杭州滨江房产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
杭州滨江房产集团股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 04 月
杭州滨江房产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主
管人员)张羽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国
家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资
大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。
如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延
长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提
高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：在公司跨区域经
营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不
能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 3,111,443,890 股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.33 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 11
第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 27
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 46
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 52
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 52
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 53
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 59
第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 64
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 168
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 杭州滨江房产集团股份有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 滨江集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 杭州滨江房产集团股份有限公司
公司的中文简称 滨江集团
公司的外文名称（如有） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如有）Binjiang Group
公司的法定代表人 戚金兴
注册地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号
注册地址的邮政编码 310016
办公地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号
办公地址的邮政编码 310016
公司网址 www.binjiang.com.cn
电子信箱 office@binjiang.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 李耿瑾
联系地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号 浙江省杭州市庆春东路 38 号
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 71957766-0
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号
签字会计师姓名 向晓三 蒋舒媚
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 12,617,555,197.08 11,758,569,573.81 7.31% 10,381,916,409.04
归属于上市公司股东的净利润
1,002,862,807.10 829,044,722.00 20.97% 1,410,124,475.18
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
992,147,809.25 819,312,324.79 21.10% 1,212,602,083.15
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
8,048,609,243.17 -1,317,042,447.78 711.11% 405,373,880.04
（元）
基本每股收益（元/股） 0.37 0.31 19.35% 0.52
稀释每股收益（元/股） 0.37 0.31 19.35% 0.52
加权平均净资产收益率 12.02% 10.91% 1.11% 21.30%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 42,230,217,558.73 38,245,772,847.60 10.42% 39,564,823,125.51
归属于上市公司股东的净资产
8,764,790,750.88 7,960,758,788.60 10.10% 7,280,434,066.60
（元）
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 2,769,908,456.62 3,175,254,075.21 2,447,397,325.44 4,224,995,339.81
归属于上市公司股东的净利润 288,806,305.33 229,494,465.81 166,506,997.41 318,055,038.55
归属于上市公司股东的扣除非经
284,015,931.35 235,252,901.96 150,606,723.13 322,272,252.81
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -446,050,184.03 2,656,591,896.54 3,917,279,771.01 1,920,787,759.65
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-37,383.44 -169,845.77 273,259,967.18
值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
3,399,033.31 3,702,762.11 4,073,134.47
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 13,908,146.35 16,973,319.05 2,226,662.00
受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 874,132.32 718,406.57
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
784,099.89
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
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可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 966,267.16 -9,008,097.75 -18,717,963.68
减：所得税影响额 5,387,078.96 3,070,559.39 65,912,427.09
少数股东权益影响额（税后） 3,008,118.89 -520,719.07 -1,874,612.58
合计 10,714,997.85 9,732,397.21 197,522,392.03 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业的
房地产开发企业。商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。2015年公司销售额第一次突破200亿大关，达到233亿元，
较上年增长48.41%。2015年公司开发项目第一次落地上海。报告期内，公司武林壹号5-7号楼、金色黎明二期、上虞城市之
星、绍兴金色蓝庭、湘湖壹号二期交付，以及城市之星等部分现房销售结转， 2015年度公司营业收入126.18亿元，比上年
上涨7.31%，归属于母公司的净利润10.03亿元，比上年上涨20.97%。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
货币资金 主要系经营活动产生的现金流量净额大幅上升所致。
系对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款以及项目公司
其他应收款
支付股东的财务资助款增加所致。
可供出售金融资产 系投资沃安等金融资产增加所致。
投资性房地产 主要系金色黎明二期以及凯旋门项目转入增加原值所致。
存货 主要系本期新增开发成本以及部分项目完工交付转出共同影响所致。
2、主要境外资产情况
√ 适用 □ 不适用
保障资产安 境外资产占
资产的具体 是否存在重
形成原因 资产规模 所在地 运营模式 全性的控制 收益状况 公司净资产
内容 大减值风险
措施 的比重
健全风险控 项目处于建
可供出售金 389,616,000.
