新城控股2018年年度报告

                           2018 年年度报告
公司代码：601155                             公司简称：新城控股
                   新城控股集团股份有限公司
                       2018 年年度报告
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一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
   不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬
   声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
    经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本集团2018年度归属于上市公司股东
的净利润10,491,286,267元，本公司本年度可供股东分配利润为4,845,210,714元。根据《公司章
程》及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投
资者，同时立足于公司长远发展的原则，公司第二届董事会第十三次会议审议通过了2018年度利
润分配方案：以2018年年度利润分配股权登记日扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为
基数，向全体股东每10股派发现金红利15元（含税），预计派发的现金红利共计3,367,590,809
元（按照公司目前股份总数扣除截至目前已累计回购的11,663,647股股份后进行的测算，实际派
发的现金分红金额将根据届时股份回购的实际情况进行相应调整）。该议案尚需提交公司2018年
度股东大会审议。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
    本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、
计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，
且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差
异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对
本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未
就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
    否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
    否
九、重大风险提示
    公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关
于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
十、其他
□适用 √不适用
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                                                               目录
第一节     释义..................................................................................................................................... 4
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节     公司业务概要................................................................................................................... 10
第四节     经营情况讨论与分析....................................................................................................... 13
第五节     重要事项........................................................................................................................... 56
第六节     普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 77
第七节     优先股相关情况............................................................................................................... 85
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 86
第九节     公司治理........................................................................................................................... 94
第十节     公司债券相关情况........................................................................................................... 96
第十一节   财务报告......................................................................................................................... 102
第十二节   备查文件目录................................................................................................................. 286
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                                 第一节           释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会                         指   中国证券监督管理委员会
上交所                             指   上海证券交易所
登记结算机构                       指   中国证券登记结算有限公司
交易商协会                         指   中国银行间市场交易商协会
报告期                             指   2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
公司、本公司、新城控股、新城       指   新城控股集团股份有限公司
控股股东、富域发展                 指   富域发展集团有限公司
常州德润                           指   常州德润咨询管理有限公司
江苏新城                           指   江苏新城地产股份有限公司
会计师事务所、普华永道             指   普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
间接控股股东、新城发展             指   新城发展控股有限公司
新城悦                             指   新城悦控股有限公司
                                        《新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票
《限制性股票激励计划》             指
                                        激励计划》
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                        第二节        公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称                         新城控股集团股份有限公司
公司的中文简称                         新城控股
公司的外文名称                         Seazen Holdings Co., Ltd
公司的外文名称缩写                     Seazen
公司的法定代表人                       王振华
二、 联系人和联系方式
                                        董事会秘书                       证券事务代表
姓名                           陈鹏                              杭磊
                               上海市普陀区中江路388弄6号        上海市普陀区中江路388弄6号
联系地址
                               新城控股大厦A座17楼               新城控股大厦A座17楼
电话                           021-32522907                      021-32522907
传真                           021-32522909                      021-32522909
电子信箱                       [e-mail]                 [e-mail]
三、 基本情况简介
公司注册地址                                 常州市武进高新区西湖路1号
公司注册地址的邮政编码                       213164
公司办公地址                                 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座
公司办公地址的邮政编码                       200062
公司网址                                     www.seazen.com.cn
电子信箱                                     [e-mail]
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称             《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点                   公司董事会办公室
五、 公司股票简况
                                         公司股票简况
       股票种类      股票上市交易所        股票简称             股票代码     变更前股票简称
         A股         上海证券交易所        新城控股             601155             无
六、 其他相关资料
                            名称                   普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所                             上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座
                            办公地址
（境内）                                           普华永道中心 11 楼
                            签字会计师姓名         陈玲、王凯
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
                                                                    单位：元 币种：人民币
                                                              本期比上年
     主要会计数据            2018年                  2017年                  2016年
                                                              同期增减(%)
营业收入                  54,133,310,991       40,525,684,827       33.58 27,969,282,458
归属于上市公司股东的净
                          10,491,286,267        6,028,907,738        74.02     3,019,228,519
利润
归属于上市公司股东的扣
                           7,596,526,221        5,001,952,803        51.87     2,545,341,242
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量     3,816,995,096 -10,485,163,649            不适用     8,097,204,594
净额
                                                                本期末比上
                             2018年末                2017年末   年同期末增      2016年末
                                                                  减（%）
归属于上市公司股东的净
                          30,493,299,153       20,623,563,047        47.86 14,853,744,113
资产
总资产                   330,318,417,364 183,526,661,367             79.98 103,170,607,492
(二)主要财务指标
        主要财务指标            2018年          2017年   本期比上年同期增减(%)       2016年
基本每股收益（元／股）              4.69            2.71                 73.06           1.36
稀释每股收益（元／股）              4.66            2.70                 72.59           1.36
扣除非经常性损益后的基本每
                                        3.39            2.25                 50.67      1.15
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）             41.91            34.18    增加7.73个百分点       22.44
扣除非经常性损益后的加权平
                                      30.35            28.36    增加1.99个百分点       18.92
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
    的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
   的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三)境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2018 年分季度主要财务数据
                                                                单位：元 币种：人民币
                         第一季度          第二季度        第三季度         第四季度
                       （1-3 月份）      （4-6 月份）    （7-9 月份）    （10-12 月份）
营业收入              5,178,779,471     10,578,757,826   9,036,612,696   29,339,160,998
归属于上市公司股东
                        360,409,816      2,177,918,671     582,628,371    7,370,329,409
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益      346,496,281      1,654,073,169     580,203,747    5,015,753,024
后的净利润
经营活动产生的现金
                     -2,998,611,072     -6,137,218,836   4,393,838,645    8,558,986,359
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
                                                                            单位:元 币种:人民币
                                                             附注（如
             非经常性损益项目                 2018 年金额                2017 年金额       2016 年金额
                                                             适用）
非流动资产处置损益                                 304,503                 -2,943,208       -1,583,773
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收
返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准      82,750,922                 13,047,837       15,017,560
定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、             /                 19,524,346       21,152,177
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资
收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动
                                               -19,043,409                             /             /
损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资
取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                   /
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准
                                                                                       /             /
备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
                                             2,809,204,629               909,206,900       582,149,634
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出            66,737,322                  2,728,123       44,604,998
其他符合非经常性损益定义的损益项目
投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投
                                                57,587,482                 38,310,422       39,007,153
资性房地产公允价值变动产生的损益
合营企业转子公司投资收益                       677,445,119                261,765,805                 /
处置子公司的投资收益                            72,486,907                 36,756,066       -38,087,085
少数股东权益影响额                            -101,005,072                 -9,314,176       -14,861,123
所得税影响额                                  -751,708,357               -242,127,180      -173,512,264
                    合计                     2,894,760,046              1,026,954,935       473,887,277
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十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
                                                                      单位：元 币种：人民币
                                                                                对当期利润的
       项目名称         期初余额             期末余额            当期变动
                                                                                  影响金额
苏州银行股份有限公
                         197,100,000          197,100,000                   -              -
司 1%股份
上海景盈投资管理合
                            186,605                  186,605                -              -
伙企业 5.82%股权
上海伍翎投资中心(有
                         50,000,000            50,000,000                   -              -
限合伙)5.26%股权
昆山歌斐鸿乾股权投
资 中 心 ( 有 限 合       7,698,657              7,698,657                  -              -
伙)2.4%股权
宁波澎湃宝和股权投
                         10,000,000            10,000,000                   -              -
资合伙企业 5%股权
东证资管资产支持专
项计划次级资产支持       52,500,000            52,500,000                   -              -
证券
青浦吾悦广场优先购
                         155,974,809          139,174,809         -16,800,000     -16,800,000
买权
远期外汇合同                  不适用             7,850,857         7,850,857      -7,850,857
购房尾款次级资产支
                              不适用           80,000,000         80,000,000               -
持证券
在建投资性房地产       8,304,000,000       8,919,000,000          615,000,000     660,381,714
完工投资性房地产      15,192,000,000      31,839,000,000       16,647,000,000   2,148,822,915
其他                      7,254,000              8,254,000         1,000,000               -
         合计         23,976,714,071      41,310,764,928       17,334,050,857   2,784,553,772
十二、 其他
□适用 √不适用
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                            第三节       公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
    公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持
“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点
城市群及重点城市的布局。报告期末，公司已进入全国98个大中型城市。
    公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与
别墅等。目前，住宅地产开发业务持续深耕于长三角地区，并大力发展环渤海、中西部、粤港澳
大湾区等地区，未来将在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级
城市的布局。
    公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，
辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和
持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持
有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。
    公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体，将通过覆盖全国 GDP80%的区域，
服务城市 80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应；同时深入业态及产
品研究，通盘考虑商业价值最大化，打造每个项目专属名片，做到不复制的商业产品线组合；并
以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，有情怀地为每一座城市
个性化打造地标型商业综合体。
（二）行业情况
    2018 年是错综复杂的一年，全球经济持续放缓，中美贸易摩擦持续发酵，房地产行业政策调
控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从
紧”。两会政府工作报告及中央政治局会议两次重要会议确定了 2018 年全年房地产调控的政策基
调，强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控，坚决遏制房价上涨。
地方上则延续 2016、2017 年“因城施策”的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重
强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力调整住房供给结构，大
力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。
    报告期内，虽受调控政策影响，中国房地产行业整体业绩规模仍进一步增长。商品房销售面
积 17.2 亿平方米，金额 15.0 万亿元，均创新高；土地购置面积同比增速也在一直保持着稳步增
长，面积增速为 14.2%，维持在较高水平。2018 年随着“因城施政、分类调控”的贯彻实施，一
线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分
城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流，特别是中西部地区，销售面积和销售额上涨幅度
均远超市场平均涨幅。从成交结构来看，三四线市场成为商品房成交规模主力，占比上升至 69%，
一线和二线城市成交规模继续同比下降。
    同时，各大房企销售规模继续扩大，行业集中度进一步上升。从 2018 年销售流量金额来看，
TOP10 房企集中度达 26.9%，TOP50 房企集中度达 55.1%，TOP100 房企集中度达 66.7%。2018 年销
售流量金额 TOP10 房企的销售门槛达到 2000 亿元，TOP30 房企的门槛也已达到千亿元，想要进入
TOP100，企业需要实现 215.5 亿元的销售额。未来随着市场调控压力持续和品牌房企竞争优势的
进一步显现，对房企投资布局、融资能力、内部管控等方面提出了更高的要求。
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二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）良好的品牌影响力
    公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。报告期内，公司荣膺中国房地产业协会和中国房
地产测评中心评测“2018中国房地产上市公司创新能力5强”第1名、“2018中国房地产开发企业
商业地产运营10强”第2名、“2018中国商业地产企业品牌价值10强”第5名及“2018中国房地产
上市公司A股10强”。根据克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》
排行榜，公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位，分别比2017
年度上升4位和5位。在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究
院联合举办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会”上，公司连续十年进入前20强，蝉联
百强房企“稳健性TOP10”和“运营效率TOP10”两个奖项，且均进入前三强。报告期内，公司荣
获新华网颁发的“社会责任杰出企业奖”，并成功入选新华社民族品牌工程。公司将借助新华社
通达全球的媒体资源、国际化视野和高端智库平台，在更大格局、更宽视野、更高水准的传播平
台上打造新城海内外品牌形象，释放出更强大的品牌力。
（二）高速的业绩增长
    报告期内公司合同销售额达2,210.98亿，同比增长74.82%，完成年初1,800亿销售目标的
122.83%，增速位列2018年十强房企第一。截至报告期末，公司总资产为3,303.18亿元，比上年度
末增长79.98%，归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元，比上年同期增长74.02%。
（三）卓越的经营模式
    公司多年来坚持的“住宅+商业”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面
布局，横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域，形成产品协同及战略纵深。公司住宅产品
在原有丰富的产品线上围绕客户需求不断更新，在百年住宅、模块化建筑及绿色健康住宅等方面
不断创新探索，确定了以“典雅”为核心的产品文化。同时公司配备成熟的商业开发和经营管理
团队，以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品
质购物中心为目标，在全国范围内布局。报告期内，公司19座吾悦广场实现精彩满铺开业，开业
运营的吾悦广场累计达到42座，公司“吾悦”的品牌知名度不断提高，被人民网评为“城市综合
体运营优秀企业”。
（四）全方位的激励机制
    公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《限制性股票激励计划》保障了公
司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”
计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所
在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业平台，激发了全员创业
热情，使全员都主动参与到公司经营中去，为公司在报告期内成功跻身十强房企起到了重要的作
用。
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（五）卓越的人才管理机制
    公司尊重人才，通过各项机制使员工与公司共同成长。公司的高管团队平均司龄在十年以上，
为公司一直以来的稳步发展保驾护航，被誉为业内最稳定的管理团队。同时，公司在发展中引进
优秀人才，以优秀人才促进公司更高水平的发展。相关行业顶尖人才不断加入公司高管团队，为
快速发展的公司在组织人力变革、商业设计创新、信息化建设等方面作了前瞻性的规划。公司也
十分注重储备和培养后备力量，不断反思内部人才培养及晋升机制，注重人才关怀和人才梯队建
设，加快内部人才供给，大胆启用年轻优秀人才，公司校招的“新睿”人才培养计划已为公司培
养了数十位中高级管理人员。同时，新睿计划还在不断升级，“精睿”、“博睿”等各项更高层
次的人才培养计划相继推行，为公司加速奔跑增添动力。
（六）踏实拼搏的企业精神
    公司为朝着更高的目标前行，打造奋斗型企业，号召公司员工以奋斗者的精神在市场变革中
能抓住机遇，整合利用各项资源，不断优化升级运营效率，坚持以客户为中心，以匠心打造优质
产品和服务，保持旺盛的组织活力，只争朝夕，牢记“做好美好生活服务商”的使命，身体力行，
做骆驼精神践行者。
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                         第四节     经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）销售创新高但增速放缓，房价趋于稳定
    2018 年，全国实现商品房销售面积 17.2 亿㎡，同比增长 1.3%；实现商品房销售金额 15.0
万亿元，同比增长 12.2%；销售面积和销售金额同创历史新高，但在政策高压的累积效应之下，
销售面积和金额同比增速分别较 2017 年放缓 6.4 和 1.5 个百分点。
    房价整体趋稳、涨幅持续收窄，截至 2018 年底，百城新建住宅价格环比涨幅连续 26 个月在
1%以内，其中 12 月单月环比涨幅为 0.25%、涨幅明显回落，36 个城市环比下跌，是年内下跌城
市数量最大月份；2018 年百城住宅价格累计上涨 5.09%，较 2017 年收窄 2.06 个百分点。
                                  历年商品房销售情况表
                                  百城住宅价格指数情况表
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（二）去库存效果显著，但已基本进入尾声
    2018 年末商品房待售面积 5.24 亿㎡，较上年末下降 11.0%，相当于 2014 年 4 月水平。待售
面积的迅速减少主要缘于商品住宅库存去化迅速，2018 年商品住宅待售面积 2.51 亿㎡、同比下
降 16.8%。过去两年商品房库存共减少约 1.7 亿㎡，去库存效果明显，但待售面积下跌速度已经
放缓，随着调控的持续及棚改货币化规模的收缩，去库存进入尾声阶段，后续存在反弹可能。
                                 历年商品房待售情况表
（三）土地购置增速收窄，投资增长后劲不足
    2018 年，全国商品房新开工面积 20.93 亿㎡，创近十年新高，同比增加 17.2%，市场下行期
房企倾向高周转，加紧开工出货。全年房地产开发企业土地购置面积 2.91 亿平方米，增长 14.2%，
较去年回落 1.6 个百分点，土地成交价款 1.61 万亿元，同比增长 18.0%，比上年回落 31.4 个百
分点，年内房企投资热情冲高回落，拿地趋于谨慎。全年房地产开发投资 12.03 万亿元，同比增
长 9.5%，增速比上年提高 2.5 个百分点, 较 1-11 月份回落 0.2 个百分点，增长后劲略有不足。
                        历年新开工面积与当年购置土地面积情况表
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                              房地产开发投资完成额情况表
（四）货币政策稳健偏宽松，房地产资金面持续收紧
    2018 年，宏观金融政策由上半年的去杠杆、严监管转变为下半年的稳杠杆，货币政策稳健，
但由偏紧转向偏松，四次定向降准后市场利率总体呈下行趋势。12 月末，广义货币 M2 余额 182.67
万亿元，同比增长 8.1%、增速与上年基本持平；贷款利率维持在 4.75%的历史低位，存款准备金
率共下调 2.5 个百分点，释放资金超 3 万亿元。从行业资金面看，中央维持房地产资金监管力度，
房地产融资渠道保持收紧，开发贷、发债、股权融资及海外融资等均受到影响，不过保障性安居
工程融资需求能得到优先确保。2018 年房地产开发资金来源 16.6 万亿元，同比上涨 6.4%；从资
金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为 14.5%和 33.6%，自筹资金占比略有回升，销售市场
的活跃，使得其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比再度提升 0.7 个百分点至 51.8%。
                           中长期贷款利率及存款准备金率表
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                               房地产开发投资资金来源表
（五）房住不炒基调不变，调控政策由控转稳
    2018 年全球经济增速放缓，中美贸易摩擦加剧，外部环境复杂多变，而国内持续去杠杆，经
济面临较大风险，下行压力明显。在此背景下，房地产调控政策依然从紧，中央坚持“房住不炒”
政策基调，地方延续因城施策调控风格，呈现有保有压、协同性强的特点，全年调控从供需两侧
精准发力，目前一二线调控已基本到位，三四线已过调控高峰，政策取得阶段性效果，市场预期
已逐步回归理性。预计 2019 年政策将由控转稳，中央坚持住房居住属性，完善多层次住房供应体
系，推动长效机制的健全，地方政府分类指导，优化短期调控。
二、报告期内主要经营情况
     2018 年是新城创立的第 25 周年，公司战胜了错综复杂的外部环境，从千亿企业跨步发展为
两千亿企业，公司的行业排名和销售业绩实现双跨越。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计，公司销
售金额及销售面积全国排名历史性进入前十，分列行业第 8 位和第 7 位，分别比 2017 年度上升 5
位和 4 位。公司全年合同销售金额达 2,210.98 亿，同比增长 74.82%，销售面积达 1,812.06 万平
方米，同比增长 95.21%，增速位列十强房企第一。
     公司深耕长三角，扩充西南区域版图，全国化布局更加均衡，应对周期轮动和市场风险的能
力进一步提高。全年公司共计新增土地储备共 164 幅，总建筑面积 4,773.24 万平方米，平均楼面
地价为 2,330.0 元/平米，其中商业综合体项目新增 1,940.46 万平方米。
     2018 年“双轮驱动”持续发力，住宅地产和商业地产都为公司规模发展和效益增长作出了积
极贡献。住宅地产是新城区域深耕、提高规模的压舱石；商业综合体年内新增 33 个项目，开业
19 座吾悦广场，开业规模位居行业第二，是新城开疆扩土、创新发展的急先锋。公司商业规模在
报告期内跨越式增长，“双轮驱动”战略越来越平衡，越来越稳健。
     住宅地产方面，各区域公司统一贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针，主动拥抱
变化，根据政策及市场情况，及时调整拿地策略和供货节奏，以销定产，重新匹配市场量价关系，
降本增效，保障业绩完成。苏州区域销售突破 200 亿，苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域相
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继突破百亿销售。公司江苏、安徽、天津、浙江、山东、湖南 6 大省份市场占有率位列前十，促
进公司在地区产品溢价的同时，提升了公司在当地市场的美誉度。
    商业地产方面，在“有情怀、不复制、具规模”的发展指引下，19 座吾悦广场实现精彩满铺
开业，排名全国第二。吾悦广场坚持精细化管理及服务，从投资者、经营者、消费者不同的角度
发现问题，把停车场、洗手间精细到底，持续优化管理，把标杆做成标准，把服务从被动变成主
动，把主动做成感动。报告期内，公司已实现 80 个大中城市、96 个综合体项目的布局，已累计
开业 42 座吾悦广场，已开业面积共计 390.40 万方，同比增长 72.25%，全年实现租金及管理费收
入 21.16 亿元，同比增长 107.44%，平均出租率达 98.83%。通过成功举办“乌镇有悦”、“我爱
你五月”和“2018 新城幸福商业年会”等大型活动，商业品牌指数多次位列全国第一，“吾悦”
商业品牌的影响力快速提升。
    报告期内，在政策调控、融资渠道持续收紧的情况下，公司在保持原有融资模式的基础上，
积极拓宽融资渠道。公司在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工
具及超短期融资债券，募集资金 79 亿元人民币；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开
及非公开公司债券的发行，募集资金 55.53 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资
金 13 亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本
为 6.47%。
    2018 年公司全面推行大运营体系，开展各类降本增效措施。公司以“两管两控”（计划管理、
货值管理、利润监控、现金流监控）为抓手，以财务经营结果为导向，穿透各个业务条线，分解
可以量化的经营指标数据，直观地反映各个条线上的经营问题和管理痛点，从而不断改善经营管
理动作，项目运营效率和投资回报快速提升。报告期内，公司实现竣工面积 979.82 万平方米（含
合联营项目），其中 58 个子项目或分期实现竣工；实现营业收入 541.33 亿元，实现归属于上市
公司股东净利润 104.91 亿元，分别比 2017 年增长 33.58%和 74.02%。截止 2018 年 12 月 31 日，
公司总资产 3,303.18 亿元，归属于上市公司股东的净资产 304.93 亿元，分别比上年同期增长
79.98%和 47.86%。报告期末，公司共有 295 个子项目在建，在建面积为 7,158.91 万平方米（含
合联营项目）。
                                          17 / 286
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                                                                                                   2018 年公司房地产项目表
                                                                                                                                                                                                                  单位：平方米
                                                                          2018 年实际                                                                                                                 平均售
                                      项目类 项目 权益比      计划投资                                    规划计容建 2018 年新开 2018 年末在 2018 年竣                         2018 年签 累计签约面           2018 年结 累计结算面
           项目名称            城市                                       投资额（万 占地面积 总建筑面积                                                待开发面积 可租售面积                         价（元
                                        别 状态     例        （万元）                                      筑面积     工面积      建面积     工面积                            约面积        积               算面积        积
                                                                             元）                                                                                                                     /m2）
廊坊广阳道项目                 廊坊   住宅   在建    75.00%     126,564        12,054   71,464    223,109     173,772          -     223,109          -          -     133,820     10,077     10,077 15,648            -           -
廊坊凯旋城项目                 廊坊   住宅   竣工    75.00%     174,901          5,377  87,068    235,689     169,589          -           -    82,897           -     232,985      6,112    175,589 13,334 84,115.50       173,382
唐山澜樾府                     唐山   住宅   在建    68.29%     298,630       138,568  156,245    542,761     394,072    206,266     206,266          -   336,494      492,132     64,895     64,895 10,382            -           -
北京石景山五里坨               北京   住宅   在建    21.00%   1,086,908       977,158  216,499    736,106     389,030    330,064     330,064          -   406,042      686,269     40,220     40,220 51,709            -           -
北京顺义 SY00 0013 6022 地块   北京   住宅   拟建   100.00%     338,778        72,200   69,856    186,290     104,180          -           -          -   186,290      169,223          -           -       -          -           -
重庆新城金科桃李郡             重庆   住宅   在建    47.97%     138,822        22,256   45,575    211,641     156,167          -     211,641          -          -     202,980    149,261    149,261 11,689            -           -
重庆金樾府                     重庆   住宅   在建    95.24%     102,517        20,061   55,336    174,536     126,413    174,536     174,536          -          -     168,206     34,770     34,770 8,757             -           -
重庆朗隽大都会                 重庆   住宅   在建    95.94%     282,405       173,556  104,548    327,556     221,034          -     327,556          -          -     303,853     66,483     66,483 14,476            -           -
重庆悦隽风华                   重庆   住宅   在建    95.24%      46,488        27,153   56,578    139,024      74,619     99,900      99,900    39,124           -     137,064     61,929     62,016 8,729             -           -
重庆西著七里                   重庆   住宅   在建    32.38%     166,663        78,034   74,503    260,482     190,227    260,482     260,482          -          -     255,015     97,385     97,385 11,867            -           -
重庆玺樾九里                   重庆   住宅   在建    52.38%     272,454        98,018  182,766    576,212     397,564    335,298     536,065    40,148           -     564,462     38,949     38,949 8,848           328         328
重庆琅樾江山                   重庆   住宅   在建    31.43%     273,510       134,845  130,592    468,101     339,123          -     468,101          -          -     455,401     31,811     31,811 9,319             -           -
重庆和昱麟云                   重庆   住宅   在建    95.24%     164,782        64,862  121,313    491,691     363,348    491,691     491,691          -          -     478,096     22,775     22,775 6,875             -           -
重庆黛山道 8 號项目            重庆   住宅   在建    33.33%     169,342        72,503  136,246    385,170     272,493    385,170     385,170          -          -     373,617          -           -       -          -           -
湘潭新城璟隽项目               湘潭   住宅   在建    99.88%     227,071        10,595  207,601    736,803     560,196    157,619     157,619          -   560,802      648,406     37,590     37,590 5,192       17,013      17,013
长沙新城和樾项目               长沙   住宅   在建    89.89%      65,516        21,734   34,667    182,375     134,788    173,783     173,783          -          -     155,060     91,927     91,927 8,843        5,084        5,084
