深圳市振业（集团）股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 03 月
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不
存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性
和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人、主管会计工作负责人蒋灿明、分管会计工作负责人方东红、财
务总监于冰、会计机构负责人李红光声明：保证年度报告中财务报告的真实、
准确、完整。
董事丁古华因休假外出未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权独立董
事房向东代为出席会议并行使表决权，独立董事廖耀雄因工作原因未能亲自出
席审议本报告的董事会会议，授权独立董事房向东代为出席会议并行使表决权。
公司其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四
节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2015 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.20 元（含税），不以公积
金转增股本。
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司
深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................. 1
第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................... 4
第三节 公司业务概要 .............................................................................. 8
第四节 管理层讨论与分析 ...................................................................... 9
第五节 重要事项 .................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................ 34
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况................................. 39
第八节 公司治理 .................................................................................... 45
第九节 财务报告 .................................................................................... 50
第十节 备查文件目录 .......................................................................... 147
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深振业Ａ 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深振业、振业集团
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP） CO.,LTD.
注册地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
注册地址的邮政编码 518008
办公地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
办公地址的邮政编码 518008
公司网址 http://www.zhenye.com
电子信箱 szzygp@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 彭庆伟 杜汛
深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座
联系地址
12 楼董秘办公室 16 楼董事会办公室
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 61883104-1
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
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2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股
历次控股股东的变更情况（如有） 71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控
股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市深南大道 7028 号时代科技大厦八楼西面
签字会计师姓名 黄绍煌、吴亚亚
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 3,654,309,497.23 2,328,729,592.72 56.92% 4,610,855,024.20
归属于上市公司股东的净利润
416,752,839.52 508,030,702.22 -17.97% 696,085,752.22
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
417,663,446.03 264,466,817.62 57.93% 693,851,943.27
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-303,662,562.85 -1,097,953,994.97 72.34% -890,291,911.02
（元）
基本每股收益（元/股） 0.3087 0.3763 -17.96% 0.5156
稀释每股收益（元/股） 0.3087 0.3763 -17.96% 0.5156
加权平均净资产收益率 9.77% 12.17% -2.40% 18.44%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 12,703,504,209.26 11,753,217,519.19 8.09% 10,068,536,361.32
归属于上市公司股东的净资产
4,393,080,213.27 4,134,453,952.38 6.26% 4,092,958,301.89
（元）
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046.00
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.3087
注：上述财务数据以合并会计报表数计算填列。
是否存在公司债
√ 是 □ 否
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公司是否存在最近两年连续亏损的情形
□ 是 √ 否 □ 不适用
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
八、分季度主要财务指标
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,389,232,679.27 633,381,720.57 282,841,192.01 1,348,853,905.38
归属于上市公司股东的净利润 201,622,858.44 56,460,006.06 18,741,578.83 139,928,396.19
归属于上市公司股东的扣除非经
