2015 年年度报告
公司代码：600225 公司简称：天津松江
天津松江股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人曹立明、主管会计工作负责人曹立明及会计机构负责人（会计主管人员）李延平
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2015年度母公司实现的净利润为-16,071,687.88
元，2015年初母公司未分配利润为-571,957,213.58元，2015年末母公司未分配利润为
-588,028,901.46 元。
根据《公司法》、《公司章程》的有关规定，鉴于未分配利润为负，公司本年度不进行利润
分配，也不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于公司
未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
十、 其他
无
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目录
第一节 释义 .............................................. 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................. 4
第三节 公司业务概要....................................... 7
第四节 管理层讨论与分析 ................................... 8
第五节 重要事项 ......................................... 18
第六节 普通股股份变动及股东情况 .......................... 36
第七节 优先股相关情况 .................................... 45
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................ 46
第九节 公司治理 ......................................... 50
第十节 财务报告 ......................................... 53
第十一节 公司债券相关情况 ................................. 143
第十二节 备查文件目录..................................... 144
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、天津松江 指 天津松江股份有限公司
滨海控股 指 公司控股股东天津滨海发展投资控股有限公司
市政集团 指 公司实际控制人天津市政建设集团有限公司
华通置业 指 福建华通置业有限公司
华鑫通 指 华鑫通国际招商集团股份有限公司
天津证监局 指 中国证券监督管理委员会天津监管局
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天津松江股份有限公司
公司的中文简称 天津松江
公司的外文名称 TIANJIN SONGJIANG CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 TJ SONGJIANG
公司的法定代表人 曹立明
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 詹鹏飞 张曦
联系地址 天津市西青区友谊南路与外环 天津市西青区友谊南路与外环
线交口东北侧环岛西路天湾园 线交口东北侧环岛西路天湾园
公建1号楼 公建1号楼
电话 022-58915818 022-58915818
传真 022-58915816 022-58915816
电子信箱 songjiangzqb@sina.com songjiangzqb@sina.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地A座4－061室
公司注册地址的邮政编码 300384
公司办公地址 天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西路天湾园公建
1号楼
公司办公地址的邮政编码 300221
公司网址 www.ciity.com.cn
电子信箱 songjiangzqb@sina.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
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登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西
路天湾园公建1号楼
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天津松江
六、 其他相关资料
名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼
内） 中海地产广场西塔 10 层
签字会计师姓名 刘洪跃、宋玉兰
名称 国泰君安证券股份有限公司
办公地址 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼
9层
签字的保荐代表 孙健、康赞亮
报告期内履行持续督导职责的 人姓名
保荐机构 持续督导的期间 2013 年度非公开发行：2015 年 2 月 9 日至此
次非公开发行股票募集资金全部使用完毕之
日止；
2015 年度非公开发行：2015 年度非公开发
行完成后当年剩余时间及其后完整会计年度
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
营业收入 632,760,117.20 2,547,674,178.10 -75.16% 2,841,150,063.84
归属于上市公司股东的净利润 -679,527,402.21 13,324,377.47 -5199.88% -276,097,235.94
归属于上市公司股东的扣除非
-740,895,467.65 -47,060,200.08 不适用 -340,242,389.52
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -792,474,520.37 -1,475,844,813.97 不适用 -1,675,648,603.53
本期末比上年
2015年末 2014年末 同期末增减（ 2013年末
%）
归属于上市公司股东的净资产 1,884,686,870.56 943,631,119.06 99.73% 930,306,741.59
总资产 14,798,945,635.71 13,499,223,714.83 9.63% 12,747,220,528.57
期末总股本 935,492,615.00 626,401,707.00 49.34% 626,401,707.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.77 0.02 -3,950.00 -0.44
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稀释每股收益（元／股） -0.77 0.02 -3,950.00 -0.44
扣除非经常性损益后的基本每
-0.84 -0.08 不适用 -0.54
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 减少35.56 个