长沙君合新城玺樾               长沙   住宅   在建    50.94%      96,006        24,754   30,913    165,930     129,824          -     165,930          -          -     162,170     76,909     76,909 8,222             -           -
长沙金茂湾项目                 长沙   住宅   在建    49.94%     428,654        26,549  120,729    638,518     501,762    268,973     569,563    68,955           -     622,943    133,889    323,924 13,028      66,084      66,084
株洲樾府                       株洲   住宅   在建    49.94%     219,580        22,305   84,518    285,688     211,049    285,688     285,688          -          -     279,665      5,776       5,776 9,444            -           -
长沙新城国际花都               长沙   住宅   在建    99.88%     442,644        22,027  344,291    508,362     441,649          -     299,410 208,952             -     497,475    215,177    356,006 7,474 156,377          156,377
贵阳云岩区三马 97 亩地块       贵阳   住宅   拟建    75.53%     158,723        28,465   64,870    233,070     162,175          -           -          -   233,070      212,420          -           -       -          -           -
遵义市新蒲新区 45 号地块       遵义   住宅   在建   100.00%      79,032        30,215   47,277    160,395     118,192    160,395     160,395          -          -     147,286          -           -       -          -           -
遵义市新蒲新区 48 号地块       遵义   住宅   拟建   100.00%     122,082        40,033   74,031    251,750     185,078          -           -          -   251,750      197,677          -           -       -          -           -
半岛云著                       成都   住宅   在建    47.62%     166,607        19,890  110,510    284,434     198,770    181,182     284,434          -          -     241,722     50,374     50,374 9,860             -           -
京汉新城悦隽风华               成都   住宅   在建    46.67%      81,028        56,208   29,868    154,794     118,731    154,794     154,794          -          -     146,151     43,747     43,747 9,631             -           -
成都新城悦隽天府               成都   住宅   在建    47.62%     115,878        20,752   69,859    186,781     139,679    186,781     186,781          -          -     167,574     83,222     83,222 10,844            -           -
京汉新城悦隽江山               成都   住宅   在建    34.29%      93,049        51,058   32,157    169,954     128,048    169,954     169,954          -          -     159,922     98,376     98,376 10,076            -           -
成都新城金樾府                 成都   住宅   在建    76.19%     150,390        13,714  126,607    318,270     233,635    238,126     238,126          -     80,145     302,127     64,545     64,545 8,863             -           -
成都新里珑园                   成都   住宅   在建    47.62%     100,033        31,358   53,725    149,997     107,445    149,997     149,997          -          -     140,045     32,348     32,348 12,394            -           -
万科时代之光一期               成都   住宅   在建    47.62%      49,818        28,157   22,829     92,504      68,487     92,054      92,504          -          -      83,746     32,984     32,984 10,374            -           -
万科时代之光二期               成都   住宅   在建    47.62%      88,565        31,224   40,565    163,165     121,695    163,165     163,165          -          -     149,301          -           -       -          -           -
美的新城公园天下               成都   住宅   在建    28.57%     115,540        48,485   51,108    218,013     153,170    218,013     218,013          -          -     202,506      7,557     22,671 10,658            -           -
新城悦隽盛世城                 成都   住宅   在建    57.14%     274,579       116,531  124,145    447,229     310,363    447,229     447,229          -          -     400,790      5,560       5,560 8,973            -           -
万科城市之光                   成都   住宅   在建    31.43%     112,119        49,658   68,501    185,066     136,933          -     185,066          -          -     167,296    149,641    149,641 14,981            -           -
新城悦隽天骄                   成都   住宅   在建    77.14%      41,266        20,131   33,489     99,495      73,565     99,495      99,495          -          -      90,954      9,835       9,835 8,610            -           -
新城金樾华府                   成都   住宅   在建    95.24%     136,083        67,387   76,247    238,653     174,874    238,653     238,653          -          -     217,149          -           -       -          -           -
新城金樾世家                   成都   住宅   在建    95.24%      92,563        44,270   60,440    160,819     117,277          -     160,819          -          -     143,711          -           -       -          -           -
新城悦隽锦城                   成都   住宅   在建    77.14%      30,134        12,248   14,589     51,028      36,471     51,028      51,028          -          -      40,902          -           -       -          -           -
                                                                                                               18 / 286
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新城悦隽香江                 成都 住宅 拟建 77.14%      40,791    23,897    15,819      56,894    39,537          -         -         -    56,894      51,028         -         -        -         -         -
新城瑞升悦隽西江             成都 住宅 在建 47.62%      27,111    14,637    14,960      42,671    29,836     42,671    42,671         -         -      38,025         -         -        -         -         -
新城金樾云玺                 乐山 住宅 拟建 95.24%      48,805       337    36,099     110,189    83,028          -         -         -   110,189     100,369         -         -        -         -         -
新城金樾天玺                 乐山 住宅 在建 95.24%      55,386    28,391    40,123     121,308    92,284    121,308   121,308         -         -     109,189     9,016     9,016    5,326         -         -
新城金樾澜岸                 雅安 住宅 在建 95.24%     132,382    66,670    65,343     280,441   204,494    280,441   280,441         -         -     259,755     7,546     7,546    7,151         -         -
常州新城公馆                 常州 住宅 在建 95.75%     193,378    43,889   132,449     313,667   246,025          -   134,263   131,707         -     304,283     5,013   245,807   14,202   113,435   156,162
常州新城樾府                 常州 住宅 竣工 99.15%      86,472    13,126    24,716      97,513    75,509          -         -    97,513         -      90,567    11,951    86,817   27,204    86,688    86,688
常州新城郡未来               常州 住宅 竣工 99.50%     132,111    27,950    78,886     263,389   197,168          -         -   263,389         -     241,064    36,597   202,862    9,519   200,286   200,286
金坛新城金郡花园             常州 住宅 在建 76.60%     137,461    31,539    48,592     175,791   121,366          -   175,791         -         -     161,727    59,385   124,240   12,423         -         -
金坛新城金郡花园二期、三期   常州 住宅 在建 76.60%     347,575    32,547   134,024     467,309   343,743    467,309   467,309         -         -     436,827   139,064   139,064   13,193         -         -
无锡西漳地块                 无锡 住宅 在建 24.47%     250,477    36,774   103,846     363,106   281,345    211,150   363,106         -         -     330,795   150,737   172,542   15,468         -         -
常州泰和之春项目             常州 住宅 在建 经营权     263,191    92,065   115,642     497,110   371,069     73,632   497,110         -         -     441,155   223,626   297,457   14,848         -         -
常州璞樾和山花苑             常州 住宅 在建 48.83%     211,163    24,896    83,179     248,605   180,919    248,605   248,605         -         -     220,825    40,530    40,530   16,181         -         -
常州新城桃李郡               常州 住宅 在建 99.50%     220,381    44,542   137,789     460,369   343,798    233,184   460,369         -         -     419,890   279,542   326,098   12,538         -         -
常州环太湖艺术城项目         常州 住宅 在建 48.37%     118,276    34,956    75,927     257,520   196,782          -   257,520         -         -     236,052    62,300   192,395    9,923         -         -
江阴新桥地块                 江阴 住宅 在建 19.98%     190,121    16,477   203,609     449,397   325,496    449,397   449,397         -         -     374,141    31,715    31,715   14,791         -         -
溧阳明昱湾                   常州 住宅 在建 32.06%      40,777    14,808    29,574      73,076    53,113     73,076    73,076         -         -      51,622    21,568    21,568    9,259         -         -
洛阳镇地块                   常州 住宅 在建 77.91%      64,147    39,573    40,967      98,569    73,638     98,569    98,569         -         -      89,204    72,411    72,411   11,169         -         -
常州新城翰都花园             常州 住宅 在建 31.64%      96,508    59,702    69,261     162,027   124,439    162,027   162,027         -         -     136,979    86,846    86,846   10,434         -         -
常州门第境院                 常州 住宅 在建 47.13%     223,847   137,756    77,263     225,700   169,330    225,700   225,700         -         -     201,360     5,727     5,727   19,570         -         -
常州新城和昱                 常州 住宅 在建 95.76%      90,393    33,282    58,792     142,808   112,779    142,808   142,808         -         -     132,708    21,898    21,898   10,720         -         -
樾华名苑                     常州 住宅 在建 53.64%     184,058   110,966    65,474     195,153   143,811    195,153   195,153         -         -     172,048    33,233    33,233   14,008         -         -
常州武进区淹城南地块         常州 住宅 拟建 66.23%     390,274   225,977   137,836     295,562   198,337          -         -         -   295,562     222,742         -         -        -         -         -
绿都万和城                   常州 住宅 在建 35.19%     613,665   145,000   480,685   1,338,356   996,289          -   558,793   185,592   517,593   1,197,542   105,789   431,820   13,938   142,142   142,142
常州衡山路东河海路北地块     常州 住宅 在建 82.51%     162,511    98,428    51,695     157,340   116,503    157,340   157,340         -         -     136,925         -         -        -         -         -
常州西太湖地块               常州 住宅 拟建 95.76%      60,185     4,100    38,108     111,794    83,838          -         -         -   111,794      97,659         -         -        -         -         -
常州新城长岛东区             常州 住宅 拟建 95.75%      70,983         -   157,740     315,481   236,610          -         -         -   315,481     236,610         -         -        -         -         -
常州新城域                   常州 住宅 在建 95.75%     220,213     2,435   233,381     660,124   525,987          -         -         -    99,284     574,019    13,800   497,494        -    13,800   497,622
常州武进吾悦广场             常州 综合体 在建 66.23%   425,829    15,598   177,660     893,818   555,319          -         -         -    47,548     820,121       210   574,959        -       210   574,959
金坛万建城                   常州 住宅 拟建 97.88%      12,100         -    31,841      31,841    31,841          -         -         -    31,841      31,841         -         -        -         -         -
常州金色新城西三期           常州 住宅 拟建 95.75%      10,186         -    18,863      45,270    23,953          -         -         -    45,270      23,953         -         -        -         -         -
惠州新城金樾江南             惠州 住宅 在建 38.10%     422,266    83,733   325,776     940,819   705,899    379,105   379,105         -   561,714     883,547         -         -        -         -         -
惠州新城云昱                 惠州 住宅 在建 38.10%     286,416   135,578   223,111     699,977   446,692    389,518   389,518         -   310,459     607,699    11,841    11,841    7,525         -         -
惠州明昱花园                 惠州 住宅 在建 26.67%      93,984    35,010   100,136     245,037   163,575    245,037   245,037         -         -     234,624   112,062   112,062   11,118         -         -
佛山壹鸣花园                 佛山 住宅 在建 66.67%     701,959    72,980   144,563     607,960   432,030    148,428   405,345         -   202,615     546,575   141,732   155,284   15,884         -         -
肇庆大旺新城和昱花园         肇庆 住宅 在建 95.24%     149,240    72,828    66,249     272,414   211,992    272,414   272,414         -         -     263,617    46,253    46,253    8,771         -         -
肇庆鼎湖樾山公馆             肇庆 住宅 在建 77.14%      73,879    40,919    34,001     122,009    95,165    122,009   122,009         -         -     117,539         -         -        -         -         -
岚彩名苑                     中山 住宅 在建 43.72%     109,828    39,146    77,214     254,045   193,035    254,045   254,045         -         -     183,788         -         -        -         -         -
恩平香悦公馆                 恩平 住宅 在建 77.14%      68,067    26,318    39,739     136,734   100,682          -   136,734         -         -     127,609     1,469     1,469    7,039         -         -
佛山新城招商誉府             佛山 住宅 在建 47.62%     184,879    12,334    47,253     234,768   165,385          -   234,768         -         -     217,457    68,418    68,513   12,194         -         -
悦隽天著                     蚌埠 住宅 在建 95.76%      68,650    29,101    54,115     159,423   119,044    159,423   159,423         -         -     154,660    18,716    18,716    6,196         -         -
合肥北宸紫郡                 合肥 住宅 竣工 95.87%     116,174     1,685    58,147     169,758   127,922          -         -   169,758         -     160,938    47,183   125,109   12,715   108,297   108,297
合肥桃李郡                   合肥 住宅 在建 99.88%      70,983     9,231    26,708      75,667    56,018          -    75,667         -         -      68,571    55,091    55,091   13,384         -         -
合肥时光印象小区             合肥 住宅 在建 31.63%     276,000    25,310   115,492     348,366   259,182          -   348,366         -         -     320,733   180,310   265,249   16,718         -         -
                                                                                                 19 / 286
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合肥大都会               合肥   住宅   在建    50.00%   195,506     8,408    50,751   141,941    94,954          -   141,941         -         -   120,866    49,460    49,460   22,239         -         -
合肥西子花园             合肥   住宅   在建    19.51%   202,189    17,015   104,760   284,681   225,472          -   284,681         -         -   263,571    83,857   229,250   13,230         -         -
合肥十里春风             合肥   住宅   在建    43.90%   128,884    13,873    60,000   176,554   132,000    176,554   176,554         -         -   161,924    63,199    63,199   11,819         -         -
合肥新城悦隽九里         合肥   住宅   在建    77.66%   159,277   102,518    69,879   190,850   139,660    102,385   102,385         -    88,465   190,701    17,638    17,638   11,535         -         -
合肥新城云樾观棠         合肥   住宅   在建    77.66%   117,902    85,100    49,137   143,915   107,801    143,915   143,915         -         -   126,910    17,127    17,127   11,576         -         -
滨湖 BH2018 08 地块      合肥   住宅   拟建    95.76%   179,900    15,000    63,341   176,627   117,234          -         -         -   176,627   159,232         -         -        -         -         -
济南淄博悦隽江山         淄博   住宅   在建    69.31%   203,916    76,781   170,643   411,936   306,777    194,941   194,941         -   216,995   407,015    33,183    33,183    8,943         -         -
齐河新城悦隽项目         德州   住宅   在建    99.01%    88,787    11,337    57,659   168,375   126,850    168,375   168,375         -         -   170,487    49,970    50,638    7,129         -         -
新城玺樾                 德州   住宅   在建    99.01%   298,412    15,608   275,358   556,149   350,837     60,284    60,284         -   495,865   551,064         -         -        -         -         -
齐河新城玺樾             德州   住宅   拟建    99.01%   171,462    61,576   146,103   280,428   199,964          -         -         -   280,428   273,345         -         -        -         -         -
高唐新城金樾府           聊城   住宅   在建    80.20%    79,955    34,060    69,850   145,977   105,295    145,977   145,977         -         -   143,781    12,394    12,394    8,182         -         -
聊城阳谷黄山路项目       聊城   住宅   在建    99.01%   111,683    44,365    76,166   244,316   182,064    105,882   105,882         -   138,434   238,643    23,046    23,046    7,161         -         -
莱芜新城悦隽             莱芜   住宅   在建    50.50%    51,911    22,800    26,532   111,502    83,974    111,502   111,502         -         -   110,240    42,408    44,143    8,542         -         -
济南新城香溢澜庭         济南   住宅   在建    99.01%   172,205    46,931    98,294   372,352   294,123          -   336,669    35,683         -   381,380   201,585   353,800   14,183    33,750    33,750
济南新城香溢华庭         济南   住宅   在建    99.01%   214,049    25,988   106,551   402,875   327,368    298,927   298,927         -   103,948   397,547   123,469   123,469   14,414         -         -
济南新城和昌湖畔樾山     济南   住宅   在建    49.51%    84,562    14,301    62,592   127,825    94,039    127,825   127,825         -         -   126,920    54,398    54,398   10,975         -         -
济南新城领寓广场         济南   商业   在建    99.01%    83,169     5,679    18,932   134,635   103,208          -   134,635         -         -   133,913    52,201    53,699   10,882         -         -
唐冶片区 A7B10 地块      济南   住宅   拟建    99.01%   129,569    33,229    53,737   152,750   110,691          -         -         -   152,750   146,845         -         -        -         -         -
翡丽公馆                 济南   住宅   在建    24.75%   297,761     9,381    70,657   282,892   212,478     67,777   282,892         -         -   222,435    56,373    80,079   20,040         -         -
安宁新城碧桂园雅樾       昆明   住宅   在建   100.00%   145,499    62,766    56,075   298,032   213,081    298,032   298,032         -         -   272,450    15,514    15,514    7,415         -         -
昆明新城琅樾             昆明   住宅   在建    56.00%   261,719    74,984   264,021   558,719   404,745    558,719   558,719         -         -   474,695    56,979    56,979    8,789         -         -
杭州新城香悦半岛         杭州   住宅   竣工    59.92%   135,564    10,306    44,048   167,603   122,867          -         -   167,603         -   148,506     4,585   144,055   25,787   143,827   143,827
杭州新城香悦奥府         杭州   住宅   竣工    99.86%   173,617    12,532    51,255   187,575   142,724          -         -    95,896         -   166,362     2,202   160,100   24,316    67,855   159,941
杭州新城香悦公馆         杭州   住宅   在建    99.86%   208,615    47,245    86,118   279,320   195,532          -    90,657   188,663         -   253,971    94,271   241,550   26,382
杭州新城红郡             杭州   住宅   竣工    64.91%   199,000     3,664    75,756   252,925   173,971          -         -         -         -   238,800     5,499   227,862   17,108     9,912   224,277
杭州新城湾上风华         杭州   住宅   竣工    34.95%    88,226    19,598    39,578   124,454    85,606          -         -   124,454         -   112,370     2,960   110,586   20,321   108,989   108,989
杭州新城峯璟             杭州   住宅   竣工   100.00%    83,828     2,467    33,598    75,938    50,044          -         -         -         -    71,093     1,927    56,167   31,256     2,136    56,049
杭州万科溪望             杭州   住宅   竣工    33.95%   164,064    37,711    68,771   166,091   103,211          -         -   166,091         -   155,151    34,861   154,573   52,445   103,862   103,862
杭州滨江东方名府         杭州   住宅   在建    24.97%    53,770     7,628    19,012    64,776    47,492          -    64,776         -         -    62,659     3,357    59,199   23,430         -         -
杭州龙湖天璞             杭州   住宅   在建    24.97%   353,029    35,770    46,761   188,888   130,898          -   188,888         -         -   181,319    84,937   174,180   34,737         -         -
杭州新城璟隽公馆         杭州   住宅   在建    50.00%   239,526   196,220    45,394   164,018   113,478    164,018   164,018         -         -   157,315    31,951    31,951   30,633         -         -
杭州未来海岸             杭州   住宅   在建    20.00%   307,593   241,958    88,404   285,100   194,414    285,100   285,100         -         -   276,698   104,502   104,502   17,208         -         -
嘉兴新城海上风华         嘉兴   住宅   竣工   100.00%   152,931    26,569    59,584   168,098   131,082          -         -   168,098         -   161,779    18,653   149,952   18,201   149,743   149,743
湖州新城海上风华         湖州   住宅   在建    99.86%   131,485    23,913    93,471   228,688   166,232          -   228,688         -         -   220,460    91,338   117,052    9,530         -         -
湖州新城风华苑西区       湖州   住宅   在建    99.86%    51,726    12,196    40,708   115,095    81,329          -   115,095         -         -   108,726    55,760    55,760    8,030         -         -
湖州湘几漾地块           湖州   住宅   在建    25.00%   110,562    22,949    77,913   191,250   140,129    191,250   191,250         -         -   184,468    64,147   156,813   13,767         -         -
湖州织里 30 号地块       湖州   住宅   在建    33.00%    67,872    14,119    55,672   123,923    89,412    123,923   123,923         -         -   115,625    50,242   103,451   13,417         -         -
湖州新城大都会           湖州   住宅   在建   100.00%   195,760   114,902    62,588   187,726   125,151    187,726   187,726         -         -   182,110    17,724    18,814   16,927         -         -
湖州碧桂园新城博雅府     湖州   住宅   在建    49.93%   156,757    91,985    56,598   147,193   112,553    147,193   147,193         -         -   143,949    15,849    15,849   13,191         -         -
湖州新城新都会           湖州   住宅   在建    51.00%   154,491    89,753    47,446   139,480    90,875    139,480   139,480         -         -   135,818         -         -        -         -         -
湖州新城阳光城都会澜庭   湖州   住宅   在建    50.00%    61,522    32,545    34,541    50,809    34,247     50,809    50,809         -         -    49,455     2,570     2,570   17,937         -         -
金华新城云昱             金华   住宅   在建    79.89%   130,896    72,804    77,465   245,523   178,103    245,523   245,523         -         -   239,777    59,292    59,292    9,053         -         -
东阳中南新城樾府         金华   住宅   在建    35.00%   176,537   106,730    68,369   228,304   175,666    228,304   228,304         -         -   226,058    39,852    39,852   13,054         -         -
金华新城盛昱             金华   住宅   在建    33.00%   161,931   106,064    61,030   183,014   122,045    183,014   183,014         -         -   181,649     5,089     5,089   13,404         -         -
                                                                                                20 / 286
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金华新城盛昱之光           金华   住宅   在建    99.86%    98,960    56,559    32,369     131,774      96,171   131,774   131,774        -         -     123,963    23,324    23,324    8,584         -         -
绍兴悦隽公馆               绍兴   住宅   在建    48.93%   198,796   103,782   198,256     301,876     232,643   205,764   205,764        -    96,112     280,482    96,300    96,300   12,550         -         -
新昌西江月                 新昌   住宅   在建    40.00%    73,539    40,306    34,487     102,009      76,219   102,009   102,009        -         -     100,656    13,490    13,490   10,500         -         -
绍兴新城棠樾               绍兴   住宅   在建    63.00%   201,595   128,340   114,175     252,207     166,214   252,207   252,207        -         -     247,605    21,163    21,163   14,972         -         -
绍兴宝龙新城广场宝龙世家   绍兴   住宅   在建    48.93%   169,576    91,960    92,498     271,178     203,496   271,178   271,178        -         -     267,635    82,607    89,605   13,958         -         -
宁波湖畔樾山               宁波   住宅   在建    33.33%    92,905    55,168    54,003     106,118      70,341   106,118   106,118        -         -      83,634         -         -        -         -         -
烟台西口项目               烟台   住宅   拟建    69.31%    96,203    29,408   107,015     150,408     107,653         -         -        -   150,408     145,753         -         -        -         -         -
安丘新城悦隽青云府         潍坊   住宅   在建    80.01%   132,652    40,881    78,363     252,758     195,822   252,758   252,758        -         -     246,121    14,110    14,110    7,420         -         -
安丘湖畔樾山               潍坊   住宅   在建    69.31%   164,667    51,034    90,492     291,567     226,428   291,567   291,567        -         -     286,555     2,228     2,228    7,047         -         -
日照莒县悦隽一品           莒县   住宅   在建    69.31%    90,448    41,721    73,029     159,704     116,693   159,704   159,704        -         -     159,050    19,910    19,910    7,985         -         -
日照莒县金樾府             日照   住宅   在建    67.03%   123,750    60,623    88,574     213,285     159,432   213,285   213,285        -         -     210,354         -         -        -         -         -
威海荣成新城悦隽公馆       威海   住宅   在建    69.31%   130,412    50,939    84,492     234,511     177,361    60,278   234,511        -         -     233,191     3,723     3,723    9,124         -         -
卓越皇后道                 青岛   住宅   在建    49.51%   325,545    44,334   116,135     470,523     346,140         -   259,924   61,275         -     450,703    91,408   386,665   20,135   148,859   186,846
青岛香溢紫郡               青岛   住宅   竣工    49.51%   183,285    26,925    86,446     288,827     221,350         -         -        -         -     282,470    23,358   274,202   23,302    58,898   274,170
青岛新城玺樾               青岛   住宅   在建    99.01%   680,034    29,604   809,200   1,397,842   1,067,049         -   242,224        - 1,155,619   1,343,932   124,131   158,281   11,254         -         -
青岛新城红岛湾盛昱         青岛   商业   在建    29.71%   164,471    34,541    71,735     257,896     188,374   257,896   257,896        -         -     248,452   174,044   174,044   15,256         -         -
青岛羊毛滩 1 号地块        青岛   商业   拟建    29.71%    64,164     1,167    51,441     107,225      77,162         -         -        -   107,225     106,696         -         -        -         -         -
青岛羊毛滩 3 号地块        青岛   商业   拟建    29.71%   158,828     1,151   101,408     236,638     172,393         -         -        -   236,638     234,255         -         -        -         -         -
