万科Ａ：2016年年度报告

万科企业股份有限公司 2016 年度报告
万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
    2016 年度报告
         二〇一七年三月
                                                  万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                   第一节 重要提示、目录和释义
重要提示：
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。
    王石主席、郁亮董事、王文金董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董
事亲自出席本次董事会会议。乔世波董事、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议，
授权罗君美独立董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本
次会议，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权；陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本
次会议，授权王文金董事代为出席会议并行使表决权；海闻独立董事因公务原因未能亲自
出席本次会议，授权华生独立董事代为出席会议并行使表决权。
    公司2016年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民
币7.9元（含税）现金股息。
    董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人孙嘉声明：保证年度报
告中财务报告的真实、完整。
                                                                                           万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                                 目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1
第二节 致股东............................................................................................................................... 4
第三节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 6
第四节 董事会报告..................................................................................................................... 10
第五节 重要事项......................................................................................................................... 66
第六节 股本变动及股东情况 ..................................................................................................... 75
第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 ..................................................................... 85
第八节 公司治理报告暨企业管治报告 ..................................................................................... 94
第九节 监事会报告................................................................................................................... 103
第十节 内部控制情况................................................................................................................ 106
第十节 公司债券情况................................................................................................................115
第十二节 财务报告....................................................................................................................119
第十三节 备查文件目录........................................................................................................... 265
                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                    释义
                   释义项   指                                 释义内容
本公司、公司                指   万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团          指   万科企业股份有限公司及其附属公司
万科物业                    指   万科物业发展有限公司
证监会                      指   中国证券监督管理委员会
深交所                      指   深圳证券交易所
联交所                      指   香港联合交易所有限公司
地铁集团                    指   深圳市地铁集团有限公司
华润股份                    指   华润股份有限公司
中润贸易                    指   中润国内贸易有限公司
钜盛华                      指   深圳市钜盛华股份有限公司
恒大地产                    指   恒大地产集团有限公司
印力集团                    指   印力集团控股有限公司
《公司法》                  指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》                  指   《中华人民共和国证券法》
《上市规则》                指   《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》            指   《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》
《联交所证券上市规则》      指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《公司章程》                指   《万科企业股份有限公司章程》
报告期                      指   2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日
元                          指   如无特殊说明，指人民币元
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                             第二节 致股东
    对于中国房地产企业而言，如何面对 2016 年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时
候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新
纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？
    必须看到，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵
过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。
买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。
    所以，当 2016 年 10 月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分
的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳
健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。
    房子是用来住的，这是一个简明的常识，我们没有理由不懂得。但另一个方面，从绝
大多数发达国家的历史经验来看，房屋也很难完全避免成为一种投资标的。尤其在不动产
价格一次又一次上涨的过程中，作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。如果仅仅是
持有资产就可以轻松赚钱，我们还能否坚持，靠努力去创造真实价值？
    一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋
应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘
初心。
    我们必须时刻牢记，无论外部的环境如何变化，为客户提供更好的产品和服务，才是
我们作为企业最重要的使命。
    按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点
的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟
式迁徙”的状态，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市
圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。我们的“三好住宅”，依然
有着广阔的市场空间。
    为新市民提供有品质的住房和配套服务，我们责无旁贷。但问题在于，面对日益高企
的地价，如何向市场提供新市民支付得起的住房？我们当然知道，这不是一家企业能够独
力完成的任务，但这一点，却也并非我们选择不作为的理由。
    我们依然有很多机会，为此做出力所能及的贡献。“轨道+物业”开发模式，是我们首
先应该想到的努力方向。东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通
为骨干的公共交通优先模式（TOD）能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都
市圈住房有效供应、降低其居住成本。据有关部门估计，到 2020 年，我国城市轨道交通总
                                                   万科企业股份有限公司 2016 年度报告
里程有望较 2015 年增加近一倍，这将为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机
会。
    其次，积极参与房屋租赁市场的发展，也可为新市民提供更多可承受的住房。租赁是
国际大都市新市民解决居住问题的主要方式。如纽约、东京、伦敦都市圈，租房居住的占
比分别为 56%、54%和 50%。2016 年国务院相继出台的《关于加快培育和发展住房租赁市
场的若干意见》和《推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案》中，高度强调了租赁在解决城
镇居民住房问题当中的重要意义。作为房地产行业的重要一员，我们当然应该积极响应。
    除了住房本身，我们还应该看到，随着年轻一代消费观念转变和互联网时代的来临，
大量新出现的城市配套需求尚待得到满足。养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产
及服务领域，才刚刚起步。上述新兴业态合计，相当于新打造一个房地产行业。发达国家
经验表明，经济进入成熟阶段后，广义房地产业的枢纽地位、以及对经济发展的贡献，不
仅不会因供应逐渐充足而削弱，反而会因各类衍生服务而得到进一步强化。
    我们依然面对广阔的未来。而能否抓住这些机会，则取决于我们的专业能力，取决于
我们能否以尽可能少的资源消耗，为社会创造尽可能多的真实价值。我们很欣慰，身处这
样一个充满机遇的年代，也很荣幸能与广大股东一起，共同面对全新的未来。
                                                      万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                 第三节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
（一）基本信息
    中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
    英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)
    注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
    国际互联网网址：www.vanke.com
    电子信箱：[e-mail]
    法定代表人：王石
    授权代表：王文金、朱旭
    替代授权代表：陆治中
（二）联系人和联系方式
    董事会秘书、公司秘书：朱旭
   电子信箱：[e-mail]
    股证事务授权代表：梁洁
   电子信箱：[e-mail]
   联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
   电话：[phone]
   传真：[phone]
    助理公司秘书：陆治中
   电子邮件：[e-mail]
   联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
   电话：[phone]
   传真：[phone]
（三）股票情况
    A 股股票上市地：深交所
    A 股股票简称：万科 A
                                                          万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    A 股股票代码：000002
    H 股股票上市地：联交所
                                          注
    H 股股票简称：万科企业、万科 H 代
                                   注
    H 股股票代码：2202、299903
    注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在联交所上市后通过境内证券公司交易系统
交易本公司的 H 股使用
    H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
    联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
（四）信息披露及备置地点
    信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网以及香港一家英文媒体
    登载年度报告的国际互联网网址：
     A 股：www.cninfo.com.cn
     H 股：www.hkexnews.hk
    年度报告备置地点：公司董事会办公室
（五）注册变更情况
    公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
    变更登记日期：2014年10月22日，地点：深圳
    企业法人营业执照注册号：440301102900139
    税务登记号码：地税登字440300192181490号
                    国税登字440300192181490号
    组织机构代码：19218149-0
（六）聘请的会计师事务所和律师事务所
    公司聘请的会计师事务所
    境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
    地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层
    签字会计师：房炅，陈泳意
    境外：毕马威会计师事务所
    地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼
    公司聘请的律师事务所
    境内：广东信达律师事务所
    地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼
    境外：普衡律师事务所
    地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼
                                                                                  万科企业股份有限公司 2016 年度报告
           二、会计数据和财务指标摘要
           （一）主要会计数据和财务指标
                                                                                                       单位：人民币元
                                           2016 年                   2015 年               本年比上年增减          2014 年
营业收入                              240,477,236,923.34       195,549,130,020.90                      22.98%      146,388,004,498.44
营业利润                               39,023,778,797.86        33,122,777,302.51                      17.82%       24,979,358,867.78
利润总额                               39,253,611,726.28        33,802,617,619.10                      16.13%       25,252,363,233.49
归属于上市公司股东的净利润             21,022,606,256.56        18,119,406,249.27                      16.02%       15,745,454,144.70
归属于上市公司股东的扣除非经常
                                       20,929,278,864.67        17,615,950,216.12                      18.81%       15,576,596,101.66
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额             39,566,129,021.69        16,046,020,691.50                    146.58%        41,724,819,113.36
基本每股收益                                          1.90                      1.64                   16.03%                       1.43
稀释每股收益                                          1.90                      1.64                   16.03%                       1.43
全面摊薄净资产收益率                             18.53%                   18.09%                0.44 个百分点                     17.86%
加权平均净资产收益率                             19.68%                   19.14%                0.54 个百分点                     19.17%
                                          2016 年末                 2015 年末            本年末比上年末增减            2014 年末
资产总额                              830,674,213,924.14       611,295,567,689.29                      35.89%      508,408,755,415.65
负债总额                              668,997,642,643.14       474,985,950,368.27                      40.85%      392,515,138,495.68
归属于上市公司股东的净资产            113,444,766,722.65       100,183,517,822.33                      13.24%       88,164,569,909.35
股本                                   11,039,152,001.00        11,051,612,300.00                      -0.11%       11,037,507,242.00
归属于上市公司股东的每股净资产                       10.28                      9.08                   13.22%                       7.99
资产负债率                                       80.54%                   77.70%           增加 2.84 个百分点                     77.20%
           （二）分季度主要财务指标
                                                                                                        单位：人民币元
                                   第一季度                  第二季度                  第三季度                 第四季度
       营业收入                 14,611,312,019.58       60,183,982,286.71         42,259,505,822.77      123,422,436,794.28
       归 属 于 上市 公 司 股
                                   833,232,885.76        4,518,077,100.32           2,911,071,025.68      12,760,225,244.80
       东的净利润
       归 属 于 上市 公 司 股
       东 的 扣 除非 经 常 性      805,115,190.87        4,530,729,962.23           2,757,387,568.49      12,836,046,143.08
       损益的净利润
       经 营 活 动产 生 的 现
                                -10,726,129,132.78      36,523,342,560.75         17,188,681,409.66       -3,419,765,815.94
       金流量净额
           （三）非经常性损益项目
                                                                                                        单位：人民币元
                  项目                      2016 年                            2015 年                      2014 年
       非流动资产处置损益                       -1,994,277.63                            1,521.70                 -2,168,344.08
       可供出售金融资产在持有
                                                 8,150,281.96                      3,585,261.69                  -73,553,232.10
       期间及处置的投资收益
       出售、处理部门或投资单
                                               -62,729,861.09                   -376,974,837.33                  11,532,549.63
       位收益
       除上述各项之外的其他营
                                              231,827,206.05                    985,008,218.90                  275,172,709.79
       业外收入和支出
       所得税影响                              -57,284,084.10                    -86,056,125.60                  -37,786,252.19
       少数股东损益影响                        -24,641,873.30                    -22,108,006.21                   -4,339,388.01
       合计                                    93,327,391.89                    503,456,033.15                  168,858,043.04
                                                                万科企业股份有限公司 2016 年度报告
   （四）境内外会计准则差异
                                                                                         单位：人民币元
                         归属于上市公司股东的净利润               归属于上市公司股东的所有者权益
                         2016 年             2015 年           2016 年 12 月 31 日       2015 年 12 月 31 日
按境外会计准则         21,022,606,256.56   18,119,406,249.27     113,444,766,722.65        100,183,517,822.33
按境内会计准则         21,022,606,256.56   18,119,406,249.27     113,444,766,722.65        100,183,517,822.33
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则                         -                   -                         -                         -
差异说明                                               无差异
                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                              第四节 董事会报告
一、经营情况讨论与分析
    2016 年内外部风起云涌，是万科 32 年发展历史上极为不寻常的一年。
    从行业形势看，全国商品住宅销售规模创历史新高，大型房地产开发企业的市场份额
进一步提升。繁荣背后有隐忧，热点城市地价大幅上涨，“面粉贵过面包”屡见不鲜，正
在透支行业长期增长潜力。第四季度中央重申要综合运用金融、土地、财税、投资、立法
等手段，加强房地产长效机制建设，让住房回归居住功能，各地调控政策密集出台，热点
城市楼市开始降温，对整个行业的发展影响深远。从公司自身看，始于 2015 年 7 月的股权
事件，令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性。部分股东一度提议罢免全体董
事、非职工代表监事，公司股价大幅波动，部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构以及
广大投资者也产生了诸多疑惑。
    面对内、外部环境的挑战，本集团坚持“稳定队伍，控制风险，实现可持续发展”的
原则，充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用，努力推动各项业务稳定发展。2016 年本集团
实现销售金额 3,647.7 亿元，同比增长 39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公
司股东的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；年底净负债率 25.9%，持有现金 870.3 亿元；
本集团 2014 年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长
租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。2016 年 7 月，本集团入选《财富》“世界
500 强”，名列第 356 位。年内，公司发行股份购买资产预案虽因股东层面未能形成共识
而宣告终止，但公司并未放弃探索“轨道+物业”这一极具发展潜力的发展模式。2017 年
1 月，地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东，为公司践行“轨道+物业”的发展模
式奠定了良好基础。
    新的一年，中央将继续因城施策，防范市场过热，并着手制定促进房地产市场平稳健
康发展的长效机制。这将为稳健经营、依靠专业能力发展的企业提供更广阔的发展空间。
万科一直坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，一贯主张房屋应回归居住属性，
房地产应回归实业属性，与中央对房地产的定位高度吻合。公司衷心期盼股权事件能早日
解决，使公司重新回到正常经营轨道，为股东、为社会创造更大价值。
（一）2016 年房地产市场回顾
    全国商品住宅市场继续回升，但第四季度增速有所放缓。国家统计局数据显示，2016
年全国商品住宅销售面积 13.8 亿平方米，销售金额 9.9 万亿元，较 2015 年分别增长 22.4%
和 36.2%，销售规模创历史新高。其中，前三个季度全国商品住宅销售面积同比分别增长
35.6%、24.7%和 24.9%，调控政策出台后，第四季度同比增速 13.4%，明显放缓。
    在售库存下降，但各城市总体供需关系分化仍较为明显。随着 2015 年、2016 年成交
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
大幅反弹，部分城市市场库存去化周期大幅缩短。以公司长期观察的 14 个城市1为例，由
于 2015-2016 年商品住宅成交持续增长，新房供应下降，库存（已取得销售许可、尚未售
出的面积）已由 2014 年底的 1.55 亿平方米降至 2016 年底的 0.93 亿平方米；库存去化周期
由 2014 年底的 11.5 个月缩短至 2016 年底的 6.9 个月。但综合评估存量住房规模、土地供
给和未来人口增长等因素，我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺
属于局部现象的长期判断仍未出现变化。
       局部市场过热引发政策关注。2016 年 3 月，部分城市开始收紧房贷政策，以遏制房价
过快上涨。为遏制投资需求，避免资产泡沫，防范市场风险，国庆前后，超过 20 个城市密
集出台调控政策，包括重启限购、限贷，强化市场监管，收紧行业融资渠道等。伴随一系
列措施的落地，热点城市楼市快速降温。
       主要城市土地市场持续高温。前述 14 个城市的住宅（含商住）土地供应面积、成交面
积同比分别仅增长 3.4%和 8.4%，而平均土地成交单价则增长 34.3%，再次刷新历史记录；
土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价超过平均起拍楼面价的部分/成交土地的平均
起拍楼面价）也一路攀升，于第三季度达到 110%的高位。
       全国房地产开发、投资情况相比 2015 年的低迷有所好转，但增速仍在低位。全国住
宅开发投资完成额约 6.9 万亿元，同比增长 6.4%；住宅新开工面积约 11.6 亿平方米，同比
增长 8.7%，增速较上半年下降 5.3 个百分点。
       开发企业单一的经营模式亟待转型。城市居民在基本解决住房短缺问题之后，其对不
动产的需求将日益多样化，购置新房需求单项独大的时代终将结束。在土地市场持续高温、
平稳的房价预期已难以承载狂飙的地价涨幅的背景下，开发企业买地、建设、销售的单一
经营模式，也越来越难以持续。而在传统模式遭遇挑战的同时，以轨道交通建设引领城市
更新，围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产
衍生服务，则日益呈现出良好的发展潜力。
（二）报告期内主要工作
       本集团主营业务包括房地产开发和物业服务。近年来，本集团以城市配套服务商为战
略定位，秉承“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的理念，在巩固核心业务优势的基
础上，积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产衍生业务。
       2016 年本集团实现营业收入 2,404.8 亿元，同比增长 23.0%；实现归属于上市公司股东
的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；每股基本盈利 1.90 元，同比增长 16.0%；全面摊
薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015 年增加 0.44 个百分点。
                                                                               单位：人民币万元
1
    北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
                                                                               万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                  营业收入                         营业成本                             营业利润率
       行业
                          金额               增减            金额                  增减          数值            增减
1.主营业务            23,840,054.80           23.41%      16,949,371.06            22.99%         19.73%     0.30 个百分点
其中：房地产          23,414,029.66           23.09%      16,617,491.18            22.61%         19.77%     0.32 个百分点
       物业服务          426,025.14           43.42%         331,879.88            45.35%         17.22%     -0.17 个百分点
2.其他业务               207,668.89          -12.22%            24,869.28          -26.18%        83.14%     3.12 个百分点
合计                  24,047,723.69           22.98%      16,974,240.34            22.87%         20.27%     0.11 个百分点
 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。
       分区域的主营业务收入和利润情况
                    结算面积                    主营业务收入                                权益净利润
                                      比例                                  比例                                比例
                  （平方米）                    （人民币万元）                            （人民币万元）
  上海区域            5,346,776      26.04%         7,751,232.95        33.11%                  698,254.03       31.82%
  广深区域          5,666,584        27.60%            7,594,043.79     32.43%                  960,927.54       43.78%
  北京区域          4,139,988        20.16%            4,178,931.13     17.85%                  325,536.42       14.83%
  中西部区域        5,379,574        26.20%            3,889,821.79     16.61%                  209,952.12        9.57%
  合计             20,532,922       100.00%         23,414,029.66      100.00%                2,194,670.11     100.00%
 注：报告期内有项目结算的城市如下：
 广深区域包括广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、南宁、泉
 州、三亚；
 上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、常州、徐州、合肥、芜
 湖、宁波、温州、南昌；
 北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、营口、抚顺、长春、吉林、
 济南、青岛、烟台；
 中西部区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。
       1、房地产业务实现有质量的增长
       （1）2016 年实现房地产销售金额 3,647.7 亿元
         新开工面积同比增长 47.5%。2016 年本集团境内项目实现新开工面积 3,136.7 万平方
 米，较 2015 年增长 47.5%，较年初计划增长 42.6%；实现竣工面积 2,237.2 万平方米，较
 2015 年增长 29.4%，较年初计划增长 8.3%。
       销售金额同比增长 39.5%。2016 年本集团实现销售面积 2,765.4 万平方米，销售金额
 3,647.7 亿元，同比分别增长 33.8%和 39.5%。按全国商品房销售金额人民币 117,627.1 亿元
 计算，2016 年本集团在全国市场占有率为 3.1%，较 2015 年提高 0.1 个百分点。
       住宅产品以中小型普通商品住房为主。本集团房地产开发业务的主要产品为商品住宅
 及商业配套。2016 年所销售的产品中，住宅占比为 84.7%，商办占比为 11.9%，其它配套
 占比为 3.4%。本集团的住宅产品聚焦主流客户自住需求，95%为 144 平方米以下的中小户
 型。
       聚焦城市经济圈，深耕现有城市。截至 2016 年底，本集团进入中国大陆 65 个城市，
 分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京
 区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。2016 年，本集团在北京、上海、广州、
 深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津等 14 个城市的销
                                                           万科企业股份有限公司 2016 年度报告
售金额超过百亿；在 40 个城市的市场销售排名位列当地前三。
    持续关注海外市场投资机会。本集团以国际化为长期发展战略，截至 2016 年底，已进
入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等 6 个海外城市。海外项目在 2016 年贡献
销售面积 3.6 万平方米，销售收入人民币 33.0 亿元。投资海外项目有助于本集团引进国外
优秀的产品和服务理念，并扩大本集团在海外市场的品牌影响力。
                                          分区域销售情况
                          销售面积                       销售金额
                                             比例                         比例
                          （平方米）                   （人民币亿元）
           广深区域         6,474,538         23.41%          1,024.17    28.08%
           上海区域           7,579,463       27.41%          1,188.97    32.60%
           北京区域           6,711,169       24.27%            799.23    21.91%
           中西部区域         6,852,764       24.78%            602.31    16.51%
           海外                 36,479        0.13%              33.00    0.90%
           合计              27,654,412     100.00%           3,647.69   100.00%
   已售未结资源增至 2,782.3 亿元。2016 年本集团实现结算面积 2,053.3 万平方米，结算
金额人民币 2,341.4 亿元，同比分别增长 20.5%和 23.1%。截至 2016 年底，公司合并报表
范围内有 2,279.7 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币 2,782.3 亿元，较
2015 年年底增长 29.4%。上述资源将在今后数年陆续结算，为本集团未来业绩奠定坚实基
础。
    （2）土地储备满足持续发展需要
    坚持审慎的投资策略，合理补充项目资源。2016 年本集团新增开发项目 173 个，按公
司权益计算的建筑面积约 1,892.2 万平方米，总建筑面积约 3,157.3 万平方米，其中 88.3%
的新增项目都位于一二线城市。鉴于土地市场竞争激烈，本集团持续探索多元化的土地获
取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源。2016 年本集团
59.5%的新增项目为通过合作方式获取。在项目投资上本集团坚持量入为出的原则，2016
年全年实现经营性现金净流入 395.7 亿元，相对充裕的资金使本集团能灵活应对市场波动，
积极捕捉潜在项目发展机会。
    现有的土地资源基本满足了本集团未来两年的开发需求。截至 2016 年底，本集团在
中国大陆拥有 600 个主要开发项目。其中，在建项目权益建筑面积约 3,622.2 万平方米，总
建筑面积约 5,442.4 万平方米；规划中项目权益建筑面积约 3,655.9 万平方米，总建筑面积
约 5,296.9 万平方米。此外，本集团还参与了 11 个城市更新改造类项目，根据当前规划条
件，按公司权益计算的规划建筑面积约 360.5 万平方米，总建筑面积约 544.7 万平方米。目
前拆迁与相关手续办理尚在进行中。
                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    有关本集团新增项目的具体信息，详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资”。
   （3）经营效益有所提升
    报告期内，本集团加强精细化管理，提升经营效率，在多个维度实现了均好发展。1）
盈利能力有所提升。2016 年本集团全面摊薄的净资产收益率提升至 18.5%，较 2015 年上升
0.44 个百分点；本集团房地产业务毛利率为 19.8%，较 2015 年提高 0.32 个百分点。2）销
售回款速度加快。2016 年本集团平均销售回款率超过 95%，继续保持行业领先优势。3）
负债率保持低位。年底本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 25.9%
（2015 年底：19.3%），继续保持在行业低位。
    2、物业服务保持行业领先
    本集团物业服务业务以万科物业为主体展开。2016 年本集团物业服务业务实现合并报
表范围内主营业务收入 42.6 亿元，同比增长 43.4%。
    报告期内，万科物业发布睿服务 3.0，建设“阳光社区、透明物业”，不仅将物业费外
收入和物业费内支出对业主公开，还特别推出“友邻计划”，将“友邻市集”利润捐给社
区，用于设施设备更新和社区文化建设，进一步提升了万科物业品牌的独特性与美誉度。
报告期内，由万科物业控股的深圳市万睿智能科技有限公司成功申报国家级高新技术企业。
    3、各项拓展业务稳步推进
    房地产行业进入白银时代，公司坚持“和城市同步发展”的策略，跟随城市发展轨迹
和客户需求升级积极拓展新的商业机会。
    商业地产
    商业地产与本集团各项业务存在广泛的协同效应，是城市配套服务不可或缺的业务板
块。本集团多年来努力培育自身的商业物业管理运营能力。报告期内，上海七宝万科广场、
宁波 1902 广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。
    2016 年，本集团通过与部分合作方组成的联合收购平台收购了印力集团的股权。印力
集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力，以及大量长期稳定的优质客户资源，此次
战略投资将为双方带来巨大的资源协同效应。
    物流地产
    2016 年本集团物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的
战略，持续稳健扩张。截至 2016 年底，本集团物流地产累计已获取 18 个项目，总建筑面
积约 147 万平方米，其中，2016 年新增项目 10 个，新增可租赁面积 96 万平方米。
    滑雪业务
                                                    万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    截至 2016 年底，本集团已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三
个滑雪项目，初步树立了万科冰雪品牌形象，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均
居全国第一。2016 年底，万科松花湖度假区正式升格为国家 4A 旅游景区。
    长租公寓、养老业务
    本集团积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了统一的对外运营品牌——“泊寓”。
    本集团基于城市、社区和居家养老需求，深入探索养老模式。本集团首个大型养老社
区杭州随园嘉树项目，自 2015 年投入运营以来，目前已有 600 余位长者入住，成为 2016
年 G20 峰会的接待参观点。
    4、控制风险，提升效率
    （1）打造精工品质，夯实产品竞争力
    坚持质量第一。2016 年本集团交付总量为 21.4 万套，规模创历史纪录。本集团持续推
广实测实量和交付评估等管理工具，为客户提供验房指引表，加大天网行动（对采购的材
料、部品及设备进行不定期抽检）频率，使产品质量控制在良好水平。本集团广州欧泊项
目获得建筑行业最高质量奖——鲁班奖。
    促进工程提效。2016 年，本集团继续通过工业化技术应用提高质量、提升效率，减少
对人工的依赖及材料的耗费。本集团新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外
墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到 43.5%、100%和 100%。通过推广应用穿插提
效技术，本集团 64%的新开工主流项目达到提效 20%的目标。年内本集团继续推进绿色战
略，共完成绿色建筑 2,834 万平方米，其中获取绿色标识项目 1,319 万平方米，绿色三星项
目共 14 个，面积达到 182.8 万平方米。
    推动成本优化。本集团以“为客户省成本”为目标，针对不同的项目定位，建立分层
分级的产品成本适配体系，通过技术革新、资源整合等精细管理实现成本的不断优化。
2016 年本集团坚持招标总价包干、禁止后补变更、完工限期结算合约三项原则，进一步强
化了对工程成本的控制。
    （2）完善资金管控，探索打造金融合作生态圈
    本集团坚持以现金流管理为核心，持续完善资金管控，提升资金使用效率，报告期末
本集团持有的现金由 2015 年末的人民币 531.8 亿元增加到人民币 870.3 亿元。此外，本集
团联合上下游合作伙伴开展多渠道的融资创新尝试，打造金融合作生态圈。年内，以本集
团供应链为基础的国内首单地产供应链金融 ABS 在深圳证券交易所获得批准，并成功发行
四期，总金额近人民币 60 亿元，受到市场多种类型投资者的追捧。
                                                   万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    （3）“营改增”后实现业务顺利过渡
    2016 年 3 月，财政部、国家税务总局出台《关于全面推开营业税改征增值税试点的通
知》，2016 年 5 月，房地产业正式纳入试点范围。公司成立了营改增专项小组，全面梳理
经营业务流程，通过业务、财务、税收一体化平台建设，创造性的搭建了增值税自动申报
管理系统，实现了信息化管理模式，不仅在最短时间内适应了政策的调整，而且支持了本
集团生产建造系统的精益化管理和供应商协同。
    （4）建立风险管理体系
    结合联交所《企业管治守则》的修订要求，公司董事会修订了审计委员会实施细则，
增加了该委员会的风险管理职能。公司设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业部/区
域、一线公司三级风险管理架构，通过对总部及各业务单位开展风险调研，对来自外部环
境和本集团内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理性和
有效性。
    （5）打造信息化平台
    2016 年 1 月本集团启动了“沃土计划”，旨在以信息化建设为抓手，全面提升经营效
率并推动业务持续增长。截至 2016 年底，核心业务经营平台项目群的重点产品——核心
ERP 已完成蓝图设计进入全面开发阶段，面向工程现场管理的产品“匠心”已成功在试点
公司上线使用；客户平台项目群分别完成在线购房产品“在线家”、经纪人销售产品“分
享家”、数字化案场产品“销售家”以及客户服务产品“服务家”四大产品的上线使用，
同时也建立了本集团统一客户数据库平台，实现多业态客户数据的整合；协同办公项目群
完成了内部通讯软件“微 V”的更新升级，同时启动了办公门户网站、人力资源信息系统
的设计开发工作。
    5、完善事业合伙人制度
    2016 年，股权事件对本集团日常经营和团队稳定性产生明显冲击，本集团事业合伙人
制度发挥中流砥柱的作用。合伙人基于对本集团文化价值观的执着信念，以身作则，坚守
本职工作，维护本集团正常经营秩序。本集团通过开展团队建设、组织关怀活动、保持员
工沟通和宣导优秀事迹等方式，有效稳定团队、提振士气，控制了人员大量流失的风险。
    本集团于 2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。2016 年底，
为进一步强化跟投人员的共创、共担、共享意识，本集团对跟投方案进行迭代优化，通过
取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投人获得门槛收益
率对应的收益，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。
                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    跟投制度开展以来，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面越来越体现出
合伙人的意识和作用。截至 2017 年 2 月底，本集团累计已有 308 个项目实施跟投。跟投项
目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短，本集团的营销费用
率也得到有效控制。
    6、开展精准扶贫，切实践行社会责任
    在追求业绩增长的同时，本集团始终恪守价值理念，积极履行社会责任，关注利益相
关方发展，致力于让更多人分享到经营成果。
    2016 年，本集团积极响应政府号召，从教育、产业、就业等多个维度参与精准扶贫，
充分发挥自身专业优势，扩大辐射和带动作用，包括：（1）在张家口市张北县捐建 12 个
300kw 光伏扶贫电站，并无偿将电费收入全部分配给贫困家庭，持续为贫困人口提供经济
收入；（2）在贵州台江、贵州丹寨、贵州雷山、江西会昌、河北顺平、河北张北等地与职
校启动 6 个校企合作项目，计划培养物业管理技能人才并吸纳到万科就业，提供物业管家、
物业客服、水电维修、安全管理等 4 类岗位，帮助贫困人口脱贫。
    本集团通过万科公益基金会持续履行社会责任。2016 年，万科公益基金会完成新疆塔
合曼寄宿制学校的援建工作并交付使用；将万科入选世界“500 强”的政府奖励资金全部
用于援建西藏非物质文化遗产博物馆；将乐跑运动和自闭症家庭救助结合，救助范围扩展
到全国 40 个城市；在云南、贵州等地支持乡村支教项目，让更多孩子享受更好的教育。
    报告期内本集团履行社会责任的情况，详见同日发布的《2016 年企业社会责任报告》。
（三）经营和财务状况分析
    1、 利润状况
    报告期内，本集团实现净利润人民币 283.5 亿元，同比增长 9.3%；实现权益净利润人
民币 210.2 亿元，同比增长 16%。
    本集团房地产业务的结算毛利率为 19.8%，较 2015 年提高 0.32 个百分点。本集团全面
摊薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015 年上升 0.44 个百分点。
    2016 年本集团实现投资收益人民币 50.1 亿元，同比增长 40.8%。其中，来自联营、合
营公司实现的公司权益利润为人民币 49.3 亿元。
    2、 资金状况
    本集团始终坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念。报告期内，本集团继
续加快销售回款，提升资金效率，全年销售回款率在 2015 年的基础上进一步提升，超过
95%。
                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    截至报告期末，本集团持有的货币资金达到人民币 870.3 亿元，远高于短期借款和一
年内到期的长期负债人民币 433.5 亿元。期末公司所持有的货币资金中，人民币占比 89.9%，
港币占比 2.5%，美元占比 7.4%，英镑占比 0.15%，其余为新加坡币。
    3、 负债情况
    （1）负债率
    截至 2016 年底，本集团有息负债合计人民币 1,288.6 亿元，占总资产的比例为 15.5%
（2015 年底：13.0%）。
    （2）融资成本
    本集团和各类金融机构长期保持良好的合作关系，报告期内，本集团充分发挥自身的
资金和信用优势，总体融资成本控制在较低水平。本集团资本化的利息支出合计人民币
32.3 亿元，未资本化的利息支出人民币 23.1 亿元。
    （3）有息负债分析
    截止报告期末，本集团有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内
到期的有息负债合计人民币 433.5 亿元，占比为 33.6%；一年以上有息负债人民币 855.1 亿
元，占比为 66.4%。
    分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 44.1%，浮动利率负债占比 55.9%。
有抵押的有息负债人民币 19.9 亿元，占总体有息负债的 1.6%。
    分融资对象来看，银行借款占比为 58.6%，应付债券占比为 24.5%，其他借款占比为
16.9%。
    分境内境外来看，境内负债占比 64.6%，境外负债占比 35.4%。人民币负债占比 66.2%，
外币负债占比 33.8%。2016 年，外币负债较 2015 年增长较快，主要受本集团国际化战略推
进及跨境并购增加所致。
    （4）票据发行和评级情况
    报告期内，公司在中国银行间债券市场完成了 2016 年度第一期和第二期中期票据发行，
发行金额合计为人民币 30 亿元，中期票据期限均为 5 年，发行利率均为 3.2%。
    为满足发展需要，本集团于 2013 年设立了 20 亿美元中期票据计划（以下简称“中期
票据计划”），并于 2016 年在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为 32 亿美元。
报告期内，中期票据计划进行了三次发行，分别为：1）2016 年 4 月，发行合计金额为
36.5 亿港币的 3 年期定息票据，票面利率为 2.50%；2）2016 年 10 月，发行金额为 2.2 亿
美元的 5 年期定息票据，票面利率为 2.95%；3）2016 年 12 月，发行金额为 6 亿美元的 3
                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
年期定息票据，票面利率为 3.95%。上述票据均已在联交所上市。
    报告期内，标准普尔、惠誉维持公司 BBB+的长期企业信用评级，穆迪维持公司 Baa1
的信用评级。尽管本集团各项财务指标安全健康，但受股权事件影响，2016 年 8 月，标准
普尔、穆迪先后下调本集团的评级展望为“负面”。国内评级机构中诚信证券评估有限公
司亦对公司股权结构变化的影响表示关注。
    4、 存货分析
    随着项目投资和开发规模的扩大，本集团的存货规模有所上升。截至报告期末，本集
团存货金额为 4,673.6 亿元，较 2015 年底增长 27.0%。其中，拟开发产品为 1,369.2 亿元，
占比 29.3% ；在建开发产品 2,848.9 亿元，占比 61%；已完工开发产品（现房）437.1 亿元，
占比 9.4%。
    报告期内，项目存货跌价准备为 13.8 亿元，较 2015 年底增长 82.3%，原因在于部分城
市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准
备。具体情况如下：
                                                                     单位：人民币万元
    序号     城市               项目          年初跌价准备余额     年末跌价准备余额
       1     烟台             海云台                  30,573.37              30,573.37
       2   乌鲁木齐           南山郡                  13,587.64              13,587.64
       3   乌鲁木齐           金域缇香                    929.27                696.20
       4     唐山               红郡                    5,898.68              1,940.61
       5     温州             龙湾花园                17,612.70               6,839.15
       6     芜湖             万科城                    3,559.38                     -
       7     营口             海港城                    3,249.57              6,772.04
       8     镇江             蓝山花园                         -             16,890.19
       9     宁波             万科城                           -              8,698.87
      10     抚顺             金域蓝湾                         -             11,047.98
      11     大连             海港城                           -             11,482.80
      12     南充             金润华府                         -             27,063.34
      13     南通             金域蓝湾                         -              1,914.87
                       合计                           75,410.62            137,507.06
    本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 6.7 亿
元，影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。
    5、 资本开支承担
    截至报告期末，本集团的资本承担为人民币 1,409.4 亿元，主要包括本集团已签订的正
在或准备履行的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。
    6、 或有负债
    本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效
之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截
                                                                      万科企业股份有限公司 2016 年度报告
      至报告期末，本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 1,111.9 亿元。本集团过去从
      未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
             7、 汇率波动风险
             本集团绝大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。
             为配合公司的国际化战略推进及中国境内房地产业务的跨境并购，本集团持续扩大境
      外融资规模，通过多种方式在境外筹措资金。
             由于本集团中国境内房地产业务跨境并购时间主要集中在下半年，而同期人民币兑换
      美元、港币汇率波动较大、贬值明显，报告期内本集团产生汇兑损失约人民币 5.7 亿元。
             为持续控制汇率波动风险，本集团坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风
      险等进行动态管理，适时采用多种套期保值工具覆盖汇率敞口风险。为锁定外币借款汇率
      变动产生的风险，报告期内本集团针对 11.5 亿美元外币借款签署了远期外汇契约（DF），
      另有 3.25 亿美元的无本金交割远期外汇契约（NDF）合约到期。在持有期间，DF/NDF 价
      值变动对本集团损益没有影响。
             8、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况
             无。
             9、 主要财务指标变动情况
                                                                                         单位：人民币万元
           项目                 2016-12-31           2015-12-31            变动幅度                  说明
资产总额                           83,067,421.39          61,129,556.77         35.89%    经营规模扩大
货币资金                            8,703,211.82           5,318,038.10         63.65%    销售回款增加
衍生金融资产                          45,867.12              12,219.53        275.36%     公允价格变动
其他应收款                         10,543,500.49           7,548,564.30         39.68%    合作方往来增加
长期股权投资                        6,170,198.84           3,350,342.35         84.17%    对外投资增加
投资性房地产                        2,187,442.43           1,076,505.11       103.20%     收购投资性物业增加
固定资产                             681,079.31             491,747.92          38.50%    自用不动产增加
长期待摊费用                          96,022.63              44,788.34        114.39%     租入公寓增加
递延所得税资产                       719,853.30             516,654.08          39.33%    可弥补亏损增加
短期借款                            1,657,658.92            190,008.80        772.41%     融资结构变化
应付票据                             360,383.91            1,674,473.29        -78.48%    支付结构变化
应付账款                           13,804,756.25           9,144,645.84         50.96%    支付结构改变
应付利息                              37,837.49              23,157.59          63.39%    债务增加
其他应付款                         10,658,025.72           6,235,022.43         70.94%    合作方往来增加
长期借款                            5,640,606.13           3,382,858.42         66.74%    融资结构变化
应付债券                            2,910,837.58           1,901,581.23         53.07%    新发行债券
其他非流动负债                       286,199.95             137,807.56        107.68%     长期应付款增加
少数股东权益                        4,823,180.46           3,612,609.95         33.51%    非全资控股项目增加
           项目            2016 年 1-12 月         2015 年 1-12 月         变动幅度                  说明
                                                                                           万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                                                                                     经营规模增长，人工费
       管理费用
                                                680,056.19                    474,524.98                 43.31%      用增加
       财务费用                                 159,206.80                         47,773.58            233.25%      利息支出增加
       资产减值损失                             119,279.02                     49,594.61                140.51%      存货跌价准备增加
       投资收益                                 501,383.59                    356,190.81                 40.76%      权益法投资收益增加
       营业外收入                                39,831.17                         85,543.15            -53.44%      非正常经营性收入减少
       所得税                                 1,090,335.62                    785,317.96                 38.84%      利润总额增加
                其他指标             2016 年 1-12 月                2015 年 1-12 月                变动幅度                  说明
       资产负债率                                  80.54%                            77.70%    +2.84 个百分点        负债增加大于资产
                                                                                                                     流动资产增长小于流动
       流动比率                                       1.24                              1.30     -0.06 个百分点
                                                                                                                     负债
                                                                                                                     除存货外流动资产增长
       速动比率                                       0.44                              0.43   +0.01 个百分点
                                                                                                                     大于流动负债
                                                                                                                     负债增加速度大于所有
       股东权益比率                                19.46%                            22.30%      -2.84 个百分点
                                                                                                                     者权益
       应收帐款周转天数                                     3                             4                   -1     回款速度提升
       存货周转天数                                    886                              894                   -8     项目开发运营能力提升
       总资产周转率                                50.59%                            46.70%    +3.89 个百分点        项目开发运营能力提升
                    10、资产负债主要构成情况
                                                                                                                   单位：人民币万元
                                               2016-12-31                                            2015-12-31
                                                                                                                                    占总资产的比
           项目                                                 占总资产的比                                          占总资产
                                      金额                                                       金额                               重增长百分点
                                                                    重(％)                                            的比重(％)
资产总计                                    83,067,421.39              100.00                      61,129,556.77          100.00                   -
货币资金                                     8,703,211.82               10.48                       5,318,038.10            8.70             1.78
其他应收款                                  10,543,500.49               12.69                       7,548,564.30           12.35             0.34
存货                                        46,736,133.61               56.26                      36,812,193.05           60.22            -3.96
其中：完工开发产品                           4,371,222.93                   5.26                    3,482,578.66            5.70            -0.44
       在建开发产品                         28,488,501.41               34.30                      22,840,991.83           37.36            -3.06
       拟开发土地                           13,691,535.65               16.48                      10,352,930.96           16.94            -0.46
       建造合同及其他                         184,873.62                    0.22                        135,691.60          0.22                   -
应付账款                                    13,804,756.25               16.62                       9,144,645.84           14.96             1.66
预收账款                                    27,464,555.45               33.06                      21,262,570.56           34.78            -1.72
其他应付款                                  10,658,025.72               12.83                       6,235,022.43           10.20             2.63
一年内到期的非流动负债                       2,677,329.73                   3.22                    2,474,640.41            4.05            -0.83
长期借款                                     5,640,606.13                   6.79                    3,382,858.42            5.53             1.26
                    11、销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况
                                                                                                              单位：人民币万元
                  项目          2016 年度            2015 年度                增减率                          变动原因
                销售费用            516,071.59         413,827.36                     24.71%     销售规模增长
                管理费用            680,056.19         474,524.98                     43.31%     经营规模增长，人工费用增加
                投资收益            501,383.59         356,190.81                     40.76%     权益法投资收益增加
                所得税            1,090,335.62         785,317.96                     38.84%     利润总额增加
                    12、现金流量数据变动情况
                                                                                                                 单位：人民币万元
                                                                   2016 年度                                  2015 年度          结构比增
                         项目
                                                                金额                    结构比            金额         结构比    长百分点
                                                                   万科企业股份有限公司 2016 年度报告
经营活动现金流入                              31,283,561.57     100.00%     21,106,503.48      100.00%              -
其中：销售商品、提供劳务收到的现金            28,653,293.83      91.59%     19,190,827.18       90.92%           0.67
经营活动现金流出                              27,326,948.67     100.00%     19,501,901.41      100.00%              -
其中：购买商品、接受劳务支付的现金            17,846,870.00      65.31%     12,997,942.48       66.65%         -1.34
经营活动产生的现金流量净额                     3,956,612.90             -    1,604,602.07                -          -
投资活动产生的现金流量净额                    -4,338,905.01             -   -2,094,748.12                -          -
筹资活动产生的现金流量净额                     3,129,665.06             -     -510,391.08                -          -
       13、主要控股、参股企业经营情况
                                                                                         单位：人民币万元
                                              2016 年         2016 年       2016 年末
             公司名称                 权益                                                  2016 年主要开发项目
                                              营业收入        净利润         总资产
  上海硕诚置业有限公司               49.9%    854,951.75      129,019.71    357,677.03      上海翡翠雅宾利
  东莞市万宏房地产有限公司           57.4%    479,383.31       67,199.99    463,832.12      东莞虎门万科城
  上海郡科投资管理有限公司           70.0%    456,626.26      143,156.83    434,615.22      上海万科城
  北京万瑞房地产开发有限公司         50.0%    325,787.34       48,424.47     37,015.23      北京金域东郡
  合肥万科瑞翔地产有限公司           100.0%   313,942.48       60,312.72    793,977.23      合肥森林公园
  杭州万科锦南置业有限公司           99.6%    311,341.13       20,489.95     49,905.13      杭州万科璞悦湾
  杭州东尚置业有限公司               100.0%   307,766.49       14,687.71     51,309.67      杭州万科公园大道
  河南省美景之州地产开发有限公司     51.0%    307,000.40       26,924.96    544,050.03      郑州万科美景万科城
  上海万之江房地产开发有限公司       90.0%    304,621.29        2,235.93     78,960.79      上海张江西地块
  宁波万江置业有限公司               100.0%   297,010.91       31,995.10    276,742.91      宁波江东府
       （四）未来发展展望
            1、外部环境
            短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞
       后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。
            长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。2016 年 12 月，中央经济工作会议明确提
       出“房子是用来住的,不是用来炒的”，并表示将综合运用金融、土地、财税、投资、立法
       等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这些举措的落
       地将为行业的长期健康发展提供重要的制度保障。
            随着城市发展以及居民生活水平提高，在城市配套服务领域也存在着大量未被充分发
       掘的物业需求。以商业地产为例，尽管近年来商业地产行业已进入调整期，数字化和电商
       发展进一步加快了优胜劣汰，但依托一二线城市持续高速增长的消费购买力，定位精准、
       注重体验消费、业态丰富的新型购物中心仍保持了快速发展。与此同时，一批新生的业态
       也迎来发展良机。2016年，政府明确提出加快发展租赁市场, 落实金融、土地、财税等方
                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
面的支持政策，大力培育机构化、规模化的住房租赁企业；在政府的大力支持下，特色小
镇的培育工作也已在全国范围内展开。随着国内新一轮轨道交通建设高峰的到来，以“轨
道+物业”为代表的联动开发模式也为企业提供了巨大的想象空间。可以预见的是，行业未
来的产品类型、开发模式将日益丰富。
  2、 经营策略
    2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户
为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想，全面落实“城市配套服
务商”的战略定位，推动2017年各项重点工作的展开。
    （1）坚持有质量增长及稳健发展的原则，坚持“以客户为中心，以现金流为基础的
持续真实价值创造”的业务指导思想
    在产品上，本集团将坚持以客户为中心，持续深化、落实“好房子、好服务、好社区”
的产品理念，满足主流消费者的真实自住需求，保证90%以上的主流项目定位。
    本集团将坚守质量底线，促进工程提效，包括持续推进工业化建造体系，积极探索新
业务工程管控模式；通过季度“实测实量”、“交付评估”及“天网行动”，确保产品质
量的持续提升；同时，将推动穿插提效技术在全集团广泛应用。
    本集团将聚焦质量和效益提升，通过实施总价包干、禁止后补变更、完工限期结算三
项原则管理，从合约执行维度减少成本浪费，提升管理效率；建立完善拓展业务成本管理
体系，让拓展业务管理更精益高效；完成核心业务ERP平台改造，集成各端口信息，嵌入
管理规则，通过信息化助力实现核心业务管理水平提升。
    在销售上，本集团将贯彻合理定价、积极销售的策略，加快库存去化，提升资源转化
和周转效率；同时积极促进销售回款，力争全年销售回款率不低于95%。
    在投资上，本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、持续、
谨慎的投资节奏，确保资源储备支持长期可持续增长；2017年随着行业回归理性，前期部
分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会，充
分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项
目资源。
    2017年1月，地铁集团以协议转让方式受让公司15.31%的股份，成为公司的重要股东，
为双方共同探索TOD模式奠定了良好基础。在核心城市土地供应日益紧缺的背景下，本集
团将继续携手合作方，积极探索包括“轨道+物业”、城市产业升级在内的各类资源获取和
开发模式，以突破增长瓶颈，实现持续发展。
                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    在融资上，本集团将持续维护本集团优良市场信用，进一步优化融资结构、拓宽融资
渠道；投融结合，保障各类业务稳健发展。
    2017 年，本集团现有项目预计新开工面积 2,923.6 万平方米，较 2016 年实际开工面积
降低 6.8%；预计项目竣工面积 2,448.3 万平方米，比 2016 年实际完成规模增长 9.4%。有
关本集团 2017 年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目 2016 年开发情况和 2017
年开发计划”。
    （2）继续推进落实“城市配套服务商”的战略定位
    本集团将坚持“城市配套服务商”的战略定位，在确保核心业务持续稳健经营的基础
上积极拓展业务版图，建设和巩固拓展业务专业平台、强化专业能力。
    本集团将加强并购团队和能力的建设，积极关注城市配套服务相关领域的业务机会，
通过并购、合作等方式，快速获取新业务拓展亟需的项目资源和专业团队，充分发挥事业
合伙人的制度优势，有效整合资源，加快构建“城市配套服务商”的业务生态体系。
    2017 年，万科物业将在住宅服务领域深化“为业主资产保值增值”的理念以及品牌认
知，持续提升项目质量和资产价值；在商写服务领域，将借助明星客户标杆力量加快拓展
业务规模；将为业主提供更加丰富的社区服务，逐步打造一条连接传统住宅服务、商写服
务、基于楼宇的增值业务服务、基于生活配套的增值业务服务的“万物生长”生态链条；
持续对互联网技术投入，提高效率、改善客户服务界面。
    在商业地产领域，本集团将以成为“中国数一数二的商业地产平台”为目标，持续提
升经营管理能力、提升经营回报，打造行业最优秀、最受消费者欢迎的购物中心品牌，并
推动社区商业杰出范式的发展。
    本集团物流地产将继续坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心
战略，做大规模，丰富产品线，力争成为客户认可度最高的物流地产服务商。
    2017 年，公寓业务将加速规模扩张，实现业务专业化管理，继续优化房源管理、客户
资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台，提升业务运营效率和
客户体验。
    冰雪度假业务力争形成较强的市场影响力和认可度，在山地户外行业建立万科标准，
进行标准输出。
    此外，本集团还将继续深化在养老、教育等有潜力业务方向的探索，打造核心能力，
完善商业模式，逐步壮大实力。
    （3）迭代更新事业合伙人机制，持续打造“奋斗者”文化
                                                  万科企业股份有限公司 2016 年度报告
   人才是万科最宝贵的财富和核心竞争力，只有保留优秀的团队，才能在白银时代继续
创造优秀业绩，更好的回馈客户、投资者以及利益相关方。
   本集团将持续深化事业合伙人制度的理论内涵，系统化地构建万科事业合伙人纲领，
为相关制度及机制设计明确导向与原则；坚持“共创、共担、共享”的理念，在董事会的
指导和支持下，探讨迭代更新经济利润奖金方案、跟投等机制；鼓励各业务单位自主探索
事业合伙人团队模式创新，打造符合各业务需求的合伙人组织模式。
   本集团将以奋斗者精神为导向，大力选拔、培养和引进契合业务发展需要的奋斗者，
打造信念坚定、纪律严明、团结协作、勇于担当的奋斗者队伍。
    （4）加强风险管理体系建设，持续完善公司治理
   本集团根据风险管理报告，对已评估的重要风险落实风险控制措施，提高重要领域的
合规性。本集团将加强各事业部/区域的风险意识，开展以风险控制为导向的审计、监察行
动，提升风险控制和防范能力，建立风险管理的长效机制。同时，本集团将继续保持和投
资者的沟通，持续完善公司治理机制。
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
境内主要项目 2016 年开发情况和 2017 年开发计划
                                                                                                                                                    单位：平方米
                                                          规划         16 年          16 年        截至 16 年末                     17 年计划         17 年计划
       项目名称          位置       权益    占地面积                                                              16 年末储备
                                                        建筑面积     开工面积       竣工面积         竣工面积                       开工面积          竣工面积
 广深区域
 深圳车公庙项目       福田区       90.0%        5,775       57,750       57,750                -              -                 -               -              -
 深圳兰江山第项目     福田区       45.0%       16,370       77,575              -              -              -                 -               -              -
 深圳深南道 68 号     罗湖区       65.0%       12,841      129,990              -              -              -                 -               -              -
 深圳天琴湾           盐田区       100.0%     253,990       30,028              -         948            20,556                 -               -              -
 深圳壹海城           盐田区       50.0%      137,250      354,695              -       70,320          192,961                 -               -              -
 深圳安托山项目       南山区       100.0%      48,804      219,967      136,866                -              -         83,101           83,101                -
 深圳留仙洞           南山区       78.4%      394,044    1,335,510      463,017         37,066           37,066       496,000          496,000           162,600
 深圳地铁红树湾项目   南山区       24.0%       68,285      419,000      383,000                -              -         36,000           36,000                -
 深圳溪之谷           宝安区       60.0%      158,639       47,270              -              -              -         47,270                  -              -
 深圳翡丽郡           宝安区       100.0%      77,045      264,075              -       36,033          264,075                 -               -              -
 深圳天誉             龙岗区       100.0%     118,132      690,219              -        3,537          238,753                 -               -        244,931
 深圳布吉水径项目     龙岗区       60.0%      164,982      456,405              -       95,000          218,259       104,793          104,793            34,006
 深圳公园里           龙岗区       65.0%      104,876      478,318              -      120,760          373,345                 -               -        104,973
 深圳浪骑项目         大鹏新区     100.0%      55,433       55,433       55,433                -              -                 -               -              -
 深圳三馆项目         龙岗区       34.0%       66,600      250,600      229,910                -              -                 -               -         20,690
 深圳嘉悦山花园       龙岗区       58.0%       37,982      107,931              -      107,931          107,931                 -               -              -
 深圳金域九悦花园     龙华新区     88.0%       61,000      144,962              -       81,702           81,702                 -               -         63,260
 深圳北站项目         龙华新区     39.2%       20,339      142,400      142,400                -              -                 -               -              -
 深圳雅园学校项目     龙华新区     100.0%      19,963       18,500              -              -              -         18,500           18,500                -
 深圳大甲岛           惠州市       100.0%     364,450       93,340              -              -              -         93,340                  -              -
 深圳渔一村项目       南山区       100.0%      19,447      141,970      141,970                -              -                 -               -              -
 惠州金域华庭         惠城区       100.0%     151,298      327,550              -              -        327,550                 -               -              -
 惠州双月湾           惠东县       100.0%     704,223    1,068,191      201,646        109,941          322,964       345,454          345,454           117,082
 东莞双城水岸         塘厦镇       100.0%     596,786      414,759       32,415                -        310,711         71,633           71,633                -
 东莞松湖中心         松山湖园区   25.0%       30,084       30,084              -              -         30,084                 -               -              -
 东莞万科大厦         南城区       100.0%       4,771       42,937              -       42,937           42,937                 -               -              -
 东莞翡丽山           南城区       50.0%      249,534      374,302              -      131,214          282,736         60,152           60,152           31,414
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                        规划          16 年          16 年        截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
     项目名称            位置     权益    占地面积                                                                16 年末储备
                                                      建筑面积      开工面积       竣工面积         竣工面积                        开工面积        竣工面积
东莞香树丽舍          南城区     51.0%       43,851       109,626              -              -         108,294                 -               -          1,332
东莞万科中心          莞城区     55.0%       53,887      215,547               -      199,523          214,598                  -               -
东莞虎门万科城        虎门镇     57.4%      349,805      784,136               -      379,206          459,018                  -               -       297,383
东莞虎门花园          虎门镇     88.6%       52,922      116,429               -              -               -                 -               -       116,429
东莞云广场            虎门镇     74.4%      124,395      373,182       373,182                -               -                 -               -       197,858
东莞城市之光广场      虎门镇     89.6%       29,391      136,422               -              -               -       136,422          136,422                 -
东莞长安万科中心      长安镇     100.0%      75,653      249,658               -       99,128          249,658                  -               -              -
东莞金色悦府          长安镇     69.6%       46,666      116,666               -      110,843          110,843                  -               -         5,823
东莞厚街广场          厚街镇     67.0%       32,002      113,856               -       82,216          113,856                  -               -              -
东莞松湖传奇          寮步镇     100.0%      68,431      150,548               -      104,869          145,035                  -               -         5,513
东莞湖畔花园          寮步镇     88.6%       21,593       47,055        47,055                -               -                 -               -        47,055
东莞珠江东岸          麻涌镇     63.6%      303,695      542,650       184,069                -               -         69,207           69,207         220,862
东莞松朗花园          大朗镇     87.3%       75,663      238,779       161,871                -               -         76,908           76,908                -
东莞金域缇香          大岭山镇   88.6%       29,692       74,229        74,229                -               -                 -               -              -
东莞翰林城市花园      东城区     46.2%       74,813      272,318       272,318                -               -                 -               -              -
东莞花园城            东城区     46.4%       51,366       81,431               -              -               -         81,431           81,431                -
东莞狮龙路项目        东城区     66.7%       32,773       65,546               -              -               -         65,546                  -              -
东莞东江之星          南城区     50.8%       59,200      372,175               -              -               -       372,175          372,175                 -
东莞高埗东城中路项
                      高埗镇     49.4%      102,054      285,751               -              -               -       285,751          285,751                 -
目
东莞东坑路口项目      东坑镇     55.0%       17,420       78,388               -              -               -         78,388           78,388                -
广州峰境花园          白云区     100.0%      24,052       93,803               -       93,803           93,803                  -               -              -
广州万科派广场        海珠区     68.0%       16,831       52,765               -              -         52,765                  -               -              -
广州新隆沙 AF020122
                      荔湾区     100.0%       7,141       30,706        30,706                -               -                 -               -              -
地块
广州南方公元花园      南沙区     89.5%      156,555      250,488               -      126,360          157,480                  -               -        93,008
广州兰乔圣菲          花都区     49.0%      210,252      126,172               -              -        122,384                  -               -         3,788
广州热橙花园          花都区     50.0%      126,941      263,624        74,903         82,642          116,926                  -               -        20,283
广州东荟城            萝岗区     55.0%      177,588      444,943               -      133,698          444,943                  -               -              -
广州东荟城（扩展）    萝岗区     33.0%      109,748      271,463               -       35,077          271,463                  -               -              -
广州金色梦想          黄埔区     100.0%     115,671      289,178               -      211,042          255,438                  -               -        33,740
                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                      规划          16 年         16 年        截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
     项目名称           位置    权益    占地面积                                                               16 年末储备
                                                    建筑面积      开工面积      竣工面积         竣工面积                        开工面积        竣工面积
广州岭头项目         萝岗区    99.1%      192,923       373,634       373,634              -               -                 -               -        63,884
广州亨元岗项目       黄埔区    99.4%      127,226      368,959       101,759               -               -       267,201          267,201                -
广州金色城市         黄浦区    87.8%      103,306      310,230       189,207               -               -       121,023          121,023           43,571
广州黄埔仓           黄埔区    58.0%       26,700       96,700              -       42,278           42,278                  -               -        54,422
广州幸福誉花园       黄埔区    14.3%      259,300      543,939       209,402       178,514          178,514        173,895          105,874         171,275
广州欧泊             番禺区    100.0%     364,651      591,662              -      128,234          591,662                  -               -             -
广州金域华庭         海珠区    100.0%       9,117       85,682              -              -         85,682                  -               -             -
广州万科云广场       天河区    100.0%      30,995       82,962              -       34,742           82,962                  -               -             -
广州云启家园         天河区    25.0%       13,200       49,236              -              -               -                 -               -        49,236
广州万科云二期       天河区    98.9%       89,229      357,433        73,675               -               -         82,214           82,214        181,378
广州中新知识城地块
                     黄埔区    18.0%      112,600      161,800        33,962               -               -       127,838          127,838                -
项目
广州派潭镇刘家村项
                     增城区    95.1%       16,492       36,282              -              -               -         36,282           36,282               -
目
广州朱村街山田村项
                     增城区    98.0%       51,950      129,875              -              -               -       129,875          129,875                -
目
广州市黄阁大道东项
                     南沙区    97.3%       58,121      104,618              -              -               -       104,618          104,618                -
目
广州市东环街东升项
                     番禺区    95.8%       13,750       22,000              -              -               -         22,000           22,000               -
目
清远万科城           清城区    100.0%   1,219,450     2,438,901      122,645       106,805          763,085       1,253,394         327,838          111,122
清远万科华府         清城区    100.0%      79,336      316,002              -       15,789          228,460                  -               -        87,542
佛山城东花园         南海区    92.7%       30,984      130,000              -       65,782           65,782                  -               -        42,660
佛山金域中央         南海区    49.9%      188,996      793,784       314,636       306,609          306,609                  -               -        95,552
佛山万科大厦         南海区    100.0%      25,178      146,000              -              -               -       146,000          146,000                -
佛山金色领域广场     南海区    50.0%       47,254      354,404        59,664        50,648           99,307                  -               -        98,874
佛山万科湖岸         南海区    89.7%        5,112       12,781        12,781               -               -                 -               -        12,781
佛山金色城市         南海区    98.7%       70,248      210,744       210,744               -               -                 -               -      137,212
佛山金域国际         南海区    51.0%       89,009      373,820              -       77,783          202,268                  -               -        41,594
佛山水晶城           顺德区    49.0%      284,036      710,092              -      116,890          606,258                  -               -        68,178
佛山金域滨江广场     顺德区    50.0%      113,224      452,880              -      126,826          126,826        277,545          277,545           41,613
佛山缤纷西园         顺德区    100.0%      43,748      153,000              -       73,153          145,012                  -               -             -
                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                       规划          16 年         16 年       截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
      项目名称           位置    权益    占地面积                                                              16 年末储备
                                                     建筑面积      开工面积      竣工面积        竣工面积                        开工面积        竣工面积
佛山万科广场          禅城区    88.0%      114,429       555,819       246,038       143,554         307,950                 -               -               -
佛山万科城            禅城区    100.0%     337,544      776,350        46,961        70,137         559,592                  -               -       110,773
佛山金域缇香          南海区    62.7%       87,157      331,196       331,196              -               -                 -               -       114,949
佛山金融高新区 B 区
                      南海区    100.0%      18,023       99,125              -             -               -         99,125                  -               -
中央大街商服项目
佛山城市之光          南海区    97.7%       72,711      228,312              -             -               -       228,312          228,312                  -
佛山市南海区尚都荟
                      南海区    100.0%      13,718       61,340              -             -               -         61,340           61,340                 -
项目
佛山翡翠滨江          顺德区    99.4%       54,648      163,944              -             -               -       163,944          163,944                  -
佛山金色里程          禅城区    99.5%       77,562      298,004              -             -               -       298,004          298,004                  -
佛山市禅城区又一城
                      禅城区    97.6%       30,367       75,917              -             -               -         75,917           75,917                 -
项目
珠海珠宾花园          香洲区    100.0%     109,917      165,107              -       55,234         165,107                  -               -               -
珠海金域港湾          香洲区    50.0%       78,000      196,358              -             -               -       154,038          154,038           35,636
珠海金域缇香          香洲区    43.0%       11,333       70,475              -          714          70,475                  -               -               -
珠海万科城            香洲区    39.6%      193,150      625,358       127,071              -               -                 -               -       258,611
珠海魅力之城          斗门区    100.0%     137,061      274,122              -      130,833         266,454                  -               -         7,668
珠海唐家红树东岸      香洲区    18.4%      333,668      500,536       234,127              -               -       266,409                   -               -
中山金色家园          东凤镇    100.0%     260,982      830,402       143,776       127,974         472,228        236,274          212,128           78,657
中山柏悦湾            火炬区    65.0%      251,904      471,769       118,586       100,492         176,516        101,605          101,605           80,356
中山金域蓝湾          石岐区    73.9%      143,852      412,456        57,451       107,189         107,189        216,764          197,132           76,274
厦门湖心岛            湖里区    100.0%      95,098      199,710        51,955        56,924         134,159          18,330           18,330                 -
厦门云玺项目          湖里区    100.0%      19,134      151,188              -       56,475          56,475                  -               -        94,713
厦门兆丰金项目        湖里区    100.0%       5,609       18,827              -             -               -                 -               -               -
厦门金域华府          集美区    100.0%     102,427      446,842              -       35,200         402,269                  -               -               -
厦门万科广场          集美区    100.0%     137,934      710,000       183,517        95,847          95,847        158,318          140,000         106,650
厦门东森项目          集美区    90.0%       47,454      148,110       103,163              -               -                 -               -        36,946
厦门宏谦项目          集美区    51.0%       50,159      136,041              -      136,041         136,041                  -               -               -
厦门海沧万科城        海沧区    40.0%      189,752      517,690              -      122,977         350,304                  -               -      106,776
厦门航空港北片区项
                      湖里区    90.0%      136,440      245,592              -             -               -       245,592                   -               -
目
                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                      规划         16 年          16 年        截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
     项目名称           位置    权益    占地面积                                                               16 年末储备
                                                    建筑面积     开工面积       竣工面积         竣工面积                        开工面积        竣工面积
厦门五缘湾项目       湖里区    100.0%      44,800       70,020              -              -               -         70,020                  -               -
厦门万科白鹭郡       翔安区    96.8%       86,368       95,000              -              -               -         95,000           95,000                 -
