深圳市振业（集团）股份有限公司
2016 年年度报告
2017 年 03 月
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不
存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性
和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、财务总监于冰、分管会计
工作负责人及会计机构负责人方东红声明：保证年度报告中财务报告的真实、
准确、完整。
公司全体董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四
节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地
产业务》的披露要求。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2016 年公司总股本为基
数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.80 元（含税），不送红股，不以公积金
转增股本。
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司
深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................ 1
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................ 4
第三节 公司业务概要 ................................................................................ 8
第四节 经营情况讨论与分析 .................................................................. 10
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................. 41
第八节 公司治理 ...................................................................................... 47
第九节 公司债券相关情况 .................................................................... 52
第十节 财务报告 ...................................................................................... 56
第十一节 备查文件目录 ........................................................................ 156
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深振业Ａ 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深振业、振业集团
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.
公司法定代表人 赵宏伟
注册地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
注册地址的邮政编码 518008
办公地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
办公地址的邮政编码 518008
公司网址 http://www.zhenye.com
电子信箱 szzygp@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 彭庆伟 杜汛
深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座
联系地址
12 楼董秘办公室 16 楼董事会办公室
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 91440300618831041G
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股
历次控股股东的变更情况（如有） 71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控
股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市深南大道 7028 号时代科技大厦八楼西面
签字会计师姓名 黄绍煌、陈美婷
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年
营业收入（元） 3,358,826,445.85 3,654,309,497.23 -8.09% 2,328,729,592.72
归属于上市公司股东的净利润（元） 778,580,909.98 416,752,839.52 86.82% 508,030,702.22
归属于上市公司股东的扣除非经常性
764,870,782.99 417,663,446.03 83.13% 264,466,817.62
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 1,708,425,723.10 -303,662,562.85 662.61% -1,097,953,994.97
基本每股收益（元/股） 0.5767 0.3087 86.82% 0.3763
稀释每股收益（元/股） 0.5767 0.3087 86.82% 0.3763
加权平均净资产收益率 16.56% 9.77% 6.79% 12.17%
2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末
总资产（元） 13,170,385,529.96 12,703,504,209.26 3.68% 11,753,217,519.19
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,005,137,670.58 4,393,080,213.27 13.93% 4,134,453,952.38
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况
财政部于 2016 年 12 月 3 日发布了《增值税会计处理规定》（财会[2016]22 号），适用于 2016 年 5 月 1 日起发
生的相关交易。公司按照相关要求进行会计政策变更，并将 2015 年末预交税款从预付款项重分类至其他流动资产，
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不影响以上列表比较数据。本事项已经公司第九届董事会 2017 年第一次定期会议审议通过（详情参见公司于 2017
年 3 月 30 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046.00
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.5767
是否存在公司债
√ 是 □ 否
公司是否存在最近两年连续亏损的情形
□ 是 √ 否 □ 不适用
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
八、分季度主要财务指标
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 382,487,016.97 486,202,188.83 277,016,461.79 2,213,120,778.26
归属于上市公司股东的净利润 48,808,316.64 53,276,912.19 12,397,634.09 664,098,047.06
归属于上市公司股东的扣除非经
48,725,061.95 52,052,608.79 12,599,574.11 651,493,538.14
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 524,404,696.72 572,017,541.75 420,343,578.56 191,659,906.07
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-7,500.19 -47,698.56 12,935,833.08
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 422,400.00 2,076,250.00 210,000.00
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 5,151,957.81 310,977,878.95
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 13,265,179.49 -1,012,260.25 728,945.56
减：所得税影响额 5,093,567.40 1,573,717.80 81,213,164.39
少数股东权益影响额（税后） 28,342.72 353,179.90 75,608.60
合计 13,710,126.99 -910,606.51 243,563,884.60 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，
以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非
经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
√ 是 □ 否
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区等
地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发
面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业
性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策，科学合
理的控制成本，完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发
展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强市属国企资源整合，与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段
项目，并积极探索旧城改造、保障房建设等房地产开发模式，力争实现项目获取方式的多元化。通过多年不懈努
力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式，公司将密切关注国资
国企改革动向，争取以改革为契机，进一步积聚发展资源，激发企业活力，实现快速发展。
2016 年，中央坚持稳中求进的总基调，深入推进供给侧结构性改革，宏观经济呈现缓中趋稳、稳中向好的良
好态势。房地产市场在去库存背景下迎来阶段性高点，全年成交规模创历史新高，城市间分化态势加剧，一线和
二线热点城市房价涨幅较大，房地产政策经历了从宽松到快速收紧的过程，国庆节前后，各地政府密集出台调控
政策，市场进入调整观望阶段。报告期内，公司重点关注当前存在的市场风险及土地资源不足风险，深入分析宏
观经济形势和房地产政策环境，准确研判市场走势，把握市场回暖良机，狠抓重点项目的销售工作，圆满的地实
现了全年经营目标。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
货币资金 增加 63.50%，主要系本报告期销售回笼资金增加和开发投资减少所致。
应收账款 减少 49.88%，主要系本报告期天虹退租冲回因免租期确认的应收租金所致。
增加 146.65%，主要系本报告期预付惠阳项目土地价款但尚未完成土地受让相关手
预付账款
续所致。
可供出售金融资产 减少 100.00%，主要系本报告期将持有股票交通银行、鄂武商 A 全部出售所致。
其他非流动资产 减少 30.95%，主要系本报告期收回地铁投资款及确认地铁项目投资收益所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
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三、核心竞争力
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
√ 是 □ 否
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。
公司把优秀的企业文化作为核心竞争力来培育，“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“创造价值，利益
社会”的企业理念、“建造品质空间，共享完美人生”的企业愿景充分融入公司决策、经营管理、制度机制和员工
行为，形成了较强的凝聚力、执行力和创新力。振业文化是公司吸引人才、激励人才的重要方式，是公司的核心
资源。公司坚持以人为本，尊重客户、股东、员工、合作单位等利益相关者需求的多样性，在创造价值的过程中
努力平衡利益相关者的各类需求，形成了共生、共荣、共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚
实基础。
2017年3月，公司召开2017年第二次临时股东大会、第九届董事会2017年第一次会议、监事会第一次会议，选
举产生公司第九届董事会、监事会成员并聘任公司高级管理人员。公司未来将继续坚定企业发展信心，努力突破
发展瓶颈，扎实开展各项工作，着力推动公司治理、经营、管理工作的整体提升，开创公司改革发展的新篇章。
报告期内，公司不存在核心竞争力发生重要变化的情况。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、 概述
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
（一）公司经营与管理情况回顾
2016年，中央坚持稳中求进的总基调，深入推进供给侧结构性改革，宏观经济呈现缓中趋稳、稳中向好的良
好态势。房地产市场在去库存背景下迎来阶段性高点，全年成交规模创历史新高，城市间分化态势加剧，一线和
二线热点城市房价涨幅较大，房地产政策经历了从宽松到快速收紧的过程，国庆节前后，各地政府密集出台调控
政策，市场进入调整观望阶段。公司在年初科学准确研判市场走势的基础上，加快项目开发进度，全力推进销售
去化，提高运营管理效率，高质量推进年度各项重点任务，实现了经营业绩的大幅提升。全年实现合同销售收入
46.12亿元，资金回笼41.73亿元（不含地铁合作项目合同销售收入32.67亿元，资金回笼40.77亿元）；全年新开工项
目面积22.19万平米，竣工57.67万平米，在建项目面积80.53万平米；全年实现营业收入33.59亿元，利润总额9.24
亿元，比上年增长55.85%，净利润8.04亿元，比上年增长83.20%，加权平均净资产收益率为16.56%；截至2016年
12月31日，公司总资产131.70亿元、净资产50.05亿元。
1、狠抓项目销售工作，公司经营再创佳绩
2016年，公司深入分析宏观经济形势和房地产政策环境，准确研判市场走势，把握市场回暖良机，狠抓深圳
地铁合作项目、天津启春里、西安泊公馆、长沙振业城二期、东莞松湖雅苑等重点项目的销售工作，公司高层多
次深入一线调研，针对不同项目特点，实施“一企一策、一项目一策”，及时解决问题和困难，灵活调整营销策略，
一举取得公司历史上最好的销售业绩，全年累计实现合同销售面积44.76万平方米，合同销售金额46.12亿元（不含
地铁合作项目合同销售面积9.23万平方米，合同销售金额32.67亿元），分别较去年增长44.28%、44.11%，完成年销
售计划的114.46%、115.26%。
2、加强战略管理，编制“十三五”战略规划
为明确企业发展方向和实现路径，公司统筹各方资源编制了企业“十三五”战略规划。在广泛调研的基础上，
运用多种方法对房地产行业发展趋势、公司现状、公司优劣势进行了客观分析，明确了主要规划指标，并逐一分
解，形成了资本、财务、土地、产品、成本、人力、管控模式和党建八个分规划，对重点项目重点分析，建立了
战略规划实施的管理体系。在此基础上，公司及时修改完善了《三年滚动开发计划》，为公司未来发展奠定了基础。
3、完善法人治理，积极维护投资者权益
公司积极落实证券监管要求，制定了《未来三年股东回报规划》，修改了《公司章程》、《股东大会议事规则》，
进一步健全了集团利润分配政策，增强公司现金分红透明度，完善公司治理决策程序，切实维护广大投资者的合
法权益。本着回报投资者的原则，公司完成了2015年的利润分配，共派发现金股利1.62亿元，占2015年归属于上市
公司普通股股东净利的38.87%，公司已连续3年实现现金分红比例超过当年实现的可分配利润的30%。公司高度重
视保护投资者的知情权，全力做好信息披露和投资者接待各项工作，强化内幕信息及知情人管理，未出现内幕信
息泄密和内幕交易，公司连续四年获得深交所信息披露考核A级评级。
4、拓宽资源获取渠道，保障企业可持续发展
在资金方面，公司加强融资工作力度，加快销售资金回笼，除传统融资方式以外，通过信托借款、信用证融
资、项目收益权融资等方式拓展融资渠道，累计获得银行融资额度32.70亿元，新增借款13.25亿元，全年累计回笼
资金41.73亿元（不包含地铁合作项目资金回笼40.77亿元），为公司发展打下良好的基础。在土地储备方面，公司
紧跟政府战略，积极参与政府土地公开出让投标，成功竞得深汕特别合作区及惠州市惠阳区三宗地块，占地面积
共计16.38万平米，计容建面共计31.25万平米。
5、强化项目施工管理，项目开发稳步推进
工程管理方面，进一步完善产品标准化体系，制定《施工工艺标准化手册》、《施工现场安全防护标准》、《停
止验收点》。实行设计巡检，引入第三方实测实量单位，强化在建项目工程质量及安全文明施工检查，狠抓过程管
理和结果考核评价工作，促进工程质量进一步提高。同时开展了广州项目、锦荟PARK公寓精装修方案的设计，迈
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出了精装修交楼的第一步。成本管理方面，加强目标成本及合同规划的审核，进一步简化程序，做好分权与监督
工作，完善投标单位的产生办法，提升了工作效率，降低了管理成本。
6、落实精准扶贫任务，积极履行社会责任
公司积极响应深圳市委市政府对口扶贫河源的号召，安排工作队常驻龙川县四都镇新四村开展精准扶贫工作，
搭建电子商务服务站、组建农民专业合作社、出资改造道路、桥梁等硬件设施，投资参股深圳宝安（龙川）产业
转移园，有效地拓宽了当地村民的经济来源，改善了当地的居住及投资环境。公司认真践行“创造价值，利益社
会”的理念，积极履行社会责任，为新时期的扶贫工作贡献了应有的力量。
（二）报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，具体项目进展情况如下表：
占地面积 规划建筑面 可售面积（万㎡）
项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
2、3、9、10 栋 8.93 —— 8.54 8.54 竣工在售 2015.07 2016.12
4~8 栋及 B 地块 9.34 —— 9.09 9.09 在建、在售 2015.07 2017.08
锦荟 PARK 集中商业以及 1 栋 11.12
4.66 4.91 9.57 在建 2015.07 2018.05
B、C、D、E 座 14.82
1 栋 A 座：商务公寓 —— 4.1 4.1 在建 2015.08 2018.05
深汕振业荣耀华府 8.67 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
G、H 组团 9.13 4.40 0.33 3.16 3.49 竣工在售 2010.09 2011.12
惠阳振业 D 组团 5.02 2.15 —— 1.60 1.60 竣工在售 2011.09 2013.11
城二期 Q 组团 3.40 12.25 —— —— —— 在建 2015.07 2018.04
剩余组团 15.14 53.41 —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳振业城 F1 组团 5.80 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳象岭村项目 7.71 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
东莞松湖雅苑 5.85 10.97 0.40 8.13 8.53 竣工在售 2014.09 2016.10
广州广钢新城项目 2.85 16.68 —— —— —— 在建 2016.03 2018.07
A 组团 22.11 1.85 10.82 12.67 竣工在售 2013.03 2014.09
西安振业泊墅二期 8.95
B 组团 19.53 0.28 17.69 17.97 竣工在售 2014.03 2015.11
西安世博大道项目 7.06 19.32 0.99 12.85 13.84 在建 2016.04 2017.10（洋房）
2014.11（洋房等）
长沙振业城一期 12.25 13.66 —— 11.26 11.26 竣工在售 2013.05
2015.11（高层）
西组团 16.19 0.61 11.37 11.98 在建、在售 2015.03 2016.11
长沙振业城二期 东组团 11.24 6.43 0.34 6.08 6.42 在建 2015.07 2017.11
别 墅 2.52 —— 2.4 2.4 前期筹备 —— ——
长沙振业城剩余组团 17.87 55.72 —— —— —— 前期筹备 —— ——
广西振业尚府 1.26 9.46 0.75 6.17 6.92 竣工在售 2014.11 2016.10
广西振业邕江雅苑 1.34 5.56 0.20 3.79 3.99 在建、在售 2016.08 2017.12
天津启春里 4.12 13.34 1.04 8.47 9.50 竣工在售 2014.12 2016.12
天津铂雅轩 2.86 9.71 —— 6.89 6.89 在建、在售 2015.08 2017.05
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注：1、2016 年 3 月 8 日，下属子公司深圳市振业房地产开发有限公司于以竞拍方式竞得深圳市深汕合作区项目，
成交总价为人民币 10,844 万元，项目占地 8.67 万平方米。
2、2016 年 12 月 14 日，下属子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司以竞拍方式竞得惠州市惠阳区 GP1643、
GP1644 号地块土地使用权，成交价分别为 1,391 万元和 14,477 万元，占地面积分别为 4,006 平方米和 73,091 平方
米。
3、本公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横
岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发
建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万
元，获得住宅、商务公寓和配套物业 70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，
产权归深圳地铁所有（详情参见公司于 2013 年 11 月 28 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮
资讯网的公开披露公告）。
报告期内，该项目实现合同销售面积 9.23 万平方米，合同销售金额 32.67 亿元，其中 2、3、9、10 栋于 2016
年 12 月 28 日入伙，我公司已确定相应投资收益。
二、主营业务分析
1、概述
具体情况详见“第四节 经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2016 年 2015 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,358,826,445.85 100% 3,654,309,497.23 100% -8.09%
分行业
房地产 3,358,826,445.85 100.00% 3,654,309,497.23 100.00% -8.09%
分产品
房产销售 3,275,496,052.82 97.52% 3,568,467,298.56 97.65% -8.21%
房产租赁 83,330,393.03 2.48% 85,842,198.67 2.35% -2.93%
分地区
广东省 1,331,991,522.43 39.66% 2,278,241,072.23 62.34% -41.53%
广西自治区 410,557,461.43 12.22% 9,661,312.00 0.26% 4,149.50%
陕西省 540,269,572.57 16.09% 514,878,332.00 14.09% 4.93%
天津市 375,303,584.41 11.17% 69,302,425.00 1.90% 441.54%
湖南省 700,704,305.01 20.86% 782,226,356.00 21.41% -10.42%
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
√ 是 □ 否
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 3,358,826,445.85 2,380,532,052.71 29.13% -8.09% -0.33% -5.52%
分产品
房产销售 3,275,496,052.82 2,321,866,703.79 29.11% -8.21% -0.57% -5.45%
房产租赁 83,330,393.03 58,665,348.92 29.60% -2.93% 10.34% -8.47%
分地区
广东省 1,331,991,522.43 943,262,054.91 29.18% -41.53% -34.87% -7.25%
广西自治区 410,557,461.43 325,309,455.54 20.76% 4,149.50% 4,434.36% -4.98%
陕西省 540,269,572.57 339,454,759.10 37.17% 4.93% 6.53% -0.94%
天津市 375,303,584.41 301,673,239.71 19.62% 441.54% 596.92% -17.92%
湖南省 700,704,305.01 470,832,543.45 32.81% -10.42% -17.55% 5.81%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物收入大于劳务
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2016 年 2015 年 同比增减
营业收入 元 3,358,826,445.85 3,654,309,497.23 -8.09%
房地产
存货 元 7,700,201,149.6 8,406,020,914.07 -8.40%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
行业分类 2016 年 2015 年 同比增减
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产 2,380,532,052.71 100.00% 2,388,342,883.37 100.00% -0.33%
单位：元
2016 年 2015 年
产品分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房产销售 2,321,866,703.79 97.54% 2,334,447,280.75 97.74% -0.54%
房产租赁 58,665,348.92 2.46% 53,895,602.62 2.26% 8.85%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
2016 年 3 月 22 日，本公司全资子公司深圳市振业房地产开发有限公司出资设立深汕特别合作区振业房地产开
发有限公司，注册资本 12,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 46,094,227.43
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.37%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
0.00%
例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 自然人 9,725,765.00 0.29%
2 自然人 9,555,098.00 0.28%
3 深圳市午越物业管理有限公司 9,394,801.43 0.28%
4 自然人 8,744,927.00 0.26%
5 自然人 8,673,636.00 0.26%
合计 -- 46,094,227.43 1.37%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 501,474,502.87
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 26.95%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
0.00%
比例
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 惠州市惠阳区公共资源交易中心 158,680,000.00 8.53%
2 深汕特别合作区财政局 108,440,000.00 5.83%
3 深圳市第一建筑工程有限公司 92,494,502.87 4.97%
4 中建远南集团有限公司 76,320,000.00 4.10%
5 湖南南托建筑股份有限公司 65,540,000.00 3.52%
合计 -- 501,474,502.87 26.95%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2016 年 2015 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 70,816,700.94 88,124,763.84 -19.64%
管理费用 68,807,168.84 64,632,983.02 6.46%
主要系本年借款利息资本化比例提
财务费用 152,816,927.68 229,776,293.26 -33.49%
高所致。
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2016 年 2015 年 同比增减
经营活动现金流入小计 4,298,637,648.83 3,083,273,987.44 39.42%
经营活动现金流出小计 2,590,211,925.73 3,386,936,550.29 -23.52%
经营活动产生的现金流量净额 1,708,425,723.10 -303,662,562.85 662.61%
投资活动现金流入小计 749,602,177.57 50,855,451.90 1,373.99%
投资活动现金流出小计 143,761,160.66 456,890,475.99 -68.53%
投资活动产生的现金流量净额 605,841,016.91 -406,035,024.09 249.21%
筹资活动现金流入小计 1,324,558,450.02 3,516,851,516.06 -62.34%
筹资活动现金流出小计 2,668,058,096.29 2,330,787,099.25 14.47%
筹资活动产生的现金流量净额 -1,343,499,646.27 1,186,064,416.81 -213.27%
现金及现金等价物净增加额 971,040,520.41 476,602,597.26 103.74%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
1、经营活动现金流入小计 2016 年比上年增加 39.42%，主要原因系本年销售回款增加所致。
2、经营活动产生的现金流量净额 2016 年比上年数增加 662.61%，主要原因系本年销售回款增加及土地与工程开发
支出减少所致。
3、投资活动现金流入小计 2016 年比上年增加 1,373.99%，主要原因系本年收回地铁项目投资款所致。
4、投资活动现金流出小计 2016 年比上年减少 68.53%，主要原因系上年支付地铁项目投资进度款，本年无发生。
5、投资活动产生的现金流量净额 2016 年比上年数增加 249.21%，主要原因系本报告期收回地铁项目投资款所致。
6、筹资活动现金流入小计 2016 年比上年减少 62.34%，主要原因系上年发行 15 亿公司债所致，本年无发生。
7、筹资活动产生的现金流量净额 2016 年比上年数减少-213.27%，主要系上年发行 15 亿公司债所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，由于房地产行业收入确认条件影响，公司存在部分项目已销售但未达到收入结转条件情况。
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2016 年末 2015 年末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 2,908,094,489.68 22.08% 1,778,702,659.81 14.00% 8.08% 不适用
应收账款 7,467,388.01 0.06% 14,898,715.88 0.12% -0.06% 不适用
存货 7,700,201,149.60 58.47% 8,406,020,914.07 66.17% -7.70% 不适用
投资性房地产 1,180,301,220.23 8.96% 1,064,834,662.27 8.38% 0.58% 不适用
固定资产 2,841,290.68 0.02% 3,374,464.80 0.03% -0.01% 不适用
短期借款 0.00 0.0% 200,000,000.00 1.57% -1.57% 不适用
长期借款 1,986,163,688.27 15.08% 2,446,921,516.06 19.26% -4.18% 不适用
其他非流动资产 629,953,960.49 4.78% 912,332,395.49 7.18% -2.40% 不适用
预收账款 1,692,606,313.50 12.85% 876,202,270.24 6.90% 5.95% 不适用
应付债券 1,497,774,352.61 11.37% 1,495,952,730.81 11.78% -0.41% 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减
项目 期初数 计公允价值变 本期购买金额 本期出售金额 期末数
变动损益 值
动
可供出售金融
6,896,785.36 -728,902.30 5,303,160.60 0.00 0.00 6,324,055.98 0.00
资产
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末资产权利受限情况
具体情况详见公司 2016 年度财务报表附注“六、合并财务报表项目注释”之“44、所有权或使用权受限制的
资产”的内容。
五、投资状况
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,949,356,598.45 2,703,235,725.87 -27.89%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
是否为
投资 投资项目涉 本报告期投入金 截至报告期末累 截止报告期末累
项目名称 固定资 资金来源 项目进度
方式 及行业 额 计实际投入金额 计实现的收益
产投资
星海名城七期 自建 否 房地产 4,012,076.46 687,948,109.36 自筹+借款 已竣工 1,231,609,483.14
振业城二-三期 自建 否 房地产 5,277,300.00 609,696,558.25 自筹+借款 已竣工 1,137,215,516.00
振业城四-五期 自建 否 房地产 382,879.50 1,003,599,817.48 自筹+借款 已竣工 2,246,109,021.00
振业城六-七期 自建 否 房地产 25,148,477.72 550,889,997.83 自筹+借款 已竣工 1,085,407,553.56
振业峦山谷花
自建 否 房地产 8,044,984.33 2,170,188,700.00 自筹+借款 已竣工 2,218,356,728.00
园一期
振业峦山谷花
自建 否 房地产 76,370,684.22 2,292,730,978.60 自筹+借款 已竣工 3,407,646,632.86
园二期
东莞松湖雅苑 自建 否 房地产 73,762,235.61 619,168,630.51 自筹+借款 竣工在售 636,729,735.09
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
项目
广州广钢新城
自建 否 房地产 161,289,509.89 2,287,249,696.18 自筹+借款 在建 0.00
项目
惠阳振业城一
自建 否 房地产 8,254,944.74 415,016,758.86 自筹+借款 已竣工 791,459,898.30
期
惠阳振业城二
自建 否 房地产 2,356,434.74 221,560,303.65 自筹+借款 竣工在售 268,154,470.70
期（GH 组团）
惠阳振业城二
自建 否 房地产 9,228,672.60 106,974,530.25 自筹+借款 竣工在售 158,579,656.40
期（D 组团）
惠阳振业城商
自建 否 房地产 11,757,343.19 102,803,388.86 自筹 在建 0.00
务中心
惠阳振业城二
自建 否 房地产 729,181.00 69,933,324.22 自筹 在建 0.00
期
惠阳振业城 Q
自建 否 房地产 74,370,365.32 107,583,686.67 自筹+借款 在建 0.00
组团
惠阳振业城
自建 否 房地产 154,500.00 36,243,790.00 自筹 前期筹备 0.00
F1 组团
惠阳振业城三
自建 否 房地产 700,444.90 700,444.90 自筹 前期筹备 0.00
期
西安振业泊墅
自建 否 房地产 35,846,866.68 1,052,609,305.48 自筹+借款 竣工在售 1,704,838,884.00
一期
西安振业泊墅
自建 否 房地产 44,303,770.61 635,168,170.22 自筹+借款 竣工在售 755,815,998.95
二期 A 组团
西安振业泊墅
自建 否 房地产 93,392,177.87 801,329,421.50 自筹+借款 竣工在售 626,469,104.62
二期 B 组团
西安世博大道
自建 否 房地产 115,250,062.08 523,016,405.03 自筹+借款 在建 0.00
地块
振业尚府 自建 否 房地产 149,672,600.00 502,356,000.00 自筹+借款 竣工在售 408,960,900.00
振业邕江雅苑 自建 否 房地产 38,277,200.00 203,542,300.00 自筹+借款 在建、在售 0.00
长沙振业城一
自建 否 房地产 6,767,267.86 822,496,367.86 自筹+借款 竣工在售 1,123,296,683.14
期
长沙振业城二
自建 否 房地产 306,352,753.85 763,013,453.85 自筹+借款 竣工在售 588,756,359.87
期
长沙振业城三
自建 否 房地产 39,539,730.77 68,952,430.77 自筹 前期筹备 0.00
期及后期
深汕振业荣耀
自建 否 房地产 109,283,358.01 109,283,358.01 自筹 前期筹备 0.00
华府
天津新博园项
自建 否 房地产 24,125,827.86 2,301,136,497.56 自筹+借款 竣工在售 2,993,471,791.07
目
天津启春里项
自建 否 房地产 265,126,891.01 1,309,144,322.24 自筹+借款 竣工在售 363,670,792.34
目
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
天津铂雅轩项
自建 否 房地产 259,578,057.63 892,078,119.40 自筹+借款 在建、在售 0.00
目
合计 -- -- -- 1,949,356,598.45 21,266,414,867.54 -- -- 21,746,549,209.04
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权
本期公
益的累
证券品 证券代 证券简 最初投 会计计 期初账 允价值 本期购 本期出 报告期 期末账 会计核 资金来
计公允
种 码 称 资成本 量模式 面价值 变动损 买金额 售金额 损益 面价值 算科目 源
价值变
益
动
可供出
境内外 鄂武商 703,351 公允价 6,156,0 -624,23 4,828,5 5,675,3 4,664,6 自有资
000510 0.00 0.00 售金融
股票 A .46 值计量 95.20 9.56 04.18 35.58 08.41 金
资产
可供出
境内外 交通银 161,371 公允价 740,690 -104,66 474,656 648,720 518,403 自有资
601328 0.00 0.00 售金融
股票 行 .00 值计量 .16 2.74 .42 .40 .18 金
资产
864,722 6,896,7 -728,90 5,303,1 6,324,0 5,183,01
合计 -- 0.00 0.00 -- --
.46 85.36 2.30 60.60 55.98 1.59
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
报告期内 累计变更 累计变更 尚未使用
本期已使 已累计使 尚未使用 闲置两年
募集资金 变更用途 用途的募 用途的募 募集资金
募集年份 募集方式 用募集资 用募集资 募集资金 以上募集
总额 的募集资 集资金总 集资金总 用途及去
金总额 金总额 总额 资金金额
金总额 额 额比例 向
存放于募
发行公司 0.0118（系
2015 年 150,000 5.52 150,000 0 0 0 集资金专
债 结存利息）
用账户
合计 -- 150,000 5.52 150,000 0 0 0 0.0118（系 --
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
结存利息）
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督委员会“证监许可【2015】169 号文核准，公司于 2015 年 3 月 13 日发行 3 年期 15 亿元公司债券，
票面利率 5.20%。本期债券募集资金扣除发行费用后净额 149,475 万元，截止 2016 年 12 月 31 日，募集资金已用于偿还银
行贷款及补充流动资金，年末余额 118.55 元（系结存利息）。本债券的起息日为 2015 年 3 月 13 日，到期日为 2018 年 3
月 13 日，单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支付。截止 2017 年 3 月 13
日，公司已按期足额支付 15 亿元公司债第一期及第二期利息共计 15,600 万元。
（2）募集资金承诺项目情况
□ 适用 √ 不适用
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
湖南振业房
1,512,522,58 366,153,549. 700,704,305. 138,608,104. 104,077,248.
