2016 年年度报告
公司代码：601155 公司简称：新城控股
新城控股集团股份有限公司
2016 年年度报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2016年度归属于上市公司股东
的净利润3,019,228,519元，母公司报表净利润210,055,892元，按照《公司章程》规定提取10%
法定盈余公积21,005,589元，加年初未分配利润为419,792,015元，减去2016年分配2015年股利的
184,470,994元，加上因换股吸收合并江苏新城地产股份有限公司而并入的留存收益
3,855,823,887元，本年度可供股东分配利润为4,280,195,211元。根据《公司章程》及《上海证
券交易所上市公司现金分红指引》等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投资者，利于公司
长远发展的原则，公司第一届董事会第二十四次会议审议通过了2016年度利润分配方案：以2016
年12月31日总股本2,258,984,186股为基数，按每10股派送现金红利3.30元（含税）。该议案尚需
提交公司2016年度股东大会审议。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、
计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，
且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差
异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对
本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工或联
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系人，并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、重大风险提示
√适用 □不适用
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关
于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
十、其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要................................................................................................................... 10
第四节 经营情况讨论与分析....................................................................................................... 11
第五节 重要事项........................................................................................................................... 50
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 67
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 77
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 78
第九节 公司治理........................................................................................................................... 85
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 88
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 94
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 249
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司
报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日
公司、本公司 指 新城控股集团股份有限公司
控股股东、富域发展 指 富域发展集团有限公司
常州德润 指 常州德润咨询管理有限公司
江苏新城 指 江苏新城地产股份有限公司
会计师事务所、普华永道 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
间接控股股东、新城发展 指 新城发展控股有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司
公司的中文简称 新城控股
公司的外文名称 Future Land Holdings Co., Ltd
公司的外文名称缩写 Future Land
公司的法定代表人 王振华
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈鹏 杭磊
联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号 上海市普陀区中江路388弄6号
新城控股大厦A座17楼 新城控股大厦A座17楼
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xckg@futureland.com.cn xckg@futureland.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 武进国家高新技术产业开发区新雅路18号208室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.futureland.com.cn
电子信箱 xckg@futureland.com.cn
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无
六、 其他相关资料
名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼
内） 普华永道中心 11 楼
签字会计师姓名 秦洁、王礼欣
名称 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司
办公地址 上海市浦东新区世纪大道 100 号上海环球金
报告期内履行持续督导职责的 融中心 75 楼
保荐机构 签字的保荐代表 李启迪、杨虎进
人姓名
持续督导的期间 2015 年 12 月 4 日-2017 年 12 月 31 日
名称 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司
办公地址 上海市浦东新区世纪大道 100 号上海环球金
报告期内履行持续督导职责的 融中心 75 楼
财务顾问 签字的财务顾问 李启迪、杨虎进
主办人姓名
持续督导的期间 2015 年 12 月 4 日-2017 年 12 月 31 日
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2016年 2015年 2014年
增减(%)
营业收入 27,969,282,458 23,568,793,145 18.67 20,674,198,043
归属于上市公司股东的 3,019,228,519 1,836,274,417 64.42 1,167,206,742
净利润
归属于上市公司股东的 2,545,341,242 1,241,199,536 105.07 937,220,296
扣除非经常性损益的净
利润
经营活动产生的现金流 8,097,204,594 -957,155,648 945.97 3,495,004,590
量净额
本期末比上年同
2016年末 2015年末 2014年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的 14,853,744,113 12,131,218,713 22.44 6,957,495,983
净资产
总资产 103,170,607,492 67,802,115,596 52.16 51,113,797,805
(二)主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2016年 2015年 2014年
减(%)
基本每股收益（元／股） 1.36 1.16 17.24 不适用
稀释每股收益（元／股） 1.36 1.16 17.24 不适用
扣除非经常性损益后的基本每 1.15 0.78 47.44 不适用
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 22.44 22.53 减少0.09个百分点 17.55
扣除非经常性损益后的加权平 18.92 15.23 增加3.69个百分点 14.89
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
公司于 2015 年 3 月 30 日由有限责任公司改制为股份有限公司，故 2014 年不适用基本每股收
益等相关财务指标，公司股本为 1,166,000,000 股。经中国证监会核准，公司发行 542,064,758
股吸收合并江苏新城实现 A 股挂牌上市，公司股本变更为 1,708,064,758 股，详情请见江苏新城
2015 年 9 月 22 日刊登于上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn 的《新城控股换股吸收合
并江苏新城报告书（修订稿）》。
公司于 2016 年 4 月 21 日实施资本公积金转增股本方案，以公司 2015 年 12 月 31 日总股本
1,708,064,758 股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增股本 512,419,428
股，本次转增股本后，公司的总股本为 2,220,484,186 股。2016 年 11 月 22 日，公司实施第一期
限制性股票激励计划限制性股票的授予工作，向 59 名激励对象授予 38,500,000 股限制性股票，
公司股本变更为 2,258,984,186 股。
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三)境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2016 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,144,794,603 7,926,779,756 2,771,000,187 16,126,707,912
归属于上市公司股东的净
-193,697,085 1,046,050,726 30,612,353 2,136,262,525
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益后的净利 -205,484,725 922,796,446 22,695,774 1,805,333,747
润
经营活动产生的现金流量
-649,288,141 1,682,767,143 1,586,788,652 5,476,936,940
净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -1,583,773 -393,366 -206,219
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 15,017,560 12,412,800 30,350,208
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
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营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子 -114,063,331
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的 21,152,177 6,255,524 6,552,722
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计 582,149,634 815,106,132 365,993,919
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 44,604,998 6,610,001 4,317,235
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的 - -
损益项目
投资收益中采用公允价值模式 39,007,153
进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
处置子公司的投资收益 -38,087,085 51,022,384 26,195,020
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少数股东权益影响额 -14,861,123 -86,215,770 11,832,347
所得税影响额 -173,512,264 -209,722,824 -100,985,455
合计 473,887,277 595,074,881 229,986,446
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
苏州银行股份有限公司 1%股
170,000,000 170,000,000 - -
权
上海景盈投资管理合伙企业
5,186,605 1,766,605 -3,420,000 -
5.82%股权
上海伍翎投资中心（有限合
50,000,000 50,000,000 - -
伙）5.26%股权
昆山歌斐鸿乾股权投资中心
7,698,657 7,698,657 - -
（有限合伙）2.4%股权
上海翼动-宁波澎湃宝和股
- 10,000,000 10,000,000 -
权投资合伙企业 5%股权
东证资管资产支持专项计划
- 52,500,000 52,500,000 -
次级资产支持证券
青浦吾悦广场优先购买权 - 154,614,809 154,614,809 11,840,000
青浦吾悦广场 1,190,000,000 - -1,190,000,000 -
新城控股大厦 B 座 1,007,000,000 1,045,825,892 38,825,892 7,771,410
常州吾悦广场 1,565,000,000 1,577,000,000 12,000,000 12,000,000
常州国际广场 1,756,000,000 1,786,000,000 30,000,000 30,000,000
吴江吾悦广场 702,000,000 719,000,000 17,000,000 31,649,559
张家港吾悦广场 957,000,000 966,000,000 9,000,000 37,107,611
丹阳吾悦广场 900,000,000 906,000,000 6,000,000 52,520,277
南昌吾悦广场 545,000,000 884,000,000 339,000,000 81,063,170
长春吾悦广场 563,000,000 752,000,000 189,000,000 3,131,160
安庆吾悦广场 406,000,000 690,000,000 284,000,000 29,309,770
海口吾悦广场 540,000,000 912,000,000 372,000,000 78,626,413
金坛吾悦广场 321,000,000 543,000,000 222,000,000 35,821,201
桐乡吾悦广场 187,000,000 377,000,000 190,000,000 5,429,791
衢州吾悦广场 142,000,000 441,000,000 299,000,000 14,411,711
镇江吾悦广场 73,000,000 279,000,000 206,000,000 46,447,037
晋江吾悦广场 - 236,000,000 236,000,000 14,754,361
嵊州吾悦广场 - 368,000,000 368,000,000 9,364,144
宁波吾悦广场 - 317,000,000 317,000,000 15,754,411
如皋吾悦广场 - 261,000,000 261,000,000 21,758,130
瑞安吾悦广场 - 265,000,000 265,000,000 14,983,392
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昆明吾悦广场 - 182,000,000 182,000,000 40,246,086
合计 11,086,885,262 13,953,405,963 2,866,520,701 593,989,634
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务以住宅地
产与商业地产双轮驱动。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与
别墅等。目前，住宅地产开发的业务范围主要集中于上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角区
域。报告期内已在环渤海和珠三角布局，未来将在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人
口吸附能力较强的省会城市的布局。
公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，辅
以自持运营及对外租赁。报告期内，公司商业地产开发的销售收入占商业地产开发总收入的比例
保持在 90%以上。公司的商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型
物业两部分。其中，销售型物业供对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型
物业供自持运营或对外租赁，主要是购物中心。报告期内，公司在完成 5 个商业综合体新开业的
同时，旗下商业管理团队凭借公司“新城吾悦广场”一定的品牌知名度及成熟的商业运营能力首
次实现管理输出，在下半年开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场等两个项目，试水了轻
资产运营，对于公司的长远发展将有积极的影响。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、良好的品牌影响力。公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。根据克而瑞信息集团（CRIC）
联合中国房地产测评中心联合发布的《房地产企业销售排行榜》，2016年度公司房地产销售金额在
全国房地产企业中排名第15位，房地产销售面积在全国房地产企业中排名第16位，皆比2015年名
次提升6位。此外，在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究
院三家研究机构联合发布的中国房地产百强企业研究中，公司位列第18位，且在“稳健性TOP10”
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及“运营效率TOP10”排名中位列前茅；在由江苏省房地产业协会发布的江苏省房地产开发综合实
力五十强企业名单中，公司2005-2015年连续十一年获“江苏省房地产业综合实力五十强”第1位。
2、高速的业绩增长。全年合同销售额达到 650.60 亿，同比增长 103.76%，跑赢行业平均 40%
的增幅，排名全国第 15 位，排名提升 6 位，增幅在标杆房企中位列前三，总资产达到 1031.71
亿，同比增长 52.17%。
3、 “住宅+商业地产”双轮驱动。公司以住宅地产与商业地产双轮驱动的模式运营，已基本
完成了全国重点城市群、重点城市的全面布局，横跨不动产开发、投资、经营领域，形成产品协
同和战略纵深。公司围绕客户需求，开发出丰富完善的住宅产品线，在产品标准化基础上持续进
行产品升级迭代和区域适配，在百年住宅、建筑产业化及绿色健康住宅等方面不断创新探索。同
时，公司配备成熟的商业开发和经营管理团队，区域扩张和项目连锁速度加快，实现了 5 家新开
业项目精彩开业和在营项目资产回报率稳步提升，进一步探索和形成“新城吾悦广场”综合体的
产品标签和运营特色。对商业综合体项目进行商业管理输出等方式避免资金的过多沉淀。
4、有力的员工激励制度。为激励员工的工作积极性和创造性，在公司原有“新城合伙人”机
制的基础上，推出“共创、共担、共享”激励计划，使项目管理团队更为深入地参与项目分配，
员工个人收入与项目运营业绩挂钩，使公司业绩增长更有保障，公司战略实施更为顺利。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）市场火爆，销售额和销售面积创历史新高
2016 年，全国实现商品房销售面积 15.73 亿平方米(以下行业数据均来源于 Wind 资讯)，同
比增长 22.5%；实现商品房销售金额 11.76 万亿元，同比增长 34.8%；销售面积和销售金额同创历
史新高；全国百城价格指数自 2015 年以来持续回升，到 2016 年 11 月百城住宅成交均价上涨至
12938 元/平方米，同比上涨 18.71%。
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2016 年年度报告
历年商品房销售情况表
百城住宅价格指数情况表
（二）行业库存不断优化但仍居高位
2016 年末商品房待售面积 6.95 亿平方米，较 2015 年末减少 2314 万平方米，同比下降 3.2%，
库存结构进一步优化。另一方面，在去库存政策的推动下，2016 年去库存成效明显，12 月全国商
品房待售面积同比增速转正为负，为 2011 年以来的新低。
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2016 年年度报告
历年商品房待售情况表
（三）新开工持续回暖，投资增速上扬
2016 年，全国商品房新开工面积 16.69 亿平方米，同比增加 8.08%，新开工增速转负为正；
全年房地产开发企业土地购置面积 22025 万平方米，比上年下降 3.44%；土地成交价款 9129.31
亿元，同比增长 19.78%。全年房地产开发投资 10.3 万亿元，同比增长 6.9%，投资增速持续回转，
达到 2015 年年初水平。
历年新开工面积与当年购置土地面积情况表
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2016 年年度报告
房地产开发投资完成额情况表
（四）货币政策稳健，行业资金面保持相对宽松
2016 年，央行延续稳健偏松的货币政策，贷款利率与 2015 年持平，维持在 4.75%的历史低位，
存款准备金率也进一步回落到 2010 年的宽松水平。从行业资金来源来看，房地产开发资金来源
14.42 万亿元，同比 2015 年上涨 15.18%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为 14.92%
和 34.07%，分别较去年下降 1.2 和 5.1 个百分点，而信贷政策的放松、市场需求的激活，促进了
销售市场的好转，从而导致房地产开发资金来源中其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比
提升 6.5 个百分点至 50.9%。
中长期贷款利率及存款准备金率表
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2016 年年度报告
房地产开发投资资金来源表
（五）行业政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险
房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程。“两会”提出因城施策去库存，但随
着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限
购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线
城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域
一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司积极应对市场变化，及时调整开发节奏和销售策略，最终通过公司全员的努
力，超额完成了年初董事会提出的各项主要经营指标。公司全年合同销售金额达到 650.60 亿（含
合营项目 170.85 亿元），同比增长 103.76%，销售面积 575.00 万平方米（含合营项目 101.00 万
平方米），同比增长 48.76%。公司全年新增土地储备共 40 幅，总建筑面积 1,424.22 万平方米，
其中，住宅地产新增 1,060.97 万平方米，商业地产新增 363.25 万平方米。住宅地产在环渤海、
珠三角区域实现规模化开发，商业地产在天津、昆明、扬州、绍兴、温州、南通、嘉兴、泰州、
临沂等城市落地，公司初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西
部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。
住宅地产方面，公司瞄准业界高水准，推出了璞樾产品，优化了公司产品体系。立足深耕发
展策略，公司在苏州首次实现单城市百亿销售，房地产项目公司作为公司的利润中心，运营管理
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2016 年年度报告
水平不断提高。“风险共担、利润共享”的新城合伙人机制在改进和优化中推广，员工激励计划
卓有成效。
商业地产方面，海口、南昌、安庆、金坛、成都等 5 个吾悦广场实现精彩开业，首日客流量
均在 30 万人次左右，截至报告期末，公司已累计开业 11 个吾悦广场，全年实现租金及管理费收
入 4.41 亿元，出租率达 98.96%。凭借诸多商业项目成功运营的经验，公司下属新城商业管理集
团有限公司积极探索“轻资产”模式，首次实现管理输出，在下半年开拓了诸暨永利吾悦广场、
青岛新城吾悦广场等两个项目。此外，新城 2016 商业年会取得圆满成功，创公司成立以来的规模
之最、参与度广泛之最，“新城吾悦广场”商业品牌的知名度大幅提高。
公司积极拓宽融资渠道，为公司的持续、快速发展提供了稳定的资金支持。报告期内，公司
成功发行 80 亿私募公司债，加权平均成本仅为 4.74%。公司通过对青浦吾悦广场的出售发行了国
内首单商业综合体 REITs 产品，打通了商业地产证券化和投资退出渠道。报告期末，公司债务融
资加权平均成本为 5.49%，比上年末降低了 1.69 个百分点。公司首次非公开发行 A 股股票的申请
已于 2016 年 7 月 1 日获得中国证监会发行审核委员会审核通过。
报告期内，公司股票先后成为 MSCI 明晟中国指数成分股、沪深 300 指数成分股和上证 180
指数成分股，并于 2016 年 12 月 12 日成为上海证券交易所融资融券标的。
报告期内，公司实现竣工面积 401.45 万平方米（含合营项目），其中 25 个子项目或分期实
现竣工；实现营业收入 279.69 亿元，实现归属于上市公司股东净利润 30.19 亿元，分别比 2015
年增长 18.67%和 64.42%。截止 2016 年 12 月 31 日，公司总资产 1,031.71 亿元，归属于上市公司
股东的净资产 148.54 亿元，分别比上年同期增长 52.16%和 22.44%。报告期末，公司共有 59 个子
项目在建，在建面积为 1,307.36 万平方米（含合营项目）。
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2016 年公司房地产项目表
单位：平方米
报告期实 平均售
项目类 项目状 计划投资 总建筑面 规划计容 2016 新开 2016 在建 2016 竣工 待开发面 2016 签约 累计签约面 2016 结算 累计结算
项目名称 地理位置 权益比例 际投资额 占地面积 可售面积 价（元
别 态 （万元） 积 建筑面积 工面积 面积 面积 积 面积 积 面积 面积
（万元） /m2）
南京湖北路项目 鼓楼区 商铺 在建 96.22% 75,622 1,980 5,967 66,303 34,910 - 66,303 - - - - - - - -
南京香溢紫郡 浦口区 住宅 完工 96.22% 373,504 12,775 239,116 672,658 550,997 - - - - 539,999 8,595 533,430 9,791 10,301 533,353
南京珑湾花园 江宁区 住宅 完工 96.22% 368,130 13,145 95,819 387,571 287,457 - - 227,847 - 283,847 23,334 282,032 20,523 168,597 281,089
南京香悦澜山 栖霞区 住宅 在建 96.22% 524,537 6,877 147,521 496,349 368,802 86,274 306,334 190,016 - 368,410 138,051 294,681 23,782 149,130 149,130
南京花漾紫郡 浦口区 住宅 在建 96.22% 201,027 12,896 131,114 389,754 288,452 204,196 389,754 - 288,359 218,977 277,532 15,225
南京璞樾钟山 栖霞区 住宅 在建 67.50% 333,806 107,194 70,321 166,590 105,482 166,590 166,590 - - 110,671 - -
南京新城保利天地 江宁区 住宅 在建 29.83% 156,487 75,600 90,610 236,541 179,407 236,541 236,541 - - 175,649 126,907 126,907 16,296 - -
南京璞樾和山 栖霞区 住宅 在建 96.22% 178,280 120,539 56,890 121,832 65,423 121,832 121,832 - - 86,210 - - - - -
句容市宝华镇宝华
宝华镇 住宅 拟建 96.22% 69,944 10,680 129,189 162,968 139,441 - - - 162,968 112,380 - - - - -
村地块
南京江宁区麒麟科
创园启迪大街以北 江宁区 住宅 拟建 32.71% 479,312 412,026 67,810 243,932 178,340 - - - 243,932 176,565 - - - - -
地块-2016G59
南京江宁区地铁小
镇青龙片区国二地 江宁区 住宅 拟建 32.71% 418,007 339,013 74,741 235,098 168,914 - - - 235,098 164,742 - - - - -
块-2016G60
合肥长丰县双凤开
发区阜阳北路以西 长丰县 住宅 拟建 96.22% 114,567 69,781 58,147 182,516 127,923 - - - 182,516 121,476 - - - - -
地块-CF201608 号
合肥瑶海区新安江 瑶海区 住宅 拟建 100.00% 67,429 10,000 26,707 76,181 53,413 - - - 76,181 52,937 - - - - -
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路以北地块-E1612
常州新城香溢澜桥 武进区 住宅 完工 95.80% 263,261 8,193 169,035 537,507 405,684 - - - - 408,502 8,390 408,502 8,610 10,294 408,502
常州新城香溢俊园 天宁区 住宅 完工 96.22% 124,256 5,079 45,420 222,984 181,680 - - - - 177,124 927 176,162 7,362 2,267 176,162
常州新城香悦半岛 钟楼区 住宅 完工 96.22% 237,205 2,324 130,540 370,110 261,080 - - - - 268,971 4,222 265,743 15,961 4,777 265,743
常州新城香溢紫郡 天宁区 住宅 完工 95.80% 236,504 8,935 185,080 574,952 462,700 - - - - 446,833 1,408 442,787 6,794 992 442,167
常州悠活城 新北区 住宅 完工 99.16% 68,179 10,749 51,966 196,327 155,898 - - - - 151,740 45,735 150,960 4,871 49,548 150,606
常州新城金郡 天宁区 住宅 在建 96.22% 182,162 4,149 77,820 247,961 217,896 - 34,125 - - 199,486 32,139 196,083 13,774 278 164,222
常州新城帝景 武进区 住宅 在建 95.91% 338,159 41,650 212,299 580,977 424,599 - 81,115 125,692 - 372,981 99,027 347,520 13,195 101,566 283,268
常州新城公馆四期 武进区 住宅 在建 95.80% 172,134 10,959 106,977 314,353 260,160 48,482 95,834 - 218,519 245,971 - 71,941 - - -
常州新城长岛东区 武进区 住宅 拟建 95.80% 70,983 - 157,740 315,481 236,610 - - - 315,481 236,610 - - - - -
常州金色新城剩余 钟楼区 住宅 拟建 95.80% 10,186 - 18,863 45,270 33,953 - - - 45,270 33,953 - - - - -
常州新城域 武进区 住宅 在建 95.80% 220,213 991 233,381 660,124 513,438 - - - 99,285 512,399 - 437,934 - - 437,934
常州金坛万建城 金坛市 住宅 拟建 97.90% 12,100 - 31,841 31,841 31,841 - - - 31,841 23,881 - - - - -
常州春天里 武进区 住宅 完工 100.00% 167,365 13,625 106,784 343,531 259,934 - - - - 250,650 20,996 249,991 6,770 29,332 249,227
常州人民路南地块 武进区 住宅 拟建 99.50% 130,250 655 78,886 271,335 197,128 - - - 271,335 194,192 - - - - -
常州古方路地块 武进区 住宅 拟建 99.50% 212,739 2 137,789 465,453 344,505 - - - 465,453 344,473 - - - - -
常州吾悦国际广场 钟楼区 综合体 完工 100.00% 276,574 786 30,110 294,499 210,420 - - - - 126,994 421 126,317 1,397 622 126,115
常州武进吾悦广场 武进区 综合体 在建 100.00% 323,788 6,063 177,660 893,818 721,266 - - - 47,548 543,291 25,605 503,740 4,635 27,589 501,554
常州生活广场 武进区 商铺 完工 100.00% 47,946 78 15,535 83,422 64,656 - - - - 63,705 - 63,705 - 83 63,705
常州御景湾 天宁区 住宅 完工 100.00% 75,866 1,254 55,585 142,280 112,427 - - - - 108,921 - 108,921 - 134 108,921
常州新北区天目西
新北区 住宅 拟建 99.16% 82,513 39,777 24,716 94,420 74,148 - - - 94,420 71,099 - - - - -
路西侧地块
无锡新城香溢紫峻 新区 住宅 完工 100.00% 126,471 5,850 71,566 250,706 200,384 - - - - 174,124 605 174,124 6,500 1,452 174,124
无锡新城尚东雅苑 新区 住宅 完工 100.00% 235,398 6,665 143,513 405,556 358,784 - - 76,682 - 307,529 15,822 302,289 13,353 46,995 302,289
无锡金峻苑 新区 住宅 在建 100.00% 38,041 9,819 36,628 83,518 62,267 - 83,518 - - 61,366 61,027 61,027 8,958 - -
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2016 年年度报告
苏州新城香溢澜桥 吴中区 住宅 完工 100.00% 146,926 3,476 74,810 263,288 187,024 - - - - 194,474 4,761 189,990 15,146 1,533 186,763
苏州新城公馆 吴中区 住宅 完工 100.00% 165,655 11,665 82,596 260,861 189,970 - - - - 208,391 8,839 207,163 13,858 6,652 203,523
苏州新城红树湾 吴江区 住宅 在建 100.00% 229,522 22,841 122,464 413,081 325,946 - - 132,687 18,008 323,850 30,961 306,107 14,405 102,569 305,848
昆山新城香溢紫郡 昆山市 住宅 在建 100.00% 185,433 1,636 140,085 366,621 301,663 - - - 90,500 253,223 1,393 222,877 12,207 1,393 222,877
昆山新城柏丽湾 昆山市 住宅 在建 100.00% 102,196 7,738 65,582 197,115 163,955 - - - 65,040 125,075 6,841 113,075 7,540 7,983 113,075
苏州新城郡未来 吴中区 住宅 在建 68.00% 198,561 32,649 73,960 355,201 267,369 198,219 198,219 156,982 - 276,915 91,204 183,541 16,524 128,179 128,179
昆山郡尚海 昆山市 住宅 在建 40.00% 132,696 21,338 79,748 248,307 199,370 123,369 248,307 - - 191,720 108,677 142,454 17,074 - -
常熟虞悦豪庭 常熟市 住宅 在建 65.00% 184,665 13,103 87,273 230,328 174,546 78,532 230,328 - - 171,092 104,689 108,492 14,833 - -
常熟香溢璟庭 常熟市 住宅 在建 100.00% 75,701 12,044 64,945 134,666 97,418 - 134,666 - - 94,349 68,414 94,349 12,517 - -
苏州湾上风华 吴江区 住宅 在建 50.00% 121,140 67,340 68,292 219,660 167,316 219,660 219,660 - - 169,708 87,664 87,664 16,211 - -
苏州香溪源 吴江区 住宅 在建 50.00% 238,826 78,253 118,162 435,442 330,853 198,344 198,344 - 237,098 326,778 143,294 143,294 14,374 - -
苏州宏海广场 工业园区 商业 在建 30.00% 116,007 575 8,637 94,934 69,096 94,934 94,934 - - 69,054 - - - - -
吴江经济技术开发
吴江区 商业 拟建 100.00% 36,863 - 40,028 40,802 40,470 - - - 40,802 31,247 - - - - -
区兴中路以北地块
吴江经济技术开发
区江陵东路、淞山
吴江区 住宅 拟建 35.00% 203,854 66,667 223,776 166,667 - - - 223,776 168,396 - - - - -
河交叉口西南侧地
块
235,494
吴江经济技术开发
区吉市西路、淞山
吴江区 住宅 拟建 35.00% 203,090 66,417 222,937 166,042 - - - 222,937 167,765 - - - - -
河交叉口西北侧地
块
苏州阳澄湖项目 相城区 住宅 在建 50.00% 185,153 19,423 191,819 470,911 424,190 274,546 274,546 - 196,365 370,088 - - - - -
张家港杨舍镇张地
2014-B40-A-D 号地张家港市 住宅 拟建 100.00% 287,298 18,900 219,991 711,268 505,979 - - - 711,268 508,957 - - - - -
块
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2016 年年度报告
常熟公望花园 常熟市 住宅 在建 10.00% 184,834 28,330 82,469 255,431 197,925 64,190 197,925 - 57,505 191,346 101,377 101,377 15,274 - -
苏州高铁新城南天
成路南、澄阳路西 住宅、
相城区 拟建 62.34% 1,718,591 1,067,743 350,761 1,757,835 1,337,608 - - - 1,757,835 1,260,309 - - - - -
地块-苏地 商业
2016-WG-62 号
上海新城悠活城 嘉定区 住宅 完工 96.22% 149,188 570 78,369 230,125 178,682 - - - - 165,414 - 165,414 471 165,414
上海新城金郡 A 嘉定区 住宅 完工 96.22% 150,725 19,625 70,090 239,001 157,120 - - 88,367 - 153,655 2,182 152,253 22,543 52,649 151,952
上海新城忆华里 青浦区 综合 完工 96.22% 301,308 8,128 137,046 324,799 201,503 - - - - 152,118 697 152,025 27,539 606 151,934
上海新城碧翠 浦东新区 住宅 完工 100.00% 208,981 1,469 79,328 200,635 126,925 - - - - 140,882 - 140,882 - 140,882
上海新城馥华里 嘉定区 住宅 完工 96.22% 99,739 5,708 38,366 113,649 81,765 - - - - 78,714 1,351 78,714 20,072 3,494 78,714
上海新城香溢澜庭 嘉定区 住宅 完工 96.22% 108,306 2,111 41,895 94,377 67,033 - - - - 68,962 3,663 66,513 14,629 3,173 64,112
上海新城香溢璟庭 嘉定区 住宅 完工 96.22% 134,113 6,372 48,569 123,172 97,138 - - - - 81,963 2,990 80,609 22,660 6,061 79,988
上海新城香溢珑庭 嘉定区 住宅 在建 96.22% 93,315 13,363 32,186 88,161 64,372 - 23,390 64,771 - 52,373 -18 45,931 20,387 45,931 45,931
上海新城昱翠湾 宝山区 住宅 完工 96.22% 84,972 1,066 64,911 95,159 91,575 - - - - 87,160 - 87,160 1,329 87,160
上海水云间 松江区 住宅 完工 96.22% 107,955 7,862 39,993 57,887 46,490 - 57,887 - 42,823 18,200 42,722 32,261 41,463 41,463
上海香溢荟苑 嘉定区 住宅 完工 96.22% 78,977 12,055 25,209 91,996 63,023 - - 91,996 - 60,954 17,997 56,744 15,978 55,128 55,128
上海云间锦院 松江区 住宅 完工 16.00% 42,084 5,274 18,932 34,410 26,505 - - 34,410 - 24,433 8,026 24,433 26,254 24,433 24,433
上海花屿湾 奉贤区 住宅 在建 96.22% 64,989 20,456 57,294 96,852 68,753 - 96,852 - - 61,593 49,288 61,593 15,655 - -
上海松江区洞泾镇
06-01、07-01、
松江区 综合 在建 48.11% 365,454 18,187 139,685 287,116 221,526 146,037 146,037 - 141,079 219,947 36,809 36,809 42,650 - -
08-06&08-08、
33-02 地块
上海城中南路地块 青浦区 住宅 拟建 96.22% 77,772 54,160 26,654 67,127 30,517 - - - 67,127 23,390 - - - - -
上海盛誉雅苑 青浦区 住宅 在建 28.87% 96,307 73,298 20,894 50,323 37,609 50,323 50,323 - - 35,954 - - - - -
上海新城盛世 青浦区 住宅 在建 13.47% 89,601 55,685 25,324 79,824 55,712 79,824 79,824 - - 46,154 10,210 10,210 40,797 - -
上海浦东新区周浦 浦东新区 住宅 拟建 49.07% 326,534 101,085 61,316 180,611 134,895 - - - 180,611 110,872 - - - - -
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2016 年年度报告
老镇区 7 号地块
上海虹口区凉城新
村街道 073-06 号 虹口区 住宅 拟建 49.07% 403,718 372,997 19,960 82,877 54,889 - - - 82,877 37,674 - - - - -
地块
上海万科金色领域 嘉定区 住宅 完工 48.11% 233,509 11,667 90,013 231,363 180,892 - - - - 180,892 - 180,892 - - 180,892
上海新城旭辉府 金山区 住宅 完工 48.11% 208,251 12,165 18,393 199,319 187,293 - - - - 187,235 67,042 183,980 12,988 105,090 180,692
上海永丰街道
40-05 地块(龙湖锦松江区 住宅 在建 26.94% 80,000 9,109 26,983 47,485 37,776 - - 47,485 - 37,696 6,645 37,696 21,007 37,696 37,696
城公馆）
上海新城上坤樾山 松江区 住宅 在建 48.11% 443,480 15,153 194,032 254,885 180,222 - - - - 180,222 25,194 25,194 54,979 - -
南通香溢紫郡 通宁大道 住宅 在建 76.98% 288,020 31,779 185,576 735,201 556,728 193,539 218,154 178,032 339,015 528,875 142,586 243,003 6,464 160,237 160,237
杭州山语院 余杭区 住宅 完工 100.00% 79,886 3,460 54,033 165,386 124,276 - - - - 122,054 3,640 122,054 7,971 19,532 120,476
杭州西溪逸境 余杭区 住宅 完工 100.00% 79,474 14,745 32,226 74,915 51,562 - - 74,915 - 50,601 1,338 50,601 17,598 50,601 50,601
杭州金玺钰府 拱墅区 住宅 完工 100.00% 47,339 8,250 11,018 35,627 22,036 - - 35,627 - 21,557 6,198 21,263 21,097 20,960 20,960
杭州峯璟 余杭区 住宅 在建 100.00% 71,925 10,668 33,598 78,691 50,397 78,691 - - 49,728 40,782 44,445 21,510 - -
萧山香悦半岛 萧山区 住宅 在建 60.00% 136,087 13,782 44,000 177,494 123,200 177,494 - - 120,837 40,623 43,447 14,252 - -
萧山奥府 萧山区 住宅 在建 100.00% 178,564 126,886 51,255 187,589 143,514 187,589 187,589 - - 138,089 61,889 61,889 21,480 - -
萧山香悦公馆 萧山区 住宅 在建 100.00% 172,385 96,522 77,096 265,814 189,656 187,851 187,851 - 77,963 185,231 - - - - -
杭州余政储出
余杭区 住宅 在建 34.00% 180,000 76,286 68,771 154,248 103,157 103,157 103,157 101,789 - -
(2015)54 号地块
杭州红郡 江干区 住宅 在建 65.00% 175,149 7,699 75,756 255,171 174,239 255,171 255,171 - - 169,589 42,996 71,560 14,387 - -
杭州湾上风华 江干区 住宅 在建 35.00% 83,211 45,995 39,578 127,631 87,072 127,631 127,631 - - 85,396 - - - - -
嘉兴市嘉善县罗星
街道世纪大道北地 嘉善县 住宅 拟建 100.00% 157,306 109,139 59,584 189,474 131,084 - - - 189,474 128,626 - - - - -
块
杭州萧山区萧政储 萧山区 住宅 在建 25.00% 51,647 30,488 19,012 70,726 47,530 70,726 70,726 - 46,390 - - - - -
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2016 年年度报告
出(2016)8 号地块
武汉璟悦城 汉阳区 住宅 在建 100.00% 365,772 42,489 193,800 671,659 542,640 167,970 322,648 - 349,011 531,539 150,326 199,597 9,358 - -
武汉兴隆国际 东西湖区 住宅 在建 100.00% 76,201 4,274 58,172 142,341 142,341 142,341 142,341 - - 138,971 92,548 92,548 9,228 - -
武汉春天里 汉阳区 住宅 完工 100.00% 103,100 321 61,689 182,263 182,263 - - - - 152,053 - 152,053 - - 152,053
武汉洪山区建和村
A 包地块 洪山区 住宅 拟建 90.00% 416,445 199,529 102,366 474,166 346,400 - - - 474,166 339,450 - - -
P(2016)024 号
青岛香溢紫郡二期 李沧区 住宅 在建 50.00% 141,065 570 56,373 220,437 169,118 - 220,437 - - 166,452 88,459 88,459 11,965 - -
青岛香溢紫郡一期 李沧区 住宅 在建 50.00% 44,060 18,604 30,074 64,590 51,125 - 64,590 - - 50,006 20,739 48,997 11,580 - -
青岛胶州市 23 块 住宅、
胶州市 拟建 100.00% 646,002 157,113 809,200 1,367,951 1,093,446 - - - 1,367,951 1,078,029 - - - - -
地块 商业
青岛市红岛经济区 红岛经济 住宅、
拟建 100.00% 792,271 4,184,500 747,593 1,648,646 1,238,506 - - - 1,648,646 288,606 - - - - -
羊毛滩项目 区 商业
卓越皇后道二期
（青岛李沧 C-1 地 李沧区 住宅 在建 50.00% 144,480 19,909 52,418 198,557 171,103 171,103 171,103 - - 156,079 10,708 10,708 13,403 - -
块）
卓越皇后道一期
（青岛李沧 I 地 李沧区 住宅 在建 50.00% 177,931 23,249 63,717 249,812 201,114 201,114 - - 182,490 77,382 105,850 11,435 - -
块）
济南香溢紫郡 历城区 住宅 在建 100.00% 130,419 40,250 84,362 307,381 236,214 - 307,381 - - 256,659 174,978 212,731 7,697 - -
济南香溢澜庭 历城区 住宅 在建 100.00% 169,115 26,091 98,294 363,848 294,882 363,848 363,848 - - 319,597 15,987 15,987 9,705 - -
济南 B2-2 地块 历城区 住宅 拟建 100.00% 181,591 11,646 106,551 397,535 319,653 - - - 397,535 310,147 - - - - -
长沙新城国际花都 望城区 住宅 在建 100.00% 410,618 16,120 344,291 1,213,017 1,027,154 163,317 163,317 110,766 283,679 991,270 103,707 609,177 4,495 94,985 575,252
天津市宝坻新城
15-13 单元 01-32、宝坻区 住宅 拟建 50.00% 621,675 390,428 271,197 723,481 499,798 - - - 723,481 484,119 - - - - -
33、34 地块
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2016 年年度报告
佛山市南海区狮山
佛山市 住宅 拟建 100.00% 596,383 258,661 144,563 576,020 433,690 - - - 576,020 404,980 - - - - -
镇华涌村地块
晋江吾悦广场 陈埭镇 综合体 在建 100.00% 230,000 44,825 104,744 319,610 270,273 319,610 319,610 - - 159,633 38,097 38,097 7,395 - -
义乌吾悦广场 江东街道 综合体 在建 51.00% 403,754 15,690 73,833 432,117 317,450 277,780 277,780 - 154,337 224,899 63,596 63,596 17,672 - -
宁波万博 A 地块 镇海区 综合体 在建 100.00% 164,777 21,371 88,577 275,959 212,584 181,042 181,042 - 94,917 208,606 - - - - -
宁波万博 B 地块 镇海区 综合体 在建 100.00% 94,926 24,779 52,990 165,762 126,991 - 165,762 - - 100,727 73,089 73,089 10,376 - -
宁波凯拓项目 镇海区 综合体 在建 99.00% 176,954 31,545 76,967 280,207 197,282 280,207 280,207 - - 124,218 121,819 121,819 9,166 - -
金港大道
张家港吾悦广场 西侧南二 综合体 在建 99.00% 346,117 38,000 131,394 626,777 509,300 - 24,482 174,268 - 378,606 135,568 374,632 8,142 216,751 367,595
环南侧
南昌一期 高新区 综合体 竣工 52.22% 105,359 32,290 43,487 233,061 187,979 - - 233,061 - 185,436 61,757 175,195 9,693 166,089 166,089
南昌二期 高新区 综合体 在建 52.22% 193,311 54,819 59,355 331,681 248,566 - 128,609 203,072 - 158,511 21,388 28,355 15,388 11,463 11,463
无锡锡沪家艺中心 崇安区 商铺 竣工 100.00% 108,923 562 34,257 150,494 96,185 - - - - 106,121 649 67,060 3,932 1,700 67,001
安庆一期 迎江区 综合体 在建 100.00% 230,132 73,132 102,092 516,486 395,797 - 108,146 408,339 - 279,453 87,675 177,989 6,639 153,619 153,619
安庆二期 迎江区 住宅 在建 100.00% 121,045 14,576 89,044 368,878 273,179 285,449 285,449 - 83,428 269,653 96,675 96,675 6,275 - -
成都吾悦广场 龙泉驿区 综合体 在建 11.11% 356,262 85,783 120,702 689,056 481,929 - 609,289 79,767 - 421,046 204,598 248,326 7,003 - -
镇江丹徒新城尚上
丹徒新区 住宅 竣工 99.00% 112,322 26,236 90,143 258,462 208,638 - - 67,404 - 206,759 75,047 192,279 4,603 72,007 172,212
城
丹阳经济
丹阳吾悦 综合体 在建 99.00% 449,547 99,704 231,463 863,999 661,498 218,528 220,425 139,878 - 542,326 115,087 390,925 8,384 102,059 335,772
开发区
海口一期 龙华区 综合体 竣工 100.00% 264,216 101,240 107,108 367,294 246,684 - - 367,294 - 160,953 67,179 143,388 15,393 139,318 139,318
海口二期 龙华区 综合体 在建 100.00% 91,614 21,622 38,409 143,986 117,025 143,986 143,986 - - 116,921 76,109 76,109 8,712 - -
金坛吾悦广场 金坛区 综合体 在建 100.00% 222,801 81,213 125,156 427,135 389,400 - 9,854 417,281 - 233,889 39,389 230,845 14,936 221,052 221,052
衢州吾悦广场 柯城区 综合体 在建 100.00% 213,354 48,173 85,350 349,407 256,050 349,407 349,407 - - 164,169 126,478 126,478 12,785 - -
嵊州住宅地块 嵊州市 综合体 在建 100.00% 161,591 31,849 61,691 341,428 231,461 222,855 279,082 - - 226,865 105,703 94,657 9,166 - -
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2016 年年度报告
嵊州商业地块 嵊州市 综合体 在建 100.00% 185,399 36,144 67,830 283,934 194,095 283,934 283,934 - - 120,587 15,207 26,380 20,545 - -
嵊州西住宅地块 嵊州市 综合体 在建 100.00% 191,499 51,965 102,482 332,128 262,576 64,757 64,757 - 267,371 254,889 3,153 3,153 9,749 - -
台州 C 地块 黄岩区 综合体 在建 100.00% 304,559 55,920 53,047 420,123 279,847 420,123 420,123 - - 202,977 13,192 13,192 16,033 - -
台州 B 地块 黄岩区 综合体 在建 100.00% 42,548 10,535 20,085 60,064 46,185 - 60,064 - - 45,286 7,877 44,284 14,081 - -
台州 A 地块 黄岩区 综合体 在建 100.00% 44,618 15,766 21,352 64,232 49,076 - 64,232 - - 47,456 37,400 44,927 13,748 - -
桐乡吾悦广场 嘉兴市 综合体 在建 99.00% 27,919 61,544 121,856 458,806 327,559 302,456 458,806 - - 250,365 194,287 205,372 9,454 - -
苏州凯拓项目 吴江区 综合体 竣工 99.00% 230,058 5,825 79,256 451,437 448,171 - - - - 226,977 50,236 223,479 - 51,885 210,849
苏州博盛项目 吴江区 综合体 在建 75.00% 157,085 13,790 75,057 285,511 272,400 - 33,453 - - 213,185 5,497 185,036 - 2,603 174,721
长春吾悦广场 绿园区 综合体 在建 99.00% 382,713 78,133 108,933 570,812 396,303 - 340,840 229,972 - 311,560 136,547 215,631 8,634 150,511 150,511
镇江吾悦广场 新区丁卯 综合体 在建 100.00% 258,277 94,505 101,914 517,737 399,220 458,551 458,551 - 59,186 294,990 181,618 181,618 7,367 - -
如皋吾悦广场 如皋市 综合体 在建 100.00% 95,473 16,013 78,330 144,521 127,302 144,563 144,563 - - 33,876 12,987 12,987 17,800 - -
天津吾悦广场 津南区 综合体 在建 70.00% 397,000 85,342 167,225 500,938 352,319 - - - 503,666 269,050 - - - - -
扬州吾悦广场 邗江区 综合体 在建 80.00% 268,601 80,790 161,918 460,979 301,808 20,814 20,814 - 440,165 229,018 - - - - -
瑞安吾悦广场 安阳新区 综合体 在建 100.00% 148,893 37,787 45,925 201,335 137,879 - 201,804 - - 57,166 10,690 10,690 25,699 - -
昆明 1-3 号地块 五华区 综合体 拟建 100.00% 259,461 60,052 101,861 480,524 332,426 - - - 490,062 254,153 - - - - -
临沂吾悦广场 河东区 综合体 拟建 100.00% 121,812 17,378 91,943 342,967 251,697 - - - 342,967 157,990 - - - - -
平湖 1#商业地块 嘉兴市 综合体 拟建 100.00% 13,220 13,220 58,753 172,417 129,253 - - - 172,417 35,832 - - - - -
平湖 2#住宅地块 嘉兴市 综合体 拟建 100.00% 30,503 30,503 67,784 252,066 189,796 - - - 252,066 186,528 - - - - -
泰兴吾悦广场 泰兴市 综合体 拟建 100.00% 275,784 28,500 172,616 516,755 387,635 - - - 516,755 293,775 - - - - -
其他完工项目 145,233 - - 29,159 -
车位 510,719 - 365,628 -
合计 29,879,782 11,450,796 14,244，926 46,026,632 35,113,757 8,500,198 13,073,615 4,014,499 16,386,953 30,493,517 5,750,011 15,213,117 3,259,949 10,714,548
注：项目的可售面积、累计签约面积及累计结算面积均未包含车位及自持物业面积。
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2016 年年度报告
2016 年项目销售和结算情况
销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
项目名称 权益比例
(平方米) (万元) (平方米) (万元)
上海新城公馆 96.22% 191 405 191
上海新城馥华里 96.22% 1,351 2,712 3,494 5,810
上海新城香溢荟苑 96.22% 17,997 28,754 55,128 99,197
南通新城香溢紫郡 76.98% 142,586 92,167 160,237 83,583
上海新城水云间 96.22% 18,200 58,716 41,463 133,470
上海新城香溢澜庭 96.22% 3,663 5,359 3,173 5,982
上海香溢璟庭 96.22% 2,990 6,776 6,061 10,835
上海金郡 A 96.22% 2,182 4,918 52,649 80,159
上海尚上城 96.22% 4,369 3,220 3,457 2,525
上海忆华里 96.22% 697 1,919 606 1,599
上海香溢珑庭 96.22% - - 45,931 93,839
上海云间锦苑 16.00% 8,026 21,073 24,433 63,209
上海花屿湾 96.22% 49,288 77,162 - -
南京新城保利天地 29.83% 126,907 206,806 - -
南京珑湾花园 96.22% 23,334 47,890 168,597 307,362
南京花漾紫郡 96.22% 218,977 333,383 - -
南京香溢紫郡 96.22% 8,595 8,415 10,301 10,354
南京香悦澜山 96.22% 138,051 328,316 149,130 246,262
苏州新城郡未来 68.00% 91,204 150,709 128,179 143,011
昆山新城柏丽湾 100.00% 6,841 5,158 7,983 5,985
苏州新城公馆 100.00% 8,839 12,249 6,652 8,477
苏州香溢澜桥 100.00% 4,761 7,210 1,533 1,477
苏州新城红树湾 100.00% 30,961 44,599 102,569 108,472
昆山香溢紫郡 100.00% 1,393 1,700 1,393 1,678
昆山君尚海 40.00% 108,677 185,559 - -
常熟香溢璟庭 100.00% 68,414 85,637 - -
常熟虞悦豪庭 65.00% 104,689 155,283 - -
苏州湾上风华 50.00% 87,664 142,115 - -
苏州香溪源 50.00% 143,294 205,973 - -
武汉璟悦城 100.00% 150,326 140,676 - -
常州新城帝景 95.91% 99,027 130,668 101,566 115,096
常州首府 95.80% 6,271 7,792 11,736 13,196
常州悠活城 99.16% 45,735 22,275 49,548 23,392
常州香溢澜桥 95.80% 8,390 7,224 10,294 8,484
常州香溢紫郡 95.80% 1,408 956 992
常州新城公馆 95.80% 49,508 60,261 88
常州香溢俊园 96.22% 927 683 2,267 1,343
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2016 年年度报告
常州香悦半岛 96.22% 4,222 6,738 4,777 7,029
常州新城金郡 96.22% 32,139 44,270 278 435
常州吾悦国际广场 100.00% 421 59 622 189
常州武进吾悦广场 100.00% 25,605 11,868 27,589 12,753
常州吾悦生活广场 100.00% - - 83 244
常州御景湾 100.00% - - 134 80
常州春天里 100.00% 20,996 14,213 29,332 19,638
无锡尚东雅园 100.00% 15,822 21,127 46,995 48,055
无锡香溢紫峻 100.00% 605 393 1,452 886
无锡金峻苑 100.00% 61,027 54,670 - -
杭州金玺钰府 100.00% 6,198 13,076 20,960 42,704
杭州山语院 100.00% 3,640 2,901 19,532 12,836
杭州西溪逸境 100.00% 1,338 2,355 50,601 79,838
杭州峯璟 100.00% 40,782 87,721 - -
萧山香悦半岛 60.00% 40,623 57,896 - -
萧山奥府 100.00% 61,889 132,938 - -
杭州红郡 65.00% 42,996 61,860 - -
青岛香溢紫郡 50.00% 109,198 129,859 - -
济南香溢紫郡 100.00% 174,978 134,687 - -
济南香溢澜庭 100.00% 15,987 15,515 - -
长沙国际花都 100.00% 103,707 46,620 94,985 36,930
