2015 年年度报告
公司代码：600208 公司简称：新湖中宝
新湖中宝股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜及会计机构负责人（会计主管人员）胡倩倩
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2015年度分红派息预案为：以分红派息股权登记日股份（剔除已回购的库存股）为基数，每
10股派送人民币0.5元（含税）现金股息。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者
的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
无
十、 其他
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 34
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 43
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 53
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 54
第九节 公司治理........................................................................................................................... 58
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 62
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 66
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 176
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
新湖中宝、公司、本公司 指 新湖中宝股份有限公司
大股东、控股股东、新湖集团 指 浙江新湖集团股份有限公司
新湖控股 指 新湖控股有限公司
宁波嘉源 指 宁波嘉源实业发展有限公司
浙江恒兴力 指 浙江恒兴力控股集团有限公司
报告期、本报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 新湖中宝股份有限公司
公司的中文简称 新湖中宝
公司的外文名称 XINHU ZHONGBAO CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 XINHU ZHONGBAO
公司的法定代表人 林俊波
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
联系地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦
厦11层 11层
电话 0571-87395003 0571-85171837
传真 0571-87395052 0571-87395052
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
三、 基本情况简介
公司注册地址 浙江省嘉兴市中山路禾兴路口
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.600208.net
电子信箱 xhzb@600208.net
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证
券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份
六、 其他相关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 杭州市西溪路 128 号 10 层
内）
签字会计师姓名 林国雄、景彩子
名称 西南证券股份有限公司
办公地址 陆家嘴东路 166 号中保大厦 1 楼北侧大厅
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表
保荐机构 葛鑫、王文毅
人姓名
持续督导的期间 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期增减
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
(%)
营业收入 11,636,298,826.34 11,038,339,077.92 5.42 9,209,040,364.56
归属于上市公司股东的净利润 1,160,723,279.77 1,081,922,249.92 7.28 983,137,478.08
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,009,188,710.44 638,494,300.58 58.06 256,164,996.66
经营活动产生的现金流量净额 701,793,577.02 -5,008,432,532.98 不适用 -861,632,484.00
本期末比上年同期末增
2015年末 2014年末 2013年末
减（%）
归属于上市公司股东的净资产 24,123,985,345.25 19,220,774,485.86 25.51 12,900,222,266.58
总资产 89,067,439,340.57 70,849,233,162.20 25.71 58,579,251,340.62
期末总股本 9,099,670,428.00 8,032,815,867.00 13.28 6,258,857,807.00
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%) 2013年
基本每股收益（元／股） 0.14 0.17 -17.65 0.16
稀释每股收益（元／股） 0.14 0.17 -17.65 0.16
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.12 0.10 20 0.04
