深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年半年度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 08 月
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................2
第二节 公司简介 ....................................................7
第三节 会计数据和财务指标摘要 ......................................9
第四节 董事会报告 .................................................11
第五节 重要事项 ...................................................41
第六节 股份变动及股东情况 .........................................58
第七节 优先股相关情况 .............................................64
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...............................65
第九节 财务报告 ...................................................66
第十节 备查文件目录 ..............................................205
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释义
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东
FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之
卓群创展 指
一
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
青岛雅园物业管理有限公司，报告期内世联行已转让持有的 60%股
青岛雅园 指
权
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽非融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联 指 杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
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苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资
青岛世联 指
设立
武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资
武汉世联 指
设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
南宁世联 指 南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司
南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司
天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
世联资管 指 深圳世联兴业资产管理有限公司，世联行之全资子公司
海南世联 指 海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
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固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司
先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司
世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司
青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司
世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之控股子公司
世联集房 指 深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之控股子公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 SLH 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行地产顾问股份有限公司
公司的中文简称（如有） 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有）无
公司的法定代表人 陈劲松
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 袁鸿昌 赵飞鸿
深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务
联系地址
中心 12 楼 中心 12 楼
电话 0755-22162824 0755-22162144
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,695,264,565.17 1,915,522,311.43 40.71%
归属于上市公司股东的净利润（元） 202,740,977.58 162,952,073.98 24.42%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
198,174,121.44 162,642,948.61 21.85%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 858,007,072.72 56,517,507.31 1,418.13%
基本每股收益（元/股） 0.10 0.09 11.11%
稀释每股收益（元/股） 0.10 0.09 11.11%
加权平均净资产收益率 5.64% 7.15% -1.51%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 6,929,281,209.89 7,398,023,267.87 -6.34%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,636,577,282.90 3,549,869,119.29 2.44%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 90,634.78
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计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
4,636,971.79
