳市南山区高新技术产业园（北区）朗山路东物商业大楼 10 楼
办公地址的邮政编码 518057
公司网址 http://www.sztiandi.com
电子信箱 std000023@vip.163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 侯 剑 张 茹 李佳杏
深圳市南山区高新技术产业园（北 深圳市南山区高新技术产业园（北
联系地址
区）朗山路东物商业大楼 10 楼 区）朗山路东物商业大楼 10 楼
电话 0755-86154212 0755-86154212
传真 0755-86154040 0755-86154040
电子信箱 std000023@vip.163.com std000023@vip.163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证劵报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
深圳市南山区高新技术产业园（北区）朗山路东物商业大楼
公司年度报告备置地点
10 楼董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 19219282-7
公司上市以来主营业务的变化情况 无变更
1、经中国人民银行深圳经济特区分行“深人银复字（1993）第 060
号”文批准，公司于 1993 年 3 月向社会公开发行 2,300 万股社会公众股，
向公司内部职工发行 230 万股内部职工股，合计公开发行 2,530 万股。
首次公开发行后公司总股本变为 7,600 万股，其中：国家股 5,070 万股，
占总股本 66.71%，经深圳市投资管理公司批准，授权深圳市建设（集团）
公司持有和管理；社会公众股 2,300 万股，占总股本的 30.26%；内部职
工股 230 万股，占总股本的 3.03%。
2、2001 年 11 月 30 日，为调整上市公司产业结构，经财政部批准，
深圳市东部集团与原控股股东—深圳市建设投资控股公司（其前身为深
圳市建设（集团）公司）签订《股份转让协议书》，协议受让深圳市建设
历次控股股东的变更情况 投资控股公司所持有深天地国有股份中的 55,500,000 股，占深天地总股
本的 40%，股份转让完成后，东部集团成为公司的第一大股东。
3、2015 年 9 月 14 日，深圳市东部开发（集团）有限公司（以下简
称“东部集团”）与宁波华旗同德投资管理合伙企业（有限合伙）（以下
简称“华旗同德”）签订《股份转让协议书》，约定东部集团将其所持有
的本公司 2,100 万股股份（占公司股份总数的 15.13%）转让给华旗同德。
2015 年 10 月 15 日东部集团在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司办理完成股份变更登记手续，将其所持有的“深天地 A”21,000,000
股无限售条件流通股（占公司股份总数的 15.13%）转让给华旗同德。本
次过户完成后，华旗同德持有“深天地 A”21,000,000 股无限售条件流
通股（占公司股份总数的 15.13%），为公司第一大股东。
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
北京总部地址：北京海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层
会计师事务所办公地址
深圳分所地址：深圳市滨河大道 5022 号联合广场 B 座 11 楼
签字会计师姓名 张兴 张朝铖
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 1,037,804,110.06 1,092,355,141.93 -4.99% 1,069,538,387.03
归属于上市公司股东的净利润（元） 26,730,737.51 17,246,760.35 54.99% 15,031,454.08
归属于上市公司股东的扣除非经常
32,689,395.63 16,442,103.15 98.82% 13,917,883.56
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 29,471,807.98 -25,009,985.38 217.84% 29,297,887.44
基本每股收益（元/股） 0.1926 0.1243 54.95% 0.1083
稀释每股收益（元/股） 0.1926 0.1243 54.95% 0.1083
加权平均净资产收益率 7.17% 4.84% 2.33% 4.37%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 1,565,865,589.96 1,474,001,953.01 6.23% 1,344,913,499.77
归属于上市公司股东的净资产（元） 384,086,727.36 362,118,806.21 6.07% 350,422,295.46
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七、境内外会计准则下会计数据差异
（一）同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
