2015 年年度报告
公司代码：600823 公司简称：世茂股份
上海世茂股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人刘赛飞、主管会计工作负责人张杰及会计机构负责人（会计主管人员）潘辛育声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2015年度母公司净利润779,617,395.77元，连同母公司上年度可供股东分配的利润
382,477,251.45元，扣除公允价值变动形成的收益166,500,000.00元和提取的法定盈余公积
77,961,739.58元及已宣告分配的股利199,310,607.46元，本年度末实际可供股东分配的利润为
718,322,300.18元。
以截至2015年12月31日公司总股本1,913,861,358股为基数，向全体股东按每10股派发现金股
利1.1元(含税)，合计派发210,524,749.38元；同时以资本公积金向全体股东每10股转增4股，共
计765,544,543股。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估
计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
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八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于
公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 18
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 30
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 37
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 38
第九节 公司治理........................................................................................................................... 46
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 52
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 53
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 166
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
本公司、公司 指 上海世茂股份有限公司
世茂房地产 指 世茂房地产控股有限公司（0813HK）
峰盈国际 指 Peak Gain International Limited（峰盈国际有限公司）
世茂投资 指 上海世茂投资管理有限公司
世茂企业 指 上海世茂企业发展有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海世茂股份有限公司
公司的中文简称 世茂股份
公司的外文名称 Shanghai Shimao Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 SMC
公司的法定代表人 刘赛飞
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 俞峰
联系地址 上海市银城中路68号时代金融中心43F
电话 021-20203388
传真 021-20203399
电子信箱 600823@shimaoco.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市黄浦区南京西路268号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市银城中路68号时代金融中心43F
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.shimaoco.com
电子信箱 600823@shimaoco.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海市银城中路68号时代金融中心43F
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团
六、 其他相关资料
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请 的会计
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 楼
师事务所（境内）
签字会计师姓名 陈大愚、张健
名称 海通证券股份有限公司
报告期内 履行持
办公地址 上海市广东路 689 号海通证券大厦 14 层
续督导职 责的保
签字的保荐代表人姓名 胡瑶、王莉
荐机构
持续督导的期间 2015 年 12 月 24 日—2016 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 15,032,804,825.89 12,700,954,264.84 18.36 10,153,469,910.41
归属于上市公司股东 2,045,633,988.21 1,892,146,372.41 8.11 1,643,190,122.43
的净利润
归属于上市公司股东 922,691,398.26 1,415,284,133.50 -34.81 1,360,845,830.37
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 445,164,982.78 76,162,301.77 484.50 2,498,187,346.94
流量净额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减（%
）
归属于上市公司股东 19,461,636,909.08 16,077,935,247.56 21.05 14,202,296,758.97
的净资产
总资产 65,347,776,653.12 58,900,514,434.57 10.95 50,382,781,896.28
期末总股本 1,913,861,358.00 1,172,415,338.00 63.24 1,170,595,338.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 1.16 1.07 8.41 0.93
稀释每股收益（元／股） 1.16 1.07 8.41 0.93
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扣除非经常性损益后的基本每 0.52 0.81 -35.80 0.77
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 11.95 12.43 -0.48 12.15
扣除非经常性损益后的加权平 5.39 9.30 -3.91 10.06
均净资产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,079,154,664.77 6,446,889,582.68 2,077,198,536.64 4,429,562,041.80
归属于上市公司
252,962,751.41 676,317,824.85 13,630,989.79 1,102,722,422.16
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
