银亿房地产股份有限公司 2016 年半年度报告全文
银亿房地产股份有限公司
2016 年半年度报告
二○一六年八月二十七日
银亿房地产股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人熊续强、主管会计工作负责人李春儿及会计机构负责人(会计主
管人员)李春儿声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 11
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 19
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 35
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................................................... 36
第九节 财务报告.............................................................................................................................. 37
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................... 132
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释义
释义项 指 释义内容
公司/本公司/银亿股份/上市公司 指 银亿房地产股份有限公司（原名甘肃兰光科技股份有限公司）
兰光经发 指 深圳兰光经济发展公司，公司原控股股东
兰光集团 指 深圳兰光电子集团有限公司，公司原控股股东之控股股东
宁波银亿控股 指 宁波银亿控股有限公司，公司控股股东
银亿集团 指 银亿集团有限公司，公司控股股东之控股股东
宁波银亿房产 指 宁波银亿房地产开发有限公司，公司全资子公司
西部创新投资 指 西部创新投资有限公司，公司全资子公司
宁波银亿建设 指 宁波银亿建设开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿置业 指 宁波银亿置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波荣耀置业 指 宁波荣耀置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
镇海银亿房产 指 宁波市镇海银亿房产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿世纪投资 指 宁波银亿世纪投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波矮柳置业 指 宁波矮柳置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
象山银亿房产 指 象山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
舟山银亿房产 指 舟山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
鲁家峙投资 指 舟山鲁家峙投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
玉环银亿房产 指 玉环银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海庆安置业 指 上海庆安置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海诚佳置业 指 上海诚佳房地产置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京中兆置业 指 南京中兆置业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿房产 指 南昌市银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿房产 指 沈阳银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆银亿房产 指 大庆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
江北银亿房产 指 宁波江北银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
北京同景投资 指 北京同景兴业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
舟山新城房产 指 舟山银亿新城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银隆咨询 指 宁波银隆商业管理咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银策销代 指 宁波银策房地产销售代理服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
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宁波银亿物业 指 宁波银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆银亿物业 指 大庆银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿物业 指 沈阳银亿万万城物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银亿物业 指 南京银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银尚广告 指 宁波银尚广告传媒有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿同进 指 上海银亿同进置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿筑城 指 宁波银亿筑城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚银亿房产 指 余姚银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银洲星国际 指 新疆银洲星国际商贸城有限公司，宁波银亿房产控股子公司
