2015 年年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家 B 股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2015 年年度报告
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2015 年年度报告
董事长致辞
2015 年，是“十二五”规划的收官之年和谋划“十三五”蓝图的重要之年，是
上海自贸区扩容到陆家嘴金融贸易区的开局之年，是全面深化国资国企改革的关键之
年。一年来，公司在董事会的领导下，牢牢抓住自贸区扩区的历史机遇，紧紧围绕“改
革突破、跨越发展”主线，强主业、调结构、促转型，圆满完成了“终点即起点”的
持续发展目标。
全年，公司业务规模增长稳健，经营业绩持续向好，业务转型成效初显，资产
质量不断提升，实现净利润超过 19 亿，较 2014 年度增长 18%。值得提到的是，作为
公司核心业务的房地产租赁，去年达到 21 亿元的收入，增长超过 25%，为公司提供
了坚实而稳定的经营现金流入。在投资者的支持下，公司再次获评“最受投资者尊重
的百强上市公司”殊荣等一系列荣誉称号。此外，公司按期取得质量、环境、职业健
康安全管理体系认证证书，圆满实现了“整合型”贯标目标，并成功获得了 2013-2014
年上海市文明单位称号。
以上所有成绩，凝聚着每一位陆家嘴人的不懈努力和积极奉献，来自于公司全
体股东、客户以及社会各界人士长期以来的信赖与支持。
展望 2016 年，改革将是贯穿“十三五”发展的关键词。公司将继续坚定“投身
改革、融入改革”信念，坚持“稳健经营、持续发展”理念，始终贯彻“适应新常态、
树立新目标、拓展新领域、谋求新发展”的要求，夯实商业地产基础，起稳商业零售
及金融投资步伐，积极构建适度多元化的发展格局。
“百舸争流，破浪者领航；千帆竞发，奋勇者当先”。2016 年，我和我的团队
将继续承载着全体股东的期许与信任，开拓进取，乘势而上，经受住改革的“洗礼”，
谱写公司转型升级、创新发展新篇章！
董事长：李晋昭
二〇一六年三月
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办公物业：
【办公物业是陆家嘴的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部
分资产稳定增值的关键】
办公物业包括甲级写字楼、高品质研发楼和非甲级写字楼。目前长期在营甲级写
字楼共 16 幢，总建筑面积超过 115 万平方米，均位于陆家嘴核心区寸土寸金的地段，
具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业管理，专为金融机构、跨国公司
及企业总部量身定造。截止 2015 年末，成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均
出租率约为 98%，平均租金达 6.94 元/平方米/天。陆家嘴世纪金融广场已经投入使用
的 1 号楼以及 3 号楼的年末出租率分别达到 84%以及 89%。
高品质研发楼和非甲级写字楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆
家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。这部分办公楼交通便捷、环境舒适、配套齐
全，主要客户为研发类企业。截止 2015 年末，长期在营高品质研发楼和非甲级写字
楼总建筑面积已超过 20 万平方米，年末出租率为 100%，平均租金达 4.81 元/平方米/
天。
地上建筑 总建筑面积 权益
主要在营甲级写字楼 比例 竣工年代
面积（M2） （M2）
渣打银行大厦 38,520 48,056 100% 2007
星展银行大厦 46,942 68,139 100% 2009
钻石大厦 40,008 48,438 55% 2009
陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.5% 2000
陆家嘴金融信息楼（大华银行总部大楼） 5,039 9,080 100% 2010
陆家嘴基金大厦 32,550 42,325 55% 2011
陆家嘴投资大厦 33,855 43,490 55% 2011
陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼） 70,954 89,659 100% 2012
陆家嘴世纪金融广场 320,248 451,852 100% 2014
上海纽约大学大厦 47,858 58,542 55% 2014
东方汇（世纪大都会） 122,238 192,816 55% 2015
合计 825,707 1,150,929 - -
权益总面积 - 955,234 - -
地上建筑 总建筑面积 权益
主要在营高品质研发楼 比例 竣工年代
面积（M2） （M2）
软件园 1 号楼 14,317 14,317 100% 1994
软件园 2 号楼 23,783 23,783 100% 1994
软件园 4 号楼 8,148 10,194 100% 1996
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软件园 5 号楼 1,393 1,393 100% 1996
软件园 7 号楼 12,232 17,810 55% 2007
软件园 8 号楼 29,545 32,664 100% 2007
软件园 9 号楼 40,758 47,864 100% 2008
软件园 10 号楼 24,290 28,124 100% 2009
软件园 12 号楼 10,905 11,595 100% 2012
软件园 E 楼 3,447 9,810 55% 2010
陆家嘴金融航运大楼 11,130 12,120 100% 2010
合计 179,948 209,674 - -
权益总面积 - 197,245 - -
地上建筑 总建筑面积 权益 拟竣工
主要在建项目 比例
面积（M2） 2
（M ） 年代
上海中心大厦 380,000 560,000 45% 2016
浦东金融广场（原 SN1 项目）办公部分 183,420 316,740 100% 2017
天津陆家嘴金融广场办公部分 190,262 291,649 100% 2017
陆家嘴软件园 13 号楼 25,168 28,880 100% 2016
世纪大道 SB1-1 项目 43,228 65,495 100% 2018
竹园 2-16-2 地块陆家嘴证券大厦 61,772 90,440 55% 2017
前滩中心 25-2 地块超高层办公楼项目 166,143 191,677 60% 2019
前滩中心 34 地块办公楼及配套项目 40,234 57,282 60% 2018
合计 1,090,227 1,602,163 - -
权益总面积 - 1,153,881 - -
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商铺物业：
陆家嘴的商铺物业目前包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、天津虹桥新天地以及
陆家嘴金融城配套商业设施，其定位和设计各有特色，目前经营总体较为稳定。陆家
嘴在建的多个城市综合体中也均含有体量较大的商业项目，均位于所属商圈的核心地
段。
截至 2015 年末，在营的商铺物业总建筑面积超过 9 万平方米，主要项目陆家嘴
96 广场和陆家嘴 1885 的出租率均超过 92%，其平均租金分别为 8.21 和 7.72 元/平方
米/天。陆家嘴金融城配套商业设施总体出租率达 93%。
地上建筑面 总建筑面积 权益比
主要在营商铺物业 例 竣工年代
积（M2） （M2）
陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55% 2008