青岛樾府                   青岛   住宅   在建    49.51%   288,575    29,373   209,522     548,358     330,215   286,475   286,475        -   261,883     540,118    66,189    66,189   14,613         -         -
青岛新城云樾晓院           青岛   住宅   在建    69.31%   254,924    26,226   161,742     398,734     290,164   244,723   244,723        -   154,011     390,996    49,214    49,214   13,190         -         -
慧博 5 号地                青岛   商业   拟建    29.71%    86,620       220    98,461     132,209     118,153         -         -        -   132,209     131,456         -         -        -         -         -
慧典 6 号地                青岛   商业   在建    29.71%   159,748    29,770   164,777     266,994     166,323         -   266,994        -         -     227,048   132,761   132,761   17,655         -         -
慧联 4 号地                青岛   商业   在建    29.71%   157,415     7,269   124,393     290,938     186,589   290,938   290,938        -         -     288,769         -         -        -         -         -
慧杰 2 号地                青岛   商业   拟建    29.71%   115,598         6    58,736     158,349     146,841         -         -        -   158,349     157,172         -         -        -         -         -
海信花伴里                 青岛   住宅   在建    39.60%    18,996     4,300     6,583      28,223      19,757         -    28,223        -         -      24,967     8,759    17,161   21,393         -         -
胶州樾郡                   青岛   住宅   在建    49.51%    27,192     4,280    23,977      45,862      32,082    45,862    45,862        -         -      45,383     1,275     1,275   10,051         -         -
平度新城悦隽大都会         青岛   住宅   在建    79.21%    59,309    12,529    44,624     113,411      85,017         -   113,411        -         -     112,444         -         -        -         -         -
诸城新城荣樾大都会         潍坊   住宅   在建    99.01%   559,655   168,013   310,849     938,695     689,101   394,527   394,527        -   544,168     917,162     1,211     1,211    8,243         -         -
青岛融创红岛湾盛昱         青岛   住宅   在建    29.71%   149,080    26,822    76,642     246,668     183,660         -   246,668        -         -     231,862   132,761   132,761   20,000         -         -
南昌三经路 33 亩地块       南昌   住宅   拟建   100.00%    91,000    49,850    21,980      70,398      54,950         -         -        -    70,398      65,952         -         -        -         -         -
新城悦隽江山               南宁   住宅   在建    81.00%   102,136    59,849    42,116     130,707      85,127   130,707   130,707        -         -     112,066    15,987    15,987   12,019         -         -
桂林灵川项目               桂林   住宅   拟建    60.00%    80,000     5,235    63,443     207,145     162,313         -         -        -   207,145     188,179         -         -        -         -         -
南宁新邕路以北地块         南宁   住宅   拟建   100.00%   197,470    49,137    65,516     278,751     196,549         -         -        -   278,751     239,206         -         -        -         -         -
淮安悦隽府                 淮安   住宅   在建    95.87%   219,955    32,634   172,476     659,707     453,873   548,235   548,235        -   111,473     603,865   217,794   218,009    6,572         -         -
淮安开发区 4 号地块        淮安   住宅   在建    95.87%   113,007    18,380    66,931     196,694     148,919   196,694   196,694        -         -     175,693    44,473    44,473    8,656         -         -
淮安 K7 学府路东地块       淮安   住宅   在建    32.60%   111,400    41,587    60,397     202,723     146,239   202,723   202,723        -         -     176,753    74,490    74,490    8,964         -         -
淮安金湖悦隽风华           淮安   住宅   在建    79.25%   107,619    34,131    92,915     243,851     174,764   243,851   243,851        -         -     227,486    29,219    29,219    6,746         -         -
淮安涟水 JY03、04 地块     淮安   住宅   在建    95.55%    81,130    22,123    92,122     213,359     165,783   213,359   213,359        -         -     187,161    29,134    29,134    5,901         -         -
扬州槐泗项目               扬州   住宅   在建    11.51%    66,582    16,587    69,326     155,456     110,688   155,456   155,456        -         -     136,519   117,130   117,130   10,387         -         -
南京新城源山               镇江   住宅   在建    95.87%    72,654    26,833   129,189     193,415     123,002         -   193,415        -         -     148,773    74,694   120,206   14,566         -         -
南京新城樾府               镇江   住宅   在建   100.00%   172,961    25,585    69,889     238,338     174,152         -   238,338        -         -     191,005    56,416    89,098    9,560         -         -
镇江高资项目               镇江   住宅   在建    95.87%    34,929     6,229    43,041      85,786      65,196         -    85,786        -         -      73,601     5,794     5,794    6,459         -         -
镇江珑悦府                 镇江   住宅   在建    31.64%   156,642    83,583    70,766     212,124     166,199   212,124   212,124        -         -     186,141    57,140    57,151   11,858         -         -
镇江 4_5 金山水厂项目      镇江   住宅   在建    23.97%   154,698    90,482   143,200     207,364     136,600   207,364   207,364        -         -     160,767    10,859    10,859   14,076         -         -
                                                                                                    21 / 286
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句容春城路地块           镇江     住宅   在建   47.94%   115,984    59,159    53,873   145,462   107,417    145,462   145,462         -         -   121,644     6,548     6,548   13,228         -         -
扬中 2018_14 地块项目    镇江     住宅   在建   76.70%   208,487   112,340    72,780   319,577   254,712    319,577   319,577         -         -   254,206     5,385     5,385   11,887         -         -
扬州 GZ092 地块项目      扬州     住宅   拟建   95.88%   130,774     9,200    83,239   169,315   120,879          -         -         -   169,315   144,783         -         -        -         -         -
来安汊河艺境花园         来安     住宅   在建   31.64%   129,039    21,098    60,189   170,312   132,100          -   170,312         -         -   132,100    55,620    86,036   11,270         -         -
马鞍山采石河路项目       马鞍山   住宅   拟建   95.88%   115,000    49,100    86,930   206,683   156,401          -         -         -   206,683   185,995         -         -        -         -         -
南京璞樾钟山             南京     住宅   在建   95.88%   320,000    29,907    70,321   170,619   106,562          -   170,619         -         -   150,247    51,152   125,451   36,650         -         -
南京新城保利天地         南京     住宅   竣工   29.72%   167,987    25,818    90,610   236,285   177,494          -         -   236,285         -   221,089     2,545   182,855   12,732   171,029   171,029
南京璞樾和山             南京     住宅   在建   95.87%   177,571    28,592    56,890   128,785    65,767          -   128,785         -         -   116,298    33,990    91,635   25,790         -         -
南京新保弘天宸           南京     住宅   在建   32.59%   616,207    38,051    67,811   248,593   178,670          -   248,593         -         -   229,265         -         -        -         -         -
南京悦峯                 南京     住宅   在建   32.59%   551,828    27,852    74,741   233,975   172,464          -   233,975         -         -   204,988         -         -        -         -         -
南京星悦城               南京     商业   在建   28.76%    85,283     8,707    27,428   109,183    82,518          -   109,183         -         -    99,003    42,392    80,788   16,692         -         -
G49 地块房地产开发项目   南京     住宅   在建   23.97%    23,922     5,959    14,338    31,396    22,550          -    31,396         -         -    26,488    19,468    19,468   10,202         -         -
南京星悦天地广场 G01     南京     住宅   在建   28.76%    27,926    12,889     7,025    31,879    20,821     31,879    31,879         -         -    29,354     6,061     6,061   15,320         -         -
南京浦口 G56 地块项目    南京     住宅   拟建   95.88%   264,346    52,500    51,750   151,376   109,171          -         -         -   151,376   117,851         -         -        -         -         -
南京新城香悦澜山         南京     住宅   在建   95.87%   534,867    21,924   154,521   432,066   367,216          -     2,012    87,847         -   414,783     4,969   391,227   27,261   105,642   389,172
南京新城花漾紫郡         南京     住宅   竣工   95.87%   270,000    24,953   131,114   409,392   292,393          -         -   222,232         -   365,731     4,243   302,286    6,372   155,698   302,286
上海新城上坤樾山         上海     住宅   在建   47.97%   245,502    40,695   139,684   310,114   221,924          -    27,465   145,350   137,299   296,556    24,826   105,273   83,659    91,589    91,589
松江区洞泾镇地块         上海     住宅   在建   47.97%   284,276    67,724   194,032   314,047   178,460          -   170,230   130,987    12,830   286,422    41,983   119,168   51,513    77,340    77,340
上海璞樾门第             上海     住宅   在建   95.94%    92,514    16,243    26,654    64,610    30,523          -    64,610         -         -    48,706    14,814    14,814   45,824         -         -
上海盛誉世家             上海     住宅   在建   28.78%   105,617     5,155    20,894    62,468    37,733          -    62,468         -         -    52,188    18,201    27,047   42,012         -         -
上海新城盛世             上海     住宅   竣工   13.43%    87,565    14,948    25,324    80,956    56,076          -         -    80,956         -    73,858    14,562    46,091   25,986    37,392    37,392
新城西岸公园             上海     住宅   在建   48.93%   371,163    34,883    61,316   199,669   136,512          -   199,669         -         -   160,208    43,362    43,362   56,748         -         -
上海新城虹口金茂府       上海     住宅   在建   48.93%   469,754    25,853    19,960    89,458    57,953          -    89,458         -         -    80,110     5,345     5,345   99,125         -         -
上海云麓之城             上海     住宅   在建   22.07%   328,880    26,422    89,155   232,367   139,440          -   232,367         -         -   191,319    17,384    17,384   37,252         -         -
嘉兴新城金樾             平湖     住宅   在建   95.95%   112,807    25,979    66,916   191,725   133,828          -   191,725         -         -   144,543    90,084    90,084   11,656         -         -
太仓璜泾项目             苏州     住宅   在建   15.99%    30,974     7,964    21,638    48,957    38,946          -    48,957         -         -    42,928    37,754    40,759   12,251         -         -
宝山罗泾项目             上海     住宅   在建   24.50%   312,576    30,631    62,848   188,900   104,742          -   188,900         -         -   150,986     3,582     3,582   38,322         -         -
嘉善魏塘项目             嘉兴     住宅   在建   21.11%   112,442    12,356    48,995   132,240    97,881    132,240   132,240         -         -   125,456    54,853    54,853   15,385         -         -
嘉善玺樾西塘             嘉兴     住宅   在建   47.02%    51,945    10,302    38,881    65,973    46,102     65,973    65,973         -         -    61,486    49,195    49,195   17,649         -         -
启东蝶湖世界湾           南通     住宅   在建   33.84%   273,997    24,249   127,760   388,361   291,913    388,361   388,361         -         -   348,398   164,258   164,258   12,874         -         -
太仓沙溪地块             苏州     住宅   在建   15.99%    37,261     2,831    19,763    49,160    35,364     49,160    49,160         -         -    42,795    26,892    26,892   14,414         -         -
嘉善悦隽半岛             嘉兴     住宅   在建   47.98%   164,650   104,872    57,661   186,869   144,368    186,869   186,869         -         -   169,182    36,573    36,573   14,880         -         -
平湖新城悦隽             平湖     住宅   在建   76.95%    31,026    17,472    18,857    43,865    33,941          -    43,865         -         -    38,398     4,409     4,409   10,273         -         -
嘉善汇隽公馆             嘉兴     住宅   在建   47.02%    99,464    67,557    39,735   102,164    71,478          -   102,164         -         -    83,574         -         -        -         -         -
上海香溢珑庭             上海     住宅   在建   95.94%    94,470     4,251     8,356    88,161    68,822          -    23,390         -         -    69,708         -    45,931        -         -    45,931
武汉新城璟汇             武汉     住宅   竣工   95.24%    56,522    17,298    58,172   192,284   151,951          -         -   169,883         -   180,088       439   178,532    9,800   158,556   158,556
武汉新城阅璟台           武汉     住宅   在建   95.24%   449,296   122,969   102,366   504,321   345,751    291,076   504,321         -         -   452,384   188,229   188,229   12,944         -         -
武汉璟棠                 武汉     住宅   在建   95.24%   188,749    30,981    96,895   325,589   269,966          -   325,589         -         -   308,937   146,878   263,226   15,470         -         -
孝感新城悦隽             孝感     住宅   在建   95.24%   134,595    14,908    76,041   284,020   228,141    154,175   154,175         -   129,845   253,112    45,584    45,584    8,063         -         -
葛店新城新璟汇           鄂州     住宅   在建   95.24%    62,525    12,366    27,882   112,692    89,004    112,692   112,692         -         -   108,280    39,329    39,329   10,294         -         -
孝感新城玺樾             孝感     住宅   在建   95.24%   101,007    11,295   117,776   404,903   317,290     94,473    94,473         -   310,430   353,197    11,368    11,368   11,546         -         -
孝感碧桂园新城华府       孝感     住宅   在建   47.62%   157,117    17,566    76,299   267,741   230,777    267,741   267,741         -         -   239,758    43,242    43,242    8,780         -         -
荆州碧桂园新城楚天府     荆州     住宅   在建   31.43%   110,548    12,581    56,413   214,455   169,153    214,455   214,455         -         -   203,569    64,425    64,425    9,414         -         -
武汉江夏项目             武汉     住宅   在建   48.57%    37,112     3,609    51,104    74,998    51,104     74,998    74,998         -         -    72,101         -         -        -         -         -
                                                                                                 22 / 286
                                                                                               2018 年年度报告
碧桂园新城阳光城城品     黄冈   住宅   在建    31.43%     102,668    41,530    65,582     217,647     176,466         -   217,647         -         -     192,170    39,564    39,564    6,679         -         -
黄石新城朗隽             黄石   住宅   在建   100.00%     122,998    67,810    65,623     250,609     196,496   250,609   250,609         -         -     234,216    21,435    21,435    7,780         -         -
南漳新城悦隽             南漳   住宅   在建    77.14%      61,381    21,917    46,666     142,713     116,386   142,713   142,713         -         -     141,019    11,070    11,070    5,664         -         -
庭瑞君悦观澜             武汉   住宅   在建    76.19%     225,176    78,412   211,158     422,862     305,694   166,092   422,862         -         -     400,508    62,571    62,571    9,134         -         -
黄石悦隽大都会项目       黄石   住宅   拟建    46.67%     141,879    42,451    70,122     315,189     244,946         -         -         -   315,189     233,031         -         -        -         -         -
武汉新城璟悦城           武汉   住宅   竣工    95.24%     170,232    14,566    96,841     316,130     269,867         -         -     1,505         -     309,667     5,439   282,058    9,562    23,516   281,558
苏州 MOC 芯城汇          苏州   住宅   在建    62.31%   1,818,182    84,549   300,349   1,780,477   1,307,695   168,021   672,259         - 1,108,219   1,572,840   141,519   187,969   21,410         -         -
苏州湾上风华             苏州   住宅   竣工    49.51%     113,944    16,219    68,292     219,555     167,113         -         -   108,947         -     198,996     4,209   197,106   17,801    91,457   192,424
苏州新城招商香溪源       苏州   住宅   在建    50.00%     226,088    42,597   158,190     501,132     365,366         -    56,926   249,554         -     437,476    17,144   369,181   16,364   197,784   363,254
苏州园区                 苏州   住宅   在建    29.70%     145,275     7,952     8,637      94,934      69,054         -    94,934         -         -      84,813         -         -        -         -         -
苏州三千邑               苏州   住宅   在建    32.67%     435,633    31,814   126,721     432,410     333,426   155,904   432,410         -         -     382,960   123,969   187,955   16,319         -         -
苏州新城碧桂园湖畔樾山   苏州   住宅   在建    49.51%     206,836    45,624   191,819     506,694     365,109         -   411,261    80,405    15,028     454,797    66,536   362,486   13,188    57,804    57,804
昆山新城郡尚海           苏州   住宅   竣工    39.60%     137,620    14,183    79,748     252,203     199,731         -         -     5,401         -     220,296         -   218,328        -    41,719   212,671
苏州北桥拾鲤             苏州   住宅   在建    19.80%     225,818    35,889   128,313     320,070     217,307         -   320,070         -         -     262,145   111,828   141,022   14,214         -         -
苏州新城十里锦绣         苏州   住宅   在建    50.50%     311,736    29,920   303,147     786,260     629,137   119,016   252,704         -   533,555     716,183   101,295   136,932    8,879         -         -
太湖新城天玺             苏州   住宅   在建    33.66%      38,578     6,202    27,051      53,147      43,351    53,147    53,147         -         -      50,144    43,012    43,012   13,683         -         -
吴江同里湖项目           苏州   住宅   拟建    99.01%      63,015         -   113,772     128,769     104,373         -         -         -   128,769     116,369         -         -        -         -         -
吴江九里湖公馆项目       苏州   住宅   在建    50.50%      21,912       225    26,800      24,900      24,900         -    24,900         -         -      23,854         -         -        -         -         -
吴江震泽悦隽平澜府       苏州   住宅   在建    69.31%     131,904    77,062    80,196     201,866     128,022   201,866   201,866         -         -     180,430    28,012    28,012    9,095         -         -
吴江汾湖老物流中心地块   苏州   住宅   在建    29.70%      68,912    47,956    33,578      69,267      50,987    69,267    69,267         -         -      64,910         -         -        -         -         -
苏州新城郡未来           苏州   住宅   竣工    99.01%     198,189    17,092    73,960     351,671     278,174         -         -    48,628         -     322,339    36,938   317,985   18,205    89,510   315,667
香溢澜桥                 苏州   住宅   竣工    99.01%     146,967       263    74,810     263,288     198,361         -         -         -         -     207,589     7,609   223,451   14,283     7,960   222,238
石湖公馆                 苏州   住宅   竣工    99.01%     170,209       608    82,596     260,454     202,144         -         -         -         -     219,789     3,438   232,524   15,110     3,033   228,541
红树湾                   苏州   住宅   在建    99.01%     220,193       982   122,464     415,333     324,155    20,260    20,260         -         -     372,059     6,806   355,550   23,221     4,380   352,807
常熟万科公望             苏州   住宅   竣工     9.90%     178,043    30,380    82,469     255,431     193,041         -         -   221,910         -     231,180     3,788   220,323        -   160,812   185,475
昆山香溢紫郡             苏州   住宅   竣工    99.01%     213,000    17,319   140,085     341,507     302,065         -         -    75,031         -     322,780       213   247,660   10,000        90   247,536
柏丽湾                   苏州   住宅   在建    99.51%     120,000       281    65,582     197,115     164,572         -         -         -    49,200     142,412     1,590   129,564        -     1,590   129,564
常熟虞悦豪庭             苏州   住宅   竣工    64.36%     179,104    19,806    88,085     235,082     171,811         -         -    79,500         -     199,534     2,488   192,530   22,123    54,818   185,144
张家港茗悦华庭           苏州   住宅   在建    31.04%     320,120    19,679   228,570     698,178     526,117   365,897   698,178         -         -     617,861   339,980   484,067   10,448         -         -
常熟紫云名邸             苏州   住宅   在建    32.67%     112,878    33,819    53,753     158,204     116,378         -   158,204         -         -     142,260     6,298   131,687        -         -         -
张家港十里锦绣           苏州   住宅   在建    16.23%      98,704    24,924    98,783     172,015     118,436   172,015   172,015         -         -     156,857   104,699   104,699   10,174         -         -
张家港新城荣樾           苏州   住宅   在建    99.01%      13,259     4,107    12,400      28,500      23,269    28,500    28,500         -         -      28,004    25,615    25,615    8,814         -         -
张家港农联北项目         苏州   住宅   在建    31.04%     115,199    67,684    58,862     172,663     130,179   172,663   172,663         -         -     145,013         -         -        -         -         -
张家港江城原著           苏州   住宅   在建    12.87%      77,521       839    69,982     122,187      83,932   122,187   122,187         -         -     107,731    81,108    81,108   10,642         -         -
常熟尚湖雍澜院           苏州   住宅   在建    10.01%      97,535    65,300    54,052      97,142      64,267    97,142    97,142         -         -      79,936     4,996     4,996   19,200         -         -
常熟练塘尚隽华庭         苏州   住宅   在建    49.51%      65,444    27,250    39,410      96,286      66,997    96,286    96,286         -         -      80,969    29,291    29,291   10,430         -         -
常熟滨江悦隽华庭         苏州   住宅   在建    50.50%     143,840    80,330    60,373     178,244     132,735   178,244   178,244         -         -     156,469    13,191    13,191   12,290         -         -
常熟滨江源江筑           苏州   住宅   在建    48.51%     149,845    85,410    64,192     198,049       2,998   198,049   198,049         -         -     167,199    10,551    10,551   12,363         -         -
泰兴新城樾府项目         泰州   住宅   在建    59.41%     204,724    27,420   155,173     463,665     375,229   254,627   254,627         -   209,038     434,227    60,649    60,649    8,356         -         -
泰州新城荣樾             泰州   住宅   在建    99.01%      98,567    40,167    60,612     195,460     145,028   195,460   195,460         -         -     176,476    97,293    97,293   14,969         -         -
泰兴皇家水岸 8 号地块    泰州   住宅   拟建    99.01%     114,472     8,198    74,420     307,214     223,317         -         -         -   307,214     272,040         -         -        -         -         -
南通上悦城               南通   住宅   在建    24.75%     139,067    19,048    82,741     265,504     197,705         -   265,504         -         -     245,241   149,054   149,123   11,560         -         -
南通新都会               南通   住宅   在建    12.38%     138,642    56,982   109,890     261,854     196,601   261,854   261,854         -         -     231,040    78,668    78,668   11,039         -         -
南通海门江海都会         南通   住宅   在建    25.00%     237,337   154,233   107,183     252,400     192,801   252,400   252,400         -         -     229,016     7,814     9,852   15,798         -         -
                                                                                                    23 / 286
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南通如皋悦隽时代                  南通   住宅   在建    28.73%   231,703   129,457    94,378     314,106   239,191    314,106   314,106         -         -   284,349    15,852    15,852   11,075         -         -
南通通州雍景湾                    南通   住宅   在建    48.51%   315,065    94,810   149,668     372,587   239,382    172,549   172,549         -   200,038   338,003     8,130     8,130   11,457         -         -
南通新城香溢紫郡                  南通   住宅   在建    76.76%   267,057    38,749   185,576     748,510   558,024          -   211,684   210,728   147,656   672,346     5,300   516,290    4,698   187,087   357,204
盐城大丰新城悦隽                  盐城   住宅   在建    99.01%   226,295    97,343   153,226     364,560   241,769    222,053   222,053         -   142,508   333,158    20,246    20,246    8,523         -         -
盐城悦隽时代                      盐城   住宅   在建    50.50%   126,635    47,305    95,586     235,569   172,055    235,569   235,569         -         -   215,405    50,950    50,950    8,437         -         -
盐城建湖悦隽首府                  盐城   住宅   在建    77.57%   117,062    46,226    75,950     202,728   145,599    202,728   202,728         -         -   174,358    10,027    10,027    7,043         -         -
盐城东台天樾府                    盐城   住宅   在建    24.75%    81,632    34,054    55,320     136,099   100,114    136,099   136,099         -         -   122,053    40,912    40,912   10,415         -         -
天津宝坻新城                      天津   住宅   在建    49.51%   662,358    25,657   248,794     672,170   505,126    117,269   386,982         -   285,188   606,803   158,018   208,044   13,901         -         -
天津生态城                        天津   住宅   在建    99.01%   244,705     6,572    87,336     156,000    96,000          -   156,000         -         -    98,885     5,844     5,844   21,359         -         -
天津新城樾风华                    天津   住宅   在建    79.21%   450,706    33,400   237,504     572,253   427,421    301,093   425,715         -   146,538   498,327   186,326   194,170   15,583         -         -
天津港东府                        天津   住宅   在建    49.51%    95,188    51,600    79,928     120,313    95,913    120,313   120,313         -         -   100,918    69,321    69,321   11,405         -         -
天津武清俊安项目                  天津   住宅   在建    89.11%   115,614    54,108    63,279     160,619   114,859    160,619   160,619         -         -   149,081    40,855    40,855   11,371         -         -
天津沧州路洋项目                  沧州   住宅   拟建    69.31%   230,121    76,000    97,407     313,213   178,183          -         -         -   313,213   293,944         -         -        -         -         -