海尚大酒店 指 宁波海尚大酒店有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿物业 指 上海银亿物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚商业管理 指 余姚银亿商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
通达商业管理 指 宁波银亿通达商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
海尚酒店投资 指 宁波银亿海尚酒店投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银亿建设 指 南京银亿建设发展有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿永茂房产 指 宁波银亿永茂房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
呼伦贝尔银亿 指 呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿物业 指 南昌银亿物业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
保税区银亿商贸 指 宁波保税区银亿商贸有限公司，宁波银亿房产控股子公司
宁波银乾销代 指 宁波银乾房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆同景咨询 指 大庆同景投资咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
新港湾投资 指 海口新港湾投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
宁波新城置业 指 宁波银亿新城置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
慈溪恒康投资 指 慈溪恒康投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波富田置业 指 宁波富田置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海银乾经纪 指 上海银乾房地产经纪有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚银亿百货 指 余姚银亿四明广场新华联百货有限公司，宁波银亿房产控股子公司
南昌九龙湖 指 南昌银亿九龙湖房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波恒瑞置业 指 宁波恒瑞置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
宁波银胜销代 指 宁波银胜房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
香港银亿投资 指 银亿地产（香港）投资控股有限公司，宁波银亿房产全资子公司
深圳银亿投资 指 深圳银亿投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京润昇咨询 指 南京润昇房地产咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
新疆银亿房产 指 新疆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
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宁波莲彩科技 指 宁波莲彩科技有限公司，公司控股子公司
济州悦海堂 指 济州岛株式会社悦海堂，宁波银亿房产控股子公司
宁波亿彩购 指 宁波市亿彩购跨境电子商务有限公司，宁波银亿房产控股子公司
银保物联科技 指 浙江银保物联科技有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海添泰置业 指 上海添泰置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海宁涌 指 上海宁涌商业管理咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海迎碧投资 指 上海迎碧投资管理有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海碧挂园物业 指 上海碧挂园物业发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
绍兴盛创投资 指 绍兴（盛创）投资合伙企业（有限合伙），宁波银亿房产控股子公司
川山甲股份 指 川山甲供应链管理股份有限公司，公司参股企业
上海并购基金 指 上海并购股权投资基金合伙企业（有限合伙），公司参股企业
浙江安生信息 指 浙江安生信息科技公司，公司参股企业
银亿永盛房产 指 宁波银亿永盛房地产开发有限公司，公司联营企业
余姚伊顿房产 指 余姚伊顿房产房地产开发有限公司，公司联营企业
公司向宁波银亿控股有限公司发行股份购买其持有的宁波银亿房地
重大资产重组 指
产开发有限公司 100%的股权
元 指 中华人民共和国法定货币单位\"元\"
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 银亿股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 银亿房地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 银亿股份
公司的外文名称（如有） YINYI REAL ESTATE CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）YINYI REAL ESTATE
公司的法定代表人 熊续强
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗瑞华 赵姝
浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿
联系地址
外滩大厦 6 楼 外滩大厦 6 楼
电话 0574-87037581 0574-87653687
传真 0574-87653689 0574-87653689
电子信箱 000981@chinayinyi.cn 000981@chinayinyi.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
√ 适用 □ 不适用
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
报告期初注册 2014 年 11 月 06 日 甘肃省工商行政管理局 620000000005955 620101710207508 71020750-8
