华联控股股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 04 月
华联控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人董炳根先生、副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证年度
报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
樊志全 独立董事 个人原因
李云 董事 公务 范炼
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 11
第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 25
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 34
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 45
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 45
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 46
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 54
第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 60
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 140
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释义
释义项 指 释义内容
公司或本公司 指 华联控股股份有限公司
华联集团 指 华联发展集团有限公司
华联投资 指 深圳市华联发展投资有限公司
深圳华联置业公司 指 深圳市华联置业集团有限公司
华联物业集团 指 深圳市华联物业集团有限公司
杭州华联置业公司 指 杭州华联置业有限公司
浙江兴财公司 指 浙江省兴财房地产发展有限公司
华联进贤湾公司 指 杭州华联进贤湾房地产发展有限公司
华联杭州湾公司 指 浙江华联杭州湾创业有限公司
上海申冠置业公司 指 上海申冠置业发展有限公司
神州长城（原“深中冠”） 指 神州长城股份有限公司（原“深圳中冠纺织印染股份有限公司”）
腾邦梧桐基金 指 深圳市腾邦梧桐在线旅游投资企业（有限合伙）
大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 深圳证券监督管理局
深交所 指 深圳证券交易所
巨潮网 指 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 华联控股 股票代码
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 华联控股股份有限公司
公司的中文简称 华联控股
公司的外文名称（如有） China Union Holdings Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）UDC
公司的法定代表人 董炳根
注册地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
注册地址的邮政编码 518031
办公地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
办公地址的邮政编码 518031
公司网址 http://www.udcgroup.com
电子信箱 hlkg000036@udcgroup.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 孔庆富 沈华
深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
联系地址
1103 室 1104 室
电话 (0755)83667450 83667257 (0755)83667450 83667257
传真 (0755)83667583 (0755)83667583
电子信箱 kongqf@udcgroup.com shenh@udcgroup.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证券报》和《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
组织机构代码 91440300192471500W
1998 年公司作为沪深五家“资产重组和增发新股”试点上市公司之一，公司实施了
公司上市以来主营业务的变化情况（如 重大资产重组和增发 8000 万股新股工作，公司主营业务由原来的单一化纤业变更
有） 为纺织服装业。2005 年公司逐步退出传统纺织服装业务，主营业务转向石化新材