天津宝坻九中西地块                天津   住宅   拟建    99.31%   179,973         -    86,603     215,675   155,884          -         -         -   215,675   200,409         -         -        -         -         -
东莞石碣项目                      东莞   住宅   拟建    71.43%    53,729    15,791    31,587      91,256    69,475          -         -         -    91,256    73,351         -         -        -         -         -
惠州悦珑湾花园                    惠州   住宅   在建    76.19%    68,939    51,512    43,190     213,846   163,618    213,846   213,846         -         -   201,624    60,691    60,691    8,030         -         -
汕尾海丰项目                      汕尾   住宅   拟建    60.00%   389,854   130,840   190,523   1,038,306   798,766          -         -         - 1,038,306   968,527         -         -        -         -         -
东莞市樟木头镇圩镇社区地块        东莞   住宅   拟建   100.00%   120,764    90,741    38,842     105,957    77,685          -         -         -   105,957   105,081         -         -        -         -         -
郑州荥阳项目                      郑州   住宅   在建    50.50%   378,155    90,483   150,022     548,923   419,152    203,664   203,664   180,142   165,118   517,915   159,886   186,648    8,570
许昌学院北路 FD15（2）号地块      许昌   住宅   在建    32.38%   277,807   129,777   127,850     478,309   380,969    478,309   478,309         -             452,137     5,363     5,363    7,031        -         -
长葛新城金樾府                    长葛   住宅   在建    77.14%   101,914    43,090    64,063     238,613   192,017    238,613   238,613         -             232,225    15,751    15,751    6,439        -         -
郑州荥阳 A、B 地块一期            郑州   住宅   拟建    50.50%   215,951     1,412   109,580     288,198   201,198          -         -         -   288,198   243,675         -         -        -        -         -
郑州荥阳 A、B 地块二期            郑州   住宅   拟建    50.50%   248,650    39,540   130,015     569,672   399,672          -         -         -   569,672   480,590         -         -        -        -         -
台州黄岩北城                      台州   住宅   在建    26.96%   192,896    35,578   121,231     377,794   277,204          -   377,794         -         -   362,287   227,510   263,836    6,734        -         -
尚隽公馆                          台州   住宅   在建    63.64%    86,997    45,427    33,493      98,996    73,614     98,996    98,996         -         -    94,427    17,558    17,558   12,856        -         -
温州瑞安项目                      瑞安   住宅   在建    19.97%   297,453    64,442    56,250     204,990   158,641    204,990   204,990         -         -   197,238   136,317   136,317   28,284        -         -
温州瑞安市万松东进带地块          瑞安   住宅   在建    20.00%   216,709   143,589    43,447     168,673   125,633    168,673   168,673         -         -   164,155    67,301    67,301   21,753        -         -
乐清市经济开发区地块              乐清   住宅   在建    22.73%   137,226    83,333    65,086     169,634   130,090    169,634   169,634         -         -   167,946    27,782    27,786   12,738        -         -
平阳县鳌江镇滨江中心片 F01 地块   平阳   住宅   在建    30.91%   140,908    87,212    52,181     156,822   120,117    156,822   156,822         -         -   153,345    13,242    13,242   13,251        -         -
平阳县鳌江镇滨江中心片 F02 地块   温州   住宅   在建    46.36%   136,472    83,758    50,746     151,923   116,846    151,923   151,923         -         -   148,318     8,967     8,967   14,147        -         -
乐清市中心区地块                  乐清   住宅   拟建    22.73%   137,733    73,842    42,017     114,605    84,034          -         -         -   114,605   109,410         -         -        -        -         -
宿城 B02 地块                     宿迁   住宅   在建    57.53%   200,821    76,041   139,330     425,683   304,294    425,683   425,683         -             364,895         -         -        -        -         -
宿迁市泗阳县 2018C2 地块          宿迁   住宅   在建    77.66%    66,187    21,490    61,218     160,712   122,574     33,127    33,127         -   127,586   145,488         -         -        -        -         -
宿迁水木清华                      宿迁   住宅   在建    95.87%   176,089    30,437   109,174     357,253   255,034    340,515   357,253         -         -   314,758   172,925   172,984    9,240        -         -
宿迁太湖花园                      宿迁   住宅   在建    95.87%   202,008    39,035   218,883     636,143   448,592    493,414   493,414         -   142,730   572,046   255,233   255,233    5,871        -         -
沭阳项目                          宿迁   住宅   在建    47.94%   129,779    59,993   110,740     296,618   202,275    296,618   296,618         -         -   250,783   120,322   120,322    8,692        -         -
邳州碧桂园项目                    徐州   住宅   在建    46.97%   326,083    21,146   224,939     691,315   546,022    296,449   298,449         -   392,866   641,088   178,532   178,532    8,689        -         -
邳州 74 号地块                    徐州   住宅   在建    23.97%   109,069     3,749    65,069     223,903   162,671    223,903   223,903         -             183,945         -         -        -        -         -
徐州马场湖项目                    徐州   住宅   拟建    57.53%   203,368   124,065    74,449     227,287   163,787          -         -         -   227,287   195,986         -         -        -        -         -
徐州凤凰山地块                    徐州   住宅   拟建    95.88%    83,458    37,845    59,770     103,365    71,724          -         -         -   103,365    94,509         -         -        -        -         -
邳州 75 号地块                    徐州   住宅   在建    23.97%   102,528    10,171    65,855     212,050   164,708    212,050   212,050         -             180,866    42,643    42,643    9,040        -         -
西安新城玺樾骊府                  西安   住宅   在建    95.24%   131,495    25,004    93,025     215,850   139,563    215,850   215,850         -         -   171,986    89,558    89,558   13,446        -         -
高陵新城悦隽公园里                西安   住宅   在建    95.24%    93,132    26,989    49,933     198,769   149,892    198,769   198,769         -         -   187,825    44,778    44,778    7,470        -         -
临潼 118 亩项目                   西安   住宅   拟建    69.76%   110,907    49,955    78,882     125,581    84,227          -         -         -   125,581    76,180         -         -        -        -         -
                                                                                                           24 / 286
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西安临潼 96 亩项目             西安     住宅     拟建   95.24%    91,359    38,500    64,033     107,506     3,534          -         -         -     107,506      63,758         -         -        -         -         -
商业开发昆明项目               昆明     综合体   在建   99.01%   235,911    67,317   101,857     486,022   331,725    303,296   303,296   182,726           -     437,712   135,141   279,143   12,944    21,371    21,371
商业开发临沂项目               临沂     综合体   在建   99.01%   133,728    64,465    91,936     375,402   273,228    375,402   203,830   171,573           -     331,633    57,724   197,169   13,799    17,460    17,460
商业开发瑞安项目               瑞安     综合体   在建   50.50%   111,345    40,936    45,925     201,839   137,882          -    73,455   128,384           -     174,175     3,024    57,092    6,426     8,307     8,307
商业开发如皋项目               南通     综合体   竣工   99.01%    59,133    16,155    78,330     144,573   120,601          -         -   144,573           -     136,343       552    33,866   15,029    25,937    33,866
商业开发天津项目               天津     综合体   在建   69.31%   289,517    61,020   167,225     500,895   352,277          -   500,895         -           -     438,186    77,983   215,082   17,148         -         -
商业开发桐乡项目               嘉兴     综合体   竣工   98.02%   212,580    26,061   121,856     458,866   327,802          -         -         -           -     388,739    26,552   302,693   18,893    47,695   297,499
商业开发台州项目               台州     综合体   在建   99.01%   406,474    59,875    94,484     544,416   370,961          -   276,926   267,489           -     511,165    84,017   317,851   17,164     5,771   111,522
商业开发襄阳项目               襄阳     综合体   在建   80.20%   389,731   127,485   181,209     688,754   468,335          -   374,729               314,025     621,442         -         -        -         -         -
商业开发扬州项目               扬州     综合体   在建   99.01%   238,160    54,948   161,918     460,805   314,718          -    55,006   405,799           -     383,288    47,804   274,003   16,018   226,607   226,607
商业开发镇江丁卯项目           镇江     综合体   在建   99.01%   199,454    60,920   101,914     517,646   402,032          -    11,031   506,982           -     435,974     7,658   337,181   14,400    32,441   336,307
商业开发蚌埠项目               蚌埠     综合体   在建   99.01%   140,000    46,878    82,591     257,822   193,655    257,822   257,822         -           -     233,496    34,796    34,796    8,154         -         -
商业开发包头项目               包头     综合体   在建   95.95%   230,938    83,584   169,491     579,124   422,968    579,124   579,124         -           -     490,109    82,193    82,193    9,820         -         -
商业开发包头东河项目           包头     综合体   在建   95.95%   214,990    59,223   181,537     542,117   378,065    542,117   542,117         -           -     482,780    20,665    20,665    6,850         -         -
商业开发宝应项目               扬州     综合体   在建   80.20%   308,500   121,592   183,220     560,311   405,174    560,311   560,311         -           -     497,992    51,803    51,803   13,311         -         -
商业开发长沙黎托项目           长沙     综合体   在建   80.20%   211,957    98,300    58,805     347,780   234,951    347,780   347,780         -           -     328,654    31,170    31,170   13,797         -         -
商业开发阜阳项目               阜阳     综合体   在建   77.57%   363,228   103,399   182,593     585,430   402,563    496,306   496,306         -      89,124     506,309     7,132     7,132   25,801         -         -
商业开发高邮项目               扬州     综合体   在建   80.20%   351,193    96,053   249,141     825,076   628,926    239,464   239,464         -     585,612     747,386    40,287    40,287   12,951         -         -
商业开发湖州项目               湖州     综合体   拟建   80.20%   358,700    97,067   100,671     528,611   352,349          -         -         -     528,611     470,617         -         -        -         -         -
商业开发荆州项目               荆州     综合体   在建   99.01%   249,049    90,118   140,000     570,425   420,000          -   178,916         -     391,509     526,237     7,483     7,483   22,041         -         -
商业开发南京板桥项目           南京     综合体   拟建   80.20%   160,276    31,979    46,662     293,686   163,329          -         -         -     293,686     248,408         -         -        -         -         -
商业开发四会项目               肇庆     综合体   在建   80.20%   390,000    69,646   138,886     597,403   422,089     64,472    64,472         -     532,931     523,111    12,980    12,980    8,169         -         -
商业开发宿州项目               宿州     综合体   在建   99.01%   182,608    63,495   121,986     367,095   267,735    107,402   107,402         -     259,693     333,428    18,614    18,614    9,337         -         -
商业开发唐山项目               唐山     综合体   在建   80.20%   273,264   138,377   111,420     445,592   311,976    445,592   445,592         -           -     381,102         -         -        -         -         -
商业开发西宁城东项目           西宁     综合体   拟建   99.01%   157,878    20,230    77,076     340,078   269,764          -         -         -     340,078     307,657         -         -        -         -         -
商业开发徐州项目               徐州     综合体   在建   80.20%   440,910    60,730   507,594   1,234,495   929,042    123,728   123,728         -   1,110,767   1,037,279    47,101    47,101    5,491         -         -
商业开发盐城项目               盐城     综合体   在建   80.20%   202,832    88,560   138,103     407,993   282,963    347,245   347,245         -      60,748     354,539    50,475    50,475   12,027         -         -
商业开发云南昭通项目           昭通     综合体   在建   80.20%   410,000    98,687   206,779     818,916   603,643    103,509   103,509         -     715,407     781,368         -         -        -         -         -
商业开发宝鸡项目               宝鸡     综合体   在建   99.01%   239,858    25,152   145,720     613,813   465,687    486,918   486,918         -     126,895     573,003   135,525   135,525    8,125         -         -
商业开发重庆项目               重庆     综合体   在建   95.95%   403,592     6,375    47,988     441,340   291,773          -   441,340         -           -     395,386         -         -        -         -         -
商业开发长沙松雅湖项目         长沙     综合体   在建   99.01%   110,238    41,192    73,855     183,862   147,711          -    45,180   138,682           -     158,679       444    33,280   45,627         -         -
商业开发慈溪项目               宁波     综合体   在建   99.01%   248,817    85,917   152,092     566,729   407,796     98,635   566,729         -           -     517,262   143,550   146,770   13,779         -         -
商业开发慈溪项目（住宅地块）   宁波     综合体   在建   99.01%   127,000    81,223    51,377     154,860   113,029          -   154,860         -           -     139,583         -         -        -         -         -
商业开发常州项目               常州     综合体   在建   76.66%   279,352    29,996    91,317     421,059   273,928    421,059   421,059         -           -     361,844   101,304   101,304   17,587         -         -
商业开发西安沣西项目           西安     综合体   在建   99.01%   309,960    42,956   143,247     536,554   403,606    331,913   331,913         -     204,641     536,554   118,850   119,017   11,406         -         -
商业开发淮安项目               淮安     综合体   在建   99.01%   450,514   186,848   213,944     597,837   425,954    597,837   597,837         -           -     461,401   259,796   259,796   13,205         -         -
商业开发汉中项目               汉中     综合体   在建   99.01%   214,252    40,287   147,113     558,860   421,569    558,860   558,860         -           -     507,141   140,948   140,948    7,602         -         -
商业开发嘉兴海盐项目           嘉兴     综合体   拟建   99.01%   228,450    32,300   114,546     442,339   301,524          -         -         -     442,339     281,224         -         -        -         -         -
商业开发六安裕安项目           六安     综合体   拟建   99.01%   280,799    61,500   262,662     666,319   517,970          -         -         -     666,319     587,391         -         -        -         -         -
商业开发连云港项目             连云港   综合体   在建   99.01%   287,127    74,101   250,967     820,196   640,894    744,688   820,196         -           -     738,061   226,114   273,151    8,914         -         -
商业开发南昌新建项目           南昌     综合体   在建   99.01%   112,152    39,610    66,395     192,421   132,105          -    41,734   150,687           -     154,191    21,942    32,841   16,727     2,041     2,041
商业开发南京建邺项目           南京     综合体   在建   69.31%   400,193    30,363    61,544     363,249   203,095          -   363,249         -           -     293,289    29,575    29,575   35,436         -         -
平湖新城吾悦广场               平湖     综合体   在建   99.01%   191,038    54,223   126,537     419,656   318,829          -   251,004   168,652           -     392,438   109,411   270,773   14,107    30,991    30,991
商业开发钦州项目               钦州     综合体   在建   99.01%   186,630    44,662   142,611     583,835   433,466          -   583,835         -           -     518,208   127,218   127,218    6,540         -         -
                                                                                                           25 / 286
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商业开发上饶项目              上饶     综合体   在建    99.01%      261,920     78,295    137,361     592,553    448,420    399,741    592,553         -          -     550,651    123,178    185,738   11,432           -         -
商业开发沈阳沈北项目          沈阳     综合体   拟建    99.01%      438,997     24,000    257,103   1,011,156    702,889          -          -         - 1,011,156      954,576          -          -        -           -         -
商业开发泰兴项目              泰州     综合体   在建    99.01%      251,744     74,842    172,616     522,173    388,350          -    346,765 175,409            -     455,104    169,072    314,088   10,156      26,062    26,062
商业开发泰州兴化项目          泰州     综合体   拟建    99.01%      324,602     38,271    217,687     692,589    536,253          -          -         -    692,589     615,981          -          -        -           -         -
商业开发太原万柏林项目        太原     综合体   在建    74.26%      338,511     29,827     82,023     435,720    330,024    435,720    435,720         -          -     394,801    183,602    233,138   13,063           -         -
商业开发台州玉环项目          台州     综合体   在建    99.01%      359,989     79,640    153,234     501,567    359,186     15,008    351,439 150,128            -     483,296    163,466    210,051   13,212           -         -
商业开发贵阳清镇项目          贵阳     综合体   拟建    89.11%      223,207          -    133,333     544,184    399,999          -          -         -    544,184     523,916          -          -        -           -         -
商业开发温州龙湾项目          温州     综合体   拟建    99.01%      664,538     97,950    136,040     627,078    408,120          -          -         -    627,078     547,721          -          -        -           -         -
商业开发西安沣东项目          西安     综合体   在建    99.01%      149,449     34,051     54,606     272,545    163,819     82,366    272,545         -          -     271,254     45,758     66,562   15,572           -         -
商业开发仙居项目              台州     综合体   在建    99.01%      256,272     75,194    140,761     507,337    365,973    280,287    350,704 156,633            -     472,330    181,810    276,112   14,644      19,688    19,688
商业开发盐城射阳项目          盐城     综合体   拟建    99.01%      218,191     34,995    167,738     557,664    452,412          -          -         -    557,664     502,712          -          -        -           -         -
商业开发合肥肥东项目          合肥     综合体   在建    49.75%      566,336     39,886    175,942     563,255    401,084    416,321    416,321         -    146,934     500,854     79,727     79,727   14,219           -         -
商业开发北海项目              北海     综合体   在建    99.01%      383,927     85,849    159,878     521,074    420,580    521,074    521,074         -          -     453,012          -          -        -           -         -
商业开发贵港项目              贵港     综合体   在建    99.01%      350,000     65,113    139,600     642,107    524,038    180,526    180,526         -    461,581     576,985          -          -        -           -         -
安庆吾悦广场                  安庆     综合体   竣工    99.01%      317,470     45,033    191,136     884,645    668,972          -          -    74,055          -     766,809     72,568    567,222    5,290     168,902   566,047
商业开发成都项目              成都     综合体   在建    99.01%      277,488     36,767    120,702     689,584    482,336          -    141,497 548,087            -     618,535     61,939    476,296    8,940     151,180   448,627
长春新城吾悦广场              长春     综合体   竣工    98.02%      300,669     69,513    108,933     570,812    396,303          -          -         -          -     566,014     17,866    496,229   14,486      30,003   496,229
商业开发晋江项目              晋江     综合体   竣工    99.01%      148,231     50,208    104,744     320,000    252,827          -          - 320,000            -     294,299      9,863    160,620   12,002     155,921   155,921
商业开发宁波项目              宁波     综合体   在建    99.01%      344,341     71,822    218,534     721,142    535,746     46,477     94,780 180,577            -     614,203     85,830    507,288   15,219     194,985   449,306
商业开发嵊州项目              嵊州     综合体   在建    99.01%      400,091    133,558    232,003     894,591    697,372    153,929    153,929 388,857            -     733,830    240,615    567,287    8,518     351,294   533,832
商业开发义乌项目              义乌     综合体   在建    50.50%      289,526     65,572     73,833     429,330    316,066          -              429,330          -     397,039     45,792    244,752   17,021     238,681   238,681
商业开发南昌项目              南昌     综合体   竣工    98.02%      253,059     25,715    102,842     561,273    435,252          -          -         -          -     497,315     41,531    376,438    8,060      90,296   373,744
商业开发长春北湖项目          长春     综合体   在建    98.02%      366,464     58,031    172,782     654,517    436,317    654,517    654,517         -          -     589,473    195,933    195,933   11,344           -         -
商业开发桂林项目              桂林     综合体   在建    99.01%      266,202     74,491    200,657     739,702    560,886    495,484    495,484         -    244,219     708,763     82,111     82,111    7,480           -         -
商业开发淮南项目              淮南     综合体   在建    99.01%      182,243     51,972    148,507     472,092    362,913    204,537    308,474 163,618            -     406,133    156,113    223,937    6,873      17,323    17,323
商业开发句容项目              镇江     综合体   在建   100.00%      160,584     58,500    106,538     408,298    293,075    243,879    241,131 167,167            -     384,413    123,884    222,961   10,091      19,677    19,677
商业开发溧阳项目              常州     综合体   在建    99.01%      441,183    203,459    270,291     672,562    432,589    672,562    672,562         -          -     601,896    123,973    123,973   16,308           -         -
商业开发南宁项目              南宁     综合体   在建    99.01%      113,866     49,521     58,169     200,793    116,339    112,301     53,132 147,660            -     152,423     44,737     49,933   15,845           -         -
商业开发启东项目              南通     综合体   在建    99.01%      172,611     53,004    110,986     354,115    244,072          -    354,115         -          -     310,952      7,545    213,898   24,095           -         -
商业开发延安项目              延安     综合体   在建    99.01%      261,819     89,229    236,370     526,726    388,986    526,726    526,726         -          -     491,509    180,308    180,308    9,683           -         -
商业开发淮北项目              淮北     综合体   在建    99.01%      290,137    106,562    228,713     701,483    559,174    464,647    464,647         -    236,836     590,935     64,675     64,675    6,632           -         -
商业开发昆明呈贡项目          昆明     综合体   在建    99.01%      444,529    130,978    158,987     862,630    620,482    862,630    862,630         -          -     769,426    209,119    209,119   13,292           -         -
商业开发苏州高铁新城项目      苏州     商业     拟建    62.31%      183,379      1,951     50,411     238,678    126,000          -          -         -    238,678     134,000          -          -        -
商业开发连云港海州项目        连云港   综合体   在建    95.95%      400,000     96,133    138,228     537,920    387,039    537,920    537,920         -          -     479,956     84,396     84,396   13,058           -          -
商业开发荥阳项目              郑州     综合体   拟建    99.01%      142,253     26,040     72,351     275,840    217,053          -          -         -    275,840     233,530          -          -        -           -          -
商业开发遵义红花岗项目        遵义     综合体   拟建    99.01%      320,534     44,519    183,802     645,510    459,505          -          -         -    645,510     510,874          -          -        -           -          -
其他完工项目                                                                                          282,189                                                                      114,422                         322,782
                                                                 75,695,017 19,065,060 38,724,147 122,183,094 88,790,467 49,573,418 71,589,092 9,798,156 31,258,228 110,000,265 18,120,594 34,623,387            5,745,908 12,662,164
注：1、上述列示的“其他完工项目”的总建筑面积为未结转面积；
   2、“其他完工项目”为未结转面积小于 3000 平方米的项目。
                                                                                                                26 / 286
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                          2018 年项目销售和结算情况
                         权益比        签约面积      签约金额    结算面积     结算金额
           项目名称
                           例        （平方米）      （万元）    （平方米）   （万元）
杭州新城香悦半岛         59.92%            4,585         8,372      143,827     204,333
杭州新城湾上风华         34.95%            2,960         5,090      108,989      10,060
杭州新城香悦奥府         99.86%            2,202         3,886       67,855     119,975
杭州新城香悦公馆         99.86%           94,271       202,678            -              -
杭州万科溪望             33.95%           34,861       110,072      103,862     340,139
杭州龙湖天璞             24.97%           84,937       178,297            -              -
杭州新城璟隽公馆         50.00%           31,951        80,682            -              -
杭州未来海岸             20.00%         104,502        166,993            -              -
杭州滨江东方名府         24.97%            3,357         7,298            -              -
杭州新城红郡             64.91%            5,499         6,918        9,912      10,060
杭州新城峯璟             100.00%           1,927         2,002        2,136       2,565
湖州新城海上风华         99.86%           91,338        84,617            -              -
湖州新城风华苑西区       99.86%           55,760        44,159            -              -
湖州湘几漾地块           25.00%           64,147        66,718            -              -
湖州织里 30 号地块       33.00%           50,242        46,157            -              -
湖州新城大都会           100.00%          17,724        22,322            -              -
湖州碧桂园新城博雅府     49.93%           15,849        20,907            -              -
湖州新城阳光城都会澜庭   50.00%            2,570         4,610            -              -
金华新城盛昱之光         99.86%           23,324        20,020            -              -
嘉兴新城海上风华         100.00%          18,653        23,555      149,743     212,118
金华新城云昱             79.89%           59,292        51,725            -              -
