深圳世纪星源股份有限公司 2015 年年度报告全文
深圳世纪星源股份有限公司
2015 年年度报告
2016-022
2016 年 04 月
深圳世纪星源股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
本司董事局主席丁芃、总裁郑列列及财务总监雍正峰声明：保证年度报告
中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事局会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
林功实 独立董事 出差外地 邹蓝
王洁萍 董事 休假外出 无
中审众环会计师事务所为本司出具了带强调事项段的无保留意见的审计报
告，本司董事局、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成本司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
本司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 4
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 4
第三节 公司业务概要 ........................................................................................................................ 8
第四节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................ 9
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 25
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 39
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 47
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 48
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 54
第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 59
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 162
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 世纪星源 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世纪星源股份有限公司
公司的中文简称 世纪星源
公司的外文名称（如有） SHENZHEN FOUNTAIN CORPORATION
公司的外文名称缩写（如有）FOUNTAIN
公司的法定代表人 丁芃
注册地址 深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.fountain.com.cn
电子信箱 fountain@sfc.com.cn
二、联系人和联系方式
董事局秘书 证券事务代表
姓名 罗晓春先生
深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13
联系地址
楼
电话 0755-82208888
传真 0755-82207055
电子信箱 xiaochun@sfc.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 本司总部董事局秘书处
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四、注册变更情况
组织机构代码
公司上市以来主营业务的变化情况（如
报告期内无变更。
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 报告期内无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审众环会计师事务所
会计师事务所办公地址 湖南长沙市芙蓉区远大一路 280 号湘域相遇北栋 13 楼
签字会计师姓名 罗跃龙、曾毅凯
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
√ 适用 □ 不适用
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
深圳市福田区深南大道 6008 2015 年 11 月 3 日至 2016 年 12