加权平均净资产收益率（%） 5.89 8.09 减少2.20个百分点 7.67
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 5.12 4.77 增加0.35个百分点 2.00
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,353,786,536.77 3,625,827,824.71 1,604,698,385.80 5,051,986,079.06
归属于上市公司股东的净利润 151,402,707.31 287,425,113.83 155,170,707.33 566,724,751.30
归属于上市公司股东的扣除非
42,493,442.69 270,614,253.55 155,895,743.77 540,185,270.43
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,771,611,964.63 472,706,367.63 1,421,980,362.23 578,718,811.79
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2015 年金额 （如 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 104,699,181.67 429,751,415.14 365,693,857.65
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性
的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
3,010,893.31 4,675,010.15 16,815,862.85
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 20,838,682.71 242,054.79 2,265,894.91
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
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允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以 35,068,477.94 -816,949.78 211,718,727.14
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影
响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-9,173,363.75 10,995,265.64 62,043,567.73
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 131,879,522.01
少数股东权益影响额 -11,303.67 -41,505.23 -593,363.00
所得税影响额 -2,897,998.88 -1,377,341.37 -62,851,587.87
合计 151,534,569.33 443,427,949.34 726,972,481.42
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的 14,196,803.80 191,726,816.13 177,530,012.33 18,149,414.95
金融资产
衍生金融资产 0.00 0.00 0.00 -838,960.00
可供出售金融资产 971,447,264.12 6,218,939,692.68 5,247,492,428.56 /
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的 157,807,040.00 73,633,010.00 -84,174,030.00 -387,976.01
金融负债
合计 1,143,451,107.92 6,484,299,518.81 5,340,848,410.89 16,922,478.94
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主要业务为地产开发。目前在全国 20 余个城市开发 30 多个住宅和商业地产项目，总
开发面积达 2200 万平方米，规模和实力居行业前列。公司以“价值地产”为理念，深刻把握大势、
合理选择时机、准确定位产品、不断提升品质，创造了“新湖地产”的优秀品牌。
报告期内，国家宏观经济步入新常态，地产调控政策有所放松，稳投资、促需求、去库存成
为当前地产市场的主基调。在此背景下，地产市场量价稳步回升。根据国家统计局数据，2015 年
全国商品房销售额和销售面积分别增长 14.4%和 6.5%，房地产市场运行环境显著改善。同时，市
场二元分化现象持续，地产市场区域差距进一步拉大。根据市场形势和未来趋势，公司进一步聚
焦主流城市，适度增加上海等优质区域的地产项目占比；同时，积极针对市场主流需求，加快开
发和销售节奏。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期末，公司可供出售金融资产 7,969,104,144.68 元，比去年同期增加了 347.34%，
其中：境外资产 6,542,579,714.47（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 7.35%。
经公司第八届董事会第五十三次会议及 2015 年度第三次临时股东大会决议通过， 公司与国
投瑞银签订《国投瑞银-新湖中宝境外投资资产管理计划资产管理合同》，委托国投瑞银进行境外
投资资产管理，委托财产合计最高不超过 8.5 亿美元。截至 2015 年 12 月 31 日，公司此项境外投
资资产管理净额为人民币 4,641,794,392.02 元。
经公司第九届董事会第二次会议及 2015 年度第九次临时股东大会决议通过,公司与国投瑞银
签订《国投瑞银新湖中宝境外资产配置 1 号资产管理计划资产管理合同》，委托国投瑞银进行境