陆家嘴 1885 7,177 14,268 100% 2008
天津虹桥新天地 6,065 6,065 100% 2011
陆家嘴金融城配套商业设施 6,402 6,402 100% 2012
合计 48,646 92,930 - -
权益总面积 - 63,142 - -
地上建筑面 总建筑面积 权益 拟竣工年
主要在建项目 比例
积（M2）
（M ） 代
Z4-2 地块项目 828 37,064 100% 2016
浦东金融广场（原 SN1 项目）商场部分 117,505 137,195 100% 2017
天津陆家嘴金融广场商场部分 100,382 153,873 100% 2017
前滩 25-1 地块商业中心 100,665 209,255 60% 2019
合计 319,380 537,387 - -
权益总面积 - 453,685 - -
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酒店物业：
陆家嘴现拥有两家商务级酒店----东怡大酒店和明城大酒店，全年营业收入超过
1.2 亿元。东怡大酒店配备 209 间房间，2015 年 GOP 率为 31%，全年出租率为 77%；
明城大酒店配备 399 间房间，2015 年 GOP 率为 40%，全年出租率为 74%。
权益
地上建筑面积 总建筑面积 比例
在营酒店 竣工年代
（M2） （M2）
明城大酒店 43,974 52,725 55% 1996
东怡大酒店 18,406 29,185 100% 2009
合计 62,380 81,910 - -
权益总面积 - 58,184 - -
在建酒店 地上建筑面积 总建筑面积 权益 拟竣工年代
（M2） （M2） 比例
天津陆家嘴万怡酒店 26,100 46,595 100% 2017
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会展物业：
公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上
海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共
拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面积达 10 万平方米。
2015 年，上海新国际博览中心主营业务受到市场竞争的影响，各项经营指标相较于
2014 年均有不同程度的下滑，经营挑战开始逐渐显现。全年共承接 114 场不同规模
的展览会，行业分布包括电子信息、汽车汽配、机械设备、装备制造、印刷包装、纺
织面料、建材卫浴、食品酒店等众多行业和领域，全年场馆总利用率超过 53%。
权益
地上建筑面积 总建筑面积 比例
在营项目 竣工年代
（M2） （M2）
上海新国际博览中心 200,000 200,000 50% 2011
合计 200,000 200,000 - -
权益总面积 - 100,000 - -
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住宅物业：
陆家嘴的住宅物业分为长期持有在营型和短期出售型。截止 2015 年末，长期持有
在营型项目一个，即东和公寓，共有 400 余套住宅，年末出租率为 93%，平均租金达
24,125 元/套/月。
2015 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 16.52 亿元，主要来自于陆家
嘴公馆、陆家嘴红醍半岛、天津海上花苑西标段、天津河滨花苑以及其他存量房、动
迁房的销售。各类住宅物业累计合同销售面积近 24 万平方米，合同金额达 60 亿元，
在售项目的整体去化率约为 95%。
地上建筑面积 总建筑面积
在营项目 竣工年代
（M2） （M2）
东和公寓 82,315 92,639
地上建筑面积 总建筑面积 备案价格区间
在售项目 竣工年代
（M2） （M2） （元/M2）
陆家嘴公馆 41,287 48,025 60,558-76,693 2009
陆家嘴红醍半岛 91,491 161,736 30,810-47,397 2014
天津河滨花苑 80,387 109,256 19,988-24,945 2012
天津海上花苑西标段 82,121 106,762 19,679-32,045 2012
合计 295,286 425,779 - -
地上建筑面积 总建筑面积 备案价格区间
在建项目 拟竣工年代
（M2） （M2） （元/M2）
天津河庭花苑（一期） 183,195 244,796 18,453-29,430 2016
天津河庭花苑（二期） 72,054 104,964 -
前滩中心 34 地块住宅项目 60,703 86,424 -
合计 315,952 436,184 - -
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土地储备：
区域 土地面积（M2）
上海地区 287,347
陆家嘴金融贸易区区域内 236,398
陆家嘴金融贸易区区域外 50,949
天津地区 37,615
合计 324,962
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人徐而进、主管会计工作负责人夏静及会计机构负责人（会计主管人员）倪智勇声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司法定盈余公积和任意盈余公积分别按2015年度净利润的10%提取后，2015年度利润分配预案为
以2015年末总股本1,867,684,000股为基数，按每10股向全体股东分配现金红利5.08元（含税）并
送红股8股，共计分配现金红利948,783,472元，送红股1,494,147,200股。
六、 前瞻性陈述的风险声明
年度报告中涉及了未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资
风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于
公司未来发展的讨论与分析。
十、 其他
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目录
第一节 释义................................................................................................................................... 12
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 12
第三节 公司业务概要................................................................................................................... 16
第四节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 17
第五节 重要事项........................................................................................................................... 35
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 42
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 45
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 46