料(PTA)。2009 年至今公司主营业务由石化新材料变更房地产开发。
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 11 层
签字会计师姓名 王广旭、杨春祥
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 409,027,854.52 205,269,203.99 99.26% 192,607,974.63
归属于上市公司股东的净利润
69,305,919.06 34,376,124.77 101.61% 79,814,380.99
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
68,788,368.99 -12,815,347.60 18,275,314.36
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
108,958,200.81 -1,794,265,905.83 106.07% -265,751,989.11
（元）
基本每股收益（元/股） 0.0617 0.0306 101.63% 0.0710
稀释每股收益（元/股） 0.0612 0.0306 100.00% 0.0710
加权平均净资产收益率 3.48% 1.82% 1.66% 4.34%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 6,463,740,837.81 4,568,926,337.34 41.47% 4,195,887,407.95
归属于上市公司股东的净资产
2,041,478,209.23 1,876,710,365.02 8.78% 1,873,889,510.97
（元）
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 44,375,344.74 51,540,189.92 55,976,133.15 257,136,186.71
归属于上市公司股东的净利润 -8,677,286.92 -6,952,540.49 13,586,950.24 71,348,796.23
归属于上市公司股东的扣除非经
-8,348,961.59 -6,934,531.48 13,361,005.66 70,710,856.40
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -186,182,755.29 -143,299,320.29 -209,524,666.64 647,964,943.03
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-167,052.95 -106,164.63 82,217,844.62
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 430,000.00 430,000.00 420,000.00
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 63,726,479.81
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 548,121.84 -449,351.85 3,381,987.50
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其他符合非经常性损益定义的损益项目 -707,217.00
减：所得税影响额 202,767.22 15,723,436.58 198,565.23
少数股东权益影响额（税后） 90,751.60 -21,162.62 24,282,200.26
合计 517,550.07 47,191,472.37 61,539,066.63 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发及物业经营管理 。
公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州、千岛湖等城市，物业资产及物业经营管理业务主要集中深圳、杭州、
上海、千岛湖等区域。从事房地产开发的实体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、浙江兴财公司、
上海申冠置业公司等五家企业。从事物业经营管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的
物业资产出租及住宅地产项目、商业地产项目等服务管理 。
公司房地产开发业务、项目储备及自有物业出租等情况如下：
1.华联控股房地产开发项目情况(单位：平方米)
项目名称 位置 总投资 权益比例 建 设 用 计容积率 可售面积 项目进度 备注
地面积 建筑面积 （含商业）
华联城市全景 深圳宝安区 29亿 100% 37,466 197,024 171,350 已结顶，预售中
