2016 年半年度报告
公司代码：600684 公司简称：珠江实业
广州珠江实业开发股份有限公司
2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人郑暑平、主管会计工作负责人罗彬及会计机构负责人（会计主管人员）黄晓芩声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 4
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 5
第五节 重要事项........................................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 19
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 20
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 20
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 21
第十节 财务报告........................................................................................................................... 23
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 100
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、珠江实业 指 广州珠江实业开发股份有限公司
控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司
珠江物业 指 广州珠江物业管理有限公司
湖南珠江 指 湖南珠江实业投资有限公司
珠江投资 指 广州珠江投资发展有限公司
健康管理 指 广州珠江实业健康管理有限公司
嘉德丰 指 广东嘉德丰投资发展有限公司
海南锦绣 指 海南锦绣实业有限公司
广隆房地产 指 广州市广隆房地产有限公司
中侨置业 指 安徽中侨置业投资有限公司
创基房地产 指 广州市创基房地产投资有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司
公司的中文简称 珠江实业
公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 郑暑平
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄静 马敏虹
联系地址 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼
电话 020-83752828 020-83752439
传真 020-83752663 020-83752663
电子信箱 gfhuangj@gzzjsy.com gfmamh@gzzjsy.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 广州市越秀区环市东路362-366号好世界广场3001-3005室
公司注册地址的邮政编码 510060
公司办公地址 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼
公司办公地址的邮政编码 510060
公司网址 www.gzzjsy.com
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电子信箱 ir@gzzjsy.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 珠江实业
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上
本报告期
主要会计数据 上年同期 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 2,018,337,198.59 1,003,603,157.27 101.11
归属于上市公司股东的净利润 158,502,968.40 117,020,559.78 35.45
归属于上市公司股东的扣除非 156,968,504.05 117,349,648.90 33.76
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -22,490,003.74 391,084,520.37 -105.75
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 2,403,173,066.74 2,301,567,479.86 4.41
总资产 11,710,320,310.55 10,348,475,536.47 13.16
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.22 0.16 37.50
稀释每股收益（元／股） 0.22 0.16 37.50
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.22 0.16 37.50
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 6.71 5.52 增加1.19个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
6.65 5.53 增加1.12个百分点
资产收益率（%）
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