厦门首开万科白鹭郡
                     翔安区    48.5%       58,986       88,500              -              -               -         88,500           88,500                 -
二期项目
晋江金域滨江二期     晋江市    46.1%       45,789      192,260              -              -               -       192,260          124,635                  -
晋江金域滨江三期     晋江市    46.0%       54,074      165,867              -              -               -       165,867                   -               -
晋江金域滨江一期     晋江市    50.3%       23,488       77,119              -              -               -         77,119           77,119                 -
泉州万科城           丰泽区    60.0%      136,741      478,591      149,681        160,487          160,487                  -               -      318,104
泉州石狮金域中央     石狮市    70.0%       82,769      211,503      110,172                -               -                 -               -               -
漳州万科城           芗城区    38.1%      235,606      805,195              -              -               -       397,572          100,000         158,777
福州金域榕郡         晋安区    100.0%     166,736      375,711              -              -        348,970                  -               -        26,741
福州金域华府         仓山区    100.0%      16,168       37,599              -              -         34,399                  -               -               -
福州金域滨江         仓山区    99.0%       80,013      415,844              -              -               -       358,733          358,733                  -
福州万科九里商务中
                     仓山区    100.0%      83,099      110,759              -              -               -        110,759           24,812                 -
心
福州福湾项目         仓山区    100.0%      53,923       69,400              -              -         57,400          12,000                  -               -
福州万科广场         台江区    100.0%      93,360      440,828              -      131,317          440,828                  -               -               -
福州金域花园         台江区    60.0%       25,397      128,512              -              -        128,512                  -               -               -
福州金融港中心       台江区    96.5%       41,761      104,156              -              -               -                 -               -      104,156
福州永泰万科城       永泰县    51.0%      392,000      422,429       48,220                -         28,848        296,806            69,924           6,474
福州金域蓝湾         闽侯县    51.0%      213,602      676,655      130,962         98,116           98,116        340,585           119,469          18,246
福州长乐航城项目     长乐市    100.0%      42,982      106,392              -              -               -       106,392          106,392                  -
福州市鼓楼区杨桥新
                     鼓楼区    96.3%       15,456       43,000              -              -               -         43,000           29,667                 -
村项目
福州市仓山区阳岐路
                     仓山区    100.0%       7,400        5,403              -              -               -          5,403                  -               -
停车场地块
福州市仓山区中庚城
                     仓山区    100.0%      42,281       37,013              -              -               -         37,013                  -               -
停车场地块
福州市仓山区橘园洲
                     仓山区    100.0%       5,343        3,447              -              -               -          3,447                  -               -
停车场地块
福州市仓山区飞凤山
                     仓山区    95.1%       23,628       40,009              -              -               -         40,009           40,009                 -
项目
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                        规划         16 年           16 年        截至 16 年末                     17 年计划       17 年计划
      项目名称          位置     权益    占地面积                                                                16 年末储备
                                                      建筑面积     开工面积        竣工面积         竣工面积                       开工面积        竣工面积
福州市晋安区秀峰路
                     晋安区     100.0%        3,525        2,035               -              -              -          2,035                  -               -
停车场地块
莆田万科城           荔城区     80.0%      250,708       537,279               -      134,624          537,279                 -               -               -
莆田万科城 G 地块    荔城区     63.6%       78,420       254,629               -              -              -                 -               -      254,629
长沙魅力之城         雨花区     80.0%      460,237     1,335,730       51,405         144,849          265,906       939,066          873,555           95,599
长沙金域蓝湾         芙蓉区     97.2%      120,208       362,976      101,505                 -        102,956         86,196           86,196         107,711
长沙金域缇香         岳麓区     100.0%      43,737       128,996               -              -         79,433                 -               -        31,712
长沙金域滨江         岳麓区     58.0%       58,287       207,995               -       83,980           83,980        113,130          113,130                 -
长沙白鹭郡           岳麓区     100.0%     100,351       297,167               -       89,397          297,168                 -               -               -
长沙金域国际         岳麓区     51.0%      159,393       587,739      116,800         102,134          102,134       298,584           211,266          70,254
长沙梅溪郡           岳麓区     99.4%      129,323       310,517      157,535         106,437          154,084                 -               -      156,433
长沙万科城           开福区     70.0%      206,251       489,617               -              -        489,617                 -               -               -
长沙紫台             天心区     70.0%      116,486       270,177               -       43,905           95,690       172,448          172,448            2,039
南宁万科大厦         良庆区     100.0%      25,545       117,685               -       41,308           41,308                 -               -               -
南宁魅力之城         良庆区     43.0%      104,174       332,381               -      104,757          104,757                 -               -      125,776
南宁金域蓝湾         良庆区     69.4%       71,599       214,796      143,391                 -              -         71,405           42,019                 -
南宁万科城           青秀区     84.7%      355,063     1,408,482      321,271                 -              -       883,582          258,416         104,872
南宁金域中央         良庆区     46.5%      117,729       600,920               -              -              -       600,920          363,562                  -
南宁公园里           良庆区     45.1%       75,941       227,629               -              -              -       227,629          107,389                  -
南宁澳门园           青秀区     75.4%       26,956        46,364               -              -              -         46,364           46,364                 -
南宁金域缇香         高新区     95.0%       54,326       217,303               -              -              -       217,303          101,890                  -
三亚森林度假公园     田独镇     65.0%      942,745       498,469       30,822          87,964          291,017         85,033           34,250          23,749
三亚高知园           田独镇     65.0%      387,807       349,026               -              -         69,185       279,841            50,000                 -
三亚湖畔度假公园     河东区     80.0%      338,410       474,516       29,618          47,832          172,028       209,949          150,000                  -
广深区域小计                             19,608,152   46,612,944    7,800,070       6,436,549       16,777,549     14,261,900        9,559,719       5,837,153
上海区域
上海海上传奇         浦东新区   60.0%      140,981       310,159       78,867                 -        231,292                 -               -               -
上海金色城市         浦东新区   60.0%      264,646       549,046           7,803              -        307,571                 -               -        37,411
上海翡翠滨江         浦东新区   70.0%        11,834       50,860               -       50,860           50,860                 -               -               -
上海滨江项目         浦东新区   70.0%       78,334       233,885               -      116,122          116,122                 -               -       117,763
                                                                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                       规划          16 年         16 年       截至 16 年末                     17 年计划       17 年计划
     项目名称           位置     权益    占地面积                                                             16 年末储备
                                                     建筑面积      开工面积      竣工面积        竣工面积                       开工面积        竣工面积
上海张江东地块       浦东新区   90.0%       79,548       216,569        51,924        59,863         59,863                 -               -        103,866
上海张江西地块       浦东新区   90.0%       24,756       74,269              -       74,269          74,269                 -               -              -
上海御河企业公馆     浦东新区   21.5%      137,270      162,141       162,141        42,674          42,674                 -               -        42,748
上海张江国创中心     浦东新区   50.0%       63,143       99,158              -       99,158          99,158                 -               -              -
上海金域澜湾         浦东新区   23.4%      104,361      125,233       125,233              -              -                 -               -        46,162
上海七宝万科广场     闵行区     50.0%       48,932      128,586              -      128,586         128,586                 -               -              -
上海城花新园         闵行区     51.0%      269,476      451,437              -       62,954         376,626                 -               -              -
上海虹桥万科中心     闵行区     10.0%       32,177      110,462              -      110,462         110,462                 -               -              -
上海虹桥时一区       闵行区     61.0%      112,864      178,951              -       21,931         178,951                 -               -              -
上海万科城           闵行区     70.0%      210,615      501,833              -      163,439         443,313                 -               -        58,520
上海徐汇万科中心     徐汇区     51.0%      107,486      493,447              -             -        105,988       328,860          328,860           58,599
上海赵巷有山         青浦区     8.1%        95,991        97,911             -       36,136          36,136                 -               -        55,978
上海云间传奇         松江区     47.2%       57,433       80,086              -       43,832          43,832                 -               -        36,254
上海南桥传奇         奉贤区     17.0%       43,900       87,752              -       34,755          34,755                 -               -        47,315
上海金域南桥         奉贤区     83.7%       58,531      134,622        13,434              -              -                 -               -       134,622
上海安亭新镇项目     嘉定区     74.5%      633,891      633,891       123,346         62,911        233,550       276,995            42,972         123,346
上海天空之城项目     青浦区     49.8%      260,119      455,248        40,170              -              -       415,077           115,128                -
上海翡翠雅宾利项目   静安区     49.9%       54,499      159,147              -      159,147         159,147                 -               -              -
上海中兴路项目       静安区     49.7%       31,034      109,754              -             -              -       109,754            69,498                -
南通金域蓝湾         港闸区     55.0%       99,910      218,650              -             -        218,650                 -               -              -
南通公园里           港闸区     88.6%       65,009      156,170        85,836        73,229          73,229                 -               -        82,941
南通濠河传奇         崇川区     100.0%      53,277      139,550              -       74,771         139,550                 -               -              -
南通金域华府         崇川区     68.6%      149,409      243,940       135,128              -              -       108,812          108,812           79,271
南通市北科技城项目   港闸区     95.2%      191,882      194,500        33,340              -              -       161,160          128,219                 -
南京安品圜舍         白下区     100.0%      27,325       22,770        10,420              -              -                 -               -         5,470
南京金域蓝湾         江宁区     100.0%     272,298      545,280              -       30,574         545,280                 -               -              -
南京新都荟           江宁区     34.0%       36,043      107,275              -       73,589          73,589         33,685           33,685                -
南京翡翠公园         江宁区     49.7%       94,624      262,200        83,724              -              -          1,708            1,708          94,937
南京金色半山         浦口区     100.0%      62,291      102,127              -             -        102,127                 -               -              -
南京璞悦山           浦口区     60.0%      122,645      168,426        87,369        61,623          61,623                 -               -       106,803
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                         规划          16 年         16 年       截至 16 年末                      17 年计划     17 年计划
      项目名称          位置       权益    占地面积                                                              16 年末储备
                                                       建筑面积      开工面积      竣工面积        竣工面积                        开工面积      竣工面积
南京九都荟           雨花台区     80.0%      126,058       317,203        50,460       119,336         143,552         24,999           24,999        94,133
南京尚都荟           雨花台区     49.0%       55,308      144,316        30,636        48,413          48,413          46,240           46,240        49,663
南京九都荟南         雨花台区     58.8%       42,401      108,934       108,934              -               -                 -             -             -
南京尚都荟南         雨花台区     59.6%       71,334      172,382        76,230              -               -         96,152           96,152             -
南京城市之光         江宁区       99.4%       38,824      132,000        26,341              -               -       105,659          105,659         26,341
南京九都荟南侧地块
                     江宁区       50.9%       23,350       73,992              -             -               -         73,992           73,992             -
项目
南京高新园淳化商业
                     江宁区       100.0%      66,267      131,324              -             -               -       131,324          131,324              -
街 B 地块项目
镇江魅力之城         润州区       100.0%     795,100      942,820       118,294        81,781         703,037          61,236           23,785       111,136
镇江蓝山花园         润州区       60.0%      285,683      416,285        39,456        30,423         149,604        216,922          201,006         13,395
南京万科城           溧水区       69.5%      218,794      525,400       132,349        64,963          64,963        247,692            97,944      108,148
苏州玲珑东区         工业园区     100.0%     104,486      179,075              -       85,388         179,075                  -             -             -
苏州新都会           高新区       55.0%       89,098       83,220              -       27,156          83,220                  -             -             -
苏州金色里程         金阊区       49.0%       99,093      247,732              -       77,299         247,732                  -             -             -
苏州万科城           吴中区       55.0%      144,535      361,338        40,778        31,467         235,699          53,035           53,035        34,171
苏州湖西玲珑         吴中区       55.3%      122,976      270,546       270,546              -               -             0                 -        23,715
苏州金域平江         姑苏区       95.0%       80,948      189,677              -       70,937         126,309                  -             -        63,368
苏州 VC 小镇         相城区       100.0%     138,601      415,804       138,434        61,007         107,656                  -             -        48,049
苏州遇见山           高新区       44.5%      167,206      234,059       234,059              -               -                 -             -        98,919
苏州万科碧桂园项目   吴江区       40.0%       76,421      213,979       213,979              -               -                 -             -             -
苏州公园里           吴江区       40.0%      173,783      359,337       261,363              -               -         97,974           97,974             -
苏州东山别墅         吴中区       55.1%       79,200       15,715              -             -          2,046          13,669           13,669             -
苏州青剑湖项目       工业园区     95.1%       51,579       30,948              -             -               -         30,948           30,948             -
苏州阳山北项目       高新区       54.8%      138,470      193,664              -             -               -       193,664            96,832             -
昆山公园大道         周市镇       10.0%      383,117      451,293        46,415              -               -       404,878          382,862              -
昆山锦溪项目         锦溪镇       96.3%      163,930      246,067              -             -               -       246,067          164,257              -
昆山高尔夫           巴城镇       100.0%     433,916      327,891              -             -               -       249,208                 -             -
昆山魅力花园         花桥开发区   92.0%      309,217      773,042       158,098       138,201         355,118          54,170           54,170       111,978
常熟公望项目         文化片区     42.9%       82,469      197,926        64,190              -               -                 -             -        42,904
无锡魅力之城         滨湖区       60.0%      962,116     1,346,963       13,731        26,369       1,226,606          55,854                -        44,397
                                                                                                                          万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                          规划          16 年         16 年        截至 16 年末                      17 年计划     17 年计划
      项目名称           位置       权益    占地面积                                                               16 年末储备
                                                        建筑面积      开工面积      竣工面积         竣工面积                        开工面积      竣工面积
无锡金域蓝湾          滨湖区       100.0%     154,468       386,170        66,411              -         216,482       103,277            16,468               -
无锡信成道            滨湖区       100.0%     154,119      385,299        76,472        64,532          192,630          45,454           16,870        39,567
无锡周新老街 4 号项
                      滨湖区       74.0%       51,822      145,091       145,091               -               -                 -             -        88,010
目
无锡金域缇香          新吴区       100.0%     224,118      620,713        27,030        75,688          520,807          70,984           49,483               -
无锡润园              南长区       83.6%       18,298       24,378              -       23,001           23,001                  -             -         1,377
无锡梅村地块项目      新吴区       95.0%       73,769      138,581        56,344               -               -         82,237           81,021               -
常州万科城            武进区       100.0%      93,994      234,983        40,682        88,639           88,639          83,614           45,931        37,607
扬州万科城            邗江区       65.0%      297,139      313,970              -       56,127          313,970                  -             -               -
扬州金色梦想          邗江区       63.9%       87,325      215,850       117,089        97,461           97,461                  -             -       118,389
扬州万科翡翠云山      邗江区       91.3%       78,409      107,449       107,449               -               -                 -             -        52,934
扬州万科翡翠西岸      邗江区       88.9%       46,927       78,200        78,200               -               -                 -             -        60,608
徐州万科城            鼓楼区       100.0%     692,037     1,351,698      288,901       249,616          526,263        260,806          160,000       336,639
徐州淮海天地          泉山区       85.0%      226,776      818,574       148,799       140,276          169,905        222,400          222,400       239,560
徐州北宸天地          鼓楼区       88.6%       28,149       95,707        95,707               -               -                 -             -        95,707
                      经济技术开
徐州璞悦山                         39.2%       67,015       87,108        87,108               -               -                 -             -        87,108
                      发区
徐州铜山路项目        云龙区       95.0%       53,697      186,076              -              -               -       186,076            74,946               -
徐州玉带路项目        铜山区       44.7%       49,448       84,061              -              -               -         84,061           82,926               -
徐州华东机械厂项目    泉山区       95.0%       51,050      153,135              -              -               -       153,135          153,135                -
杭州良渚文化村        余杭区       100.0%   3,108,146     2,361,628      147,599        16,730        1,399,710        380,301          123,391       260,270
杭州北宸之光          余杭区       50.0%      115,683      293,409              -      160,836          293,409                  -             -               -
杭州良渚文化村未来
                      余杭区       28.7%       56,286      140,715              -       93,449           93,449                  -             -        47,266
城
杭州良渚文化村未来
                      余杭区       97.2%       99,814      249,535              -              -               -                 -             -        97,606
城二期
杭州万科星空          余杭区       88.6%       21,760       43,520        43,520               -               -                 -             -        43,520
杭州万科杭宸一期      余杭区       88.6%       38,333       84,333        84,333               -               -                 -             -        68,286
杭州万科溪望          余杭区       26.4%       68,771      103,157       103,157               -               -                 -             -               -
杭州西庐二期          西湖区       41.3%       30,403       60,806              -              -               -                 -             -        60,806
杭州玉泉              西湖区       45.7%       58,667       99,734              -              -               -                 -             -        92,939
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                          规划         16 年         16 年        截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
      项目名称           位置       权益    占地面积                                                              16 年末储备
                                                        建筑面积     开工面积      竣工面积         竣工面积                        开工面积        竣工面积
杭州玉泉二期          西湖区       40.0%       17,407       27,851        27,851              -               -                 -               -               -
杭州公园大道          江干区       100.0%      68,564      150,841             -      150,841          150,841                  -               -               -
杭州大都会 79 号      江干区       50.0%       21,915       76,703             -              -               -                 -               -               -
杭州万科大家钱塘府    江干区       50.0%       51,945      135,057             -              -               -                 -               -               -
杭州万科中央公园      江干区       98.1%       59,413       95,061       95,061               -               -                 -               -               -
杭州璞悦湾            滨江区       99.6%       66,521      166,204             -      166,204          166,204                  -               -               -
杭州金辰之光          萧山区       50.0%       67,425      188,790             -              -               -                 -               -      182,919
杭州世纪之光          萧山区       30.0%      123,505      244,094             -              -               -                 -               -      147,744
杭州万科海上明月      萧山区       33.0%       57,571      143,925      143,925               -               -                 -               -               -
杭州公望              富阳区       100.0%     517,900      208,981             -              -         97,005          94,241           69,365           8,523
杭州君望 A+D          富阳区       20.0%      129,874      164,845             -              -               -         93,513                  -               -
杭州君望 B+C          富阳区       20.0%      138,233      152,231             -              -               -         72,373                  -               -
杭州杭宸二期          余杭区       96.0%       33,648       67,296       67,296               -               -                 -               -               -
杭州良渚文化村未来
                      余杭区       46.7%       82,834      182,235      182,235               -               -                 -               -               -
城北项目
杭州良渚文化村七贤
                      余杭区       95.3%       78,527      133,496             -              -               -       133,496          133,496                  -
桥地块项目
杭州北宸之光三期      余杭区       95.4%       32,675       83,354       83,354               -               -                 -               -        67,553
杭州杭行路商办项目    余杭区       100.0%      27,305       68,263             -              -               -         68,263           68,263                 -
杭州黄龙万科中心      西湖区       51.0%       72,448      287,960             -              -         55,246        146,502                   -               -
杭州西雅图            西湖区       99.6%       62,200      174,132             -              -               -       174,132          174,132                  -
杭州海上明月西地块
                      萧山区       30.1%       21,211       46,665             -              -               -         46,665           46,665                 -
项目
杭州万科铁建江湾城    萧山区       44.8%       80,340      200,848      200,848               -               -                 -               -               -
杭州公园里            拱墅区       39.6%       41,295      103,238      103,238               -               -                 -               -        87,572
杭州天马公寓项目      拱墅区       100.0%      14,513       50,796             -              -               -         50,796           50,796                 -
杭州九都会            富阳区       97.7%       30,063       66,139       66,139               -               -                 -               -               -
杭州未来之光          余杭区       100.0%      81,828      245,484             -              -               -       245,484          245,484                  -
杭州万科新都会 1958   下城区       98.2%       24,477       61,193       61,193               -               -                 -               -               -
嘉兴悦中环            经济开发区   88.6%       47,260      113,425      113,425               -               -                 -               -               -
嘉兴城北路项目        经济开发区   100.0%      37,911       83,404             -              -               -         83,404           83,404                 -
                                                                                                                           万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                           规划          16 年          16 年       截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
      项目名称            位置       权益    占地面积                                                               16 年末储备
                                                         建筑面积      开工面积       竣工面积        竣工面积                        开工面积        竣工面积
嘉兴金域缇香           秀洲区       100.0%      85,286       137,495              -        13,873         137,495                 -               -               -
嘉兴金色梦想           秀洲区       100.0%      80,987      144,699               -             -         69,761          74,938                  -               -
嘉兴吴越               秀洲区       88.4%       26,457       39,685               -       39,685          39,685                  -               -               -
嘉兴海上传奇           经济开发区   100.0%      31,945       66,904               -       66,904          66,904                  -               -               -
嘉兴海上家园           经济开发区   89.9%       25,100       60,200               -       60,200          60,200                  -               -               -
宁波云鹭湾             江北区       85.0%      314,208      387,966        45,803               -        233,462                  -               -      103,953
宁波金域传奇           鄞州区       99.6%       43,752      100,630               -      100,630         100,630                  -               -               -
宁波江湾府             鄞州区       62.2%       38,907       97,266               -             -               -                 -               -        97,266
宁波江湾府二期         鄞州区       89.0%       21,787       47,931        47,931               -               -                 -               -               -
宁波中河项目           鄞州区       85.7%       30,804       73,930               -             -               -                 -               -        73,930
宁波万科城             镇海区       49.0%      297,572      618,956               -             -        309,597          47,892                  -      261,467
宁波江东府             江东区       100.0%      66,833      133,666               -      133,666         133,666                  -               -               -
宁波公园里             高新区       100.0%      48,004      105,609               -      105,609         105,609                  -               -               -
宁波公园里二期         高新区       40.8%       30,995       68,181               -             -               -                 -               -        68,181
宁波明州甲第           鄞州区       47.2%       69,774      139,548       139,548               -               -                 -               -               -
宁波依云郡项目         鄞州区       40.8%       49,977       79,880        79,880               -               -                 -               -        79,880
宁波东钱湖项目         鄞州区       9.3%       141,377      211,457       211,457               -               -                 -               -       115,791
宁波印象城东项目       鄞州区       98.3%       53,549      108,254               -             -               -       108,254          108,254                  -
宁波东钱湖白石仙坪
                       鄞州区       97.1%      138,665      140,052               -             -               -       140,052          140,052                  -
项目
宁波天一玖著           高新区       48.1%       44,828       80,659        80,659               -               -                 -               -               -
宁波東城 1902          高新区       47.6%       57,338      126,144       126,144               -               -                 -               -               -
宁波云鹭湾 10 号地块   江北区       97.8%       40,219       48,263               -             -               -         48,263           48,263                 -
宁波中山路项目         海曙区       82.6%       30,247       60,440               -             -               -         60,440           60,440                 -
宁波市镇海万科城南
                       镇海区       44.7%       20,000       40,000               -             -               -         40,000           40,000                 -
同心湖东项目
温州龙湾花园           龙湾区       60.0%      125,219      179,733               -             -        179,733                  -               -               -
温州金域传奇           龙湾区       100.0%      45,864      128,400               -      128,400         128,400                  -               -               -
温州金域中央           瓯海区       60.0%       53,765      144,939               -             -        144,939                  -               -               -
温州城市之光           鹿城区       25.0%       13,311       32,125        32,125               -               -                 -               -        32,125
温州学院路七号         鹿城区       67.5%       36,081       79,833        79,833               -               -                 -               -        79,833
                                                                                                                          万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                         规划         16 年           16 年        截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
      项目名称           位置     权益    占地面积                                                                 16 年末储备
                                                       建筑面积     开工面积        竣工面积         竣工面积                        开工面积        竣工面积
温州洪殿地块          鹿城区     39.4%       24,017        96,068        96,068                -               -                 -               -               -
温州时代中心          鹿城区     32.0%         5,819       18,037               -              -               -                 -               -        18,037
温州七都项目          鹿城区     99.3%       51,458       113,206               -              -               -        113,206          113,206                 -
温州瓯海中心单元 A-
                      瓯海区     37.0%       61,843       183,057               -              -               -       183,057          183,057                  -
07 项目
合肥金域华府          蜀山区     50.0%      115,628       412,101               -       86,498          412,101                  -               -               -
合肥万科城            滨湖区     100.0%     107,220       375,272               -       79,377          375,272                  -               -               -
合肥蓝山花园          滨湖区     55.0%      165,584       463,635           3,713      141,642          385,944                  -               -        77,691
合肥森林公园          庐阳区     100.0%     516,459     1,394,439      188,780         311,616          529,321        412,749          127,876         248,919
合肥城市之光          庐阳区     49.0%      151,514       424,239       65,843          41,463           41,463          96,333           96,333        251,245
合肥时代之光          滨湖区     40.0%       85,254       218,014      183,093                 -               -         34,921           34,921          19,015
合肥长江东路项目      肥东县     59.8%      197,179       433,794               -              -               -       433,794            95,536                 -
合肥北城项目          北城新区   59.7%      212,512       410,507               -              -               -       410,507            89,695                 -
芜湖万科城            鸠江区     100.0%     274,404       493,926      125,719          43,956          322,168          47,195           47,195          36,543
芜湖海上传奇          弋江区     48.5%      121,895       421,232       76,637          88,233           88,233         112,009          112,009        104,671
南昌公园里            青山湖区   44.0%      110,163       176,260      101,305                 -               -             -0                  -      171,456
南昌万科城            高新区     32.5%      299,708       417,362               -       99,558          355,128          51,536           37,701
南昌海上传奇          高新区     50.0%      163,213       355,802               -      100,159          231,340          23,559           23,559          87,894
南昌粹叠园            红谷滩区   50.0%       80,120       184,273               -              -        156,226                  -               -        28,047
南昌时代广场          红谷滩区   30.0%       83,800       293,400               -      114,571          114,571          84,269           84,269          58,574
南昌洪都项目          青云谱区   24.8%       27,879        94,785       46,391                 -               -         48,394           35,827                 -
南昌金域国际          经开区     45.6%      129,142       322,839      175,844          58,890           58,890          46,240                  -      196,524
南昌金域滨江          青山湖区   16.2%       20,069        50,172       50,172                 -               -                 -               -               -
南昌金域传奇          经开区     36.0%       87,065       174,124      174,124                 -               -                 -               -        35,968
南昌城市花园          南昌县     36.5%       78,733       196,832      195,450                 -               -          1,382            1,382                 -
南昌湾里 174 项目     湾里区     9.2%       116,115       201,918               -              -               -       201,918           200,118                 -
上海区域小计                              23,105,688   40,902,793     8,248,002      5,641,955       16,905,992       9,541,855        6,101,598       6,672,479
北京区域
北京如园 C1           海淀区     50.0%       85,099       197,813       90,425          39,670           81,217                  -               -        45,276
北京稻香湖项目        海淀区     100.0%      20,680        62,041               -              -               -         62,041           62,041                 -
                                                                                                                       万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                       规划         16 年           16 年        截至 16 年末                     17 年计划       17 年计划
      项目名称           位置    权益    占地面积                                                               16 年末储备
                                                     建筑面积     开工面积        竣工面积         竣工面积                       开工面积        竣工面积
北京大都会            朝阳区    100.0%       5,329       36,465               -              -         36,465                 -               -               -
北京北河沿甲 77 号    东城区    100.0%       4,103       14,372               -              -         14,372                 -               -               -
北京西华府            丰台区    15.0%      233,209      629,170               -      184,440          232,294       133,937                   -      262,939
北京公园里 010、
014、015、017、019    通州区    50.0%       88,767      210,738           6,370      166,360          166,360         11,805           11,805           8,445
号地块
北京公园里 007 号地
                      通州区    35.0%       34,657      122,483               -              -              -                 -               -        83,850
块
北京公园里 005、
                      通州区    50.0%       61,717      124,579       97,455                 -              -                 -               -               -
008、009 号地块
北京台湖 020 项目     通州区    32.0%      144,005      258,968               -              -              -       258,968          147,735                  -
北京金隅万科城        昌平区    49.0%      178,908      485,234               -              -        474,434                 -               -               -
北京金域华府          昌平区    50.0%      198,007      559,214      121,289         291,543          534,214                 -               -        25,000
北京北七家项目        昌平区    41.2%      255,088      430,900      181,508                 -              -       249,392           211,286         114,852
北京长阳半岛          房山区    50.0%      437,179      859,085               -       74,795          844,215                 -               -         1,125
北京云湾家园          房山区    50.0%       61,567      157,984               -        6,354          157,984                 -               -               -
北京幸福汇            房山区    68.0%       71,912      141,665               -       32,992          137,777          3,888                  -               -
北京金域缇香          房山区    40.0%       65,967      156,993               -              -        156,993                 -               -               -
北京长阳天地          房山区    69.0%      112,673      208,351           4,942       34,401           34,401             -0                  -        62,428
北京长阳半岛中央城    房山区    34.0%       63,950      156,384       97,737                 -              -          8,659                  -      108,664
北京朗润园            大兴区    50.0%       67,651      173,215               -       65,153          171,470                 -               -         1,745
北京金域东郡          大兴区    50.0%       57,826      144,564               -      105,557          128,100                 -               -               -
北京万科橙            大兴区    50.0%       43,446      155,207               -      106,527          155,207                 -               -               -
北京首开万科中心      大兴区    50.0%       41,092      122,923               -              -              -                 -               -         5,207
北京天竺万科中心      顺义区    97.0%       25,112       46,191               -       46,191           46,191                 -               -               -
北京高丽营项目        顺义区    35.0%      187,830      170,568      139,599           9,711            9,711                 -               -        17,493
北京香河 2012         香河县    50.0%      168,245      261,868       74,295                 -              -                 -               -      135,715
北京七里渠地块        昌平区    50.0%       68,944      240,089      240,089                 -              -                 -               -        62,576
北京 28 街区项目      顺义区    49.6%       22,913       41,200       41,200                 -              -                 -               -        40,801
北京万科天地          大兴区    14.4%       47,000      144,385      144,385                 -              -                 -               -        93,912
北京城建万科城        延庆区    20.0%      166,117      232,564       49,881                 -         69,872         51,960           42,502                 -
                                                                                                                           万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                         规划          16 年           16 年        截至 16 年末                      17 年计划      17 年计划
      项目名称            位置     权益    占地面积                                                                 16 年末储备
                                                       建筑面积      开工面积        竣工面积         竣工面积                        开工面积       竣工面积
北京门头沟项目         门头沟区   49.8%       65,821       252,082        79,588                -               -       172,494            172,494        24,104
北京北小营项目         朝阳区     30.0%       16,782       51,895                -              -               -                 -              -             -
北京市朝阳西单商场
                       朝阳区     82.5%        9,847       31,506                -              -               -         31,506           31,506              -
项目
北京海淀北部 0031 地
                       海淀区     50.0%       17,630       52,889                -              -               -         52,889           52,889              -
块项目
北京海淀永丰 0062 项
                       海淀区     100.0%      83,550      138,825                -              -               -       138,825           138,825              -
目
北京海淀永丰 0132 项
                       海淀区     50.0%       85,585      162,894                -              -               -       162,894           162,894              -
目
北京密云项目           密云区     40.0%      400,486      384,881                -       95,301           95,301        282,796                  -             -
北京昌平北七家项目     昌平区     16.0%       68,834      173,813                -      173,813          173,813                  -              -             -
北京通州核心区项目     通州区     98.6%        9,293       94,966                -              -               -         94,966           94,966              -
唐山红郡               路南区     100.0%     200,534      151,606        23,800                 -        127,806                  -              -         5,687
唐山金域华府           路北区     60.0%       84,194      154,769            9,900              -        143,524                  -              -         4,760
唐山金域蓝湾           路北区     40.0%       53,440      154,828                -       89,460          154,828                  -              -             -
唐山金域华府 A-02-02   路北区     40.8%       39,462      110,377                -              -               -                 -              -             -
唐山新里程             凤凰新城   48.0%       88,848      273,139                -      104,248          160,416                  -              -      104,726
唐山南湖春晓项目       路南区     24.0%      165,834      372,738                -              -        146,967        139,568                  -        86,203
唐山金域缇香           路北区     46.7%       53,400      133,418                -              -               -       133,418           125,803              -
秦皇岛假日风景         海港区     60.0%       75,526      188,816                -              -        173,682                  -              -             -
秦皇岛北戴河小镇       北戴河区   50.0%      238,561      278,286                -              -         53,641        208,456           106,690         16,189
天津东丽湖             东丽区     100.0%   2,708,886     1,763,059      126,241          72,775        1,164,832        357,045           100,000       171,100
天津金域华府           东丽区     51.0%      221,217      359,884       134,830          60,670          147,764          38,590           38,590         86,000
天津民和巷项目         东丽区     87.0%      180,880      282,481        97,236         102,188          102,188                  -              -      180,293
天津城市之光           东丽区     20.0%       72,358      144,717       144,717                 -               -                 -              -             -
天津四季花城           西青区     51.0%      409,701      502,892       149,452          93,076          277,440                  -              -        76,000
天津东第项目           西青区     41.0%      139,798      293,560       206,527                 -               -         87,033           50,000              -
天津海港城             滨海新区   51.0%      149,483      373,053        40,105          70,853          332,948                  -              -             -
天津金域国际           滨海新区   100.0%     108,389      189,160                -              -         48,156        100,885           100,885         40,119
天津梅江柏翠园         河西区     80.0%       62,205      124,206                -       61,706           61,706                  -              -        62,500
                                                                                                                          万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                         规划          16 年          16 年        截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
     项目名称           位置       权益    占地面积                                                                16 年末储备
                                                       建筑面积      开工面积       竣工面积         竣工面积                        开工面积        竣工面积
天津天拖北项目       南开区       49.9%       40,068       139,099              -              -               -       139,099                   -               -
天津紫台             滨海新区     40.8%       56,545      136,829        95,965                -               -         40,864           40,864          95,965
天津南湖项目         武清区       97.0%       62,440       76,778        76,778                -               -                 -               -        29,919
天津海天燕居         蓟县         61.7%       81,935       82,390               -              -               -         82,390           82,390                 -
天津杨伍庄南项目     西青区       100.0%     168,000      329,000               -              -               -       329,000                   -               -
天津中国塘项目       滨海新区     26.0%      215,899      685,897               -      100,012          100,012        585,884                   -               -
沈阳鹿特丹           和平区       100.0%     120,333      360,999               -       97,540          295,576          30,815           30,815          34,608
沈阳金域蓝湾         浑南新区     100.0%     226,356      601,439               -       34,713          601,439                  -               -               -
沈阳明天广场         浑南新区     69.5%      199,319      597,957        44,099         29,174          298,629          48,201           48,201        174,879
沈阳柏翠园           沈河区       55.0%       83,229      290,681               -       48,273          227,987                  -               -        62,694
沈阳春河里           沈河区       100.0%      81,378      431,232        54,362                -        223,091          87,893           87,893        120,248
沈阳惠斯勒小镇       东陵区       100.0%     285,599      286,141               -              -         60,717        225,424            42,999                 -
沈阳润园             铁西区       100.0%      57,030      141,594        49,613         27,356           82,352                  -               -        59,243
沈阳铁西蓝山         铁西区       99.1%       51,832      154,638        42,473         85,133           85,133                  -               -        69,505
沈阳香湖盛景苑北区   于洪区       100.0%     190,156      342,360               -       87,262          270,928                  -               -        71,432
沈阳公园大道         于洪区       100.0%     169,774      407,374       105,187         25,752          218,449          55,993           55,993        108,101
沈阳假日风景         皇姑区       100.0%     200,000      475,936        41,544         84,174           84,174        269,307           115,213         118,574
沈阳紫台             皇姑区       52.7%       67,720      199,883        29,029         76,760           76,760          43,155           43,155          79,968
沈阳城市之光         大东区       94.6%       87,643      350,517       108,583                -               -       241,934            57,774          59,549
沈阳城市阳光         铁西区       63.9%       54,257      166,356       108,583                -               -         57,773           57,773                 -
沈阳翡翠之光         铁西区       10.8%      108,183      486,823       151,079                -               -       335,744           111,632                 -
沈阳中山公园         和平区       9.0%         9,444       75,965        75,965                -               -                 -               -               -
沈阳翡翠公园         于洪区       64.0%      109,776      219,552        98,361                -               -       121,191          121,191                  -
沈阳四季公园         于洪区       97.5%       45,100       99,220               -              -               -         99,220           99,220                 -
沈阳长江府           于洪区       97.6%       24,143       48,286               -              -               -         48,286           48,286                 -
盘锦项目             辽东湾新区   40.0%      449,889      201,508               -              -               -       201,508                   -               -
抚顺金域蓝湾         开发区       100.0%     300,150      675,968               -       35,342          185,763        490,205            50,000                 -
抚顺金域国际         顺城区       100.0%      72,560      293,351       114,079         54,648          163,401           7,544            7,544          15,644
营口海港城           鲅鱼圈区     100.0%     138,990      399,449               -       26,093           98,314        245,684            50,000                 -
鞍山金域国际         铁西区       51.0%      225,715      677,000        34,689         68,307          135,063        508,035            72,175                 -
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                         规划          16 年         16 年        截至 16 年末                      17 年计划     17 年计划
     项目名称           位置       权益    占地面积                                                               16 年末储备
                                                       建筑面积      开工面积      竣工面积         竣工面积                        开工面积      竣工面积
鞍山惠斯勒小镇       铁东区       100.0%     422,171       713,400        47,145              -         327,033       305,283            38,724        33,367
鞍山万科城           高新区       100.0%     167,664      374,676              -       23,802          340,615                  -             -        34,061
大连朗润园           甘井子区     100.0%     118,506      229,822              -       14,465          229,822                  -             -             -
大连西山项目         甘井子区     55.0%       90,404       91,308              -              -         67,150                  -             -        24,158
大连蓝山             甘井子区     100.0%     125,100      214,470              -       80,375          214,470                  -             -             -
大连公园里           甘井子区     90.0%       19,131       37,627              -       37,627           37,627                  -             -             -
大连现在城           甘井子区     100.0%      39,224       71,254              -       39,590           71,254                  -             -             -
大连金域华府         甘井子区     87.0%       44,085       80,337              -       80,337           80,337                  -             -             -
大连波浪洗衣机厂项
                     甘井子区     87.3%       10,993       22,000              -       22,000           22,000                  -             -             -
目
大连城市之光         甘井子区     93.4%      153,500      283,975       221,395               -               -         62,580                -      145,716
大连海港城           普兰店区     55.0%      581,172      968,300              -              -        169,198        727,172                 -        30,896
                     高新技术产
大连樱花园                        100.0%     146,677      342,625        71,260         4,525           92,733        149,006          149,006         52,415
                     业园区
大连万科城           金州区       100.0%     284,806      620,607        61,062               -        259,690        222,993          222,993       124,941
大连城花东项目       沙河口区     100.0%      35,757       64,260              -              -               -         64,260                -             -
大连中南路磁头厂项
                     中山区       88.6%       15,300       32,400        32,400               -               -                 -             -             -
目
大连半山半海         沙河口区     95.0%       12,233       45,140        45,140               -               -                 -             -             -
大连础明食品厂项目   甘井子区     12.7%      146,290      248,710              -              -               -       248,710          165,700              -
大连华东路项目       甘井子区     96.1%       36,169       51,336              -              -               -         51,336           45,336             -
大连金州五一路       金州区       95.0%       83,330      243,918              -              -               -       243,918          243,918              -
长春蓝山             二道区       100.0%     228,670      501,678        38,243        44,058          444,728          47,053           34,194             -
长春惠斯勒小镇       净月区       50.0%      399,715      484,714              -      103,717          317,425        139,731            43,375        15,352
长春万科城           净月区       51.0%      350,965     1,068,964      202,184        60,075          282,576        478,266            66,804        47,914
长春柏翠园           朝阳区       100.0%     267,981      503,349        28,584         7,462          262,445        195,201            70,743        36,298
长春金域长春         南关区       100.0%     121,109      343,058       135,862        58,025          103,267          57,048           57,048         9,492
长春如园             净月区       42.6%      181,283      199,411        87,442               -               -        111,969           85,136        65,093
长春惠斯勒班芙花园   净月区       22.5%      187,439      243,671       117,410               -               -       126,260            58,850             -
长春金色里程         汽开区       95.1%       44,154       75,002        75,002               -               -                 -             -        75,002
长春城市之光         绿园区       99.3%      181,060      435,039              -              -               -       435,039          180,664              -
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                       规划          16 年           16 年       截至 16 年末                      17 年计划      17 年计划
      项目名称           位置    权益    占地面积                                                                16 年末储备
                                                     建筑面积      开工面积        竣工面积        竣工面积                        开工面积       竣工面积
吉林万科城            高新区    65.0%      728,139     2,001,721       124,130          69,682         772,833      1,092,000           177,964        53,121
吉林松花湖项目        丰满区    100.0%     531,598      681,890        55,250          99,308          99,308        519,468           114,869         42,669
青岛玫瑰里            城阳区    51.0%      340,069      535,153       201,492          19,792         202,842          59,460           31,013       221,457
青岛春阳花园          城阳区    51.0%       86,493      187,168                -      117,360         187,167                  -              -             -
青岛桃花源二期        城阳区    59.4%      134,669      244,046       244,046                -               -                 -              -             -
青岛山东路项目 B 地
                      市北区    70.0%        5,008       25,741        25,741                -               -                 -              -             -
块
青岛万科城            市北区    55.0%      154,607      375,523                -       64,297         375,523                  -              -             -
青岛福州路万科中心    市北区    100.0%      38,775      123,703                -       52,621         123,703                  -              -             -
青岛山东路万科中心    市北区    70.0%       23,654       96,226        25,740          42,878          70,486                  -              -             -
青岛紫台              市北区    100.0%      68,562      183,943                -       79,875          79,875                  -              -      104,068
青岛万科未来城（B
                      市北区    37.3%      133,614      420,883       281,835                -               -       139,047           131,288       277,292
地块）
青岛万科未来城（C
                      市北区    37.5%        6,154       21,538                -             -               -         21,538                 -             -
地块）
青岛小镇              开发区    34.0%      933,293      947,989        63,506          75,761         309,954        526,394           151,752         82,859
青岛东郡              即墨市    55.0%      196,446      462,142       127,080          17,208         154,564          55,480                 -      122,982
青岛平度万科城        平度市    51.0%       59,308      181,845                -       31,940         113,215          37,071           37,071              -
青岛平度新城          平度市    51.0%       75,701       80,790        19,687          22,353          40,463                  -              -             -
青岛生态新城          李沧区    100.0%     110,919      350,385       215,640                -               -                 -              -      180,615
青岛桃花源            城阳区    47.2%      129,032      229,399        61,032                -         68,196                  -              -        99,733
青岛金域华府          城阳区    58.6%       63,599      127,198       127,198                -               -                 -              -             -
烟台海云台            芝罘区    100.0%     311,614      444,000        13,988                -        188,699        146,560            48,835       108,741
烟台假日风景          福山区    70.0%      190,281      362,813                -             -        217,361          59,347           59,347         86,105
烟台御龙山            芝罘区    51.0%      341,943      422,791            9,083       26,904         130,919        197,481            62,929         80,417
烟台万科城            开发区    51.0%      241,167      469,165        12,950         125,853         226,326        181,961           129,262         60,878
烟台翡翠公园          芝罘区    78.6%       57,892       114,119       75,975                -               -         38,144           38,144              -
烟台城市之光          福山区    32.0%       47,988      131,752         38,112               -               -         93,640           93,640              -
烟台翡翠湾            莱山区    95.0%       50,620      109,993                -             -               -       109,993           109,993              -
济南金域国际          高新区    63.0%      112,571      318,712                -      126,554         318,712                  -              -             -
济南万科中心          高新区    63.0%       15,188       88,942                -             -               -                 -              -             -
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                        规划          16 年          16 年       截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
     项目名称           位置     权益    占地面积                                                                16 年末储备
                                                      建筑面积      开工面积       竣工面积        竣工面积                        开工面积        竣工面积
济南万科城           历下区     97.0%      191,418        480,980              -       174,873         312,582                 -               -        168,398
济南金域华府         历下区     30.3%      103,870       316,624       214,057               -               -                 -               -              -
济南幸福里           历下区     88.6%       87,855       224,718        44,164         65,528          65,528                  -               -       159,190
济南新里程           历城区     100.0%     113,130       326,856               -      113,669         113,669                  -               -       213,187
济南公园里           槐荫区     42.7%       48,763       152,371               -       14,456          14,456                  -               -       137,915
济南金色悦城         天桥区     49.0%       74,722       250,289               -             -               -                 -               -       118,657
济南麓城             高新区     88.6%       20,000        64,541        64,541               -               -                 -               -              -
济南麓城商业         高新区     16.0%         6,974       41,787        41,787               -               -                 -               -              -
济南紫台             历城区     97.9%       35,260        70,539               -             -               -         70,539           70,539                -
济南万科龙湖紫郡     历城区     27.0%      215,452       451,722        15,038               -               -       436,684          436,684                 -
济南悦峯项目         市中区     98.0%       14,924        75,086               -             -               -         75,086           75,086                -
济南海晏门项目       历下区     59.4%       22,565        76,238               -             -               -         76,238           76,238                -
太原蓝山             万柏林区   51.0%      198,392       688,392       150,884        238,181         333,672                  -               -       200,131
太原公交公司地块     万柏林区   100.0%      37,060       177,415               -             -               -       177,415                   -              -
太原金域华府         万柏林区   87.5%       55,036       192,230               -             -               -                 -               -       192,230
太原四建万科蓝山     万柏林区   48.7%       14,386        49,839        49,839               -               -                 -               -        49,839
太原紫郡             万柏林区   24.0%       72,496       201,471       201,471               -               -                 -               -              -
太原新都心           小店区     49.6%       26,433        79,298               -             -               -         79,298                  -              -
太原万科城           小店区     49.6%      323,777       793,157       334,966               -               -       104,138                   -       169,570
太原金域蓝湾         晋源区     88.6%       40,047       148,741       148,741               -               -                 -               -              -
太原公园里           尖草坪区   95.0%       66,179       210,491               -             -               -       210,491          210,491                 -
