世联行：2017年第三季度报告全文

深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年第三季度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
      2017 年第三季度报告
         2017 年 10 月
                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年第三季度报告全文
                         第一节 重要提示
    公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
    所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
    公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人朱敏及会计机构负责人(会计主管
人员)童朝军声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年第三季度报告全文
                                       第二节 公司基本情况
一、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
                                       本报告期末                      上年度末              本报告期末比上年度末增减
总资产（元）                             11,405,930,324.22                7,784,150,995.52                            46.53%
归属于上市公司股东的净资产（元）           4,578,346,880.37               4,188,743,553.77                             9.30%
                                                       本报告期比上年同期                             年初至报告期末比上
                                     本报告期                                 年初至报告期末
                                                              增减                                        年同期增减
营业收入（元）                     1,857,205,233.92                  23.97%       5,194,832,143.08                    23.88%
归属于上市公司股东的净利润（元）    247,437,600.40                   39.87%         532,262,873.25                    40.20%
归属于上市公司股东的扣除非经常
                                    231,691,102.65                   48.79%         504,122,382.75                    42.45%
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元）   -809,527,942.69               -239.15%         -2,747,357,348.20               -290.82%
基本每股收益（元/股）                           0.12                 33.33%                   0.26                    36.84%
稀释每股收益（元/股）                           0.12                 33.33%                   0.26                    36.84%
加权平均净资产收益率                         5.56%                   0.81%                 12.22%                      1.85%
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                      单位：元
                                    项目                                                年初至报告期期末金额           说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）                                                  -302,077.34
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受
                                                                                                      20,936,271.84
的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位
                                                                                                        192,725.37
可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金
融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供                             6,300,000.00
出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                                                                 8,969,490.73
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                                                    852,450.24
减：所得税影响额                                                                                       3,003,506.24
     少数股东权益影响额（税后）                                                                        5,804,864.10
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合计                                                                                           28,140,490.50      --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
                                                                                                               单位：股
报告期末普通股股东总数                             76,526 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有）
                                                前 10 名股东持股情况
                                                                               持有有限售条       质押或冻结情况
             股东名称                股东性质       持股比例    持股数量
                                                                               件的股份数量 股份状态        数量
世联地产顾问（中国）有限公司     境外法人             39.37%     805,051,180              0 质押          483,800,000
北京华居天下网络技术有限公司     境内非国有法人        9.95%     203,527,442     203,527,442
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企
                                 境内非国有法人        4.69%      95,842,361              0 质押           13,710,000
业（有限合伙）
深圳众志联高投资管理合伙企业
                                 境内非国有法人        4.56%      93,172,604      93,172,604 质押          39,950,000
（有限合伙）
全国社保基金一一三组合           境内非国有法人         2.11%     43,123,526              0
中央汇金资产管理有限责任公司     国有法人              1.02%      20,767,320              0
陈劲松                           境内自然人            0.89%      18,299,610      13,724,707
全国社保基金一零五组合           境内非国有法人        0.73%      14,928,204              0