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三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
2,089,460.50
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 158,514.32
少数股东权益影响额 -151,516.82
所得税影响额 -561,993.65
合计 1,534,464.35
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年上半年，国内经济增长面临下行压力，新增贷款充足，利率低位运行，市场总体呈现
宽松的货币政策。在此经济背景下，房地产行业市场总体呈现回暖态势，但机遇与风险并存，具
体呈现以下特征：
第一，政策方面，总体向好，因城施政。中央层面地产政策趋稳，购房门槛降低，不“限购”
城市首套房首付比例最低为 20%，降准、降税，促进需求释放；住房制度改革稳步推进，长效机
制逐步完善。地方强化因城施策，热点城市渐收紧。城市分化格局明显，一线城市呈现过热发展
趋势，销售火爆、地王频现，已率先出台调控收紧措施；而部分二线及多数三四线城市库存压力
依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，政策面从土地供应、产品结构、信贷调整、税费
减免等方面进行刺激。在地域和城市之间冷热不均，市场出现分化的背景下，政策面更加注重分
类施政、因城施政。
第二，资金方面，总体宽松，待遇不同。行业资金面继续延续宽松格局。再融资、公司债、
中期票据等融资工具亮点纷呈。但不同企业却遭受着资金市场不同的待遇，龙头企业、大型房企、
国资背景的企业更容易被市场资金青睐，而部分品牌或信誉度处于劣势的中小房企，在融资方面
存在很大困难，资金压力较大。
第三，库存方面，结构失衡，风险不均。全国范围看，库存规模较大，但不同城市的库存去
化周期也存在巨大差异，一、二线城市住宅库存已基本释放，三、四线库存仍处高位，导致上半
年不同城市的房价上涨幅度也差异较大。产品结构来看，商业地产在空置率高、租金低、难去化
等问题日渐凸显，库存压力超过住宅产品。总体呈现不同城市、不同业态间风险差异较大的特点。
第四，行业加速整合，面临洗牌重塑。在房地产政策全面宽松的背景下，品牌房企紧抓去库
存机遇，销售业绩显著提升。根据中国指数研究院监测显示，截至 6 月 30 日，销售额超过 100
亿的企业达到 64 家，比去年同期增加了 30 家。同时，行业内的劣势中小企业却面临资金短缺、
销售困难等多重困难。随着房地产行业野蛮生长期的结束，行业竞争加剧，企业并购重组案例日
渐增多，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”已成为新常态。
根据国家统计局数据，2016 上半年全国房地产开发投资约为 4.66 万亿元，同比增长 6.1%；
房屋新开工面积 7.75 亿平方米，同比增长 14.9%；房屋竣工面积 3.95 亿平方米，同比增长 20.0%；
商品房销售面积 6.43 亿平方米，同比增长 27.9%；商品房销售额 4.87 万亿元，同比增长 42.1%；
商品房待售面积 7.14 亿平方米，同比增长 8.60%。
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在此宏观形势下，公司上半年以年度预算为目标，以提质增效为主线，通过“五抓一创”，
即“抓销售进度、抓并购投资，抓工程质量、抓组织优化，抓专业平台建设，创新管理模式”，
较好地完成了上半年各项工作任务。公司保持良好发展态势，为公司“十三五”开篇部署奠定了
坚实基础。
1、公司业绩情况
（1）报告期内，公司实现营业总收入 201,833.72 万元，同比增加 101.11%；实现利润总额
25,498.48 万元，同比增加 56.99%；实现归属于上市公司股东的净利润 15,850.30 万元，同比增
加 35.45%；实现基本每股收益 0.22 元；加权平均净资产收益率为 6.71%，比上年同期增加 1.19
个百分点。
截至报告期末，公司资产总额 1,171,032.03 万元，比报告期初增长 13.16%；归属于母公司
所有者权益 240,317.31 万元，比报告期初增长 4.41%；公司资产负债率为 69.55%。
（2）2016 年上半年，受房地产市场回暖行情影响，公司主营业务收入增加，同时因公司合
并范围较上年同期增加安徽中侨置业投资有限公司和广州市创基房地产投资有限公司，致使截至
报告期末公司的营业总收入、营业利润、利润总额、归属于上市公司股东的净利润及基本每股收
益同比增长较大。
2、房地产开发情况
报告期内，公司根据市场变化，结合自身情况，一方面通过精准战略布局，持续全面调动资
源，深挖价值，另一方面通过科学合理安排销售进度，及时对现行策略进行适时优化和调整。房
地产开发业务上半年实现营业收入 195,804.60 万元，同比增长 106.42%。
截至报告期末，公司房地产开发物业分布在广州、长沙、海口、合肥 4 个区域，待建、在建、
在售共 11 个项目。各项目的具体信息详见本节表 1《房地产项目情况汇总表》。
3、物业经营与管理情况
报告期内，公司物业经营与管理稳定增长，规范有序。在新的行业形势下，积极开展市场调
研和探讨，寻求和尝试新的经营模式，推广互联网的应用，推行多种经营服务，通过深挖物业优
势和创收点，建立多方平台、提升服务质量，挖掘潜在价值，提高收益。
截至报告期末，公司物业经营及管理实现主营收入 5,791.00 万元，其中，物业经营收入
2,185.50 万元，物业管理收入 2,314.10 万元，旅游酒店收入 1,291.40 万元。
4、健康管理业务发展情况
报告期内，公司健康管理业务进一步提升服务品类和服务质量，在门诊方面进一步取得新的