境外投资 美国 投资 制制度并 有 设期，尚未 4.45% 否
融资产
效执行 产生盈利
公司于 2015 年 2 月 13 日与（美国）DARGEY DEVELOPMENT, LLC 签订投资意向协议。根据意向协议的约
定,公司拟合计投资 6,000 万美元参与位于西雅图的 3 处物业的开发，该 3 处物业由 DARGEY DEVELOPMENT,
LLC 及其关联方投资开发。2015 年 5 月 16 日，公司全资子公司上海滨顺公司与 POTALA TOWER SEATTLE,
其他情况说
LLC、PATH OTHELLO, LLC、POTALA SHORELINE, LLC 正式签署认购协议。并在报告期内完成了全部的
明
承诺投资。(1) POTALA TOWER SEATTLE, LLC：该公司从事位于华盛顿州金郡西雅图市第 4 大道 2116 号
的多用途物业项目开发。该项目为一幢 41 层建筑，开发完成后将包括一家拥有 142 间房间的精品酒店和 339
套住宅公寓。该处物业预计总投资 1.88 亿美元。公司投入 3,000 万美元的股权投资，享受 20%的初始投资人
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股权权益。(2) PATH OTHELLO, LLC：该公司从事位于华盛顿州金郡西雅图市奥赛罗南街和马丁路德金南
大道西南角的多用途公寓物业项目开发，包括 490 套公寓单元。该处物业预计总投资 1.1 亿美元。公司投入
1,500 万美元的股权投资，享受 27.5%的初始投资人股权权益。(3) POTALA SHORELINE, LLC：该公司从
事位于华盛顿州金郡海岸线市第 155 大道北 900-904 号和奥罗拉大道北 15555-15565 号的多用途公寓物业项
目开发，包括 309 套公寓单元。该处物业预计总投资 7,000 万美元。公司投入 1,500 万美元的股权投资，享
受 40%的初始投资人股权权益。该三个公司因为美国项目公司及项目公司的合资股东涉及美国 SEC 诉讼案而
被法院冻结，目前公司正在进行关于 Tower 项目的重组事宜以及其他两个项目投资撤销事宜的商讨。
三、核心竞争力分析
公司的核心竞争力包括人员的精干高效，优秀的工程成本控制和财务成本控制能力，以及公司扁平化的高效管理。
1.人员的精干高效
公司一贯保持“团队精干高效、待遇相对优厚”的用人理念，这一理念以房地产业资源整合型、驾驭管理型的特点为基础，
有效避免了各种人浮于事、人员臃肿的现象产生。此外，在异地拓展的人员配置方面，公司新进一个城市，以开发30万方的
项目为例，标准开发团队配置规模15人，再增加一个项目增加9人。
2. 专业的工程成本控制能力
公司专业的工程成本控制能力首先得益于公司专业的管理团队。公司董事长戚金兴先生自参加工作开始就一直从事房地
产行业相关工作，具有20多年的房地产行业管理经验；不仅精于建筑设计，而且熟悉项目现场管理和工程预决算。总经理朱
慧明先生也是杭州滨江房屋建设开发公司的创始人之一，同样是从技术工作起步，并逐步成长为企业管理层。其次，公司一
直坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制，公司注重从设计入手，从设计出品质，从设计抓效益，把设计作为降
低成本的突破口。公司通过五大住宅标准化和公建标准化体系的建立，在造价上细化到每个分项成本，跟踪监控，不仅超过
要审批，而且低于正常水平也要审批，从而有效地保证产品品质的成功复制和成本控制。此外，在管理理念上始终强调和要
求团队不断提升在设计、管理过程中的预见性、超前性，在设计过程、管理过程中就能提前发现问题，提出问题，减少设计
上联系单，减少工程上的返工，工程质量的一步到位，就是在节省成本！
3、优秀的财务成本控制能力
在财务成本控制方面，公司凭借良好的资产质量和信誉，近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采
用融资成本较高的房地产信托融资。公司一贯重视控制合理的贷款增速和保持合理的贷款总量，并始终保持同地区同规模企
业的最优惠利率水平。
4、公司扁平化的高效管理
公司始终保持二级管理的扁平化的组织架构，使公司董事会和管理层能快速有效进行决策，并使公司董事会和管理层
的决策能高效地传递和执行。分管项目的集团高层领导日常均在项目现场办公，直接坐阵现场管理和决策，每当销售、交付
