天津广宇发展股份有限公司 2016 年半年度报告全文
天津广宇发展股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 08 月
天津广宇发展股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人钟安刚、主管会计工作负责人杨敏及会计机构负责人(会计主管
人员)牟殿义声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本半年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资
者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................. 2
第二节 公司简介 .............................................................. 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................ 7
第四节 董事会报告 ............................................................ 9
第五节 重要事项 ............................................................. 16
第六节 股份变动及股东情况 ................................................... 30
第七节 优先股相关情况 ....................................................... 33
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ......................................... 34
第九节 财务报告 ............................................................. 35
第十节 备查文件目录 ........................................................ 119
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、广宇发展 指 天津广宇发展股份有限公司
公司章程 指 天津广宇发展股份有限公司公司章程
重庆鲁能 指 重庆鲁能开发（集团）有限公司
重庆鲁能英大 指 重庆鲁能英大置业有限公司
宜宾鲁能 指 宜宾鲁能开发（集团）有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
国务院国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
元（万元） 指 人民币元（人民币万元）
报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 广宇发展 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 天津广宇发展股份有限公司
公司的中文简称（如有） 广宇发展
公司的外文名称（如有） TIANJIN GUANGYU DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有）GYFZ
公司的法定代表人 钟安刚
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 韩玉卫 张坤杰
联系地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层
电话 010-85727702 010-85727717
传真 010-85727714 010-85727714
电子信箱 tjgyfz@163.com tjgyfz@163.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
√ 适用 □ 不适用
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
2014 年 11 月 27 天津市滨海新区
报告期初注册 120000000002890 12011510310067X 10310067-X
日 工商行政管理局
2016 年 02 月 02 天津市滨海新区 911200001031006 911200001031006 911200001031006
报告期末注册
日 工商行政管理局 7X6 7X6 7X6
临时公告披露的指定网站查
询日期（如有）
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 720,636,101.82 673,100,572.23 7.06%
归属于上市公司股东的净利润（元） 90,805,403.84 88,688,393.25 2.39%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
20,457,451.20 70,498,500.39 -70.98%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,116,975,513.03 -673,886,581.04 -65.75%
基本每股收益（元/股） 0.18 0.17 5.88%
稀释每股收益（元/股） 0.18 0.17 5.88%
加权平均净资产收益率 4.55% 4.78% -0.23%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 11,655,129,545.36 7,994,592,314.20 45.79%
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,043,111,260.60 1,952,298,936.13 4.65%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 5,178,356.83
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越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 107,322,944.08
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 467,264.43
减：所得税影响额 5,448,495.95
少数股东权益影响额（税后） 37,172,116.75
合计 70,347,952.64 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
