2015 年年度报告
公司代码：600077 公司简称：宋都股份
宋都基业投资股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人俞建午、主管会计工作负责人陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）于晓华
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2015年全年归属于全体股东的净利润 77,542,312.69元，报告期末母公司可供分配利润
240,134,843.67元。以公司现有股本1,340,122,326元为基数进行现金分红，拟每10股分红0.06
元（含税），本分配议案尚需经2015年年度股东大会审议批准后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
十、 其他
2015 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 19
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 30
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 41
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 42
第九节 公司治理........................................................................................................................... 49
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 52
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 53
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 156
2015 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
并购重组委 指 中国证监会上市公司并购重组
审核委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、宋都股份、百 指 宋都基业投资股份有限公司
科集团
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民
币亿元，中国法定流通货币单
位
宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司
宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司
浙江东霖 指 浙江东霖房地产开发有限公司
杭州永都 指 杭州永都房地产开发有限公司
杭州恒都 指 杭州恒都房地产开发有限公司
佳讯贸易 指 杭州佳讯贸易有限公司
佳瑞投资 指 杭州佳瑞投资管理有限公司
杭州博闲 指 杭州博闲酒店管理有限公司
杭州博投 指 杭州博投投资管理有限公司
宋都物业 指 杭州宋都物业经营管理有限公
司
宋都旅业 指 杭州宋都旅业开发有限公司
建德宋都置业 指 建德宋都置业有限公司
建德宋都酒店 指 建德宋都酒店管理有限公司
建德宋都休闲 指 建德宋都运动休闲有限公司
建德宋都 指 浙江建德宋都实业有限公司
合肥印象西湖 指 合肥印象西湖房地产投资有限
公司
合肥宋都 指 合肥宋都房地产开发有限公司
合肥印象商业 指 合肥印象西湖商业运营管理有
限公司
绍兴宋都 指 绍兴县宋都房地产开发有限公
司
桐庐兴寓 指 桐庐县兴寓房地产开发有限公
司
桐庐桐郡 指 桐庐桐郡置业有限公司
南京宋都 指 南京宋都房地产开发有限公司
南京南郡 指 南京南郡房地产开发有限公司
杭州香悦郡 指 杭州香悦郡置业有限公司
杭州博晓 指 杭州博晓酒店管理有限公司
杭州江都 指 杭州江都房地产开发有限公司
杭州颂都 指 杭州颂都投资管理有限公司
杭州加都 指 杭州加都实业有限公司
2015 年年度报告
杭州加悦都 指 杭州加悦都实业有限公司
杭州茂都 指 杭州茂都投资管理有限公司
杭州淘天地 指 杭州淘天地房地产开发有限公
司
杭州和都 指 杭州和都投资管理有限公司
杭州融都 指 杭州融都投资管理有限公司
舟山蓝郡 指 舟山蓝郡置业有限公司
舟山宋都 指 舟山宋都房地产开发有限公司
北京应天 指 北京应天阳光太阳能技术有限
公司
杭州诚都 指 杭州诚都投资管理有限公司
宋都新大健康 指 杭州宋都新大健康管理有限公
司
合肥宋都投资 指 合肥宋都投资管理有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司
公司的中文简称 宋都股份
公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写 SUNDY CORPORTION
公司的法定代表人 俞建午
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郑羲亮 王甲正
联系地址 浙江省杭州市富春路789号宋都 浙江省杭州市富春路789号宋都
大厦五楼 大厦五楼
电话 0571-86759621 0571-86759621
传真 0571-86056788 0571-86056788
电子信箱 600077@songdu.com 600077@songdu.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 杭州市富春路789号宋都大厦506室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 杭州市富春路789号宋都大厦
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.songdu.com
电子信箱 600077@songdu.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
2015 年年度报告
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团
六、 其他相关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦九
内） 层
签字会计师姓名 黄元喜、闫志勇