武汉璟汇 100.00% 92,548 86,549 1,006 1,129
上海新城上坤樾山 48.11% 36,809 156,989 - -
上海新城旭辉府 48.11% 67,042 87,073 105,090 122,002
龙湖锦城公馆 26.94% 6,645 15,998 37,696 78,407
上海新城上坤樾山（洞泾镇
06-08、07-05、08-01、27-02 48.11% 25,194 138,514 - -
地块）
上海新城盛世 13.47% 10,210 41,655 - -
杭州万科溪望 34.00% 22,863 78,319 - -
卓越皇后道二期（青岛李沧
50.00% 10,708 17,822 - -
C-1 地块）
卓越皇后道一期（青岛李沧
50.00% 77,382 83,165 - -
I 地块）
常熟公望花园 10.00% 101,377 154,842 - -
无锡华东家艺中心 100.00% 649 255 1,700 665
晋江吾悦广场 100.00% 38,097 28,174 - -
镇江丹徒尚上城 99.00% 75,047 34,546 72,007 31,135
苏州吴江吾悦广场（一期） 99.00% 50,236 45,632 51,885 45,557
苏州吴江吾悦广场（二期） 75.00% 5,497 11,630 2,603 1,294
张家港吾悦广场 99.00% 135,568 110,379 216,751 172,630
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2016 年年度报告
镇江丹阳吾悦广场 99.00% 115,087 96,496 102,059 77,237
南昌吾悦广场 52.22% 83,145 92,772 177,552 162,499
安庆吾悦广场 100.00% 184,350 119,266 153,619 88,163
长春吾悦广场 99.00% 136,547 117,894 150,511 129,762
金坛吾悦广场 100.00% 39,389 58,832 221,052 185,964
海口吾悦广场 100.00% 143,288 169,713 139,318 163,323
成都吾悦广场 11.11% 204,598 143,290 - -
台州吾悦广场 40.00% 58,469 83,659 - -
桐乡吾悦广场 100.00% 194,287 183,671 - -
嵊州吾悦广场 100.00% 124,064 131,201 - -
衢州吾悦广场 100.00% 126,478 161,698 - -
镇江丁卯吾悦广场 100.00% 181,618 133,805 - -
宁波吾悦广场 100.00% 194,908 187,494 - -
义乌吾悦广场 51.00% 63,596 112,385 - -
如皋吾悦广场 100.00% 12,987 23,117 - -
瑞安吾悦广场 100.00% 10,690 27,471 - -
其他 62,013 6,622 14,483 11,723
车位 510,719 131,162 365,628 101,848
合计 5,750,011 6,506,028 3,259,951 3,210,798
注：因股权转让，公司于 2016 年 7 月 22 日在南京香悦澜山项目的权益比例由 70%变更为 100%。
2016 年新增土地储备
占地面积 总建筑面积 可租售面积 总地价（万 项目进
地块名称 位置 权益比例
(平方米) （平方米） （平方米） 元） 度
济南历城区田园新城
历城区 100.00% 106,551 397,535 387,479 42,287 拟建
片区 B2-2 地块
苏州工业园区星桂街
工业园区 30.00% 8,637 94,934 86,336 10,000 在建
西地块
杭州江干区长睦地区
江干区 65.00% 75,756 253,201 251,045 53,500 在建
R21-02 地块
上海周浦老镇区 7 号
浦东新区 49.07% 61,316 180,440 141,006 133,961 拟建
地块
苏州吴江经济技术开
发区兴中路以北地块 吴江区 100.00% 40,028 40,802 31,247 18,973 拟建
WJ-J-2016-002
杭州江干区长睦单元
R21-01B 地块-杭政储 江干区 35.00% 39,578 127,631 120,304 44,600 在建
出[2016]8 号
苏州吴江经济技术开
发区江陵东路、淞山河 吴江区 35.00% 66,667 223,776 208,258 146,000 拟建
交叉口西南侧地块
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2016 年年度报告
苏州吴江经济技术开
发区吉市西路、淞山河 吴江区 35.00% 66,417 222,937 207,477 145,453 拟建
交叉口西北侧地块
上海虹口区凉城新村
虹口区 49.07% 19,960 82,877 68,578 370,000 拟建
街道 073-06 号地块
苏州相城区阳澄湖环
湖北路南、思贤路西侧 相城区 50.00% 191,819 470,911 436,709 101,571 在建
地块
句容市宝华镇宝华村
宝华镇 96.22% 129,189 162,968 122,905 18,410 拟建
地块
嘉兴市嘉善县罗星街
嘉善县 100.00% 59,584 189,474 181,736 105,523 拟建
道世纪大道北地块
武汉洪山区建和村 A
洪山区 90.00% 102,366 474,166 430,233 249,408 拟建
包地块 P(2016)024 号
天津市宝坻新城 15-13
单元 01-32、33、34 地 宝坻区 50.00% 271,197 723,481 587,170 374,000 拟建
块
南京江宁区麒麟科创
园启迪大街以北地块 江宁区 32.71% 67,810 243,932 216,500 400,000 拟建
-2016G59
南京江宁区地铁小镇
青龙片区国二地块 江宁区 32.71% 74,741 235,098 203,243 339,000 拟建
-2016G60
苏州相城区高铁新城
南天成路南、澄阳路西
相城区 62.34% 350,761 1,757,835 1,628,270 1,062,786 拟建
地块-苏地 2016-WG-62
号
青岛胶州市 23 块地块 胶州市 100.00% 809,200 1,367,951 1,300,591 157,113 拟建
合肥长丰县双凤开发
区阜阳北路以西地块 长丰县 96.22% 58,147 182,516 147,891 69,776 拟建
-CF201608 号
常州新北区天目西路
新北区 99.16% 24,716 94,420 87,581 40,800 拟建
西侧地块
张家港杨舍镇张地
张家港市 100.00% 219,991 711,268 632,020 95,366 拟建
2014-B40-A-D 号地块
青岛市红岛经济区羊 红岛经济
100.00% 747,593 1,648,646 1,590,135 418,432 拟建
毛滩项目 区
佛山市南海区狮山镇
佛山市 100.00% 144,563 576,020 511,315 427,350 拟建
华涌村地块
合肥瑶海区新安江路
瑶海区 100.00% 26,707 76,181 64,903 48,080 拟建
以北地块-E1612
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2016 年年度报告
杭州萧山区萧政储出
萧山区 25.00% 19,012 70,726 66,288 29,600 在建
(2016)8 号地块
南通市如皋市 南通市如
100.00% 78,330 144,521 137,150 7,050 在建
GJ2013_175#地块 皋市
天津津南（挂）2016-01 天津市津
70.00% 167,225 500,938 423,558 83,157 在建
号地块 南区
绍兴嵊州市城南新区
R/B2016-19 号出让地 嵊州市 100.00% 102,482 341,438 321,272 64,650 在建
块
丹阳 G1531 号、G1602
丹阳市 99.00% 47,912 218,528 179,426 14,376 在建
号、G1603 号地块
扬州市 GZ012 号地块 邗江区 80.00% 161,918 460,979 380,939 82,335 在建
温州瑞安市安阳 C 区 A
安阳新区 100.00% 45,925 201,335 181,500 25,007 在建
-1 地块
昆明市普吉街道办事
处 KCWH2016-1 号、
五华区 100.00% 101,861 480,524 415,446 58,096 拟建
KCWH2012-8 号、
KCWH2012-27 号地块
临沂市河东区东兴路
中段西侧 2016-052 号 河东区 100.00% 91,943 342,967 297,931 17,378 拟建
地块
嘉兴平湖市 1 号、2 号
平湖市 100.00% 126,537 424,483 374,729 43,723 拟建
地块
泰州泰兴市 TX2016-47
泰兴市 100.00% 172,616 516,755 458,148 60,300 拟建
号、TX2016-48 号
合计 4,879,055 14,242,194 12,879,319 5,358,061
(一)主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 27,969,282,458 23,568,793,145 18.67
营业成本 20,174,155,904 17,250,341,611 16.95
销售费用 1,032,466,358 787,267,069 31.15
管理费用 1,270,412,725 873,412,077 45.45
财务费用 272,029,710 130,904,025 107.81
经营活动产生的现金流量净额 8,097,204,594 -957,155,648 945.97
投资活动产生的现金流量净额 -8,707,305,605 -797,932,719 -991.23
筹资活动产生的现金流量净额 6,639,201,024 3,032,144,271 118.96
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2016 年年度报告
1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本比 毛利率比
毛利
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减 上年增减
率（%）
减（%） （%） （%）
房地产开 增加 1.21
27,048,928,869 19,711,060,662 27.13 17.74 15.82
发销售 个百分点
物业出租 增加 0.40
440,983,503 89,517,325 79.70 47.81 44.99
及管理 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
增加 1.94
住宅销售 16,065,249,461 12,033,489,437 25.10 -3.18 -5.63
个百分点
综合体销 减少 3.02
10,983,679,408 7,677,571,225 30.10 72.15 79.93
售 个百分点
物业出租 增加 0.40
440,983,503 89,517,325 79.70 47.81 44.99
及管理 个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
增加
常州 4,448,433,068 2,957,884,084 33.51 -15.51 -30.03 13.80 个
百分点
减少 2.69
南京 4,795,073,873 3,507,678,809 26.85 13.68 18.01
个百分点
减少 0.68
上海 5,456,423,552 3,998,282,904 26.72 110.06 112.02
个百分点
减少 2.32
苏州 3,641,804,727 2,523,581,518 30.71 -52.65 -51.01
个百分点
增加
无锡 518,909,985 399,817,170 22.95 93.88 35.73 33.01 个
百分点
减少 0.10
杭州 1,418,872,229 1,292,406,008 8.91 108.33 108.56
个百分点
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2016 年年度报告
减少
镇江 1,140,521,202 1,053,185,164 7.66 -48.24 -34.44 19.43 个
百分点
减少 0.37
长沙 387,135,069 349,574,015 9.70 15.54 16.02
个百分点
增加 7.74
安庆 890,918,574 821,946,779 7.74 不适用 不适用
个百分点
增加
海口 1,672,700,268 910,870,649 45.54 不适用 不适用 45.54 个
百分点
增加
南昌 1,664,223,195 919,578,330 44.74 不适用 不适用 44.74 个
百分点
增加
长春 1,383,323,401 1,062,485,914 23.19 不适用 不适用 23.19 个
百分点
增加
其他 71,573,228 3,286,643 95.41 432.82 -85.02 158.69 个
百分点
增加 1.37
合计 27,489,912,372 19,800,577,987 27.97 18.12 15.92
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
成本 本期占总 上年同期 本期金额较
分行 情况
构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
业 说明
项目 (%) 比例(%) 动比例(%)
房地 房产
结 算
产开 及土
19,711,060,662 99.55 17,018,915,228 99.64 15.82 项 目
发销 地
增加
售
物业 管理 本 期
出租 服务 89,517,325 0.45 61,741,862 0.36 44.99 新 增
及管 吾 悦
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2016 年年度报告
理 广场
分产品情况
成本 本期占总 上年同期 本期金额较
分产 情况
构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
品 说明
项目 (%) 比例(%) 动比例(%)
房产 结 算
住宅
及土 12,033,489,437 60.78 12,751,851,973 74.66 -5.63 项 目
销售
地 增加
综合 房产 结 算
体销 及土 7,677,571,225 38.77 4,267,063,255 24.98 79.93 项 目
售 地 增加
物业 本 期
出租 管理 新 增
89,517,325 0.45 61,741,862 0.36 44.99
及管 服务 吾 悦
理 广场
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 29,153.68 万元，占年度房地产销售总额 1.08%；其中前五名客户销售额
中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 305,885.82 万元，占年度采购总额 35.36%；其中前五名供应商采购额
中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
其他说明
前五大供应商 金额（元） 占比
江苏兴厦建设工程集团有限公司 1,197,098,357.97 13.84%
宜兴市建工建筑安装有限责任公司 821,082,268.71 9.49%
常州市中大建设工程有限公司 383,198,846.63 4.43%
德持建设集团有限公司 347,958,294.26 4.02%
中建一局集团第五建筑有限公司 309,520,399.41 3.58%
合计 3,058,858,166.98 35.36%
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2016 年年度报告
2. 费用
√适用 □不适用
本期比上年同
科目 本期数 上年同期数 主要变动原因
期增减(%)
本年预售情况较好，故销售人
销售费用 1,032,466,358 787,267,069 31.15
员薪酬大幅增加
本年公司扩张较快，人员增长
管理费用 1,270,412,725 873,412,077 45.45
较多，故职工薪酬大幅增加
本年借款比上年有较大增长，
财务费用 272,029,710 130,904,025 107.81
故利息费用增长较多
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
本期比上年同
科目 本期数 上年同期数 主要变动原因
期增减(%)
本年预收房款大
经营活动产生 的 幅增加导致经营
8,097,204,594 -957,155,648 -945.97
现金流量净额 活动现金流入增
加
本期合营企业大
幅增加，在其初始
投资活动使用 的
-8,707,305,605 -797,932,719 991.23 阶段给予的资金
现金流量净额
往来增加导致现
金流出增加
2016 年新发行债
筹资活动产生 的 券以及借款增加
6,639,201,024 3,032,144,271 118.96
现金流量净额 导致筹资活动现
金流入增加
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(三)资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
上期期末
本期期末数 本期期末金额
数占总资
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 较上期期末变 情况说明
产的比例
比例（%） 动比例（%）
（%）
本期预收账款
货币资金 13,401,404,905 12.99% 6,469,420,829 9.54% 107.15%
大幅增加
本期收的票据
应收票据 5,000,000 0.00% 17,570,050 0.03% -71.54%
较少
应收商铺管理
应收账款 25,912,671 0.03% 5,605,670 0.01% 362.26%
费增加
本年合联营企
其他应收 业增长较多，与
17,173,425,203 16.65% 3,840,530,474 5.66% 347.16%
款 其往来款项增
加
本期预售款大
其他流动
2,595,392,480 2.52% 1,499,561,103 2.21% 73.08% 幅增加，故预交
资产
税金增长
支付给房屋管
长期应收
163,696,425 0.16% 119,792,898 0.18% 36.65% 理局的房屋维
款
修保证金增加
长期股权 本期新增较多
4,549,880,125 4.41% 2,189,360,310 3.23% 107.82%
投资 合联营企业
长期待摊 装修费的摊销
26,043,635 0.03% 41,833,209 0.06% -37.74%
费用
本年预提费用
递延所得
772,749,496 0.75% 552,712,567 0.82% 39.81% 及预提土增税
税资产
增加
其他非流 主要为预付合
1,705,197,294 1.65% 367,247,647 0.54% 364.32%
动资产 作项目款
本期新增部分
短期借款 778,615,000 0.75% 161,000,000 0.24% 383.61%
短期借款
公司使用票据
进行工程款结
算，本年开工项
应付票据 1,660,613,542 1.61% 451,523,230 0.67% 267.78%
目大幅增加，导
致应付票据结
算金额上升
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2016 年年度报告
本年市场行情
预收款项 29,828,457,266 28.91% 15,849,354,917 23.38% 88.20% 良好，预收账款
大幅增加
因公司规模扩
应付职工 大，员工增加，
450,519,597 0.44% 140,943,765 0.21% 219.64%
薪酬 员工工资大幅
上涨
因本年税前利
应交税费 1,784,923,840 1.73% 1,182,429,214 1.74% 50.95% 润上升，企业所
得税大幅增加
借款增加导致
应付利息 306,215,234 0.30% 140,220,696 0.21% 118.38%
应付利息增加
本年底无应付
应付股利 - 0.00% 805,000 0.00% -100.00%
股利余额
合联营企业增
其他应付
15,498,209,491 15.02% 11,276,363,594 16.63% 37.44% 加，合联营与本
款
公司往来增加
一年内到 主要为应付债
期的非流 6,533,149,335 6.33% 634,200,000 0.94% 930.14% 券与长期借款
动负债 转一年内到期
其他流动 本年新增公司
2,124,063,490 2.06% 704,323,327 1.04% 201.58%
负债 债券
主要为本年新
发债券与转至
应付债券 9,786,398,365 9.49% 6,949,013,010 10.25% 40.83%
一年内到期应
付债券的金额
主要为公允价
递延所得
1,050,544,984 1.02% 721,783,286 1.06% 45.55% 值变动损益造
税负债
成
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
存货中的开发成本账面价值11,152,934,556元、投资性房地产账面价值2,532,711,960元、固
定资产中的房屋及建筑物账面价值1,082,503,804元、其他非流动资产中的工业用地及房产账面价
值280,000,000元均已用于借款抵押，以上资产待借款还清后即解除抵押。
3. 其他说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(四)行业经营性信息分析
√适用 □不适用
1. 报告期内房地产储备情况
详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。
2. 报告期内房地产开发投资情况
详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。
3. 报告期内房地产销售情况
详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
租金收入
出租房地产 是否采用
序 出租房地产 /房地产
地区 项目 经营业态 的建筑面积 公允价值
号 的租金收入 公允价值
(平方米) 计量模式
(%)
商铺及购
1 苏州 吴江吾悦广场 113,189 7,437,185 是 1.03
物中心
张家港吾悦广 商铺及购
2 张家港 126,615 22,004,363 是 2.28
场 物中心
商铺及购
3 镇江 丹阳吾悦广场 136,590 21,452,378 是 2.37
物中心
商铺及购
4 常州 常州吾悦广场 196,525 73,568,678 是 4.67
物中心
商铺及购
5 常州 常州国际广场 142,556 60,484,942 是 3.39
物中心
商铺及购
6 海口 海口吾悦广场 103,295 7,639,954 是 0.84
物中心
商铺及购
7 南昌 南昌吾悦广场 87,330 4,155,918 是 0.47
物中心
商铺及购
8 金坛 金坛吾悦广场 87,544 2,462,269 是 0.45
物中心
商铺及购
9 安庆 安庆吾悦广场 109,818 835,108 是 0.12
物中心
商铺及购
10 上海 青浦吾悦广场 127,399 24,235,777 否 不适用
物中心
新城控股大厦 B
11 上海 办公楼 33,297 15,903,069 是 1.52
座
注：1、上海青浦吾悦广场于 2016 年 6 月转让予“东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划”。
2、成都吾悦广场于 2016 年 12 月 31 日开业。
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2016 年年度报告
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
245.49 5.49 10.01
本年末 上年末 变动比例（%）
期末融资总额（亿元） 245.49 156.39 56.97
其中：银行贷款 81.80 50.32 62.56
关联方借款 14.48 36.58 -60.42
基金融资 - - -
公司债券 149.21 69.49 114.72
债务融资加权平均成本 5.49% 7.18% -1.69%
最高项目融资成本 9.00% 10.10% -1.10%
利息资本化金额 10.01 10.26 -2.44
利息资本化率 4.98% 7.84% 减少 2.86 百分点
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五)投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
苏州银行股份有限公司 1%
170,000,000 170,000,000 -
股权
上海景盈投资管理合伙企
5,186,605 1,766,605 -3,420,000
业 5.82%股权
上海伍翎投资中心（有限合 50,000,000 50,000,000 -
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2016 年年度报告
伙）5.26%股权
昆山歌斐鸿乾股权投资中
7,698,657 7,698,657 -
心（有限合伙）2.4%股权
上海翼动-宁波澎湃宝和股
- 10,000,000 10,000,000
权投资合伙企业 5%股权
东证资管资产支持专项计
- 52,500,000 52,500,000
划次级资产支持证券
青浦吾悦广场优先购买权 154,614,809 154,614,809
(六)重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(七)主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：元
子公司名称 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
新城控股集团住宅开发有限公司 房地产开发 - - 240,745,010 -368,700 - -406,824 -368,700
常州新城首府
常州新城房产开发有限公司 房地产开发 1,100,000,000 6,876,352,513 1,788,218,473 245,157,624 71,699,022 65,299,597
常州新城公馆
常州新龙创置房地产开发有限公司 房地产开发 常州清水湾 20,000,000 488,798,476 176,707,135 229,820,253 27,807,775 27,332,724
常州万方新城房地产开发有限公司 房地产开发 常州新城帝景 20,000,000 4,168,526,298 364,394,759 1,369,454,783 325,914,090 244,682,662
常州公园壹号三四
常州新城东昇房地产开发有限公司 房地产开发 10,000,000 120,171,193 94,750,865 19,172,619 44,357,969 33,089,771
期
常州新城金郡房地产有限公司 房地产开发 常州新城金郡 1,297,780,000 1,896,121,274 1,393,924,110 125,139,277 89,926,183 66,999,340
常州新城万佳房地产开发有限公司 房地产开发 常州新城域 50,000,000 125,643,712 76,558,511 13,268,133 -17,525,340 -13,153,783
常州市恒福置业有限公司 房地产开发 常州香溢紫郡 20,000,000 193,870,292 114,418,469 23,757,391 58,211,625 38,189,519
市场调查、营销
常州嘉枫市场调查有限公司 调查、营销策划 5,000,000 178,143,595 5,286,805 5,633,250 1,776,946 1,332,710
策划
常州新城宏业房地产有限公司 房地产开发 吾悦广场 780,000,000 959,610,487 853,987,693 144,531,765 -81,075,618 -74,750,776
常州新城万博置业有限公司 房地产开发 国际广场 10,000,000 101,521,194 35,627,076 1,887,871 -9,288,606 -16,497,278
常州汇盛房地产发展有限公司 房地产开发 常州春天里 180,801,625 487,906,538 179,921,212 - -210,330 -158,520
常州新城万盛房地产有限公司 房地产开发 生活广场 10,000,000 39,142,127 32,893,741 2,444,368 8,818,420 4,040,665
常州悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 常州春天里 612,000,000 654,880,462 563,395,218 207,894,077 -10,440,244 -7,854,233
常州卓盛房地产发展有限公司 房地产开发 常州春天里 303,309,490 404,471,614 302,583,475 - -26,057 -19,543
常州新城嘉睿置业有限公司 房地产开发 - - 392,001,739 -5,217 - -1,116 -837
无锡新城万嘉置业有限公司 房地产开发 无锡盛世新城 420,500,000 504,414,555 467,713,227 2,618,048 34,960,226 26,189,300
无锡新城创置房地产有限公司 房地产开发 无锡尚东雅园 500,000,000 600,526,914 518,354,572 518,909,985 19,444,407 25,915,511
39 / 249
2016 年年度报告
无锡新恒置业有限公司 房地产开发 无锡金峻苑 20,000,000 561,663,176 -1,451,249 - -20,651,679 -15,053,754
上海新城万嘉房地产有限公司 房地产开发 上海新城悠活城 411,000,000 7,530,567,456 881,165,942 31,668,744 147,595,780 145,197,172
上海新城创域房地产有限公司 房地产开发 上海洪德路项目 20,000,000 31,677,927,226 211,722,114 1,144,672,472 157,975,923 118,380,713
上海东郡房地产开发有限公司 房地产开发 上海碧翠园 10,000,000 699,756,112 329,928,318 29,882,876 11,954,994 8,159,329
上海新城创佳置业有限公司 房地产开发 上海新城金郡 20,000,000 648,900,730 351,396,440 837,086,201 291,878,425 219,348,133
上海新城金郡房地产有限公司 房地产开发 上海新城忆华里 20,000,000 186,809,342 103,210,749 27,742,438 -49,693,083 -46,714,009
上海嘉定 A11-4 地
上海富铭房地产开发有限公司 房地产开发 20,000,000 108,250,033 82,693,545 87,816,773 -113,494,234 -86,095,170
块
上海新城松郡房地产有限公司 房地产开发 上海水云间 470,000,000 701,929,741 597,827,305 1,360,392,504 197,348,475 147,430,935
南通新城创置房地产有限公司 房地产开发 南通香溢紫郡 850,000,000 1,573,668,305 845,672,569 844,528,459 17,698,076 13,275,574
上海嘉定华锐置业有限公司 房地产开发 上海香溢荟苑 20,000,000 551,428,613 198,306,989 1,016,513,791 262,928,181 197,608,723
上海新城创贤房地产有限公司 房地产开发 上海奉城镇项目 20,000,000 1,333,832,077 -12,134,188 - -31,870,863 -23,754,816
上海创泽房地产开发有限公司 房地产开发 - 10,000,000 541,784,846 10,000,846 - -1,506 -1,129
上海龙卿房地产开发有限公司 房地产开发 - 10,000,000 994,020,228 -812,648 - -10,810,537 -10,810,589
上海拓裕房地产开发有限公司 房地产开发 上海城中南路项目 10,000,000 739,542,669 5,844,439 - -5,535,900 -4,155,561
投资管理、资产管
上海嘉牧投资管理有限公司 租赁服务 理、物业管理、商 586,000,000 1,070,356,523 667,069,854 17,080,166 -14,095,264 -10,570,600
务信息咨询
南京新城创置房地产有限公司 房地产开发 南京湖北路项目 120,000,000 562,334,481 149,607,752 6,338,349 -1,249,244 -847,371
南京新城万嘉房地产有限公司 房地产开发 南京新城金郡 311,000,000 4,181,416,507 851,133,746 16,526,012 572,259,262 569,283,844
南京新城允升房地产有限公司 房地产开发 南京香溢紫郡 860,000,000 1,167,263,037 1,030,970,960 136,176,778 138,991,972 104,778,331
南京新城创隆房地产有限公司 房地产开发 南京珑湾花园 20,000,000 930,371,341 453,249,159 3,108,164,139 535,025,986 404,918,248
南京新城万顺房地产有限公司 房地产开发 南京花漾紫郡 30,000,000 9,998,020,017 -29,162,503 - -61,689,061 -46,067,110
南京新城创汇房地产有限公司 房地产开发 南京经天路地块 30,000,000 1,265,545,225 27,688,523 - -3,081,969 -2,311,477
南京新城万隆房地产有限公司 房地产开发 南京香悦澜山 700,000,000 6,096,418,824 886,588,525 1,550,467,560 245,538,338 184,188,176
江苏兰华投资开发有限公司 房地产开发 句容宝华项目 30,000,000 114,703,386 27,715,742 - -117,467 -114,581
合肥新城创宏房地产有限公司 房地产开发 合肥长丰 8 号 10,000,000 698,322,576 9,611,549 - -517,832 -388,451
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2016 年年度报告
苏州新城创佳置业有限公司 房地产开发 苏州新城金郡 20,200,000 5,774,087,522 696,046,162 56,439,068 403,345,544 386,846,982
昆山新城创宏房地产有限公司 房地产开发 苏州香溢紫郡 160,000,000 260,924,360 189,232,485 18,157,009 69,804,525 64,146,656
昆山新城创域房地产有限公司 房地产开发 昆山柏丽湾 100,000,000 212,362,031 88,629,842 62,347,239 -14,848,050 -11,116,238
苏州新城创恒房地产有限公司 房地产开发 苏州新城公馆 20,000,000 274,447,776 131,168,131 97,599,440 32,503,111 24,785,686
苏州新城创盛置业有限公司 房地产开发 苏州红树湾 21,000,000 536,969,744 329,130,535 1,100,615,185 325,014,896 244,508,865
昆山新城万龙房地产发展有限公司 房地产开发 - 10,000,000 156,011,397 39,228,410 - 3,001,278 3,001,278
常熟新城创宏房地产有限公司 房地产开发 常熟香溢璟庭 200,000,000 1,511,747,867 174,202,716 - -30,262,071 -22,591,673
杭州新城创宏房地产开发有限公司 房地产开发 杭州山语苑 400,000,000 447,781,540 342,762,161 135,170,669 22,907,167 17,002,584
杭州申花蓝孔雀地
杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 房地产开发 356,500,000 1,494,454,675 274,666,420 450,712,048 -71,991,408 -59,896,322
块
杭州新城创盛房地产开发有限公司 房地产开发 杭州西溪逸境 100,000,000 3,344,949,075 29,901,332 832,989,512 -47,227,934 -35,261,940
杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 房地产开发 杭州香悦半岛 36,750,000 1,131,816,623 13,629,295 - -24,601,380 -18,383,377
杭州松睿实业有限公司 房地产开发 - 380,000,000 379,859,573 379,859,573 - -548 -411
杭州萧山区 18 号地
杭州新城创佳房地产开发有限公司 房地产开发 50,000,000 2,600,433,666 19,688,197 - -40,719,982 -30,298,143
块
杭州香悦公馆项
杭州新城德佳房地产开发有限公司 房地产开发 - 1,189,593,556 -3,710,141 - -4,946,854 -3,710,141
目，墩里吴
嘉兴市嘉善县罗星
嘉兴新城创盛房地产开发有限公司 房地产开发 街道世纪大道北地 - 1,092,329,355 -419,570 - -559,427 -419,570
块
青岛新城创置房地产有限公司 房地产开发 - 50,000,000 2,394,700,054 44,948,440 - 203,928 152,946
青岛市乐洲置业有限公司 房地产开发 青岛胶州项目 10,000,000 118,189,281 9,053,635 - -160,493 -120,369
青岛市明洲置业有限公司 房地产开发 青岛胶州项目 10,000,000 159,245,698 8,724,473 - -216,674 -162,505
青岛市安洲置业有限公司 房地产开发 青岛胶州项目 10,000,000 197,510,319 8,426,657 - -268,278 -201,209
青岛市丽洲置业有限公司 房地产开发 青岛胶州项目 10,000,000 409,915,187 3,466,795 - -599,186 -452,750
青岛红岛羊毛滩项
青岛达铭房地产开发有限公司 房地产开发 110,000,000 2,965,258,078 109,438,595 - -748,540 -561,405
目
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2016 年年度报告
济南天鸿永业房地产开发有限公司 房地产开发 济南香溢紫郡 520,000,000 2,246,086,218 440,075,893 - -57,594,092 -43,168,709
济南历城区田园新
济南天鸿永天房地产开发有限公司 房地产开发 100,000,000 935,827,322 84,838,957 - -19,170,827 -14,378,066
城片区 B2-1 地块
济南天鸿永益房地产开发有限公司 房地产开发 济南 B2-2 地块 10,000,000 483,210,421 3,824,028 - -8,056,670 -5,998,013
济南新城创置房地产开发有限公司 房地产开发 - 50,000,000 473,358,383 49,975,333 - -32,890 -24,667
武汉新城创置置业有限公司 房地产开发 武汉新城璟悦城 10,000,000 5,366,901,848 -57,599,442 - -46,891,234 -42,535,750
武汉东西湖区金银
武汉鑫瑞隆祥置业有限公司 房地产开发 50,000,000 1,761,074,648 45,632,024 21,768,363 -1,144,093 -11,171,416
湖街地块
武汉新城宏盛置业有限公司 房地产开发 武汉春天里 400,000,000 435,105,433 423,559,251 4,648,886 18,510,576 13,913,693
武汉江南印象置业有限公司 房地产开发 武汉建和村地块 20,000,000 2,001,387,996 19,977,442 - -30,078 -22,558
长沙新城万博置业有限公司 房地产开发 国际花都 420,000,000 937,683,259 401,499,842 387,172,893 2,673,293 2,166,467
佛山市南海区狮山
广州鼎佳房地产有限公司 房地产开发 10,000,000 2,587,724,783 9,022,433 - -1,293,505 -977,567
镇华涌村地块
江苏金东方颐养园置业有限公司 房地产开发 老年公寓 500,000,000 955,125,957 480,420,666 44,155 -12,318,848 -9,568,633
内科、呼吸内科、
心血管内科、神经
卫生、体育和社
常州金东方医院有限公司 内科、外科、泌尿 30,000,000 336,498,459 -8,433,107 23,785,529 -50,946,321 -38,422,999
会福利业
外科、骨科、肿瘤
科
康复医学科、内科、
卫生、体育和社
常州金东方护理院有限公司 临终关怀科、医学 30,000,000 212,897,020 21,054,904 2,289,778 -11,911,110 -8,941,615
会福利业
检验科
苏州凯拓房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 128,938,100 753,436,467 442,078,990 468,546,015 91,555,514 66,495,334
苏州隆盛吾悦房产经营资产有限公
房地产开发 商业管理 10,000,000 722,768,154 28,407,864 517,448 24,543,819 18,407,864
司
苏州博盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 460,015,400 1,140,634,704 656,995,937 21,892,484 -41,317,027 -31,085,081
张家港鼎盛房地产有限公司 房地产开发 吾悦广场 11,424,018 1,255,021,795 855,956,352 1,784,943,208 430,103,350 318,058,554
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2016 年年度报告
张家港万博经营管理有限公司 房地产开发 商业管理 10,000,000 997,251,202 37,445,997 457,331 36,468,437 27,445,997
丹阳新城宏盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 579,328,000 2,986,910,779 1,087,946,623 804,469,818 69,730,978 52,034,297
丹阳万博房地产经营管理有限公司 房地产开发 商业管理 10,000,000 910,239,586 49,470,291 287,225 52,626,906 39,470,291
镇江凯盛房地产发展有限公司 房地产开发 尚上城 391,000,000 527,815,292 340,740,066 311,830,247 -42,973,702 -32,160,706
镇江悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 467,693,032 3,165,677,237 449,126,769 - -22,602,596 -17,406,958
南昌新城悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 1,164,128,900 4,288,671,643 1,738,054,771 1,660,780,783 641,052,640 479,714,644
长春新城悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 232,197,840 2,444,274,849 382,981,636 1,382,953,116 176,737,731 136,223,195
安庆新城悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 100,000,000 1,978,161,221 133,584,306 889,510,124 -34,085,045 -26,117,135
海口新城万博房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 100,000,000 3,166,607,372 557,551,739 1,668,283,119 568,920,007 426,444,461
金坛新城万博房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 335,000,000 2,169,724,037 864,059,769 1,913,813,209 639,157,468 479,233,968
桐乡卓盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 420,576,015 3,683,176,555 377,933,217 - -73,525,706 -55,179,980
宁波新城万博房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 280,000,000 2,377,742,292 243,642,265 - -41,242,864 -30,594,733
宁波凯拓房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 280,000,000 1,145,873,470 275,951,565 - -5,738,402 -4,047,287
嵊州新城禧盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 780,000,000 3,718,857,410 728,027,269 - -64,156,782 -48,371,273
衢州新城万博房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 50,000,000 3,546,239,455 16,112,425 - -75,347,040 -56,830,452
晋江新城吾悦发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 100,000,000 1,530,506,548 68,815,691 - -36,496,272 -31,184,309
无锡新城万博置业有限公司 房地产开发 吾悦广场 10,000,000 425,003,356 -85,643,853 7,016,476 -11,908,615 -13,060,524
如皋吾悦房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 20,000,000 1,031,471,124 11,803,178 - -10,871,883 -8,196,822
瑞安市吾悦房地产开发有限公司 房地产开发 吾悦广场 20,000,000 890,666,522 19,653,016 - -343,868 -346,984
昆明新城吾悦房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 20,000,000 645,450,180 48,360,952 - 37,866,633 28,360,952
临沂新城吾悦置业有限公司 房地产开发 吾悦广场 20,000,000 179,089,541 19,817,088 - -228,628 -182,912
平湖新城吾悦商业开发有限公司 房地产开发 吾悦广场 100,000,000 449,999,353 99,999,353 - -647 -647
新城控股集团房地产开发有限公司 房地产开发 投资 - 956,534,664 400,998 - 534,664 400,998
新城万博置业有限公司 房地产开发 投资 1,260,000,000 11,232,695,400 1,372,415,920 - -1,282,975 19,752,715
上海吾悦投资管理有限公司 投资公司 投资公司 10,000,000 3,224,367,788 8,379,588 - -2,176,776 -1,632,582
香港吾悦发展有限公司 投资公司 投资公司 7,931,000 3,472,137,549 3,544,629 - -4,359,382 -4,359,382
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2016 年年度报告
香港创隆发展有限公司 投资公司 投资公司 79 139,040,854 -85,173,420 - -6,645,026 -6,645,026
香港恒轩发展有限公司 投资公司 投资公司 1,036,710,881 1,237,647,588 944,350,811 - -22,092,388 -22,092,388
香港卓盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 1,274,851,803 -223,421,350 - -63,899,546 -63,899,546
香港益盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 667,571,121 -133,129,409 - -28,758,804 -28,758,804
香港鼎盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 1,103,938,579 -184,758,367 - 12,151,162 12,151,162
香港恒宇发展有限公司 投资公司 投资公司 1 999,720,469 -119,579,719 - -27,781,703 -27,781,703
香港禧盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 799,804,435 -57,290,719 - -31,596,151 -31,596,151
香港瑞盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 600,636,655 -26,151,602 - -18,768,497 -18,768,497
香港泽盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 772,341,512 496,505 - 507,478 507,478
香港创嵘发展有限公司 投资公司 投资公司 - 278,757,719 -1,330,831 - -1,330,831 -1,330,831
香港鼎泓发展有限公司 投资公司 投资公司 - 160,067,119 -21,431 - -21,431 -21,431
新城商业管理集团有限公司 商业管理 商业管理 50,000,000 1,243,903,875 -20,867,663 47,635,748 -40,525,267 -29,532,046
常州新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 10,000,000 54,238,510 -9,829,379 70,126,425 18,770,415 15,914,850
常州吾悦国际广场商业管理有限公
商业管理 商业管理 5,000,000 21,350,151 -4,801,245 31,042,345 32,609 381,346
司
上海青浦吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 78,029,111 -1,032,869 22,355,428 -7,004,700 -4,502,385
苏州新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 6,336,223 -4,717,046 10,678,541 -11,321,448 -8,405,557
张家港新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 18,977,331 4,375,089 20,472,103 -836,044 -317,092
丹阳新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 19,530,615 3,934,654 23,933,913 -326,086 -197,659
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2016 年年度报告
(八)公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2017 年，预计房地产市场整体需求将保持平稳，但随着领先房企的扩张加速，行业集中度将
不断提升，竞争将越发激烈。能否在新的历史时期保持健康增长、建立自身竞争优势、稳固区域
布局、开拓新的商业模式，将直接决定企业能否在愈加分化的格局中占据一席之地。
2016 年的中央经济工作会议指出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，这与 2015 年去库
存的房地产政策思路存在很大差异。除了采取“宏观上管住货币”、“严格限制信贷流向投资投
机性购房”等抑制需求的政策外，还采取“增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市限制和
抵消用地”等政策，给楼市降温。同时，目前区域市场分化严重，地方政府因城施策的调控思路
将根据市场情况灵活调整。分类调控政策的推出将有效引导合理需求，有利于市场恢复理性，推
动行业健康发展。
2017 年将是商业地产充满挑战的一年。2016 年，新开购物中心约 600 家，累计开业约 3000
家，而 2017 年还将新开 900 余家，届时累计达到 3900 余家。同时，传统购物中心及百货公司也
在调整、转型。相对如此庞大的购物中心数量，品牌商家的开店数量却有限。虽然商业地产行业
竞争日趋激烈，但是机遇与挑战并存。在购物中心虽总量不断攀升的大背景下，能称为标杆的仍
屈指可数，经营不善的却在增加。这对于具备强大商业管理能力的公司而言是一次机遇，优秀的
商业地产开发及运营商将有希望在竞争中脱颖而出。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
2017 年公司将围绕“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的发展战略，根据市场变
化状况，顺势而为，实现有质量的规模增长、有张力的产品提升、有深度的人才发展。做好精准
投资、产品升级、品质提升、利润实现等重点工作，并通过落实“共创、共担、共享”的激励计
划，推动公司经营业绩再上一个新的台阶，力争 2017 年合同销售金额达到 850 亿元。为此，公司
将着力做好以下四个方面的工作。
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2016 年年度报告
1、加大核心城市的投资力度，持续打造更多的百亿销售规模的城市公司。创新拓展方式，加
强项目并购业务能力建设，把握合作开发的机会。
2、持续打造“新城吾悦广场”特色的产品标签,将集团人文理念融入每个新城吾悦广场,一方
面为消费者提供舒适的消费体验，激发其消费意愿，并能给消费者留下深刻印象或记忆，另一方
面为进驻商家的经营提供有力的支撑，增强其盈利能力。树立商业管理即资产管理的观念，继续
加强商业招商及运营能力建设，提升新城吾悦广场的资产质量，并推动其全国化布局，最终大幅
提高新城吾悦广场的资产总值。
3、树立公司产品文化，加快提升产品理念、形象和标准。持续升级标准化产品系统，完善符
合客户需求、质量可控、规模开发、快速复制的产品体系。
4、完善项目信息战略集采，缩短项目周期。建立战略协同、区域联发的战略供应商体系。优
化产品质量、第三方实测实量等质量管理体系，提升产品交付环节满意度，加强品质监控管理及
工程项目过程管理，从而完善精致建造标准，树立品质标杆项目。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2017 年是公司实现千亿目标的关键年，也是进入国内商业地产第一梯队的冲刺年，公司将以
“优管控、强激励”为主题，做好组织管控和人才梯队建设，探索公司下属各城市公司的差异化
定位，优化管控体系，提高组织效能，重点落实“共创、共担、共享”的激励计划。布局人才梯
队，做好关键岗位招聘、培养体系，强化公司骆驼精神文化宣贯，加强团队文化建设，提升团队
战斗力和执行力。
2017 年，公司计划新开工项目 36 个，新开工建筑面积 643.03 万平方米，其中，住宅项目 471.45
万平方米，商业综合体项目 171.58 万平方米。公司计划竣工项目 40 个，建筑面积约 607.67 万平
方米，其中，住宅项目 282.42 万平方米，商业综合体项目 325.25 万平方米。
2017 年，公司计划新开业吾悦广场 11 个，租金及商业管理费收入超过 10 亿元。
2017 年公司计划开工项目一览表
当年开工总建
权益比 占地面积(平 竣工交付时
项目名称 地理位置 筑面积(平方 开工时间
例 方米） 间
米）
常州公馆四期 C 区 武进区 95.80% 46,455.84 130,552.00 2017 年 3 月 2019 年 6 月
常州郡未来一期 武进区 99.50% 42,300.00 144,320.97 2017 年 2 月 2018 年 12 月
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2016 年年度报告
常州郡未来二期 武进区 99.50% 36,551.20 130,472.29 2017 年 8 月 2019 年 6 月
常州新城樾府 新北区 99.16% 24,716.10 98,787.00 2017 年 3 月 2018 年 12 月
南京 G59 麒麟地块 江宁区 32.71% 67,810.88 252,575.79 2017 年 6 月 2019 年 12 月
南京 G60 青龙小镇 江宁区 32.71% 74,740.88 234,378.93 2017 年 7 月 2020 年 3 月
句容宝华项目 宝华镇 96.22% 129,188.00 185,433.94 2017 年 4 月 2019 年 6 月
双凤开发
合肥 2016G08 长丰地块 96.22% 58,147.00 177,565.82 2017 年 4 月 2019 年 5 月
区
合肥瑶海 E1612 地块 瑶海区 100.00% 26,707.67 73,053.00 2017 年 5 月 2018 年 12 月
上海璞樾门第 青浦区 96.22% 26,654.00 67,127.00 2017 年 1 月 2018 年 6 月
上海周浦 7 号地块项目 浦东新区 49.07% 61,316.00 128,237.97 2017 年 3 月 2019 年 11 月
上海虹口广粤路项目 虹口区 49.07% 19,959.50 56,486.66 2017 年 4 月 2020 年 10 月
南通香溢紫郡二期 B 区 港闸区 76.98% 46,703.00 141,957.00 2017 年 4 月 待定
上海樾山三期 松江区 48.11% 16,263.70 16,052.00 2017 年 7 月 待定
上海樾山四期商办地块 松江区 48.11% 44,895.80 128,743.80 2017 年 9 月 待定
苏州运东路一期 吴江区 35.00% 62,023.00 177,758.38 2017 年 1 月 2019 年 6 月
苏州香溪源二期 吴江区 50.00% 40,949.53 144,451.51 2017 年 2 月 2018 年 12 月
苏州香溪源三期 吴江区 50.00% 40,949.53 92,646.49 2017 年 8 月 2019 年 6 月
张家港农联村一期 农联村 100.00% 53,773.20 173,858.00 2017 年 6 月 2019 年 6 月
嘉兴嘉善海上风华 嘉善县 100.00% 59,584.00 172,412.00 2017 年 3 月 2019 年 6 月
武汉四新项目 B 地块 汉阳区 100.00% 96,894.65 327,154.00 2017 年 3 月 2019 年 12 月
武汉建和村一期 洪山区 90.00% 54,819.00 186,611.93 2017 年 6 月 2019 年 4 月
青岛胶州项目 341-4 地
胶州市 100.00% 44,094.00 64,977.00 2017 年 4 月 2018 年 8 月
块
青岛胶州项目 749-6 地
胶州市 100.00% 62,707.00 93,679.00 2017 年 10 月 2019 年 2 月
块
青岛胶州项目 749-9 地
胶州市 100.00% 28,915.00 41,126.00 2017 年 7 月 2018 年 10 月
块
青岛红岛羊毛滩项目
红岛区 100.00% 148,377.60 490,360.40 2017 年 6 月 2019 年 6 月
P7 地块
长沙新城国际花都 F 组
望城区 100.00% 11,269.26 35,421.00 2017 年 5 月 2018 年 9 月
团B区
长沙新城国际花都 F 组
望城区 100.00% 26,905.80 79,115.00 2017 年 10 月 2019 年 9 月
团C区
苏州高铁新城项目一期 相城区 62.34% 107,495.00 347,648.00 2017 年 6 月 2020 年 3 月
佛山狮山华涌项目一期 南海区 100.00% 49,000.00 147,778.00 2017 年 6 月 2019 年 6 月
天津宝坻项目一期 宝坻区 50.00% 96,516.05 173,728.89 2017 年 5 月 2019 年 6 月
山东临沂项目 河东区 100.00% 91,943.00 342,967.00 2017 年 3 月 2019 年 6 月
泰州泰兴吾悦广场 泰兴市 100.00% 172,615.55 516,755.28 2017 年 3 月 2019 年 6 月
嵊州西住宅地块 嵊州市 100.00% 102,482.00 120,284.96 2017 年 8 月 2019 年 6 月
平湖吾悦广场 嘉兴市 100.00% 126,537.00 424,483.00 2017 年 4 月 2018 年 12 月
昆明吾悦广场 五华区 100.00% 79,261.00 311,302.00 2017 年 1 月 2018 年 12 月
合计 2,279,520.74 6,430,262.01
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2016 年年度报告
2017 年公司计划竣工项目一览表
地理位 权益比 占地面积(平方 总建筑面积(平
项目名称 开工时间 竣工交付时间
置 例 米） 方米）
常州新城帝景三期
武进区 95.91% 22,394.00 81,114.91 2014 年 5 月 2017 年 11 月
(33、35、36#）
常州公馆四期 A 区 武进区 95.80% 27,632.06 47,352.14 2015 年 4 月 2017 年 6 月
常州新城金郡三期 天宁区 96.22% 11,417.00 34,124.97 2015 年 12 月 2017 年 12 月
无锡新
无锡金峻苑 100.00% 36,627.70 83,518.10 2015 年 9 月 2017 年 4 月
区
南京香悦澜山二期 栖霞区 96.22% 63,801.79 220,059.60 2015 年 8 月 2017 年 10 月
南京湖北路项目 鼓楼区 96.22% 11,629.15 66,302.60 2015 年 12 月 2017 年 10 月
南京花漾紫郡一期 浦口高
96.22% 33,033.92 74,730.46 2015 年 8 月 2017 年 1 月
（1-5、8-9 住宅） 新区
南京花漾紫郡一期
浦口高
（6-7、10-13 住宅， 96.22% 32,261.08 110,827.41 2015 年 8 月 2017 年 6 月
新区
商业）
上海香溢璟庭二期
嘉定区 96.22% 8,355.60 23,389.63 2014 年 11 月 2017 年 12 月
(商业)
南通香溢紫郡一期 通宁大
76.98% 1,076.54 3,815.74 2014 年 9 月 2017 年 12 月
A 区(S1 商业) 道西
南通香溢紫郡一期 通宁大
76.98% 1,526.41 20,798.70 2015 年 4 月 2017 年 6 月
B 区(商业) 道西
上海花屿湾 奉贤区 96.22% 57,293.90 96,852.29 2015 年 10 月 2017 年 5 月
苏州珺未来花苑三 吴中开
68.00% 23,726.50 87,994.72 2016 年 3 月 2017 年 11 月
期 发区
昆山花
昆山郡尚海一期 桥开发 40.00% 44,186.00 124,937.70 2015 年 8 月 2017 年 6 月
区
常熟虞悦豪庭一期 虞山镇 65.00% 61,867.79 151,796.39 2015 年 9 月 2017 年 8 月
常熟香溢璟庭 虞山镇 100.00% 64,945.00 134,665.67 2015 年 11 月 2017 年 6 月
杭州峯璟 余杭区 100.00% 33,598.20 78,690.50 2015 年 7 月 2017 年 5 月
萧山香悦半岛 萧山区 60.00% 44,000.00 177,494.32 2015 年 11 月 2017 年 12 月
杭州红郡一期 江干区 65.00% 46,582.00 114,341.00 2015 年 1 月 2017 年 6 月
杭州红郡二期 江干区 65.00% 29,174.00 140,830.00 2015 年 1 月 2017 年 12 月
武汉璟悦城一期 汉阳区 100.00% 49,770.00 154,677.97 2015 年 6 月 2017 年 5 月
武汉璟悦城二期 汉阳区 100.00% 47,070.59 167,970.40 2016 年 2 月 2017 年 12 月
济南香溢紫郡 历城区 100.00% 84,362.00 307,380.57 2015 年 8 月 2017 年 10 月
青岛香溢紫郡二期 李沧区 50.00% 56,372.60 220,436.79 2015 年 12 月 2017 年 12 月
青岛香溢紫郡一期 李沧区 50.00% 30,073.70 64,589.69 2015 年 8 月 2017 年 6 月
长沙新城国际花都
望城区 100.00% 9,724.00 35,531.00 2016 年 7 月 2017 年 10 月
F 组团 A 区
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2016 年年度报告
金坛吾悦广场 金坛区 100.00% 125,156.00 9,854.01 2015 年 7 月 2017 年 4 月
丹阳经
丹阳吾悦广场 济开发 99.00% 47,912.00 202,301.00 2016 年 7 月 2017 年 12 月
区
新区丁
镇江吾悦广场 100.00% 101,914.00 364,781.50 2015 年 12 月 2017 年 10 月
卯
长春吾悦广场 绿园区 99.00% 108,933.00 137,426.12 2015 年 3 月 2017 年 7 月
安庆吾悦广场 迎江区 100.00% 191,136.00 398,110.07 2015 年 3 月 2017 年 5 月
龙泉驿
成都吾悦广场 11.11% 120,702.27 608,959.00 2015 年 7 月 2017 年 4 月
区
南昌吾悦广场 高新区 52.22% 59,355.00 127,407.91 2014 年 12 月 2017 年 3 月
衢州吾悦广场 柯城区 100.00% 85,350.00 238,471.34 2015 年 10 月 2017 年 9 月
桐乡吾悦华府 桐乡市 99.00% 121,855.72 307,221.58 2015 年 8 月 2017 年 6 月
海口吾悦广场 龙华区 100.00% 38,409.00 133,248.69 2015 年 12 月 2017 年 6 月
吾悦华府 A 区 黄岩区 40.00% 41,437.00 124,295.91 2015 年 6 月 2017 年 4 月
嵊州吾悦华府 嵊州区 100.00% 129,521.00 210,124.64 2015 年 10 月 2017 年 6 月
宁波吾悦广场 镇海区 100.00% 52,990.00 165,762.38 2015 年 10 月 2017 年 6 月
晋江吾悦广场 A 陈埭镇 100.00% 104,744.00 224,537.00 2016 年 4 月 2017 年 12 月
合计 2,261,916.52 6,076,724.42
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策调控风险
各大热点城市重启或更新限购限贷政策，各项宏观调控政策的趋紧，对购房者产生巨大的影
响，对房地产企业在土地取得、项目开发、融资等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房
地产市场进行宏观调控，公司将就此加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的
变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。
2、市场风险
随着国家一系列政策法规的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势呈现差异化，