资质和牌照，建立了以中医脊柱保健、西医健康管理、康复理疗为代表的三大核心服务。与知名
企业合作，积极发展名医出诊、产前咨询与产后康复、艾灸服务、室内空气检测、室内空气治理、
保健品销售等品牌增值服务，多途径拓展业务领域。同时，公司将健康管理业务复制到公司其他
地区和项目，2016 年上半年已启动长沙地区的健康管理项目，该项目建成后，将成为精品人居系
列的“珠江之家”标杆店，并将为健康管理标准化复制推广打下基础。
截至报告期末，健康管理业务实现收入 130.32 万元。
5、财务融资情况
报告期内，公司房地产业务融资均用于项目开发及公司日常经营，主要通过银行贷款、债券
发行和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 62.07 亿元，其中银行贷
款 52.37 亿元，非公开发行公司债 7.2 亿元，信托融资 2.5 亿元。报告期内，加权平均融资成本
年化利率为 5.70%，其中最低项目融资年利率 4.75%，最高项目融资年利率 7.7%。报告期内，公
司对外担保总额 3.2 亿元（全部为对子公司的担保）。
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表 1：房地产项目情况汇总表
在建项目/ 项目规划 报告期实
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面积 已竣工面积 总投资额
地区 项目 经营业态 新开工项目 计容建筑面积 际投资额
号 积(平方米) (平方米) (平方米) (平方米) （万元）
/竣工项目 (平方米) （万元）
广州板块
1 广州市天河区 珠江璟园 住宅、商业 竣工 26,080.00 88,237.00 131,797.00 - 131,797.00 213,201.00 1,912.68
2 广州市黄浦区 珠江嘉园 住宅、商业 在建 98,781.00 246,935.60 328,968.50 328,968.50 79,244.00 220,342.00 26,654.21
珠江颐德
3 广州市越秀区 商业 在建 7,445.00 40,470.30 58,461.70 58,526.00 0 96,457.00 6,148.27
大厦
4 广州市越秀区 御东雅苑 住宅、商业 竣工 8,840.00 33,310.00 49,673.00 - 49,673.00 74,161.00 1,829.48
广州市增城区 创基丽江
5 住宅、商业 在建 109,081.00 306,420.00 433,972.00 221,469.00 0 352,094.00 35,268.15
荔城街 国际花园
湖南板块
6 长沙市开福区 珠江花城 住宅、商业 竣工 238,448.90 464,604.63 552,748.02 - 552,748.02 229,190.00 1,600.74
7 长沙市开福区 珠江郦城 住宅、商业 在建 281,995.04 446,519.30 550,854.37 181,127.18 365,740.97 325,142.68 35,994.56
前期策划和
8 长沙市开福区 华英项目 住宅、商业 61,521.38 234,804.99 325,850.99 0 0 230,477.00 681.18
规划报建
长沙市大河西 前期策划和
9 洋湖垸 住宅、商业 73,976.20 184,942.50 227,042.50 0 0 209,350.00 642.98
先导区 规划报建
海南板块
五源河休 前期策划和
10 海口市秀英区 住宅、商业 493,322.00 391,878.00 394,650.00 0 0 327,221.00 1,010.10
闲度假区 规划报建
安徽板块
合肥市政务文
11 中侨中心 商业 在建 42,423.00 164,944.92 243,613.89 243,613.89 0 178,012.00 14,689.72
化新区
合
- - - - 1,441,913.52 2,603,067.24 3,297,631.97 1,033,704.57 1,179,202.99 2,455,647.68 126,432.07
计
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表 2：房地产销售情况汇总表
报告期内
可供出售面积
序号 地区 项目 经营业态 已售面积
（平方米）
（平方米）
广州板块
1 广州市天河区 珠江璟园 住宅、商业 97,583.00 2,053.00
2 广州市黄埔区 珠江嘉园 住宅、商业 268,770.00 31,990.00
3 广州市越秀区 珠江颐德大厦 商业 40,470.00 0
4 广州市越秀区 御东雅苑 住宅、商业 35,770.00 4,104.00
5 广州市增城区荔城街 创基丽江国际花园 住宅、商业 182,845.00 29,544.00
湖南板块
6 长沙市开福区 珠江花城 住宅、商业 450,068.00 2,236.00
7 长沙市开福区 珠江郦城 住宅、商业 446,722.00 83,099.00
8 长沙市开福区 华英项目 住宅、商业 234,491.00 0
9 长沙市大河西先导区 洋湖垸 住宅、商业 184,943.00 0
海南板块
10 海口市秀英区 五源河休闲度假区 住宅、商业 391,878.00 0
安徽板块
11 合肥市政务文化新区 中侨中心 商业 173,933.00 754.00
合计 - - - 2,507,473.00 153,780.00
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表 3：房地产出租情况汇总表
总建筑面积 可供出租总面积（㎡） 经营收入
类别
（㎡） /客房数（套） （万元）
