万科企业股份有限公司
二〇一六年半年度报告
(截至2016年6月30日止)
公告编号:〈万〉2016-111
重要提示:本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事
会会议。乔世波副主席、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次会议,授权魏斌董事代为出席并行
使表决权;孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议,授权郁亮董事代为出席并行使表决权;
张利平独立董事、海闻独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议,授权华生独立董事代为出席并
行使表决权。
公司2016年半年度不派发股息、不进行资本公积金转增股本。
文中金额货币币种未做特别说明均指人民币。
公司2016年半年度财务报告未经审计。
董事会主席王石,董事、总裁郁亮,执行副总裁、财务负责人孙嘉声明:保证2016年半年度报告中
财务报告的真实、准确、完整。
公司基本情况…………………………………………………………………………2
主要财务数据和指标……………………………………………………………….…3
董事会报告……………………………………………………………….……………4
重要事项…………………………………………………………………………..…..15
股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………23
董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………25
公司债券相关情况……………………………………………………………….……26
财务报告(未经审计)……………………………………………………………....29
备查文件目录……………………………………………………………….…………180
一、公司基本情况
1、中文名称:万科企业股份有限公司(缩写为“万科”)
英文名称:CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)
2、注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码:518083
办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码:518083
香港主要营业地点:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
国际互联网网址:www.vanke.com
电子信箱:IR@vanke.com
3、法定代表人:王石
授权代表:王文金、朱旭
替代授权代表:陆治中
4、董事会秘书,公司秘书:朱旭
电子信箱:IR@vanke.com
股证事务授权代表:梁洁
电子信箱:IR@vanke.com
联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
电话:0755-25606666
传真:0755-25531696
助理公司秘书:陆治中
电子邮件:peterluk@vanke.com
联系地址:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
电话:00852-23098822
传真:00852-23288097
5、A 股股票上市地:深圳证券交易所
A 股股票简称:万科 A
A 股股票代码:000002
H 股股票上市地: 香港联合交易所有限公司
注
H 股股票简称:万科企业、万科 H 代
注
H 股股票代码:2202、299903
注:该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公
司交易系统交易本公司的 H 股使用
H 股股份过户登记处:香港中央证券登记有限公司
联系地址:香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
6、信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港
一家英文媒体
登载半年度报告的国际互联网网址
A 股:www.cninfo.com.cn
H 股: www.hkexnews.hk
半年度报告备置地点:公司董事会办公室
二、主要财务数据和指标
1、主要财务指标
单位:人民币元
项目 2016 年 6 月 30 日 2015 年 12 月 31 日 比年初数增减
总资产 712,306,691,248.75 611,295,567,689.29 16.52%
流动资产 634,896,750,332.29 547,024,375,866.34 16.06%
流动负债 509,867,467,607.56 420,061,826,880.58 21.38%
归属于上市公司股东的所有者权益 97,460,727,287.97 100,183,517,822.33 -2.72%
股本 11,039,152,001.00 11,051,612,300.00 -0.11%
归属于上市公司股东的每股净资产 8.83 9.08 -2.75%
资产负债率 80.60% 77.70% 2.9 个百分点
项目 2016 年 1-6 月 2015 年 1-6 月 比上年同期增减
营业收入 74,795,294,306.29 50,266,797,992.53 48.80%