地产开发有 子公司 房地产开发 150,000,000
7.96 37 01 70
限公司
西安振业房
1,630,762,85 716,219,776. 540,269,572. 119,393,843. 90,301,249.1
地产开发有 子公司 房地产开发 280,000,000
7.82 27 57 84
限公司
惠州市惠阳
区振业创新 877,465,790. 342,358,559. 148,875,907. 34,302,781.6 25,700,250.4
子公司 房地产开发 260,000,000
发展有限公 19 10 45 7
司
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
天津市振业
资产经营及房 2,786,444,40 526,798,006. 375,303,584. 45,527,114.1 33,168,983.8
资产管理有 子公司 280,000,000
地产投资 2.98 46 41 9
限公司
贵州振业房
43,595,874.6 43,595,874.6
地产开发有 子公司 房地产开发 30,000,000 - 1,152.43 1,060.87
4
限公司
广西振业房
812,942,649. 265,175,477. 410,557,461. 57,279,830.1 43,148,988.2
地产股份有 子公司 房地产开发 150,000,000
48 81 43 3
限公司
深圳市振业
房地产开发及 2,952,820,18 290,813,124. 636,729,735. 34,135,559.8 24,468,151.9
房地产开发 子公司 300,000,000
自有物业租赁 9.74 32 09 6
有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
（一）对未来宏观发展形势的看法
2017 年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。中央经济工作会议强调，要坚
持稳中求进工作总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，建立房地产调控长效机制，既抑制房地产
泡沫，又防止出现大起大落。中央为 2017 年楼市定下健康平稳发展的基调，预计因城施策将在控风险与去库存基
调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。房地产行业方面，预计企业间分化加
剧，并购整合提速，市场集中度快速提升，房地产企业转型和差异化竞争趋势日渐明朗。国资国企改革将进一步
深化，随着深圳国企改革“1+12”政策体系的逐步落地，公司将面临改革发展的重要机遇窗口。
（二）公司面临的风险
市场风险：中央经济工作会议已为 2017 年楼市调控方向定调，将继续坚持因城施策指导原则，去库存压力大
的三四线城市依然处于政策红利期，而一线城市和部分房价上涨过快的二三线城市将会持续抑制资产价格泡沫。
2017 年，公司重点销售项目分别处于深圳、广州、天津、长沙、惠州等城市，均面临政策进一步收紧的风险，且
市场竞争激烈，销售压力较大。
土地资源不足风险：公司当前的土地储备尚不能满足大发展需要，尤其是一线城市土地储备不足。由于公司
整体规模偏小，一线城市土地市场准入门槛越来越高，公司参与土地市场竞争压力较大。
资金风险：受行业调控影响，房企融资渠道继续收窄，短期较难摆脱对银行借款的依赖，地区公司融资能力
较弱，融资难度依然较大，公司在扩张发展和保证资金链安全之间的平衡难度进一步加大。
（三）2017 年经营发展计划
1、资金回笼≥40.02 亿元
2、合同销售收入≥39.31 亿元
3、合同销售面积≥27.35 万平方米
（以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟 PARK 项目）
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
（四）2017 年工作措施
1、狠抓项目销售和开发，确保实现年度目标
一是坚持以营销工作为龙头，强化对各地房地产调控政策和市场趋势的研判，创新思路，及时调整营销策略，
因城施策，实现精准营销和价值营销，确保实现年度销售任务；二是依托前瞻性研判，适时调整开发节奏，加强
进度管理，提高一级节点达成率，确保所有重点销售和结算项目均要按期达到进度节点要求，为项目销售和利润
结转创造良好条件；三是严格落实产品标准化及现场管理标准化工作要求，狠抓品质管理和安全管理，切实提高
产品品质和竞争力；四是全面提高成本管理水平，强化目标成本控制，完善招投标管理，严格落实监督考核机制，
合理降低成本，提升利润空间。
2、拓宽项目获取渠道，调整优化产品业态
项目获取方面，一是增强灵活性，努力通过旧城改造、合作开发、项目收购、代建保障房等方式获取项目；
二是在市国资国企系统内积极寻求优质土地和项目资源，与资源丰富的企业合作，扩展业务规模，增强企业实力；
三是研究与地产基金或信托等金融机构联合拿地的可行性，寻求解决土地和开发资金问题的新模式。产品业态调
整方面，一是进一步加强商业地产的开发与运营，逐步增加商业地产产品配比；二是优化公司自有物业的产品结
构，加快退出低效资产，提高资产收益水平；三是研究和探索建设运营特色小镇的方案，丰富产品业态，获得稳
定的经营收入。
3、强化资金筹措，为企业发展提供有力支持
一是密切银企关系，提高按揭贷款办理的工作效率，加快回款速度。二是大力拓展融资方式，充分挖掘潜力，
灵活运用信托融资、信用证融资、项目收益权融资、中票、短期融资券等新型融资方式，适度扩大融资规模。三
是密切关注资本市场和政策动态，强化各类融资方案可行性研究，适时开展融资工作，为企业发展提供充足的资
金保障。
4、加强创新研究，优化企业发展机制
一是密切关注国资国企改革动向，加强与市委、市政府和国资委的沟通，跟踪研究深圳国企改革“1+12”政
策文件，努力争取相关政策在公司落地，推进混合所有制改革，完善法人治理结构，相应调整和完善经营管理机
制，提升企业竞争力；二是创新国企合作模式，探索与深圳国资系统内企业建立“非竞争合作”关系，发挥各自
优势，优化资源配置，联合开发和经营项目，增强公司发展后劲；三是研究建立长效激励机制，创新思路，着眼
于增量，探索各种激励方式的可行性，吸引和留住优秀人才，提高管理效能。
5、围绕职业化水平提升，狠抓企业内部管理
一是将职业化提升作为公司 2017 年管理主题，制定专项工作方案，加强教育宣贯，细化考核评价标准，提高
全体员工职业道德、职业技能、职业形象和职业礼仪水平，改进工作作风，增强业务能力，展现优良风貌；二是
对公司的制度流程体系进行梳理优化，使内容更加简洁清晰，增强制度流程的实用性和操作性，促进管理质量和
效率的提升；三是强化审计督察和纪检监察力度，严格奖惩制度，及时查处违规行为，提高规范化水平。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
此次调研的有关情况详见公司于 2016 年 3 月 3 日登载于深圳证券交易所
2016 年 3 月 3 日 实地调研
网站互动平台的《2016 年 3 月 3 日投资者关系活动记录表》
此次调研的有关情况详见公司于 2016 年 3 月 4 日登载于深圳证券交易所
2016 年 3 月 4 日 实地调研 机构
网站互动平台的《2016 年 3 月 4 日投资者关系活动记录表》
此次调研的有关情况详见公司于 2016 年 5 月 6 日登载于深圳证券交易所
2016 年 5 月 6 日 实地调研
网站互动平台的《2016 年 5 月 6 日投资者关系活动记录表》
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
此次调研的有关情况详见公司于 2016 年 6 月 3 日登载于深圳证券交易所
2016 年 5 月 31 日 实地调研
网站互动平台的《2016 年 5 月 31 日投资者关系活动记录表》
此次调研的有关情况详见公司于 2016 年 8 月 15 日登载于深圳证券交易
2016 年 8 月 12 日 实地调研
所网站互动平台的《2016 年 8 月 12 日投资者关系活动记录表》
此次调研的有关情况详见公司于 2016 年 11 月 10 日登载于深圳证券交易
2016 年 11 月 10 日 实地调研
所网站互动平台的《2016 年 11 月 10 日投资者关系活动记录表》
2016 年 01 月 01 日
电话沟通 个人 无
-2016 年 12 月 31 日
2016 年 01 月 01 日 问询有关情况详见公司于 2016 年 01 月 01 日-2016 年 12 月 31 日于深圳
书面问询 个人
-2016 年 12 月 31 证券交易所网站互动平台进行的投资者问答
接待次数
接待机构数量
接待个人数量
接待其他对象数量
是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
1、利润分配政策特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》、《上市公司监管
指引第 3 号——上市公司现金分红》以及《公司章程》等相关文件的要求，结合公司实际情况，制定了未来
三年（2015-2017 年）股东回报规划，完善利润分配事项的决策程序和机制，制定差异化的分红政策，并确保
公司最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。本事项已经公司第八
届董事会 2016 年第二次会议审议通过，并经 2016 年第二次临时股东大会审议批准（详情参见公司于 2016 年
2 月 24 日、2016 年 3 月 12 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
2016 年 6 月 17 日，公司实施 2015 年度利润分配方案，以公司原有股本 1,349,995,046 股为基数，向全体
股东每 10 股派发现金股利 1.20 元（含税）。本事项已经公司第八届董事会 2016 年第一次定期会议审议通过，
并经 2015 年年度股东大会审议批准（详情参见公司于 2016 年 3 月 30 日、2016 年 4 月 22 日、2016 年 6 月 13
日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否
是
得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明：不适用
2、公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案
（预案）情况
公司 2016 年度利润分配预案为：以公司总股本 1,349,995,046 股为基数，每 10 股派发现金股利 1.80 元（含税），
共派发现金 242,999,108.28 元，共分配利润 242,999,108.28 元。
公司 2015 年度利润分配方案为：以公司总股本 1,349,995,046 股为基数，每 10 股派发现金股利 1.20 元（含税），
共派发现金 161,999,405.52 元，共分配利润 161,999,405.52 元。
公司 2014 年度利润分配方案为：以公司总股本 1,349,995,046 股为基数，每 10 股派发现金股利 1.18 元（含税），
共派发现金 159,299,415.43 元，共分配利润 159,299,415.43 元。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报表中 占合并报表中归属于
现金分红金额（含 以其他方式现 以其他方式现金分
分红年度 归属于上市公司普通 上市公司普通股股东
税） 金分红的金额 红的比例
股股东的净利润 的净利润的比率
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
2016 年 242,999,108.28 778,580,909.98 31.21% 0
2015 年 161,999,405.52 416,752,839.52 38.87% 0
2014 年 159,299,415.43 508,030,702.22 31.36% 0
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数（元）（含税） 1.80
每 10 股转增数（股）
分配预案的股本基数（股） 1,349,995,046
现金分红总额（元）（含税） 242,999,108.28
可分配利润（元） 242,999,108.28
现金分红占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
其他
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
2016 年度利润分配预案为：
1、按母公司净利润提取 10%的法定盈余公积金 51,421,054.48 元、提取 20%的任意盈余公积金 102,842,108.97 元，两项合
计 154,263,163.45 元。
2、根据公司经营发展的实际情况，董事会提议以公司总股本 1,349,995,046 股为基数，每 10 股派发现金股利 1.80 元（含
税），共分配利润 242,999,108.28 元，占本年归属母公司股东净利润 778,580,909.98 元的 31.21%。本次分配后，母公司未分
配利润余额 510,868,947.87 元。
三、承诺事项履行情况
1、公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内履行
完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
本公司在公司治理专项活动中向深圳证监局
作出如下承诺：承诺取得大股东、实际控制
其他对公司中小 2007 年 10 月
本公司 公司治理 人加强未公开信息管理的书面承诺并向深圳 长期有效 履行中
股东所作承诺 31 日
证监局报备；承诺向深圳证监局报备未公开
信息知情人名单；承诺就治理非规范情况在
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
年度报告“公司治理结构”中如实披露。
深圳市国资委在本公司治理专项活动中作出
如下承诺：承诺建立和完善已获取的上市公
司未公开信息管理内控制度，督促相关信息
知情人不利用我公司未公开信息买卖我公司
深圳市 2007 年 12 月
公司治理 证券，不建议他人买卖我公司证券，也不泄 长期有效 履行中
国资委 26 日
露我公司未公开信息，并及时、真实、准确、
完整地提供知悉我公司未公开信息的知情人
名单，由我公司报送深圳证监局、证券交易
所备案。
承诺是否按时履
是
行
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利
预测及其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”
的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
财政部于 2016 年 12 月 3 日发布了《增值税会计处理规定》（财会[2016]22 号），适用于 2016 年 5 月 1 日起发
生的相关交易。公司按照相关要求进行会计政策变更，具体情况详见公司 2016 年度财务报表附注“四、重要会计
政策和会计估计”之“27、重要会计政策、会计估计的变更”的内容。
本事项已经公司第九届董事会 2017 年第一次定期会议审议通过（详情参见公司于 2017 年 3 月 30 日在《中国
证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
2016 年 3 月 22 日，本公司全资子公司深圳市振业房地产开发有限公司出资设立深汕特别合作区振业房地产开
发有限公司，注册资本 12,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 80 万（含年度内部控制审计费用）
境内会计师事务所审计服务的连续年限
境内会计师事务所注册会计师姓名 黄绍煌、陈美婷
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
根据公司审计工作的需要，报告期内，公司继续聘任瑞华会计师事务所承担公司 2016 年度财务报告审计和内
部控制审计工作，聘期一年，合计审计费用 80 万元（含差旅费）。本事项已经公司第八届董事会 2016 年第一次
定期会议审议通过，并经 2015 年年度股东大会审议批准。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
十二、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
涉案金额 是否形 诉讼(仲 诉讼(仲裁)判决执行
诉讼(仲裁)基本情况 诉讼(仲裁)进展 披露日期 披露索引
（万元） 成预计 裁)审理 情况
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
负债 结果及
影响
公司前期披露的新城花园合作
建房纠纷，2011 年 6 月 20 日， 报告期内仍未就分
详情参见公
雄丰集团（深圳）有限公司以龙 割、拍卖、共同开发
司刊登于巨
城公司、雄丰公司为被告向深圳 对当期 等可行性方案与农业 2003 年 6 月
—— 否 —— 潮资讯网
中院提起涉案地块土地使用权 无影响 银行、龙城公司清算 14 日
2003-009 号
确权诉讼事项。深圳市中级人民 组、雄丰公司、深圳
公告
法院已于 2012 年 7 月 23 日作 中院取得一致意见。
出准许原告撤诉的裁定。
详情参见公
公司前期披露的金龙大厦（原
目前该案仍在执行当 司刊登于巨
“振兴大厦”）合作建房纠纷一 对当期 2005 年 9 月
—— 否 —— 中，报告期内无最新 潮资讯网
案，广东省高级人民法院已于 无影响 27 日
进展。 2005-027 号公
2005 年 9 月 5 日作出终审判决。
告
公司前期披露的向中国国际经
济贸易仲裁委员会华南分会（现
\"华南国际经济贸易仲裁委员会
\") 提出对公司长沙项目合作方
B&F&L GROUP LIMITED （以
下简称\"佰富利集团\"）仲裁请求
一案。2013 年 8 月 16 日，华南
国际经济贸易仲裁委员会就本
2016 年 11 月 25
案作出《裁决书》，该裁决为终
日，公司收到湖南
局裁决，自作出之日起生效。
省长沙市中院发来
2015 年 4 月，公司向湖南省长沙
的《执行裁定书》
市中级人民法院申请强制执行。 详情参见公
（【2015】长中民执
2015 年 8 月 24 日，公司收到长 司刊登于巨
异字第 00417 号）， 2016 年 12 月
沙市中级人民法院关于佰富利 19,010 否 —— —— 潮资讯网
驳回佰富利集团不 1日
集团对《执行裁定书》不服申请 2016-038 号公
予执行华南国际经
不予执行的《听证告知书》，我 告
济贸易仲裁委员会
公司参加了湖南省长沙市中院
华南国仲深裁
举行的听证会。2016 年 8 月，公
【2013】128 号仲
司收到湖南省长沙市开福区人
裁裁决的申请。
民法院发来的《通知书》，该法
院委托有关中介机构对佰富利
集团所持有的湖南振业房地产
开发有限公司 20%的股权进行
评估、拍卖。8 月 29 日，本次拍
卖委托机构发布公告中止拍卖
20%股权。截至目前，公司未收
到有关拍卖事项的进展通知。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未
清偿等情况。
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
根据经营发展的实际需要，经公司第八届董事会 2015 年第九次会议审议，决定向控股股东深圳市国资委借款
人民币 1 亿元，借款期限为一年，借款日期为 2015 年 12 月 23 日至 2016 年 12 月 22 日，按照银行同期贷款基准
利率支付利息。深圳市国资委为本公司控股股东，按照《深圳证券交易所股票上市规则》10.1.3 条第（一）款规定，
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
深圳市国资委由此成为本公司关联人，公司向其借款行为构成了关联交易。此项借款公司已按期还本付息。
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
—— —— —— —— —— —— —— —— ——
报告期内审批的对外担保额度合 报告期内对外担保实际发
0
计（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度 报告期末实际对外担保余
0
合计（A3） 额合计（A4）
公司与子公司之间担保情况
担保额度
实际发生日期（协 是否履 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际担保金额 担保类型 担保期
议签署日） 行完毕 联方担保
披露日期
天津振业佳元房地 2015-6-10 60,000 2015-6-16 19,197.17 连带责任保证 债务人履行 否 否
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
产开发有限公司 2016-6-16 债务届满之
1,308.54 日起 2 年
（实际贷款时间）
2015-10-29 21,008.80 债务人履行
天津振业津滨房地 2015-10-1
50,000 2016-1-14 连带责任保证 债务届满之 否 否
产开发有限公司 4 3,778.81
（实际贷款时间） 日起 2 年
债务人履行
湖南振业房地产开
2015-6-10 50,000 2015-7-16 27,000 连带责任保证 债务届满之 否 否
发有限公司
日起 2 年
债务人履行
东莞市振业房地产
2015-6-10 30,000 2015-6-30 14,600 连带责任保证 债务届满之 否 否
开发有限公司
日起 2 年
2015-7-21 15,000 债务人履行
惠州市惠阳区振业
2015-6-10 25,000 连带责任保证 债务届满之 否 否
创新发展有限公司 2016-3-9 10,000 日起 2 年
债务人履行
广州市振发房地产
2016-2-2 80,000 2016-2-25 40,000 连带责任担保 债务届满之 否 否
开发有限公司
日起 2 年
债务人履行
广州市振发房地产
2016-2-2 125,000 2016-4-15 3,368.49 连带责任担保 债务届满之 否 否
开发有限公司
日起 2 年
39,000 债务人履行
西安振业房地产开
2016-4-22 60,000 2016-6-30 （2016-12-27 连带责任担保 债务届满之 否 否
发有限公司
还款 1,000 万） 日起 2 年
债务人履行
广西振业房地产股
2016-4-22 20,000 - 连带责任担保 债务届满之 否 否
份有限公司
日起 2 年
债务人履行
惠州市惠阳区振业
2016-4-22 30,000 - 连带责任担保 债务届满之 否 否
创新发展有限公司
日起 2 年
债务人履行
天津振业津滨房地
2016-4-22 20,000 - 连带责任担保 债务届满之 否 否
产开发有限公司
日起 2 年
深汕特别合作区振 债务人履行
业房地产开发有限 2016-4-22 20,000 - 连带责任担保 债务届满之 否 否
公司 日起 2 年
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际发
度合计（B1） 355,000 生额合计（B2） 98,455.85
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保余
保额度合计（B3） 570,000 额合计（B4） 194,262.49
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
—— —— —— —— —— —— —— —— ——
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
0
合计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
0
额度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
355,000
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2） 98,455.85
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
570,000
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4） 194,262.49
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 38.81%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
担保金额（E） 130,262
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F）
上述三项担保金额合计（D+E+F）
130,262
注：报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2）为报告期内发生的实际对外提供的担保金额合计，包括报告期
内提供担保后又解除担保的相关金额，但不包括报告期之前发生而在当期解除担保的相关金额。
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
十八、社会责任情况
1、履行精准扶贫社会责任情况
√ 适用 □ 不适用
（1）年度精准扶贫概要
2016 年，公司按照相关部门精准扶贫工作要求，对广东省河源市龙川县新四村开展对口扶贫工作，截止 2016
年 12 月 31 日，公司已全面完成 2016 年扶贫计划，具体情况如下：1、全年建档立卡贫困户脱贫共 39 户 84 人，
其中两兜底人口 26 户 32 人，扶贫户 13 户 52 人；2、实现符合低保、五保条件的贫困户应保尽保，全年共落实五
保户 18 户 18 人享受五保补贴，无劳动能力低保户 8 户 14 人享受低保政策补贴;3、超额完成上级下达脱贫率 35%
的年度减贫任务，年度减贫率达 37.2%;4、贫困户的收入有了较大的提高，2016 年有劳动能力贫困户年人均可支配
收入较上年度增长 104%。
（2）上市公司年度精准扶贫工作情况
指标 计量单位 数量/开展情况
一、总体情况 —— ——
其中： 1.资金 万元 253.7
2.物资折款 万元
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人
二、分项投入 —— ——
1.产业发展脱贫 —— ——
其中： 1.1 产业发展脱贫项目类型 —— 农林产业扶贫
1.2 产业发展脱贫项目个数 个
1.3 产业发展脱贫项目投入金额 万元
1.4 帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人
2.转移就业脱贫 —— ——
其中： 2.1 职业技能培训投入金额 万元 2.7
2.2 职业技能培训人数 人次
2.3 帮助建档立卡贫困户实现就业
人
人数
3.易地搬迁脱贫 —— ——
其中： 3.1 帮助搬迁户就业人数 人
4.教育脱贫 —— ——
其中： 4.1 资助贫困学生投入金额 万元
4.2 资助贫困学生人数 人
4.3 改善贫困地区教育资源投入金
万元
额
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
5.健康扶贫 —— ——
其中： 5.1 贫困地区医疗卫生资源投入
万元
金额
6.生态保护扶贫 —— ——
其中： 6.1 项目类型 —— 0
6.2 投入金额 万元
7.兜底保障 —— ——
其中： 7.1“三留守”人员投入金额 万元 0.8
7.2 帮助“三留守”人员数 人
7.3 贫困残疾人投入金额 万元 1.2
7.4 帮助贫困残疾人数 人
8.社会扶贫 —— ——
其中： 8.1 东西部扶贫协作投入金额 万元
8.2 定点扶贫工作投入金额 万元
8.3 扶贫公益基金投入金额 万元
9.其他项目 —— ——
其中： 9.1.项目个数 个
9.2.投入金额 万元
9.3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人
三、所获奖项（内容、级别） —— ——
注：其他项目主要系基础设施项目建设（道路、桥梁改造、路灯亮化等）、集体经济帮扶项目（村委会办公楼光伏
投建、投资深圳宝安（龙川）产业转移园等）、危房改造及扶贫宣传。
（3）后续精准扶贫计划
2017 年，公司将继续开展精准扶贫工作，全年计划总投入为 129.3 万元，具体计划如下：1、完成相对贫困户
（含政策性保障兜底脱贫）脱贫率达 80%以上；2、协调有关部门和帮扶完成 7 户贫困户危房改造任务；3、协助
有关部门和帮扶落实覆盖贫困人口的基本医疗卫生制度，稳步推进基本公共卫生服务均等化，努力防止因病致贫、
因病返贫；4、协助有关行业部门全面完善新四村人居环境，帮扶升级改造或新建部分村道、农田水利、公厕、村
级卫生站、文化广场、农家书屋、儿童之家、电教室、老年活动中心、卫生站及修缮新四村小学等生活配套设施；
5、指导新四村扶贫互助社规范发展，争取贫困村互助资金试点村财政专项资金；6、健康发展农民专业合作社，
充分利用当地的生态自然环境、人文景观、特色农产品，探索综合性生态旅游农业产业扶贫，带动或吸纳 30%以
上在家有劳动能力的相对贫困户；7、从进一步改善软硬件建设入手，多方筹措资金，改善村委会办公条件，为新
四村村民建设更加方便、更多功能的服务窗口；8、加强村委会党建、廉政建设等，建立健全的规章制度，推进新
四村基层组织建设。
2、履行其他社会责任的情况
公司《2016 年社会责任报告》将随年度报告同时披露（详情参见公司于 2017 年 3 月 30 日在《中国证券报》、
《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
上市公司及其子公司是否属于国家环境保护部门规定的重污染行业
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
□ 是 √ 否 □ 不适用
是否发布社会责任报告
√ 是 □ 否
企业社会责任报告
是否含环境方面 是否含社会方面 是否含公司治理 报告披露标准
企业性质
信息 信息 方面信息 国内标准 国外标准
深交所《上市公司社会
国企 是 是 是
责任指引》
具体情况说明
1.公司是否通过环境管理体系认证（ISO14001） 否
2.公司年度环保投支出金额（万元）
3.公司“废气、废水、废渣”三废减排绩效 无
4.公司投资于雇员个人知识和技能提高以提升雇员职业发展
11.58
能力的投入（万元）
5.公司的社会公益捐赠（资金、物资、无偿专业服务）金额（万
154.3
元）
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
鉴于公司全资子公司贵州振业房地产开发有限公司已无实际业务开展，今后也不再开展经营活动。2014 年 5
月 22 日，公司召开第八届董事会 2014 年第六次会议，审议通过了《关于注销贵州振业房地产开发有限公司的议
案》，同意注销该公司，并授权管理层办理该公司后续清算、注销事宜。截止报告披露之日，国税部门已完成注销
工作，地税部门相关注销工作仍在进行中。详情参见公司于 2014 年 5 月 23 日在《中国证券报》、《上海证券报》、
《证券时报》和巨潮资讯网上的公开披露公告。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 9,728,976 0.72% -4,617,826 -4,617,826 5,111,150 0.38%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 9,728,976 0.72% -4,617,826 -4,617,826 5,111,150 0.38%
其中：境内法人持股
境内自然人持股 9,728,976 0.72% -4,617,826 -4,617,826 5,111,150 0.38%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 1,340,266,070 99.28% 4,617,826 4,617,826 1,344,883,896 99.62%
1、人民币普通股 1,340,266,070 99.28% 4,617,826 4,617,826 1,344,883,896 99.62%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 1,349,995,046 100% 0 0 1,349,995,046 100%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
报告期内，因高级管理人员离职导致公司有限售条件股份发生相应变化。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标
的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除限售股 本期增加限售股
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
蓝思远 802,476 0 267,492 1,069,968 原高管离职 2017.4.21
李永明 4,885,318 4,885,318 0 0 原董事长离职 2016.2.5
合计 5,687,794 4,885,318 267,492 1,069,968 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 84,055 年度报告披露日前上一月末普通股股东总数 80,798
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限 质押或冻结情况
持股比 报告期末持 报告期内增 持有无限售条
股东名称 股东性质 售条件的
例 股数量 减变动情况 件的股份数量 股份状态 数量
股份数量
深圳市人民政府国有
国家 21.93% 296,031,373 0 0 296,031,373 —— ——
资产监督管理委员会
深圳市远致投资有限
国有法人 12.07% 162,966,811 0 0 162,966,811 —— ——
公司
中央汇金资产管理有
国有法人 3.51% 47,368,200 0 0 47,368,200 —— ——
限责任公司
中国农业银行股份有
其他 1.08% 14,598,400 0 0 14,598,400 —— ——
限公司－易方达瑞惠
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
灵活配置混合型发起
式证券投资基金
聂智 境内自然人 0.53% 7,103,476 -255,300 0 7,103,476 —— ——
江安东 境内自然人 0.49% 6,550,000 未知 0 6,550,000 —— ——
张德锋 境内自然人 0.41% 5,567,000 2,016,700 0 5,567,000 —— ——
廖晔 境内自然人 0.29% 3,934,500 3,046,100 0 3,934,500 —— ——
中国农业银行股份有
限公司－中证 500 交易
其他 0.28% 3,805,454 -612,032 0 3,805,454 —— ——
型开放式指数证券投
资基金
刘瑶 境内自然人 0.27% 3,657,759 350,675 0 3,657,759 —— ——
上述股东关联关系或一致行动的说 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司的实际控制人；
明 未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售 股份种类
股东名称
条件股份数量 股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 296,031,373 人民币普通股 296,031,373
深圳市远致投资有限公司 162,966,811 人民币普通股 162,966,811
中央汇金资产管理有限责任公司 47,368,200 人民币普通股 47,368,200
中国农业银行股份有限公司－易方达瑞惠灵活
14,598,400 人民币普通股 14,598,400
配置混合型发起式证券投资基金
聂智 7,103,476 人民币普通股 7,103,476
江安东 6,550,000 人民币普通股 6,550,000
张德锋 5,567,000 人民币普通股 5,567,000
廖晔 3,934,500 人民币普通股 3,934,500
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交易型开
3,805,454 人民币普通股 3,805,454
放式指数证券投资基金
刘瑶 3,657,759 人民币普通股 3,657,759
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司的
限售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或
实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
一致行动的说明
公司自然人股东聂智通过华泰证券公司客户信用交易担保证券账户持有
公司股份 7,093,776 股，其余 9,700 股通过普通账户持有；公司自然人股
东江安东通过民生证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公
司股份 6,550,000 股；公司自然人股东张德锋通过广发证券股份有限公司
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明 客户信用交易担保证券帐户持有公司股份 5,567,000 股；公司自然人股东
廖晔通过平安证券股份有限公司客户信用交易担保证券帐户持有公司股
份 3,905,000 股，其余 29,500 股通过普通账户持有；公司自然人股东刘瑶
通过长江证券股份有限公司客户信用交易担保证券帐户持有公司股份
2,830,780 股，其余 826,979 股通过普通账户持有。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
控股股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 彭海斌 2004 年 07 月 01 日 K3172806-7 --
持有深圳市天健（集团）股份有限公司（简称“天健集团”，代码 000090）23.47%
股权；持有深圳市农产品股份有限公司（简称“农产品”，代码 000061）28.76%
控股股东报告期内控股和参股的其他境内
股权；持有深圳市燃气集团股份有限公司（简称“深圳燃气”，代码 601139）
外上市公司的股权情况
50.09%股权；持有深圳能源集团股份有限公司（简称“深圳能源”，代码 000027）
47.82%股权。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
公司实际控制人与公司控股股东一致
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
100%
深圳市远致投资有限公司 21.93%
12.07%
深圳市振业（集团）股份有限公司
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
法定代表人/
法人股东名称 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
单位负责人
投资兴办实业；对投资及其相关的
深圳市远致投资有限公司 陈志升 2007 年 6 月 22 日 85.2 亿元
资产提供管理。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
任职 任期起始 任期终止日 期初持股 本期增持股 本期减持股 其他增减 期末持股数
姓名 职务 性别 年龄
状态 日期 期 数（股） 份数量（股）份数量（股）变动（股） （股）
赵宏伟 董事长、党委书记 现任 男 48 2017.3.16 2020.3.15 0 0 0 0
董事、总裁、党委
朱新宏 现任 男 56 2017.3.16 2020.3.15 0 0 0
副书记
李建春 董事、党委副书记 现任 男 52 2017.3.16 2020.3.15 0 0 0 0
于 冰 董事、财务总监 现任 女 50 2012.8.27 2020.3.15 0 0 0 0