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,076,669.39
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -32,751.00
减：所得税影响额 1,166,558.71
少数股东权益影响额（税后） 38,110.11
合计 4,566,856.14 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2016年伊始，房地产市场延续了去年四季度的销售热度，―三去一降一补‖、各地出台去库存系列政策，
货币流动性持续宽松，央行下调首套房首付，上调公积金存款利率，下调存款准备金率；财政政策多项利
好，调整交易环节契税及营业税优惠政策、实施―营改增‖、28个省区市出台去库存相关方案；针对热点城
市的―325‖楼市调控政策，实行从严限购、差别化税收和信贷、一定程度上缓解热点城市购房需求；库存连
续下降，二季度库存比一季度绝度量减少0.24万平方米，商品住宅待售面积增速放缓，去库存效果初现。
总体而言，上半年中国房地产市场呈现以下特征：
第一，全国土地市场热点不断，城市的选择与发展趋势各有特点。一、二线―面粉比面包贵‖的现象越
来越多，成本托高售价，热点城市的房价有望继续上涨。一线核心地段房价将继续高走，走向豪宅和极小
型住宅；二线热点城市是未来城市化的主力，大量的人口聚集创造大量的需求，大量的需求将产生大量的
交易；三线悬殊明显，发达城市群的卫星城承接核心城市的溢出，近年特别是今年上半年商品住宅销售额
突飞猛进，在轨道交通布局日趋完善的未来，卫星城的市场仍然相当有潜力。
第二，购房门槛越来越高，租赁的需求越来越大。房价高走，首付跟随大幅提高，消费者上车门槛也
大幅提高，北上深三地房价收入比分别达18.4、16.5和21.5，相当一部分购房者被挡在门外；同时大量住房
需求转向租赁市场，中国十年来已卖出将近8千万套住宅、8.8亿㎡的商铺写字楼，居民、企业掌握着海量
存量资产，迫切需要存量资产的运营和管理能力。
第三，房地产的金融属性越来越强。无风险利率持续走低背景下，房产作为消费者的刚需和投资品，
是实现抗通缩、保值增值功能的重要工具；开发成本不断抬高、企业对资金高周转的需求，促使存量资产
的金融化、证券化步伐加快，也对房地产的金融属性愈发重视。
在政策驱动下，2016年上半年商品房销售高走，我们预计下半年的销售量缩价平，同比将进一步放缓，
今年销售额仍保持正增长；另一方面市场政策可能逐步收紧，或将向热点二线城市蔓延。
下半年竞争将会越来越激烈，土地储备和城市布局将在更大程度上影响开发商；房价高企，消费者购
买门槛大幅提高，消费也将随之提高；国家倡导租售并举，存量资产的运作会是未来行业的增长点。
在充分研讨行业政策和房地产市场形势后，公司下半年将继续坚持“服务、入口、开放、平台”的祥
云战略，凭借多年沉淀积累的公司文化和组织能力，协同社会资源，开放合作，顺势前行。
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二、主营业务分析
概述
（一）总体情况
公司最近几期经营业绩情况如下：
项目 2016年1-6月 2015年1-6月 2014年1-6月
总营业收入（万元） 269,526.46 191,552.23 141,650.42
营业利润（万元） 31,445.55 23,176.86 21,634.41
利润总额（万元） 31,915.03 23,102.36 21,672.92
归属于上市公司股东的净利润（万元） 20,274.10 16,295.21 14,077.60
经营活动产生的现金流量净额（万元） 85,800.71 5,651.75 -44,701.28
营业收入增长率 40.71% 35.23% 32.13%
归属于上市公司股东的净利润增长率 24.42% 15.75% 34.89%
公司本报告期实现营业收入269,526.46万元，同比增长40.71%，归属于上市公司股东的净利润为20,274.10万元，同比
增长24.42%，主要原因是：1）2015年下半年至本报告期，公司实现的代理销售金额同比增长了30.24%，有利于本报告期代
理销售收入的确认；2）本报告期公司互联网+业务发展迅速，收入同比增长134.36%；3）本报告期公司金融服务业务稳步
增长，收入同比增长47.32%。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比增长了1,418.13%，主要原因是：1）本报告期公司贷款的发放和回收，
产生的现金净流入比上年同期增加23,401.99万元；2）公司通过P2P平台等方式盘活信贷资产，产生的现金净流入较上年同
期增加17,772.73万元；3）本报告期公司金融服务业务发展顺利，收到的利息和服务费款项同比增加16,775.61万元；4）上年
同期公司支付了业务合作意向金5,000.00万元，而此笔款项在本报告期内收回了；5）本报告期公司因贷款已到期偿还而收回
贷款质押存款5,800.00万元，上期无此项流入。
（二）收入
1、主营业务收入按业务板块划分
业务板块 2016年1-6月 2015年1-6月 2014年1-6月
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
房地产交易服务 148,003.89 55.11% 112,187.88 58.62% 95,915.75 67.84%
增长率 31.93% 16.97% 22.16%
互联网+ 57,013.00 21.23% 24,327.17 12.71% -- --
增长率 134.36% -- --
资产管理服务 37,598.73 14.00% 37,262.07 19.47% 37,331.13 26.41%
增长率 0.90% -0.18% 48.99%
金融服务 25,953.86 9.66% 17,617.65 9.20% 8,130.75 5.75%
增长率 47.32% 116.68% 138.60%
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合计 268,569.48 100.00% 191,394.77 100.00% 141,377.63 100.00%
公司业务分为房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+业务四大板块。房地产交易服务包括原来的代理销
售业务和经纪业务；资产管理服务包括原来的资产服务业务和顾问策划业务；互联网+业务目前主要通过建立综合平台，整
合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。
（1）房地产交易服务业务
房地产交易服务业务目前主要是代理销售业务，代理销售业务收入在这一业务板块的占比达到99%以上。本报告期代理
销售业务收入的情况具体如下：
项目 2016年1-6月 2015年1-6月 2014年1-6月
已结算代理销售额（亿元） 1,786.82 1,358.17 1,137.88
增长率 31.56% 19.36% 22.41%
已结算代理销售面积（万m2） 1,710.63 1,442.39 1,220.81
增长率 18.60% 18.15% 14.94%
代理销售业务收入（万元） 147,022.01 111,486.30 95,147.34
增长率 31.87% 17.17% 22.42%
代理收费平均费率 0.82% 0.82% 0.84%