（二）同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 164,685,000.36 254,731,076.00 250,864,212.97 367,523,820.73
归属于上市公司股东的净利润 -1,812,443.03 12,600,839.22 16,455,015.71 -512,674.39
归属于上市公司股东的扣除非
-1,952,136.40 12,070,587.31 16,345,502.28 6,225,442.44
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -33,108,031.34 -3,538,693.58 43,335,636.37 22,782,896.53
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提
-10,120,312.38 922,435.20 475,483.70
资产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业
业务密切相关，按照国家统一标准 517,636.05 132,598.98 80,000.00
定额或定量享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 176,065.76 2,022,041.10
单独进行减值测试的应收款项减值
794,857.00
准备转回
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除上述各项之外的其他营业外收入
-357,377.57 11,850.68 -658,001.11
和支出
减：所得税影响额 -888,993.70 294,745.90 661,915.09
少数股东权益影响额（税后） -2,317,545.08 143,547.52 144,038.08
合计 -5,958,658.12 804,657.20 1,113,570.52 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损
益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列
举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）混凝土业
公司是全国第一家以商品混凝土为主业的上市公司，主要业务涉及商品混凝土、房地产开发及物业管
理等，目前业务已扩展至湖南、陕西、江苏等地。公司在深圳和湖南均建有专业商品混凝土生产基地，可
生产各种强度等级的普通混凝土和特种混凝土以及预拌砂浆，其中在预拌砂浆技术方面位居领先地位。长
期以来，为深圳许多重点工程、地标建筑提供了大量优质商品混凝土，产品已覆盖整个深圳市，进入湖南
株洲市场后，为当地的重点和样板工程提供了优质混凝土。市场占有率居深圳、株洲地区前列。
报告期内混凝土行业经营情况总体情况良好，效益明显优于往年，主要表现在以下几个方面：
1、受房地产行业整体不景气的影响，公司混凝土业整体产量、收入略低于去年，但各企业克服困难，
加强管理，努力降低各项成本，超额完成了利润指标，混凝土业整体利润好于去年同期。
2、下属7家混凝土企业虽受地域影响，企业间产量销售差距较大，但各企业经营健康，均能大幅完成
经营指标。
3、各企业加强企业制度建设，加强目标成本管理，将目标成本细化推行到具体执行岗位，提升了企
业竞争力。
（二）房地产业
天地集团房地产开发拥有20余年历史，曾开发建设了松园南小区、天地大厦、天地峰景园、天地碧岭
居、天地时代广场、天地国际公馆等项目，在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念
和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，取得了骄人业绩，成为天地集团持续创收获利的支柱行
业。
1、继2005－2007年完成天地碧岭居及天地峰景项目开发后，天地集团又完成了西安天地时代广场项
目的建设，顺利实现了全面竣工入伙，住宅、公寓和写字楼全部售罄，商业物业全部出租。天地时代广场
项目荣获国家及省级多项奖项，在古城西安树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了
标杆，积累了宝贵的房地产开发，特别是异地开发经验。随后天地集团又开发了江苏东海天地国际公馆项
目，充分利用了天地集团的开发优势、合作方的销售优势及地源优势，强强联合、共同协作、互利共赢，
将天地地产的品牌树立于苏北地区。房地产产业取得了较好的经济效益，成为天地集团创利的主力。
2、城市更新项目报建工作亦稳步推进，深秦城市更新项目已取得《深圳市建设用地规划许可证》，
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天地混凝土城市更新项目已初步通过了城市更新单元规划审批，并已列入深圳市2016年度重大项目。
二、主要资产重大变化情况
（一）主要资产重大变化情况
报告期内，公司主要资产无重大变化。
（二）主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
天地集团是最早的以混凝土行业作为主业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销售工作，公司在行
业品牌、人才队伍、生产装备等方面具有较强的竞争力。