长城证券股份有限公司 宋平、秦翠萍
号特区报业大厦 月 31 日
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 84,125,970.69 52,776,994.29 59.40% 52,061,702.69
归属于上市公司股东的净利润
-55,239,327.37 43,163,944.16 -227.98% -42,344,755.22
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-59,257,552.60 -58,575,120.75 --- -44,717,841.08
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
15,794,819.68 -9,177,753.18 --- -111,718,142.35
（元）
基本每股收益（元/股） -0.0596 0.0472 -226.27% -0.0463
稀释每股收益（元/股） -0.0596 0.0472 -226.27% -0.0463
加权平均净资产收益率 -8.07% 6.68% -14.75% -6.41%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 2,194,008,790.39 1,366,663,807.86 60.54% 1,188,653,949.18
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归属于上市公司股东的净资产
1,148,711,286.81 669,715,028.80 71.52% 624,244,271.48
（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 13,485,334.94 22,800,004.26 9,471,826.24 38,368,805.25
归属于上市公司股东的净利润 -8,066,504.98 -15,122,003.28 -6,647,514.06 -25,403,305.05
归属于上市公司股东的扣除非经
-8,031,769.80 -15,396,245.49 -6,824,604.51 -29,004,932.80
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 17,395,613.22 17,267,041.30 -1,220,783.98 -17,255,318.41
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-13,729.89 112,063,190.26 1,597.18
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 5,345,059.00
受的政府补助除外）
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
849,337.87
的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 866,114.71 884,944.23 1,522,150.81
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减：所得税影响额 398,700.00 11,209,069.58
少数股东权益影响额（税后） 1,780,518.59
合计 4,018,225.23 101,739,064.91 2,373,085.86 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
本司从事的主要业务为：房地产开发、物业管理服务、酒店服务、会所服务、停车服务、不动产项目权益的投资管理业
务、交通及清洁能源基础设施经营等。本司于2015年发行股份购买博世华成功后，新增了环保业务，即环境污染治理和生态
环境修复。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 无重大变化。
期末比期初增加 43.7%，主要是报告期收购浙江博世华环保科技有限公司股权，导
固定资产
致合并范围增加。
期末比期初增加，主要是报告期收购浙江博世华环保科技有限公司股权，导致合并
无形资产
范围增加。
在建工程 无重大变化。
期末比期初增加 191.55%，主要是报告期收购浙江博世华环保科技有限公司股权，
货币资金
导致合并范围增加。
期末比期初增加，主要是报告期收购浙江博世华环保科技有限公司股权，导致合并
商誉
范围增加。
期末比期初增加 1899.71%，主要是报告期收购浙江博世华环保科技有限公司股权，
存货
导致合并范围增加。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