外投资资产管理，委托财产合计最高不超过人民币 40 亿元。截至 2015 年 12 月 31 日，公司此项
境外投资资产管理净额为人民币 1,001,000,000.00 元。
三、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司的核心竞争优势进一步强化。经过多年的潜心打造，公司“地产+互联网金
控”双主业发展战略逐步成型，在战略、规模、品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争力，为
公司持续、健康、稳定发展打下坚实基础。
1、发展战略前瞻清晰。公司未来将实施“地产+互联网金控”双主业战略。经过近年来的
系统整合，公司互联网金控平台已逐渐成形。公司在地产行业耕耘二十余年，未来也将充分发挥
地产主业既有优势、加速地产项目价值释放，为公司转型发展提供支撑。
2、资产质量优质。公司目前土地储备约 1200 万平方米，海涂开发土地面积约 600 万平方
米，可满足公司 5-8 年的开发需求，而且土地成本相对较低；公司项目均衡分布在经济相对发达
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的一二三线城市，购买力水平高，市场相对稳定，项目资源优质；上海一线城市储备价值占比一
半，利润空间保持较高水平。同时，公司投资的大量金融股权价值提升巨大，业绩优良。
3、财务稳健高效。公司一贯坚持财务稳健的经营风格，处理好稳健经营与快速成长的关系，
始终把控制资金风险放在第一位。多年来，公司的资产负债率、综合资金成本在同行业中均保持
合理水平。这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为公司重要的核心竞争优势
之一。
4、管理团队优秀。公司核心管理层的长期稳定为企业的持续稳定发展提供了重要支持。通
过长期的业务和经营实践，公司凝聚了一大批管理团队和业务精英。这些管理团队和业务精英素
质高、能力强、诚恳敬业、经验丰富，拥有广泛和稳定的业务网络，能够有效及时地为客户提供
全面细致的服务，促进公司价值的持续提升。
5、公司治理规范高效。健全有效的公司内部治理机制及对风险的认知能力和管控能力是公司
持续健康发展的有利保障。按照法律法规要求，结合公司发展实际，公司建立了完整规范的业务
管理制度、流程，控制合规风险；同时，建立健全和有效实施风控机制，强化对风险的识别、管
理和控制能力，为公司快速稳健发展奠定了基础和保障。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
报告期内，公司坚持“地产+互联网金控”的战略布局。地产业务稳健扩展；金融及互联网
金融投资取得重大突破。期内，公司实现营业收入 116.36 亿元，归属于上市公司股东的净利润达
11.61 亿元；每股收益 0.14 元；加权平均净资产收益率 5.89%。
截至 2015 年 12 月 31 日，公司总资产 891 亿元，同比增长 25.71%；归属于上市公司股东的
净资产 241 亿元，同比增长 25.51%；流动比率 199.18%，均保持在合理范围内。期内，公司实现
营业收入 116 亿元，同比增长 5.42%，其中，实现地产业务收入 70 亿元（不含合作项目），较上
年增长 10.24%，毛利率 39.35%。
1、财务情况
期内，公司财务稳健，负债结构进一步优化。公司帐面资产负债率 71.48%，与上年基本持平；
期末预收款项达 94.30 亿元，扣除预收款项后的资产负债率仅为 60.89%，负债率继续保持在行业
较低水平。
期内，公司重视现金流管理，加强销售资金及时回款。尽管加大了投资力度，公司的经营性
现金流平衡情况保持良好，经营性现金流量净额为 7 亿元。截至报告期末，公司持有货币资金 159
亿元。
期内，公司把握住了资本市场政策机遇，拓展了以公司债为主的债券融资以及非公开发行等
股权融资渠道，有效降低了公司综合资金成本。公司年末融资余额为 450 亿元，其中公司债占比
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为 28.41%；各类融资加权平均融资成本 8.56%，同比下降了 1.13 个百分点，其中银行借款平均融
资成本 7.10%，同比下降了 0.72 个百分点。利息资本化金额约 26 亿元，利息资本化率 71.90%。
相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活地应对市场变化和捕捉市场机遇。
2、地产业务情况
期内，公司凭借准确的市场研判、灵活的经营策略、良好的品牌优势，有效把握市场结构性
机遇，取得较好的销售业绩。全年实现合同销售收入 109 亿元、合同销售面积 98 万平方米，同比
增长分别达 48.83%和 60.79%；住宅每平方米平均售价为 11000 元；实现结算面积 62 万平方米，
结算金额 70 亿元，结算毛利率为 39.35%（不含合作项目）。
期内，公司坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化，产品设计更加精准，整体品质提升
明显，为销售的稳步增长奠定基础。期内，累计新开工面积约 106 万平方米，新增住宅产品中，
140 平方米以下中小户型产品占比约 70%，更好地契合了市场需求。
期内，公司积极把握改善性需求释放时机，加快高端产品开发节奏，提升高端产品项目的效
益。杭州武林国际、上海青蓝国际、苏州明珠城等项目销售情况良好。借助上海新湖明珠城
三期和上海青蓝国际两个项目的热销，把握住了此轮上海楼市的市场机会，取得了较好的销售业
绩。
期内，公司坚持审慎的土地获取策略，新增土地储备面积约 43 万平方米，新增规划建筑面积
约 85 万平方米，实现了土地储备的合理增长。截至 2015 年末，公司现有开发项目 30 余个（不含
海涂开发项目），项目土地面积约 1200 万平方米，按公司权益计算约为 1000 万平方米；规划建
筑面积约 2200 万平方米，权益规划建筑面积约 1800 万平方米。
期内，公司新增上海两大旧改项目，通过股权收购的方式收购了上海虹口青云路 167 弄地块
和黄浦区 508 号街坊地块，特别是黄浦地块地理位置优越，该地块位于上海市黄浦区中华路以东、
方浜中路以南、松雪街以西、复兴东路以北，总面积约 9.4 万平方米，其中地上建筑面积约 23