1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了较强的竞争优势，在混凝
土行业中树立了天地集团的良好品牌。
2、经过多年的发展，形成了在技术、管理和销售上具有丰富经验的管理队伍，通过积极的绩效考核
巩固了中高层管理队伍，形成了健康的人才梯队。
3、通过收购、新建、技术改造等措施提升产能，通过新购、更新运输车辆等提升企业的运输能力，
不断提高企业生产装备的竞争力。
4、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖，具有竞
争的地理优势，目前集团内多家基地已率先取得行业中的3A体系认证和绿色环保搅拌站认证。
5、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝
土、预拌砂浆方面的技术储备。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一）报告期内财务数据同比变动情况及影响因素说明
本报告期，公司实现营业收入103,780万元，比去年同期减少4.99%； 实现营业利润5,290万元，比去
年同期增加131.41%；实现利润总额4,294万元，比去年同期增加79.52%；实现归属于上市公司股东的净利
润2,673万元，比去年同期增加54.96%。
本报告期，公司营业收入同比略减主要是受混凝土业产品销量及产品单位售价同比均略有下降影响；
实现的营业利润、利润总额及归属于上市公司股东的净利润同比均有不同幅度上升，主要是受公司混凝土
业原材料采购成本同比下降影响。
本报告期，公司管理费用同比增加23.75%，主要是受公司经营业绩提升，员工的绩效类薪酬相应增加
影响；财务费用同比增加21.47%，主要系本报告期内公司加权的银行借款本金数同比增加所致。
经营活动产生的现金流量净额同比增加217.83%，主要是受本报告期公司混凝土业原材料款采购成本
降低，支付的采购款项相应减少，以及房地产业项目整体开发进度放缓，支付的工程款项同比减少影响；
投资活动产生的现金流量净额同比增加61.89%，主要系本报告期公司购买混凝土搅拌车等支出同比减少所
致；筹资活动产生的现金流量净额同比下降182.37%，主要系本报告期公司流动资金银行借款净增加额同
比减少所致。
具体数据与同比变动情况如下：
单位：万元
项 目 2015 年度 2014 年度 同比增减（%）
营业收入 103,780 109,236 -4.99%
营业成本 85,084 95,546 -10.95%
管理费用 8,737 7,060 23.75%
销售费用 1,248 1,367 -8.71%
财务费用 2,014 1,658 21.47%
营业利润 5,290 2,286 131.41%
利润总额 4,294 2,392 79.52%
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归属于上市公司股东的净利润 2,673 1,725 54.96%
经营活动产生的现金流量净额 2,947 -2,501 217.83%
投资活动产生的现金流量净额 -816 -2,141 61.89%
筹资活动产生的现金流量净额 -1,420 1,724 -182.37%
（二）混凝土行业经营情况
报告期内房地产行业整体下滑，受行业产能过剩影响，市场竞争进一步加剧，原材料价格波动，企业
的经营压力依然较大。面对困难，公司混凝土产业在巩固产销规模的基础上，继续深化目标成本管理、加
强目标成本责任考核，通过技术改造、更新车辆等设备提升产能。公司全年混凝土产量294万方，完成年
计划270万方的108.89%；营业收入95,926万元，完成年计划90,160万元的106.40%。虽然产量、收入略低于
去年同期，但混凝土行业对集团的利润贡献明显好于去年。经营业绩的取得是公司管理层与全体员工共同
努力的结果，主要表现在以下几个方面：
1、受房地产市场萎缩的影响，混凝土市场整体呈下滑趋势，但通过努力公司混凝土行业完成总量294
万方，确保了公司混凝土行业整体收益。
2、继续加大对混凝土产业的投资力度，2015年更新搅拌车31辆，进一步提升了集团的生产、运输能
力。
3、继续强化企业管理，继续推行目标成本责任制等，强化企业对各项成本的控制，降低成本费用，
提升混凝土行业整体毛利率水平。
4、本年度继续积极推进水泥集中采购业务，在水泥采购百分百纳入集团集采业务的基础上推行矿粉
的集采，有效地降低混凝土企业材料的采购成本。
（三）房地产行业经营情况
报告期内，公司房地产业积极推进各项工作，从进度看，尽管项目均有所延后，但经过克服各种困难
和干扰因素，重点项目总体基本可控。
1、深秦项目取得《南山区西丽街道深秦茶光城市更新单元规划》审批情况的复函；签订《项目监管
协议》；取得建设用地的《准予行政许可决定书》和新的《建设用地方案图》；取得了《深圳市建设用地
规划许可证》。在12月全部拆除拆迁范围内的所有旧建筑物，通过了南山区城中村（旧村）改造办公室和
土地储备中心的验收。 2016年签订新的《深圳市土地使用权出让合同书》，完成项目建筑方案及施工图
设计，完成土方及基坑支护工作。
2、天地混凝土项目完成《天地混凝土城市更新单元规划》编制及申报，获得初审通过，并已列为2016
年度重大前期项目。目前各项审批手续有条不紊的向前推进。
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3、连云港“天地国际公馆” 2015年实现了分栋分批次验收入伙的目标；完成了除在建工程以外小区