第九节 公司治理........................................................................................................................... 50
第十节 公司债券相关情况......................................................................................................... 157
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 53
第十二节 备查文件目录................................................................................................................... 16
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
土地批租 指 土地使用权转让
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文简称 陆家嘴
公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development
Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 徐而进
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 黄轶
联系地址 中国上海峨山路101号1号楼 中国上海峨山路101号1号楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国上海浦东大道981号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 中国上海峨山路101号1号楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、香港文汇报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 中国上海峨山路101号1号楼
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663 -
B股 上海证券交易所 陆家B股 900932 -
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六、 其他相关资料
名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海浦东新区世纪大道 100 号上海环球金融
内） 中心 50 楼
签字会计师姓名 潘健慧、李博
名称
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址
外）
签字会计师姓名
名称
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表
保荐机构
人姓名
持续督导的期间
名称
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问
财务顾问
主办人姓名
持续督导的期间
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 5,631,357,902.68 5,116,898,755.21 10.05 4,509,699,163.30
归属于上市公司股东 1,900,023,511.04 1,601,500,375.22 18.64 1,416,337,411.62
的净利润
归属于上市公司股东 1,809,115,196.79 1,445,281,333.83 25.17 1,144,580,368.81
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 3,303,452,066.74 -995,432,068.53 431.86 573,698,948.19
流量净额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减（%
）
归属于上市公司股东 12,997,262,376.86 11,528,528,439.47 12.74 10,425,734,838.97
的净资产
总资产 52,448,902,758.62 45,620,746,622.93 14.97 37,436,770,610.69
期末总股本 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00 0.00 1,867,684,000.00
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同 2013年
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2015 年年度报告
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 1.0173 0.8575 18.64 0.7583
稀释每股收益（元／股） 1.0173 0.8575 18.64 0.7583
扣除非经常性损益后的基本每 0.9686 0.7738 25.17 0.6128
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 15.66 14.68 增加0.98个百 12.49
分点
扣除非经常性损益后的加权平 14.92% 13.25% 增加1.67个百 10.10
均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,180,856,431.06 1,324,486,798.09 1,723,276,500.04 1,402,738,173.49
归属于上市
公司股东的 302,185,935.24 371,664,639.15 453,025,974.96 773,146,961.69
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 299,670,527.20 361,012,785.48 408,395,432.08 740,036,452.03
性损益后的
净利润
经营活动产
生的现金流 -561,603,191.91 860,616,663.33 1,889,495,881.18 1,114,942,714.14
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
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2015 年年度报告
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用） 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 59,251,171.39 该项目主要为处 30,690,633.50 92,753,364.99
置非流动资产的
收 益 人 民 币
59,251,171.39
元。
计入当期损益的政府补 10,290,897.20 该项目主要为本 13,625,880.26 6,835,010.29
助，但与公司正常经营 公司及子公司收
业务密切相关，符合国 到收到浦东新区
家政策规定、按照一定 陆家嘴管理委员
标准定额或定量持续享 会企业发展补贴
受的政府补助除外 款 人 民 币
3,536,000.00 元，
收到职工培训及
教育费返还人民
币 3,421,703.40