公司住宅项目集中在上海、南京、苏州等长三角城市，项目所在地房市行情的变化，对公司经营
收益波动影响较大风险。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
3、财务风险
房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。公司经
营模式和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。公司将坚持高周转和快速回款策
略，合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。
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2016 年年度报告
(五)其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2015 年度归属于上市公司股东
的净利润 1,836,274,417 元，母公司报表净利润 466,435,572 元，按照《公司章程》规定，提取
10%盈余公积 46,643,557 元，加年初未分配利润为 28,877,598 元，减去 2015 年度改制时净资产
折股 28,877,598 元，本年度可供股东分配利润为 419,792,015 元。公司第一届董事会第十次会议
决定：以 2015 年末总股本 1,708,064,758 股为基数，按每 10 股派发现金红利 1.08 元（含税），
共计派发现金红利 184,470,993.86 元（含税）。同时以 2015 年 12 月 31 日总股本 1,708,064,758
股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增股本 512,419,428 股，本次转增
股本后，公司的总股本为 2,220,484,186 股，资本公积金余额为人民币 2,413,498,572 元。该利
润分配及资本公积金转增股本的方案已于 2016 年 4 月 21 日实施完毕。
同时，经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2016 年度归属于上市公
司股东的净利润 3,019,228,519 元，母公司报表净利润 210,055,892 元，按照《公司章程》规定
提取 10%法定盈余公积 21,005,589 元，加年初未分配利润为 419,792,015 元，减去 2016 年分配
2015 年股利的 184,470,994 元，加上因换股吸收合并江苏新城而并入的留存收益 3,855,823,887
元，本年度可供股东分配利润为 4,280,195,211 元。根据《公司章程》及《上海证券交易所上市
公司现金分红指引》等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投资者，利于公司长远发展的原
则，公司第一届董事会第二十四次会议审议通过了 2016 年度利润分配方案：以 2016 年 12 月 31
日总股本 2,258,984,186 股为基数，按每 10 股派送现金红利 3.30 元（含税）。该议案尚需提交公
司 2016 年度股东大会审议。
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2016 年年度报告
(二)公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并
中归属于上
每 10 股送 每 10 股派 报表中归属于
分红 每 10 股转 现金分红的数额 市公司普通
红股数 息数(元) 上市公司普通
年度 增数（股） （含税） 股股东的净
（股） （含税） 股股东的净利
利润的比率
润
(%)
2016 年 - 3.30 - 745,464,781.38 3,019,228,519 24.69
2015 年 - 1.08 3 184,470,993.86 1,836,274,417 10.05
2014 年 - - - 400,000,000.00 1,167,206,742 34.27
(三)以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四)报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履
是否有 是否及 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间及期 行应说明未完
承诺背景 承诺方 履行期 时严格 履行应说明
类型 内容 限 成履行的具体
限 履行 下一步计划
原因
自新城控股 A 股股票上市交易之日起三十六个月内，不转让或委托他人管理本公司直接和间接持有 2015 年 12 月 4
股份限 富域发展、
的新城控股本次发行前已发行的股份，也不由新城控股回购该等股份。 日至 2018 年 是 是
售 常州德润
12 月 3 日
1、本公司确定新城控股为本公司控制的中华人民共和国境内房地产开发业务的唯一平台。2、本次
换股吸收合并完成之日起，本公司或本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体不会以任何形式
直接或间接从事、参与或投资中华人民共和国境内的房地产开发业务。凡本公司或本公司控制的除
解决同 新城控股之外的其他经济实体有任何商业机会可从事、参与或投资可能会与新城控股在中华人民共 2015 年 5 月 26
富域发展 是 是
业竞争 和国境内的房地产开发业务构成竞争的业务，本公司或本公司控制的除新城控股之外的其他经济实 日
体会将该等商业机会让予新城控股。3、本公司或本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体不
与重大资
会利用本公司对新城控股的控制关系进行损害新城控股及其中小股东的合法权益的经营活动。4、
产重组相
本公司将促使本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体遵守上述 1-3 项承诺。
关的承诺
1、本人确定新城控股为本人控制的中华人民共和国境内房地产开发业务的唯一平台。2、本次换股
吸收合并完成之日起，本人或本人控制的除新城控股之外的其他经济实体不会以任何形式直接或间
接从事、参与中华人民共和国境内房地产开发业务。凡本人或本人控制的除新城控股之外的其他经
解决同 济实体有任何商业机会可从事、参与或投资可能会与新城控股在中华人民共和国境内的房地产开发 2015 年 5 月 26
王振华 是 是
业竞争 业务构成竞争的业务，本人或本人控制的除新城控股之外的其他经济实体会将该等商业机会让予新 日
城控股。3、本人或本人控制的除新城控股之外的其他经济实体不会利用本人对新城控股的控制关
系进行损害新城控股及其中小股东的合法权益的经营活动。4、本人将促使本人控制的除新城控股
之外的其他经济实体遵守上述 1-3 项承诺。
解决关 富域发展 1、自本承诺函签署之日起，本公司将尽量避免和减少与新城控股及其控制的经济实体之间的关联 2015 年 5 月 26 是 是
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2016 年年度报告
联交易 交易。2、新城控股有权独立、自主地选择交易对方。对于无法避免或者有合理原因而发生的关联 日
交易，本公司将遵循市场交易的公开、公平、公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，
并依据有关法律、法规、规范性法律文件及《新城控股集团股份有限公司章程》的规定履行关联交
易决策程序，依法履行信息披露义务，以维护新城控股及新城控股其他股东的利益。3、本公司保
证不利用在新城控股的地位和影响力，通过关联交易损害新城控股及新城控股其他股东的合法权
益。4、本公司将促使本公司控制的除新城控股外的其他经济实体遵守上述 1-3 项承诺。
1、自本承诺函签署之日起，本人将尽量避免和减少与新城控股及其控制的经济实体之间的关联交
易。2、新城控股有权独立、自主地选择交易对方。对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交
易，本人将遵循市场交易的公开、公平、公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依
解决关 2015 年 5 月 26
王振华 据有关法律、法规、规范性法律文件及《新城控股集团股份有限公司章程》的规定履行关联交易决 是 是
联交易 日
策程序，依法履行信息披露义务，以维护新城控股及其股东的利益。3、本人保证不利用在新城控
股的地位和影响力，通过关联交易损害新城控股及其股东的合法权益。4、本人将促使本人控制的
除新城控股以外的其他经济实体遵守上述 1-3 项承诺。
自本公司 A 股股票上市交易之日起，在境外居民能够认购 A 股股票之前，或境外居民持有的本公司
2015 年 5 月 26
分红 新城控股 A 股股票完全售出之前，本公司将慎重面对部分 A 股账户交易权利受限这一客观事实，在处理一些 是 是
日
相关的重大事项如配股时，充分考虑各类投资者参与权利的公平性。
1、在公司 A 股股票于上海证券交易所上市后，向公司董事会提出利润分配议案：以本次换股吸收
合并后的公司总股本 1,708,064,758 股为基数，以未分配利润向全体股东每 10 股派送红股 3 股（含
富域发展、 2015 年 5 月 26
分红 税）或以资本公积向全体股东每 10 股转增 3 股。2、促使公司董事会成员中由本承诺人提名的董事， 是 是
常州德润 日
在董事会审议上述利润分配议案时投赞成票。3、在公司股东大会审议上述利润分配议案时投赞成
票，以推动该议案的通过和实施。
与股权激 不存在向激励对象提供贷款、贷款担保或其他财务资助的计划或安排。
2016 年 8 月 18
励相关的 其他 公司 是 是
日
承诺
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2016 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
保荐人 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司第一届董事会第十次会议及 2015 年年度股东大会审议通过《关于续聘公司 2016 年度
审计机构的议案》，公司决定聘任普华永道为公司 2016 年度财务审计机构和内部控制审计机构，
分别支付普华永道 2016 年度财务审计及内部控制审计费用人民币 240 万元、人民币 60 万元。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
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2016 年年度报告
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2016 年 8 月 18 日，经公司第一届董事会第十八次 已于 www.sse.com.cn 上公告编号为
会议及第一届监事会第十一次会议分别审议通过 2016-081《公司第一届董事会第十八次会议
了《新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票 决议公告》、2016-082《公司第一届监事会
激励计划（草案）及其摘要》及其他相关议案。2016 第十一次会议决议公告》、2016-083《公司
年 9 月 30 日，公司第一届董事会第十九次会议审 限制性股票激励计划（草案）摘要公告》、
议通过《关于提请股东大会授权董事会办理公司限 2016-095《公司第一届董事会第十九次会议
制性股票激励计划有关事项的议案》。2016 年 10 决议公告》、2016-105《公司 2016 年第四
月 17 日，公司 2016 年第四次临时股东大会审议通 次临时股东大会决议公告》及 2016-130《公
过了上述事项。2016 年 11 月 22 日，公司第一届董 司股权激励计划限制性股票授予结果公
事会第二十三次会议审议通过了《关于公司首次向 告》。
激励对象授予限制性股票的议案》。2016 年 12 月
8 日，公司公告了《公司股权激励计划限制性股票
授予结果公告》，公司向符合授予条件的 59 名激
励对象授予 3,850 万股限制性股票。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司于 2016 年 7 月 29 日召开第一届董事会第十六次会议审议通过了《关于公司与关联方签
订<物业服务框架协议>的议案》，并于 2016 年 7 月 30 日公告了公告编号为 2016-071《公司关于
签订<物业服务框架协议>暨日常关联交易公告》。公司 2016 年预计与其发生关联交易金额为
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2016 年年度报告
17,500 万元；截至报告期末，公司已与西藏新城物业服务有限公司及其子/分公司实际发生关联
交易金额为 13,335 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
本公司拟与公司控股股东或其下属子公司以现
金方式在 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 已于 www.sse.com.cn 上公告编号为 2015-010
日期间共同投资。公司的总投资金额不超过人 《公司关于与关联方共同投资的关联交易公
民币 31 亿元，公司的股权比例不低于 51%，项 告》。
目均由公司负责运营。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2015 年 12 月 14 日，公司第一届董事会第九次会议审议通过《关于向香港宏盛发展有限公司
借款的议案》，公司拟于 2016 年 1 月 1 日与控股股东子公司香港宏盛发展有限公司（以下简称“香
港宏盛”）签署借款协议，约定香港宏盛在总额不超过等额人民币 50 亿元的范围内向公司及公司
控股子公司提供借款，借款期间自 2016 年 1 月 1 日起至 2016 年 12 月 31 日止，到期时可根据实
际经营情况进行展期。借款年利率不超过香港宏盛的母公司新城发展于 2013 年至 2015 年期间先
后 4 次在境外发行的优先票据加权平均利率，即不超过 8%。公司于 2015 年 12 月 15 日公告了公
告编号为 2015-009《公司关联交易的公告》。截至报告期末，公司向香港宏盛借款余额为人民币
14.48 亿元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与上 担保发生日
担保 担保 担保是否已 担保是否逾 担保逾期金 是否存在反 是否为关 关联
担保方 市公司的关 被担保方 担保金额 期(协议签 担保类型
起始日 到期日 经履行完毕 期 额 担保 联方担保 关系
系 署日)
苏州聿盛房
连带责任
新城控股 公司本部 地产开发有 412,750 2016-10-21 2016-10-21 2022-1-31 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
天津市津南
区新城吾悦 连带责任
新城控股 公司本部 127,356 2016-7-7 2016-7-7 2019-7-5 否 否 0 否 是 合营公司
房地产开发 担保
有限公司
上海嘉禹置 连带责任
新城控股 公司本部 121,941 2016-9-22 2016-9-22 2019-9-22 否 否 0 否 是 合营公司
业有限公司 担保
苏州聿盛房
连带责任
新城控股 公司本部 地产开发有 83,850 2016-12-30 2016-12-30 2017-6-29 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
南京新城创
连带责任
新城控股 公司本部 锦房地产有 73,500 2016-3-25 2016-3-25 2018-3-25 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
南京新保弘
连带责任
新城控股 公司本部 房地产有限 66,062 2016-12-30 2016-12-30 2018-12-21 否 否 0 否 是 合营公司
担保
公司
南京新城创 连带责任
新城控股 公司本部 63,000 2016-8-22 2016-8-22 2018-8-22 否 否 0 否 是 合营公司
锦房地产有 担保
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2016 年年度报告
限公司
苏州嘉众房
连带责任
新城控股 公司本部 地产开发有 49,500 2016-8-29 2016-8-29 2020-1-1 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
青岛卓越东
连带责任
新城控股 公司本部 郡置业有限 45,000 2016-5-31 2016-5-31 2019-5-31 否 否 0 否 是 合营公司
担保
公司
上海佘山乡
连带责任
新城控股 公司本部 村俱乐部有 44,500 2015-9-7 2015-9-7 2020-8-18 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
上海佘山乡
连带责任
新城控股 公司本部 村俱乐部有 44,500 2015-9-7 2015-9-7 2020-8-18 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
上海佳朋房
连带责任
新城控股 公司本部 地产开发有 40,800 2016-9-6 2016-9-6 2018-9-30 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
杭州嘉浩房
连带责任
新城控股 公司本部 产开发有限 30,225 2014-1-22 2014-1-22 2019-1-22 否 否 0 否 是 合营公司
担保
公司
义乌吾悦房
连带责任
新城万博 全资子公司 地产发展有 25,000 2016-1-8 2016-1-8 2018-1-7 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
苏州金世纪
连带责任
新城控股 公司本部 房地产开发 20,000 2016-12-30 2016-12-30 2018-12-30 否 否 0 否 是 合营公司
担保
有限公司
台州新城万 连带责任
新城控股 公司本部 18,000 2016-3-31 2016-3-31 2019-1-11 否 否 0 否 是 合营公司
博房地产发 担保
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2016 年年度报告
展有限公司
苏州新城万
连带责任
新城控股 公司本部 瑞房地产有 16,286 2016-4-23 2016-4-23 2018-6-30 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
青岛新城东
连带责任
新城控股 公司本部 郡房地产开 14,000 2016-3-18 2016-3-18 2019-3-18 否 否 0 否 是 合营公司
担保
发有限公司
上海佘山乡
连带责任
新城控股 公司本部 村俱乐部有 14,000 2016-9-13 2016-9-13 2019-9-13 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
上海睿涛房
连带责任
新城控股 公司本部 地产开发有 13,500 2016-7-8 2016-7-8 2019-7-7 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
上海佘山乡
连带责任
新城控股 公司本部 村俱乐部有 13,000 2016-8-24 2016-8-24 2019-8-15 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
常熟中置房
连带责任
新城控股 公司本部 地产有限公 13,000 2015-11-9 2015-11-9 2017-4-26 否 否 0 否 是 合营公司
担保
司
上海佘山乡
连带责任
新城控股 公司本部 村俱乐部有 12,000 2016-9-16 2016-9-16 2019-9-16 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
义乌吾悦房
连带责任
新城控股 公司本部 地产发展有 10,000 2016-10-20 2016-10-20 2020-4-17 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
杭州嘉浩房 连带责任
新城控股 公司本部 6,500 2014-1-22 2014-1-22 2019-1-22 否 否 0 否 是 合营公司
地产开发有 担保
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2016 年年度报告
限公司
苏州百翔置 连带责任
新城控股 公司本部 5,430 2016-12-30 2016-12-30 2018-12-31 否 否 0 否 是 合营公司
业有限公司 担保
苏州城弘房
连带责任
新城控股 公司本部 地产开发有 5,000 2016-7-31 2016-7-31 2018-3-31 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
杭州滨通房
连带责任
新城控股 公司本部 地产开发有 5,000 2016-12-2 2017-5-31 否 否 0 否 是 合营公司
担保
限公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 1,610,957
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1,393,700
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 1,528,154
报告期末对子公司担保余额合计（B） 766,355
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 2,160,055
担保总额占公司净资产的比例(%) 131.97
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 2,077,955
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 48,600
上述三项担保金额合计（C+D+E） 2,126,555
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
担保情况说明 无
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2016 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
□适用 √不适用
3、 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
公司分别于 2016 年 3 月 8 日及 3 月 25 日召开了第一届董事会第十二次会议及 2016 年第一次
临时股东大会，审议并通过了《关于<新城控股集团股份有限公司 2016 年度非公开发行股票预案>
的议案》等相关议案。公司于 2016 年 4 月 1 日收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请
受理通知书》（160654 号），中国证监会认为公司申请材料齐全，符合法定形式，决定受理；根
据 2016 年 4 月 18 日中国证监会下发的《中国证监会行政许可项目审查反馈意见通知书》（160654
号），公司于 2016 年 5 月 13 日召开第一届董事会第十四次会议审议通过了《关于调整公司非公
开发行股票方案的议案》等相关议案，同日公告了《新城控股集团股份有限公司 2016 年度非公开
发行股票预案（修订稿）》；2016 年 7 月 1 日，中国证监会发行审核委员会审议通过了公司本次
非公开发行股票事项。公司目前尚未收到中国证监会相关核准文件。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
2013 年，新城控股创办的大型公益品牌“七色光计划”正式成立，致力于抚育、培养和教育
贫困地区青少年，引起更多人士对贫困青少年群体的特别关怀，填补他们在生活及教育上的缺失，
最终实现以一份爱心影响一群孩子，以一群孩子带动一个区域的未来发展。
“光彩图书馆”是七色光计划推出的首个核心项目，项目宗旨是消除城市和乡村之间的知识
鸿沟，为乡村儿童提供良性的阅读环境，培养他们对阅读、对知识的兴趣。目标是为全国各地的
贫困乡村小学建设 100 所光彩图书馆，以帮助更多贫困地区校园的孩子们获得丰富的阅读机会。
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2016 年年度报告
2. 年度精准扶贫概要
2016 年，公司“七色光计划”大型系列社会公益活动相继进入安徽、江西、河北、贵州 4 个
省份，开展了 4 站“光彩图书馆”的活动，为这些省份贫困地区的乡村小学共捐赠 12 所光彩图书
馆、并由志愿者进行阅读支教，使孩子们在成长的道路上感受到更多的温暖与希望。截至 2016
年 12 月，已捐赠超过 33000 余册图书、1200 套文具组合、76 套钢制桌椅、50 个平板电脑、电脑、
打印机、投影仪、体育用品等基础教育设施。
基于核心项目“光彩图书馆”3 年多的铺垫，2016 年 8 月“七色光计划”推出全新公益项目
——“幸福手牵手”。邀请受赠“光彩图书馆”的贫困地区学校共 11 位小朋友来到上海，由志愿
者陪同游览景点，并与新城员工爱心家庭进行一对一幸福手牵手，加入到“新家”度过愉快的周
末。“幸福手牵手”活动希望帮助贫困地区儿童拓展眼界、开阔视野，旨在鼓励他们能够从意识
上更加勤奋好学，积极进取，努力实现自己的梦想。
3. 上市公司 2016 年精准扶贫工作情况统计表
单位：元 币种：人民币
指 标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金
2.物资折款 440,470.75
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）
二、分项投入
1.产业发展脱贫
□ 农林产业扶贫
□ 旅游扶贫
□ 电商扶贫
其中：1.1 产业扶贫项目类型
□ 资产收益扶贫
□ 科技扶贫
□ 其他
1.2 产业扶贫项目个数（个）
1.3 产业扶贫项目投入金额
1.4 帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）
2.转移就业脱贫
其中：2.1 职业技能培训投入金额
2.2 职业技能培训人数（人/次）
2.3 帮助建档立卡贫困户实现就业人数（人）
3.易地搬迁脱贫
其中：3.1 帮助搬迁户就业人数（人）
4.教育脱贫
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2016 年年度报告
其中：4.1 资助贫困学生投入金额
4.2 资助贫困学生人数（人） 1,400（捐赠的图书馆覆盖人群）
4.3 改善贫困地区教育资源投入金额 440,470.75
5.健康扶贫
其中：5.1 贫困地区医疗卫生资源投入金额
6.生态保护扶贫
□ 开展生态保护与建设
□ 建立生态保护补偿方式
其中：6.1 项目名称
□ 设立生态公益岗位
□ 其他
6.2 投入金额
7.兜底保障
其中：7.1 帮助“三留守”人员投入金额
7.2 帮助“三留守”人员数（人）
7.3 帮助贫困残疾人投入金额
7.4 帮助贫困残疾人数（人）
8.社会扶贫
其中：8.1 东西部扶贫协作投入金额
8.2 定点扶贫工作投入金额
8.3 扶贫公益基金
9.其他项目
其中：9.1.项目个数（个）
9.2.投入金额
9.3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）
9.4.其他项目说明
三、所获奖项（内容、级别）
4. 后续精准扶贫计划
未来公司“七色光计划”核心项目“光彩图书馆”会以为乡村小学捐赠 100 所光彩图书馆为
目标，致力于改善贫困山区孩子们学习条件。
(二) 社会责任工作情况
□适用 √不适用
(三) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一)转债发行情况
□适用 √不适用
(二)报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三)报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四)转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五)公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六)转债其他情况说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例 送 比例
数量 发行新股 公积金转股 其他 小计 数量
(%) 股 (%)
一、有限售条件股份 1,176,479,744 68.88 38,500,000 352,943,923 -13,623,667 377,820,256 1,554,300,000 68.80
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 1,176,479,744 68.88 38,500,000 352,943,923 -13,623,667 377,820,256 1,554,300,000 68.80
其中：境内非国有法人持股 1,176,479,744 68.88 352,943,923 -13,623,667 339,320,256 1,515,800,000 67.10
境内自然人持股 0 0 38,500,000 38,500,000 38,500,000 1.70
4、外资持股
二、无限售条件流通股份 531,585,014 31.12 159,475,505 13,623,667 173,099,172 704,684,186 31.19
1、人民币普通股 531,585,014 31.12 159,475,505 13,623,667 173,099,172 704,684,186 31.19
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、普通股股份总数 1,708,064,758 100 38,500,000 512,419,428 550,919,428 2,258,984,186 100
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2016 年年度报告
2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
2016 年 4 月 21 日，公司实施 2015 年度利润分配及资本公积金转增股本方案，以公司 2015
年 12 月 31 日总股本 1,708,064,758 股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股，合计
转增股本 512,419,428 股，本次转增股本后，公司的总股本为 2,220,484,186 股。
2016 年 11 月 22 日，公司实施第一期限制性股票激励计划限制性股票的授予工作，向符合条
件的 59 名激励对象授予 38,500,000 股限制性股票，公司总股本从 2,220,484,186 股变更为
2,258,984,186 股。
2016 年 12 月 5 日，公司股东常州市华顺建筑工程有限公司、常州市武进湖塘邱墅铸造厂、
常州市宜煜铸造有限公司和江苏万盛铸造有限公司共计持有 13,623,667 股因限售期届满，解禁上
市。
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
本公司于 2016 年度以资本公积向全体股东每 10 股转增 3 股。2015 年度的基本每股收益和稀
释每股收益已按增发后的股权重新计算并列报，详见本报告第二节“公司简介和主要财务指标”。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
股东名 本年解除限 本年增加限 解除限售
年初限售股数 年末限售股数 限售原因
称 售股数 售股数 日期
富 域 发 承诺发行
展 集 团 上 市 后
2018 年
有 限 公 1,060,000,000 0 318,000,000 1,378,000,000 36 个 月
12 月 4 日
司 内 不 出
售
常 州 德 承诺发行
润 咨 询 上 市 后
2018 年
管 理 有 106,000,000 0 31,800,000 137,800,000 36 个 月
12 月 4 日
限公司 内 不 出
售
常 州 市 4,191,898 5,449,467 1,257,569 0 承诺发行 2016 年
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2016 年年度报告
华 顺 建 上 市 后 12 月 4 日
筑 工 程 12 个 月
有 限 公 内不出售
司
常 州 市 承诺发行
宜 煜 铸 上 市 后 2016 年
2,619,936 3,405,917 785,981
造 有 限 12 个 月 12 月 4 日
公司 内不出售
常 州 市 承诺发行
武 进 湖 上 市 后 2016 年
2,619,936 3,405,917 785,981
塘 邱 墅 12 个 月 12 月 4 日
铸造厂 内不出售
江 苏 万 承诺发行
盛 铸 造 上 市 后 2016 年
1,047,974 1,362,366 314,392
有 限 公 12 个 月 12 月 4 日
司 内不出售
根据《新
城控股集
团股份有
激 励 对 限制性股 限公司第
0 0 38,500,000 38,500,000
象 票锁定期 一期限制
性股票激
励计划》
规定执行
合计 1,176,479,744 13,623,667 391,443,923 1,554,300,000 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市交易数 交易终
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 量 止日期
普通股股票类
限制性股票 2016 年 11 限制性股票
6.90 38,500,000 38,500,000
月 22 日 解锁日期
公司债类
新城控股集团
股份有限公司
2016 年 3 2016 年 4 月
非公开发行 5.44% 1,850,000,000 1,850,000,000
月 29 日 29 日
2016 年公司债
券（第一期）（品
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2016 年年度报告
种一）
新城控股集团股
份有限公司非公 2016 年 3
2016 年 4 月
开发行 2016 年 月 29 日 4.76% 1,150,000,000 1,150,000,000
29 日
公司债券（第一
期）（品种二）
新城控股集团股
份有限公司非公
2016 年 8 2016 年 9 月
开发行 2016 年 4.48% 2,000,000,000 2,000,000,000
月 15 日 7日
公司债券（第二
期）
新城控股集团股
份有限公司非公
2016 年 9 2016 年 10 月
开发行 2016 年 4.80% 500,000,000 500,000,000
月 12 日 10 日
公司债券（第三
期）
新城控股集团股
份有限公司非公
2016 年 10 2016 年 10 月
开发行 2016 年 4.41% 2,500,000,000 2,500,000,000
月 17 日 31 日
公司债券（第四
期）
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
经上海证券交易所上证函[2015]1778 号核准，公司于 2016 年 3 月 29 日非公开发行公司债券，
债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第一期)。本期债券分为两个
品种，品种一简称“16 新城 01”，债券代码“135093”，实际发行规模为人民币 18.5 亿元，票
面利率为 5.44%，为 3 年期固定利率债券，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售
选择权；品种二简称“16 新城 02”，债券代码“135350”实际发行规模为人民币 11.5 亿元，票
面利率为 4.76%，为 3 年期固定利率债券，附第 1 年末及第 2 年末发行人调整票面利率选择权及
投资者回售选择权。
经上海证券交易所上证函[2016]1490 号核准，公司分别于 2016 年 8 月 15 日、2016 年 9 月
12 日及 2016 年 10 月 17 日非公开发行公司债券，债券名称分别为新城控股集团股份有限公司非
公开发行 2016 年公司债券(第二期)、非公开发行 2016 年公司债券(第三期)及非公开发行 2016
年公司债券(第四期)。其中，新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第二期)
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2016 年年度报告
简称“16 新城 03”，债券代码“135736”，实际发行规模为人民币 20 亿元，最终票面利率为 4.48%，
本期债券为 5 年期固定利率债券，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第三期)简称“16 新城 04”，债券
代码“135838”，实际发行规模为人民币 5 亿元，最终票面利率为 4.80%，本期债券为 7 年期固
定利率债券，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第四期)简称“16 新城 05”，债券
代码“145043”，实际发行规模为 25 亿元，票面利率为 4.41%，本期债券为 5 年期固定利率债券，
附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
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2016 年年度报告
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
报告期内，公司实施了资本公积金转增股本方案及第一期限制性股票激励计划限制性股票的
授予，公司二次发行前后公司实际控制人未发生变化，股本结构的变化详见本节“一、普通股股
本变动情况”之“普通股股本变动情况表”。
二次发行前后公司资产和负债结构影响不重大，股本总数变动情况如下：
普通股股份总数（股）
发行前 1,708,064,758
资本公积转增后 2,220,484,186
股权激励后 2,258,984,186
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一)股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 74,671
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 68,635
(二)截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻结
股东名称 持有有限售条件 情况 股东
报告期内增减 期末持股数量 比例(%)
（全称） 股份数量 股份 数 性质
状态 量
境内非国有
富域发展集团有限公司 318,000,000 1,378,000,000 61.00 1,378,000,000 无
法人
常州德润咨 询管理有限 境内非国有
31,800,000 137,800,000 6.10 137,800,000 无
公司 法人
中国证券金 融股份有限
10,180,776 10,180,776 0.45 未知 国有法人
公司
金濠(合肥)建设发展有
2,217,900 9,610,900 0.43 未知 境外法人
限公司
全国社保基 金四零三组
8,741,090 8,741,090 0.39 未知 其他
合
全国社保基 金六零二组
8,468,717 8,468,717 0.37 未知 其他
合
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2016 年年度报告
中国人寿保 险股份有限
公司－传统 －普通保险 7,611,162 7,611,162 0.34 未知 其他
产品－005L－CT001 沪
全国社保基 金四一二组
7,265,388 7,265,388 0.32 未知 其他
合
中国建设银 行股份有限
公司－万家 精选混合型 6,607,321 6,607,321 0.29 未知 其他
证券投资基金
JIASHAN SHEN 1,366,441 5,921,246 0.26 未知 境外自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
中国证券金融股份有限公司 10,180,776 人民币普通股 10,180,776
金濠(合肥)建设发展有限公司 9,610,900 人民币普通股 9,610,900
全国社保基金四零三组合 8,741,090 人民币普通股 8,741,090
全国社保基金六零二组合 8,468,717 人民币普通股 8,468,717
中国人寿保险股份有限公司－传统－普
7,611,162 人民币普通股 7,611,162
通保险产品－005L－CT001 沪
全国社保基金四一二组合 7,265,388 人民币普通股 7,265,388
中国建设银行股份有限公司－万家精选
6,607,321 人民币普通股 6,607,321
混合型证券投资基金
JIASHAN SHEN 5,921,246 人民币普通股 5,921,246
汤贤创 5,463,796 人民币普通股 5,463,796
CREDIT SUISSE AG HONG KONG BRANCH 4,294,674 人民币普通股 4,294,674
除富域发展集团有限公司与常州德润咨询管理有限公司为本公司实际控制
上述股东关联关系或一致行动的说明 人王振华先生所实际控制的企业，未知前十名股东之间或前十名无限售条
件股东之间是否存在关联关系或一致行动的情况。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市交易情况
持有的有限售条件股份 新增可上市
序号 有限售条件股东名称 限售条件
数量 可上市交易时间 交易股份数
量
承诺发行上市后
1 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 2018 年 12 月 4 日
36 个月内不出售
承诺发行上市后
2 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 2018 年 12 月 4 日
36 个月内不出售
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2016 年年度报告
根据《新城控股
根据《新城控股集团
集团股份有限公
股份有限公司第一
3 激励对象 38,500,000 0 司第一期限制性
期限制性股票激励
股票激励计划》
计划》规定执行
规定执行
上述股东关联关系或一致行动的说 富域发展集团有限公司与常州德润咨询管理有限公司为本公司实际控制人
明 王振华先生所实际控制的企业。
公司本次股权激励计划的激励对象为公司董事（不包含独立董事）、高级管
理人员、中层管理人员及核心骨干共 59 名。公司持股 5%以上的主要股东或
实际控制人及其配偶与直系近亲属未参与本激励计划。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一)控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 富域发展集团有限公司
单位负责人或法定代表人 王振华
成立日期 2002 年 4 月 27 日
主要经营业务 投资管理咨询（除金融、证券、期货）、企业信息咨询、商
务信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
(二)实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
√适用 □不适用
姓名 王振华
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 是
主要职业及职务 企业经营
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 新城发展控股有限公司，2012 年 11 月 29 日香港上市。
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍
√适用 □不适用
王振华先生通过其控制的富域发展和常州德润控制新城控股，对公司达到实际控制。即王振
华先生持有新城发展 72.56%的股权，新城发展通过香港创拓持有富域发展和常州德润 100%的股权，
富域发展持有公司 61.00%股权，常州德润持有公司 6.10%的股权，公司控股股东富域发展及其一
致行动人常州德润合计持有公司 67.10%的股权。
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用√不适用
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2016 年年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：万股
报告期内从
是否在公司
任期起始 任期终止 年初持 年末持 年度内股份 增减变动 公司获得的
姓名 职务(注) 性别 年龄 关联方获取
日期 日期 股数 股数 增减变动量 原因 税前报酬总
报酬
额（万元）
王振华 董事长/总裁 男 55 2015.3 2018.3 0 0 0 500 否
章晟曼 董事 男 60 2016.8 2018.3 0 0 0 是
吕小平 董事 男 56 2015.3 2018.3 0 0 0 是
王晓松 董事 男 30 2015.3 2018.3 0 0 0 270 否
梁志诚 董事/副总裁 男 48 2015.3 2018.3 0 150 150 股权激励 450 否
陈德力 董事/副总裁 男 43 2016.8 2018.3 0 150 150 股权激励 471 否
曹建新 独立董事 男 64 2015.3 2018.3 0 0 0 30 否
Aimin Yan 独立董事 男 61 2016.5 2018.3 0 0 0 20 否
陈文化 独立董事 男 51 2015.3 2018.3 0 0 0 30 否
管建新 监事会主席 男 59 2015.12 2018.3 0 0 0 165 否
陆忠明 监事 男 45 2015.12 2018.3 0 0 0 是
陈伟健 监事 男 36 2015.12 2018.3 0 0 0 是
严政 副总裁 男 40 2015.12 2018.3 0 120 120 股权激励 250 否
郭楠楠 副总裁 女 39 2015.12 2018.3 0 120 120 股权激励 250 否
倪连忠 副总裁 男 52 2015.3 2018.3 0 120 120 股权激励 250 否
周科杰 副总裁 男 42 2015.12 2018.3 0 100 100 股权激励 250 否
唐云龙 副总裁 男 53 2015.12 2018.3 0 80 80 股权激励 165 否
欧阳捷 副总裁 男 56 2016.3 2018.3 0 60 60 股权激励 165 否
张振 副总裁（离任） 男 44 2015.3 2016.7 0 0 0 183 否
管有冬 财务负责人 男 34 2015.12 2018.3 0 100 100 股权激励 200 否
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2016 年年度报告
陈鹏 董事会秘书 男 43 2016.3 2018.3 0 80 80 股权激励 150 否
杨超 董事会秘书（离 男 27 2015.3 2016.2 0 0 0 2 否
任）
合计 / / / / / 0 1,080 1,080 / 3,801 /
姓名 主要工作经历
王振华 曾任江苏新城董事长。现任公司董事长兼总裁、新城发展董事长兼执行董事。
曾任香港证券及期货事务监察委员会非执行董事、香港银行公会委员，中国财政部副处长、处长、副司长，世界银行中国副执董、中国执
章晟曼 董（正司级）、副行长兼秘书长、高级副行长、常务副行长，历任花旗集团全球公共部门银行业务主席、全球银行业务副主席兼亚太区首
席运营官、亚太区总裁、亚太区主席。现任公司董事、新城发展资本（香港）有限公司董事长、复星国际有限公司独立非执行董事。
曾任上海海军 37621 部队副机电长、常柴股份有限公司董事会秘书兼投资部长、江苏新城总裁、副董事长。现任公司董事、新城发展执行
吕小平
董事兼行政总裁。
曾任江苏新城常州公司工程部土建工程师，上海公司工程部助理经理，江苏新城总裁助理、董事兼总裁、公司董事兼总裁。现任公司董事、
王晓松
新城发展非执行董事。
曾任江苏新亚化工集团公司团委书记、副科长、副主任，江苏新城行政管理部主管、副经理，控股子公司副总经理、总经理，江苏新城助
梁志诚
理总裁、副总裁，公司联席总裁，新城发展执行董事兼联席总裁。现任公司董事兼副总裁。
曾任新加坡谊来集团武汉公司总经理，四川华立集团舜苑商业地产公司总经理，新加坡嘉德置地凯德商用中国区域总经理，大连万达商业
陈德力 地产股份有限公司商业管理营运中心常务副总经理、万达商业管理副总裁兼招商中心总经理、万达商业管理常务副总裁兼营运中心总经理、
万达商业地产副总裁兼商管公司常务副总裁、综合管理中心总经理等职务。现任公司董事兼副总裁。
曾任黑牡丹（集团）股份有限公司总经理（法人代表）、常州纺织工业局副局长、常州国家高新技术产业开发区管委会副主任、中共常州
曹建新 市新北区委副书记、常州出口加工管委会副主任、常州高新技术开发区发展（集团）总公司总经理、常州市风险投资公司董事长、常州光
阳机车有限公司董事长。现任公司独立董事、江苏江南农村商业银行股份有限公司独立董事。
曾任上海机械学院系统工程学院讲师、院长助理，美国宾西法尼亚州州立大学商学院讲师、谈判与冲突研究所研究员，美国波士顿大学助
Aimin Yan 理教授、副教授、教授（终身职）、国际 MBA 学术主任、组织行为学博士项目主任、人力资源政策研究所研究所长，长江商学院管理学
客座教授、管理学教授。现任公司独立董事，长江商学院副院长、管理学教授。
曾任常州会计师事务所（现江苏公证天业会计事务所常州分所）审计员、常州市注册会计师协会监管部主任。现任公司独立董事、常州腾
陈文化 龙汽车零部件股份有限公司（603158）独立董事、无锡双象超纤材料股份有限公司（002395）独立董事、常州神力电机股份有限公司（603819）
独立董事、江苏武进不锈股份有限公司（603878）独立董事、江苏理工学院兼职教授。
管建新 曾任武进日报广告部主任、编委，江苏新城监事会主席。现任公司监事会主席兼职工监事。
曾任江苏五菱柴油机股份有限公司财务科副科长、财务审计部副部长，江苏新城财务管理部总经理（财务负责人）、董事兼助理总裁，新
陆忠明
城控股集团有限公司助理总裁、副总裁。现任公司监事、新城发展执行董事兼副总裁兼财务负责人。
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2016 年年度报告
曾任德勤会计师事务所主任、毕马威会计师事务所经理、金轮天地控股有限公司执行董事、时代地产控股有限公司财务总监。现任公司监
陈伟健
事、新城发展执行董事兼副总裁兼公司联席秘书兼授权代表。
曾任江苏新城市场营销部研究员、副经理、总经理，控股子公司副总经理、总经理，江苏新城总裁助理兼苏州公司总经理、江苏新城副总
严政
裁。现任公司副总裁。
曾任江苏良基伟业房地产投资顾问公司专案、销售经理，江苏永基物业管理有限公司运营部经理助理，江苏新城市场营销部销售经理、助
郭楠楠
理总经理、南京公司助理总经理、副总经理、总经理、市场营销中心总经理、江苏新城助理总裁。现任公司副总裁。
曾任武进第三建筑公司技术科长、项目经理，江苏新城工程师、工程部经理，常州富域发展有限公司总经理，公司项目总经理、项目管理
倪连忠
中心总经理。现任公司副总裁。
周科杰 曾任江苏新城成本管理部总经理、工程管理部总经理、助理总裁、副总裁。现任公司副总裁。
唐云龙 曾任江苏五菱柴油机股份有限公司董事会秘书兼企业发展部部长、江苏新城董事兼董事会秘书。现任公司副总裁。
曾任武进市建设委员会（现常州市武进区建设局）历任秘书、副主任职务，武进市政府办公室副主任，武进区政府办公室副主任、武进区
欧阳捷
行政审批服务中心主任、党委书记，江苏新城副总经理、副总裁，公司副总裁、监事会主席。现任公司副总裁。
曾任职普华永道中天会计师事务所有限公司高级审计员、江苏新城财务管理部会计经理、中心助理总经理、财务负责人。现任公司财务负
管有冬
责人。
曾任天同证券研究所行业及公司研究员，中原证券研究所财务顾问部副总监，新城控股董事会办公室副主任、主任，新城发展董事会办公
陈鹏
室主任、公司监事。现任公司董事会秘书。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√适用□不适用
单位:股
限制性股票的
年初持有限制性 报告期新授予限 期末持有限制 报告期末市价
姓名 职务 授予价格 已解锁股份 未解锁股份
股票数量 制性股票数量 性股票数量 （元）
（元）
梁志诚 董事、副总裁 0 1,500,000 6.90 0 1,500,000 1,500,000 17,625,000
陈德力 董事、副总裁 0 1,500,000 6.90 0 1,500,000 1,500,000 17,625,000
严政 副总裁 0 1,200,000 6.90 0 1,200,000 1,200,000 14,100,000
郭楠楠 副总裁 0 1,200,000 6.90 0 1,200,000 1,200,000 14,100,000
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2016 年年度报告
倪连忠 副总裁 0 1,200,000 6.90 0 1,200,000 1,200,000 14,100,000
周科杰 副总裁 0 1,000,000 6.90 0 1,000,000 1,000,000 11,750,000
唐云龙 副总裁 0 800,000 6.90 0 800,000 800,000 9,400,000
欧阳捷 副总裁 0 600,000 6.90 0 600,000 600,000 7,050,000
管有冬 财务负责人 0 1,000,000 6.90 0 1,000,000 1,000,000 11,750,000
陈鹏 董事会秘书 0 800,000 6.90 0 800,000 800,000 9,400,000
合计 / 0 10,800,000 / 0 10,800,000 10,800,000 /
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一)在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
新城发展控股有限公司 董事长兼执行董事 2010 年 4 月 2016 年 11 月
王振华 富域发展集团有限公司 执行董事兼总经理 2014 年 9 月 2017 年 9 月
常州德润咨询管理有限公司 执行董事兼总经理 2013 年 8 月 2016 年 8 月
章晟曼 新城发展资本（香港）有限公司 董事长 2016 年 5 月 2019 年 5 月
吕小平 新城发展控股有限公司 执行董事兼行政总裁 2016 年 1 月 2019 年 1 月
新城发展控股有限公司 非执行董事 2013 年 10 月 2016 年 10 月
新城发展控股有限公司 执行董事兼副总裁兼财务负责人 2016 年 1 月 2019 年 1 月
陆忠明
富域发展集团有限公司 监事 2014 年 9 月 2017 年 9 月
常州德润咨询管理有限公司 监事 2013 年 8 月 2016 年 8 月
陈伟健 新城发展控股有限公司 执行董事兼副总裁兼公司联席秘 2015 年 3 月 2018 年 3 月
书兼授权代表
在股东单位任职情况的说明 无
(二)在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
常州新城万博投资有限公司 执行董事兼总经理 2009 年 8 月
王振华
江苏新城实业集团有限公司 执行董事兼总经理 2009 年 12 月
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2016 年年度报告
江苏江南农村商业银行股份有限公司 董事 2013 年 3 月
章晟曼 复星国际有限公司 独立非执行董事 2006 年 12 月
常州新城万博投资有限公司 监事 2009 年 8 月
王晓松
江苏新城实业集团有限公司 监事 2009 年 12 月
曹建新 江苏江南农村商业银行股份有限公司 独立董事 2013 年 4 月
Aimin Yan 长江商学院 副院长、管理学教授 2016 年 3 月
常州市注册会计师协会 监管部主任 1999 年 1 月
常州腾龙汽车零部件股份有限公司 独立董事 2011 年 3 月
无锡双象超纤材料股份有限公司 独立董事 2013 年 12 月
陈文化
常州神力电机股份有限公司 独立董事 2012 年 8 月
江苏武进不锈股份有限公司（603878） 独立董事 2016 年 1 月
江苏理工学院 兼职教授 2011 年 5 月
在其他单位任职情况的说明 无
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 目前公司董事、监事、高级管理人员的报酬仍采用基本薪酬加绩效奖金的方式确定。
在公司领取报酬的公司董事、监事及高级管理人员首先根据人力资源部门制定的薪酬及考核体系依各
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 人担任的职务、岗位职责确定基本薪酬，再根据公司经营情况，参考同行业平均薪酬水平并根据个人
业绩确定年度绩效奖金。公司独立董事津贴由董事会提出标准，股东大会批准后实行。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况 报告期内，按照上述原则，公司应付董事、监事和高级管理人员报酬合计人民币 3,801 万元（税前）
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获 报告期末公司在任全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计 3,616 万元（税前）。
得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
章晟曼 董事 选举 股东大会选举
梁志诚 董事 选举 股东大会选举
陈德力 董事 选举 股东大会选举
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2016 年年度报告
Aimin Yan 独立董事 选举 股东大会选举
王振华 总裁 聘任 董事会聘任
陈德力 副总裁 聘任 董事会聘任
欧阳捷 副总裁 聘任 董事会聘任
陈鹏 董事会秘书 聘任 董事会聘任
王晓松 总裁 离任 个人原因
张振 副总裁 离任 个人原因
杨超 董事会秘书 离任 岗位调动
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一)员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量 5,871
在职员工的数量合计 6,141
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员
销售人员 2,182
技术人员 2,056
财务人员
行政人员 1,536
合计 6,141
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上
本科 2,855
大专 1,925
高中/中专
初中及以下
合计 6,141
(二)薪酬政策
√适用 □不适用
为保证公司薪酬水平，公司建立了完善的薪酬管理制度与体系。为了确保薪酬水平兼具内部
公平性，公司建立了职位评估体系和绩效评估体系，确保高绩效、高能力的员工能够得到更加丰
厚的回报。
2016 年，公司与全球知名的人力资源咨询公司韬睿惠悦及翰威特进行合作，全面对标市场薪
酬水平，开展薪酬对标，分析外部竞争力、内部公平性等，提升薪酬管理的合理性及薪酬水平竞
争力。在为员工提供稳定的、持续优化的保障性收入的同时，根据公司年度经营业绩和个人绩效
考核情况发放年度激励奖金。在社会保险、住房公积金、带薪休假、劳动保护等法定福利外，公
司还建立了股权激励计划等长效机制，以激励和保留核心人才。
(三)培训计划
√适用 □不适用
2016年公司培训工作紧密结合公司的战略目标，加大项目管理人才培养、继续推行项目管理
岗位 “持证上岗”，提升新人带教融入，强化专业知识的结构化沉淀与宣导，以“重点培训班”
为依托，设置覆盖全员的培训体系，多举措共同促进公司人才培养的可持续性发展。其中，公司
尤其注重后备人才培养，重点打造人才梯队，形成了“新城之星”、“新城之光”、“项目总培
训班”等各级人才培养产品。
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2016 年年度报告
公司每年开展人才盘点，通过引入外部人才测评供应商，识别潜质人才，结合绩效，给予优
秀人才更大发挥空间。
(四)劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所
股票上市规则》及其他法律、法规的要求，依照《公司章程》和其他公司规范管理制度，坚持规
范运营，不断完善公司治理结构，建立健全内部管理和控制制度，深入加强信息披露工作，积极
开展投资者关系管理，规范公司运营和提高公司治理水平。公司董事、经理层根据各自职能，严
格执行公司经营计划,努力应对市场环境的变化促进公司业务发展。
报告期内，公司通过召开第一届董事会第十次会议审议修订了《总裁工作细则》、第一届董
事会第十六次会议审议制定了《公司信息披露暂缓及豁免管理制度》、《公司投资者投诉处理工
作制度》、第一届董事会第二十二次会议审议通过了《关于新城控股债务融资工具信息披露事务
管理制度》，公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
已于 www.sse.com.cn 上
公告编号为 2016-032
2015 年度股东大会 2016 年 3 月 24 日 2016 年 3 月 25 日
《公司 2015 年年度股东
大会决议公告》
已于 www.sse.com.cn 上
2016 年第一次临时股 公告编号为 2016-033
2016 年 3 月 25 日 2016 年 3 月 26 日
东大会 《公司 2016 年第一次临
时股东大会决议公告》
已于 www.sse.com.cn 上
2016 年第二次临时股 公告编号为 2016-050
2016 年 5 月 13 日 2016 年 5 月 14 日
东大会 《公司 2016 年第二次临
时股东大会决议公告》
已于 www.sse.com.cn 上
2016 年第三次临时股
2016 年 8 月 22 日 公告编号为 2016-085 2016 年 8 月 23 日
东大会
《公司 2016 年第三次临
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2016 年年度报告
时股东大会决议公告》
已于 www.sse.com.cn 上
2016 年第四次临时股 公告编号为 2016-105
2016 年 10 月 17 日 2016 年 10 月 18 日
东大会 《公司 2016 年第四次临
时股东大会决议公告》
已于 www.sse.com.cn 上
2016 年第五次临时股 公告编号为 2016-120
2016 年 11 月 14 日 2016 年 11 月 15 日
东大会 《公司 2016 年第五次临
时股东大会决议公告》
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一)董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
王振华 否 14 14 13 0 0 否
章晟曼 否 5 5 5 0 0 否
吕小平 否 14 14 11 0 0 否
王晓松 否 14 14 12 0 0 否
梁志诚 否 10 10 9 0 0 否
陈德力 否 5 5 5 0 0 否
曹建新 是 14 14 11 0 0 否
Aimin 是 10 10 9 0 0 否
Yan
陈文化 是 14 14 11 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二)独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三)其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
根据人力资源部门制定的薪酬考核体系及高级管理人员各人担任的职务、岗位职责确定基本
薪酬，再根据公司经营情况，参考同行业平均薪酬水平并根据个人业绩确定年度绩效奖金及股权
激励计划。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司第一届董事会第二十四会议审议通过了《公司 2016 年度内部控制评价报告》，全文于
2017 年 2 月 25 日刊登在上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2016 年度财务报告内部控制
实施情况进行审计，并出具了《内部控制审计报告》，全文于 2016 年 2 月 25 日刊登在上海证券
交易所网站 http://www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率
称 额 息方式 所
江苏新城 每年付息 上海证券
地产股份 一次，到 交易所
有限公司 期一次还
2013 年公 2014 年 7 2019 年 7 本，最后
13 苏新城 122310 20 8.9%
司债券 月 23 日 月 23 日 一期利息
随本金的
兑付一起
支付
新城控股 每年付息 上海证券
集团股份 一次，到 交易所
有限公司 期一次还
公开发行 2015 年 11 2020 年 11 本，最后
15 新城 01 136021 30 4.5%
2015 年公 月3日 月3日 一期利息
司债券 随本金的
（第一 兑付一起
期） 支付
新城控股 每年付息 上海证券
集团股份 一次，到 交易所
有限公司 期一次还
非公开发 2015 年 11 2018 年 11 本，最后
15 新城 02 125741 20 6.0%
行 2015 年 月 10 日 月 10 日 一期利息
公司债券 随本金的
（第一 兑付一起
期） 支付
新城控股 每年付息 上海证券
集团股份 一次，到 交易所
有限公司 期一次还
非公开发 本，最后
2016 年 3 2019 年 3
行 2016 年 16 新城 01 135093 18.5 5.44% 一期利息
月 29 日 月 29 日
公司债券 随本金的
（第一 兑付一起
期）（品 支付
种一）
新城控股 每年付息 上海证券
集团股份 一次，到 交易所
有限公司 期一次还
非公开发 本，最后
2016 年 3 2019 年 3
行 2016 年 16 新城 02 135350 11.5 4.76% 一期利息
月 29 日 月 29 日
公司债券 随本金的
（第一 兑付一起
期）（品 支付
种二）
新城控股 每年付息 上海证券
集团股份 一次，到 交易所
有限公司 2016 年 8 期一次还
2021 年 8
非公开发 16 新城 03 135736 月 15 日 20.0 4.48% 本，最后
月 15 日
行 2016 年 一期利息
公司债券 随本金的
（第二 兑付一起
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2016 年年度报告
期） 支付
新城控股 每年付息 上海证券
集团股份 一次，到 交易所
有限公司 期一次还
2023 年 9
非公开发 2016 年 9 本，最后
16 新城 04 135838 月 12 日 5.0 4.80%
行 2016 年 月 12 日 一期利息
公司债券 随本金的
（第三 兑付一起
期） 支付
新城控股 每年付息 上海证券
集团股份 一次，到 交易所
有限公司 期一次还
2016 年 10
非公开发 2021 年 10 本，最后
16 新城 05 145043 月 17 日 25.0 4.41%
行 2016 年 月 17 日 一期利息
公司债券 随本金的
（第四 兑付一起
期） 支付
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
公司作为江苏新城地产股份有限公司发行的“江苏新城地产股份有限公司2013年公司债券”
的债券承继人于2016年7月25日（债券付息日为每年的7月23日，因2016年7月23日为非交易日，则
顺延至下一交易日即2016年7月25日付息，顺延期间不另计利息）支付了自2015年7月23日至2016
年7月22日期间的债券利息。
公司于2016年11月3日支付了“新城控股集团股份有限公司公开发行2015年公司债券（第一期）”
自2015年11月3日至2016年11月2日期间的债券利息。
公司于2016年11月10日支付了“新城控股集团股份有限公司非公开发行2015年公司债券（第
一期）” 自2015年11月10日至2016年11月9日期间的债券利息。
公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信证券股份有限公司
办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
债券受托管理人
联系人 王翔驹
联系电话 010-60838080
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 21 楼
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
13 苏新城募集资金已使用完毕，募集资金的实际使用用途为用于偿还公司债务及补充公司流
动资金，与《江苏新城地产股份有限公司公开发行 2013 年公司债券募集说明书》约定的募集资金
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使用用途一致，与江苏新城股东大会核准的用途一致，但具体使用情况与《江苏新城地产股份有
限公司公开发行 2013 年公司债券募集说明书》约定的募集资金初步运用计划不完全一致。导致前
述不一致的情况的原因为，募集资金到账后，江苏新城根据募集资金的实际到位情况、公司债务
结构调整及资金使用需要，对具体偿还计划进行了调整。
15 新城 01 募集资金已使用完毕，募集资金中的 20.89 亿元已用于偿还银行借款，其余用于
补充流动资金。公司根据募集资金的实际到位情况、公司债务结构调整及资金使用需要，将原用
于偿还杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 5,000 万元的款项用于偿还子公司杭州新城创宏房地产
开发有限公司 5,000 万元。除上述情况外，15 新城 01 募集资金的实际使用计划与《新城控股集
团股份有限公司公开发行 2015 年公司债券（第一期）募集说明书》约定的募集资金使用计划一
致。
15 新城 02 募集资金已使用完毕，其中 5 亿元用于偿还发行人向平安银行的借款，该笔款项
的使用符合《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券（第一期）募集说明书》