孔祥云 独立董事 现任 男 62 2017.3.16 2020.3.15 0 0 0 0
曲咏海 独立董事 现任 男 46 2017.3.16 2020.3.15 0 0 0 0
陈英革 独立董事 现任 男 48 2017.3.16 2020.3.15 0 0 0 0
陈 强 监事会主席 现任 男 51 2012.8.27 2020.3.15 0 0 0 0
张磊 监事 现任 男 48 2017.3.16 2020.3.15 0 0 0 0
谢向荣 职工监事 现任 男 42 2013.1.7 2020.3.15 0 0 0 0
方东红 副总裁 现任 男 50 2009.7.29 2020.3.15 2,087,175 0 0 0 2,087,175
李 伟 副总裁 现任 男 44 2013.5.27 2020.3.15 0 0 0 0
彭庆伟 董事会秘书 现任 男 47 2010.1.22 2020.3.15 162,258 0 0 0 162,258
蒋灿明 原董事、总裁 离任 男 47 2013.6.13 2017.3.16 280,502 0 0 0 280,502
罗 力 原董事 离任 男 59 2006.6.26 2017.3.16 2,858,310 0 0 0 2,858,310
蓝思远 原副总裁 离任 男 60 2006.6.26 2016.10.21 1,069,968 0 0 0 1,069,968
丁古华 原董事 离任 男 54 2012.5.14 2017.3.16 0 0 0 0
陶伟平 原董事 离任 男 39 2012.5.14 2017.3.16 0 0 0 0
房向东 原独立董事 离任 男 67 2012.5.14 2017.3.16 0 0 0 0
廖耀雄 原独立董事 离任 男 52 2012.5.14 2017.3.16 0 0 0 0
周俊祥 原独立董事 离任 男 51 2012.5.14 2017.3.16 0 0 0 0
朱大华 原监事 离任 男 49 2012.5.14 2017.3.16 0 0 0 0
合计 -- -- -- -- -- -- 6,458,213 0 0 0 6,458,213
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
蓝思远 原副总裁 解聘 2016.10.21 退休
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事简介
赵宏伟：历任呼和浩特市律师事务所律师，内蒙古自治区律师事务所专职律师，内蒙古自治区地矿局律师，
深圳石化集团（深圳石化综合商社）办公室科员、副科长、科长、副主任，深圳沙河高尔夫球会有限公司副总经
理，深圳市亿鑫投资有限公司副总经理兼深业投资发展有限公司董事、副总经理，深圳市投资控股公司资产管理
中心经理，深圳市国际招标有限公司党支部副书记、总经理，深圳市华晟达投资控股有限公司党委书记、董事长，
2017年1月起任本公司党委书记，3月起任本公司董事长。
朱新宏：高级经济师。历任郑州航空工业管理学院经营管理系教师、郑州航空工业学院教师，深圳信息管理
办公室、市信息中心经济预测部部长兼《经济动态》 主编,深圳市统计信息局综合处副处长(主持工作),深圳市统
计学会秘书长，深圳市投资管理公司企管部负责人、副部长,债务 清缴部部长,人力资源部副部长（部门正职），
金地 (集团)股份有限公司董事，深西电机制造有限公司董事长，深圳科技工业园总公司监事会监事、监事 会主
席，深圳巴士集团股份有限公司监事会主席 (兼任深圳市信息管线有限公司监事会主席)，深圳市长城投资控股股
份有限公司董事长、党委书记，深圳特区建设发展集团有限公司监事会主席兼深圳市盐田港集团有限公司监事会
主席，2017年1月起任本公司党委副书记，2017年3月起任本公司董事、总裁。
李建春：高级经济师。历任国务院法制局科员、副主任科员、主任科员，中国进出口银行项目评审部职员、
项评处副经理、法务事务处副经理，三亚市国有资产管理局 局长兼企业工委副书记，三亚市国有资产监督管理委
员会办公室主任，三亚市国有资产监督管理委员会主任、党委副书记，三亚市政府副秘书长，深圳市国资委政策
法规处（集体企业工作处）处长，深圳市建筑设计研究总院有限公司党委书记、董事长，深圳市水务（集团）有
限公司监事会主席，深圳市信息管线有限公司董事长、党支部书记，2017年1月起任本公司党委副书记，2017年3
月起任本公司董事。
于 冰：高级会计师。1992年7月起先后任深圳市会计师事务所助理审计员、审计员、注册会计师、税务代理
部副经理，深圳市农产品股份有限公司总会计师、审计部长、财务部长，深业集团审计部副总经理、审计部总经
理、计划财务部总经理、风险管理部总经理，深圳市深业基建控股有限公司财务总监，2012年8月起任本公司董事、
财务总监。
孔祥云：副教授，硕士研究生导师，国家公派留学归国人员（奥地利维也纳经济大学）, 高级会计师。历任
江西生产建设兵团第八团武装连战士，江西财经大学会计系讲师、教研室副主任，江西财经大学审计监察处副处
长、处长，江西财经大学副教授，江西华财大厦实业投资公司总经理，中国投资银行深圳分行财会部总经理、稽
核部总经理，国家开发银行深圳分行计财处处长、经营管理处处长、办公室主任、金融合作处处长、客户处处长，
平安银行总行公司业务二部总经理，平安银行深圳分行副行，河南平高电气股份有限公司会计系列独董。现任诺
普信农化股份有限公司独立董事，长盈精密股份有限公司独立董事，海能达通信股份有限公司独立董事，江西财
经大学客座教授、研究生校外导师，国家审计署驻深圳特派员办事处特聘外部专家，深圳大学金融学院研究生校
外导师，中华孔子学会孔子后裔儒学促进会理事，2017年3月起任本公司独立董事。
曲咏海：高级工程师。历任中海地产深圳公司办事员、实业部助理经理、北京办事处助理经理、物资部副经
理、物资部经理、投资策划部经理、深圳公司助理总经理，中海发展（上海）有限公司副总经理，中海地产股份
有限公司营销策划部总经理、招采中心总经理，中海地产股份有限公司助理总经理，中海地产深管委主任，深圳
中海地产有限公司总经理，中海地产集团有限公司华南区总经理、集团公司副总经理，中国海外发展有限公司副
总裁、董事，中海地产营销公司董事长，现任深圳大海智地投资管理有限公司创始人、董事长，2017年3月起任本
公司独立董事。
陈英革：律师。历任珠海市广利实业有限公司法务部主管，深圳市天极光电实业股份有限公司投资管理部主
管、副经理，金地（集团）股份有限公司董事会发展委员会主管、法务组负责人，广东融关律师事务所专职律师，
现任广东法制盛邦（深圳）律师事务所合伙人、专职律师，2017年3月起任本公司独立董事。
2、监事简介
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
陈 强：高级工程师，历任柳州铁路局柳州南站（特等站）助理工程师、柳州铁路分局办公室秘书、柳州铁
路局柳州南站副站长、站长、党委副书记、深圳市地铁有限公司总经理助理、运营部经理、办公室主任、党委委
员、工会主席、深圳市地铁集团有限公司党委委员、工会主席、公司安全委员会副主任，兼任深圳地铁物业管理
发展有限公司董事长，兼任厦深铁路广东有限公司监事会主席，2012年8月起任本公司监事会主席。
张磊：高级会计师，历任国家审计署驻深圳特派员办事处副主任科员，深圳市国投先科光盘有限公司副总经
理、总经理，兼任深圳市深飞科技有限公司副董事长；国投中鲁果汁股份有限公司财务总监、董事会秘书；现任
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司财务总监，2017年3月起任本公司监事。
谢向荣：经济师，历任本公司总经理秘书、团支部负责人，团委副书记、书记，党办副主任，人事部副经理，
人力资源部副经理，贵州振业董酒股份有限公司董事、党委副书记、纪委书记、副总经理，本公司党群工作部主
任、机关工会主席、团委书记，2013年1月起任本公司职工监事，2013年12月30日起任本公司人力资源部总经理。
3、高级管理人员简介
朱新宏：见“董事简介”。
方东红：高级会计师。历任深圳市金众（集团）股份有限公司结算中心副主任、财务部副部长、财务部部长、
深圳市物业发展（集团）股份有限公司财务处副处长、财务部部长、副总会计师、本公司董事会办公室主任、本
公司董事会秘书，自2009年7月起任本公司副总裁。
李 伟： 工程师。历任深圳市金众(集团)股份有限公司第五分公司技术员、项目技术质量负责、金众混凝土
有限公司实验室主任、第五分公司副经理兼项目经理、金众混凝土有限公司总经理、金众检验检测有限公司总经
理、深圳市越众集团总经理助理、广西振业房地产股份有公司副总经理、董事、总经理、星海名城项目部总经理、
广西振业房地产股份有限公司董事长兼总经理，2013年5月起任本公司副总裁。
于 冰：见“董事简介”。
彭庆伟：法学博士，高级经济师。历任深圳市物业发展（集团）股份有限公司法律室主任、总经理办公室副
主任、本公司法律事务部主任、投资发展部经理、天津市振业房地产开发有限公司董事长兼总经理、振业城项目
部总经理。2010年1月起任本公司董事会秘书。
在股东单位任职情况
□ 适用 √ 不适用
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任职人 在其他单位是否
其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
员姓名 领取报酬津贴
诺普信农化股份有限公司 独立董事 2012 年 5 月 ——
长盈精密股份有限公司 独立董事 2016 年 8 月 ——
海能达通信股份有限公司 独立董事 2016 年 9 月 ——
孔祥云 是
江西财经大学 客座教授、研究生校外导师 2006 年 6 月 ——
国家审计署驻深圳特派员办事
特聘外部专家 2004 年 8 月 ——
处
深圳大学金融学院 研究生校外导师 2016 年 11 月 ——
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
中华孔子学会孔子后裔儒学促
理事 2016 年 5 月 ——
进会
深圳大海智地投资管理有限公
曲咏海 董事长 2016 年 3 月 —— 是
司
广东法制盛邦（深圳）律师事
陈英革 合伙人、律师 2005 年 9 月 —— 是
务所
深圳经济特区房地产（集团）
张 磊 财务总监、董事 2010 年 10 月 2015 年 4 月 是
股份有限公司
公司监事张磊于 2010 年 10 月起任深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司财务
在其他单位任职情况的说明 总监、董事，任期至 2015 年 4 月。截止报告披露之日，该公司尚未完成换届，张
磊仍在该公司任职。
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用 。
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事长薪酬根据《深圳市属国有企业负责人经营业绩考核暂行规定》的要求进行考评，由基本年薪、效绩年
薪和奖励年薪组成，与企业的经营业绩直接挂钩；监事会主席和财务总监的薪酬根据《深圳市属国有企业监事（长）
和财务总监年度考核评价实施细则（试行）》的要求进行考评，由固定薪酬和浮动薪酬组成。
2012年11月26日，公司召开2012年第四次临时股东大会，审议通过了《关于修订<董事、监事、高级管理人员
薪酬管理办法>的议案》，修订了董、监、高薪酬发放的具体标准。其中：蒋灿明、罗力、蓝思远、方东红、李伟、
彭庆伟、谢向荣的薪酬由职位薪酬、奖励薪酬、补贴及福利构成；公司独立董事报酬为10万元/人年（税前），外
部非独立董事津贴为3万元/人年（税后）。独立董事、外部非独立董事及外部监事出（列）席董事会和董事会专
门委员会现场会议的，每人每次发放履职报酬人民币1,800元（税后）。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 从公司获得的实 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 际所得报酬总额 联方获取报酬
于 冰 董事、财务总监 女 50 现任 30.00 30.00 否
陈 强 监事会主席 男 51 现任 36.00 36.00 否
谢向荣 职工监事 男 42 现任 62.01 34.86 否
方东红 副总裁 男 50 现任 97.11 57.47 否
李 伟 副总裁 男 44 现任 92.33 53.90 否
彭庆伟 董事会秘书 男 47 现任 96.89 57.34 否
蒋灿明 原董事、总裁、党委副书记 男 47 离任 121.21 73.40 是
罗 力 原董事、党委副书记 男 59 离任 95.63 56.38 否
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
蓝思远 原副总裁 男 60 离任 92.53 55.56 否
丁古华 原董事 男 54 离任 4.09 4.09 否
陶伟平 原董事 男 39 离任 3.68 3.68 是
房向东 原独立董事 男 67 离任 11.45 11.45 是
廖耀雄 原独立董事 男 52 离任 11.86 11.86 是
周俊祥 原独立董事 男 51 离任 11.86 11.86 是
朱大华 原监事 男 49 离任 0.21 0.21 是
合计 -- -- -- -- 766.86 498.06 --
注：根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 2 号——年度报告的内容与格式（2016 年修订）》，上
述从公司获得的税前报酬总额是指从公司应获得的包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职工福利费和各项保险费、
公积金、年金以及以其他形式从公司获得的合计报酬；从公司获得的实际所得报酬总额是指从公司实际获得的基
本工资、奖金、津贴、补贴、职工福利费等合计报酬（税后）。
公司董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人）
主要子公司在职员工的数量（人）
在职员工的数量合计（人）
当期领取薪酬员工总人数（人）
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上
本科
大专
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
大专以下
合计
2、薪酬政策
公司制定了包括《薪酬管理制度》及《董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》在内的员工薪酬政策，确
定了由职位薪酬、奖励薪酬、补贴及福利构成的薪酬组成部分，并将公司员工位按照高管类、总部职能类、总部
业务类、地区公司类进行划分，制定不同的薪酬档次及地区系数，有助于激发员工潜能，明确公司价值分配导，
实现公司发展战略目标。
3、培训计划
报告期内，公司以提升项目开发、综合管理能力为重点组织开展了房地产营改增实务操作及风险把控培训、
工程精细化管理培训、景观设计培训、房地产市场形势分析培训等共 10 余次培训活动，参加培训员工共计 1000
余人次，培训满意度综合平均分为 91. 8 分，评价等级为优秀。通过多项培训的开展，进一步提高了员工的思想素
质、专业技能和综合管理能力，促进了员工与企业的共同发展，提升了公司在行业的竞争力。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
第八节 公司治理
一、公司治理的基本状况
（一）公司治理的基本状况
公司严格按照法律、法规的规定，结合规范治理的具体要求，不断完善法人治理结构，规范公司运作。本公
司法人治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求无差异，报告期内不存在被监管
部门采取行政监管措施或被监管部门提出整改要求的情况。
1、报告期内，公司股东大会、董事会、监事会、董事会各专门委员会、经理层议事程序规范、权责明确、决
策高效。在年报编制、披露过程中，独立董事、审计委员会严格遵守《独立董事年报工作制度》、《审计委员会
年报审计工作规程》要求，充分发挥了督导作用，保证了年报信息的真实、准确、完整，提高了公司信息披露质
量。
2、控股股东深圳市国资委代表深圳市人民政府对公司依法享有出资人权利，同时以国有资产管理者的身份对
公司进行监管。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主
经营能力。
3、公司股东大会的召集、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股东大会议事规则》的规定进行。
4、公司董事会决策权力正常行使，董事会会议严格按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定召集召开。
公司为董事履职提供必要的支持，确保董事会决策的科学性。
5、公司监事会结构合理，各项工作严格按照《监事会议事规则》的规定进行。监事会成员充分关注公司经营
发展，并按规定对公司相关事项进行监督检查，充分发挥了监督职能。
6、公司经理层以维护公司和全体股东的最大利益为己任，对股东大会、董事会的各项决策认真执行，董事会、
监事会对公司经理层实施有效的监督和约束。
7、公司注重与投资者的沟通交流，除做好日常的电话和来访接待外，还充分利用投资者交流会、深交所互动
易、公司网站等网络平台，加大信息沟通的接触面。报告期内，公司通过现场、电话和网络方式接待机构及个人
投资者调研两百余人次。
8、报告期内，公司及时根据重大事项进展，公平披露信息，并按期披露董事会、股东大会的决议情况和其他
重要事项，编制和披露公告共计 38 项。基于信息披露及信息披露事务管理工作表现优秀，公司在深圳证券交易所
组织的 2015 年度信息披露考核中获得 A 级考评。
9、报告期内，公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考
核和专项检查等手段，促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司
内部控制的目标，不存在重大缺陷。
（二）公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
1、公司目前已建立了《内幕信息及知情人管理制度》、《信息披露管理制度》、《信息披露事务管理制度》、
《重大信息内部报告制度》、《内部保密工作制度》等制度体系，严格界定内幕信息及内幕信息知情人范围、明
确内幕信息知情人登记备案程序、确立内幕信息的保密方案和奖惩措施，确保公司内幕信息管理工作严格、规范、
有序，维护了信息披露的公平性。
2、根据国务院国资委的相关要求，公司每月向公司控股股东深圳市国资委报送月度财务快报。具体报送程序
为：由公司计划财务部总账会计师制作月度财务快报，经公司计划财务部总经理、分管财务工作副总裁、财务总
监、总裁审核、董事长签字后通过网络平台方式上报深圳市国资委。按照中国证监会《上市公司内幕信息知情人
登记管理规定》和深圳证监局的有关规定，公司建立该类未公开信息知情人信息的登记工作。
3、报告期内，公司多渠道、全方位地加强内幕信息管理工作，严格落实“窗口期股份变动提醒机制”，有效
提高了内幕信息知情人员依法依规办事的意识。报告期内，公司未发生内幕交易及内幕信息泄密事件。
4、报告期内，为规范公司现金分红、建立和健全公司股东回报机制，切实维护投资者合法权益，公司制定了
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
《未来三年（2015-2017）股东回报规划》，并在《公司章程》中明确利润分配政策尤其是现金分红的比例、条件
及决策程序。
5、报告期内，公司积极参与深圳证监局组织的投资者保护“蓝天行动”，结合公司实际制定了以投资者保护
“蓝天行动”为专题的工作方案，明确了未来投资者管理工作的方向，也为“净化市场空间、使辖区资本市场的
天更蓝”贡献一份力量。
公司治理实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件不存在重大差异
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。
（一）业务方面，公司具有独立的产、供、销系统。
（二）人员方面，公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不在控股股东单位担任职务、领
取报酬。
（三）资产方面，控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。
（四）机构方面，公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作，控股股东及其职能部门与公司及其职能部
门间无上下级关系。
（五）财务方面，公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立独立的财务核算体系、财务会
计制度和财务管理制度，开设独立的银行帐户。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
巨潮资讯网：2016 年第一次临
2016 年第一次临时
临时股东大会 34.50% 2016 年 2 月 19 日 2016 年 2 月 20 日 时股东大会决议公告，公告编
股东大会
号：2016-006
巨潮资讯网：2016 年第二次临
2016 年第二次临时
临时股东大会 34.51% 2016 年 3 月 11 日 2016 年 3 月 12 日 时股东大会决议公告，公告编
股东大会
号：2016-012
巨潮资讯网：2015 度股东大会
2015 年度股东大会 年度股东大会 34.36% 2016 年 4 月 21 日 2016 年 4 月 22 日
决议公告，公告编号：2016-020
注：投资者参与比例是指参会的投资者持股占公司总股本的比例。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会情况
本报告期应参加 以通讯方式参加 是否连续两次未
独立董事姓名 现场出席次数 委托出席次数 缺席次数
董事会次数 次数 亲自参加会议
房向东 19 2 17 0 0 否
廖耀雄 19 1 17 1 0 否
周俊祥 19 2 17 0 0 否
独立董事列席股东大会次数 房向东 3 次；廖耀雄 3 次；周俊祥 1 次。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
公司鼓励独立董事就公司战略、投资、经营管理等方面提出合理化建议，为其履行职责提供便利条件。各位
独立董事充分发挥各自的专业特长，重点关注与其专业相关的决策事项，并为其他董事的决策提供有建设性的意
见和建议。独立董事房向东积极关注公司重大项目投资的可行性研究，多次就公司风险、发展前景发表建设性意
见，作为薪酬与考核委员会主任委员，就高级经营管理人员的年度考核工作的开展提供宝贵建议。独立董事廖耀
雄作为法律专业人士，报告期内多次提醒公司关注公司重大决策的法律风险，并提出相应的防范和应对措施。独
立董事周俊祥作为会计专业人士，积极关注公司财务信息披露及证券监管要求，多次与公司交换意见，为公司财
务管理提供专业建议。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
董事会下设战略与风险管理委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会，各专门委员会充分发挥
各自的专业特长和优势，勤勉负责，认真谨慎，严格按照法律法规的规定履行相关职责和义务：战略与风险管理
委员会结合公司长期发展战略对重大投资决策进行研究并提出建设性的意见与建议；审计委员会提议聘请外部审
计机构，监督公司的内部审计制度及其实施，并对内部控制、年度审计、定期报告和其他重大财务信息进行了认
真审查；薪酬与考核委员会研究和审查公司奖励薪酬核算基数，修订实施公司董事及高级管理人员的考核评价方
法，切实履行了勤勉尽责义务。各专门委员会的高效运作，提升了董事会决策的效率，确保了董事会对公司经营
管理的有效控制和监督，维护了全体股东及公司的整体利益。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
为完善对经营班子的激励与约束机制，确保公司年度各项任务顺利完成，公司于报告期内继续实施《高级经
营管理人员年度考核评价办法》。2016 年初，董事会向高级经营管理人员下达《2016 年度经营业绩责任书》，2017
年 2 月，公司高级经营管理人员进行了 2016 年度工作述职，董事会对有关指标完成情况进行了综合考量和评价，
并将考核评价结果作为确定年度奖励薪酬的重要依据加以利用，促进了高级管理人员勤勉高效履职，报告期内董
事会对高管的考核评价工作得到进一步加强和完善。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2017 年 3 月 30 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网：公司 2017 年 3 月 30 日公告
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
①重大缺陷：控制环境无效；公司董事、 ①重大缺陷：决策程序导致重大失误;
监事和高级管理人员舞弊并给企业造成重 重要业务缺乏制度控制，重要业务未按
要损失和不利影响；董事会或其授权机构 制度办理对经营管理和企业发展造成
对公司的内部控制监督无效。 重大影响；内部控制评价的结果特别是
②重要缺陷：未依照公认会计准则选择和 重大缺陷未得到整改；其他对公司产生
应用会计政策；未建立反舞弊程序和控制 重大负面影响的情形。
定性标准
措施；对于非常规或特殊交易的账务处理 ②重要缺陷：决策程序导致出现重要失
没有建立相应的控制机制或没有实施且没 误；重要业务制度或系统存在重要缺
有相应的补偿性控制;对于期末财务报告 陷；重要业务制度设计不科学、不完善，
过程的控制存在一项或多项缺陷且不能合 重要业务未按制度办理对经营管理和
理保证编 制的财务报表达到真实、准确的 企业发展造成重要影响；内部控制评价
目标。 的结果特别是重要缺陷未得到整改；其
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
③一般缺陷：构成重大缺陷、重要缺陷标 他对公司产生较大负面影响的情形。
准的其他内部控制缺陷。 ③一般缺陷：决策程序效率不高；一般
业务制度或系统存在缺陷；一般缺陷未
得到整改。
①重大缺陷：财务报表的错报金额落在如
下区间： 错报≥利润总额的 5%； 错报≥
资产总额的 3%； 错报≥营业收入总额
的 1%； 错报≥所有者权益总额的 1%。
②重要缺陷：财务报表的错报金额落在如 ①重大缺陷 损失金额 2000 万元及以
下区间：利润总额的 3%≤错报<利润总额 上；
的 5%； 资产总额的 0.5%≤错报<资产总 ②重要缺陷 损失金额 500 万元(含
定量标准
额的 3%； 营业收入总额的 0.5%≤错报< 500 万元)至 2000 万元；
营 业 收 入 总 额 的 1% ； 所 有者 权 益 总 额 ③ 一 般 缺 陷 损失金额小于人民
的 0.5%≤错报<所有者权益总额的 1%。 币 500 万元。
③一般缺陷：财务报表的错报金额落在如
下区间：错报<利润总额的 3%； 错报<
资产总额的 0.5%；错报<营业收入总额
的 0.5%；错报<所有者权益总额的 0.5%。
财务报告重大缺陷数量（个）
非财务报告重大缺陷数量（个）
财务报告重要缺陷数量（个）
非财务报告重要缺陷数量（个）
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，深圳市振业（集团）股份有限公司于 2016 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重
大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2017 年 3 月 30 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网：公司 2017 年 3 月 30 日公告
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
第九节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
一、公司债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
单利按年计息，不
深圳市振业（集团） 计复利。每年付息
股份有限公司 2015 15 振业债 112238 2015 年 3 月 13 日 2018 年 3 月 13 日 150,000 5.2% 一次，到期一次还
年公司债券 本，最后一期利息
随本金一起支付。
公司债券上市或转让的交易场
深圳证券交易所
所
投资者适当性安排 无
报告期内公司债券的付息兑付 截止 2017 年 3 月 13 日，公司已按期足额支付 15 亿元公司债第一期及第二期利息共计
情况 15,600 万元。
公司债券附发行人或投资者选
择权条款、可交换条款等特殊条
不适用
款的，报告期内相关条款的执行
情况（如适用）。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：招商证券股份有限公司
深圳市福田区
招商证券股份 0755-82943666
名称 办公地址 益田路江苏大 联系人 黄超、桂程 联系人电话
有限公司 010-82291138
厦 38-45 层
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：鹏元资信评估有限公司
名称 鹏元资信评估有限公司 办公地址 深圳市深南大道 7008 号阳光高尔夫大厦三楼
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原因、
不适用
履行的程序、对投资者利益的影响等（如
适用）
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
三、公司债券募集资金使用情况
公司 2013 年第四次临时股东大会决议中确定本次公司债券募集资金的用途为：扣
公司债券募集资金使用情况及履行的程
除发行费用后用于偿还银行贷款、补充流动资金，截止 2016 年 12 月 31 日，募集
序
资金已用于偿还银行贷款及补充流动资金，年末余额 118.55 元（系结存利息）。
年末余额（万元） 0.0118（系结存利息）
募集资金专项账户运作情况 募集资金全部存放于募集资金专户，运作情况良好。
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
是
用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信息评级情况
报告期内，根据中国证券监督管理委员会《公司债券发行试点办法》和深圳证券交易所《公司债券上市规则》
等规定，公司委托鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元公司”）对本公司于 2015 年 3 月 13 日公开发行的 15 亿
元 2015 年公司债券（债券简称“15 振业债”，债券代码“112238”）进行了跟踪信用评级。鹏元公司出具了《深
圳市振业（集团）股份有限公司 2015 年公司债券 2016 年跟踪信用评级报告》（详情参见公司巨潮资讯网 2016 年
5 月 7 日相关公告），维持本次公司债券信用等级为 AA，维持发行主体长期信用等级为 AA，维持评级展望为稳定，
《深圳市振业（集团）股份有限公司 2015 年公司债券 2017 年跟踪信用评级报告》预计将于 2017 年 6 月 30 日前
公开披露，请投资者关注。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
报告期内，公司经营情况良好，运作规范，盈利能力强，2016 年公司回笼资金 41.73 亿元，为偿还本期债券
本息提供保障。
为维护本期债券持有人的合法权益，公司为本期债券采取了如下的偿债保障措施：
（1）公司制定了《债券持有人会议规则》、聘请债券受托管理人，切实做到专款专用。截止 2016 年 12 月 31
日，募集资金已用于偿还银行贷款及补充流动资金，年末余额 118.55 元（系结存利息）。
（2）公司严格按照《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露，使公司偿债能力、
募集资金使用等情况受到债券持有人和债券受托管理人的监督，防范偿债风险。
（3）根据公司股东大会决议的授权，公司第八届董事会第十八次会议通过决议，在未能按时偿付本期债券本
金或利息期间，公司将采取以下措施，切实保障债券持有人利益：①不向股东分配利润；②暂缓重大对外投资、
收购兼并等资本性支出项目的实施；③调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；④主要责任人不得调离。
截至本报告披露之日，公司未出现未能按期偿付利息情形。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
报告期内，未有召开债券持有人会议的情形发生。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
报告期内，债券受托管理人按照相关法律、法规的规定以及《债券受托管理协议》的约定恪尽职守，履行诚
实、信用、谨慎和有效管理的义务。债券受托管理人招商证券股份有限公司于 2016 年 4 月 20 日出具《2015 年公
司债券受托管理事务报告（2015 年度）》，对公司 2015 年度经营及财务状况、募集资金使用情况、债券利息偿付情
况、跟踪评级等情况进行了报告。2016 年 8 月 1 日出具《2015 年公司债券重大事项受托管理事务临时报告》，对
公司累计新增借款超过 2015 年末经审计净资产 20%的情况进行报告（详情参见公司于 2016 年 4 月 21 日、8 月 3
日巨潮资讯网的公开披露公告），《2015 年公司债券受托管理事务报告（2016 年度）》预计将于 2017 年 6 月 30 日
前公开披露，请投资者关注。
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2016 年 2015 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 111,736.38 85,696.68 30.39%
流动比率 2.4332 2.4588 -2.56%
资产负债率 61.05% 64.62% -3.57%
速动比率 66.44% 44.23% 22.21%
EBITDA 全部债务比 13.90% 10.44% 3.46%
利息保障倍数 3.91 2.77 41.16%
现金利息保障倍数 7.75 0.7 1,007.14%
EBITDA 利息保障倍数 4.05 2.89 40.14%
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
1、息税折旧摊销前利润2016年比上年数增加30.39%，主要系本年利润总额比上年增加所致。
2、利息保障倍数2016年比上年数增加41.16%，主要系本年利润总额比上年增加所致。
3、现金利息保障倍数2016年比上年数增加1,007.14%，主要系本年经营活动现金流量净额比上年增加所致。
4、EBITDA利息保障倍数比上年增加40.14%，主要系本年利润总额比上年增加所致。
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
公司未发行其他债券和债务融资工具。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
公司年初银行贷款余额 36.07 亿元，报告期内共获得银行授信 32.7 亿元，新增银行贷款 13.25 亿元，归还银行
贷款 21.27 亿元，所有贷款均按时偿还，年末银行贷款余额 27.05 亿元。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司不存在募集说明书中所涉及需履行约定或承诺的情形发生。
十二、报告期内发生的重大事项
报告期内公司新增银行贷款 13.25 亿元。我公司及受托管理人招商证券股份有限公司于 2016 年 8 月 3 日分别
发布《关于 2016 年至今累计新增借款的公告》和《2015 年公司债券重大事项受托管理事务临时报告》，对公司 2016
年初至公告日累计新增借款超过 2015 年末经审计净资产的 20%情况进行披露（详情参见公司巨潮资讯网 2016 年 8
月 3 日相关公告）。
十三、公司债券是否存在保证人
□ 是 √ 否
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准无保留审计意见
审计报告签署日期 2017 年 3 月 28 日
审计机构名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 瑞华审字[2017] 48300003 号
注册会计师姓名 黄绍煌、陈美婷
审 计 报 告
瑞华审字[2017] 48300003号
深圳市振业（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务
报表，包括 2016 年 12 月 31 日合并及公司的资产负债表，2016 年合并及公司的利润
表、合并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业
会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的
内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国
注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守
中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错
报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错
报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关
的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰
当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以
及 2016 年合并及公司的经营成果和现金流量。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：黄绍煌
中国北京 中国注册会计师：陈美婷
二〇一七年三月二十八日
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
2016 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,908,094,489.68 1,778,702,659.81
结算备付金 0.00
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
0.00 0.00
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 0.00 0.00
应收账款 7,467,388.01 14,898,715.88
预付款项 263,075,000.00 106,660,420.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 110,535,671.85 89,918,950.88
买入返售金融资产
存货 7,700,201,149.60 8,406,020,914.07
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 93,109,524.61 74,460,674.45
流动资产合计 11,082,483,223.75 10,470,662,335.09
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 0.00 6,896,785.36
持有至到期投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 0.00 0.00
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
投资性房地产 1,180,301,220.23 1,064,834,662.27
固定资产 2,841,290.68 3,374,464.80
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 2,562,104.61 3,292,519.05
递延所得税资产 272,243,730.20 242,111,047.20