太原小镇             尖草坪区   23.9%      263,066       416,045               -             -               -       416,045          187,709                 -
太原紫院             迎泽区     18.0%       74,373       209,612               -             -               -       209,612          209,612                 -
晋中朗润园           榆次区     51.0%      218,143       366,064               -       42,405         366,064                  -               -              -
北京区域小计                             24,821,109    47,569,302    7,683,065       5,165,874     18,232,562      15,876,118        6,788,986       6,652,799
中西部区域
成都万科华茂广场     成华区     50.0%       29,720       208,037               -      208,037         208,037                  -               -              -
成都金色乐府音乐广
                     成华区     60.0%      152,852       759,036               -      268,896         268,896        490,140          165,600                 -
场
成都五龙山公园       新都区     100.0%     345,168       356,503               -             -        356,503                  -               -              -
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                          规划          16 年          16 年       截至 16 年末                     17 年计划       17 年计划
      项目名称           位置       权益    占地面积                                                              16 年末储备
                                                        建筑面积      开工面积       竣工面积        竣工面积                       开工面积        竣工面积
成都金域缇香          新都区       100.0%     111,166       329,000              -        41,741         92,997       101,409                   -               -
成都翡翠郡            新都区       100.0%      65,858      118,564        58,222               -              -                 -               -       118,564
成都金域名邸          高新区       50.0%       48,345      145,034               -       59,774          59,774                 -               -        85,260
成都公园 5 号         高新区       50.0%       87,822      263,464               -       39,003          39,003       186,814                   -        37,647
成都金色城市          龙泉驿区     100.0%      72,102      288,410               -             -        148,388                 -               -      140,022
成都海悦汇城          双流区       100.0%     104,307      524,843               -             -        524,843                 -               -               -
成都第五城            双流区       97.8%      274,323      819,126       508,516               -              -       310,610          300,000         171,316
成都公园九里          双流区       49.0%      136,000      411,842       222,001               -              -       189,841                   -               -
成都万科城            郫县         52.6%      167,375      560,963       147,617        147,617         147,617       275,666          186,000                  -
成都国宾润园          金牛区       97.4%       34,187       97,432        97,432               -              -                 -               -        97,432
成都金色城品          龙泉驿区     100.0%      47,245      141,642               -             -        141,642                 -               -               -
成都华阳 220 亩项目   天府新区     56.6%      146,745      409,541       194,084               -              -       215,457          150,000                  -
成都五龙山蓝山        新都区       100.0%     121,000      145,139        91,989               -              -         53,150           53,150          91,989
成都理想城            郫都区       95.0%      194,478      617,659       182,898               -              -       434,761          236,000                  -
南充金润华府          高坪区       100.0%     182,012      518,004        12,116         41,623         193,815       155,941            50,000                 -
武汉汉阳国际          汉阳区       100.0%     166,817      568,974               -      124,770         496,789                 -               -        72,185
武汉金域湖庭          江汉区       100.0%      17,413      105,657               -       40,723          40,723                 -               -        44,973
武汉汉口传奇          江汉区       50.0%      178,881      924,773       494,245        133,445         226,226         30,722           30,722         145,811
                      东湖新技术
武汉联投万科生态城                 50.0%      199,709      299,563        91,512         31,425          31,425                 -               -      154,474
                      开发区
                      东湖新技术
武汉城花璟苑                       100.0%      89,665      409,600       136,779        153,812         308,949                 -               -      100,651
                      开发区
                      东湖新技术
武汉嘉园                           32.0%       67,259      324,100        56,068        110,740         169,818                 -               -      147,969
                      开发区
                      东湖新技术
武汉锦程                           25.5%       38,286      202,620        51,240         54,667          54,667                 -               -      147,953
                      开发区
武汉金色城市          洪山区       100.0%     273,850      896,484               -      108,463         861,642                 -               -        34,842
武汉长征村项目        洪山区       100.0%      77,387      239,083               -      130,204         232,271                 -               -         6,812
                      经济技术开
武汉翡翠玖玺                       49.9%      160,682      370,755       198,826               -              -       171,929          171,929                  -
                      发区
武汉翡翠滨江          汉阳区       54.6%      225,096      938,268       168,226               -              -       770,042          348,027           94,610
武汉二七滨江商务区    江岸区       45.0%       40,300      208,576               -             -              -       208,576          124,058                  -
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                         规划         16 年         16 年        截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
      项目名称          位置       权益    占地面积                                                              16 年末储备
                                                       建筑面积     开工面积      竣工面积         竣工面积                        开工面积        竣工面积
武汉翡翠云台         洪山区       45.1%       53,866       73,299        73,299              -               -                 -               -        63,659
武汉万科主场         洪山区       99.0%       57,253      198,999      127,940               -               -         71,060           71,060               -
重庆锦程             渝中区       100.0%     105,406      533,486             -              -        533,486                  -               -             -
重庆悦府             北部新区     100.0%     137,996      376,737             -              -        376,737                  -               -             -
重庆万科城           北部新区     55.0%      278,167      647,378             -       75,556          534,249          67,905           33,412          12,940
重庆悦湾             江北区       45.0%      435,499      649,158       37,650        87,188          295,441        295,021          190,096           52,157
重庆溉澜溪           江北区       100.0%     129,535      652,785       55,719        73,502           73,502        523,564          265,904           55,719
重庆金域学府         南岸区       47.5%      241,314      845,611       50,234       119,920          119,920        689,837          246,541           35,853
重庆金色悦城         沙坪坝区     80.0%      175,000      700,000       74,818        89,085          358,127        185,120          151,263           66,178
重庆万科西九         九龙坡区     50.0%       27,593      151,620             -              -         68,943                  -               -        77,386
重庆万科西城         九龙坡区     100.0%      60,276      271,207             -              -        139,381          67,927                  -        63,899
重庆锦尚             九龙坡区     93.4%       69,160      167,677             -       32,329           32,329        109,814             8,443          25,534
西安城市之光         曲江新区     78.6%      100,340      311,377       78,187               -               -         40,030                  -      245,963
西安东方传奇         曲江新区     40.5%      109,695      383,985      154,429        75,353           75,353          96,184           96,184          68,900
西安万科城 7#地      长安区       85.0%      186,849      619,806             -       24,882          472,582          81,902                  -             -
西安万科城 3#地      长安区       60.0%      113,231      352,802             -              -        238,259          36,579                  -        77,964
西安万科城 8#地      长安区       100.0%      89,377      201,569       45,661       135,653          135,653          19,967                  -        45,949
西安金域华府         未央区       51.0%      106,667      372,461       53,290               -        298,642          17,424                  -        27,860
西安大明宫项目       未央区       70.0%       69,052      221,603             -              -         92,935          63,192           63,192          65,476
西安金色悦城         莲湖区       80.0%      193,571      664,643      145,660       232,859          448,312                  -               -      144,414
西安金色悦城 DK1     莲湖区       100.0%      36,708      146,831      131,896               -               -         14,935                  -             -
西安金域国际         高新区       90.6%       23,831      150,132       49,971               -               -                 -               -        63,537
西安金域东郡         浐灞生态区   100.0%     175,387      686,388      143,721       160,064          160,064        156,837          156,837         200,719
西安幸福里           未央区       100.0%      65,628      229,698       38,299       138,396          138,396              0                   -        38,934
西安高新华府         雁塔区       69.8%      114,745      476,559      197,527       181,266          181,266                  -               -        55,088
西安城市之光蜜柚     曲江新区     91.9%       20,000       70,000       70,000               -               -                 -               -        34,431
西安城市之光南区项
                     曲江新区     46.0%       60,136      210,771             -              -               -       210,771           116,629               -
目
西安万科天誉         高新区       94.9%       74,527      303,610       96,261               -               -       207,349            73,234               -
西安高新宝天项目     高新区       80.0%      161,200      668,498             -              -               -       668,498                   -             -
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                        规划          16 年          16 年        截至 16 年末                      17 年计划       17 年计划
     项目名称            位置     权益    占地面积                                                                16 年末储备
                                                      建筑面积      开工面积       竣工面积         竣工面积                        开工面积        竣工面积
西安公园南路项目      高新区     85.0%      161,244       340,770              -              -               -       340,770                   -               -
西安高新华府后期地
                      雁塔区     49.8%       55,255      163,135               -              -               -       163,135            89,215                 -
块
西安翡翠国际          雁塔区     47.7%      277,000      932,854       188,659                -               -       744,195          331,679           35,460
西安润园              长安区     75.0%      144,467      474,458       209,598                -               -       264,860          151,972                  -
郑州万科美景龙门龙
                      管城区     51.0%       79,457      286,838               -       74,634          207,703          79,135           39,440                 -
堂
郑州万科美景万科城    高新区     51.0%      324,897     1,080,973      163,437        409,310          782,537        134,999          135,000                  -
郑州万科美景万科城
                      高新区     51.0%      183,524      479,308       479,308                -               -                 -               -      202,968
（4、5）
郑州万科美景魅力之
城（7、6、5、3、2、   航空港区   51.0%      224,474      585,204       122,916        115,050          115,050        231,920          231,920          115,318
4#地块）
郑州航空港区 1#地块   航空港区   51.0%       43,871       87,742               -              -               -         87,742                  -               -
郑州万科天伦紫台
                      惠济区     42.7%       72,740      169,840       169,840                -               -                 -               -      169,840
（7#地）
郑州兰乔圣菲（东地
                      中牟区     40.8%       93,643      126,472       126,472                -               -                 -               -               -
块）
郑州万科美景魅力之
                      航空港区   51.0%       20,331       40,662               -              -               -         40,662                  -               -
城2
郑州万科美景魅力之
                      航空港区   51.0%       21,044       52,609               -              -               -         52,609           52,609                 -
城
郑州兰乔圣菲（西地
                      中牟区     40.8%       70,688      162,170               -              -               -       162,170          162,170                  -
块）
郑州兰乔圣菲(东、西
                      中牟区     40.8%        7,418       16,321               -              -               -         16,321           16,321                 -
地块边角地）
郑州万科天伦紫台      惠济区     42.7%       68,852      206,395               -              -               -       206,395          206,395                  -
郑州紫台项目 9#地块   惠济区     42.7%       64,388      193,163               -              -               -       193,163          193,163                  -
郑州万科大都会        二七区     95.1%      141,177      416,194       416,194                -               -                 -               -      191,446
郑州福晟广场          郑东新区   46.1%       17,923       71,198               -              -               -         71,198           71,198                 -
郑州郑纺机            金水区     69.8%       62,197      186,590               -              -               -       186,590          186,590                  -
郑州中原闫垌项目
                      中原区     50.0%       17,754       73,221               -              -               -         73,221           73,221                 -
K2、K3 地块
贵阳金域华府          小河区     100.0%     351,800      581,217        84,495        152,674          504,154           1,830            1,830          75,233
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                          规划          16 年         16 年       截至 16 年末                      17 年计划     17 年计划
      项目名称          位置       权益    占地面积                                                               16 年末储备
                                                        建筑面积      开工面积      竣工面积        竣工面积                        开工面积      竣工面积
贵阳大都会           小河区       100.0%     159,972        649,917       195,694       200,118         390,689         53,275           53,275        195,694
贵阳大都会商业综合
                     小河区       97.0%       21,264        111,270             -       111,270        111,270                  -             -              -
体
贵阳玲珑湾           云岩区       100.0%      80,594       200,705              -       70,898         158,167                  -             -              -
贵阳悦城             云岩区       51.0%       85,341       262,728        47,769        83,753         136,109           1,478            1,478        47,769
贵阳万科城           云岩区       70.0%      347,872       914,893       218,921       182,489         389,596        204,832           114,832       218,921
贵阳公园 5 号        云岩区       58.5%       10,927        98,132              -       39,613          98,132                  -             -              -
贵阳云岩大都会       云岩区       20.5%       49,054       318,234       144,476              -               -       173,758            83,758        62,864
贵阳公园传奇         云岩区       47.8%       34,325       130,087       130,087              -               -                 -             -        72,902
贵阳翡翠传奇         云岩区       50.7%      109,630       314,021       116,168              -               -       197,853          107,853        116,168
贵阳万科贵阳传奇     云岩区       59.0%         6,555       58,991              -             -               -         58,991           58,991              -
昆明金色领域         高新区       100.0%     105,484       314,642              -       74,799         256,450          58,192                -              -
昆明魅力之城         官渡区       100.0%     417,919      1,662,861             -      266,765         609,563        897,392          347,949        155,907
昆明公园里           官渡区       97.9%      213,037       564,081        71,980        83,990          83,990        312,249          146,219         94,517
昆明鑫金花园         高新区       88.6%       37,450       145,292       145,292              -               -                 -             -        72,424
昆明银海泊岸         滇池度假区   29.8%      243,605       435,795       143,922              -               -       291,873          107,024        143,922
昆明城市之光         盘龙区       98.1%       37,916       153,236              -             -               -       153,236          153,236               -
乌鲁木齐金域华府     新市区       82.0%       83,366       245,779              -             -        223,503           7,164            5,189         6,360
乌鲁木齐南山郡       乌鲁木齐县   100.0%      32,298        15,947              -             -               -                 -             -        15,947
乌鲁木齐金域缇香     沙依巴克区   100.0%      20,078        49,033              -             -         49,033                  -             -              -
乌鲁木齐兰乔圣菲     沙依巴克区   60.0%      204,628       208,972              -             -        148,465          60,507           60,507              -
乌鲁木齐中央公园     水磨沟区     100.0%      80,698       201,745        41,631        46,769          46,769          52,241           50,394        63,340
乌鲁木齐四季花城     高新区       44.5%      188,748       566,243        83,168        94,845          94,845        379,438          231,464         48,093
乌鲁木齐中央公园二
                     水磨沟区     95.0%       39,065       117,195              -             -               -        117,195           32,431              -
期
中西部区域小计                             12,442,028    38,008,515     7,636,359     5,127,970     13,783,628      13,289,563        6,785,603     5,320,164
集团合计                                   79,976,977   173,093,554    31,367,497    22,372,348     65,699,731      52,969,437       29,235,906    24,482,595
                                                                                万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    特别风险提示：
   上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
   a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
   b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
   c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
   d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；
   e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
二、公司投资情况
（一）募集资金使用情况
    经有关部门核准，公司于 2007 年 8 月 22 日发布招股意向书，向社会公开发行 A 股股票，发行数量
317,158,261 股（面值人民币 1 元/股），发行价格人民币 31.53 元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33 元。
扣除发行费用人民币 63,398,268.11 元后，募集资金净额人民币 9,936,601,701.22 元于 2007 年 8 月 30 日到
位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第 155 号验证报告验证在案。
    上述募集资金投资于 11 个项目，截至 2016 年 12 月 31 日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：
                                                                                              单位：人民币万元
           募集资金净额                               993,660    本年度投入募集资金总额                       2,558
 变更用途的募集资金总额
                                                           已累计使用募集资金总额                993,660
 变更用途的募集资金总额比例                           0%
                                  是否变 拟投入金 本年投 累计投入 投资进 累计实现 是否可达 可行性是否发
             承诺项目
                                  更项目   额     入金额   金额      度    的效益 预计收益 生重大变化
 广州新里程（原科学城 H3 项目）     否     60,000        -   60,000 100%     14,107   是       否
 广州金域蓝湾（原金沙洲项目）       否       80,000          -    80,000 100%      118,540     是        否
 佛山万科城（原南庄项目）           否       90,000          -    90,000 100%       65,584     是        否
 珠海香洲区珠海宾馆项目             否       65,000          -    65,000 100%       88,109     是        否
 杭州西溪蝶园（原蒋村项目）         否       70,000          -    70,000 100%      182,052     是        否
 杭州余杭区良渚项目                 否      170,000          -   170,000 100%      192,379     是        否
 宁波鄞州区金色水岸项目             否      163,660          -   163,660 100%       83,534     是        否
 上海浦东五玠坊                     否      120,000          -   120,000 100%       63,911     是        否
 上海金色雅筑（原中林项目）         否       70,000          -    70,000 100%       27,221     是        否
 南京白下区安品街项目               否       65,000     2,558     65,000 100%             -    是        否
 南京红郡（原黄家圩项目）           否       40,000          -    40,000 100%        5,140     否        否
               合计                 -      993,660   2,558 993,660 100%        840,577
                                 （1）南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行了规划指标调整，影响了
                                 项目的如期开工，目前相关规划已经获得通过，项目 2015 年已正式动工建设，
                                 2016 年已经开始预售，预计 2017 年将实现效益。
  未达到计划进度和预计收益的说明
                                 （2）南京红郡项目已于 2010 年基本售罄且交付，累计实现销售净利率 8.62%，
          （分具体项目）
                                 项目取得了较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。
                                 募集资金其他投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资
                                 金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。
  变更原因及变更程序说明（分具体
                                 无变更
              项目）
    尚未使用的募集资金用途及去向 截至 2016 年 12 月 31 日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 993,660 万
                                                                                  万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                      元，占募集资金净额人民币 993,660 万元的 100%。
（二）非募集资金使用情况
       1、股权投资情况
       报告期内，新增投资额人民币461.0亿元，主要由以下几项构成：
       （1） 主要发起设立的注册资本在人民币5,000万元以上并已实际投资的子公司21家，具体如下：
                                                              注册资本（元）       公司实际投资额
序号                      新设公司             币别                                                           经营范围
                                                                （原币）           （折合人民币元）
 1       青岛万毅置业有限公司                 人民币          1,847,968,500.00          692,988,200.00     房地产开发
 2       杭州万晨置业有限公司                 人民币          1,300,000,000.00        1,300,000,000.00     房地产开发
 3       烟台共盈房地产开发有限公司           人民币            550,000,000.00          495,000,000.00     房地产开发
 4       沈阳万科西盛置业有限公司             人民币            250,000,000.00          162,500,000.00     房地产开发
 5       徐州万宸置业有限公司                 人民币            170,000,000.00          170,000,000.00     房地产开发
 6       杭州富阳万朝置业有限公司             人民币            170,000,000.00          170,000,000.00     房地产开发
 7       青岛万英置业有限公司                 人民币            125,422,000.00           47,033,250.00     房地产开发
 8       厦门市万科白鹭郡置业有限公司         人民币            100,000,000.00          100,000,000.00     房地产开发
 9       上海万科产城发展有限公司             人民币            100,000,000.00          100,000,000.00     房地产开发
 10      万科城镇（天津）有限公司             人民币            100,000,000.00          100,000,000.00     房地产开发
         上海万宁文化创意产业发展有限
 11                                           人民币             80,000,000.00           56,000,000.00    企业管理咨询
         公司
 12      Vanke SMLT Onshore LLC                美元                      不适用         511,958,964.71        投资
 13      Vanke SMLT Offshore LLC               美元                      不适用         497,737,889.07        投资
 14      徐州万旭置业有限公司                 人民币            338,020,000.00          338,020,000.00     房地产开发
 15      北京新筑畅想商务服务有限公司         人民币             56,000,000.00           56,000,000.00      商业运营
 16      昆明万海置业有限公司                 人民币             51,000,000.00           30,600,000.00     房地产开发
 17      济南金域置业有限公司                 人民币             50,000,000.00           31,500,000.00     房地产开发
 18      徐州万铭置业有限公司                 人民币             50,000,000.00           50,000,000.00     房地产开发
 19      南京荟峰置业有限公司                 人民币             50,000,000.00           30,000,000.00     房地产开发
 20      天津万科美好家有限公司               人民币             50,000,000.00           50,000,000.00    装饰装修工程
 21      Fozter Limited                        港币           1,000,000,000.00          859,800,000.00     房地产开发
                  合计                             -                 -                5,849,138,303.78            -
       除此之外，还发起设立其他公司共 517 家，合计投资金额人民币 44.6 亿元。
       （2）期内主要收购的公司如下：
       a) 2016 年 1 月 25 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 8.7 亿元收购了厦门佳德宏石物
流投资有限公司 90%的股权。
                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
       b) 2016 年 8 月 5 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 17.6 亿元收购了南京同昇房地产
开发有限公司 74.7%的股权。
       c) 2016 年 9 月 1 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 12.2 亿元收购了武汉香华林商业
发展有限公司 100%的股权。
       d) 2016 年 10 月 28 日，本公司持股 99%的子公司以现金对价人民币 9.4 亿元收购了昆山长泰置业有
限公司 99%的股权。
       e) 2016 年 10 月 30 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 20.8 亿元收购了 C Plaza Co., Ltd
100%的股权。
       f) 2016 年 12 月 25 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 12.2 亿元收购了北京汉筑投资有
限责任公司 100%的股权。
       期内，还收购了其他 129 家公司，合计收购对价人民币 120.1 亿元。
       （3）期内，对 15 家子公司合计增资人民币 156.97 亿元，其中万科置业（香港）有限公司增资 23.37
亿元，上海万科房地产有限公司增资 92.00 亿，其他公司增资合计 41.60 亿元。
       2、项目投资情况
       报告期内，本集团新增加开发项目 173 个，按公司权益计算的规划建筑面积约 1,892.2 万平方米，总
建筑面积约 3,157.3 万平方米。
                                                                                            单位：平方米
                                                                            规划        公司权益
 序号      城市       项目名称           位置    权益比例   占地面积                                进展
                                                                          建筑面积      建筑面积
   1       东莞   翰林城市花园        东城区       46.2%        74,813       272,318       125,675    在建
   2       东莞   花园城              东城区       46.4%        51,366        81,431        37,784    前期
   3       东莞   狮龙路项目          东城区       66.7%        32,773        65,546        43,722    前期
   4       东莞   滨江体育馆项目      南城区       50.8%        59,200       372,175       189,028    前期
   5       东莞   高埗东城中路项目    高埗镇       49.4%       102,054       285,751       141,104    前期
   6       东莞   东坑路口项目        东坑镇       55.0%        17,420        78,388         43,113   前期
                  中新知识城地块项
   7       广州                       黄埔区       18.0%       112,600       161,800        29,043    在建
                  目
   8       广州   派潭镇刘家村项目    增城区       95.1%        16,492        36,282        34,501    前期
   9       广州   朱村街山田村项目    增城区       98.0%        51,950       129,875       127,252    前期
  10       广州   黄阁大道东项目      南沙区       97.3%        58,121       104,618       101,751    前期
  11       广州   东环街东升项目      番禺区       95.8%        13,750        22,000        21,085    前期
  12       佛山   金域缇香            南海区       62.7%        87,157       331,196       207,515    在建
                  金融高新区 B 区中
  13       佛山                       南海区      100.0%        18,023        99,125        99,125    前期
                  央大街商服项目
  14       佛山   城市之光项目        南海区       97.7%        72,711       228,312       222,959    前期
  15       佛山   南海区尚都荟项目    南海区      100.0%        13,718        61,340        61,340    前期
  16       佛山   翡翠滨江            顺德区       99.4%        54,648       163,944       162,958    前期
  17       佛山   金色里程            禅城区       99.5%        77,562       298,004       296,643    前期
  18       佛山   禅城区又一城项目    禅城区       97.6%        30,367        75,917        74,065    前期
  19       珠海   唐家红树东岸        香洲区       18.4%       333,668       500,536        92,099    在建
  20       厦门   航空港北片区项目    湖里区       90.0%       136,440       245,592       221,033    前期
                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                                        规划        公司权益
序号   城市       项目名称          位置      权益比例   占地面积                                 进展
                                                                      建筑面积      建筑面积
 21    厦门   五缘湾项目         湖里区       100.0%        44,800        70,020        70,020    前期
 22    厦门   白鹭郡             翔安区        96.8%        86,368        95,000        91,935    前期
              首开万科白鹭郡二
 23    厦门                      翔安区        48.5%        58,986        88,500        42,949    前期
              期项目
 24    晋江   爱乐项目           晋江市        46.1%        45,789       192,260        88,628    前期
 25    晋江   金域滨江二期       晋江市        46.0%        54,074       165,867        76,290    前期
 26    晋江   爱乐佳园项目       晋江市        50.3%        23,488        77,119        38,800    前期
 27    福州   长乐航城项目       长乐市       100.0%        42,982       106,392       106,392    前期
              鼓楼区杨桥新村项
 28    福州                      鼓楼区        96.3%        15,456        43,000        41,409    前期
              目
              仓山区阳岐路停车
 29    福州                      仓山区       100.0%         7,400         5,403         5,403    前期
              场地块
              仓山区中庚城停车
 30    福州                      仓山区       100.0%        42,281        37,013        37,013    前期
              场地块
              仓山区橘园洲停车
 31    福州                      仓山区       100.0%         5,343         3,447         3,447    前期
              场地块
 32    福州   仓山区飞凤山项目   仓山区        95.1%        23,628        40,009        38,061    前期
              晋安区秀峰路停车
 33    福州                      晋安区       100.0%         3,525         2,035         2,035    前期
              场地块
 34    南宁   金域中央           良庆区        46.5%       117,729       600,920       279,428    前期
 35    南宁   公园里             良庆区        45.1%        75,941       227,629       102,661    前期
 36    南宁   澳门园             青秀区        75.4%        26,956        46,364        34,958    前期
              高新区金域缇香项
 37    南宁                      高新区        95.0%        54,326       217,303       206,438    前期
              目
 38    上海   天空之城项目       青浦区        49.8%       260,119       455,248       226,583    在建
 39    上海   翡翠雅宾利项目     静安区        49.9%        54,499       159,147        79,467    前期
 40    上海   中兴路项目         静安区        49.7%        31,034       109,754        54,593    前期
 41    南通   市北科技城项目     港闸区        95.2%       191,882       194,500       185,106    在建
 42    南京   尚都荟南           雨花台区      59.6%        71,334       172,382       102,757    在建
 43    南京   城市之光           江宁区        99.4%        38,824       132,000       131,261    在建
              九都荟南侧地块项
 44    南京                      江宁区        50.9%        23,350        73,992        37,647    前期
              目
              高新园淳化商业街
 45    南京                      江宁区       100.0%        66,267       131,324       131,324    前期
              B 地块项目
 46    苏州   遇见山             高新区        44.5%       167,206       234,059       104,063    在建
 47    苏州   万科碧桂园项目     吴江区        40.0%        76,421       213,979        85,613    在建
 48    苏州   公园里             吴江区        40.0%       173,783       359,337       143,735    在建
 49    苏州   东山别墅           吴中区        55.1%        79,200        15,715         8,653    前期
 50    苏州   青剑湖项目         工业园区      95.1%        51,579        30,948        29,432    前期
 51    苏州   阳山北项目         高新区        54.8%       138,470       193,664       106,070    前期
 52    昆山   公园大道           周市镇        10.0%       383,117       451,293        45,129    在建
 53    昆山   锦溪项目           锦溪镇        96.3%       163,930       246,067       237,061    前期
 54    无锡   梅村地块项目       新吴区        95.0%        73,769       138,581       131,652    在建
 55    扬州   万科翡翠云山       邗江区        91.3%        78,409       107,449        98,122    在建
 56    扬州   万科翡翠西岸       邗江区        88.9%        46,927        78,200        69,520    在建
 57    徐州   北宸天地           鼓楼区        88.6%        28,149        95,707        84,796    在建
                                 经济技术开
 58    徐州   璞悦山                           39.2%        67,015        87,108        34,146    在建
                                 发区
                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                                        规划        公司权益
序号   城市       项目名称          位置      权益比例   占地面积                                 进展
                                                                      建筑面积      建筑面积
 59    徐州   铜山路项目         云龙区        95.0%        53,697       186,076       176,772    前期
 60    徐州   玉带路项目         铜山区        44.7%        49,448        84,061        37,575    前期
              华东机械厂一期 B
 61    徐州                      泉山区        95.0%        51,050       153,135       145,478    前期
              地块项目
 62    杭州   杭宸二期           余杭区        96.0%        33,648        67,296        64,601    在建
              良渚文化村未来城
 63    杭州                      余杭区        46.7%        82,834       182,235        85,183    在建
              北项目
 64    杭州   七贤桥地块项目     余杭区        95.3%        78,527       133,496       127,169    前期
 65    杭州   北宸之光三期       余杭区        95.4%        32,675        83,354        79,520    在建
 66    杭州   杭行路商办项目     余杭区       100.0%        27,305        68,263        68,263    前期
 67    杭州   黄龙国际中心       西湖区        51.0%        72,448       287,960       146,860    在建
 68    杭州   三墩北地块项目     西湖区        99.6%        62,200       174,132       173,521    前期
              海上明月西地块项
 69    杭州                      萧山区        30.1%        21,211        46,665        14,046    前期
              目
 70    杭州   万科铁建江湾城     萧山区        44.8%        80,340       200,848        89,984    在建
 71    杭州   公园里             拱墅区        39.6%        41,295       103,238        40,830    在建
 72    杭州   天马公寓项目       拱墅区       100.0%        14,513        50,796        50,796    前期
              富春 16 号地块项
 73    杭州                      富阳区        97.7%        30,063        66,139        64,632    在建
              目
 74    杭州   杭州未来之光       余杭区       100.0%        81,828       245,484       245,484    前期
 75    嘉兴   悦中环             经济开发区    88.6%        47,260       113,425       100,494    在建
 76    嘉兴   城北路项目         经济开发区   100.0%        37,911        83,404        83,404    前期
 77    宁波   明州甲第           鄞州区        47.2%        69,774       139,548        65,867    在建
 78    宁波   依云郡项目         鄞州区        40.8%        49,977        79,880        32,591    在建
 79    宁波   东钱湖项目         鄞州区        9.3%        141,377       211,457        19,666    在建
 80    宁波   印象城东           鄞州区        98.3%        53,549       108,254       106,414    前期
              东钱湖白石仙坪项
 81    宁波                      鄞州区        97.1%       138,665       140,052       135,990    前期
              目
 82    宁波   天一玖著           高新区        48.1%        44,828        80,659        38,797    在建
 83    宁波   东城 1902          高新区        47.6%        57,338       126,144        60,045    在建
 84    宁波   云鹭湾 10 号地块   江北区        97.8%        40,219        48,263        47,201    前期
 85    宁波   海曙区牛奶厂项目   海曙区        82.6%        30,247        60,440        49,923    前期
              镇海万科城南同心
 86    宁波                      镇海区        44.7%        20,000        40,000        17,880    前期
              湖东项目
 87    温州   时代中心           鹿城区        32.0%         5,819        18,037         5,772    在建
 88    温州   七都项目           鹿城区        99.3%        51,458       113,206       112,414    前期
              瓯海中心单元 A-
 89    温州                      瓯海区        37.0%        61,843       183,057        67,731    前期
              07 项目
 90    合肥   时代之光           滨湖新区      40.0%        85,254       218,014        87,206    在建
 91    合肥   长江东路项目       肥东县        59.8%       197,179       433,794       259,365    前期
 92    合肥   北城项目           北城新区      59.7%       212,512       410,507       245,031    前期
 93    南昌   金域滨江           青山湖区      16.2%        20,069        50,172         8,148    在建
 94    南昌   金域传奇           经开区        36.0%        87,065       174,124        62,754    在建
 95    南昌   城市花园           南昌县        36.5%        78,733       196,832        71,844    在建
 96    南昌   湾里 174 项目      湾里区        9.2%        116,115       201,918        18,496    前期
 97    北京   北小营项目         朝阳区        30.0%        16,782        51,895        15,569    在建
                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                                        规划        公司权益
序号   城市          项目名称       位置      权益比例   占地面积                                 进展
                                                                      建筑面积      建筑面积
 98    北京   朝阳西单商场项目   朝阳区        82.5%         9,847        31,506        25,992    前期
              海淀北部 0031 地
 99    北京                      海淀区        50.0%        17,630        52,889        26,445    前期
              块项目
              海淀永丰 0062 项
100    北京                      海淀区       100.0%        83,550       138,825       138,825    前期
              目
              海淀永丰 0132 项
101    北京                      海淀区        50.0%        85,585       162,894        81,447    前期
              目
102    北京   通州核心区项目     通州区        98.6%         9,293        94,966        93,627    前期
103    北京   密云项目           密云区        40.0%       400,486       384,881       153,952    前期
104    天津   中国塘项目         滨海新区      26.0%       215,899       685,897       178,333    前期
105    唐山   南湖春晓项目       路南区        24.0%       165,834       372,738        89,457    在建
106    北京   昌平北七家项目     昌平区        16.0%        68,834       173,813        27,810    前期
107    盘锦   盘锦项目           辽东湾新区    40.0%       449,889       201,508        80,603    前期
108    唐山   金域缇香           路北区        46.7%        53,400       133,418        62,253    前期
109    天津   紫台               滨海新区      40.8%        56,545       136,829        55,893    在建
110    天津   武清南湖           武清区        97.0%        62,440        76,778        74,465    在建
111    天津   蓟县海天燕居项目   蓟县          61.7%        81,935        82,390        50,853    前期
112    天津   杨伍庄南项目       西青区       100.0%       168,000       329,000       329,000    前期
113    沈阳   红梅味精厂项目     铁西区        63.9%        54,257       166,356       106,297    在建
114    沈阳   翡翠之光           铁西区        10.8%       108,183       486,823        52,577    在建
115    沈阳   中山公园           和平区        9.0%          9,444        75,965         6,837    在建
116    沈阳   翡翠公园           于洪区        64.0%       109,776       219,552       140,449    在建
117    沈阳   四季公园           于洪区        97.5%        45,100        99,220        96,740    前期
118    沈阳   长江府             于洪区        97.6%        24,143        48,286        47,106    前期
119    大连   半山半海           沙河口区      95.0%        12,233        45,140        42,883    在建
120    大连   础明食品厂项目     甘井子区      12.7%       146,290       248,710        31,487    前期
121    大连   华东路项目         甘井子区      96.1%        36,169        51,336        49,308    前期
122    大连   金州五一路         金州区        95.0%        83,330       243,918       231,722    前期
123    长春   如园               净月区        42.6%       181,283       199,411        84,949    在建
124    长春   惠斯勒班芙花园     净月区        22.5%       187,439       243,671        54,826    在建
125    长春   金色里程           汽开区        95.1%        44,154        75,002        71,342    在建
126    长春   景阳大路项目       绿园区        99.3%       181,060       435,039       431,907    前期
127    青岛   金域华府           城阳区        58.6%        63,599       127,198        74,538    在建
128    烟台   翡翠公园           芝罘区        78.6%        57,892       114,119        89,698    在建
129    烟台   城市之光           福山区        32.0%        47,988       131,752        42,161    在建
130    烟台   翡翠湾             莱山区        95.0%        50,620       109,993       104,493    前期
131    济南   麓城               高新区        88.6%        20,000        64,541        57,183    在建
132    济南   麓城商业           高新区        16.0%         6,974        41,787         6,686    在建
133    济南   紫台               历城区        97.9%        35,260        70,539        69,079    前期
134    济南   万科龙湖紫郡       历城区        27.0%       203,000       451,722       121,965    在建
135    济南   悦峯项目商业       市中区        98.0%        14,924        75,086        73,584    前期
              海晏门项目住宅地
136    济南                      历下区        59.4%        22,565        76,238        45,247    前期
              块
137    太原   金域蓝湾           晋源区        88.6%        40,047       148,741       131,784    在建
138    太原   公园里             尖草坪区      95.0%        66,179       210,491       199,967    前期
                                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                                           规划        公司权益
 序号   城市          项目名称        位置      权益比例   占地面积                                  进展
                                                                         建筑面积      建筑面积
  139   太原   小镇                尖草坪区      23.9%        263,066       416,045        99,476    前期
  140   太原   紫院                迎泽区        18.0%         74,373       209,612        37,730    前期
  141   成都   华阳 220 亩项目     天府新区      56.6%        146,745       409,541       231,819    在建
  142   成都   五龙山蓝山          新都区       100.0%        121,000       145,139       145,139    在建
  143   成都   理想城              郫都区        95.0%        194,478       617,659       586,776    在建
                                   经济技术开
  144   武汉   翡翠玖玺                          49.9%        160,682       370,755       185,007    在建
                                   发区
  145   武汉   翡翠滨江            汉阳区        54.6%        225,096       938,268       512,287    在建
  146   武汉   二七滨江商务区      江岸区        45.0%         40,300       208,576        93,859    前期
  147   武汉   翡翠云台            洪山区        45.1%         53,866        73,299        33,078    在建
  148   武汉   洪山村项目          洪山区        99.0%         57,253       198,999       196,954    在建
  149   西安   城市之光蜜柚        曲江新区      91.9%         20,000        70,000        64,330    在建
  150   西安   城市之光南区项目    曲江新区      46.0%         60,136       210,771        96,955    前期
  151   西安   万科天誉            高新区        94.9%         74,527       303,610       288,039    在建
  152   西安   高新宝天项目        高新区        80.0%        161,200       668,498       534,798    前期
  153   西安   公园南路项目        高新区        85.0%        161,244       340,770       289,655    前期
  154   西安   高新华府后期地块    雁塔区        49.8%         55,255       163,135        81,241    前期
  155   西安   翡翠国际            雁塔区        47.7%        277,000       932,854       444,971    在建
  156   西安   润园项目            长安区        75.0%        144,467       474,458       355,844    在建
               万科美景魅力之城
  157   郑州                       航空港区      51.0%         20,331        40,662        20,738    前期
  158   郑州   万科美景魅力之城    航空港区      51.0%         21,044        52,609        26,831    前期
               兰乔圣菲（西地
  159   郑州                       中牟区        40.8%         70,688       162,170        66,084    前期
               块）
               兰乔圣菲(东、西
  160   郑州                       中牟区        40.8%          7,418        16,321          6,651   前期
               地块边角地）
  161   郑州   万科天伦紫台        惠济区        42.7%         68,852       206,395         88,110   前期
  162   郑州   紫台项目 9#地块     惠济区        42.7%         64,388       193,163        82,461    前期
  163   郑州   万科大都会          二七区        95.1%        141,177       416,194       395,592    在建
  164   郑州   福晟广场            郑东新区      46.1%         17,923        71,198        32,837    前期
  165   郑州   郑纺机              金水区        69.8%         62,197       186,590       130,297    前期
               中原闫垌项目
  166   郑州                       中原区        50.0%         17,754        73,221         36,611   前期
               K2、K3 地块
  167   贵阳   公园传奇            云岩区        47.8%         34,325       130,087        62,182    在建
  168   贵阳   翡翠传奇            云岩区        50.7%        109,630       314,021       159,209    在建
  169   贵阳   中华北路项目        云岩区        59.0%          6,555        58,991        34,805    前期
  170   昆明   鑫金花园            高新区        88.6%         37,450       145,292       128,729    在建
  171   昆明   银海泊岸            滇池度假区    29.8%        243,605       435,795       129,867    在建
  172   昆明   城市之光            盘龙区        98.1%         37,916       153,236       150,325    前期
    乌鲁   会展新区 59 亩项
  173                              水磨沟区      95.0%         39,065       117,195        111,335   前期
    木齐   目
                            总计                           13,958,320   31,573,239    18,922,093
    上述项目公司权益地价和综合改造成本总额合计约人民币 1,236.3 亿元。
    报告期末至本报告披露日，本集团新增加开发项目36个，按公司权益计算的规划建筑面积约438.9万
平方米，总建筑面积约636.0万平方米。详细情况如下：
                                                                                万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                                                                   单位：平方米
序                                                           权益                     规划       公司权益
      城市              项目名称             位置                    占地面积                                进展
号                                                           比例                   建筑面积     建筑面积
1     佛山   西江悦项目                   高明区            55.0%       97,157         291,470     160,309    前期
2     佛山   悦都荟项目                   禅城区            100.0%       9,785          58,710      58,710    前期
3     福州   霞镜新城项目                 仓山区            50.0%       31,442          55,653      27,826    前期
4     福州   百花洲项目                   仓山区            50.0%       35,543          63,977      31,988    前期
5     中山   古镇海州项目                 古镇              100.0%     139,968         419,808     419,808    前期
6     中山   火炬先锋庙项目               火炬开发区        100.0%       6,628          14,635      14,635    前期
7     广州   南站项目                     番禺区            61.7%       82,354         451,682     278,688    前期
8     苏州   遇见山二期项目               高新区            55.0%      138,470         193,666     106,517    前期
9     昆山   印象欧洲项目                 高新区            10.0%      286,000         514,600      51,460    前期
10    无锡   国信观湖湾项目               新吴区            40.0%      182,100         224,200      89,680    前期
11    无锡   总部商务园项目               梁溪区            49.0%       55,900         156,520      76,695    前期
12    无锡   天一新城 4 号地项目          惠山区            100.0%     103,800         269,992     269,992    前期
13    无锡   天一新城 5 号地项目          惠山区            100.0%      88,200         193,970     193,970    前期
14    嘉兴   长水路项目                   经开区            60.0%       88,912         222,279     133,367    前期
15    沈阳   工农路 203 项目              大东区            80.0%       30,742          92,226      73,781    前期
                                          经济技术开
16    沈阳   昆明湖街-2 项目                                100.0%     126,000         227,200     227,200    前期
                                          发区
17    青岛   瑞阳路后田二期项目           城阳区            70.0%       64,222         128,444      89,911    前期
18    大连   由家村 C 地块项目            甘井子区          100.0%      73,601         129,292     129,292    前期
19    大连   体育中心四期 C 地块项目      甘井子区          100.0%      55,000         135,345     135,345    前期
20    太原   吴家堡二期项目               晋源区            60.0%       26,424         105,694      63,417    前期
21    太原   吴家堡三期项目               晋源区            60.0%       35,492         141,966      85,180    前期
22    北京   红领巾桥项目                 朝阳区            54.0%       15,593          89,233      48,186    前期
23    北京   军庄项目                     门头沟区          50.0%       74,720          44,200      22,100    前期
24    武汉   金银湖项目                   东西湖区          100.0%      35,075          97,146      97,146    前期
             江北大道北侧 GC2016-102 项
25    南宁                                高新区            100.0%      11,989          41,962      41,962    前期
             目
26    南宁   鹏飞路西侧 GC2016-106 项目   高新区            100.0%      14,948          59,792      59,792    前期
27    上海   临港新城地块项目             南汇区            100.0%      40,361          48,433      48,433    前期
28    宁波   万科城 1#项目                镇海区            100.0%      35,967          61,143      61,143    前期
29    宁波   万科城 2#项目                镇海区            100.0%      25,587          38,381      38,381    前期
30    徐州   乔湖项目                     云龙区            100.0%     122,207         356,000     356,000    前期
31    常熟   万科公望北侧项目             虞山镇            33.4%       66,686         146,700      48,998    前期
32    南通   育才中学北侧地块项目         通州区            30.0%      115,610         231,220      69,366    前期
      哈尔
33           招商诺丁山项目               香坊区            50.0%      111,000         348,000     174,000    前期
      滨
34    西安   浐灞中学项目                 浐灞生态区        100.0%      41,800         146,300     146,300    前期
35    西安   张千户项目                   未央区            70.0%       42,000         224,700     157,290    前期
36    西安   公园南路项目                 雁塔区            90.0%      121,741         335,417     301,875    前期
                               合计                                   2,633,022      6,359,956    4,388,741    -
     在核心业务之外，本集团积极探索有竞争力的新业务。报告期内，本集团获得 10 个物流地产项目。
规划建筑面积约 99.1 万平方米。
                                                                                                    单位：平方米
                                                                                      万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                                                  规划         公司权益
 序号      城市          项目名称              位置       权益      占地面积                                        项目进度
                                                                                建筑面积       建筑面积
  1       宁波      北仑港项目              北仑区       50%          191,334     106,829          53,415    已完工出租
  2       嘉兴      海宁汽车城项目          长安镇       50%          140,000      90,571          45,286    在建，已完全预租
  3       广州      从化万墩项目            从化区       100%          86,010      83,357          83,357    在建
  4       南京      溧水物流园项目          溧水         50%          110,983      63,406          31,703    已完工出租
  5       南京      江宁空港物流园项目      经济开发区   50%          122,110      76,295          38,148    已完工出租
  6       天津      武清电子商务园项目      武清         50%          166,667    104,535           52,268    已完工出租
  7       成都      天府新区物流园项目      天府新区     50%          110,001    107,273           53,637    在建
                                                                                                             在建，部分完工已出
  8       合肥      新港物流园项目          经济开发区   50%          132,667      85,007          42,504
                                                                                                             租，在建部分已预租
                                            滇中新区空
  9       昆明      万昆长水物流园项目                   100%         223,898    125,064          125,064    在建
                                            港经济区
                                            三水乐平工
  10      佛山      万佛乐平物流园项目                   100%         130,771    148,248          148,248    在建
                                            业园
                             合计                                   1,414,441    990,585          673,627
    报告期内，本集团继续拓展海外业务，在纽约参与梅西百货地块项目、Rivington 街 41 号项目、6 号
码头项目、布鲁克林大桥公园 1 号项目、Jackson 大道 22-12 号项目等 5 个项目，在旧金山参与 3 街 2177
号项目和 Market 街 2240 号项目等 2 个项目，新进入西雅图参与 Wall 街 600 号项目；在香港新增营盘街
88 号项目。
3、其他投资事项
     （1）证券投资情况
         无。
        （2）持有其他上市公司股权情况
         不适用。
        （3）持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
         不适用。
        （4）理财产品投资情况
                                                                                            单位：人民币万元
                                 产品名称                    发行人               金额           年化收益
                    招商财富-广德 2 号专项资产管       招商财富资产管理有
                                                                                      6,550          7.34%
                    理计划                             限公司
                    “兴业金雪球-优先 2 号”人民
                                                       兴业银行                          600         2.64%
                    币理财计划
                    工银瑞信货币基金                   工商银行                       2,100         3%-4%
                    乾元—福顺盈                       建设银行                     450,000          2.80%
                    金雪球优先 5 号 3300B              兴业银行                     200,000             3%
        （5）衍生品投资情况
                                                            为锁定外币借款汇率变动产生的风险，本年内公司针对 11.5 亿美
                                                            元外币借款签署了远期外汇契约（DF），另有 3.25 亿美元的无
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不          本金交割远期外汇契约（NDF）合约到期。DF 和 NDF 在外币借
限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律          款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，控制汇率变动风
风险等）                                                    险。
                                                            为锁定利率变动产生的风险，公司针对 3.61 亿美元及 50 亿港元
                                                            的浮息借款签署了相对应的利率互换合约（IRS），公司按照浮
                                                                                                 万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                            动利率向合约对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的浮动
                                                            利息，同时按照固定利率向合约对手方支付利息。IRS 在相关美
                                                            元及港元借款的期限和金额范围内，通过锁定远期利率，控制利
                                                            率变动风险。
                                                            NDF 本年到期给公司本报告期带来 8,381.88 万元人民币的收益。
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情          DF 及 IRS 在持有期间公允价值变动对公司本报告期无损益影
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相          响。
关假设与参数的设定                                          报告期末 DF 及 IRS 公允价值参照同一到期日的产品的市场报价
                                                            确定。
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
                                                            无
报告期相比是否发生重大变化的说明
                                                            公司独立董事认为通过 NDF、DF、IRS 等金融工具避免了外币借
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控
                                                            款由于汇率、利率变动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎
制情况的专项意见
                                                            合理。
     报告期末衍生品投资的持仓情况表
                                                                                                          单位：人民币万元
                                                                                            期末合约金额占公司 2016 年末净资产
       合约种类          期初合约金额       期末合约金额                 报告期损益情况
                                                                                                        比例（%）
    IRS                            -               701,355.80                         -                               4.34%
      NDF 和 DF               198,867.50               802,251.50                  8,381.88                               4.96%
    合计                  198,867.50             1,503,607.30                  8,381.88                               9.30%
     （6）公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
     公允价值计量项目相关情况
                                                                                                    单位：人民币万元
                                                                         本期计入权
                                                                                         本期计提          本期处
            项目                 期初金额              本期增加          益的公允价                                        期末金额
                                                                                         的减值              置
                                                                           值变动
 金融资产
 其中：1.以公允价值计量且其
                                                -                    -               -                -             -                  -
 变动计入当期损益的金融资产
 其中：衍生金融资产                             -                    -               -                -             -                  -
 2.可供出售金融资产                  99,324.39           1,740.80            3,350.17                 -   26,478.08           77,937.28
 金融资产小计                        99,324.39           1,740.80            3,350.17                 -   26,478.08           77,937.28
 金融负债                                       -                    -               -                -             -                  -
     持有外币金融资产和金融负债情况
                                                                                                      单位：人民币万元
                                                                     本期计入
                                                                                    本期计
                                                                     权益的公
            项目              期初金额              本期增加                        提的减          本期处置            期末金额
                                                                     允价值变
                                                                                      值
                                                                       动
    金融资产
    其中：1.以公允价值
    计量且其变动计入当                      -               -                   -            -                 -                   -
    期损益的金融资产
    其中：衍生金融资产
    2.贷款和应收款
                                                                           万科企业股份有限公司 2016 年度报告
   3.可供出售金融资产             99,324.39   1,740.80         3,350.17         26,478.08        77,937.28
   金融资产小计                   99,324.39   1,740.80         3,350.17         26,478.08        77,937.28
   金融负债                               -          -                                  -                -
    上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门
认真评审后，履行了必要的审批。
三、主要供应商、客户情况
（一）向前 5 大供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
    报告期内，本集团从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 27.29 亿元，占全年采购总额的
2.07%；其中本集团向最大供应商的采购额约为人民币 7.55 亿元，占全年采购总额的 0.57%。
（二）向前 5 大客户营业额合计占公司营业收入的百分比
    本集团目前主要产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项
目，或少数团购现象产生较高营业额。报告期内，前 5 名客户的营业额约为人民币 21.4 亿元，占本集团
全年营业收入的比例为 0.9%；其中最大客户的营业额约为人民币 12.5 亿元，占本集团全年营业收入的比
例 0.5%。
    公司董事（及其按照《联交所证券上市规则》规定的紧密联系人）、监事、高级管理人员、核心技
术人员、持股 5%以上股东和其他关联方在以上主要客户、供应商中不拥有权益。公司与以上主要供应商
和客户无关联关系。
四、董事会日常工作情况
（一）2016 年共召开 6 次董事会会议
    1、第十七届董事会第九次会议
    第十七届董事会第九次会议于 2016 年 3 月 11 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于
2016 年 3 月 13 日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2016 年 3 月 14 日刊登于《中国证券
报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    序号                                                  议案
         1        关于计提和核销 2015 年度资产减值准备情况的议案
         2        2015 年度财务报告
         3        关于历次募集资金 2015 年度存放与使用情况的专项说明
         4        2015 年度内部控制自我评价报告
         5        2015 年度利润分配及分红派息预案
         6        关于 2016 年度续聘会计师事务所的议案
         7        2015 年度报告、摘要和 2015 年度业绩公告
         8        2015 年度社会责任报告
         9        关于授权董事会主席及其转授权人士利用投资工具进行海外房地产项目投资的议案
         10       关于确认 2015 年度经济利润奖金的议案
         11       关于高级管理人员职务调整并聘任董事会秘书和执行副总裁、财务负责人的议案
                                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    2、第十七届董事会第十次会议
    第十七届董事会第十次会议于 2016 年 4 月 27 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
2016 年 4 月 27 日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2016 年 4 月 28 日刊登于《中国证券
报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    序号                                            议案
         1     2016 年第一季度报告及财务报表
         2     关于召开 2015 年度股东大会的议案
         3     万科置业（香港）有限公司和万科地产（香港）有限公司增资的议案
    3、第十七届董事会第十一次会议
    第十七届董事会第十一次会议于 2016 年 6 月 17 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
2016 年 6 月 17 日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2016 年 6 月 18 日刊登于《中国证券
报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    序号                                            议案
         1     关于公司符合发行股份购买资产条件的议案
         2     关于公司发行股份购买资产暨关联交易方案的议案
    2.1    标的资产和交易对方
    2.2    标的资产的预估值、定价原则及支付方式
    2.3    发行股份的种类和面值
    2.4    发行对象
    2.5    定价基准日、定价方式和发行价格
    2.6    发行数量
    2.7    发行方式
    2.8    对价股份的锁定期
    2.9    对价股份拟上市地点
    2.10   标的资产期间损益归属
    2.11   标的公司滚存未分配利润安排
    2.12   本次发行前公司滚存未分配利润的安排
    2.13   .本次发行股份购买资产相关决议有效期
         3     关于《万科企业股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案》及其摘要的议 案
         4     关于公司发行股份购买资产构成关联交易的议案
         5     关于签署附条件生效的《发行股份购买资产协议》的议案
               关于本次发行股份购买资产符合《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规 定》第四条规
         6
               定的议案
         7     关于公司发行股份购买资产符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四十三条规定的议案
         8     关于本次发行股份购买资产不构成借壳上市的议案
               关于公司股票价格波动是否达到《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》第五条
         9
               相关标准的议案
         10    关于本次发行股份购买资产履行法定程序的完备性、合规性及提交法律文件的有效性的说明
         11    关于提请股东大会授权公司董事会办理本次发行股份购买资产相关事宜的议 案
         12    关于暂不召开临时股东大会的议案
    4、第十七届董事会第十二次会议
    第十七届董事会第十二次会议于 2016 年 7 月 1 日召开，会议审议并通过了关于不同意钜盛华及前海
人寿保险股份有限公司提请召开 2016 年第二次临时股东大会的议案。相关公告于 2016 年 7 月 3 日晚在联
交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2016 年 7 月 4 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    5、第十七届董事会第十三次会议
                                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    第十七届董事会第十三次会议于 2016 年 8 月 19 日召开，会议审议并通过了以下议案。有关公告于
2016 年 8 月 21 日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2016 年 8 月 22 日刊登于《中国证券
报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    序号                                             议案
         1     2016 年半年度报告、摘要、财务报告和半年度业绩公告
         2     2016 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
         3     修订审计委员会实施细则的议案
         4     关于注销未行权的 A 股股票期权的议案
    6、第十七届董事会第十四次会议
    第十七届董事会第十四次会议于 2016 年 10 月 27 日召开，会议审议并通过了以下议案。有关公告于
2016 年 10 月 27 日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2016 年 10 月 28 日刊登于《中国证
券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    序号                                             议案
         1     2016 年第三季度报告和财务报表
         2     关于修订《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》的议案
（二）2016 年董事会共进行了 12 次通讯表决
    1、2016 年 1 月 15 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于与华润合作共同开发成都九江项目 1
号地块的议案。
    2、2016 年 1 月 25 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于申请万科 A 股股票继续停牌的议案和
关于召开 2016 年第一次临时股东大会的议案。
    3、2016 年 3 月 18 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于为科修达有限公司借款提供担保的议
案。
    4、2016 年 6 月 15 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于受让印力集团控股有限公司及
MWREF Limited 部分股权的议案。
    5、2016 年 8 月 11 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于竞买上海市静安区中兴社区项目的议
案。
    6、2016 年 8 月 12 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于作为有限合伙人（LP）投资众合瑞民
中小企业投资企业（有限合伙）的议案。
    7、2016 年 8 月 14 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于与招商银行签署业务合作协议及与印
力交易相关事项的议案。
    8、2016 年 8 月 17 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于获取深圳国际会展中心（一期）建设
运营权及配套商业用地土地使用权的议案。
    9、2016 年 12 月 2 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于万科地产（香港）有限公司和万科置
业地产（香港）有限公司增资的议案以及关于万科物业引入战略投资者的议案。
    10、2016 年 12 月 12 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于终止发行股份购买资产事项的议案。
    11、2016 年 12 月 27 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于第二次修订项目跟投制度细则的议
                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
案。
    12、2016 年 12 月 30 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向附属公司增资的议案。
    公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于 2016 年 1 月 29 日晚间、4 月 15 日
晚间、4 月 18 日晚间、7 月 12 日早间、7 月 21 日午间、8 月 21 日晚间、12 月 17 日晚间以及 2017 年 1 月
5 日晚间在巨潮资讯网和联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2016 年 1 月 30 日、4 月 16 日、4