报告期内，本司核心竞争力未发生变化。本司于报告期完成发行股份购买浙江博世华环保科技有限公司82.5343%股权，
新增了环保业务，即环境污染治理和生态环境修复。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
将企业的发展和社会责任相结合，开展新型环境清洁技术的工程服务、开发低碳环保的基础设施经营项目，是本司实现
公司业务的全面绿色转型、实现企业跨越发展而制定的战略方向。
本司计划在三年左右时间内，针对原先积累的业务资源，根据具体条件进行灵活的业务整合来提升内部效率，同时在已
有技术资源和管理经验的基础上，依靠资本市场实现对有效商业模式的并购成长，持续地创造与绿色、低碳大方向相匹配的
新业务，集中打造在新型清洁技术的工程服务、环保的基础设施经营、新能源有效使用领域中具有核心竞争力的主营业务。
在2015年中，本司积极地通过发行股份购买资产的重组行动，主动吸收合并了拥有环保工程服务业务的独立实体“博世
华环保”，即吸收合并了环境清洁技术工程服务的业务和管理团队，加快了把公司储备的清洁技术嫁接于合适商业模式的进
程。通过重组，本司形成了环保专家、科研人才、知识产权和财务内控的管理平台，初步形成了具有国际化视野并符合现代
公司治理结构的管理新环保业务的团队。
因此，本司的主营业务从1990年最初设立时建立的与纺织、印染、时装相关的业务模式，进一步脱胎演变为与绿色低碳
城市基础设施建设相关的经营服务方向，即向城市交通、清洁能源基础设施建设经营、不动产开发建设、投资和综合物业管
理服务、环境处理的业务方向。特别在本报告期，因实施重大资产重组而加快了本司的业务转型，主营业务的架构已演变为：
1. 交通及清洁能源基础设施经营
2. 低碳技术集成和环境处理服务
3. 不动产开发管理及工程监理
4. 酒店经营及综合物管服务
5. 不动产项目权益投资组合管理
报告期经营情况回顾：
（一）交通及清洁能源基础设施的收费经营服务业务
（1）本司以往涉足的交通服务及基础设施经营业务是从对传统大型交通基础设施和高速公路的投资建设（例如高速收
费公路）开始的，历经对水官高速公路项目的收购、建设、出售的各个阶段。在本司对该传统项目的立项、建设和出售的过
程中，培育了建设管理的团队并获得了满意的经营回报。深圳车港则是另一类从立项开始承建的城市交通基础设施BOT项目，
该项目地处与香港实行24小时通关的深圳皇岗口岸，集联检关口和停车场为一体的交通转换综合泊车设施。项目高七层，首
层为皇岗出境查验大厅，二至七楼为停车场主体，总建筑面积约11万平方米，可停泊3,000辆以上的机动车辆。
深圳车港项目试运营后停车量迅速达到2,500辆/日的规模，使初步试运营的实际综合年收入达到2,000万-3,000万元（即
未竣工项目试运营的年收入数，根据公司的会计原则超过经营成本的收入用于冲减在建工程项下的在建工程成本）。在不影
响综合收费业务稳定增长的前提下，本司原计划在两口岸间完成连接两口岸的步行廊桥建设，即实施大幅改善微循环提高通
行效率的改建方案。目前改建工程正进入实施建设的施工阶段，因口岸设施交通的复杂性，该改建方案在2015年未能竣工。
（2）为提升深圳车港交通停车设施大楼的蓄能及新能源车充电的功能，满足日益增长的新能源车充电服务的需求，在
2015年度内，本司依托已投入使用的在建工程设施为资源，与上海普天新能源公司、特斯拉公司、比亚迪奔驰公司等众多新
能源车辆充电服务以及相关充电衍生服务的服务供应商签订了战略合同，已将大楼的部分设施转向为新能源车辆服务的功
能。
（3）在本年度内，本司完成了首个位于阳光路与中环路交界处的大型蓄冷式城市制冷站的投资立项报建手续，与东莞
信托达成了共同投资该城市制冷站的意向协议。作为本司设计和策划的第一个利用电厂余热的大型梯级能源项目，2015年中
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达成了由钰湖电力保证其电厂供能的蒸汽供应合同，钰湖电力将为该余热梯级能源项目的正常供气而承担责任。钰湖电力已
计划投资1.7亿元的余热供热的专线管道，该余热供热管道项目目前已获得政府正式的立项，钰湖电力已开始余热供应管线
的招标施工。根据投资立项报告，本司规划设计的阳光路蓄能式城市制冷站的总投资规模约为人民币4亿元，计划为周边100
万平米的现代城市建筑提供集中供冷服务，项目预估的内部收益率约为13%。
（4）作为本司后续规模化发展的梯级能源项目的储备，在本报告期内，本司分别还针对其他中心城市的不同地块的具
体情况，启动了第一批（不低于三个）相等规模的大型蓄冷式城市制冷站投资的前期工作。
（二）低碳技术集成和环境处理业务
世纪星源旗下原先所进行的低碳技术集成和环境处理服务是在低碳经济大趋势下为不动产开发业务提供环境技术支持
和工程营造的新兴业务，以降低环境影响、降低建筑能耗和降低社区排放为工程业务的实施目标，具体实施环境清洁技术的
应用、生态化补偿、水资源循环利用、低碳建材、再生能源利用、节能系统及智能化监控、梯级能源利用、垃圾无害化处理