东阳中南新城樾府         35.00%           39,852        46,591            -              -
金华新城盛昱             33.00%            5,089         6,821            -              -
惠州明昱花园             26.67%         112,062        124,593            -              -
佛山新城招商誉府         47.62%           68,418        83,433            -              -
佛山壹鸣花园             66.67%         141,732        225,134            -              -
肇庆大旺新城和昱花园     95.24%           46,253        40,568            -              -
惠州新城云昱             38.10%           11,841         8,910            -              -
恩平香悦公馆             77.14%            1,469         1,034            -              -
安丘新城悦隽青云府       80.01%           14,110        10,470            -              -
卓越皇后道               49.51%           91,408       156,199      148,859     170,397
青岛香溢紫郡             49.51%           23,358        25,077       58,898      43,758
青岛新城玺樾             99.01%         124,131        129,779            -              -
青岛新城红岛湾盛昱       29.71%         174,044        265,516            -              -
青岛樾府                 49.51%           66,189        96,720            -              -
青岛新城云樾晓院         69.31%           49,214        64,913            -              -
青岛慧典 6 号地          29.71%         132,761        234,388            -              -
青岛海信花伴里           39.60%            8,759        16,007            -              -
安丘湖畔樾山             69.31%            2,228         1,570            -              -
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日照莒县悦隽一品             69.31%          19,910      14,936         -         -
威海荣成新城悦隽公馆         69.31%           3,723       3,397         -         -
胶州樾郡                     49.51%           1,275       1,282         -         -
诸城新城荣樾大都会           99.01%           1,211         998         -         -
青岛融创红岛湾盛昱           29.71%        132,761       265,516        -         -
常州新城公馆                 95.75%           5,013       7,040    113,435   136,484
常州新城郡未来               99.50%          36,597      24,844    200,286   192,440
金坛新城金郡花园             76.60%          59,385      73,774         -         -
无锡西漳地块                 24.47%        150,737       233,158        -         -
常州泰和之春项目             经营权        223,626       332,035        -         -
常州璞樾和山花苑             48.83%          40,530      65,583         -         -
常州新城桃李郡               99.50%        279,542       350,502        -         -
常州环太湖艺术城项目         48.37%          62,300      61,820         -         -
常州洛阳镇地块               77.91%          72,411      80,879         -         -
常州新城翰都花园             31.64%          86,846      90,617         -         -
常州新城和昱                 95.76%          21,898      23,475         -         -
常州樾华名苑                 53.64%          33,233      46,552         -         -
常州新城樾府                 99.15%          11,951      32,985    86,688    118,890
金坛新城金郡花园二期、三期   76.60%        139,064       183,462        -         -
江阴新桥地块                 19.98%          31,715      46,910         -         -
溧阳明昱湾                   32.06%          21,568      19,969         -         -
常州门第境院项目             47.13%           5,727      11,208         -         -
常州绿都万和城               35.19%        105,789       136,986   142,142   161,628
南通上悦城                   24.75%        149,054       164,081        -         -
南通新城香溢紫郡             76.76%           5,300       2,491    187,087   117,302
泰兴新城樾府项目             59.41%          60,649      50,678         -         -
泰州新城荣樾                 99.01%          97,293      120,279        -         -
常熟虞悦豪庭                 64.36%           2,488       5,474    54,818    83,960
常熟万科公望                 9.90%            3,788       1,996    160,812   212,406
张家港茗悦华庭               31.04%        339,980       339,300        -         -
常熟紫云名邸                 32.67%           6,298       4,946         -         -
张家港新城荣樾               99.01%          25,615      18,966         -         -
盐城大丰新城悦隽             99.01%          20,246      17,257         -         -
盐城悦隽时代                 50.50%          50,950      42,986         -         -
盐城建湖悦隽首府             77.57%          10,027       7,062         -         -
盐城东台天樾府               24.75%          40,912      42,610         -         -
苏州 MOC 芯城汇              62.31%        141,519       302,988        -         -
苏州湾上风华                 49.51%           4,209       7,492    91,457    121,083
苏州新城招商香溪源           50.00%          17,144      13,070    197,784   237,389
苏州三千邑                   32.67%        123,969       202,307        -         -
苏州新城碧桂园湖畔樾山       49.51%          66,536      77,720    57,804    72,692
昆山新城郡尚海               39.60%                  -        -    41,719    88,475
苏州北桥拾鲤                 19.80%        111,828       158,953        -         -
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苏州新城十里锦绣         50.50%         101,295      89,938         -         -
苏州太湖新城天玺         33.66%           43,012     58,856         -         -
苏州新城郡未来           99.01%           36,938     47,712    89,510    131,532
张家港十里锦绣           16.23%         104,699      106,520        -         -
张家港江城原著           12.87%           81,108     80,062         -         -
常熟尚湖雍澜院           10.01%            4,996      9,592         -         -
苏州香溢澜桥             99.01%            7,609     10,805     7,960     5,015
苏州石湖公馆             99.01%            3,438      5,191     3,033     1,333
苏州红树湾               99.01%            6,806      6,133     4,380       473
昆山香溢紫郡             99.01%               213       131        90         8
常熟练塘尚隽华庭         49.51%           29,291     30,550         -         -
常熟滨江悦隽华庭         50.50%           13,191     16,212         -         -
常熟滨江源江筑           48.51%           10,551     13,044         -         -
南通新都会               12.38%           78,668     84,991         -         -
南通海门江海都会         25.00%            7,814     12,344         -         -
南通如皋悦隽时代         28.73%           15,852     17,555         -         -
南通通州雍景湾           48.51%            8,130      9,315         -         -
吴江震泽悦隽平澜府       69.31%           28,012     25,477         -         -
齐河新城悦隽项目         99.01%           49,970     35,623         -         -
济南新城香溢澜庭         99.01%         201,585      252,116   33,750    30,786
济南新城香溢华庭         99.01%         123,469      177,973        -         -
翡丽公馆                 24.75%           56,373     100,743        -         -
济南新城和昌湖畔樾山     49.51%           54,398     55,922         -         -
济南新城领寓广场         99.01%           52,201     56,806         -         -
莱芜新城悦隽             50.50%           42,408     35,074         -         -
济南淄博悦隽江山         69.31%           33,183     29,675         -         -
高唐新城金樾府           80.20%           12,394     10,141         -         -
聊城阳谷黄山路项目       99.01%           23,046     16,504         -         -
镇江珑悦府               31.64%           57,140     67,130         -         -
南京新城源山             95.87%           74,694     82,904         -         -
南京新城樾府             100.00%          56,416     53,932         -         -
镇江高资项目             95.87%            5,794      3,742         -         -
句容春城路地块           47.94%            6,548      8,662         -         -
淮安开发区 4 号地块      95.87%           44,473     38,495         -         -
淮安金湖悦隽风华         79.25%           29,219     19,713         -         -
淮安悦隽府               95.87%         217,794      141,626        -         -
淮安 K7 学府路东地块     32.60%           74,490     66,770         -         -
淮安涟水 JY03、04 地块   95.55%           29,134     17,193         -         -
南京璞樾钟山             95.88%           51,152     145,772        -         -
南京新城保利天地         29.72%            2,545      1,377    171,029   251,266
南京璞樾和山             95.87%           33,990     72,766         -         -
南京星悦城               28.76%           42,392     70,763         -         -
南京 G49 地块            23.97%           19,468     19,862         -         -
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南京新城香悦澜山             95.87%           4,969      3,557    105,642   225,507
南京新城花漾紫郡             95.87%           4,243      2,469    155,698   223,188
来安汊河艺境花园项目         31.64%          55,620     62,686         -         -
扬州槐泗项目                 11.51%        117,130      113,417        -         -
镇江 4_5 金山水厂项目        23.97%          10,859     15,285         -         -
扬中 2018_14 地块项目        76.70%           5,385      6,401         -         -
南京星悦天地广场             28.76%           6,061      9,285         -         -
合肥北宸紫郡                 95.87%          47,183     59,033    108,297   116,752
合肥桃李郡                   99.88%          55,091     73,733         -         -
合肥时光印象小区             31.63%        180,310      291,910        -         -
合肥大都会                   50.00%          49,460     109,998        -         -
合肥西子花园                 19.51%          83,857     102,372        -         -
合肥十里春风                 43.90%          63,199     74,693         -         -
合肥新城悦隽九里             77.66%          17,638     20,346         -         -
合肥新城云樾观棠             77.66%          17,127     19,827         -         -
蚌埠悦隽天著                 95.76%          18,716     11,596         -         -
廊坊广阳道项目               75.00%          10,077     15,769         -         -
廊坊凯旋城项目               75.00%           6,112      8,040    84,116    78,804
唐山澜樾府                   68.29%          64,895     67,373         -         -
北京石景山五里坨             21.00%          40,220     207,975        -         -
西安新城玺樾骊府             95.24%          89,558     120,419        -         -
高陵新城悦隽公园里           95.24%          44,778     33,447         -         -
温州瑞安项目                 19.97%        136,317      336,206        -         -
瑞安万松东进带地块           20.00%          67,301     130,959        -         -
尚隽公馆                     63.64%          17,558     22,572         -         -
平阳县鳌江镇滨江中心片 F01
                             30.91%          13,242     17,547         -         -
地块
平阳县鳌江镇滨江中心片 F02
                             46.36%           8,967     12,686         -         -
地块
乐清市经济开发区地块         22.73%          27,782     34,908         -         -
台州黄岩北城                 26.96%        227,510      133,557        -         -
惠州悦珑湾花园               76.19%          60,691     48,734         -         -
郑州荥阳项目                 50.50%        159,886      130,455        -         -
许昌学院北路 FD15（2）号地
                             32.38%           5,363      3,771         -         -
块
长葛新城金樾府               77.14%          15,751     10,142         -         -
重庆新城金科桃李郡           47.97%        149,261      174,471        -         -
重庆金樾府                   95.24%          34,770     30,449         -         -
重庆朗隽大都会               95.94%          66,483     96,241         -         -
重庆悦隽风华                 95.24%          61,929     54,060         -         -
重庆西著七里                 32.38%          97,385     115,569        -         -
重庆玺樾九里                 52.38%          38,949     34,243       328        69
重庆琅樾江山                 31.43%          31,811     29,644         -         -
                                          30 / 286
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重庆和昱麟云               95.24%           22,775     15,658         -         -
邳州 75 号地块             23.97%           42,643     38,064         -         -
邳州碧桂园项目             46.97%         178,532      139,981        -         -
宿迁水木清华项目           95.87%         172,925      158,677        -         -
宿迁太湖花园项目           95.87%         255,233      149,845        -         -
沭阳项目                   47.94%         120,322      104,589        -         -
上海新城上坤樾山           47.97%           24,826     135,663   91,589    370,282
上海松江洞泾镇地块         47.97%           41,983     216,268   77,340    377,933
上海璞樾门第               95.94%           14,814     67,885         -         -
上海盛誉世家               28.78%           18,201     76,465         -         -
上海新城盛世               13.43%           14,562     37,842    37,392    140,263
上海新城西岸公园           48.93%           43,362     246,075        -         -
上海云麓之城               22.07%           17,384     64,759         -         -
嘉兴新城金樾               95.95%           90,084     101,902        -         -
上海宝山罗泾项目           24.50%            3,582     13,726         -         -
嘉善魏塘项目               21.11%           54,853     69,580         -         -
嘉善玺樾西塘               47.02%           49,195     65,420         -         -
启东蝶湖世界湾             33.84%         164,258      205,342        -         -
嘉善悦隽半岛               47.98%           36,573     51,648         -         -
上海新城虹口金茂府         48.93%            5,345     52,978         -         -
太仓璜泾项目               15.99%           37,754     43,026         -         -
太仓沙溪地块               15.99%           26,892     38,762         -         -
平湖新城悦隽               76.95%            4,409      4,530         -         -
武汉新城璟汇               95.24%               439       420    158,556   127,831
武汉新城阅璟台             95.24%         188,229      243,640        -         -
武汉璟棠                   95.24%         146,878      227,228        -         -
孝感新城悦隽               95.24%           45,584     36,756         -         -
葛店新城新璟汇             95.24%           39,329     40,487         -         -
孝感新城玺樾               95.24%           11,368     13,126         -         -
孝感碧桂园新城华府         47.62%           43,242     37,967         -         -
荆州碧桂园新城楚天府       31.43%           64,425     60,650         -         -
黄石新城朗隽               100.00%          21,435     16,676         -         -
庭瑞君悦观澜               76.19%           62,571     57,149         -         -
武汉新城璟悦城             95.24%            5,439      4,310    23,516    12,447
碧桂园新城阳光城城品       31.43%           39,564     26,423         -         -
南漳新城悦隽               77.14%           11,070      6,270         -         -
绍兴悦隽公馆               48.93%           96,300     104,969        -         -
绍兴新城棠樾               63.00%           21,163     31,686         -         -
新昌西江月                 40.00%           13,490     11,258         -         -
绍兴宝龙新城广场宝龙世家   48.93%           82,607     103,853        -         -
半岛云著                   47.62%           50,374     49,667         -         -
京汉新城悦隽风华           46.67%           43,747     42,134         -         -
新城悦隽天府               47.62%           83,222     90,247         -         -
                                         31 / 286
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京汉新城悦隽江山       34.29%           98,376     99,125         -         -
新城金樾府             76.19%           64,545     57,205         -         -
新里珑园               47.62%           32,348     40,093         -         -
万科时代之光一期       47.62%           32,984     34,216         -         -
美的新城公园天下       28.57%            7,557      8,054         -         -
万科城市之光           31.43%         149,641      184,176        -         -
新城悦隽天骄           77.14%            9,835      8,468         -         -
新城悦隽盛世城         57.14%            5,560      4,990         -         -
新城．金樾天玺         95.24%            9,016      4,802         -         -
新城金樾澜岸           95.24%            7,546      5,396         -         -
天津宝坻新城           49.51%         158,018      201,054        -         -
天津生态城             99.01%            5,844     12,481         -         -
天津新城樾风华         79.21%         186,326      290,355        -         -
天津港东府             49.51%           69,321     69,694         -         -
天津武清俊安项目       89.11%           40,855     46,458         -         -
湘潭新城璟隽           99.88%           37,590     16,455    17,013     4,019
长沙新城和樾           89.89%           91,927     77,850     5,084     1,002
长沙君合新城玺樾       50.94%           76,909     63,233         -         -
长沙金茂湾             49.94%         133,889      174,437   66,084    65,340
长沙新城国际花都       99.88%         215,177      151,731   156,377   118,421
株洲樾府               49.94%            5,776      5,454         -         -
新城．悦隽江山         81.00%           15,987     19,215         -         -
安宁新城碧桂园雅樾     100.00%          15,514     11,503         -         -
昆明新城琅樾           56.00%           56,979     50,081         -         -
商业开发南昌项目       98.02%           41,531     24,157    90,296    51,374
商业开发桐乡项目       98.02%           26,552     27,162    47,695    70,670
商业开发镇江丁卯项目   99.01%            7,658     10,645    32,441    24,298
长春新城吾悦广场       98.02%           17,866     12,778    30,003    20,669
商业开发台州项目       99.01%           84,017     126,281    5,771    13,403
安庆吾悦广场           99.01%           72,568     39,281    168,902   101,959
商业开发嵊州项目       99.01%         240,615      178,888   351,294   291,129
商业开发成都项目       99.01%           61,939     33,495    151,180   107,605
商业开发宁波项目       99.01%           85,830     88,220    194,985   197,349
商业开发如皋项目       99.01%               552       830    25,937    42,920
商业开发义乌项目       50.50%           45,792     73,210    238,681   367,070
商业开发天津项目       69.31%           77,983     110,192        -         -
商业开发晋江项目       99.01%            9,863     10,569    155,921   133,232
商业开发扬州项目       99.01%           47,804     58,724    226,607   215,572
商业开发瑞安项目       50.50%            3,024      1,943     8,307    22,060
商业开发临沂项目       99.01%           57,724     53,645    17,460    26,216
商业开发昆明项目       99.01%         135,141      145,126   21,371    40,439
商业开发泰兴项目       99.01%         169,072      151,393   26,062    58,553
平湖新城吾悦广场       99.01%         109,411      85,670    30,991    61,214
                                     32 / 286
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商业开发淮南项目         99.01%         156,113         103,098     17,323      24,932
商业开发启东项目         99.01%            7,545        12,409           -           -
商业开发句容项目         100.00%        123,884         109,034     19,677      30,771
商业开发太原万柏林项目   74.26%         183,602         217,750          -           -
商业开发西安沣东项目     99.01%           45,758        59,087           -           -
商业开发连云港项目       99.01%         226,114         185,293          -           -
商业开发台州玉环项目     99.01%         163,466         208,840          -           -
商业开发南昌新建项目     99.01%           21,942        36,704       2,041       4,103
商业开发南宁项目         99.01%           44,737        70,884           -           -
商业开发长沙松雅湖项目   99.01%               444        2,026           -           -
商业开发慈溪项目         99.01%         143,550         176,198          -           -
商业开发上饶项目         99.01%         123,178         130,424          -           -
商业开发仙居项目         99.01%         181,810         249,108     19,688      42,125
商业开发钦州项目         99.01%         127,218         78,526           -           -
商业开发宝鸡项目         99.01%         135,525         104,629          -           -
商业开发西安沣西项目     99.01%         118,850         131,758          -           -
商业开发合肥肥东项目     49.75%           79,727        113,362          -           -
商业开发汉中项目         99.01%         140,948         101,162          -           -
商业开发溧阳项目         99.01%         123,973         185,516          -           -
商业开发淮北项目         99.01%           64,675        42,893           -           -
商业开发延安项目         99.01%         180,308         153,131          -           -
商业开发淮安项目         99.01%         259,796         324,209          -           -
商业开发长春北湖项目     98.02%         195,933         215,160          -           -
商业开发常州项目         76.66%         101,304         178,160          -           -
商业开发桂林项目         99.01%           82,111        61,420           -           -
商业开发南京建邺项目     69.31%           29,575        104,804          -           -
商业开发包头项目         95.95%           82,193        75,552           -           -
商业开发宝应项目         80.20%           51,803        68,953           -           -
商业开发高邮项目         80.20%           40,287        52,176           -           -
商业开发昆明呈贡项目     99.01%         209,119         277,952          -           -
商业开发连云港海州项目   95.95%           84,396        108,953          -           -
商业开发盐城项目         80.20%           50,475        60,708           -           -
商业开发蚌埠项目         99.01%           34,796        28,373           -           -
商业开发包头东河项目     95.95%           20,665        14,157           -           -
商业开发长沙黎托项目     80.20%           31,170        43,005           -           -
商业开发阜阳项目         77.57%            7,132        18,400           -           -
商业开发荆州项目         99.01%            7,483        16,492           -           -
商业开发四会项目         80.20%           12,980        10,603           -           -
商业开发宿州项目         99.01%           18,614        17,379           -           -
商业开发徐州项目         80.20%           47,101        25,861           -           -
其他项目                                130,022         328,381     338,382     121,765
合计                                 18,120,594      22,109,800   5,745,908   7,007,854
                                       33 / 286
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                                           2018 年新增土地储备
                                                    占地面积       总建筑面积   可租售面积    总地价    项目
       地块名称             位置       权益比例
                                                   （平方米）      （平方米）   （平方米）   （万元）   进度
盐城大丰新城悦隽            大丰区      99.01%         153,226        364,560      333,158      84,180 在建
盐城悦隽时代              盐城市区      50.50%          95,586        235,569      215,405      40,356 在建
盐城建湖悦隽首府            建湖区      77.57%          75,950        202,728      174,358      38,830 在建
盐城东台天樾府              东台区      24.75%          55,320        136,099      122,053      27,494 在建
南通如皋悦隽时代            如皋市      28.73%          94,378        314,106      284,349     119,766 在建
吴江震泽悦隽平澜府          吴江区      69.31%          80,196        201,866      180,430      66,211 在建
张家港农联北项目          张家港市      31.04%          58,862        172,663      145,013      64,897 在建
张家港茗悦华庭            张家港市      31.04%           8,579         26,045       24,476       3,719 在建
荥阳项目-B 地块-2           荥阳市      50.50%          87,165        370,132      313,786      26,540 拟建
荥阳项目-A 地块-2           荥阳市      50.50%          42,850        199,540      166,804      13,000 拟建
成都美的新城公园天下      青白江区      28.57%          51,108        218,013      202,506      46,381 在建
成都新城悦隽天骄            眉山市      77.14%          33,489         99,495       90,954      13,500 在建
成都邛崃 104 亩             邛崃市      77.14%          76,247        176,797      217,149      53,335 在建
成都邛崃 86 亩              邛崃市      77.14%          60,440        119,011      143,711      37,479 在建
成都简阳 21 亩              简阳市      77.14%          14,589         51,028       40,902      10,978 在建
成都简阳 23 亩              简阳市      77.14%          15,819         56,894       51,028      20,129 拟建
成都新城瑞升悦隽西江        崇州市      47.62%          14,960         42,671       38,025      11,669 在建
峨眉山 60 亩              峨眉山市      95.24%          55,386        121,308      109,189      24,200 在建
峨眉山 54 亩              峨眉山市      95.24%          48,805        110,189      100,369      21,800 拟建
重庆琅樾江山              大渡口区      31.43%         130,592        468,101      455,401     148,663 在建
安宁新城碧桂园雅樾        宁湖新区     100.00%          56,075        298,032      272,450      58,100 在建
株洲樾府                    株洲市      49.94%          84,518        285,688      279,665     104,213 在建
常州洛阳镇地块              武进区      77.91%          40,967         98,569       89,204      24,163 在建
常州新城翰都花园            武进区      31.64%          69,261        162,027      136,979      39,362 在建
常州门第境院                天宁区      47.13%          77,263        225,700      201,360     117,000 在建
常州新城和昱                武进区      95.76%          58,792        142,808      132,708      38,387 在建
常州樾华名苑                武进区      53.64%          65,474        195,153      172,048      95,500 在建
常州武进区淹城南地块        武进区      66.23%         137,836        295,562      222,742     217,000 拟建
平湖新城悦隽                林埭镇      76.95%          18,857         43,865       38,398      16,801 在建
沭阳 H1、H2 地块            沭阳县      47.94%         110,740        303,835      259,961      41,401 在建
合肥长丰 CF201802           长丰县      77.66%          69,878        189,649      182,792      90,010 在建
合肥肥东 FD18-09            肥东县      77.66%          49,137        143,815      124,282      73,200 在建
镇江 2017-4-7 经五路以
                          丁卯新区      31.64%          70,766        212,124      186,141      71,380 在建
西、丁卯桥路以南
淮安淮国土(开)挂 2017
                          经济开发区    32.60%          60,397        195,041      154,745      32,060 在建
第 7 号地块
南京 NO.新区 2018G01 江
北新区地铁三号线沿线商      浦口区      28.76%           7,025         31,543       20,863      11,300 在建
业-1 地块
                                                     34 / 286
                                                       2018 年年度报告
句容市 2017 年第 10-2 号
                                  句容市     47.94%           53,873     149,304   123,851   52,118 在建
02 地块
淮     安   市   金   湖   县
                                  金湖县     79.25%           92,915     250,937   202,182   24,560 在建
JG20189-1、2 地块
绍兴新昌前鼓山西路北地
                                  新昌县     40.00%           34,487     102,009   100,656   39,365 在建
块
绍兴柯桥湖塘镇地块                柯桥区     63.00%          114,175     252,207   247,605   124,705 在建