-34.14 1.42 -25.85
百分点
扣除非经常性损益后的加权平
-37.22 -5.02 不适用 -31.86
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
无
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 76,535,593.29 115,835,929.43 240,636,342.02 199,752,252.46
归属于上市公司股东的净
-209,234,913.43 -159,314,955.86 -107,426,393.94 -203,551,138.98
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益后的净利 -213,537,622.21 -188,977,194.56 -132,340,606.91 -206,040,043.97
润
经营活动产生的现金流量
-124,670,976.84 -267,692,537.59 -333,358,861.84 -66,752,144.10
净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 -51,985.68 68,702,530.10 125,514,396.10
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性
0.00 0.00 0.00
的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、 201,194.00 0.00 492,323.33
按照一定标准定额或定量持续享受的政
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府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
62,754,050.07 0.00 0.00
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资 0.00 0.00 0.00
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 0.00 0.00 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 6,278,685.13 0.00 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
0.00 0.00 0.00
的各项资产减值准备
债务重组损益 0.00 0.00 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
0.00 0.00 0.00
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
0.00 0.00 0.00
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
0.00 0.00 0.00
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
0.00 0.00 0.00
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以 0.00 0.00 0.00
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
0.00 0.00 0.00
转回
对外委托贷款取得的损益 30,017,137.15 28,497,186.88 10,023,333.35
采用公允价值模式进行后续计量的投资
0.00 0.00 0.00
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影 0.00 0.00 0.00
响
受托经营取得的托管费收入 0.00 0.00 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-2,098,228.24 -6,132,175.59 -30,145,715.44
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 0.00 0.00
少数股东权益影响额 -10,902,611.02 -13,047,060.20 -23,921,074.40
所得税影响额 -24,830,175.97 -17,635,903.64 -17,818,109.36
合计 61,368,065.44 60,384,577.55 64,145,153.58
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
主要业务：公司的主营业务为房地产开发，经营模式以自主开发及销售为主，主要分为住宅
开发和商业地产开发。目前房地产开发的业务范围主要集中在天津、内蒙、广西，其中天津占较
大比重。
经营模式：住宅地产开发业务的主要产品为各类住宅产品，包括高层住宅、多层洋房与别墅
等。商业地产开发主要是以商铺、写字楼、公寓的开发和运营管理为主。
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行业情况说明：2015 年，房地产市场进入政策宽松期，降准降息、降低公积金首付比例、提
高信贷额度等一系列利好政策在一定程度上推动了房地产市场回暖。目前国内房地产市场区域分
化严重，一线城市及部分二线城市供需矛盾依然突出，房价居高不下；部分三、四线城市住房市
场呈现不同程度供应过剩，库存较高，房价下行压力较大。化解房地产库存仍是 2016 年经济社会
发展的五大任务之一，政府陆续出台一系列政策，致力于促进房地产行业健康发展。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司主要资产未发生重大变化。
其中：境外资产 0.00（单位：元币种：人民币），占总资产的比例为 0.00%。
三、报告期内核心竞争力分析
“松江”品牌作为天津本地有十多年历史的知名房地产品牌，一直都是公司发展的重要核心竞
争力。尤其近几年来，水岸公馆、水岸江南、武台松江城、团泊足球场等项目的成功开发，更是
强化和延续了公司的品牌优势和竞争力。随着公司津滨置地广场、松江置地广场、南开区东南角
等新的优质项目的开发建设，公司品牌的核心竞争力优势将进一步加大。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
宏观经济形势及市场环境分析
2015 年，面对错综复杂的国际形势和不断加大的经济下行压力，党中央、国务院保持战略定
力，统筹谋划国际国内两个大局，坚持稳中求进工作总基调，主动适应引领新常态，以新理念指
导新实践，以新战略谋求新发展，不断创新宏观调控，深入推进结构性改革，扎实推动“大众创业、
万众创新”，经济保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势。全年国内生产总值 676708
亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.9%。
据国家统计局发布的相关统计数据表明：2015 年全国房地产开发投资 95979 亿元，比上年名
义增长 1.0%（扣除价格因素实际增长 2.8%），其中住宅投资 64595 亿元，增长 0.4%，住宅投资
占房地产开发投资的比重为 67.3%。
2015 年，房地产开发企业房屋施工面积 735693 万平方米，比上年增长 1.3%，住宅施工面积