报告期末注册 2016 年 02 月 22 日 甘肃省工商行政管理局 91620000710207508J（三证合一）
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 3,511,524,502.23 2,121,365,213.76 65.53%
归属于上市公司股东的净利润（元） 261,769,550.86 271,431,710.87 -3.56%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
169,760,474.78 227,657,409.06 -25.43%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 1,124,337,380.03 168,707,965.21 566.44%
基本每股收益（元/股） 0.10 0.11 -9.09%
稀释每股收益（元/股） 0.10 0.11 -9.09%
加权平均净资产收益率 4.99% 5.57% -0.58%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 24,837,903,392.92 24,715,980,029.62 0.49%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,421,207,083.15 5,159,520,450.05 5.07%
报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明：
由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上市公
司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20号——企业合并》及相关讲解的规定，
报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为257,701.5600万股，每股收益系
按照发行在外的普通股加权平均计算。
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 74,506,334.68
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
6,814,855.93
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 26,418,582.87
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,448,842.55
减：所得税影响额 6,922,820.60
少数股东权益影响额（税后） 3,359,034.25
合计 92,009,076.08 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
营业外支出中列支的水利建设专项资金为公司正常业务密切相关
水利建设专项资金 1,089,665.28
项目，故界定为经常性损益。
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第四节 董事会报告
一、 概述
2016 年上半年，从中央到地方对房地产调控政策不断宽松、去库存政策不断加码的背景下，以居民住房刚性需求和改
善性需求为主的各类需求集中释放推动房地产市场整体高位运行，呈现出“四高一升”（高房价、高涨幅、高地价、高库存、
投资升）的运行态势，核心一二线城市及周边城市轮番领涨，在量价高位推动下，大型房企资源整合加剧，对热点城市土地
市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升。
2016 年上半年在一系列利好政策的支持下，房地产市场显著升温。据国家统计局统计数据显示，2016 年 1-6 月份，全
国房地产开发投资 46,631 亿元，同比名义增长 6.1%，其中住宅投资增长 5.6%，占房地产开发投资的比重为 66.8%；全国商
品房销售面积 64,302 万平方米，同比增长 27.9%，其中住宅销售面积增长 28.6%；全国商品房销售额 48,682 亿元，同比增
长 42.1%，其中住宅销售额增长 44.4%；房地产开发企业到位资金 68,135 亿元，同比增长 15.6%。
报告期内，面对日益激烈的行业竞争格局，公司紧紧围绕董事会年初提出的总体工作要求，针对上半年房地产市场向
好的趋势，抓住机遇，定目标、找措施，以“降库存、增回笼”作为首要任务，将各项经营工作目标任务进行细化分解，针
对不同项目采取针对性措施，切实做到“政策暖风频吹，我们做好准备，目标层层分解，措施一盘一策”，通过全体员工的
共同努力，公司在增加销售回笼、加快项目拓展、提升内部管理、创新激励机制等各方面取得了突破，顺利实现半年度各项
目标任务，2016 年 1-6 月公司共实现营业收入 35.12 亿元，较上年同期增长 65.53%；实现营业利润 4.40 亿元，较上年同期
增长 73.45%；实现归属于母公司所有者净利润 2.62 亿元，与上年同期基本持平。
展望 2016 年下半年，国内经济下行风险依然存在，房地产调控继续因城施策，下半年市场量价增速将有所回调，全年
量价平稳增长，一方面，热点城市风险积聚，楼市调整压力加大；另一方面，房地产市场库存总量仍较大，去库存仍是下半
年市场主基调。在此环境下，下半年公司将积极调整经营发展策略，发掘经济增长新动力，通过降库存、增回笼、拓项目，
抓好房地产主业的稳健发展，充分发挥各方面优势，实现主营业务有质量地成长。与此同时，公司将积极推进高端制造业和
跨境电商领域的多元化发展之路，坚持稳中求进、稳中求变，逐步实现以“房地产业与高端制造业”为双主业，以跨境电商、
现代物流等多元化产业齐头并进的公司业务战略性调整，保障公司在转型升级中的持续稳健发展。
二、主营业务分析
1、主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 3,511,524,502.23 2,121,365,213.76 65.53% 主要系本期达到竣工交付条件的楼盘确认收入增加所致。
营业成本 2,402,245,232.12 1,697,374,552.79 41.53% 主要系本期营业收入增加所致。
销售费用 107,767,354.68 79,674,396.80 35.26% 主要系本期营业收入增加所致。
管理费用 156,346,085.26 153,698,465.09 1.72% -
财务费用 199,113,621.49 2,821,245.44 6,957.65% 主要系本期不能资本化利息增加所致。
所得税费用 217,908,899.61 13,001,470.60 1,576.03% 主要系上年同期免税投资收益较多所致。
营业税金及附加 261,051,648.62 173,582,858.13 50.39% 主要系本期营业收入增加所致。