万平方米。收购完成后，公司在上海内环核心区项目达到 4 个，未来一线城市销售收入占比将达
到 50%，进一步增强公司在上海核心区域的地产项目储备和盈利能力，同时也有效提升了公司可
售项目的变现能力。
期内，公司商业地产和城镇化综合项目稳步推进。期内，天津静海义乌小商品国际商贸城已
进入实质招商阶段。温州西湾项目正积极推进中，南片区域二级出让全部完成，北片区域围堤建
设进度正常，主堤工程推进 3200 余米，子堤工程推进 2800 余米,北片一期 800 亩回填造地工程开
工。启东长江口圆陀角旅游度假区项目处于开工阶段，西地块一期部分已结顶。
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1）主要房地产项目概况一览表
面积单位：平方米 金额单位：千元
截至 2015 年 12 月 31 日
权益 权益占地 规划计容 权益计容 规划建筑 权益规划
序号 公司名称 项目名称 占地面积 累计开工 累计竣工 累计合同 累计合同 累计结算 累计结算
（%） 面积 建筑面积 建筑面积 面积 建筑面积
面积 面积 销售面积 销售收入 面积 收入
沈阳北国之春 100 525,339 525,339 1,099,968 1,099,968 1,171,371 1,171,371 1,087,8311,087,831 922,884 5,391,010 914,560 5,319,950
1 沈阳新湖房地产开发有限公司
沈阳新湖花园 100 54,933 54,933 137,333 137,333 175,672 175,672 119,716 0 50,291 397,810 0
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 100 268,162 268,162 382,899 382,899 436,532 436,532 97,854 53,910 21,377 170,750 17,199 136,410
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳新湖湾 100 283,038 283,038 383,567 383,567 383,567 383,567 13,976 0 0 0 0
4 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 100 145,059 145,059 132,003 132,003 140,097 140,097 92,903 89,652 81,006 701,410 69,807 632,880
天津义乌商贸城 100 625,468 625,468 828,290 828,290 915,402 915,402 522,184 166,536 59,575 360,850 34,647 183,600
5 义乌北方（天津）国际商贸城有限公司
其中：拟发展作出租 100 141,791 141,791 280,309 280,309 303,116 303,116 303,116 0 0 0 0
6 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州新湖玫瑰园 100 123,801 123,801 55,174 55,174 55,174 55,174 21,291 21,291 7,984 43,980 4,257 19,400
7 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安新湖绿园 100 120,129 120,129 163,863 163,863 192,325 192,325 192,325 142,137 122,951 529,160 105,748 478,390
8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 100 637,048 637,048 445,986 445,986 554,953 554,953 307,368 193,775 211,739 1,790,370 160,700 1,341,460
苏州明珠城 100 1,041,089 1,041,089 1,563,733 1,563,733 2,050,773 2,050,773 1,674,2281,092,0701,065,995 7,683,870 814,912 5,631,770
9 苏州新湖置业有限公司
其中：拟发展作出租 100 69,307 69,307 46,523 46,523 89,883 89,883 0 0 0 0 0
10 南通新湖置业有限公司 南通新湖长江公园 100 314,757 314,757 580,179 580,179 560,239 560,239 200,118 0 0 0 0
11 上海新湖房地产开发有限公司 上海新湖明珠城 98 228,717 224,143 838,027 821,266 900,000 882,000 549,344 549,344 484,570 8,362,480 479,885 8,142,990
12 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 100 64,784 64,784 213,009 213,009 325,262 325,262 153,921 0 25,465 1,602,510 0
13 上海玛宝房地产开发有限公司 规划中 100 21,486 21,486 60,160 60,160 98,160 98,160 0 0 0 0 0
14 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 100 832,601 832,601 461,464 461,464 533,224 533,224 308,859 253,483 144,381 2,400,940 134,343 2,119,130
15 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 100 360,929 360,929 433,115 433,115 505,688 505,688 396,129 157,207 174,584 1