其他非流动资产 629,953,960.49 912,332,395.49
非流动资产合计 2,087,902,306.21 2,232,841,874.17
资产总计 13,170,385,529.96 12,703,504,209.26
流动负债：
短期借款 0.00 200,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
0.00 0.00
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 0.00 0.00
应付账款 1,155,640,430.30 1,279,728,712.08
预收款项 1,692,606,313.50 876,202,270.24
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 23,928,168.10 21,956,326.93
应交税费 797,707,321.72 763,708,421.82
应付利息 62,613,698.61 66,564,025.67
应付股利 2,299,635.08 2,287,740.43
其他应付款 99,922,390.39 87,760,574.13
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 718,954,484.15 960,180,000.00
其他流动负债 949,836.99 0.00
流动负债合计 4,554,622,278.84 4,258,388,071.30
非流动负债：
长期借款 1,986,163,688.27 2,446,921,516.06
应付债券 1,497,774,352.61 1,495,952,730.81
其中：优先股
永续债
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬
专项应付款 0.00 0.00
预计负债 0.00 1,716,730.22
递延收益
递延所得税负债 1,949,584.50 5,400,007.97
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 3,485,887,625.38 3,949,990,985.06
负债合计 8,040,509,904.22 8,208,379,056.36
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 4,524,047.16
专项储备
盈余公积 1,258,708,118.73 1,104,444,955.28
一般风险准备
未分配利润 1,912,112,882.78 1,449,794,541.76
归属于母公司所有者权益合计 5,005,137,670.58 4,393,080,213.27
少数股东权益 124,737,955.16 102,044,939.63
所有者权益合计 5,129,875,625.74 4,495,125,152.90
负债和所有者权益总计 13,170,385,529.96 12,703,504,209.26
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏
财务总监：于 冰 分管会计工作负责人、会计机构负责人：方东红
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 502,705,332.94 564,751,264.54
以公允价值计量且其变动计入当
0.00 0.00
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 0.00 0.00
应收账款 7,335,480.86 14,774,982.43
预付款项 0.00 0.00
应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 3,246,673,677.88 3,584,129,081.32
存货 73,424,540.53 430,397,665.29
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 4,035,954.39 0.00
流动资产合计 3,834,174,986.60 4,594,052,993.58
非流动资产：
可供出售金融资产 0.00 6,896,785.36
持有至到期投资 0.00 0.00
长期应收款
长期股权投资 1,379,055,396.57 1,379,055,396.57
投资性房地产 1,180,301,220.23 1,064,834,662.27
固定资产 1,097,176.82 1,604,876.04
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00
长期待摊费用 181,861.12 473,289.56
递延所得税资产 240,588,167.63 249,376,498.14
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
其他非流动资产 629,953,960.49 912,332,395.49
非流动资产合计 3,431,177,782.86 3,614,573,903.43
资产总计 7,265,352,769.46 8,208,626,897.01
流动负债：
短期借款 0.00 200,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当
0.00 0.00
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 0.00 0.00
应付账款 345,205,575.97 439,209,198.06
预收款项 36,316,108.99 117,471,665.56
应付职工薪酬 10,709,499.12 12,220,829.49
应交税费 646,981,719.04 678,884,003.78
应付利息 62,613,698.61 66,564,025.67
应付股利 0.00 0.00
其他应付款 285,075,248.48 160,334,382.69
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 38,600,000.00 872,500,000.00
其他流动负债 949,836.99 0.00
流动负债合计 1,426,451,687.20 2,547,184,105.25
非流动负债：
长期借款 493,900,000.00 662,500,000.00
应付债券 1,497,774,352.61 1,495,952,730.81
其中：优先股
永续债
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬
专项应付款 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 1,949,584.50 5,400,007.97
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 1,993,623,937.11 2,163,852,738.78
负债合计 3,420,075,624.31 4,711,036,844.03
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
其中：优先股
永续债
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 4,524,047.16
专项储备
盈余公积 1,258,708,118.73 1,104,444,955.28
未分配利润 753,868,056.15 555,920,080.27
所有者权益合计 3,845,277,145.15 3,497,590,052.98
负债和所有者权益总计 7,265,352,769.46 8,208,626,897.01
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏
财务总监：于 冰 分管会计工作负责人、会计机构负责人：方东红
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 3,358,826,445.85 3,654,309,497.23
其中：营业收入 3,358,826,445.85 3,654,309,497.23
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,910,668,324.68 3,058,792,716.99
其中：营业成本 2,380,532,052.71 2,388,342,883.37
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 205,069,281.48 282,810,518.55
销售费用 70,816,700.94 88,124,763.84
管理费用 68,807,168.84 64,632,983.02
财务费用 152,816,927.68 229,776,293.26
资产减值损失 32,626,193.03 5,105,274.95
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
加：公允价值变动收益（损失以
0.00 0.00
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
462,559,279.92 -3,413,962.93
列）
其中：对联营企业和合营企业
457,376,268.33 -3,931,302.37
的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 910,717,401.09 592,102,817.31
加：营业外收入 15,239,548.53 6,365,436.76
其中：非流动资产处置利得 0.00
减：营业外支出 1,559,469.23 5,349,145.57
其中：非流动资产处置损失 7,500.19 47,698.56
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 924,397,480.39 593,119,108.50
减：所得税费用 120,520,954.88 154,333,193.41
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 803,876,525.51 438,785,915.09
归属于母公司所有者的净利润 778,580,909.98 416,752,839.52
少数股东损益 25,295,615.53 22,033,075.57
六、其他综合收益的税后净额 -4,524,047.16 1,172,836.79
归属母公司所有者的其他综合收益
-4,524,047.16 1,172,836.79
的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其
0.00 0.00
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净
负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不
能重分类进损益的其他综合收益中享
有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他
-4,524,047.16 1,172,836.79
综合收益
1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
2.可供出售金融资产公允价
-4,524,047.16 1,172,836.79
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 799,352,478.35 439,958,751.88
归属于母公司所有者的综合收益
774,056,862.82 417,925,676.31
总额
归属于少数股东的综合收益总额 25,295,615.53 22,033,075.57
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.5767 0.3087
（二）稀释每股收益 0.5767 0.3087
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏
财务总监：于 冰 分管会计工作负责人、会计机构负责人：方东红
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 546,385,879.89 2,213,962,763.23
减：营业成本 291,345,055.87 1,407,753,340.32
税金及附加 34,113,851.02 172,216,279.20
销售费用 4,126,772.61 29,796,327.07
管理费用 54,296,259.56 47,501,914.96
财务费用 141,981,432.27 225,118,512.54
资产减值损失 -17,764,937.09 43,326,345.17
加：公允价值变动收益（损失以
0.00 0.00
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
478,975,679.92 -3,413,962.93
列）
其中：对联营企业和合营企
457,376,268.33 -3,931,302.37
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 517,263,125.57 284,836,081.04
加：营业外收入 13,731,231.09 2,765,858.35
其中：非流动资产处置利得 0.00
减：营业外支出 1,543,267.70 5,303,955.79
其中：非流动资产处置损失 4,267.70 25,375.79
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
529,451,088.96 282,297,983.60
列）
减：所得税费用 15,240,544.12 72,997,257.00
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 514,210,544.84 209,300,726.60
五、其他综合收益的税后净额 -4,524,047.16 1,172,836.79
（一）以后不能重分类进损益的
0.00 0.00
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其
-4,524,047.16 1,172,836.79
他综合收益
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
2.可供出售金融资产公允
-4,524,047.16 1,172,836.79
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 509,686,497.68 210,473,563.39
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.3809 0.1550
（二）稀释每股收益 0.3809 0.1550
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏
财务总监：于 冰 分管会计工作负责人、会计机构负责人：方东红
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,247,506,535.56 3,046,766,486.51
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 35,070,081.01 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 16,061,032.26 36,507,500.93
经营活动现金流入小计 4,298,637,648.83 3,083,273,987.44
购买商品、接受劳务支付的现金 1,860,933,715.84 2,638,664,293.19
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
87,768,205.77 83,917,369.54
金
支付的各项税费 491,890,232.49 530,996,616.76
支付其他与经营活动有关的现金 149,619,771.63 133,358,270.80
经营活动现金流出小计 2,590,211,925.73 3,386,936,550.29
经营活动产生的现金流量净额 1,708,425,723.10 -303,662,562.85
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 749,571,123.79 50,000,000.00
取得投资收益收到的现金 31,053.78 855,451.90
处置固定资产、无形资产和其他
0.00 0.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
0.00 0.00
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流入小计 749,602,177.57 50,855,451.90
购建固定资产、无形资产和其他
761,160.66 3,706,275.99
长期资产支付的现金
投资支付的现金 143,000,000.00 453,184,200.00
质押贷款净增加额
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
取得子公司及其他营业单位支付
0.00 0.00
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流出小计 143,761,160.66 456,890,475.99
投资活动产生的现金流量净额 605,841,016.91 -406,035,024.09
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
其中：子公司吸收少数股东投资
0.00 0.00
收到的现金
取得借款收到的现金 1,324,558,450.02 2,022,101,516.06
发行债券收到的现金 0.00 1,494,750,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流入小计 1,324,558,450.02 3,516,851,516.06
偿还债务支付的现金 2,226,541,793.66 1,911,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
439,943,802.63 413,886,939.25
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
0.00 0.00
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,572,500.00 5,900,160.00
筹资活动现金流出小计 2,668,058,096.29 2,330,787,099.25
筹资活动产生的现金流量净额 -1,343,499,646.27 1,186,064,416.81
四、汇率变动对现金及现金等价物的
273,426.67 235,767.39
影响
五、现金及现金等价物净增加额 971,040,520.41 476,602,597.26
加：期初现金及现金等价物余额 1,732,717,417.78 1,256,114,820.52
六、期末现金及现金等价物余额 2,703,757,938.19 1,732,717,417.78
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏
财务总监：于 冰 分管会计工作负责人、会计机构负责人：方东红
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 479,281,930.91 1,567,249,230.82
收到的税费返还 0.00 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 720,627,321.81 1,523,416,572.77
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
经营活动现金流入小计 1,199,909,252.72 3,090,665,803.59
购买商品、接受劳务支付的现金 123,784,701.25 157,187,028.46
支付给职工以及为职工支付的现
39,871,205.58 40,842,831.79
金
支付的各项税费 95,156,844.58 289,656,791.94
支付其他与经营活动有关的现金 242,617,350.41 2,303,505,709.02
经营活动现金流出小计 501,430,101.82 2,791,192,361.21
经营活动产生的现金流量净额 698,479,150.90 299,473,442.38
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 749,571,123.79 50,000,000.00
取得投资收益收到的现金 31,053.78 855,451.90
处置固定资产、无形资产和其他
0.00 0.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
0.00 0.00
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流入小计 749,602,177.57 50,855,451.90
购建固定资产、无形资产和其他
83,678.00 434,999.00
长期资产支付的现金
投资支付的现金 0.00 453,184,200.00
取得子公司及其他营业单位支付
0.00 0.00
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流出小计 83,678.00 453,619,199.00
投资活动产生的现金流量净额 749,518,499.57 -402,763,747.10
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
取得借款收到的现金 230,000,000.00 100,000,000.00
发行债券收到的现金 1,494,750,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流入小计 230,000,000.00 1,594,750,000.00
偿还债务支付的现金 1,432,500,000.00 1,344,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
307,852,672.29 347,962,680.81
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流出小计 1,740,352,672.29 1,691,962,680.81
筹资活动产生的现金流量净额 -1,510,352,672.29 -97,212,680.81
四、汇率变动对现金及现金等价物的 273,426.67 235,767.39
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -62,081,595.15 -200,267,218.14
加：期初现金及现金等价物余额 562,640,421.39 762,907,639.53
六、期末现金及现金等价物余额 500,558,826.24 562,640,421.39
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏
财务总监：于 冰 分管会计工作负责人、会计机构负责人：方东红
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 东权益
优先 永续 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
1,349, 1,104,4 1,449,7 4,495,1
484,321 4,524,0 102,044
一、上年期末余额 995,04 44,955. 94,541. 25,152.
,623.07 47.16 ,939.63
6.00 28 76
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,349, 1,104,4 1,449,7 4,495,1
484,321 4,524,0 102,044
二、本年期初余额 995,04 44,955. 94,541. 25,152.
,623.07 47.16 ,939.63
6.00 28 76
三、本期增减变动
-4,524,0 154,263 462,318 22,693, 634,750
金额（减少以“－”
47.16 ,163.45 ,341.02 015.53 ,472.84
号填列）
（一）综合收益总 -4,524,0 778,580 25,295, 799,352
额 47.16 ,909.98 615.53 ,478.35
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-316,26 -164,60
154,263 -2,602,6
（三）利润分配 2,568.9 2,005.5
,163.45 00.00
6
-154,26
154,263
1．提取盈余公积 3,163.4
,163.45
2．提取一般风险
准备
-161,99 -164,60
3．对所有者（或 -2,602,6
9,405.5 2,005.5
股东）的分配 00.00
1
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349, 1,258,7 1,912,1 5,129,8
484,321 124,737
四、本期期末余额 995,04 0.00 08,118. 12,882. 75,625.
,623.07 ,955.16
6.00 73 78
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 东权益
优先 永续 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
1,349, 1,041,6 1,255,1 4,214,4
一、上年期末余额 484,321 3,351,2 80,011,
995,04 54,737. 31,335. 65,816.
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
6.00 ,623.07 10.37 30 64 864.06
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,349, 1,041,6 1,255,1 4,214,4
484,321 3,351,2 80,011,
二、本年期初余额 995,04 54,737. 31,335. 65,816.
,623.07 10.37 864.06
6.00 30 64
三、本期增减变动
1,172,8 62,790, 194,663 22,033, 280,659
金额（减少以“－”
36.79 217.98 ,206.12 075.57 ,336.46
号填列）
（一）综合收益总 1,172,8 416,752 22,033, 439,958
额 36.79 ,839.52 075.57 ,751.88
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-222,08 -159,29
62,790,
（三）利润分配 9,633.4 9,415.4
217.98
0
62,790, -62,790,
1．提取盈余公积
217.98 217.98
2．提取一般风险
准备
-159,29 -159,29
3．对所有者（或
9,415.4 9,415.4
股东）的分配
2
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349, 1,104,4 1,449,7 4,495,1
484,321 4,524,0 102,044
四、本期期末余额 995,04 44,955. 94,541. 25,152.
,623.07 47.16 ,939.63
6.00 28 76
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏
财务总监：于 冰 分管会计工作负责人、会计机构负责人：方东红
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
1,349,99 482,705,9 4,524,047 1,104,444 555,920 3,497,590
一、上年期末余额
5,046.00 24.27 .16 ,955.28 ,080.27 ,052.98
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
1,349,99 482,705,9 4,524,047 1,104,444 555,920 3,497,590
二、本年期初余额
5,046.00 24.27 .16 ,955.28 ,080.27 ,052.98
三、本期增减变动
-4,524,04 154,263,1 197,947 347,687,0
金额（减少以“－”
7.16 63.45 ,975.88 92.17
号填列）
（一）综合收益总 -4,524,04 514,210 509,686,4
额 7.16 ,544.84 97.68
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-316,26
154,263,1 -161,999,
（三）利润分配 2,568.9
63.45 405.51
-154,26
154,263,1
1．提取盈余公积 3,163.4
63.45
-161,99
2．对所有者（或 -161,999,
9,405.5
股东）的分配 405.51
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349,99 482,705,9 1,258,708 753,868 3,845,277
四、本期期末余额
5,046.00 24.27 ,118.73 ,056.15 ,145.15
上期金额
单位：元
上期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
1,349,99 482,705,9 3,351,210 1,041,654 568,708 3,446,415
一、上年期末余额
5,046.00 24.27 .37 ,737.30 ,987.07 ,905.01
加：会计政策
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
变更
前期差
错更正
其他
1,349,99 482,705,9 3,351,210 1,041,654 568,708 3,446,415
二、本年期初余额
5,046.00 24.27 .37 ,737.30 ,987.07 ,905.01
三、本期增减变动
1,172,836 62,790,21 -12,788, 51,174,14
金额（减少以“－”
.79 7.98 906.80 7.97
号填列）
（一）综合收益总 1,172,836 209,300 210,473,5
额 .79 ,726.60 63.39
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-222,08
62,790,21 -159,299,
（三）利润分配 9,633.4
7.98 415.42
62,790,21 -62,790,
1．提取盈余公积
7.98 217.98
-159,29
2．对所有者（或 -159,299,
9,415.4
股东）的分配 415.42
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
2．本期使用
（六）其他
1,349,99 482,705,9 4,524,047 1,104,444 555,920 3,497,590
四、本期期末余额
5,046.00 24.27 .16 ,955.28 ,080.27 ,052.98
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏
财务总监：于 冰 分管会计工作负责人、会计机构负责人：方东红
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
深圳市振业（集团）股份有限公司
2016 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法
规的规定，经深圳市人民政府批准，于1989年5月25日在深圳市注册成立，领取深司
字N23093号企业法人营业执照，现总部位于广东省深圳市宝安南路振业大厦。1992
年4月27日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第059号文批准，本公司发行
A股于深圳证券交易所上市。
截至2016年12月31日，本公司累计发行股本总数1,349,995,046股，详见附注六、
27。
本财务报表业经本公司董事会于 2017 年 3 月 28 日决议批准报出。
本公司 2016 年度纳入合并范围的子公司共 13 户，详见本附注八“在其他主体中
的权益”。本公司本年度合并范围比上年度增加 1 户，详见本附注七“合并范围的变更”。
本公司及各子公司主要从事房地产开发与销售。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政
部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号
修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则
应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告
的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金
融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规
定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司
2016 年 12 月 31 日的财务状况及 2016 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，
本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表
及其附注的披露要求。
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四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产开发与销售。本公司及各子公司根据实际生产经营
特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会
计政策和会计估计，详见本附注四、22“收入”各项描述。关于管理层所作出的重大会
计判断和估计的说明，请参阅附注四、28“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期
间。本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内
子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
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性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需
要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可
辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日
可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得
的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买
日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能
够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部
分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计
入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会
计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合
并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判
断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述
及本附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额
以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资
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方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公
司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公
司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公
司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司
及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中
所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认
和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9“金
融工具”。
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本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、（2）
④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）
适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但
是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在
合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，
是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）②“权益法核
算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共
同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产
生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第
8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售