等方面提供可持续的方案和技术整合，为绿色低碳社区的环境建设提供全方位的技术、工程服务。本司在过去的五年中致力
于相关环境清洁技术领域里的创新、科研的投入，构造具有工业规模的新型清洁技术的实现途径，也积累了一定的环境处理
及环境处理领域的工程管理经验。
本司还联合国际知名研究机构建立先进的科研平台，在探索大规模应用“梯级能源系统”的同时，开拓了梯级能源技术
直接应用于环境的固体废物处理、污泥处理的技术途径，形成在城市固体废物处理、污水处理、土壤修复的领域的新技术方
向。本司还将通过并购、积极寻求可落实创新技术途径的可持续的商业模式，以加快环境处理业务成长的速度。
报告期内相关业务回顾如下：
1）本司在本报告期内完成了发行股票收购环保业务资产（吸收合并了博世华环保85%的控股股份）、即完成并购外部
环保工程技术服务类的商业模式的重大资产重组交易。使本司在环境处理主营业务方向上跨出了战略转型的坚实步伐。博世
华环保在本报告期内仍持续地在国内环境处理行业内加强已有的市场地位，保持了博世华环保的环境处理业务快速增长的势
头。在2015年度内，博世华环保实现的销售收入为30,857.37万元，比上年增长34.60%。实现的净利润为5,141.81万元，比上
年增长100.18%。因收购合并核算期间的原因，所以在本报告期内，博世华环保仅并入世纪星源股份本报告期内的合并净利
润约530万元。
2）在报告期内，本司在清洁技术和梯级能源的技术储备的基础上已开展了多个“一带一路”大型PPP项目的前期可行性
工作，本司将充分利用在国内大规模的新型清洁技术方面已积累的经验，以及各种复杂环境的工程管理经验，为承揽国际上
环境清洁技术领域里的相关大型PPP经营性项目的开发投资做出准备。
3）【清研紫光】“C-TRUST”品牌的业务是世纪星源通过参股【清研紫光】50%股份而开展的工程顾问和咨询以及成套
技术转移的服务业务。在本报告期内，【清研紫光】通过与硅谷天堂约定的合作，已在境外设立“碳材料前沿技术并购基金”，
有针对地同欧洲国际科研院所直接设立了合作关系，在取得核心技术的基础上开展技术转移和专利授权的服务业务，即专门
以碳材料科技、梯级能源系统应用技术、环境清洁系统应用技术、蓄能技术等方向的知识产权和技术转移服务为标的，开展
技术转移的授权经营活动。【清研紫光】品牌所涉业务目的除了形成对成套技术转让和知识产权授权获益的业务模式外，在
报告期内，还开展了相关的第三方检测业务。
（三）不动产项目开发管理和工程监理业务的回顾
为提高不动产业务的投资、开发、管理的专业化程度，适应深圳地区颁发的城市更新实施办法和条例细则，有效地运用
本司历史遗留的未完善开发权益的土地资产，本司自2008年起就逐步以“星源不动产”名义将项目的开发管理的业务进行分离
重构，同时又以“星源股份”的名义将不动产开发项目权益的投资业务进行归类整合，两项业务分别作为未来主营业务独立发
展的途径来进行整合。
重构整合后“星源不动产”业务已分离成为专业的第三方的开发管理人独立身份，该业务经营的模式是与开发商或业主客
户签订项目开发的管理协议为基础，将以收取的房产开发项目、业主委托工程的工程管理费和工程监理费作为主营业务收入。
其本质是保证专业建筑安装的工程管理的水准。当开发工程管理业务和大量的单个业主委托的施工工程管理并行时，需要围
绕建筑大数据建立管理的平台（BIM），即结合团队所建立的“星源不动产”（BIM）数据平台，以轻资产形态保障批量化的
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多个小型工程的管理水准，管理质量坚持在专业水准之上和收费服务维持在平均成本之下，团队仅通过扩大工程管理的服务
规模来创造新的效益；这也是驱动工程管理业务进入“精准服务”的关键。星源物业发展有限公司自2006年起以来，就开始创
立“星源不动产”的品牌，力图用规模化的多个个性化工程进行并行管理，过去在满足了一定数量客户对个性化订制服务的要
求时也曾取得一定的效益。自2015年起，“星源不动产”团队已在（BIM）大数据平台上对批量业主的住宅（专项订制家装工
程、小规模改建维护等）实施“规模化的订制级个性化家居装饰服务”批量工程管理的业务，力争在两三年内把可持续发展理
念深入至工程管理领域，取得与建筑大数据平台使用相称的经济效益。
（四）酒店经营和物业管理相关业务的回顾
世纪星源旗下酒店经营与综合物管服务在“SMI”和“星苑物业”的品牌下实施。其中综合物管服务主要以深圳智慧空间物
业管理服务有限公司为经营主体，以“星苑物业”品牌向各类住宅、商业等物业提供综合物业管理服务。深圳智慧空间物业管
理服务有限公司是深圳世纪星源股份有限公司的全资二级公司，也是深圳市第一家引进酒店式公寓管理模式的综合物管公
司。综合物管服务业务涉及度假村、酒店、住宅、办公、别墅、工业厂房等多种商业不动产的业态，其区域遍及深圳、海南、
重庆、长沙等城市，管理面积近100万平方米，已形成并拥有一支近300人的高素质专业管理团队。该团队自1996年起就形成