营业利润 9,904,605,249.00 8,718,934,358.80 13.60%
利润总额 9,980,342,845.59 8,777,007,697.39 13.71%
归属于上市公司股东的净利润 5,351,309,986.08 4,846,279,065.45 10.42%
扣除非经常性损益后归属于上市公
5,335,845,153.10 4,814,204,105.35 10.84%
司股东的净利润
基本每股收益 0.48 0.44 10.39%
稀释每股收益 0.48 0.44 10.39%
净资产收益率(全面摊薄) 5.49% 5.55% -0.06 个百分点
净资产收益率(加权平均) 5.20% 5.41% -0.21 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
5.19% 5.38% -0.19 个百分点
资产收益率
经营活动产生的现金流量净额 25,797,213,427.97 (6,808,355,734.53) 478.91%
每股经营活动产生的现金流量净额 2.34 -0.62 477.42%
2、非经常性损益项目
单位:人民币元
项目 2016 年 1-6 月 2015 年 1-6 月
非流动资产处置损益 (2,362,979.35) 402,914.00
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益,以及处置交易性金融负债和可 0.00 0.00
供出售金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 (28,380,501.77) 1,008,427.35
除上述各项之外的其他收入 78,100,575.88 57,670,424.59
所得税影响 (18,949,325.56) (18,661,669.59)
少数股东损益影响 (12,942,936.22) (8,345,136.25)
合计 15,464,832.98 32,074,960.10
3、境内外会计准则差异
单位:人民币元
中国会计准则 国际财务报告准则
归属于上市公司股东的净利润 5,351,309,986.08 5,351,309,986.08
归属于上市公司股东的所有者权益 97,460,727,287.97 97,460,727,287.97
差异说明 无差异
三、董事会报告
1、管理层讨论与分析
2016 年上半年,是万科 32 年发展史中极为特殊的半年。
始于 2015 年 7 月的股权事件延续至今,尚未妥善解决。发行股份购买资产预案尚未达成共
识,部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事,国际国内评级机构表示公司现有信用评级
及展望将面临调整压力。公司观察到,6 月底以来,公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对
公司前景之疑惑和担忧进一步加剧,公司的正常运营也因此受到影响。
虽受股权事件影响,但 2016 年上半年,也是公司销售创历史新高、新业务稳步推进的半年。
从管理层到普通员工均排除干扰、恪尽职守,始创于 2014 年的事业合伙人机制在此关键时刻发挥
了中流砥柱的作用。值得欣喜的是,得益于客户、投资者和合作伙伴多年来的信任和支持,以及全
体员工的努力,今年 7 月,公司首次入选《财富》“世界 500 强”,名列第 356 位。
回顾上半年,既有困难,也有成绩。下半年,公司管理层与全体员工将齐心协力、克服困难、
全力维护经营秩序;公司也衷心的期待此次股权事件能够尽快得到妥善解决,公司重新回归正常发
展的轨道。
1.1 房地产市场情况
报告期内,全国房地产销售情况总体良好。国家统计局数据显示,1-6 月全国商品住宅销售面
积、金额分别为 5.7 亿平方米和 4.2 万亿元,同比分别上升 28.6%和 44.4%。
分区域看,上半年城市间仍然呈现较为明显的分化。主要城市新房销售面积大幅上升,而供应
增长有限,商品住房库存量快速下降。以公司长期观察的 14 个城市1为例,1-6 月商品住宅销售面
积同比上升了 45.0%,而新房批准预售面积同比仅增长 9.2%,商品住宅销售面积相当于同期新房批
准预售面积的 1.53 倍。6 月底,上述城市的新房库存(已取得销售许可、尚未售出的面积)下降至
1.1 亿平方米(2015 年底为 1.4 亿平方米),库存去化周期也由 2015 年底的 8.4 个月缩短至 6.6 个
月。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市,库存压力仍然较大,情况并没有根本
好转。
自 2014 年下半年以来,国内大中城市商品住宅销售回升已持续 20 个月,全国整体成交回暖也
已持续 15 个月。报告期内,由于住房成交面积大幅上升,部分新房库存较少的城市重新面临房价
上涨过快的压力。为防范市场过热风险,3 月份,上海、深圳等城市出台了更加严格的限购政策和
差别化的信贷政策;之后,南京、苏州、合肥等二线城市的政策也开始收紧。随着热点城市陆续调
整政策,这些城市成交大幅增长的势头开始放缓。2 季度,前述 14 城市商品住宅销售面积的同比增
速降至 25.4%,相比 1 季度的 78.9%明显降温。全国商品住宅成交面积的单月同比增幅在 4 月份达
到 45.9%后也逐步收窄,6 月份降至 14.2%。
期内,主要城市的土地市场呈现出“高地价、高溢价”特征。1-6 月,前述 14 个城市的住宅