月 19 日、7 月 13 日、7 月 22 日、8 月 22 日、12 月 18 日以及 2017 年 1 月 6 日在《中国证券报》、《证
券时报》、《上海证券报》和《证券日报》披露。
（三）董事会对股东大会决议的执行情况
    1、2015 年度分红派息方案执行情况
    根据 2015 年度（第 28 届）股东大会决议，董事会组织实施了公司 2015 年度分红派息方案。2015 年
度分红派息方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每 10 股派现金人民币 7.2 元
（含税）。派息时，A 股个人股东、证券投资基金股东，实际每 10 股派现金人民币 7.2 元。股东在转让
股票时，中国证券登记结算有限责任公司将按照财政部、国家税务总局、中国证监会《关于上市公司股
息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》（财税〔2015〕101 号），根据股东持股期限计算实际应
纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。计算持股期限以股东证券账户为单位，根据先
进先出的原则，转让股票时持股 1 个月（含 1 个月）以内的股份，每 10 股补缴税款人民币 1.44 元；持股
1 个月以上至 1 年（含 1 年）的股份，每 10 股需补缴税款人民币 0.72 元；持股超过 1 年的股份，不需补
缴税款。A 股非居民企业股东（包含合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者）按 10%的税率
代扣所得税，实际每 10 股派现金人民币 6.48 元。
    H 股个人股东属与中国有股息所得税税收协议的国家或地区居民，按相应税率代扣所得税；个人股
东属与中国无股息所得税税收协议的国家或地区居民，按 20%的税率代扣股息所得税。A 股股权登记日
为 2016 年 7 月 28 日，除息日为 2016 年 7 月 29 日；H 股除净日为 2016 年 6 月 29 日，派息的股东记录日
期为 2016 年 7 月 6 日，派息日为 2016 年 7 月 29 日。H 股现金股息以公司 2015 年度股东大会决议日后第
一个工作日（2016 年 6 月 28 日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币= 0.85736 人民币）
折合港币兑付。
    公司 2015 年度分红派息股权登记日总股份数为 11,039,152,001 股，公司实际派付现金股息人民币
7,948,189,440.72 元。
    2、关于发行债券的情况
    2014 年 11 月 10 日，公司 2014 年第二次临时股东大会授权公司在不超过人民币 150 亿元的范围内发
行债务融资工具，授权有效期自股东大会通过之日起 24 个月。
    根据 2014 年第二次临时股东大会授权，经董事会同意，公司向中国银行间市场交易商协会申请注册
了人民币 90 亿元中期票据。2015 年 5 月，公司收到中国银行间市场交易商协会接受中期票据注册的通知。
其中注册金额为人民币 45 亿元的中期票据由中国工商银行股份有限公司和兴业银行股份有限公司联席主
                                                                  万科企业股份有限公司 2016 年度报告
承销。另外注册金额为人民币 45 亿元的中期票据由北京银行股份有限公司和中国农业银行股份有限公司
联席主承销。有关注册额度均自中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》发出之日起 2 年内有效。
    报告期内，公司在中国银行间债券市场分别完成了有关额度内的中期票据的第二次发行，分两笔进
行，发行金额均为人民币 15 亿元，票据期限均为 5 年，发行利率均为 3.2%。票据的简称分别为“16 万
科 MTN001”和“16 万科 MTN002”，票据代码分别为“101651012”和“101669006”。
    2015 年 5 月 22 日，公司 2014 年度股东大会进一步授权董事会在不超过人民币 150 亿元的范围内发
行债券，授权有效期自股东大会通过之日起 24 个月。2015 年 7 月经董事会决议，公司向证监会申请公开
发行不超过人民币 90 亿元的公司债券，并获得核准。2015 年 9 月 25 日公司发行人民币 50 亿元，期限 5
年的公司债券。报告期内，公司未进一步发行公司债券。
（四）专业委员会履职情况
    董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。各专业委员会根
据《上市公司治理准则》、香港《企业管治守则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委
员会实施细则，认真履行职责。
    1、审计委员会履职情况
    报告期内，审计委员会召开工作会议 5 次，沟通会 1 次，审议了审计工作安排、定期财务报告、利
润分配方案、会计师事务所选聘、担保、衍生品投资、审计委员会实施细则修订、董事会风险管理、公
司风险管理委员会工作开展情况、公司内部控制建设和内审情况等事项，并多次与审计师沟通。
    审计委员会积极推进 2016 年审计工作的开展。2017 年以来，审计委员会又召开工作会议和沟通会 2
次，督促审计师严格按照审计计划进行审计，并对会计师事务所的聘任、内部控制自我评价报告、企业
管治报告风险部分、分红派息等事项作出决议。
    审计 委员会听 取了毕马威华 振会计师 事务所（特殊 普通合伙 ）、毕马威会 计师事务 所（统 称
“KPMG”）2016 年审计工作总结，有关情况如下：
    2016 年的审计工作从 2016 年 8 月初的内控审计开始到完成审计历时 8 个月的时间：KPMG 于 2016
年 8 月-10 月选取了部分重要一线公司、新设立公司执行内部控制审计工作。 2016 年 11 至 12 月，KPMG
根据重要性水平和 2016 年新增项目情况选择重点城市，派出 16 个小组对总部和部分重要一线公司执行
了预审工作。 2017 年 1 月 16 日开始，KPMG 进驻万科进行年度审计工作。审计进场前，审计委员会对
公司编制的财务报表进行了认真的审阅，并形成书面意见。审计过程中，审计委员会根据审计进度书面
督促并要求 KPMG 严格按照审计计划安排审计工作，确保在预定时间顺利完成审计工作。2017 年 3 月
23 日 KPMG 向审计委员会提交 2016 年度审计报告及内部控制审计报告初稿。2017 年 3 月 24 日 KPMG
为本公司出具了无保留意见的 2016 年度《审计报告》及《内部控制审计报告》，董事会审阅了有关报告。
至此 KPMG 对公司 2016 年度财务审计工作结束。审计委员会认为，KPMG 对公司 2016 年度财务报表审
计工作完成良好。
    审计委员会决定提请董事会审议继续聘请 KPMG，负责审计公司按境内、外会计准则编制的 2017 年
度财务报表以及按照监管部门的规定出具内部控制审计报告。
                                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    2、薪酬与提名委员会履职情况
    报告期内，薪酬与提名委员会召开工作会议 5 次，进行通讯表决 1 次，讨论并审议了关于 2015 年度
经济利润奖金分配与集体奖金相关事项，部分离职、退休等员工经济利润奖金积分处置，高级管理人员
调整、高管薪酬等内容。2017 年以来，薪酬与提名委员会又召开工作会议 3 次，讨论 2016 年度经济利润
奖金分配、集体奖金、高管薪酬等相关事项。薪酬与提名委员会与管理层保持着顺畅的沟通，多次听取
管理层的工作汇报。
    3、投资与决策委员会履职情况
    报告期内，投资与决策委员会召开工作会议 2 次，并多次召开沟通会，讨论董事会关于项目发展和
融资的授权、物业引入战略投资者、项目跟投制度修订、重要收购及投资事项等内容。2017 年以来，投
资与决策委员会又召开工作会议 1 次，沟通会 1 次讨论董事会授权事项、重要投资合作事项等内容。投
资与决策委员会与管理层保持着顺畅的日常沟通，充分了解公司投资等事项进展。
五、利润分配及分红派息预案
    公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2016 年度本公司按照中国企业会计准则之合并
及母公司可分配利润情况如下：
                                                                                   单位：人民币元
                                                       公司合并                  母公司
                    税后可分配利润                     65,672,270,911.73       13,663,640,590.91
                    其中：2016 年度净利润              21,022,606,256.56       12,777,146,023.88
                    结转年初可分配利润                 52,597,854,095.89        8,834,684,007.75
                    分配 2015 年度股利                 (7,948,189,440.72)      (7,948,189,440.72)
  注：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则 2006》后，对子公司的投资只能采用成本
法核算，子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。
    根据有关法规及公司章程规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提交
2016 年度利润分配方案如下：
    1、 母公司公积金已超过公司股本的 50%，本年不计提法定公积金；
    2、按照母公司净利润的 35%计提任意公积金；
    3、按照母公司净利润的 65%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。
    2016 年度公司可分配利润分配情况如下：
                                                                                     单位：人民币元
                                                                  占本年母公司净利     占本年公司合并
                                              母公司
                                                                      润比例             净利润比例
           2016 年度净利润                  12,777,146,023.88                100%               60.78%
           计提法定公积金                                   0                  0%                   0%
           计提任意盈余公积金                4,472,001,108.36               35.00%              21.27%
           计提 2016 年度分红基金            8,305,144,915.52               65.00%              39.51%
           年初可分配利润                     886,494,567.03
             分配 2016 年度现金股利*         8,720,930,080.79               68.25%              41.48%
                                                                                 万科企业股份有限公司 2016 年度报告
             留转以后年度分配利润                 470,709,401.76
          *以 2016 年末公司总股份数计算
    公司 2016 年度分红派息方案：以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 7.9 元（含税）
现金股息。
    以 2016 年末公司总股份数 11,039,152,001 股计算，2016 年度现金股利计人民币 8,720,930,080.79 元，
占公司 2016 年合并净利润的比例为 41.48%。
    独立董事认为，公司 2016 年度利润分配及分红派息方案的制定符合公司章程及有关规定，充分考虑
各类股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。
    公司过去三年的分红派息方案为：
             年份                                        分红派息方案
           2015 年度 以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 7.2 元（含税）现金股息
           2014 年度 以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 5.0 元（含税）现金股息
           2013 年度 以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 4.1 元（含税）现金股息
    公司过去三年现金分红情况：
                                                                                                       单位：人民币元
              现金分红金额        母公司           公司合并      占母公司净利 占公司合并净利       公司合并年度
     年份
                （含税）          净利润             净利润        润的比例     润的比例             可分配利润
   2015 年度 7,948,189,440.72 9,949,954,678.46 18,119,406,249.27       79.88%         43.87%      54,587,845,031.57
   2014 年度 5,524,400,900.00 11,886,732,139.37 15,745,454,144.70       46.48%           35.09%   47,936,205,751.99
   2013 年度 4,516,137,256.79 7,795,895,844.62 15,118,549,405.78        57.93%           29.87%   39,825,247,201.93
    最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例                          110.17%
六、选定信息披露媒体
    公司选定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网及香港一
家英文媒体为信息披露媒体。
七、获准许的弥偿条文
    于报告期及最后实际可行日期内，未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（不论是否由本公司订
立）惠及本公司的董事或监事，亦未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（如由本公司订立）惠及本
公司之有联系公司的董事或监事。
    本公司已就董事及监事可能面对之有关法律行动安排适当的董事及监事责任保险。
八、向董事会做出查询
    股东可通过年报公司简介中的地址向本公司寄发出书面查询向董事会作出查询。本公司通常不会处
理口头或匿名查询。
    报告期内，本公司未修改《公司章程》。最新的《公司章程》在联交所网站及本公司网站可供查阅。
九、管理合约
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    报告期内，概无订立或存在有关本公司全部或任何重大部分业务的管理及行政的重大合约（与董事
或本公司全职雇用委聘的任何人士所订立的服务合约除外）。
十、董事服务合约
    董事概无与本集团订立不得于一年内免付赔偿（法定赔偿除外）予以终止的服务合约。
十一、与利益相关方关系
    本集团深明在可持续发展的路上，员工、客户和业务伙伴是本集团可持续发展的关键。本集团致力
与员工紧密联系，为客户提供优质服务，同时与业务伙伴协力同心，支持社会公益事务，以实现可持续
发展。本集团重视人力资源，为员工提供公平的工作环境，营造共融及多元化文化氛围。本集团提供具
竞争力的薪酬待遇，并按照员工的表现，提供不同的晋升机会。本集团确保所有业务皆按照健康及安全
管理系统的各项原则落实执行。本集团为员工提供定期培训，包括内部培训和由外部专业机构提供的进
修课程，从而使员工对市场及行业的最新发展有所了解。本集团非常重视顾客的意见，通过日常沟通及
定期巡视等作出了解。本集团亦订立了处理客户服务、支持和投诉的机制。当响应客户投诉时，本集团
会将其视作改善与客户关系的良机，遵循国际标准的指引，迅速作出反应。
十二、董事有关财务报表的责任
    董事知悉编制本集团截至报告期末的财务报表的责任。
    董事并不知悉任何重大不确定因素涉及可能对本集团持续经营能力造成重大影响的事件或情况。
    有关本集团审计师就财务报表的报告责任声明见审计报告。
                                                                   万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                     第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁事项
    本年度本集团无《上市规则》所界定的重大诉讼及仲裁事项。
二、重大收购及出售资产事项
    2015 年 12 月 18 日，公司股票因筹划重大资产重组事项而停牌。2016 年 6 月 17 日，公司召开第十七
届董事会第十一次会议，审议通过了以发行股份的方式向地铁集团购买其持有的深圳地铁前海国际发展
有限公司 100%股权等有关事项。因各方股东未达成一致意见，2016 年 12 月 16 日，公司董事会审议通过
终止本次发行股份购买资产事项。具体情况可查阅公司于 2016 年 6 月 18 日、7 月 2 日、12 月 19 日披露
的公告。
    2016 年 9 月 23 日，本集团投资约人民币 38.89 亿元，通过与几个合作方组成的联合收购平台收购了
印力集团的多数股权，并完成交割。具体情况可查阅公司于 2016 年 7 月 12 日、7 月 21 日和 8 月 22 日披
露的公告。
三、重大关联交易事项
    2015 年 5 月 22 日公司 2014 年度股东大会决议，授权董事会决定在每年累计合作金额不超过人民币
176 亿元（即不超过公司 2014 年度经审计归属上市公司股东的股东权益的 20%）范围内，与华润集团有
限公司及其关联公司（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，
利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有
限公司、汉威资本管理有限公司共同投资，与华润置地有限责任公司及其关联公司共同开发项目，授权
期限 2 年。
    报告期内，经公司董事会审议通过，公司之全资子公司成都万科房地产有限公司（以下简称“成都
万科”）与华润置地（成都）有限公司（以下简称“成都华润”）于 2016 年 1 月 29 日签署合作协议，约
定共同开发成都九江项目 1 号地块。该地块规划建筑面积约 40.8 万平方米，其中自住型商品房不低于
36.7 万平方米，社区商业不高于 4.1 万平方米，对应地价总额为 5,0752.78 万元（含土地出让金、交易服
务费、建设用地指标费、土地契税）。
    根据合作协议约定，成都万科将所持有的成都九江项目 1 号地块的项目公司，即成都润万置业有限
公司（以下简称“成都润万”）51%股权转让给成都华润，相关股权转让完成后，成都万科实际拥有成都
九江项目 1 号地块 49%权益，成都华润实际拥有 51%权益。合作各方按照股权比例分担风险并分享收益。
自合作协议签署之日起，成都万科与成都华润按 49%：51%的比例投入开发运营所需资金。
    与华润合作事项有助于公司更好利用股东资源，拓宽投融资渠道，有利于公司扩大规模，提高资产
                                                                万科企业股份有限公司 2016 年度报告
回报水平。
    除此之外，本集团不存在其他重大关联交易事项。
四、购买、出售或赎回本公司之上市证券
    报告期内本公司或本公司附属公司无其他购入、出售或赎回本公司或本公司附属公司的上市证券的
情况。
五、A 股股票期权激励计划情况
（一）A 股股票期权激励计划履行的相关程序及总体情况
    经证监会备案无异议，2011年4月8日公司2011年第一次临时股东大会通过了《万科企业股份有限公
司A股股票期权激励计划（草案修订稿）》。公司A股股票期权激励计划开始实施。
    A股股票期权激励计划采用股票期权作为激励工具，每份股票期权拥有在A股股票期权激励计划的行
权期内以行权价格购买1股万科A股股票的权利。股票期权行权的股份来源是公司向激励对象的定向增发。
当公司和激励对象满足期权授予条件时，公司依据本计划向激励对象授予股票期权，自授权日起1年内有
关期权均处于等待期，不得行权。之后被授予的期权分三个行权期进行行权，第一、第二和第三个行权
期可以行权的期权数量分别为授予期权总数的40%、30%和30%。未满足业绩条件而未能获得行权权利的
期权或者行权期结束后当期未行权的股票期权将作废。
    2011年5月9日股票期权授予登记完成，公司共向810名激励对象授予10,843.5万份股票期权。本次A股
股票期权激励计划股票期权简称为“万科JLC1”，期权代码为“037015”。
（二）A 股股票期权激励计划行权价格调整情况及履行的程序
    本次股票期权的初始行权价格为8.89元，在股票期权有效期内发生派息、资本公积转增股本等事宜时，
行权价格需根据A股股票期权激励计划有关规定进行调整。本报告期初，期权的行权价格为7.57元，本报
告期期权行权价格未进行调整。
（三）报告期 A 股股票期权激励计划股票期权行权情况
    报告期内，共有20,000份股票期权行权，行权价格为7.57元，紧接期权行使日期之前的公司A股股票
加权平均收市价为24.43元。2016年4月24日，股票期权有效期已结束，已授出但未行权的4,676,319份股票
期权将按照规定注销。
（四）实施 A 股股票期权激励计划对公司财务状况和经营成果的影响
    A股股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间
更紧密的利益共享和约束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。
    A股股票期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排，按照《企业会计准则第11号—股份支付》进
行会计处理。
    本报告期前，期权的成本已按照直线法摊销完毕。期权对本报告期的财务状况无影响。
六、重大合同及其履行情况
                                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
           1、报告期内，本集团未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本集
      团资产的事项。
           2、报告期内，公司新增担保明细如下：
序          担保人                 担保对象
号                                                        担保金额              担保说明             担保起止日期          备注
      (公司所占权益比例)     (公司所占权益比例)
                                                                        为人民币 153,000 万元银
     天津万科房地产有限    天津信科置业有限公司        人民币 41,850                               2016 年 1 月 10 日
1                                                                       行借款提供权益比例的担
     公司（100%）          （45%）                     万元                                        ~2018 年 1 月 10 日
                                                                        保
                           汇恩有限公司（Alliance
     万科置业（香港）有                                港币 202,080     为港币 650,000 万元银团    2016 年 2 月 19 日
2                          Grace Limited）
     限公司（100%）                                    万元             借款额度提供担保           ~2020 年 4 月 19 日
                           （100%）
                           广州黄埔文冲城中村房
     广州市万科房地产有                                人民币 2,700     为人民币 2,700 万元银行    2016 年 2 月 29 日
3                          地产开发有限公司
     限公司(100%)                                      万元             借款提供担保               ~2019 年 6 月 12 日
                           （100%）
     万科地产（香港）有    Bestgain Real Estate Lyra   港币 392,375     为港币 365,000 万元公司    2016 年 4 月 13 日    报告期末
4
     限公司（100%）        Limited（100%）             万元             债券本息提供担保           ~2019 年 4 月 13 日   已解除
     万科企业股份有限公    科修达有限公司（Fozter                       为英镑 8,600 万元银团借    2016 年 4 月 14 日
5                                                      英镑 8,600 万
     司(100%)              Limited）（100%）                            款提供担保                 ~2021 年 4 月 14 日
                           广州黄埔文冲城中村房                         为人民币 125,000 万元银    2016 年 7 月 22 日
     广州市万科房地产有                                人民币
6                          地 产 开 发 有 限 公 司                      行保函提供担保             ~2019 年 9 月 22 日
     限公司(100%)                                      125,000 万元
                           (100%)
     芜湖万科万东房地产    芜湖万科信达房地产有        人民币 762.93    为人民币 1,557 万元银行    2016 年 7 月 26 日
7
     有限公司(100%)        限公司（49%）               万元             借款提供权益比例担保       ~2018 年 4 月 28 日
     芜湖万科万东房地产    芜湖万科信达房地产有        人民币 266.07    为人民币 543 万元银行借    2016 年 7 月 28 日
8
     有限公司(100%)        限公司（49%）               万元             款提供权益比例担保         ~2018 年 4 月 28 日
     芜湖万科万东房地产    芜湖万科信达房地产有        人民币 980 万    为人民币 2,000 万元银行    2016 年 8 月 25 日
9
     有限公司(100%)        限公司（49%）               元               借款提供权益比例担保       ~2018 年 4 月 28 日
     深圳市万科房地产有    丽钻有限公司（Diamond       人民币           为人民币 200,000 万元银    2016 年 9 月 7 日
10
     限公司(100%)          Huge Limited）(100%)        200,000 万元     行借款提供担保             ~2017 年 6 月 22 日
                                                                                                   2016 年 9 月 21 日
     V Capital             C Plaza Co., Ltd.           港币 147,200     为港币 147,200 万元银团
11                                                                                                 ~2019 年 10 月 28
     Limited(100%)         （100%）                    万元             贷款提供担保
                                                                                                   日
                           上海中区地产有限公司                                                    2016 年 9 月 21 日
     V Capital                                         人民币 5,850     为人民币 5,850 万元银行
12                         （Shanghai Central Land                                                 ~2019 年 10 月 28
     Limited(100%)                                     万元             借款提供担保
                           Estate Ltd. ）（100%）                                                  日
     深圳市万科房地产有    丽钻有限公司（Diamond       人民币           为人民币 204,250 万元银    2016 年 9 月 29 日
13
     限公司(100%)          Huge Limited）(100%)        204,250 万元     行借款提供本息担保         ~2017 年 3 月 22 日
                           汇荣发展有限公司
     万科置业（香港）有    （Allied Glory              港币 67,020 万   为港币 180,000 万元银行    2016 年 10 月 5 日
14
     限公司(100%)          Development Limited）       元               借款额度提供担保           ~2021 年 4 月 19 日
                           （100%）
     万科地产（香港）有    Bestgain Real Estate Lyra   美元 25,245 万   为 22,000 万美元公司债券   2016 年 10 月 14 日   报告期末
15
     限公司（100%）        Limited（100%）             元               本息提供担保               ~2021 年 1 月 14 日   已解除
     昆明万科房地产开发    云南甬商置业有限责任        人民币 29,070    为人民币 95,000 万元借款   2016 年 10 月 24 日
16
     有限公司（100%）      公司（30.6%）               万元             提供权益比例的担保         ~2017 年 4 月 24 日
                                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                          22-12 JACKSON                                                            2016 年 10 月 31 日
     VANKE HOLDINGS                                                     为 2175 万美元贷款提供
17                        AVENUE OWNER                 美元 105 万元                               ~2017 年 3 月 24 日
     USA LLC(100%)                                                      105 万美元质押担保
                          LLC(70%)
     天津万科房地产有限   天津和谐家园建设开发         人民币 63,070    为人民币 90,100 万元借款   2016 年 11 月 11 日
18
     公司(100%)           有限公司(45%)                万元             提供权益比例的担保         ~2018 年 11 月 11 日
                                                                                                   2016 年 12 月 16 日
     上海万科房地产有限   上海申养投资管理股份         人民币 2,050     为人民币 5,000 万元银行
19                                                                                                 ~2024 年 12 月 15
     公司（100%）         有限公司（41%）              万元             借款提供权益比例的担保
                                                                                                   日
                          发 亮 有 限 公 司 （Champ                     为港币 85,000 万元银行借   2016 年 12 月 21 日
     万科置业（香港）有                                港币 43,000 万
20                        Shine            Limited）                    款额度实际提款金额提供     ~2018 年 12 月 21
     限公司(100%)                                      元
                          （100%）                                      担保                       日
     深圳市万科房地产有   佳 贯 有 限 公 司 （Better   人民币 93,000    为 10,100 万英镑银行借款   2016 年 12 月 23 日
21
     限公司(100%)         Express Limited）(100%)      万元             提供担保                   ~2017 年 6 月 23 日
                                                                                                   2016 年 12 月 23 日    报告期末
     万科地产（香港）有   Bestgain Real Estate Lyra    美元 67,110 万   为 60,000 万美元公司债券
22                                                                                                 ~2019 年 12 月 23      已解除
     限公司（100%）       Limited（100%）              元               本息提供担保
                                                                                                           日
                                                                                                   2016 年 12 月 29 日
     深圳市万科房地产有   丽钻有限公司（Diamond        人民币           为人民币 200,000 万元银
23                                                                                                 ~2017 年 12 月 29
     限公司(100%)         Huge Limited）(100%)         214,000 万元     行借款本息提供担保
                                                                                                   日
          截止报告期末，公司担保余额人民币331.7亿元，占公司2016年末经审计归属于上市公司股东的净资
      产的比重为29.2%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币313.3亿元，公司及控
      股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为18.4亿元。公司及公司控股子公司无对外担保。
          报告期内，公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保。
          （3）报告期内，公司获取项目有关情况请参见“非募集资金投资情况”之“项目投资”。
      七、独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见
          本集团不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。
          报告期内本集团严格按照有关规定，规范对外担保行为，控制对外担保风险，未违反《关于规范上
      市公司对外担保行为的通知》要求。本集团的担保属于生产经营和资金合理利用的需要，担保决策程序
      合法，未损害公司及股东利益。
      八、公司债券和中期票据相关情况
          2014年11月10日，公司2014年第二次临时股东大会授权公司在不超过人民币150亿元的范围内发行债
      务融资工具，授权有效期自股东大会通过之日起24个月。
          根据2014年第二次临时股东大会授权，经董事会同意，公司向中国银行间市场交易商协会申请注册
      了人民币90亿元中期票据。2015年5月，公司收到交易商协会接受中期票据注册的通知。《接受注册通知
      书》共两份，每份注册金额为人民币45亿元。有关注册额度均自交易商协会《接受注册通知书》发出之
      日起2年内有效。
          报告期内，公司在中国银行间债券市场分别完成了有关额度内的中期票据的第二次发行，分两笔进
      行，发行金额均为人民币15亿元，票据期限都为5年，发行利率都为3.2%。票据的简称分别为“16万科
      MTN001”和“16万科MTN002”，票据代码分别为“101651012”和“101669006”。
                                                               万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    此外，2015年9月25日公司公布2015年公司债券（第一期）募集说明书和发行公告，拟发行公司债券
人民币50亿元，债券期限5年。2015年9月28日发行结束，实际发行规模为人民币50亿元，最终票面利率
为3.50%。2015年11月9日有关债券在深圳证券交易所上市，债券简称“15万科01”，代码“112285”。
报告期内，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）对本公司于2015年发行的公司债券
“15万科01”进行了跟踪信用评级，中诚信证评维持本公司主体信用等级AAA，评级展望稳定，维持
“万科企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）”信用等级为AAA。
九、公司或持股 5%以上股东及其他的承诺事项履行情况
    钜盛华向公司出具了保持上市公司独立性的承诺函，承诺在作为上市公司第一大股东期间，将保证
与上市公司在人员、资产、财务、机构、业务等方面相互独立。同时钜盛华及其实际控制人承诺：“将
本着有利于万科发展的原则支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、
处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。”
    钜盛华及其实际控制人还承诺：
    “1、本公司及本公司实际控制人以及下属其他全资、控股子公司及其他可实际控制企业与上市公司
之间现时不存关联交易，亦不存在其他任何依照法律法规和中国证监会的有关规定应披露而未披露的关
联交易。
    2、将严格按照《公司法》等法律法规以及万科公司章程的有关规定行使股东权利或者董事权利，在
股东大会以及董事会对有关涉及承诺人事项的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务。
    3、本公司及本公司实际控制人以及下属其他全资、控股子公司及其他可实际控制企业与万科之间将
尽量减少关联交易。如因客观情况导致必要的关联交易无法避免的，信息披露义务人及其他附属企业将
严格遵守法律法规及中国证监会和重组后上市公司章程、关联交易控制与决策相关制度的规定，按照公
允、合理的商业准则进行。
    4、交易完成后不利用上市公司第一大股东地位，损害上市公司及其他股东的合法利益。”
    华润股份的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如
既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而
发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润总公司始终履行其承诺。
十、投资者互动与投资者保护情况
    公司一向重视投资者关系。2016年公司修订信息披露管理办法，进一步明确董事会和公司信息披露
职能部门的职权，充分发挥信息披露委员会的职能，加强信息披露管理，提高公司透明度。年内，公司
发布境内外公告各超过200份，继续获得深圳证券交易所信息披露优秀评级。
    面临股东情况的变化，除了及时充分的信息披露，公司还坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与
互动。2016年公司接待投资者来访和电话会议超过500次，参加境内外机构组织见面会47场，组织境内外
                                                                           万科企业股份有限公司 2016 年度报告
  业绩推介会4场，集中走访2批次，进行两次针对中小投资者的网络路演，通过深交所互动易回复中小投
  资者提问350多条。公司通过电话、电子邮件、网上互动平台等方式与投资者保持交流，维护投资者和公
  司之间的长期信任关系。
       2016年公司投资者接待主要情况如下：
                                                                                             谈论的内容及提供的
      类别           时间         地点         方式                    接待对象
                                                                                                     资料
     中金活动       2016.1          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
 星展唯高达活动     2016.1        新加坡       见面会      券商、基金等各类投资者
   BNP 活动         2016.1          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
   巴克莱活动       2016.1          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
     瑞银活动       2016.1          上海       见面会      券商、基金等各类投资者
 德意志银行活动     2016.1          北京       见面会      券商、基金等各类投资者
     高盛活动       2016.1          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
                              深圳（上海、北
 年度业绩推介会     2016.3                     见面会      券商、基金、个人等各类投资者
                                京）、香港
   里昂证券活动     2016.3          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
   瑞信证券活动     2016.3          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
 摩根斯坦利活动     2016.3          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
   花旗活动活动     2016.3          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
   招商证券活动     2016.3          上海       见面会      券商、基金等各类投资者
     瑞信活动       2016.4          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
 星展唯高达活动     2016.4        新加坡       见面会      券商、基金等各类投资者
     中金活动       2016.5          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
   麦格理活动       2016.5          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
                                                                                             （一）谈论的主要内
     里昂活动       2016.5          成都       见面会      券商、基金等各类投资者
                                                                                             容：
 德意志银行活动     2016.5        新加坡       见面会      券商、基金等各类投资者            1） 公司日常经营情
   摩根斯坦利       2016.5          北京       见面会      券商、基金等各类投资者                 况；
   中银国际活动     2016.6          深圳       见面会      券商、基金等各类投资者            2） 公司发展战略；
   摩根大通活动     2016.6          北京       见面会      券商、基金等各类投资者            3） 公司对行业变化
     里昂活动       2016.6          香港       见面会      券商、基金等各类投资者                 的看法。
   摩根斯坦利       2016.6          香港       见面会      券商、基金等各类投资者            （二）提供的主要资
   摩根大通活动     2016.6          香港       见面会      券商、基金等各类投资者            料：
     花旗活动       2016.6          香港       见面会      券商、基金等各类投资者            公司定期报告等公开
                              香港、深圳（上                                                 资料。
中期业绩推介会      2016.8                     见面会      券商、基金、个人等各类投资者
                                海、北京）
广发证券活动         2016.9         基金       见面会      券商、基金等各类投资者
DBS 活动             2016.9         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
中金活动             2016.9         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
里昂证券活动         2016.9         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
UOB Kay Hian 活动   2016.10       新加坡       见面会      券商、基金等各类投资者
    国信证券活动    2016.10         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    杰富瑞活动      2016.10         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
      花旗活动      2016.11         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
      瑞信活动      2016.11         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
      中金活动      2016.11         北京       见面会      券商、基金等各类投资者
      花旗活动      2016.11         澳门       见面会      券商、基金等各类投资者
    大和证券活动    2016.11         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
  摩根斯坦利活动    2016.11       新加坡       见面会      券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动    2016.11         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    中信证券活动    2016.11         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    海通证券活动    2016.12         上海       见面会      券商、基金等各类投资者
    华创证券活动    2016.12         上海       见面会      券商、基金等各类投资者
    摩根大通活动    2016.12         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
                                                                                万科企业股份有限公司 2016 年度报告
  摩根斯坦利活动    2016.12         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    安信证券活动    2016.12         博鳌          见面会    券商、基金等各类投资者
    国信证券活动    2016.12         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。
                              深圳、广州、厦                海通证券、瑞银证券、野村证券、德
                              门、长沙、上                  意志银行、花旗、汇丰、中金、中银
                                                            国际、摩根大通、麦格理、三菱日联
                              海、杭州、南                  证券、国泰君安、长江证券、建银国
                              京、苏州、无                  际、摩根斯坦利、广发证券、平安证
                              锡、常州、扬                  券、瑞士信贷、华泰证券、安信证
                              州、徐州、宁                  券、瑞穗证券、三菱日联摩根士丹利
                              波、温州、合                  证券、国金证券、招商证券（香
                                                            港 ） 、 CIMB 、 Forsyth Barr Asia 、
                    报告期    肥 、 芜 湖 、 北 小组或
接待券商                                                    BNP等
                      内      京 、 天 津 、 沈 一对一
                              阳、大连、秦皇
                              岛、唐山、济
                              南、青岛、成
                              都、武汉、重
                              庆、西安、太
                              原、郑州、贵阳
                              等地
                                                            平安资产管理有限责任公司挪威中央
                                                            银行、金鹰基金管理有限公司、工银
                                                            瑞信基金管理有限公司、中欧基金、
                                                            华夏基金、淡马锡、天弘基金、三星
                                                            资管、HI资管、KB资管、富邦投
                                                            信、博时基金、南方基金、阳光保
                                                            险、银华基金、融通基金、嘉实基
                                                            金、安邦资管、东方资管、国泰基
                                                            金、挪威中央银行、华泰柏瑞基金、
                                                            易方达基金、Amundi Hong Kong
                                                            Limited、Vontobel Asset Management
                                                            AG、Allianz Global、Och Ziff、
                              深圳、广州、厦                YSL、UBS GLOBAL ASSET
                              门、长沙、上                  MANAGEMENT、Blackrock、
                                                            Fidelity、Wellington、GIC、APS、
                              海、杭州、南                  TRAFIGURA INVESTMENT
                              京、苏州、无                  (CHINA) CO., LTD、Brookfield、
                              锡、常州、扬                  Capital、Baillie Gifford、NPJ Asset
                                                            Management、Investec Asset
                              州、徐州、宁                  Management、Oaktree、
                              波、温州、合                  Northwoods、Moore Capital Mgmt、
接待基金、其他投                                            AXA Investment、Aberdeen
                    报告期    肥 、 芜 湖 、 北 小组或
资机构及个人投资                                            International 、Putnam Investment
                      内      京 、 天 津 、 沈 一对一      (US)、PNB Int’l 、Avi Hoddes,
者
                              阳、大连、秦皇                Millennium、Henderson Global
                              岛、唐山、济                  Investors、T Rowe Price、Greenlight
                                                            Asset Mgmt、Lombard Odier Asset
                              南、青岛、成                  Mgmt、EGERTON、LAKE TRAIL
                              都、武汉、重                  CAPITAL、OLD MUTUAL、
                              庆、西安、太                  PUBLIC SECTOR PENSION
                                                            INVESTMENT BOARD、
                              原、郑州、贵阳                SCHRODER INVESTMENT
                              等地                          MANAGEMENT、SPQ ASIA
                                                            CAPITAL、TD ASSET
                                                            MANAGEMENTMerlon Capital
                                                            Partners、Super Investment Mgt、
                                                            Wavestone Capital、Northern Trust
                                                            Asset Mgt、Covalis Capital、Samlyn
                                                            Capital、Tiger Fund、Trafalgar
                                                            Copley、Fortress Investment Group、
                                                            Nikko am、GMO、CBRE Clarion、
                                                            Neuberger Barman Asia Limited、First
                                                            State Investments、Passport Capital、
                                                            Falcon Edge Capital、MLC、Cooper
                                                            Inv Pty Ltd等
   十一、是否存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形
    公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。
                                                                                  万科企业股份有限公司 2016 年度报告
十二、聘任、解聘会计师事务所情况
    2015 年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）和毕马威会计师事务所
为公司 2016 年度会计师事务所。下表为聘请会计师事务所情况：
             类型                      2016 年度                                        2015 年度
                                                            连续服务
                                               审计费用（人   年限                              审计费用（人民
           审计项目            审计单位                                          审计单位
                                                 民币元）                                           币元）
    依据中国企业会计准则编 毕马威华振
    制的集团合并财务报表以 会 计 师 事 务 所                            毕马威华振会计师事务
                                                                16 年
    及出具内部控制审计报告 （ 特 殊 普 通 合                            所（特殊普通合伙）
                           伙）                 10,500,000.00                                       10,500,000.00
    依据国际财务报告准则编 毕马威会计师事                       24 年   毕马威会计师事务所
    制的集团合并财务报表 务所
    签字会计师             房炅                                  1      王晓梅
    签字会计师             陈泳意                                1      罗永辉
    上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。
十三、报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员受监管部门处罚等情况
    无。
十四、优先购买权
    本集团《公司章程》并无有关本集团有责任按比例向现有股东提呈发售新股份的优先购买权规定。
十五、报告期后事项
    2017 年 1 月 12 日，公司股东华润股份及中润贸易，与地铁集团签署了《关于万科企业股份有限公司
之股份转让协议》，华润股份和中润贸易以协议转让的方式将其合计持有的公司 1,689,599,817 股 A 股股
份转让给地铁集团。2017 年 1 月 24 日，上述股份的过户登记手续办理完毕。具体内容详见公司 2017 年
1 月 13 日、1 月 14 日和 1 月 24 日在巨潮资讯网的披露。
    在中国大陆物业服务业全面市场化的浪潮中，为了进一步提升万科物业竞争力，丰富其服务连接范
畴，构建物业衍生服务生态链，公司董事会审议决定万科物业引入两家战略投资者：博裕资本与 58 集团。
以增资完成后的万科物业总股本为基准，博裕资本以其管理的基金认购 25%股权，58 集团以其下属公司
认购 5%股权。本次增资完成后，万科物业的注册资本变更为人民币 665,079,365 元，公司所持万科物业
的股权比例变更为 63%，仍是万科物业的控股股东。截至本年报报出日，万科物业已完成本次增资的工
商登记变更。
    2017 年 3 月 16 日，地铁集团于与中国恒大集团签署《战略合作框架协议》（以下简称“《框架协
议》”），并于同日与中国恒大集团下属企业签署《委托协议》，约定在《框架协议》生效之日起一年
内（以下简称“有效期”），中国恒大集团下属企业将持有的 1,553,210,974 股万科 A 股表决权、提案权
及参加股东大会的权利（以下简称“特定股东权利”）不可撤销地委托给地铁集团，由地铁集团自行决
定前述特定股东权利的行使。自上述协议签署之日起一年内，地铁集团可行使公司共计 29.38%的表决权、
提案权及参加股东大会的权利，目前地铁集团为拥有公司表决权比例最高的股东。具体内容详见公司
                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
2017 年 3 月 17 日在巨潮资讯网的披露。
    2017 年 3 月 17 日，公司全体董事一致同意关于本集团商业地产资产整合的议案，决定将本集团拥有
的 42 个商业地产项目的部分或全部权益转让给公司参与组建的商业地产投资基金，在同等市场条件下优
先选择委托印力集团或其下属公司经营管理本集团持有的其他商业地产项目。具体内容详见公司 2017 年
3 月 18 日在巨潮资讯网的披露。
十六、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的需披露的重大事项
    报告期内，按照《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的重大事件，公司已在巨潮资
讯网进行了披露，具体如下：
         公告日期                                          公告标题
         2016-01-15   万科A:关于回购股份注销完成暨股份变动公告
         2016-01-30   万科A:关于成都九江项目1号地块合作开发的公告
         2016-01-30   万科A:2016年第一次临时股东大会通知
         2016-01-30   万科A:关于万科A股股票继续停牌相关事项的董事会决议公告
         2016-03-14   万科A:关于与深圳市地铁集团有限公司签署合作备忘录的公告
         2016-03-18   万科A:2016年第一次临时股东大会决议公告
         2016-05-12   万科A:2015年度股东大会通知
         2016-06-18   万科A:发行股份购买资产暨关联交易预案
                      万科A:钜盛华及前海人寿保险股份有限公司关于提请公司董事会召开2016年第二次临时
         2016-06-27
                      股东大会的通知
         2016-06-27   万科A:关于收到股东提议召开临时股东大会的公告
         2016-06-28   万科A:2015年度股东大会决议公告
         2016-07-02   万科A:发行股份购买资产暨关联交易预案(修订稿)
         2016-07-21   万科A:关于和黑石集团交易进展的自愿性公告
         2016-08-22   万科A:境内同步披露公告
         2016-12-19   万科A:关于终止发行股份购买资产事项的公告
         2017-01-06   万科A:关于第二次修订项目跟投制度的董事会决议公告
十七、本公司及本公司控股股东、实际控制人诚信状况的说明
    就本公司所知，报告期内，本公司不存在未履行法院生效判决且所负数额重大的债务到期未清偿等
情况。
    截至报告期末，本公司尚无控股股东和实际控制人。
                                                                                            万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                         第六节 股本变动及股东情况
一、股本变动情况
（一）公司股份变动情况表（截至 2016 年 12 月 31 日）
                                                                                                                              单位：股
                                            2015 年 12 月 31 日             增减变动（+，-）               2016 年 12 月 31 日
                 股份类别
                                          数量（股）        比例               其他（注）             数量（股）          比例
   一、有限售条件股份
   1.国家及国有法人持股
   2.境内法人持股
   3.境内自然人持股                         16,073,774      0.145%                     -945,000            15,128,774       0.14%
   4.外资持股
   有限售条件股份合计                       16,073,774     0.145%                      -945,000            15,128,774      0.14%
   二、无限售条件股份
   1.人民币普通股                         9,720,583,058    87.956%                  -11,515,299        9,709,067,759      87.95%
   2.境外上市外资股                       1,314,955,468    11.899%                             0       1,314,955,468      11.91%
   无限售条件股份合计                    11,035,538,526    99.855%                  -11,515,299       11,024,023,227      99.86%
   三、股份总数                          11,051,612,300    100.00%                  -12,460,299       11,039,152,001     100.00%
    注：公司在2015年回购的A股股份在本报告期内注销，及部分A股股票期权激励计划股票期权在报告期内行权，公司股
份总数较2015年末有所变化。同时，公司部分高级管理人员任职情况和持股情况有变化，中国证券登记结算有限责任公司
深圳分公司按规定相应调整高级管理人员持有的限售股份，公司有限售条件流通股份和无限售条件流通股份相应变动。
（二）报告期内限售股份变动情况表
                                                                                                                              单位：股
                                   本年解除限售 本年增加限售
     股东名称         年初限售股数                           年末限售股数                          限售原因        解除限售日期
                                       股数         股数
   王石                      5,712,901                 0                0       5,712,901           董事
   郁亮                      5,479,684                 0                0       5,479,684 董事、高级管理人员
                                                                                                             中国证券登记
   孙建一                     389,383                  0                0         389,383           董事     结算有限责任
                                                                                                             公司深圳分公
   王文金                    1,960,718         225,000                  0       1,735,718 董事、高级管理人员 司按规则增加
   解冻                      1,118,059                 0                0       1,118,059       监事         或解除董事、
                                                                                                             监事和高管人
   周清平                      15,000                  0                0          15,000       监事         员持有的有限
                                                                                                             售条件股份
   张旭                       678,029                  0                0         678,029   高级管理人员
   谭华杰                     720,000          720,000                  0              0       高级管理人员
          合计              16,073,774         945,000                  0      15,128,774            －                  －
（三）证券发行与上市情况
    1、此前三年股票及衍生证券发行情况
    2015 年 5 月 22 日，公司 2014 年度股东大会授权董事会在不超过人民币 150 亿元的范围内发行债券。
2015 年 7 月 1 日，公司以通讯表决方式提交董事会审议通过在境内公开发行不超过人民币 90 亿元的公司
债券的议案。2015 年 8 月 10 日公司获得证监会“证监许可[2015]1915 号”文核准，向合格投资者公开发
                                                                                        万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。2015 年 9 月 25 日公司公布 2015 年公司债券（第一期）募
    集说明书和发行公告，拟发行公司债券人民币 50 亿元，债券期限 5 年。公司的信用等级为 AAA，债券的
    信用等级为 AAA。2015 年 9 月 28 日发行结束，实际发行规模为人民币 50 亿元，最终票面利率为 3.50%。
    2015 年 11 月 9 日有关债券在深交所上市，债券简称“15 万科 01”，代码“112285”。
           2、截至报告期末公司无内部职工股。
    二、股东情况介绍（截至 2016 年 12 月 31 日）
    （一）股东情况表
                                                                                                                    单位：股
                      336,092 户（其中 A 股 336,065 户，        2017 年 2 月 28 日      339,309 户（其中 A 股 339,282 户，H 股
  2016 年末股东总数
                      H 股 27 户）                                  股东总数            27 户）
                                                      前 10 名股东持股情况
                                                                                                         持有有限
                                                     股东      持股                      报告期内增                  质押或冻结
                 股东名称                                                 持股总数                       售条件股
                                                     性质      比例                      减变动情况                  的股份数量
                                                                                                         份数量
华润股份                                         国有法人     15.24%    1,682,759,247               0           0
                            注1
HKSCC NOMINEES LIMITED                           外资股东     11.91%    1,314,932,349            -827           0
钜盛华                                               其他      8.39%      926,070,472               0           0     926,070,462
广州市欣盛投资有限公司                               其他      4.77%      526,389,569     526,389,569           0
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
                                                     其他      4.14%      456,993,190               0           0
产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海利年年                   其他      3.17%      349,776,441               0           0
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计                                                                     0
                                                     其他      2.98%      329,352,920
划
安邦财产保险股份有限公司－传统产品                   其他      2.34%      258,167,403               0           0
中国证券金融股份有限公司                             其他      2.25%      248,826,324      -81,534,882          0
安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合             其他      2.21%      243,677,851               0           0
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
                                                无
股东的情况
                                                前 10 名无限售条件股东持股情况
                 股东名称                             持有无限售条件股份数量                             股份种类
华润股份                                                                1,682,759,247             人民币普通股（A 股）
                            注1
HKSCC NOMINEES LIMITED                                                  1,314,932,349            境外上市外资股（H 股）
钜盛华                                                                    926,070,472             人民币普通股（A 股）
广州市欣盛投资有限公司                                                    526,389,569             人民币普通股（A 股）
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
                                                                          456,993,190             人民币普通股（A 股）
产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海利年年                                        349,776,441             人民币普通股（A 股）
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计
                                                                          329,352,920             人民币普通股（A 股）
划
安邦财产保险股份有限公司－传统产品                                        258,167,403             人民币普通股（A 股）
中国证券金融股份有限公司                                                  248,826,324             人民币普通股（A 股）
安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合                                  243,677,851             人民币普通股（A 股）
                                                                                  万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                 钜盛华持有管理“前海人寿保险股份有限公司－海利年年”的前海人寿保险股份
                                                 有限公司 51%的股权；管理“安邦财产保险股份有限公司－传统产品”的安邦财
                                                 产保险股份有限公司和管理“安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合”的
上述股东关联关系或一致行动的说明                 安邦人寿保险股份有限公司，同为安邦保险集团股份有限公司的子公司。安邦保
                                                 险集团股份有限公司持有安邦财产保险股份有限公司 97.56%的股份，持有安邦人
                                                 寿保险股份有限公司 99.98%的股份。除此之外，上述股东之间未知是否存在关联
                                                 关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明                     无
参与约定购回交易的股东                           无
    注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 所持股份为其代理的在 HKSCC NOMINEES LIMITED 交易平台上交易的公司 H 股股
    东账户的股份总和。
    （二）前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
                                                                                                    单位：股
    序   有限售条件股      持有的有限售条件股               可上市            新增可上市交易
                                                                                                     限售条件
    号     东名称                份数量                   交易时间              股份数量
    1    王石                        5,712,901
    2    郁亮                        5,479,684                                                     中国证券登记结
                                                                                                   算有限责任公司
    3    王文金                      1,735,718
                                                                                                   深圳分公司根据
    4    解冻                        1,118,059              ——                   ——            有关规定锁定董
                                                                                                   事、监事和高管
    5    张旭                         678,029
                                                                                                   人员持有的公司
    6    孙建一                       389,383                                                          股份
    7    周清平                        15,000
    （三）控股股东和实际控制人情况
         公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
    （四）持股 10%以上股东情况
         1、钜盛华及其一致行动人
         截止 2016 年 12 月 31 日，钜盛华及其一致行动人合计持有公司 A 股股份 2,803,897,216 股，占公司股
    份总数的 25.40%，为公司的第一大股东。具体如下：
                                                                             持有公司 A 股股票       占公司总股本
          序号                             股东名称
                                                                                 数量（股）              比例
            1     钜盛华                                                            926,070,472             8.39%
            2     前海人寿保险股份有限公司－海利年年                                349,776,441             3.17%
            3     前海人寿保险股份有限公司－聚富产品                                218,081,383             1.98%
            4     前海人寿保险股份有限公司－自有资金                                168,007,821             1.52%
            5     前海人寿保险股份有限公司－万能型保险产品                                11,800          0.0001%
            6     西部利得基金－建设银行－西部利得金裕 1 号资产管理计划             225,494,379             2.04%
            7     西部利得基金－建设银行－西部利得宝禄 1 号资产管理计划             156,350,691             1.42%
            8     泰信基金－民生银行－泰信价值 1 号特定客户资产管理计划             166,662,583             1.51%
            9     南方资本－广发银行－广钜 1 号资产管理计划                         163,481,676             1.48%
           10     南方资本－平安银行－安盛 1 号资产管理计划                          97,649,123             0.88%
           11     南方资本－平安银行－安盛 2 号资产管理计划                          89,724,515             0.81%
                                                                    万科企业股份有限公司 2016 年度报告
       12   南方资本－平安银行－安盛 3 号资产管理计划                  84,540,563          0.77%
       13   南方资本－广发银行－广钜 2 号资产管理计划                  63,465,898          0.57%
       14   东兴证券－民生银行－东兴信鑫 7 号集合资产管理计划          94,579,871          0.86%
                                   合计                             2,803,897,216         25.40%
    （1）钜盛华持有管理“前海人寿保险股份有限公司－海利年年”、“前海人寿保险股份有限公司－
聚富产品”、“前海人寿保险股份有限公司－自有资金”、“前海人寿保险股份有限公司－万能型保险
产品”的前海人寿保险股份有限公司 51%的股权。
    （2）钜盛华于 2015 年 11 月 25 日与西部利得基金管理有限公司签订了西部利得宝禄 1 号资产管理计
划资产管理合同和西部利得金裕 1 号资产管理计划资产管理合同，并于后续签订了相关补充协议；2015
年 11 月 24 日与南方资本管理有限公司签订了安盛 1 号、2 号、3 号资产管理计划和 11 月 26 号签订广钜
1 号资产管理计划合同，并于后续签订了相关补充协议；2015 年 11 月 24 日与泰信基金管理有限公司签订
了泰信价值 1 号特定客户资产管理计划合同，并于后续签订了相关补充协议。2015 年 12 月 1 日与东兴证
券股份有限公司签订《东兴信鑫 7 号集合资产管理计划资产管理合同》，2015 年 12 月 14 日与南方资本
管理有限公司签订《广钜 2 号资产管理计划资产管理合同》及相关补充协议。
    根据合同约定，有关资产管理计划可用于投资万科 A 股股票，签约方同意，在资产管理计划存续期
内，如公司召开股东大会，资产管理计划管理人应按照委托人对表决事项的意见行使表决权；如委托人
需要资产管理计划行使提案权、提名权、股东大会召集权等其他股东权利事项，资产管理计划管理人应
按委托人出具的指令所列内容行使相关权利。
    2016 年 4 月 6 日，钜盛华与前海人寿保险股份有限公司签署《万科企业股份有限公司表决权让渡协
议》，钜盛华将其直接持有的万科 926,070,472 股股份所对应的全部表决权不可撤销的、无偿让渡给前海
人寿保险股份有限公司；钜盛华将其通过“南方资本-广发银行-广钜 1 号资产管理计划”控制的万科
163,481,676 股股份、通过“南方资本-广发银行-广钜 2 号资产管理计划”控制的万科 2,000,000 股股份、
通过“西部利得基金-建设银行-西部利得宝禄 1 号资产管理计划”控制的万科 156,350,691 股股份、通过
“西部利得基金-建设银行-西部利得金裕 1 号资产管理计划”控制的万科 225,494,379 股股份（前述各资
产管理计划以下合称“资管计划”）所对应的全部表决权（合计 547,326,746 股）不可撤销的、无偿让渡
给前海人寿保险股份有限公司。
    （3）钜盛华基本情况
    注册时间：2002 年 1 月 28 日
    注册资本：人民币 1,630,354.29 万元
    法人代表：叶伟青
    注册地址：深圳市罗湖区宝安北路 2088 号深业物流大厦八楼 802 室
    经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；计算机软件开发，合法取得土地使用权的房地产
开发、经营；企业营销策划、信息咨询（不含人才中介、证券、保险、基金、金融业务及其它限制项
目）；建材、机械设备、办公设备、通信设备、五金交电、电子产品、家具、室内装修材料的购销；国
内贸易，货物及技术进出口；自有物业租赁；供应链管理（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行
                                                                 万科企业股份有限公司 2016 年度报告
政法规限制的项目须取得许可后方可经营）。
   钜盛华的股东结构如下：
             序号                    股东名称                      持股比例
               1    深圳市宝能投资集团有限公司                                67.4%
               2    深圳宝源物流有限公司                                      0.68%
               3    深圳市宝能创赢投资企业（有限合伙）                        1.92%
               4    深圳市浙商宝能产业投资合伙企业（有限合伙）                  30%
   （4）深圳市宝能投资集团有限公司基本情况
   注册时间：2000 年 3 月 23 日
   注册资本：人民币 30,000 万元
   企业类型：有限责任公司（自然人独资）
   法人代表：姚振华
   股东结构：姚振华先生持股 100%。
   经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资文化旅游产业（具体项目另行申报）；建筑、
装饰材料的购销及其它国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）、
经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；
建筑设备的购销与租赁；信息咨询、企业管理咨询（不含人才中介、证券、保险、基金、金融业务及其
它限制项目）；供应链管理。
   钜盛华及其一致行动人与公司股权关系的方框图如下
                                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                                                               姚振华
                                                                                                    100%
                                                                                深圳市宝能投资集团有限公司
                                         合约
                                                                                                    67.4%
                                                                                深圳市钜盛华股份有限公司
 西       西      泰
 部       部      信                                              东
 利       利      基                                              兴                                   51%
 得       得      金       南       南    南       南       南    证
 基       基      －       方       方    方       方       方    券
 金       金      民       资       资    资       资       资    －
 －       －      生       本       本    本       本       本    民             前海人寿保险股份有限公司
 建       建      银       －       －    －       －       －    生
 设       设      行       平       平    平       广       广    银
 银       银      －       安       安    安       发       发    行                                   管理
                                                                                                                           8.39%
 行       行      泰       银       银    银       银       银    －
 －       －      信       行       行    行       行       行    东
 西       西      价       －       －    －       －       －    兴
 部       部      值       安       安    安       广       广    信
 利       利               盛       盛    盛       钜       钜    鑫            前             前             前           前
 得       得      号                                                            海             海             海      司   海
 金       宝      特       号       号    号       号       号    号       司   人             人             人      －   人
                                                                                寿        司   寿       司
 裕       禄      定       资       资    资       资       资    集       －             －            －    寿      万   寿
                  客       产       产    产       产       产    合            保             保             保      能   保
                                                                           海             聚            自
 1
 号       号      户       管       管    管       管       管    资            险             险             险      型   险
                                                                           利   股        富   股       有
 资       资      资       理       理    理       理       理    产       年             产            资    股      保   股
 产       产      产       计       计    计       计       计    管            份             份             份      险   份
                                                                           年   有        品   有       金
                                                                                                              有      产   有
 管       管      管       划       划    划       划       划    理
 理       理      理                                              计            限             限             限      品   限
 计       计      计                                              划            公             公             公           公
 划       划      划
                                                                                 3.17%         1.98%          1.52%   0.0001%
  2.04%   1.42%    1.51%    0.88%    0.81% 0.77%    1.48%    0.57% 0.86%
                                                                                                本公司
      2、华润股份及其全资子公司
      截至 2016 年 12 月 31 日，华润股份直接持有公司 A 股股份 1,682,759,247 股，占公司股份总数的
15.24%，同时华润股份的全资子公司中润贸易持有公司 A 股股份 6,840,570 股。华润股份及其附属公司合
计持有公司 A 股股份 1,689,599,817 股，占公司总股本的 15.31%。
      华润股份是由中国华润总公司于 2003 年 6 月发起设立的股份有限公司，法定代表人为傅育宁先生，
主要资产为香港华润（集团）有限公司 100%的股权及其他内地资产，主营业务包括对金融、保险、能源、
交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企业的投资；对商业零售企业（含连锁超市）、民用建筑
工程施工的投资与管理；石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产；电子及机电产品的加工、生产、
销售；物业管理；民用建筑工程的外装修及室内装修；技术交流。公司注册地址为深圳市南山区滨海大
道 3001 号深圳湾体育中心体育场三楼，注册资本约 164.67 亿元。
      中国华润总公司持有华润股份 16,466,413,526 股国家股，占其股本总额的 99.9961%；中国华润总公
司的全资子公司华润国际招标有限公司持有华润股份有限公司 650,000 股国有法人股，占其股本总额的
0.0039%。中国华润总公司注册资本约 152.37 亿元，主要资产为华润股份的股权，直属国务院国有资产监
                                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
督管理委员会管理，法定代表人亦为傅育宁先生。
    华润股份与公司股权关系的方框图如下：
                              国务院国有资产
                              监督管理委员会
                                         100%
                                                       100%
                              中国华润总公司
                                                        华润国际招标
                                         99.9961%
                                                          有限公司
              100%
                             华润股份有限公司
                                                      0.0039%
  中润国内贸易公司                       15.24%
                0.06%
                                  本公司
    注：2017 年 1 月 12 日，华润股份及其全资子公司中润贸易与地铁集团签署《关于万科企业股份有限公司之股份转让
协议》，将合计持有的 1,689,599,817 股公司 A 股股份全部转让予地铁集团。转让价格为人民币 37,171,195,974 元，对应的
每股交易价格为 22.00 元/股。2017 年 1 月 24 日，有关转让股份过户登记手续办理完毕。地铁集团持有公司 A 股股份
1,689,599,817 股，占公司总股份的比例为 15.31%。
    3、恒大地产及其一致行动人
    截至 2016 年 12 月 31 日，恒大地产及其一致行动人合计持有公司 A 股股份 1,553,210,974 股，占公司
股份总数的 14.07%。具体如下：
                                                              持有公司 A 股股票数    占公司总股本比
              序号                  股东名称
                                                                    量（股）               例
                1       广州市欣盛投资有限公司                         526,389,569            4.77%
                2       广州市昱博投资有限公司                         210,778,555            1.91%
                3       广州市奕博投资有限公司                         207,273,581            1.88%
                4       广州市悦朗投资有限公司                         205,731,814            1.86%
                5       广州市凯轩投资有限公司                         123,501,075            1.12%
                6       广州市广域实业有限公司                          86,701,961            0.79%
                7       广州市仲勤投资有限公司                          73,849,402            0.67%
                8       广州市启通实业有限公司                          68,205,047            0.62%
                9       广州市凯进投资有限公司                          50,759,970            0.46%
               10       恒大地产集团有限公司                               20,000           0.0002%
                                  合计                               1,553,210,974          14.07%
    恒大地产之外的上述九家公司均为恒大地产所控制，恒大地产情况如下：
                                                             万科企业股份有限公司 2016 年度报告
   注册时间：1996 年 6 月 24 日
   注册资本：人民币 250,000 万元
   企业类型：有限责任公司（法人独资）
   法人代表：赵长龙
   股东结构：广州市凯隆置业有限公司持股 100%，许家印先生为其实际控制人。
   经营范围：房地产开发经营；房地产咨询服务；室内装饰、设计；制冷、空调设备制造；园林绿化
工程服务；企业管理咨询服务。
   恒大地产及其一致行动人与本公司股权关系的方框图如下：
                                                                                          万科企业股份有限公司 2016 年度报告
           丁玉梅                                  许家印
                  100%                                  100%
Even Honour Holdings Limited               XinXin（BVI）Limited                           公众投资者
                  5.78%                                 68.42%                           25.8 %
                                           中国恒大（3333.HK）
                                                        100%
                                             Anji（BVI）Limited
                                                        100%
                                       广州市超丰置业有限公司
                                                        100%
                                       广州市凯隆置业有限公司
                                                        100%
                                        恒大地产集团有限公司
                                                        100%
                                       广州市鑫源投资有限公司
                                                        100%
                                       广州市鑫通投资有限公司
                                                        100%
    广州市昱博投            广州市奕博投            广州市隆通投           广州市凯轩投              广州市悦朗投
    资有限公司              资有限公司              资有限公司             资有限公司                资有限公司
                                                            100%
                                    广州市广域实                 广州市启通实
                                    业有限公司                   业有限公司
                                                                       100%
                                           100%
                              广州市仲勤投         广州市凯进投       广州市欣盛投
                              资有限公司           资有限公司         资有限公司
                                           0.67%         0.46%           4.77%
0.0002%   1.91%    1.88%   0.79%                                                 0.62%       1.12%    1.86%
                                                       本公司
                                                                           万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    注：恒大地产、广州市凯隆置业有限公司已于 2016 年 12 月 30 日与第一批战略投资者签订投资协议，约定第一批战略
投资者以增资方式获取恒大地产约 13.16%的股权。
（五）香港《证券与期货条例》规定的主要股东持股情况
    截止 2016 年 12 月 31 日，按照中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记的公司 A 股股东持股
情况以及香港《证券与期货条例》第 571 章第 336 条存置的登记册之权益及淡仓，根据《联交所证券上
市规则》应披露的公司董事、监事及高级管理人员以外的其他人士权益或淡仓情况如下：
    1、钜盛华以实益拥有人身份直接持有公司 A 股股票 926,070,472 股。此外钜盛华还以控制的法团的
权益身份间接对 735,877,445 股公司 A 股拥有权益，同时，钜盛华以资产管理计划受托人的身份对
1,141,949,299 股公司 A 股拥有权益。钜盛华合计对 2,803,897,216 股公司 A 股拥有权益，全部为好仓，占
公司 A 股份的比例为 28.83%，占公司总股份的比例为 25.40%。
    2、华润股份以实益拥有人身份直接持有公司 A 股 1,682,759,247 股，华润股份的全资子公司中润贸易
以实益拥有人身份直接持有公司 A 股股份 6,840,570 股。华润股份及中润贸易合计持有公司 A 股股份
1,689,599,817 股，占公司 A 股股份的比例为 17.38%，占公司总股份的比例为 15.31%，全部为好仓。
    3、中国恒大集团（简称“中国恒大”）以控制的法团的权益身份间接对 1,553,210,974 股公司 A 股拥
有权益，有关股份占公司 A 股股份的比例为 15.97%，占公司总股份的比例为 14.07%，全部为好仓。
    4、安邦保险集团股份有限公司以控制的法团的权益身份间接对 743,106,220 股公司 A 股拥有权益，
有关股份占公司 A 股股份的比例为 7.64%，占公司总股份的比例为 6.73%，为好仓。
    5、Nexus Capital Management Limited 以投资经理的身份对 151,775,844 股公司 H 股（好仓）拥有权
益，有关股份占公司 H 股股份的比例为 11.54%，占公司总股份的比例为 1.37%。
    6、Black Rock, Inc. 以控制的法团的权益身份间接对 91,452,308 股公司 H 股（好仓）拥有权益，有关
股份占公司 H 股股份的比例为 6.95%，占公司总股份的比例为 0.83%；以控制的法团的权益身份间接对
2,453,600 股公司 H 股（淡仓）拥有权益，有关股份占公司 H 股股份的比例为 0.19%，占公司总股份的比
例为 0.022% 。
    除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事、监事及高级管理人员）根据香港《证券与期货
条例》和《联交所证券上市规则》应披露权益或淡仓等情况。
（六）按照《联交所证券上市规则》关于公众持股量的说明
    截止 2016 年 12 月 31 日，公司在联交所主板上市的境外上市外资股（H 股）共 1,314,955,468 股，全
部为公众持股，占公司总股份的 11.91%，市值为港币 232.74 亿元。公司 H 股在联交所主板上市时已取得
严格遵守《联交所证券上市规则》第 8.08（1）（b）条下的 H 股占公司总股份比例的豁免，2016 年末公
司公众持股量符合要求。
                                                                 万科企业股份有限公司 2016 年度报告
               第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况
一、董事、监事、高级管理人员
（一）基本情况及主要经历
    1、董事
    王石，男，1951 年出生。1968 年参军，1973 年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978 年毕业于
兰州铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区
发展公司。1984 年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988 年起任公司董事长兼总经
理，1999 年起不再兼任公司总经理。现任公司董事会主席。王石先生还是 SOHU.com Inc.董事，华润置
地有限公司、现代传播控股有限公司的独立董事。
    乔世波，男，1954 年出生。1983 年毕业于吉林大学中文系汉语言文学专业，大学学历。历任对外贸
易经济合作部（现商务部）处长，华润(集团)有限公司人力资源部副总经理、总经理，华润石化(集团)
有限公司总经理、董事长。2000 年任华润（集团）有限公司董事、助理总经理，期间先后兼任过华润创
业有限公司副董事总经理，华润机械五矿（集团）有限公司董事长等职务。2003 年任华润（集团）有限
公司董事副总经理，期间先后兼任吉林华润生化股份有限公司董事长，华润水泥控股有限公司董事局主
席，中国华源集团有限公司首席执行官，三九企业集团总经理等职务。2008 年至 2016 年 1 月任华润（集
团）有限公司董事、总经理，还曾兼任华润医药集团有限公司董事局副主席兼总裁，华润创业有限公司
主席，华润三九医药股份有限公司董事长，山东东阿阿胶股份有限公司董事长等职务。
    2010 年起任公司董事，董事会副主席。
    郁亮，男，1965 年出生。1988 年毕业于北京大学国际经济学系，获学士学位。后于 1997 年获北京大
学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990 年加入万科；1996 年任公司副总经理；1999 年任公司
常务副总经理兼财务负责人；2001 年起任公司总经理。1994 年起任公司董事至今。现任公司董事、总裁，
还任上海美特斯邦威服饰股份有限公司独立董事、中城联盟投资管理股份有限公司董事。
    孙建一，男，1953 年出生。毕业于中南财经大学金融专业，大专学历，高级经济师。1985 年任中国
人民保险公司武汉分公司副总经理、党委委员。1990 年至 2003 年历任中国平安保险公司总经理助理、副
总经理、常务副总经理、执行董事等职。2003 年任中国平安保险（集团）股份有限公司执行董事、常务
副总经理、副首席执行官。2008 年起任中国平安保险（集团）股份有限公司副董事长、副首席执行官。
2008 年至 2012 年任平安银行有限责任公司董事长。2002 年至 2016 年 11 月任平安银行股份有限公司董事
长，目前还任中国保险保障基金有限责任公司非执行董事及海昌控股有限公司独立董事。
    1995 年任公司董事，1997 年任常务董事，1998 年任副董事长，2001 年至 2008 年任独立董事，2005
年任薪酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。2008 年起任董事、薪酬与提名委员会委员。
    魏斌，男，1969 年出生。1992 年获中南财经大学审计专业学士学位；2001 年获暨南大学金融专业硕
                                                                万科企业股份有限公司 2016 年度报告
士学位。为中国高级会计师及高级审计师，中国注册会计师协会非执业会员。2001 年加入华润(集团)有限
公司。2012 至 2016 年任中国华润总公司董事，华润（集团）有限公司董事。2011 年至今任华润（集团）
有限公司总会计师、首席财务官，目前还任华润置地有限公司、华润水泥控股有限公司、华润燃气控股
有限公司之非执行董事。
    2013 年起担任公司董事，审计委员会委员。
    陈鹰，男，1970 年出生。1993 年获清华大学建筑管理学学士学位；2007 年获牛津大学工商管理学硕
士学位。1993 年加入华润(集团)有限公司。1993 年至 2002 年任华润营造(控股)有限公司项目工程师、项
目经理及采购部经理及执行董事；2002 年至 2011 年任华润置地(北京)股份有限公司董事总经理；2003 年
至 2006 年任华润置地有限公司董事。2011 年至 2013 年任华润(集团)有限公司战略管理部总经理。2012
年起任华润股份有限公司监事。现任华润（集团）有限公司首席战略官、战略管理部总监，同时担任华
润水泥控股有限公司、华润电力控股有限公司、华润啤酒（控股）有限公司（原华润创业有限公司）、
华润燃气控股有限公司、华润置地有限公司之非执行董事以及华润医药集团有限公司之董事。
    2013 年起担任公司董事，投资与决策委员会委员。
    王文金，男，1966 年出生。1994 年获中南财经政法大学硕士学位，中国注册会计师。曾先后供职于
合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研究所。1993 年加入万科。1998 年任公司财务管理部副经理。
1999 年任公司财务管理部总经理；2002 年起任公司财务负责人；2004 年起任公司财务总监。2007 年任公
司执行副总裁。2014 年起任公司董事、投资与决策委员会委员，同时兼任公司首席财务官。2016 年 3 月
起不再任公司财务负责人、首席财务官。当前为公司董事、投资与决策委员会委员、执行副总裁、首席
风险官。
    2、独立董事
    张利平，男，1958 年出生。1980 年毕业于北京外贸学院，1987 年获美国圣约翰大学国际事务及国际
法律硕士学位。曾任职于对外经济贸易合作部，并先后担任美国美林集团投资银行部董事、德国德累斯
登银行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理、香港意马国际控股有
限公司行政总裁、瑞士信贷集团全球投资银行部副主席兼大中华区联合首席执行官等职务。2015 年加盟
黑石集团任高级董事总经理暨大中华区主席。
    2010 年起任公司独立董事，投资与决策委员会召集人，薪酬与提名委员会委员。2014 年起任薪酬与
提名委员会召集人。
    华生，男，1953 年出生。1982 年毕业于南京工学院(现东南大学)政治经济学专业，获学士学位，
1985 年获中国社会科学院研究生院财政系硕士学位，持有武汉大学经济学博士学位，并先后在英国牛津
大学和剑桥大学学习、研究和任教。现任东南大学经济管理学院名誉院长、教授、博士生导师，中国侨
商联合会常务副会长，北京市侨联副主席。为 1986 年首批“国家级有突出贡献的专家”。是价格双轨制、
国资体制、股权分置改革的主要提出者和推动者，曾获中国经济理论创新奖、孙冶方经济学奖。
    2011 年起任公司独立董事。
    罗君美，女，1954 年出生。1976 年毕业于加拿大 Mcgill 大学管理学系会计学专业，获商学士学位。
                                                                   万科企业股份有限公司 2016 年度报告
现任罗思云罗君美会计师事务所有限公司的首席执业董事，罗思云会计师行东主，还任中国人民政治协
商会议广东省政协委员。其为香港执业资深会计师、加拿大特许会计师、英国及韦尔斯特许会计师、澳
洲资深注册会计师，香港注册税务师，曾任香港华人会计师公会会长，香港会计师公会理事，是香港女
会计师协会有限公司创始会长。2009 年获授香港特别行政区太平绅士。2011 年起任香港上市新华汇富金
融控股有限公司和多伦多证券交易所上市新华国际有限公司独立董事，2016 年 10 月起任祈福生活服务控
股有限公司独立非执行董事。
    2012 年起任公司独立董事，审计委员会召集人。
    海闻，男，1952 年出生。1982 年毕业北京大学经济学系，获经济学学士学位；1983 年毕业于美国长
滩加州州立大学经济系，获经济学硕士学位；1991 年毕业于美国戴维斯加州大学经济系，获经济学博士
学位。曾任职美国加州州立大学经济系、加州大学（戴维斯）大学经济系、福特路易斯学院商学院经济
系。1995 年~2008 年任北京大学中国经济研究中心教授、副主任；2002 年~2005 年任北京大学校长助理；
2005 年~2008 年任北京大学副校长、深圳研究生院常务副院长、深圳商学院院长。2008 年~2013 年任北京
大学副校长、深圳研究生院院长、汇丰商学院院长。现任北京大学校务委员会副主任、汇丰商学院院长。
    2014 年起任公司独立董事，审计委员会委员，薪酬与提名委员会委员。
    3、监事
    解冻，男，1965 年出生。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学
管理学院工商管理硕士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。曾供职于中国深圳彩电总公司深
圳 RGB 电子有限公司。1992 年加入万科。1996 年任公司人事部经理；2000 年任公司人力资源部总经理；
2001 年任公司人力资源总监；2004 年任公司副总经理。2007 年 10 月至 2014 年 2 月任公司执行副总裁。
2014 年起任公司监事、监事会主席，2011 年起担任深圳市海普瑞药业股份有限公司独立董事。
    廖绮云，女，1959 年出生，泰国人。1978 年获得香港大学法学学士，1981 年获香港大学法律学深造
证书。曾任职于 D. W. Ling & Co.、Fairbairn & Kwok、Livasiri & Co.等律师事务所。2001 年至 2005 年任
华润创业有限公司首席法律顾问，2006 年至 2008 年任华润（集团）有限公司法律事务部总经理，2008 年
至 2016 年 5 月任华润（集团）有限公司法律事务部首席法律顾问，2016 年 6 月至今担任华润（集团）有
限公司法律事务部首席合规专员。
    2014 年起任公司监事。
    周清平，男，1969 年出生。1993 年毕业于湖南大学（原湖南财经学院）会计专业，大学学历，中国
注册会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司，1995 年加入万科，任万科财务顾问有限公司财务经理，
2000 年任成都万科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、
审计监察部总经理。
    4、高级管理人员
    郁亮，简历请见“董事”部分。
    王文金，简历请见“董事”部分。