华联工业区B区更 深圳南山区 -- 68.7% 34,289 210,400 -- 专项规划已获批，筹建中
新项目
钱塘公馆 杭州钱江新城 6亿 74% 11,549 46,421 38,068 营销推广中
全景天地 杭州钱江新城 8亿 74% 24,009 54,588 16,447 正在进行精装修，其中万
(1#楼：万豪酒店； 豪酒店为自持性物业
2#楼：全景公寓)
半岛小镇 杭州千岛湖 10亿 70% 297,013 103,954 101,069 一期已结顶，二期在动工
备注：公司2015年没有新增土地储备项目，存续的工业土地储备为华联工业园区A区块，该区块占地8.27万平方米，
该项目拟申请城市更新，目前正在筹备更新立项及合作开发前的各项工作。
2.公司出租房产情况
公司出租房产主要分别在深圳、上海、杭州三地，房产数量合计18.18万平方米(含合并范围内的控股子公司)。
(1)按照房产类别划分为：工业厂房、仓储房产：6.71万平方米；住宅和宿舍房产：0.87万平方米；办公楼、商业和酒店
房产：10.6万平方米。
(2)按照区域分布
1)深圳方面：工业厂房和仓储房产：6.71万平方米；住宅和宿舍房产：0.87万平方米；办公楼、商业和酒店房产：1.66
万平方米。
2)上海方面：办公楼房产：2.20万平方米。
3)杭州方面：办公楼、商业和酒店房产：6.74万平方米。
报告期内，公司主要经营模式未发生重大变化。有关房地产行业的形势分析请查阅第四节“管理层讨论与分析”。
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二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
货币资金 年末余额 1,201,706,009.54 元，较年初增长 253.07%，主要是本年预收房款增加所致；
预付款项 年末余额 28,754,344.36 元，较年初增长 385.37%，主要是预付工程款增加所致；
可供出售金融资产 年末余额 56,200,000 元，较年初增长 806.45%，主要是本期新增一项投资所致；
年末余额 156,451,745.36 元，较年初增长 139.58%，主要是神州长城（原“深中冠”）
长期股权投资
重组事项所致；
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土
地成本控制方面具有一定比较优势。
2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴
熟的运营模式，有利于持续推进华联工业园区B区、A区等城市更新项目的开发与运营。
3.公司财务状况良好，且华联集团及其关联方在财务资助等方面给予公司大力支持，将为公司在建项目的顺利建设提供
有效支撑。
4.物业管理由专业化、规范化逐步迈向规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经
营将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
2015年，国内外经济形势依然严峻，大宗商品价格深度下跌，金融市场大幅震荡，国际贸易持续低迷，全球经济复苏
乏力。我国经济正处在经济增长方式转型期，经济增速换挡，受产业结构调整和内外环境的不稳定因素冲击和影响，国内经
济下行压力大。国家对国内房地产行业继续实施“分类指导、因地施策”调控政策，全年房地产行业在降首付、降税费等政策
放松以及降准、降息等宽松货币政策、信贷政策刺激下，行业回暖加速，市场销售形势转好，尤其一线城市房价出现了较大
涨幅。
面对错综复杂的国内外经济形势，公司及时调整经营策略，主动应对。通过慎重处理发展速度与稳定经营之间关系，
确保企业的稳步拓展，并通过加快推进重点项目建设、销售，进一步强化了房地产主业基础，同时通过加大资本运营的力度，
实现存量资产的大幅增值，大大改善企业的资产结构。主要表现为以下几方面：
1．加快推进了深圳“华联城市全景花园”工程项目建设，该项目施工进展顺利，于2015年10月16日开盘销售。开展了“华
联南山B区”城市更新项目旧厂房清拆工作以及动工兴建前的各项筹备工作。
2．推进了杭州“钱塘公馆”项目精装修工程及营销推广工作；推进了杭州“万豪酒店”和“全景天地”项目精装修工程及配
套动力设备安装；推进了“时代大厦”的招租运营等工作；以及推进了千岛湖“半岛小镇”一期项目建设和二期项目动工兴建。
3．资本运营取得重大成果，顺利完成了深中冠的重大资产重组工作。
4．物业管理集团化运营与管控效果显现，物业管理与服务能力持续增强。
2015年，公司实现营业收入和净利润分别为40,902.79万元、6,930.59万元。
(一)2015年业务回顾
1.房地产业务
（1）深圳方面
深圳地产项目包括：“华联城市全景”项目(即宝安区“新安华联片区”更新项目)、南山区“华联工业园B区”和“华联工业
园A区”等三个更新单元项目。
“华联城市全景”项目：2015年7月营销中心落成并通过验收，8月底样板房等展示单位完工，9月所有楼栋提前实现主
体结构性封顶，10月16日开盘销售。截止12月31日，“华联城市全景”项目签约合同销售金额13.27亿，预售金额约20亿元(含