名称 中泰证券有限公司
办公地址 山东省济南市市中区经七路 86 号证券大厦
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表 胡 炼、林 琳
保荐机构
人姓名
持续督导的期间 2014 年 12 月至 2015 年 12 月
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 3,473,490,212.15 2,323,031,034.37 49.52 2,791,294,799.23
归属于上市公司股东 77,542,312.69 37,089,740.39 109.07 368,198,332.50
的净利润
归属于上市公司股东 63,638,051.48 41,935,496.24 51.75 336,426,592.13
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 2,108,185,797.24 -970,116,807.11 317.31 -677,638,672.69
流量净额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减（%
）
归属于上市公司股东 3,782,409,006.36 3,740,635,124.91 1.12 2,602,313,579.84
的净资产
总资产 13,767,985,549.71 13,685,071,178.90 0.61 11,324,671,859.54
期末总股本 480,752,550.00 480,752,550.00 0.00 231,594,656.00
2015 年年度报告
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.06 0.03 100.00 0.34
稀释每股收益（元／股） 0.06 0.03 100.00 0.34
扣除非经常性损益后的基本每 0.05 0.04 25.00 0.31
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.06 1.43 增加0.63个百 15.46
分点
扣除非经常性损益后的加权平 1.69 1.62 增加0.07个百 14.13
均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
1、2015 年度，公司营业收入比上年上升 49.52%，主要系本期南京南郡项目和东郡国际项目交付
结转收入所致。
2、归属于上市公司股东的净利润比上年上升 109.07%，主要系本期交付项目较多，盈利有所提升。
3、经营活动产生的现金流量净额比上年上升 317.31%，主要系销售商品、提供劳务收到的现金增
加所致。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 737,354,477.67 636,345,647.34 433,029,026.07 1,666,761,061.07
归属于上市公司
6,806,814.56 346,480.52 4,364,400.64 66,024,616.97
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
3,717,862.49 -3,178,111.35 1,249,336.57 61,848,963.77
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-438,219,953.35 681,174,612.79 1,087,584,502.17 777,646,635.63
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
2015 年年度报告
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -7,267.77 100,384.38 -23,896.05
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 299,900.00 217,733.33 52,425.73
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业 16,409,967.12 12,756,082.18 9,038,712.33
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的 114,919.98 480,635.05 302,964.36
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 6,315,555.55 2,800,166.67
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
2015 年年度报告
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 1,900,120.87 -21,577,527.10 -7386126.26
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的 32092728.09
损益项目
少数股东权益影响额 20,772.17 93,556.28 -37,099.46
所得税影响额 -4,834,151.16 -3,232,175.52 -5,068,135.04
合计 13,904,261.21 -4,845,755.85 31,771,740.37
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交易性金融资产 1,395,909.34 0.00 -1,395,909.34 114,919.98
合计 1,395,909.34 0.00 -1,395,909.34 114,919.98
十二、 其他
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
报告期内，公司从事主要业务为房地产开发。2015 年，虽然房地产行业整体看来依然处于高
库存状态，房地产投资增速持续下行，销售面积、新开工面积、土地的销售面积同比下降明显，
但是在持续宽松的货币政策下，房地产市场整体情况有所回暖，政府也致力于促进房地产行业健
康发展并出台一系列政策，预计加快库存去化会成为未来几年的主要方向。报告期内，公司不断