所有园林绿化、铺装工程，全面完成了小区地源热泵系统安装、调试及竣工验收工作。
4、公司西丽红花岭地块目前正在积极寻找合作方并进行谈判，力争盘活工作有所进展。
（四）物业管理经营情况
2015年，物业公司继续加强内部管理，提升业务水平，强化服务意识，积极为物业管理企业资质晋
升创造条件。2015年新增深圳机场边检龙福苑小区物管项目，同时严控成本，保证了物业经营的平稳发展。
（五）银行融资情况
经过周密安排，公司较好地完成了当年的融资计划。
1、根据公司经营需要动态调整贷款规模、有序调度资金余缺，在确保公司资金链安全的前提下努力
提高资金使用效率，尽可能地发挥了资金的运转效益，为公司经营计划的完成提供了有力的资金保证。
2、对现有合作银行进行了整合，为公司下一步混凝土业发展和房地产项目开发储备了融资额度资源。
二、主营业务分析
（一）概述
参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
（二）收入与成本
1、营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
收入同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 1,037,804,110.06 100% 1,092,355,141.93 100% -4.99%
分行业
工业 959,264,057.44 92.43% 1,047,824,237.70 95.93% -8.45%
房地产业 46,197,889.00 4.45% 15,124,742.00 1.38% 205.45%
租赁及其他 32,342,163.62 3.12% 29,406,162.23 2.69% 9.98%
分产品
商品混凝土 959,264,057.44 92.43% 1,047,824,237.70 95.93% -8.45%
物业管理 9,618,532.61 0.93% 8,980,031.04 0.82% 7.11%
房地产 46,197,889.00 4.45% 15,124,742.00 1.38% 205.45%
租赁及其他 22,723,631.01 2.19% 20,426,131.19 1.87% 11.25%
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分地区
深圳地区 817,067,152.75 78.73% 899,379,441.41 82.34% -9.15%
株洲地区 162,827,608.84 15.69% 166,072,557.13 15.20% -1.95%
西安地区 11,951,459.47 1.15% 12,058,401.39 1.10% -0.89%
连云港地区 45,957,889.00 4.43% 14,844,742.00 1.36% 209.59%
本报告期公司营业收入的构成未发生重大变化，商品混凝土营业收入比重仍在 90%以上，房地产、物
业管理与经营业务营业收入比重仍保持在 5%左右，混凝土业主要分布在深圳地区和株洲地区，房地产业
主要分布在连云港地区和西安地区。公司混凝土业受产量及单位售价均有所下降的影响，营业收入略有减
少，房地产业受营销力度加大等积极因素的影响，营业收入有所增加。公司营业收入总规模未发生明显变
化的情况下，混凝土业营业收入占公司总营业收入比重略有下降，而房地产业营业收入占比略有上升。公
司混凝土业营业收入的减少主要体现在深圳地区，而房地产业营业收入的增加主要体现在江苏地区。公司
营业收入的其他行业分布情况及地区分布情况同比均无明显变化。
2、占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
工业 959,264,057.44 790,316,607.31 17.61% -8.45% -14.88% 6.22%
分产品
商品混凝土 959,264,057.44 790,316,607.31 17.61% -8.45% -14.88% 6.22%
分地区
深圳地区 817,067,152.75 672,974,851.06 17.64% -9.15% -16.12% 6.84%
株洲地区 162,827,608.84 132,105,680.44 18.87% -1.95% -3.91% 1.65%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务
数据
□ 适用 √ 不适用
3、公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2015 年 2014 年 同比增减
深圳市天地(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文
销售量 万方 294 310 -5.16%
工业
生产量 万方 294 310 -5.16%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
4、公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
5、营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
2015 年 2014 年
行业分类 项目 成本同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
工业