的约定。除前述款项外，发行人 15 新城 02 的债券募集资金均用于补充流动资金。
16 新城 01、16 新城 02 募集资金已使用完毕，其中 149,460 万元用于偿还银行借款，其中，
公司向南昌新城悦盛房地产发展有限公司支付 1,125 万元用于偿还银行借款，该笔款项的金额与
《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第一期）募集说明书》及《新城控
股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第一期）发行结果公告》约定的募集资金使
用计划中的金额不完全一致。导致前述不一致的情况的原因为：募集资金到账后，公司根据募集
资金的实际到位情况、公司债务结构调整及资金使用需要，对具体偿还计划进行了调整。除上述
情况外，16 新城 01、16 新城 02 募集资金的使用与《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016
年公司债券（第一期）募集说明书》及《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债
券（第一期）发行结果公告》约定的一致。
16 新城 03 募集资金已使用完毕，其中 4.1268 亿元用于偿还银行借款，补充流动资金 15.8732
亿元，与《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第二期）募集说明书》及
《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第二期）发行结果公告》约定的一
致。
16 新城 04 募集资金已使用 4.8 亿，均用于偿还银行借款，余 0.2 亿拟用于偿还银行借款，
尚未使用，募集资金已使用部分与《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第
三期）募集说明书》和《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第三期）发
行结果公告》约定的一致。
16 新城 05 募集资金已使用 24 亿，其中 10.2475 亿元用于偿还银行借款，补充流动资金 13.7525
亿元，余 1 亿拟用于偿还银行借款，尚未使用，募集资金已使用部分与《新城控股集团股份有限
公司非公开发行 2016 年公司债券（第四期）募集说明书》和《新城控股集团股份有限公司非公
开发行 2016 年公司债券（第四期）发行结果公告》约定的一致。
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2016 年年度报告
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证
评”）评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评
将在债券信用级别有效期内或者债券存续期内，持续关注公司外部经营环境变化、经营或财务状况
变化以及债券偿债保障情况等因素，以对债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定
期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。
此外，自本次评级报告出具之日起，中诚信证评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可
能影响债券信用级别的重大事件，公司将及时通知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认
为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。如公司
未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评则将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债
券信用级别或公告信用级别暂时失效。中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过
监管机构规定的网站予以公告。
报告期内，中诚信证评据此于 2016 年 3 月 22 日出具了《江苏新城地产股份有限公司 2013
年公司债券跟踪评级报告（2016）》（信评委函字[2016]跟踪 003 号）、《新城控股集团股份有
限公司公开发行 2015 年公司债券（第一期）踪评级报告（2016）》（信评委函字[2016]跟踪 004
号）及《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券（第一期）踪评级报告（2016）》
（信评委函字[2016]跟踪 005 号）的定期跟踪评级报告。根据上述跟踪评级报告，中诚信信评认
为公司能积极应对市场变化，加大项目销售力度和开发节奏，实现合同销售和结算金额的较快增
长，土地储备资源充足，为公司未来经营业绩的保持提供保障，故维持公司 AA+的主体信用评级，
评级展望为稳定。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
公司发行的公司债券在报告期内未采取增信措施。
公司发行的公司债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。报告期内，公
司主营业务经营良好，稳定的现金流入对公司发行的公司债券的本息偿付提供了有利的保障。
公司发行的公司债券“15 新城 01”在江南农村商业银行常州分行设立专项偿债账户，已于
2016 年 11 月 3 日支付了自 2015 年 11 月 3 日至 2016 年 11 月 2 日期间的债券利息；公司发行的
公司债券“15 新城 02”在中国银行上海市卢湾支行设立了专项偿债账户，已于 2016 年 11 月 10
日支付了自 2015 年 11 月 10 日至 2016 年 11 月 9 日期间的债券利息；公司发行的公司债券“16
新城 01”在中信银行股份有限公司上海静安支行设立了专项偿债账户，目前该期债券尚未到付息
日；公司发行的公司债券“16 新城 02”在中信银行股份有限公司上海静安支行设立了专项偿债账
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2016 年年度报告
户，目前该期债券尚未到付息日；公司发行的公司债券“16 新城 03”在平安银行股份有限公司上
海九江路支行设立了专项偿债账户，目前该期债券尚未到付息日；公司发行的公司债券“16 新城
04”在招商银行股份有限公司上海徐家汇支行设立了专项偿债账户，目前该期债券尚未到付息日；
公司发行的公司债券“16 新城 05”在中信银行股份有限公司上海静安支行设立了专项偿债账户，
目前该期债券尚未到付息日。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
“13 苏新城”、“15 新城 01”、“15 新城 02” 、“16 新城 01” 、“16 新城 02” 、“16
新城 03” 、“16 新城 04” 、“16 新城 05”债券受托管理人皆为中信证券股份有限公司。报告
期内，中信证券股份有限公司严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责。
《江苏新城地产股份有限公司 2013 年公司债券受托管理人报告（2015 年度）》于 2016 年 3
月 11 日披露；《新城控股集团股份有限公司公开发行 2015 年公司债券受托管理人报告（2015 年
度）》、《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券受托管理人报告（2015 年度）》
于 2016 年 6 月 30 日披露。
根据发行人 2016 年 1 月 23 日《关于公司股票复牌的提示性公告》及与发行人沟通情况，受
托管理人于 2016 年 1 月 28 日就发行人实际控制人接受调查事宜出具并披露了临时受托管理人报
告。
根据发行人《新城控股集团股份有限公司关于当年累计新增借款情况的公告》，受托管理人
分别于 2016 年 7 月 23 日、2016 年 10 月 31 日、2016 年 11 月 14 日 、2016 年 12 月 14 日就发行
人本年度累计新增借款事项出具并披露了临时受托管理人报告。
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2016 年年度报告
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2016 年 2015 年 变动原因
同期增减（%）
收入上升导致利润
息税折旧摊销前利润 5,050,198,093 3,586,801,969 40.80
上升
应付合联营款项上
流动比率 1.1281 1.2240 -7.84
升导致比例下降
货币资金及其他应
收款增加（主要为
速动比率 0.4306 0.2459 75.13
关联方往来款增
加）
资产负债率 84.14% 79.54% 5.78 预收款上升
债务上升导致该比
EBITDA 全部债务比 5.82% 6.65% -12.52
例下降
利润增加，导致利
利息保障倍数 3.57 2.90 23.24
息保障倍数增加
经营性活动现金增
现金利息保障倍数 7.28 0.80 815.39 加，导致现金利息
保障倍数上升
利润增加，导致利
EBITDA 利息保障倍数 3.69 2.98 23.92
息保障倍数增加
贷款偿还率 100% 100%
利息偿付率 100% 100%
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
本公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴
关系，间接债务融资能力较强，公司间接控股股东新城发展获得了较高的授信额度。截至 2016
年 12 月 31 日，新城发展合并口径获得中信银行等各大银行给予的集团授信总额度合计为 498 亿
元，其中已使用授信额度 37.36 亿元，公司可以在上述集团授信总额度内开展融资，以支持业务
的发展。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，按时兑付公
司债券利息，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第十一节 财务报告
审计报告
√适用 □不适用
普华永道中天审字(2017)第 10055 号
(第一页，共二页)
新城控股集团股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的新城控股集团股份有限公司的财务报表，包括 2016 年 12 月 31 日的合并及
公司资产负债表，2016 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表和合并及公司所有者权
益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是新城控股集团股份有限公司管理层的责任。这种责任包括：
(1) 按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
(2) 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道
德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程
序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务
报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
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2016 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2017)第 10055 号
(第二页，共二页)
三、审计意见
我们认为，上述新城控股集团股份有限公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了新城控股集团股份有限公司 2016 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及
2016 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
普华永道中天会计师事务所 注册会计师
(特殊普通合伙) 秦洁
中国 上海市 注册会计师
2017 年 2 月 23 日 王礼欣
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2016 年年度报告
财务报表
合并资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位: 新城控股集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
四 13,401,404,905 6,469,420,829
货币资金
(1)(2)
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 四(3) 5,000,000 17,570,050
应收账款 四(4) 25,912,671 5,605,670
预付款项 四(6) 7,480,655,852 6,874,853,721
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 四(5) 17,173,425,203 3,840,530,474
买入返售金融资产
存货 四(7) 39,492,552,785 32,727,726,899
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 四(8) 2,595,392,480 1,499,561,103
流动资产合计 80,174,343,896 51,435,268,746
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 四(9) 293,065,262 233,985,262
持有至到期投资
长期应收款 四(10) 163,696,425 119,792,898
长期股权投资 四(11) 4,549,880,125 2,189,360,310
投资性房地产 四(12) 13,506,825,892 10,854,000,000
固定资产 四(13) 1,885,864,133 1,928,734,816
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 四(14) 92,941,334 79,180,141
开发支出
商誉
长期待摊费用 四(15) 26,043,635 41,833,209
递延所得税资产 四(16) 772,749,496 552,712,567
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2016 年年度报告
其他非流动资产 四(17) 1,705,197,294 367,247,647
非流动资产合计 22,996,263,596 16,366,846,850
资产总计 103,170,607,492 67,802,115,596
流动负债：
短期借款 四(19) 778,615,000 161,000,000
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 四(20) 1,660,613,542 451,523,230
应付账款 四(21) 12,107,570,013 11,481,458,627
预收款项 四(22) 29,828,457,266 15,849,354,917
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 四(23) 450,519,597 140,943,765
应交税费 四(24) 1,784,923,840 1,182,429,214
应付利息 四(25) 306,215,234 140,220,696
应付股利 四(26) 805,000
其他应付款 四(27) 15,498,209,491 11,276,363,594
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 四(28) 6,533,149,335 634,200,000
其他流动负债 四(29) 2,124,063,490 704,323,327
流动负债合计 71,072,336,808 42,022,622,370
非流动负债：
长期借款 四(30) 4,856,702,790 4,237,167,500
应付债券 四(31) 9,786,398,365 6,949,013,010
其中：优先股
永续债
长期应付款 36,670,220
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 四(16) 1,050,544,984 721,783,286
其他非流动负债
非流动负债合计 15,730,316,359 11,907,963,796
负债合计 86,802,653,167 53,930,586,166
所有者权益
一、四 2,258,984,186 1,708,064,758
股本
(32)(a)
其他权益工具
其中：优先股
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2016 年年度报告
永续债
四 2,570,495,191 2,925,918,000
资本公积
(32)(b)
四 265,650,000
减：库存股
(32)(c)
其他综合收益 四(33) 2,079,781 44,158,522
专项储备
盈余公积 四(34) 67,649,146 46,643,557
一般风险准备
未分配利润 四(35) 10,220,185,809 7,406,433,876
归属于母公司所有者权益合计 14,853,744,113 12,131,218,713
少数股东权益 1,514,210,212 1,740,310,717
所有者权益合计 16,367,954,325 13,871,529,430
负债和所有者权益总计 103,170,607,492 67,802,115,596
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
母公司资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位:新城控股集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 4,816,651,588 310,703,549
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 36,725,466 495,637
应收利息
应收股利 十五(6) 500,000,000
其他应收款 十五(1) 35,751,707,424 8,457,946,179
存货 20,064,217
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 25,208
流动资产合计 40,625,173,903 9,269,145,365
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十五(2) 5,795,998,812 6,472,735,794
投资性房地产
固定资产 7,210,884 2,149,381
在建工程
工程物资
固定资产清理
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2016 年年度报告
生产性生物资产
油气资产
无形资产 19,357,771 2,333,375
开发支出
商誉
长期待摊费用 66,292 172,281
递延所得税资产 30,430,316 36,998,840
其他非流动资产 327,714,809
非流动资产合计 6,180,778,884 6,514,389,671
资产总计 46,805,952,787 15,783,535,036
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 8,878,245 46,235
预收款项 268,342
应付职工薪酬 54,995,426 16,579,338
应交税费 25,468,168 6,366,466
应付利息 295,950,934 39,166,667
应付股利 805,000
其他应付款 十五(6) 24,574,592,052 3,793,926,331
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 十五(3) 3,987,577,125
其他流动负债 十五(4) 1,147,389,064
流动负债合计 30,095,119,356 3,856,890,037
非流动负债：
长期借款
应付债券 十五(5) 9,786,398,365 4,960,602,839
其中：优先股
永续债
长期应付款 36,670,218
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 5,660,000
其他非流动负债
非流动负债合计 9,828,728,583 4,960,602,839
负债合计 39,923,847,939 8,817,492,876
所有者权益：
一、四 2,258,984,186 1,708,064,758
股本
(32)
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 540,926,305 4,791,541,830
99 / 249
2016 年年度报告
减：库存股 四(32) 265,650,000
其他综合收益
专项储备
盈余公积 67,649,146 46,643,557
未分配利润 4,280,195,211 419,792,015
所有者权益合计 6,882,104,848 6,966,042,160
负债和所有者权益总计 46,805,952,787 15,783,535,036
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
合并利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 27,969,282,458 23,568,793,145
其中：营业收入 四(36) 27,969,282,458 23,568,793,145
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 24,491,119,969 21,230,316,175
其中：营业成本 四(36) 20,174,155,904 17,250,341,611
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 四(37) 1,742,055,272 1,945,896,821
销售费用 四(38) 1,032,466,358 787,267,069
管理费用 四(39) 1,270,412,725 873,412,077
财务费用 四(40) 272,029,710 130,904,025
资产减值损失 四(42) 242,494,572
加：公允价值变动收益（损失以“－”号 四(43) 593,989,634 815,106,132
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 四(44) 159,772,688 118,641,318
其中：对联营企业和合营企业的投资 188,547,596 61,363,410
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 4,231,924,811 3,272,224,420
加：营业外收入 四(45) 94,898,636 26,493,037
其中：非流动资产处置利得 230,465 21,261
减：营业外支出 四(46) 36,859,851 7,863,602
其中：非流动资产处置损失 1,814,238 414,627
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 4,289,963,596 3,290,853,855
减：所得税费用 四(47) 1,134,025,287 891,249,202
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 3,155,938,309 2,399,604,653
100 / 249
2016 年年度报告
归属于母公司所有者的净利润 3,019,228,519 1,836,274,417
少数股东损益 136,709,790 563,330,236
六、其他综合收益的税后净额 四(33) -9,750,000
归属母公司所有者的其他综合收益的税 -9,348,300
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合 -9,348,300
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动 -9,348,300
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后 -401,700
净额
七、综合收益总额 3,155,938,309 2,389,854,653
归属于母公司所有者的综合收益总额 3,019,228,519 1,826,926,117
归属于少数股东的综合收益总额 136,709,790 562,928,536
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 四(48) 1.36 1.16
（二）稀释每股收益(元/股) 四(48) 1.36 1.16
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
母公司利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十五(7) 746,234,439 120,523,085
减：营业成本 十五(7) 470,743,225 74,850,080
税金及附加 3,440,038 5,248,674
销售费用 764,848
管理费用 149,372,417 152,105,447
财务费用 -61,456,130 22,685,342
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 11,840,000
投资收益（损失以“－”号填列） 十五(8) 24,766,550 565,640,960
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -12,483,450
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 219,976,591 431,274,502
101 / 249
2016 年年度报告
加：营业外收入 7,916,690 2,488,168
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 13,872 1,634
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 227,879,409 433,761,036
减：所得税费用 17,823,517 -32,674,536
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 210,055,892 466,435,572
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的
变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益
的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损
益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资
产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 210,055,892 466,435,572
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
合并现金流量表
2016 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 38,236,859,615 26,330,095,267
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 四 604,660,522 221,513,817
102 / 249
2016 年年度报告
(49)(a)
经营活动现金流入小计 38,841,520,137 26,551,609,084
购买商品、接受劳务支付的现金 21,567,683,122 22,665,939,456
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 1,325,742,988 942,364,268
支付的各项税费 2,776,145,601 2,968,652,346
支付其他与经营活动有关的现金 四 5,074,743,832 931,808,662
(49)(b)
经营活动现金流出小计 30,744,315,543 27,508,764,732
经营活动产生的现金流量净额 四 8,097,204,594 -957,155,648
(50)(a)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 4,120,000 13,743,651
取得投资收益收到的现金 9,312,177 6,255,524
处置固定资产、无形资产和其他长 2,362,805 721,225
期资产收回的现金净额
取得子公司收到的现金净额 四 493,660,952
(50)(b)
处置子公司及其他营业单位收到的 四 1,572,790,730
现金净额 (50)(b)
收到其他与投资活动有关的现金 四 44,995,546,073 11,676,038,012
(49)(c)
投资活动现金流入小计 47,077,792,737 11,696,758,412
购建固定资产、无形资产和其他长 2,951,370,684 3,202,140,075
期资产支付的现金
投资支付的现金 3,028,648,492 1,220,625,000
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的 五(1) 48,947,124
现金净额
处置子公司支付的现金净额 87,146,984
支付其他与投资活动有关的现金 四 49,805,079,166 7,935,831,948
(49)(d)
投资活动现金流出小计 55,785,098,342 12,494,691,131
投资活动产生的现金流量净额 -8,707,305,605 -797,932,719
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 265,650,000 564,786,801
其中：子公司吸收少数股东投资收 564,786,801
到的现金
取得借款收到的现金 10,887,550,469 8,584,285,277
发行债券收到的现金 7,928,594,400 4,958,110,000
收到其他与筹资活动有关的现金 四 975,253,161 3,060,120,598
(49)(e)
筹资活动现金流入小计 20,057,048,030 17,167,302,676
偿还债务支付的现金 8,981,027,969 10,418,057,109
103 / 249
2016 年年度报告
分配股利、利润或偿付利息支付的 1,141,966,553 1,035,624,774
现金
其中：子公司支付给少数股东的股 1,344,457 275,577,456
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 四 3,294,852,484 2,681,476,522
(49)(f)
筹资活动现金流出小计 13,417,847,006 14,135,158,405
筹资活动产生的现金流量净额 6,639,201,024 3,032,144,271
四、汇率变动对现金及现金等价物的 712,882 -14,501,127
影响
五、现金及现金等价物净增加额 四 6,029,812,895 1,262,554,777
(50)(a)
加：期初现金及现金等价物余额 5,520,507,221 4,257,952,444
六、期末现金及现金等价物余额 四 11,550,320,116 5,520,507,221
(50)(c)
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
母公司现金流量表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 765,950,571 120,523,085
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 12,983,869,307 3,329,914,238
经营活动现金流入小计 13,749,819,878 3,450,437,323
购买商品、接受劳务支付的现金 226,237,352 75,312,427
支付给职工以及为职工支付的现金 260,976,459 88,288,345
支付的各项税费 1,888,244 2,240,538
支付其他与经营活动有关的现金 121,626,601 81,228,974
经营活动现金流出小计 610,728,656 247,070,284
经营活动产生的现金流量净额 13,139,091,222 3,203,367,039
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
换股吸收合并 316,426,656
取得投资收益收到的现金 537,250,000 65,640,960
处置固定资产、无形资产和其他长 326,457
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 854,003,113 65,640,960
购建固定资产、无形资产和其他长 182,730,697 823,182
期资产支付的现金
投资支付的现金 793,250,000 88,100,000
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
104 / 249
2016 年年度报告
支付其他与投资活动有关的现金 16,001,448,481 7,825,897,360
投资活动现金流出小计 16,977,429,178 7,914,820,542
投资活动产生的现金流量净额 -16,123,426,065 -7,849,179,582
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 265,650,000
取得借款收到的现金 2,300,000,000
发行债券收到的现金 7,972,351,544 4,958,110,001
收到其他与筹资活动有关的现金 28,628,804
筹资活动现金流入小计 10,566,630,348 4,958,110,001
偿还债务支付的现金 2,300,000,000
分配股利、利润或偿付利息支付的 747,718,661 25,553,186
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 28,628,806
筹资活动现金流出小计 3,047,718,661 54,181,992
筹资活动产生的现金流量净额 7,518,911,687 4,903,928,009
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 4,534,576,844 258,115,466
加：期初现金及现金等价物余额 282,074,743 23,959,277
六、期末现金及现金等价物余额 4,816,651,587 282,074,743
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
105 / 249
2016 年年度报告
合并所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
优 永 其他综合收 专项 一般风
股本 其 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
先 续 益 储备 险准备
他
股 债
一、上年期末余额 1,708,064,758 2,925,918,000 44,158,522 46,643,557 7,406,433,876 1,740,310,717 13,871,529,430
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,708,064,758 2,925,918,000 44,158,522 46,643,557 7,406,433,876 1,740,310,717 13,871,529,430
三、本期增减变动金额（减 550,919,428 -355,422,809 265,650,000 -42,078,741 21,005,589 2,813,751,933 -226,100,505 2,496,424,895
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 3,019,228,519 136,709,790 3,155,938,309
1．净利润 3,019,228,519 136,709,790 3,155,938,309
2．其他综合收益
（二）所有者投入和减少资 38,500,000 156,996,619 265,650,000 -42,078,741 -362,270,837 -474,502,959
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权 13,207,180 13,207,180
益的金额
4．其他
7．股权激励股东缴入资本 38,500,000 227,150,000 265,650,000
8．处置子公司导致权益转 -29,410,795 -42,078,741 -2,808,464 -74,298,000
销
9．与少数股东交易 -53,949,766 -359,462,373 -413,412,139
（三）利润分配 21,005,589 -205,476,586 -539,458 -185,010,455
106 / 249
2016 年年度报告
1．提取盈余公积 21,005,589 -21,005,589
3．对所有者（或股东）的 -184,470,997 -539,458 -185,010,455
分配
2．提取一般风险准备
4．其他
（四）所有者权益内部结转 512,419,428 -512,419,428
1．资本公积转增资本（或 512,419,428 -512,419,428
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,258,984,186 2,570,495,191 265,650,000 2,079,781 67,649,146 10,220,185,809 1,514,210,212 16,367,954,325
上期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
减：库 其他综合收 专项 一般风
股本 优先 永续 资本公积 盈余公积 未分配利润
其他 存股 益 储备 险准备
股 债
一、上年期末余额 1,100,000,000 110,655,481 53,506,822 47,653,066 5,645,680,614 5,292,604,099 12,250,100,082
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 1,100,000,000 110,655,481 53,506,822 47,653,066 5,645,680,614 5,292,604,099 12,250,100,082
三、本期增减变动金额 608,064,758 2,815,262,519 -9,348,300 -1,009,509 1,760,753,262 -3,552,293,382 1,621,429,348
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -9,348,300 1,836,274,417 562,928,536 2,389,854,653
107 / 249
2016 年年度报告
1．净利润 1,836,274,417 563,330,236 2,399,604,653
2．其他综合收益 -9,348,300 -401,700 -9,750,000
（二）所有者投入和减少 608,064,758 2,815,262,519 -47,653,066 -28,877,598 -3,839,644,462 -492,847,849
资本
1．股东投入的普通股 -12,139,173 745,440,457 733,301,284
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者 8,104,056 8,104,056
权益的金额
4．其他
5．股东减少资本 -73,576,059 -1,122,577,130 -1,196,153,189
6．换股吸收合并 542,064,758 2,882,343,031 -3,462,507,789 -38,100,000
7．股份制改制 66,000,000 10,530,664 -47,653,066 -28,877,598
（三）利润分配 46,643,557 -46,643,557 -275,577,456 -275,577,456
1．提取盈余公积 46,643,557 -46,643,557
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -275,577,456 -275,577,456
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,708,064,758 2,925,918,000 44,158,522 46,643,557 7,406,433,876 1,740,310,717 13,871,529,430
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
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2016 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
项目 其他权益工具 其他综合 所有者权益合
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 收益 计
一、上年期末余额 1,708,064,758 4,791,541,830 46,643,557 419,792,015 6,966,042,160
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,708,064,758 4,791,541,830 46,643,557 419,792,015 6,966,042,160
三、本期增减变动金额（减少 550,919,428 -4,250,615,525 265,650,000 21,005,589 3,860,403,196 -83,937,312
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 210,055,892 210,055,892
1．净利润 210,055,892 210,055,892
（二）所有者投入和减少资本 38,500,000 -3,738,196,097 265,650,000 3,855,823,887 -109,522,210
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
5．换股吸收合并 -3,965,346,097 3,855,823,887 -109,522,210
6．股权激励缴入资本 38,500,000 227,150,000 265,650,000
（三）利润分配 21,005,589 -205,476,583 -184,470,994
1．提取盈余公积 21,005,589 -21,005,589
2．对所有者（或股东）的分 -184,470,994 -184,470,994
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转 512,419,428 -512,419,428
1．资本公积转增资本（或股 512,419,428 -512,419,428
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
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4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,258,984,186 540,926,305 265,650,000 67,649,146 4,280,195,211 6,882,104,848
上期
项目 其他权益工具 其他综合 所有者权益合
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 收益 计
一、上年期末余额 1,100,000,000 47,653,066 28,877,598 1,176,530,664
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,100,000,000 47,653,066 28,877,598 1,176,530,664
三、本期增减变动金额（减少 608,064,758 4,791,541,830 -1,009,509 390,914,417 5,789,511,496
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 466,435,572 466,435,572
1．净利润 466,435,572 466,435,572
（二）所有者投入和减少资本 608,064,758 4,791,541,830 -47,653,066 -28,877,598 5,323,075,924
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
5．股份制改制 66,000,000 10,530,664 -47,653,066 -28,877,598
6．换股吸收合并 542,064,758 4,781,011,166 5,323,075,924
（三）利润分配 46,643,557 -46,643,557
1．提取盈余公积 46,643,557 -46,643,557
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
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2016 年年度报告
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,708,064,758 4,791,541,830 46,643,557 419,792,015 6,966,042,160
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
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2016 年年度报告
一、 公司基本情况
(1) 公司概况
√适用 □不适用
新城控股集团股份有限公司(以下简称“本公司”)的前身新城控股集团有限公司(以下简称“原
公司”)是由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司于 1996 年 6 月 14
日在中华人民共和国江苏省常州市设立的有限责任公司。
原公司设立时注册资本为人民币 200 万元，历经数次增资和股权变动后，截至 2014 年 1 月 1 日各
股东出资额及股权比例如下：
出资额(人民币元) 股权比例
富域发展集团有限公司
586,210,000 97.70%
(原“常州富域发展有限公司”)
王振华 12,410,000 2.07%
王晓松 1,380,000 0.23%
600,000,000 100.00%
于 2014 年 10 月，经股东会决议，原公司注册资本由 60,000 万元减少至 58,621 万元，分别由自
然人股东王振华及王晓松减少出资额 1,241 万元及 138 万元。之后，于 2014 年 12 月，原公司增
加注册资本至 110,000 万元，分别由富域发展集团有限公司及常州德润咨询管理有限公司增加出
资额 41,379 万元及 10,000 万元。
经过上述股权变更，截至 2014 年 12 月 31 日，原公司股东出资额及股权比例如下：
出资额(人民币元) 股权比例
富域发展集团有限公司 1,000,000,000 90.91%
常州德润咨询管理有限公司 100,000,000 9.09%
1,100,000,000 100.00%
于 2015 年 3 月 27 日，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有限
公司，并更名为新城控股集团股份有限公司。本公司申请登记的变更后注册资本为人民币 116,600
万元，划分为每股人民币 1 元的普通股，共计 116,600 万股；变更前后各股东的持股比例不变，
并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月 31 日的净
资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本 116,600 万股，折股
溢价 10,530,664 元计入资本公积(附注四(32))。
根据中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2144 号文《关于核准新城控股集团股份有限公司吸
收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》，本公司向江苏新城地产股份有限公司(“江苏新城”)
除本公司以外的全体股东发行 542,064,758 股人民币普通股，并以换股方式吸收合并江苏新城。
本次换股吸收合并完成后，江苏新城的全部资产和负债由本公司承继及承接。于 2015 年 12 月 4
日，根据上海证券交易所《关于新城控股集团股份有限公司人民币普通股股票上市交易的通知》(上
海证券交易所自律监管决定书[2015]404 号)，本公司发行的人民币普通股股票(“A 股”)在上海
证券交易所挂牌上市交易。于 2015 年 12 月 31 日，本公司的总股本为人民币 1,708,064,758 元，
每股面值 1 元。
于 2016 年 3 月 24 日，经 2015 年度股东大会审议通过，本公司以 2015 年 12 月 31 日总股本
1,708,064,758 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增的股数为
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512,419,428 股，金额为人民币 512,419,428 元。此次转增股本后，本公司总股本变更为人民币
2,220,484,186 元。
于 2016 年 8 月 18 日和 2016 年 10 月 17 日，本公司分别召开第一届董事会第十八次会议和 2016
年第四次临时股东大会，审议通过了《新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划》
和《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划有关事项的议案》。在获得所有
必须的审批后，本公司于 2016 年 11 月 22 日召开第一届董事会第二十三次会议，审议通过了《关
于公司首次向激励对象授予限制性股票的议案》。根据首次授予限制性股票的议案，本公司向 59
名激励对象定向发行 38,500,000 股限制性人民币普通股 A 股，发行价格为每股人民币 6.9 元。本
次募集资金于 2016 年 11 月 24 日到位，业经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)予以验证
并出具普华永道中天验字(2016)第 1587 号验资报告。本次定向发行后，本公司总股本变更为人民
币 2,258,984,186 元。
于 2016 年 12 月 31 日，公司各股东出资额及股权比例如下：
出资额(人民币元) 股权比例
境内上市有限售条件人民币普通股
A 股持有人
- 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 61.00%
- 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.10%
- 第一期激励计划激励对象(59 名) 38,500,000 1.70%
境内上市无限售条件人民币普通股
A 股持有人 704,684,186 31.20%
2,258,984,186 100.00%
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产开发及物业出租。
本公司注册地原为江苏省常州市武进区武宜北路 19 号湖塘镇吾悦广场，于 2016 年 9 月 2 日变更
为江苏省常州市武进区国家高新技术产业开发区新雅路 18 号 208 室，总部地址原为上海市中山北
路 3000 号长城大厦，于 2015 年 9 月 21 日变更为上海市中江路 388 弄 6 号新城控股大厦。于 2016
年 12 月 31 日，本公司之母公司为富域发展集团有限公司，最终控制人为王振华先生。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六，本年度新纳入合并范围的子公司详见附注五(1)、
(3)，本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注五(2)。
本财务报表由本公司董事会于 2017 年 2 月 23 日批准报出。
(2) 合并财务报表范围
□适用 √不适用
二、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方法(附注二
(12))、可供出售权益工具发生减值的判断标准(附注二(10))、固定资产折旧和无形资产摊销(附
注二(15)(18))、投资性房地产的计量模式(附注二(14))、收入的确认时点(附注二(24))等。
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本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二(30)。
(1) 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
(2) 遵循企业会计准则的声明
本公司 2016 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2016 年 12 月
31 日的合并及公司财务状况以及 2016 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
(3) 会计期间
本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(4) 营业周期
√适用 □不适用
除房地产业务以外，其他业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。房
地产业务的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确
定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
(5) 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
(6) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a)同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付
的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调
整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权
益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b)非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生
的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
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(7) 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停
止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之
日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按照本公司的会
计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，
以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现损益在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权
益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益
及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独
列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净
损益；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例
在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实
现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少数股
东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的
角度对该交易予以调整。
(8) 现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(9) 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款
费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他
汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目采用交易发生日的即期汇率折
算。汇率变动对现金及现金等价物的重大影响额在现金流量表中单独列示。
(10)金融工具
√适用 □不适用
(a) 金融资产
(i) 金融资产分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、
可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对金融资产的持有意图和持
有能力。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产。
应收款项 (附注二(11))
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类别
的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为其他
流动资产。
持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。取得时期限超过 12 个月但自资产负债表日起 12 个月(含 12 个月)内到期的
持有至到期投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在 12 个月之内(含 12 个月)的持
有至到期投资，列示为其他流动资产。
(ii) 确认和计量
金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计入当期损益；其他金融资产
的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计
量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收
款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允价值变动损益计入当
期损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及处置时产生的处置损益计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接计入
股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可
供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与可供
出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。
(iii) 金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对金融资产的账
面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计
未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。
表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时
性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具投资
于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成本持续时
间超过一年(含一年)的，则表明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于
其初始投资成本超过 20%(含 20%)但尚未达到 50%的，本集团会综合考虑其他相关因素诸如价格波
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动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售权益工具投资的
初始投资成本。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)
现值低于账面价值的差额，计提减值准备，计入当期损益。如果有客观证据表明该金融资产价值
已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价值下降形成的
累计损失予以转出并重分类至当期损益，计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具
投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失
予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接
计入股东权益。
以成本计量的可供出售金融资产发生减值时，将其账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率
对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。已发生的减值损
失以后期间不再转回。
(iv) 金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；或
者(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价值变动累计额
之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款及应付债券。
应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成
本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成
本进行后续计量。
其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日
起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止
确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当时情况下适用并且有足够可利用数据
和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债
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特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取
得是不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
(11)应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款及长期应收款等。本集团对外销售商品或提供劳务形成的应
收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额。
(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将无法按应收款
项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额超过 3,000,000 元
单项金额重大并单项计提坏账准备的计 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值
提方法 的差额进行计提。
(b) 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险特征划分为
若干组合，根据以前年度之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现
时情况确定应计提的坏账准备。
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
按组合计提坏账准备 根据应收款项组合结构及类似信用风险特征
(债务人根据合同条款偿还欠款的能力)，按历
史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组
合中已经存在的损失评估确定。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(c) 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本集团将无法按该应收款项的原有条款收
回款项。
坏账准备的计提方法 根据该应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的
差额进行计提。
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2016 年年度报告
(12)存货
√适用 □不适用
(a) 分类
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土地是
指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；
开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发
前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将其全部转入“开发成
本”。开发成本于办理竣工验收后，转入“开发产品”。
开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发
费用。
开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑面积
比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估
计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(13)长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权
投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与
其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合
营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益
法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长
期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照
实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益
性证券的公允价值作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
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采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资
成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认
当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上
构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合
或有事项准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投
资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资