资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公
司按承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的
现金、价值变动风险很小的投资。
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8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银
行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之
外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价
格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包
括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，
主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有
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客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但
是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃
市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益
工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础
不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或
投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金
融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期
损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融
负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同
各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价
等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司
划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其
他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融
资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除
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已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差
额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工
具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认
为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，
计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的
累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已
收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资
的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损
益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
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工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前
述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
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该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利
率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，
以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》
确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的
累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金
融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和
金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（8）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不
确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司
不确认权益工具的公允价值变动额。
10、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明
应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反
合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财
务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
本公司将金额为人民币 100 万元（含 100 万元）以上的应收账款确认为单项金额
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重大的应收账款；将期末余额大于 1000 万元（含 1000 万元）的其他应收款分类为单
项金额重大的其他应收款。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金
融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已
确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行
减值测试。
②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信
用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按
照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量
测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确定组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 与本公司的关联关系
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用
风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与
预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 计提方法
账龄组合 按账龄分析法计提坏账准备
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
1 年以内（含 1 年，下同） 5
1-2 年 10
2-3 年 30
3-5 年 50
5 年以上 80
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及
诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象
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表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据
表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损
失，计提减值准备。
（3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事
项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值
不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
11、存货
（1）存货的分类
存货主要包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售
为开发目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的
土地。拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，
将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和
其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。
开发产品的发出按个别认定法计价。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的
确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成
本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的
差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的
可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，
则根据其可销售面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发
产品。
12、划分为持有待售资产
若某项非流动资产在其当前状况下仅根据出售此类资产的惯常条款即可立即出售，
本公司已就处置该项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让协议，
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且该项转让将在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算，自划分
为持有待售之日起不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后
的净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组。如果处置组是一个
《企业会计准则第 8 号——资产减值》所定义的资产组，并且按照该准则的规定将企
业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是资产组中的一项经营，则该处
置组包括企业合并中所形成的商誉。
被划分为持有待售的单项非流动资产和处置组中的资产，在资产负债表的流动资
产部分单独列报；被划分为持有待售的处置组中的与转让资产相关的负债，在资产负
债表的流动负债部分单独列报。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的
确认条件，本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：
（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为
持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出
售之日的可收回金额。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账
面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权
益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务
报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总
额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资
本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的
负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，
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最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子
交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按
成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关
其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价
值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损
益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持
有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
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的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，
并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生
的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企
业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与
投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的
资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自
联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合
并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、
（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
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得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该
资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地
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使用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减
值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量
的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且
其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影
响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折
旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.375-4.75
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
办公及电子设备 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
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融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产
一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在
租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，
在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此
以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认
该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变则作为会计估计变更处理。
16、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资
产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要
的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认
为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确
定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
17、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很
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可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目
的支出，在发生时计入当期损益。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的
减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的
无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变
更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行
复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其
使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
18、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。本公司的长期待摊费用主要包括软件使用费和装修费等。长期待摊费用在
预计受益期间按直线法摊销。
19、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
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资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
20、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括
设定提存计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本
或当期损益。。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期
结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计
划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
21、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额
能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
22、收入
（1）商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相
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联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，
相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，
确认商品销售收入的实现。
根据以上商品销售收入确认原则，本公司确认房地产销售收入必须同时满足以下
四个条件：
①房地产项目完工，并完成竣工验收；②已签订销售合同；③一次性付款或分期
付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手
续；④按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
（2）物业出租收入
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收
入。
（3）提供劳务收入
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比
法确认提供的劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；
②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已
发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的
劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生
的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部
分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；
如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该
合同全部作为销售商品处理。
（4）使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（5）利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
23、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作
为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
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与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配
计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费
用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
24、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据
的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的
账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
25、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较
大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同
的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或
有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归
属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资
费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未
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担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实
现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
26、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在经
营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业
务或一个主要经营地区；②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地
区进行处置计划的一部分；③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注四、12 经划分为持有待售资产”相关描述。
27、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
执行《增值税会计处理规定》
财政部于 2016 年 12 月 3 日发布了《增值税会计处理规定》财会[2016]22 号），
适用于 2016 年 5 月 1 日起发生的相关交易。本公司执行该规定的主要影响如下：
受影响的报表项目名
序号 会计政策变更的内容和原因 审批程序
称及金额
将利润表中的“营业税金及附加”项目 按财政部
1 税金及附加
调整为“税金及附加”项目。 规定执行
将自 2016 年 5 月 1 日起企业经营活动发生的房产税、土 调增税金及附加本年
地使用税、车船使用税、印花税从“管理费用”项目重分类 按财政部 金额 2,426,131.57 元，调
2
至“税金及附加”项目，2016 年 5 月 1 日之前发生的税费 规定执行 减管理费用本年金额
不予调整。比较数据不予调整。 2,426,131.57 元。
将已确认收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需
于以后期间确认为销项税额的增值税额从“应交税费”项目 按财政部
3 无
重分类至“其他流动负债”（或“其他非流动负债”）项目。比 规定执行
较数据不予调整。
调增 16 年 1 月 1 日其他
将“应交税费”科目下的“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵
流动资产金额
扣进项税额”、“待认证进项税额”、“增值税留抵税额”等明 按财政部
4 74,460,674.45 元，调减
细科目的借方余额从“应交税费”项目重分类至“其他流动 规定执行
16 年 1 月 1 日预付款项
资产”（或“其他非流动资产”）项目。
金额 74,460,674.45 元。
（2）会计估计变更
本报告期内无会计估计变更。
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28、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判
断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的
估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁
和融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风
险和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有
关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基
于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结
果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账
准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的
计提或转回。
（4）可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，
以确定是否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公
司需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状
况和短期业务展望，包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
（5）长期资产减值准备
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值
迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账
面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可
观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产
组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司
需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未
来现金流量的现值。
（6）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按
直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧
和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更
新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行
调整。
（7）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税
利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（8）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响。
（9）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、
延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且
履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履
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行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很
大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的
风险、不确定性及货币时间价值等因素。
五、税项
主要税种及税率
税种 具体税率情况
营业税 按应税营业额的5%计缴营业税。
应税收入按11%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进
增值税（注1）
项税额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的5%、7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%。
土地增值税（注2） 按转让房地产增值额30-60%的超率累进税率计缴。
注 1：根据财政部、国家税务总局财税〔2016〕36 号《关于全面推开营业税改征
增值税试点的通知》：自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增
值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税
纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，即从 2016 年 5 月 1 日起本
公司主要业务由缴纳营业税改为缴纳增值税；根据《营业税改征增值税试点实施办法》，
本公司房地产销售业务及不动产租赁业务适用 11%的增值税税率；根据《营业税改征
增值税试点有关事项的规定》，公司房地产老项目以及 4 月 30 日之前取得的不动产
租赁服务选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。
注 2： 本公司根据（深地税告[2010]6 号）调整我市土地增值税预征率的公告，
自 2010 年 8 月 1 日起，普通标准住宅按销售收入 2%预征，别墅为 4%，其他类型房
产为 3%。
本公司之子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司（以下简称“惠阳振业”）根
据惠州市地方税务局 2010 年 9 月发布的公告，本年度惠阳区别墅项目土地增值税预
征率为预售房款的 3%。
本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司根据自治区地方税务局关于进一步
加强房地产业税收征管工作的通知文件（桂地税发[2010[65 号），2010 年 6 月起，
南宁市土地增值税预征率普通住宅为预售房款的 1%、非普通住宅为预售房款的 3%、
商铺为预售房款的 5%。
本公司之子公司天津市振业房地产开发有限公司和天津振业佳元房地产开发有限
公司根据《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》通知要求（天津市地
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方税务局公告 2015 年第 8 号），自 2015 年 11 月 1 日起，天津市房地产开发企业销
售商品房，按以下预征率预缴土地增值税，每平方米销售价格 2 万元（含）以下的，
预征率为 2％；每平方米销售价格 2 万元至 3 万元（含）的，预征率为 3％；每平方
米销售价格 3 万元以上的，预征率为 5％。
本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司根据陕西省地方税务局 2016 年 8
月 1 日关于调整土地增值税预征率的公告，自 2016 年 9 月 1 日起，设（区）市的市
区普通住宅的预征率从 1.5%调整为 1%；非普通住宅（除别墅外）预征率为 2%；别
墅、写字楼、营业用房等预征率为 3%。
本公司之子公司湖南振业房地产开发有限公司根据（湘地税发[2015]04 号）湖南
省地方税务局关于加强土地增值税管理的公告，自 2015 年 7 月 1 日起，普通标准住
宅预征率为 1.5%；非普通标准住宅预征率为 2%；非住宅预征率为 3%；单纯转让土
地使用权预征率为 5%。
本公司之子公司东莞市振业房地产开发有限公司根据《东莞市地方税务局关于调
整我市土地增值税预征率及核定征收率的公告》东莞市地方税务局公告[2014]1 号），
土地增值税预征率仍按东莞市地方税务局 2010 年第 1 号公告执行，即普通住房 2%，
土地（委托国土局代征）5%，其他类型房产 3%。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，年初指 2016 年 1
月 1 日，年末指 2016 年 12 月 31 日。
1、货币资金
项目 年末余额 年初余额
库存现金 41,018.40 60,266.17
银行存款 2,847,752,583.34 1,733,567,990.89
其他货币资金 60,300,887.94 45,074,402.75
合计 2,908,094,489.68 1,778,702,659.81
其中：存放在境外的款项总额
注（1）：年末银行存款中 144,035,663.55 元为尚未到期的 3 个月定期存款，因无
法随时动用未将其认定为现金及现金等价物。
注（2）：年末其他货币资金中 50,160,887.94 元为向购房客户提供按揭担保支付
的保证金，10,140,000.00 元为支付的工程质量保证金，因无法随时动用未将其认定
为现金及现金等价物。
注（3）：本期所有权受限货币资金的情况详见附注六、44。
2、应收账款
（1）应收账款分类披露
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 7,958,719.02 100.00 491,331.01 6.17 7,467,388.01
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
合计 7,958,719.02 100.00 491,331.01 6.17 7,467,388.01
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 15,721,678.93 100.00 822,963.05 5.23 14,898,715.88
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
合计 15,721,678.93 100.00 822,963.05 5.23 14,898,715.88
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内 7,533,338.02 376,666.91 5%
1至2年 97,212.00 9,721.20 10%
2至3年 295,708.00 88,712.40 30%
3至5年 32,461.00 16,230.50 50%
合计 7,958,719.02 491,331.01 6.17%
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年转回坏账准备金额 331,632.04 元。
（3）本年无核销的应收账款情况。
（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 6,145,983.85
元，占应收账款年末余额合计数的比例为 77.22%，相应计提的坏账准备年末余额汇
总金额为 307,299.19 元。
（5）本公司无因金融资产转移而终止确认应收账款的情况。
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 158,680,000.00 60.32 2,265,420.00 2.13
1至2年 3,000,000.00 2.81