选房、尚未办理按揭手续)，为实现2016年销售目标奠定了坚实基础。该项目被评为“达沃斯2015中国十大人居范例金奖楼
盘”以及“深圳宜居生态综合体”。
“华联工业园B区”项目：前期策划方面：前期策划、市场调研、项目设计等工作正在有序进行并取得一定的进展，完
成了《B区项目定位发展策略报告》、《B区项目分项物业产品及硬件建议报告》。规划设计方面:配合报建并按计划完成了
方案报批工作，相继取得《建设用地规划许可证》和《方案设计核查意见书》，并对方案设计进行了论证、优化。拆迁工作
方面：至2015年12月底，已基本完成旧厂房主体的拆除工作。
“华联工业园A区”项目：明确了AB区整体规划发展策略，并就A区项目的定位及规划与政府部门做了前期沟通；明确
申报主体及开发主体，下一步将启动该城市更新项目立项申报的相关工作,拟定合作开发的具体方案。
(2)杭州方面
杭州地产项目包括“UDC时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”两大项目。其中，“UDC时代广场”城
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市综合体项目由“时代大厦”、“钱塘公馆”和“全景天地”三大项目组成。
“钱塘公馆”项目：该项目已办理预售证、外销证。2015年1月完成质检验收，6月样板房对外开放；年内完成了会所大
堂精装修以及A、B、C户型85%的批量精装修工程,还举办了定向圈层等营销推广活动，为项目的高端基调与品牌形象奠定
基础，树立“钱塘公馆”在杭州的豪宅标杆地位。该项目荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“2015年中国十大
超级豪宅”等殊荣。
“全景天地”项目：该项目由“万豪酒店”(1号楼)和“全景公寓”(2号楼)两子项目组成。
2015年，“全景天地”项目总包安装完成了总量的85%；幕墙工程完成了总量的95%，室外园林景观工程完成总量的15%。
“万豪酒店”精装修工程完成了总量的50%。消防系统基本完成，电梯安装完成并验收投入使用，完成开闭所、配电房安装
并通电，完成冷却塔、空调箱、风机盘管等主要设备安装。
“时代大厦”项目：办公楼招租方面：在去年引进微软公司、宝马汽车等世界五百强企业基础上，2015年成功签约辛巴
信息等6家企业入驻。群楼招租方面：去年引进的星巴克咖啡连锁店销售情况良好，今年又成功引进了全球专业连锁企业—
赛百味和喜士多（便利店）。截止2015年12月底，时代大厦新增租赁面积达6869㎡，签约率近六成，租金收入约3200万元，
租金收缴率100%。
千岛湖“半岛小镇”项目：该项目为极具现代风格的高端、低密度住宅，属于山地建筑项目。公司克服山地建筑项目地
质条件复杂、工程量大、施工难度大等困难，切实做好了工程建设进度与工程质量把控，一期A区9幢住宅于2015年7月全部
出±0.00，于10月全部实现结构封顶；一期B区块于9月完成样板区景观绿化工程。
2.物业管理业务
公司目前物业管理业务分布在深圳、上海、杭州、千岛湖等区域，管理物业体量逐年增加，特别是近几年服务管理新
建高端物业越来越多，物业管理业务已发展成为公司一个服务于华联地产开发、实现集团化运作、规模化经营的重要产业，
物业管理与服务能力持续增强。
2015年，华联物业集团投入大量精力，做好了深圳华联城市全景、杭州钱塘公馆、星光大道二期、千岛湖半岛小镇等项
目的物业管理前期介入和销售配合工作。推进物业集团管理的体系化、标准化、规范化，全面开展了质量管理体系(ISO9001)、
环境管理体系(ISO14001)、职业健康安全管理体系(OHSAS18001)三标一体化的认证工作，并于2015年底取得认证证书。“互
联网+”已成为人们常态化生活方式，物业集团通过积极探索“互联网+物业服务”新管理手段，推出了“优家园”互联网平台，
构建了深圳地区的远程视频监控管理系统。“优家园”互联网平台将物业服务系统、设施设备管理系统、400呼叫中心、移动
APP、微信等移动互联网技术和信息化服务解决方案融合在一起，使客户摆脱时间和空间的限制，随时随地享受物业服务，
有利于公司完善服务流程、提升服务水平、提高客户满意度。此外，物业管理集团还通过优化管理结构、开源节流、增加经
营收入等方式增收节支，缓解人工成本上涨压力，推动物业服务水平再上新台阶。
2015年，华联物业集团所管理项目总体满意率为88.8%,客户满意度为86.8%,荣获“2014年度物业管理业主满意度深圳指
数(抽样单位)领先30”荣誉称号。全年物业租金及相关收入1.91亿元，物业管理业务继续保持良好发展势头。
3.资本运营成果丰硕
为实现公司利益、股东权益的最大化，公司勤勉、尽责、务实地协助开展“深中冠”完成了重大资产重组工作。“神州长
城”借壳“深中冠”上市之重大资产重组工作，经过多方的共同努力，历经深交所、中国证监会审批核准、进行资产置入、置
出和公司移交等大量工作。2015年10月30日，深中冠召开了2015年第二次临时股东大会选举产生了新一届董事会、监事会，
重新组建了新经营班子，正式宣告“神州长城”接管“深中冠”。截止2015年底，深中冠全面完成了资产、财务及档案、行政印