的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应
分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交
易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集
团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不
予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额(附注二(20))。
(14)投资性房地产
(a) 如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建造和开发过程中将来用于出租的建筑物，以
成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，在资产负
债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计
入当期损益。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资
产，基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值，公允价值与投
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资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货的用途改变为赚取租金或资本增
值时，自改变之日起，将固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产，以转换当日的公允价
值作为投资性房地产的账面价值，转换当日的公允价值小于固定资产、无形资产和存货原账面价
值的，差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于固定资产、无形资产和存货原账面价值的，
差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该
项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后计入当期损益。
(15)固定资产
(a) 确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、房屋装修、运输工具、电子设备以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或
新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，
计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入
当期损益。
(b) 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后依预计使用年限计提。对计提了
减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧
额。
固定资产的预计使用年限、净残值率及年折旧率列示如下：
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 30 0-4 3.2 至 3.3
房屋装修 年限平均法 10 0-4
运输工具 年限平均法 3-10 0-4 9.6 至 33.3
电子设备 年限平均法 3-10 0-4 9.6 至 33.3
其他设备 年限平均法 3-10 0-4 9.6 至 33.3
对固定资产的预计使用年限、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定
资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(e) 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
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(16)在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费
用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状
态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账
面价值减记至可收回金额(附注二(20))。
(17)借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的开发及购建活动才能达到预定可使用状态之存货、投
资性房地产及固定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定
可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到
预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非
正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
对于为开发及购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费
用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额
确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为开发及购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部
分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的
资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借
款初始确认金额所使用的利率。
(18)无形资产
(a) 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产包括与本集团固定资产有关的土地使用权及外购软件，以成本计量。
本集团的无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分
期平均摊销。摊销金额计入当期损益。
对使用年限有限的无形资产的预计使用年限及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。
(b) 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
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(19)长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期
限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额
列示。
(20)长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用年限有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投
资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论
是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收
回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，
商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明
包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。
减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组
合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(21)职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包括
短期薪酬和离职后福利等。
(a) 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、医疗保险费、工伤保险费、
生育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生
的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计
量。
(b) 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的
机构缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存
计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为职工缴纳的基本养老保
险(详见下文)和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
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本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定
的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。
职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休职工支付社会基本养老金。本集团在职工
提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。
(c) 辞退福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(d) 其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(22)股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(23)预计负债
√适用 □不适用
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其
金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的
增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为流动负债。
(24)收入
√适用 □不适用
收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的
公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益很可能流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的
特定收入确认标准时，确认相关的收入：
(a) 销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管
理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可
能流入本集团，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向购买方交付物业，并符合上
述销售商品收入确认的其他条件时确认。
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确认收入前预售物业收取的款项列示于资产负债表预收账款项下。
(b) 提供劳务
本集团对外提供劳务，以劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济利益能够流入
本集团，劳务的完工程度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。
(25)政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，
按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可
靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用年限期限平均分配，计入当期损益；
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相
关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
(26)递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)
计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延
所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不
影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的
初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，
递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳
税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本
集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子
公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可
能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得
税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
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(27)股份支付
√适用 □不适用
本公司之控股公司授予本集团内员工股份的交易及本公司的限制性股票激励计划构成股份支付。
发生的股份支付没有结算义务的，该股权支付作为以权益结算的股份处理。以权益结算的股份支
付为换取职工提供服务的，以授予日的权益工具的公允价值计量。完成等待期内的服务才可行权
的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工
具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关的成本
或费用和资本公积。
(28)租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
(a) 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
经营租赁的租金支出依照租赁期限按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
(b) 融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(29)分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定
应报告的分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、
发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其
业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或
多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(30)重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键
判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设如果发生重大变动，则可能会导致以后会计年度的资产和负债账面
价值的重大影响：
(i) 物业开发成本
本集团确认物业开发成本时需要按照开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项
目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的存货和营业成本。
(ii) 存货跌价准备
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本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设
和估计。如果管理层对估计售价及至完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存货
的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(iii) 税项
本集团在多个地区需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存
在不确定性。在计提各个地区的各种税项时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项的最
终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的税金金额产生影响。
(iv) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债按照预期该递延所得税资产变现或递延所得税负债清偿时的适
用税率进行计量。递延所得税资产的确认以本集团很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵
扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。
本集团按颁布或实际上已完成立法的税收法律，以及预期递延所得税资产转回的未来期间本集团
的盈利情况的最佳估计来确认递延所得税资产。但估计未来盈利或未来应纳税所得额需要进行大
量的判断及估计，并同时结合税务筹划策略。不同的判断及估计会影响递延所得税资产确认的金
额。本集团将于每个资产负债表日对作出的盈利情况的预计及其他估计进行重新评定。
(v) 投资性房地产的公允价值
本集团的投资性房地产于资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司对其公允价值进
行评估，有关评估方法及假设详见附注十三(1)。如果相关的评估方法或假设发生变化，将影响投
资性房地产公允价值的估计，该差异将对公允价值变动损益产生影响。
(b) 采用会计政策的关键判断
(vi) 收入确认
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按揭
贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客
户需支付至少购房款总额的 20%－70%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款
提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责任保证担
保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向
银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因
购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向购
房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况
下，本集团可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本
集团认为此等财务担保对开发产品的销售收入确认没有影响。
(vii) 子公司、合营企业与联营企业的划分
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本集团之部分项目系与第三方合作进行开发，并通过合作协议、项目公司的章程等约定本集团及
合作方各自的权利和义务。对于该等项目公司，本集团是否有控制、共同控制或重大影响涉及重
大会计判断。
本集团按照附注二(7)及(13)所述的会计政策，并根据各项目公司的合作条款与实际情况对项目公
司的性质作出判断，把该等项目公司划分为子公司、合营企业或联营企业。本集团于以后年度会
持续对子公司、合营企业与联营企业的划分进行评估，并按照附注二(7)及(13)所述的会计政策进
行相关的会计处理。
(31)其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
(32)重要会计政策和会计估计的变更
(a) 重要会计政策变更
□适用 √不适用
(b) 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(33)其他
□适用 √不适用
三、 税项
(1) 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税(b) 如选择一般征收计税方法，应纳税额按应纳税销 3%/5%/6%/11%/17%
售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后
的余额计算；如选择简易征收计税方法，应纳税
额按应纳税销售额乘以适用税率计算
消费税
营业税(c) 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 应缴纳的营业税及增值税 1%-7%
企业所得税(a) 应纳税所得额 25%
教育费附加 应缴纳的营业税及增值税 5%
土地增值税 (d) 应纳税增值额 按超率累进税率
30%-60%
房产税 房屋原值的 70%-80% 1.20%
房产税 出租收入 12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
(2) 税收优惠
□适用 √不适用
其他
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√适用 □不适用
(a) 企业所得税
本集团按《中华人民共和国企业所得税法》计算及缴纳企业所得税， 所得税率为 25%。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，收入加预收账款的预计毛利(5%-15%)减成本、
费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为应纳税所得额。预缴部分已确认为其他 流动资产，
并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得税费用。
(b) 增值税
根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税
试点的通知》(财税[2016]36 号)及相关规定，自 2016 年 5 月 1 日起，本集团房地产业务适用
增值税，在增值税一般计税方法下，税率为 11%；而对于符合资格的老项目，即于 2016 年
4 月 30 日或之前开工的房地产开发项目以及出租其 2016 年 4 月 30 日或之前取得的不动产
经营租赁服务可选简易计税方法，按销售额或出租收入的 5%计征增值税，但不予扣除任何
进项增值税额。2016 年 5 月 1 日前该业务适用营业税。
2016 年 5 月 1 日起，本集团于取得预收款项时按 3%或 5%预缴增值税，预缴时确认为其他
流动资产；于结转相关销售收入时抵减相关的应交增值税。
本集团酒店内商品销售及管理服务等业务亦适用增值税，税率分别为 17%及 6%。本集团内
的数家子公司为小规模纳税人，其业务适用增值税，税率为 3%。
(c) 营业税
本集团于 2016 年 5 月 1 日前的房地产业务适用营业税，根据《中华人民共和国营业税暂行
条例》及其实施细则，税率为 5%。
2016 年 5 月 1 日前，本集团于取得预收款项时预缴营业税，预缴时确认为其他流动资产，并
于结转相关销售收入时确认为税费，账列税金及附加。
(d) 土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本集团的房地产业务适用土地增值税。土地
增值税按土地增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减
去允许扣除之成本，包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等确定。
本集团于取得预收款项时，按照预收款项的 1%-4%预缴土地增值税，预缴部分账列其他流动
资产。于确认相关销售收入时，本集团根据 30%至 60%的超率累进税率计算并确认土地增值
税，账列税金及附加。
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四、 合并财务报表项目附注
(1)货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 2,936,583 4,365,064
银行存款 11,547,383,533 5,516,142,157
其他货币资金 1,851,084,789 948,913,608
合计 13,401,404,905 6,469,420,829
其中：存放在境外的款项总额 1,002,049,923 75,995,702
(2)其他货币资金明细如下：
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
为取得银行出具承兑汇票而存入的保证金 750,538,942 436,953,230
住房公积金及按揭贷款保证金 116,718,995 130,831,473
工程保函保证金 983,826,852 150,693,018
为取得借款质押银行的保证金存款 230,435,887
1,851,084,789 948,913,608
(3)应收票据
应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 5,000,000 17,570,050
商业承兑票据
合计 5,000,000 17,570,050
(a) 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(b) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
(c) 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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(4)应收账款
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
应收账款 25,912,671 5,605,670
减：坏账准备
25,912,671 5,605,670
(a) 应收账款账龄分析如下：
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
一年以内 23,597,009 3,290,008
一到二年 2,315,662
二到三年 2,315,662
25,912,671 5,605,670
于 2016 年 12 月 31 日，本集团应收账款 2,315,662 元(2015 年 12 月 31 日﹕2,315,662 元) 已逾
期，但基于对欠款方财务状况及其信用记录的分析，本集团认为这部分款项可以收回，没有发生
减值，故未单独计提减值准备。这部分逾期应收账款的账龄均为二到三年。
(b) 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 账面
比例 比例 计提比
金额 金额 比例 价值 金额 金额 价值
(%) (%) 例(%)
(%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的应收账款
按 信 用 风 险 25,912,671 100 5,605,670 100
特征组合计
提坏账准备
的应收账款
单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的应收账
款
合计 25,912,671 / / 5,605,670 / /
(c) 期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
(d) 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
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(e) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
2016 年度，本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2015 年度：无)。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(f) 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(g) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
占应收账款
坏账准 占应收账款 坏账准备
余额 余额 余额总额比
备金额 余额总额比例 金额
例
余额前五名的应收账款总
19,605,053 - 76% 5,120,013 - 91%
额
(h) 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
(i) 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(5)其他应收款
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
应收关联方款项(附注八(6)) 10,951,910,500 1,586,716,757
股权转让保证金(i) 2,999,027,100 30,000,000
合营方往来款 1,184,156,482 242,986,667
土地投标保证金 1,147,137,500 1,302,280,000
其他保证金 335,197,406 163,822,048
住房担保押金 228,546,067 215,067,181
代垫款项 132,952,707 89,710,807
应收少数股东款项 63,388,039 63,388,039
其他 131,109,402 146,558,975
17,173,425,203 3,840,530,474
(i)合作方往来款为本集团与合营、联营企业的其他股东间的往来款借方余额。
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(a) 其他应收款账龄分析如下：
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
一年以内 16,788,571,458 3,677,371,737
一到二年 254,130,141 130,160,746
二到三年 106,773,448 18,930,869
三到四年 15,976,594 11,454,575
四到五年 6,219,045 1,780,321
五年以上 1,754,517 832,226
17,173,425,203 3,840,530,474
于 2016 年 12 月 31 日，其他应收款 0 元 (2015 年 12 月 31 日﹕163,158,737 元)已逾期，但基于
对欠款方财务状况及其信用记录的分析，本集团认为这部分款项可以收回，没有发生减值，故未
单独计提减值准备。这部分逾期其他应收款的账龄均为一年以上。
(b) 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额
重大并单
独计提坏
账准备的
其他应收
款
按信用风
险特征组
合计提坏
17,173,425,203 100 3,840,530,474 100
账准备的
其他应收
款
单项金额
不重大但
单独计提
坏账准备
的其他应
收款
合计 17,173,425,203 / / 3,840,530,474 / /
(c) 期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
(d) 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
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2016 年年度报告
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(e) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
2016 年度，本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2015 年度：无)。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(f) 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(g) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
坏账准
占其他应收款期末余额合 备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
计数的比例(%) 期末余
额
青岛产权交易所 股权转让保证 2,929,027,100 一年以内
金
苏州聿盛房地产开发有限 关联方往来款 2,562,860,000 一年以内
公司
天津新城宝郡房地产开发 关联方往来款 1,894,434,852 一年以内
有限公司
南京汇隆房地产有限公司 关联方往来款 1,153,222,920 一年以内
上海新钥投资有限公司 关联方往来款 933,720,000 一年以内
合计 / 9,473,264,872 /
于 2015 年 12 月 31 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
单位：元 币种：人民币
占其他应收款余额总额
性质 金额 账龄 比例 坏账准备
苏州市吴江区财政局 土地保证金 818,000,000 一年以内 21%
义乌吾悦房地产发展有限公 关联方代垫款 一年以内
司 773,805,492 20%
常州市武进区金东方颐养中 关联方代垫款 一年以内
心 462,855,669 12%
杭州市国土资源局萧山分局 土地保证金 197,130,000 一年以内 5%
青岛卓越新城置业有限公司 关联方代垫款 191,672,096 一年以内 5%
2,443,463,257 63%
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2016 年年度报告
(h) 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(i) 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(j) 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(6)预付款项
(a) 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 6,944,886,602 93 6,206,897,310
1至2年 104,849,893 1 27,072,235
2至3年 25,460,696 0 52,653,142
3 年以上 405,458,661 6 588,231,034
合计 7,480,655,852 100 6,874,853,721
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2016 年 12 月 31 日账龄超过一年的预付款项为 535,769,250 元(2015 年 12 月 31 日: 667,956,411
元)，主要为尚未结清的预付土地出让金。
(b) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
金额 占预付款项比例 金额 占预付款项比例
余额前五名的预付款项总额 5,873,654,000 79% 5,768,528,966 84%
其他说明
□适用 √不适用
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(7)存货
(a) 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的已完工未结算资产
拟开发土地(i) 4,287,165,976 4,287,165,976 856,947,880 856,947,880
开发成本(ii) 29,874,746,609 29,874,746,609 25,922,794,411 212,346,916 25,710,447,495
开发产品(iii) 5,623,082,858 292,442,658 5,330,640,200 6,572,264,809 411,933,285 6,160,331,524
合计 39,784,995,443 292,442,658 39,492,552,785 33,352,007,100 624,280,201 32,727,726,899
(i)拟开发土地
单位：元 币种：人民币
首批(预计) 预计总投资 2016 年 2015 年
项目 预计开工时间
竣工时间 (万元) 12 月 31 日 12 月 31 日
青岛胶州地块 2017 年 04 月 2018 年 08 月 646,002 1,091,630,962 -
嘉兴市嘉善县罗星街道世纪大道北地块 2017 年 03 月 2019 年 06 月 157,306 1,091,437,863 -
上海青浦区城中南路地块 2017 年 01 月 2018 年 06 月 77,772 533,779,922 -
济南历城区田园新城片区 B2-2 地块 待定 待定 181,591 480,689,981 -
常州武进区人民路南地块 2017 年 02 月 2018 年 12 月 130,250 465,115,051 -
昆明五华区普吉街道办事处地块 2017 年 01 月 2018 年 12 月 259,461 458,773,341 -
句容宝华镇宝华村地块 2017 年 04 月 2019 年 06 月 69,944 115,853,778 -
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2016 年年度报告
常州金坛地块 待定 待定 12,100 49,885,078 49,885,078
武汉金银湖街马池中路地块 2016 年 02 月 2017 年 12 月 57,908 - 303,955,826
济南历城区田园新城片区 B2-1 地块 2016 年 07 月 2019 年 06 月 167,612 - 503,106,976
4,287,165,976 856,947,880
(ii)开发成本
单位：元 币种：人民币
预计最新一期 预计总投资 2016 年 2015 年
项目 开工时间
竣工时间 (万元) 12 月 31 日 12 月 31 日
南京香悦澜山* 2016 年 11 月 2017 年 10 月 524,537 2,926,008,683 -
武汉璟悦城 2015 年 06 月 2017 年 05 月 365,772 2,225,165,704 999,809,433
嵊州吾悦广场 2015 年 11 月 2017 年 02 月 538,489 1,959,998,567 787,288,547
南京花漾紫郡 2015 年 08 月 2017 年 01 月 201,027 1,661,640,541 1,178,872,214
南京璞樾和山 2016 年 10 月 2018 年 12 月 178,280 1,399,358,217 -
萧山奥府 2016 年 04 月 2018 年 08 月 178,564 1,341,554,043 -
宁波吾悦广场 2015 年 10 月 2017 年 06 月 436,656 1,227,916,859 301,688,866
萧山香悦半岛 2015 年 11 月 2017 年 12 月 136,087 1,047,738,361 829,552,908
萧山香悦公馆 2016 年 09 月 2019 年 10 月 172,385 1,030,262,865 -
桐乡吾悦广场 2015 年 11 月 2017 年 06 月 27,919 1,015,134,044 481,674,137
济南香溢紫郡 2015 年 08 月 2017 年 10 月 130,419 980,400,792 698,942,596
安庆吾悦广场* 2015 年 01 月 2017 年 05 月 351,178 917,319,647 953,157,737
镇江吾悦广场 2015 年 11 月 2017 年 10 月 258,277 843,577,950 258,727,217
济南香溢澜庭 2016 年 08 月 2018 年 12 月 169,115 822,256,478 -
湖北路项目 2015 年 09 月 2017 年 12 月 75,622 773,431,372 490,268,875
南昌吾悦广场* 2014 年 10 月 2017 年 03 月 298,670 754,691,892 1,519,069,861
南通香溢紫郡 2014 年 09 月 2017 年 06 月 288,020 730,956,822 1,114,227,598
长春吾悦广场* 2015 年 03 月 2017 年 07 月 382,713 708,926,389 1,443,773,131
衢州吾悦广场 2015 年 10 月 2017 年 09 月 213,354 679,733,005 198,834,484
杭州峯璟 2015 年 07 月 2017 年 05 月 71,925 579,464,921 470,310,636
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2016 年年度报告
上海花屿湾 2015 年 10 月 2017 年 05 月 64,989 549,920,219 287,661,960
常熟香溢璟庭 2015 年 11 月 2017 年 06 月 75,701 521,832,728 399,042,372
常州新城帝景* 2008 年 10 月 2017 年 11 月 338,159 509,081,801 946,861,947
新城国际花都* 2011 年 08 月 2017 年 10 月 410,618 504,476,359 651,349,084
海口吾悦广场* 2015 年 05 月 2017 年 06 月 355,830 473,810,600 811,605,037
常州新城公馆* 2006 年 09 月 2017 年 06 月 347,575 465,238,716 302,597,058
晋江吾悦广场 2016 年 04 月 2017 年 12 月 230,000 434,874,052 -
丹阳华府* 2014 年 02 月 2017 年 12 月 449,547 432,208,272 680,070,415
武汉兴隆国际* 2016 年 04 月 2018 年 06 月 76,201 388,111,759 -
无锡金峻苑 2015 年 09 月 2017 年 04 月 38,041 327,933,385 244,449,819
常州新城金郡* 2010 年 04 月 2017 年 12 月 182,162 249,285,124 155,368,495
上海香溢璟庭* 2014 年 04 月 2017 年 12 月 227,428 214,511,841 820,202,308
苏州红树湾 2013 年 09 月 待定 229,522 188,141,747 679,256,010
瑞安吾悦广场 2016 年 09 月 2019 年 04 月 148,893 151,625,940 -
吴江吾悦广场* 2016 年 08 月 2017 年 12 月 157,085 135,363,850 95,125,890
昆山香溢紫郡 2012 年 03 月 待定 185,433 130,574,923 130,574,923
昆山柏丽湾 2014 年 08 月 待定 102,196 116,175,809 99,624,812
常州吾悦广场* 2010 年 08 月 待定 323,788 100,893,117 96,128,351
如皋吾悦广场 2016 年 07 月 2018 年 03 月 95,473 96,681,244 -
常州新城域* 2010 年 04 月 待定 220,213 72,163,226 72,001,329
常州新城长岛 2006 年 12 月 待定 226,900 66,847,165 65,900,723
常州金色新城 2001 年 12 月 待定 170,540 37,952,713 26,494,204
金坛吾悦广场* 2015 年 09 月 2017 年 02 月 222,801 30,205,246 481,214,636
南京珑湾花园 2013 年 11 月 2016 年 11 月 379,755 - 2,149,487,220
张家港吾悦广场 2014 年 03 月 2016 年 06 月 367,614 - 1,007,439,241
上海水云间 2015 年 01 月 2016 年 06 月 109,933 - 978,470,955
上海香溢荟苑 2014 年 12 月 2016 年 06 月 77,428 - 736,714,139
杭州西溪逸境 2014 年 06 月 2016 年 06 月 78,387 - 671,737,751
无锡尚东雅园 2010 年 12 月 2016 年 05 月 238,970 - 570,814,501
上海金郡 A 四期 2014 年 10 月 2016 年 06 月 56,573 - 441,649,786
杭州金玺钰府 2014 年 12 月 2016 年 09 月 47,740 - 396,935,978
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2016 年年度报告
其他项目 51,299,621 197,817,227
29,874,746,609 25,922,794,411
* 该等项目分期开发，其中已完工部分结转开发产品，未完工部分为开发成本。
(iii)开发产品
单位：元 币种：人民币
项目 最新一期竣工时间 2015 年 12 月 31 日 本年增加及调整 本年减少 2016 年 12 月 31 日
丹阳华府 2016 年 06 月 262,976,604 868,028,208 736,678,592 394,326,220
新城国际花都 2016 年 11 月 390,941,102 357,166,336 355,947,543 392,159,895
无锡华东家艺中心 2012 年 11 月 392,325,873 -2,151,842 14,977,753 375,196,278
南昌吾悦广场 2016 年 08 月 - 1,240,875,973 918,206,651 322,669,322
上海新城金郡 2013 年 08 月 129,771,943 629,017,189 505,218,193 253,570,939
长春吾悦广场 2016 年 10 月 - 1,298,415,077 1,062,485,914 235,929,163
上海悠活城 2013 年 11 月 230,813,932 5,153 7,095,291 223,723,794
丹徒尚上城 2016 年 09 月 317,804,991 258,296,638 364,517,929 211,583,700
上海香溢璟庭 2015 年 12 月 303,209,052 684,549,644 782,326,960 205,431,736
上海香溢荟苑 2016 年 06 月 - 887,758,208 706,175,274 181,582,934
常州新城首府 2013 年 12 月 284,993,187 2,419,686 109,197,550 178,215,323
张家港吾悦广场 2016 年 06 月 156,966,783 1,319,876,454 1,311,435,899 165,407,338
吴江吾悦广场 2015 年 11 月 419,748,418 117,552,192 377,001,062 160,299,548
无锡香溢紫峻 2014 年 12 月 153,342,914 -1,696,850 11,739,933 139,906,131
海口吾悦广场 2016 年 12 月 - 1,048,986,903 909,452,453 139,534,450
常州新城帝景 2016 年 11 月 315,572,020 562,610,809 742,691,576 135,491,253
安庆吾悦广场 2016 年 11 月 - 933,088,051 821,309,048 111,779,003
常州香溢紫郡 2015 年 08 月 130,607,626 -9,813,229 18,666,046 102,128,351
常州春天里 2015 年 06 月 291,994,813 14,107,636 214,462,712 91,639,737
南京珑湾花园 2016 年 11 月 68,593,336 2,324,841,471 2,305,532,422 87,902,385
上海香溢澜庭 2014 年 11 月 137,804,121 -10,918,549 43,155,505 83,730,067
常州吾悦广场 2015 年 12 月 241,214,078 -2,564,213 155,727,830 82,922,035
常州香悦半岛 2014 年 06 月 166,851,277 732,557 83,921,084 83,662,750
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2016 年年度报告
苏州香溢澜桥 2014 年 11 月 99,980,631 -3,026,475 17,375,176 79,578,980
无锡尚东雅园 2016 年 05 月 16,800,905 584,871,536 526,577,604 75,094,837
苏州翡翠湾 2011 年 06 月 65,486,355 25,485 3,951,148 61,560,692
南京香溢紫郡 2015 年 06 月 145,519,635 -17,420,551 67,238,187 60,860,897
上海尚上城 2013 年 06 月 107,491,593 -5,152 49,648,588 57,837,853
昆山新城域 2011 年 12 月 61,746,157 -5,973,607 258,486 55,514,064
常州新城域 2013 年 08 月 81,937,219 60,001 28,944,499 53,052,721
苏州新城公馆 2015 年 12 月 102,620,420 -7,668,388 47,695,936 47,256,096
南京香悦澜山 2016 年 07 月 - 1,180,964,045 1,134,908,200 46,055,845
常州香溢澜桥 2014 年 11 月 157,457,380 3,058,013 120,006,259 40,509,134
上海水云间 2016 年 11 月 - 1,078,834,974 1,039,862,082 38,972,892
上海新城金郡 A3 期 2013 年 11 月 79,455,808 4,955,091 46,316,758 38,094,141
常州清水湾 2012 年 05 月 49,570,973 -10,840,456 1,455,436 37,275,081
上海碧翠园 2014 年 09 月 54,306,601 -2,787,229 17,451,821 34,067,551
常州新城金郡 2013 年 11 月 53,184,439 574,014 21,835,776 31,922,677
武汉兴隆国际 2014 年 11 月 34,859,585 539,409 3,963,388 31,435,606
上海新城公馆 2012 年 11 月 38,933,553 -281,221 11,529,500 27,122,832
杭州山语院 2015 年 12 月 162,775,804 -34,056,059 101,695,758 27,023,987
苏州新城金郡 2013 年 12 月 42,585,695 1,727,822 19,188,939 25,124,578
常州悠活城 2015 年 12 月 250,858,472 -18,187,613 208,189,573 24,481,286
常州新城公馆 2012 年 09 月 23,569,162 536,847 608,076 23,497,933
常州香溢俊园 2015 年 07 月 45,580,343 -6,844,857 15,252,497 23,482,989
金坛吾悦广场 2016 年 12 月 - 1,109,836,905 1,089,380,555 20,456,350
常州新城南都 2014 年 12 月 54,328,178 -7,097,137 35,683,928 11,547,113
昆山柏丽湾 2015 年 12 月 60,089,648 17,608,266 70,516,962 7,180,952
上海馥华里 2015 年 06 月 50,449,780 - 50,449,780 -
其他项目 337,144,403 2,703,129,089 2,754,990,073 285,283,419
6,572,264,809 19,093,716,254 20,042,898,205 5,623,082,858
注：对于以前年度完工的开发产品，会计估计变更导致的项目成本调整金额包括于“本年增加及调整”栏。
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2016 年年度报告
(b) 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物
资产
建造合同形
成的已完工
未结算资产
开发成本 212,346,916 212,346,916
开发产品 411,933,285 212,346,916 331,837,543 292,442,658
合计 624,280,201 212,346,916 331,837,543 212,346,916 292,442,658
(c) 存货跌价准备情况如下：
确定可变现净值 本年转回存货 本年转销存货
的具体依据 跌价准备的原因 跌价准备的原因
拟 开 发 土 预计开发完工后的销售价格减去估计至完工
不适用 不适用
地 将要发生的成本、销售费用及相关税金
预计完工后的销售价格减去估计至完工将要
开发成本 不适用 不适用
发生的成本、销售费用及相关税金
实现销售并结转
开发产品 预计销售价格减去相关销售费用及相关税金 不适用
营业成本
期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
(d) 于 2016 年 12 月 31 日，存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的拟开
发土地、开发成本及开发产品分别为 0 元、 11,152,934,556 元及 0 元(2015 年 12 月 31 日:
0 元、 6,956,416,627 元及 228,100,750 元)(附注四(19)(28)(30))。
(e) 2016 年度计入存货成本的资本化借款费用为 931,712,841 元(2015 年度 958,248,249 元) (附
注四(40))。2016 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率分别为年利率 6.39% (2015
年度 8.27%)。
(f) 于 2016 年 12 月 31 日账面余额为 11,659,191,383 元(2015 年 12 月 31 日 10,657,299,103
元)的开发成本竣工期间预计超过 1 年，拟开发土地竣工期间均预计超过 1 年，其余存货余额
预计可于 1 年内变现。
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2016 年年度报告
(8)其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预交土地增值税 707,156,881 386,666,645
预交企业所得税 669,885,266 235,708,520
预交增值税 607,140,695
预交营业税 407,025,736 785,643,129
待抵扣进项税额 71,675,189
预交的其他税金 132,508,713 91,542,809
合计 2,595,392,480 1,499,561,103
(9)可供出售金融资产
(a) 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余 减值准
账面余额 减值准备 账面价值 账面价值
额 备
可供出售债务工具：
可供出售权益工具：
按公允价值计量 293,065,262 233,985,262
的
按成本计量的
合计 293,065,262 233,985,262
(b) 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊
279,065,262 279,065,262
余成本
公允价值 293,065,262 293,065,262
累计计入其他综合收益的公允
10,500,000 10,500,000
价值变动金额
已计提减值金额
2015 年 12 月 31 日
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊
219,985,262 219,985,262
余成本
公允价值 233,985,262 233,985,262
累计计入其他综合收益的公允
10,500,000 10,500,000
价值变动金额
已计提减值金额
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2016 年年度报告
(c) 期末按成本计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(d) 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(e) 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
于 2016 年 12 月 31 日，本集团无需就可供出售金融资产计提减值准备(2015 年 12 月 31 日：无)。
本集团可供出售金融资产主要包括：
(i) 本集团以 156,000,000 元的成本持有苏州银行股份有限公司 1%的股权。2016 年度，本集团收
到苏州银行股份有限公司分配的现金股利为 3,000,000 元(2015 年度: 6,000,000 元)(附注四
(44))。于 2016 年 12 月 31 日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限制(2015 年 12 月 31 日：
无)。
(ii) 本集团以 5,186,605 元的成本持有上海景盈投资管理合伙企业有限合伙 5.82%的权益。
该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为 85,860,000 元。本集团在该合
伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团不存在向该合伙企
业提供财务支持的义务和意图。2016 年度，本集团收到上海景盈投资管理合伙企业有限合伙返还
投资款 3,420,000 元(2015 年度：无)。于 2016 年 12 月 31 日止，本集团累计共收到返还投资款
3,420,000 元。2016 年度，本集团收到上海景盈投资管理合伙企业分配的现金股利为 244,869 元
(2015 年度：255,524 元)(附注四(44))。于 2016 年 12 月 31 日，该可供出售金融资产不存在变现
的重大限制(2015 年 12 月 31 日：无)。
(iii) 本集团以 50,000,000 元的成本持有上海伍翎投资中心有限合伙 5.26%的权益。该合伙企
业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为 950,000,000 元。本集团在该合伙企业
的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团不存在向该合伙企业提供
财务支持的义务和意图。于 2016 年 12 月 31 日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限制(2015
年 12 月 31 日：无)。
(iv) 本集团以 25,000,000 元的成本持有昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有限合伙)2.40%的权益。
该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为 1,040,000,000 元。本集团在
该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团不存在向该合
伙企业提供财务支持的义务和意图。2016 年度，本集团收到昆山歌斐鸿乾股权投资中心返还投资
款 0 元(2015 年度：13,743,651 元)。于 2016 年 12 月 31 日止，本集团累计共收到返还投资款
17,301,343 元。2016 年度，本集团收到昆山歌斐鸿乾股权投资中心分配的现金股利为 6,067,308
元(2015 年度：无)(附注四(44))。于 2016 年 12 月 31 日，该可供出售金融资产不存在变现的重
大限制(2015 年 12 月 31 日：无)。
(v) 本集团于 2016 年 7 月以 10,000,000 元的成本持有宁波澎湃宝和股权投资合伙企业(有限合
伙)5%的权益。该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其计划募集资本总额为
200,000,000 元。本集团在该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资
成本。本集团不存在向该合伙企业提供财务支持的义务和意图。于 2016 年 12 月 31 日，该可供出
售金融资产不存在变现的重大限制。
(vi) 本集团以 52,500,000 元的成本购买由东方资管发起设立的东证资管-青浦吾悦广场资产
支持专项计划次级资产支持证券 525,000 份。占全部发行次级资产支持证券的 17.5%。于 2016 年
12 月 31 日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限制。
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2016 年年度报告
(10)长期应收款
(a) 长期应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
折现率区
项目 账面余 坏账准 账面余 坏账准
账面价值 账面价值 间
额 备 额 备
融资租赁款
其中：未实现融
资收益
分期收款销售商品
分期收款提供劳务
住宅物业保修金 163,696,425 119,792,898
合计 163,696,425 119,792,898 /
(b) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(c) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
本集团根据 2011 年 10 月 18 日上海市住房保障和房屋管理局制订的《上海市住宅物业保修金管理
暂行办法》的规定，向上海市嘉定区住房保障和房屋管理局、上海市青浦区住房保障和房屋管理
局及上海市浦东新区物业管理中心交纳住宅物业保修金，可在对应区域内首套房屋交付满 10 年后，
向区、县房屋管理部门提出退还申请。上述保修金中 80%的资金按照中国人民银行规定的一年期
定期存款利率结计利息，20%的资金按照活期存款利率结计利息。
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2016 年年度报告
(11)长期股权投资
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
合营企业(i) 4,348,311,644 2,019,774,928
联营企业(ii) 201,568,481 169,585,382
4,549,880,125 2,189,360,310
本集团不存在长期股权投资变现的重大限制。于 2016 年 12 月 31 日，本集团无需就长期股权投资计提减值准备(2015 年 12 月 31 日：无)。
√适用□不适用
单位：千元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
期初 其他综 其他 宣告发放 计提 期末
被投资单位 权益法下确认 其 备期末
余额 追加投资 减少投资 合收益 权益 现金股利 减值 余额
的投资损益 他 余额
调整 变动 或利润 准备
一、合营企业
南京新城创锦房地产 470,000 -9,415 460,585
有限公司
苏州晟铭房地产开发 455,000 -27,567 427,433
有限公司
天津市津南区新城吾 420,000 4,287 424,287
悦房地产开发有限公
司
苏州新城万瑞房地产 182,782 211,669 394,451
有限公司
扬州新城悦盛房地产 400,000 -5,600 394,400
发展有限公司
苏州聿盛房地产开发 390,000 -643 389,357
有限公司
台州新城万博房地产 394,845 - -22,920 371,925
发展有限公司
常熟中置房地产有限 290,674 -17,880 272,794
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2016 年年度报告
公司
杭州嘉浩房地产开发 195,000 -23,277 171,723
有限公司
上海新城旭地房地产 78,718 74,238 152,956
有限公司
昆山德睿房地产开发 146,550 -11,948 134,602
有限公司
上海恒固房地产开发 91,054 26,154 117,208
有限公司
上海睿涛房地产开发 90,000 -181 89,819
有限公司
杭州新城松郡房地产 87,500 -181 87,319
开发有限公司
永清银泰新城建设开 70,000 -182 69,818
发有限公司
成都新城万博房地产 94,960 -27,659 67,301
开发有限公司
上海佳朋房地产开发 62,450 -10,811 51,639
有限公司
武汉清能欣荣置业有 50,148 50,148
限公司
天津新城宝郡房地产 50,000 -254 49,746
开发有限公司
杭州万照置业有限公 34,000 -2,865 31,135
司
苏州百翔置业有限公 30,000 -459 29,541
司
上海松铭房地产开发 38,400 -12,229 26,171
有限公司
上海嘉禹置业有限公 22,950 -84 22,866
司
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2016 年年度报告
杭州滨通房地产开发 12,500 -32 12,468
有限公司
苏州城弘房地产开发 20,000 -10,357 9,643
有限公司
上海玺越房地产开发 10,000 -1,062 8,938
有限公司
常熟万中城房地产有 10,000 -2,818 7,182
限公司
南京汇隆房地产有限 6,800 -434 6,366
公司
南京新保弘房地产有 6,800 -546 6,254
限公司
南京明弘新房地产开 6,000 -64 5,936
发有限公司
苏州嘉众房地产开发 7,000 -2,699 4,301
有限公司
南京新城万隆房地产 656,892 -733,476 76,584
有限公司
青岛卓越新城置业有
限公司
南京新城广闳房地产 6,900 -700 -6,200
有限公司
上海权坤投资有限公 3,000 -3,000
司
上海新钥投资有限公 5,000 -5,000
司
义乌吾悦房地产发展 10,000 -10,000
有限公司
小计 2,019,775 2,886,148 -734,176 176,565 4,348,312
二、联营企业
上海万之城房地产开 159,585 11,983 171,568
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2016 年年度报告
发有限公司
上海狮风文化发展有 14,000 14,000
限公司
上海蓝天创业房地产 10,000 10,000
有限公司
上海丽魔网络科技有 4,000 4,000
限公司
上海任素数码科技有 2,000 2,000
限公司
苏州金世纪房地产开 0
发有限公司
小计 169,585 20,000 11,983 201,568
合计 2,189,360 2,906,148 -734,176 188,548 4,549,880
其他说明
在合营企业中的权益相关信息见附注六(2)。
与合营企业投资相关的未确认承诺见附注十。
在联营企业中的权益相关信息见附注六(2)。
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2016 年年度报告
(12)投资性房地产
投资性房地产计量模式
(a) 采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
已完工投资性房地 在建投资性房地 房屋、建 土地使 在建
项目 合计
产 产 筑物 用权 工程
一、期初余额 6,769,000,000 4,085,000,000 10,854,000,000
二、本期变动 3,259,825,892 -607,000,000 2,652,825,892
加：外购 2,019,332 3,318,899,222 3,320,918,554
存货\固
定资产\在建工程
转入
企业合并
增加
减：处置 1,191,000,000 1,191,000,000
其他转出
公允价值变动 395,891,496 186,258,138 582,149,634
本年预估成 -59,242,296 -59,242,296
本变动
本年完工 4,112,157,360 -4,112,157,360
三、期末余额 10,028,825,892 3,478,000,000 13,506,825,892
(b) 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