2至3年 3,000,000.00 1.14 4,395,000.00 4.12
3 年以上 101,395,000.00 38.54 97,000,000.00 90.94
合计 263,075,000.00 100.00 106,660,420.00 100.00
注：账龄超过一年的预付款项主要为支付给广东惠州惠阳经济开发区管理委员会
的“惠阳振业城”项目土地征用补偿费、拆迁费等土地储备整理资金，截止 2016 年 12
月 31 日，尚未完成土地受让的相关手续；本期新增大额预付款项 158,680,000.00 为
支付惠州市惠阳区公共资源交易中心拍地保证金。
（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
截至期末按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额为 263,075,000.00
元，占预付款项期末余额合计数的比例为 100%。
4、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
99,042,836.45 62.30 18,068,160.12 18.24 80,974,676.33
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
59,942,402.60 37.70 30,381,407.08 50.68 29,560,995.52
账准备的其他应收款（注）
合计 158,985,239.05 100.00 48,449,567.20 30.47 110,535,671.85
注：本公司子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主
白小艳等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行（以下
简称“招行西安分行”）借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主白小艳等未按时足额
还款，白小艳等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公
司西安分行起诉，根据判决结果，从西安振业银行账号中扣划了白小艳等应付银行的
本金及利息等，因该等代垫款项收回风险较高，单独进行减值测试。
（续）
年初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价值
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
105,410,693.01 100.00 15,491,742.13 14.70 89,918,950.88
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
账准备的其他应收款
合计 105,410,693.01 100.00 15,491,742.13 14.70 89,918,950.88
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内 56,319,342.25 2,815,966.55 5%
1至2年 11,649,826.23 1,164,982.62 10%
2至3年 17,250,418.51 5,175,125.56 30%
3至5年 7,155,047.26 3,577,523.64 50%
5 年以上 6,668,202.20 5,334,561.75 80%
合计 99,042,836.45 18,068,160.12 18.24%
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 32,957,825.07 元。
（3）本年无核销的其他应收款情况。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
押金及保证金 73,121,655.02 61,864,335.30
代垫款 74,069,601.33 41,855,186.15
往来款 1,494,948.92 1,587,932.75
违约赔偿金 10,170,000.00
其他 129,033.78 103,238.81
合计 158,985,239.05 105,410,693.01
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计
年末余额
数的比例（%）
开竣工保证
深汕特别合作区土地储备中心 27,110,000.00 1 年以内 17.05 1,355,500.00
金
西安浐灞生态区土地储备中心 开工保证金 12,543,153.00 2-3 年 7.89 3,762,945.90
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计
年末余额
数的比例（%）
天虹商场股份有限公司 违约赔偿金 10,170,000.00 1 年以内 6.40 508,500.00
西安市住房保障和房屋管理局 物业保修金 6,056,415.43 3-5 年 3.81 3,028,207.72
代偿还按揭
牛进才 5,483,582.23 1 年以内 3.45 4,935,224.01
贷款及利息
合计 — 61,363,150.66 — 38.60 13,590,377.63
（6）本公司无涉及政府补助的应收款项。
（7）本公司无因金融资产转移而终止确认其他应收款的情况。
5、存货
（1）存货明细情况
年末数
项目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
完工开发产品 2,830,663,088.50 51,049,940.83 38,432,509.04 2,792,230,579.46
在建开发产品 4,415,142,816.54 79,818,917.84 4,415,142,816.54
拟开发产品 492,827,753.60 492,827,753.60
合计 7,738,633,658.64 130,868,858.67 38,432,509.04 7,700,201,149.60
（续）
年初数
项目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
完工开发产品 2,081,910,765.53 65,193,138.19 38,432,509.04 2,043,478,256.49
在建开发产品 3,349,071,112.84 35,065,740.95 3,349,071,112.84
拟开发产品 3,013,471,544.74 3,013,471,544.74
合计 8,444,453,423.11 100,258,879.14 38,432,509.04 8,406,020,914.07
注：本公司本年度用于确定借款利息费用的资本化率为 5.55%。
（2）完工开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数
新城花园 52,717,054.22 52,717,054.22
振业城二-三期 2009.10 2,909,000.00 2,909,000.00
振业峦山谷花园一期 2010.11 3,402,671.43 1,399,930.62 2,045,269.60 2,757,332.45
星海名城七期 2011.09 924,402.70 924,402.70
北海宝丽一期 1995 60,135.81 60,135.81
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数
振业中央华府（北海） 2009.03 517,292.83 517,292.83
惠阳振业城一期 2010.11 1,748,827.69 1,748,827.69
振业城四-五期 2011.03 3,317,046.82 1,762,580.75 1,554,466.07
惠阳振业城二期（GH
2011.12 135,765,398.05 -513,360.73 45,597,480.41 89,654,556.91
组团）
惠阳振业城二期（D
2013.11 73,151,774.14 -5,090,305.24 41,563,686.22 26,497,782.68
组团）
振业青秀山 1 号 2012.01 11,847,194.52 1,005,700.97 10,841,493.55
西安振业泊墅一期 2012.06 91,392,364.90 38,194,411.29 53,197,953.61
天津新博园 2013.10 80,642,249.72 7,586,396.25 73,055,853.47
振业城六-七期 2013.03 34,261,588.82 171,500.00 33,070,488.84 1,362,599.98
长沙振业城一期 2015.11 114,700,229.91 28,295,218.95 83,858,260.31 59,137,188.55
西安振业泊墅二期 A
2014.09 239,248,280.09 -25,575,817.20 12,965,443.14 200,707,019.75
组团
振业峦山谷花园二期 2014.11 375,131,813.04 27,794,023.02 349,460,239.21 53,465,596.85
西安振业泊墅二期 B
2015.11 751,274,769.38 -18,089,991.54 288,294,904.67 444,889,873.17
组团
惠阳振业城商务中心 2015.07 112,732,074.16 3,768,120.50 116,500,194.66
广西振业尚府 2016.11 502,356,033.70 323,481,252.57 178,874,781.13
天津振业启春里 2016.12 1,438,378,490.97 294,086,843.46 1,144,291,647.51
东莞松湖雅苑项目 2016.10 724,413,937.23 558,418,753.37 165,995,183.86
长沙振业城二期 2016.12 541,559,364.58 386,974,283.14 154,585,081.44
合计 2,081,910,765.53 3,222,700,547.56 2,473,948,224.59 2,830,663,088.50
（3）在建开发产品明细情况
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 年初数 年末数
惠阳振业城二期 2010.09 2,796,560,000.00 72,453,143.22 69,948,324.22
长沙振业城一期 2013.05 2016.08 852,680,900.00 29,057,837.53
广西振业尚府 2014.07 2016.11 555,258,100.00 352,683,474.46
天津振业启春里 2015.01 2016.12 1,438,378,490.97 1,044,017,431.23
东莞松湖雅苑项目 2014.06 2016.10 771,478,000.00 610,662,420.62
惠阳振业城 Q 组团 2015.07 2018.04 444,830,000.00 39,638,462.97 141,576,177.67
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 年初数 年末数
长沙振业城二期 2015.02 2018.09 1,528,850,300.00 568,058,281.04 248,640,053.39
天津铂雅轩项目 2015.08 2017.05 1,111,191,759.21 632,500,061.77 892,078,119.40
西安世博大道项目 2016.04 2019.10 1,045,852,884.88 572,108,113.96
广州振业城 2016.03 2019.10 3,063,487,100.00 2,287,249,696.18
振业邕江雅苑 2016.07 2017.11 381,693,616.00 203,542,331.72
合计 3,349,071,112.84 4,415,142,816.54
（4）拟开发产品明细情况
项目名称 预计开工时间 预计竣工时间 预计总投资 年初数 年末数
西安世博大道地块 2016.04 2019.10 1,045,852,884.88 418,991,905.18
广州振业城 2016.03 2019.10 3,063,487,100.00 2,125,960,186.29
惠阳振业城 F1 组团 222,000,000.00 36,170,740.00 36,325,240.00
振业邕江雅苑 2016.05 2017.11 381,693,616.00 165,265,084.60
长沙振业城三期 2017.04 2021.06 2,924,418,800.00 267,083,628.67 346,518,710.69
深汕振业荣耀华府 109,283,358.01
惠阳振业城三期 700,444.90
合计 3,013,471,544.74 492,827,753.60
（5）存货跌价准备
本年减少数
项目 年初数 本年计提数 年末数
转回数 转销数
新城花园 38,432,509.04 38,432,509.04
合计 38,432,509.04 38,432,509.04
（6）存货跌价准备情况
本年转回存货跌价准 本年转回金额占该项存货
项目 计提存货跌价准备的依据
备的原因 年末余额的比例
完工开发产品 可变现净值低于账面成本
（7）本期所有权受限存货的情况详见附注六、44。
6、其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
预缴企业所得税 5,061,213.86 1,897,531.29
待抵扣增值税 3,618,495.00
预缴增值税 13,077,075.86
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
项目 年末余额 年初余额
预缴营业税 23,046,867.54 14,880,713.15
预缴土地增值税 42,044,488.85 55,826,630.27
预缴城建税 3,300,037.44 967,455.88
预缴教育费附加 2,241,022.31 620,301.52
预缴房产税 161,407.20
预缴堤围费 499,087.25 106,635.14
预缴土地使用税 142,982.50
预付租金 78,254.00
合计 93,109,524.61 74,460,674.45
7、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具 5,902,344.92 5,902,344.92 12,799,130.28 5,902,344.92 6,896,785.36
其中：按公允价值计量的 6,896,785.36 6,896,785.36
按成本计量的 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92
合计 5,902,344.92 5,902,344.92 12,799,130.28 5,902,344.92 6,896,785.36
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
（2）年末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备
在被投资单位 本年现
被投资单位 本年 本年 本年 本年
年初 年末 年初 年末 持股比例（%） 金红利
增加 减少 增加 减少
天津轮船实业发展集团股份有限公司 3,375,000.00 3,375,000.00 3,375,000.00 3,375,000.00 1.67
深圳市深发贸易有限公司 208,000.00 208,000.00 208,000.00 208,000.00 10.00
深圳莫斯科股份有限公司 636,353.52 636,353.52 636,353.52 636,353.52 7.14
北海乌家砖厂 1,157,991.40 1,157,991.40 1,157,991.40 1,157,991.40
北海长江实业股份有限公司 525,000.00 525,000.00 525,000.00 525,000.00
合计 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92
（4）本年可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具
年初已计提减值余额 5,902,344.92
本年计提
其中：从其他综合收益转入
本年减少
其中：期后公允价值回升转回
年末已计提减值余额 5,902,344.92
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8、长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额
追加投资 减少投资 权益法下确认的投资损益 其他综合收益调整 其他权益变动
一、合营企业
二、联营企业
三、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29
小计 6,374,510.83
合计 6,374,510.83
（续）
本年增减变动
被投资单位 年末余额 减值准备年末余额
宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他
一、合营企业
二、联营企业
三、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29 1,384,076.29
小计 6,374,510.83 6,374,510.83
合计 6,374,510.83 6,374,510.83
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9、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1、年初余额 1,339,645,528.12 1,339,645,528.12
2、本年增加金额 153,579,718.43 153,579,718.43
（1）外购
（2）存货转入 153,579,718.43 153,579,718.43
3、本年减少金额
（1）处置
4、年末余额 1,493,225,246.55 1,493,225,246.55
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 274,810,865.85 274,810,865.85
2、本年增加金额 38,113,160.47 38,113,160.47
（1）计提或摊销 38,113,160.47 38,113,160.47
3、本年减少金额
（1）处置
4、年末余额 312,924,026.32 312,924,026.32
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
3、本年减少金额
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 1,180,301,220.23 1,180,301,220.23
2、年初账面价值 1,064,834,662.27 1,064,834,662.27
（2）本期所有权受限投资性房地产的情况详见附注六、44。
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10、固定资产
房屋及建 办公及电子
项目 机器设备 运输设备 其他设备 合计
筑物 设备
一、账面原值
1、年初余额 272,207.77 140,631.00 4,382,795.66 7,212,048.81 1,350,008.45 13,357,691.69
2、本年增加金额 419,389.69 154,744.56 574,134.25
（1）购置 419,389.69 154,744.56 574,134.25
3、本年减少金额 112,762.00 12,600.00 125,362.00
（1）处置或报废 112,762.00 12,600.00 125,362.00
4、年末余额 272,207.77 140,631.00 4,382,795.66 7,518,676.50 1,492,153.01 13,806,463.94
二、累计折旧
1、年初余额 114,909.48 133,599.45 3,816,521.06 5,118,407.23 799,789.67 9,983,226.89
2、本年增加金额 8,267.40 142,696.13 765,089.73 183,754.92 1,099,808.18
（1）计提 8,267.40 142,696.13 765,089.73 183,754.92 1,099,808.18
3、本年减少金额 105,261.81 12,600.00 117,861.81
（1）处置或报废 105,261.81 12,600.00 117,861.81
4、年末余额 123,176.88 133,599.45 3,959,217.19 5,778,235.15 970,944.59 10,965,173.26
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
3、本年减少金额
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 149,030.89 7,031.55 423,578.47 1,740,441.35 521,208.42 2,841,290.68
2、年初账面价值 157,298.29 7,031.55 566,274.60 2,093,641.58 550,218.78 3,374,464.80
11、长期待摊费用
项目 年初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 年末数
软件使用费 473,289.56 291,428.44 181,861.12
装修费 2,819,229.49 206,048.00 645,034.00 2,380,243.49
合计 3,292,519.05 206,048.00 936,462.44 2,562,104.61
12、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
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可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 99,552,051.63 24,888,012.90 66,949,128.88 16,737,282.23
预提职工薪酬 6,903,662.00 1,725,915.50 11,808,228.43 2,952,057.11
预提土地增值税 646,070,945.80 161,517,736.45 634,651,852.06 158,662,963.02
预售房款 248,881,727.75 62,220,431.93 161,029,730.57 40,257,432.65
未支付的费用 84,797,238.51 21,199,309.64 82,959,586.22 20,739,896.55
可抵扣亏损 2,769,295.10 692,323.78 9,328,932.29 2,332,233.08
预计负债 1,716,730.22 429,182.56
合计 1,088,974,920.79 272,243,730.20 968,444,188.67 242,111,047.20
（2）递延所得税负债明细
年末余额 年初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
可供出售金融资产
6,032,062.90 1,508,015.74
公允价值变动
其他 7,798,338.02 1,949,584.50 15,567,968.93 3,891,992.23
合计 7,798,338.02 1,949,584.50 21,600,031.83 5,400,007.97
（3）未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
资产减值准备 98,211.37 74,941.10
可抵扣亏损 15,960,204.92 16,012,671.14
合计 16,058,416.29 16,087,612.24
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末余额 年初余额 备注
2016 年度 4,283,769.69
2017 年度 2,758,362.66 2,758,362.66
2018 年度 2,258,775.34 2,258,775.34
2019 年度 2,100,055.83 2,100,055.83
2020 年度 4,499,707.96 4,611,707.62
2021 年度 4,343,303.13
合计 15,960,204.92 16,012,671.14
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13、其他非流动资产
本年增减变动
被投资单位 年初余额
追加投资 收回投资 权益法下确认的投资损益 地价溢价摊销 其他权益变动
深圳地铁横岗车辆段综合物业开发项目 912,332,395.49 743,159,100.00 515,355,788.97 54,575,123.97
合计 912,332,395.49 743,159,100.00 515,355,788.97 54,575,123.97
（续）
本年增减变动
被投资单位 年末余额 减值准备年末余额
宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他
深圳地铁横岗车辆段综合物业开发项目 629,953,960.49
合计 629,953,960.49
注 1：2013 年 11 月 29 日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同合作开发深圳地铁横岗车辆段综
合物业，项目位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区，北临深惠公路、与地铁三号线六约站相邻。项目总占地面积 11.12 万平方米，建
筑面积 32.2 万平方米，其中住宅 22.554 万平方米，商业 5.2 万平方米，商务公寓 4.1 万平方米，配套 0.346 万平方米。
合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续。在此前提
之下，双方共同对本项目进行合作开发，本公司主要负责建设管理，并采取以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元获得该部分物业 70%的投资、开发、收益
权。
（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建设管理工作委托给管理公司具体实施。
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14、短期借款
项目 年末余额 年初余额
信用借款 100,000,000.00
票据借款 100,000,000.00
合计 200,000,000.00
15、应付账款
项目 年末余额 年初余额
1 年以内 519,936,193.82 424,794,144.34
1至2年 125,512,864.90 514,657,661.16
2至3年 305,843,200.43 146,461,289.43
3至5年 82,638,438.93 132,052,440.58
5 年以上 121,709,732.22 61,763,176.57
合计 1,155,640,430.30 1,279,728,712.08
16、预收款项
（1）预收款项列示
项目 年末余额 年初余额
1 年以内 1,692,506,313.50 874,712,454.92
1至2年 555,356.97
2至3年
3 年以上 100,000.00 934,458.35
合计 1,692,606,313.50 876,202,270.24
（2）截至 2016 年 12 月 31 日，本公司预收房款主要项目明细列示如下
项目 年末余额 未结转原因
天津启春里项目 642,762,526.67 未办妥入伙手续
长沙振业城二期 440,693,507.00 未办妥入伙手续
天津铂雅轩 193,061,890.49 未办妥入伙手续
西安振业泊墅二期 B 组团 121,107,214.00 未办妥入伙手续
西安振业世博大道 74,449,586.00 未办妥入伙手续
广西振业尚府 50,471,234.00 未办妥入伙手续
惠阳振业城二期（GH 组团） 44,421,047.96 未办妥入伙手续
东莞松湖雅苑项目 42,738,494.00 未办妥入伙手续
振业峦山谷花园二期 30,596,086.00 未办妥入伙手续
西安振业泊墅二期 A 组团 17,565,937.00 未办妥入伙手续
西安振业泊墅一期 12,448,364.00 未办妥入伙手续
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项目 年末余额 未结转原因
惠阳振业城二期（D 组团） 8,605,585.71 未办妥入伙手续
广西振业邕江雅苑 3,722,440.00 未办妥入伙手续
天津新博园 2,242,914.00 未办妥入伙手续
长沙振业城一期 1,899,463.68 未办妥入伙手续
振业城四-五期 1,051,803.00 未办妥入伙手续
合计 1,687,838,093.51
17、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 18,114,108.36 79,710,084.78 78,063,172.88 19,761,020.26
二、离职后福利-设定提存计划 3,842,218.57 9,720,347.09 9,395,417.82 4,167,147.84
三、辞退福利 32,422.40 32,422.40
四、一年内到期的其他福利
合计 21,956,326.93 89,462,854.27 87,491,013.10 23,928,168.10
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 13,847,285.72 63,064,362.30 61,859,791.69 15,051,856.33
2、职工福利费 6,587,123.62 6,587,123.62
3、社会保险费 35,060.51 2,455,166.91 2,490,227.42
其中：医疗保险费 31,503.51 2,210,604.23 2,242,107.74
工伤保险费 1,016.24 89,866.97 90,883.21
生育保险费 2,540.76 154,695.71 157,236.47
4、住房公积金 5,533,050.44 5,533,050.44
5、工会经费和职工教育经费 4,231,762.13 2,042,558.83 1,565,157.03 4,709,163.93
6、其他 27,822.68 27,822.68
合计 18,114,108.36 79,710,084.78 78,063,172.88 19,761,020.26
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 183,896.11 5,133,780.05 5,279,380.52 38,295.64
2、失业保险费 1,005.16 136,753.59 137,758.75
3、企业年金缴费 3,657,317.30 4,449,813.45 3,978,278.55 4,128,852.20
合计 3,842,218.57 9,720,347.09 9,395,417.82 4,167,147.84
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，
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本公司每月分别按员工参保地政府机构的规定向该等计划缴存费用。除上述每月缴存
费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关
资产的成本。
18、应交税费
项目 年末余额 年初余额
企业所得税 44,867,533.93 57,273,292.89
营业税 8,906,998.35
增值税 26,493,774.07
城市维护建设税 2,605,733.05 2,950,295.10
教育费附加 1,269,772.85 1,557,665.19
个人所得税 793,955.23 805,410.83
房产税 3,167,045.65 2,199,472.45
土地增值税 717,898,685.12 689,386,067.17
其他 610,821.82 629,219.84
合计 797,707,321.72 763,708,421.82
19、应付利息
项目 年末余额 年初余额
深圳市地铁集团有限公司 3,629,661.21
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 106,967.21
公司债 62,613,698.61 62,827,397.25
合计 62,613,698.61 66,564,025.67
20、应付股利
项目 年末余额 年初余额
广西振业房地产股份有限公司个人股东 2,286,473.83 2,287,740.43
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东 13,161.25
合计 2,299,635.08 2,287,740.43
21、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 年末余额 年初余额
暂扣税费 42,062,500.00 42,062,500.00
往来款 860,771.31 1,225,560.21
押金及保证金 33,532,727.81 36,869,090.12
代扣代缴款项 19,950,614.87 3,985,941.12
其他 3,515,776.40 3,617,482.68
合计 99,922,390.39 87,760,574.13
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（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 年末余额 未偿还或结转的原因
广州军区 42,062,500.00 未办妥相关手续
合计 42,062,500.00
22、一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的长期负债明细情况
项目 年末余额 年初余额
1 年内到期的长期借款（附注六、24） 718,954,484.15 960,180,000.00
合计 718,954,484.15 960,180,000.00
（2）一年内到期的长期借款
①一年内到期的长期借款明细情况
项目 年末余额 年初余额
抵押+质押+保证 133,500,000.00
抵押+保证 268,854,484.15 87,680,000.00
抵押借款 228,600,000.00 72,500,000.00
保证借款 88,000,000.00 800,000,000.00
合计 718,954,484.15 960,180,000.00
注：一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
②金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年末数
建行南宁园湖支行 2014-12-5 2017-12-5 RMB 190,000,000.00
东亚银行（中国）有限公司天津分行 2015-06-25 2017-6-25 RMB 133,500,000.00
广发银行股份有限公司西安分行 2016-6-20 2017-12-20 RMB 110,000,000.00
北京银行深圳北京大厦支行 2015-6-12 2017-6-12 RMB 90,000,000.00
广发银行深圳景田支行 2015-6-30 2017-7-30 RMB 88,000,000.00
合计 611,500,000.00
上述借款利率按照中国人民银行同期基准利率浮动一定比例。
23、其他流动负债
项 目 年末余额 年初余额
待转销项税额 949,836.99
合 计 949,836.99
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24、长期借款
（1）长期借款分类
项目 年末余额 年初余额
抵押借款 762,500,000.00 855,000,000.00
保证借款 396,000,000.00 1,150,000,000.00
抵押+保证 1,341,561,038.49 1,402,101,516.06
抵押+质押+保证 205,057,133.93
减：一年内到期的长期借款（附注六、22） 718,954,484.15 960,180,000.00
合计 1,986,163,688.27 2,446,921,516.06
抵押借款的抵押资产类别以及金额,参见附注六、44。
（2）金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年末数
中国银行股份有限公司深圳东部支行 2016-2-25 2018-2-24 RMB 400,000,000.00
广发银行股份有限公司西安分行 2016-6-20 2019-6-19 RMB 280,000,000.00
浙商银行深圳分行 2015-7-21 2018-7-21 RMB 250,000,000.00
交通银行新洲支行 2016-11-24 2026-11-17 RMB 224,400,000.00
北京银行深圳北京大厦支行 2015-7-16 2018-6-30 RMB 180,000,000.00
合计 1,334,400,000.00
25、应付债券
（1）应付债券
项 目 年末余额 年初余额
公司债 1,497,774,352.61 1,495,952,730.81
合 计 1,497,774,352.61 1,495,952,730.81
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融
工具）
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初余额
公司债 1,500,000,000.00 2015-3-13 3年 1,500,000,000.00 1,495,952,730.81
合 计 1,500,000,000.00 1,495,952,730.81
（续）
债券名称 本年发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
公司债 1,821,621.80 1,497,774,352.61
合 计 1,821,621.80 1,497,774,352.61
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26、预计负债
项目 年末余额 年初余额 形成原因
未决诉讼 1,716,730.22
合计 1,716,730.22
27、股本
本年增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 发行 公积金 年末余额
送股 其他 小计
新股 转股
一、有限售条件股份
1.国家持股
2.国有法人持股
3.其他内资持股 9,728,976 -4,617,826 -4,617,826 5,111,150
其中：境内法人持股
境内自然人持股 9,728,976 -4,617,826 -4,617,826 5,111,150
4.外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 9,728,976 -4,617,826 -4,617,826 5,111,150
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 1,340,266,070 4,617,826 4,617,826 1,344,883,896