(含商住)土地供应面积、成交面积同比分别增长 15.3%和 47.5%,土地成交单价持续攀升,刷新
历史记录。上述城市的土地溢价率(成交土地的平均实际成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面
价)1 季度上升至 1.41,2 季度则进一步攀升至 1.93。热点城市的土地竞争趋于白热化,地价贵过
周边房价的“地王”频频出现。
1
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
报告期内,全国房地产开发、投资情况相比 2015 年的低迷有所好转,但增长的可持续性仍待
观察。1-6 月,全国住宅开发投资完成额约 3.1 万亿元,同比增长 5.6%,增速较 1-5 月下降 1.2 个百
分点;全国住宅新开工面积约 5.3 亿平方米,同比增长 14.0%,增速较 1-5 月下降 2.2 个百分点。
1.2 报告期内公司业务进展
报告期内,公司实现营业收入 748.0 亿元,同比增长 48.8%;实现归属于上市公司股东的净利
润 53.5 亿元,同比增长 10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因,是当期结算的相当一部分项目
为 2014 年房地产市场调整期内售出的项目。
公司为专业化房地产公司,收入主要来自房地产开发和销售。报告期内公司全部营业收入中,
来自房地产业务的结算收入比例为 96.9%。
单位:人民币万元
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 增减 金额 增减 数值 增减
1.主营业务 7,424,938.79 49.92% 5,493,272.28 57.75% 17.59% -3.27 个百分点
其中:房地产 7,248,439.22 49.70% 5,360,450.11 58.04% 17.55% -3.49 个百分点
物业管理 176,499.57 59.35% 132,822.16 46.97% 19.34% 6.18 个百分点
2.其他业务 54,590.64 -26.30% 18,476.51 33.74% 60.74% -15.35 个百分点
合计 7,479,529.43 48.80% 5,511,748.79 57.66% 17.91% -3.77 个百分点
注:营业利润率数据已扣除营业税金及附加。
2016 年上半年,公司每股基本盈利为 0.48 元,同比增长 10.39%;全面摊薄的净资产收益率为
5.49%,与去年同期基本持平。
公司 2016 年半年度不派发股息、不进行资本公积金转增股本。
1.2.1 房地产销售、结算情况
(一)房地产销售情况
上半年公司实现销售面积 1,409.0 万平方米,销售金额 1,900.8 亿元,同比分别上升 55.8%和
69.9%。
分区域看,公司的销售情况见下表:
销售面积 销售金额
比例 比例
(万平方米) (亿元)
广深区域 318.2 22.6% 497.8 26.2%
上海区域 415.9 29.5% 710.3 37.4%
北京区域 316.2 22.4% 373.0 19.6%
中西部区域 357.7 25.4% 309.2 16.3%
海外地区 1.0 0.1% 10.4 0.5%
合计 1,409.0 100.0% 1,900.8 100.0%
注:上半年有销售的城市,广深区域包括深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、莆田、三
亚、南宁、长沙;上海区域包括上海、杭州、苏州、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、
南通、镇江、常州;北京区域包括北京、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍
山;中西部区域包括成都、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐;海外地区包括:纽约,旧金山,伦
敦。
(二)房地产结算情况
上半年公司实现结算面积 654.6 万平方米,实现结算收入 724.8 亿元,同比分别增长 43.6%和
49.7%;房地产业务的结算均价为 11,074 元/平方米,较 2015 年同期上升 4.2%。
分区域的营业收入和利润情况
结算面积 主营业务收入 净利润
比例 比例 比例
(平方米) (万元) (万元)
广深区域 1,546,644 23.63% 1,857,436.01 25.63% 258,566.51 40.23%
上海区域 1,720,762 26.29% 2,417,322.23 33.35% 233,417.94 36.32%
北京区域 1,612,302 24.63% 1,773,976.54 24.47% 109,241.92 17.00%
中西部区域 1,665,947 25.45% 1,199,704.43 16.55% 41,428.44 6.45%
合计 6,545,655 100.00% 7,248,439.22 100.00% 642,654.81 100.00%
注:广深区域包括:深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、三亚、惠州、清远、莆田;上海
区域包括:上海、杭州、苏州、无锡、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、富阳、嘉兴、徐州、