了“星苑物业”基础物业管理的标准服务体系，该体系在2009年通过了ISO9001：2008质量管理认证和ISO14001：2004环境管
理认证。同时，综合物管业务在本司绿色跨越发展战略下，形成囊括了为小业主及第三方发展商提供房产销售服务和为小业
主及第三方发展商提供空置物业租赁招商服务的整体物业“一站式综合服务方案”，相关方案超出传统物业管理范畴，转型进
入综合物业服务的领域。
“SMI”的品牌追求对中国文化的独特理解和对餐饮住宿娱乐文化需求的精准解析，立求把绿色、健康、环境友好的国际
流行生活元素有机地融入以和谐为主题的中国社区文化中，使东方传统人文精华与西方服务礼仪与尊重精神互为补充，相得
益彰。“SMI”品牌的宗旨是结合低碳，自然的理念，依托成熟的服务品质管理系统，深入创新服务细节品质，创造无微不至
的增值服务体验，让生活方式更健康，更和谐，更环保，更美好。世纪星源旗下酒店经营业务在“SM”的品牌下进行，专注
于为各种餐饮即住宿形态的专业服务提供商业模式设计、服务组织、日常运营管理、招商和销售管理咨询。如今“SMI”已经
成为独具一格的高端会所餐饮与住宿以及特色酒店的运营品牌，“SMI”的服务管理体系已被认同为专业可靠和优质高端服务
的标准。智慧空间物业管理服务有限公司向市场提供的属于住宅和写字楼有关基础物业管理范畴的服务均在“星苑物业”的品
牌下进行，而社区中凡涉及餐饮、住宿、会所相关的增值服务则在“SMI”品牌下拓展。
（五）不动产项目（土地）开发权益的投资管理
在深圳市城市更新实施办法以及实施条例颁发的法规背景下，“星源股份”以“平湖城市更新项目”和“南油厂区城市更新
项目”作为不动产项目权益投资组合管理业务的起点，以深圳行政区为主要范围开展的与城市更新相关的“不动产项目权益投
资组合管理业务”。“星源股份”的不动产项目权益投资组合管理业务的方向主要针对深圳行政区城市更新改造过程的不动产
项目土地开发权益的投资管理，兼营深圳行政区以外的不动产项目策略投资权益的管理。
报告期内已形成的不动产项目权益投资组合的管理简单回顾如下：
（1）南油厂区项目土地开发权益的投资管理
该项业务是世纪星源利用本司现有的厂房资产作为投入，与约定的合作方根据生效的相关业务合同，获得该城市更新
项目的拆迁货币补偿利益；并在定义的投资管理期限内（本项目指城市更新项目的建设期内）持有相关新设开发主体的25%
优先股权益。该25%优先股在投资管理期内将产生8,000万元优先股现金收益，在投资管理期结束时（建设期完成后）合作
协议所约定的合作方将退出新设的开发主体。星源股份在投资管理期结束时后将通过25%优先股获得开发主体100%的股东
权益和项目公司的经营性资产（该新设项目公司按合同约定将留存不低于4亿元账面净资产）。按星源股份的原定计划，深
圳南山城市综合体城市更新项目应在上一报告期内结算收益，但合作方在上一报告期内以单方仲裁申请的形式提出了更改
原合作协议所约定的合作模式的要求。2014年12月18日，华南国际经济仲裁贸易仲裁委员会仲裁庭作出仲裁裁决：《合作开
发协议》、《补充协议》及《备忘录》合法有效，应继续履行；驳回各方的其他仲裁请求及反请求。仲裁庭建议当事人双方
在本裁决作出之日起60日内按照 《备忘录》的约定完成第一申请人作为更新项目实施主体的确认工作。
在2015年度报告期间内，上述仲裁庭裁决约定的履约的60日期限期满，星源股份因仍未能与优瑞公司就项目实施主体
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即项目公司的设立达成一致，于6月5日向优瑞公司直接发出了解约通知；同时又向华南国际经济仲裁贸易仲裁委员会就该项
城市更新项目再次提出解除合同的仲裁申请。目前，该项仲裁申请仍在仲裁庭的调解审理程序之中。在原合同解除的仲裁裁
决作出之前，以及相互索赔的裁决作出之前，该项目的开发时间仍然存在不确定性，星源股份所收取的优瑞公司两亿元履约
定金暂时不作结算，也不做退还。
（2）平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
该项土地开发权益的投资管理业务涉及到G04211-0184、GX03更新范围两个地块上的土地开发权益；这是世纪星源出资
承接原旧村改造项目，并与深圳市平湖股份有限公司于2010年11月5日重新签署《深圳市龙岗区平湖街道平湖社区旧村改造
合作开发意向》而开展的针对土地开发权益的投资，以及所派生的两项权益的管理业务。；
2012年星源股份委托星源志富实业（深圳）有限公司作为旧改项目的更新改造实施主体，设定了在土地开发权益确权时
以收购其股权的形式实现平湖旧改项目全部土地开发权益获益通道的架构。
G04211-0184（中环阳光星苑）地块开发权益的投资管理
该项目的全部土地开发权益为位于龙岗平湖街道中环路与阳光路交界处约5.7万平米的（内含1.7万平米保障房）住宅开
发项目，地面计容建筑面积为17.9万平方米的，地下为8.4万平方米。当星源志富实业（深圳）有限公司通过结算将G04211-0184