2.境内上市的外资股
3.境外上市的外资股
4.其他
无限售条件股份合计 1,340,266,070 4,617,826 4,617,826 1,344,883,896
三、股份总数 1,349,995,046 1,349,995,046
28、资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
资本溢价 458,717,817.01 458,717,817.01
其他资本公积 25,603,806.06 25,603,806.06
合计 484,321,623.07 484,321,623.07
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29、其他综合收益
本年发生金额
年初 年末
项目 本年所得税前 减：前期计入其他综合收 税后归属于母 税后归属于少
余额 减：所得税费用 余额
发生额 益当期转入损益 公司 数股东
以后将重分类进损益的其他
综合收益
可供出售金融资产公允价值
4,524,047.16 -728,902.30 3,977,370.44 -182,225.58 -4,524,047.16
变动损益
其他综合收益合计 4,524,047.16 -728,902.30 3,977,370.44 -182,225.58 -4,524,047.16
30、盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 446,458,166.25 51,421,054.48 497,879,220.73
任意盈余公积 657,986,789.03 102,842,108.97 760,828,898.00
合计 1,104,444,955.28 154,263,163.45 - 1,258,708,118.73
注：根据公司法、章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积金，按净利润的 20%提取任意盈余公积金。法定盈余公
积累计额为本公司注册资本 50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
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31、未分配利润
项目 本年 上年
调整前上年末未分配利润 1,449,794,541.76 1,255,131,335.64
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 1,449,794,541.76 1,255,131,335.64
加：本年归属于母公司股东的净利润 778,580,909.98 416,752,839.52
减：提取法定盈余公积 51,421,054.48 20,930,072.66
提取任意盈余公积 102,842,108.97 41,860,145.32
提取一般风险准备
应付普通股股利 161,999,405.51 159,299,415.42
转作股本的普通股股利
年末未分配利润 1,912,112,882.78 1,449,794,541.76
注：利润分配情况的说明见附注十二。
32、营业收入和营业成本
（1）营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,358,826,445.85 2,380,532,052.71 3,654,309,497.23 2,388,342,883.37
其他业务
合计 3,358,826,445.85 2,380,532,052.71 3,654,309,497.23 2,388,342,883.37
（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 3,358,826,445.85 2,380,532,052.71 3,654,309,497.23 2,388,342,883.37
合计 3,358,826,445.85 2,380,532,052.71 3,654,309,497.23 2,388,342,883.37
（3）主营业务（分产品）
本年发生数 上年发生数
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 3,275,496,052.82 2,321,866,703.79 3,568,467,298.56 2,334,447,280.75
房产租赁 83,330,393.03 58,665,348.92 85,842,198.67 53,895,602.62
合计 3,358,826,445.85 2,380,532,052.71 3,654,309,497.23 2,388,342,883.37
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（4）主营业务（分地区）
本年发生数 上年发生数
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 1,331,991,522.43 943,262,054.91 2,278,241,072.23 1,448,202,778.95
广西自治区 410,557,461.43 325,309,455.54 9,661,312.00 7,174,321.98
陕西省 540,269,572.57 339,454,759.10 514,878,332.00 318,644,952.09
天津市 375,303,584.41 301,673,239.71 69,302,425.00 43,286,644.19
湖南省 700,704,305.01 470,832,543.45 782,226,356.00 571,034,186.16
合计 3,358,826,445.85 2,380,532,052.71 3,654,309,497.23 2,388,342,883.37
33、税金及附加
项目 本年发生额 上年发生额
营业税 95,138,550.98 182,715,474.87
城市维护建设税 10,907,188.48 12,790,083.24
教育费附加 8,158,972.41 9,135,773.74
土地增值税 86,989,281.61 77,004,396.40
印花税 1,256,579.99
房产税 667,235.86
堤围费及其他 1,951,472.15 1,164,790.30
合计 205,069,281.48 282,810,518.55
注：各项营业税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
34、销售费用
项目 本年发生额 上年发生额
广告推广费 20,456,849.53 31,468,669.20
销售策划费 14,700,064.46 20,559,552.55
代理费 35,317,830.36 35,253,122.22
其他 341,956.59 843,419.87
合计 70,816,700.94 88,124,763.84
35、管理费用
项目 本年发生额 上年发生额
工资及福利费 31,889,731.30 27,884,275.20
社会保险费及住房公积金 11,057,125.69 9,829,329.77
办公费 7,538,064.90 7,419,906.77
中介服务费 6,163,169.59 4,500,680.00
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项目 本年发生额 上年发生额
诉讼费 2,439,789.18 797,697.00
车辆费 2,386,831.95 2,606,603.93
税金 1,653,797.10 6,016,040.77
董事会经费 992,248.38 1,578,534.22
长期待摊费用摊销 936,462.44 786,183.94
折旧费用 802,507.46 940,038.51
其他费用 2,947,440.85 2,273,692.91
合计 68,807,168.84 64,632,983.02
36、财务费用
项目 本年发生额 上年发生额
利息支出 275,814,425.26 296,766,763.58
减：利息收入 11,620,443.98 8,154,984.04
减：利息资本化金额 112,393,725.09 59,945,470.94
汇兑损益 -273,426.67 -235,767.39
减：汇兑损益资本化金额
其他 1,290,098.16 1,345,752.05
合计 152,816,927.68 229,776,293.26
37、资产减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 32,626,193.03 5,105,274.95
存货跌价损失
合计 32,626,193.03 5,105,274.95
38、投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 31,053.78 203,627.98
处置可供出售金融资产取得的投资收益 5,151,957.81
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得
合营项目投资收益（注） 457,376,268.33 -3,931,302.37
其他 313,711.46
合计 462,559,279.92 -3,413,962.93
注：本年度对深圳地铁横岗车辆段综合物业开发项目确认的投资收益与附注六、
13 的差异 3,404,396.67 元系由本公司单方承担的费用。
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39、营业外收入
项目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
个税手续费返还 2,821.00 41,713.86 2,821.00
不用支付的往来款 635,867.53
罚款及违约金收入（注） 14,813,262.50 3,611,079.65 14,813,262.50
政府补助（详见下表：政府补助明细表） 422,400.00 2,076,250.00 422,400.00
其他 1,065.03 525.72 1,065.03
合计 15,239,548.53 6,365,436.76 15,239,548.53
注：其中 11,847,619.05 元（税前金额 12,440,000.00 元）系天虹商场股份有限
公司提前退租应支付的违约赔偿金。
其中，计入当期损益的政府补助：
补助项目 本年发生数 上年发生数 与资产相关/与收益相关
长沙市岳麓区天顶街道办事处税收奖励金 266,250.00 与收益相关
长沙市岳麓区财政局税收奖励金 1,660,000.00 与收益相关
西安浐灞生态区生态宜居示范单位奖励资金 150,000.00 与收益相关
西安浐灞生态区管理委员会 2015 年度突出
300,000.00 与收益相关
贡献企业奖励资金
西安浐灞生态区管理委员会 2015 年度稳增
10,000.00 与收益相关
长促投资优秀企业奖励资金
长沙市住房和城乡建设委员会长沙可再生能
62,400.00 与收益相关
源建筑应用示范项目专项补助资金
2016 年青秀区房地产项目购房促销活动补贴 50,000.00 与收益相关
合计 422,400.00 2,076,250.00
40、营业外支出
项目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 7,500.19 47,698.56 7,500.19
其中：固定资产处置损失 7,500.19 47,698.56 7,500.19
无形资产处置损失
赔偿支出 8,969.00 42,867.01 8,969.00
滞纳金支出 5,175,000.00
对外捐赠支出 1,543,000.00 83,580.00 1,543,000.00
其他 0.04 0.04
合计 1,559,469.23 5,349,145.57 1,559,469.23
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41、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 152,596,045.61 129,567,016.02
递延所得税费用 -32,075,090.73 24,766,177.39
合计 120,520,954.88 154,333,193.41
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
利润总额 924,397,480.39
按法定/适用税率计算的所得税费用 231,099,370.10
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 1,162,036.30
非应税收入的影响 -114,351,830.53
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,510,620.11
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 8,044.98
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 1,092,713.92
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 120,520,954.88
42、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
利息收入 11,620,443.98 7,816,871.58
罚款收入 2,965,643.45 2,611,695.35
政府补助 422,400.00 2,076,250.00
押金及保证金 23,935,907.42
其他 1,052,544.83 66,776.58
合计 16,061,032.26 36,507,500.93
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
管理费用支付的现金 23,262,780.39 16,140,149.96
销售费用支付的现金 74,462,928.08 78,192,948.67
财务费用手续费 1,290,098.16 1,345,752.05
罚款及滞纳金 1,725,699.22 5,217,867.00
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项目 本年发生额 上年发生额
捐赠支出 1,543,000.00 83,580.00
押金及保证金 27,577,478.02
其他经营性往来款 19,730,737.55 32,377,973.12
其他 27,050.21
合计 149,619,771.63 133,358,270.80
（3）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
贷款手续费 1,572,500.00 5,900,160.00
合计 1,572,500.00 5,900,160.00
43、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 803,876,525.51 438,785,915.09
加：资产减值准备 32,626,193.03 5,105,274.95
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 39,212,968.65 33,285,167.69
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 936,462.44 786,183.94
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
7,500.19 47,698.56
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 163,147,273.50 236,247,412.79
投资损失（收益以“－”号填列） - 462,559,279.92 3,413,962.93
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -30,132,683.00 25,062,481.20
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -1,942,407.73 -296,303.81
存货的减少（增加以“－”号填列） 666,206,271.13 -1,537,960,240.20
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -239,786,736.29 1,037,283,228.01
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 736,833,635.59 -545,423,344.00
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,708,425,723.10 -303,662,562.85
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补充资料 本年金额 上年金额
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,703,757,938.19 1,732,717,417.78
减：现金的期初余额 1,732,717,417.78 1,256,114,820.52
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 971,040,520.41 476,602,597.26
（2）现金及现金等价物的构成
项目 年末余额 年初余额
一、现金
其中：库存现金 41,018.40 60,266.17
可随时用于支付的银行存款 2,703,716,919.79 1,732,567,990.89
可随时用于支付的其他货币资金 89,160.72
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、年末现金及现金等价物余额 2,703,757,938.19 1,732,717,417.78
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
注 ： 年 末 银 行 存 款 中 有 144,035,663.55 元 定 期 存 款 ， 年 初 银 行 存 款 中 有
1,000,000.00 元定期存款，不作为现金及现金等价物。
44、所有权或使用权受限制的资产
项目 年末数 受限原因
存货-长沙振业城二期及部分拟开发土地 484,110,364.08 注（1）
存货-西安世博大道项目 572,108,113.96 注（2）
投资性房地产-振业大厦 A、B 座裙楼及 A 座塔楼 85,430,136.97 注（3）
投资性房地产-峦山谷花园一期 2、3 栋商场复式 117 号房产 168,794,352.77 注（4）
投资性房地产-星海名城七期 10 套房产 140,285,523.27 注（5）
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
项目 年末数 受限原因
存货-广西振业尚府 189,295,393.70 注（6）
存货-振业邕江雅苑 164,755,235.80 注（7）
存货-天津振业启春里 352,104,234.94 注（8）
银行存款 143,000,000.00 注（8）
存货-天津铂雅轩项目 599,250,870.38 注（9）
存货-广州振业城 2,115,538,944.00 注（10）
银行存款 1,035,663.55 定期存单
其他货币资金 50,160,887.94 按揭贷款保证金
其他货币资金 10,140,000.00 工程质量保证金
合计 5,076,009,721.36
注（1）本公司之子公司湖南振业房地产开发有限公司以长沙振业城二期在建工程
及约 7.2 万平方米拟开发土地作为抵押，本公司提供全额连带责任保证向北京银行深
圳分行借款人民币 5 亿元，借款期 3 年，约定的借款到期日为 2018 年 6 月 30 日。截
止 2016 年 12 月 31 日，实际借款 3 亿元。
注（2）本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司以振业世博大道项目土地（土
地证号：西浐灞国用[2014 出]第 082 号、西浐灞国用[2014 出]第 083 号）及全部未售
在建工程作为抵押，本公司提供全额连带责任保证向广发银行股份有限公司西安分行
借款人民币 4 亿元，借款期 3 年，约定的借款到期日为 2019 年 6 月 19 日，截止 2016
年 12 月 31 日，实际借款 4 亿元。
注（3）本公司以振业大厦 A、B 座裙楼及 A 座塔楼作为抵押物向华夏银行深圳宝
安支行借款人民币 2 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2023 年 1 月 8 日。
注（4）本公司以峦山谷花园一期 2、3 栋商场复式 117 号房产作为抵押物向北京
银行深圳分行借款人民币 1.8 亿元，借款期 8 年，约定的借款到期日为 2022 年 6 月
23 日。
注（5）本公司以星海名城七期项目 10 套房产作为抵押物向交通银行深圳分行新
洲支行借款人民币 3.3 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2026 年 11 月 17 日，
截止 2016 年 12 月 31 日，实际借款 2.3 亿元。
注（6）本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司以振业尚府项目国有土地使
用权作为抵押物向中国建设银行南宁园湖支行借款人民币 20,000 万元，借款期 3 年，
约定的借款到期日为 2017 年 12 月 5 日，截止 2016 年 12 月 31 日，实际借款 19,000.00
万元。
注（7）本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司以振业邕江雅苑项目国有土
地使用权作为抵押物向中国建设银行南宁园湖支行借款人民币 16,000 万元，借款期 3
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年，约定的借款到期日为 2019 年 10 月 14 日，截止 2016 年 12 月 31 日，实际借款
4,000.00 万元。
注（8）本公司之子公司天津振业佳元房地产开发有限公司以位于天津市红桥区双
环路与佳宁道交口东北侧项目（即天津振业启春里）总建筑面积不低于 95,044.25 平
方米在建工程及项目的土地使用权作为抵押，以 1.43 亿定期存单作为质押，本公司提
供全额连带责任保证向东亚银行（中国）有限公司天津分行借款人民币 6 亿元，借款
期 3 年，约定的借款到期日为 2018 年 6 月 20 日，截止 2016 年 12 月 31 日，实际借
款 277,557,133.93 元。
注（9）本公司之子公司天津振业津滨房地产开发有限公司以天津铂雅轩项目土地
使用权（房地证津字第 114051400091 号）作为抵押，本公司提供全额连带责任保证
向渤海银行股份有限公司天津分行借款人民币 5 亿元，借款期 3 年，约定的借款到期
日为 2018 年 10 月 25 日，截止 2016 年 12 月 31 日，实际借款 275,417,936.60 元。
注（10）本公司之子公司广州市振发房地产开发有限公司以广州振业城土地使用
权（房地证粤（2016）广州市不动产权第 00207964 号）作为抵押，本公司提供全额
连带责任保证向受托人中国银行股份有限公司深圳东部支行（委托人为上海津福投资
中心（有限合伙））借款人民币 4 亿元，借款期 2 年，约定的借款到期日为 2018 年 2
月 24 日，截止 2016 年 12 月 31 日，实际借款 4 亿元；向中国银行股份有限公司广
东省分行借款人民币 12.5 亿元，借款期 3 年，约定的借款到期日为 2019 年 7 月 26
日，截止 2016 年 12 月 31 日，实际借款 33,684,895.55 元。
45、外币货币性项目
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金
其中：港元 4,819,554.84 0.89451 4,311,140.00
七、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本年未发生非同一控制下企业合并。
2、同一控制下企业合并
本年未发生同一控制下企业合并。
3、其他原因的合并范围变动
2016 年 3 月 22 日，本公司全资子公司深圳市振业房地产开发有限公司出资设立
深汕特别合作区振业房地产开发有限公司，注册资本 12,000.00 万元，该公司自成立
之日起纳入合并报表范围。
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八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
贵州振业房地产开发有限公司 贵州 贵州遵义 房地产开发 100 投资设立
天津市振业资产管理有限公司 天津 天津 资产经营及房地产投资 100 投资设立
天津市振业房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100 投资设立
天津振业佳元房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100 投资设立
东莞市振业房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100 投资设立
西安振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100 投资设立
深圳市振业房地产开发有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发及自有物业租赁 100 投资设立
广西振业房地产股份有限公司 广西 广西南宁 房地产开发 97.36 投资设立
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 82.00 5 投资设立
湖南振业房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 80.00 非同一控制下企业合并
广州市振发房地产开发发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100 投资设立
天津振业津滨房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100 投资设立
广东深汕特
深汕特别合作区振业房地产开发有限公司 广东深汕特别合作区 房地产开发 100 投资设立
别合作区
深圳市振业贸易发展有限公司* 广东深圳 广东深圳 贸易 100 投资设立
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂* 广东深圳 广东深圳 制造业 100 投资设立
天津振业化工发展有限公司* 天津 天津 制造业 100 投资设立
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*本公司持有上述公司的全部股权但未纳入合并范围的原因是，上述公司已停止经营多年，且被吊销营业执照，本公司认为该等公
司不符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述公司长期
股权投资已全额计提了减值准备。
深圳市振业贸易发展有限公司及深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂分别于 2017 年 2 月 14 日、2017 年 2 月 27 日收到了深
圳市市场监督管理局的注销通知书。
（2）重要的非全资子公司
子公司名称 少数股东的持股比例（%） 本年归属于少数股东的损益 本年向少数股东分派的股利 年末少数股东权益余额
广西振业房地产股份有限公司 2.64 1,139,133.29 7,000,632.61
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 13.00 3,341,032.55 44,506,612.68
湖南振业房地产开发有限公司 20.00 20,815,449.69 73,230,709.87
（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
广西振业房地产股份有限公司 809,226,833.29 3,715,816.19 812,942,649.48 507,767,171.67 40,000,000.00 547,767,171.67
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 875,176,991.91 2,288,798.28 877,465,790.19 285,107,231.09 250,000,000.00 535,107,231.09
湖南振业房地产开发有限公司 1,494,491,520.83 18,031,067.13 1,512,522,587.96 966,369,038.59 180,000,000.00 1,146,369,038.59
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
广西振业房地产股份有限公司 660,516,695.50 5,818,231.66 666,334,927.16 324,308,437.55 120,000,000.00 444,308,437.55
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 668,970,025.54 4,126,026.40 673,096,051.94 186,417,743.24 150,000,000.00 336,417,743.24
湖南振业房地产开发有限公司 1,388,098,040.06 15,023,211.13 1,403,121,251.19 841,044,950.36 300,000,000.00 1,141,044,950.36
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本年发生额 上年发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
广西振业房地产
410,557,461.43 43,148,988.20 43,148,988.20 182,561,236.89 9,661,312.00 -4,307,810.08 -4,307,810.08 304,906.43
股份有限公司
惠州市惠阳区振
业创新发展有限 148,875,907.45 25,700,250.40 25,700,250.40 -49,115,811.01 64,278,309.00 7,423,059.26 7,423,059.26 13,105,055.03
公司
湖南振业房地产
700,704,305.01 104,077,248.54 104,077,248.54 306,494,333.96 782,226,356.00 105,909,020.29 105,909,020.29 144,374,358.41
开发有限公司
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2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
本年未发生在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易。
3、在合营企业或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
本公司对合营企业深圳地铁横岗车辆段综合物业开发项目的投资采用权益法核算，
本公司对合营企业深圳地铁横岗车辆段综合物业开发项目中住宅收益享有 70%收益
权。
（2）重要合营企业的主要财务信息
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
项目 深圳地铁横岗车辆段综 深圳地铁横岗车辆段综
合物业开发项目 合物业开发项目
流动资产 4,230,136,540.76 2,139,269,736.59
其中：现金和现金等价物 2,026,339,318.90 429,126,092.32
非流动资产 657,930.80 896,892.64
资产合计 4,230,794,471.56 2,140,166,629.23
流动负债 3,964,130,157.06 2,151,142,234.69
非流动负债
负债合计 3,964,130,157.06 2,151,142,234.69
少数股东权益
归属于母公司股东权益 266,664,314.50 -10,975,605.46
按持股比例计算的净资产份额 186,665,020.15 -5,381,339.36
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对合营企业权益投资的账面价值 629,953,960.49 912,332,395.49
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入 2,300,408,751.24
财务费用 -24,391,449.70 197,605.06
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年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
项目 深圳地铁横岗车辆段综 深圳地铁横岗车辆段综
合物业开发项目 合物业开发项目
所得税费用 241,491,389.23
净利润 736,222,555.67 -10,762,058.36
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 736,222,555.67 -10,762,058.36
本年度收到的来自合营企业的股利
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细
情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些
风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控
以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权
益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关
性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每
一变量的变化是在独立的情况下进行的。
（一）风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公
司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。
基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种
风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，
将风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
（1）外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。公司承受外汇风险主要与港币有关，除
公司极少数业务以港币进行结算外，公司的其他主要业务活动以人民币计价结算。于
2016 年 12 月 31 日，除下表所述资产及负债为外币余额外，公司其他资产及负债均
为记账本位币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对公司的经营业
绩产生影响。
项目 年末数 年初数
现金及现金等价物 4,311,140.00 4,820,531.19
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公司密切关注汇率变动对公司外汇风险的影响。
（2）利率风险－现金流量变动风险
公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国
人民银行贷款基准利率浮动。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款
(详见本附注六、22，附注六、24)有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入
或费用；
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当
期损益和股东权益的税前影响如下：
利率变 本年度 上年度
项目
动 对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
对外借款 增加 1% -2,441,919.51 -2,441,919.51 -2,469,302.17 -2,469,302.17
对外借款 减少 1% 2,441,919.51 2,441,919.51 2,469,302.17 2,469,302.17
2、信用风险
2016 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于
合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担
保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融
工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随
着未来公允价值的变化而改变。
本附注十一“或有事项”中披露的担保金额。
由于该等房产目前的市场价格高于售价，公司认为与该等担保相关的风险较小。
公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集
中风险。
3、流动风险
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监
控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款
的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司将银行借款作为主要资金来源。2016 年 12 月 31 日，本公司尚未使用的
银行借款额度为人民币 26.73 亿元。
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本公司持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
单位:人民币元
项目 无期限 1 年以内 1-5 年 5 年以上
金融资产:
货币资金 2,908,094,489.68
应收账款 7,958,719.02
其他应收款 158,985,239.05
金融负债：
应付账款 1,155,640,430.30
应付利息 62,613,698.61
应付股利 2,299,635.08
其他应付款 99,922,390.39
一年内到期的非流
718,954,484.15
动负债
长期借款 1,898,163,688.27 88,000,000.00
应付债券 1,497,774,352.61
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
对本公司的持 对本公司的表
直接控制人名称 注册地 业务性质 注册资本
股比例（%） 决权比例（%）
深圳市人民政府国有 广东 接受市政府授权代表
—— 21.93 21.93
资产监督管理委员会 深圳 国家履行出资人职责
注：本公司无直接控股母公司，最终控制方即本公司的直接控制人。