淄博新城悦隽江山                经济开发区   69.31%          170,643     411,936   407,015   67,269 在建
聊城高唐赛石东地块                高唐县     80.20%           69,850     145,977   143,781   25,600 在建
聊城阳谷黄山路项目                阳谷县     99.01%           76,166     244,316   238,643   31,191 在建
德州齐河欧乐堡资产包二
                                  齐河县     99.01%          146,103     280,428   273,345   59,208 拟建
项目
莱芜新城悦隽                      高新区     50.50%           26,532     111,502   110,240   12,600 在建
黄冈 31 号赤壁一路以西
                                  黄州区     31.43%           65,582     217,647   192,170   35,700 在建
地块
中山三乡平南项目                  三乡镇     43.72%           77,214     259,907   190,266   37,608 在建
肇庆学院                          鼎湖区     77.14%           34,001     124,737   119,817   35,200 在建
杭大江东储出[2017]8 号
                                大江东新城   20.00%           88,404     285,100   276,698   198,186 在建
地块
杭州浦江 6 号地块                 浦江县     33.00%           61,030     183,014   181,649   92,216 在建
德清舞阳街道 2#地块               德清县     100.00%          62,588     187,726   182,110   105,273 在建
德清科技城 2#地块                 德清县     51.00%           47,446     139,480   135,818   87,016 在建
德清科技城 398#地块               德清县     50.00%           34,541      50,809    49,455   31,462 在建
东阳 25 号迎宾大道西北
                                  东阳市     99.86%           32,369     131,774   123,963   51,600 在建
路南地块
日照莒县金樾府                    莒县       67.03%           88,574     213,285   210,354   51,910 在建
悦隽青云府                        安丘市     80.01%           78,363     252,758   246,121   31,267 在建
天津津歧公路东、永明路
                                  大港区     49.51%           79,928     120,313   100,918   31,300 在建
南地块
张家港十里锦绣                  张家港市     16.23%           98,783     172,015   156,857   45,955 在建
张家港江城原著                  张家港市     12.87%           69,982     122,187   107,731   39,941 在建
太仓璜泾项目                      太仓市     15.99%           21,638      48,957    42,928   11,879 在建
太仓沙溪地块                      太仓市     15.99%           19,763      49,160    42,795   18,561 在建
嘉善玺樾西塘                      西塘镇     47.02%           38,881      65,973    61,486   29,550 在建
嘉善魏塘项目                      魏塘镇     21.11%           48,995     132,240   125,456   73,492 在建
瑞安市港口大道地块              瑞祥新区     20.00%           43,447     168,673   164,155   131,780 在建
乐清经开区项目                    黄岩区     22.73%           65,086     169,634   167,946   70,200 在建
重庆沙坪坝区西永组团 L
                                沙坪坝区     32.38%           74,503     260,482   255,015   70,183 在建
分区项目
北 京 顺 义 区 SY00 0013
                                  顺义区     100.00%          69,856     186,290   169,223   233,000 拟建
6022 地块
                                江津双福新
重庆和昱麟云                                 95.24%          121,313     491,691   478,096   64,890 在建
                                    区
                                                           35 / 286
                                                 2018 年年度报告
重庆黛山道 8 號项目         璧山区     33.33%          136,246      385,170     373,617    68,200 在建
重庆玺樾九里                花溪区     52.38%          182,766      576,212     564,462    191,875 在建
重庆悦隽风华              沙坪坝区     95.24%           56,578      139,024     137,064    28,566 在建
贵阳云岩区三马 97 亩地
                          三马片区     75.53%           64,870      233,070     212,420    101,698 拟建
块项目
遵义市新蒲新区 45 号地
                          新蒲新区     100.00%          47,277      160,395     147,286    28,221 在建
块
遵义市新蒲新区 48 号地
                          新蒲新区     100.00%          74,031      251,750     197,677    38,867 拟建
块
新城金樾澜岸                雅安市     95.24%           65,343      280,441     259,755    63,600 在建
常州绿都万和城              新北区     35.19%          480,685     1,338,356   1,197,542   145,000 在建
常州新北区衡山路东河海
                            新北区     82.51%           51,695      157,340     136,925    95,000 在建
路北地块
常州武进区西太湖地块        武进区     95.76%           38,108      111,794       97,659   20,300 拟建
恩平香悦公馆                恩平市     77.14%           39,739      136,734     127,609    23,191 在建
悦隽天著                    蚌埠市     95.76%           54,115      159,423     154,660    25,600 在建
滨湖 BH2018 08 地块       滨湖新区     95.76%           63,341      176,627     159,232    110,214 拟建
济南唐冶片区 A7B10 地块
                          唐冶新区     99.01%           53,737      152,750     146,845    72,251 拟建
项目
                          经经济技术
昆明新城琅樾                           56.00%          264,021      558,719     474,695    74,759 在建
                            开发区
烟台西口项目                芝罘村     69.31%          107,015      150,408     145,753    32,638 拟建
威海荣成新城悦隽公馆        荣成市     69.31%           84,492      234,511     233,191    45,565 在建
潍坊诸城新城荣樾大都会      诸城市     99.01%          310,849      938,695     917,162    155,354 在建
安丘湖畔樾山                安丘市     69.31%           90,492      291,567     286,555    43,821 在建
青岛平度新城悦隽大都会      平度市     79.21%           44,624      113,411     112,444    21,843 在建
日照莒县悦隽一品            莒县       69.31%           73,029      159,704     159,050    34,960 在建
南昌三经路 33 亩地块        东湖区     100.00%          21,980        70,398      65,952   49,785 拟建
新城悦隽江山项目            南宁市     81.00%           42,116      130,707     112,066    54,709 在建
桂林灵川项目                灵川县     60.00%           63,443      207,145     188,179    10,470 拟建
南宁新邕路以北地块          邕宁区     100.00%          65,516      278,751     239,206    98,275 拟建
淮安涟水 JY03、04 地块      涟水县     95.55%           92,122      213,359     187,161    16,390 在建
镇江扬中 2018_14 地块项
                            镇江市     76.70%           72,780      319,577     254,206    108,052 在建
目
扬州 GZ092 地块项目         邗江区     95.88%           83,239      169,315     144,783    63,095 拟建
马鞍山采石河路项目          雨山区     95.88%           86,930      206,683     185,995    49,100 拟建
南京浦口 G56 地块项目       浦口区     95.88%           51,750      151,376     117,851    175,000 拟建
嘉善悦隽半岛                嘉善县     47.98%           57,661      186,869     169,182    102,061 在建
嘉善汇隽公馆                嘉善县     47.02%           39,735      102,164       83,574   70,331 在建
襄阳南漳新城悦隽项目        南漳县     77.14%           46,666      142,713     141,019    17,600 在建
武汉庭瑞君悦观澜            汉南区     76.19%          211,158      422,862     400,508    64,000 在建
黄石悦隽大都会项目          下陆区     46.67%           70,122      315,189     233,031    40,194 拟建
常熟练塘尚隽华庭            常熟市     49.51%           39,410        96,286      80,969   27,250 在建
                                                     36 / 286
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常熟滨江悦隽华庭           常熟市     50.50%           60,373      178,244    156,469   80,330 在建
常熟滨江源江筑             常熟市     48.51%           64,192      198,049    167,199   85,410 在建
南通海门江海都会           海门市     25.00%          107,183      252,400    229,016   150,463 在建
南通通州雍景湾             通州区     48.51%          149,668      372,587    338,003   168,975 在建
吴江汾湖老物流中心地块     吴江区     29.70%           33,578        69,267    64,910   44,956 在建
常熟尚湖雍澜院             常熟市     10.01%           54,052        97,142    79,936   65,300 在建
天津宝坻九中西地块         宝坻区     99.31%           86,603      215,675    200,409   91,000 拟建
东莞市樟木头镇圩镇社区
                         樟木头镇     100.00%          38,842      105,957    105,081   90,741 拟建
地块
汕尾海丰项目               海丰县     60.00%          190,523     1,038,306   968,527   146,000 拟建
长葛新城金樾府             长葛市     77.14%           64,063      238,613    232,225   37,780 在建
许昌学院北路 FD15（2）
                           许昌市     32.38%          127,850      478,309    452,137   116,892 在建
号地块
尚隽公馆                   仙居县     63.64%           33,493        98,996    94,427   41,480 在建
                         乐清市中心
乐清市中心区地块                      22.73%           42,017      114,605    109,410   70,720 拟建
                             区
温州瑞安项目             瑞祥新区     19.97%           56,250      204,990    197,238   206,000 在建
平阳县鳌江镇滨江中心片
                           鳌江镇     30.91%           52,181      156,822    153,345   80,445 在建
F01 地块
平阳县鳌江镇滨江中心片
                           鳌江镇     46.36%           50,746      151,923    148,318   79,291 在建
F02 地块
宿城 B02 地块            宿城新区     57.53%          139,330      425,683    364,895   73,073 在建
宿迁市泗阳县 2018C2 地
                           泗阳县     77.66%           61,218      160,712    145,488   19,743 在建
块
徐州马场湖项目             鼓楼区     57.53%           74,449      227,287    195,986   120,300 拟建
徐州凤凰山地块             经开区     95.88%           59,770      103,365     94,509   40,410 拟建
临潼 118 亩项目            临潼区     69.76%           78,882      125,581     76,180   48,500 拟建
西安临潼 96 亩项目         临潼区     95.24%           64,033      107,506     63,758   39,000 拟建
高陵新城悦隽公园里       泾渭新城     95.24%           49,933      198,769    187,825   16,178 在建
东阳中南新城樾府           东阳市     35.00%           68,369      228,304    226,058   91,200 在建
湖州碧桂园新城博雅府       湖州市     49.93%           56,598      147,193    143,949   86,000 在建
宁波湖畔樾山               慈城镇     33.33%           54,003      106,118     83,634   56,968 在建
商业开发襄阳项目           高新区     80.20%          181,209      688,754    621,442   114,778 在建
商业开发蚌埠项目           蚌山区     99.01%           82,591      257,822    233,496   40,650 在建
商业开发包头东河项目       东河区     95.95%          181,537      542,117    482,780   47,581 在建
商业开发湖州项目         仁皇山分区   80.20%          100,671      528,611    470,617   90,200 拟建
商业开发南京板桥项目     雨花台区     80.20%           46,662      293,686    248,408   34,000 拟建
商业开发宿州项目           埇桥区     99.01%          121,986      367,095    333,428   58,449 在建
商业开发西宁城东项目       同仁县     99.01%           77,076      340,078    307,657   40,464 拟建
商业开发云南昭通项目       昭阳区     80.20%          206,779      818,916    781,368   87,364 在建
商业开发嘉兴海盐项目       海盐县     99.01%          114,546      442,339    281,224   65,167 拟建
商业开发六安裕安项目       裕安区     99.01%          262,662      666,319    587,391   61,700 拟建
                                                    37 / 286
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商业开发泰州兴化项目     经济开发区   99.01%         217,687       692,589      615,981       72,852 拟建
商业开发贵阳清镇项目       清镇市     89.11%         133,333       544,184      523,916       38,980 拟建
商业开发温州龙湾项目       龙湾区     99.01%         136,040       627,078      547,721      333,874 拟建
商业开发贵港项目           贵港市     99.01%         139,600       642,107      576,985       63,187 在建
沧州路洋项目               沧州市     69.31%            97,407     313,213      293,944       75,940 拟建
商业开发包头项目         昆都仑区     95.95%         169,491       579,124      490,109       65,868 在建
商业开发唐山项目           路北区     80.20%         111,420       445,592      381,102      120,703 在建
商业开发沈阳沈北项目     沈北新区     99.01%         257,103     1,011,156      954,576      115,325 拟建
商业开发盐城射阳项目       射阳县     99.01%         167,738       557,664      502,712       33,940 拟建
商业开发北海项目           北海市     99.01%         159,878       521,074      453,012      106,726 在建
商业开发汉中项目           汉中市     99.01%         147,113       558,860      507,141       33,100 在建
商业开发延安项目         延安市新区   99.01%         236,370       526,726      491,509       53,927 在建
商业开发淮安项目           淮安市     99.01%         213,944       597,837      461,401      120,000 在建
商业开发长沙黎托项目       雨花区     80.20%            58,805     347,780      328,654       76,600 在建
商业开发连云港海州项目     海州区     95.95%         138,228       537,920      479,956       89,150 在建
商业开发宝应项目           宝应县     80.20%         183,220       560,311      497,992       69,950 在建
商业开发盐城项目           盐都区     80.20%         138,103       407,993      354,539       65,912 在建
商业开发高邮项目           高邮市     80.20%         249,141       825,076      747,386       80,737 在建
商业开发四会项目           四会市     80.20%         138,886       597,403      523,111       40,705 在建
商业开发慈溪项目           慈溪市     99.01%         152,092       566,729      517,262       76,342 在建
商业开发徐州项目           贾汪区     80.20%         507,594     1,234,495    1,037,279       27,522 在建
商业开发荆州项目         沙北片区     99.01%         140,000       570,425      526,237       81,000 在建
商业开发阜阳项目           阜阳市     77.57%         182,593       585,430      506,309       99,422 在建
商业开发荥阳项目           荥阳市     99.01%            72,351     275,840      233,530       27,081 拟建
商业开发遵义红花岗项目     遵义市     99.01%         183,802       645,510      510,874       79,679 拟建
合计                                              15,491,103     47,732,443   43,047,020   11,121,654
(一)主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                                   单位:元 币种:人民币
               科目                            本期数                上年同期数            变动比例（%）
营业收入                                 54,133,310,991              40,525,684,827                     33.58
营业成本                                 34,273,247,106              26,115,153,947                     31.24
销售费用                                   2,267,479,658              1,776,404,786                     27.64
管理费用                                   2,266,255,145              1,982,879,721                     14.29
财务费用                                        841,694,166             446,750,932                     88.40
经营活动产生的现金流量净额                 3,816,995,096            -10,485,163,649                 不适用
投资活动产生的现金流量净额              -20,012,975,432                 244,289,298             -8,292.33
筹资活动产生的现金流量净额               35,890,503,459              18,970,105,657                     89.20
                                                   38 / 286
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2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
    报告期内，公司实现营业收入 541.33 亿元，其中主营业务收入中，房地产开发销售本期实现
营业收入 508.38 亿元，较上年同比增加 31.05%，主要系公司部分预售房源本期竣工交付，本期
符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致；公司物业出租及管理实现营业收入 22.13 亿元，
较上年同比增加 117.24%，主要系公司吾悦广场开业的增加所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
                                                                          单位:元 币种:人民币
                                        主营业务分行业情况
                                            毛利率 营业收入比上 营业成本比上    毛利率比上年增减
  分行业       营业收入        营业成本
                                              （%） 年增减（%） 年增减（%）           （%）
房地产开发
             50,838,234,785   32,799,200,663    35.48       31.05         29.77 增加 0.63 个百分点
销售
物业出租及
             2,213,416,420      713,690,452     67.76      117.24        129.63 减少 1.74 个百分点
管理
                                         主营业务分产品情况
                                             毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年增减
  分产品       营业收入         营业成本
                                               （%） 年增减（%） 年增减（%）         （%）
住宅销售     29,284,041,657   19,243,424,946 34.29           34.10       35.93 减少 1.07 个百分点
综合体销售   21,554,193,128   13,555,775,717 37.11           27.12       21.92 增加 2.69 个百分点
物业出租及
             2,213,416,420      713,690,452     67.76      117.24        129.63 减少 1.74 个百分点
管理
                                        主营业务分地区情况
                                             毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年增减
  分地区       营业收入        营业成本
                                              （%） 年增减（%） 年增减（%）           （%）
   杭州      6,943,159,962    4,449,150,332 35.92           115.45     139.65 减少 6.47 个百分点
   南京      5,020,598,055    2,939,482,068 41.45             1.13     -11.33 增加 8.23 个百分点
   常州      4,958,266,359    3,093,202,102 37.62           109.72     119.60 减少 2.8 个百分点
   金华      3,975,250,364    2,637,435,325 33.65           不适用     不适用        不适用
   嘉兴      3,637,801,257    2,415,585,684 33.60            71.29       80.52 减少 3.39 个百分点
   绍兴      3,077,658,036    2,074,613,028 32.59           184.06     208.69 减少 5.38 个百分点
   苏州      2,821,979,358    1,515,776,477 46.29            -7.78     -16.78 增加 5.81 个百分点
   扬州      2,334,594,607    1,856,673,655 20.47           不适用     不适用        不适用
   宁波      2,078,130,727    1,032,549,648 50.31            -3.10     -30.47 增加 19.56 个百分点
   南通      1,768,251,391    1,059,063,085 40.11         1,080.63   2,284.18 减少 30.23 个百分点
   晋江      1,444,533,367    1,126,610,857 22.01           不适用     不适用        不适用
   武汉      1,395,109,870       878,348,087 37.04          -44.03     -47.14 增加 3.7 个百分点
   长沙      1,261,419,037       807,254,073 36.00          564.37     418.62 增加 17.98 个百分点
   合肥      1,251,100,542    1,068,999,932 14.56           不适用     不适用        不适用
   成都      1,176,275,298       969,103,286 17.61           25.42       41.18 减少 9.2 个百分点
   安庆      1,101,732,678       741,366,681 32.71          -27.55     -30.47 增加 2.83 个百分点
   青岛      1,090,301,797       929,569,629 14.74          不适用     不适用        不适用
   镇江        629,805,504       214,253,516 65.98          -82.60     -92.21 增加 42 个百分点
   泰州        615,716,433       206,654,789 66.44        1,268.42     385.47 增加 61.05 个百分点
   海口        596,210,135       386,392,088 35.19          -46.26     -31.82 减少 13.72 个百分点
   南昌        588,987,880       551,178,163    6.42        -24.33       -8.85 减少 15.89 个百分点
   台州        551,856,572       239,175,741 56.66          不适用     不适用        不适用
   昆明        425,692,699       173,858,985 59.16          不适用     不适用        不适用
   济南        342,831,064       270,717,365 21.03          -82.51     -79.56 减少 11.4 个百分点
   临沂        275,528,924       110,661,778 59.84          不适用     不适用        不适用
   淮南        262,473,631       133,934,658 48.97          不适用     不适用        不适用
   长春        219,529,805       163,359,534 25.59          -82.83     -84.43 增加 7.68 个百分点
                                               39 / 286
                                          2018 年年度报告
   上海          12,348,523       10,195,565     17.43        -98.87           -98.89   增加 1.49 个百分点
   无锡          10,316,529        9,989,526      3.17        -98.68           -98.23   减少 24.78 个百分点
   其他         970,774,381      734,045,006     24.39        -74.97           -62.30   减少 25.42 个百分点
   合计      50,838,234,785   32,799,200,663     35.48         31.05            29.77   增加 0.63 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
                                                                                                 单位：元
                                               分行业情况
                                      本期占                        上年同期    本期金额较
           成本构                                                                                  情况
 分行业                本期金额       总成本       上年同期金额     占总成本    上年同期变
           成项目                                                                                  说明
                                      比例(%)                       比例(%)     动比例(%)
                                                                                                本年销售收
房地产开   房地及
                     32,799,200,663     97.87     25,275,451,940       98.79            29.77   入增长，成
发销售     土地
                                                                                                本随之增长
物业出租   管理服                                                                               本期新增吾
                        713,690,452      2.13         310,798,494       1.21        129.63
及管理     务                                                                                   悦广场
                                             分产品情况
                                      本期占                        上年同期    本期金额较
           成本构                                                                                  情况
 分产品                本期金额       总成本     上年同期金额       占总成本    上年同期变
           成项目                                                                                  说明
                                      比例(%)                       比例(%)     动比例(%)
                                                                                                本年住宅销
           房地及                                                                               售收入增
住宅销售             19,243,424,946     57.42     14,156,751,721       55.33            35.93
           土地                                                                                 长，成本随
                                                                                                之增长
                                                                                                本年综合体
综合体销   房地及                                                                               销售收入增
                     13,555,775,717     40.45     11,118,700,219       43.46            21.92
售         土地                                                                                 长，成本随
                                                                                                之增长
物业出租   管理服                                                                               本期新增吾
                        713,690,452      2.13         310,798,494       1.21        129.63
及管理     务                                                                                   悦广场
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
    前五名客户销售额 196,226,973.25 元，占年度销售总额 0.36%；其中前五名客户销售额中关
联方销售额 0 元，占年度销售总额 0 %。
    前五名供应商采购额 5,872,082,166.72 元，占年度采购总额 16.81%；其中前五名供应商采
购额中关联方采购额 0 元，占年度采购总额 0%。
                                                40 / 286
                                        2018 年年度报告
其他说明
                                                                                      单位：元
前五大供应商                                                    金额                   占比
宜兴市建工建筑安装有限责任公司                                2,362,842,636.26             5.51%
中天建设集团有限公司                                          1,020,541,301.98             2.38%
武汉中泽建安集团有限公司                                        958,348,160.00             2.24%
天元建设集团有限公司                                            802,631,266.31             1.87%
荣华建设集团有限公司                                            727,718,802.17             1.70%
合计                                                          5,872,082,166.72          13.70%
3. 费用
√适用 □不适用
                                                                                      单位：元
                                                       本期比上年
  科目             本期数         上年同期数                                主要变动原因
                                                       同期增减(%)
                                                                       本期销售较好，故发生较多
销售费用         2,267,479,658    1,776,404,786              27.64
                                                                       的广告宣传费。
                                                                       由于新增较多公司，故相关
管理费用         2,266,255,145    1,982,879,721              14.29
                                                                       费用有所增加。
                                                                       本年人民币贬值，故本年产
财务费用           841,694,166         446,750,932           88.40
                                                                       生较大汇兑损失。
4. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
                                                                                      单位：元
                                                           本期比上年同
       科目             本期数            上年同期数                           主要变动原因
                                                             期增减(%)
                                                                         本年销售情况良好，预
经营活动产生的现
                       3,816,995,096     -10,485,163,649         不适用 收款新增较多，故本年
金流量净额
                                                                         经营性现金流回正。
                                                                         本年支付的投资性房
                                                                         地产款项和长期股权
投资活动产生的现
                     -20,012,975,432         244,289,298      -8,292.33 投资合联营款项较多，
金流量净额
                                                                         故投资性现金流为负
                                                                         数。
                                                                         新发行债券以及借款
筹资活动产生的现
                      35,890,503,459     18,970,105,657            89.20 增加导致筹资性现金
金流量净额
                                                                         流入增加。
                                            41 / 286
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(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三)资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1.     资产及负债状况
                                                                                             单位：元
                                 本期期末                             本期期末
                                                           上期期末数
                                 数占总资                             金额较上
 项目名称       本期期末数                   上期期末数    占总资产的                  情况说明
                                 产的比例                             期期末变
                                                           比例（%）
                                   （%）                              动比例（%）
                                                                                 本年由于预售较好，故
货币资金        45,409,221,319      13.75   21,947,321,262     11.96      106.90
                                                                                 银行存款余额较多。
衍生金融资
                  139,174,809        0.04                  -        -    不适用 会计政策变更影响
产
应收票据及                                                                        本年收购设计公司，导
                  306,524,590        0.09       72,875,921       0.04    320.61