511570 万平方米，下降 0.7%。房屋新开工面积 154454 万平方米，比上年下降 14.0%，其中住宅
新开工面积 106651 万平方米，下降 14.6%。房屋竣工面积 100039 万平方米，下降 6.9%，降幅扩
大 3.4 个百分点。其中，住宅竣工面积 73777 万平方米，下降 8.8%。
2015 年，全国商品房销售面积 128495 万平方米，比上年增长 6.5%，其中住宅销售面积增长
6.9%。全国商品房销售额 87281 亿元，比上年增长 14.4%，其中住宅销售额增长 16.6%。2015 年
末，全国商品房待售面积 71853 万平方米，比 11 月末增加 2217 万平方米。其中，住宅待售面积
增加 1155 万平方米，办公楼待售面积增加 128 万平方米，商业营业用房待售面积增加 458 万平方
米。
2015 年，房地产开发企业到位资金 125203 亿元，比上年增长 2.6%，其中，国内贷款 20214
亿元，下降 4.8%；利用外资 297 亿元，下降 53.6%；自筹资金 49038 亿元，下降 2.7%；其他资金
55655 亿元，增长 12.0%。在其他资金中，定金及预收款 32520 亿元，增长 7.5%；个人按揭贷款
16662 亿元，增长 21.9%。
土地方面，2015 年，房地产开发企业土地购置面积 22811 万平方米，比上年下降 31.7%，降
幅比 1-11 月份收窄 1.4 个百分点；土地成交价款 7622 亿元，下降 23.9%。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司努力加大房地产项目营销力度，积极响应国家政策号召，加快去库存速度，
实现资金的加速周转，力求降低资产负债水平。截至 2015 年 12 月 31 日，公司拥有在建拟建项目
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23 个，权益建筑面积约 187 万平米，其中在建面积 80 万平米。2015 年，公司实现新开工面积 15.9
万平米，竣工 14.6 万平米，实现签约销售面积 8.5 万平米，签约销售额 8.45 亿元，结算销售面积
5.19 万平米，结算销售收入 56431.33 万元。
报告期内，公司在努力做好主营业务的同时也适时拓展其他业务，在健康医疗和互联网行业
进行布局，并努力做大做强融资租赁业务，开拓新的利润增长点。
报告期内，公司成立了健康医疗事业部，通过与具有特色的知名医院展开合作，投资并持有
医院的部分股权，作为公司布局健康医疗产业的初步尝试。2015 年，公司控股子公司天津松江集
团有限公司与天津脊柱医学软性技术研究院联合设立天津西青信泰医院有限公司，天津松江集团
有限公司出资 400 万元人民币，持有其 40%股权，该医院运行至今运转状况良好。另外，公司全
资子公司天津运河城投资有限公司拟与北京朝聚投资管理有限公司合作成立天津武清朝聚眼科医
院（医疗有限公司），天津运河城投资有限公司拟出资人民币 680 万元，持有其 34%股权，截至
2015 年底，该医院处于选址阶段。公司通过上述投资布局的尝试，并逐步加大对健康医疗领域的
投资，希望未来借助健康医疗产业为公司带来新的利润增长点。
报告期内，公司积极与专注资本市场的投资机构合作，公司决定与天津滨海新区财富资产管
理有限公司和天津滨海新区财富创业投资管理有限公司分别设立并购基金及科技成果转化基金，
股权投资基金的设立将助力公司积极把握我国“经济新常态”下的产业转型升级发展机遇，找准健
康医疗、互联网等行业着力点，为将来进一步扩充主营业务打下坚实基础。并购基金天津松江财
富投资合伙企业（有限合伙）已完成工商设立，并完成了对天津卓朗科技发展有限公司 31200 万
元的股权投资，天津卓朗科技发展有限公司 2015 年经营状况良好，为公司贡献了一定的投资收益。
科技成果转化基金方面，相关申报材料已递交国家科技风险开发事业中心，公司将积极推动后续
审批工作，并在审批通过后尽快完成基金设立。
报告期内，公司通过控股子公司天津恒泰汇金融资租赁有限公司不断发展壮大融资租赁业务，
天津恒泰汇金融资租赁有限公司成立一年多来，业务开展顺利，全年完成融资租赁业务 4.2 亿元，
同时取得多家金融机构授信。公司拟通过 2015 年非公开发行募集资金增资天津恒泰汇金融资租赁
有限公司，实现其资本金规模的扩大，满足其不断增长的业务需求。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 632,760,117.20 2,547,674,178.10 -75.16%
营业成本 354,353,710.73 1,121,070,352.77 -68.39%
销售费用 97,011,954.93 84,514,623.36 14.79%
管理费用 98,888,931.01 114,400,742.00 -13.56%
财务费用 650,303,499.95 491,266,804.28 32.37%
经营活动产生的现金流量净额 -792,474,520.37 -1,475,844,813.97 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -117,991,996.87 66,893,642.45 -276.39%
筹资活动产生的现金流量净额 1,301,292,128.22 -199,898,632.44 不适用
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 减（%）
减（%） 减（%）
房地产行业 减少 12.32
564,313,332.69 332,678,866.61 41.05 -75.82 -69.43
个百分点
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融资租赁行业 2,961,889.96 0.00 100.00 100.00 0.00
主营业务分产品情况
营业收
营业成本
毛利率 入比上 毛利率比上年增
分产品 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 年增减 减（%）
减（%）
（%）
房产销售收入 增加 2.66 个百
564,313,332.69 332,678,866.61 41.05 -39.03 -41.66
分点
在建项目转让
0.00 0.00 0.00 -100.00 -100.00
收入
融资租赁收入 2,961,889.96 0.00 100.00 100.00 0.00
主营业务分地区情况
营业收
营业成本
毛利率 入比上 毛利率比上年增
分地区 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 年增减 减（%）
减（%）
（%）
天津 减少 11.83
383,296,232.65 211,466,426.20 44.83 -78.53 -72.67
个百分点
呼和浩特 减少 3.58
147,679,137.00 95,181,588.52 35.55 -59.55 -57.17
个百分点
广西钦州 增加 4.14
36,299,853.00 26,030,851.89 28.29 -80.18 -81.26
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
无
(2). 成本分析表
| 天津松江年报 （下载公告） |
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| 公告日期:2016-04-21 |
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| 附件：公告原文 |
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