地块的全部权益注入中环星苑房地产投资有限公司后，星源股份通过投资和持有中环星苑房地产投资有限公司股份，即间接
持有了40%对喀斯特中环星苑公司名下的土地开发权益，针对该项土地开发权益的投资管理，星源股份原计划在2015年度报
告期间内将通过市场让予部分设定条件的权益（73.71%），而完成实现非经常性1.5亿元的投资管理收入。但由于既定的交
易流程中涉及到12%国有股权的退出，而部分相关的交易流程必须经过的公开拍卖的程序，仅因为程序的原因该项交易推迟
至2016年第二季度完成。
截至本报告日已收的卓越信捷所支付的合作对价如下：（1）合作定金3亿元（用于结转73.71%股权转让款29,484万元）
（2）代偿项目公司39,520万元原信达债务（3）代偿项目公司4,920万元建信股东委托贷款（4)代中环星苑房地产公司支付建
信12%股权挂牌转让款。自2015年度报告期内所安排的该项权益的转让交易，将使中环星苑房地产公司今后退出在该地块上
与建信公司的合作关系，实现与卓越信捷的未来合作开发的新交易结构；在合作期的新交易结构中，中环星苑房地产公司仅
在形式上按26.29%的比例持有喀斯特中环星苑公司的权益，并拥有在未来按29,484万元对价款回购73.71%股权权益的权利。
合作期项目的开发将以卓越信捷公司代建的形式进行，而开发期间结束后，卓越信捷将通过项目的销售收回注入的股东贷款
加上10%的股东贷款利息，并取得优先分配的五亿元现金利润和享有净利润超过十亿元之后1%净利润的分配。
GX03更新范围地块的土地开发权益
该项目地块未完成拆迁的总面积约20万平方米，在共同协商取得拆赔旧村房产占地的前提下，星源股份享有合作开发
75%土地开发权益。根据已公示的更新单元规划，包括拆迁补偿返还房产在内的全部建筑面积为70万平方米左右。根据与星
源志富实业（深圳）有限公司的旧改合约的约定，星源股份将以有条件借款形式支付星源志富作为实际拆迁的支出的资金来
源，2015年报告期间，星源股份以有条件支付借款的形式累计对该地块的前期工作已支付了6,080万元。
（3）境外首冠发展持有的长沙太阳星城土地开发权益的投资管理
除了上述在深圳地区开展的不动产开发项目的投资管理业务外，其他地区开展的相近的土地开发权益均整合至本项投
资管理业务内，星源股份在上一个报告期出售了境外持有的长沙项目土地开发权益，实现了相关投资管理业务的回报。〔即
长沙太阳星城（青竹湖太阳谷）〕项目在上一个报告期内进行了出售转让（详见本司2014年11月15日、12月2日的公告，
公告编号2014-047、050）。
（4）肇庆北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
在本报告期内该项土地开发权益的项目仍然依靠项目合作方广金集团主导，本报告期继续进行着取消项目公司的原担
保方30%权益的仲裁申请程序：因仲裁申请的范围局限于确认原担保方因其担保义务而不享有原始合作合同中30%的项目开
发权益，星源股份认同该项仲裁申请的主动行动可以加快问题解决的进程。报告期内，合作方的仲裁申请暂无新的进展。
深圳世纪星源股份有限公司 2015 年年度报告全文
二、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 84,125,970.69 100% 52,776,994.29 100% 59.40%
分行业
物业出租、客房、餐
23,341,046.44 27.75% 24,008,192.05 45.49% -2.78%
饮
物业管理 24,313,469.35 28.90% 22,971,325.27 43.53% 5.84%
商品销售 6,295,964.71 7.48% 0.00
环保工程 23,333,884.36 27.74% 0.00
其他 6,841,605.83 8.13% 5,797,476.97 10.98% 18.01%
分产品
物业出租、客房、餐
23,341,046.44 27.75% 24,008,192.05 45.49% -2.78%
饮
物业管理 24,313,469.35 28.90% 22,971,325.27 43.53% 5.84%
商品销售 6,295,964.71 7.48% 0.00
环保工程 23,333,884.36 27.74% 0.00
其他 6,841,605.83 8.13% 5,797,476.97 10.98% 18.01%
分地区
深圳 49,641,065.33 59.01% 52,776,994.29 100.00% -5.94%
长沙 4,855,056.29 5.77% 0.00
杭州 29,629,849.07 35.22% 0.00
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
深圳世纪星源股份有限公司 2015 年年度报告全文
同期增减 同期增减 期增减
分行业
物业出租、客房、
23,341,046.44 19,502,350.78 16.45% -2.78% -8.61