249,396,853.60 506,194,411.50 -102,333,175.44 269,433,308.60
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-1,177,909,646.58 2,070,942,637.96 -1,645,589,314.43 1,197,721,305.83
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用） 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 -1,246,116.40 -430,972.08 -464,519.03
计入当期损益的政府补助， 10,300,214.43 34,477,163.90 70,760,530.79
但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关 36,878,750.66 326,152,756.45
的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变
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动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投
资收益
采用公允价值模式进行后续 496,000,000.00 282,700,000.00 312,600,000.00
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业 -26,454,559.67 6,128,168.40 1,515,165.80
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义 892,156,923.18 公司所持有海 4,329,749.52 4,329,749.52
的损益项目 通证券股份有
限公司本期分
红及影院股权
转让收益
少数股东权益影响额 -155,823,050.00 -14,237,848.11 -10,293,840.63
所得税影响额 -128,869,572.25 -162,256,779.17 -96,102,794.39
合计 1,122,942,589.95 - 476,862,238.91 282,344,292.06
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
海通证券股份有限 204,510,000.00 134,470,000.00 70,040,000
公司流通股
万达电影院线股份 0 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
有限公司限售非流
通股
投资性房地产 17,530,800,000.00 21,337,800,000.00 3,807,000,000.00 496,000,000.00
合计 17,735,310,000.00 22,472,270,000.00 4,877,040,000.00 496,000,000.00
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司是世茂集团下属的集商业地产开发、销售、运营等多个业务板块于一体的商业地产上市
公司，始终以“提升城市生活品质”为己任，致力于商业地产的专业化销售和经营，打造高标准
的商业综合体；业务领域主要涉及房地产开发与销售、商业物业管理与经营及多元商业投资。
公司聚焦长三角、环渤海及海西地区的一、二线经济发达城市。目前，公司在包括上海、北
京、济南、南京、厦门、青岛、苏州、徐州、绍兴、宁波等在内的 20 多个城市，运营多处大型商
业地产及若干住宅地产项目。
公司已建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构，以“租售并举、多元协同”的
商业模式，并通过成熟的商业地产运营需要的优秀管理团队，力争实现资产规模有效增长、经营
业绩稳步提升、物业价值逐步显现的发展目标。
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二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
无。
三、报告期内核心竞争力分析
1、品牌优势显著
经过多年的发展与沉淀，\"世茂\"品牌在全国具有一定的知名度和影响力，公司依托于品牌的
显著优势，在过往年间成绩斐然。“2012 年中国商业地产最具影响力开发商”、“2013 中国商业
地产价值榜”、“2013 中国房地产公司品牌价值 TOP10”、“2014 中国房地产开发企业品牌价值
10 强、商业地产企业品牌价值 10 强”、“2015 年中国商业地产十大品牌企业”等殊荣更令“世
茂”品牌熠熠生辉。
2、专业、敬业、优秀的经营团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合未来商
业地产快速发展需要的商业运营、招商和管理的团队，在此基础上，形成了专业、高效的多元化
商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和专业管理的职业精神，积极向上，勤
奋进取，以实现公司战略发展为目标，为公司快速发展、为股东和合作伙伴创造持续稳定的收益
而努力。
3、优质的土地和项目储备
公司战略布局专注于经济发展潜力巨大的长三角、环渤海和海西等区域的一、二线城市，公
司现有项目主要坐落于各城市的核心区或经济功能区，公司的发展依托于突出的土地储备成本优
势和项目地理优势，并将持续受益于中国城镇化发展进程。
截止报告期末，公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积 956 万平方米。
一直以来，公司严格控制获取土地的成本，突出的土地成本优势，为公司抵御行业系统风险、
渡过经济发展滞胀期以及确保项目投资收益提供了有效的保障。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，国内经济始终面对错综复杂的国际形势和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家
连续出台的降息降准政策，及一系列降低商品房贷款首付比例、房屋交易税费调整等政策的推出，
行业整体运行环境显著改善。
2015 年，国内商品房销售面积 128,495 万平方米，比上年增长 6.5%，其中，住宅销售面积增
长 6.9%，办公楼销售面积增长 16.2%，商业营业用房销售面积增长 1.9%。房地产商品房销售额
87,281 亿元，增长 14.4%，增速回落 1.2 个百分点,其中，住宅销售额增长 16.6%，办公楼销售额
增长 26.9%，商业营业用房销售额下降 0.7%。全年社会消费品零售总额 300,931 亿元，比上年增
长 10.7%。
2015 年，公司在董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工
的共同努力，为全体股东创造了丰厚的投资回报和长期的企业价值。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 150.33 亿元，同比增长 18.36%；实现净利润 29.19 亿元，同
比增长 11.93%；归属于母公司的净利润 20.46 亿元，同比增长 8.11%。公司实现物业销售收入
137.84 亿元；实现非物业销售收入 12.49 亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入的占比已达
到 8.31%，并预计将在未来保持持续增长。报告期内，公司进一步增强经营管理能力，公司下属