上半年，公司整体经营运行稳定，财务状况良好，各项工作扎实、稳步推进。公司在深
入研究当前经济市场形势，密切关注资本市场政策动态及变化的基础上，认真研判证监会、
交易所监管思路，客观分析公司所处的内外部环境，通过公司上下共同努力，做足、做深、
做细一切重组的准备工作，公司股票于2016年4月13日停牌，重大资产重组工作正式启动。公
司重组工作从前期策划准备到方案的数次调整优化，在全体员工及各方合作机构的共同努力
下，公司重组预案7月20日通过深交所审核，公司股票顺利复牌，公司重大资产重组工作取得
了阶段性进展。
（一）报告期内公司总体经营情况讨论与分析
报告期内公司整体经营运行稳定，各项工作稳步推进。一是营销工作扎实开展。积极组
织开展鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能九龙花园、鲁能南渝星城的销售，报告期内公
司控股子公司整体实现签约销售面积41.24万平方米，销售金额25.25亿元。二是工程建设有序
推进。领秀城5号地块二期取得施工许可证并开展施工；鲁能城中央公馆二期取得施工许可证
并开展施工，预计下半年开盘销售；南渝星城二期取得施工许可证并开展施工；泰山7号一期
取得施工许可证并开展施工，预计下半年开盘销售。三是客服工作不断提高。客户满意度明
显提升，老客户资源进一步维系。
项目拓展方面，2016年1月，公司控股子公司重庆鲁能参与竞拍重庆市国土资源和房屋管
理局组织实施的国有建设用地使用权（公开挂牌公告序号为15163），以人民币4.45亿元取得
编号为“九龙坡区大杨石组团Q分区QF3-6-4/04号宗地”的国有建设用地使用权，并与重庆市国
土资源局签订上述地块的《成交确认书》。土地位置：九龙坡区大杨石组团，出让面积:36388
平方米，用地性质：二类居住用地兼容商业用地、商务用地，容积率:4.20。）
（二）报告期财务状况分析
2016年上半年，归属于上市公司股东的净利润0.91亿元，较上年同期增长2.39%，所得税
费用同比减少10168.43万元，主要是公司子公司重庆鲁能本年度抵减2015年度所得税的影响
数为10732.29万元，较上年抵减2014年度所得税影响数2,491.23万元增加8241.06万元所致。营
业利润同比减少11606.50万元，主要是销售费用同比增加6950.68万元、投资收益同比减少
7878.66万元所致。
公司实现营业收入7.21亿元，较上年同期增长7.06%，主要是本期商品房销售收入增加。
利润总额0.76亿元，较上年同期下降60.27%，主要是公司新增开发项目扩大市场推广，营销
推广费同比增加5475.88万元；联营企业宜宾鲁能利润的减少导致对其权益入账同比减少
6650.99万元。
截至2016年6月30日，公司总资产116.55亿元，较上年末增长45.79%；归属于上市公司股
东的所有者权益20.43亿元，较上年末增长4.65%；资产负债率75.27%，扣除预收账款后的资
产负债率为65.05%。
二、主营业务分析
概述
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2016年上半年，公司住宅类项目（公司控股子公司）实现签约面积41.24万平米，签约金
25.25亿元；结算面积9.51万平米，结算收入7.08亿元；竣工面积为0，各项目均在建设施工中。
控股子公司房地产项目基本情况（截至2016年6月30 日）
序号 项目名称 位置 上市公 土地用途 土地 规划建 项目状态
司权益 面积 筑面积（万㎡）
（%） （万㎡）
1 重庆鲁能星城 渝北区渝鲁大道 65.5% 商业、住宅 92 359.67 在建
2 重庆鲁能领秀城 南岸区茶园新区 45.85% 商业、住宅 109.53 177.93 在建
鲁能九龙花园 65.5%
3 九龙坡区大杨石 住宅 6.19 29.57 在建
鲁能九龙花园东 65.5%
4 九龙坡区大杨石 住宅 3.64 19.69 在建
郡一街区
5 鲁能城 渝北区两路 65.5% 商业、住宅 20.03 80.48 在建
6 鲁能南渝星城 巴南区李家沱鱼洞 65.5% 商业、住宅 9.72 45.85 在建
7 鲁能泰山7号 渝北区两路 65.5% 商业、住宅 38.41 143 在建
合计 279.52 856.19
控股子公司房地产项目销售、建设情况（截至 2016 年 6 月 30 日）
2016年上半年销售、开发情况 截至 2016年6月30日项目累计销售、开发情况
签约销 签约销 结转 结转成本 竣工 签约 签约销 结转 结转成本 竣工
序 项目名称 售面积 金额 售
售金额 面积 面积 销售 面积 金额 面积
号
(万㎡) (万元) 金额
(万元) (万㎡) (万㎡) 面积 (万㎡) (万元) (万㎡)
(万元)
(万㎡)
1 重庆鲁能星 4.88 27,416 7.65 26282.40 319.33 1524622 258.61 740941.25 327.64
城
2 重庆鲁能领 18.91 100,610 1.86 8293.12 56.12 338220 21.68 111427.99 33.24
秀城
鲁能九龙花 4.64 28109
3 4.64 28,109
园
4 鲁能城 9.11 72,474 10.02 82534
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5 鲁能南渝星 3.70 23,904 7.32 41827
城
6 抵销 -292.21
合计 41.24 252513 9.51 34283.31 397.43 2015312 280.29 852369.24 360.88
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 720,636,101.82 673,100,572.23 7.06%
营业成本 354,412,929.85 297,685,609.81 19.06%
主要是本期营销推广费
销售费用 83,439,274.65 13,932,446.26 498.88%
增加所致
主要是上年同期包含公
管理费用 28,972,863.43 45,181,992.45 -35.88%
司重组中介费所致
主要是本期银行存款利
财务费用 -2,991,669.66 -2,104,742.47 -42.14%
息收入增加所致
主要是本期所得税减征
所得税费用 -64,750,719.66 36,933,562.98 -275.32%
额较上年增加所致
研发投入 0.00 0.00 0.00%
主要原因是本期购买商
经营活动产生的现金流
-1,116,975,513.03 -673,886,581.04 -65.75% 品、接受劳务支付的现
量净额
金增加所致
其主要原因是上年同期
投资活动产生的现金流
11,911,295.39 722,727,445.00 -98.35% 收回委贷本金及利息所
量净额
致
筹资活动产生的现金流 其主要原因是本期新增
2,120,886,746.84 64,137,103.13 3,206.80%
量净额 借款所致
现金及现金等价物净增 其主要原因是本期新增