资产减值损失 344,291.57 30,147,428.25 -98.86% 主要系本期根据最新的市场售价冲回以前年度计提的存货跌价
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准备所致。
投资收益 55,285,909.22 269,576,293.62 -79.49% 主要系本期收到投资收益减少所致。
营业外收入 29,177,929.88 3,038,274.52 860.35% 主要系本期处置无形资产产生收益所致。
营业外支出 9,358,517.64 2,569,514.29 264.21% 主要系本期补偿支出较上年同期增加所致。
经营活动产生的
1,124,337,380.03 168,707,965.21 566.44% 主要系本期销售回款较上年同期增加所致。
现金流量净额
投资活动产生的
-7,280,659.73 -134,544,759.46 - 主要系本期支付投资款较上年同期减少所致。
现金流量净额
筹资活动产生的
-13,782,906.68 -779,669,966.49 - 主要系本期发行公司债券所致。
现金流量净额
现金及现金等价
1,103,311,466.23 -745,507,637.84 - 主要系本期销售回款较上年同期增加及新增发行公司债券所致。
物净增加额
本报告期末 本报告期初 同比增减 变动原因
货币资金 3,342,803,124.26 2,276,125,495.40 46.86% 主要系本期销售回款较上年同期增加及新增发行公司债券所致。
预付款项 658,814,600.34 1,039,467,379.72 -36.62% 主要系本期预付款项取得发票后转入存货所致。
在建工程 8,169,787.43 0.00 - 主要系本期银亿商贸房屋改造所致。
无形资产 4,331,584.49 28,436,982.72 -84.77% 主要系本期处置大庆银亿土地使用权所致。
其他非流动资产 23,503,000.00 90,783,000.00 -74.11% 主要系本期收回上海三益建设发展有限公司 8,178 万元所致。
应付债券 1,583,390,862.59 295,282,102.61 436.23% 主要系本期新增发行公司债券所致。
2、公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
3、公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
4、公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
（1）上半年主要项目开发建设情况
上半年开发情况（平方米）
土地面积 总建筑面积 计容建筑面积 已完工建筑面
序号 项目名称 位置 权益比例 项目进展
（平方米） （平方米） （平方米） 积（平方米） 新开工
在建面积 竣工面积
面积
1 新世境花苑 宁波 70% 46,646 77,465 58,409.92 - 在建 77,465
2 都会国际 宁波 70% 65,013 200,850 147,407.83 - 在建 200,850
3 东都国际 宁波 65% 27,052 110,363 75,435.49 - 在建 110,363
鲁家峙
4 舟山 100% 104,209 149,332 104,196 - 在建 149,332
E04-04、05
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格兰郡(万万
5 沈阳 100% 106,445 262,759 223,534 65,942 在建 23,494 173,322
城四期)
6 上尚城四期 南昌 100% 115,261 205,030 151,110 22,361 竣工在售 128,749
7 上尚城五-1期 南昌 100% 29,856 93,632 74,297 - 在建 74,297
8 上尚城五-2期 南昌 100% 54,050 105,903 88,570 - 在建 88,570
9 丹府一品 象山 100% 106,735 179,169 106,479 - 在建 179,169
10 金融湾 上海 51% 32,976 114,736 82,325 - 在建 114,736
11 花木路项目 上海 50% 6,183 22,204 18,309 - 在建 22,204
12 泥城项目 上海 50.56% 33,157 73,230 53,050 - 在建 73,230
13 韩国森林半岛 韩国 50% 222,487 52,787 44,497 - 在建 52,787
合计 950,070 1,647,460 1,227,620 88,303 - 1,018,276 148,221 302,071
（2）上半年主要项目销售及结算情况
预售面积 总可售面积 销售面积 结算面积
序号 项目名称 位置 类型
（已领证） （平方米） （平方米） （平方米）
1 钰鼎园 宁波 住宅 86,141 86,141 4,145 3,676
2 上郡(云龙项目) 宁波 住宅 73,187 73,187 14,395 11,690
3 甬江东岸 宁波 住宅、商业、办公 236,319 236,319 16,134 36,008
4 上府 慈溪 住宅 92,559 92,559 1,297 1,904
5 晴园三期 宁波 住宅 46,360 46,360 -
6 新世境花苑 宁波 住宅 41,479 41,479 14,685 -
7 都会国际 宁波 住宅、商业、办公 143,512 143,512 25,117 -
8 银亿领墅 上海 住宅 60,292 60,292 7,009 9,820
9 滨江中心(浦三路) 上海 办公 44,950 44,950 26,721 9,822
10 格兰郡(万万城四期) 沈阳 住宅 214,952 214,952 19,135 85,446
11 上尚城四期 南昌 住宅 149,728 149,728 5,667 124,385
12 上尚城五-1期 南昌 住宅 73,656 73,656 1,586 -
13 金融湾 上海 办公、商业 46,358 76,683 14,676 -
合计 1,309,493 1,339,818 150,567 283,424
三、主营业务构成情况
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单位：元
营业收入比 营业成本比 毛利率比
营业收入 营业成本 毛利率
上年同期增减 上年同期增减 上年同期增减
分行业
房产销售[注1] 3,135,592,273.81 2,174,539,564.05 30.65% 64.37% 43.57% 10.05%
物业管理 139,503,611.28 143,230,366.09 -2.67% 43.88% 41.71% 1.57%
其他 236,