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商业地产开发、商业投资运营、多元投资等业态经营业务继续保持良好的发展势头，经营水平得
到不断提升。
房地产开发方面，报告期内，公司实现合同签约额 177.1 亿元，较 2014 年同比实现 10.4%的
增长；合同签约面积 140 万平方米，同比增长 13.4%，顺利完成年初制定的 176 亿元销售目标。
2015 年，公司坚持产品定位与市场需求相结合，营销推盘节奏与市场动态发展相结合，通过下属
石狮、济南、南京、青岛、宁波、苏州、常熟、上海、徐州、常州、武汉等项目的销售，持续加
大物业销售力度，取得了良好的销售业绩和库存去化效果。报告期内，公司项目开发有序推进，
年内新增开工面积 54 万平方米，当年施工面积达到 657 万平方米，竣工面积达到 106 万平方米，
公司持有的经营性物业面积达到 100 万平方米。截止到 12 月末，公司持有的土地储备 956 万平方
米，为公司后续发展提供有力支持和保障。报告期内，公司以市场、客户为导向，以年度经营目
标为核心，稳步推进各项运营管控措施，优化组织架构及业务流程，努力提高各业务条线的专业
能力和管理能力，最终实现企业运营效率和管理水平的显著持续提升。
商业广场运营方面，报告期内，公司切实遵循年度运营计划，分阶段、有计划地在下属绍兴、
上海、北京、苏州、昆山等重点商业广场推进一系列招商调改和品质提升方案，通过增加人性化
设计、改造公共区域环境、引入立体互动式导航等手段，使得各商业广场在购物环境、业态布局、
现场管理、物业服务等诸多方面得到有力提升，消费者的购物体验得到持续改善，从而吸引更多
的消费客流。在商户管理方面，公司进一步完善了商户管理体系、商户评价体系，协助商户提升
经营水平，由此不断提升商场的品质和平效。在内部管理方面，公司继续优化商业管理体系，通
过良好的内部培训晋升制度和外部优秀人才引进制度，着力打造一支具有高效执行力及强大服务
意识的商业管理精英团队。
报告期内，公司与万达院线达成战略合作，向万达院线转让公司下属世茂影院所持有的重庆
世茂影院管理有限公司等 14 家公司 100%股权，交易对价总额为 10 亿元，万达院线以向世茂影院
非公开发行股份的方式进行购买。本次交易将推动合作双方在相关业务领域的交流和合作，公司
将下属目前在建及未来建设的商业地产项目与万达院线的影院投资、电影发行的资源相结合，进
一步提升世茂商业地产的区域竞争力和影响力以及运营效益，进而拓展在商业地产以外的合作空
间。此外，公司将分享万达院线未来在文化产业领域的发展成果，从而进一步优化公司主营业务
结构，对公司未来经营业绩产生积极影响。
在资本市场方面，报告期内,公司 2 月启动 2015 年度非公开发行 A 股股票募集资金的相关工
作,11 月取得中国证监会《关于核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票的批复》，并于 12 月
完成非公开发行工作，成功募集资金 15 亿元，12 月 24 日在中国证券登记结算有限责任公司上海
分公司办理了非公开发行相关股份的股权登记及股份限售手续。此外，公司还于 10 月 30 日取得
中国证监会《关于核准上海世茂股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》，核准公
司发行 80 亿元的公司债，为公司后续发展提供有力的保障。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 15,032,804,825.89 12,700,954,264.84 18.36
营业成本 9,573,314,930.62 7,442,731,603.65 28.63
销售费用 549,698,690.00 571,947,756.67 -3.89
管理费用 651,711,721.93 619,795,993.30 5.15
财务费用 112,845,502.41 63,312,069.77 78.24
经营活动产生的现金流量净额 445,164,982.78 76,162,301.77 484.50
投资活动产生的现金流量净额 -1,342,443,009.86 -1,221,781,090.25 -9.88
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筹资活动产生的现金流量净额 2,346,591,184.71 854,353,296.24 174.66
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 14,262,078,684.07 9,392,155,381.57 34.15 17.83 29.03 -14.33
其他 770,726,141.82 181,159,549.05 76.49 29.09 10.70 5.37
合计 15,032,804,825.89 9,573,314,930.62 36.32 18.36 28.63 -12.27
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
住宅销 10,775,047,652.18 7,500,037,993.73 30.39 202.04 179.39 22.79
售
商业地 3,008,712,643.14 1,842,008,284.16 38.78 -62.90 -59.44 -11.86
产销售
房地产 478,318,388.75 50,109,103.68 89.52 12.25 -5.12 2.18
租赁
百货业 5,820,683.19 5,627,126.17 3.33 -68.81 -66.89 -62.71
务
电影院 325,093,485.93 138,988,200.96 57.25 39.25 37.39 1.02
业务
酒店服 81,764,520.66 34,512,351.62 57.79 -26.22 -12.20 -10.44
务业务
物业管 252,370,196.69 8,761.94 100.00 55.71 -98.88 0.48
理
其他 105,677,255.35 2,023,108.36 98.09 46.76 -62.57 6.05
合计 15,032,804,825.89 9,573,314,930.62 36.32 18.36 28.63 -12.27
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
华东地 14,213,955,563.93 8,999,593,258.15 36.68 38.58 55.74 -15.99
区
华北地 589,212,235.00 443,967,400.97 24.65 -62.24 -55.06 -32.82
区
东北地 29,065,452.36 806,750.78 97.22 -62.99 -93.31 14.85
区
华中地 147,476,227.08 125,167,569.98 15.13 -80.29 -81.03 28.00
区
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西南地 53,095,347.52 3,779,950.74 92.88 -7.16 -12.02 0.42
区
合计 15,032,804,825.89 9,573,314,930.62 36.32 18.36 28.63 -12.27
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
住宅销售和商业地产销售变化：主要系公司本年产品结构的变动所致。
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
本期占总 额较上
成本构成 期占总
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 年同期
项目 成本比
(