2、本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、本公司的合营和联营企业情况
详见附注八、3、在合营企业或联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
本公司无其他关联方情况。
5、关联方交易情况
关键管理人员报酬
项目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 7,236,997.98 7,216,330.50
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6、关联方应收应付款项
应收项目
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款：
深圳地铁横岗车辆段综合物业开发项目 1,095,796.88 54,789.84
合计 1,095,796.88 54,789.84
应付项目
项目名称 年末余额 年初余额
应付利息：
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 106,967.21
其他应付款
深圳地铁横岗车辆段综合物业开发项目 836,062.56
合 计 836,062.56 106,967.21
十一、承诺及或有事项
1、重大承诺事项
截至 2016 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
①1993 年 7 月 1 日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、
深圳市九州房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商
住楼合同书》，三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本
公司负责资金。2003 年 2 月 20 日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合
同无效，由雄丰公司偿还本公司已投入的投资款 2,988 万元和 1,300 万元借款及利息。
九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提取上诉。2003 年 11 月 16 日广东
省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的 8
栋商住楼由本公司分得 6 栋（含雄丰公司以房产折抵其借款 1,300 万元），雄丰公司分
得 2 栋，本公司尚需负责上述 8 栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公司经咨询深
圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，
截至 2016 年 12 月 31 日累计计提跌价准备 3,843 万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深
中法执字第 21-1148-2 号《民事裁定书》，裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请
执行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的 6 栋房产紧密相连，本公司
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仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利
害关系人”的身份加入该执行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了
多次协商，本案执行无任何实质性进展。
2009 年 6 月 11 日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民
一终字第 311 号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009 年 12
月 16 日，最高人民法院作出(2010)民监字第 545 号民事裁定书，驳回雄丰公司的再
审申请。
2011 年 6 月 20 日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向
深圳市中级人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012 年 2 月 8 日，本公司以“利
害关系人”的身份加入了该案件的庭审，2012 年 7 月，深圳中院裁定准许原告撤回起
诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公
司破产，该地块被划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公
司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达
成一致意见，本案执行暂处于中止状态。
2016 年 9 月 19 日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深
圳市联合产权交易所进行拍卖，交易双方已经签署交易合同。
②2005 年 12 月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，
依法成为湖南振业的股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期
费用增加，按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本
公司第六届董事会第二十一次会议审议通过，并经本公司 2009 年第四次临时股东大
会审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由
拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况
下，本公司只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，
本公司对项目公司的总投资累计已达人民币 5.7 亿元，佰富利集团实际投入注册资本
金 3,000 万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币 6 亿元。根据《补充协议》，佰富
利集团持有湖南振业 20%的股权，理应向湖南振业投入 89,897,485.40 元，扣除其已
实际投入的 3000 万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民
币 59,897,485.40 元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司
追加的投资，持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置
费 用 人 民 币 150,512,573.02 元 和 59,897,485.40 元 对 等 追 加 投 资 ， 合 计
210,410,058.42 元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立
即迳付至本公司。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易
仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确
认被申请人对湖南振业负有债务人民币 210,410,058.42 元；请求被申请人立即迳付给
申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持
的被申请人对项目公司的债务额的 5%计，为 10,520,502.92 元）；请求被申请人承担
本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于 2012 年 2 月 7 日正式开庭审理。2013 年 6 月 8 日，佰富利集团向深圳
中院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013 年
7 月 12 日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
2013 年 8 月 16 日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁
决被申请人支付给申请人增加的拆迁补偿费用人民币 150,512,573.02 元、追加投资款
18,000,000.00 元 ， 另 外 被 申 请 人 补 偿 申 请 人 因 办 理 本 案 而 支 出 的 费 用 人 民 币
2,395,350.00 元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币 1,327,187.70 元。本裁决为
终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内
向本公司一次性支付完毕。截止本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各
项义务。
2014 年 3 月 4 日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提
起诉讼，案号为（2014）深中法涉外仲字第 41 号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深
裁（2013）128 号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014 年 3 月 6 日，该案
件开庭审理，2015 年 3 月 23 日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰
富利集团撤销华南国仲深裁（2013）128 号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰
富利集团承担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第 41 号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级
人民法院（以下简称“长沙中院）申请强制执行华南国仲深裁（2013）128 号仲裁裁决。
2015 年 5 月 21 日，长沙中院作出（2015）长中民执字第 00369 号《执行裁定
书》，裁定将华南国仲深裁（2013）128 号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省
长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法院”）执行。
2015 年 6 月 16 日，开福区法院作出《执行裁定书》（［2015］开执字第 00990-1
号），裁定内容：冻结、划转佰富利集团在金融机构的存款 19,010 万元，或扣留、提
取佰富利集团的收入 19,010 万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，
并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内
湖南振业不得向佰富利集团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。
2015 年 8 月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富
利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不
服，申请不予执行仲裁裁决。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
2015 年 8 月 27 日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了
听证会。截止本财务报告披露之日，公司尚未收到法院的相关裁定。
2016 年 8 月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（【2015】开执字第 00990
号），该法院依照有关法律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业
20%的股权进行评估、拍卖，并定于 2016 年 8 月 31 日 9:30 在湖南联合产权交易所
按现状拍卖。
2016 年 8 月 29 日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，
原定于 2016 年 8 月 31 日 9:30 在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公
司持有的湖南振业房地产开发有限公司 20%股权”因故中止。
2016 年 9 月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于 2016 年 10
月 13 日就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证，此后又被通知听证改期至 2016
年 10 月 21 日。2016 年 10 月 21 日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议
举行听证会。
2016 年 11 月 18 日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第 00417 号《执行裁
定书》，裁定驳回佰富利集团不予执行仲裁裁决的申请。
2016 年 12 月 13 日，开福区法院作出（2016）湘 0105 执异 116 号《执行裁定
书》，裁定驳回案外人针对股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提
起了复议。
2017 年 2 月 20 日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。截至本财务报
告披露之日，复议尚未有结果。
2016 年 9 月 30 日，公司就 2011 年 7 月 1 日之后新增加的拆迁安置补偿费用向
华南国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案号为 SHEN T20160426 号），对佰富
利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31
日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币 50,049,724.25 元由被申请人承担；裁令
被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；裁令被申请人向申请人偿付资金占用期
间的利息损失 10,777,379 元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费
47 万元）；裁令被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于 2017
年 3 月 28 日开庭。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
①本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段
性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》
办出及抵押手续办妥之日止。截至 2016 年 12 月 31 日，本公司承担的阶段性担保责
任的贷款金额为 248,932.46 万元。
②西安振业为业主白小艳等向重庆银行股份有限公司西安分行、招行西安分行借
入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主白小艳等未按时足额还款，白小艳等及西安振
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行起诉，根据判
决结果，从西安振业银行账号中扣划了白小艳等应付银行的本金及利息等，截止 2016
年 12 月 31 日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：
序
按揭银行 房号 逾期业主 说明
号 代垫金额
1 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-20102 常青 1,528,201.08 注1
2 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 3-21702 常慧 1,674,783.67 注2
3 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12102 陈建峰 793,166.50 注2
4 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12202 练寿春 李丽玉 788,110.00 注2
5 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 24-30101 杨敏 田继军 4,497,328.28 注2
6 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 27-10102 杜婧 杜龙彪 3,642,974.28 注2
7 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 27-10101 杜鹏 杜龙彪 4,510,867.25 注2
8 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 10-10102 谢君 3,970,722.13 注2
9 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12302 陈明旺 谢永菊 721,563.38 注2
10 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 2-12101 刘勤 1,366,426.29 注1
11 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20102 白小艳 4,713,214.02 注1
12 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 33-20302 常艳琴 2,514,223.04 注1
13 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10102 刘靖 4,546,136.00 注1
14 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12202 詹惠铃 谢松梅 705,708.82 注1
15 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 2-12502 牛帆 刘勤 1,531,478.14 注1
16 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-10402 杜清 田丝雨 657,321.18 注2
17 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 33-20301 杜芳军 2,619,489.18 注2
18 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12302 谢祥森 谢菊妹 780,110.10 注2
19 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 33-10302 樊二娥、姬建飞 2,473,185.99 注2
20 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20101 邱向龙 杜青鱼 4,397,993.65 注1
21 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 24-10101 张留柱 张海霞 4,687,499.51 注2
22 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10101 牛进才 5,483,582.23 注1
23 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12102 赖新寿 徐玉梅 678,207.73 注1
24 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-12702 王旭东 660,110.15 注1
合计 59,942,402.60
注 1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西
安振业不具有法律意义上的优先受偿权；
注 2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截止本财务报告披露之日法院已将涉案
房产查封，准备评估拍卖。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
③本公司子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主李
成贵、刘丹，方玉琴向招商银行股份有限公司西安分行借入的按揭贷款提供阶段性担
保，因未按时足额还款，李成贵、刘丹，方玉琴及西安振业被招商银行股份有限公司
西安分行起诉，根据判决结果，从西安振业银行账号中扣划了李成贵、刘丹，方玉琴
应付银行的本金及利息，截止本财务报告披露之日，西安振业代李成贵、刘丹，方玉
琴偿付的本金及利息等分别为 646,468.68 元、696,026.10 元、720,153.49 元，西安
振业已向该等业主起诉追偿，法院已立案。
④本公司子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主党
军霞、贺海燕等向招行西安分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因未按时足额还款，
党军霞、贺海燕等及西安振业被招行西安分行起诉，根据判决结果，党军霞、贺海燕
等业主需支付招行西安分行借款本息合计 10,456,497.27 元，西安振业承担连带保证
责任，截止本财务报告披露之日，该等判决尚未执行。
十二、资产负债表日后事项
利润分配情况
2017 年 3 月 28 日，本公司召开了董事会决议通过 2016 年度利润分配预案：以
截至 2016 年 12 月 31 日公司总股本 1,349,995,046 股为基数向全体股东每 10 股派发
现金红利 1.80 元（含税），共派发现金红利 242,999,108.28 元。
十三、其他重要事项
1、前期差错更正
本报告期无需要披露的前期差错更正。
2、年金计划
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、
《深圳市企业年金管理暂行规定》及《深圳市属国有企业年金管理暂行规定》及其他
法律法规，结合公司实际，本公司制订了《深圳市振业（集团）股份有限公司企业年
金方案》（以下简称“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业
年金的支付等。
年金计划的参加人员主要为试用期满，与公司有正式的劳动关系，并履行所规定
的全部义务的在岗员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；
个人企业年金由员工个人缴交。公司企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上
年度工资总额的十二分之一，每年度的具体缴交额度根据公司上年度经营情况和有权
审批机构核定的比例确定，由公司按国家有关规定允许的列支渠道列支。个人企业年
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金总额：最高为参加企业年金员工本人上年度工资总额的十二分之一。
企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。企业年金基金按照国
家规定投资运营的收益并入企业年金基金。企业年金基金与受托人、托管人、账户管
理人、投资管理人的自有资产或其他资产分开管理，不得挪作其他用途。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄并办理了退休手续；（二）
因病（残）丧失劳动能力，经劳动保障部门认可办理了病退或者提前退休；（三）出国
定居；（四）在退休前身故。领取企业年金时由员工向企业提出申请，企业出具证明，
受托人认定并发放。员工退休后由本人决定一次性领取或分期领取；员工在退休前身
故，其年金个人账户余额由其指定的受益人或法定继承人一次性领取。
3、终止经营
归属于母公司所有
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润
者的终止经营利润
贵州振业房地产开发有限公司 -1,152.43 952.43 -108.44 1,060.87 1,060.87
注:深圳市振业（集团）股份有限公司第八届董事会 2014 年第六次会议审议通过
《关于注销贵州振业房地产开发有限公司的议案》。公司已委托贵州鑫恒瑞税务师事务
所（特殊普通合伙）出具鉴证报告，截止本财务报告披露之日，贵州振业房地产开发
有限公司的注销工作处于清算审核阶段。
十四、公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的
应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准备的
应收款项
账龄组合 7,798,338.02 100.00 462,857.16 5.94 7,335,480.86
组合小计 7,798,338.02 100.00 462,857.16 5.94 7,335,480.86
单项金额不重大但单独计提坏账准备
的应收款项
合计 7,798,338.02 100.00 462,857.16 5.94 7,335,480.86
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的
应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准备的
应收款项
账龄组合 15,567,968.93 100.00 792,986.50 5.09 14,774,982.43
组合小计 15,567,968.93 100.00 792,986.50 5.09 14,774,982.43
单项金额不重大但单独计提坏账准备
的应收款项
合计 15,567,968.93 100.00 792,986.50 5.09 14,774,982.43
① 年末无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款。
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内 7,506,577.02 375,328.86 5%
2至3年 291,761.00 87,528.30 30%
合计 7,798,338.02 462,857.16 5.94%
③年末无单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项。
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年转回坏账准备金额 330,129.34 元。
（3）本年无核销的应收账款情况。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额 6,145,983.85 元，
占应收账款年末余额合计数的比例 78.81%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额
307,299.19 元。
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
3,400,110,084.73 99.39 170,005,504.24 5.00 3,230,104,580.49
准备的其他应收款
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
按信用风险特征组合计提坏账
准备的其他应收款
账龄组合 20,848,828.99 0.61 4,279,731.60 20.53 16,569,097.39
组合小计 20,848,828.99 0.61 4,279,731.60 20.53 16,569,097.39
单项金额不重大但单独计提坏
账准备的其他应收款
合计 3,420,958,913.72 100.00 174,285,235.84 5.09 3,246,673,677.88
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
3,767,637,690.85 99.78 188,381,884.54 5.00 3,579,255,806.31
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
准备的其他应收款
账龄组合 8,211,434.06 0.22 3,338,159.05 40.65 4,873,275.01
组合小计 8,211,434.06 0.22 3,338,159.05 40.65 4,873,275.01
单项金额不重大但单独计提坏
账准备的其他应收款
合计 3,775,849,124.91 100.00 191,720,043.59 5.08 3,584,129,081.32
①年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市振业房地产开发有限公司 2,024,366,665.65 101,218,333.28 5% 合并范围内关联方
天津市振业房地产开发有限公司 760,057,869.04 38,002,893.45 5% 合并范围内关联方
湖南振业房地产开发有限公司 244,324,202.26 12,216,210.11 5% 合并范围内关联方
广西振业房地产股份有限公司 188,474,698.70 9,423,734.94 5% 合并范围内关联方
惠阳市振业创新发展有限公司 81,470,601.52 4,073,530.08 5% 合并范围内关联方
西安振业房地产开发有限公司 79,544,233.42 3,977,211.67 5% 合并范围内关联方
广州市振发房地产开发有限公司 21,871,814.14 1,093,590.71 5% 合并范围内关联方
合计 3,400,110,084.73 170,005,504.24 — —
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内 15,809,761.45 790,488.07 5%
1至2年 417,807.32 41,780.73 10%
2至3年 80,261.69 24,078.51 30%
3至5年 698,048.44 349,024.22 50%
5 年以上 3,842,950.09 3,074,360.07 80%
合计 20,848,828.99 4,279,731.60 20.53%
③年末无单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款。
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年转回坏账准备金额 17,434,807.75 元。
（3）本年无核销的其他应收款情况。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
关联方往来款 3,400,110,084.73 3,767,637,690.85
押金及保证金 4,477,856.35 4,477,856.35
代垫款项 6,150,972.64 3,621,568.96
违约赔偿金 10,170,000.00
其他 50,000.00 112,008.75
合计 3,420,958,913.72 3,775,849,124.91
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
额合计数的比例（%） 年末余额
深圳市振业房地产开
关联方往来款 1 年以内
发有限公司 2,024,366,665.65 59.18 101,218,333.28
天津市振业房地产开
关联方往来款 1 年以内
发有限公司 760,057,869.04 22.22 38,002,893.45
湖南振业房地产开发
关联方往来款 1 年以内
有限公司 244,324,202.26 7.14 12,216,210.11
广西振业房地产股份
关联方往来款 1 年以内
有限公司 188,474,698.70 5.51 9,423,734.94
惠阳市振业创新发展
关联方往来款 1 年以内
有限公司 81,470,601.52 2.38 4,073,530.08
合计 — 3,298,694,037.17 — 96.43 164,934,701.86
深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57
对联营、合营企业投资
合计 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57
（2）对子公司投资
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准备 减值准备年末余额
广西振业房地产股份有限公司 145,904,497.23 145,904,497.23
湖南振业房地产开发有限公司 120,000,000.00 120,000,000.00
贵州振业房地产开发有限公司 39,950,899.34 39,950,899.34
天津市振业资产管理有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 213,200,000.00 213,200,000.00
西安振业房地产开发有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
深圳市振业房地产开发有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54 490,434.54 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29 1,384,076.29 1,384,076.29
合计 1,385,429,907.40 1,385,429,907.40 6,374,510.83
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4、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 546,385,879.89 291,345,055.87 2,213,962,763.23 1,407,753,340.32
其他业务
合计 546,385,879.89 291,345,055.87 2,213,962,763.23 1,407,753,340.32
（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 546,385,879.89 291,345,055.87 2,213,962,763.23 1,407,753,340.32
合计 546,385,879.89 291,345,055.87 2,213,962,763.23 1,407,753,340.32
（3）主营业务（分产品）
本年发生数 上年发生数
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 463,055,486.86 235,151,180.75 2,128,120,564.56 1,353,857,737.70
房产租赁 83,330,393.03 56,193,875.12 85,842,198.67 53,895,602.62
合计 546,385,879.89 291,345,055.87 2,213,962,763.23 1,407,753,340.32
（4）主营业务（分地区）
本年发生数 上年发生数
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 546,385,879.89 291,345,055.87 2,213,962,763.23 1,407,753,340.32
合计 546,385,879.89 291,345,055.87 2,213,962,763.23 1,407,753,340.32
5、投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益 16,416,400.00
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 31,053.78 203,627.98
处置可供出售金融资产取得的投资收益 5,151,957.81
合营项目投资收益 457,376,268.33 -3,931,302.37
其他 313,711.46
合计 478,975,679.92 -3,413,962.93
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十五、补充资料
1、本年非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 -7,500.19
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，
422,400.00
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和 5,151,957.81
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 13,265,179.49
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小计 18,832,037.11
所得税影响额 5,093,567.40
少数股东权益影响额（税后） 28,342.72
合计 13,710,126.99
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,\"-\"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1
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号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 16.56 0.58 0.58
扣除非经常损益后归属于普通股股
16.27 0.57 0.57
东的净利润
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第十一节 备查文件目录
一、公司董事长亲笔签名并加盖公司公章的年度报告。
二、公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、财务总监于冰、分管
会计工作负责人及会计机构负责人方东红签名并盖章的财务报表。
三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
四、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿。
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事长： 赵宏伟
二〇一七年三月二十八日