已完工投资性房地产 3,029,000,000 尚在办理过程中
其他说明
√适用 □不适用
2016 年度计入投资性房地产的资本化借款费用为 69,162,409 元(2015 年度: 67,468,419 元)(附注
四(40))。2016 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率 6.44% (2015 年度: 5.47% )。
2016 年度投资性房地产公允价值变动对本集团当期损益的影响金额为 582,149,634 元(2015 年度:
815,106,132 元)，相应的递延所得税为 145,537,409 元(2015 年度: 203,776,533 元)。
投资性房地产于各资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司按公开市值及现有用途
基准进行重估。估值按将现有租约所得的租金收入净额资本化，并考虑物业租约期届满之后的预计
收入进行计算。
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2016 年年度报告
于 2016 年 12 月 31 日，本集团账面价值为 2,532,711,960 元(2015 年 12 月 31 日: 2,534,031,347
元)的投资性房地产已用作本集团借款的抵押(附注四(19)(28)(30))。
于 2016 年 12 月 31 日，本集团所持有的账面价值为 3,029,000,000 元的已完工投资性房地产的相
关产权证书尚在办理过程中(2015 年 12 月 31 日: 1,602,000,000 元)。
(13)固定资产
(a) 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 房屋装修 运输工具 电子设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 1,469,400,074 326,226,751 52,629,142 49,047,314 144,072,266 2,041,375,547
2.本期增加
36,301,604 11,785,415 11,892,084 7,432,817 67,411,920
金额
（1）购置 36,301,604 11,785,415 11,731,951 7,432,817 67,251,787
（2）在建
工程转入
（3）企业
160,133 160,133
合并增加
本年成本调
14,346,184 14,346,184
整
3.本期减少
11,738,363 2,840,211 597,908 15,176,482
金额
（1）处置
11,738,363 2,840,211 597,908 15,176,482
或报废
4.期末余额 1,520,047,862 326,226,751 52,676,194 58,099,187 150,907,175 2,107,957,169
二、累计折旧
1.期初余额 30,920,101 14,110,219 17,484,894 22,389,307 27,736,210 112,640,731
2.本期增加
54,547,868 32,342,549 6,206,823 8,260,428 19,324,541 120,682,209
金额
（1）计提 54,547,868 32,342,549 6,206,823 8,260,428 19,324,541 120,682,209
3.本期减少
8,188,704 2,547,439 493,761 11,229,904
金额
（1）处置
8,188,704 2,547,439 493,761 11,229,904
或报废
4.期末余额 85,467,969 46,452,768 15,503,013 28,102,296 46,566,990 222,093,036
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
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2016 年年度报告
3.本期减少
金额
（1）处置
或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
1,434,579,893 279,773,983 37,173,181 29,996,891 104,340,185 1,885,864,133
价值
2.期初账面
1,438,479,973 312,116,532 35,144,248 26,658,007 116,336,056 1,928,734,816
价值
(b) 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(c) 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(d) 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(e) 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2016 年 12 月 31 日，账面价值为 1,082,503,804 元(原价 1,145,337,209 元)的房屋及建筑物已
作为一年内到期的长期借款的抵押物(2015 年 12 月 31 日: 账面价值约为 642,805,142 元、原价
646,251,818 元) (附注四(28))。
2016 年度固定资产计提的折旧金额为 120,682,209 元(2015 年度: 60,250,160 元)，其中计入营业
成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为 42,212,153 元、 4,529,708 元及 73,940,348 元(2015
年度: 37,447,064 元、 2,981,809 元及 19,821,287 元))。
(14)无形资产
(a) 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 65,496,060 31,544,841 97,040,901
2.本期增加金额 25,321,548 25,321,548
(1)购置 25,321,548 25,321,548
(2)内部研发
(3)企业合并增加
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2016 年年度报告
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 65,496,060 56,866,389 122,362,449
二、累计摊销
1.期初余额 1,154,861 16,705,899 17,860,760
2.本期增加金额 1,553,529 10,006,826 11,560,355
（1）计提 1,553,529 10,006,826 11,560,355
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,708,390 26,712,725 29,421,115
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 62,787,670 30,153,664 92,941,334
2.期初账面价值 64,341,199 14,838,942 79,180,141
(b) 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
2016 年度无形资产的摊销金额为 11,560,355 元(2015 年度: 6,368,842 元)。
于 2016 年 12 月 31 日，本集团无形资产无抵押情况(2015 年 12 月 31 日: 无)。
(15)长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
经营租入办公 7,357,290 1,860,774 6,844,252 2,373,812
楼装修费
临时设施 10,821,109 10,821,109
为取得租户承 20,585,227 4,990,925 9,276,221 16,299,931
担的装修费
其他 3,069,583 5,507,803 1,207,494 7,369,892
合计 41,833,209 12,359,502 28,149,076 26,043,635
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2016 年年度报告
(16)递延所得税资产/ 递延所得税负债
(a) 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 292,442,658 73,110,665 624,280,201 156,070,050
内部交易未实现利润
可抵扣亏损 1,694,670,913 423,667,728 1,417,638,543 354,409,636
预提土地增值税(附注四 976,674,426 244,168,607 704,323,327 176,080,832
(29))
预提费用 455,575,533 113,893,883 120,410,519 30,102,630
合计 3,419,363,530 854,840,883 2,866,652,590 716,663,148
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转
302,310,665 139,199,824
回的金额
预计于 1 年后转回的金额 552,530,218 577,463,324
854,840,883 716,663,148
(b) 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
可供出售金融资产公允 2,922,176,568 730,544,142 2,463,971,261 615,992,815
价值变动
存货成本核算中会计与 1,169,772,003 292,443,001 820,591,752 205,147,938
税法的差异
投资性房地产抵税折旧 410,693,820 102,673,455 226,885,801 56,721,450
抵消内部未实现亏损 24,550,666 6,137,667 24,550,666 6,137,667
企业合并 3,352,424 838,106 6,935,986 1,733,997
合计 4,530,545,481 1,132,636,371 3,542,935,466 885,733,867
其中：
项目 期末余额 期初余额
递延所得税 递延所得税
负债 负债
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 6,975,752 10,571,663
预计于 1 年后转回的金额 1,125,660,619 875,162,204
1,132,636,371 885,733,867
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2016 年年度报告
(c) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所得 递延所得税资产 抵销后递延所
项目 产和负债期末 税资产或负债期 和负债期初互抵 得税资产或负
互抵金额 末余额 金额 债期初余额
递延所得税资产 -82,091,387 772,749,496 -163,950,581 552,712,567
递延所得税负债 82,091,387 -1,050,544,984 163,950,581 -721,783,286
(d) 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损 21,509,505 162,590,145
合计 21,509,505 162,590,145
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2016 年年度报告
(e) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2016 67,446,565
2017 17,745,326 91,379,401
2018 2,388,407 2,388,407
2019 1,375,772 1,375,772
2020
2021 不适用
合计 21,509,505 162,590,145 /
其他说明：
□适用 √不适用
(17)其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预付合作项目投资款(i) 1,010,234,838
工业用地及房产(ii) 367,247,647 367,247,647
购买固定资产预付款 173,100,000
股权优先购买权 154,614,809
合计 1,705,197,294 367,247,647
其他说明：
(i) 预付合作项目投资款为本集团向拟共同设立合营或联营企业的合作方预付的投资款。。
(ii) 本公司之子公司常州新城房产开发有限公司于 2007 年 9 月 20 日通过受让常州嘉枫市场调查有
限公司股权，获得常新路 110 号、138 号(原常州客车厂)地块的土地使用权，面积 241,529.30 平方
米，相关权证于 2007 年 3 月 16 日办理，即常国用(2007)第 0203450 号和 203353 号。同年，又通
过无锡东华伟业拍卖有限公司取得了常新路 138 号部分的土地使用权，面积 60,661.70 平方米，拍
卖金额 80,100,000.00 元，目前尚未取得相关权证。上述的两个地块，目前的地块性质均为工业用
地，暂不能直接用于开发建设。于 2016 年 12 月 31 日，本集团认为该等资产无需计提减值准备。
于 2016 年 12 月 31 日，0203450 号和 203353 号地块已用于长期借款的抵押(附注四(30))。
(18)资产减值准备
单位：元 币种：人民币
2015 年 本年增加 本年减少 2016 年
12 月 31 日 (附注四(42)) 转回 转销 12 月 31 日
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2016 年年度报告
存货跌价准备
624,280,201 -331,837,543 292,442,658
(附注四(7))
(19)短期借款
(a) 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 6,250,000
保证借款 426,000,000
信用借款
委托借款(i) 120,000,000 100,000,000
抵押加保证借款(iv) 176,365,000 61,000,000
抵押加质押加保证借款(v) 50,000,000
合计 778,615,000 161,000,000
短期借款分类的说明：
(i) 于 2016 年，本集团通过招商银行股份有限公司广州盈隆广场支行取得委托借款 120,000,000
元(附注四(30))(2015 年 12 月 31 日：郾城包商村镇银行有限责任公司 100,000,000 元)。
(ii)于 2016 年 12 月 31 日，银行抵押借款 6,250,000 元(2015 年 12 月 31 日：0 元) )由本集团存
货中的固定资产作抵押(附注四(13))，利息每季度支付一次。
(iii) 于 2016 年 12 月 31 日，银行保证借款 426,000,000 元由本公司提供保证，利息每月或每
季度支付一次。
(iv)于 2016 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 176,365,000 元(2015 年 12 月 31 日：61,000,000
元)由本集团的存货中的开发成本及投资性房地产(2015 年 12 月 31 日：存货中的开发成本)进
行抵押(附注四(7)(12))，同时 5,000,000 元由子公司新城万博置业有限公司提供保证，
91,365,000 元由本公司提供保证(2015 年 12 月 31 日：40,000,000 元由子公司新城万博置业有
限公司提供保证，21,000,000 元由原子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证)，利息每月
或每季度支付一次。
(v) 于 2016 年 12 月 31 日，银行抵押加质押加保证借款 50,000,000 元由本集团的存货中的开发成
本进行抵押(附注四(7))，同时由本公司提供保证，子公司南京新城创汇房地产有限公司 100%
股权作质押，利息每月支付一次。
(b) 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
于 2016 年 12 月 31 日，短期借款的利率区间为 4.75%至 6.18%(2015 年 12 月 31 日: 4.50 %至
10.51 %)。
(20)应付票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 910,074,600 14,570,000
银行承兑汇票 750,538,942 436,953,230
合计 1,660,613,542 451,523,230
(21)应付账款
(a) 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付建筑工程款 12,107,570,013 11,481,458,627
合计 12,107,570,013 11,481,458,627
(b) 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
尚未支付的工程款 1,110,508,661
合计 1,110,508,661 /
其他说明
√适用 □不适用
于 2016 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 1,110,508,661 元(2015 年 12 月 31 日:
460,486,383 元)，主要为尚未支付的工程款。
(22)预收款项
(a) 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
物业销售预收款(i) 29,724,208,307 15,791,488,792
预收租金款 62,916,283 33,555,759
预收物业管理费 37,903,749 19,943,171
其他预收款 3,428,927 4,367,195
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2016 年年度报告
合计 29,828,457,266 15,849,354,917
(b) 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
尚未办理销售交付手续的销售 1,008,689,176
开发项目的预收房款
合计 1,008,689,176 /
(i) 物业销售预收款
单位：元 币种：人民币
截至 2016 年 12
预计最新一期竣工
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 月 31 日预售比
时间
例
南京花漾紫郡 3,763,613,301 361,253,630 2017 年 1 月 85%
南京香悦澜山 3,154,780,558 2017 年 10 月 71%
桐乡吾悦广场 1,744,179,763 39,777,846 2017 年 6 月 80%
武汉璟悦城 1,708,246,280 314,555,898 2017 年 5 月 69%
衢州吾悦广场 1,565,938,970 2017 年 9 月 82%
济南香溢紫郡 1,481,296,379 106,268,253 2017 年 10 月 78%
宁波吾悦广场 1,419,652,583 4,339,038 2017 年 6 月 62%
萧山奥府 1,256,510,545 2018 年 8 月 42%
镇江吾悦广场 1,237,025,053 2017 年 10 月 74%
常熟香溢璟庭 1,149,263,105 174,713,535 2017 年 6 月 97%
嵊州吾悦广场 1,066,936,964 91,082,030 2017 年 6 月 47%
常州新城公馆 1,003,185,978 287,783,529 2017 年 6 月 95%
常州新城帝景 954,992,037 817,706,793 2017 年 11 月 90%
杭州峯璟 942,903,585 2017 年 5 月 85%
上海花屿湾 886,290,288 50,836,594 2017 年 5 月 85%
武汉璟汇 764,344,472 2018 年 6 月 69%
海口吾悦广场 637,465,860 498,218,002 2017 年 6 月 90%
无锡金峻苑 553,384,359 2017 年 4 月 98%
萧山香悦半岛 517,438,818 15,614,864 2017 年 12 月 34%
安庆吾悦华府 521,500,750 438,439,954 2017 年 5 月 65%
南通香溢紫郡 516,362,107 462,596,103 2017 年 6 月 92%
长春吾悦广场 453,037,699 695,379,474 2017 年 7 月 64%
常州新城金郡 434,456,947 2017 年 12 月 97%
丹阳华府 398,457,712 289,540,455 2017 年 12 月 75%
金坛吾悦广场 234,485,072 1,429,683,111 2017 年 2 月 98%
如皋吾悦广场 200,300,233 2018 年 3 月 38%
南昌吾悦广场 185,973,280 922,006,472 2017 年 3 月 50%
瑞安吾悦广场 153,034,877 2019 年 4 月 19%
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2016 年年度报告
新城国际花都 145,755,849 83,367,470 2017 年 10 月 80%
晋江吾悦广场 128,606,096 2017 年 12 月 15%
吴江吾悦广场 127,753,044 55,793,876 2017 年 12 月 26%
济南香溢澜庭 90,838,986 2018 年 12 月 10%
丹徒尚上城 61,897,117 53,324,480 已全部竣工 94%
苏州新城金郡 56,610,294 已全部竣工 97%
苏州新城公馆 55,000,000 16,635,131 已全部竣工 98%
上海香溢璟庭 22,334,191 970,288,900 2017 年 12 月 76%
上海水云间 19,895,275 696,528,609 已全部竣工 97%
杭州山语院 16,206,392 74,789,216 已全部竣工 95%
常州国际广场 12,023,023 待定 99%
张家港吾悦广 10,960,172 690,877,842
已全部竣工 98%
场
杭州金玺钰府 9,435,417 253,110,740 已全部竣工 96%
上海香溢荟苑 8,481,172 698,959,496 已全部竣工 82%
上海尚上城 8,251,496 已全部竣工 90%
南京珑湾花园 6,539,193 2,488,146,106 已全部竣工 92%
常州春天里 6,173,193 46,459,413 已全部竣工 86%
上海馥华里 2,787,550 已全部竣工 100%
上海新城金郡 2,091,295 729,226,976
已全部竣工 89%
A4 期
常州香溢紫郡 1,784,532 已全部竣工 92%
苏州红树湾 1,629,657 624,755,369 待定 98%
上海忆华里 1,371,429 已全部竣工 99%
杭州西溪逸境 790,017,179 已全部竣工 95%
武汉春天里 200,000 已全部竣工 98%
无锡尚东雅园 275,091,458 已全部竣工 95%
常州新城首府 23,946,354 已全部竣工 94%
常州金色新城 135,847,081 待定 100%
上海新城金郡 17,351,918
已全部竣工 91%
A3 期
南京香溢紫郡 9,982,203 已全部竣工 97%
上海昱翠湾 9,337,195 已全部竣工 100%
常州悠活城 8,751,800 已全部竣工 93%
常州香溢澜桥 5,832,552 已全部竣工 95%
常州新城南都 5,114,280 已全部竣工 100%
昆山柏丽湾 4,325,082 待定 96%
其他 22,725,359 23,632,485
29,724,208,307 15,791,488,792
(c) 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
于 2016 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 1,008,689,176 元 (2015 年 12 月 31 日:
1,357,465,597 元)，主要为尚未办理销售交付手续的销售开发项目的预收房款。
(23)应付职工薪酬
应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 140,454,397 1,549,465,588 1,239,786,781 450,133,204
二、离职后福利-设定提存 489,368 85,853,232 85,956,207 386,393
计划
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福利
合计 140,943,765 1,635,318,820 1,325,742,988 450,519,597
(a) 短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补 135,303,269 1,406,329,957 1,093,499,489 448,133,737
贴
二、职工福利费 4,482,902 57,329,464 60,388,171 1,424,195
三、社会保险费 244,370 39,609,641 39,687,255 166,756
其中：医疗保险费 222,282 34,382,653 34,464,578 140,357
工伤保险费 11,738 3,323,653 3,324,478 10,913
生育保险费 10,350 1,903,335 1,898,199 15,486
四、住房公积金 158,654 38,493,853 38,593,206 59,301
五、工会经费和职工教育经 265,202 7,702,673 7,618,660 349,215
费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 140,454,397 1,549,465,588 1,239,786,781 450,133,204
(b) 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 447,571 81,561,644 81,642,081 367,134
2、失业保险费 41,797 4,291,588 4,314,126 19,259
3、企业年金缴费
合计 489,368 85,853,232 85,956,207 386,393
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2016 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
(24)应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 231,816,719
消费税
营业税 186,126,210
企业所得税 1,345,056,658 804,782,109
个人所得税
城市维护建设税 11,412,293 11,934,574
应交土地增值税 146,046,636 145,900,175
应交教育费附加 8,881,034 9,346,568
应交印花税 6,033,136 3,609,355
应交土地使用税 8,535,986 4,060,297
应交房产税 14,575,309 8,868,437
其他 12,566,069 7,801,489
合计 1,784,923,840 1,182,429,214
(25)应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 12,902,454 21,702,497
企业债券利息
短期借款应付利息 1,235,512 348,793
划分为金融负债的优先股\永续债利息
分期付息到期还本的应付债券利息 292,077,268 118,169,406
合计 306,215,234 140,220,696
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(26)应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2016 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
普通股股利
划分为权益工具的优先股\永续债股利
应付王晓松 805,000
合计 805,000
(27)其他应付款
(a) 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付关联方款项(附注八(6)) 12,062,426,569 9,236,538,104
合作方往来款(i) 2,023,304,791 1,280,247,036
预提费用 279,293,484 200,132,314
限制性股票回购义务(附注四 265,650,000
(32)(c))
工程招标保证金 258,799,107 173,011,710
小业主购房诚意金 130,113,161 55,832,072
商管押金保证金 80,539,553 83,397,684
代收契税 69,686,460 85,935,219
应付少数股东款 39,300,119 37,540,600
应付股权款 23,084,196 17,312,000
临时往来款 18,000,000 18,000,000
其他 248,012,051 88,416,855
合计 15,498,209,491 11,276,363,594
(b) 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
代收款项 264,894,905
合计 264,894,905 /
其他说明
√适用 □不适用
合作方往来款为本集团与合营、联营企业的其他股东间的往来款贷方金额
于 2016 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 264,894,905 元(2015 年 12 月 31 日:
222,798,456 元)，主要为代收款项。
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2016 年年度报告
(28)1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,545,572,210 634,200,000
1 年内到期的应付债券 3,987,577,125
1 年内到期的长期应付款
合计 6,533,149,335 634,200,000
(29)其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
2016 年公司债券 1,147,389,064
(第一期)(品种二)(附注四(31)(iv))
土地增值税拨备(i) 976,674,426 704,323,327
合计 2,124,063,490 704,323,327
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(i)土地增值税拨备是本集团根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，基于本集团销售房地
产所获得的增值额，按 30%至 60%累进税率计算的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入
减去可以扣除的成本及费用，其中包括土地使用权、借款费用以及相关的房地产开发成本。由于土
地增值税的实际征收情况存在不确定性，实际缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。估
计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
(30)长期借款
(a) 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 405,000,000 1,180,000,000
保证借款 198,000,000 141,000,000
信用借款
委托借款(i) 1,186,090,000 582,500,000
抵押加保证借款(iv) 5,413,185,000 2,967,867,500
抵押加保证加质押借款(v) 200,000,000
减：一年内到期的长期借款
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2016 年年度报告
- 委托借款(i) -106,090,000 -174,200,000
- 抵押借款(ii) -58,750,000 -240,000,000
- 保证借款(iii) -198,000,000
- 抵押加保证借款(iv) -2,182,732,210 -220,000,000
合计 4,856,702,790 4,237,167,500
长期借款分类的说明：
(i)于 2016 年，本公司之子公司杭州新城德佳房地产开发有限公司通过招商银行股份有限公司广州
盈隆广场支行取得委托借款 600,000,000 元，由本公司提供保证，同时由子公司杭州新城德佳房地
产开发有限公司 100%股权作质押，利息每季度支付一次。其中，120,000,000 元借款本金应于 2017
年 8 月偿还，于 2016 年 12 月 31 日列示于短期借款(附注四(19))。60,000,000 元和 420,000,00
元借款本金分别应于 2018 年 2 月和 2018 年 8 月偿还，于 2016 年 12 月 31 日列示于长期借款。
于 2016 年，本公司之子公司南京新城创汇房地产有限公司通过中信银行股份有限公司南京分行取
得委托借款 600,000,000 元，由本集团的存货中的开发成本作抵押(附注四(7))，同时由本公司提
供保证，子公司南京新城创汇房地产有限公司 100%股权作质押，利息每季度支付一次。600,000,000
元借款本金应于 2018 年 6 月偿还，于 2016 年 12 月 31 日列示于长期借款。
于 2015 年，本公司之子公司南昌新城悦盛房地产发展有限公司通过渤海银行股份有限公司上海分
行取得委托借款 200,000,000 元，由本集团的投资性房地产作抵押(附注四(12))，同时由子公司南
昌新城悦盛房地产发展有限公司 100%股权作质押，利息每季度支付一次。截至 2016 年 12 月 31 日，
该委托借款已累计归还本金 93,910,000 元(2015 年 12 月 31 日：41,700,000 元)，剩余本金
106,090,000 元应于 2017 年 8 月偿还，于 2016 年 12 月 31 日列示于一年内到期的长期借款。
于 2015 年，本公司之子公司武汉新城创置置业有限公司通过漯河市郾城包商村镇银行有限责任公
司取得委托借款 450,000,000 元，由本集团的存货中的开发成本作抵押(附注四(7))，同时由本公
司提供保证，子公司武汉新城创置置业有限公司 100%股权作质押，利息每季度支付一次。
100,000,000 元和 350,000,00 元借款本金分别已于 2016 年 4 月和 2016 年 7 月偿还。
于 2015 年，本集团通过江苏银行股份有限公司常州分行取得委托借款 100,000,000 元，由本集团
的存货中的开发成本作抵押(附注四(7))。该委托借款已于 2015 年归还本金 25,800,000 元，剩余
本金 74,200,000 元已于 2016 年 3 月偿还。
(ii) 于 2016 年 12 月 31 日，银行抵押借款 405,000,000 元(2015 年 12 月 31 日：1,180,000,000 元)
由本集团存货中的开发成本、固定资产作抵押(附注四(7)(13))，利息每季度支付一次。其中，
58,750,000 元为于一年内到期的长期借款。
(iii) 于 2016 年 12 月 31 日，保证借款 198,000,000 元(2015 年 12 月 31 日：141,000,000 元)由本
公司提供保证，利息每季度支付一次。其中，198,000,000 元为于一年内到期的长期借款。
(iv) 于 2016 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 5,413,185,000 元(2015 年 12 月 31 日：
2,967,867,500 元)由本集团存货中的开发成本和开发产品、固定资产、其他非流动资产及投资性
房地产作抵押(附注四(7)(12)(13))，同时 480,000,000 元由子公司新城万博置业有限公司提供保
证，4,663,185,000 元由本公司提供保证，利息每月或每季度支付一次。其中，2,182,732,210 元
为于一年内到期的长期借款。
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2016 年年度报告
(v) 于 2016 年 12 月 31 日，银行抵押加保证加质押借款 200,000,000 元(2015 年 12 月 31 日：0 元)
由本集团的存货中的开发成本进行抵押(附注四(7))，同时由本公司提供保证，子公司南京新城创
汇房地产有限公司 100%股权作质押，利息每月支付一次。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2016 年 12 月 31 日，长期借款的利率区间为 4.75%至 9.00%(2015 年 12 月 31 日: 5.41 %至 10.51 %)。
(31)应付债券
(a) 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
2013 年公司债券(i) 1,988,410,171
2015 年公司债券(第一期)(公开发行)(ii) 2,985,827,202 2,978,474,330
2015 年公司债券 (第一期)(非公开发行)(iii) 1,982,128,509
2016 年公司债券 (第一期)(品种一)(iv) 1,837,435,370
2016 年公司债券 (第二期)(非公开发行)(v) 1,977,116,662
2016 年公司债券 (第三期)(非公开发行)(vi) 498,448,854
2016 年公司债券 (第四期)(非公开发行)(vii) 2,487,570,277
合计 9,786,398,365 6,949,013,010
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2016 年年度报告
(b) 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
债券 面 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计 减:一年内到期的应付 期 期末
溢折价摊销
名称 值 日期 期限 金额 余额 发行 提利息 债券 偿 余额
还
2013 年公司债券(i) 100 2014 年 7 月 3+2 年 2,000,000,000 1,988,410,171 7,462,476 -1,995,872,647
23 日
2015 年公司债券(第一期)(公开发 100 2015 年 11 月 3+2 年 3,000,000,000 2,978,474,330 7,352,872 2,985,827,202
行)(ii) 3日
2015 年公司债券 (第一期)(非公开发 100 2015 年 11 月 2+1 年 2,000,000,000 1,982,128,509 9,575,969 -1,991,704,478
行)(iii) 10 日
2016 年公司债券 (第一期)(品种 100 2016 年 3 月 2+1 年 1,850,000,000 1,830,836,000 6,599,370 1,837,435,370
一)(iv) 30 日
2016 年公司债券 (第一期)(品种 100 2016 年 3 月 1+1+1 1,150,000,000
二)(iv)(附注四(29)) 30 日 年
2016 年公司债券 (第二期)(非公开发 100 2016 年 8 月 3+2 年 2,000,000,000 1,974,022,400 3,094,262 1,977,116,662
行)(v) 16 日
2016 年公司债券 (第三期)(非公开发 100 2016 年 9 月 5+2 年 500,000,000 498,210,000 238,854 498,448,854
行)(vi) 13 日
2016 年公司债券 (第四期)(非公开发 100 2016 年 10 月 3+2 年 2,500,000,000 2,486,700,000 870,277 2,487,570,277
行)(vii) 18 日
合计 / / / 15,000,000,000 6,949,013,010 6,789,768,400 35,194,080 -3,987,577,125 9,786,398,365
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(c) 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用 √不适用
(d) 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(i) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]589 号文核准，本公司之子公司江苏新城于 2014 年
7 月 23 日发行公司债券，债券名称为江苏新城地产股份有限公司 2013 年公司债券，简称“13 苏新
城”，发行总额 20 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权、发行人上调票面利率
选择权及投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 8.9%，在债
券存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如江苏新城行使上调票面利率选择权，未
被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调基点，在债券存续期后 2 年固定不变。
如附注一所述，江苏新城注销后的全部资产和负债已由本公司承继和承接。
(ii) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2349 号核准，本公司于 2015 年 11 月 3 日公开发
行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司公开发行 2015 年公司债券(第一期)，简称“15
新城 01”，发行总额 30 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者
回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.5%，在债券存续期内前 3
年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券
票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变。
(iii) 经上海证券交易所上证函[2015]1778 号核准，本公司于 2015 年 11 月 10 日非公开发行公司
债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券(第一期)，简称“15 新
城 02”，发行总额 20 亿元，债券期限为 3 年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回
售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 6.0%，在债券存续期内前 2
年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券
票面利率为存续期内前 2 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 1 年固定不变。
(iv) 经上海证券交易所上证函[2015]1778 号核准，本公司于 2016 年 3 月 30 日非公开发行公司债
券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第一期)，简称“16 新城
01”；本期债券分为两个品种，品种一发行总额 18.5 亿元，债券期限为 3 年，附第 2 年末发行人
调整票面利率选择权及投资者回售选择权。品种一采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率
为 5.44%，在债券存续期内前 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调整票面利
率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加上调整基点，在债券存续期
后 1 年固定不变。品种二发行总额 11.5 亿元，债券期限为 3 年，附第 1 年末及第 2 年末发行人调
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2016 年年度报告
整票面利率选择权及投资者回售选择权。品种二采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为
4.76%，在债券存续期内前 1 年固定不变；在债券存续期的第 1 年末，如本公司行使调整票面利率
选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 1 年票面利率加上调整基点，在债券存续期第
2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债
券票面利率为存续期内第 2 年票面利率加上调整基点，在债券存续期最后 1 年固定不变。
(v) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]1490 号核准，本公司于 2016 年 8 月 16 日非公开发
行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第二期)，简称
“16 新城 02”，发行总额 20 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投
资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.48%，在债券存续期
内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分
的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变。
(vi) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]1490 号核准，本公司于 2016 年 9 月 13 日非公开
发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第三期)，简
称“16 新城 03”，发行总额 5 亿元，债券期限为 7 年，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权及
投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.8%，在债券存续期
内前 5 年固定不变；在债券存续期的第 5 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分
的债券票面利率为存续期内前 5 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变。
(vii) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]1490 号核准，本公司于 2016 年 10 月 18 日非公
开发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第四期)，
简称“16 新城 04”，发行总额 25 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权
及投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.41%，在债券存
续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售
部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变。
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2016 年年度报告
(32)股本、资本公积及库存股
(a) 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
境内上市无限售条件人民币普通股 531,585,014 159,475,505 13,623,667 173,099,172 704,684,186
境内上市有限售条件人民币普通股(ii) 1,176,479,744 352,943,923 24,876,333 377,820,256 1,554,300,000
股份总数 1,708,064,758 512,419,428 38,500,000 550,919,428 2,258,984,186
其他说明：
其中 ”本年增减变动-其他”明细为：
本年增减变动
发行限制性 限制股上市
股票 流通(i)
(附注一)
境内上市无限售条件 人民币普通股 13,623,667
境内上市有限售条件 人民币普通股(ii) 38,500,000 -13,623,667
38,500,000
(i) 本公司股东常州市华顺建筑工程有限公司、常州市宜煜铸造有限公司、常州市武进湖塘邱墅铸造厂和江苏万盛铸造有限公司所分别持有的本公司股份
5,449,467 股、3,405,917 股、3,405,917 股和 1,362,366 股于 2016 年 12 月 5 日起上市流通。
(ii)于 2017 年 1 月 29 日，本集团母公司富域发展集团有限公司将其持有的本公司限售流通股 100,200,401 股(占其持有公司总股份的 7.27%，占公司总股本的
4.44%)质押给上海海通证券资产管理有限公司，质押解除日为 2019 年 7 月 18 日。
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(b) 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价）
- 换股吸收合并 2,882,343,031 2,882,343,031
- 与少数股东交易(v) -83,250,425 53,949,766 -137,200,191
- 股本溢价 10,530,664 10,530,664
- 本公司限制性股票激励计划(iv) 227,150,000 227,150,000
其他资本公积
股份支付
- 新城发展控股有限 公司之股份支付计 116,294,730 3,471,579 119,766,309
划(iii)
- 本公司限制性股票激励计划(iv) 9,735,601 9,735,601
- 处置子公司导致权益转销 29,410,795 -29,410,795
资本公积转增股(附注一) 512,419,428 -512,419,428
合计 2,925,918,000 240,357,180 595,779,989 2,570,495,191
单位：元 币种：人民币
2014 年 2015 年
本年增加 本年减少
12 月 31 日 12 月 31 日
资本溢价
- 换股吸收合并(i) 2,882,343,031 2,882,343,031
- 与少数股东交易(v) 2,464,807 -85,715,232 -83,250,425
- 股本溢价(ii) 10,530,664 10,530,664
新城发展控股有限公司之股份支付(iii) 108,190,674 8,104,056 116,294,730
110,655,481 2,900,977,751 -85,715,232 2,925,918,000
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
(i) 如附注一所述，本公司于 2015 年度以换股方式吸收合并江苏新城。吸收合并前，本公司持有
江苏新城 58.86%的股权。交易结束后，本公司持有江苏新城 100%的权益。于吸收合并日，江
苏新城的少数股东权益为 3,462,507,789 元。本集团在确认股本 542,064,758 元，并扣除交易
费用 38,100,000 元之后，将差额 2,882,343,031 元作为资本公积计入本集团的合并财务报表。
(ii)于 2015 年 3 月，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有限公
司，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月 31
日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本 116,600 万
股，折股溢价 10,530,664 元计入资本公积(附注一)。
(iii) 本公司之控股公司，新城发展控股有限公司于 2011 年通过一项股份支付计划。该计划授
予其集团内的员工一定的股份份额，其中包括授予本集团内员工的新城发展控股有限公司的股
份共计 159,800,000 份。该股份支付计划分四期，于 2012 年修订延期后，等待期分别为截至
2013 年 12 月 31 日，2014 年 12 月 31 日，2015 年 12 月 31 日及 2016 年 12 月 31 日。2016 年
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度，本集团确认该股份支付相关费用 3,471,579 元(2015 年度: 8,104,056 元)，并确认相应的
资本公积。
(iv)于 2016 年 11 月，根据附注一所提及的本公司第一期限制性股票激励计划首次授予议案，本集
团收到 59 名激励对象共计人民币 265,650,000 元的股本缴款，在确认股本 38,500,000 元之后，
将差额 227,150,000 元作为资本公积计入本公司的财务报表。该股份支付分三期，等待期分别
为截至 2017 年 11 月 22 日，2018 年 11 月 22 日及 2019 年 11 月 22 日。于 2016 年度，本集团
针对该股份支付确认相关费用 9,735,601 元，并相应调增资本公积。
(v) 于 2014 年 10 月，本公司之母公司富域发展集团有限公司对本公司之子公司常州新城万盛房地
产有限公司及无锡新城万博置业有限公司分别减资 20,000,000 元。减资后，本集团对该两家
公司的持股比例由 83.33%和 96%均增加至 100%(附注八(5)(l))。减资前，富域发展集团有限公
司持有的该两家公司的权益账面价值为 44,654,934 元，减资金额与减少的少数股东权益账面
价值之间的差额 4,654,934 元调增资本公积。
于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港卓盛发展有限公司以 428,113,763 元对价向香港宏盛发
展 有限公司购买其拥有的常州汇盛房地产发展有限公司、常州悦盛房地产发展有限公司和常州卓
盛房地产发展有限公司各 50%股权(附注八(5)(k))。交易后，本公司对该三家公司的持股比例均由
50%增加至 99.5%，支付的对价与减少的少数股东权益账面价值 420,665,810 元之间的差额调减资本
公积 4,654,934 元及未分配利润 2,793,019 元。
于 2014 年 12 月，本集团与第三方投资者签署关于本公司之子公司苏州博盛房地产发展有限公
司(以下简称“苏州博盛”)的投资协议，第三方投资者向苏州博盛注资 40,560,000 美元，折合人
民币 250,000,000 元。增资后，苏州博盛的少数股东权益比例由 25%增加至 42.25%，由此增加的少
数股东权益账面价值 247,535,193 元与实际收到的增资款之间的差额 2,464,807 元调增资本公积。
2015 年 8 月，本集团与第三方投资者签署关于本公司之子公司南昌新城悦盛房地产发展有限公
司(以下简称“南昌悦盛”)的投资协议，第三方投资者向南昌悦盛注资 89,560,000 美元，折合人
民币 550,000,000 元。增资后，南昌悦盛的少数股东权益比例由 1%增加至 20.80%，由此增加的少
数股东权益账面价值 562,139,173 元与实际收到的增资款之间的差额 12,139,173 元调减资本公积。
于 2015 年 6 月和 11 月，本集团分别与本集团之关联公司香港创拓发展有限公司(以下简称“香
港创拓”)和第三方投资者签署关于本集团之子公司苏州凯拓房地产发展有限公司(以下简称“苏
州凯拓”)的减资协议。本集团于减资时实际支付的金额与原账面少数股东权益的差额 73,576,059
元调减资本公积。
于 2016 年 2 月，本集团之子公司苏州博盛房地产发展有限公司之少数股东以 281,530,486 元
的金额减资。减资所支付的金额与其原账面少数股东权益无差异。
于 2016 年 4 月，本集团与第三方投资者签署关于本公司之子公司苏州新城创盛置业有限公司
(以下简称“苏州创盛”)的减资协议，第三方投资者从苏州创盛减资。本集团于减资时实际支付的
金额 131,880,960 元与原账面少数股东权益 77,931,194 元的差额 53,949,766 元调减资本公积。
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2016 年年度报告
(c) 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
库存股及其他应付款余额 265,650,000
合计 265,650,000
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据附注一所提及的《新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划》，本公司于 2016
年 11 月 22 日在获得所有必须的审批后，向 59 名激励对象定向发行 38,500,000 股限制性人民币普
通股 A 股，每股面值为人民币 1 元，发行价格为每股人民币 6.9 元。激励对象获授限制性股票之日
起 12 个月内为本次发行股份的锁定期，在锁定期内，激励对象根据激励计划获授的限制性股票予
以锁定，不得转让或用于偿还债务。本激励计划首次授予的限制性股票自授予日起满 12 个月后，
激励对象在未来 36 个月内按 40%、30%、30%比例解锁，解锁前需满足本激励计划规定的限制性股票
解锁条件。对于未满足解锁条件的限制性股票，由本公司按照激励计划规定回购并注销相应激励对
象持有的相应数量的限制性股票。在满足解锁条件前，本公司就该回购义务确认库存股，收到的激
励对象股本缴款作其他应付款计入本集团的合并财务报表。截至 2016 年 12 月 31 日，库存股及其
他应付款余额均为 265,650,000 元。
本公司在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工
具在授予日的公允价值共计 136,672,700 元，将当期取得的服务计入当期费用，同时计入资本公积。
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2016 年年度报告
(33)其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 税后归属 期末
项目 本期所得税前发 减：前期计入其他综 减：所得 税后归属于母
余额 于少数股 余额
生额 合收益当期转入损益 税费用 公司
东
一、以后不能重分类进损益的其他综合
收益
其中：重新计算设定受益计划净负债和
净资产的变动
权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
二、以后将重分类进损益的其他综合收 44,158,522 42,078,741 2,079,781
益
其中：权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的
份额
可供出售金融资产公允价值变动损 2,079,781 2,079,781
益
持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
现金流量套期损益的有效部分
外币财务报表折算差额
存货转换为投资性房地产时产生的 42,078,741 42,078,741
收益
其他综合收益合计 44,158,522 42,078,741 2,079,781
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2016 年年度报告
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
单位：元 币种：人民币
资产负债表中其他综合收益 2015 年度利润表中其他综合收益
税后归属 减：前期计入 税后归属
本年所得税
2014 年 于 2015 年 其他综合收 于 税后归属于少数股
前 减：所得税费用
12 月 31 日 本公司股 12 月 31 日 益 本公司股 东
发生额
东 本年转出 东
以后可重分类进损益的其他综合收益
- 可供出售金融资产公允价值变动损
11,428,081 -9,348,300 2,079,781 -13,000,000 3,250,000 -9,348,300 -401,700
益
- 存货转换为投资性房地产时产生的
42,078,741 42,078,741
收益
53,506,822 -9,348,30044,158,522 -13,000,000 3,250,000 -9,348,300 -401,700
(i) 如附注五(2)所述，本集团于 2016 年度处置上海迪裕商业经营管理有限公司，该公司持有的投资性房地产为原来的存货转换而来。转换日公允价值与账
面价值的差异原作为其他综合收益入账。本集团于处置上海迪裕商业经营管理有限公司时将相关其他综合收益等转出至投资收益。
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2016 年年度报告
(34)盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 46,643,557 21,005,589 67,649,146
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 46,643,557 21,005,589 67,649,146
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法定盈余公积金，
当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可
用于弥补亏损，或者增加股本。2016 年度，按净利润的 10%提取，共 21,005,589 元(2015 年度:
按净利润弥补亏损后金额的 10%提取，共 46,643,557 元)。
于 2015 年 3 月，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有限公司，
并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月 31 日的净
资产计 1,176,530,664 元作为出资，故将法定盈余公积 47,653,066 元，未分配利润 28,877,598
元全部转出(附注一)。
单位：元 币种：人民币
2014 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2015 年 12 月 31 日
法定盈余公积 47,653,066 46,643,557 -47,653,066 46,643,557
(35)未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 7,406,433,876 5,645,680,614
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 7,406,433,876 5,645,680,614
加：本期归属于母公司所有者的净利润 3,019,228,519 1,836,274,417
减：提取法定盈余公积 21,005,589 46,643,557
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 184,470,997
转作股本的普通股股利
减：股份制改制(附注四(34)) 28,877,598
减：购买少数股东股权(附注四(32))
期末未分配利润 10,220,185,809 7,406,433,876
本年无由于同一控制下企业合并调整年初未分配利润的情况。
175 / 249
2016 年年度报告
根据 2016 年 3 月 24 日股东会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每 10 股人民币 1.08 元。
按 2015 年 12 月 31 日已发行股份 1,708,064,758 股计算，派发现金股利共计 184,470,994 元。
根据 2017 年 2 月 23 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发现金股利，每 10 股人民
币 3.3 元。按 2016 年 12 月 31 日已发行股份 2,258,984,186 股计算，拟派发现金股利共计
745,464,781 元，上述提议尚待股东大会批准。
(36)营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 27,489,912,372 19,800,577,987 23,272,411,574 17,080,657,090
其他业务 479,370,086 373,577,917 296,381,571 169,684,521
合计 27,969,282,458 20,174,155,904 23,568,793,145 17,250,341,611
(a) 主营业务收入和主营业务成本
按性质分析如下：
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业销售(i) 27,048,928,869 19,711,060,662 22,974,070,523 17,018,915,228
商业物业出租及管理 440,983,503 89,517,325 298,341,051 61,741,862
合计 27,489,912,372 19,800,577,987 23,272,411,574 17,080,657,090
(i) 物业销售
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
南京珑湾花园 3,108,164,139 2,305,532,422 1,845,128,570 1,286,850,848
金坛吾悦广场 1,911,350,940 1,089,380,555
张家港吾悦广场 1,760,760,630 1,311,435,899 1,525,868,795 814,269,937
海口吾悦广场 1,660,643,165 909,452,453
南昌吾悦广场 1,656,624,865 918,206,651
南京香悦澜山 1,550,467,560 1,134,908,200
长春吾悦广场 1,383,323,401 1,062,485,914
上海水云间 1,360,392,504 1,039,862,082
常州新城帝景 1,255,585,206 742,691,576 842,709,952 522,631,313
苏州红树湾 1,100,615,185 651,369,055 1,428,798,407 1,002,551,585
上海香溢璟庭 1,065,338,119 782,326,960 791,991,651 590,089,251
上海香溢荟苑 1,016,513,791 706,175,274
安庆吾悦广场 888,675,016 821,309,048
南通香溢紫郡 844,526,174 749,210,306
杭州西溪逸境 832,989,512 790,235,322
上海新城金郡 821,809,561 505,218,193 37,707,215 32,302,533
丹阳华府 783,304,664 736,678,592 1,731,514,591 1,150,693,585
无锡尚东雅园 491,463,013 526,577,604 26,668,739 25,636,790
吴江吾悦广场 482,634,714 377,001,062 1,732,420,090 1,086,844,263
杭州金玺钰府 450,712,048 466,609,842
新城国际花都 387,135,069 355,947,543 330,569,264 317,778,873
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2016 年年度报告
丹徒尚上城 311,830,247 364,517,929 468,749,196 455,228,265
常州悠活城 237,365,401 208,189,573 491,561,090 449,120,622
常州春天里 207,894,077 214,462,712 920,325,875 916,709,374
常州吾悦广场 144,531,765 155,727,830 593,732,308 446,786,714
南京香溢紫郡 135,934,214 67,238,187 2,369,250,974 1,668,667,625
杭州山语院 135,170,669 101,695,758 681,082,320 670,140,694
常州新城首府 133,405,098 109,197,550 53,033,038 39,446,263
常州香溢澜桥 109,231,263 120,006,259 410,342,025 412,074,474
苏州新城公馆 97,419,459 47,695,936 1,662,038,802 1,162,184,657
常州香悦半岛 75,697,776 83,921,084 90,911,549 97,303,152
上海馥华里 67,743,350 36,395,633 885,755,438 662,739,785
上海香溢澜庭 66,938,249 43,155,505 237,576,773 177,528,234
昆山柏丽湾 62,347,239 70,516,962 731,817,848 666,745,413
常州新城南都 57,250,847 35,683,928 74,410,120 32,743,487