201,589,100.11 58,417,154.20 18,589,340.63 139,067,851.09
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -739,415,098.21 108,801,153.80 -260,853,729.88 587,805,111.44
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-47,698.56 12,935,833.08 8,188.84
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 2,076,250.00 210,000.00 3,002,953.00
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 310,977,878.95
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值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,012,260.25 728,945.56 -556,288.37
减：所得税影响额 1,573,717.80 81,213,164.39 613,713.37
少数股东权益影响额（税后） 353,179.90 75,608.60 -392,668.85
合计 -910,606.51 243,563,884.60 2,233,808.95 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞等地分别设立地区公司开展
房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产
行业资源的组织者和利用者，建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各
种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策，科学合理的控制成本，完善的产品品质控制体系和市场营销体系，
为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强市属国企资源整合，
与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，并积极探索旧城改造、保障房建设等房地产开发模式，力争实现项目获取方式
的多元化。通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式，公司
将密切关注国资国企改革动向，争取以改革为契机，进一步积聚发展资源，激发企业活力，实现快速发展。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
货币资金 增加 31%，主要系本报告期发行 15 亿公司债及本期开发贷款增加所致。
减少 85%，主要系上期预付广州市国土资源和房屋管理局土地价款 10 亿元，本期
预付款项
完成交割结转入存货所致。
增加 23%，主要系广州期初预付的 10 亿地价款转入存货核算，及本期新增该地块
存货
地价款及契税 11 亿元所致。
其他应收款 增加 86%，主要系本期为客户提供阶段性按揭贷款担保，承担担保责任支付的款项。
长期待摊费用 增加 319%，主要系本期下属子公司新增装修费用所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力
公司把优秀的企业文化作为核心竞争力来培育，“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“创造价值，利益社会”的企
业理念、“建造品质空间，共享完美人生”的企业愿景充分融入公司决策、经营管理、制度机制和员工行为，形成了较强的
凝聚力、执行力和创新力。振业文化是公司吸引人才、激励人才的重要方式，是公司的核心资源。公司坚持以人为本，尊重
客户、股东、员工、合作单位等利益相关者需求的多样性，在创造价值的过程中努力平衡利益相关者的各类需求，形成了共
生、共荣、共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚实基础。报告期内，公司不存在核心竞争力发生重要变
化的情况。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一）公司经营与管理情况回顾
2015年是落实“十二五”规划的收官之年，也是充满变化和挑战的一年，公司科学研判宏观形势和房地产政策，加大资
本运作力度和经营模式创新，以营销为龙头，以全面成本管理、进度管理和安全质量管理为重点，狠抓经营管理工作。全年
实现合同销售收入32.04亿元（不含地铁合作项目合同销售收入20.01亿元），资金回笼29.91亿元，租赁收入8,584万元；全年
新开工项目面积27万平米，竣工27万平米，在建项目面积112万平米；完成营业收入36.54亿元，比上年增加56.92%，利润总
额5.93亿元，净利润4.39亿元；截至2015年12月31日，公司总资产127.03亿元、净资产43.93亿元。一年来，公司先后荣获2015
深圳房地产开发十强企业、2015深圳房地产销售十强企业、2015深圳企业100强等荣誉称号。
1、以营销为龙头，全力促进项目去化
2015年，公司坚决贯彻落实“以营销为龙头”的经营方针，深入分析政策走势，积极调整营销策略，统筹调配营销资源，
全力保障重点项目销售，全年累计实现合同销售面积31.01万平方米，合同销售金额32.04亿元（不含公司与深圳地铁集团合
作的锦荟PARK项目实现的合同销售面积7.22万平方米、合同销售金额20.01亿元，由于该项目不纳入合并报表范围，不计入
本年度销售数据，待项目结算后计入投资收益）。
2、积极探索和实践，资源获取渠道多元化
公司于2015年3月份成功发行了15亿元的公司债，票面利率远低于同期发行的同级别公司债券票面利率水平，节约融资
成本近2,500万元；与此同时，继续加大资金筹措力度，全年累计新增借款20.22亿元，借款余额36.07亿元（不含公司债），
新增商业汇票融资额度6亿元，新增储备贷款额度40.5亿元。报告期内，公司取得了南宁柳沙半岛地块，探索推进股权收购、
国企合作、政府保障房建设、旧城改造等项目获取新方式，为企业下一歩的发展打下了良好基础。
3、坚持创新发展，项目开发能力进一步提高
为适应市场需求及自身发展需要，公司加大产品创新力度，推进住宅产业化研究，编制完成了《振业集团产业化住宅技
术手册》、《振业集团批量精装修交楼技术手册》，进一步梳理完善公司建筑设计产品标准化系列，同时积极组织开展新材料、
新技术、新工艺的推广应用工作，共计10项新材料、新技术、新工艺将付诸实际。加强目标成本及合同规划的审核，做到预
算审核与预控目标成本对比，提高了目标成本管控的效果；根据实际进行权限调整，改革核价方式，充分利用“市场定价”
原则，有效地通过业务创新降低成本，提升效率。
4、完善制度机制，企业内部管理水平持续提升
报告期内，公司按照《高级经营管理人员年度考核评价办法》启动首次考核，实现了高管激励约束机制的落地，提高了
高管干事创业的积极性。以绩效和合规性为重点，建立了审计、行政督察、制度督察、纪检监查四位一体的监督稽查体系，
促进了各项工作的有效落实。同时，高度重视内部控制和风险防范，实施内部控制运行情况检查，及时整改内控和风控运行
缺陷，保障企业健康稳定发展。
（二）报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，具体项目进展情况如下表：
占地面积 规划建筑面 可售面积（万㎡）
项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
振业峦山谷花园二期 10.14 32.61 0.99 22.81 23.81 竣工在售 2011.03 2014.11
2、3、9、10 栋 8.93 0 8.54 8.54 在建、在售 2015.07 2016.11
4~8 栋及 B 地块 9.34 —— 9.09 9.09 在建 2015.07 2017.04
锦荟 PARK 集中商业以及 1 栋 11.12
4.66 4.91 9.57 在建 2015.07 2017.04
B、C、D、E 座 14.82