等重大节点，均由公司总经理或者常务副总经理亲自任领导小组组长，确保每次销售、交付工作的完成质量和进度。在销售
定价上，董事长更会亲临一线直接听取销售部门全员的价格建议，并全面听取相关中层干部及公司高管的意见后进行决策。
使得公司上下始终保持着对市场的敏感，并且管理层能够对内部运营情况进行精准的掌握和控制。同时，公司一直保持着内
部的事情尽可能事不过夜的优秀作风和传统，从董事会开始到操作层，今天的事情绝不拖到明天，迟早要做的事情早做，绝
不拖沓。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一）政策与市场分析
2015 年我国经济发展步入新常态，面对宏观经济下行、结构调整的压力，国家及政府有
关部门通过实施积极的财政政策、稳健的货币政策及相关的产业刺激政策全方位稳定经济增
长，房地产重新得到重视，针对房地产行业的利好政策不断，“去库存”被作为阶段性的国
家战略；同时，多次降准降息，为企业降低了融资成本，也增强了流动性。中央贯彻“分类
调控”，执行差别化政策，由行政调控逐步回归市场化管理，限购政策陆续退出，释放购买
力，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求。楼市总体回暖趋势基本明确，市场信心不断
增强，但市场分化凸显，一线城市及部分二线重点城市的市场复苏明显，改善型需求大量释
放，高端项目热销，房价出现快速上涨势头，而三四线城市库存压力仍然较大。
公司目前主要经营区域是杭州，未来将重点拓展上海市场，杭州和上海房地产发展情况
良好。杭州和上海房地产市场情况如下：
1、房地产投资与新开工情况
投资 新开工
城市 数值（万平方
数值（亿元） 同比变动 同比变动
米）
杭州 2,473 7% 2,031 -15.8%
上海 3,469 8% 2,605 -6.4%
数据来源：地方统计局
2、商品房市场情况
城市 销售金额 销售面积 销售均价
数值（亿 同比变 数值（万平 同 比 变 数 值 (元 / 同比变动
元） 动 方米） 动 ㎡)
杭州 2,208 45% 1,380 42% 15,998 2%
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上海 6,745 80% 2,911 43% 23,167 26%
数据来源：CRIC
3、截止 2015 年末，杭州库存去化周期为 8.6 个月，上海的库存去化周期为 4.7 个月。（数
据来源：CRIC）
2015 年公司销售额第一次突破 200 亿大关，达到 233 亿元，较上年增长 48.41%。2015
公司位列杭州市场销售金额第二名，占据杭州市场主要市场份额，具有较强的品牌影响力。
（二）2015 年公司经营情况
报告期内，公司实现营业收入 12,617,555,197.08 元，比上年同期增长 7.31%；实现利
润总额 2,071,644,781.08 元，比上年同期增长 78.39%，实现归属于母公司所有者的净利润
1,002,862,807.10 元，比上年增长 20.97%。
2015 年公司代建业务收入 2.1 亿元，同比增长 75%。
2015 年，公司取得良好成绩，具体包括：
一、调整开发区域。2015 年 9 月，公司联合平安成功竞得上海宝山大场地块，土地投资
金额达 34.65 亿，开发项目第一次落地上海。
未来，公司区域发展战略为：1、在上海市场采取“进攻”战略。有适合公司发展的好项
目，公司会以多种合作模式积极获取。2、在杭州市场采取“相持”战略。公司要保持杭州市
场地位，采取独立开发、合作、代建等多种模式，保持楼盘数，保持销售数，保持在杭州前
三地位。3、对金华、衢州、绍兴、上虞等城市的现有项目快速去化。未来三、四线城市如有
适合项目，将采取快速开发去化战术。
二、研发新产品。公司的精装修产品已经确立了“省内标杆、全国领先”的地位。从金
色海岸 1.0 精装修到武林壹号 2.0 精装修，公司在产品上不断做加法。2015 年，公司武林壹
号、湘湖壹号的完美交付，得到了市场和行业的高度认可。滨江华家池公寓为代表的 3.0 精
装修，更是在实用功能上做大幅度提升，真正体现了滨江作为“行业推动者、区域领跑者”
地位。
三、大战略合作得到加强。2015 年公司首次和央企展开合作，并以多种形式参与了土地
竞拍。2015 年公司直接合作竞拍土地 7 幅，代建项目 4 个。
四、销售出彩。2015 年公司的楼盘以武林壹号为龙头，仅五月、六月、七月三个月的销
