2015 年年度报告
公司代码：600266 公司简称：北京城建
北京城建投资发展股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈代华、主管会计工作负责人储昭武及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以总股数156,704万股为基数，每10股派发现金股利2.8元（含税），预计支付红利
43,877.12万元。此分配预案尚需提请股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投
资者注意风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，
敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。
十、 其他
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目录
第一节 释义 ........................................................ 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ...................................... 4
第三节 公司业务概要 ................................................ 7
第四节 管理层讨论与分析 ............................................ 8
第五节 重要事项 ................................................... 19
第六节 普通股股份变动及股东情况 ................................... 28
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................... 35
第八节 公司治理 ................................................... 47
第九节 公司债券相关情况 ........................................... 49
第十节 财务报告 ................................................... 53
第十一节 备查文件目录 .............................................. 193
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常 用 词 语 释 义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司 指 北京城建投资发展股份有限公司
城建集团、集团公司 指 北京城建集团有限责任公司
兴华公司 指 北京城建兴华地产有限公司
城和公司 指 北京城和房地产开发有限责任公司
大东公司 指 北京大东房地产开发有限公司
兴业公司 指 北京城建兴业置地有限公司
世纪鸿城 指 北京世纪鸿城置业有限公司
成都公司 指 北京城建成都地产有限公司
兴泰公司 指 北京城建兴泰房地产开发有限公司
青岛京城 指 青岛京城房地产开发有限公司
青岛兴华 指 北京城建青岛兴华地产有限公司
首城公司 指 北京首城置业有限公司
兴合公司 指 北京城建兴合房地产开发有限公司
重庆公司 指 北京城建重庆地产有限公司
兴云公司 指 北京城建兴云房地产有限公司
海南公司 指 北京城建（海南）地产有限公司
新城公司 指 北京城建新城投资开发有限公司
一期基金 指 北京城建一期（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）
二期基金 指 北京城建二期股权投资基金合伙企业（有限合伙）
城建万科 指 北京城建万科天运置业有限公司
兴顺公司 指 北京城建兴顺房地产开发有限公司
国信证券 指 国信证券股份有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京城建投资发展股份有限公司
公司的中文简称 北京城建
BEIJING URBAN CONSTRUCTION
公司的外文名称
INVESTMENT & DEVELOPMENT CO. , LTD.
公司的外文名称缩写 BUCID
公司的法定代表人 陈代华
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张财广 李威
北京市朝阳区北土城西路11号 北京市朝阳区北土城西路11号
联系地址
城建开发大厦 城建开发大厦
电话 （010）82275598 （010）82275665
传真 （010）82275598 （010）82275598
电子信箱 zhangcaiguang@bucid.com liwei@bucid.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.bucid.com
电子信箱 tz@bucid.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城
公司年度报告备置地点
建投资发展股份有限公司董事会秘书部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 北京城建
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六、 其他相关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师
办公地址 北京海淀区海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层
事务所（境内）
签字会计师姓名 马宁、赵玮
名称 中信建投证券股份有限公司
北京市东城区朝内大街
办公地址
报告期内履行持续 2 号凯恒中心
督导职责的保荐机构 签字的保荐 B、E 座 3 层
吕晓峰、郭瑛英
代表人姓名
持续督导的期间 2014 年 8 月 18 日至 2015 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 9,178,203,959.84 10,011,047,447.62 -8.32 10,343,718,663.95
归属于上市公司股东的净利润 1,429,031,990.90 1,372,788,811.44 4.10 1,321,567,636.67
归属于上市公司股东的扣除非
1,374,902,354.30 1,139,606,785.01 20.65 1,255,349,567.51
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -5,631,326,015.39 -6,106,030,729.65 7.77 -3,685,624,316.33
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减
（%）
归属于上市公司股东的净资产 19,410,442,428.00 15,666,043,644.72 23.90 8,896,234,443.35
总资产 64,034,559,471.63 50,351,931,500.64 27.17 38,722,990,363.49