                                                                                万科企业股份有限公司 2016 年度报告
     张旭，男，1963 年出生。1984 年毕业于合肥工业大学工业与民用建筑专业，获学士学位；2001 年获
美国特诺伊州立大学 MBA 学位。1995 年加入中国海外集团。2002 年加入万科，先后任武汉市万科房地
产有限公司工程总监、副总经理、常务副总经理、总经理。2012 年任公司副总裁，2014 年起任公司执行
副总裁、首席运营官。2012 年起任万科置业（海外）有限公司执行董事。
     孙嘉，男，1978 年出生。2001 年毕业于北京大学经济学院，获学士学位；2007 年毕业于哈佛大学商
学院，获工商管理硕士学位。曾先后供职于麦肯锡咨询公司、中国网络通信集团公司。2007 年加入万科，
2008 年任公司战略与投资管理部总经理；2010 年任西安万科企业有限公司总经理。2012 年任上海万科企
业有限公司总经理；2015 年任公司副总裁。
     2016 年 3 月起任公司执行副总裁、财务负责人、首席财务官。
     朱旭，女，1975 年出生。1997 年毕业于湖南财经学院（现湖南大学），获经济学学士学位；2001 年
毕业于中南财经政法大学，获管理学硕士学位；2006 年获伦敦大学学院公共政策硕士学位。为英国志奋
领 （ CHEVENING ） 学 者 ， 注 册 税 务 师 。 先 后 供 职 于 深 圳 市 国 家 税 务 局 、 国 民 技 术 股 份 有 限 公 司
（SZ.300077）、深圳广田装饰集团股份有限公司（SZ.002482）。目前还任深圳证券交易所第三届上诉复
核委员会委员、中国上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员。
     2016 年 3 月起任公司董事会秘书。
（二）2016 年度薪酬情况
     本集团整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人
才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，是在市场调查的基础上，根据本集团整体经营业绩情况确定。
未在公司任职的董事、监事的报酬由股东大会确定。
     报告期末在公司任职的 8 位董事、监事、高级管理人员 2016 年从本集团获得的税前报酬合计人民币
6,122.5 万元。未在公司任职的各位董事、监事中，乔世波、孙建一、魏斌、陈鹰 4 位董事每人从公司领
取税前董事酬金人民币 18 万元；张利平、罗君美、海闻 3 位独立董事每人领取税前独立董事酬金人民币
30 万元（海闻独立董事已将担任公司独立董事以来领取的全部税后酬金退回公司，为表示感谢，公司将
该笔款项捐给了北京大学教育基金会）；华生独立董事自愿不领取独立董事酬金；廖绮云监事领取税前
监事酬金人民币 18 万元。
     此外，乔世波、魏斌、陈鹰、廖绮云在华润股份之关联单位领取薪酬，王石在华润股份之关联单位
华润置地有限公司领取独立董事酬金。
                                                                        2016 年税                 是否在股
                                                                                     2015 年税
                                                                        前报酬总                  东单位或
                                                                                     前报酬总
          姓名         职务        性别    年龄      任期起止日期       额(人民币                 其他关联
                                                                                     额(人民币
                                                                          万元)                   单位领取
                                                                                       万元)
                                                                                                    薪酬
          王石      董事会主席       男     66         1988~2017             999.0        998.8     是
         乔世波    董事会副主席      男     63         2010~2017              18.0         18.0       是
          郁亮      董事、总裁       男     52         1994~2017             979.0        998.8       否
         孙建一        董事          男     64         1995~2017              18.0         18.0       否
                                                                                                万科企业股份有限公司 2016 年度报告
          魏斌             董事           男         48           2013~2017                   18.0             18.0        是
          陈鹰             董事           男         47           2013~2017                   18.0             18.0        是
                    董事、执行副                                                                                           否
         王文金                           男         51           2014~2017                  703.3            569.2
                        总裁
         张利平          独立董事         男         59           2010~2017                   30.0             30.0        否
          华生           独立董事         男         64           2011~2017                      0                0        否
         罗君美          独立董事         女         63           2012~2017                   30.0             30.0        否
          海闻           独立董事         男         65           2014~2017                   30.0             30.0        否
          解冻       监事会主席           男         52           2014~2017                  703.3            556.8        否
         廖绮云            监事           女         68           2014~2017                   18.0             18.0        是
         周清平            监事           男         48           2010~2017                  209.9            174.8        否
          陈玮      原执行副总裁          男         55           2014~2016                   33.8            660.6        否
          张旭       执行副总裁           男         54           2014~2017                  898.3            707.5        否
         谭华杰     原董事会秘书          男         44           2009~2016                   17.1            538.8        否
          孙嘉       执行副总裁           男         39           2016~2017                  898.2                 -       否
          朱旭       董事会秘书           女         42           2016~2017                  731.5                 -       否
                                         合计                                               6,353.4          5,385.3       -
    2016 年 3 月起，陈玮不再担任执行副总裁；谭华杰不再担任公司董事会秘书职务，专职担任公司高级副总裁。上述陈
玮、谭华杰薪酬为 2016 年 1-3 月薪酬。
2016 年公司薪酬最高的五位人士的薪酬情况
                                                          从公司领取的       是否在股东单位
                                              序号        税前报酬总额       或其他关联单位
                                                          (人民币元)           领取薪酬
                                               1            13,203,171.02          否
                                               2            12,930,790.05          否
                                               3            11,103,161.02          否
                                               4             9,990,000.00          是
                                               5             9,790,000.00          否
                                              合计          57,017,122.09          -
（三）报告期内持股变化情况
公司董事、监事、高级管理人员持有公司权益情况
                                                    期末持股占                                               报告期内股 报告期末还未行
                                  期初持股 期末持股                                         授予股票期
 姓名             职务                              总股份数的              变动原因                         票期权行权 使的股票期权数
                                  数（股） 数（股）                                         权情况(份)
                                                      比例                                                     情况(份)     量(份)
 王石       董事会主席            7,617,201 7,617,201           0.069%                  -       6,600,000              0
 郁亮       董事、总裁            7,306,245 7,306,245           0.066%                  -       5,500,000              0
孙建一            董事              519,177     389,383        0.0035% 二级市场卖出                      -             -             -
王文金   董事、执行副总裁 2,314,291 2,314,291                   0.021%                  -       2,200,000              0
 解冻       监事会主席            1,490,745 1,490,745           0.013%                  -       2,200,000              -             -
周清平            监事               20,000        20,000      0.0002%                  -                -             -             -
 张旭       执行副总裁              904,039     904,039         0.008%                  -        750,000               0
                                                                            万科企业股份有限公司 2016 年度报告
 孙嘉       执行副总裁            0         0           0            -       650,000           0
 朱旭       董事会秘书            0         0           0            -              -          -                 -
谭华杰     原董事会秘书     960,000   960,000     0.009%                    1,600,000          0
 陈玮      原执行副总裁           0         0           0            -              -          -                 -
    注：报告期末，董事会副主席乔世波的配偶吴学先女士持有公司 A 股股票 60,000 股，执行副总裁孙嘉的配偶尉迟玉珩
女士持有公司 A 股股票 2,800 股，董事会秘书朱旭的配偶赵刚先生持有公司 A 股股票 9,600 股。报告期内，有关情况未发
生变化。
    上述人员持有的公司股份全部为实益持有的 A 股股份，均为好仓。除以上信息外，公司未知公司董
事、监事、高级管理人员及相应联系人根据香港《证券与期货条例》第 352 条存置的登记册之权益及淡
仓或根据《联交所证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》应通知公司及联
交所，持有公司及按香港《证券与期货条例》XV 部界定的关联法团的权益或淡仓。
（四）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因
    报告期内，董事、执行副总裁王文金不再担任财务负责人、首席财务官，改为担任公司首席风险官。
董事会聘任孙嘉为执行副总裁、财务负责人、首席财务官。
    原董事会秘书谭华杰不再担任董事会秘书，专职担任高级副总裁，董事会聘任朱旭为董事会秘书。
原执行副总裁、首席人力资源官陈玮不再担任执行副总裁、首席人力资源官。
二、员工数量、专业构成
    截至 2016 年 12 月 31 日，公司共有在册员工 58,280 人，较上年增长 38.3%，平均年龄为 30.9 岁，平
均司龄 2.2 年。其中男性员工 41,839 人，女性员工 16,441 人。分业务系统看，构成如下：
（一）房地产开发系统
    房地产开发系统共有员工 6,437 人，较上年增长 3.3 %，平均年龄 32.9 岁，平均司龄 4.5 年。学历构
成：博士占 0.2%，硕士占 21.1%，本科占 68.6%，大专占 8.2%，大专以下占 1.9%，本科及以上学历占地
产开发系统总人数的 98.1% 。
                                                 0.2%
                                         1.9%
                                          8.2%
                                                    21.1%            博士
                                                                     硕士
                                                                     本科
                                                                     大专
                                        68.6%                        大专以下
                                                                                         万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    专业构成：
                      序号               专业构成                人数             占比          同比增减
                       1          市场营销和销售人员                    811           12.6%           -3.6%
                       2          专业技术人员                     3,901              60.6%           6.0%
                       3          管理类人员                       1,725              26.8%           0.8%
    注：管理类人员包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及高级管理人员。
    其中：专业技术人员包括工程、设计、成本管理、采购和项目发展人员，构成如下。
                             序号         专业技术人员类别                人数               占比
                              1        工程人员                               2,001           51.3%
                              2        设计人员                                741            19.0%
                              3        成本管理人员                            359            9.2%
                              4        采购人员                                218            5.6%
                              5        项目发展人员                            581            14.9%
（二）物业服务系统
    物业服务系统共有员工 48,784 人，较上年增加 42.4%，平均年龄 30.7 岁，平均司龄 2 年。学历构成
如下：硕士占 0.3%，本科占 10.2%，大专占 17.7%，大专以下占 71.8%，大专及以上学历占 28.2%。
                                                    0.3%
                                                       10.2%
                                                                                      硕士
                                                                17.7%                 本科
                                                                                      大专
                                         71.8%                                        大专以下
（三）商业服务系统
    商业服务系统共有员工 1,332 人，较上年增长 62.8%，平均年龄 30.3 岁，平均司龄 1.9 年, 学历构成
如下：博士占 0.1%，硕士占 9.9%，本科占 51.9%，大专占 17.3%，大专以下占 20.8%，本科及以上学历
占 61.9% 。
                                                                    万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                            0.1%
                                               9.9%
                                    20.8%                        博士
                                                                 硕士
                                                                 本科
                                 17.3%
                                                                 大专
                                                        51.9%
                                                                 大专以下
（四）酒店系统
    酒店系统共有员工 447 人，较上年减少 4.1 %，平均年龄 30.1 岁，平均司龄 1.9 年，学历构成如下：
硕士占 1.1%，本科占 13.7%，大专占 17.9%，大专以下占 67.3%，本科及以上学历占 14.77%。
                                            1.1%
                                                   13.7%
                                                                 硕士
                                                                 本科
                                                         17.9%
                                                                 大专
                                  67.3%                          大专以下
（五）其他系统
    其他系统共有员工 1,280 人，较上年增长 272 %，平均年龄 29.2 岁，平均司龄 1.3 年，学历构成如下：
硕士占 7.7%，本科占 40.3%，大专占 16.8%，大专以下占 35.1%，本科及以上学历占 48.0% 。
                                   万科企业股份有限公司 2016 年度报告
            7.7%
                            硕士
35.1%
                            本科
                    40.3%   大专
                            大专以下
    16.8%
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                       第八节 公司治理报告暨企业管治报告
    作为中国内地首批上市企业之一，公司始终遵循简单、透明、规范及负责的价值观，严格按照法律、
法规以及上市公司规范性文件的要求，不断完善公司治理，规范公司运作。公司股东大会、董事会、监
事会及高级管理人员严格按照公司的《公司章程》赋予的职责，履行各自的权力及义务。
一、公司治理情况综述
    报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、香港相关法律法规以及《联交所证券上市规
则》，包括附录十四所载的《企业管治守则》的所有守则条文，按照监管部门颁布的相关法规要求，开
展公司治理活动并不断完善公司治理结构。
    公司董事、监事、高级管理人员遵守《联交所证券上市规则》附录十所载《上市发行人董事进行证
券交易的标准守则》，公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公司的《内幕信息及知情人管理制度》
及《员工买卖公司证券规则》的相关规定，严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违
规买卖公司证券的行为。
    2016年公司董事会审议通过《万科企业股份有限公司信息披露管理办法（修订稿）》，进一步明确
公司信息披露的组织工作及披露程序，强化信息披露管理工作，提高公司透明度。
二、股东与股东大会情况
（一） 股东权利
       1、召开临时股东大会
    按照《公司章程》，单独或者合计持有公司10%以上股份的股东有权向董事会请求召开临时股东大会。
董事会应当根据法律、行政法规和《公司章程》的规定，在收到请求后10日内提出同意或不同意召开临
时股东大会的书面反馈意见。董事会不同意召开临时股东大会，或者在收到请求后5日内未作出反馈的，
单独或者合计持有公司10%以上股份的股东还有权向监事会提议召开临时股东大会。监事会也未作出反馈
的，连续90日以上单独或者合计持有公司10%以上股份的股东可以自行召集和主持临时股东大会。
       2、向股东大会提出议案
    公司召开股东大会，单独或合计持有本公司发行在外的有表决权的股份总额3%以上的股东可以在股
东大会召开10日前以书面形式向本公司提出临时提案并提交召集人。召集人应当在收到提案后2日内发出
股东大会补充通知，公告临时提案的内容。
    单独或者合计持有本公司已发行股份1%以上的股东可以提出独立董事候选人，并经股东大会选举决
定。
       3、召开临时董事会会议
                                                                 万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    经代表10%以上表决权的股东提议，可以召开临时董事会会议。董事长应在自接到代表10%以上表决
权的股东提议后10日内召集和主持董事会会议。
    4、向董事会提出查询
    股东有权利在负担合理成本的情况下，得到《公司章程》，并有权查阅和复印：股东名册、股本状
况、公司回购股份的情况、董事、监事、总裁和其他高级管理人员的个人资料、债券存根、股东大会会
议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告等内容。在股东大会上股东可以根据主持人
安排提出意见和建议，获得必要的信息。
（二）公司与第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”以及相关情况
    报告期内，公司与第一大股东钜盛华及其一致行动人在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全
分开。公司的独立性保证了公司的自主经营和管理能力。
    公司不存在向钜盛华及其一致行动人报送未公开信息等有违公司治理原则的行为。
（三）2015 年（第 29 届）年度股东大会
    公司2015年度股东大会会议通知于2016年5月12日晚在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）和联交所网
站（www.hkexnews.hk）发布，并于2016年5月13日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
及《证券日报》刊登。2015年年度股东大会的A股股东股权登记日为2016年6月17日，有权参加2015年股
东年度大会的H股股东为于2016年5月27日名列公司股东名册内的H股持有人。
    本次股东大会现场会议于2016年6月27日下午14:30在深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心举行。
公司通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统（http://wltp.cninfo.com.cn）向A股股东提供网络形式
的投票平台，通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为2016年6月27日上午9:30～11:30，下午
13:00～15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的开始时间为2016年6月26日下午15:00，投票结
束时间为2016年6月27日下午15:00。
    本次股东大会审议了以下议案：（1）2015 年度董事会报告；（2）2015 年度监事会报告；（3）
2015 年度报告及经审计财务报告；（4）2015 年度利润分配及分红派息方案；（5）关于2016 年度续聘会
计师事务所的议案。2015年度报告及经审计财务报告、2015年度利润分配及分红派息方案和关于2016年
度续聘会计师事务所的议案获得了通过。
    2015年度股东大会决议公告于2016年6月27日晚在在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）和联交所网站
发布，并于2016年6月28日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及《证券日报》。
（四）2016 年第一次临时股东大会
    公司2016年第一次临时股东大会会议通知于2016年1月29日晚在在巨潮网（www.cninfo.com.cn）和联
交所网站发布，并于2016年1月30日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及《证券日报》
刊登。2016年第一次临时股东大会A股股东的股权登记日为2016年3月9日，有权参加2016年第一次临时股
东大会的H股股东为于2016年3月17日名列公司股东名册内的H股持有人。
    本次股东大会现场会议于2016年3月17日下午15:00在深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心举行。
                                                                            万科企业股份有限公司 2016 年度报告
 公司通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统（http://wltp.cninfo.com.cn）向A股股东提供网络形式
 的投票平台，通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为2016年3月17日上午9:30～11:30，下午
 13:00～15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的开始时间为2016年3月16日下午15:00，投票结
 束时间为2016年3月17日下午15:00。
         公司2016年第一次临时股东大会审议通过了关于申请万科A股股票继续停牌的议案。
         2016年第一次临时股东大会决议公告于2016年3月17日晚在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）和联交
 所网站发布，并于2016年3月18日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及《证券日
 报》。
 （五）投资者关系
         截止2016年末，公司向境内投资人发行内资股（A股）9,724,196,533股，占公司总股份的88.09%；向
 境外投资人发行在联交所上市的外资股（H股）1,314,955,468股，占公司总股份的11.91%。H股全部为公
 众持股，2016年末总市值为港币232.74亿元。
 三、董事会
 （一） 董事会的组成
         公司第十七届董事会由11名董事组成，设主席1名，副主席1名。董事会成员包括：执行董事3名，非
 执行董事4名以及独立非执行董事4名。董事名单如下：
         执行董事：王石先生（主席）、郁亮先生、王文金先生。
         非执行董事：乔世波先生（副主席）、孙建一先生、魏斌先生、陈鹰先生。
         独立非执行董事（独立董事）：张利平先生、华生先生、罗君美女士、海闻先生。
 （二）董事会及管理层的职责
         董事会对股东大会负责，依法行使经营决策权。公司管理层负责组织实施股东大会及董事会决议事
 项，主持公司日常经营工作。
 （三）董事会会议
         2016年公司董事会召开6次会议，并进行12次通讯表决。
                                              亲自出席   委托出席   缺席   参加通讯表决   出席专业委员   出席股东大
姓名              职位           董事会次数
                                                (次)       (次)     (次)     会议（次）   会会议（次）   会（次）
王石         主席、执行董事          6            6          0        0          12             0
乔世波      副主席、非执行董事       6           0             6     0           12            0
郁亮            执行董事             6           6             0     0           12            0
孙建一         非执行董事            6           1             5     0          12             5
魏斌           非执行董事            6           6             0     0          12             5
陈鹰           非执行董事            6           2             4     0          12             2
王文金         执行董事              6           6             0     0          12             2
张利平       独立非执行董事          6           5             1     0          12             7
华生         独立非执行董事          6           5             1     0          12             0
罗君美       独立非执行董事          6           6             0     0          12             5
海闻         独立非执行董事          6           4             2     0          12            10
                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
（四）主席与总裁
    公司董事会主席为王石先生，公司总裁为郁亮先生。董事会主席和总裁承担不同的职责。根据《公
司章程》，董事会主席主要负责主持董事会会议以及督促检查董事会决议的执行；总裁主要负责主持公
司的日常经营管理工作、向董事会报告工作并组织实施董事会决议。
（五）非执行董事
    公司非执行董事（含独立非执行董事）8名，任期均为3年。
    其中，独立非执行董事4名。每位独立非执行董事确认其与公司的独立性，公司认可独立董事的独立
性。2016年，各位独立董事勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨论，审阅董
事会文件，并在公司分红派息、对外担保、衍生品投资、关联交易、聘请会计师事务所、高管薪酬状况、
内部控制、发行股份购买资产、战略合作等方面发表独立意见，提出建设性的建议。
（六） 董事会专业委员会
    公司董事会设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。每个专业委员
会均由独立非执行董事担任召集人，涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议。
    审计委员会主要负责审核公司的财务信息，审查公司内控，协调公司内、外部审计的沟通、监督和
核查工作，2016年经董事会审议审计委员会增加风险管理职能。委员会目前由独立非执行董事罗君美女
士、独立非执行董事海闻先生和非执行董事魏斌先生组成，罗君美独立董事担任召集人。审计委员会审
阅了公司2015年度报告、2016年第一季度报告、2016年半年度报告、2016年第三季度报告、2015年度内
部控制自我评价报告并检讨了公司管理情况。
    薪酬与提名委员会主要负责研究董事、总裁的选择标准和程序并提出建议；广泛搜寻合格的董事和
总裁的人选；对董事候选人和总裁人选进行审查并提出建议；研究董事与总裁考核的标准，进行考核并
提出建议；研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案；检讨董事会的架构及组成，评估独立董
事的独立性。委员会目前由独立非执行董事张利平先生、独立非执行董事海闻先生、非执行董事孙建一
先生组成，张利平独立董事担任召集人。薪酬与提名委员会2016年评估了公司董事、监事及高级管理人
员的薪酬水平。公司高级管理人员的薪酬，是在市场调查的基础上，根据公司整体经营业绩情况确定；
公司非执行董事、独立董事和监事的报酬由股东大会确定。
    投资与决策委员会主要负责对公司长期发展战略规划、重大投资决策进行研究并提出建议。委员会
目前由独立非执行董事张利平先生、非执行董事陈鹰先生、执行董事王文金先生组成，张利平独立董事
担任召集人。
    各专业委员会2016年具体的履职情况，见“第四节 董事会报告”之“四、董事会日常工作情况”之
“（四）专业委员会履职情况”。
                                                 审计委员会会   薪酬与提名委   投资与决策
                   姓名           职位
                                                     议           员会会议     委员会会议
                孙建一    薪酬与提名委员会委员         -              5            -
                   魏斌       审计委员会委员          5              -             -
                   陈鹰   投资与决策委员会委员        -              -
                王文金    投资与决策委员会委员        -              -
                                                                 万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                         薪酬与提名委员会召集
                张利平   人、投资与决策委员会召        -         5
                                 集人
                罗君美     审计委员会召集人            5         -            -
                         审计委员会委员、薪酬与
                 海闻                                  5         5            -
                             提名委员会委员
    董事会检讨了公司企业管治政策的实施情况。
（七）企业管治职能
    董事会负责制订公司之企业管治政策并履行以下企业管治职务：
    (1) 制订、检讨企业管治政策及常规；
    (2) 检讨、监察董事及高级管理人员的培训及持续专业发展；
    (3) 检讨、监察公司在遵守法律及监管规定方面的政策及常规；
    (4) 制订、检讨及监察董事及员工的操守准则；及
    (5) 检讨公司遵守《企业管治守则》及在企业管治报告内的披露。
    报告期内，董事会已检讨、监察董事及高级管理人员的培训及专业发展和遵守相关法律法规等方面
履行企业管治职责，其亦致力完善本公司的企业管治实践。
（八） 董事的培训情况
    为符合《企业管治守则》有关持续专业发展的规定，报告期内，公司各董事参加了下列专业培训：
    2016年王石主席参加了公司季度会议、华为的战略和机制、沃土计划、事业合伙人制度创新等内容
的学习；郁亮董事参加了公司季度会议有关内容及公司珠峰行动的有关学习；孙建一董事参加了平安保
险集团股份有限公司组织的风险管理、公司管理等方面的学习；魏斌董事参加了华润集团有限公司组织
的多次业务单元会议等学习；陈鹰董事参加了华润集团有限公司组织的企业战略和公司管理等方面的学
习；王文金董事参加了公司季度会议有关内容及毕马威会计师事务所组织的风险识别和管理等方面的学
习和培训；张利平独立董事参加了黑石组织的企业战略和管理等学习；华生独立董事参加多项学术交流
活动和论坛；罗君美独立董事参加了香港会计师公会、香港华人会计师公会、香港女会计师协会、香港
证券及投资学会、香港社会服务联会、中国国家税务总局等与香港华人会计师公会、香港会计专业发展
基金有限公司、必思培训有限公司等组织的关于公司条例、会计准则、税务、审计、证券市场监管等50
多项培训活动；海闻独立董事参加了多项宏观经济和企业发展方面的论坛等学习活动。
（九）董事的证券交易
    公司制定了《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券规则》等规则。公司的有关内部
规则的要求并不低于《标准守则》的标准。报告期内，除孙建一董事于2016年12月19日和21日合计卖出
公司股份129,794股外，其他董事并无买卖公司股份。经向董事和监事查询，公司确认董事及监事已遵守
相关公司内部规范和《标准守则》，没有进行违反《标准守则》的证券交易行为。
（十） 董事的合约权益
    报告期内，公司董事并无在公司或任何附属公司的合约上拥有重大权益。
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
四、高级管理人员相关情况说明
（一）对高级管理人员的考评、激励及奖励机制的建立和实施情况
    高级管理人员的业绩考核在本集团中长期发展战略目标的基础上，根据年度目标的达成情况来确定，
既包括对本集团当期业绩的考核，也兼顾了本集团可持续发展能力。具体考核指标包括财务、客户、内
部流程、员工发展、健康管理等多个维度。在各个维度，本集团均建立了客观的组织绩效衡量指标。客
户满意度和员工满意度数据，均来自独立第三方调查。
    董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施。
总裁的经营业绩由董事会进行考核。
    管理人员薪酬，由本集团根据当年经营业绩、整体管理指标达成状况以及考核评估情况，并考虑同
行业收入水平后确定。对于高级管理人员，主要考核本集团整体业绩状况、管理人员的岗位价值及相对
于岗位职责要求的绩效达成状况。对于各一线公司负责人，主要考核其所负责一线公司的业绩状况、其
岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成状况。
    2010年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的
业绩，本集团对整体薪酬体系进行调整，减少销售奖、年度利润奖计提比例，引入基于EP（经济利润）
作为考核指标的经济利润奖金制度，形成固定薪酬、销售奖、年度利润奖和经济利润奖金相结合的完善
薪酬结构体系。2013年，基于鼓励真实价值创造的导向，本集团又对销售奖、年度利润奖和经济利润奖
金的计提口径和发放方式等细节进行了一些调整，并在原有销售奖的基础上引入月度奖金，进一步完善
薪酬结构体系。
    固定薪酬面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部收入中
占比越低。
    销售奖分为季度奖和月度奖。季度奖面向全员，并向普通员工倾斜，根据实际销售情况，每季度计
提、发放一次；月度奖面向一线公司专业序列人员，根据实际销售情况，每季度计提、每月发放。
    年度利润奖面向全员，根据年度利润，每年计提、发放一次。
    经济利润奖金奖励对象包括公司高级管理人员、中层管理人员、由总裁提名的业务骨干和突出贡献
人员。以公司当年实现的经独立第三方计算的EP作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正负双向调
节机制，按照10%的固定比例提取或扣减经济利润奖金；即如果当年公司EP为正数，则在指定的奖金账
户中按规定比例增加相应额度的奖金；如果当年公司EP为负数，则按规定比例从奖金账户中扣减相应额
度的奖金。在每年年度报告获董事会批准后，公司根据EP计算结果报告，将当年经济利润奖金划拨至奖
金账户或从奖金账户中将相关资金拨回至公司账户，完成当年奖金账户的调整。
    每年提取的经济利润奖金全部作为集体奖金，需封闭运行三年，期间不得进行分配，所有的奖励对
象三年以后才可申请支取。集体奖金的奖励对象全体通过授权委托的方式，委托第三方对集体奖金进行
投资管理并获取投资收益。投资方向包括各种有价证券（含公司发行的各种有价证券，如公司股票）、
私募基金等。第三方可通过结构式融资、或举债等方式在承担更高风险的前提下谋取更高投资收益。
    集体奖金的奖励对象，每年按照年内的业绩表现及对公司的贡献，获得年功积分。经济利润奖金自T
                                                                 万科企业股份有限公司 2016 年度报告
年提取满三年后，奖励对象可以申请兑现其T年的年功积分。奖励对象兑现积分支取集体奖金的同时，扣
除对应积分数量。如集体奖金的奖励对象在递延期（封闭期）内出现违反职务行为准则或导致公司蒙受
重大损失的行为等情况，其支取资格将被部分甚至全部剥夺。
    报告期内，公司根据经济利润奖金方案提取2015年度经济利润集体奖金人民币9.769亿元。
（二）公司秘书
    公司秘书自2016年3月起，由谭华杰先生变更为朱旭女士。为了满足《联交所证券上市规则》第3.18
条以及第8.17条的要求，公司聘请在香港工作的陆治中先生作为助理公司秘书协助朱旭女士。根据《联交
所证券上市规则》第3.29条的要求，2016年，朱旭女士及陆治中先生均接受了超过15个小时之相关专业培
训。
五、内部监控和风险管理
    在董事会的组织下，公司每年开展内部控制自我评价，并由毕马威华振会计师事务所（特殊普通合
伙）出具内部控制审计报告。
    董事会认为公司已经建立起的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，
2016年公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制重大缺陷。
    2016年经董事会审议，公司在董事会层面和公司内部管理层面，增加了风险识别、评估、监控和防
范等职能。明确董事会审计委员会负责评估确认公司达成策略目标所愿意接受的风险程度和性质，检查
和评估公司建立起来的风险管理系统有效实施和运行。公司设立风险管理工作委员会，建立总部、事业
部/区域、一线公司三级风险管理架构，制定风险管理制度，通过对总部及各业务单位开展风险调研，对
来自外部环境和公司内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理性和有效
性。
    经过认真的评估，公司目前面临的主要风险和有关应对措施如下：
（一）政策风险
    公司所处的房地产行业与宏观经济和国民生活紧密相联，为了实现经济和社会的管理目标，国家及
地方政府经常采取一系列宏观政策措施，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序等方面对房地
产市场和企业进行管理。这些政策会带来市场供求关系的剧烈变化，给公司的投资和经营策略带来挑战，
对公司核心运营指标的达成带来不确定性。
    为了应对有关风险，公司设立专门的人员研究宏观经济走势，与国家有关政策制定部门保持紧密联
系，使公司做到紧跟政策动向部署相关工作。同时公司坚持国家长期政策导向的产品和企业经营策略定
位，尽量减少政策短期变动给公司带来的风险。
    公司还设立了投资决策委员会，对重大投资进行决策审批，严控投资风险，把控投资质量，掌握投
资节奏。
（二）项目开发风险
    面对复杂的设计和紧迫的建筑期限，要做到严守质量，严控成本，按时且安全地完成项目开发目标
                                                             万科企业股份有限公司 2016 年度报告
极具挑战。可能会因建筑材料的供应情况欠佳、施工人员的劳动熟练度不足、劳资纠纷、施工意外、自
然灾害、恶劣天气等因素，带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度的风险，对公司经营业绩
的达成和声誉造成影响。
    公司建立了项目开发、质量管理、成本管理等体系，区域和一线公司的工程管理人员实时对工程进
度、工程质量和施工情况进行监控。实行严格的供应商评审和工程变更管控机制，完善施工安全保障措
施，并设置明确的考核指标。此外，公司还积极创新，开发先进的工业化施工技术和设备，以在保障施
工安全和工程质量的基础上，提高施工效率，提升客户满意度。
（三）新业务风险
    随着中国居民的自住需求逐渐得到满足，房地产进入白银时代，行业发展受国内宏观经济形势和国
家房地产调控政策影响较大，但与此同时，随着城市发展和客户的需求变化也为公司经营带来了新的机
遇和挑战。公司围绕“城市配套服务商”的发展战略，逐步丰富产品服务体系，不断探索包括物业服务、
商业地产、物流地产、长租公寓、产业办公、养老地产等新业务。随着拓展业务的推进，对业务选择、
运作管理、资源配置、评估考核、人员激励等方面将面临新的要求，对拓展业务的有效发展和指标达成
带来相应的挑战。
    公司要求新业务须围绕战略方向进行拓展与投入，严格管控新业务的准入领域。一方面鼓励各区域
与一线公司根据总部战略，因地制宜地开展拓展业务创新实践；另一方面，通过并购整合的形式，例如
商业地产，引入经验丰富的管理团队和优质的商业资源，快速提升本公司于商业物业的营运和管理能力。
公司通过三年事业计划书的形式，明确拓展业务的发展方向和能力建设的核心，为处于不同发展阶段的
拓展业务设定年度发展目标。在经营中，公司系统性地对拓展业务的发展质量进行持续监控和评估，对
运营状况偏离预期的拓展业务及时提示与纠正，并制定相应的止损退出机制。在拓展业务管理决策体系
上，通过设定集团牵头合伙人的方式，提高集团及区域内新业务的决策和沟通效率。同时，深化事业合
伙人文化，激发员工积极性，逐步推进新业务的业务发展和能力建设，为公司未来的业务成长提供更加
广阔的空间。
（四）人才风险
    随着经营管理规模快速增加，业务复杂度提高，业内争相求才，加上新项目的开发和新业务的拓展
给公司带来额外的人员需求，公司面临人力资源摊薄的风险。另外，由于公司城市分布广泛，各地人才
数量及技能水平的均衡配置极具挑战，可能对产品或服务的创新能力及部分项目业绩指标的达成等方面
带来不确定性。
    为了吸引和留任优秀的员工，公司制定企业可持续发展的人力资源政策与人才培养机制，设置体系
化的培训课程，提升员工能力和素质，并为员工创造更多成长和晋升机会，同时公司通过设立能力中心，
推动知识经验共享，协调配置区域内人才和能力资源，确保各业务均有充足的人才支持。根据不同业务
发展阶段制定符合其业务特点的薪酬体系，秉承“为卓越加薪”的理念向高绩效人才倾斜资源，以激发
员工的潜能。2014年以来公司积极推进事业合伙人机制，深化合伙人文化，建立起更透明、公平的激励
和约束机制，应对可能增加的管理风险。
                                                               万科企业股份有限公司 2016 年度报告
（五）合规风险
    公司的业务受到广泛的政策及法规监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销
售及建筑相关法规，以及香港和大陆的上市规则等。假若公司未能及时掌握法律法规及政策的要求或变
动，未有效遵守法律法规及政策，将可能对公司的业务发展、经营业绩、财务状况及声誉造成不利影响。
    公司设立了专门的团队对新法规和政策进行研究和部署，并通过对各项业务进行过程管理，将相关
法律法规的要求及时反映到业务活动和运营中。公司还通过邀请内外部专家提供培训和最新资讯，由富
有经验的员工及咨询外部专家来处理合规事宜，定期进行内部控制检查和内部审计，以保证遵守各项相
关法规、政策及指引。
（六）舞弊风险
    公司倡导“阳光照亮的体制”的价值理念，要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责
分离，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
    为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科阳光网”作为专门受理违反职业道德行
为的专业反舞弊的网站，宣传公司的反舞弊政策，提供多种举报渠道，收集各类举报信息，以预防和发
现职务舞弊。建立了全体员工的潜在利益冲突申报平台。统一要求与所有合作伙伴签订阳光合作协议。
监察审计部履行内部反舞弊职能，开展专项调查，发挥监督作用。
    报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。根据
审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。
六、审计
（一）审计师聘任及酬金
    见“第五节 重大事项”之“聘任、解聘会计师事务所情况” 。
（二） 董事及审计师确认
    公司所有董事均确认就编制截至2016年12月31日止年度账目的责任。公司审计师毕马威华振会计师
事务所（特殊普通合伙）确认于截至2016年12月31日止年度财务报表的审计师报告中的申报责任。
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                   第九节 监事会报告
    2016年面对股东结构变化对公司带来的挑战，公司监事会坚持遵照《公司法》、公司章程等有关规
定的要求，坚守公司的文化和价值观，勤勉履职，维护公司、股东和员工的利益。
    这一年监事会的主要工作如下：
一、召开会议和进行决议的情况
    2016年监事会共召开5次会议并进行了1次通讯表决，有关会议及决议情况如下：
  （1）2016年3月11日召开第8届监事会第13次会议。会议审议并通过了2015年度监事会报告，关于计
提和核销2015年度资产减值准备情况的议案，2015年度经审计财务报告，关于历次募集资金2015年度存
放及使用情况的专项说明，2015年度内部控制自我评价报告，2015年度利润分配及分红派息预案，关于
2016年度续聘会计师事务所的议案，2015年度报告、摘要和2015年度业绩公告，2015年度社会责任报告，
关于授权董事会主席及其转授权人士利用投资工具进行海外房地产项目投资的议案，关于确认2015年度
经济利润奖金的议案和关于高级管理人员职务调整并聘任董事会秘书和执行副总裁、财务负责人的议案。
  （2）2016年4月27日召开了第8届监事会第14次会议，审议并通过了2016年第一季度报告和财务报表，
关于召开2015年度股东大会的议案，关于万科置业（香港）有限公司和万科地产（香港）有限公司增资
的议案。
  （3）2016年6月17日召开第8届监事会第15次会议。会议审议并通过了关于公司符合发行股份购买资
产条件的议案；关于公司发行股份购买资产暨关联交易方案的议案，并逐项表决通过了标的资产和交易
对方，标的资产的预估值、定价依据及支付方式，发行股份的种类和面值，发行对象，定价基准日、定
价方式和发行价格，发行数量，对价股份的锁定期，对价股份拟上市地点，标的公司滚存未分配利润安
排，本次发行前公司滚存未分配利润的安排，本次发行股份购买资产相关决议有效期；关于《万科企业
股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案》及其摘要的议案；关于公司发行股份购买资产构成关
联交易的议案；关于签署附条件生效的《发行股份购买资产协议》的议案；关于本次发行股份购买资产
符合《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》第四条规定的议案；关于公司发行股份购买资
产符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四十三条规定的议案；关于本次发行股份购买资产不构成
借壳上市的议案；关于公司股票价格波动是否达到《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》
第五条相关标准的议案；关于本次发行股份购买资产履行法定程序的完备性、合规性及提交法律文件的
有效性的说明；关于提请股东大会授权公司董事会办理本次发行股份购买资产相关事宜的议案。
  （4）2016年8月19日召开第8届监事会第16次会议。会议审议并通过了2016年半年度报告、摘要、中
期业绩公告和财务报告，关于2016年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案，关于修订审计
委员会实施细则的议案，关于注销未行权的A股股票期权议案。
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
  （5）2016年10月27日召开的第8届监事会第17次会议审议并通过了2016年第三季度报告和财务报表，
以及关于修订信息披露管理办法的议案。
  （6）2016年12月13日以通讯表决方式提交监事会审议并通过了关于终止发行股份购买资产事项的议
案。
二、巡查和巡视情况
  2016年监事会在对一线地产、物业公司进行巡视的基础上，增加对物流地产、商业管理、长租公寓等
新业务的检查和巡视。通过现场走访、约谈、座谈、风险培训、审计与专项调查等方式，对一线公司和
各业务单元经营管理、风险管理、内部控制、管理层履职、股东及员工权益保护等情况进行检查和督导，
涵盖财务、投资、营销、招商、工程成本、合作方等多领域，督促有关管理人员认真尽职，控制风险，
完善内部控制建设，防范职业道德风险。
三、对公司有关事项的独立意见
    （1）公司依法运作情况：2016年监事会成员继续通过列席董事会会议和经营决策会议，审阅专项报
告，以及现场巡视、访谈等方式对公司运营情况进行监督。对照各项规定，监事会认为，公司决策履行
了必要程序，内部控制有效，董事及高级管理人员勤勉履职，维护公司和股东利益。监事会审阅了公司
2016年度内部控制自我评价报告、毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制审计报告和公司
企业管治报告，认为报告如实反映了公司治理、风险管理和内部控制的现状，同意披露有关报告。
    （2）检查公司财务的情况：2016年监事会继续通过审阅财务报告、巡视等方式检查公司财务状况，
对公司经营和风险情况进行监控。监事会对定期报告出具了审核意见，认为公司财务报告如实反映了公
司的财务状况和经营成果。
    （3）募集资金使用情况：监事会继续对公司2007年度公开增发A股股票募集剩余资金的存放和使用
情况进行检查，并审阅了毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）出具的历次募集资金2016年度存放
与使用情况的专项说明的鉴证报告。报告期内，公司在境内银行间市场发行人民币30亿元5年期中期票据，
公司子公司在境外发行36.5亿港币3年期中期票据、2.2亿美元5年期中期票据和6亿美元3年期中期票据，
并派付了2015年公司债券的利息，监事会对有关票据资金的使用情况和公司债券付息的情况进行了监督，
未发现违规情况。
    （4）股权激励情况：监事会对公司A股股票期权激励计划2016年的实施情况进行了监督，同意对行
权期结束还未行权的股票期权进行注销。
    （5）关联交易情况：在股东大会关于与华润合作的决议授权范围内，2016年公司之全资子公司成都
万科房地产有限公司与华润置地（成都）有限公司签署合作协议，共同开发成都九江项目1号地块。监事
会对有关合作的审核和实施情况进行了监督，认为合作有利于降低公司风险，提高公司投资回报率，符
合上市公司和股东的利益，不损害中小股东权益。
    （6）重大资产收购和出售情况：报告期内公司推出拟引入地铁集团作为公司股东的发行股份购买资
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
产暨关联交易方案，监事会审核和通过了有关方案。在各方股东意见难以达成一致的情况下，监事会审
议同意终止了有关发行股份购买资产事项。另外，报告期内公司与合作方联合收购印力集团96.55%的股
权，公司出资约人民币38.89亿元。监事会对有关交易的审核和实施情况进行了监督，认为决策履行了必
要程序，符合公司利益。
   2017年地铁集团成为公司的股东，公司的股东结构迎来新的变化，监事会将和董事会、管理团队一
起更加勤勉履职，推动公司事业合伙人机制的深化，加快践行城市配套服务商战略，更好维护股东和员
工的利益。
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                               第十节 内部控制情况
    在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的
内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司
经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
    公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、事业部/区域、各一线子公司及各业务部门的三
级自我评估体系，并全部纳入评价范围，持续组织总部各专业部门及各一线子公司对内控设计及执行情
况进行系统的自我评价。2016 年公司结合联交所《企业管治守则》的修订要求，董事会修订了审计委员
会实施细则，增加了该委员会的风险管理职能。公司设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业部/区
域、一线公司三级风险管理架构，制定风险管理制度，通过对总部及各业务单位开展风险调研，对来自
外部环境和公司内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理性和有效性，
提升风险控制和防范能力。
一、内部控制评价范围
    公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督；纳入评价
范围的主要业务包括销售、成本、资金、采购、投资、对子公司管理、关联交易、对外担保、募集资金、
信息披露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果
进行独立评价。
二、内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准
     公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应
用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定，结合
本公司的经营管理实际状况，组织开展内部控制评价工作并对公司的内部控制体系进行持续的改进及优
化，以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。
    公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规
模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，采用定
量和定性相结合的方法研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持一致。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下：
（一）财务报告内部控制缺陷认定标准
      公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下（不同量化指标采用孰低原则确认缺陷）：
            定量标准           一般缺陷            重要缺陷             重大缺陷
                                                                            万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                                       合并会计报表经营收入
         经营收入潜在错报金   潜在错报金额≤合并会     的 0.5%<潜在错报金额     潜在错报金额>合并会
         额                   计报表经营收入的 0.5%    ≤合并会计报表经营收     计报表经营收入的 1%
                                                       入的 1%
                                                       合并会计报表利润总额
         利润总额潜在错报金   潜在错报金额≤合并会     的 1.5%<潜在错报金额     潜在错报金额>合并会
         额                   计报表利润总额的 1.5%    ≤合并会计报表利润总     计报表利润总额的 3%
                                                       额的 3%
                                                       合并会计报表资产总额
         资产总额潜在错报金   潜在错报金额≤合并会     的 0.5%<潜在错报金额     潜在错报金额>合并会
         额                   计报表资产总额的 0.5%    ≤合并会计报表资产总     计报表资产总额的 1%
                                                       额的 1%
    公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
    重大缺陷：公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件；公司审计委员会和内部
审计机构未能有效发挥监督职能；注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见审计
报告；
    重要缺陷：公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求，导致财务报表出现
重要错报；公司以前年度公告的财务报告出现重要错报需要进行追溯调整；
    一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
（二）非财务报告内部控制缺陷认定标准
    公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影
响的范围等因素来确定，公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下：
               缺陷类型                                 直接财产损失金额
               重大缺陷       直接财产损失金额>合并会计报表资产总额的3‰
                              合并会计报表资产总额的1‰<直接财产损失金额≤合并会计报表资产总
               重要缺陷
                              额的3‰
               一般缺陷       直接财产损失金额≤合并会计报表资产总额的1‰
    公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
    重大缺陷：公司重要业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在重大隐患；内控评价
重大缺陷未完成整改；
    重要缺陷：公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在隐患；内控评价重要
缺陷未完成整改；
    一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
三、内部控制具体评价结果
（一） 内部环境
    1、治理结构
    公司按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》、《联交所证券上
                                                                 万科企业股份有限公司 2016 年度报告
市规则》附录十四《企业管治守则》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构
和科学的议事规则，制定了符合公司发展要求的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责
权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、
执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使对公司经营方针、筹资、
投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会下
设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会，提高运作效率。董事会 11 名董
事中，有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业领域的事务须经过专业委员
会审议后提交董事会，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财
务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。管理层根
据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。
    公司坚持与主要股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。
    （1）机构设置及权责分配
    公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任
单位。
    董事会负责内部控制的建立健全和有效实施，2016 年董事会进一步增加风险管理职能。董事会下设
立审计委员会，具体负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价
情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层
负责组织领导企业内部控制的日常运行。
    公司在内控责任方面明确各一线公司第一负责人为内控第一负责人，落实各一线公司各部门的内控
责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行
内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、知识和技能。
    公司总部设立财务与内控中心具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过梳
理业务流程、编制内部控制评估表、内控调查表、调查问卷、专项研讨会等，组织总部、各一线公司、
各业务部门进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各一线公司均设有
内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工作。
    总部财务与内控中心下设二级部门财务共享中心，负责总部及各一线公司款项支付审核与核算。财
务共享中心通过统一的系统平台、规范的业务流程、标准的作业程序，促进集团财务核算规范化水平的
提升。财务共享中心未来职能将不断拓展，并为集团经营及管控提供有力支撑。
    （2）内部审计
    公司监察审计部负责内部监察及内部审计工作，通过开展综合审计、专项审计或专项调查等业务，
评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，促进集团
内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据问题严重程度向监事会、
审计委员会或管理层报告，并督促相关部门采取积极措施予以整改。
                                                               万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    （3）人力资源政策
    公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策，将职业道德和专业能力作为选拔和聘用员
工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。
    人力资源部每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识和技能。
    为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网
站，用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司建立并完善了员工奖
惩信息管理系统，严重违法违纪行为可通过集团外部网站进行查询。公司还建立了全体员工的潜在利益
冲突申报平台，发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度，并对员工购置万科物业
的情况进行公示。
    （4）企业文化
    公司秉承“创造健康丰盛的人生”的核心价值观，倡导“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科
的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等价值理念，专注于为客户提供优质的生活空
间和服务，充分尊重人才，追求开放透明的体制和公平的回报，积极促进公司业绩的持续增长和市场地
位的提升，推动公司向绿色企业转型，在投资者、客户、员工等各方面，实现产品和服务的均好发展。
2014 年以来，公司积极建设事业合伙人文化，倡导“共创、共担、共享”的文化。
    公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动，由公司
管理层进行公司目标和价值观的宣讲。在任用和选拔优秀人才时，把持续培养专业化、富有激情和创造
力的职业经理队伍作为公司发展的一项重要使命。
（二） 风险评估
    为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段
和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，
并相应调整风险应对策略。
    2016 年随着董事会风险管理职能建立，公司设立风险管理工作委员会，在外部专业机构的协助下，
公司由总部、事业部/区域、一线公司相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部
风险因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，并采用定量及
定性相结合的方法进行风险识别及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。
    2014 年开始，为了进一步激发管理团队的主动性和创造性，强化管理团队与股东之间的利益纽带，
提升组织绩效，改善公司治理，公司推出事业合伙人机制。在项目层面，建立跟投机制，员工在一定比
例内可以投资公司的新项目，项目的管理人员必须投资。2016 年公司对跟投制度进行了进一步修订，增
加了跟投人对公司的劣后责任，使制度更加透明。新的机制将员工利益和项目发展结合在一起，员工在
销售推进、成本节约、运营效率提升等方面体现更大的主人翁意识；在公司层面，推出事业合伙人持股
计划。公司合伙人通过券商集合计划购入股票，从而将公司管理层的利益和股东利益更紧密地结合在一
起。事业合伙人制度把公司员工和公司的未来联系起来，为公司的发展和转型提供有力的组织机制支持。
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
（三） 控制活动
   本公司的主要控制措施包括：
    1、职责分离控制
    公司对岗位设置按照职责分离的控制要求，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
    2、授权审批控制
    公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序
和相应责任。公司及各子公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制的
效率和效果。
    3、会计系统控制
    公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会
计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强集团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此
同时，公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计
信息及资料的真实、完整。
    4、财产保护控制
    公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，通过设立台账对各项实物资产进行记录、管理，坚
持采取定期盘点以及账实核对等措施，保障公司财产安全。
    5、经营监控
    公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责
权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预
算的执行效果。
    6、绩效考评控制
    公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作，坚持客观公正、规范透明、
绩效导向原则，按期组织季度考核年度考核，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队优
化、薪金福利调整等提供决策依据。
    公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，并重点关注销售、成本、资金、采购、投资
等高风险领域，同时对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。
    （1）销售
    2016 年度，公司持续深化销售管理各方面业务的管控措施。在项目销售管理方面，集团聘请专业律
师事务所，对全国所有首开新项目统一进行“销售风险飞行检查”，从广告宣传、信息展示与披露、销
售组织等方面加强对一线检查的执行力度，进一步规范销售行为；在营销费用和采购方面，公司发布营
销费用管理指引，对营销费用的具体发生行为进行规范与优化。
    （2）成本
    公司成本管理部负责成本相关流程的管控。目前已制定包括《万科集团房地产开发企业成本核算指
导》等在内的成本管理制度，不断推动成本适配，实施成本对标管理，严格管控成本。公司使用成本管
                                                               万科企业股份有限公司 2016 年度报告
理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。成本现场业务上重点关注合约管理，
设定了完整的合约业务标准和管理规则，强调合约策划、招标、变更、结算一系列前置和过程规范化管
理。成本量价管理上以竞争充分性、市场价匹配度、价格充分对标等为衡量标准。此外，各公司财务部
和成本部通过定期的成本清查、成本核对工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展
成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。
    （3）资金
    公司的融资与结算业务由总部统一管理。目前公司已制定包括《万科集团资金管理制度》、《万科
集团资金业务操作细则》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从
而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由资金中心审批确认；所有对外融
资也由资金中心统一安排，经各级负责人审批后方可进行；付款方面，公司主要经营付款由资金中心统
一结算。同时，资金中心通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金管理的计划性，并
对子公司的资金计划完成情况进行跟踪，及时调整资金安排。
    （4）采购
    公司建筑研究与工程采购中心负责采购业务的管理控制。制定包括《工程采购管理办法》、《工程
采购实施细则》、《供应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步提
升采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台；每一次采购均严格进行资质预审、经济标和技术
标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证质量、服务和性价比的合理性；通
过建立采购事件合伙人的方式进一步完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，扩大集中采购的范
围，最大限度发挥采购规模优势，实现规模效益；为进一步把控材料质量，建立了从采购技术标准制定
到招标采购再到质量飞行检查的新常态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业
务和供应商管理，将工程质量综合评估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对外发
布万科合格供应商名录。
    （5）重大投资
    公司事业发展部负责管控投资业务，目前已制定包括《万科集团新项目发展制度》、《万科集团投
融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略指引，并使用新项目决策平台对新项目投资
进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可
控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监控，确保新
项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将同步跟投公司所获取的新项目。集团
总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，主导新进入城市、非传统住宅业务的投资决策；
区域本部在集团投资额度管理办法及投资管理制度引导下，负责本区域各一线公司普通新项目的投资决
策，所决策新项目经总部相关专业部门联合评审后，报由公司管理层组成的集团投资决策委员会在董事
会授权范围内进行决策备案；项目投资金额超过公司董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方
可实施。
    （6）对子公司的管理
                                                              万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    公司构建了总部、事业部/区域、一线公司的多层级架构体系。在多层级架构体系下，总部对区域本
部和子公司的授权和职责划分坚持职责分离原则；总部各专业部门统一制定相关制度，对一线公司进行
专业指导；并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。
    A、公司对子公司的设立、转让、注销等业务实施控制，制定了包括《万科集团法人事项管理办法》
在内的一系列管理制度，建立法人信息系统平台，实现信息化管理，规范各项股权变更业务的控制流程。
对于超过公司董事会授权范围的子公司设立、对外转让股权、子公司注销清算等业务，除履行公司内部
审批程序外，还需报公司董事会审议通过后方可加以实施；对于董事会授权公司管理层决策的法人事项
则在管理层履行决策后，报董事会备案。
    B、重大事项报告与审议方面，公司建立了统一规范的报告渠道和方式，已制定了《万科集团信息管
理办法》，建立各类定期、不定期专题办公会议制度，以及时把握集团的整体经营状况，决策重大经营
管理事项。子公司定期向总部上报各类经营信息，对临时重大事项，即时向区域或总部相关职能部门专
项报告。
    C、财务核算管理方面，各子公司执行统一的会计政策，总部财务与内控中心制定并修订了包括《万
科集团会计管理及核算规范》、《万科集团内部往来、内部交易核算规范》等一系列财务核算管理制度，
指导子公司的财务核算工作。财务报告期末，各子公司须按照总部财务与内控中心发布的结算通知要求
报送各项财务报表及管理报表，每季度末由总部财务与内控中心对各子公司的核算质量进行考核与评价。
    D、日常经营管理方面，公司相关部门制定了《万科集团地产系统奖励制度》、《地产公司计息负债
率管理办法》、《地产公司内部融资管理办法》等，分别从激励考核、资本与负债管理、新项目投资资
金管理、内外部融资管理等方面规范子公司资本投资、融资及运营管理等经营行为，以保证集团经营导
向的贯彻落实。
    E、对于新并购的子公司，公司积极加强业务整合，通过应用集团统一的内部信息系统平台，实现信
息及时沟通及传递。与此同时，公司还通过企业文化宣讲、内部培训、内部交流等方式，促进加快企业
融合进程。
    （7） 关联交易
   公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保
护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有
关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《联交所证券上市规则》
和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在
经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。
    （8） 对外担保
    公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》
等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的
审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保
风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供
                                                               万科企业股份有限公司 2016 年度报告
按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内
部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会审议通过后，方予以实施。必
要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。
    （9） 募集资金使用
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》
等法律法规的相关规定，制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，对募集资金的存储、使用、
变更、监督等进行明确规定，严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用的原则
进行统一管理，并聘请外部审计师对募集资金存放和使用情况进行审计，审计结果和投资项目进展情况
在定期报告中予以披露。
    （10） 信息披露
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办
法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《联交所证券上市规则》、《公司章程》等有关规定，制定
了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，并在 2016 年进行了修订。制度通过分级审批控制保证
各类信息以适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传递。公司董事会办公室负责及时跟踪法律法
规和监管机构的披露要求以及公司须披露的信息。公司公开披露的信息文稿由董事会办公室负责起草，
在咨询律师等专业服务机构意见后，对于常规事项由董事会秘书进行审核，履行必要的程序后进行披露。
对于需要董事会、监事会审议事项，披露文稿也须经董事会、监事会审核后进行发布。公司设立信息披
露委员会对于重大、疑难、无先例事项需经信息披露委员会审核，履行必要的程序后进行披露。公司选
择《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网站和联交所披露网站
等媒体作为信息披露的渠道，所披露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设专人
负责回答投资者所提的问题，相关人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司
外部网络中的投资者关系栏目及时更新相关信息，与投资者进行广泛交流。
    公司相关制度规定，信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务，在未对外公开披露前不得
以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行，其它当事人在得到董事
会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据规定对全公司范围需要披露的信息进
行汇总，在该等信息未公开披露前，所有相关人员均应履行保密职责，凡违反信息披露要求的，对相关
责任人给予批评、警告处罚，情节严重的给予行政和经济处分，并视情形追究法律责任。
（四） 信息与沟通
    公司制定了包括《万科集团信息管理办法》、《万科集团信息保密制度》等在内的各项制度，规范
公司经营管理信息传递活动。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告等信
息沟通制度，便于全面及时了解公司经营管理信息。
    公司致力于信息安全管理体系建设，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，以保护公司信息资
产安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统，不断提高管理决策及运营效力。变
革管理与流程信息中心作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理
                                                                万科企业股份有限公司 2016 年度报告
系统的规划、开发与管理，组织公司各类信息系统的开发与维护，在全公司范围内提供信息系统共享服
务。
    在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通
的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“与客户一起成长，让万科在投诉中完美”的
客户理念，设立了覆盖总部、地产、物业及网络方式的多种投诉沟通渠道，与客户进行良性互动；对投
资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司
网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助系统
及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和信任；
对员工，设立多条内部沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对合作伙伴，倡导合作共生共赢，保持良好的合
作关系。公司统一要求签订阳光合作协议，表明万科价值观和对员工的廉洁要求，明确举报渠道。各子
公司重大节日主动向合作伙伴发出廉洁提示，维护与合作伙伴的健康商业合作关系。
（五） 内部监督
    公司已经建立起涵盖总部、事业部/区域、一线公司多层级的的监督检查体系，通过常规审计、专项
调查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内控工
作质量。公司设立专门负责受理违反职业道德行为的专业反舞弊网站万科阳光网
（http://5198.vanke.com），并对外公示，提供多种举报渠道，鼓励实名举报，实行查实有奖政策。监察
审计部履行内部反舞弊职能，开展专项调查，发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制，通
过现场走访、员工约谈等方式，共同促进内控管理水平提高。
    公司针对内部管理风险，提出了“实质内控”的内控管理模式，关注内控的建设，强调对风险的实
质性消除或降低，避免内控缺陷的重复发生。同时，注重通过 IT 或流程方法根本性地解决问题，最终提
升内控管理水平。通过公司自我评价及整改，截至 2016 年 12 月 31 日，本公司风险及内控体系基本健全，
未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。
四、内部控制评价结论
    根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日（2016 年 12 月 31
日），未发现财务报告内部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定
的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
    根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务
报告内部控制重大缺陷。
    自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的
因素。公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。
                                                                            万科企业股份有限公司 2016 年度报告
                                      第十节 公司债券情况
一、公司债券基本信息
                                                              债券余额
  债券名称     债券简称    债券代码    发行日      到期日                  利率           还本付息方式
                                                              （万元）
万科企业股份                                                                     采用单利按年计息，不计复
                                   2015 年 9 月
有限公司                                         2020 年 9 月                    利，每年付息一次，到期一
              15 万科 01 112285    25 日至 2015                 500,000    3.50%
2015 年公司债                                    25 日                           次还本，最后一期利息随本
                                   年 9 月 28 日
券（第一期）                                                                     金的兑付一起支付。
公司债券上市或转让的交易
                         深圳证券交易所
场所
                         本期债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限责任公
投资者适当性安排
                         司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行。
报告期内公司债券的付息兑
                         按时足额付息。
付情况
公司债券附发行人或投资者
选择权条款、可交换条款等
特殊条款的，报告期内相关 不适用
条款的执行情况（如适
用）。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
                                         广东省深圳市
                                         福田区中心三
              中信证券股份                                           聂磊、杨芳、
名称                        办公地址     路 8 号卓越时 联系人                     联系人电话     [phone]
              有限公司                                               朱鸽
                                         代广场（二
                                         期）北座
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
名称          中诚信证券评估有限公司                   办公地址      上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 8 楼
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原
                                     不适用
因、履行的程序、对投资者利益的影响
等（如适用）
三、公司债券募集资金使用情况
                                   公司严格按照本期债券募集说明书的约定、 《公司债券发行与交易管理办
                                   法》、《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司监管指引第 2 号——上市公
公司债券募集资金使用情况及履行的程 司募集资金管理和使用的监管要求》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深
序                                 圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》及《万科企业股份有限公司募集资金
                                   管理办法》的有关规定和要求使用募集资金，并及时、真实、准确、完整的对相
                                   关信息进行了披露，不存在募集资金使用及管理的违规情形。
年末余额（万元）
                                      根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》等有关制度规定和本公司募
募集资金专项账户运作情况              集资金管理办法，公司对募集资金实行专户存储。公司对募集资金的使用严格履
                                      行内部审批程序，确保专款专用。
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
                                   本期公司债券募集资金使用与募集说明书的约定一致。
用途、使用计划及其他约定一致
                                                                 万科企业股份有限公司 2016 年度报告
四、公司债券信息评级情况
    2015 年，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）对万科企业股份有限公司 2015 年公
司债券（第一期）（以下简称“15 万科 01”）进行了评级，并于 2015 年 9 月 18 日出具了信用评级报告，
评定公司主体信用等级为 AAA，公司债券信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
    2016 年 5 月 9 日，中诚信证评出具了《万科企业股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级
报告（2016）》（信评委函字【2016】跟踪 071 号），维持公司主体信用等级 AAA，评级展望稳定，维
持“15 万科 01”公司债券信用等级为 AAA。详情请见公司 2016 年 5 月 11 日在巨潮资讯网公布的《万科
企业股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2016）》。
    2016 年 6 月 27 日，公司公告收到公司股东钜盛华及前海人寿保险股份有限公司（以下简称“前海人
寿”）向公司发出的“关于提请万科企业股份有限公司董事会召开 2016 年第二次临时股东大会的通知”。
作为合计持有公司 10%以上股份的股东，钜盛华和前海人寿提议召集 2016 年第二次临时股东大会审议罢
免全部现有董事和股东代表监事。2016 年 6 月 29 日，中诚信证评发布《关于关注万科企业股份有限公司
股权结构变化、重大资产重组事项进展以及董事会成员变化的公告》称：已关注到本公司股权变化及重
大资产重组事项或将对本公司经营计划及管理方式产生影响，并在 2016 年度跟踪评级报告中提起相应关
注。未来，公司股权结构变化或将对本公司控股权产生不确定影响，同时，若罢免公司所有董事职务议
案通过，或将使本公司面临信用级别或评级展望调整压力。中诚信证评将与本公司保持密切联系，了解
相关事态进展，以便及时判断股权变化、重大资产重组事项进展及董事会成员变化等对本公司未来发展
战略、业务经营和信用状况的影响。以上公告详见中诚信证评于 2016 年 6 月 30 日在深圳证券交易所网站
（www.szse.cn）和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）发布的公告。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
    报告期内“15 万科 01”未采取增信措施。
    “15 万科 01”的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集团财务结构
维持稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对公司债券的本息偿付提供了有力的保障。
    报告期内“15 万科 01”的增信机制、偿债计划及偿债保障措施未发生重大变化。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
    截至本报告披露日，本期债券未曾召开债券持有人会议。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
    “15 万科 01”的债券受托管理人为中信证券股份有限公司。报告期内，中信证券股份有限公司严格
按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责，包括但不限于持续关注公司的资信状况，对公
司指定专项账户用于公司债券募集资金的使用和管理情况进行监督。
                                                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
    公司于 2016 年 6 月 15 日在巨潮资讯网披露了《万科企业股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）
受托管理事务报告》，对发行债券基本情况、发行人 2015 年度经营和财务状况、发行人募集资金使用情
况、债券跟踪评级情况等内容进行了披露。
八、截至报告期末近 2 年的主要会计数据和财务指标
           项目                  2016 年                  2015 年                  同期变动率
息税折旧摊销前利润（万
                                       4,142,114.19             3,503,418.53                    18.23%
元）
流动比率                                      1.24                     1.30                       -5.86%
资产负债率                                 80.54%                   77.70%           增加 2.84 个百分点
速动比率                                      0.44                     0.43                        1.19%
EBITDA 全部债务比                             0.06                     0.07                      -16.06%
利息保障倍数                                  9.48                     9.56                       -0.81%
现金利息保障倍数                             12.42                     7.35                     69.05%
EBITDA 利息保障倍数                           7.87                     8.53                      -7.82%
贷款偿还率                                   100%                     100%                             -
利息偿付率                                   100%                     100%                             -
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
   报告期内，本集团不存在需要付息兑付的债券和债务融资工具，无违约情况发生。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
   本集团在各大银行等金融机构的资信情况良好。截止 2016 年 12 月末，本集团获得银行授信 1,055 亿
元，已使用 592.44 亿元。报告期内，本集团严格按照银行贷款要求合规使用资金，按时足额偿还银行贷
款本息。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
    报告期内，公司严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，无损害债券投资者利
益的情况发生。
十二、报告期内发生的重大事项
    报告期内，公司拟发行股份向地铁集团购买其持有的深圳地铁前海国际发展有限公司 100%股权，但
因各方对本次交易方案的调整无法达成一致意见，继续推进方案的条件不成熟，基于谨慎性原则和对公
司全体股东负责的态度，经与地铁集团协商，公司董事会终止了本次交易事项。
    华润股份及其全资子公司中润贸易通过协议转让的方式将其合计持有的公司 1,689,599,817 股 A 股股
份转让给地铁集团，并于 2017 年 1 月 24 日完成过户登记。
                                     万科企业股份有限公司 2016 年度报告
十三、公司债券是否存在保证人
   不存在。
                    万科企业股份有限公司 2016 年度报告
第十二节 财务报告
       119
       万科企业股份有限公司
    自 2016 年 1 月 1 日
至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                        审计报告
                                                                 毕马威华振审字第 1700999 号
万科企业股份有限公司全体股东：
    一、审计意见
    我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括 2016 年 12
月 31 日的合并资产负债表和资产负债表，2016 年度的合并利润表和利润表、合并现金流量表和现
金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及相关财务报表附注。
    我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则
(以下简称“企业会计准则”) 的规定编制，公允反映了贵公司 2016 年 12 月 31 日的合并财务状况
和财务状况以及 2016 年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
    二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报
表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，
我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、
适当的，为发表审计意见提供了基础。
                                      审计报告 (续)
                                                                     毕马威华振审字第 1700999 号
    三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应
对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
存货的可变现净值的评估
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 11 所述的会计政策及“五、合并
财务报表项目附注”注释 6。
关键审计事项                                   在审计中如何应对该事项
2016 年 12 月 31 日，贵公司及其子公司 (以下    与评价存货的可变现净值相关的审计程序中包括
合称“贵集团”) 已完工开发产品、在建开发       以下程序：
产品及拟开发产品 (以下统称“存货”) 的账面
价值合计金额重大。该等存货按照成本与可变            评价管理层与编制和监督管理预算及预测各
                                                    存货项目的建造和其他成本相关的关键内部
现净值孰低计量。
                                                    控制的设计和运行有效性；
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变
现净值。                                            在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
                                                    并询问管理层这些存货项目的进度和各项目
在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每            最新预测所反映的总开发成本预算；
个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时
将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每            评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
个存货项目的预期未来净售价 (参考附近地段            采用的关键估计和假设，包括与平均净售价
房地产项目的最近交易价格) 和未来销售费用            有关的关键估计和假设，与市场可获取数据
以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理            和贵集团的销售预算计划进行比较；
层判断和估计。
                                                    将各存货项目的估计建造成本与贵集团的最
由于存货对贵集团资产的重要性，且估计存货            新预算进行比较，并将截止 2016 年 12 月
项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未            31 日发生的成本与截止 2015 年 12 月 31 日
来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的            的预算进行比较，以评价管理层预测的准确
经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市            性和预算过程；
场的措施，我们将对贵集团存货的可变现净值
                                                    进行敏感性分析，以确定关键估计和假设单
的评估识别为关键审计事项。                          独或组合出现何种程度的变化会导致存货发
                                                    生重大错报，并考虑关键估计和假设出现此
                                                    类变动的可能性以及潜在的管理层偏向。
                                     审计报告 (续)
                                                                  毕马威华振审字第 1700999 号
   三、关键审计事项 (续)
土地增值税的计提
请参阅财务报表附注“四、税项”注释1及“五、合并财务报表项目附注”注释23、25、37。
关键审计事项                               在审计中如何应对该事项
贵集团应缴纳的主要税项之一为土地增值税。   与评价土地增值税的计提相关的审计程序中包括
                                           以下程序：
贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额按
照超率累进税率30% - 60%缴纳土地增值税。          评价管理层与计量预计的土地增值税相关的
在每个财务报告期末，管理层需要对土地增值         关键内部控制的设计和运行有效性；
税的计提金额进行估算，在作出估算的判断
时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规的
                                                 利用本所内部税务专家的工作，评价贵集团
                                                 于2016年12月31日的土地增值税的计提，包
规定和解释，预计的销售房地产取得的收入减
                                                 括基于我们的经验、知识和对各地方税务机
去预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、
                                                 关就相关税法应用的实务操作的理解，评估
利息费用、开发费用等。贵集团在土地增值税
                                                 贵集团的假设和判断；
汇算清缴时，实际应付税金可能与贵集团预估
的金额存在差异。
                                                 评价管理层对预计销售房地产取得的收入及
                                                 可扣除项目金额的估计，评估管理层的假设
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要
                                                 和判断；
性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税
务法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因
                                                 重新计算贵集团计提的土地增值税，并将我
此，我们将贵集团土地增值税的计提识别为关
                                                 们的计算结果与贵集团所记录的金额进行比
键审计事项。
                                                 较。
                                      审计报告 (续)
                                                                         毕马威华振审字第 1700999 号
      三、关键审计事项 (续)
房地产开发项目的收入确认
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释26及“五、合并财务报表项目附
注”注释36。
关键审计事项                                在审计中如何应对该事项
房地产开发项目的收入占贵集团2016年度营      与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计
业收入总额的97% 。                          程序中包括以下程序：
贵集团在以下所有条件均已满足时确认房地产          评价与房地产开发项目的收入确认相关的关
开发项目的收入：                                  键内部控制的设计和运行有效性；
(1)    与客户签署了买卖合同；                     检查贵集团的房产标准买卖合同条款，以评
(2)    取得了买方的首期款并且已确认余下房         价贵集团有关房地产开发项目的收入确认政
       款的付款安排；及                           策是否符合相关会计准则的要求；
(3)    房产达到了买卖合同约定的交付条件。
                                                  就 本 年 确 认 房 产 销 售 收入 的 项 目 ， 选 取 样
由于房地产开发项目的收入对贵集团的重要            本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交
性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上          付条件的支持性文件，以评价相关房产销售
的细小错误汇总起来可能对贵集团的利润产生          收入是否已按照集团的收入确认政策确认；
重大影响，因此，我们将贵集团房地产开发项
                                                  就资产负债表日前后确认房产销售收入的项
目的收入确认识别为关键审计事项。
                                                  目，选取样本，检查可以证明房产已达到交
                                                  付条件的支持性文件，以评价相关房产销售
                                                  收入是否在恰当的期间确认；
                                                  对于房地产开发项目中本年确认的房产销售
                                                  收入，选取样本，将其单方平均售价与从公
                                                  开信息获取的单方售价相比较。
                                        审计报告 (续)
                                                                  毕马威华振审字第 1700999 号
       四、其他信息
       贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2016 年年度报告中涵盖的信息，但不包
括财务报表和我们的审计报告。
       我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。
       结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与
财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
       基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方
面，我们无任何事项需要报告。
       五、管理层和治理层对财务报表的责任
       管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护
必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
       在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项 (如
适用)，并运用持续经营假设，除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
       治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
                                       审计报告 (续)
                                                               毕马威华振审字第 1700999 号
    六、注册会计师对财务报表审计的责任
    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出
具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在
某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来
可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
    在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也
执行以下工作：
    (1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪
造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未
能发现由于错误导致的重大错报的风险。
    (2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序 。
    (3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
    (4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相
关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。
    (5) 评价财务报表的总体列报、结构和内容 (包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
    (6) 就集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计
意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在
审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
                                      审计报告 (续)
                                                                   毕马威华振审字第 1700999 号
    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施 (如适用) 。
    从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键
审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情
形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我
们确定不应在审计报告中沟通该事项。
    毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)             中国注册会计师
                                                      房炅 (项目合伙人)
    中国 北京                                         陈泳意
                                                      2017 年 3 月 24 日
                                                                财务报表
                                                            合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司                              2016 年 12 月 31 日                               单位：元         币种：人民币
       资产        附注五   2016 年 12 月 31 日   2015 年 12 月 31 日     负债及股东权益   附注五   2016 年 12 月 31 日   2015 年 12 月 31 日
流动资产：                                                              流动负债：
货币资金             1       87,032,118,210.63     53,180,381,016.34 短期借款                18      16,576,589,202.38      1,900,087,965.52
衍生金融资产         2           458,671,184.10      122,195,279.19 应付票据                 19       3,603,839,089.85    16,744,732,907.08
应收账款             3        2,075,256,823.79      2,510,653,269.96 应付账款                20     138,047,562,476.06     91,446,458,420.61
预付款项             4       50,262,540,606.60     39,646,972,826.29 预收款项                21     274,645,554,496.88    212,625,705,637.30
其他应收款           5      105,435,004,894.59     75,485,642,961.23 应付职工薪酬            22       3,839,926,643.43      2,642,657,169.63
存货                 6      467,361,336,133.57    368,121,930,513.33 应交税费                23       9,553,084,094.38      7,373,980,494.99
其他流动资产         7        8,670,500,000.00      7,956,600,000.00 应付利息                24         378,374,906.63       231,575,884.69
流动资产合计                721,295,427,853.28    547,024,375,866.34 其他应付款              25     106,580,257,219.71    62,350,224,343.79
                                                                        一年内到期的
非流动资产：                                                              非流动负债         26      26,773,297,333.75     24,746,404,056.97
可供出售金融资产     8        1,328,014,343.92      1,138,812,728.09 流动负债合计                   579,998,485,463.07    420,061,826,880.58
长期股权投资         9       61,701,988,409.62     33,503,423,488.02 非流动负债：
投资性房地产         10      21,874,424,322.70     10,765,051,108.38 长期借款                27     56,406,061,283.42     33,828,584,225.36
固定资产             11       6,810,793,073.58      4,917,479,160.88 应付债券                28      29,108,375,807.96     19,015,812,338.88
在建工程             12          765,312,561.26      598,358,905.88 预计负债                 29         118,672,382.72        143,220,557.94
无形资产             13       1,260,363,652.26      1,044,991,088.26 其他非流动负债          30       2,861,999,502.12      1,378,075,550.63
商誉                 14          201,689,835.80      201,689,835.80 递延所得税负债           16         504,048,203.85        558,430,814.88
长期待摊费用         15          960,226,293.11       447,883,429.64 非流动负债合计                  88,999,157,180.07     54,924,123,487.69
递延所得税资产       16       7,198,532,974.16      5,166,540,813.69 负债合计                       668,997,642,643.14    474,985,950,368.27
其他非流动资产       17       7,277,440,604.45      6,486,961,264.31 股东权益：
非流动资产合计              109,378,786,070.86     64,271,191,822.95 股本                    31      11,039,152,001.00     11,051,612,300.00
                                                                        资本公积             32       8,268,267,782.15      8,174,812,609.65
                                                                        减：库存股                                 -          160,163,103.04
                                                                        其他综合收益         33         396,309,302.16        450,635,194.22
                                                                        盈余公积             34      32,540,767,833.97     28,068,766,725.61