章等移交工作，圆满完成了本次重大资产重组。
通过引入有较强经济实力的重组方—神州长城，使得“深中冠”基本面得到脱胎换骨变化，其目前持续、稳定的盈利能
力及良好的发展前景预期也得到了市场投资者响应与认同，目前神州长城股价较重组前有较大涨幅，直接导致公司所持神州
长城4310万股股份价值的大幅增值。本次重大资产重组的成功完成，不仅盘活了公司存量资产，增加投资收益，而且为改善
公司财务结构，夯实房地产主业，推动企业的持续稳定与健康发展产生积极深远影响。
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（二）管理层讨论与分析
1. 形势分析与看法
国际方面：根据IMF（国际货币基金组织）预测，2015年世界经济增长率为3.0%，比2014年下降0.3个百分点，增速
为近六年来最低。世界经济形势依然严峻：大宗商品价格深度下跌，金融市场大幅震荡，国际贸易持续低迷，全球经济复苏
进程缓慢、曲折。
世界经济格局错综复杂，发达经济体美、欧、日等经济增速回升，但回升势头有所减弱；新兴市场与发展中经济体增
速加速下滑，尤其俄罗斯、巴西等经济陷入负增长。美国2015年12月宣布加息25个基点，为近十年来首次加息；日、欧等发
达经济体货币则竞相贬值,货币政策与其经济导向背道而驰(欧洲央行2016年3月下调欧元区主导利率为零，隔夜存款利率调
整为负0.4%；日本央行2016年1月宣布下调利率至负0.1%),新兴经济体结构性转型、地缘政治风险、贸易保护主义等不稳定
因素增加，预期2016年世界经济将持续弱势复苏趋势。
国内方面：根据国家统计局统计，2015年全年GDP(67.7万亿)同比增长6.9%，全年CPI控制在1.4%；货币供应量M2（139
万亿）同比增长13.3%。
我国经济目前正处于经济增速换挡期，经济增长方式已由原来的投资驱动、制造业为主导转变为目前的以服务为导向
的消费驱动。由于固定资产投资增速放缓、出口下滑、消费仍需刺激、提振，以及新旧动能互相交织等综合因素影响和制约
下，国内经济下行压力大。2015年全年国内GDP增速同比下降了0.5个百分点，经济运行总体平稳，维持了中高速增长。
展望2016年：根据《2016年政府工作报告》，2016年GDP增长目标控制在6.5-7%，CPI目标控制在3.0%左右，货币供
应量M2增长目标为13%，与2015年相比，目标任务稳中略降。当前我国经济运行进入新常态，2016年经济发展的总基调确
定为稳重求进，政策托底，把握增长与调结构平衡，未来将着力于加强供给侧改革，并强调“去产能、去库存、去杠杆、降
成本、补短板”五大任务。此轮经济下行压力主要源自于结构性调整和体制性，改革将是未来中国经济发展最大红利，供给
侧改革、简政放权，城镇化进程等有利于释放制度性红利；深挖内需，有利于激发经济活力和市场创造力，同时通过发挥固
定资产投资对稳定增长结构的关键作用，在积极货币政策和稳健财政政策等合力作用下，预期2016年国内经济继续保持平稳
运行态势。
房地产行业方面：根据国家统计局统计，2015年全国商品房销售面积和销售金额分别为12.85亿平方米、8.73万亿元，
同比增长6.5%和14.4%，其中商品住宅销售面积为11.24亿平方米；全国房地产开发投资同比增长1.0%，房地产开发企业土地
购置面积(2.28亿平方米)和新开工面积(15.45亿平方米)同比分别下降31.7%、14%，其中，商品房住宅新开工面积仅为10.7亿
平方米，为史上首次出现当年住宅新开工面积低于销售面积。
2015年，国家对房地产行业实施了“分类指导、因地施策”。由于稳增长需要，房地产行业在2014年出现“双拐点”(既是
政策调控放松“拐点”，又是行业走出调整周期、走向复苏、回暖“拐点”)之后，2015年的房地产行业受益于政策扶持，在降
首付、降税费等调控政策松绑和降准、降息宽松货币政策以及公积金政策、信贷政策等综合利好叠加效应下，前期被抑制的
需求集中释放，成交量渐趋活跃，自住和改善性需求成为拉动本轮行业回暖、增长的主要动力。从需求端来看，商品房的消
费属性在增强，投资属性在减弱。全年房地产市场走势受益于调控政策松绑，价格稳步上扬，特别是一线城市房价；全年销
售金额创出新高，但全年销售面积没有突破历史最好水平。在稳增长目标下，政府已连续两年对房地产市场调控进行适时预
调、微调等放松措施，有力促进了房地产市场的加速回暖，效果明显。
2016年，国家对房地产行业的发展基调是：完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善
性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入
公租房供应范围。中国当前经济维持中高速增长趋势并没有变，在国内经济进行供给侧改革、产业结构性大调整、经济增速
换档的新常态下，国家将继续实施积极财政政策和稳健的货币政策，存款准备金率和利率仍存在下调空间，货币政策或将适
时进行微调或定向宽松，确保“保稳定、促增长”目标需求。房地产行业未来“因城施策”、差异化放松等调控政策仍将持续，
加上新型城镇化建设的持续推进、户籍制度改革和住房制度完善以及二胎政策全面实施、营改增等长期利好因素，这些积极