售高峰期，即实现全年 50%销售额，加上其他楼盘的热销，最终全年历史性地突破 200 亿销
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售大关。全年武林壹号销售额超 45 亿，钱塘印象销售额超 30 亿，万家名城、平湖万家花城、
萧山东方海岸三个项目销售超千套。
五、综合品牌实力提升。公司十多年积累的品牌之路，主要有三个高点：第一个高点金
色海岸项目的成功。第二个高点是 2008 年公司上市。第三个高点是滨江的现在，公司的社会
认可度、客户美誉度、员工满意度都达到了优良标准。未来公司的定位是做浙江名牌，创中
国名牌。
报告期内，公司新增土地储备情况如下：
土地面积 计容建筑面积 成交价格
区域 项目名称 宗地编号 权益比例（%）
（平方米） （平方米） （万元）
宝山区大场镇祁连社
上海 公园之星 区 121601 单元 B3-03 60249.8 120499.6 346500
地块
杭政储出【2015】3
东方星城 48780 126828 128222
号地块
杭州
萧政储出【2015】12
江南之星 90600 253680 191045
号地块
平湖 G1 地块 32772 97988.28
平湖 G2 地块 50739 151709.61
新 07 省道东侧、池海 35.1
平湖 万家花城
路南侧、梅园路西侧 38286.6 109116.81
地块
新 07 省道东侧、池海
路南侧、梅园路西侧 64260.8 183143.28
地块
报告期内，公司主要销售和结算项目情况如下：
序 可供出售面积（万 2015 年销售面积 2015 年结算面
项目名称 权益比例
号 平方米） （万平方米） 积（万平方米）
1 华家池公寓 51% 18.71 3.15 尚未结算
2 萧山东方海岸 50% 21.63 10.57 尚未结算
3 平湖万家花城 35.1% 92.15 10.56 尚未结算
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4 金色江南 100% 9.59 3.94 尚未结算
5 西溪明珠 100% 6.94 1.01 尚未结算
6 湘湖壹号 50% 23.65 2.23 1.96
7 武林壹号 50% 33.07 7.28 5.04
8 金色黎明二期 51% 14.09 1.01 12.85
9 金色黎明三期 51% 13.86 8.49 尚未结算
10 城市之星 100% 22.28 1.38 1.85
11 千岛湖东方海岸 100% 19.01 2.93 尚未结算
12 万家星城 100% 49.38 3.31 3.88
13 金华金色蓝庭 100% 15.34 1.95 4.55
14 绍兴金色蓝庭 100% 10.38 3.79 5.10
15 衢州春江月 100% 13.56 1.11 0.71
16 衢州月亮湾 100% 25.27 5.43 0.57
17 上虞城市之星 100% 18.71 9.76 7.21
截止 2015 年末，公司在建项目情况如下：
土地面 截至报告期
序 权益 计容建筑面积 已完工 预计总投资
项目名称 积（万平 项目状态 末已投资额
号 比例 （万平方米） 面积 额（亿元）
方米） （亿元）
1 武林壹号 50% 10.41 33.4 在建 25.03 110.76 79.28
2 湘湖壹号 50% 24.13 23.89 在建 16.51 59.47 38.54
3 华家池 51% 4.73 18.9 在建 0 72.13 49.61
4 西溪明珠 100% 7.14 7.01 在建 0 23.2 22.62
5 金色江南 100% 3.87 9.69 在建 0 13.84 12.41
6 萧山东方海岸 50% 8.74 21.85 在建 0 25.18 16.84
7 千岛湖东方海岸 100% 25.72 19.2 在建 0 19 10.67
8 平湖万家花城项目 35.1% 45.99 93.08 在建 0 46.67 23.33
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9 衢州月亮湾 100% 18.23 25.53 在建 3.65 24.55 17.32
报告期内，公司竣工项目情况如下：
序 土地面积（万平 计容建筑面积（万
项目名称 权益比例 项目状态 已完工面积
号 方米） 平方米）
1 金色黎明二期 51%