上海尚上城 36,103,095 49,648,588 106,167,854 109,922,404
上海碧翠园 29,671,448 17,451,821 181,737,527 107,053,348
苏州香溢澜桥 24,908,112 17,375,176 152,264,648 74,333,746
常州香溢紫郡 23,519,388 18,666,046 680,294,261 561,882,727
常州香溢俊园 20,444,012 15,252,497 570,754,836 552,188,007
上海新城金郡 A3 期 20,073,423 46,316,758 41,463,229 28,692,296
昆山香溢紫郡 17,296,667 7,997,964 386,991,571 329,989,647
上海昱翠湾 15,131,562 17,185,870 99,813,840 47,556,680
无锡香溢紫郡 12,920,614 11,739,933 169,294,316 119,328,004
上海悠活城 8,592,362 7,095,291 77,204,818 88,892,080
吾悦国际广场 7,887,871 11,660,689 261,848,714 167,588,764
无锡华东家艺中心 6,646,190 14,977,753 61,045,197 137,412,707
常州四季新城 26,668,739 25,636,790
常州御景湾 17,750,416 5,149,932
结转存货跌价准备 -331,837,543 -206,273,392
其他 169,945,195 166,510,420 176,805,927 182,493,751
合计 27,048,928,869 19,711,060,662 22,974,070,523 17,018,915,228
(b) 其他业务收入和其他业务成本
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
合联营项目管理费 205,576,754 190,348,846
住宅物业管理费 35,259,212 29,999,860
酒店运营收入 114,068,854 66,847,531 112,185,887 56,766,793
其他 159,724,478 116,381,540 148,936,472 82,917,868
合计 479,370,086 373,577,917 296,381,571 169,684,521
(37)税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 计缴标准 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 附注三 1,028,212,775 1,174,322,998
城市维护建设税 附注三 79,366,363 71,293,524
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2016 年年度报告
教育费附加 附注三 64,553,510 61,014,946
资源税
房产税 附注三 41,904,388
土地使用税
车船使用税
印花税
土地增值税 附注三 479,130,680 634,559,414
其他 48,887,556 4,705,939
合计 1,742,055,272 1,945,896,821
(38)销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费 393,539,129 346,005,447
职工薪酬 332,981,250 112,652,628
策划代理费 159,877,005 180,986,543
办公费用 62,272,580 59,183,743
其他费用 83,796,394 88,438,708
合计 1,032,466,358 787,267,069
(39)管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 758,468,602 517,234,599
办公费用 141,950,066 85,942,960
中介咨询费 91,502,015 46,000,772
差旅费用 89,206,537 63,404,032
业务招待费 69,939,023 62,493,860
税费 27,239,325 55,203,928
其他费用 92,107,157 43,131,926
合计 1,270,412,725 873,412,077
(40)财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,369,116,712 1,204,944,003
减：已资本化的利息支出(附注四(7)(12)) -1,000,875,250 -1,025,716,668
减：利息收入 -144,769,078 -108,965,160
汇兑损失 11,242,129 31,494,624
手续费 37,315,197 29,147,226
合计 272,029,710 130,904,025
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2016 年年度报告
(41)费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
土地使用权成本 7,850,087,776 6,476,495,859
建设成本 11,367,219,400 9,911,349,295
资本化利息 825,591,029 837,343,466
结转存货跌价准备 -331,837,543 -206,273,392
职工薪酬费用 1,431,763,888 974,130,455
广告宣传费 393,539,129 346,005,447
策划代理费 159,877,005 112,652,628
业务招待费 80,564,987 79,525,865
办公费用 141,950,066 121,909,362
折旧和摊销费用 160,391,640 94,778,503
税费 27,239,325 55,203,928
其他费用 370,648,285 107,899,341
合计 22,477,034,987 18,911,020,757
(42)资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失(附注四(18)) 242,494,572
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 242,494,572
(43)公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当期损益的金融资产
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益
以公允价值计量的且其变动计入当期损益的金融负债
按公允价值计量的投资性房地产(附注四(12)) 582,149,634 815,106,132
股权优先购买权公允价值变动收益(附注四(17)) 11,840,000
合计 593,989,634 815,106,132
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2016 年年度报告
(44)投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益(附注四(11)) 188,547,596 61,363,410
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投
资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资
收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得
可供出售金融资产在持有期间取得的现金股利(附注四(9)) 9,312,177 6,255,524
处置子公司取得的投资(损失)/收益(附注四(50)(b)(ii)) -38,087,085 51,022,384
合计 159,772,688 118,641,318
其他说明：
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
(45)营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常 计入2015年度非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额 性损益的金额
非流动资产处置利得合 230,465 230,465 21,261 21,261
计
其中：固定资产处置利得 230,465 230,465 21,261 21,261
无形资产处置利
得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助(i) 15,017,560 15,017,560 12,412,800 12,412,800
非同一控制下企业合并 45,977,741 45,977,741
产生的负商誉(附注五
(1))
违约金收入 14,151,258 14,151,258 10,217,695 10,217,695
其他 19,521,612 19,521,612 3,841,281 3,841,281
合计 94,898,636 94,898,636 26,493,037 26,493,037
180 / 249
2016 年年度报告
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
企业扶持基金 6,300,000 7,775,400 与收益相关
职业培训补贴 47,060 200,000 与收益相关
先进奖励 2,271,100 3,237,000 与收益相关
税收奖励 6,399,400 1,200,400 与收益相关
合计 15,017,560 12,412,800 /
其他说明：
□适用 √不适用
(46)营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损 上期发生 计入2015年度非经常性
项目 本期发生额
益的金额 额 损益的金额
非流动资产处置 1,814,238 1,814,238 414,627 414,627
损失合计
其中：固定资产处 1,814,238 1,814,238 414,627 414,627
置损失
无形资产
处置损失
债务重组损失
非货币性资产交
换损失
对外捐赠 26,249,433 26,249,433 3,885,000 3,885,000
赔偿、罚款、违约 8,796,180 8,796,180 3,563,975 3,563,975
金及其他
合计 36,859,851 36,859,851 7,863,602 7,863,602
(47)所得税费用
(a) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 993,122,518 885,485,785
递延所得税费用 140,902,769 5,763,417
合计 1,134,025,287 891,249,202
181 / 249
2016 年年度报告
(b) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 4,289,963,596 3,290,853,855
按法定/适用税率计算的所得税费用 1,072,490,899 822,713,464
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响 -61,214,528 -49,619,349
不可抵扣的成本、费用和损失的影响(i) 148,143,567 109,387,592
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -35,270,160
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的
影响
以前年度所得税汇算清缴差异 9,875,509 8,767,495
所得税费用 1,134,025,287 891,249,202
其他说明：
√适用 □不适用
（i）不得扣除的成本、费用和损失主要来自境外借款利息支出、股权激励确认的费用及不可扣减
的业务招待费等。
(48)每股收益
(a) 基本每股收益
基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股的加权平均数
计算：
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
归属于本公司普通股股东的合并净利润 3,019,228,519 1,836,274,417
本公司发行在外普通股的加权平均数(i) 2,220,484,185 1,583,372,456
基本每股收益 1.36 1.16
其中：
- 持续经营基本每股收益： 1.36 1.16
- 终止经营基本每股收益：
(b) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利润除以调整
后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算：
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
归属于本公司普通股股东的合并净利润 3,019,228,519 1,836,274,417
本公司发行在外普通股的加权平均数(i) 2,220,484,185 1,583,372,456
由于股权激励调整增加的普通股加权平均数 557,604
稀释后发行在外普通股的加权平均数 2,221,041,789 1,583,372,456
稀释每股收益 1.36 1.16
其中：
- 持续经营稀释每股收益： 1.36 1.16
- 终止经营稀释每股收益：
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2016 年年度报告
(i) 本公司于 2016 年度以资本公积向全体股东每 10 股转增 3 股。2015 年度的基本每股收益和稀
释每股收益已按增发后的股权重新计算并列报。
(49)现金流量表项目
(a) 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到关联方资金往来 20,685,065
收回土地投标保证金 155,142,500
收回股权转让保证金 50,000,000
收到工程招标保证金 85,787,397
利息收入 144,769,078 108,965,160
收回受限制的存款 15,391,816
营业外收入 48,690,430 26,471,776
收到小业主购房诚意金 74,281,089
其他 95,990,028
合计 604,660,522 221,513,817
(b) 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付关联方资金往来 18,022,388
销售费用及管理费用 944,637,096 812,855,912
支付住房担保押金 13,478,886 42,649,058
支付股权转让保证金 2,969,027,100
财务手续费 37,315,197 29,147,226
捐赠支出 26,249,433
违约金及其他 8,796,180 7,448,975
支付受限制的存款 819,021,356
其他 256,218,584 21,685,103
合计 5,074,743,832 931,808,662
(c) 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到关联方资金往来 44,995,546,073 11,676,038,012
合计 44,995,546,073 11,676,038,012
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2016 年年度报告
(d) 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付关联方资金往来 47,853,674,513 7,692,845,281
支付合营方款项 941,169,815 242,986,667
预付合作项目投资款 1,010,234,838
合计 49,805,079,166 7,935,831,948
(e) 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到关联方计息资金往来 1,742,332,962
收到少数股东往来款 37,540,600
收回借款保证金 230,435,887
收到合作方往来款 743,057,755 1,280,247,036
其他 1,759,519
合计 975,253,161 3,060,120,598
(f) 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
偿还关联方计息资金往来 2,881,440,345
支付少数股东往来款 366,980,000
少数股东减少资本 413,412,139 1,196,153,189
支付关联方资金往来 952,813,952
支付借款保证金 110,435,887
支付换股吸收合并发行费用 38,100,000
本公司股东减少资本
其他 16,993,494
合计 3,294,852,484 2,681,476,522
(50)现金流量表补充资料
(a) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 3,155,938,309 2,399,604,653
加：资产减值准备(附注四(42)) 242,494,572
存货跌价准备转销(附注四(7)) -331,837,542 -206,273,392
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧(附注四 120,682,209 60,250,160
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2016 年年度报告
(13))
无形资产摊销(附注四(14)) 11,560,355 6,368,842
长期待摊费用摊销(附注四(15)) 28,149,076 27,779,161
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以 1,583,773 393,366
“－”号填列）
取得固定资产、无形资产和其他长期资产的净收益(附注五 -45,977,741
(1))
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）(附注四(43)) -593,989,634 -815,106,132
财务费用（收益以“－”号填列） 367,556,030 210,721,957
投资损失（收益以“－”号填列）(附注四(44)) -159,772,688 -118,641,318
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）(附注四(16)) -219,688,091 -74,747,174
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）(附注四(16)) 335,725,726 69,871,212
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,816,620,927 -2,053,854,329
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -5,553,418,511 -4,730,371,536
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 12,784,107,070 4,016,250,254
股份支付(附注四(32)) 13,207,180 8,104,056
其他
经营活动产生的现金流量净额 8,097,204,594 -957,155,648
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
换股吸收合并江苏新城(附注四(32)) 5,323,075,924
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 11,550,320,116 5,520,507,221
减：现金的期初余额 5,520,507,221 4,257,952,444
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 6,029,812,895 1,262,554,777
(b) 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额 2015 年度金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
江苏金东方颐养园置业有限公司(“金东方”)及其子公司 392,000,000
南京新城万隆房地产有限公司(“南京万隆”)
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物
金东方及其子公司 343,052,876
南京万隆 493,660,952
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额 493,660,952 48,947,124
其他说明:
2016 年度取得子公司的价格
南京新城万隆房地产有限公司
取得子公司的净资产
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2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
2016 年度
流动资产 6,075,333,563
非流动资产 508,971
流动负债 -4,027,406,956
非流动负债 -1,268,982,053
合计 779,453,525
(c) 本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额 2015 年度金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 1,580,641,286 61,000,000
上海迪裕商业经营管理有限公司 1,049,820,000
苏州金世纪房地产开发有限公司 530,821,286
南京新城创锦房地产有限公司
江苏新城物业服务有限公司 60,000,000
上海新城万嘉物业服务有限公司 1,000,000
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 7,850,556 148,146,985
上海迪裕商业经营管理有限公司 7,850,556
苏州金世纪房地产开发有限公司
南京新城创锦房地产有限公司
江苏新城物业服务有限公司 148,146,985
上海新城万嘉物业服务有限公司
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 1,572,790,730 -87,146,985
其他说明:
单位：元 币种：人民币
2016 年度处置子公司的价格 金额
上海迪裕商业经营管理有限公司 1,049,820,000
苏州金世纪房地产开发有限公司
南京新城创锦房地产有限公司
合计 1,049,820,002
单位：元 币种：人民币
2015 年度处置子公司的价格 金额
江苏新城物业服务有限公司 60,000,000
上海新城万嘉物业服务有限公司 1,000,000
合计 61,000,000
处置子公司的净资产
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
流动资产 2,131,884,238 247,209,269
非流动资产 1,191,399,546 2,896,061
流动负债 -2,097,117,617 -240,127,714
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2016 年年度报告
非流动负债 -33,946,081
合计 1,192,220,086 9,977,616
(d) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 11,550,320,116 5,520,507,221
其中：库存现金 2,936,583 4,365,064
可随时用于支付的银行存款 11,547,383,533 5,516,142,157
可随时用于支付的其他货币资
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 11,550,320,116 5,520,507,221
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
(51)外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 63,628,872 6.9370 441,393,485
欧元
港币 105,360,817 0.8945 94,245,251
人民币
应收账款
其中：美元
欧元
港币
人民币
长期借款
其中：美元
欧元
港币
人民币
应付款项
美元 6.9370
港元 0.8945
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2016 年年度报告
其他说明：
2015 年 12 月 31 日
外币余额 折算汇率 人民币余额
货币资金—
美元 22,942,778 6.4936 148,981,220
港元 115,950,333 0.8378 97,143,189
应付款项—
美元 62,449,330 6.4936 405,520,968
港元 412,000 0.8378 345,174
(52)套期
□适用 √不适用
(53)其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
五、 合并范围的变更
(1) 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(a) 本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权取 股权 购买日 购买日至年末被购买 购买日至年末被购
股权取 股权取得成 购买日至期末被购 购买日至期末被
被购买方名称 得比例 取得 购买日 的确定 方的经营活动现金流 买方的现金流量净
得时点 本 买方的收入 购买方的净利润
（%） 方式 依据 量 额
南京新城万隆房 2016 年 30 合作 2016 年 实际取 1,550,467,560 184,188,176 -560,608,579 -112,356,368
地产有限公司 7 月 22 方撤 7 月 22 得被购
(“南京万隆”) 日 资 日 买方控
制权
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2016 年年度报告
(b) 合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 南京万隆
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 733,475,784
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 779,453,525
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 -45,977,741
(c) 被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
南京万隆公司
购买日公允价值 购买日账面价值 2015 年 12 月 31 日账面价值
资产：
货币资金 493,660,952 493,660,952 371,934,463
应收款项
存货 3,684,654,089 3,576,727,041 3,687,556,999
固定资产 160,133 158,968 167,563
无形资产
其他应收款 1,538,024,806 1,538,024,806 1,892,632,322
预付账款 52,654,680 52,654,680 11,099,737
其他流动资产 306,339,036 306,339,036 199,640,660
递延所得税资产 348,838 348,838 20,357,278
负债：
借款
应付款项 193,980,040 193,980,040 7,883,811
递延所得税负债 26,982,053
应付票据 43,111,207 43,111,207 32,325,619
应付职工薪酬 1,826,449
应交税费 74,216,736 74,216,736 155,526,558
预收款项 3,703,788,240 3,703,788,240 2,333,686,555
应付利息 5,650,458 5,650,458 6,823,819
其他应付款 6,660,275 6,660,275 22,898,678
长期借款 1,242,000,000 1,242,000,000 2,684,000,000
净资产 779,453,525 698,507,365 938,417,533
减：少数股东权益
取得的净资产 779,453,525 698,507,365 938,417,533
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2016 年年度报告
其他说明：
本集团采用估值技术确定于购买日所转移非现金资产的公允价值以及所发生或承担的负债的公允
价值。主要资产的评估方法为收益现值法，使用的关键假设为被购买方持续经营，且被购买方在
公开市场上进行交易。
(d) 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 √不适用
(e) 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相
关说明
□适用 √不适用
(f) 其他说明：
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(2) 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用□不适用
(a)2016 年度处置子公司的相关信息汇总如下：
单位:元 币种:人民币
按照公允价 丧失控制权之
丧失控 丧失控制 丧失控制 丧失控制
股权处 股权 丧失控 处置价款与处置投资对应的 值重新计量 日剩余股权公 与原子公司股权投资相
制权时 权之日剩 权之日剩 权之日剩
子公司名称 股权处置价款 置比例 处置 制权的 合并财务报表层面享有该子 剩余股权产 允价值的确定 关的其他综合收益转入
点的确 余股权的 余股权的 余股权的
（%） 方式 时点 公司净资产份额的差额 生的利得或 方法及主要假 投资损益的金额
定依据 比例 账面价值 公允价值
损失 设
上 海 迪 裕 商 1,049,820,000 100 出售 2016 年 完 成 股 -110,363,680 71,489,595
业经营管理 6 月 21 权交割
有限公司(i) 日
南 京 新 城 创 200,000,000 29.85 增 资 2016 年 完 成 股 787,000
锦房地产有 扩股 6 月 28 权交割
限公司(ii) 日
苏州金世纪 2 50 出售 2016 年 完 成 股
房地产开发 11 月 26 权交割
有 限 公 司 日
(iii)
其他说明：
√适用 □不适用
于 2016 年 6 月 21 日，本集团将拥有的上海迪裕商业经营管理有限公司的 100%股权以 1,049,820,000 元的对价转让予上海东方证券资产管理有限公司发
起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。
于 2016 年 6 月 28 日，南京德顺房产开发有公司向南京新城创锦房地产有限公司注资人民币 200,000,000 元，导致本集团对其持股比例被稀释至 70.15%。
根据相关投资协议及章程，南京新城创锦房地产有限公司继而作为合营企业核算，不再纳入本集团的合并范围。
于 2016 年 11 月 26 日，本集团转让所持苏州金世纪房地产开发有限公司的 50%股权予苏州碧桂园房地产开发公司。股权转让完成后，本集团仍持有该公
司 50%的股权。根据相关投资协议及章程，苏州金世纪房地产开发有限公司继而作为联营企业核算，不再纳入本集团的合并范围。
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2016 年年度报告
(b) 处置损益以及相关现金流量信息如下：
(i) 上海迪裕商业经营管理有限公司
处置损益计算如下：
单位:元 币种:人民币
金额
处置价格 1,049,820,000
减：合并财务报表层面享有的上海迪裕商业经营管理有限公司净资产份额 -1,160,183,680
其他综合收益转入当期损益 71,489,595
处置产生的投资损失 -38,874,085
(ii) 南京新城创锦房地产有限公司
处置损益计算如下：
单位:元 币种:人民币
金额
处置价格 200,000,000
减：合并财务报表层面享有的南京新城创锦房地产有限公司净资产份额 -199,213,000
其他综合收益转入当期损益
处置产生的投资收益 787,000
(iii) 苏州金世纪房地产开发有限公司
处置损益计算如下：
单位:元 币种:人民币
金额
处置价格
减：合并财务报表层面享有的苏州金世纪房地产开发有限公司净资产份额 -2
其他综合收益转入当期损益
处置产生的投资收益
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
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2016 年年度报告
(3) 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
(a) 本公司于 2016 年度以现金出资新设立子公司如下：
单位:元 币种:人民币
设立日期 出资金额
常州华诚造价咨询有限公司 12/01/2016 尚未出资
深圳市新域创佳房地产开发有限公司 29/07/2016 尚未出资
上海翼动创业孵化器有限公司 05/05/2016 尚未出资
义乌新城吾悦商业管理有限公司 31/03/2016 1,000,000
镇江新城吾悦商业管理有限公司 18/01/2016 1,000,000
南京新城吾悦商业管理有限公司 18/04/2016 1,000,000
张家港万博经营管理有限公司 16/11/2016 10,000,000
如皋新城吾悦商业管理有限公司 18/08/2016 1,000,000
嵊州新城吾悦商业管理有限公司 03/12/2015 1,000,000
瑞安市吾悦商业管理有限公司 14/11/2016 1,000,000
诸暨新城吾悦商业管理有限公司 17/10/2016 1,000,000
晋江吾悦商业管理有限公司 20/07/2016 1,000,000
青岛新城吾悦商业管理有限公司 08/12/2016 1,000,000
丹阳万博房地产经营管理有限公司 13/12/2016 10,000,000
怡堡有限公司 08/06/2016 尚未出资
卓曜有限公司 10/06/2016 尚未出资
怡高有限公司 10/06/2016 尚未出资
香港创嵘发展有限公司 22/07/2016 尚未出资
香港鼎泓发展有限公司 22/07/2016 尚未出资
香港恒芃发展有限公司 22/07/2016 尚未出资
苏州隆盛吾悦房产经营管理有限公司 02/11/2016 10,000,000
瑞安市其范旅游开发有限公司 17/11/2016 41,706,600
晋江新城吾悦发展有限公司 04/01/2016 100,000,000
如皋吾悦房地产发展有限公司 25/04/2016 20,000,000
瑞安市吾悦房地产开发有限公司 05/08/2016 20,000,000
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2016 年年度报告
昆明新城吾悦房地产发展有限公司 17/10/2016 20,000,000
临沂新城吾悦置业有限公司 12/12/2016 20,000,000
平湖新城吾悦商业开发有限公司 26/12/2016 100,000,000
新城控股集团房地产开发有限公司 19/08/2016 尚未出资
上海意霖房地产开发有限公司 13/05/2016 10,000,000
南京汇凯房地产有限公司 14/12/2015 10,000,000
杭州新城德佳房地产开发有限公司 02/02/2016 尚未出资
济南天鸿永益房地产开发有限公司 25/06/2016 10,000,000
济南新城创置房地产开发有限公司 05/04/2016 50,000,000
北京新城创置房地产开发有限公司 23/06/2016 20,000,000
广州鼎佳房地产有限公司 11/10/2016 10,000,000
新城控股集团住宅开发有限公司 30/03/2016 尚未出资
合肥新城创宏房地产有限公司 11/11/2016 10,000,000
杭州金郡房地产咨询有限公司 27/09/2016 尚未出资
杭州南郡房地产咨询有限公司 27/09/2016 尚未出资
嘉兴新城创盛房地产开发有限公司 21/10/2016 尚未出资
青岛达铭房地产开发有限公司 21/11/2016 10,000,000
北京新城创宏房地产开发有限公司 12/10/2016 尚未出资
河北金郡房地产开发有限公司 24/11/2016 10,000,000
天津新城万嘉房地产开发有限公司 17/10/2016 尚未出资
杭州滨汇企业管理有限公司 29/12/2015 尚未出资
合肥新城万弘房地产有限公司 27/12/2016 尚未出资
武汉龙域房地产咨询有限公司 28/01/2016 尚未出资
本集团于 2016 年出资投入上述若干已于 2015 年注册登记的子公司。
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2016 年年度报告
(b) 本集团于 2016 年度以资产购买方式取得的子公司如下：
单位:元 币种:人民币
设立日期 出资金额
江苏兰华投资开发有限公司 27/05/2009 30,000,000
青岛市乐洲置业有限公司 27/12/2013 10,000,000
青岛市明洲置业有限公司 27/12/2013 10,000,000
青岛市林洲置业有限公司 27/12/2013 10,000,000
青岛市安洲置业有限公司 27/12/2013 10,000,000
青岛市丽洲置业有限公司 27/09/2010 10,000,000
武汉江南印象置业有限公司 09/05/2016 20,000,000
本集团于 2016 年度收购上述公司股权。由于所收购的标的不构成业务，账面资产主要为拟开发土地，本集团以资产购买的方式对该项收购进行账务处理。
上述公司于被收购后仍存续。
(4) 其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
六、 在其他主体中的权益
(1) 在子公司中的权益
(a) 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
常州新城房产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 同一控制下的企业合并
南京新城创置房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
上海新城创置房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
上海新城万嘉房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
常州新龙创置房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 99.16 非同一控制下的企业合
并
苏州新城万嘉房地产有限公司 苏州 苏州 房地产开发 96.22 设立
常州新城万嘉建筑设计有限公司 常州 常州 设计服务 97.48 设立
常州鼎佳房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 96.34 非同一控制下的企业合
并
常州新城东郡房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 99.66 设立
昆山新城创置发展有限公司 昆山 昆山 房地产开发 95.88 设立
常州新城资产经营管理有限公司 常州 常州 资产管理 99.58 设立
常州新城置地房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 设立
常州嘉驰汽车配件有限公司 常州 常州 汽车零配件设计、制造与 95.80 设立
销售
常州万方新城房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 95.91 非同一控制下的企业合
并
常州福隆房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 非同一控制下的企业合
并
常州新城万博置业有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立
上海东郡房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 设立
无锡新城万嘉置业有限公司 无锡 无锡 房地产开发 100.00 设立
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2016 年年度报告
苏州新城创佳置业有限公司 苏州 苏州 房地产开发 100.00 设立
常州万嘉置业咨询有限公司 常州 常州 置业咨询服务 100.00 设立
新城万博置业有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立
上海新城创佳置业有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
常州新城东昇房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 99.66 设立
南京新城创嘉房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
常州新城金郡房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 96.22 设立
常州市恒福置业有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 非同一控制下的企业合
并
常州新城万佳房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 设立
常州新城宏业房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立
南京新城万嘉房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
上海新城创宏房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
常州新城科达投资咨询有限公司 常州 常州 咨询服务 100.00 设立
常州新城经典建筑设计有限公司 常州 常州 设计股务 100.00 设立
上海新城金郡房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
无锡新城创置房地产有限公司 无锡 无锡 房地产开发 100.00 设立
常州新城万盛房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立
常州新城吾悦商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 设立
南京新城允升房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
无锡新城万博置业有限公司 无锡 无锡 房地产开发 100.00 同一控制下的企业合并
金坛市新城万郡置业有限公司 金坛 金坛 房地产开发 97.90 设立
长沙新城万博置业有限公司 长沙 长沙 房地产开发 100.00 设立
上海新城创域房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
昆山新城创宏房地产有限公司 昆山 昆山 房地产开发 100.00 设立
昆山新城创域房地产有限公司 昆山 昆山 房地产开发 100.00 设立
常州新城瑞壹国际酒店有限公司 常州 常州 酒店管理 95.80 设立
常州嘉枫市场调查有限公司 常州 常州 建筑设计 95.80 设立
常州吾悦国际广场商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 设立
武汉新城宏盛置业有限公司 武汉 武汉 房地产开发 100.00 设立
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2016 年年度报告
上海富铭房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 资产购买
苏州新城创恒房地产有限公司 苏州 苏州 房地产开发 100.00 设立
上海青浦吾悦商业管理有限公司 上海 上海 商业经营管理 100.00 设立
上海新城宝郡置业有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
常州万盛商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 分立
南京新城创隆房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
常州汇盛房地产发展有限公司 常州 常州 房地产开发 99.50 设立
常州悦盛房地产发展有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立
常州卓盛房地产发展有限公司 常州 常州 房地产开发 99.50 设立
豪泰环球有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并
镇江凯盛房地产发展有限公司 镇江 镇江 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并
苏州凯拓房地产发展有限公司 苏州 苏州 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并
苏州博盛房地产发展有限公司 苏州 苏州 房地产开发 75.00 同一控制下的企业合并
昇创有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并
苏州新城创盛置业有限公司 苏州 苏州 房地产开发 100.00 设立
香港鼎盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并
香港恒宇发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并
苏州吾悦商业管理有限公司 苏州 苏州 商业经营管理 100.00 设立
茂源控股有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并
杭州新城创宏房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
张家港鼎盛房地产有限公司 张家港 张家港 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并
优力有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并
丹阳新城宏盛房地产发展有限公司 丹阳 丹阳 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并
杭州新城创盛房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
昆山新城万龙房地产发展有限公司 昆山 昆山 房地产开发 95.88 设立
上海嘉定华锐置业有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 资产购买
香港卓盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并
香港益盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并
南通新城创置房地产有限公司 南通 南通 房地产开发 76.98 设立
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2016 年年度报告
上海新城松郡房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
青岛新城创置房地产有限公司 青岛 青岛 房地产开发 100.00 设立
香港汇盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
上海吾悦投资管理有限公司 上海 上海 投资公司 100.00 设立
南昌新城悦盛房地产发展有限公司 南昌 南昌 房地产开发 79.20 同一控制下的企业合并
武汉新城创置置业有限公司 武汉 武汉 房地产开发 100.00 设立
香港吾悦发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
香港恒轩发展有限公司 香港 香港 投资公司 75.00 同一控制下的企业合并
长春新城悦盛房地产发展有限公司 长春 长春 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并
香港创隆发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并
丹阳新城吾悦商业管理有限公司 丹阳 丹阳 商业经营管理 100.00 设立
张家港新城吾悦商业管理有限公司 张家港 张家港 商业经营管理 100.00 设立
安庆新城悦盛房地产发展有限公司 安庆 安庆 房地产开发 100.00 设立
新城商业管理集团有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 设立
常州新城宏昊商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 分立
海口新城万博房地产发展有限公司 海口 海口 房地产开发 100.00 设立
南京新城万顺房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
上海松睿房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
南昌新城吾悦商业管理有限公司 南昌 南昌 商业经营管理 100.00 设立
上海新城创贤房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
金坛新城万博房地产发展有限公司 金坛 金坛 房地产开发 100.00 设立
常州新城嘉睿置业有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 设立
安庆新城吾悦商业管理有限公司 安庆 安庆 商业经营管理 100.00 设立
长春新城吾悦商业管理有限公司 长春 长春 商业经营管理 100.00 设立
永胜创投有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 100.00 设立
尊锋投资有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 100.00 设立
杭州松铭房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
杭州创隆房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
永康企业有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 100.00 设立
金坛新城吾悦商业管理有限公司 金坛 金坛 商业经营管理 100.00 设立
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2016 年年度报告
香港禧盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
香港瑞盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
香港泽盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
上海嘉牧投资管理有限公司 上海 上海 投资公司 100.00 设立
杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 60.00 设立
杭州松睿实业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
衢州万博房地产发展有限公司 衢州 衢州 房地产开发 100.00 设立
宁波新城万博房地产发展有限公司 宁波 宁波 房地产开发 100.00 设立
台州市黄岩新城吾悦商业管理有限公 台州 台州 商业经营管理 100.00 设立
司
成都新城吾悦商业管理有限公司 成都 成都 商业经营管理 100.00 设立
海口新城吾悦商业管理有限公司 海口 海口 商业经营管理 100.00 设立
桐乡新城吾悦商业管理有限公司 桐乡 桐乡 商业经营管理 100.00 设立
宁波新城吾悦商业管理有限公司 宁波 宁波 商业经营管理 100.00 设立
嵊州新城禧盛房地产发展有限公司 嵊州 嵊州 房地产开发 100.00 设立
镇江悦盛房地产发展有限公司 镇江 镇江 房地产开发 100.00 设立
宁波凯拓房地产发展有限公司 宁波 宁波 房地产开发 99.00 设立
桐乡卓盛房地产发展有限公司 桐乡 桐乡 房地产开发 99.00 设立
南京新城创汇房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
武汉鑫瑞隆祥置业有限公司 武汉 武汉 房地产开发 100.00 资产购买
上海创泽房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
上海复域商业经营管理有限公司 上海 上海 商业经营管理 96.22 设立
上海龙卿房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
上海晗枚房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
上海拓裕房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
常熟新城创宏房地产有限公司 常熟 常熟 房地产开发 100.00 设立
无锡新恒置业有限公司 无锡 无锡 房地产开发 100.00 资产购买
杭州新城创佳房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
济南天鸿永天房地产开发有限公司 济南 济南 房地产开发 100.00 资产购买
常州金东方护理院有限公司 常州 常州 养老托老、康复护理 67.06 非同一控制下的企业合
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2016 年年度报告
并
江苏金东方颐养园置业有限公司 常州 常州 房地产开发 67.06 非同一控制下的企业合
并
常州金东方医院有限公司 常州 常州 养老托老、康复护理 67.06 非同一控制下的企业合
并
常州金东方品质生活服务有限公司 常州 常州 预包装食品的批发与零售 44.93 非同一控制下的企业合
并
苏州贝嘉房地产咨询有限公司 苏州 苏州 房地产信息咨询 100.00 设立
苏州晟天房地产咨询有限公司 苏州 苏州 房地产信息咨询 100.00 设立
杭州鼎睿房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立
杭州创域房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立
济南天鸿永业房地产开发有限公司 济南 济南 房地产开发 100.00 资产购买
衢州新城吾悦商业管理有限公司 衢州 衢州 商业经营管理 100.00 设立
常州华诚造价咨询有限公司 常州 常州 咨询服务 100.00 设立
深圳市新域创佳房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00 设立
上海翼动创业孵化器有限公司 上海 上海 咨询服务 100.00 设立
义乌新城吾悦商业管理有限公司 义乌 义乌 商业经营管理 100.00 设立
镇江新城吾悦商业管理有限公司 镇江 镇江 商业经营管理 100.00 设立
南京新城吾悦商业管理有限公司 南京 南京 商业经营管理 100.00 设立
张家港万博经营管理有限公司 张家港 张家港 商业经营管理 99.00 设立
苏州隆盛吾悦房产经营管理有限公司 苏州 苏州 商业经营管理 99.00 设立
瑞安市其范旅游开发有限公司 瑞安 瑞安 旅游开发 99.00 设立
晋江新城吾悦发展有限公司 晋江 晋江 商业经营管理 100.00 设立
如皋吾悦房地产发展有限公司 如皋 如皋 房地产开发 100.00 设立
瑞安市吾悦房地产开发有限公司 瑞安 瑞安 房地产开发 100.00 设立
昆明新城吾悦房地产发展有限公司 昆明 昆明 房地产开发 100.00 设立
临沂新城吾悦置业有限公司 临沂 临沂 房地产开发 100.00 设立
平湖新城吾悦商业开发有限公司 平湖 平湖 房地产开发 100.00 设立
新城控股集团房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 设立
怡堡有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 100.00 设立
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2016 年年度报告
卓曜有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 100.00 设立
怡高有限公司 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资公司 100.00 设立
香港创嵘发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
香港鼎泓发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
香港恒芃发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
上海意霖房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 96.22 设立
南京汇凯房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
杭州新城德佳房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
济南天鸿永益房地产开发有限公司 济南 济南 房地产开发 100.00 设立
济南新城创置房地产开发有限公司 济南 济南 房地产开发 100.00 设立
南京新城万隆房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 非同一控制下的企业合
并
江苏兰华投资开发有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 资产购买
青岛市乐洲置业有限公司 青岛 青岛 房地产开发 100.00 资产购买
青岛市明洲置业有限公司 青岛 青岛 房地产开发 100.00 资产购买
青岛市林洲置业有限公司 青岛 青岛 房地产开发 100.00 资产购买
青岛市安洲置业有限公司 青岛 青岛 房地产开发 100.00 资产购买
青岛市丽洲置业有限公司 青岛 青岛 房地产开发 100.00 资产购买
武汉江南印象置业有限公司 武汉 武汉 房地产开发 90.00 资产购买
北京新城创置房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 设立
广州鼎佳房地产有限公司 广州 广州 房地产开发 100.00 设立
新城控股集团住宅开发有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 设立
合肥新城创宏房地产有限公司 合肥 合肥 房地产开发 96.22 设立
杭州金郡房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立
杭州南郡房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立
嘉兴新城创盛房地产开发有限公司 嘉兴 嘉兴 房地产开发 100.00 设立
青岛达铭房地产开发有限公司 青岛 青岛 房地产开发 100.00 设立
北京新城创宏房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 设立
河北金郡房地产开发有限公司 廊坊 廊坊 房地产开发 100.00 设立
天津新城万嘉房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 设立
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2016 年年度报告
杭州滨汇企业管理有限公司 杭州 杭州 商业经营管理 100.00 设立
如皋新城吾悦商业管理有限公司 如皋 如皋 商业经营管理 100.00 设立
嵊州新城吾悦商业管理有限公司 嵊州 嵊州 商业经营管理 100.00 设立
瑞安市吾悦商业管理有限公司 瑞安 瑞安 商业经营管理 100.00 设立
诸暨新城吾悦商业管理有限公司 诸暨 诸暨 商业经营管理 100.00 设立
晋江吾悦商业管理有限公司 晋江 晋江 商业经营管理 100.00 设立
青岛新城吾悦商业管理有限公司 青岛 青岛 商业经营管理 100.00 设立
丹阳万博房地产经营管理有限公司 丹阳 丹阳 商业经营管理 99.00 设立
合肥新城万弘房地产有限公司 合肥 合肥 房地产开发 100.00 设立
武汉龙域房地产咨询有限公司 武汉 武汉 房地产信息咨询 100.00 设立
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2016 年年度报告
其他说明：
除本报表所披露的抵押或质押资产外，本集团不存在其他使用集团资产或清偿集团负债方面的重
大限制。
于 2016 年 12 月 31 日，本公司下列子公司股权已用于借款质押(附注四(30))：
单位:元 币种:人民币
2016 年度 2015 年度
武汉新城创置置业有限公司股权百分比 100%
南昌新城悦盛房地产发展有限公司股权百分比 100% 100%
南京新城创汇房地产有限公司股权百分比 100%
杭州新城德佳房地产开发有限公司股权百分比 100%
(b) 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东 本期归属于少数股 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
持股比例 东的损益 宣告分派的股利 益余额
南昌新城悦盛房地产 47.78% 99,780,646 670,257,682
发展有限公司(i)
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(i) 本集团于南昌新城悦盛房地产发展有限公司(以下简称“南昌悦盛”)的名义持股比例为
52.22%。根据相关合同，本集团享有南昌悦盛 79.20%的收益权。
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2016 年年度报告
(c) 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
流 资 流 负
非流 非流
子公司名称 动 产 动 债
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 动资 动负
资 合 负 合
产 债
产 计 债 计
南昌新城悦 3,399,236,141 889,435,502 4,288,671,643 1,281,597,230 1,269,019,643 2,550,616,873
盛房地产发
展有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现金流 营业收 净利 综合收益总 经营活动现金流
营业收入 净利润
额 量 入 润 额 量
南昌新城悦盛房地产发展有限 1,660,780,783 479,714,644 479,714,644 116,952,783
公司
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2016 年年度报告
(d) 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(e) 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(2) 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
(a) 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明：
□适用 √不适用
(b) 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响：
□适用 √不适用
(3) 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(a) 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
主要经 注册 业务性 对集团活动是
合营企业或联营企业名称 营企业投资的会
营地 地 质 否具有战略性 直
间接 计处理方法
接
合营企业–上海新城旭地 上海 上海 房地产 是
房地产有限公司(i) 开发
合营企业–苏州新城万瑞 苏州 苏州 房地产 是
房地产有限公司(ii) 开发
合营企业–苏州晟铭房地 苏州 苏州 房地产 是
产开发有限公司(iii) 开发
合营企业–常熟中置房地 常熟 常熟 房地产 是
产有限公司(iv) 开发
合营企业–台州新城万博 台州 台州 房地产 是
房地产发展有限公司(v) 开发
合营企业–苏州聿盛房地 苏州 苏州 房地产 是
产开发有限公司(vi) 开发
合营企业–南京新城创锦 南京 南京 房地产 是
房地产有限公司(vii) 开发
合营企业–天津市津南区 天津 天津 房地产 是
新城吾悦房地产开发有限 开发
公司(viii)
合营企业–扬州新城悦盛 扬州 扬州 房地产 是
房地产发展有限公司(ix) 开发
联营企业–上海万之城房 上海 上海 房地产 是
地产开发有限公司(x) 开发
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2016 年年度报告
本集团对上述股权投资均采用权益法核算。
(i) 本公司之控股子公司对上海新城旭地房地产有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议和
章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方
对
其共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(ii) 本公司之控股子公司对苏州新城万瑞房地产有限公司的持股比例为 68%，根据相关协议
和
章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方
对
其共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(iii) 本公司之控股子公司对苏州晟铭房地产开发有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议
和
章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方
对
其共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(iv) 本公司之控股子公司对常熟中置房地产有限公司的持股比例为 65%，根据相关协议和章
程，
项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其
共
同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(v) 本公司之控股子公司对台州新城万博房地产发展有限公司的持股比例为 40%，根据相关
协
议和章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投
资
方对其共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(vi) 本公司之控股子公司对苏州聿盛房地产开发有限公司的持股比例为 65%，根据相关协议
和
章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资
方
对其共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(vii) 本公司之控股子公司对南京新城创锦房地产有限公司的持股比例为 70%，根据相关协议
和
章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资
方
对其共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(viii) 本公司之控股子公司对天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司的持股比例为 70%，
根据相关协议和章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本
集
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2016 年年度报告
团与其他投资方对其共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(ix) 本公司之控股子公司对扬州新城悦盛房地产发展有限公司的持股比例为 80%，根据相关
协
议和章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他
投
资方对其共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(x) 本公司之控股子公司对上海万之城房地产开发有限公司的持股比例为 50%，根据相关协
议
和章程，本集团表决权比例为 40%对其具有重大影响，但不控制，故作为联营企业以权
益
法核算该投资。
(b) 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:千元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海新城旭地 苏州新城万瑞 上海新城旭地 苏州新城万瑞
房地产有限公 房地产有限公 房地产有限公 房地产有限公
司 司 司 司