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
自2015年上半年以来，公司代理销售规模增长较快，有利于本报告期代理业务收入的确认，本报告期公司实现代理销售
业务收入147,022.01万元，同比增长31.87%。
本报告期的代理平均费率保持平稳。
公司已实现代理销售额在各月的分布情况如下：
月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 合计
2016年已实现的代理销售额(亿元) 382 233 507 490 428 477 2,517
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2015年已实现的代理销售额(亿元) 240 124 264 353 477 424 1,882
2014年已实现的代理销售额(亿元) 192 123 195 222 233 339 1,304
公司本报告期已实现代理销售额稳步增长，同比增长了33.74%。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,503亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约27.1亿元的代理费收入；
其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3,068亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约23.5亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联、厦门立丹行、青岛荣置地的未结算代理销售额和未结算代理费。
（2）互联网+业务
项目 2016年1-6月 2015年1-6月
在执行项目数（个） 547
未结转的预收费金额（万元） 15,286.54 10,473.99
互联网+业务收入（万元） 57,013.00 24,327.17
公司互联网+业务于2014年下半年开始运营，并与公司代理销售业务相互融合、相互促进，业务发展迅速。本报告期内，
公司互联网+业务实现收入57,013.00万元，同比增长134.36%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收费金额15,286.54
万元，这部分预收费金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
（3）资产管理服务业务
1）资产服务业务
公司的资产服务业务除了原有的基础物业管理服务外，2015年公司开始尝试了一些新的业务类型，逐步聚焦房地产存量
市场，这些新业务包括：小样社区的运营管理服务、公寓管理、养老服务等，目前这些新业务尚处于初期发展阶段。
产品类型 2016年1-6月 2015年1-6月 2014年1-6月
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
基础物业管理 22,408.47 90.54% 25.75% 17,819.22 99.53% 33.04% 13,393.92 100.00% 194.31%
公寓管理 1,137.78 4.60% 1,473.48% 72.31 0.40% -- -- -- --
小样社区 506.74 2.05% -- -- -- -- -- -- --
其他资产服务 695.53 2.81% 5,428.86% 12.58 0.07% -- -- -- --
合计 24,748.51 100.00% 38.23% 17,904.11 100.00% 33.67% 13,393.92 100.00% 194.31%
资产服务业务中占比最大的是基础物业管理服务，截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了6个，
收费面积增加了13.47万平方米，基础物业管理服务收入同比增长25.75%。
项目 2016年1-6月 2015年1-6月 2014年1-6月
新增签约的全委托物业管理项目个数 6 8
实际在管的全委托项目个数 74 68
在管的全委托项目的实际收费面积（万平方米） 265.17 251.70 218.80
资产服务业务收入（万元） 22,408.47 17,819.22 13,393.92
2）顾问策划业务
项目 2016年1-6月 2015年1-6月 2014年1-6月
顾问业务年度执行合约数(个） 409 449
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其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 11 11
房地产开发商策划项目数(个) 398 438
顾问策划业务收入（万元） 12,850.22 19,357.96 23,937.22
本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少40个，收入同比下降33.62%。主要原因是：
1）国家统计局发布的数据显示，2015年房地产开发企业土地购置面积22,811万平方米，同比下降31.7%，2016年1-6月，
房地产开发企业土地购置面积9,502万平方米，同比下降3.0%，受此影响，房地产顾问策划市场的整体需求下降，尤其是中
小房地产开发企业的需求下降较多。
2）随着房地产市场的发展，市场日趋规模化和成熟化，开发商倾向对开发项目的整体解决方案，而对纯咨询服务的需
求减少，受此影响，本报告期公司顾问策划业务的单个合约的金额也有所下降。
（4）金融服务业务
产品类型 2016年1-6月 2015年1-6月 2014年1-6月
金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率
小额贷款 25,665.01 98.89% 45.70% 17,615.41 99.99% 138.49% 7,386.21 90.84% 267.24%
其中：家圆云贷 25,665.01 98.89% 45.62% 17,624.91 100.04% 193.80% 5,999.01 73.78% --
投资管理 288.85 1.11% -- 0.00% 647.50 7.97% 51.24%
现金赎楼 -100.00% 2.24 0.01% -97.69% 97.04 1.19% -89.46%
其他金融服务
合计 25,953.86 100.00% 47.32% 17,617.65 100.00% 116.68% 8,130.75 100.00% 138.60%
公司金融服务业务主要来源于家圆云贷产品的收入。本报告期，家圆云贷产品的放贷共计24,270笔，放贷金额为164,592
万元，同比分别增长84.17%、47.69%，平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元下降到6.78万元，产品结构进一步呈现―小额、
分散‖的特点，贷款风险进一步降低。
2、主营业务收入按地区分类
区域 2016年1-6月 2015年1-6月 2014年1-6月
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
华南区域 139,022.53 51.76% 88,606.38 46.30% 52,770.36 37.32%
增长率 56.90% 67.91% 3