期末总股本 1,567,040,000.00 1,567,040,000.00 0 889,200,000.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.91 1.11 -18.02 1.49
稀释每股收益（元／股） 0.91 1.11 -18.02 1.49
扣除非经常性损益后的基本每
0.88 0.92 -4.35 1.41
股收益（元／股）
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减少4.95个百
加权平均净资产收益率（%） 8.15 13.1 15.72
分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少3.03个百
7.84 10.87 14.94
均净资产收益率（%） 分点
八、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,373,084,900.53 901,493,916.90 2,319,171,099.88 3,584,454,042.53
归属于上市公司股东的
229,993,943.48 61,945,703.64 499,424,052.18 637,668,291.60
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 225,534,614.01 60,987,665.93 498,612,859.83 589,767,214.53
净利润
经营活动产生的现金流
-345,827,008.57 279,806,244.68 -3,158,081,998.59 -2,407,223,252.91
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 3,043,969.93 166,544,237.44 21,847,492.18
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关，符合国家政策规定、按照
9,730,916.00
一定标准定额或定量持续享受的政府补助除
外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
424,985.33 3,612,943.74 513,433.33
用费
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
61,647,071.97 35,457,212.15
并日的当期净损益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 100,000.00
对外委托贷款取得的损益 27,252,666.66
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
32,101,122.53 56,365,633.75 2,668,430.48
地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期
损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 8,645,066.43 7,544,889.66 4,685,586.84
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,667,314.73 -3,172,484.70 -1,668,503.30
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 -2,523,038.10 -1,711,460.45 10,750,232.21
所得税影响额 -17,878,737.45 -57,748,804.98 -8,035,814.73
合计 54,129,636.60 233,182,026.43 66,218,069.16
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十、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
投资性房地产 2,312,993,284.44 2,594,973,942.65 281,980,658.21 32,101,122.53
可供出售金融资产 3,484,880,000.00 7,392,881,520.00 3,908,001,520.00 0.00
合计 5,797,873,284.44 9,987,855,462.65 4,189,982,178.21 32,101,122.53
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司始终坚持集团化、专业化、品牌化运作，倾心打造“北京城建地产”品牌，形成了以房
地产开发为主体、以股权投资和商业地产为两翼、三大业务板块协调发展的良性发展局面。房地
产开发作为公司的核心业务，继续保持了良好的发展势头，开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商
业、酒店、写字楼等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、青岛、三亚 6 大城市，
拥有土地储备超过 1000 万平方米。股权投资上，目前公司对外投资企业 10 家，总投资额 13.82
亿元，对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。商业地产上，板块规划初见成效，
在社区商业、酒店管理和写字楼运营等方面的管理和运营能力持续增强。
伴随着国家宏观经济走势步入新周期，房地产市场在经历了十几年的高速增长后，逐步进入
到平稳发展的新常态。房地产政策也更加注重供需两端的调整，稳投资、促需求、去库存将成为
未来一段时间房地产的主旋律。行业增速的逐渐下行趋稳，对房地产企业的公司治理、运营方式、
产业布局、盈利模式都将产生深远的影响。未来的房地产市场，将逐步由行业的绝对优势竞争转
向企业的比较优势竞争。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
本报告期末货币资金 69.95 亿元，比上年末 66 亿元增加 3.95 亿元，主要是公司货币资金增
加所致；存货本报告期末 420.50 亿元，比上年末 322.25 亿元增加 98.25 亿元，主要是土地购置
增加和房地产开发成本投入；可供出售金融资产本报告期末 74.91 亿元，比上年末 37.46 亿元增
加 37.45 亿元，主要是国信证券公允价值上涨和锦州银行上市所致。
三、报告期内核心竞争力分析
管理水平稳步提升。通过开展管理提升活动，优化管理流程，整合管理制度，加强信息化管
理，形成了目标管理明确、职能分配合理、分级授权有效、系统管理到位的流程化管理体系。
项目运营更加高效。经过多年的房地产开发运作，公司开发建设了一大批在市场上极富影响
力的项目，积累了丰富的项目运作经验。业务流程持续优化、资源配置更加合理、资金管理统一
规范、决策系统更加高效，保证了经营计划的有效实施，运营效率和效益不断提高。
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融资能力持续增强。公司具有较好的融资平台和融资渠道，成功通过发行公司债、地产基金
等方式，从资本市场募集企业发展所需部分资金。股权投资公司的成立，还为公司搭建了除银行
贷款、定向增发、债券市场融资之外新的融资渠道。
品牌效应持续提升。公司行业地位和影响力持续提升，荣获“中国房地产上市公司综合实力