1,015,822,529.20 112,977,967.09 799.13%
加额 借款所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
无
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 708,417,320.13 346,964,618.89 51.02% 5.32% 16.71% -4.78%
分产品
商品房 708,417,320.13 346,964,618.89 51.02% 5.32% 16.71% -4.78%
分地区
重庆地区 708,417,320.13 346,964,618.89 51.02% 5.32% 16.71% -4.78%
四、核心竞争力分析
1、公司战略定位清晰
公司主营业务专注于房地产开发行业，重视战略管理，与国际著名企业管理机构进行战
略合作，逐步形成了专业化、标准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确，着力于
从社区景观等方面改善居住品质，从建筑质量提升产品美誉度，致力于提供优质住宅。
2、成熟的房地产开发经验
公司一直专注于房地产开发业务，拥有丰富的房地产开发经验。经多年专业积累，公司
拥有经验丰富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式。
3、融资渠道畅通
公司经营情况良好，已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷款银行保持着
良好的信用记录和较高的授信额度，具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力。
4、先进的公司治理机制和内部管控体系
公司注重内部管理，对项目开发全流程制订了严格的管理规范，从项目前期的可行性研
究、土地取得、项目规划、项目施工到销售等环节，建立了一套完整的管理规范。公司在人
力、信息、财务等方面管理严密；内部实现高度的信息化系统管理，办公自动化流程比较完
善，成本系统、销售系统也已实现信息化，实现了有效的公司管控。
5、优秀的团队建设
公司管理团队均拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验，管理理念成熟；为
保证团队综合能力的发挥，公司注重人才梯队搭建；对管理团队实行分层级培养，并组织和
安排各项培训提升团队的管理及协作能力；同时为管理团队储备人员的发展制定了全方位发
展计划，保证了人员快速合理的补充及管理团队整体高素质的打造。
6、产品业态丰富
公司开发楼盘涵盖了多层及高层普通住宅的同时，注重社区销售型配套服务，开发了包
括社区配套商业、公寓等业态项目。丰富的产品业态也增强了公司在当地房地产行业的竞争
力。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否关联 贷款对象资金用
贷款对象 贷款金额 贷款利率 担保人或抵押物
方 途
重庆鲁能英大置业有限公司 否 30,000 4.75% 无 房地产项目开发
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重庆鲁能英大置业有限公司 否 20,000 6.15% 无 房地产项目开发
重庆鲁能英大置业有限公司 否 8,000 4.35% 无 房地产项目开发
合计 -- 58,000 -- -- --
委托贷款审批董事会公告披露日期（如有)
委托贷款审批股东会公告披露日期（如有)
3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
重庆鲁能
房地产开
开发（集 200,000,00 11,697,026, 2,353,851,4 720,628,80 84,760,48 149,966,783.
子公司 发经营、物 商品房
团）有限公 0.00 951.52 66.02 5.69 8.76
业管理等
司
宜宾鲁能
开发（集 房地产开 200,000,00 7,524,549,9 632,631,75 88,505,558. -232,394, -183,029,444.
参股公司 商品房
团）有限公 发经营 0.00 13.46 9.92 08 430.11
司
重庆鲁能
3,528,893.6 3,409,228.4 4,429,048.4 -1,631,02
物业服务 子公司 物业管理 物业服务 5,000,000 -1,631,020.59
0 7 9 0.59
有限公司
5、非募集资金投资的重大项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无非募集资金投资的重大项目。
六、对 2016 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
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七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司上年度利润分配方案为不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
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第五节 重要事项
一、公司治理情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和《公司章程》等法律、法规及相关
规定的要求，规范运作，不断健全和完善公司的法人治理结构，公司董事会认为公司治理的
实际情况与《上市公司治理准则》等规范性文件的规定和要求基本相符。 公司严格执行对外
部单位报送信息的各项管理要求，依据法律法规向特定外部信息使用人报送年报等相关信息
的时间不早于公司的披露时间，业绩快报的披露内容不少于向外部信息使用人提供的信息内
容。 公司对董事、监事、高级管理人员及其他内幕信息知情人员在定期报告公告前30日内、
业绩预告和业绩快报公告前10日内以及其他重大事项披露期间等敏感期内买卖公司股票的情
况进行自查，没有发现相关人员利用内幕信息从事内幕交易。 公司控股股东行为规范，没有
超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，没有违规占用公司资金的情况，公司
严格履行决策程序、及时披露信息。
二、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
□ 适用 √ 不适用
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
五、资产交易事项
1、收购资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未收购资产。
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2、出售资产情况
√ 适用 □ 不适用
本期初
资产出
起至出