昆山、温州;北京区域包括:北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、晋
中、秦皇岛、济南;中西部区域包括:成都、重庆、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。
(三)已售未结情况
由于销售规模远高于结算规模,公司已售未结资源进一步增长。截至报告期末,公司合并报表
范围内有 2,404.6 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约 2,977.1 亿元,较上年末分别增长
30.6%和 38.4%。
1.2.2 房地产开发投资情况
(一)开竣工情况
上半年公司实现新开工面积 1,665.6 万平米,较 2015 年同期增长 64.6%,占全年开工计划的
75.7%(2015 年同期占当年开工计划的 60.2%);实现竣工面积 702.5 万平米,较 2015 年同期增长
35.8%,占全年竣工计划的 34.0%(2015 年同期占当年竣工计划的 32.7%)。根据截至目前的项目
运营情况,预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
(二)新增项目和土地储备
报告期内,主要城市土地竞争激烈,地价大幅上升。公司坚持审慎的投资策略,严格控制投资
质量,根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源。上半年公司获取新项目 70 个,总建筑面
积 1260.1 万平方米,权益规划建筑面积 848.8 万平方米,权益地价总额约 465.8 亿元,新增项目均
价为 5,488 元/平方米。
截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3,582.0 万平方米,保持在滿
足未來两年以上的开发水平。此外,公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目
中万科权益建筑面积在报告期末合计约 294.4 万平方米。
报告期内新增项目详细情况请见下表,本部分所列项目中,未来可能有部分项目引进合作方共
同开发,因此万科在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例,仅供投资者阶段性参
考。
单位:平方米
序 权益 规划建筑 万科权益
城市 项目名称 位置 占地面积 进展
号 比例 面积 建筑面积
1 广州 中新知识城地块项目 黄埔区 14.3% 112,600 161,800 23,105 前期
2 佛山 金域缇香 南海区 67.0% 87,157 331,196 221,970 在建
3 佛山 金色里程 禅城区 99.8% 77,562 298,004 297,288 前期
4 厦门 航空港北片区项目 湖里区 90.0% 136,440 245,592 221,033 前期
5 厦门 五缘湾项目 湖里区 100.0% 44,824 70,020 70,020 在建
6 厦门 白鹭郡 翔安区 100.0% 86,368 131,060 131,060 前期
7 东莞 翰林城市花园 东城区 46.0% 74,813 272,318 125,266 前期
8 上海 徐泾地铁上盖项目 青浦区 49.1% 260,121 453,874 223,034 在建
9 上海 绿洲雅宾利项目 静安区 50.0% 103,672 337,147 168,573 在建
10 南通 市北科技城项目 港闸区 97.5% 191,882 194,500 189,638 前期
11 南京 尚都荟南 雨花台区 59.8% 71,334 170,240 101,821 在建
12 苏南 遇见山 高新区 47.1% 167,206 234,059 110,125 在建
13 苏南 万科碧桂园项目 吴江区 45.6% 76,421 213,979 97,574 在建
14 苏南 青剑湖项目 工业园区 100.0% 51,579 30,948 30,948 前期
15 扬州 城西项目 邗江区 95.4% 78,409 109,773 104,723 在建
16 扬州 蒋王小学地块项目 邗江区 95.1% 46,927 79,850 75,961 在建
17 徐州 北宸天地 鼓楼区 88.6% 28,149 95,707 84,796 在建
经济技术开发
18 徐州 璞悦山 44.7% 67,015 87,108 38,937 在建
区
19 杭州 杭宸二期 余杭区 100.0% 33,648 67,296 67,296 前期
20 杭州 悦中环 经开区 100.0% 47,260 113,425 113,425 在建
21 杭州 黄龙国际中心 西湖区 51.0% 72,448 287,960 146,860 在建
良渚文化村未来城北
22 杭州 余杭区 47.0% 82,834 182,235 85,611 前期
项目
23 杭州 海上明月西地块项目 萧山区 33.0% 21,211 46,665 15,399 前期
24 杭州 公园里 拱墅区 45.0% 41,295 103,238 46,481 在建
25 杭州 三墩北地块项目 西湖区 100.0% 62,190 174,132 174,132 前期
26 杭州 七贤桥地块项目 余杭区 100.0% 78,527 133,496 133,496 前期
27 杭州 富春 16 号地块项目 富阳区 30.9% 30,063 66,139 20,458 前期
28 宁波 明州甲第 鄞州区 45.0% 69,774 139,548 62,797 前期