100 强”第 42 名、中国房地产上市公司发展速度 5 强”第 2 名、中国房地产企业品牌价值 TOP10”
第 8 名、“中国上市公司诚信 50 强”、“中国百强企业奖”等荣誉称号，公司董事会荣获第十一
届中国上市公司“金圆桌奖”优秀董事会。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，随着财税、信贷、公积金等相关政策陆续出台，房地产市场政策面逐步宽松，刚性
需求的购买力缓慢释放，房地产销售逐渐回暖。但从市场环境看，区域分化进一步加剧，一线城
市和部分二线市场房价上升趋势和三四线城市下行压力并存，房地产投资增速持续降低，土地获
取成本继续攀升，新开工面积大幅缩减。地产行业强强联合成为常态，房地产企业逐步改变了之
前单打独斗的局面，联合拿地风生水起，合作开发成为趋势。营销、家装、社区服务等都出现了
互联网的身影，互联网+房地产渐成潮流。面对复杂多变的市场形势，在全体股东的大力支持和公
司董事会的科学领导下，公司经营班子带领全体员工，以房地产开发高效化为目标，积极研究政
策、科学把握市场，通过强化资本运作、提高做产品能力、深化管理提升，较好地完成了全年各
项工作任务。
二、报告期内主要经营情况
2015 年，公司以适应新常态、开拓新思路、谋求新发展为主线，凝心聚力、励精图治、开拓
创新，市场融资、土地购置和投资、销售额和销售回款、开复工和新开面积等多项指标均取得了
历史性突破。
公司完成企业经营额 120.42 亿元，销售回款 112.46 亿元，开复工面积 466.69 万平方米，销
售面积 71.31 万平方米,营业收入 91.78 亿元，实现净利润 14.29 亿元，对外股权投资收益 2.11
亿元，全面超额完成了各项经营指标。
一是土地拓展创历史新高，拿地方式更加多样。公司充分调研、科学布局、重点突破，成功
获得 8 宗土地，累计增加土地储备 145.13 万平方米，土地购置金额 109.49 亿元，是历年来获取
土地最多、土地投资规模最大的一年。拿地上突破了单纯的招拍挂方式，以股权转让方式取得的
土地比重接近总量的一半。目前，公司逐步形成了在手项目开发、持续库存销售、适时土地拓展
的良性循环。
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二是做产品能力持续提高，项目运作逐步提速。强化对开发投资、规划设计、手续办理、产
品建造、竣工入住等关键节点控制，逐步提高全过程管控能力。产品研发持续深化，住宅产品分
级配置、售楼处标准化、园林景观示范区建造标准、保障房产品线设计标准、住宅设计管控标准
陆续出台并开始实施。集采平台搭建完成，覆盖了 11 类材料设备和 5 类服务供应商，降低成本、
提高效率的作用明显。搭建了工程管理第三方评估平台，加强对建设阶段有效管控。北七家和门
头沟两个项目的保障房全面引入了住宅产业化。目前，公司逐步形成了以“龙樾”为代表的高端
产品系列、以“府”为代表的中高端产品系列，以“悦居”为代表的保障房产品系列。
三是顺应形势主动出击，房屋销售再创佳绩。认真研究政策走向，科学把握市场走势，制定
了积极迎合刚性和改善型需求、加快库存消化的总体策略。转变营销思路，整合销售资源，打造
项目营销平台，开展促销售专项劳动竞赛，综合运用多种营销手段，形成了团队销售减库存的良
好局面。公司销售额、销售回款全面超额完成了年度指标。
四是融资规模超百亿，资本运作能力显著增强。准确把握债券市场监管转型的有利时机，通
过发行公司债融资 58 亿元。与工银瑞信、宏源汇富联合成立了北京城建（上海）股权投资管理有
限公司，以自有项目为募集对象，先后成功发起完成了两期地产基金，共募集资金 52.428 亿元。
不仅为项目开发提供了强大的资金支持，还进一步验证了公司多渠道融资和借助金融杠杆实现快
速发展的能力。
五是对外投资结构优化，投资效益日益明显。不断优化投资结构，持续加大在高科技、互联
网金融产业的投资力度，提升投资价值和投资收益。投资企业中，国信证券股票已全部上市流通，
锦州银行在香港联交所上市，二十一世纪空间技术公司在新三板挂牌。对外股权投资呈现出流动
性强、资产处置灵活的特点。
六是商业地产稳步推进，板块规划初见成效。进一步加强现有经营性物业的招商和管理力度，
推动商业地产统一管理，推进新项目商业前期工作，海南红塘湾酒店与万豪签订了管理协议。对
商业地产轻资产模式进行了积极探索。
七是管理提升多措并举，管理水平逐步提升。重点在建标准、塑流程、搭平台上下功夫，进
一步发挥总部的指导、监督、协调和服务职能，加大系统管理力度，系统的权威性得到加强。加
强战略引导和市场研究，全面推广全过程考核，以实现资本运营效益最大化为目标的管理模式得
以建立。基础管理工作规范有效，保证了公司各项工作的正常开展。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 9,178,203,959.84 10,011,047,447.62 -8.32
营业成本 5,652,444,677.60 6,541,330,508.22 -13.59
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销售费用 230,256,575.68 284,357,418.58 -19.03
管理费用 412,543,906.22 484,895,410.52 -14.92
财务费用 89,593,544.55 135,825,817.54 -34.04
经营活动产生的现金流量净额 -5,631,326,015.39 -6,106,030,729.65 7.77
投资活动产生的现金流量净额 484,530,568.58 -342,870,249.09 241.32
筹资活动产生的现金流量净额 5,542,329,150.16 7,694,472,645.37 -27.97
1. 收入和成本分析
报告期公司实现营业收入 91.78 亿元，比上年同期减少 8.32%，主要原因是公司主营房地产
行业收入减少所致。报告期公司房地产行业营业收入 87.22 亿元，比上年同期减少 9.32%，主要
是报告期公司项目结转收入面积减少所致。报告期内，公司前五名客户合计的营业收入 5.70 亿元，
占全年营业收入的 6.21%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产 增加 4.39
8,722,472,673.88 5,346,730,181.42 38.70 -9.32 -15.38
开发 个百分点
增加 10.41
物业管理 221,416,409.63 229,670,925.79 -3.73 36.81 24.33
个百分点
减少 41.88
拆迁 40,740,514.30 33,389,128.60 18.04 335.98 791.44
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
增加 4.39
房地产开发 8,722,472,673.88 5,346,730,181.42 38.70 -9.32 -15.38
个百分点
增加 10.41
物业管理 221,416,409.63 229,670,925.79 -3.73 36.81 24.33
个百分点
减少 41.88
拆迁 40,740,514.30 33,389,128.60 18.04 335.98 791.44
个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
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| 公告日期:2016-03-26 |
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