广州珠江新岸酒店 1,257.85 23 套 28.16
酒店及公寓 广州珠江新岸公寓 3,973.44 81 套 168.04
长沙珠江花园酒店 19,620.94 134 套 1,368.24
广州板块 24,617.61 24,617.61 ㎡ 1,338.02
商业物业
湖南板块 33,701.10 16,303.87 ㎡ 426.72
住宅 5,333.22 5,333.22 ㎡ 28.55
停车场及其他 37,356.12 10,192.47 ㎡ 196.01
合计 125,860.28 —— 3,553.74
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(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,018,337,198.59 1,003,603,157.27 101.11
营业成本 1,457,566,466.98 645,352,024.55 125.86
销售费用 38,619,201.03 22,929,159.12 68.43
管理费用 41,484,170.23 29,820,064.70 39.11
财务费用 27,368,868.00 13,741,836.17 99.16
经营活动产生的现金流量净额 -22,490,003.74 391,084,520.37 -105.75
投资活动产生的现金流量净额 -734,827,161.46 -18,135,012.65 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 1,748,873,224.92 60,903,147.43 2,771.56
营业收入变动原因说明:公司营业收入增加主要是由于房产业的收入增长，房产业板块受市场行情
影响较上年出现较大幅度的增长，且公司本期合并范围较上年同期增加中侨置业和创基房地产、
以及销售结构变化所致。
营业成本变动原因说明:房产业收入增长变动影响，对应成本增加所致。
销售费用变动原因说明:公司本期合并范围较上年同期增加中侨置业和创基房地产，以及珠江嘉园
项目加大推广力度，广告宣传费及销售服务费等营销费用增加所致。
管理费用变动原因说明:公司本期合并范围较上年同期增加中侨置业和创基房地产所致。
财务费用变动原因说明:由于费用化利息支出增加及其他融资手续费增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期项目工程投入增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期支付海南美豪利委托贷款所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期取得银行贷款增加及发行债券所致。
2、 其他
(1) 经营计划进展说明
2016 年，是公司“十三五规划”的开局之年，公司在认识新常态、理解新常态、适应新常态
的前提下，将围绕“金融地产”的核心战略，明确“金融地产探索者”的战略定位，坚持“外并
购，内练功”的战略发展思路，以高效务实的工作作风，狠抓任务落实、责任落实、措施落实， 竭
尽全力完成各项经营目标任务，实现营收与利润的双增长。具体措施将概括为：
①全力以赴完成年度目标，加快扩张、实现规模增长。报告期内，公司实现营业总收入
201,833.72 万元，同比增加 101.11%；实现利润总额 25,498.48 万元，同比增加 56.99%；实现归
属于上市公司股东的净利润 15,850.30 万元，同比增加 35.45%。截至报告期末，公司资产总额
1,171,032.03 万元，相比报告期初增长 13.16%。
②稳妥推进存量项目工作，圆满完成各项任务节点。报告期内，公司积极推进珠江颐德大厦、
华英项目、洋湖垸项目、五源河等项目的工程进展，大力促进珠江璟园、珠江嘉园、珠江郦城、
御东雅苑、中侨中心和创基丽江国际花园的销售情况，物业经营和物业管理实现稳定增长，健康
管理业务取得实质进展。根据公司“一核两翼”的战略发展布局，项目拓展方面重点对珠三角区
域、湖南区域、海南区域进行了可行性研究与评估。
③物业管理和经营提质增效，深挖酒店经营潜力。报告期内，公司通过深挖物业优势和创收
点，建立多方平台、提升服务质量，挖掘潜在价值，提高收益。截至报告期末，公司物业经营及
管理实现主营收入 5,791.00 万元，其中，物业经营收入 2,185.50 万元，物业管理收入 2,314.10
万元，旅游酒店收入 1,291.40 万元。
④建立健康管理产品线，探索健康地产赢利点。公司健康管理业务进一步提升服务品类和服
务质量，在门诊方面进一步取得新的资质和牌照，建立了以中医脊柱保健、西医健康管理、康复
理疗为代表的三大核心服务。截至报告期末，健康管理业务实现收入 130.32 万元。
⑤报告期内公司持续深化组织体系建设，持之以恒极致精细化管理，提升开发建设质量，铸
造珠江实业精品典范。
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2016 年半年度报告
⑥强化人力资源体系建设、企业文化建设，加强纪检监察与党建工作，稳固企业发展基石。
公司积极吸纳优秀人才，依托强大的人力资源能力和业内优秀的合作伙伴，进一步实现对工程项
目的良好管控效果；同时，公司深入推进企业文化建设，不断增强企业凝聚力，促进企业健康发
展。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业成
营业收入 毛利率比
毛利率 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减
（%） 年增减
减（%） （%）
（%）
减少 7.92
房地产业 1,958,046,016.21 1,414,290,724.00 27.77 106.42 131.83
个百分点
物业出租