1 栋 A 座：商务公寓 —— 4.1 4.1 在建 2015.08 2017.10
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G、H 组团 9.13 4.40 0.33 3.16 3.49 竣工在售 2010.09 2011.12
惠阳振业城 D 组团 5.02 2.15 0 1.60 1.60 竣工在售 2011.09 2013.11
二期 Q 组团 3.40 12.25 —— —— —— 在建 2015.07 2018.08
剩余组团 15.14 53.41 —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳振业城 F1 组团 5.80 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
东莞松湖雅苑 5.85 10.97 0.40 8.13 8.53 在建、在售 2014.07 2016.08
广州广钢新城项目 2.85 16.68 —— —— —— 前期筹备 —— 2017.12（11）
西安振业泊墅一期 8.45 23.37 0.60 17.92 18.52 竣工在售 2010.04 2012.06
A 组团 3.90 22.11 1.61 10.86 12.46 竣工在售 2013.03 2014.09
西安振业泊墅二期
B 组团 4.89 19.53 0.28 17.65 17.93 竣工在售 2014.03 2015.11
西安世博大道项目 7.06 19.32 —— —— —— 前期筹备 —— 2017.10
2014.11（洋房等）
长沙振业城一期 12.25 13.32 —— 11.26 11.26 竣工在售 2012.12
2015.11（高层）
西组团 16.25 0.61 11.37 11.98 在建 2015.03 2016.11
长沙振业城二期 东组团 11.24 6.77 0.34 6.08 6.42 在建 2015.07 2017.09
别 墅 2.68 —— 2.4 2.4 前期筹备 —— ——
长沙振业城剩余组团 17.87 55.72 —— —— —— 前期筹备 —— ——
广西振业尚府 1.26 9.46 0.75 6.17 6.92 在建、在售 2014.06 2016.11
广西振业邕江雅苑 1.34 —— —— —— —— 前期筹备 —— 2017.10
天津新博园 4.79 24.55 0.60 18.76 19.36 尾盘销售 2010.12 2013.10
天津启春里 4.12 13.34 1.04 8.47 9.50 在建、在售 2014.12 2016.11
天津铂雅轩 2.86 9.71 —— 6.89 6.89 前期筹备 2015.08 2017.05
注：1、2015 年 6 月 16 日，下属子公司广西振业房地产股份有限公司以竞拍方式竞得广西南宁青秀区邕江雅苑项目，成交
总价为 15,910.6 万元，项目占地 1.34 万平方米。
2、本公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六
约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手
续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓和配
套物业 70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于
2013 年 11 月 28 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
截至 2015 年 12 月 31 日，公司已支付合同价款 86,636.84 万元，项目启动资金 5,000 万元，合计 91,636.84 万元。报告
期内，该项目实现合同销售面积 7.22 万平方米，合同销售金额 20.01 亿元，由于该项目不纳入合并报表范围，不计入本年度
销售数据，待项目结算后计入投资收益。
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二、主营业务分析
1、概述
具体情况详见“第四节 管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,654,309,497.23 100% 2,328,729,592.72 100% 56.92%
分行业
房地产业 3,654,309,497.23 100% 2,328,729,592.72 100% 56.92%
分产品
房产销售 3,568,467,298.56 97.65% 2,246,452,174.04 96.47% 58.85%
物业租赁 85,842,198.67 2.35% 82,277,418.68 3.53% 4.33%
分地区
广东省 2,278,241,072.23 62.34% 1,194,336,052.72 51.29% 90.75%
广西自治区 9,661,312.00 0.26% 12,982,019.00 0.56% -25.58%
湖南省 782,226,356.00 21.41% 229,122,382.00 9.84% 241.40%
天津市 69,302,425.00 1.90% 260,063,389.00 11.17% -73.35%
陕西省 514,878,332.00 14.09% 632,225,750.00 27.15% -18.56%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 3,654,309,497.23 2,388,342,883.37 34.64% 56.92% 61.65% -1.92%
分产品
房产销售 3,568,467,298.56 2,334,447,280.75 34.58% 58.85% 63.01% -1.67%
物业租赁 85,842,198.67 53,895,602.62 37.22% 4.33% 18.89% -7.68%
分地区
深圳市振业（集团）股份有限公司 2015 年年度报告
广东省 2,278,241,072.23 1,448,202,778.95 36.43% 90.75% 102.69% -3.75%
湖南省 782,226,356.00 571,034,186.16 27.00% 241.40% 273.44% -6.26%
陕西省 514,878,332.00 318,644,952.09 38.11% -18.56% -23.24% 3.77%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（4）营业成本构成
行业分类
单位：元
2015 年 2014 年
行业分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 2,388,342,883.37 100.00% 1,477,457,378.12 100.00% 61.65%
产品分类
单位：元
2015 年 2014 年
产品分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房产销售 2,334,447,280.75 97.74% 1,432,124,828.87 96.93% 63.01%
物业租赁 53,895,602.62 2.26% 45,332,549.25 3.07% 18.89%
（5）报告期内合并范围是否发生变动
□ 是 √ 否
（6）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（7）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 89,300,410.81
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.44%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
深圳市振业（集团）股份有限公司 2015 年年度报告
1 自然人 25,576,500.00 0.70%
2 自然人 25,368,400.00 0.69%
3 天虹商场股份有限公司 15,915,190.81 0.44%
4 自然人