应收账款                                                                          致应收票据新增较多。
                                                                                  由于本年拿地规模较去
预付款项        14,634,302,340       4.43   10,263,357,589       5.59     42.59   年增长，故预付土地款
                                                                                  增加。
                                                                                  合联营企业数量增加，
其他应收款      45,325,965,291      13.72   28,520,226,216      15.54     58.93
                                                                                  导致往来余额也增长。
                                                                                  本期土地储备和项目规
存货           145,573,050,094      44.07   76,379,083,643      41.62     90.59   模大幅上升，故存货也
                                                                                  大幅上升。
其他流动资                                                                        本年签约收入增加导致
                12,838,875,139       3.89    4,470,401,507       2.44    187.20
产                                                                                预交税金增加。
可供出售金
                        不适用     不适用      324,739,262       0.18    不适用 会计政策变更影响
融资产
                                                                                本年住宅物业保修金收
长期应收款          7,896,635       0.002      171,606,989       0.09    -95.40
                                                                                回，故余额下降。
长期股权投                                                                      本年合联营企业数量增
                18,808,554,483       5.69   13,387,020,244       7.29     40.50
资                                                                              加，导致长投余额增长。
其他非流动
                  405,739,262        0.12           不适用     不适用    不适用 会计政策变更影响
金融资产
                                                                                本年新增较多吾悦广场
投资性房地
                40,758,000,000      12.34   23,496,000,000      12.80     73.47 项目以及公允价值增加
产
                                                                                导致其增长。
                                                                                本年收购设计公司，故
无形资产          576,454,134        0.17       95,206,894       0.05    505.48
                                                                                新增较多无形资产
长期待摊费
                    76,408,447       0.02       29,710,020       0.02    157.18 本期装修费用增长较多
用
                                                                                本年由于销售利润较
递延所得税                                                                      好，预提的较多的土地
                 2,958,733,902       0.90    1,605,316,157       0.87     84.31
资产                                                                            增值税，产生了较多的
                                                                                递延所得税资产。
其他非流动
                  387,247,647        0.12      580,331,925       0.32    -33.27 会计政策变更影响
资产
短期借款         2,270,060,000       0.69      750,000,000       0.41    202.67 本期新增部分短期借款
衍生金融负                                                                      本年新购入远期外汇合
                    7,850,857       0.002                  -        -    不适用
债                                                                              同
预收款项           331,017,927       0.10   50,813,608,697      27.69    -99.35 会计政策变更影响
合同负债       118,230,991,718      35.79                -          -    不适用 会计政策变更影响
                                                42 / 286
                                         2018 年年度报告
                                                                          由于税前利润大幅增
应交税费        7,195,720,902     2.18   4,117,434,190      2.24    74.76 长，故企业所得税大幅
                                                                          增加。
                                                                          由于合联营公司数量的
其他应付款      47,922,108,033   14.51   35,896,034,519    19.56    33.50 增加，导致往来余额也
                                                                          增长较多。
                                                                          美元债和购房应收款资
其他流动负                                                                产证券化等短期融资额
                10,997,775,373    3.33   3,995,568,593      2.18   175.25
债                                                                        增加以及土增税拨备增
                                                                          加
                                                                          本年公司土地储备增长
长期借款        23,669,253,118    7.17   10,580,707,222     5.77   123.70 较快，对融资需求也较
                                                                          高
                                                                          本期新增定向融资工具
应付债券        26,685,368,327    8.08   14,857,438,348     8.10    79.61
                                                                          和美元债等债券
                                                                          本年投资性房地产公允
递延所得税
                3,511,404,149     1.06   1,630,398,620      0.89   115.37 价值变动收益导致了递
负债
                                                                          延所得税负债的增长。
2.   截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
    存货中的开发成本账面价值 48,103,258,403 元、投资性房地产账面价值 11,851,000,000 元、
固定资产中的房屋及建筑物账面价值 955,526,563 元、其他非流动资产中的工业用地及房产账面
价值 280,000,000 元均已用于借款抵押，以上资产待借款还清后即解除抵押。
3.   其他说明
□适用 √不适用
(四)行业经营性信息分析
√适用 □不适用
    详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。
房地产行业经营性信息分析
1.   报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
    详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。
2.   报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
    详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。
3.   报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
    详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。
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4.   报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
                                                                  单位：元 币种：人民币
                                                                                 租金收
                                         出租房地产                   是否采用
序                                                      出租房地产             入/房地
       地区        项目       经营业态   的建筑面积                   公允价值
号                                                      的租金收入               产公允
                                           (平方米)                   计量模式
                                                                               价值(%)
                              商铺及购
1      常州    常州吾悦广场                    98,838   179,418,468     是        11.14
                              物中心
                              商铺及购
2      常州    常州国际广场                    61,994   134,530,871     是         7.50
                              物中心
                              商铺及购
3      上海    青浦吾悦广场                    58,591   121,125,971     否       不适用
                              物中心
                              商铺及购
4      苏州    吴江吾悦广场                    61,969   55,197,525      是         7.11
                              物中心
               张家港吾悦广   商铺及购
5     张家港                                   59,524   71,160,236      是         7.05
               场             物中心
                              商铺及购
6      丹阳    丹阳吾悦广场                    67,583   78,813,889      是         8.50
                              物中心
                              商铺及购
7      海口    海口吾悦广场                    65,765   89,879,355      是         8.24
                              物中心
                              商铺及购
8      南昌    南昌吾悦广场                    60,949   64,093,562      是         6.90
                              物中心
                              商铺及购
9      金坛    金坛吾悦广场                    61,735   73,451,943      是        12.62
                              物中心
                              商铺及购
10     安庆    安庆吾悦广场                    65,724   57,824,969      是         7.96
                              物中心
                              商铺及购
11     成都    成都吾悦广场                    51,768   76,745,118      是        14.06
                              物中心
                              商铺及购
12     桐乡    桐乡吾悦广场                    55,666   75,375,610      是        11.91
                              物中心
                              商铺及购
13     衢州    衢州吾悦广场                    58,398   59,999,024      是         9.87
                              物中心
                              商铺及购
14     长春    长春吾悦广场                    57,546   80,517,924      是         9.11
                              物中心
                              商铺及购
15     诸暨    诸暨吾悦广场                    72,040   42,747,928      否       不适用
                              物中心
                              商铺及购
16     镇江    镇江吾悦广场                    53,047   68,016,905      是        10.80
                              物中心
                              商铺及购
17     青岛    青岛吾悦广场                    78,327   96,832,825      否       不适用
                              物中心
                              商铺及购
18     嵊州    嵊州吾悦广场                    59,924   62,828,467      是        10.22
                              物中心
                              商铺及购
19     如皋    如皋吾悦广场                    54,595   61,408,253      是        10.72
                              物中心
                              商铺及购
20     宁波    宁波吾悦广场                    61,261   54,035,186      是         6.82
                              物中心
               南京鼓楼吾悦   商铺及购
21     南京                                    27,217   60,484,685      是         4.87
               广场           物中心
                                         44 / 286
                                    2018 年年度报告
             成都武侯吾悦    商铺及购
22    成都                                    48,861   64,031,312     是         8.33
             广场            物中心
                             商铺及购
23    晋江   晋江吾悦广场                     49,823   58,138,323     是         9.59
                             物中心
                             商铺及购
24    渭南   渭南吾悦广场                     42,154   21,058,487     否       不适用
                             物中心
                             商铺及购
25    瑞安   瑞安吾悦广场                     54,605   51,709,481     是         5.59
                             物中心
                             商铺及购
26    义乌   义乌吾悦广场                     56,259   40,365,048     是         4.44
                             物中心
                             商铺及购
27    淮南   淮南吾悦广场                     57,318   23,514,916     是         3.23
                             物中心
             台州黄岩吾悦    商铺及购
28    台州                                    44,637   23,496,226     是         2.64
             广场            物中心
                             商铺及购
29    平湖   平湖吾悦广场                     50,448   21,694,698     是         3.21
                             物中心
                             商铺及购
30    昆山   昆山吾悦广场                     46,250   20,808,138     是         1.77
                             物中心
                             商铺及购
31    扬州   扬州吾悦广场                     49,570   21,723,585     是         3.00
                             物中心
             南昌新建吾悦    商铺及购
32    南昌                                    49,385   13,112,080     是         1.71
             广场            物中心
                             商铺及购
33    昆明   昆明吾悦广场                     55,411   14,279,747     是         1.87
                             物中心
                             商铺及购
34    泰兴   泰兴吾悦广场                     56,407   12,543,287     是         1.88
                             物中心
                             商铺及购
35    长沙   长沙吾悦广场                     52,696   13,749,682     是         1.55
                             物中心
                             商铺及购
36    南宁   南宁吾悦广场                     51,712    8,697,328     是         1.13
                             物中心
                             商铺及购
37    句容   句容吾悦广场                     53,458    9,151,588     是         1.30
                             物中心
                             商铺及购
38    临沂   临沂吾悦广场                     58,185    9,130,660     是         1.32
                             物中心
                             商铺及购
39    玉环   玉环吾悦广场                     55,819    9,179,983     是         1.29
                             物中心
                             商铺及购
40    启东   启东吾悦广场                     43,531    6,099,844     是         0.92
                             物中心
                             商铺及购
41    台州   台州仙居广场                     89,842    4,054,808     是         0.54
                             物中心
                             商铺及购
42    慈溪   慈溪吾悦广场                     61,521    4,966,620     是         0.63
                             物中心
              新城控股大厦
43    上海                     办公楼        30,947    47,754,563     是          4.43
              B座
注：1、青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司
商业轻资产项目，其中租金收入为 345,796,523 元（归属于公司租金收入为 221,546,613 元）；
    2、出租房地产的租金收入包括租金及租金性质的管理费收入。
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5.     报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
                                                                   单位：亿元 币种：人民币
         期末融资总额             整体平均融资成本(%)                 利息资本化金额
                    704.83                        6.47                                 34.90
注：此外，本公司应付关联方新城发展及其子公司计息款项为 22.22 亿元，利率为 8%。
6.     其他说明
□适用 √不适用
(五)投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
                                                                     单位：元 币种：人民币
项目名称                                             期初余额      期末余额     当期变动
苏州银行股份有限公司 1%股份                      197,100,000      197,100,000              -
上海景盈投资管理合伙企业 5.82%股权                      186,605      186,605               -
上海伍翎投资中心(有限合伙)5.26%股权                  50,000,000   50,000,000               -
昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有限合伙)2.4%股权            7,698,657    7,698,657               -
宁波澎湃宝和股权投资合伙企业 5%股权                  10,000,000   10,000,000               -
东证资管资产支持专项计划次级资产支持证券             52,500,000   52,500,000               -
青浦吾悦广场优先购买权                           155,974,809      139,174,809   -16,800,000
购房尾款次级资产支持证券                                不适用    80,000,000    80,000,000
其他                                                  7,254,000    8,254,000     1,000,000
合计                                             480,714,071      544,914,071   64,200,000
(六)重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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(七)主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
报告期内，占公司总资产、营业收入、营业利润 5%以上的子公司、参股公司如下：
                                                                                                                                                   单位：元 币种：人民币
                                                                                                                                                  营业利润           净利润
          子公司名称              所处行业          主要产品或服务           注册资本           总资产           净资产         营业收入
                                                                                                                                              （含股利分配）    （含股利分配）
南京新城万嘉房地产有限公司       房地产开发   南京新城金郡                   311,000,000     10,669,978,171     489,222,242       4,793,927     1,411,810,047     1,411,451,327
南京新城万隆房地产有限公司       房地产开发   南京香悦澜山                   700,000,000      3,150,758,547   1,469,197,530   2,257,751,055       910,854,662       704,185,373
南京新城万顺房地产有限公司       房地产开发   南京花漾紫郡                    30,000,000     11,390,528,643     840,584,471   2,231,882,923       634,068,211       478,222,585
苏州新城创佳置业有限公司         房地产开发   苏州新城金郡                    20,200,000     15,646,195,202     617,203,184      75,639,228     1,036,105,284     1,043,098,110
常州新城房产开发有限公司         房地产开发   常州新城首府、常州新城公馆   1,100,500,000     19,089,899,369   1,935,943,731   1,379,680,724     1,978,799,826     1,907,228,666
上海新城创域房地产有限公司       房地产开发   上海洪德路项目                  20,000,000    120,304,975,889     207,489,471     103,984,242       -35,585,380       -27,028,349
杭州新城鼎宏房地产开发有限公司   房地产开发   杭州申花蓝孔雀地块             356,500,000      3,962,295,137     477,501,140      37,426,792       600,227,835       605,709,722
杭州万照置业有限公司             房地产开发   杭州万科溪望                    10,000,000      1,185,920,049     930,705,145   3,408,783,682       680,883,134       510,671,980
嵊州新城禧盛房地产发展有限公司   房地产开发   吾悦广场                       780,000,000      3,636,157,229   1,555,301,679   2,950,595,366       892,567,919       671,867,977
义乌吾悦房地产发展有限公司       房地产开发   吾悦广场                     1,000,000,000      3,483,719,637   1,532,692,245   3,975,280,364       457,954,284       343,465,713
                                                                                 47 / 286
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(八)公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
    2019 年中国房地产行业发展将以稳字当头，企稳修复为主要特征。今年“两会”政府工作报
告提出“要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”，首次将解决群
众住房问题与城市主体责任连接起来。在此前提下，因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责
任，完善住房市场体系和住房保障体系，强调住房发展规划，解决低收入家庭居住环境，将成为
政府下一步的重点工作。同时，政府工作报告提出“深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领
城市群发展”，长三角、珠三角等城市群迎来新的发展机会。城市群区域内城市能够通过空间聚
集实现经济协同发展和重新平衡布局的过程，缩小城市之间的经济落差，中心城市周边的中小城
市将获得更多更好的发展机会。
    房地产行业将从高速增长向平稳增长过度，品牌房企优势将更加明显，企业拿地集中度会进
一步攀高，小企业拿地难的局面会加剧，收并购及合作拿地依然是企业获取项目的主要手段。在
消费回归理性、行业整合加剧的大背景下，房企只有不断强化产品力并打造自身品牌优势，才能
在日趋激烈的市场竞争中占得先机。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
1、稳中求进
    坚持稳中求进的总基调，实现规模化下的高质量发展，保持行业站位。确保公司现金流合理
充裕，有效控制净负债率，强调精准投资、现金回笼。坚持“住宅+商业”双轮驱动模式，围绕主
业开展多元化业务。
2、地域深耕
    坚持地域深耕的总策略，围绕现有布局做大做强做深，不断提高市场占有率和产品品质。以
客户为导向，深入开展“一城一策”研究，全面提升盈利力、运营力、产品力、服务力、品牌力，
实现量质均好。
3、运营优先
    坚持运营优先的总抓手，以项目经营目标为核心，最大化挖掘各专业大运营协同效力，促进
生态圈整体协调。实现降本增效、提质优效，提升组织健康度，确保安全文明生产。
4、科技赋能
    坚持科技赋能的总保障，加强大数据、人工智能、虚拟现实等科技应用，提高全公司数据治
理能力，为组织创新和效率提升不断赋能。打造面向未来的“芯智造”住宅体系和线上线下融合
的幸福商业。
    未来在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能”的核心战略指导下，公司将坚持高质
量转型升级、生态化可持续发展，做好美好生活服务商的角色的同时，让新城成为业绩长青、持
续百年的企业，让新城真正屹立于世界优秀企业之林。
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(三)经营计划
√适用 □不适用
    在外部环境错综复杂的情况下，2019 年公司聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌
力”五个维度，把握做大做强房地产核心业务和高质量发展两个方向，保持弯道超车的加速度，
坚定区域深耕、高周转、大运营的发展方向，全面实现规模化下的高质量发展，踏准节奏，在市
场上行阶段，以产促销，在市场下行阶段，以销定产。
    但运营和效益不是公司唯一的追求，2019年公司将客户研究工作作为重中之重，从客户满意
度、产品需求与质量等方面为触手，为产品研发和客户服务提供第一手决策，做不光有效益，更
能获市场美誉度的企业。将客户满意度、产品质量和效益、规模放到同样高的位置。通过每一步
踏实坚定的努力，公司将牢固站定行业前十，规模与利润共生，全面对标标杆企业，力争2019年
合同销售金额达到2,700亿元。
    当前正处于一个商业大爆发的时代，线上线下继续快速融合，新中产阶级逐渐形成，未来消
费将更加理性、更追求品质。新城“吾悦”以“幸福商业理念”，根据新中产阶级的消费习惯，
以融合创新姿态，不断优化吾悦广场的品牌结构，开放创新、精细管理，实现渠道打通、业态创
新、科技赋能、服务增值。在每个吾悦广场打造一批销售旺、盈利高，又为公司提供高租金的商
铺，让商家幸福，在提升经营价值的同时，为投资价值的提升提供保障。通过不断提升吾悦广场
商业氛围、设计、动线、服务，让消费者爱上吾悦广场，实现消费者幸福，在提升消费价值的同
时，为经营价值的提升提供保障。通过吾悦广场投资价值的提升，实现公司回报率的增长，让股
东幸福，同时使得员工收入增加，让员工幸福，实现吾悦广场的平台价值。幸福商业就是要将新
城“让幸福变得简单”的企业文化理念，与商业的“四个价值”有机融合，以期更好地担当起美
好生活服务商的角色，助力人居改善和城市升级发展。2019 年，公司计划新开业吾悦广场 22 座，
总收入超过 40 亿元。
    2019 年，公司计划新开工项目 94 个，新开工建筑面积 2,040.49 万平方米，其中，住宅项目
1,078.24 万平方米，商业综合体项目 962.25 万平方米。公司计划竣工项目 126 个，预计竣工总
建筑面积 1,881.03 万平方米，其中，住宅项目 1250.27 万平方米，商业综合体项目 630.76 万平
方米。
                               2019 年公司计划开工项目一览表
                                                                    预计开工总
                                                    占地面积
         项目名称          地理位置   权益比例                        建筑面积   开工时间     竣工交付时间
                                                  （平方米）
                                                                    （平方米）
唐山澜樾府-四期             路北区     68.29%           43,409         146,236 2019 年 4 月   2021 年 10 月
北京石景山五里坨-剩余
                           石景山区    21.00%          117,286         319,707 2019 年 4 月   2021 年 1 月
地块
北 京 顺 义 区 SY00 0013
                            顺义区    100.00%           69,856         186,290 2019 年 5 月   2021 年 9 月
6022 地块项目
成都新城金樾府-三期         新津县     76.19%           39,560          80,145 2019 年 5 月   2020 年 5 月
简阳新城悦隽香江-一期      东城新区    77.14%           15,819          56,894 2019 年 4 月   2020 年 12 月
新城．金樾云玺-一期        峨眉山市    95.24%           36,099         110,189 2019 年 2 月   2021 年 1 月
常州武进区淹城南地块-
                            武进区     66.23%           72,773         147,416 2019 年 1 月   2020 年 10 月
一期
常州绿都万和城-五期         新北区     35.19%           21,062          31,850 2019 年 7 月   2021 年 12 月
常州西太湖地块-一期         武进区     95.76%           38,108         111,794 2019 年 3 月   2020 年 9 月
常州武进吾悦广场三期 B      武进区     66.23%               7,468       47,548 2019 年 4 月   2021 年 4 月
合肥新城悦隽九里-二期       长丰县     77.66%           32,697          88,465 2019 年 4 月   2020 年 12 月
合肥滨湖 BH2018 08 地块
                           滨湖新区    95.76%           63,341         176,627 2019 年 4 月   2020 年 12 月
-一期
                                                 49 / 286
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贵阳云岩区三马 97 亩地块
                            三马片区     75.53%           64,870      233,070 2019 年 3 月    2020 年 12 月
项目-一期
遵义市新蒲新区 48 号地块
                            新蒲新区     100.00%          74,031      251,750 2019 年 2 月    2020 年 11 月
-一期
                            淄博经济开
济南淄博悦隽江山-二期                    69.31%           46,720      113,146 2019 年 9 月    2021 年 12 月
                              发区
                            淄博经济开
济南淄博悦隽江山-三期                    69.31%           42,646      103,849 2019 年 12 月   2020 年 6 月
                              发区
新城玺樾-二期                 齐河县     99.01%          114,572      201,152 2019 年 3 月    2021 年 4 月
齐河欧乐堡地块新城玺樾
                              齐河县     99.01%          146,103      280,428 2019 年 1 月    2021 年 1 月
-一期
聊城阳谷黄山路项目-二
                              阳谷县     99.01%           36,219      117,853 2019 年 3 月    2020 年 12 月
期
莱芜新城悦隽-二期             高新区     50.50%           50,520      195,720 2019 年 5 月    2021 年 4 月
济南新城香溢华庭-三期        历城区    99.01%             24,065      103,948 2019 年 7 月    2020 年 9 月
                         唐冶中路以
唐冶片区 A7B10 地块项目-
                         东、横四路以 99.01%              10,761       21,613 2019 年 2 月    2021 年 6 月
二期
                               北
                         唐冶中路以
唐冶片区 A7B10 地块项目-
                         东、横四路以 99.01%              42,976      131,137 2019 年 2 月    2021 年 6 月
一期
                               北
绍兴悦隽公馆-22 号 2 地
                           袍江新区    48.93%             37,263       96,112 2019 年 4 月    2020 年 12 月
块二期
南昌三经路 33 亩地块-一
                             东湖区   100.00%             21,980       70,398 2019 年 6 月    2021 年 3 月
期
扬州 GZ092 地块项目-一期      邗江区     95.88%           83,239      169,315 2019 年 4 月    2020 年 9 月
马鞍山采石河路项目-一
                              雨山区     95.88%           86,930      206,683 2019 年 1 月    2020 年 11 月
期
南京浦口 G56 地块项目-一
                              浦口区     95.88%           51,750      151,376 2019 年 2 月    2020 年 12 月
期
烟台璞樾园著-一期             芝罘区     69.31%          107,015      150,408 2019 年 3 月    2020 年 9 月
青岛新城玺樾-一期          胶州市        99.01%           44,094       75,738 2019 年 10 月 2021 年 12 月
青岛新城玺樾-749—10 地
                           胶州市        99.01%           38,624      103,504 2019 年 4 月    2021 年 12 月
块
青岛羊毛滩 3 号地块-一期 红岛高新区      29.71%          101,408      236,638 2019 年 1 月    2021 年 6 月
青岛新城云樾晓院-三期         高新区     69.31%           63,398      154,011 2019 年 4 月    2022 年 12 月
上海新城上坤樾山-四期         松江区     47.97%           44,896      137,299 2019 年 5 月    2021 年 6 月
上海松江洞泾镇地块_上
                              松江区     47.97%               7,090    12,830 2019 年 6 月    2020 年 12 月
坤-四期
苏州 MOC 芯城汇-三期 A 区     相城区     62.31%           27,332      119,871 2019 年 3 月    2023 年 9 月
苏州新城十里锦绣-三期         吴江区     50.50%           71,351      220,004 2019 年 6 月    2023 年 11 月
南通通州雍景湾-二期           通州区     48.51%           89,973      200,038 2019 年 9 月    2021 年 6 月
南通新城香溢紫郡-三期         港闸区     76.76%           27,994      147,656 2019 年 6 月    2021 年 6 月
盐城大丰新城悦隽-二期         大丰区     99.01%           67,668      142,508 2019 年 2 月    2020 年 12 月
天津宝坻新城-七期             宝坻区     49.51%           35,473       54,888 2019 年 5 月    2020 年 5 月
天津宝坻新城-八期             宝坻区     49.51%           89,100      230,301 2019 年 5 月    2022 年 12 月
天津新城樾风华-四期（A
                              北辰区     79.21%           64,295      146,538 2019 年 4 月    2022 年 4 月
地块）
沧州路洋项目                  沧州市     69.31%           97,407      313,213 2019 年 4 月    2021 年 9 月
天津宝坻九中西地块-一
                              宝坻区     99.31%           86,603      215,675 2019 年 6 月    2021 年 11 月
期
汕尾海丰项目-二期             海丰县     60.00%           61,824      373,107 2019 年 10 月 2022 年 10 月
汕尾海丰项目-一期             海丰县     60.00%           56,897      252,802 2019 年 4 月    2020 年 5 月
                                                   50 / 286
                                          2018 年年度报告
东莞市樟木头镇圩镇社区
                         樟木头镇     100.00%          38,842      105,957 2019 年 5 月   2020 年 9 月
地块项目-一期
孝感新城悦隽-二期          高新区     95.24%           33,932      129,845 2019 年 12 月 2021 年 12 月
孝感新城玺樾-二期       高新区        95.24%           37,340      105,788 2019 年 4 月   2020 年 12 月
黄石悦隽大都会项目-一
                        下陆区        46.67%           45,566      181,640 2019 年 1 月   2020 年 12 月
期
黄石悦隽大都会项目-二
                        下陆区        46.67%               9,107    72,358 2019 年 1 月   2020 年 12 月
期
黄石悦隽大都会项目
                        下陆区        46.67%           15,449       61,190 2019 年 1 月   2020 年 6 月