流动资产 511,882 2,008,145 1,202,546 1,979,754
其中：现金和现金等价物 68,772 53,845 54,861 144,166
非流动资产 79 144 107 9,204
资产合计 511,961 2,008,289 1,202,653 1,988,958
流动负债 201,889 1,188,715 491,057 1,230,162
非流动负债 239,500 550,000 490,000
负债合计 201,889 1,428,215 1,041,057 1,720,162
少数股东权益
归属于母公司股东权益 310,072 580,074 161,596 268,796
按持股比例计算的净资产份额 155,036 394,451 80,798 182,782
调整事项 -2,080 2,080
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 152,956 394,451 78,718 182,782
存在公开报价的合营企业权益投
资的公允价值
营业收入 1,240,489 1,456,910 756,291.06
财务费用 3,906 -1,368 1,506.85
所得税费用 -65,186 -103,399 -13,865.24 8,990
净利润 148,476 311,278 48,853.73 -27,693
终止经营的净利润
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2016 年年度报告
其他综合收益
综合收益总额 148,476 311,278 48,853.73 -27,693
本年度收到的来自合营企业的股
利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
苏州晟铭房地 常熟中置房地 苏州晟铭房地 常熟中置房地
产开发有限公 产有限公司 产开发有限公 产有限公司
司 司
流动资产 3,258,149 2,136,330 1,290,008
其中：现金和现金等价物 92,983 251,373 136,308
非流动资产 2 3,879 1,031
资产合计 3,258,151 2,140,209 1,291,039
流动负债 2,070,047 1,518,812 43,848
非流动负债 350,000 200,000 800,000
负债合计 2,420,047 1,718,812 843,848
少数股东权益
归属于母公司股东权益 838,104 421,397 447,191
按持股比例计算的净资产份额 427,433 273,908 290,674
调整事项 -1,113
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价 427,433 272,794 290,674
值
存在公开报价的合营企业权益
投资的公允价值
营业收入
财务费用 -902 -2,680
所得税费用 14,071 8,464
净利润 -55,134 -27,508 -2,809
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -55,134 -27,508 -2,809
本年度收到的来自合营企业的
股利
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2016 年年度报告
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
台州新城万博房地 苏州聿盛房地产开 台州新城万博房地 苏州聿盛房
产发展有限公司 发有限公司 产发展有限公司 地产开发有
限公司
流动资产 3,176,656 10,802,294 2,008,096
其中：现金和现 108,371 124,255 19,221
金等价物
非流动资产 7,381 408 3,893
资产合计 3,184,037 10,802,702 2,011,989
流动负债 1,646,558 3,853,691 822,275
非流动负债 611,616 6,350,000 200,000
负债合计 2,258,174 10,203,691 1,022,275
少数股东权益
归属于母公司股东 925,863 599,011 989,714
权益
按持股比例计算的 370,345 389,357 395,886
净资产份额
调整事项 -1,580 -1,040
--商誉
--内部交易未实现
利润
--其他
对合营企业权益投 371,925 389,357 394,845
资的账面价值
存在公开报价的合
营企业权益投资的
公允价值
营业收入
财务费用 -292 -384
所得税费用 20,169 -320 2,912
净利润 -57,300 -989 -10,286
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -57,300 -989 -10,286
本年度收到的来自
合营企业的股利
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2016 年年度报告
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
天津市津南区 天津市津南区
南京新城创锦 南京新城创锦
新城吾悦房地 新城吾悦房地
房地产有限公 房地产有限公
产开发有限公 产开发有限公
司 司
司 司
流动资产 2,647,629 2,407,619
其中：现金和现金等价物 35,592 1,532
非流动资产 4,523 24,790
资产合计 2,652,152 2,432,409
流动负债 46,360 3,053
非流动负债 1,950,000 1,824,592
负债合计 1,996,360 1,827,645
少数股东权益
归属于母公司股东权益 655,792 604,764
按持股比例计算的净资产份额 460,038 423,335
调整事项 547 -952
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价 460,585 424,287
值
存在公开报价的合营企业权益
投资的公允价值
营业收入
财务费用 1,745 -6,274
所得税费用 -4,467 -3,085
净利润 -13,450 4,763
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -13,450 4,763
本年度收到的来自合营企业的
股利
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2016 年年度报告
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
扬州新城悦盛 南京新城万隆 扬州新城悦盛 南京新城万隆
房地产发展有 房地产有限公 房地产发展有 房地产有限公
限公司 司 限公司 司
流动资产 876,610 6,162,864
其中：现金和现金等价物 1,400 371,934
非流动资产 13,794 20,525
资产合计 890,404 6,183,389
流动负债 495,256 2,560,971
非流动负债 2,149 2,684,000
负债合计 497,405 5,244,971
少数股东权益
归属于母公司股东权益 392,999 938,418
按持股比例计算的净资产份额 392,999 656,892
调整事项 -1,401
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价 394,400 656,892
值
存在公开报价的合营企业权益
投资的公允价值
营业收入
财务费用 -17
所得税费用 -4,483 17,210
净利润 -7,000 -52,000
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -7,000 -52,000
本年度收到的来自合营企业的
股利
其他说明
(i) 本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企
业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策
的影响。
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2016 年年度报告
(c) 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海万之城房地产 上海万之城房地产
开发有限公司 开发有限公司
流动资产 460,150,137 548,433,447
其中：现金和现金等价物 4,376,772 27,805,975
非流动资产 663,103 294,313
资产合计 460,813,240 548,727,760
流动负债 117,676,278 229,556,502
非流动负债
负债合计 117,676,278 229,556,502
少数股东权益
归属于母公司股东权益 343,136,962 319,171,258
按持股比例计算的净资产份额 171,568,480 159,585,629
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 171,568,480 159,585,770
存在公开报价的联营企业权益投资的公允
价值
营业收入 35,050,048 1,505,795,781
净利润 23,965,703 246,537,545
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 23,965,703 246,537,545
本年度收到的来自联营企业的股利
其他说明
(i) 本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。联营企
业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策
的影响。
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2016 年年度报告
(d) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 1,060,124,000 416,863,030
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -29,604,000 -21,636,000
--其他综合收益
--综合收益总额 -29,604,000 -21,636,000
联营企业：
投资账面价值合计 30,000,001 10,000,000
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
其他说明
(i) 净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调
整影响。
(e) 合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
2016 年度，部分房地产开发业务的合营企业发生超额亏损。本集团认为该些合营企业能够在向购
买方交付相关开发产品，确认销售商品收入后实现盈利继而弥补该些超额亏损。
(f) 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(g) 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
(4) 重要的共同经营
□适用 √不适用
(5) 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
(6) 其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
七、 分部信息
(1) 报告分部的确定依据与会计政策：
□适用 √不适用
(2) 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3) 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
√适用 □不适用
2016 年度，本集团仅从事房地产开发业务，所有收入均来源于中国境内，重要资产亦位于中国境
内。同时，本集团在内部组织结构和管理要求方面不再对其业务进行区分，管理层在复核内部报
告、决定资源配置及业绩评价时，亦认为无需再对其业务的经营成果进行区分。故本集团无分部
信息的相关披露。
(4) 其他说明：
□适用 √不适用
八、 关联方及关联交易
(1) 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
(a)母公司基本情况
单位：元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企
注册
母公司名称 业务性质 注册资本 业的持股比例 业的表决权比
地
(%) 例(%)
富域发展集团有限公司 江苏 房产投资、 301,800,000 61.00 61.00
(原“富域发展集团有 省常 开发、销售
限公司”) 州市
本企业的母公司情况的说明
(b)母公司注册资本及其变化
单位： 元 币种： 人民币
公司名称 2015 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2016 年 12 月 31 日
富域发展集团有限公司 301,800,000 301,800,000
(c)母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
公司名称 持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
富域发展集团有限公司 61.00% 61.00% 62.06% 62.06%
本企业最终控制方是王振华先生。
(2) 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
子公司的基本情况及相关信息见附注六。
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2016 年年度报告
(3) 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
除附注六中已披露的重要合营和联营企业的情况外，本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情
况如下
√适用 □不适用
对集团活动是否有传战
合营或联营企业名称 主要经营地及注册地 业务性质 直接持股比例 间接持股比列
略性
合营企业
青岛卓越新城置业有限公司 青岛 房地产开发 是 0% 50%
上海恒固房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 0% 28%
上海松铭房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 16% 0%
南京新城广闳房地产有限公司 南京 房地产开发 是 0% 31%
苏州城弘房地产开发有限公司 苏州 房地产开发 是 0% 50%
上海权坤投资有限公司 上海 房地产开发 是 0% 50%
上海新钥投资有限公司 上海 房地产开发 是 0% 50%
昆山德睿房地产开发有限公司 昆山 房地产开发 是 0% 40%
常熟万中城房地产有限公司 常熟 房地产开发 是 0% 10%
杭州嘉浩房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 是 0% 65%
上海睿涛房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 0% 30%
苏州百翔置业有限公司 苏州 房地产开发 是 0% 30%
上海佳朋房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 0% 51%
杭州万照置业有限公司 杭州 房地产开发 是 0% 34%
苏州嘉众房地产开发有限公司 苏州 房地产开发 是 0% 35%
南京汇隆房地产有限公司 南京 房地产开发 是 0% 34%
南京新保弘房地产有限公司 南京 房地产开发 是 0% 34%
南京明弘新房地产开发有限公司 南京 房地产开发 是 0% 30%
杭州滨通房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 是 0% 25%
永清银泰新城建设开发有限公司 廊坊 房地产开发 是 0% 70%
上海嘉禹置业有限公司 上海 房地产开发 是 0% 51%
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2016 年年度报告
杭州新城松郡房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 是 0% 35%
天津新城宝郡房地产开发有限公司 天津 房地产开发 是 50% 0%
上海玺越房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 0% 14%
成都新城万博房地产开发有限公司 成都 房地产开发 是 0% 11%
义乌吾悦房地产发展有限公司 义乌 房地产开发 是 0% 51%
联营企业
上海蓝天创业房地产有限公司 上海 房地产开发 是 0% 25%
上海万之城房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 0% 50%
武汉清能欣荣置业有限公司 武汉 房地产开发 是 0% 28%
苏州金世纪房地产开发有限公司 苏州 房地产开发 是 0% 50%
其他说明
□适用 √不适用
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(4) 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
王晓松先生 王振华先生的家庭成员
新城发展控股有限公司 间接控股公司
香港创拓发展有限公司 间接控股公司
香港创域发展有限公司 受同一最终控制方控制
香港宏盛发展有限公司 受同一最终控制方控制
富域发展集团有限公司 受同一最终控制方控制
青岛新城东郡房地产开发有限公司 合营企业之子公司
青岛卓越东郡置业有限公司 合营企业之子公司
上海佘山乡村俱乐部有限公司 合营企业之子公司
常州市武进区金东方颐养中心 本公司担任发起人的机构
西藏新城悦物业服务股份有限公司 受同一最终控制方控制
上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司 受同一最终控制方控制
上海星轶影院管理有限公司 受同一最终控制方控制
常州新城多奇妙企业管理咨询有限公司 受同一最终控制方控制
江苏星轶影院管理有限公司 受同一最终控制方控制
镇江威信广厦模块住宅工业有限公司 受同一最终控制方控制公司的联营企业
2016 年 7 月 22 日前为本集团合营企业 2016
南京新城万隆房地产有限公司
年 7 月 22 日后为本集团子公司
(5) 关联交易情况
(a) 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
提供保证：
苏州聿盛房地产开发有限公司 4,127,500,000 2016 年 10 月 21 日 2022 年 1 月 31 日 否
天津市津南区新城吾悦房地产开发有限 1,273,561,730 2016 年 7 月 7 日 2019 年 7 月 5 日 否
公司
上海嘉禹置业有限公司 1,219,410,000 2016 年 9 月 22 日 2019 年 9 月 22 日 否
上海佘山乡村俱乐部有限公司 890,000,000 2015 年 9 月 7 日 2020 年 8 月 18 日 否
苏州聿盛房地产开发有限公司 838,500,000 2016 年 12 月 30 日 2017 年 6 月 29 日 否
南京新城创锦房地产有限公司 735,000,000 2016 年 3 月 25 日 2018 年 3 月 25 日 否
南京新保弘房地产有限公司 660,620,000 2016 年 12 月 30 日 2018 年 12 月 21 日 否
南京新城创锦房地产有限公司 630,000,000 2016 年 8 月 22 日 2018 年 8 月 22 日 否
苏州嘉众房地产开发有限公司 495,000,000 2016 年 8 月 29 日 2020 年 1 月 1 日 否
青岛卓越东郡置业有限公司 450,000,000 2016 年 5 月 31 日 2019 年 5 月 31 日 否
上海佳朋房地产开发有限公司 408,000,000 2016 年 9 月 6 日 2018 年 9 月 30 日 否
杭州嘉浩房地产开发有限公司 367,250,000 2014 年 1 月 22 日 2019 年 1 月 22 日 否
义乌吾悦房地产发展有限公司 250,000,000 2016 年 1 月 8 日 2018 年 1 月 7 日 否
苏州金世纪房地产开发有限公司 200,000,000 2016 年 12 月 30 日 2018 年 12 月 30 日 否
台州新城万博房地产发展有限公司 180,000,000 2016 年 3 月 31 日 2019 年 1 月 11 日 否
苏州新城万瑞房地产有限公司 162,860,000 2016 年 4 月 23 日 2018 年 6 月 30 日 否
上海佘山乡村俱乐部有限公司 140,000,000 2016 年 9 月 13 日 2019 年 9 月 13 日 否
青岛新城东郡房地产开发有限公司 140,000,000 2016 年 3 月 18 日 2019 年 3 月 18 日 否
上海睿涛房地产开发有限公司 135,000,000 2016 年 7 月 8 日 2019 年 7 月 7 日 否
上海佘山乡村俱乐部有限公司 130,000,000 2016 年 8 月 24 日 2019 年 8 月 15 日 否
常熟中置房地产有限公司 130,000,000 2015 年 11 月 9 日 2017 年 4 月 26 日 否
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2016 年年度报告
上海佘山乡村俱乐部有限公司 120,000,000 2016 年 9 月 16 日 2019 年 9 月 16 日 否
义乌吾悦房地产发展有限公司 100,000,000 2016 年 10 月 20 日 2020 年 4 月 17 日 否
苏州百翔置业有限公司 54,300,000 2016 年 12 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 否
苏州城弘房地产开发有限公司 50,000,000 2016 年 7 月 31 日 2018 年 3 月 31 日 否
杭州滨通房地产开发有限公司 50,000,000 2016 年 12 月 2 日 2017 年 5 月 31 日 否
提供股权质押
苏州聿盛房地产开发有限公司 4,127,500,000 2016 年 10 月 21 日 2022 年 1 月 31 日 否
天津市津南区新城吾悦房地产开发有限 1,273,561,730 2016 年 7 月 7 日 2019 年 7 月 5 日 否
公司
南京新保弘房地产有限公司 660,620,000 2016 年 12 月 30 日 2018 年 12 月 21 日 否
南京新城创锦房地产有限公司 630,000,000 2016 年 8 月 22 日 2018 年 8 月 22 日 否
苏州嘉众房地产开发有限公司 495,000,000 2016 年 8 月 29 日 2020 年 1 月 1 日 否
上海佘山乡村俱乐部有限公司 445,000,000 2015 年 9 月 7 日 2020 年 8 月 18 日 否
上海佳朋房地产开发有限公司 408,000,000 2016 年 9 月 6 日 2018 年 9 月 30 日 否
义乌吾悦房地产发展有限公司 250,000,000 2016 年 1 月 8 日 2018 年 1 月 7 日 否
常熟中置房地产有限公司 130,000,000 2015 年 11 月 9 日 2017 年 4 月 26 日 否
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(b) 向关联方销售固定资产并取得收入
单位： 元 币种： 人民币
2016 年度 2015 年度
西藏新城悦物业服务股份有限公司 2,918,659
(c) 向关联方支付现金股利
单位： 元 币种： 人民币
2016 年度 2015 年度
王晓松 805,000
(d) 为关联方提供项目管理服务并取得收入
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
上海佘山乡村俱乐部有限公司 39,327,992
常熟中置房地产有限公司 38,355,158
昆山德睿房地产开发有限公司 29,378,244
成都新城万博房地产开发有限公司 24,038,544
台州新城万博房地产发展有限公司 19,890,095
苏州晟铭房地产开发有限公司 19,299,328
杭州嘉浩房地产开发有限公司 15,405,228
苏州新城万瑞房地产有限公司 12,119,368
苏州城弘房地产开发有限公司 4,430,850
上海松铭房地产开发有限公司 3,331,947
205,576,754
220 / 249
2016 年年度报告
(e) 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
常州新城多奇妙企业管理咨询有限公司 1,347,524
上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司 666,065
上海橙贝信息技术有限公司 500,000
上海星轶影院管理有限公司 267,033
江苏星轶影院管理有限公司 76,016
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(f) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用 √不适用
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
西藏新城悦物业服务股份
提供劳务 133,352,246 77,792,498
有限公司
镇江威信广厦模块住宅工
提供劳务 3,790,485
业有限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(g) 本集团为关联方代垫款项
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
上海嘉禹置业有限公司 1,887,000,000
苏州聿盛房地产开发有限公司 1,779,000,000
苏州嘉众房地产开发有限公司 1,457,400,000
上海睿涛房地产开发有限公司 682,000,000
苏州金世纪房地产开发有限公司 522,307,977
天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司 413,850,000
南京新保弘房地产有限公司 380,000,000
南京汇隆房地产有限公司 370,000,000
杭州嘉浩房地产开发有限公司 320,000,000
苏州城弘房地产开发有限公司 276,600,000
杭州新城松郡房地产开发有限公司 223,000,000
天津新城宝郡房地产开发有限公司 213,547,574
南京明弘新房地产开发有限公司 82,500,000
221 / 249
2016 年年度报告
西藏新城悦物业服务股份有限公司 2,559,203 775,754
义乌吾悦房地产发展有限公司 756,750,000
台州新城万博房地产发展有限公司 569,000,000
常熟中置房地产有限公司 288,863,250
成都新城万博房地产开发有限公司 180,000,000
昆山德睿房地产开发有限公司 131,100,488
常熟万中城房地产有限公司 79,977,000
8,609764,754 2,006,466,492
(h) 关联方为本集团代垫款项
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
富域发展集团有限公司 470,248,966
(i) 向关联方资金转出
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
苏州聿盛房地产开发有限公司 10,917,985,710
香港宏盛发展有限公司 2,881,440,345 796,953,293
南京新城万隆房地产有限公司 3,018,748,430 1,718,312,000
天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司 3,487,147,004
台州新城万博房地产发展有限公司 3,286,131,284 287,366,059
南京新城创锦房地产有限公司 2,432,802,366
天津新城宝郡房地产开发有限公司 1,731,380,507
成都新城万博房地产开发有限公司 1,565,630,206 822,868,227
扬州新城悦盛房地产发展有限公司 1,472,101,427
苏州新城万瑞房地产有限公司 1,343,565,202 202,000,000
南京新保弘房地产有限公司 1,022,928,720
上海新钥投资有限公司 936,970,000
上海权坤投资有限公司 927,170,000
南京汇隆房地产有限公司 784,432,116
上海佳朋房地产开发有限公司 658,026,122
南京新城广闳房地产有限公司 578,690,971
上海佘山乡村俱乐部有限公司 571,725,536 960,000,000
青岛卓越新城置业有限公司 499,340,000 853,392,096
上海睿涛房地产开发有限公司 496,426,000
义乌吾悦房地产发展有限公司 457,229,761 17,055,492
昆山德睿房地产开发有限公司 455,122,971 148,010,000
苏州晟铭房地产开发有限公司 425,901,504
苏州嘉众房地产开发有限公司 422,678,681
杭州万照置业有限公司 286,602,208
苏州城弘房地产开发有限公司 248,934,304
上海玺越房地产开发有限公司 167,180,889
苏州百翔置业有限公司 156,696,633
杭州滨通房地产开发有限公司 89,950,000
上海松铭房地产开发有限公司 66,845,377 28,320,000
武汉清能欣荣置业有限公司 62,150,000
上海万之城房地产开发有限公司 51,000,000
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2016 年年度报告
杭州新城松郡房地产开发有限公司 41,313,620
常州市武进区金东方颐养中心 31,285,565 462,855,669
常熟中置房地产有限公司 13,911,484 153,050,000
杭州嘉浩房地产开发有限公司 4,597,102
永清银泰新城建设开发有限公司 400,000
南京明弘新房地产开发有限公司 86,773
常州富域发展有限公司 155,702,082
常熟万中城房地产有限公司 22,725,000
上海恒固房地产开发有限公司 11,200,000
新城发展控股有限公司 152,431
香港创域发展有限公司 6,146
41,594,528,818 6,639,968,495
(j) 从关联方资金转入
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
苏州聿盛房地产开发有限公司 10,134,125,710
天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司 5,294,347,004
台州新城万博房地产发展有限公司 3,365,583,233 1,825,000,000
南京新城创锦房地产有限公司 2,756,804,879
南京新城万隆房地产有限公司 2,740,590,922 3,329,600,000
上海佘山乡村俱乐部有限公司 2,527,035,536 874,330,000
成都新城万博房地产开发有限公司 1,862,848,433 1,573,000,000
苏州新城万瑞房地产有限公司 1,790,065,203 1,665,290,000
苏州嘉众房地产开发有限公司 1,568,155,491
上海佳朋房地产开发有限公司 1,411,172,998
苏州晟铭房地产开发有限公司 1,352,261,036
上海嘉禹置业有限公司 1,219,410,000
上海睿涛房地产开发有限公司 1,174,826,000
义乌吾悦房地产发展有限公司 1,011,458,266
扬州新城悦盛房地产发展有限公司 1,002,101,427
南京新保弘房地产有限公司 987,403,635
昆山德睿房地产开发有限公司 916,963,159 330,909,512
青岛卓越新城置业有限公司 833,530,000 1,095,500,000
苏州城弘房地产开发有限公司 765,534,304 20,000,000
南京新城广闳房地产有限公司 562,202,971
常熟中置房地产有限公司 319,411,484 608,050,000
杭州万照置业有限公司 283,322,000
杭州嘉浩房地产开发有限公司 237,327,621
杭州新城松郡房地产开发有限公司 183,813,620
常州市武进区金东方颐养中心 158,766,987
常熟万中城房地产有限公司 148,410,900 29,988,500
上海玺越房地产开发有限公司 111,380,889
上海松铭房地产开发有限公司 74,845,377 66,720,000
武汉清能欣荣置业有限公司 50,148,000
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2016 年年度报告
天津新城宝郡房地产开发有限公司 50,024,727
杭州滨通房地产开发有限公司 50,000,000
上海万之城房地产开发有限公司 17,000,000 80,000,000
苏州百翔置业有限公司 15,696,633
上海恒固房地产开发有限公司 11,200,000 107,650,000
上海新钥投资有限公司 3,250,000
上海权坤投资有限公司 3,250,000
西藏新城悦物业服务股份有限公司 1,923,200
南京汇隆房地产有限公司 1,209,197
南京明弘新房地产开发有限公司 68,430
常州富域发展有限公司 244,987,949
上海新城旭地房地产有限公司 70,000,000
44,997,469,272 11,921,025,961
(k) 关联方向本集团提供计息资金
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
香港宏盛发展有限公司(附注八(6)) 1,742,332,962
(l) 应支付给关联方的利息
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
香港宏盛发展有限公司 206,383,047 400,277,115
(m) 向关联方出售子公司
于 2015 年 3 月 27 日，本集团将拥有的江苏新城物业服务有限公司的 100%股权及其之子公司将所
持上海新城万嘉物业服务有限公司 10%股权分别以 60,000,000 元和 1,000,000 元对价全部转让予
富域发展集团有限公司(附注五(2)(a))。
(n) 关联方对本公司之子公司减资
于 2015 年 6 月 17 日，本公司之关联公司香港创拓发展有限公司向本公司之子公司苏州凯拓房地
产发展有限公司减资 52,300,000 美元 (附注四(32))。
(o) 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(p) 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(q) 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 38,010,000 36,655,058
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2016 年年度报告
(r) 股份支付
单位：元 币种：人民币
2016 年度 2015 年度
新城发展控股有限公司(附注四(32)) 3,471,579 8,104,056
(s) 其他关联交易
□适用 √不适用
(6) 关联方应收应付款项
(a) 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方 坏账准 坏账准
账面余额 账面余额
备 备
其他应收款(附注四 苏州聿盛房地产开发有限公司 2,562,860,000
(5))
其他应收款(附注四 天津新城宝郡房地产开发有限 1,894,903,354
(5)) 公司
其他应收款(附注四 南京汇隆房地产有限公司 1,153,222,920
(5))
其他应收款(附注四 上海新钥投资有限公司 933,720,000
(5))
其他应收款(附注四 上海权坤投资有限公司 923,920,000
(5))
其他应收款(附注四 上海嘉禹置业有限公司 667,590,000
(5))
其他应收款(附注四 苏州金世纪房地产开发有限公 522,307,977
(5)) 司
其他应收款(附注四 扬州新城悦盛房地产发展有限 470,000,000
(5)) 公司
其他应收款(附注四 南京新保弘房地产有限公司 415,525,085
(5))
其他应收款(附注四 常州市武进区金东方颐养中心 335,374,248 462,855,669
(5))
其他应收款(附注四 苏州嘉众房地产开发有限公司 311,923,190
(5))
其他应收款(附注四 义乌吾悦房地产发展有限公司 219,576,988 773,805,492
(5))
其他应收款(附注四 苏州百翔置业有限公司 141,000,000
(5))
其他应收款(附注四 杭州嘉浩房地产开发有限公司 87,269,482
(5))
其他应收款(附注四 南京明弘新房地产开发有限公 82,518,342
(5)) 司
其他应收款(附注四 杭州新城松郡房地产开发有限 80,500,000
(5)) 公司
其他应收款(附注四 上海玺越房地产开发有限公司 55,800,000
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2016 年年度报告
(5))
其他应收款(附注四 杭州滨通房地产开发有限公司 39,950,000
(5))
其他应收款(附注四 昆山德睿房地产开发有限公司 18,178,706
(5))
其他应收款(附注四 南京新城广闳房地产有限公司 16,488,000
(5))
其他应收款(附注四 武汉清能欣荣置业有限公司 12,002,000
(5))
其他应收款(附注四 上海睿涛房地产开发有限公司 3,600,000
(5))
其他应收款(附注四 杭州万照置业有限公司 3,280,208
(5))
其他应收款(附注四 永清银泰新城建设开发有限公 400,000
(5)) 司
其他应收款(附注四 青岛卓越新城置业有限公司 191,672,096
(5))
其他应收款(附注四 上海佘山乡村俱乐部有限公司 85,670,000
(5))
其他应收款(附注四 常熟万中城房地产有限公司 72,713,500
(5))
其他应收款(附注四 西藏新城悦物业服务股份有限 839,215
(5)) 公司
西藏新城悦物业服务股份有限 2,017,948
预付账款
公司
(b) 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付股利(附注四(26)) 王晓松 805,000
应付账款 西藏新城悦物业服务股份有限公司 6,463,576 6,629,630
预收账款 上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司 597,675
预收账款 上海星轶影院管理有限公司 580,185
预收账款 常州新城多奇妙企业管理咨询有限公司 758,602
预收账款 江苏星轶影院管理有限公司 602,821
其他应付款(附注四 上海佘山乡村俱乐部有限公司 1,869,640,000
(27))
其他应付款(附注四 香港宏盛发展有限公司 1,654,203,406 4,329,260,704
(27))
其他应付款(附注四 天津市津南区新城吾悦房地产开发有限 1,393,350,000
(27)) 公司
其他应付款(附注四 苏州新城万瑞房地产有限公司 1,242,133,529 795,633,529
(27))
其他应付款(附注四 台州新城万博房地产发展有限公司 1,048,085,890 968,633,941
(27))
其他应付款(附注四 苏州晟铭房地产开发有限公司 926,359,532
(27))
其他应付款(附注四 成都新城万博房地产开发有限公司 867,350,000 570,131,773
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2016 年年度报告
(27))
其他应付款(附注四 上海佳朋房地产开发有限公司 753,146,876
(27))
其他应付款(附注四 昆山德睿房地产开发有限公司 531,817,919 51,799,024
(27))
其他应付款(附注四 常熟中置房地产有限公司 471,636,750 166,136,750
(27))
其他应付款(附注四 南京新城创锦房地产有限公司 324,002,513
(27))
其他应付款(附注四 苏州城弘房地产开发有限公司 260,000,000 20,000,000
(27))
其他应付款(附注四 上海万之城房地产开发有限公司 206,000,000 240,000,000
(27))
其他应付款(附注四 青岛卓越新城置业有限公司 142,517,904
(27))
其他应付款(附注四 上海新城旭地房地产有限公司 142,434,850 142,434,850
(27))
其他应付款(附注四 上海恒固房地产开发有限公司 107,650,000 96,450,000
(27))
其他应付款(附注四 常熟万中城房地产有限公司 75,697,400
(27))
其他应付款(附注四 上海松铭房地产开发有限公司 46,400,000 38,400,000
(27))
其他应付款(附注四 南京新城万隆房地产有限公司 1,816,182,314
(27))
其他应付款(附注四 西藏新城悦物业服务股份有限公司 1,475,219
(27))
注：于 2016 年 12 月 31 日，应付香港宏盛发展有限公司款项为计息款项，2016 年度，加权平均
利率约为 8.00% (2015 年度: 10.10%)。于 2016 年 12 月 31 日，应付香港宏盛发展有限公司款项
中包括应付利息 206,383,047 元(2015 年 12 月 31 日: 671,176,196 元)。
除上述应付香港宏盛发展有限公司款项外，应收及应付关联方款项均无担保，不计息，且无固定
偿还期限。
(7) 关联方承诺
□适用 √不适用
(8) 其他
□适用 √不适用
九、 或有事项
(1) 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本集团的或有事项主要为由于提供财务担保产生的或有负债，是本集团为银行向购房客户发放的
抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方
式购买本集团开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团分别为银行向购
房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所
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2016 年年度报告
有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。于 2016 年 12 月 31 日，本集团为银行向购房客户发放的
抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保金额为 12,130,334,362 元(2015 年 12 月 31 日:
5,376,136,698 元)。
2016 年 12 月 31 日，本集团为关联方提供财务担保的金额为 13,937,001,730 元(2015 年 12 月 31
日：2,399,000,000 元)(附注八(5)(a))。上述金额代表关联方违约将给本集团造成的最大损失。
根据关联方的财务状况，本集团预期不存在重大债务违约风险，因此未确认与财务担保相关的预
计负债。
(2) 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
(3) 其他
□适用 √不适用
十、 承诺及或有事项
重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 房地产开发项目支出承诺
根据已签订的不可撤销的国有土地使用权出让合同，本集团未来最低应支付土地出让金汇总如下：
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
土地出让金 4,140,084,150 3,916,641,655
(2) 资本性支出承诺事项
下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺：
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
运输设备 137,347,675
(3) 对外投资承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的对外投资承诺：
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
设立合营企业认缴出资(i) 27,852,000 100,000,000
股权收购(ii) 1,255,297,400
1,283,149,400 100,000,000
(i) 根据本公司之子公司武汉新城创置置业有限公司与湖北清能置业有限公司、武汉友谊梯电气
投资有限公司、宜昌清能置业有限责任公司于 2016 年 12 月签订的合作开发协议书，本集团之子
公司武汉新城创置置业有限公司承诺以 78,000,000 元的价格认缴 27.86%的股权，并成立武汉清
能欣荣置业有限公司。于 2016 年 12 月 31 日，本集团尚未支付上述款项中的 27,852,000 元。
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2016 年年度报告
(ii) 本公司之子公司青岛达铭房地产开发有限公司于 2016 年 12 月以总价人民币
4,187,324,500 元的价格竞得青岛城市建设投资(集团)有限责任公司下属 7 家子公司 90%股权。于
2016 年 12 月 31 日，本集团尚未支付上述款项中的 1,255,297,400 元。
(4) 经营租赁承诺
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
单位：元 币种：人民
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
一年以内 21,615,862 13,661,512
一到二年 17,792,136 10,082,354
二到三年 13,183,100 8,828,731
三年以上 35,505,500 44,090,569
88,096,598 76,663,166
(5) 经营租赁应收租金
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应收取租金汇总如下：
单位：元 币种：人民
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
一年以内 430,556,462 241,908,267
一到五年 1,023,701,371 645,172,007
五年以上 446,883,290 300,701,741
1,901,141,123 1,187,782,015
十一、 资产负债表日后事项
(1) 重要的非调整事项
□适用 √不适用
(2) 利润分配情况
√适用 □不适用
本公司董事会于 2017 年 2 月 23 日提议本公司向全体股东分配现金股利，详见附注四(35)。
(3) 销售退回
□适用 √不适用
(4) 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十二、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动面对多种金融风险，主要包括市场风险(主要为外汇风险和利率风险)、信用风
险及流动性风险。本集团的整体风险管理关注于金融市场的不可预测性，并寻求尽量减低对本集
团财务状况的潜在不利影响。管理层审阅并通过管理此等风险的政策总结如下：
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
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2016 年年度报告
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本集团已确认的外币资产和负债及未
来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)存在外汇风险。本集团总部财
务部门负责监控集团外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险。
于 2016 年 12 月 31 日及 2015 年 12 月 31 日，本集团持有的外币金融资产和外币金融负债折算成
人民币的金额列示如下：
1 2016 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产 -
货币资金 441,393,482 94,246,304 535,639,786
外币金融负债 -
应付款项
2 2015 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产 -
货币资金 148,981,220 97,143,189 246,124,409
外币金融负债 -
应付款项 405,520,968 345,174 405,866,142
于 2016 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元金融资产和美元金融负债，如果人民币对美元升值或
贬值 10%，其他因素保持不变，则本集团 2016 年度将会减少或增加净利润金额为 33,104,511 元
(2015 年度: 19,992,568 元)。
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。按市场浮动利率计息的
借款使本集团面临现金流量利率风险；按固定利率计息的借款使本集团面临公允价值利率风险。
本集团根据市场环境决定固定利率和浮动利率的相对比例。于 2016 年 12 月 31 日，本集团按市场
浮动利率计息的长期带息债务(不含一年内到期的长期借款)主要为人民币计价的银行借款，金额
为 3,255,977,790 元(2015 年 12 月 31 日: 3,081,680,000 元)。
本集团关注利率的波动趋势并考虑其对本集团所面临的利率风险的影响。本集团目前尚未运用任
何衍生工具合同对冲利率风险，但管理层未来将会考虑是否需要对冲面临的重大利率风险。
于 2016 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其他因素保持
不变，本集团 2016 年度之利息支出将会增加或减少金额为 16,279,889 元(2015 年度: 15,408,400
元)。
(2) 信用风险
银行存款、限制性存款、应收款项以及除预付款项及存货外的其他金融资产账面价值，为本集团
就金融资产所面对的重大信用风险。本集团几乎所有银行存款均存放于由管理层认为属于高信用
质量的中国主要金融机构持有。本集团有相关制度以确保对客户、合联营企业、项目合作方、政
府机构等资金往来方进行信用评估和记录。本集团也实施了其他管理程序确保采取后续行动收回
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逾期应收款项。另外，本集团会定期对应收款项的账面价值进行检查，以确保计提了足够的坏账
准备。本集团无重大集中信用风险，因为风险分散于众多客户。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果购房
客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫
付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定，通过优先
处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信用风险很低。
(3) 流动性风险
本集团通过基于集团战略和经营结果的财务计划系统，预计并规划集团的未来流动性状态，以保
证持续的良好的流动性。本集团按月更新年度资金预算。
获取土地使用权的资金通常从本集团可用资金中拨付。其他的项目成本的资金来源除自有资金外，
为银行借款及预收账款等。
本集团已与多家大型国有银行和股份制银行建立了战略合作关系，当新项目获得相关政府部门的
批文后时，通常可以从该等金融机构获得资金支持。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
单位:元 币种:人民币
2016 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款 798,907,745 798,907,745
应付款项 29,266,393,046 29,266,393,046
长期借款 2,895,273,954 3,446,084,579 1,557,509,448 119,741,627 8,018,609,607
应付债券 5,962,230,000 5,309,490,000 5,271,850,000 16,543,570,000
38,922,804,745 8,755,574,579 6,829,359,448 119,741,627 54,627,480,399
单位:元 币种:人民币
2015 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款 164,502,692 164,502,692
应付款项 23,209,345,451 23,209,345,451
长期借款 944,800,894 1,948,927,084 2,169,195,943 576,790,329 5,639,714,250
应付债券 433,000,000 4,433,000,000 3,135,000,000 8,001,000,000
24,751,649,037 6,381,927,084 5,304,195,943 576,790,329 37,014,562,393
(4) 价格风险
本集团所面临的价格风险主要由本集团所持有的可供出售金融资产(附注四(9))而形成。该可供出
售金融资产为未上市企业的股权。本集团密切关注资本市场及该被投资企业的状况，并合理估计
其公允价值。
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2016 年年度报告
十三、 公允价值的披露
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层
次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
(1) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 293,065,262 293,065,262
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 293,065,262 293,065,262
（3）其他
（三）投资性房地产 13,506,825,892 13,506,825,892
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
4、已完工的物业 10,028,825,892 10,028,825,892
5、开发中的物业 3,478,000,000 3,478,000,000
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（五）其他非流动资产- 154,614,809 154,614,809
股权优先购买权
持续以公允价值计量的 13,954,505,963 13,954,505,963
资产总额
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2016 年年度报告
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
(2) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、长期
借款、应付债券和长期应付款等，其账面价值与公允价值差异均很小。
(3) 其他
√适用 □不适用
于 2015 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的资产按上述三个层次列示如下：
单位：元 币种：人民币
第一层次 第二层次 第三层次 合计
金融资产
可供出售金融资产—
权益工具 233,985,262 233,985,262
非金融资产
投资性房地产—
已完工的物业 6,769,000,000 6,769,000,000
开发中的物业 4,085,000,000 4,085,000,000
非金融资产合计 10,854,000,00010,854,000,000
资产合计 11,087,985,26211,087,985,262
本集团以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年度无第一层次与
第二层次间的转换。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃市
场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金流量
折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇率、信
用点差、流动性溢价、EBITDA 乘数、缺乏流动性折价等。
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2016 年年度报告
对于投资性房地产，本集团委托外部评估师对其公允价值进行评估。所采用的方法主要包括租金
收益模型和可比市场法等。所使用的输入值主要包括租金增长率、资本化率和单位价格等。
上述第三层次资产变动如下：
单位：元 币种：人民币
其他非流动资 可供出售金融 投资性房地产
产-股权优先 资产— 权益 合计
已完工的物业 开发中的物业
购买权 工具
2016 年 1
233,985,262 6,769,000,000 4,085,000,000 11,087,985,262
月1日
本年增加 142,774,809 62,500,000 4,054,934,396 -793,258,138 3,466,951,067
收回投资 -3,420,000 -3,420,000
存货转换
为投资性
房地产
本年处置 -1,191,000,000 -1,191,000,000
计入损益
11,840,000 395,891,496 186,258,138 593,989,634
的利得
计入其他
综合收益
的税前利
得
2016 年
12 月 31 154,614,809 293,065,262 10,028,825,892 3,478,000,000 13,954,505,963
日
2016 年
12 月 31
日仍持有
的资产计
入 2016
年度损益
11,840,000 395,891,496 186,258,138 593,989,634
的未实现
利得或损
失的变动
— 公允
价值变动
收益
计入损益的利得或损失分别计入利润表中的公允价值变动收益、投资收益、资产减值损失等项目。
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资 投资性房地产
合计
产—权益工具 已完工的物业 开发中的物业
2015 年 1 月 1 日 259,628,913 4,361,000,000 1,575,000,000 6,195,628,913
本年增加 1,100,000 2,022,766,449 2,001,258,556 4,025,125,005
收回投资 -13,743,651 -13,743,651
存货转换为投资性房地
78,868,863 78,868,863
产
本年处置
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2016 年年度报告
计入损益的利得 306,364,688 508,741,444 815,106,132
计入其他综合收益的税
-13,000,000 -13,000,000
前利得
2015 年 12 月 31 日 233,985,262 6,769,000,000 4,085,000,000 11,087,985,262
2015 年 12 月 31 日仍持
有的资产计入 2015 年度
损益的未实现利得或损 306,364,688 508,741,444 815,106,132
失的变动— 公允价值
变动收益
本集团由财务部门负责金融资产及金融负债的估值工作，同时委托外部独立评估师对本集团投资
性房地产的公允价值进行评估。上述估值结果由本集团财务部门进行独立验证及账务处理，并基
于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
单位：元 币种：人民币
输入值
与公允 可观
价值之 察/不
2016 年 12 月 31 间的关 可观
日公允价值 估值技术 名称 范围 系 察
其他非
流动资
产—
股权优
不可
先购买 154,614,809 市场法 资产波动率 15% 正相关
观察
权
不可
整售折扣率 10% 负相关
观察
不可
无风险收益率 2.64%-2.66% 正相关
观察
可供出
售金融
资产—
权益工 不可
293,065,262 市场法 市净率 1.3-2.6 正相关
具 观察
投资性
房地产
—
已完工 不可
10,028,825,892 投资法 租期收益率 4.0%-6.0% 负相关
的物业 观察
不可
复归收益率 4.5%-6.0% 负相关
观察
每月 32 元/平方米
不可
市场单位租金 至每月 359 元/平 正相关
观察
方米
开发中 不可
3,478,000,000 投资法 复归收益率 6.0%-6.5% 负相关
的物业 观察
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2016 年年度报告
每月 18 元/平方米
不可
市场单位租金 至每月 176 元/平 正相关
观察
方米
至完工的预计 74,297,138 元至 不可
负相关
建设成本 505,110,555 元 观察
持有及开发物
不可
业至完工所需 10%-30% 负相关
观察
的预计利润率
单位：元 币种：人民币
输入值
与公允 可观
价值之 察/不
2015 年 12 月 31 间的关 可观
日公允价值 估值技术 名称 范围 系 察
可供出售
金融资产
—
不可
权益工具 233,985,262 市场法 市净率 1.3-1.7 正相关
观察
投资性房
地产—
已完工的 不可
6,769,000,000 投资法 租期收益率 4.0%-5.5% 负相关
物业 观察
不可
复归收益率 5.5%-6.5% 负相关
观察
每月 32 元/平方米
不可
市场单位租金 至每月 352 元/平 正相关
观察
方米
开发中的 不可
4,085,000,000 投资法 复归收益率 6.50% 负相关
物业 观察
每月 23 元/平方米
不可
市场单位租金 至每月 190 元/平 正相关
观察
方米
至完工的预计 203,434,830 元至 不可
负相关
建设成本 394,537,828 元 观察
持有及开发物
不可
业至完工所需 13%-25% 负相关
观察
的预计利润率
十四、 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利
益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新
股或出售资产以减低债务。
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2016 年年度报告
本集团在满足国家相关规定的情况下，利用资产负债比率监控资本。该比率按照债务净额除以资
本总额计算，债务净额为借款总额(包括应付债券)减去现金及现金等价物，资本总额按合并资产
负债表中所列示的权益总额加上债务净额计算。
于 2016 年 12 月 31 日及 2015 年 12 月 31 日，本集团的资产负债比率列示如下：
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
资产负债比率 41.38% 31.78%
十五、 母公司财务报表主要项目注释
(1) 其他应收款
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
关联方往来款 35,695,898,397 8,440,902,000
其他 55,809,027 17,044,179
35,751,707,424 8,457,946,179
(a) 其他应收款账龄分析如下：
单位：元 币种：人民币
2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
一年以内 31,374,575,378 8,456,066,854
一到二年 4,375,252,721
二到三年 1,081,062
三到四年 1,081,062 798,263
四到五年 798,263
35,751,707,424 8,457,946,179
于 2016 年 12 月 31 日，应收账款 0 元 (2015 年 12 月 31 日﹕1,879,325 元)已逾期，但基于对欠
款方财务状况及其信用记录的分析，本公司认为这部分款项可以收回，没有发生减值，故未单独
计提减值准备。这部分逾期应收账款的账龄均为一年以上。
(b) 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账 账面余额 坏账准备 账
类别 面 面
比例 金 计提比 比例 金 计提比
金额 价 金额 价
(%) 额 例(%) (%) 额 例(%)
值 值
单项金额重大并单独
计提坏账准备的其他
应收款
按信用风险特征组合 35,751,707,424 100 8,457,946,179 100
计提坏账准备的其他
应收款
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2016 年年度报告
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的其
他应收款
合计 35,751,707,424 / / 8,457,946,179 / /
(c) 期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
于 2016 年 12 月 31 日，本公司单项金额重大的其他应收款无需单独计提坏账准备(2015 年 12 月
31 日：无)。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
于 2016 年 12 月 31 日，本公司无需按组合计提坏账准备(2015 年 12 月 31 日：无)。
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(d) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
2016 年度，本公司无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2015 年度：无)。
(e) 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
2016 年度，本公司未核销其他应收款(2015 年度：无)。
(f) 其他应收款按款项性质分类情况
□适用 √不适用
(g) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
坏账
占其他应收款期末
款项的性 准备
单位名称 期末余额 账龄 余额合计数的比例
质 期末
(%)
余额
新城万博置业有限 关联方往 6,898,588,104 一年以内
公司 来款
上海吾悦投资管理 关联方往 3,215,985,192 一年以内
有限公司 来款
上海新城万嘉房地 关联方往 3,023,587,743 一年以内
产有限公司 来款
天津新城宝郡房地 关联方往 1,894,719,982 一年以内
产开发有限公司 来款
衢州万博房地产发 关联方往 1,500,000,000 一年以内
展有限公司 来款
合计 / 16,532,881,021 /
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2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
2015 年 12 月 31 日
性质 金额 账龄 占其他应收款余 坏账准
额总额比例 备
香港吾悦发展有限公司 关联方往 一年以内 12%
来款 1,000,000,000
南昌新城悦盛房地产发 关联方往 716,000,000 一年以内 8%
展有限公司 来款
南京新城创隆房地产有 关联方往 700,000,000 一年以内 8%
限公司 来款
上海新城创域房地产有 关联方往 680,000,000 一年以内 8%
限公司 来款
海口新城万博房地产发 关联方往 589,210,000 一年以内 7%
展有限公司 来款
3,685,210,000 43%
(h) 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
于 2016 年 12 月 31 日，本公司无按照应收金额确认的政府补助(2015 年 12 月 31 日：无)。
(i) 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(j) 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(2) 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 5,720,082,262 5,720,082,262 6,472,735,794 6,472,735,794
对联营、合营企业投资 75,916,550 75,916,550
合计 5,795,998,812 5,795,998,812 6,472,735,794 6,472,735,794
(a) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本年宣告分派的现金
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
红利(附注十五(6))
新城万博置业有限公司 680,000,000 580,000,000 1,260,000,000
常州新城房产开发有限公司 1,140,897,285 1,140,897,285
上海嘉牧投资管理有限公司 586,000,000 586,000,000
济| 新城控股2016年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2017-02-25 |
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| 附件：公告原文 |
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