#陈赛贞                          境内自然人            0.48%       9,888,000              0
全国社保基金六零三组合           境内非国有法人        0.40%       8,208,660              0
                                        前 10 名无限售条件股东持股情况
                                                                                               股份种类
                    股东名称                          持有无限售条件股份数量
                                                                                      股份种类            数量
世联地产顾问（中国）有限公司                                           805,051,180 人民币普通股           805,051,180
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）                            95,842,361 人民币普通股            95,842,361
全国社保基金一一三组合                                                  43,123,526 人民币普通股            43,123,526
中央汇金资产管理有限责任公司                                            20,767,320 人民币普通股            20,767,320
全国社保基金一零五组合                                                  14,928,204 人民币普通股            14,928,204
                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年第三季度报告全文
#陈赛贞                                                                 9,888,000 人民币普通股          9,888,000
全国社保基金六零三组合                                                  8,208,660 人民币普通股          8,208,660
#阙院生                                                                 8,199,900 人民币普通股          8,199,900
中国光大银行股份有限公司－泓德优选成长混合型
                                                                        7,955,908 人民币普通股          7,955,908
证券投资基金
中国工商银行股份有限公司－嘉实新机遇灵活配置
                                                                        7,934,018 人民币普通股          7,934,018
混合型发起式证券投资基金
                                                 1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾
                                                 问（中国）有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公
上述股东关联关系或一致行动的说明                 司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
                                                 2、公司前 10 名股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市
                                                 公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
                                                 股东陈赛贞期末合计持有公司股票 9,888,000 股，其中通过普通证券帐
                                                 户持有公司股票 0 股，通过投资者信用证券账户持有公司股票
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如
                                                 9,888,000 股；股东阙院生期末合计持有公司股票 8,199,900 股，其中
有）
                                                 通过普通证券帐户持有公司股票 110，000 股，通过投资者信用证券账
                                                 户持有公司股票 8,089,900 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年第三季度报告全文
                                         第三节 重要事项
一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、主要会计数据和财务指标
1）、2017年1-9月份实现营业收入519,483.21万元，同比增长23.88%，归属于上市公司股东的净利润为53,226.29万元，同比
增长40.20%，主要原因是：（1）本期公司互联网+业务发展迅速，收入同比增长60.73%，逐步形成规模效益，毛利率同比
上升了15.04个百分点；（2）本期公司金融服务业务恢复增长，收入同比增长23.00%，毛利率同比上升了7.94个百分点。
2）、2017年1-9月份经营活动产生的现金流量净额同比下降了290.82%，主要原因是：（1）本期公司贷款的发放和回收，产
生的现金净流出比上年同期增加334,147.50万元；（2）公司通过转让等方式盘活信贷资产，产生的现金净流入较上年同期减
少25,363.00万元；（3）上年同期公司收回了贷款质押存款5,800.00万元和业务合作意向金5,000.00万元，本期无此项流入。
2、资产负债表项目
    报表项目        期末金额      期初金额      变动幅度                     主要变动说明
                    （万元）      （万元）
预付款项              51,710.22     22,502.86      129.79% 主要是因为本期公司资产管理业务快速发展而预付的采
                                                           购、装修款和租金增加。
其他应收款            60,411.92     30,582.58       97.54% 主要是因为公司支付的项目和租赁押金同比增加
                                                           25,690.17万元。
贷款                 458,240.38    114,847.19      299.00% 主要是因为本期子公司世联小贷的各类信贷产品发放的
                                                           贷款金额同比增加304.35%所致。
其他流动资产           3,679.82      1,589.96      131.44% 主要是因为本期公司待抵扣的增值税进项税额增加。
无形资产                 306.78        472.06      -35.01% 主要是因为本期公司按会计政策摊销而减少。
长期待摊费用          27,537.51      7,920.97      247.65% 主要是因为本期公司公寓管理业务快速发展而增加的公
                                                           寓装修费。
递延所得税资产        26,283.77     41,105.69      -36.06% 主要是因为本期完成了2016年度所得税汇算清缴工作，根
                                                           据规定转回或冲销而减少。
其他非流动资产        11,000.00      1,000.00     1000.00% 变动情况：公司投资10,000.00万元设立上海海祁企业管理
                                                           合伙企业（有限合伙），持有其8.583%的份额，相关手续
                                                           尚在办理中。
短期借款             233,850.00     48,000.00      387.19% 主要是因为本期公司的银行借款增加。
应付账款               4,403.97      2,429.77       81.25% 主要是因为本期公司积极拓展公寓管理等资产服务业务，
                                                           应付的资产装修款和租金增加。
预收款项              36,797.04      7,297.48      404.24% 主要原因是：1）本期公司小额贷款放贷额增长较快，金
                                                           融服务业务预收的利息同比增加18,553.50万元；2）本期
                                                           公司预收装修服务费增加4,370.44万元；3）本期资产服务