强化周转速度的提高与营销方式的提升，在坚持刚需的基调上适度调整改善型产品结构，在激烈
的市场竞争中提高去化率、加强差异化竞争能力，全年实现销售金额约 51 亿元，营业收入 34.73
亿元。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司主要资产未发生重大变化。
其中：境外资产 （单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 %。
三、报告期内核心竞争力分析
报告期内，在坚持完善公司 30 多年专业地产开发累积经验汇集而成的运营体系的基础上，不
断强化各个专业线的成本与利润观念，促进各个专业线与部门的标准的提升。公司不断强化营销
部门的管理与营销团队的建设，致力于提升营销专业能力，在市场产品高同质化的激烈竞争中，
取得了优异的成绩；在产品设计决策过程中，坚持以刚需与首次改善型需求为主流导向，使得公
司产品结构适应市场需求，同时不断优化产品细节设计，使得公司开发的住宅产品在激烈的市场
竞争中脱颖而出。
2015 年年度报告
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
报告期内，公司董事会与管理层全力践行公司向发展导向型企业转变的核心战略，以打造公
司发展力为核心目标，推动“人、财、物、速”四者协调快速发展：构建适应公司发展的团队价
值观，强调职业化团队的重塑，推动组织架构变革。积极尝试多模式、多渠道的融资方式，整合
并优化资源，坚持“现金为王”的策略，加大库存去化力度，积极应对市场变化。强调成本观念与
利润观念理念在各个专业线的培育，保持并提高产品在市场中的竞争力，继续保持产品销售顺畅，
力争实现销售平稳增长和更高的回款率。
报告期内，结合市场的实际情况，公司积极拓宽营销渠道，丰富营销手段，在维持刚需产品
竞争力的基础上，加快改善型户型的推广与宣传，力争加快产品的库存去化与销售的提升。公司
全年共计实现销售约 51 亿元，其中香悦郡与东郡国际等项目作为具有代表性的刚需为导向的产品，
延续了良好的销售业绩，多个月份进入项目所在区域的销售排行榜前列，在上半年杭州地区整体
排行榜上也均进入销售面积与销售套数的前十位，香悦郡项目更是排名主城区销售套数榜首。位
于杭州火车东站附近的淘天地写字楼项目，作为公司产品类型的有效丰富与补充，在上半年销售
情况火爆，两度签下近亿元大单，销售套数稳居杭州地区写字楼销售排行榜榜首，为公司创新型
业态产品的发掘奠定了良好的基础，也坚定了公司在产品性能与形态上继续追求卓越与创新的信
心。在对待代表宋都高端产品的阳光国际项目时，公司致力于充分发掘项目蕴含的人文情怀与商
业精神，赋予产品更高的附加价值，加强对目标客户群体的精准定位与营销，也取得了良好的效
果。
公司根据市场变化情况与客户的实际需求，积极地调整项目运营节点，顺利地实施了各个项
目的交付工作，尤其是南郡国际项目与东郡国际项目顺利实施提前交付，是各个专业线与职能部
门通力合作的的成果。报告期内共计交付约 30 万平方米，确认营业收入 34.73 亿元，提高了从销
售到交付的效率，体现的是对业主信任的回报，同时也有效确保了资金的回笼，为公司业绩奠定
了良好的基础。
在做好房地产主营业务的同时，公司董事会与管理层积极地探索宏观经济发展新形态下跨行
业的投资机会，积极寻找在未来相当一段时间内能够为公司与广大投资者持续创造较高收益与利
润的产业投资机会并对之进行详尽的评估与讨论，力争在风险可控的前提下为公司构建双主业的
驱动模式，奠定公司未来五至十年的发展基础。8 月，公司成立的宋都新大健康增资了以生物检
测技术研发为主营业务的金溪生物，正是公司涉足大健康领域的一次有益尝试。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司积极应对市场变化，强化销售水平提高，提升运营效率，全年实现营业收入
34.73 亿元，实现净利润 7754 万元，较去年有较大幅度提升。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,473,490,212.15 2,323,031,034.37 49.52
营业成本 2,845,640,915.84 1,856,978,680.56 53.24
销售费用 116,568,444.16 93,969,286.56 24.05
管理费用 74,657,829.90 75,523,108.33 -1.15
财务费用 47,285,768.26 18,035,124.57 162.19
经营活动产生的现金流量净额 2,108,185,797.24 -970,116,807.11 317.31
投资活动产生的现金流量净额 -431,478.73 -132,668,132.23 99.67
筹资活动产生的现金流量净额 -2,748,857,981.08 1,862,763,302.39 -247.57
研发支出
2015 年年度报告
添加分析
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率
营业收入 营业成本
毛利率 比上年
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 增减
减（%） 减（%）
（%）
房地产 3,406,290,854.00 2,804,046,194.72 17.68 49.85 53.63 减少
业 2.02
个百分
点
物业服 34,782,370.75 28,081,295.00 19.27 80.21 54.36 增加
务业 13.52
个百分
点
主营业务分产品情况
毛利率
营业收入 营业成本
毛利率 比上年
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 增减
减（%） 减（%）
（%）
房地产 3,406,290,854.00 2,804,046,194.72 17.68 49.85 53.63 减少
业 2.02
个百分
点
物业服 34,782,370.75 28,081,295.00 19.27 80.21 54.36 增加
务业 13.52
个百分
点
主营业务分地区情况
毛利率
营业收入 营业成本
毛利率 比上年
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
| 宋都股份年报 （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2016-03-11 |
|
|
| 附件：公告原文 |
| ↑返回页顶↑ |