                                                                        未分配利润           35      61,200,269,803.37     52,597,854,095.89
                                                                        归属于母公司股东
                                                                          权益合计                  113,444,766,722.65    100,183,517,822.33
                                                                        少数股东权益                 48,231,804,558.35     36,126,099,498.69
                                                                        股东权益合计                161,676,571,281.00    136,309,617,321.02
                                                                        负债和股东权益
资产总计                    830,674,213,924.14    611,295,567,689.29      总计                      830,674,213,924.14    611,295,567,689.29
此财务报表已于 2017 年 3 月 24 日获董事会批准
法定代表人：______________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：______________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                           母公司资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司                              2016 年 12 月 31 日                                单位：元          币种：人民币
                    附注                                                                      附注
       资产                2016 年 12 月 31 日    2015 年 12 月 31 日        负债及股东权益          2016 年 12 月 31 日   2015 年 12 月 31 日
                    十六                                                                      十六
流动资产：                                                              流动负债：
货币资金             1      44,949,123,886.54      27,091,909,902.66 短期借款                  7       6,503,168,535.21        476,087,965.52
其他应收款           2     151,387,511,216.84     138,180,830,583.79 应付票据                  8       2,035,446,346.17     12,452,204,423.49
其他流动资产         3       6,500,000,000.00       6,310,000,000.00 应付职工薪酬              9       1,076,203,487.04      1,379,846,070.42
流动资产合计               202,836,635,103.38     171,582,740,486.45 应交税费                 10          63,821,820.57         84,174,132.88
非流动资产：                                                            应付利息              11         224,057,217.11        138,363,346.39
可供出售金融资产     4           203,560,000.00       128,560,000.00 其他应付款               12      84,887,056,114.31     71,535,027,862.49
                                                                        一年内到期的
长期股权投资         5      17,253,117,151.57      22,641,495,887.90         非流动负债       13      22,526,294,558.99     20,841,051,658.33
投资性房地产                       2,733,818.92         3,197,084.32 流动负债合计                    117,316,048,079.40    106,906,755,459.52
固定资产                          56,395,055.48        74,669,817.58 非流动负债：
递延所得税资产       6           160,834,282.64       160,834,282.64 长期借款                 14      29,949,000,000.00     20,456,500,000.00
非流动资产合计              17,676,640,308.61      23,008,757,072.44 应付债券                 15      10,902,954,537.72      9,714,369,527.11
                                                                        非流动负债合计                40,851,954,537.72     30,170,869,527.11
                                                                        负债合计                     158,168,002,617.12    137,077,624,986.63
                                                                        股东权益：
                                                                        股本                  16      11,039,152,001.00     11,051,612,300.00
                                                                        资本公积              17       9,573,713,477.35      9,718,972,641.94
                                                                        减：库存股            18                    -          160,163,103.04
                                                                        盈余公积              19      32,540,767,833.97     28,068,766,725.61
                                                                        未分配利润            20       9,191,639,482.55      8,834,684,007.75
                                                                        股东权益合计                  62,345,272,794.87     57,513,872,572.26
资产总计                   220,513,275,411.99     194,591,497,558.89    负债及股东权益总计           220,513,275,411.99    194,591,497,558.89
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法定代表人：______________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：______________ (公司盖章)
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                                                   合并利润表
编制单位：万科企业股份有限公司                        2016 年度             单位：元          币种：人民币
                          项目                         附注五                2016 年               2015 年
一、营业总收入                                           36       240,477,236,923.34    195,549,130,020.90
二、营业总成本                                                    206,467,293,987.86    165,988,260,802.07
    其中：营业成本                                       36       169,742,403,431.77    138,150,628,676.24
             税金及附加                                  37        21,978,754,590.73     17,980,426,847.11
             销售费用                                    38         5,160,715,903.60      4,138,273,594.93
             管理费用                                    39         6,800,561,936.62      4,745,249,792.81
             财务费用                                    40         1,592,067,967.14       477,735,809.60
             资产减值损失                                41         1,192,790,158.00       495,946,081.38
    加：投资收益                                         42         5,013,835,862.38      3,561,908,083.68
    其中：对联营企业和合营企业的投资收益                            4,930,715,977.10      2,393,092,504.58
三、营业利润                                                       39,023,778,797.86     33,122,777,302.51
    加：营业外收入                                       43          398,311,678.19        855,431,507.24
    其中：非流动资产处置利得                                        1,550,466.06          1,842,011.29
    减：营业外支出                                       44          168,478,749.77        175,591,190.65
    其中：非流动资产处置损失                                        3,544,743.69          1,840,489.59
四、利润总额                                                       39,253,611,726.28     33,802,617,619.10
    减：所得税费用                                       45        10,903,356,245.62      7,853,179,592.79
五、净利润                                                         28,350,255,480.66     25,949,438,026.31
    归属于母公司股东的净利润                                       21,022,606,256.56     18,119,406,249.27
    少数股东损益                                                    7,327,649,224.10      7,830,031,777.04
六、每股收益
    (一) 基本每股收益                                    46                     1.90                  1.64
    (二) 稀释每股收益                                    46                     1.90                  1.64
七、其他综合收益的税后净额                               33           (38,944,155.12)      (104,721,749.08)
    归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额                          (54,325,892.06)      (111,179,778.75)
    其中：以后将重分类进损益的其他综合收益
             1. 权益法下在被投资单位以后将重分类
                 进损益的其他综合收益中享有的份额                               -                     -
             2. 可供出售金融资产公允价值变动损益                       33,501,689.40         52,890,862.29
             3. 现金流量套期损益的有效部分                           220,382,386.14         (33,289,922.99)
             4. 外币财务报表折算差额                                 (308,209,967.60)      (130,780,718.05)
    归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                             15,381,736.94          6,458,029.67
八、综合收益总额                                                   28,311,311,325.54     25,844,716,277.23
    归属于母公司股东的综合收益总额                                 20,968,280,364.50     18,008,226,470.52
    归属于少数股东的综合收益总额                                    7,343,030,961.04      7,836,489,806.71
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法定代表人：____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：____________ (公司盖章)
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                                       母公司利润表
编制单位：万科企业股份有限公司             2016 年度            单位：元        币种：人民币
                          项目             附注十六              2016 年              2015 年
一、营业总收入                                  21      1,091,463,712.91    1,029,549,226.85
二、营业总成本                                          1,685,900,610.36     1,279,803,917.56
    其中：营业成本                              21           463,265.40           767,839.98
             税金及附加                         22          7,277,867.63       59,181,061.04
             管理费用                                   1,263,143,479.47     1,091,176,461.68
             财务费用                           23       415,016,508.17       129,469,377.79
             资产减值损失                                        (510.31)         (790,822.93)
    加：投资收益                                24     13,341,461,549.36    10,160,700,691.27
   其中：对联营企业和合营企业的
              投资 (损失) / 收益                         (152,295,581.77)      79,576,777.81
三、营业利润                                           12,747,024,651.91     9,910,446,000.56
    加：营业外收入                                        30,706,074.34        40,233,677.90
    减：营业外支出                                           584,702.37           725,000.00
四、利润总额                                           12,777,146,023.88     9,949,954,678.46
    减：所得税费用                                                 -                    -
五、净利润                                             12,777,146,023.88     9,949,954,678.46
六、其他综合收益的税后净额                                         -                    -
七、综合收益总额                                       12,777,146,023.88     9,949,954,678.46
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法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：___________ (公司盖章)
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                                            合并现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司                  2016 年度             单位：元          币种：人民币
                     项目                         附注五                2016 年              2015 年
一、经营活动产生的现金流量
   销售商品、提供劳务收到的现金                              286,532,938,270.71    191,908,271,754.68
   收到其他与经营活动有关的现金                   48(1)       26,302,677,472.79     19,156,763,021.13
   经营活动现金流入小计                                      312,835,615,743.50    211,065,034,775.81
   购买商品、接受劳务支付的现金                              178,468,699,955.36    129,979,424,809.05
   支付给职工以及为职工支付的现金                              6,689,013,465.82      5,046,299,996.24
   支付的各项税费                                             33,760,312,000.18     25,040,071,122.62
   支付其他与经营活动有关的现金                   48(2)       54,351,461,300.45     34,953,218,156.40
   经营活动现金流出小计                                      273,269,486,721.81    195,019,014,084.31
   经营活动产生的现金流量净额                     49(1)       39,566,129,021.69     16,046,020,691.50
二、投资活动产生的现金流量
   收回投资收到的现金                                           493,101,153.44        718,619,794.03
   取得投资收益收到的现金                                      2,582,729,064.14      1,094,678,560.12
   处置固定资产、无形资产、投资性房地产和
      其他长期资产收回的现金净额                                247,376,847.50           4,275,179.71
   处置子公司或其他营业单位收到的现金净额         49(3)         419,725,190.03        244,528,535.31
   收到其他与投资活动有关的现金                   48(3)        2,821,834,610.21      1,583,563,970.96
   投资活动现金流入小计                                        6,564,766,865.32      3,645,666,040.13
   购建固定资产、无形资产和其他
      长期资产所支付的现金                                     2,146,785,574.67      2,063,001,337.52
   投资支付的现金                                             31,771,132,896.71     11,713,434,030.00
   取得子公司及其他营业单位支付的现金净额         49(3)       14,646,744,872.86      5,162,583,291.46
   支付的其他与投资活动有关的现金                 48(4)        1,389,153,665.39      5,654,128,556.32
   投资活动现金流出小计                                       49,953,817,009.63     24,593,147,215.30
   投资活动产生的现金流量净额                                (43,389,050,144.31)   (20,947,481,175.17)
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                                         合并现金流量表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司                  2016 年度              单位：元        币种：人民币
                      项目                       附注五                 2016 年             2015 年
三、筹资活动产生的现金流量
    吸收投资收到的现金                                          9,735,250,248.56    4,296,046,216.01
    其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金                      9,735,098,848.56    4,053,510,941.09
    取得借款收到的现金                                         68,774,573,215.13   22,910,099,542.16
    发行债券所收到的现金                                       11,645,762,254.38    7,924,190,000.00
    筹资活动现金流入小计                                       90,155,585,718.07   35,130,335,758.17
    归还投资支付的现金                                          4,006,258,178.13    2,024,662,683.95
    偿还债务支付的现金                                         38,826,219,711.44   25,028,576,387.68
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                         16,026,457,227.88   13,181,007,441.45
    其中：子公司支付给少数股东的股利、利润                      3,309,795,622.61    2,424,403,589.44
    筹资活动现金流出小计                                       58,858,935,117.45   40,234,246,513.08
    筹资活动产生的现金流量净额                                 31,296,650,600.62   (5,103,910,754.91)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                             268,664,301.75       99,672,738.22
五、现金及现金等价物净增加 / (减少) 额            49(2)        27,742,393,779.75   (9,905,698,500.36)
加：年初现金及现金等价物余额                      49(2)        51,747,621,165.94   61,653,319,666.30
六、年末现金及现金等价物余额                      49(4)        79,490,014,945.69   51,747,621,165.94
此财务报表已于 2017 年 3 月 24 日获董事会批准
法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：___________ (公司盖章)
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                                         母公司现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司                2016 年度               单位：元        币种：人民币
                      项目                                             2016 年              2015 年
一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金                                          -                    -
    收到其他与经营活动有关的现金                            189,523,626,182.23   162,968,636,867.86
    经营活动现金流入小计                                    189,523,626,182.23   162,968,636,867.86
    支付给职工以及为职工支付的现金                            1,236,585,978.80     1,045,406,829.34
    支付的各项税费                                               63,217,202.39        94,893,229.21
    支付其他与经营活动有关的现金                            182,535,958,490.30   155,992,866,200.05
    经营活动现金流出小计                                    183,835,761,671.49   157,133,166,258.60
    经营活动产生的现金流量净额                                5,687,864,510.74     5,835,470,609.26
二、投资活动产生的现金流量
    取得投资收益收到的现金                                    9,257,743,497.28     7,854,962,552.88
    处置固定资产、无形资产和其他
      长期资产收回的现金净额                                          1,200.00            66,400.00
    处置子公司或其他营业单位收到的现金净额                                -                    -
    收到其他与投资活动有关的现金                               430,444,462.53       554,532,033.97
    投资活动现金流入小计                                      9,688,189,159.81     8,409,560,986.85
    购建固定资产、无形资产和其他
      长期资产所支付的现金                                        2,787,227.35         2,192,667.98
    投资支付的现金                                               85,000,000.00     6,045,454,435.26
    支付的其他与投资活动有关的现金                             190,000,000.00      3,260,000,000.00
    投资活动现金流出小计                                       277,787,227.35      9,307,647,103.24
    投资活动产生的现金流量净额                                9,410,401,932.46      (898,086,116.39)
三、筹资活动产生的现金流量
    吸收投资收到的现金                                                    -         242,535,274.92
    取得借款收到的现金                                       35,321,108,535.21    20,313,189,623.85
    发行债券所收到的现金                                      3,000,000,000.00                 -
    筹资活动现金流入小计                                     38,321,108,535.21    20,555,724,898.77
    偿还债务支付的现金                                       24,763,789,623.85    21,446,949,425.90
    分配股利或偿付利息支付的现金                             10,799,660,228.00     8,865,853,197.46
    筹资活动现金流出小计                                     35,563,449,851.85    30,312,802,623.36
    筹资活动产生的现金流量净额                                2,757,658,683.36    (9,757,077,724.59)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                              1,288,857.32         1,426,318.01
五、现金及现金等价物净增加 / (减少) 额                       17,857,213,983.88    (4,818,266,913.71)
加：年初现金及现金等价物余额                                 27,091,909,902.66    31,910,176,816.37
六、年末现金及现金等价物余额                                 44,949,123,886.54    27,091,909,902.66
此财务报表已于 2017 年 3 月 24 日获董事会批准
法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：___________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                                               合并股东权益变动表
                                                                                                       2016 年度
编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                                                                           单位：元                  币种：人民币
                                                                                                   归属于母公司股东权益
             项目                附注五               股本             资本公积             库存股        其他综合收益            盈余公积           未分配利润                 小计         少数股东权益         股东权益合计
一、本年年初余额                          11,051,612,300.00    8,174,812,609.65    (160,163,103.04)     450,635,194.22    28,068,766,725.61   52,597,854,095.89 100,183,517,822.33       36,126,099,498.69 136,309,617,321.02
二、本年增减变动金额
      (减少以“( )“号填列)                  (12,460,299.00)     93,455,172.50      160,163,103.04      (54,325,892.06)    4,472,001,108.36    8,602,415,707.48     13,261,248,900.32    12,105,705,059.66    25,366,953,959.98
    (一) 综合收益总额                                  -                   -                   -        (54,325,892.06)                -      21,022,606,256.56     20,968,280,364.50     7,343,030,961.04    28,311,311,325.54
    (二) 股东投入和减少资本                  (12,460,299.00)     93,455,172.50      160,163,103.04                 -                   -                    -         241,157,976.54      8,560,465,770.86     8,801,623,747.40
    1、股东投入的普通股      31, 32          20,000.00          131,400.00                 -                   -                   -                    -             151,400.00     12,992,613,616.12    12,992,765,016.12
    2、股份支付计入股东
              权益的金额          32                   -                   -                   -                   -                   -                    -                    -                    -                    -
    3、股东减少资本           31         (12,480,299.00)    (147,682,804.04)    160,163,103.04                 -                   -                    -                    -       (4,432,147,845.26)   (4,432,147,845.26)
    4、其他                   32                   -        241,006,576.54                 -                   -                   -                    -         241,006,576.54                  -         241,006,576.54
    (三) 利润分配                                      -                   -                   -                   -       4,472,001,108.36   (12,420,190,549.08)   (7,948,189,440.72)   (3,797,791,672.24) (11,745,981,112.96)
    1、提取盈余公积          34, 35                -                   -                   -                   -       4,472,001,108.36    (4,472,001,108.36)                -                    -                    -
    2、对股东的分配           35                   -                   -                   -                   -                   -       (7,948,189,440.72)   (7,948,189,440.72)   (3,797,791,672.24) (11,745,981,112.96)
三、本年年末余额                          11,039,152,001.00    8,268,267,782.15                -        396,309,302.16    32,540,767,833.97   61,200,269,803.37 113,444,766,722.65       48,231,804,558.35 161,676,571,281.00
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                                                                                                 合并股东权益变动表
                                                                                                      2015 年度
编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                                                                          单位：元                   币种：人民币
                                                                                                  归属于母公司股东权益
             项目                附注五                股本           资本公积            库存股         其他综合收益             盈余公积          未分配利润                  小计        少数股东权益          股东权益合计
一、本年年初余额                          11,037,507,242.00   8,493,632,222.15               -         561,814,972.97     26,078,775,789.93   41,992,839,682.30    88,164,569,909.35    27,729,047,010.62 115,893,616,919.97
二、本年增减变动金额
      (减少以“( ) “号填列)                 14,105,058.00     (318,819,612.50)   (160,163,103.04)     (111,179,778.75)    1,989,990,935.68   10,605,014,413.59    12,018,947,912.98     8,397,052,488.07    20,416,000,401.05
    (一) 综合收益总额                                  -                  -                  -         (111,179,778.75)                -      18,119,406,249.27    18,008,226,470.52     7,836,489,806.71    25,844,716,277.23
    (二) 股东投入和减少资本                  14,105,058.00     (318,819,612.50)   (160,163,103.04)                -                    -                   -         (464,877,657.54)    3,823,669,956.82     3,358,792,299.28
    1、股东投入的普通股      31, 32      14,105,058.00     142,330,479.50                -                    -                    -                   -         156,435,537.50      5,409,123,330.95     5,565,558,868.45
    2、股份支付计入股东
              权益的金额          32                   -        (62,100,715.12)              -                    -                    -                   -          (62,100,715.12)                -          (62,100,715.12)
    3、股东减少资本           31                   -                  -       (160,163,103.04)                -                    -                   -         (160,163,103.04)   (1,585,453,374.13)   (1,745,616,477.17)
    4、其他                   32                   -       (399,049,376.88)              -                    -                    -                   -         (399,049,376.88)                -         (399,049,376.88)
    (三) 利润分配                                      -                  -                  -                    -        1,989,990,935.68   (7,514,391,835.68)   (5,524,400,900.00)   (3,263,107,275.46)   (8,787,508,175.46)
    1、提取盈余公积          34, 35                -                  -                  -                    -        1,989,990,935.68   (1,989,990,935.68)                -                    -                    -
    2、对股东的分配           35                   -                  -                  -                    -                    -      (5,524,400,900.00)   (5,524,400,900.00)   (3,263,107,275.46)   (8,787,508,175.46)
三、本年年末余额                          11,051,612,300.00   8,174,812,609.65    (160,163,103.04)     450,635,194.22     28,068,766,725.61   52,597,854,095.89 100,183,517,822.33      36,126,099,498.69 136,309,617,321.02
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                                                                    母公司股东权益变动表
                                                                           2016 年度
编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                      单位：元             币种：人民币
                                 附注
             项目                十六                  股本            资本公积                  库存股             盈余公积          未分配利润         股东权益合计
一、本年年初余额                          11,051,612,300.00    9,718,972,641.94         (160,163,103.04)   28,068,766,725.61    8,834,684,007.75     57,513,872,572.26
二、本年增减变动金额
      (减少以“( )”号填列)                  (12,460,299.00)    (145,259,164.59)        160,163,103.04      4,472,001,108.36      356,955,474.80      4,831,400,222.61
    (一) 综合收益总额                                  -                   -                       -                    -      12,777,146,023.88     12,777,146,023.88
    (二) 股东投入和减少资本                  (12,460,299.00)    (145,259,164.59)        160,163,103.04                  -                      -          2,443,639.45
    1、股东投入的普通股      16, 17          20,000.00          131,400.00                     -                    -                      -           151,400.00
    2、股份支付计入股东
              权益的金额          17                   -                   -                       -                    -                      -                  -
    3、股东减少资本                      (12,480,299.00)    (147,682,804.04)        160,163,103.04                  -                      -                  -
    4、其他                   17                   -           2,292,239.45                    -                    -                      -          2,292,239.45
    (三) 利润分配                                      -                   -                       -        4,472,001,108.36   (12,420,190,549.08)   (7,948,189,440.72)
    1、提取盈余公积          19, 20                -                   -                       -        4,472,001,108.36    (4,472,001,108.36)                -
    2、对股东的分配           20                   -                   -                       -                    -       (7,948,189,440.72)   (7,948,189,440.72)
三、本年年末余额                          11,039,152,001.00    9,573,713,477.35                    -       32,540,767,833.97    9,191,639,482.55     62,345,272,794.87
此财务报表已于 2017 年 3 月 24 日获董事会批准
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                                                                   母公司股东权益变动表
                                                                          2015 年度
编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                    单位：元              币种：人民币
                                 附注
             项目                十六                 股本           资本公积                   库存股            盈余公积          未分配利润         股东权益合计
一、本年年初余额                          11,037,507,242.00   9,620,655,131.94                    -       26,078,775,789.93   6,399,121,164.97     53,136,059,328.84
二、本年增减变动金额
      (减少以“( )”号填列)                  14,105,058.00      98,317,510.00          (160,163,103.04)    1,989,990,935.68   2,435,562,842.78      4,377,813,243.42
    (一) 综合收益总额                                  -                  -                       -                    -      9,949,954,678.46      9,949,954,678.46
    (二) 股东投入和减少资本                  14,105,058.00      98,317,510.00          (160,163,103.04)                -                     -        (47,740,535.04)
    1、股东投入的普通股      15, 16      14,105,058.00     142,330,479.50                     -                    -                     -       156,435,537.50
    2、股份支付计入股东
              权益的金额          16                   -        (62,100,715.12)                   -                    -                     -        (62,100,715.12)
    3、股东减少资本                                -                  -            (160,163,103.04)                -                     -       (160,163,103.04)
    4、其他                   16                   -        18,087,745.62                     -                    -                     -        18,087,745.62
    (三) 利润分配                                      -                  -                       -        1,989,990,935.68   (7,514,391,835.68)   (5,524,400,900.00)
    1、提取盈余公积          18, 19                -                  -                       -        1,989,990,935.68   (1,989,990,935.68)                -
    2、对股东的分配           19                   -                  -                       -                    -      (5,524,400,900.00)   (5,524,400,900.00)
三、本年年末余额                          11,051,612,300.00   9,718,972,641.94         (160,163,103.04)   28,068,766,725.61   8,834,684,007.75     57,513,872,572.26
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                  万科企业股份有限公司
                                      财务报表附注
                           (除特别注明外，金额单位为人民币元)
一   公司基本情况
     万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，
     于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深
     圳万科企业股份有限公司”。
     1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 5 月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
     2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H
     股) 上市。
     本公司子公司相关信息参见附注六。
     本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专
     控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理)；房地
     产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
     本报告期内，本集团新增 673 家子公司，减少 29 家子公司，具体情况参见附注六。
二   财务报表编制基础
     本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交
     易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见
     相关附注。
                                                                            万科企业股份有限公司
                                                            截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
三   公司重要会计政策、会计估计
1    遵循企业会计准则的声明
     本财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要求，
     真实、完整地反映了本公司 2016 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况、2016 年度的合
     并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
     此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014 年
     修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财
     务报表及其附注的披露要求。
2    会计期间
     会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3    营业周期
     本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建
     成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个
     月。
4    记账本位币
     本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选
     定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记
     账本位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按
     照附注三、8 进行了折算。
5    同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
     (1)    同一控制下的企业合并
            参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性
            的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日
            在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并
            对价账面价值 (或发行股份面值总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢
            价) ；资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业
            合并发生的相关费用，于发生时计入当期损益。合并日为合并方实际取得对被合并方
            控制权的日期。
                                                                             万科企业股份有限公司
                                                             截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
    (2)   非同一控制下的企业合并
          参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的
          企业合并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前
          所持有的被购买方的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允
          价值之和，减去合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，
          如为正数则确认为商誉 (参见附注三、17)；如为负数则计入当期损益。本集团将作为
          合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券
          的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付
          出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本集团在购买日按公允价值
          确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是
          指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
          通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股
          权，本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值
          的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进
          损益的其他综合收益及权益法核算下的其他所有者权益变动于购买日转入当期投资收
          益。
6   合并财务报表的编制方法
    (1)   总体原则
          合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公
          司。控制，是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有
          可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥
          有对被投资方的权力时，本集团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身
          所享有的及其他方所享有的实质性权利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由
          控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
          子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权
          益中和合并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
          如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所
          享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
          当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会
          计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余
          额，包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损
          失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
                                                                          万科企业股份有限公司
                                                          截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
    (2)   合并取得子公司
          对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并
          子公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子
          公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报
          表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。
          对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买
          日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买
          子公司纳入本集团合并范围。
    (3)   处置子公司
          本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制
          权当期的投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进
          行重新计量，由此产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。
    (4)   少数股东权益变动
          本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子
          公司的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的
          股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均
          调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7   现金及现金等价物的确定标准
    现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易
    于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8   外币业务和外币报表折算
    本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确
    认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
    于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产
    有关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、15) 外，其他汇兑差额计入当期损益。
    以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量
    的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于可
    供出售金融资产的外币非货币性项目的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当期损益。
                                                                            万科企业股份有限公司
                                                            截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
    对境外经营的财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的
    即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折
    算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外
    币财务报表折算差额，在其他综合收益中列示。处置境外经营时，相关的外币财务报表折算
    差额自股东权益转入处置当期损益。
9   金融工具
    本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、12) 以外的股权
    投资、应收款项、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本
    等。
    (1)    金融资产及金融负债的分类确认和计量
           金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内
           确认。
           本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的，把金融资产和金融负债分为不同
           类别：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债、贷款及应收款
           项、可供出售金融资产和其他金融负债。
           在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
           动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他
           类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。初始确认后，金融资
           产和金融负债的后续计量如下：
           -   以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交易性金融资
               产和金融负债)
               本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生工具属于此类。但
               是被指定且为有效套期工具的衍生工具除外。
               初始确认后，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债以公允
               价值计量，公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益。
           -   应收款项
               应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
               初始确认后，应收款项以实际利率法按摊余成本计量。
                                                                        万科企业股份有限公司
                                                        截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
      -   可供出售金融资产
          本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没有归类到其他
          类别的金融资产分类为可供出售金融资产。
          对公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，初始确认后按成本计量；其他
          可供出售金融资产，初始确认后以公允价值计量，公允价值变动形成的利得或损
          失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额计入当期损益外，其他利得
          或损失计入其他综合收益，在可供出售金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
          可供出售权益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。
          按实际利率法计算的可供出售金融资产的利息，计入当期损益 (参见附注三、26
          (5)) 。
      -   其他金融负债
          其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融
          负债。
          其他金融负债包括财务担保合同负债。财务担保合同指本集团作为保证人与债权人
          约定，当债务人不履行债务时，本集团按照约定履行债务或者承担责任的合同。财
          务担保合同负债以初始确认金额扣除累计摊销后的余额与按照或有事项原则 (参见
          附注三、22) 确定的预计负债金额较高者进行后续计量。
          除上述以外的其他金融负债，初始确认后采用实际利率法按摊余成本计量。
(2)   金融资产及金融负债的列报
      金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列
      条件的，以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
      -   本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的；
      -   本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(3)   金融资产和金融负债的终止确认
      当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风险和报酬
      转移时，本集团终止确认该金融资产。
                                                                         万科企业股份有限公司
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      金融资产整体转移满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损
      益：
      -     所转移金融资产的账面价值；
      -     因转移而收到的对价与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之和。
      金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本集团终止确认该金融负债或其一部
      分。
(4)   金融资产的减值
      本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金
      融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准
      备。
      金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
      (a)     发行方或债务人发生严重财务困难；
      (b)     债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
      (c)     债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
      (d)     因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
      (e)     权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，
              使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
      (f)     权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。
      有关应收款项减值的方法，参见附注三、10，可供出售金融资产的减值方法如下：
      可供出售金融资产运用个别方式和组合方式评估减值损失。可供出售金融资产发生减
      值时，即使该金融资产没有终止确认，本集团将原直接计入股东权益的因公允价值下
      降形成的累计损失从股东权益转出，计入当期损益。
      对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观
      上与确认原减值损失后发生的事项有关的，本集团将原确认的减值损失予以转回，计
      入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。但是，在活
      跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，不得转回。
(5)   权益工具
      本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工
      具支付的对价和交易费用，减少股东权益。
                                                                              万科企业股份有限公司
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           回购本公司股份时，回购的股份作为库存股管理，回购股份的全部支出转为库存股成
           本，同时进行备查登记。库存股不参与利润分配，在资产负债表中作为股东权益的备
           抵项目列示。
           库存股注销时，按注销股票面值总额减少股本，库存股成本超过面值总额的部分，应
           依次冲减资本公积 (股本溢价) 、盈余公积和未分配利润；库存股成本低于面值总额
           的，低于面值总额的部分增加资本公积 (股本溢价) 。
           库存股转让时，转让收入高于库存股成本的部分，增加资本公积 (股本溢价)；低于库
           存股成本的部分，依次冲减资本公积 (股本溢价) 、盈余公积、未分配利润。
10   应收款项的坏账准备
     本集团及本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。应收款项按下述原则运用个别方
     式和组合方式评估减值损失。
     运用个别方式评估时，当应收款项的预计未来现金流量 (不包括尚未发生的未来信用损失) 按
     原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本集团将该应收款项的账面价值减记至该现值，
     减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。
     当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特征的
     应收款项 (包括以个别方式评估未发生减值的应收款项) 的以往损失经验，并根据反映当前经
     济状况的可观察数据进行调整确定的。
     在应收款项确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该
     损失后发生的事项有关，本集团将原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。该转回后的
     账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
     本集团及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标准、计提方法
     如下：
     (a)   单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
           单项金额大于人民币 1,000 万元的应收账款，及单项金额大于人民币 3,000 万元的其
           他应收款视为重大。单项金额重大的应收款项，当应收款项的预计未来现金流量 (不包
           括尚未发生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本集团对该
           部分差额确认减值损失，计提应收款项坏账准备。
                                                                               万科企业股份有限公司
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     (b)    单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
            单项金额不重大的应收款项，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务人出现
            严重财务困难等减值迹象，如实行酬金制的物业服务中心发生的其他应收款，按个别
            方式评估减值损失。
     (c)    按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
            对于上述 (a) 和 (b) 中单项测试未发生减值的应收款项，本集团也会将其包括在具有类
            似信用风险特征的应收款项组合中再进行减值测试。
            组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收款项，此
            类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。
            组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，本集团结合历史
            经验，按账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。
            组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
            (i)
                                                          应收账款                    其他应收款
            组合名称                                   计提比例 (%)                 计提比例 (%)
            1 年以内 (含 1 年)                                   1%                             1%
            1 - 3 年 (含 3 年)                                   5%                             5%
            3 年以上                                            30%                            30%
11   存货
     (1)    存货的分类和成本
            存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在
            建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
            已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为
            目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。
            项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发
            用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
            存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成
            本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注三、15) 。非
            房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的
            其他支出。非房地产开发产品在取得时按实际成本入账。
                                                                              万科企业股份有限公司
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           建造合同的成本包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接
           费用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利 (或亏损) 与在建合
           同已办理结算的价款金额在资产负债表中以抵销后的差额反映。在建合同累计已发生
           的成本和已确认的毛利 (或亏损) 大于已结算的价款金额，其差额在存货中列示；在建
           合同已结算的价款大于在建合同累计已发生的成本和已确认的毛利 (或亏损) ，其差额
           在预收款项中列示。
     (2)   存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
           资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
           可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
           估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现
           净值的差额计提。
12   长期股权投资及共同经营
     (1)   长期股权投资投资成本确定
           (a)   通过企业合并形成的长期股权投资
                 -   对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合
                     并日取得的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的
                     份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付
                     对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本
                     溢价不足冲减时，调整留存收益。
                 -   对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照
                     购买日取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行
                     的权益性证券的公允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。
           (b)   其他方式取得的长期股权投资
                 对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以
                 支付现金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成
                 本；对于发行权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公
                 允价值作为初始投资成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合
                 同或协议约定的价值作为初始投资成本。
                                                                           万科企业股份有限公司
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            原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响的)，按照
            金融工具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能
            够对被投资单位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照
            金融工具确认和计量准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的
            初始投资成本。
(2)   长期股权投资后续计量及损益确认方法
      (a)   对子公司的投资
            在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续
            计量，对被投资单位宣告分派的现金股利或利润由本公司享有的部分确认为当期
            投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现
            金股利或利润除外。
            对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
            对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。
            在本集团合并财务报表中，对子公司的长期股权投资按附注三、6 进行处理。
      (b)   对合营企业和联营企业的投资
            合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安
            排。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、12(3)) 的企业。
            后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资
            符合持有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
            -   对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
                产公允价值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的
                初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
                以后者作为长期股权投资的成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差
                额计入当期损益。
            -   取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单
                位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益
                并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股
                利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联
                营企业除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动 (以下
                简称“其他所有者权益变动”)，本集团按照应享有或应分担的份额计入股东
                权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。
                                                                         万科企业股份有限公司
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            -    在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所
                 有者权益变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的
                 公允价值为基础，按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投
                 资收益和其他综合收益等。本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生
                 的未实现损益按照应享有的比例计算归属于本集团的部分，在权益法核算时
                 予以抵销。内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值
                 损失的，则全额确认该损失。
            -    本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义
                 务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企
                 业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润
                 的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
                 额。
                 本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见
                 附注三、20。
(3)   确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
      共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安
      排的回报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
      本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
      - 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
      - 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
      重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
      控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4)   共同经营
      共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安
      排相关负债的一项安排。
      本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目：
      -   确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产；
      -   确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债；
      -   确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入；
      -   按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
      -   确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。
                                                                              万科企业股份有限公司
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13   投资性房地产
     本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或开发过程中
     将来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即
     以成本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。本集团将投资性
     房地产的成本扣除预计净残值 (残值率 0 - 7%) 和累计减值准备后在使用寿命内 (20 年 - 70
     年) 按年限平均法计提折旧或进行摊销。
14   固定资产及在建工程
     固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
     计年度的有形资产。
     外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发
     生的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、
     符合资本化条件的借款费用 (参见附注三、15) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的
     必要支出。
     对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供
     经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
     对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经
     济利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；
     与固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
     固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，在建工程以
     成本减减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。
     自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提
     折旧。
     本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计
     提折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。租赁资产在租赁期与租赁资产使用寿命两者中
     较短的期间内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别为：
                                                  使用寿命              年折旧率           残值率
     酒店、房屋及建筑物                      12.5 - 40 年        2.40% - 7.68%                 4%
     房屋、建筑物及酒店物业装修费*                    5年                20.00%                0%
     机器设备及运输工具                           5 - 20 年    4.80% - 19.20%                  4%
     电子设备                                         5年                19.20%                4%
     其他设备                                         5年                19.20%                4%
                                                                            万科企业股份有限公司
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     * 如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支
         出。
     本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
     固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
     -   固定资产处于处置状态；
     -   该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
     报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并
     于报废或处置日在损益中确认。
15   借款费用
     本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化
     并计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
     在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或溢
     价的摊销)：
     -   对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率
         计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
         投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。
     -   对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门
         借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应
         予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
     本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流
     量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
     在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条
     件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作
     为财务费用，计入当期损益。
     资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停
     资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用或可
     销售状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资
     产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在
     购建过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本
     化。
                                                                            万科企业股份有限公司
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16   无形资产
     无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自
     用物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资
     产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他
     支出。
     无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注三、20)
     后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计
     净残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有
     待售的条件。
     项目                                                                             摊销年限
     土地使用权                                                                  剩余租赁年限
     特许经营权                                                                    项目运营期
     待执行物业管理合同                                                            剩余合约期
     本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团
     没有使用寿命不确定的无形资产。
     本集团采用建设经营移交方式 (BOT) ，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授予
     方) 获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目公司
     需要将有关项目移交还国家行政部门。
     若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项
     目公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有
     关差价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资产，并进行相关
     处理 (参见附注三、9)；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内
     有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现
     金的权利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按
     直线法摊销。
17   商誉
     因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可
     辨认净资产公允价值份额的差额。
     本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，商誉
     在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
                                                                          万科企业股份有限公司
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18   质量保证金
     施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后
     根据实际情况和合同约定支付。
19   维修基金
     本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债 - 代管
     基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
20   除存货及金融资产外的其他资产减值
     本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
     -   固定资产
     -   在建工程
     -   无形资产
     -   采用成本模式计量的投资性房地产
     -   长期股权投资
     -   商誉，及
     -   长期待摊费用等
     本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在
     减值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资
     产组组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商
     誉减值测试。
     可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
     之间较高者。
     资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来
     现金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折
     现率对其进行折现后的金额加以确定。
     可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记
     至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值
     准备。
     资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
                                                                            万科企业股份有限公司
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21   公允价值的计量
     除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
     公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
     负债所需支付的价格。
     本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征
     (包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下适用并且
     有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和
     成本法。
22   预计负债
     如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利
     益流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。
     预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影
     响重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团
     综合考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连
     续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确
     定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
     -   或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
     -   或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
     本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价
     值进行调整。
23   政府补助
     政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身
     份向本集团投入的资本。政府拨入的投资补助等专项拨款中，国家相关文件规定作为资本公
     积处理的，也属于资本性投入的性质，不属于政府补助。
     政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
     政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照
     公允价值计量。
                                                                             万科企业股份有限公司
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     本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补
     助。本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。与资产相关
     的政府补助，本集团将其确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损
     益。与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集团以后期间的相关费用或损失的，本集团将
     其确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本集团已发生
     的相关费用或损失的，则直接计入当期损益。
24   股份支付
     (1)   股份支付的种类
           本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。
     (2)   实施股份支付计划的相关会计处理
           -    以权益结算的股份支付
                本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时，以授予职工权益工具
                在授予日公允价值计量。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可
                行权的股份支付交易，本集团在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取得的可
                行权职工人数变动等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此基础按照
                权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入
                资本公积。
                当本集团接受服务但没有结算义务，并且授予职工的是本公司最终控制方或其控制
                的除本集团外的子公司的权益工具时，本集团将此股份支付计划作为权益结算的股
                份支付处理。
                本集团在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资
                本公积。对于股权激励失效部分所对应的股权激励公积，本集团于失效日将其转入
                其他资本公积。
25   所得税
     除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，
     本集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
     当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往
     年度应付所得税的调整。
                                                                            万科企业股份有限公司
                                                            截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
     资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清
     偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
     递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂
     时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可
     抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应
     纳税所得额为限。
     如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣
     亏损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
     商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
     资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税
     法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的
     账面金额。
     资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获
     得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价
     值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
     资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
     示：
     -   纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
     -   递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
         关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
         的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
         偿负债。
26   收入
     收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益
     的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团并且
     同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
                                                                       万科企业股份有限公司
                                                       截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
(1)   销售商品收入
      当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入：
      -   本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
      -   本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施
          有效控制。
      本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
      房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按
      销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付
      款安排) 确认销售收入的实现。
      本集团将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确
      认条件后转入营业收入科目。
(2)   物业出租
      物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
(3)   提供劳务收入
      本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务
      已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前
      提。
      物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与
      物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
(4)   建造合同收入
      在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入
      和合同费用。
      本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度。
      建造合同的结果不能可靠估计的，本集团分下列情况处理：
      -   合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本
          在其发生的当期确认为合同费用；
      -   合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
                                                                             万科企业股份有限公司
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     (5)   利息收入
           利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。
27   职工薪酬
     (1)   短期薪酬
           本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工
           资、奖金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认
           为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
     (2)   离职后福利 - 设定提存计划
           本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机
           构设立管理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定
           的基准和比例计算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负
           债，并计入当期损益或相关资产成本。
     (3)   辞退福利
           本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁
           减而提出给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入
           当期损益：
           -    本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
           -    本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实
                施，或已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团
                将实施重组的合理预期时。
28   经营租赁、融资租赁
     租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与资
     产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
     (1)   经营租赁租入资产
           经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费用。
                                                                            万科企业股份有限公司
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     (2)   经营租赁租出资产
           经营租赁租出的房地产按附注三、14 所述的折旧政策计提折旧，按附注三 、20 所述
           的会计政策计提减值准备。经营租赁的租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。经
           营租赁租出资产发生的初始直接费用，金额较大时应当资本化，在整个租赁期内按照
           与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；金额较小时，直接计入当期损益。或
           有租金在实际发生时计入当期损益。
29   持有待售和终止经营
     (1)   持有待售
           本集团将同时满足下列条件的非流动资产 (或处置组，即在一项交易中作为整体通过出
           售或其他方式一并处置的一组资产以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负
           债，下同) 划分为持有待售：
           - 该资产在其当前状况下仅根据出售此类资产的惯常条款即可立即出售；
           - 本集团已经就处置该资产作出决议；
           - 本集团已经与受让方签订了不可撤销的转让协议，且该项转让将在一年内完成。
           非流动资产划分为持有待售时，本集团按账面价值与公允价值减去处置费用后净额之
           孰低者计量持有待售的非流动资产 (不包括金融资产、递延所得税资产及以公允价值模
           式后续计量的投资性房地产) ，账面价值高于公允价值减去处置费用后净额的差额确认
           为资产减值损失。
           被划分为持有待售的固定资产、无形资产以及成本模式后续计量的投资性房地产不再
           计提折旧或摊销，被划分为持有待售的采用权益法核算的长期股权投资停止权益法核
           算。
     (2)   终止经营
           本集团将满足下列条件之一的已被本集团处置或被本集团划归为持有待售的、在经营
           和编制财务报表时能够单独区分的组成部分划分为终止经营：
           - 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
           -   该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部
               分；
           -   该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
                                                                            万科企业股份有限公司