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年第三季度报告全文
                                                                  业务规模增大，公司预收的物业费和运营服务费同比增加
                                                                  3,878.37万元。
应交税费                 26,874.08        56,272.12        -52.24% 主要是因为本期完成了2016年度所得税汇算清缴工作而
                                                                  减少。
应付利息                   676.78          3,028.54        -77.65% 主要是因为资产证券化项目到期，本期公司已按合同支付
                                                                  了利息或收益而减少。
应付股利                  7,360.38         1,258.59       484.81% 期末余额主要是：1）实施2016年利润分配应支付给世联
                                                                  中国的现金股利6,118.39万元，由于相关税务、外汇等手
                                                                  续办理的原因，截至本期末暂未支付；2）山东世联、青
                                                                  岛荣置地实施利润分配应付而暂未支付的少数股东的股
                                                                  利1,237.72万元。
其他应付款              155,323.26    107,541.96           44.43% 主要原因是：1）公司互联网+业务收到的暂收服务费及应
                                                                  付未付的第三方费用增加29,847.33万元；2）公司收到的
                                                                  租赁等押金同比增加6,422.01万元；3）公司收到的代收代
                                                                  付款同比增加5,254.47万元。
其他流动负债            104,876.80        22,682.16       362.38% 主要是因为本期公司资产证券化融资增加。
长期借款                   600.00                                 期末余额是本期新合并的子公司武汉都市在合并前发生
                                                                  的长期借款。
递延收益                                     57.60        -100.00% 期初余额是小样社区项目获得的政府补贴按会计政策确
                                                                  认的递延收益，本期预计在一年内可计入营业外收入，按
                                                                  会计政策重分类到报表的其他流动负债中列示。
其他综合收益                 -3.36           24.85        -113.52% 主要是因为本期外币兑人民币汇率变动，境外子公司外币
                                                                  报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异变动。
3、本报告期利润表项目
      报表项目             本期金额        上期金额       变动幅度                    主要变动说明
                           （万元）        （万元）
营业税金及附加                 1,678.06          904.14      85.60% 主要原因是：1）本报告期公司收入增加，依法计提缴
                                                                     纳的税金及附加相应增加；2）本报告期公寓管理等资
                                                                     产服务业务快速发展，公司按租赁、采购等业务合同依
                                                                     法缴纳的印花税等税费同比增加。
财务费用                         388.65         -276.47    -240.58% 主要是因为本报告期公司利息收入同比减少。
资产减值损失                   2,508.91         -559.03    -548.80% 主要原因是：1）本报告期按公司会计政策计提的贷款
                                                                     损失准备增加4,019.44万元；2）本报告期按公司会计政
                                                                     策评估确认的贷款坏账损失同比减少2,507.59万元；3）
                                                                     本报告期按公司会计政策计提的坏账准备增加1,731.36
                                                                     万元。
投资收益                         832.86          292.77     184.48% 主要是因为本报告期公司处置可供出售金融资产，获得
                                                                     投资收益585.00万元，上期无此项收益。
营业外收入                     1,467.38          785.20      86.88% 主要是因为本报告期公司收到的政府补贴收入增加。
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年第三季度报告全文
营业外支出                     160.00         94.37      69.55% 主要是因为本报告期公司支出的赔偿款增加。
所得税费用                10,172.74        6,263.94      62.40% 主要是因为本报告期利润增加，依法计提的所得税相应
                                                               增加。
少数股东损益                  1,189.13       755.10      57.48% 主要是因为本报告期山东世联、北京安信行确认的少数
                                                               股东损益增加。
外币财务报表折算差额            -13.63        -1.26     981.75% 主要是因为本报告期外币兑人民币汇率变动，境外子公
                                                               司外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差
                                                               异变动。
归属于少数股东的其他综           -3.06        -0.78     292.31% 主要是境外非全资公司香港世居的外币报表合并折算
合收益的税后净额                                               为人民币报表产生的汇率折算差异变动。
4、年初到报告期末利润表项目
       报表项目          本期金额         上期金额      变动幅度                    主要变动说明
                         （万元）         （万元）
营业税金及附加                 3,681.53     10,031.19     -63.30% 主要是因为根据《财政部 国家税务总局关于全面推开
                                                                   营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日
                                                                   起全部征收增值税，导致本期公司的营业税相应减少。
财务费用                       3,665.94      1,297.73    -182.49% 主要是因为本期公司利息收入同比减少。
资产减值损失                   8,831.12      3,053.11     189.25% 主要原因是：1）本期按公司会计政策计提的贷款损失
                                                                   准备增加7,852.99万元；2）本期按公司会计政策评估