29 宁波 依云郡项目 鄞州区 46.0% 49,977 79,880 36,745 前期
30 宁波 东钱湖项目 鄞州区 9.0% 141,377 211,457 19,031 前期
31 宁波 天一玖著 高新区 46.0% 44,828 80,659 37,103 前期
32 宁波 东城 1902 高新区 46.0% 57,338 126,144 58,026 前期
33 宁波 印象城东 鄞州区 96.9% 53,549 108,254 104,898 前期
34 温州 时代中心 鹿城区 36.5% 5,819 18,037 6,583 在建
35 合肥 会展中心东项目 滨湖新区 45.0% 85,254 218,014 98,106 在建
36 南昌 金域滨江 青山湖区 18.3% 20,069 50,172 9,156 在建
37 南昌 金域传奇 经开区 38.3% 87,065 174,506 66,906 前期
县恒超 118 亩地块项
38 南昌 南昌县 40.0% 76,200 190,500 76,200 前期
目
39 北京 北小营项目 朝阳区 100.0% 9,825 51,894 51,894 前期
40 天津 紫台 滨海新区 46.6% 56,544 136,333 63,491 在建
41 沈阳 红梅味精厂项目 铁西区 63.9% 54,257 166,250 106,229 前期
42 沈阳 中山公园 和平区 9.0% 9,444 75,965 6,837 在建
43 沈阳 翡翠之光 铁西区 60.0% 108,183 486,232 291,739 前期
44 沈阳 翡翠公园 于洪区 99.5% 109,776 219,552 218,463 前期
45 大连 半山半海 沙河口区 95.0% 12,233 45,140 42,883 在建
46 大连 础明食品厂项目 甘井子区 100.0% 146,290 248,710 248,710 前期
47 长春 如园 净月区 47.8% 181,283 199,411 95,259 在建
48 长春 惠斯勒班芙花园 净月区 51.0% 187,439 243,671 124,272 前期
49 长春 金色里程 汽开区 70.0% 63,523 107,929 75,550 前期
50 长春 景阳大路项目 绿园区 100.0% 181,060 435,039 435,039 前期
51 青岛 金域华府 城阳区 65.0% 63,599 125,053 81,284 前期
52 烟台 翡翠公园 芝罘区 85.1% 57,892 150,510 128,039 在建
53 济南 麓城 高新区 75.0% 20,000 64,541 48,406 前期
54 济南 麓橙中心 高新区 18.0% 10,508 41,788 7,522 前期
55 太原 金域蓝湾 晋源区 95.0% 40,047 148,741 141,304 在建
56 太原 公园里 尖草坪区 100.0% 66,179 222,630 222,630 前期
57 太原 紫院 迎泽区 100.0% 74,373 196,106 196,106 前期
58 成都 华阳 220 亩项目 天府新区 100.0% 146,745 410,737 410,737 前期
59 成都 五龙山蓝山 新都区 100.0% 121,207 145,449 145,449 前期
经济技术开发
60 武汉 翡翠玖玺 51.0% 160,682 377,603 192,577 前期
区
61 武汉 翡翠滨江 汉阳区 55.0% 225,231 914,600 503,030 在建
62 西安 城市之光蜜柚 曲江新区 95.0% 20,000 68,664 65,231 在建
63 西安 万科天誉 高新区 95.0% 74,527 303,610 288,430 前期
64 郑州 万科美景魅力之城 2 航空港区 51.0% 21,430 52,609 26,831 前期
65 郑州 兰乔圣菲 中牟区 47.0% 70,688 155,513 73,091 前期
66 郑州 万科美景魅力之城 航空港区 51.0% 20,331 40,662 20,738 前期
67 郑州 万科天伦紫台 惠济区 48.1% 68,852 206,556 99,271 前期
68 郑州 万科大都会 二七区 95.3% 65,124 195,157 185,984 在建
69 贵阳 公园传奇 云岩区 45.2% 34,325 130,087 58,845 在建
70 昆明 鑫金花园 高新区 95.0% 37,450 145,292 138,028 在建
合计 5,442,252 12,600,966 8,488,480
此外,报告期末至本报告披露日,公司新增加 9 个项目,按万科权益计算的规划建筑面积约
99.7 万平方米,具体情况如下:
权益比 规划建筑 万科权益
序号 城市 项目名称 位置 占地面积 进展
例 面积 建筑面积
1 东莞 钟屋围项目 东城区 46.0% 74,813 272,318 125,266 前期
2 珠海 唐家红树东岸项目 香洲区 20.0% 333,668 500,536 100,107 在建
3 苏州 公园里 吴江区 50.0% 173,783 359,337 179,669 在建
4 无锡 梅村万宇项目 新吴区 95.0% 73,769 141,436 134,364 前期
5 杭州 万通上园项目 余杭区 100.0% 32,675 83,432 83,432 在建
6 烟台 北方家纺北地块项目 福山区