                                                            截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
30   套期会计
     套期会计方法，是指在相同会计期间将套期工具和被套期项目公允价值变动的抵销结果计入
     当期损益的方法。
     被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的项目。本集团指定
     为被套期项目有使本集团面临外汇风险和利率风险的借款。
     套期工具是本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金流量
     变动的衍生工具。
     本集团持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间内是否高度
     有效。套期同时满足下列条件时，本集团认定其为高度有效：
     -   在套期开始及以后期间，该套期预期会高度有效地抵销套期指定期间被套期风险引起的公
         允价值或现金流量变动；
     -   该套期的实际抵销结果在 80%至 125%的范围内。
     现金流量套期
     现金流量套期是指对现金流量变动风险进行的套期。套期工具利得或损失中属于有效套期的
     部分，本集团直接将其计入股东权益，并单列项目反映。有效套期部分的金额为下列两项的
     绝对额中较低者：
     -   套期工具自套期开始的累计利得或损失；
     -   被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
     对于套期工具利得或损失中属于无效套期的部分，则计入当期损益。
     被套期项目为预期交易，且该预期交易使企业随后确认一项金融资产或金融负债的，本集团
     将原直接在股东权益中确认的相关利得或损失，在该金融资产或金融负债影响企业损益的相
     同期间转出，计入当期损益。但当本集团预期原直接在股东权益中确认的净损失全部或部分
     在未来会计期间不能弥补时，则会将不能弥补的部分转出并计入当期损益。
     当套期工具已到期、被出售、合同终止或已行使时或套期不再满足套期会计方法的条件时，
     本集团终止使用套期会计，在套期有效期间直接计入股东权益中的套期工具利得或损失不转
     出，直至预期交易实际发生时，再按上述现金流量套期的会计政策处理。如果预期交易预计
     不会发生，在套期有效期间直接计入股东权益中的套期工具利得或损失立即转出，计入当期
     损益。
                                                                           万科企业股份有限公司
                                                           截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
31   关联方
     一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、
     共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方
     关系的企业，不构成关联方。
     此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公司的
     关联方。
32   分部报告
     本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经
     营分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务
     的客户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等
     方面具有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性
     原则后确定报告分部。
     本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采
     用的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
33   股利分配
     资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表
     日的负债，在附注中单独披露。
34   主要会计估计及判断
     编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用
     及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计
     涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来
     期间予以确认。
     除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销 (参见附注三、13、14 和 16) 和
     各类资产减值 (参见附注五、3、4、5、6、10 以及附注十六、2) 涉及的会计估计外，其他主
     要的会计估计如下：
     (i)    附注五、16 - 递延所得税资产的确认；
     (ii)   附注九 - 金融工具公允价值估值。
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
35   主要会计政策和会计估计变更
     本期无会计政策和会计估计变更。
四   税项
1    主要税种及税率
     本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
     税种             计税基础                                                                税率
     企业所得税       按应纳税所得额计征                                                         (i)
     增值税           按税法规定计算的销售货物、提供应税劳务、销                  3%、5%、6%
                      售服务、无形资产或者不动产的销售额为基础计                     11%、17%
                      算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额
                      后，差额部分为应交增值税。
     营业税           2016 年 5 月 1 日前，按应税营业收入计征。 根                      3% 、5%
                      据财政部和国家税务总局联合发布的财税 [2016]
                      36 号文，自 2016 年 5 月 1 日起全国范围内全部
                      营业税纳税人纳入营业税改征增值税试点范围，
                      由缴纳营业税改为缴纳增值税。
     城市维护建设税 按实际缴纳营业税和增值税计征                        按公司所在地政策缴纳
     教育费附加       按实际缴纳营业税和增值税计征                                        3%
     地方教育附加     按实际缴纳营业税和增值税计征                                             2%
     土地增值税       按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征                按超率累进税率
                                                                                    30% - 60%
     契税             按土地使用权的出让金额计征                                      3% - 5%
     (i)    根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优惠
            税率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为 25% 。
            本公司设立于香港地区的子公司适用 16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公司
            适用联邦所得税率 (35%) 及各州所得税率 (0%至 10%不等) 。
     (ii)   自 2016 年 5 月 1 日起，营业税改增值税范围扩大至生活服务业、建筑业和房地产业，
            本集团及其子公司的主要适用税种由营业税变更为增值税。
2    税收优惠及批文
     本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生变化。
                                                                                                   万科企业股份有限公司
                                                                                 截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
五   合并财务报表项目附注
1    货币资金
                                                                                 2016 年                        2015 年
     库存现金                                                               4,051,189.15                  2,927,233.01
     银行存款                                                       86,954,643,593.51            53,053,390,829.76
     其他货币资金                                                          73,423,427.97                124,062,953.57
     合计                                                           87,032,118,210.63            53,180,381,016.34
     其他货币资金为物业管理项目代管基金 (见附注五、30) 。银行存款中含有受限使用资金为人
     民币 7,542,103,264.94 元 (2015 年：人民币 1,432,759,850.40 元) ，其中因质押对使用有限
     制的资金为人民币 6,182,500,000.00 元 (2015 年：无) 。募集专项资金 0 元 (2015 年：人民
     币 25,578,782.08 元) 。存放境外货币资金共计折合人民币 11,635,033,629.99 元 (2015 年：
     人民币 3,029,664,949.19 元) 。本集团无抵押或冻结等对使用有限制的款项。本集团年末存
     于珠海华润银行及徽商银行的存款分别为人民币 1,758,089,287.37 元 (2015 年：人民币
     62,466,951.56 元) 和人民币 111,002,979.69 元 (2015 年：人民币 88,764,826.49 元) 。
2    衍生金融资产
     于 2016 年 12 月 31 日，本集团持有的衍生金融资产为以公允价值计价的未到期的远期外汇
     合约 (DF) 及利率互换合约 (IRS) 形成的资产。
3    应收账款
     (1)    应收账款分类披露：
                                                                              2016 年
            类别                       注           账面余额                       坏账准备                       账面价值
                                                                                             计提比例
                                                        金额    比例 (%)                金额     (%)
            按信用风险特征组合计提
              坏账准备的应收账款
             组合一                    (a)    549,825,393.71      25.84                 -           -       549,825,393.71
             组合二                    (b)   1,569,449,009.45     73.75        45,805,281.47     2.92      1,523,643,727.98
            组合小计                         2,119,274,403.16     99.59        45,805,281.47               2,073,469,121.69
            单项金额不重大但单独计提
              了坏账准备的应收账款               8,729,389.58      0.41         6,941,687.48    79.52         1,787,702.10
            合计                             2,128,003,792.74    100.00        52,746,968.95               2,075,256,823.79
                                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                            截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                                                         2015 年
      类别                       注           账面余额                        坏账准备                        账面价值
                                                                                        计提比例
                                                  金额    比例 (%)                 金额     (%)
      按信用风险特征组合计提
    坏账准备的应收账款
       组合一                    (a)    254,734,318.00       9.94                  -             -      254,734,318.00
       组合二                    (b)   2,302,928,989.03     89.84         49,644,512.30       2.16     2,253,284,476.73
      组合小计                         2,557,663,307.03     99.78         49,644,512.30                2,508,018,794.73
      单项金额不重大但单独计提
    了坏账准备的应收账款              5,540,715.11       0.22          2,906,239.88      52.45        2,634,475.23
      合计                             2,563,204,022.14    100.00         52,550,752.18                2,510,653,269.96
      以上应收账款主要为待收取的购房款，并包括建造合同业务应收款人民币
      55,879,000.00 元 (2015 年：人民币 45,218,029.32 元) 。
(a)   组合一中包含已经单项测试未发生减值的应收账款，本集团将其包括在具有类似信用
      风险特征的应收账款组合中再进行减值测试。
(b)   组合二中，年末按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
      账龄                                                账面余额                         坏账准备       计提比例
      1 年以内 (含 1 年)                    1,243,073,062.25                    12,430,730.62                 1.00%
      1 - 3 年 (含 3 年)                      258,152,933.22                    12,907,646.66                 5.00%
      3 年以上                                  68,223,013.98                   20,466,904.19               30.00%
      合计                                  1,569,449,009.45                    45,805,281.47
(2)   本年计提、收回或转回的坏账准备情况如下：
                                                                            2016 年                         2015 年
      年初余额                                                       52,550,752.18                   32,937,362.49
      本年增加                                                       14,007,177.14                   28,717,684.06
      本年收回或转回                                                 (13,810,960.37)                 (8,899,829.00)
      本年转销                                                                         -               (204,465.37)
      年末余额                                                       52,746,968.95                   52,550,752.18
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
    (3)   应收账款金额前五名单位情况
          本集团 2016 年应收账款前五名总额为人民币 260,270,831.00 元 (2015：人民币
          420,303,260.73 元)，占应收账款总额比例 12.23% (2015：16.40%)，相应计提的坏账
          准备年末余额为人民币 2,094,739.31 元 (2015：人民币 3,517,837.24 元) 。
          本集团本年度无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况 (2015 年：无) 。
4   预付款项
    (1)   预付款项账龄分析如下：
                                          2016 年                           2015 年
          账龄                               金额   比例 (%)                     金额     比例 (%)
          1 年以内 (含 1 年)   46,391,264,868.94      92.29     36,422,789,048.20             91.87
          1 - 2 年 (含 2 年)       817,587,424.08      1.63      1,797,819,187.63              4.53
          2 - 3 年 (含 3 年)    1,768,900,769.46       3.52        688,662,383.82              1.74
          3 年以上              1,284,787,544.12       2.56        737,702,206.64              1.86
          合计                 50,262,540,606.60     100.00     39,646,972,826.29           100.00
          账龄自预付款项确认日起开始计算。
          预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。账龄超
          过一年的预付款项，主要因土地未交付。
          本集团本年末超过一年且金额重大的预付款项主要是预付武汉市子湖实业有限公司的
          鲩子湖前期项目款人民币 13.65 亿元 (2015 年：人民币 13.15 亿元)，本集团正在积极
          有序的推进相关工作，促进项目地块早日移交。
    (2)   本集团 2016 年预付款项前五名总额为人民币 13,783,952,341.69 元 (2015 年：人民币
          5,852,579,414.10 元) ，占预付款项总额比例 27.42% (2015 年：14.76%) 。
    (3)   本集团本期对预付款项中的个别项目由于进展情况未如计划，本期计提减值准备人民
          币 83,539,467.79 元 (2015 年：无) 。
                                                                                                    万科企业股份有限公司
                                                                                  截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
5   其他应收款
    (1)   其他应收款分类：
                                                                                   2016 年                        2015 年
          土地及其他保证金                                          17,604,449,440.98             14,788,302,514.03
          合作方经营往来款                                          42,569,426,348.15             30,489,960,578.27
          应收联营 / 合营企业款                                     42,925,234,549.47             27,049,585,908.69
          其他                                                       2,973,426,588.18              3,583,235,935.97
          小计                                                    106,072,536,926.78              75,911,084,936.96
          减：坏账准备                                                     637,532,032.19                425,441,975.73
          合计                                                    105,435,004,894.59              75,485,642,961.23
    (2)   其他应收款分类披露
                                                                               2016 年
          类别                       注             账面余额                         坏账准备                        账面价值
                                                                                              计提比例
                                                        金额    比例 (%)                 金额     (%)
          按信用风险特征组合计提
            坏账准备的其他应收款
           组合一                    (a)   101,666,181,470.95     95.84                  -           -     101,666,181,470.95
           组合二                    (b)     3,034,493,185.63      2.86        211,417,146.22     6.97       2,823,076,039.41
          组合小计                         104,700,674,656.58     98.70        211,417,146.22              104,489,257,510.36
          单项金额重大并单独计提
            坏账准备的其他应收款              885,738,819.89       0.84         82,230,000.00     9.28        803,508,819.89
          单项金额虽不重大但单独
            计提了坏账的其他应收款            486,123,450.31       0.46        343,884,885.97    70.74        142,238,564.34
          合计                             106,072,536,926.78    100.00        637,532,032.19              105,435,004,894.59
                                                                               2015 年
          类别                       注             账面余额                         坏账准备                        账面价值
                                                                                              计提比例
                                                         金额   比例 (%)                 金额     (%)
          按信用风险特征组合计提
            坏账准备的其他应收款
           组合一                    (a)    72,843,611,307.37     95.96                  -           -      72,843,611,307.37
           组合二                    (b)     2,191,962,764.99       2.89       142,554,401.40     6.50       2,049,408,363.59
          组合小计                          75,035,574,072.36     98.85        142,554,401.40               74,893,019,670.96
          单项金额虽不重大但单独
            计提了坏账的其他应收款            875,510,864.60        1.15       282,887,574.33    32.31        592,623,290.27
          合计                              75,911,084,936.96    100.00        425,441,975.73               75,485,642,961.23
                                                                         万科企业股份有限公司
                                                         截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
      单项金额重大的款项主要为合作项目开发所需垫付的资金。
      单项金额不重大但单独计提了坏帐准备的其他应收款主要为因实行酬金制的物业服务
      项目产生的亏损应向所服务客户收取，该款项的信用风险较大，本集团对此类款项按
      个别方式评估减值损失。
(a)   组合一中包含已经单项测试未发生减值的其他应收款，本集团将其包括在具有类似信
      用风险特征的其他应收款组合中再进行减值测试。
(b)   组合二中，年末按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
      账龄                                 账面余额                坏账准备        计提比例
      1 年以内 (含 1 年)         1,454,225,073.93           14,542,285.74                 1%
      1 - 3 年 (含 3 年)         1,108,822,292.17           55,441,114.61                 5%
      3 年以上                     471,445,819.53         141,433,745.87                 30%
      合计                       3,034,493,185.63         211,417,146.22
(3)   本年计提、收回或转回的坏账准备情况如下：
                                                         2016 年                     2015 年
      年初余额                                   425,441,975.73            383,175,530.31
      本年增加                                   219,047,773.44              75,108,509.63
      本年收回或转回                              (5,716,477.68)            (39,200,484.70)
      本年转销                                    (1,750,000.00)             (4,916,153.62)
      合并范围变化                                    508,760.70             11,274,574.11
      年末余额                                   637,532,032.19            425,441,975.73
                                                                                               万科企业股份有限公司
                                                                              截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
    (4)    按交易方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
                                                                           2016 年
                                                                                            占其他应收款
                                                                                               年末余额
                                                                                               合计数的     坏账准备
           单位名称                     款项的性质              年末余额             账龄       比例 (%)    年末余额
           中航万科有限公司           合营企业往来      3,257,449,125.43        一至三年            3.07         -
           上海恺冠臻房地产开发
             有限公司                 联营企业往来      2,810,109,734.55        一年以内            2.65         -
           上海市规划和国土资源
             管理局                     土地保证金      2,158,480,000.00        一年以内            2.03         -
           北京绿城阳光投资有限公司   合营企业往来      2,151,804,255.32        一年以内            2.03         -
           南京荟宏置业有限公司       合营企业往来      2,010,570,900.69        一年以内            1.90         -
           合计                                        12,388,414,015.99                          11.68
    (5)    本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况 (2015 年：
           无) 。
6   存货
    (1)    存货分类
                                                                           2016 年
                                                     账面余额                  跌价准备                    账面价值
           已完工开发产品              43,854,321,165.81              142,091,873.42          43,712,229,292.39
           在建开发产品               285,602,752,649.19              717,738,545.06         284,885,014,104.13
           拟开发产品                 137,430,596,653.26              515,240,160.93         136,915,356,492.33
           建造合同形成的已
             完工未结算资产             1,311,268,920.10                             -          1,311,268,920.10
           其他                           537,467,324.62                             -            537,467,324.62
           合计                       468,736,406,712.98           1,375,070,579.41          467,361,336,133.57
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                                            2015 年
                                              账面余额           跌价准备                   账面价值
      已完工开发产品                 35,105,786,952.63    280,000,353.06        34,825,786,599.57
      在建开发产品               228,643,064,239.88       233,145,879.64       228,409,918,360.24
      拟开发产品                 103,770,269,543.17       240,959,983.37       103,529,309,559.80
      建造合同形成的已
    完工未结算资产                  811,138,937.95                 -             811,138,937.95
      其他                              545,777,055.77                 -             545,777,055.77
      合计                       368,876,036,729.40       754,106,216.07       368,121,930,513.33
      本集团存货年末余额中含有借款费用资本化的金额为人民币 11,169,509,620.14 元
      (2015 年：人民币 12,003,059,491.40 元) 。本集团本年度用于确定借款利息费用的资
      本化率为 4.91% (2015 年：5.79%) 。
      本集团上述存货中，预期在资产负债表日一年后收回的金额为人民币
      195,540,227,607.59 元 (2015 年：人民币 137,657,731,294.82 元) 。
      于 2016 年 12 月 31 日，上述存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期
      借 款 抵 押 的 存 货 账 面 价 值 为 人 民 币 6,511,631,264.80 元 (2015 年 ： 人 民 币
      3,821,445,808.49 元) 。
(2)   存货跌价准备
                         年初账面余额        本年计提额      本年减少额                   年末账面余额
                                                             转回               转销
      烟台海云台       305,733,712.82                -       -                   -     305,733,712.82
      南充金润华府               -       270,633,384.03      -                   -     270,633,384.03
      镇江蓝山花园               -       168,901,877.45      -                   -     168,901,877.45
      乌鲁木齐南山郡   135,876,423.76                -       -                   -     135,876,423.76
      大连海港城                 -       114,827,986.73      -                   -     114,827,986.73
      抚顺金域蓝湾               -       110,479,808.12      -                   -     110,479,808.12
      宁波万科城                 -        86,988,748.61      -                   -       86,988,748.61
      温州龙湾花园     176,126,952.40                -       -       107,735,492.57      68,391,459.83
      营口海港城        32,495,726.43     67,720,367.03      -         32,495,726.43     67,720,367.03
      唐山红郡          58,986,815.37                -       -         39,580,719.70     19,406,095.67
      南通金域蓝湾               -        19,148,681.23      -                   -       19,148,681.23
      乌鲁木齐金域
    缇香             9,292,746.10                -       -          2,330,711.97      6,962,034.13
      芜湖万科城        35,593,839.19                -       -         35,593,839.19               -
      合计             754,106,216.07    838,700,853.20      -       217,736,489.86 1,375,070,579.41
                                                                                                             万科企业股份有限公司
                                                                                        截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
      本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，
      对上述项目计提了存货跌价准备。
      计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签
      约金额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确
      定估计售价。
(3)   存货明细表：
      i          已完工开发产品
                                 最近一期
                                 竣工时间           期初数               增加数            减少数             期末数       跌价准备
      鞍山金域国际            2016 年 6 月    21,778,827.59      341,644,493.68    281,145,690.34      82,277,630.93            -
      北京大都会             2014 年 12 月   170,212,113.52                -           172,601.62     170,039,511.90            -
      北京金域华府           2016 年 12 月    90,495,417.96      775,016,905.30    736,049,119.82     129,463,203.44            -
      北京金域缇香           2015 年 12 月   142,783,095.20       16,295,995.95               -       159,079,091.15            -
      北京朗润园              2016 年 9 月    28,447,383.86      546,772,808.08     30,045,091.85     545,175,100.09            -
      北京万科橙              2016 年 2 月     2,918,695.90   1,354,260,673.88    1,085,067,866.38    272,111,503.40            -
      北京长阳天地           2016 年 11 月             -         766,585,879.61    610,999,644.54     155,586,235.07            -
      成都海悦汇城           2015 年 10 月   218,819,134.67                -       138,377,873.01      80,441,261.66            -
      成都金色城品           2015 年 12 月   256,859,331.45                -       112,138,438.72     144,720,892.73            -
      成都金色城市           2015 年 12 月   252,425,565.56                -       149,208,717.65     103,216,847.91            -
      成都金色乐府音乐广场    2016 年 9 月             -      2,197,912,001.72    1,501,862,902.54    696,049,099.18            -
      成都金域缇香           2016 年 12 月   151,519,128.54      345,494,160.52    320,032,293.03     176,980,996.03            -
      成都万科华茂广场        2016 年 4 月             -      1,961,231,940.86     524,130,377.26    1,437,101,563.60           -
      成都五龙山公园         2014 年 12 月   609,052,596.97       42,067,618.62    411,778,295.00     239,341,920.59            -
      大连波浪洗衣机厂项目   2016 年 12 月             -         253,527,289.17    183,863,549.08      69,663,740.09            -
      大连公园里              2016 年 6 月             -         421,824,544.79    365,930,960.83      55,893,583.96            -
      大连海港城              2015 年 9 月   232,920,407.60         371,267.37      79,804,232.78     153,487,442.19    4,059,233.74
      大连金域华府           2016 年 11 月             -         852,466,238.19    597,226,329.52     255,239,908.67            -
      大连蓝山               2016 年 11 月   272,882,366.56      898,125,888.17    883,806,498.03     287,201,756.70            -
      大连西山项目           2015 年 12 月   244,272,699.84                -       111,126,483.11     133,146,216.73            -
      大连现在城              2016 年 6 月     2,449,250.61      372,200,965.18    316,784,201.45      57,866,014.34            -
      大连樱花园             2016 年 12 月    95,548,484.39      167,233,727.23    122,309,825.24     140,472,386.38            -
      东莞翡丽山             2016 年 12 月   192,642,309.42   1,326,856,741.09    1,222,413,638.81    297,085,411.70            -
      东莞厚街广场            2016 年 5 月   176,454,450.19      577,911,683.91    609,064,327.08     145,301,807.02            -
      东莞虎门万科城         2016 年 12 月     5,332,742.68   3,552,433,458.77    3,476,410,725.94     81,355,475.51            -
      东莞金色悦府            2016 年 6 月             -         893,627,820.84    811,557,057.65      82,070,763.19            -
      东莞双城水岸           2015 年 12 月   360,521,044.70        1,954,117.26    253,537,329.09     108,937,832.87            -
      东莞松湖传奇           2016 年 12 月    28,151,415.47      873,603,667.53    799,652,204.46     102,102,878.54            -
      东莞万科中心           2016 年 10 月   236,512,253.72   1,170,432,245.42    1,095,971,942.59    310,972,556.55            -
      东莞长安万科中心       2016 年 12 月   266,829,455.31   1,419,925,534.23    1,081,355,964.85    605,399,024.69            -
      佛山金色领域广场        2016 年 6 月             -         367,086,152.65    307,710,429.40      59,375,723.25            -
      佛山金域国际           2016 年 10 月   413,461,160.39   1,290,814,047.52     392,738,307.72    1,311,536,900.19           -
      佛山水晶城             2016 年 12 月   273,055,733.20   1,039,589,508.22    1,101,124,927.36    211,520,314.06            -
      佛山万科城              2016 年 9 月   107,646,352.08      399,140,703.00    434,658,961.94      72,128,093.14            -
      佛山万科广场           2016 年 12 月   302,788,284.14   1,437,600,331.67    1,197,728,085.43    542,660,530.38            -
      福州金域花园           2015 年 12 月   470,117,400.07       49,613,379.77     80,021,545.98     439,709,233.86            -
      福州万科广场           2016 年 12 月   242,342,626.50   2,115,588,248.86    1,472,982,489.66    884,948,385.70            -
      抚顺金域蓝湾           2016 年 10 月     7,016,254.29      147,444,391.08    108,675,412.82      45,785,232.55    8,535,323.71
      广州东荟城             2016 年 10 月    61,989,200.17   1,144,235,092.28    1,119,758,098.92     86,466,193.53            -
      广州峰境花园           2016 年 11 月             -      2,216,046,218.11    2,017,057,257.50    198,988,960.61            -
      广州黄埔仓              2016 年 9 月             -         382,588,135.32    136,453,998.85     246,134,136.47            -
      广州金色梦想           2016 年 12 月     6,109,263.19   2,320,584,046.14    2,136,412,093.44    190,281,215.89            -
      广州金域华庭           2015 年 12 月   777,132,199.14        7,779,529.95    654,832,919.53     130,078,809.56            -
      广州南方公元花园       2016 年 12 月     4,884,248.51      886,552,883.86    806,668,117.70      84,769,014.67            -
      广州万科云广场         2016 年 12 月   190,801,543.96      544,000,968.43    527,916,836.86     206,885,675.53            -
      贵阳大都会商业综合体    2016 年 6 月             -         296,412,497.00    184,588,467.98     111,824,029.02            -
                                                                                                       万科企业股份有限公司
                                                                                  截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                         最近一期
                         竣工时间             期初数               增加数            减少数             期末数        跌价准备
贵阳公园 5 号        2016 年 12 月     55,142,687.95       349,504,991.06    246,365,833.29     158,281,845.72             -
贵阳玲珑湾           2016 年 10 月     31,817,846.54       428,222,331.30    405,881,848.00      54,158,329.84             -
贵阳悦城             2016 年 12 月        969,228.12       390,715,314.29    309,061,323.63      82,623,218.78             -
杭州北宸之光          2016 年 9 月     81,607,449.36    1,749,250,609.65    1,628,858,463.19    201,999,595.82             -
杭州公园大道         2016 年 12 月               -      2,822,766,722.83    2,660,569,375.56    162,197,347.27             -
杭州良渚文化村       2016 年 12 月    804,361,436.79        77,983,706.36    221,794,667.31     660,550,475.84             -
杭州璞悦湾            2016 年 6 月               -      2,660,067,977.20    2,553,885,131.22    106,182,845.98             -
合肥蓝山花园         2016 年 12 月    122,665,858.83       847,277,345.48    902,677,669.40      67,265,534.91             -
合肥森林公园         2016 年 12 月    124,857,756.40    2,013,805,635.98    2,040,676,306.44     97,987,085.94             -
惠州金域华庭          2015 年 9 月     19,635,141.56        66,794,405.08       3,122,047.16     83,307,499.48             -
惠州双月湾           2016 年 10 月    143,119,359.30       759,666,497.84    768,976,353.72     133,809,503.42             -
吉林万科城           2016 年 12 月    288,697,559.09       467,629,217.53    320,979,797.58     435,346,979.04             -
济南金域国际         2016 年 12 月     74,887,868.88    1,294,410,389.19    1,270,240,736.82     99,057,521.25             -
济南万科城            2016 年 6 月    241,348,438.15    1,549,638,981.20    1,509,530,077.43    281,457,341.92             -
济南新里程            2016 年 9 月               -         807,637,758.77    716,723,712.51      90,914,046.26             -
昆明魅力之城         2016 年 12 月     34,426,773.90    1,746,320,152.38    1,706,628,094.27     74,118,832.01             -
南昌万科城            2016 年 9 月     65,023,240.16       671,897,893.34    656,446,620.49      80,474,513.01             -
南充金润华府          2016 年 4 月     23,434,758.49       361,524,779.97    247,307,856.34     137,651,682.12     2,169,196.99
南京金域蓝湾          2016 年 6 月    453,425,394.17       224,815,823.58    320,122,276.86     358,118,940.89             -
南京九都荟           2016 年 12 月     12,787,379.52    1,531,046,861.65    1,324,733,235.88    219,101,005.29             -
南宁魅力之城          2016 年 8 月               -         637,888,527.25    493,255,092.05     144,633,435.20             -
南宁万科大厦          2016 年 8 月               -         284,339,789.30    189,445,056.35      94,894,732.95             -
南通公园里           2016 年 12 月               -         502,000,459.71    444,265,419.61      57,735,040.10             -
南通濠河传奇          2016 年 1 月       9,107,669.77      450,284,910.11    404,914,308.73      54,478,271.15             -
南通金域蓝湾         2014 年 12 月    298,925,413.57                 -       191,816,695.26     107,108,718.31    19,148,681.23
宁波江东府           2016 年 12 月               -      2,509,836,488.81    2,282,739,221.30    227,097,267.51             -
宁波金域传奇          2016 年 3 月               -      1,125,016,990.13    1,067,552,763.39     57,464,226.74             -
宁波万科城            2015 年 6 月    210,391,112.24        28,515,282.39     59,466,831.63     179,439,563.00             -
宁波云鹭湾            2015 年 6 月    282,009,079.90                 -       183,032,789.55      98,976,290.35             -
莆田万科城           2016 年 12 月     95,046,397.67       989,106,317.48    956,011,907.27     128,140,807.88             -
秦皇岛假日风景        2015 年 6 月    261,896,040.88                 -       171,028,499.69      90,867,541.19             -
青岛福州路万科中心    2016 年 1 月    349,574,899.64       473,679,764.37    390,751,673.54     432,502,990.47             -
青岛玫瑰里            2016 年 4 月    305,069,891.74         8,656,039.69    236,875,413.11      76,850,518.32             -
青岛山东路万科中心    2016 年 6 月     52,379,325.28       602,798,640.73    116,002,252.49     539,175,713.52             -
青岛万科城           2016 年 12 月     35,375,858.82       709,449,818.11    682,103,118.45      62,722,558.48             -
青岛紫台             2016 年 12 月               -         595,629,100.00    362,447,099.21     233,182,000.79             -
清远万科城           2016 年 12 月    205,071,367.28       676,156,738.77    642,783,863.33     238,444,242.72             -
清远万科华府         2016 年 11 月     21,245,944.77       395,785,452.82    303,767,935.26     113,263,462.33             -
三亚湖畔度假公园     2016 年 12 月    936,225,281.66       397,015,408.28    680,414,372.54     652,826,317.40             -
三亚森林度假公园     2016 年 10 月    767,700,190.73    1,037,684,347.66     743,177,809.94    1,062,206,728.45            -
厦门海沧万科城       2016 年 10 月               -      1,290,917,520.73     952,145,249.95     338,772,270.78             -
厦门湖心岛           2016 年 12 月     19,237,879.29    1,301,492,527.20    1,145,460,416.69    175,269,989.80             -
上海安亭新镇项目      2016 年 7 月   1,424,952,908.54      647,504,588.50   1,693,140,515.46    379,316,981.58             -
上海城花新园         2016 年 12 月     35,248,456.96    1,109,774,841.64     720,748,157.51     424,275,141.09             -
上海翡翠雅宾利项目    2016 年 7 月               -      7,948,694,511.07    6,030,056,162.43   1,918,638,348.64            -
上海虹桥时一区        2016 年 3 月    327,606,895.11       825,756,914.45   1,046,698,133.75    106,665,675.81             -
上海万科城           2016 年 11 月    197,463,477.24    2,351,213,370.14    2,323,243,184.67    225,433,662.71             -
上海徐汇万科中心     2015 年 11 月   1,031,619,723.83                -       826,584,945.72     205,034,778.11             -
上海张江东地块       2016 年 10 月               -      2,512,873,505.43    1,648,982,468.72    863,891,036.71             -
深圳布吉水径项目      2016 年 7 月     54,714,204.24    1,874,213,177.24    1,866,102,171.37     62,825,210.11             -
深圳翡丽郡            2016 年 6 月     34,178,987.00       508,340,602.43    413,927,091.98     128,592,497.45             -
深圳公园里           2016 年 12 月       7,993,487.59   1,934,224,510.95    1,751,552,447.24    190,665,551.30             -
深圳嘉悦山花园       2016 年 12 月               -         927,018,270.73    662,675,048.75     264,343,221.98             -
深圳金域九悦花园     2016 年 12 月               -         920,103,586.03    167,560,940.26     752,542,645.77             -
深圳天琴湾            2015 年 9 月    799,885,642.42        61,888,257.70    196,433,977.00     665,339,923.12             -
深圳天誉              2015 年 8 月    247,956,791.16                 -       131,464,799.57     116,491,991.59             -
沈阳柏翠园           2016 年 12 月    138,493,745.50       406,361,908.52    442,042,224.63     102,813,429.39             -
沈阳春河里           2015 年 11 月    180,149,666.27                 -       103,627,063.96      76,522,602.31             -
沈阳假日风景          2016 年 8 月               -         489,322,786.17    417,308,845.36      72,013,940.81             -
沈阳明天广场         2016 年 12 月    262,014,230.36       181,882,671.25    291,175,315.39     152,721,586.22             -
沈阳铁西蓝山          2016 年 9 月               -         716,597,230.43    639,584,954.52      77,012,275.91             -
沈阳香湖盛景苑北区   2016 年 10 月       8,658,191.59      539,415,494.93    487,757,796.23      60,315,890.29             -
苏州金色里程         2016 年 12 月     72,995,501.85       799,052,213.88    444,214,709.00     427,833,006.73             -
                                                                                                            万科企业股份有限公司
                                                                                      截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                           最近一期
                           竣工时间              期初数               增加数             减少数              期末数         跌价准备
苏州万科城             2016 年 12 月      24,234,949.82       295,055,902.06     234,537,974.85       84,752,877.03              -
唐山红郡               2014 年 12 月     299,151,351.08                 -        242,406,571.50       56,744,779.58     19,406,095.67
唐山金域华府            2015 年 8 月      82,941,299.71                 -         12,669,443.38       70,271,856.33              -
唐山新里程             2016 年 10 月     112,436,687.12       707,303,549.66     549,909,499.62      269,830,737.16              -
天津东丽湖              2016 年 6 月     277,574,660.53       131,510,023.11     166,446,837.77      242,637,845.87              -
天津海港城             2016 年 11 月      37,651,267.08       590,228,913.28     526,455,593.07      101,424,587.29              -
天津民和巷项目         2016 年 10 月                -         857,301,111.45     778,159,972.42       79,141,139.03              -
温州金域传奇            2016 年 9 月                -       2,101,942,075.44    1,971,661,352.62     130,280,722.82              -
温州金域中央           2015 年 10 月     309,006,562.57         6,837,854.80     227,843,879.75       88,000,537.62              -
温州龙湾花园            2015 年 4 月     747,751,410.85         1,763,013.25     488,554,549.27      260,959,874.83     68,391,459.83
乌鲁木齐金域华府        2015 年 9 月      73,628,303.82       113,803,952.09      36,058,079.97      151,374,175.94              -
乌鲁木齐金域缇香       2015 年 12 月     113,355,392.84        16,872,951.96      33,090,123.86       97,138,220.94      6,962,034.13
乌鲁木齐兰乔圣菲        2015 年 6 月     329,087,218.70        31,933,671.67     222,159,018.62      138,861,871.75              -
乌鲁木齐中央公园       2016 年 10 月                -         384,305,791.70     290,377,400.96       93,928,390.74              -
无锡金域缇香           2016 年 12 月     306,692,744.38       662,585,114.94     789,575,355.18      179,702,504.14              -
无锡魅力之城            2016 年 6 月     170,470,124.15       393,248,662.45     401,464,514.54      162,254,272.06              -
无锡信成道             2016 年 11 月     510,427,538.01       976,182,198.87    1,391,467,804.75      95,141,932.13              -
芜湖万科城             2016 年 12 月     263,811,085.74       327,017,524.69     483,121,952.46      107,706,657.97              -
武汉城花璟苑            2016 年 6 月     112,015,471.12       851,085,456.82     850,211,257.14      112,889,670.80              -
武汉汉阳国际           2016 年 10 月      98,292,623.62       935,791,878.47     844,689,731.60      189,394,770.49              -
武汉金色城市           2016 年 12 月     255,381,542.18       830,338,383.78     701,970,678.56      383,749,247.40              -
武汉长征村项目         2016 年 12 月      43,548,087.82       765,712,889.14     722,654,178.47       86,606,798.49              -
西安金色悦城           2016 年 10 月      10,311,927.88     1,716,491,490.38    1,588,405,927.82     138,397,490.44              -
西安金域华府           2015 年 12 月     100,177,592.48        74,540,348.70          53,696.90      174,664,244.28              -
西安幸福里              2016 年 5 月                -         958,425,139.31     895,461,104.03       62,964,035.28              -
徐州万科城              2016 年 6 月      48,792,329.71     1,421,163,802.73    1,270,082,081.44     199,874,051.00              -
烟台海云台             2015 年 10 月      85,895,655.04                 -           2,835,507.67      83,060,147.37              -
烟台假日风景            2014 年 9 月     137,768,477.54                 -         27,500,714.23      110,267,763.31              -
烟台万科城             2016 年 10 月      54,113,188.11       645,301,264.68     603,592,499.91       95,821,952.88              -
烟台御龙山              2016 年 6 月     102,579,628.76       233,316,448.91     239,552,839.98       96,343,237.69              -
扬州万科城             2016 年 10 月      53,193,325.25       534,252,354.26     527,911,058.96       59,534,620.55              -
长春柏翠园              2016 年 6 月     402,337,483.24        87,536,907.23     179,640,058.43      310,234,332.04              -
长春金色里程           2015 年 12 月                -         245,802,700.35        5,842,569.63     239,960,130.72              -
长春金域长春           2016 年 12 月        6,334,429.33      860,176,903.20     768,812,283.68       97,699,048.85              -
长春蓝山               2016 年 12 月     253,931,750.98       403,297,055.26     438,778,299.08      218,450,507.16              -
长春万科城              2016 年 6 月      83,495,487.34       384,570,732.81     399,978,861.04       68,087,359.11              -
长沙白鹭郡             2016 年 11 月      58,933,571.75       501,494,504.11     442,139,496.88      118,288,578.98              -
长沙梅溪郡             2016 年 12 月      59,694,736.32       827,733,960.54     781,561,158.55      105,867,538.31              -
长沙魅力之城            2016 年 9 月                -       1,033,281,494.38     957,586,886.72       75,694,607.66              -
长沙万科城             2015 年 11 月     229,705,201.83         1,126,640.78        5,999,900.26     224,831,942.35              -
长沙紫台               2016 年 11 月     129,259,434.67       351,180,261.00     342,740,218.33      137,699,477.34              -
镇江蓝山花园           2016 年 11 月      50,823,897.12       257,904,642.19     162,357,613.77      146,370,925.54     13,419,848.12
镇江魅力之城           2016 年 12 月     173,057,728.54       598,111,550.37     563,301,836.81      207,867,442.10              -
郑州万科美景龙门龙堂   2016 年 11 月      15,282,379.85     1,031,611,294.75     698,881,908.37      348,011,766.23              -
郑州万科美景魅力之城
  (7、6、5、3、2、
  4#地块)              2016 年 12 月                -         710,753,536.24     631,387,167.76       79,366,368.48              -
郑州万科美景万科城     2016 年 12 月     318,831,316.16     3,232,266,784.26    2,796,755,917.25     754,342,183.17              -
中山金色家园           2016 年 12 月      51,743,179.33       623,874,531.89     527,767,789.05      147,849,922.17              -
中山金域蓝湾           2016 年 12 月                -         752,286,947.68     592,988,743.11      159,298,204.57              -
重庆溉澜溪             2016 年 12 月                -         709,387,796.06      60,944,352.93      648,443,443.13              -
重庆金色悦城           2016 年 12 月     123,092,099.71       887,958,033.32     816,458,429.93      194,591,703.10              -
重庆锦程               2014 年 12 月     199,418,630.01         9,956,347.53      73,969,493.19      135,405,484.35              -
重庆锦尚               2016 年 12 月                -         733,465,215.84     632,546,299.18      100,918,916.66              -
重庆万科城             2016 年 10 月     526,670,210.16       945,275,378.12    1,290,007,054.65     181,938,533.63              -
重庆万科西城           2015 年 12 月     436,474,071.87                 -        373,465,386.68       63,008,685.19              -
重庆悦府               2014 年 12 月     150,908,569.34         1,725,935.13      26,715,679.37      125,918,825.10              -
其他汇总                                8,906,933,451.71   52,312,237,286.76   54,583,536,846.89    6,635,633,891.58             -
合计                                   35,105,786,952.63 179,433,651,969.34 170,685,117,756.16     43,854,321,165.81   142,091,873.42
                                                                                                      万科企业股份有限公司
                                                                                 截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
ii          在建开发产品
                                            预计下批
                            开工时间        竣工时间         预计总投资             期初数             期末数         跌价准备
鞍山惠斯勒小镇          2016 年 10 月    2017 年 6 月     495,654,195.02     65,431,390.98     452,747,069.79              -
北京公园里 005、008、
     009 号地块         2016 年 11 月    2018 年 9 月   2,785,830,000.00    578,586,867.00    1,813,564,275.50             -
北京金域华府             2016 年 9 月   2017 年 12 月     867,345,000.00   1,274,994,230.80    581,795,410.38              -
北京首开万科中心        2014 年 12 月    2018 年 3 月   2,984,272,997.00   1,702,088,924.57   2,026,179,909.36             -
北京天竺万科中心         2015 年 6 月    2017 年 3 月     543,085,700.00    335,810,593.55     431,096,637.17              -
北京长阳天地             2016 年 6 月    2017 年 4 月   3,638,969,255.00               -      1,458,169,377.72             -
常州万科城               2016 年 3 月   2017 年 12 月     708,223,500.00    635,608,242.54     365,889,766.37              -
成都第五城               2016 年 3 月   2017 年 10 月   3,207,687,447.19               -      1,062,384,391.68             -
成都翡翠郡               2016 年 5 月    2017 年 6 月     913,693,188.69    274,068,677.87     526,225,860.97              -
成都国宾润园             2016 年 3 月    2017 年 6 月   1,044,510,600.00               -       690,920,856.76              -
成都华阳 220 亩项目     2016 年 12 月   2018 年 12 月   4,229,868,139.46               -      1,933,207,751.87             -
成都金色城市            2015 年 12 月   2017 年 11 月   1,140,450,267.00    615,296,015.26     796,674,745.00              -
成都金色乐府音乐广场     2015 年 5 月   2017 年 12 月     962,880,173.55   4,516,343,092.86    570,261,599.79              -
成都金域缇香            2014 年 11 月   2017 年 12 月     958,552,542.94   1,047,316,608.05    387,925,748.40              -
成都理想城               2016 年 2 月    2018 年 6 月   4,635,255,737.94               -      1,936,561,078.03             -
成都五龙山蓝山           2016 年 9 月   2017 年 12 月   1,118,328,633.84               -       397,069,192.71              -
大连半山半海             2016 年 5 月    2018 年 3 月     561,273,700.00               -       474,462,052.43              -
大连城市之光             2016 年 9 月    2017 年 6 月   2,115,001,400.00               -      1,795,880,865.43             -
大连海港城               2012 年 8 月   2017 年 12 月     731,869,200.00    454,083,228.00     533,744,855.71    110,768,752.99
大连万科城              2016 年 11 月    2017 年 9 月   1,243,023,443.98   1,188,980,752.83   1,081,530,967.37             -
大连西山项目            2015 年 11 月    2017 年 4 月     466,463,800.00    449,382,344.99     452,745,566.07              -
大连樱花园               2016 年 5 月    2017 年 6 月   8,838,882,000.00    544,118,887.06     851,740,516.54              -
大连中南路磁头厂项目     2016 年 6 月    2018 年 6 月     454,046,300.00               -       321,023,605.99              -
东莞翰林城市花园        2016 年 12 月   2018 年 10 月   2,303,253,764.00               -      1,266,491,633.42             -
东莞湖畔花园             2016 年 3 月    2017 年 6 月     336,936,527.69               -       309,874,204.60              -
东莞虎门花园            2015 年 12 月    2017 年 6 月   1,029,849,811.00    594,440,206.32     878,989,986.72              -
东莞虎门万科城           2014 年 4 月    2017 年 6 月   2,881,071,400.14   4,202,164,913.70   1,808,094,878.82             -
东莞金域缇香            2016 年 12 月   2017 年 11 月     798,514,724.18               -       584,383,275.97              -
东莞双城水岸             2016 年 4 月    2017 年 6 月     432,000,000.00               -       257,925,834.73              -
东莞松朗花园             2016 年 3 月    2017 年 7 月   1,369,522,169.06               -      1,041,198,018.29             -
东莞云广场               2016 年 7 月    2017 年 9 月   3,481,989,654.00               -      2,200,922,410.81             -
东莞珠江东岸             2016 年 7 月    2017 年 6 月   2,711,738,576.42    259,551,472.14    1,318,142,996.81             -
佛山城东花园             2014 年 7 月    2017 年 6 月     584,425,324.00    748,819,767.52     327,605,769.59              -
佛山金色城市             2016 年 6 月   2017 年 10 月   2,831,560,000.00               -      2,266,408,279.93             -
佛山金色领域广场         2016 年 8 月    2017 年 6 月   1,656,732,970.89    639,455,741.81     891,408,552.99              -
佛山金域滨江广场         2015 年 9 月    2017 年 9 月     667,460,506.37   1,291,841,162.61    302,465,431.01              -
佛山金域国际            2015 年 11 月   2017 年 11 月   1,836,866,933.00   2,480,678,201.34   1,404,559,069.16             -
佛山水晶城               2015 年 7 月    2017 年 6 月     542,649,701.00   1,222,547,042.44    224,422,332.63              -
佛山万科城               2016 年 1 月    2017 年 7 月   1,356,572,078.35    829,109,760.69    1,249,525,180.75             -
佛山万科广场             2016 年 8 月   2018 年 11 月   2,216,196,224.89   1,297,355,723.48    936,023,464.29              -
福州金融港中心          2015 年 12 月   2017 年 12 月   1,198,874,633.00    513,036,255.34     710,808,439.46              -
福州金域滨江            2015 年 11 月   2017 年 12 月     451,749,056.00    148,973,512.42     278,768,729.73              -
福州金域蓝湾             2016 年 4 月   2017 年 12 月   1,772,774,995.00               -       824,925,645.28              -
福州金域榕郡            2014 年 10 月    2017 年 6 月     460,670,500.00    331,941,584.60     402,653,407.40              -
福州万科九里商务中心    2016 年 10 月   2018 年 12 月   2,539,986,259.00               -      1,619,356,060.12             -
福州永泰万科城          2016 年 12 月    2017 年 3 月     723,836,981.68    162,500,789.42     260,745,904.00              -
抚顺金域国际             2016 年 4 月    2017 年 7 月     873,354,905.00    148,607,195.35     355,081,512.06              -
广州东荟城               2013 年 9 月    2017 年 3 月     228,200,358.09    928,962,566.25     225,106,961.30              -
广州亨元岗项目           2016 年 3 月    2018 年 9 月   6,557,126,094.00               -      4,349,572,352.25             -
广州黄埔仓              2014 年 12 月    2017 年 6 月     447,735,972.09    743,165,282.13     381,157,479.40              -
广州金色城市             2016 年 6 月    2018 年 9 月   3,513,698,881.48               -      2,105,610,010.71             -
广州金色梦想            2013 年 10 月    2017 年 9 月     455,389,792.20   2,424,211,578.91    269,922,259.59              -
广州岭头项目             2016 年 1 月    2017 年 9 月   5,239,077,266.30               -      3,698,023,926.64             -
广州南方公元花园         2014 年 4 月    2017 年 1 月     663,894,871.66    861,562,641.88     377,271,587.13              -
广州欧泊                 2014 年 5 月    2017 年 3 月     342,413,448.14   1,259,265,349.59    331,113,804.35              -
广州万科云二期           2016 年 9 月    2017 年 3 月   5,525,705,712.95   1,741,171,801.18   3,466,820,401.96             -
广州新隆沙 AF020122
     地块                2016 年 8 月   2017 年 10 月     899,525,168.00               -       713,542,014.38              -
贵阳大都会               2016 年 4 月    2017 年 3 月     501,978,000.00    497,220,794.36     307,276,046.93              -
                                                                                                     万科企业股份有限公司
                                                                                截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                           预计下批
                           开工时间        竣工时间         预计总投资             期初数             期末数         跌价准备
贵阳金域华府            2016 年 1 月    2017 年 3 月   1,178,580,000.00    513,157,534.21     537,765,325.67              -
贵阳万科城              2016 年 7 月    2017 年 3 月   2,711,040,000.00   1,544,327,256.32   1,232,519,709.64             -
贵阳悦城                2016 年 5 月    2017 年 5 月     790,000,000.00    489,107,499.39     281,908,622.72              -
杭州北宸之光三期        2016 年 3 月    2018 年 6 月   1,586,958,200.00               -      1,311,252,737.51             -
杭州公望               2015 年 11 月    2017 年 8 月     609,537,019.00    332,998,454.67     406,848,236.20              -
杭州杭宸二期            2016 年 3 月    2018 年 6 月     905,117,400.00               -       557,683,837.86              -
杭州九都会             2016 年 12 月   2018 年 12 月     737,430,000.00               -       293,784,692.93              -
杭州良渚文化村          2016 年 7 月    2017 年 6 月   3,539,472,514.32   1,370,665,263.09   2,100,675,435.22             -
杭州良渚文化村未来城
  北项目                2016 年 3 月    2018 年 6 月   1,917,262,000.00               -       950,508,978.35              -
杭州良渚文化村未来城
  二期                  2015 年 7 月    2018 年 6 月   2,665,326,669.98   1,429,729,268.77   1,725,647,448.84             -
杭州万科杭宸一期        2016 年 3 月    2018 年 6 月   1,044,510,600.00               -       665,465,956.74              -
杭州万科新都会 1958     2016 年 3 月    2018 年 2 月   1,728,763,300.00               -      1,390,892,069.57             -
杭州万科星空            2016 年 3 月    2018 年 2 月     673,497,600.00               -       366,756,087.18              -
杭州万科中央公园        2016 年 3 月    2018 年 2 月   1,951,171,600.00               -      1,423,731,741.85             -
杭州西雅图             2016 年 12 月    2019 年 6 月   4,103,060,115.03               -      2,665,812,863.67             -
合肥蓝山花园           2015 年 10 月    2017 年 6 月     462,527,557.72    800,787,349.89     353,674,059.94              -
合肥森林公园           2016 年 12 月    2017 年 3 月   3,345,868,647.02   2,404,401,823.18   2,980,781,402.64             -
合肥时代之光           2016 年 12 月   2017 年 11 月   2,458,518,226.00               -      1,236,210,709.67             -
惠州双月湾              2016 年 6 月    2018 年 3 月   2,585,174,481.10   1,078,517,586.18    870,602,561.89              -
吉林万科城              2016 年 4 月   2017 年 12 月     968,686,794.00    554,426,598.64     536,527,849.61              -
济南公园里             2014 年 11 月    2017 年 6 月   1,141,113,700.00               -      1,019,552,392.58             -
济南金色悦城            2016 年 4 月    2017 年 9 月   1,459,069,100.00    548,996,862.14     898,329,824.80              -
济南万科城              2015 年 2 月    2017 年 6 月   1,514,161,560.00   2,316,944,027.20   1,411,654,754.32             -
济南万科中心            2016 年 3 月   2017 年 12 月     775,460,000.00               -       356,116,406.72              -
济南新里程              2015 年 8 月    2017 年 6 月   1,476,678,300.00   1,595,164,795.30   1,325,409,059.61             -
济南幸福里              2016 年 3 月    2017 年 6 月   1,324,520,400.00    466,634,089.97     823,193,110.55              -
嘉兴悦中环              2016 年 1 月   2017 年 12 月     869,401,174.00               -       630,926,641.61              -
晋江金域滨江二期       2015 年 10 月    2018 年 6 月     738,470,000.00               -       278,032,675.09              -
昆明公园里             2016 年 11 月    2017 年 9 月     629,519,600.00               -       596,513,381.38              -
昆明魅力之城           2014 年 12 月    2017 年 7 月     867,884,076.55   1,497,054,819.42    542,492,420.88              -
昆明鑫金花园            2016 年 4 月   2017 年 12 月     877,533,562.00               -       622,224,077.55              -
昆山魅力花园           2016 年 12 月    2017 年 3 月   2,703,416,234.96   1,621,745,914.73   1,193,395,712.48             -
南昌城市花园           2016 年 12 月    2018 年 5 月   1,281,469,995.00               -       534,110,348.00              -
南昌公园里              2016 年 1 月    2017 年 5 月   1,221,005,299.00    566,213,628.81     911,816,485.81              -
南昌海上传奇           2015 年 12 月    2017 年 1 月     633,022,061.75    601,827,778.42     402,533,732.89              -
南昌金域滨江            2016 年 8 月   2018 年 11 月     351,370,465.36               -       251,542,774.34              -
南昌金域传奇            2016 年 3 月    2018 年 6 月   1,162,171,200.23               -       777,920,037.71              -
南昌金域国际            2016 年 4 月    2017 年 6 月   2,028,437,141.60    874,534,664.52    1,138,209,412.64             -
南昌时代广场           2014 年 11 月    2017 年 6 月     601,005,935.92   1,576,123,329.29    408,037,953.18              -
南充金润华府           2016 年 10 月   2018 年 10 月   2,162,416,218.00   1,096,848,971.06    603,296,646.68    223,622,764.44
南京安品圜舍            2016 年 3 月    2017 年 6 月   1,101,876,125.00    470,411,971.29     789,429,980.11              -
南京城市之光            2012 年 1 月    2017 年 6 月     915,697,629.72               -       873,585,824.93              -
南京九都荟              2016 年 4 月    2017 年 3 月   2,415,283,783.45   2,742,412,576.06   1,722,339,738.47             -
南京九都荟南            2016 年 8 月    2018 年 2 月   2,368,646,432.40               -      1,744,451,817.76             -
南京璞悦山              2016 年 5 月    2017 年 3 月   1,022,722,713.00    710,806,147.28     787,497,520.49              -
南京万科城             2016 年 10 月    2017 年 2 月   1,084,686,500.00    579,878,062.07     766,192,491.86              -
南宁金域蓝湾            2016 年 1 月    2018 年 5 月   1,956,876,671.00               -       706,921,243.67              -
南宁魅力之城            2015 年 6 月    2017 年 6 月   1,821,568,277.00   1,346,083,533.53    766,394,522.82              -
南宁万科城             2016 年 10 月    2017 年 8 月   5,219,430,000.00   1,084,312,505.75   2,490,449,426.21             -
南通公园里              2016 年 5 月    2017 年 9 月     502,459,899.25    152,081,015.99     273,080,993.77              -
南通金域华府            2016 年 1 月    2017 年 6 月     951,605,655.00               -       593,042,290.47              -
南通市北科技城项目     2016 年 10 月    2018 年 3 月     481,667,666.00               -       381,667,665.22              -
宁波东城 1902           2016 年 7 月   2018 年 10 月   1,541,146,552.85               -       999,377,130.35              -
宁波公园里二期          2015 年 8 月    2017 年 2 月     829,335,521.00    526,646,216.61     679,940,690.48              -
宁波江湾府              2015 年 8 月    2017 年 6 月   1,146,533,238.00    809,338,466.65     993,069,908.08              -
宁波江湾府二期          2016 年 8 月    2018 年 6 月     706,280,178.00               -       471,555,013.81              -
宁波天一玖著            2016 年 9 月    2018 年 5 月   3,270,996,621.00               -      1,119,117,642.08             -
宁波万科城             2015 年 12 月    2017 年 5 月   2,831,353,109.00   1,636,811,825.27   2,050,951,740.80    86,988,748.61
宁波云鹭湾              2016 年 5 月    2017 年 6 月   1,655,187,500.00    834,057,161.94    1,468,327,003.39             -
宁波中河项目           2015 年 12 月   2017 年 12 月     733,820,583.00    363,270,860.80     589,904,563.67              -
莆田万科城 G 地块      2015 年 12 月    2017 年 1 月   1,680,516,114.58    780,000,491.93    1,286,919,233.02             -
                                                                                                     万科企业股份有限公司
                                                                                截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                           预计下批
                           开工时间        竣工时间         预计总投资             期初数             期末数      跌价准备
青岛东郡                2016 年 9 月   2017 年 12 月   1,194,907,600.00    180,646,056.55     448,339,981.70          -
青岛玫瑰里             2016 年 10 月    2017 年 4 月   1,888,040,220.88    236,453,912.28    1,003,032,782.39         -
青岛生态新城            2016 年 6 月    2017 年 6 月   3,585,080,000.00    556,083,505.22    1,924,962,240.42         -
青岛桃花源              2014 年 6 月    2017 年 3 月     806,646,960.00    702,406,940.80     455,949,588.04          -
青岛桃花源二期          2016 年 9 月    2018 年 3 月   1,490,850,300.00               -       672,591,110.20          -
青岛万科未来城
  (B 地块)              2016 年 7 月    2018 年 6 月   2,868,299,500.00               -      2,276,739,907.30         -
青岛紫台               2015 年 10 月    2017 年 6 月   1,230,699,400.00   1,193,779,978.35    918,975,985.61          -
清远万科城             2016 年 12 月   2017 年 12 月   4,633,980,994.12   1,430,189,136.23   1,487,946,380.84         -
清远万科华府            2013 年 4 月    2017 年 4 月     405,442,250.31    437,021,942.57     310,358,934.87          -
泉州石狮金域中央        2016 年 9 月    2017 年 9 月   1,685,680,000.00    250,543,289.75     875,444,731.03          -
泉州万科城              2016 年 9 月   2017 年 12 月   2,469,636,859.00   2,064,553,995.44   1,559,598,564.75         -
三亚湖畔度假公园       2016 年 11 月    2017 年 6 月   1,142,219,984.98    933,113,291.81     996,872,522.70          -
三亚森林度假公园       2016 年 10 月   2018 年 11 月   1,127,804,419.42   1,014,768,571.46    583,725,771.35          -
厦门东森项目            2016 年 4 月    2018 年 9 月   1,201,010,000.00    522,481,340.49     552,428,075.53          -
厦门海沧万科城          2015 年 9 月   2017 年 12 月   1,031,739,652.55   1,390,911,477.82    410,818,265.57          -
厦门湖心岛              2016 年 6 月    2018 年 6 月   1,321,972,577.91    754,926,245.33     925,246,429.60          -
厦门金域华府            2014 年 3 月   2017 年 12 月     484,320,035.90    166,944,887.00     402,782,985.23          -
厦门万科广场            2016 年 4 月   2017 年 12 月   4,537,100,000.00   2,433,272,907.10   2,160,647,331.14         -
上海安亭新镇项目        2016 年 4 月   2017 年 12 月   1,758,882,018.14    546,470,400.05    1,075,670,159.89         -
上海城花新园            2016 年 4 月    2017 年 6 月   1,163,948,055.98    737,102,088.61     519,326,234.13          -
上海金色城市            2016 年 4 月    2017 年 6 月   2,486,529,688.85   2,011,057,778.53   2,254,916,685.19         -
上海金域南桥            2016 年 8 月    2017 年 5 月   1,694,474,129.05   1,056,345,516.01   1,359,083,999.08         -
上海万科城              2013 年 6 月    2017 年 6 月     915,735,621.28   2,650,136,089.54    786,103,700.95          -
上海徐汇万科中心        2015 年 2 月    2017 年 4 月   1,722,653,366.00   1,067,537,666.50   1,370,760,615.04         -
上海张江东地块          2016 年 4 月    2017 年 3 月   5,809,308,484.43   7,109,628,429.79   5,113,309,326.88         -
深圳安托山项目          2016 年 1 月   2018 年 12 月   2,989,930,000.00               -      1,686,061,831.18         -
深圳布吉水径项目        2015 年 7 月    2018 年 6 月   2,519,060,030.28   2,063,077,744.53   1,481,576,062.54         -
深圳车公庙项目          2016 年 1 月    2018 年 5 月   2,497,972,468.40               -      1,554,582,832.08         -
深圳公园里              2014 年 8 月    2017 年 9 月   1,687,000,000.00   3,024,285,576.36   1,639,975,520.25         -
深圳留仙洞              2016 年 6 月    2017 年 5 月   2,943,000,000.00     83,040,985.80    1,430,438,730.33         -
深圳深南道 68 号        2015 年 7 月    2018 年 4 月   5,446,909,558.50   2,773,765,494.99   3,341,958,254.87         -
深圳天琴湾              2011 年 5 月   2017 年 12 月   1,180,000,000.00    960,006,099.66     990,474,242.32          -
深圳天誉                2014 年 9 月   2017 年 10 月   5,511,000,000.00   4,104,304,607.17   4,614,099,307.32         -
深圳渔一村项目          2016 年 4 月    2018 年 6 月   9,123,500,000.00               -      7,016,176,607.11         -
沈阳柏翠园             2015 年 12 月   2018 年 12 月     910,921,420.00    533,516,238.26     556,418,275.71          -
沈阳城市阳光            2016 年 9 月   2018 年 12 月   1,252,948,669.00               -       625,559,193.61          -
沈阳城市之光            2016 年 4 月   2017 年 10 月   2,414,556,411.00               -      1,791,097,284.30         -
沈阳春河里              2016 年 3 月   2017 年 12 月   1,323,497,715.00    545,644,418.99    1,041,706,310.29         -
沈阳翡翠公园            2016 年 9 月    2018 年 6 月     786,929,377.00               -       386,262,317.73          -
沈阳公园大道            2016 年 4 月   2017 年 12 月   2,009,880,988.00    234,068,646.95     886,185,390.85          -
沈阳假日风景           2016 年 11 月    2017 年 6 月     987,635,560.78    678,322,514.50     909,835,053.41          -
沈阳鹿特丹             2014 年 11 月    2017 年 6 月     702,823,657.00    902,561,777.92     371,951,850.05          -
沈阳明天广场            2016 年 3 月    2017 年 6 月   2,072,105,723.00    652,594,030.64    1,533,846,370.49         -
沈阳润园                2016 年 8 月   2017 年 10 月     595,739,157.00    238,835,549.70     273,582,153.74          -
沈阳铁西蓝山            2016 年 3 月    2017 年 8 月     575,368,548.00    913,382,104.68     437,736,824.50          -
沈阳香湖盛景苑北区     2015 年 11 月   2017 年 12 月     525,665,957.00    623,175,416.97     426,913,318.05          -
沈阳紫台                2016 年 3 月    2017 年 6 月   1,204,487,844.00    720,217,195.84     607,272,990.89          -
苏州 VC 小镇           2016 年 10 月   2017 年 11 月   2,986,299,650.00   2,283,110,029.83   1,968,729,108.77         -
苏州公园里              2016 年 9 月    2018 年 3 月   1,332,496,026.20               -       710,051,715.09          -
苏州湖西玲珑            2016 年 7 月   2017 年 11 月   3,626,940,000.00               -      2,390,708,892.63         -
苏州金域平江            2015 年 3 月   2017 年 10 月     735,030,000.00   1,257,735,114.14    554,778,310.77          -
苏州万科城              2016 年 3 月    2017 年 6 月     619,440,000.00    498,022,510.73     505,035,128.88          -
太原金域华府            2015 年 7 月   2017 年 10 月   1,134,626,818.00    433,224,718.49     867,457,849.71          -
太原金域蓝湾            2016 年 6 月    2018 年 7 月   1,175,480,000.00               -       603,045,237.22          -
太原蓝山               2016 年 10 月   2017 年 12 月   2,764,238,502.26   2,168,436,045.52   1,833,547,427.63         -
太原万科城              2016 年 8 月   2017 年 12 月   6,274,872,327.00   1,142,458,031.44   3,356,268,068.09         -
唐山金域华府 A-02-02   2015 年 12 月    2018 年 6 月     757,861,598.00    194,563,381.49     291,563,503.22          -
唐山新里程              2014 年 8 月    2017 年 5 月     302,092,207.33    712,864,689.36     257,249,649.81          -
天津东丽湖             2016 年 10 月    2017 年 4 月   3,942,233,653.29    948,642,699.48    1,509,313,798.54         -
天津金域华府           2015 年 10 月    2017 年 7 月   1,986,694,482.30    596,850,825.36    1,176,882,552.98         -
天津梅江柏翠园          2014 年 5 月    2017 年 6 月   1,040,220,761.00   1,455,608,529.79    837,665,215.66          -
天津民和巷项目          2016 年 4 月    2017 年 6 月   1,693,023,427.00   1,169,126,252.79   1,236,343,746.94         -
                                                                                                      万科企业股份有限公司