因素都将有利于促进房地产行业的持续健康发展与平稳运行。
与此同时，我们也清醒认识到：房地产行业“去库存”是国家的大战略，新开工面积指标的大幅下降，为减轻行业去化
华联控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
压力腾挪了空间，但一线城市房价上涨过快也引发市场不安情绪和国家与地方政府的高度关注。2016年3月，沪深两城市同
时出台“关于促进房地产保持健康稳定发展的若干意见”，与其他城市相比，这两城市分别实施了提高购房首付比例、外来人
口购房条件等收缩措施。总的来看，房地产行业发展高峰期已过，房地产开发投资增速、开发企业土地购置面积、新开工面
积等指标持续下滑，房地产行业进入“白银时代”已成共识，受一线城市房价上涨带动，南京、苏州等个别二线城市房价也出
现了快速回暖、反弹，但三四线城市高库存、人口净流出、需求减少等问题不容忽视，房地产行业的结构性过剩矛盾仍较为
突出。随着人口红利的减退和老龄化社会的到来，市场需求或减弱，一二线城市供需逐渐趋向平衡、三四线城市供过于求格
局难以打破，房企之间的竞争也渐趋白热化。当前国内房企的去库存压力大，以价换量、改善企业现金流仍为首要任务。
2.风险因素分析
（1）政策调控风险和经营风险。公司目前正处新建、拟建项目资金投入的高峰期，建设任务繁重，国家对房地产行
业实施“分类指导、因地施策”调控仍在持续，若公司在建、拟建项目缺乏足够资金支持，存在延期开发、延期竣工的风险。
（2）市场竞争加剧的风险。目前国内房企普遍存在较大的去库存化压力，加上目前国内保障房运行机制日趋成熟，
供给增加，市场竞争将越来越激烈。公司在建项目正在陆续进入销售期，去化压力大，若建设项目所在城市复苏、回暖力度
达不到预期，存在延期推售和不能顺利完成经营及销售目标的风险。
（3）其他风险
一是城市更新单元项目的申报进度及周期的不可控性会直接影响该项目的开发进度、工期；二是天气等不可预测或不
可抗力因素的发生会直接影响项目工期。
3.公司策略与应对
公司目前开发的地产项目主要分布在深圳、杭州、千岛湖。在经济新常态、新形势下，各种不确定因素增多，公司需
要加强对经济形势、政策和行业形势以及资本市场的前瞻性研究，增强预判力，提高对风险因素的控制力和应变能力。
(1)加大销售项目去化力度，确保企业经营稳定，促进可持续发展
目前国内房地产行业正在加速回暖，尤其是一线城市北上深广的楼市较为活跃。公司将加大深圳“华联城市全景”项目
的推销力度，通过回笼现金流，平衡各在建地产项目的资金需求，确保企业保持经营稳定与持续健康发展。近期，一线城市
房市涨价或活跃成交现象正在向二线城市蔓延，个别二线城市的房市呈现了快速回暖迹象，以此为契机，公司将着力做好杭
州“钱塘公馆”推售工作，实现去化目标，获取更大收益。
(2)全力以赴，积极应对，保质按期推进工程项目建设，做好项目的竣工验收工作，同时做好开发项目的营销策划及销
售工作。
公司目前在建工程包括深圳“华联城市全景”、杭州“钱塘公馆”、“全景天地”(万豪酒店+全景公寓)和千岛湖“半岛小镇”
等项目，建设任务十分繁重。一是要切实做好深圳“华联城市全景”、杭州“全景天地”竣工验收工作，保质按期抓好“半岛小
镇”项目工程建设。迎接杭州G20峰会，确保“万豪酒店”于2016年6月试营业目标。二是抓住杭州2022年举办第十九届亚运会
和千杭高铁将于2018年通车的发展机遇，研究、制定切实可行的营销策略，精心部署“钱塘公馆”、“全景公寓”和“半岛小镇”
项目营销推广，为这些项目的正式推盘做好充分准备。
(3)认真做好资本市场研究，适时处置金融资产。
研究和关注资本市场走势及变化，适时做好所持4,310万股神州长城股票的处置事宜。目前，该减持事宜已经完成公司
内部审批程序，获得股东大会授权，并公告了部分减持计划。公司下一步将逐步落实减持计划，做到合理、合法减持。通过
回笼大额资金，将大大地改善公司的财务状况和资产结构，为平衡各在建项目资金需求以及“华联工业园B区”城市更新项目
的动工兴建奠定坚实基础。
(4)加强人才队伍建设，加大专业人才的引进力度，通过完善目标考核体系和薪酬激励体系，稳定管理队伍，增强凝聚
力，实现员工与企业共谋发展、共同成长。
一是加强对现有干部的培养、使用和后续教育，倡导学习，加大培训力度和投入，完善公司内部人才造血功能，同时
华联控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
创造让骨干人才参与实践锻炼，提高现有管理干部的工作能力，鼓励自我提高、岗位成才。二是加大专业人才引进力度，重
点是中高级管理人才和各类专业人才。三是完善企业目标考核体系，重视绩效过程管理，强化绩效结果运用，建立“竞争、
激励、淘汰”的考核机制和退出机制。四是优化和完善薪酬激励体系，强化薪酬、激励与绩效结果挂钩。在2015年实施的首
次限制性股票激励计划的基础上，拟加大激励计划力度，同时拟积极研究其他股权或股份激励方式，实现员工到股东的身份
转换，增强员工的责任与担当，实现员工与企业共谋发展、共同成长目标。
二、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