                                                                   确认的贷款坏账损失同比减少4,438.87万元；3）本期
                                                                   按公司会计政策计提的坏账准备增加2,973.44万元。
投资收益                       2,868.48       769.55      272.75% 主要变动情况：
                                                                   1）本期公司持有的可供出售金融资产获得的投资收益
                                                                   同比增加1,687.40万元；
                                                                   2）本期公司处置可供出售金融资产，获得投资收益
                                                                   630.00万元，上期无此项收益；
                                                                   3）上期公司处置子公司青岛雅园60%股权，获得投资
                                                                   收益291.28万元，本期无此项收益。
营业外收入                     2,604.01      1,323.13      96.81% 主要是因为本期公司收到的政府补贴收入增加。
营业外支出                       436.07       162.82      167.82% 主要是因为本期公司资产处置损失和支出的解约赔偿
                                                                   款增加。
所得税费用                    25,848.02     17,040.93      51.68% 主要是因为本期公司盈利增长，依法需要计提的企业
                                                                   所得税增加。
少数股东损益                   2,925.78      1,619.04      80.71% 主要是因为本期山东世联、四川嘉联确认的少数股东
                                                                   损益增加。
外币财务报表折算差额             -28.22          5.62    -602.14% 主要是因为本期外币兑人民币汇率变动，境外子公司
                                                                   外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异
                                                                   变动。
归属于少数股东的其他综            -5.38         -2.17     147.93% 主要是境外非全资子公司的外币报表合并折算为人民
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年第三季度报告全文
合收益的税后净额                                                     币报表产生的汇率折算差异变动。
5、现金流量表项目
     报表项目      本期金额        上期金额      变动幅度                        主要变动说明
                   （万元）        （万元）
收到其他与经          813,355.6     396,473.08     105.15% 主要原因是：
营活动有关的                                                1）本期公司收回的贷款比上期增加395,331.44万元；
现金                                                        2）上期公司收回贷款质押存款5,800.00万元和业务合作意向金
                                                            5,000.00万元，本期无此项现金流入。
支付的各项税          71,367.68      52,771.18      35.24% 主要是因为本期公司收入和利润增长，依法缴纳的各项税费相应
费                                                          增加。
支付其他与经        1,315,627.28    433,981.54     203.15% 主要原因是：
营活动有关的                                                1）本期公司贷款放款比上期增加754,841.94万元；
现金                                                        2）本期公司资产服务和互联网+业务支付代收款比上期增加
                                                            15,518.79万元；
                                                            3）本期公司经营规模增长，相应支付的咨询费、技术协作费、
                                                            广告宣传费等经营费用相应增加。
收回投资收到          19,960.70       7,897.42     152.75% 主要变动情况是：
的现金                                                      1）本期公司收回世联同创不动产稳健一号基金投资款9,786.96
                                                            万元；
                                                            2）本期公司转让了上海城凯投资有限公司9.804%股权，收回项
                                                            款5,585.00万元；
                                                            3）本期公司收回世联小贷一期资产支持专项计划投资款4,068.13
                                                            万元。
取得投资收益           2,425.17        434.20      458.54% 主要是因为本期公司持有的可供出售金融资产获得的投资收益
收到的现金                                                  比上期增加1,856.50万元。
处置子公司及                           -915.14    -100.00% 上期公司处置子公司青岛雅园发生现金净流出915.14万元，本期
其他营业单位                                                无此项流出。
收到的现金净
额
购建固定资产、        22,759.40       9,510.65     139.30% 主要原因是：
无形资产和其                                                1）本期公司公寓管理业务支付装修款比上期增加14,095.20万元；
他长期资产支                                                2）上期公司支付车位使用权款2,000.00万元，本期无此项流出。
付的现金
投资支付的现          33,864.80       9,947.78     240.43% 主要变动情况是：
金                                                          1）本期公司支付设立上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙）
                                                            投资款11,076.00万元，持有其30%的份额；
                                                            2）本期公司支付设立苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）
                                                            投资款10,000.00万元，持有其1.5384%的份额；
                                                            3）本期公司支付设立上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）
                                                            投资款10,000.00万元，持有其8.583%的份额；
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年第三季度报告全文
                                                         4）本期公司支付世联同创不动产稳健一号基金投资款1,562.72
                                                         万元；
                                                         5）本期公司支付青岛荣置地顾问有限公司股权收购款1,075.08