                                                                                 截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                            预计下批
                            开工时间        竣工时间         预计总投资             期初数             期末数         跌价准备
天津南湖项目             2015 年 4 月   2017 年 11 月     799,220,000.00               -       530,959,865.97              -
天津四季花城             2016 年 6 月    2017 年 8 月   1,743,140,000.00   1,118,566,043.81    869,878,384.72              -
天津紫台                 2016 年 9 月    2018 年 3 月   1,665,150,000.00               -      1,074,559,259.61             -
温州学院路七号           2016 年 4 月    2018 年 6 月   1,867,660,000.00               -      1,534,384,566.01             -
乌鲁木齐南山郡           2013 年 8 月   2017 年 11 月     232,068,232.62    219,525,813.35     213,047,715.87    135,876,423.76
乌鲁木齐中央公园         2016 年 6 月    2017 年 8 月   1,399,878,301.93    706,737,049.70     677,996,652.83              -
无锡金域蓝湾            2016 年 10 月    2018 年 9 月     486,787,699.17               -       228,715,544.48              -
无锡梅村地块项目         2016 年 9 月   2018 年 12 月     705,159,700.00               -       225,176,670.42              -
无锡信成道               2016 年 8 月    2017 年 6 月   1,457,824,800.00   1,144,612,314.96   1,282,904,944.66             -
无锡周新老街 4 号项目    2016 年 5 月   2017 年 12 月   1,050,506,800.00               -       531,914,145.05              -
芜湖万科城               2016 年 4 月   2017 年 12 月     782,470,000.00    167,791,664.97     379,737,766.61              -
武汉城花璟苑             2016 年 1 月   2017 年 12 月     942,027,154.00    836,998,056.99     918,945,263.01              -
武汉翡翠滨江             2016 年 4 月    2017 年 9 月   1,400,650,000.00               -       956,269,911.02              -
武汉汉口传奇             2016 年 7 月    2017 年 7 月   7,795,170,000.00   3,337,590,435.27   4,311,186,191.58             -
武汉汉阳国际             2015 年 5 月   2017 年 12 月     454,181,691.00    949,345,689.61     305,898,467.14              -
武汉嘉园                 2016 年 1 月   2017 年 12 月   1,190,381,937.00   1,043,384,756.74    910,360,851.05              -
武汉金域湖庭            2015 年 10 月    2017 年 5 月   1,288,837,654.00   1,210,441,727.12    786,374,406.01              -
武汉万科主场             2016 年 3 月    2018 年 3 月   2,027,291,500.00               -      1,285,728,073.91             -
西安城市之光            2016 年 11 月   2018 年 11 月   1,845,159,600.00   1,003,606,728.85   1,454,090,299.50             -
西安城市之光蜜柚         2016 年 5 月   2017 年 12 月     432,740,000.00               -       341,590,727.87              -
西安大明宫项目           2015 年 3 月    2017 年 9 月     674,402,800.00    503,385,449.94     602,290,390.33              -
西安高新华府            2016 年 11 月    2017 年 6 月   1,962,812,571.00   1,157,172,017.57   1,190,913,794.80             -
西安金色悦城             2016 年 8 月    2018 年 8 月   1,542,569,828.60   1,411,466,628.08    906,122,450.77              -
西安金色悦城 DK1         2016 年 4 月   2018 年 12 月     791,373,240.00               -       538,169,277.46              -
西安金域东郡             2016 年 9 月    2017 年 6 月   2,909,710,125.00   1,376,129,100.64   1,073,622,232.32             -
西安金域国际            2016 年 10 月    2018 年 3 月     951,529,500.00    313,550,137.99     615,122,170.01              -
西安润园                2016 年 10 月   2018 年 12 月   1,372,866,900.00               -       500,545,471.40              -
西安万科城 3#地          2016 年 3 月    2018 年 3 月     467,784,000.00    333,379,246.99     311,025,643.65              -
西安万科天誉             2016 年 2 月    2018 年 2 月     669,013,950.00               -       469,447,789.10              -
西安幸福里               2016 年 3 月    2018 年 3 月   1,232,577,000.00    906,226,223.02     632,591,052.83              -
香港 88 营盘街项目      2016 年 12 月   2017 年 12 月   2,687,412,000.00               -      1,211,738,847.43             -
香港屯门项目             2016 年 9 月    2018 年 5 月   8,000,475,000.00   3,249,957,686.32   3,707,855,755.34             -
徐州北宸天地             2016 年 3 月   2017 年 12 月     644,330,000.00               -       450,873,638.52              -
徐州淮海天地             2016 年 1 月    2017 年 6 月   5,368,190,870.00   1,320,272,378.21   2,687,102,822.69             -
徐州万科城              2016 年 12 月    2017 年 4 月   3,778,260,000.00   1,146,399,866.06    983,754,674.68              -
烟台翡翠公园             2016 年 7 月    2018 年 6 月     735,877,989.76               -       497,692,243.30              -
烟台海云台               2016 年 2 月    2017 年 6 月   1,401,376,032.08    644,421,037.26    1,028,826,266.19   131,138,103.38
烟台假日风景             2015 年 3 月    2017 年 6 月     826,001,912.97    383,835,389.60     521,715,702.12              -
烟台万科城              2016 年 10 月    2017 年 6 月   1,672,491,801.79    647,616,912.51     515,831,010.73              -
烟台御龙山               2016 年 3 月    2017 年 6 月   2,417,329,531.60    683,257,312.84    1,442,525,143.31             -
扬州金色梦想             2016 年 4 月    2017 年 3 月     638,872,800.00    293,269,569.36     392,707,296.54              -
扬州万科翡翠西岸         2016 年 7 月   2017 年 11 月     584,071,400.00               -       279,862,157.72              -
扬州万科翡翠云山         2016 年 6 月   2017 年 10 月   1,001,543,400.00               -       490,607,999.89              -
长春柏翠园               2016 年 9 月   2017 年 12 月     730,658,564.00         25,810.00     284,921,870.62              -
长春金域长春             2016 年 4 月   2017 年 12 月   1,386,278,718.00    637,943,391.35     593,232,908.01              -
长春万科城              2016 年 10 月    2017 年 6 月   2,898,633,010.00    739,020,340.07    1,836,814,210.54             -
长沙金域国际            2016 年 11 月   2017 年 11 月   2,743,671,200.00   1,040,956,560.61    740,793,386.87              -
长沙金域蓝湾            2016 年 11 月    2017 年 8 月     734,122,300.00    356,124,117.68     626,456,119.14              -
长沙金域缇香             2015 年 7 月    2017 年 6 月   1,048,340,400.00    229,745,082.11     283,512,509.77              -
长沙梅溪郡               2016 年 1 月    2017 年 5 月   1,097,543,500.00    508,054,946.60     644,610,457.29              -
长沙魅力之城             2016 年 4 月   2017 年 11 月   7,963,970,580.00               -      4,014,071,156.71             -
镇江蓝山花园            2016 年 10 月    2018 年 6 月     528,619,287.00    266,474,423.71     309,094,699.61     29,343,751.88
镇江魅力之城            2016 年 11 月    2017 年 5 月   1,072,902,295.70    591,792,362.97     642,795,359.05              -
郑州万科大都会           2016 年 5 月    2017 年 6 月   2,826,684,888.00               -      1,763,542,773.76             -
郑州万科美景魅力之城
  (7、6、5、3、2、4#
  地块)                  2016 年 4 月    2017 年 5 月   1,387,410,000.00    861,741,187.21     829,695,956.20              -
郑州万科美景万科城      2016 年 11 月   2017 年 12 月   4,775,381,065.00   3,693,504,745.25   3,162,793,470.42             -
郑州万科天伦紫台
  (7#地)                 2016 年 6 月   2017 年 11 月   1,860,103,576.85               -      1,386,553,999.15             -
中山柏悦湾              2016 年 11 月    2017 年 4 月   2,253,719,997.89    783,151,255.72     888,719,532.92              -
中山金色家园            2016 年 12 月    2017 年 6 月     742,258,918.99    321,585,385.89     366,217,649.48              -
中山金域蓝湾             2016 年 3 月    2017 年 5 月     621,684,645.78    665,549,802.14     509,221,051.75              -
                                                                                                         万科企业股份有限公司
                                                                                    截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                            预计下批
                            开工时间        竣工时间          预计总投资               期初数             期末数         跌价准备
重庆溉澜溪              2015 年 10 月   2018 年 12 月    1,615,317,200.00                -        803,101,836.34              -
重庆金色悦城            2016 年 11 月    2017 年 6 月    2,681,698,230.39    1,742,336,291.10    1,269,128,074.23             -
重庆锦尚                 2015 年 6 月    2017 年 6 月     502,431,200.00       839,340,671.93     362,185,874.02              -
重庆万科城               2013 年 8 月    2018 年 6 月     685,642,832.90     1,288,448,188.91     568,383,881.74              -
重庆万科西城             2015 年 1 月    2017 年 7 月     873,445,600.00       453,078,702.81     846,932,021.58              -
重庆万科西九             2015 年 4 月    2017 年 7 月     517,030,200.00       321,481,468.12     493,719,351.97              -
珠海万科城               2016 年 4 月    2017 年 9 月    2,813,570,000.00      401,174,034.22     998,853,218.01              -
其他汇总                                                                    15,784,147,889.78   22,302,179,922.34             -
在建转已完工                                                                37,325,620,115.12                -                -
合计                                                                        228,643,064,239.88 285,602,752,649.19   717,738,545.06
iii        拟开发产品
                                预计      预计下一期
                            开工时间        竣工时间          预计总投资               期初数             期末数         跌价准备
北京稻香湖项目           2017 年 5 月   2018 年 12 月    1,638,730,000.00      810,000,000.00     838,193,015.77              -
成都第五城               2017 年 4 月    2019 年 3 月    1,447,826,423.67                -        260,608,756.26              -
成都金色乐府音乐广场    2017 年 10 月    2019 年 9 月    5,234,123,118.22       49,390,847.28    1,882,415,019.52             -
成都金域缇香             2018 年 3 月   2018 年 12 月    1,093,603,662.34                -        426,106,118.70              -
大连城花东项目           2018 年 3 月   2019 年 12 月     695,243,300.00       315,771,684.59     314,587,811.89              -
大连城市之光             2018 年 3 月   2019 年 12 月     727,837,800.00     1,243,700,088.24     421,219,793.72              -
大连础明食品厂项目       2017 年 8 月   2018 年 12 月    2,589,950,600.00                -       1,214,529,010.04             -
大连海港城               2019 年 7 月    2020 年 6 月    4,678,311,200.00    1,602,231,001.41    1,149,251,343.27             -
大连华东路项目           2017 年 5 月   2018 年 12 月     747,249,700.00                 -        417,640,000.00              -
大连金州五一路           2017 年 2 月    2018 年 8 月    1,628,567,100.00                -        537,777,114.20              -
大连万科城               2017 年 7 月    2019 年 6 月    1,444,848,800.00                -        387,976,439.67              -
大连樱花园               2017 年 6 月    2019 年 9 月    1,718,806,900.00      715,036,874.06     559,865,638.68              -
东莞城市之光广场         2017 年 5 月    2019 年 6 月    1,221,496,600.00      542,991,241.31     567,742,552.90              -
东莞东江之星             2017 年 4 月    2019 年 6 月    3,962,145,300.00                -       1,615,687,439.80             -
东莞东坑路口项目         2017 年 3 月    2018 年 9 月     880,371,211.00                 -        223,105,764.09              -
东莞翡丽山               2017 年 2 月    2018 年 2 月     492,973,500.00       272,475,833.12     296,962,512.38              -
东莞高埗东城中路项目     2017 年 8 月    2019 年 6 月    2,105,148,500.00                -        503,894,134.08              -
东莞花园城               2017 年 3 月    2019 年 9 月     715,227,400.00                 -        266,755,126.72              -
东莞双城水岸             2017 年 3 月    2018 年 6 月    2,547,007,057.00    1,083,644,443.81    1,091,588,996.89             -
东莞松朗花园             2017 年 7 月    2018 年 7 月    1,207,910,000.00    1,134,687,565.00     381,295,542.28              -
东莞长安莲湖路项目      2017 年 11 月    2019 年 9 月    1,485,583,060.06                -        507,785,245.69              -
佛山城市之光             2017 年 5 月    2018 年 6 月    2,342,140,422.32                -       1,489,670,044.98             -
佛山翡翠滨江             2017 年 3 月    2018 年 8 月    2,295,029,604.66                -       1,817,868,480.00             -
佛山金融高新区 B 区中
  央大街商服项目         2017 年 4 月    2018 年 2 月    1,199,809,656.17                -        405,793,000.00              -
佛山金色里程             2017 年 1 月    2018 年 6 月    3,484,690,000.00                -       1,896,544,436.50             -
佛山金域滨江广场         2017 年 1 月    2018 年 6 月    2,108,699,667.00      995,677,943.00    1,008,800,363.91             -
佛山万科大厦             2017 年 2 月   2018 年 11 月    1,182,000,000.00      549,795,095.59     583,656,586.64              -
福州金域滨江             2017 年 1 月   2018 年 12 月    3,538,099,956.00      819,110,036.26     878,285,067.27              -
福州长乐航城项目         2017 年 3 月   2019 年 12 月    1,737,957,143.00                -       1,137,740,353.67             -
抚顺金域蓝湾             2017 年 4 月   2018 年 12 月    2,356,789,019.00      240,841,885.23     227,114,997.35    101,944,484.41
广州金色悦府             2017 年 6 月   2018 年 12 月   11,345,010,049.27    1,321,705,725.72    9,551,740,122.38             -
广州朱村街山田村项目     2017 年 4 月   2018 年 11 月    2,564,693,138.00                -       1,571,813,666.67             -
贵阳万科城               2017 年 1 月   2018 年 12 月    1,081,900,000.00      373,207,780.83     382,519,164.10              -
贵阳万科贵阳传奇         2017 年 3 月    2019 年 5 月    1,170,000,000.00                -        523,919,791.27              -
杭州公望                 2017 年 6 月   2019 年 12 月     820,532,761.00       389,550,256.34     478,943,731.06              -
杭州杭行路商办项目       2017 年 4 月    2019 年 3 月    1,126,600,000.00                -        336,191,179.01              -
杭州良渚文化村           2017 年 6 月    2021 年 6 月    4,013,314,955.11    1,235,119,772.83     745,917,306.93              -
杭州良渚文化村七贤桥
  地块项目               2017 年 6 月    2020 年 6 月    1,577,870,000.00                -        541,638,397.62              -
杭州天马公寓项目         2017 年 3 月   2019 年 12 月     945,244,200.00                 -        312,858,824.70              -
杭州未来之光            2017 年 10 月   2020 年 12 月    2,034,475,800.00                -        466,205,320.02              -
合肥森林公园             2017 年 8 月   2019 年 10 月    2,616,713,332.87    1,893,027,141.02     840,677,518.50              -
合肥时代之光             2017 年 2 月   2018 年 10 月     489,949,253.44                 -        201,576,756.36              -
                                                                                                     万科企业股份有限公司
                                                                                截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                               预计      预计下一期
                           开工时间        竣工时间         预计总投资             期初数             期末数        跌价准备
合肥长江东路项目        2017 年 3 月    2019 年 6 月   7,450,820,000.00               -      4,880,180,250.00            -
惠州双月湾             2017 年 12 月   2018 年 12 月   1,964,057,393.00    440,427,404.53     390,870,231.15             -
吉林万科城              2017 年 4 月    2018 年 6 月   5,341,196,543.00    933,484,672.75    1,096,269,466.94            -
济南海晏门项目          2017 年 2 月   2018 年 11 月     812,020,000.00               -       314,265,747.50             -
济南悦峯项目            2017 年 3 月    2018 年 9 月     970,480,000.00               -       513,060,145.00             -
济南紫台                2017 年 3 月   2018 年 11 月   1,098,020,000.00               -       711,618,559.93             -
晋江金域滨江二期        2017 年 2 月    2020 年 9 月   1,410,017,507.93               -       208,044,297.15             -
晋江金域滨江三期        2018 年 1 月   2020 年 12 月   1,187,950,000.00               -       254,606,806.83             -
昆明城市之光            2017 年 3 月   2018 年 12 月     958,832,900.00               -       428,074,200.08             -
昆明公园里              2017 年 6 月    2019 年 4 月   2,081,346,700.00               -       928,950,799.74             -
昆明魅力之城            2017 年 1 月    2018 年 8 月   6,775,189,931.13   1,975,500,251.07   2,238,913,144.69            -
昆山锦溪项目            2017 年 5 月    2019 年 6 月   3,300,000,000.00               -      1,249,984,317.40            -
南昌时代广场            2017 年 4 月    2019 年 8 月     908,202,900.00    474,835,964.43     552,359,314.75             -
南充金润华府           2017 年 11 月   2019 年 10 月     550,000,000.00               -       140,408,828.06    44,841,422.60
南京城市之光            2017 年 1 月   2018 年 12 月   2,483,861,235.00               -       914,744,800.22             -
南京尚都荟南            2017 年 1 月    2018 年 5 月   4,159,933,943.79               -      3,373,528,849.24            -
南京万科城              2017 年 1 月    2017 年 8 月   1,236,524,735.00     61,993,623.82     471,119,582.56             -
南宁公园里              2017 年 2 月    2019 年 4 月   1,924,230,000.00               -       804,440,615.22             -
南宁金域缇香            2017 年 2 月    2019 年 4 月   1,874,182,200.00               -       910,679,648.97             -
南宁金域中央            2017 年 2 月    2018 年 3 月   7,398,300,000.00               -      2,800,275,355.25            -
南宁万科城              2017 年 2 月   2018 年 12 月   6,375,978,704.00   2,959,932,699.10   2,132,277,580.78            -
南通金域华府            2017 年 3 月   2018 年 12 月     700,714,900.00               -       227,711,490.49             -
南通市北科技城项目      2017 年 3 月   2018 年 12 月   1,156,845,558.00               -       470,990,774.00             -
宁波东钱湖白石仙坪
  项目                  2017 年 7 月    2019 年 5 月   2,198,810,000.00               -      1,169,814,217.34            -
宁波印象城东项目        2017 年 3 月   2018 年 10 月   1,618,725,000.00               -       863,210,019.81             -
宁波云鹭湾 10 号地块    2017 年 5 月    2019 年 5 月     550,740,000.00               -       230,119,283.03             -
宁波中山路项目          2017 年 8 月    2019 年 6 月     846,358,703.50               -       510,386,701.32             -
青岛万科未来城
  (B 地块)              2017 年 3 月    2018 年 6 月   1,314,659,773.07               -       549,563,994.00             -
三亚湖畔度假公园        2017 年 3 月   2018 年 12 月     835,346,055.80    426,771,889.55     250,603,816.74             -
厦门万科白鹭郡          2017 年 4 月    2018 年 9 月   2,980,000,000.00               -      2,198,777,304.78            -
厦门五缘湾项目          2017 年 1 月    2019 年 6 月   1,272,920,000.00               -       447,308,108.41             -
上海安亭新镇项目       2017 年 12 月    2019 年 2 月   2,226,492,000.00   1,610,672,118.75   1,203,171,455.53            -
上海徐汇万科中心       2017 年 12 月   2023 年 12 月   7,537,789,700.00   4,103,497,844.75   4,303,569,854.41            -
深圳安托山项目          2017 年 3 月    2018 年 6 月   1,809,730,000.00   2,076,173,311.58   1,106,133,423.13            -
深圳布吉水径项目        2017 年 5 月   2018 年 12 月   2,203,000,000.00    850,378,806.18     928,803,688.57             -
深圳留仙洞              2017 年 5 月   2018 年 12 月   1,702,000,000.00   1,509,370,719.53    535,112,715.67             -
深圳天誉               2017 年 10 月   2018 年 12 月   8,778,024,163.06               -      4,271,823,003.29            -
沈阳春河里              2017 年 3 月   2019 年 12 月   1,407,359,137.00    868,423,669.22     591,397,075.80             -
沈阳翡翠公园            2017 年 3 月   2019 年 12 月     784,132,377.00               -       377,584,316.31             -
沈阳惠斯勒小镇          2017 年 4 月    2018 年 6 月   1,716,339,898.00    281,047,157.36     314,575,119.57             -
沈阳四季公园            2017 年 3 月   2019 年 12 月     732,024,900.00               -       242,078,194.48             -
沈阳长江府              2017 年 3 月    2018 年 6 月     459,145,300.00               -       219,218,440.00             -
苏州公园里              2017 年 1 月   2018 年 12 月   2,004,690,854.28               -       465,844,730.86             -
苏州青剑湖项目          2017 年 5 月   2018 年 12 月   1,294,556,000.00               -       685,526,359.02             -
苏州万科城              2017 年 3 月   2018 年 12 月     452,400,000.00    401,682,083.61     228,583,601.85             -
太原公园里              2017 年 2 月    2019 年 5 月   1,317,710,000.00               -       308,917,661.08             -
太原万科城              2017 年 8 月    2019 年 6 月     863,093,600.00   1,151,415,662.09    470,142,559.02             -
太原小镇                2017 年 2 月   2018 年 11 月   1,365,820,000.00               -       774,031,050.32             -
太原新都心              2017 年 6 月   2018 年 12 月   1,257,212,800.00    203,426,916.31     323,461,558.96             -
唐山金域缇香            2017 年 6 月    2020 年 6 月     970,260,000.00               -       249,646,549.00             -
天津海天燕居            2017 年 4 月    2019 年 3 月     820,000,000.00               -       239,395,159.45             -
天津天拖北项目          2017 年 3 月    2018 年 6 月     820,000,000.00               -       270,876,220.64             -
温州七都项目            2017 年 2 月    2019 年 6 月   2,031,039,660.00               -      1,292,635,086.11            -
乌鲁木齐中央公园二期    2017 年 5 月    2018 年 9 月     865,798,347.00               -       221,480,716.67             -
无锡金域蓝湾            2017 年 1 月   2018 年 12 月   1,001,373,804.00    541,422,494.93     355,007,320.11             -
无锡金域缇香            2017 年 2 月   2018 年 12 月     939,466,300.00    509,897,510.46     597,771,231.32             -
无锡信成道              2017 年 3 月    2018 年 3 月     610,917,596.00    693,691,104.12     293,854,804.92             -
武汉翡翠滨江            2017 年 1 月   2018 年 11 月   7,631,287,000.00               -       423,690,463.29             -
武汉汉口传奇            2020 年 1 月   2022 年 12 月   4,466,070,000.00   4,221,336,674.12   2,477,650,477.16            -
武汉万科主场            2017 年 4 月   2019 年 12 月   2,163,270,000.00               -      1,363,168,203.30            -
西安高新宝天项目       2017 年 12 月   2019 年 12 月   7,731,983,600.00               -      3,418,929,682.26            -
                                                                                                                  万科企业股份有限公司
                                                                                             截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                          预计      预计下一期
                                      开工时间        竣工时间         预计总投资               期初数             期末数         跌价准备
          西安高新华府后期地块     2017 年 1 月   2019 年 12 月   1,060,000,000.00                -        419,300,000.00              -
          西安金域东郡             2017 年 6 月    2019 年 6 月   1,238,228,115.00      482,652,101.80     310,507,357.45              -
          西安润园                2017 年 12 月   2019 年 12 月   1,674,444,920.00                -        259,817,084.64              -
          西安万科城 3#地          2017 年 3 月    2019 年 3 月     274,342,500.00      203,689,552.96     258,405,961.76              -
          西安万科天誉             2017 年 3 月    2019 年 6 月   1,818,960,000.00                -        476,804,935.78              -
          徐州华东机械厂项目       2017 年 5 月    2019 年 2 月   1,541,560,762.22                -        573,750,000.00              -
          徐州铜山路项目           2017 年 1 月    2019 年 6 月   1,172,700,000.00                -        294,151,889.27              -
          烟台翡翠公园             2017 年 4 月    2019 年 4 月     440,571,098.00                -        200,100,000.00              -
          烟台翡翠湾               2017 年 1 月   2018 年 12 月     785,737,200.00                -        239,449,000.08              -
          烟台海云台               2017 年 3 月    2019 年 3 月     519,478,397.76      398,130,000.00     257,206,566.55    174,595,609.44
          烟台御龙山               2017 年 2 月    2019 年 5 月   1,868,954,082.80      680,070,000.00     663,822,728.00              -
          营口海港城               2017 年 3 月   2018 年 12 月     753,187,500.00      148,688,263.26     192,344,038.36     67,720,367.03
          长春柏翠园               2017 年 4 月    2018 年 6 月   1,686,316,465.00      856,133,783.30     618,574,593.25              -
          长春城市之光             2017 年 4 月   2018 年 12 月   3,017,025,879.00                -        835,332,599.36              -
          长春如园                 2017 年 6 月   2018 年 12 月   1,746,935,254.00                -        551,617,000.00              -
          长沙金域国际             2017 年 5 月    2019 年 5 月   2,590,775,173.00    1,149,499,220.04     648,794,708.61              -
          长沙金域蓝湾             2017 年 3 月   2017 年 11 月     515,759,800.00      371,842,707.89     222,684,472.66              -
          长沙紫台                 2017 年 5 月   2017 年 12 月   2,103,710,300.00      485,339,180.86     428,611,320.31              -
          镇江蓝山花园             2017 年 6 月   2018 年 12 月   1,863,884,109.00      647,108,595.96     531,868,657.89    126,138,277.45
          郑州万科美景龙门龙堂     2017 年 3 月    2019 年 7 月     594,856,300.00       46,426,279.28     281,009,120.07              -
          郑州万科美景魅力之城     2017 年 2 月    2019 年 5 月   2,877,559,800.00    1,042,314,097.86     769,501,557.28              -
          郑州万科美景万科城       2017 年 4 月   2019 年 10 月   6,209,876,753.00    2,149,068,408.43    1,814,575,386.68             -
          郑州万科天伦紫台         2017 年 4 月   2018 年 11 月   4,934,437,746.15    1,341,235,912.06    3,101,013,839.55             -
          郑州郑纺机               2017 年 3 月   2019 年 10 月   3,629,256,500.00                -       2,611,756,570.86             -
          郑州中原闫垌项目 K2、
            K3 地块                2017 年 5 月    2019 年 9 月     421,537,050.71                -        280,238,916.74              -
          中山金域蓝湾             2017 年 3 月    2019 年 2 月   1,502,530,000.00      658,425,750.44     436,972,887.46              -
          重庆溉澜溪               2017 年 5 月    2020 年 9 月   8,438,701,000.00                -       2,302,959,033.90             -
          其他汇总                                                                   15,967,743,965.59   17,797,724,967.78             -
          拟开发转在建                                                               35,258,553,929.54                -                -
          合计                                                                       103,770,269,543.17 137,430,596,653.26   515,240,160.93
    (4)   年末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
                                                                                                                                    金额
          累计已发生成本                                                                                          1,840,725,415.72
          累计已确认毛利                                                                                               31,563,504.38
          减：已办理结算的金额                                                                                       561,020,000.00
          建造合同形成的已完工未结算资产                                                                          1,311,268,920.10
7   其他流动资产
    本集团的其他流动资产主要为从银行及金融机构购买的短期理财产品，其中包含因质押对使
    用有限制的资产为人民币 930,000,000.00 元 (2015 年：无) 。
                                                                                                               万科企业股份有限公司
                                                                                           截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
8   可供出售金融资产
    (1)   可供出售金融资产情况
                                                     2016 年                                                 2015 年
                                     账面余额           跌价准备            账面价值        账面余额           跌价准备           账面价值
          可供出售权益工具
            - 按公允价值
                 计量的 (2)    779,372,754.38               -         779,372,754.38   993,243,566.22              -        993,243,566.22
            - 按成本计量的
                (3)            548,641,589.54               -         548,641,589.54   145,569,161.87              -        145,569,161.87
          合计                1,328,014,343.92              -      1,328,014,343.92 1,138,812,728.09               -       1,138,812,728.09
    (2)   年末按公允价值计量的可供出售金融资产：
                                                                                                              可供出售权益工具
          权益工具的成本                                                                                          692,980,202.69
          累计计入其他综合收益的公允价值变动金额                                                                       86,392,551.69
          年末余额                                                                                                779,372,754.38
    (3)   年末按成本计量的可供出售金融资产：
                                                               账面余额
                                                                                                        在被投资单位
          被投资单位                             年初              本年增加                年末         持股比例 (%)       本年现金红利
          上海中城联盟投资
            管理有限公司              53,560,000.00                     -        53,560,000.00                3.06%        6,252,855.90
          上海伍翎投资中心
            (有限合伙)                75,000,000.00                     -        75,000,000.00                8.65%                   -
          中城新产业控股
            (深圳) 有限公司                      -        20,000,000.00          20,000,000.00               12.50%                   -
          易居 (中国) 企业集团
            有限公司                             -       280,000,000.00        280,000,000.00                 3.50%                   -
          中小企业发展基金
            (深圳南山有限合伙)                   -        75,000,000.00          75,000,000.00                6.67%                   -
          其他                        17,009,161.87       28,072,427.67          45,081,589.54                         -              -
          合计                      145,569,161.87       403,072,427.67        548,641,589.54                              6,252,855.90
                                                                                      万科企业股份有限公司
                                                                     截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
          本集团持有的金额人民币 548,641,589.54 元 (2015 年：人民币 145,569,161.87 元) 可
          供出售金融资产在活跃市场中没有报价，公允价值未能可靠计量，初始确认后按成本
          计量。
          本集团本年度可供出售权益工具无须计提减值准备。
9   长期股权投资
    (1)   长期股权投资分类如下：
                                                                     2016 年                     2015 年
          对合营企业的投资                                 31,924,611,119.29         24,075,825,843.85
          对联营企业的投资                                 29,777,377,290.33          9,427,597,644.17
          合计                                             61,701,988,409.62         33,503,423,488.02
    (2)   长期股权投资本年变动情况分析如下：
                                                       自 2016 年 1 月 1 日至 12 月 31 日
          被投资单位                               合营企业              联营企业                     合计
          年初余额                     24,075,825,843.85         9,427,597,644.17      33,503,423,488.02
          本年变动                      7,848,785,275.44        20,349,779,646.16      28,198,564,921.60
            - 追加投资                 17,279,748,097.87        20,061,293,602.46      37,341,041,700.33
            - 减少投资                 (10,042,173,969.81)        (597,763,545.66)    (10,639,937,515.47)
            - 权益法下确认的投资收益    3,240,393,771.06         1,690,322,206.04       4,930,715,977.10
            - 宣告发放现金股利或利润    (2,057,404,804.60)        (719,788,869.61)     (2,777,193,674.21)
            - 合并抵消                   (571,777,819.08)          (84,283,747.07)       (656,061,566.15)
          年末余额                     31,924,611,119.29        29,777,377,290.33      61,701,988,409.62
          减值准备年末余额                             -                      -                       -
                                                                                  万科企业股份有限公司
                                                                  截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
10   投资性房地产
     按成本计量的投资性房地产
                                      房屋、建筑物                在建工程                        合计
     原值
         年初余额                 8,611,944,105.60        2,578,431,378.84       11,190,375,484.44
         本年增加
            - 存货转入            3,399,987,580.98          842,236,653.44         4,242,224,234.42
            - 购置                  980,114,998.04          184,231,013.59         1,164,346,011.63
            - 合并范围变化        2,401,101,993.82        3,743,364,295.39         6,144,466,289.21
            - 建筑成本                            -         123,950,021.20           123,950,021.20
         在建工程转入               548,191,467.76         (548,191,467.76)                        -
         汇兑调整                    68,890,350.00           64,873,519.16           133,763,869.16
         本年减少                  (333,459,333.70)                      -          (333,459,333.70)
         年末余额                15,676,771,162.50        6,988,895,413.86       22,665,666,576.36
                                ---------------------- ---------------------- ----------------------
     累计折旧
         年初余额                   425,324,376.06                       -           425,324,376.06
         本年计提                   337,207,770.87                       -           337,207,770.87
         汇兑调整                    11,559,558.99                       -             11,559,558.99
         本年减少                    (39,871,776.74)                     -            (39,871,776.74)
         年末余额                   734,219,929.18                       -           734,219,929.18
                                ---------------------- ---------------------- ----------------------
     投资性房地产减值
         年初余额                                 -                      -                         -
         本年增加                    57,022,324.48                       -             57,022,324.48
         年末余额                    57,022,324.48                       -             57,022,324.48
                                ---------------------- ---------------------- ----------------------
     账面价值
         年末账面价值            14,885,528,908.84        6,988,895,413.86       21,874,424,322.70
         年初账面价值             8,186,619,729.54        2,578,431,378.84       10,765,051,108.38
     本集团本年用于银行借款抵押的投资性房地产 1,923,319,516.67 元 (2015 年：人民币
     748,739,662.59 元) 。
     本集团无未办妥产权证书的投资性房地产情况 (2015 年：无) 。
     本集团本年因担保使用受限的投资性房地产 409,380,963.00 元 (2015 年：无) 。
                                                                                                                                                       万科企业股份有限公司
                                                                                                                                       截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
11   固定资产
                                          酒店、房屋及                                     机器设备及
                                                 建筑物                 装修费               运输工具               电子设备               其他设备                     合计
     账面原值
    年初余额                      4,898,319,731.44         101,519,293.89          469,727,747.80        297,655,287.78         159,636,401.02        5,926,858,461.93
    本年增加                        565,651,167.22          35,212,666.38           37,483,970.18          34,114,715.09          35,624,110.23         708,086,629.10
           - 购置                        13,985,653.25          35,212,666.38           37,483,970.18          34,114,715.09          35,624,110.23         156,421,115.13
           - 在建工程 / 存货 /
                投资性房地产转入        551,665,513.97                     -                      -                      -                       -          551,665,513.97
    本年减少                       (138,419,159.94)          (2,155,500.57)        (21,782,520.41)        (15,806,152.39)         (5,233,191.70)       (183,396,525.01)
    因合并范围变化增加            1,729,510,554.40              228,282.51          22,263,459.71           6,625,793.82          11,088,115.75       1,769,716,206.19
    年末余额                      7,055,062,293.12         134,804,742.21          507,692,657.28        322,589,644.30         201,115,435.30        8,221,264,772.21
                                   ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ----------------------
     累计折旧
    年初余额                        572,524,395.16          58,169,027.43          127,267,743.38        189,083,817.66           62,334,317.42       1,009,379,301.05
    本年计提                        233,666,287.04          14,314,729.32           42,865,583.48          40,669,684.88          39,486,215.46         371,002,500.18
    本年处置或报废                   (13,188,912.41)         (2,155,500.57)        (14,500,745.78)        (13,393,485.39)         (3,120,267.80)         (46,358,911.95)
    因合并范围变化增加               59,300,661.69              124,021.00          11,566,136.59           4,323,919.74           1,134,070.33           76,448,809.35
    年末余额                        852,302,431.48          70,452,277.18          167,198,717.67        220,683,936.89           99,834,335.41       1,410,471,698.63
                                   --------------------- --------------------- --------------------- --------------------- --------------------- ---------------------
     账面价值
    年末账面价值                  6,202,759,861.64          64,352,465.03          340,493,939.61        101,905,707.41         101,281,099.89        6,810,793,073.58
    年初账面价值                  4,325,795,336.28          43,350,266.46          342,460,004.42        108,571,470.12           97,302,083.60       4,917,479,160.88
     本集团本年没有暂时闲置的固定资产 (2015 年：无) 。
                                                                            万科企业股份有限公司
                                                            截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
     本集团本年没有通过融资租赁租入的固定资产 (2015 年：无) 。
     本集团本年未办妥产权证的固定资产明细如下：
                                     账面价值                           未办妥产权证书原因
                                                         深圳万科中心部分竣工，部分尚属
                                                           在建工程，需待全部竣工验收后
     深圳万科中心              648,345,486.68                           一并办理房地产证。
12   在建工程
     在建工程情况
                                                         2016 年
                                         账面余额           跌价准备                  账面价值
     深圳万科中心                  448,001,489.36                  -          448,001,489.36
     武汉万科祥盈办公楼             33,793,287.00                  -            33,793,287.00
     其他                          283,517,784.90                  -          283,517,784.90
     合计                          765,312,561.26                  -          765,312,561.26
                                                         2015 年
                                         账面余额           跌价准备                  账面价值
     吉林松花湖旅游度假项目         89,746,801.50                  -            89,746,801.50
     深圳万科中心                  441,249,930.88                  -          441,249,930.88
     其他                           67,362,173.50                  -            67,362,173.50
     合计                          598,358,905.88                  -          598,358,905.88
     本年在建工程转入固定资产人民币 262,437,541.30 元 (2015：人民币 1,478,991,277.81
     元) 。
                                                                                        万科企业股份有限公司
                                                                       截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
13   无形资产
                                 土地使用权             特许经营权               其他                  合计
     账面原值
            年初余额         391,655,577.45      751,371,914.64        74,234,369.44     1,217,261,861.53
            本年增加         160,855,771.95                   -       152,066,804.94       312,922,576.89
            合并范围变化      39,491,383.27                   -        25,082,000.00        64,573,383.27
            年末余额         592,002,732.67      751,371,914.64       251,383,174.38     1,594,757,821.69
                           ------------------- ------------------- ------------------- -------------------
     累计摊销
            年初余额          51,758,558.99      116,571,960.10         3,940,254.18       172,270,773.27
            本年增加          23,146,128.71      118,207,590.38        18,268,401.19       159,622,120.28
            合并范围变化       1,991,475.64                   -           509,800.24          2,501,275.88
            年末余额          76,896,163.34      234,779,550.48        22,718,455.61       334,394,169.43
                           ------------------- ------------------- ------------------- -------------------
     账面价值
            年末账面价值     515,106,569.33      516,592,364.16       228,664,718.77     1,260,363,652.26
            年初账面价值     339,897,018.46      634,799,954.54        70,294,115.26     1,044,991,088.26
     本集团本年无用于银行借款抵押的无形资产 (2015 年：无) 。
     本集团无形资产 - 其他主要为物业合同经营权。
14   商誉
     本集团于 2012 年度支付港币 10.94 亿元合并成本收购了万科置业 (海外) 有限公司(原称南联
     地产控股有限公司) 75%的权益。合并成本超过按比例获得万科置业 (海外) 有限公司的可辩
     认资产、负债公允价值的差额人民币 201,689,835.80 元确认为本集团的商誉。
     于年末资产负债表日，本集团比较商誉与其可回收金额作为减值测试，并未发现减值。
15   长期待摊费用
                                    年初余额              本年增加        本年摊销额              年末余额
     租赁费                  274,475,656.30       72,279,609.58       116,065,312.88       230,689,953.00
     其他递延支出            173,407,773.34      720,862,961.22       164,734,394.45       729,536,340.11
     合计                    447,883,429.64      793,142,570.80       280,799,707.33       960,226,293.11
     本集团长期待摊费用其他递延支出主要是对经营性租入写字楼、公寓等的装修费。
                                                                                                   万科企业股份有限公司
                                                                                  截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
16   递延所得税资产、递延所得税负债
     (1)   递延所得税资产和递延所得税负债
                                                   2016 年                                       2015 年
                                      可抵扣或应纳税              递延所得税        可抵扣或应纳税             递延所得税
                                       暂时性差异 (应              资产 / 负债       暂时性差异 (应             资产 / 负债
                                      纳税暂时性差异                  (负债以       纳税暂时性差异                 (负债以
                                      以“( )”号填列)          “( )”号填列)      以“( )”号填列)         “( )”号填列)
           递延所得税资产：
             可弥补亏损             14,356,644,497.08        3,589,161,124.27     10,755,498,811.43      2,667,250,904.26
             减值准备                1,712,395,640.56         428,098,910.14        865,760,809.42         216,212,587.14
             预提成本                2,285,061,058.36         571,265,264.59       1,138,146,123.66        284,531,530.92
             土地增值税清算准备      8,664,902,284.40        2,166,225,571.10      6,257,929,713.44      1,564,482,428.35
             未实现内部交易利润      1,277,613,483.44         319,403,370.86       1,446,091,416.28        361,522,854.07
             其他                     497,514,932.80          124,378,733.20        290,311,225.97          72,540,508.95
           合计                     28,794,131,896.64        7,198,532,974.16     20,753,738,100.20      5,166,540,813.69
           递延所得税负债：
             收购公司公允价值变动   (1,592,667,932.74)        (386,570,185.29)    (1,768,389,315.77)       (430,904,671.50)
             代扣代缴所得税         (2,349,560,371.20)        (117,478,018.56)    (1,979,926,578.57)       (127,526,143.38)
           合计                     (3,942,228,303.94)        (504,048,203.85)    (3,748,315,894.34)       (558,430,814.88)
     (2)   未确认递延所得税资产明细
                                                   2016 年                                       2015 年
                                                                  递延所得税                                   递延所得税
           类别                           暂时性差异                     资产           暂时性差异                    资产
           可抵扣亏损                1,278,134,167.69         319,533,541.92        782,895,532.44         195,520,110.98
           可抵扣暂时性差异           493,515,732.26          123,378,933.06        368,792,310.04          92,198,077.50
           合计                      1,771,649,899.95         442,912,474.98       1,151,687,842.48        287,718,188.48
     (3)   未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
           年份                                                                  2016 年                        2015 年
           2016                                                                  -                      13,022,931.80
           2017                                                         53,101,668.30                  200,871,171.21
           2018                                                        116,056,737.68                  116,201,809.46
           2019                                                         65,127,068.12                   67,834,533.87
           2020                                                        324,552,666.87                  384,965,086.10
           2021                                                        719,296,026.72                            -
           合计                                                      1,278,134,167.69                  782,895,532.44
                                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                              截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
     (4)   于 2016 年 12 月 31 日，与本集团境外子公司持有的境内子公司的未分配利润有关的
           未确认递延所得税负债的暂时性差异为人民币约 56 亿元 (2015 年：人民币 43 亿
           元) 。由于本公司能够控制这些子公司的股利政策，且管理层预期这部份利润在可预见
           的未来很可能不会进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币 3.4
           亿元 (2015 年：人民币 2.2 亿元) 确认递延所得税负债。
17   其他非流动资产
     于 2016 年 12 月 31 日，本集团的其他非流动资产主要是参加一级土地开发投资款、长期应
     收联营企业款项、委托贷款和股权收购款。
18   短期借款
     (1)   短期借款分类：
                                                 2016 年                                       2015 年
                                               原币               折人民币                原币                折人民币
           银行借款
                信用借款
                  - 人民币          2,270,608,535.21     2,270,608,535.21       471,321,298.85           471,321,298.85
                质押借款*1
                  - 人民币          6,054,975,366.37     6,054,975,366.37       300,000,000.00           300,000,000.00
                  - 英镑             101,000,000.00          868,390,000.80                -                       -
                小计                                     9,193,973,902.38                                771,321,298.85
                                                        ------------------                          ------------------
           其他借款
                信用借款
                  - 人民币          6,954,952,000.00     6,954,952,000.00     1,128,766,666.67       1,128,766,666.67
                抵押借款*2
                  - 人民币           427,663,300.00          427,663,300.00                -                       -
                小计                                     7,382,615,300.00                            1,128,766,666.67
                                                        ------------------                          ------------------
           合计                                         16,576,589,202.38                            1,900,087,965.52
           *1          以上质押借款由本公司的子公司提供存单质押担保。
           *2          以上抵押借款由本公司的子公司提供土地使用权 (存货) 抵押担保。
     (2)   本集团本年末无逾期未偿还的短期借款情况 (2015 年：无) 。
                                                                            万科企业股份有限公司
                                                            截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
19   应付票据
                                                             2016 年                    2015 年
     商业承兑汇票                                   3,603,839,089.85      16,744,732,907.08
     上述金额均为一年内到期的应付票据。
20   应付账款
                                                             2016 年                    2015 年
     应付地价                                      31,500,649,534.75      23,606,493,492.82
     应付及预提工程款                             103,945,998,174.20      66,408,633,576.14
     质量保证金                                     1,289,061,989.17          639,390,939.20
     应付及预提销售佣金                              951,962,020.35           545,176,658.57
     其他                                            359,890,757.59           246,763,753.88
     合计                                         138,047,562,476.06      91,446,458,420.61
     本集团无账龄超过一年的重要应付账款。
                                                                                    万科企业股份有限公司
                                                                  截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
21   预收款项
     (1)   预收款项分类
                                          预计首批       项目
                                          结算日期    预售比例            2016 年                2015 年
           深圳天誉                   2017 年 10 月      25%     6,234,918,224.00       4,747,083,965.00
           太原万科城                 2017 年 12 月      60%     5,185,655,787.73       1,564,181,340.00
           深圳布吉水径项目            2018 年 6 月      54%     5,102,577,824.00       3,959,212,024.00
           深圳公园里                  2017 年 9 月      72%     4,499,325,329.96       4,305,427,569.59
           上海张江东地块              2017 年 3 月      46%     4,469,862,933.60       3,625,924,762.60
           武汉汉口传奇                2017 年 7 月      35%     4,172,402,713.00       2,914,847,158.05
           广州岭头项目                2017 年 9 月      55%     4,029,572,514.26                   -
           合肥森林公园                2017 年 3 月      31%     3,750,209,966.00       3,751,496,992.10
           南宁万科城                 2017 年 10 月      29%     3,742,234,739.00       1,213,211,610.00
           郑州万科美景万科城         2017 年 12 月      27%     3,606,629,984.04       2,852,967,576.70
           东莞虎门万科城              2017 年 6 月      64%     3,312,242,234.00       4,645,840,080.20
           广州万科云二期              2017 年 7 月      48%     3,301,376,311.00         566,347,213.36
           珠海万科城                  2017 年 9 月      26%     3,297,542,547.08                   -
           厦门海沧万科城             2017 年 12 月      82%     2,785,729,074.91       3,210,272,907.00
           宁波万科城                  2017 年 6 月      63%     2,726,300,529.00         466,093,179.00
           苏州湖西玲珑               2017 年 12 月      60%     2,667,881,495.65                   -
           泉州万科城                 2017 年 12 月      76%     2,588,914,059.05       3,019,837,382.61
           昆山魅力花园                2017 年 4 月      53%     2,582,126,719.21       1,680,284,552.88
           徐州淮海天地                2017 年 6 月      39%     2,553,947,767.28       2,130,201,619.00
           杭州良渚文化村未来城二期    2018 年 6 月      54%     2,460,915,793.00         562,397,053.00
           青岛生态新城                2017 年 6 月      70%     2,325,757,028.00         872,622,893.00
           上海金域南桥                2017 年 5 月      76%     2,268,908,397.00         149,315,774.00
           西安金域东郡                2017 年 6 月      48%     2,268,473,072.40       1,874,020,851.48
           温州学院路七号              2018 年 6 月      84%     2,243,716,617.00                   -
           南京九都荟                  2017 年 3 月      47%     2,219,656,217.55       3,019,921,339.00
           成都第五城                 2017 年 10 月      34%     2,196,360,934.88                   -
           东莞云广场                  2017 年 9 月      29%     2,178,281,390.00                   -
           东莞珠江东岸                2017 年 6 月      36%     2,146,553,205.00                   -
           济南万科城                  2017 年 6 月      92%     2,119,101,680.13       2,402,067,605.29
           莆田万科城                  2017 年 1 月      82%     2,075,800,847.19       2,087,122,736.00
           郑州万科天伦紫台           2017 年 12 月     100%     2,054,288,968.00                   -
           太原蓝山                    2017 年 6 月      49%     2,052,954,238.23       2,477,689,729.50
           深圳金域九悦花园            2017 年 9 月      94%     2,029,545,547.00       2,653,767,563.00
           徐州万科城                 2017 年 12 月      36%     1,943,602,391.67       1,920,401,360.00
           沈阳城市之光               2017 年 10 月      39%     1,894,972,194.04          50,000,000.00
           济南新里程                  2017 年 6 月      93%     1,894,091,651.15       1,471,980,287.00
           天津民和巷项目              2017 年 6 月      47%     1,892,146,923.00       1,351,559,880.00
           武汉城花璟苑                2017 年 6 月      89%     1,865,484,228.00       1,134,260,058.16
           厦门万科广场               2017 年 12 月      18%     1,830,376,537.00       3,285,182,329.00
           南宁魅力之城                2017 年 8 月      93%     1,829,190,004.00       1,398,258,388.00
                                                                     万科企业股份有限公司
                                                   截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                           预计首批       项目
                           结算日期    预售比例            2016 年                2015 年
苏州 VC 小镇           2017 年 11 月      40%     1,812,962,408.07       1,094,668,808.04
南京璞悦山              2017 年 3 月      83%     1,794,501,340.00         908,892,069.00
苏州公园里              2018 年 3 月      39%     1,778,468,906.00                   -
上海金色城市            2017 年 6 月      28%     1,742,147,160.11       1,693,711,550.00
郑州万科美景魅力之城    2017 年 5 月      48%     1,704,985,836.00         918,975,699.00
福州金融港中心         2017 年 12 月      88%     1,702,235,151.80          39,111,872.00
郑州万科大都会          2017 年 6 月      44%     1,698,219,228.00                   -
西安城市之光            2017 年 6 月      72%     1,666,301,295.86         311,054,007.00
宁波江湾府              2017 年 9 月      53%     1,648,958,670.00         289,338,850.00
天津梅江柏翠园          2017 年 6 月      95%     1,612,032,770.00       2,241,036,423.00
青岛紫台                2017 年 6 月      73%     1,604,873,713.21       1,262,953,971.40
武汉金域湖庭            2017 年 8 月      97%     1,603,910,346.00         605,043,823.00
武汉嘉园               2017 年 12 月      85%     1,592,875,287.00       1,086,723,375.00
惠州双月湾              2018 年 4 月      27%     1,557,962,217.86       1,355,512,121.76
南昌金域国际            2017 年 6 月      75%     1,535,436,376.00         378,705,914.00
青岛万科未来城          2018 年 6 月      22%     1,530,097,828.01                   -
沈阳明天广场            2017 年 6 月      46%     1,527,381,141.10         421,491,339.30
北京长阳天地            2017 年 6 月      37%     1,520,474,397.09         664,879,877.00
佛山万科城             2017 年 12 月      88%     1,512,809,381.35         689,441,799.56
东莞虎门花园            2017 年 6 月      64%     1,503,251,838.00                   -
佛山金色城市           2017 年 10 月      76%     1,502,874,572.49                   -
济南公园里              2017 年 6 月      87%     1,467,365,398.00         688,981,041.00
天津东丽湖              2017 年 6 月      18%     1,459,185,744.96         469,860,819.96
南京万科城              2017 年 2 月      34%     1,455,865,166.00         563,142,826.00
太原金域蓝湾            2018 年 8 月      58%     1,447,021,498.00                   -
杭州万科中央公园        2018 年 2 月      24%     1,445,636,922.01                   -
合肥时代之光           2017 年 11 月      24%     1,444,717,744.00                   -
南京九都荟南            2018 年 3 月      19%     1,442,643,269.00                   -
太原金域华府           2017 年 10 月      94%     1,441,521,229.00         659,173,401.00
武汉翡翠滨江           2017 年 12 月      11%     1,440,101,897.80                   -
天津四季花城            2017 年 9 月      40%     1,439,928,909.00         752,433,110.00
沈阳春河里             2017 年 12 月      38%     1,397,635,014.37         435,924,928.01
西安高新华府            2017 年 6 月      37%     1,393,629,583.62       1,682,273,182.62
广州金色城市           2018 年 10 月      33%     1,354,933,039.00                   -
苏州金域平江           2017 年 10 月      87%     1,305,136,803.20       1,538,361,177.67
济南幸福里              2017 年 6 月      78%     1,288,687,392.00         295,042,828.00
济南金色悦城            2017 年 9 月      63%     1,266,771,217.00         356,517,762.00
天津紫台                2018 年 3 月      45%     1,259,710,769.00                   -
长春万科城              2017 年 6 月      26%     1,248,812,546.75         555,342,255.75
泉州石狮金域中央       2018 年 12 月      70%     1,246,800,907.01          95,997,648.00
大连城市之光            2017 年 6 月      32%     1,226,399,270.22                   -
昆明公园里              2017 年 9 月      27%     1,222,603,378.00         656,114,447.00
成都五龙山公园          2017 年 6 月      39%     1,196,667,572.48         177,820,334.48
宁波云鹭湾             2017 年 12 月      56%     1,192,680,900.48         130,741,480.00
南通金域华府            2017 年 6 月      39%     1,187,121,315.00                   -
                                                                                                  万科企业股份有限公司
                                                                                截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                              预计首批            项目
                                              结算日期         预售比例                 2016 年                2015 年
           贵阳万科城                      2017 年 3 月           36%          1,186,581,498.33         964,909,613.00
           佛山水晶城                      2017 年 6 月           92%          1,163,356,357.01       1,044,706,411.00
           中山柏悦湾                      2017 年 6 月           34%          1,161,063,060.00         890,378,286.00
           成都国宾润园                    2017 年 6 月           96%          1,112,762,722.00                   -
           成都金色城市                   2017 年 11 月           85%          1,102,667,226.60          35,454,712.00
           合肥蓝山花园                    2017 年 6 月          100%          1,086,628,726.00       1,313,857,717.00
           福州金域蓝湾                   2017 年 12 月           16%          1,085,460,238.85                   -
           天津金域华府                    2017 年 8 月           13%          1,058,002,443.00           6,700,494.00
           无锡周新老街 4 号项目          2017 年 12 月           44%          1,029,771,897.00                   -
           其他                                                               83,835,294,361.23     113,986,631,885.23
           合计                                                              274,645,554,496.88     212,625,705,637.30
     (2)   本集团账龄超过一年的预收款项主要为尚未结算的预收房款。
22   应付职工薪酬
     (1)   应付职工薪酬列示：
                                          年初余额                本年增加              本年减少             年末余额
           短期薪酬                2,633,892,919.12     7,402,863,325.29        6,206,699,292.92     3,830,056,951.49
           离职后福利
             - 设定提存计划            7,725,831.91         469,885,560.80       468,412,078.73          9,199,313.98
           辞退福利                    1,038,418.60          13,534,053.53         13,902,094.17           670,377.96
           合计                    2,642,657,169.63     7,886,282,939.62        6,689,013,465.82     3,839,926,643.43
     (2)   短期薪酬
                                          年初余额               本年增加               本年减少             年末余额
           工资、奖金、津贴和
             补贴                  2,615,970,084.86     6,801,439,471.64        5,615,895,764.11     3,801,513,792.39
           职工福利费                  5,389,143.90         173,944,734.23       168,398,067.41         10,935,810.72
           社会保险费                  4,754,875.44         176,382,777.83       175,257,703.51          5,879,949.76
           其中：医疗保险费            4,357,795.70         154,464,839.52       153,342,918.88          5,479,716.34
                  工伤保险费            146,627.82            9,430,664.27          9,445,501.72           131,790.37
                  生育保险费            250,451.92           12,487,274.04         12,469,282.91           268,443.05
           住房公积金                  4,158,379.33         234,870,029.40       232,158,337.93          6,870,070.80
           工会经费和职工
             教育经费                  3,620,435.59          16,226,312.19         14,989,419.96         4,857,327.82
           合计                    2,633,892,919.12     7,402,863,325.29        6,206,699,292.92     3,830,056,951.49
                                                                                          万科企业股份有限公司
                                                                          截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
     (3)    离职后福利 - 设定提存计划
                                        年初余额              本年增加            本年减少            年末余额
            基本养老保险          7,359,512.40           451,348,091.69    449,582,336.95         9,125,267.14
            失业保险费              366,319.51            18,537,469.11     18,829,741.78            74,046.84
            合计                  7,725,831.91           469,885,560.80    468,412,078.73         9,199,313.98
            除附注十一所述的股份支付外，本年无向职工提供的非货币性福利 (2015 年：无) 。
            本集团于 2010 年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针对集团管理
            团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团当年实现的经济利润为基数，按
            固定比例 10%确定经济利润奖金额度。2016 年度计提经济利润奖人民币 11.77 亿元
            (2015 年：人民币 9.77 亿元)，该部分计提奖金已经独立第三方确认。
23   应交税费
                                                                          2016 年                     2015 年
     企业所得税                                                5,993,076,190.30           4,731,261,492.99
     土地增值税                                                2,347,314,631.76           1,600,344,178.09
     增值税                                                      797,487,503.63               34,515,928.12
     房产税                                                      117,914,101.50               89,553,237.03
     城市维护建设税                                               85,228,971.38               56,592,859.65
     教育费附加                                                   65,825,824.84               43,466,620.20
     个人所得税                                                   51,153,505.24               51,402,068.20
     营业税                                                                   -              583,893,858.69
     其他                                                         95,083,365.73              182,950,252.02
     合计                                                      9,553,084,094.38           7,373,980,494.99
     本年年末预缴税费人民币 21,774,387,944.54 元 (2015 年：人民币 17,422,341,362.16 元) 已
     计入预付款项。
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
24   应付利息
                                                              2016 年                     2015 年
     分期付息到期还本的长期借款利息                    104,594,785.12           109,093,773.97
     企业债券利息                                      273,780,121.51           122,482,110.72
     合计                                              378,374,906.63           231,575,884.69
     本集团本年无已逾期未支付的利息情况 (2015 年：无) 。
25   其他应付款
     其他应付款分类：
                                                              2016 年                     2015 年
     应付合营 / 联营企业款                          42,753,814,185.34       15,115,053,476.21
     应付股权款与合作公司往来及其他                 50,921,009,974.29       36,640,041,412.05
     土地增值税清算准备金                            8,664,902,284.40         6,257,929,713.44
     押金及保证金                                    1,422,831,794.94         1,334,386,054.46
     代收款                                          1,160,598,277.64         2,244,380,389.21
     购房意向金                                      1,657,100,703.10           758,433,298.42
     合计                                         106,580,257,219.71        62,350,224,343.79
     应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东及其他合作方向项目公司垫付款 / 借款共计
     人民币 42,395,042,594.79 元 (2015 年：人民币 29,850,938,446.00 元) 。
     虽然根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
     关问题的通知》(“187 号文”) 有关规定，本集团部分项目仍未达至清算条件，但本集团仍
     然根据会计准则的相关要求并按照 187 号文的计算基础计提了土地增值税清算准备金合计人
     民币 8,664,902,284.40 元 (2015 年：人民币 6,257,929,713.44 元)，以合理反映公司的利润
     情况。本集团已对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。
     土地增值税清算准备金是根据会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则，对未来可能缴
     纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理程序，与公司现时纳税义务无关。
                                                                             万科企业股份有限公司
                                                             截至 2016 年 12 月 31 日止年度财务报表
     土地增值税是按 30% - 60% 的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收的。增值
     额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用权的摊
     销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影
     响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。
26   一年内到期的非流动负债
     (1)   一年内到期的非流动负债分类：
                                                             2016 年                     2015 年
           一年内到期的长期借款                    24,305,116,136.80       23,748,281,762.21
           一年内到期的应付债券*                    2,468,181,196.95           998,122,294.76
           合计