-mall
郑州荥阳项目-B01 地块   荥阳市        50.50%           42,481      165,118 2019 年 3 月   2021 年 5 月
乐清市中心区地块项目- 乐清市中心
                                      22.73%           42,017      114,605 2019 年 1 月   2021 年 9 月
一期                      区
宿迁太湖花园项目-四期    经济开发区   95.87%           50,284      142,730 2019 年 1 月   2021 年 12 月
                         泗阳西康片
泗阳新城时光印象                      77.66%           61,218      127,586 2019 年 3 月   2020 年 5 月
                             区
邳州碧桂园项目-二期        邳州市     46.97%           68,796      217,738 2019 年 3 月   2021 年 2 月
邳州碧桂园项目-三期        邳州市     46.97%           56,613      175,128 2019 年 4 月   2021 年 7 月
徐州马场湖项目-一期        鼓楼区     57.53%           74,449      227,287 2019 年 2 月   2021 年 3 月
徐州凤凰山地块-一期        经开区     95.88%           59,770      103,365 2019 年 3 月   2021 年 2 月
临潼 118 亩项目-一期       临潼区     69.76%           78,882      125,581 2019 年 3 月   2022 年 1 月
西安临潼 96 亩项目-一期    临潼区     95.24%           64,033      107,506 2019 年 3 月   2022 年 1 月
商业开发高邮项目-一期
                           高邮市     80.20%           18,803       63,747 2019 年 1 月   2020 年 6 月
商业及住宅（A1、A2、A3）
商业开发高邮项目-二期
                           高邮市     80.20%           36,499      118,274 2019 年 1 月   2020 年 12 月
住宅（B1、B2）
商业开发湖州项目-一期    仁皇山分区   80.20%          100,671      528,611 2019 年 1 月   2021 年 9 月
商业开发荆州项目         沙北片区     99.01%          140,000      391,509 2019 年 3 月   2021 年 6 月
商业开发南京板桥项目     雨花台区     80.20%           46,662      293,686 2019 年 5 月   2020 年 11 月
商业开发四会项目           四会市     80.20%          138,886      532,931 2019 年 6 月   2020 年 12 月
商业开发宿州项目           埇桥区     99.01%          117,670      259,693 2019 年 2 月   2020 年 12 月
商业开发西宁城东项目       同仁县     99.01%           77,076      340,078 2019 年 3 月   2021 年 6 月
商业开发徐州项目           贾汪区     80.20%          187,160      418,489 2019 年 3 月   2020 年 11 月
商业开发盐城项目           盐都区     80.20%           20,563       60,748 2019 年 1 月   2020 年 12 月
商业开发云南昭通项目       昭阳区     80.20%          206,779      715,407 2019 年 3 月   2020 年 12 月
商业开发宝鸡项目           宝鸡市     99.01%           27,629      126,895 2019 年 3 月   2021 年 3 月
商业开发嘉兴海盐项目       海盐县     99.01%          114,546      442,339 2019 年 2 月   2020 年 12 月
商业开发温州龙湾项目       龙湾区     99.01%          136,040      627,078 2019 年 2 月   2020 年 12 月
商业开发盐城射阳项目       射阳县     99.01%          170,016      557,664 2019 年 3 月   2021 年 3 月
商业开发合肥肥东项目       肥东县     49.75%           51,337      146,934 2019 年 1 月   2020 年 12 月
商业开发桂林项目-住宅
                           桂林市     99.01%          116,943      244,219 2019 年 4 月   2020 年 7 月
地块
                         兴化市经济
商业开发泰州兴化项目                  99.01%          217,680      692,589 2019 年 6 月   2021 年 4 月
                           开发区
商业开发贵港项目           贵港市     99.01%          139,600      461,581 2019 年 1 月   2021 年 3 月
商业开发淮北项目           淮北市     99.01%           77,109      236,836 2019 年 8 月   2022 年 8 月
商业开发贵阳清镇项目       清镇市     89.11%          133,333      544,184 2019 年 1 月   2020 年 11 月
惠州新城云昱-三期          罗阳镇     38.10%           51,212      131,951 2019 年 8 月   2021 年 12 月
佛山壹鸣花园-三期          南海区     66.67%           45,914      202,615 2019 年 3 月   2020 年 12 月
南宁新邕路以北地块-一
                           邕宁区     100.00%          65,516      278,751 2019 年 3 月   2020 年 12 月
期
                                                51 / 286
                                          2018 年年度报告
桂林灵川项目-一期          灵川县     60.00%          35,664       98,095 2019 年 2 月       2020 年 12 月
桂林灵川项目-二期          灵川县     60.00%          27,779      109,050 2019 年 5 月       2021 年 5 月
湘潭新城璟隽项目           九华区     99.88%         207,601      560,802 2019 年 8 月       2022 年 12 月
商业开发沈阳沈北项目     沈北新区     99.01%          78,262      541,347 2019 年 3 月       2021 年 6 月
商业开发六安裕安项目       裕安区     99.01%         150,000      410,832 2019 年 4 月       2020 年 12 月
商业开发襄阳项目           高新区     80.20%         181,209      221,290 2019 年 1 月       2020 年 12 月
商业开发遵义红花岗项目     遵义市     99.01%         183,802      645,510 2019 年 5 月       2021 年 6 月
           合计                                   6,755,304    20,404,895
                                  2019 年公司计划竣工项目一览表
                                                               预计竣工总
                                     权益比     占地面积                                        竣工交付时
      项目名称           地理位置                              建筑面积       开工时间
                                       例       （平方米）                                          间
                                                               （平方米）
成都半岛云著-一期        新都区       47.62%         39,038        103,252   2017 年 11 月      2019 年 2 月
成都半岛云著-二期        新都区       47.62%         71,472        181,182   2018 年 4 月      2019 年 10 月
成都新城悦隽天府-一期    眉山市       47.62%         69,859        186,781   2018 年 4 月      2019 年 11 月
成都新城悦隽天骄-一期    眉山市       77.14%         33,489         99,495   2018 年 7 月      2019 年 11 月
成都万科时代之光一期     青白江市     47.62%         22,829         92,504   2019 年 3 月      2019 年 11 月
长沙金茂湾项目-二期      岳麓区       49.94%         58,639        268,973   2017 年 8 月      2019 年 12 月
常州新城公馆-四期 C 区   武进区       95.75%          4,547         47,454   2017 年 1 月      2019 年 11 月
常州新城公馆-四期 D 区   武进区       95.75%         56,994         86,809   2017 年 11 月     2019 年 11 月
金坛新城金郡花园-一期    金坛区       76.60%         18,954         48,462   2017 年 7 月       2019 年 1 月
常州泰和之春项目-二期    天宁区       经营权         12,197         53,127   2017 年 11 月     2019 年 12 月
常州泰和之春项目-四期    天宁区       经营权          8,736         38,443   2017 年 8 月       2019 年 6 月
常州璞樾和山花苑-一期    天宁区       48.83%         39,987        119,921   2018 年 4 月      2019 年 12 月
常州新城桃李郡-一期      武进区       99.50%         54,304        227,185   2017 年 11 月     2019 年 11 月
常州环太湖艺术城项目-
                         武进区       48.37%         75,927       257,520    2017 年 10 月     2019 年 11 月
二期
常州洛阳镇地块-一期      武进区       77.91%         40,967        98,569    2018 年 5 月      2019 年 12 月
常州新城翰都花园-一期    武进区       31.64%         69,261       162,027    2018 年 6 月      2019 年 12 月
常州新城和昱-一期        武进区       95.76%         58,792       142,808    2018 年 7 月      2019 年 11 月
常州绿都万和城-一期
                         新北区       35.19%        187,950       373,909    2017 年 1 月      2019 年 12 月
(01 地块)
杭州滨江东方名府-一期    萧山区       24.97%         19,012        64,776    2016 年 10 月     2019 年 12 月
湖州新城风华苑西区       南浔经济
                                      99.86%         40,708       115,095    2017 年 11 月     2019 年 9 月
                         开发区
湖州碧桂园翡翠湾         吴兴区       25.00%         77,913       191,250    2017 年 10 月      2019 年 6 月
湖州碧桂园嘉誉花苑       吴兴区       33.00%         55,672       123,923    2017 年 11 月      2019 年 8 月
金华新城云昱             金华市       79.89%         77,465       245,523    2018 年 5 月      2019 年 12 月
合肥桃李郡-一期          瑶海区       99.88%         26,708        75,667    2017 年 4 月       2019 年 7 月
合肥时光印象小区-一期    滨湖区       31.63%         38,136       117,471    2017 年 6 月      2019 年 12 月
合肥西子花园-二期        高新区       19.51%         25,114        64,663    2017 年 8 月      2019 年 12 月
德州新城玺樾-一期        齐河县       99.01%         51,878        60,284    2018 年 6 月      2019 年 12 月
济南新城香溢澜庭-一期    历城区       99.01%         53,557       146,211    2016 年 8 月      2019 年 12 月
济南新城香溢澜庭-二期    历城区       99.01%         20,415       106,532    2016 年 12 月     2019 年 12 月
济南新城香溢澜庭-三期    历城区       99.01%         24,322        83,925    2016 年 12 月     2019 年 12 月
济南新城和昌湖畔樾山-
                         章丘区       49.51%         62,592       127,825    2018 年 1 月      2019 年 10 月
一期
淮安悦隽府-一期          淮阴区       95.87%         49,880       182,294    2018 年 1 月      2019 年 10 月
扬州槐泗项目-一期        邗江区       11.51%         69,326       155,456    2018 年 1 月       2019 年 5 月
南京新城源山-一期        宝华镇       95.87%        129,189       193,415    2017 年 7 月       2019 年 5 月
南京新城樾府-一期        华阳镇      100.00%         69,889       238,338    2017 年 8 月       2019 年 6 月
来安汊河艺境花园项目-    汊河经济
                                      31.64%         60,189       170,312    2017 年 9 月      2019 年 9 月
一期                     开发区
                                               52 / 286
                                      2018 年年度报告
南京璞樾钟山-一期       栖霞区     95.88%         70,321   170,619   2016 年 7 月    2019 年 3 月
南京璞樾和山-一期       栖霞区     95.87%         56,890   128,785   2016 年 10 月   2019 年 6 月
南京新保弘天宸-一期     江宁区     32.59%         67,811   248,593   2017 年 5 月    2019 年 3 月
南京悦峯-一期           江宁区     32.59%         74,741   233,975   2017 年 5 月    2019 年 9 月
南京星悦城-一期         浦口区     28.76%         27,428   109,183   2017 年 5 月    2019 年 9 月
合肥 G49 地块房地产开
                        六合区     23.97%         14,338    31,396   2017 年 12 月   2019 年 9 月
发项目-一期
青岛卓越皇后道-一期     李沧区     49.51%          2,524     4,374   2015 年 8 月     2019 年 9 月
青岛卓越皇后道-二期     李沧区     49.51%          5,855    25,533   2016 年 4 月     2019 年 1 月
青岛卓越皇后道-二期     李沧区     49.51%         30,573   133,334   2016 年 4 月    2019 年 12 月
青岛新城玺樾-341—2
                        胶州市     99.01%         54,873    88,643   2017 年 9 月    2019 年 12 月
地块
青岛新城玺樾-749—3
                        胶州市     99.01%         35,031    78,130   2017 年 11 月   2019 年 8 月
地块
青岛新城玺樾-749—4
                        胶州市     99.01%         33,701    75,450   2017 年 12 月   2019 年 8 月
地块
青岛海信花伴里-一期     黄岛区     39.60%          6,583    28,223   2017 年 9 月    2019 年 12 月
上海新城上坤樾山-三期   松江区     47.97%         16,264    27,465   2017 年 6 月     2019 年 9 月
上海璞樾门第-一期       青浦区     95.94%         26,654    64,610   2017 年 1 月     2019 年 6 月
上海盛誉世家-一期       青浦区     28.78%         20,894    62,468   2016 年 12 月    2019 年 6 月
上海云麓之城-一期       罗店镇     22.07%         57,961   174,798   2017 年 8 月    2019 年 12 月
嘉兴新城金樾-一期       曹桥街道   95.95%         66,916   191,725   2017 年 11 月   2019 年 10 月
太仓璜泾项目-一期       璜泾镇     15.99%         21,638    48,957   2017 年 9 月    2019 年 12 月
上海罗泾项目-一期       宝山区     24.50%         62,848   188,900   2017 年 9 月    2019 年 12 月
嘉善玺樾西塘-一期       西塘镇     47.02%         38,881    65,973   2018 年 3 月     2019 年 5 月
启东蝶湖世界湾-一期     启东市     33.84%         70,632   207,934   2018 年 3 月    2019 年 12 月
苏州新城招商香溪源-四
                        吴江区     50.00%         40,028    56,926   2017 年 10 月   2019 年 12 月
期
苏州三千邑-一期         吴江区     32.67%         62,023   175,219   2017 年 1 月    2019 年 6 月
苏州三千邑-二期         吴江区     32.67%         30,669   101,288   2017 年 12 月   2019 年 9 月
苏州新城碧桂园湖畔樾
                        相城区     49.51%        104,868   285,756   2016 年 12 月   2019 年 7 月
山-一期
苏州北桥拾鲤-一期       相城区     19.80%         74,357   171,437   2017 年 7 月     2019 年 6 月
苏州新城十里锦绣-一期   吴江区     50.50%         41,160   133,688   2017 年 8 月     2019 年 6 月
苏州太湖新城天玺-一期   吴江区     33.66%         27,051    53,147   2018 年 5 月    2019 年 12 月
张家港茗悦华庭-一期     张家港市   31.04%         77,228   206,126   2017 年 5 月     2019 年 6 月
张家港茗悦华庭-二期 A   张家港市   31.04%         37,530   126,156   2017 年 11 月    2019 年 8 月
张家港茗悦华庭-二期 B   张家港市   31.04%         40,500   141,625   2018 年 5 月    2019 年 11 月
常熟紫云名邸-一期       常熟市     32.67%         53,753   158,204   2017 年 3 月     2019 年 6 月
张家港十里锦绣-一期     张家港市   16.23%         98,783   172,015   2018 年 3 月    2019 年 12 月
张家港新城荣樾-一期     张家港市   99.01%         12,400    28,500   2018 年 3 月    2019 年 12 月
张家港江城原著-一期     张家港市   12.87%         69,982   122,187   2018 年 1 月     2019 年 9 月
南通新城香溢紫郡-一期
                        港闸区     76.76%         24,280    90,028   2014 年 9 月    2019 年 12 月
A区
南通新城香溢紫郡-二期
                        港闸区     76.76%         42,911   209,259   2017 年 5 月    2019 年 6 月
B区
武汉新城阅璟台-一期     洪山区     95.24%         58,938   213,245   2017 年 11 月   2019 年 12 月
武汉璟棠-一期           汉阳区     95.24%         96,895   325,589   2017 年 3 月    2019 年 12 月
孝感新城悦隽-一期       高新区     95.24%         11,090    40,605   2018 年 1 月    2019 年 10 月
孝感新城玺樾-一期       高新区     95.24%          4,351    10,693   2018 年 8 月    2019 年 11 月
孝感碧桂园新城华府-一
                        孝南区     47.62%         11,205    39,318   2018 年 2 月    2019 年 10 月
期
台州黄岩北城-一期       黄岩区     26.96%         22,762    77,989   2017 年 6 月     2019 年 5 月
台州黄岩北城-二期       黄岩区     26.96%         98,469   299,805   2017 年 12 月   2019 年 12 月
佛山壹鸣花园-一期       南海区     66.67%         63,682   256,918   2017 年 8 月    2019 年 12 月
惠州明昱花园-一期       惠城区     26.67%         35,291   116,435   2018 年 3 月    2019 年 12 月
惠州悦珑湾花园-一期     博罗县     76.19%         20,198    91,696   2018 年 1 月    2019 年 11 月
                                            53 / 286
                                        2018 年年度报告
 新城水木清华-一期       宿城新区    95.87%         66,900     184,685    2017 年 12 月   2019 年 11 月
 宿迁太湖花园项目-一期   经济开发
                                     95.87%         62,007     158,089    2018 年 1 月    2019 年 11 月
                           区
 西安新城玺樾骊府-一期   临潼区      95.24%         93,025     215,850    2018 年 3 月    2019 年 12 月
 成都万科城市之光-一期   天府新区    31.43%         68,501     185,066    2017 年 12 月    2019 年 7 月
 重庆新城金科桃李郡-一
                         渝北区      47.97%         45,575     211,641    2017 年 12 月   2019 年 9 月
 期
 重庆悦隽风华-一期       沙坪坝区    95.24%         28,289      99,900    2018 年 7 月    2019 年 10 月
 重庆西著七里-一期       沙坪坝区    32.38%         74,503     260,482    2018 年 7 月    2019 年 12 月
 重庆琅樾江山-一期       大渡口区    31.43%         27,350      42,677    2018 年 10 月   2019 年 12 月
 商业开发瑞安项目-一期   安阳新区    50.50%         45,925      73,455    2016 年 9 月     2019 年 1 月
 天津吾悦广场            津南区      69.31%         67,953     203,543    2016 年 11 月    2019 年 6 月
 商业开发扬州项目-一期   邗江区      99.01%         16,561      55,006    2016 年 11 月    2019 年 4 月
 商业开发长沙黎托项目    雨花区      80.20%         32,858     193,665    2018 年 7 月    2019 年 12 月
 商业开发宿州项目        埇桥区      99.01%         59,939     183,613    2018 年 8 月    2019 年 12 月
 商业开发盐城项目        盐都区      80.20%         54,366     160,612    2018 年 6 月    2019 年 12 月
 商业开发宝鸡项目        宝鸡市      99.01%          4,908      20,674    2018 年 3 月    2019 年 12 月
 商业开发慈溪项目        慈溪市      99.01%         97,903     364,807    2017 年 11 月   2019 年 12 月
 商业开发常州项目        天宁区      76.66%         56,000     207,727    2018 年 2 月    2019 年 10 月
 商业开发连云港项目      赣榆区      99.01%         58,832     192,273    2017 年 12 月    2019 年 9 月
 商业开发南昌新建项目-
                         新建区      99.01%         16,395      41,734    2017 年 10 月   2019 年 6 月
 一期
 平湖新城吾悦广场-二期
                         当湖街道    99.01%         67,784     251,004    2017 年 5 月    2019 年 6 月
 住宅
 商业开发钦州项目        钦南区      99.01%         55,360     226,638    2017 年 12 月   2019 年 11 月
 商业开发泰兴项目-一期   泰兴市      99.01%        164,001     346,765    2017 年 6 月     2019 年 6 月
 商业开发西安沣东项目-
                         沣东新城    99.01%         54,606     272,545    2017 年 11 月   2019 年 9 月
 一期
 商业开发桂林项目-商业
                         桂林市      99.01%         25,029      97,965    2018 年 3 月    2019 年 12 月
 地块
 商业开发淮南项目-二期
                         田家庵区    99.01%         28,414     103,874    2017 年 6 月    2019 年 6 月
 住宅
 商业开发南宁项目-一期   兴宁区      99.01%         18,169      53,132    2017 年 8 月    2019 年 6 月
 商业开发启东项目-一期   汇龙镇      99.01%         71,907     229,428    2017 年 5 月    2019 年 4 月
 商业开发延安项目        宝塔区      99.01%         59,413     169,181    2018 年 3 月    2019 年 9 月
 商业开发连云港海州项
                         海州区      95.95%         30,534     116,377    2018 年 4 月    2019 年 8 月
 目
 台州黄岩项目-C 地块-
                         黄岩区      99.01%         27,053     205,870    2015 年 8 月    2019 年 5 月
 三期
 玉环新城吾悦广场        玉城街道    99.01%        107,368     351,439    2017 年 5 月    2019 年 12 月
 商业开发上饶项目        上饶市      99.01%        137,361     592,553    2017 年 9 月    2019 年 12 月
 商业开发仙居项目        仙居县      99.01%         53,388     192,424    2017 年 10 月   2019 年 12 月
 长沙松雅湖项目          长沙县      99.01%         18,148      45,180    2017 年 10 月   2019 年 11 月
 昆明五华吾悦广场        五华区      99.01%         63,521     303,097    2017 年 1 月    2019 年 12 月
 商业开发宁波项目        镇海区      99.01%         30,490      94,780    2017 年 6 月    2019 年 12 月
 商业开发成都项目        龙泉驿区    99.01%        120,702     141,497    2017 年 12 月    2019 年 3 月
 宝应吾悦广场            宝应县      80.20%         30,219     123,140    2018 年 8 月    2019 年 10 月
 商业开发临沂项目-一期   河东区      99.01%         87,285     203,830    2017 年 6 月     2019 年 6 月
 商业开发句容项目        华阳镇     100.00%         69,889     238,338    2017 年 7 月     2019 年 8 月
 商业开发太原万柏林项
                         万柏林区    74.26%         20,507      90,030    2017 年 7 月    2019 年 12 月
 目
 合肥肥东项目            肥东县      49.75%        84,000       161,413   2017 年 12 月   2019 年 12 月
 合计                                           6,402,606    18,810,301
    2019 年经营计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对 2019 年度的盈利预测，亦
非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定
性，敬请投资者特别注意。
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(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策调控风险
    房地产行业受政府政策影响较大，未来国家房地产调控政策不会变，核心以“稳”为主，强
调“稳地价、稳房价、稳预期”，以防市场大起大落，对房企在获取土地、项目融资开发等方面
会产生相应的影响。公司将通过不断深入“一城一策”和“一项一策”的研究，在不同城市的不
同政策中寻找投资机会，找到夹缝中的机会，保持稳中求进及行业地位。
2、经营风险
    行业份额集中，土地获取难度及成本提升，项目开发销售受政策调控影响等，都会导致项目
利润率降低、销售资金回笼变慢等经营风险。公司将加强市场监测，谨慎拿地，把控项目进度，
提高资金回笼率，保证业绩的高速增长。
3、财务风险
    目前市场整体融资环境依然保持收紧的态势，房企整体的融资环境仍处在较为严峻的环境中。
房地产行业是资金密集型行业，现金流是公司稳定发展的重中之重，公司将秉持底线思维，继续
坚持快速回款的策略，加强资金管理，合理运用融资方式，有效降低财务杠杆风险，保障公司资
金链安全，防范各类财务风险，守好公司经营安全底线，保障公司走得快、走得稳。
(五)其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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                                    第五节       重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
     经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2017 年度归属于上市公司股东的净利
润 6,028,907,738 元，本公司 2017 年度可供股东分配利润为 3,057,838,509 元。公司第一届董事
会第三十五次会议及 2017 年年度股东大会审议通过了 2017 年度利润分配方案：以总股本
2,257,384,186 股为基数，按每 10 股派送现金红利 8.1 元（含税）。该利润分配方案已于 2018
年 5 月 21 日实施完毕。
     同时，经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本集团 2018 年度归属于上市公
司股东的净利润 10,491,286,267 元，本公司本年度可供股东分配利润为 4,845,210,714 元。根据
《公司章程》及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》等相关规定，本着积极回报股东，培
育长期投资者，同时立足于公司长远发展的原则，公司第二届董事会第十三次会议审议通过了
2018 年度利润分配方案：以 2018 年年度利润分配股权登记日扣除届时回购专户上已回购股份后
的股份余额为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 15 元（含税），预计派发的现金红利共计
3,367,590,809 元（按照公司目前股份总数扣除截至目前已累计回购的 11,663,647 股股份后进行
的测算，实际派发的现金分红金额将根据届时股份回购的实际情况进行相应调整）。该议案尚需
提交公司 2018 年度股东大会审议。
(二)公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
                                                                      单位：元 币种：人民币
                                                                                  占合并报表
                                                                 分红年度合并报   中归属于上
          每 10 股送   每 10 股派              现金分红的数
 分红                               每 10 股转                   表中归属于上市   市公司普通
            红股数     息数(元)                    额
 年度                               增数（股）                   公司普通股股东   股股东的净
            （股）     （含税）                  （含税）
                                                                   的净利润       利润的比率
                                                                                      (%)
2018 年           0        15.00            0   3,367,590,809    10,491,286,267        32.10
2017 年           0         8.10            0   1,828,481,191     6,028,907,738        30.33
2016 年           0         3.30            0      745,464,781    3,019,228,519        24.69
注：根据《关于支持上市公司回购股份的意见》（证监会公告【2018】35 号）、《上海证券交易所
上市公司回购股份实施细则》等有关规定，上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方
式回购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算。
公司 2018 年度以集中竞价方式实施股份回购所支付的现金总额为 149,958,963 元（不含交易费用），
经与公司 2018 年度利润分配预案中的现金红利合并计算后，公司 2018 年度合计现金分红占合并
报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率为 33.53%。
(三)以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
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(四)报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
    案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
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二、承诺事项履行情况
(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
                   承诺                                                                                                            是否有履行 是否及时
  承诺背景                    承诺方                                  承诺内容                                 承诺时间及期限
                   类型                                                                                                              期限     严格履行
                                        自新城控股 A 股股票上市交易之日起三十六个月内，不转让或委托他人管理
                           富域发展、常                                                                     2015 年 12 月 4 日至
               股份限售                 本公司直接和间接持有的新城控股本次发行前已发行的股份，也不由新城控                            是         是
                           州德润                                                                           2018 年 12 月 3 日
                                        股回购该等股份。
                                       1、本公司确定新城控股为本公司控制的中华人民共和国境内房地产开发业务
                                       的唯一平台。2、本次换股吸收合并完成之日起，本公司或本公司控制的除新
                                       城控股之外的其他经济实体不会以任何形式直接或间接从事、参与或投资中
                                       华人民共和国境内的房地产开发业务。凡本公司或本公司控制的除新城控股
                                       之外的其他经济实体有任何商业机会可从事、参与或投资可能会与新城控股
               解决同业竞争 富域发展   在中华人民共和国境内的房地产开发业务构成竞争的业务，本公司或本公司 2015 年 5 月 26 日          否         是
                                       控制的除新城控股之外的其他经济实体会将该等商业机会让予新城控股。3、
                                       本公司或本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体不会利用本公司对新
与重大资产重                           城控股的控制关系进行损害新城控股及其中小股东的合法权益的经营活动。
组相关的承诺                           4、本公司将促使本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体遵守上述 1-3
                                       项承诺。
                                       1、本人确定新城控股为本人控制的中华人民共和国境内房地产开发业务的唯
                                       一平台。2、本次换股吸收合并完成之日起，本人或本人控制的除新城控股之
                                       外的其他经济实体不会以任何形式直接或间接从事、参与中华人民共和国境
                                       内房地产开发业务。凡本人或本人控制的除新城控股之外的其他经济实体有
                                       任何商业机会可从事、参与或投资可能会与新城控股在中华人民共和国境内
               解决同业竞争 王振华                                                                         2015 年 5 月 26 日         否         是
                                       的房地产开发业务构成竞争的业务，本人或本人控制的除新城控股之外的其
                                       他经济实体会将该等商业机会让予新城控股。3、本人或本人控制的除新城控
                                       股之外的其他经济实体不会利用本人对新城控股的控制关系进行损害新城控
                                       股及其中小股东的合法权益的经营活动。4、本人将促使本人控制的除新城控
                                       股之外的其他经济实体遵守上述 1-3 项承诺。
                                                                        58 / 286
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                                     1、自本承诺函签署之日起，本公司将尽量避免和减少与新城控股及其控制的
                                     经济实体之间的关联交易。2、新城控股有权独立、自主地选择交易对方。对
                                     于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本公司将遵循市场交易的公
                                     开、公平、公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关
             解决关联交易 富域发展   法律、法规、规范性法律文件及《新城控股集团股份有限公司章程》的规定 2015 年 5 月 26 日       否   是
                                     履行关联交易决策程序，依法履行信息披露义务，以维护新城控股及新城控
                                     股其他股东的利益。3、本公司保证不利用在新城控股的地位和影响力，通过
                                     关联交易损害新城控股及新城控股其他股东的合法权益。4、本公司将促使本
                                     公司控制的除新城控股外的其他经济实体遵守上述 1-3 项承诺。
                                     1、自本承诺函签署之日起，本人将尽量避免和减少与新城控股及其控制的经
                                     济实体之间的关联交易。2、新城控股有权独立、自主地选择交易对方。对于
                                     无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本人将遵循市场交易的公开、
                                     公平、公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、
             解决关联交易 王振华     法规、规范性法律文件及《新城控股集团股份有限公司章程》的规定履行关 2015 年 5 月 26 日       否   是
                                     联交易决策程序，依法履行信息披露义务，以维护新城控股及其股东的利益。
                                     3、本人保证不利用在新城控股的地位和影响力，通过关联交易损害新城控股
                                     及其股东的合法权益。4、本人将促使本人控制的除新城控股以外的其他经济
                                     实体遵守上述 1-3 项承诺。
                                     自本公司 A 股股票上市交易之日起，在境外居民能够认购 A 股股票之前，或
                                     境外居民持有的本公司 A 股股票完全售出之前，本公司将慎重面对部分 A 股
             分红        新城控股                                                                         2015 年 5 月 26 日     否   是
                                     账户交易权利受限这一客观事实，在处理一些相关的重大事项如配股时，充
                                     分考虑各类投资者参与权利的公平性。
与股权激励相
             其他        新城控股    不存在向激励对象提供贷款、贷款担保或其他财务资助的计划或安排。        2016 年 8 月 18 日    否   是
关的承诺
                         富域发展、常 所持限售流通股自解禁之日起 1 年内不以任何方式减持该部分股份，包括承 2018 年 12 月 5 日至
其他承诺     股份限售                                                                                                            是   是
                         州德润       诺期间因资本公积转增股本、派送股票红利等权益分派产生的股份。        2019 年 12 月 4 日
                                                                      59 / 286
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(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
    2017 年，财政部先后修订并发布了《企业会计准则第 14 号——收入》（以下简称“收入准
则”），《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号——金融
资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》和《企业会计准则第 37 号——金融工具列
报》（以下统称“金融工具准则”）等五项会计准则。根据准则规定，境内外同时上市的企业以
及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业，自 2018 年 1 月 1
日起施行收入准则及金融工具准则；其他境内上市企业自 2019 年 1 月 1 日起施行金融工具准则，
自 2020 年 1 月 1 日起施行收入准则，同时允许及鼓励企业提前执行。公司已采用上述准则和通知
编制，对本公司财务报表的影响请参见本报告第十一节“财务报告”中“二.重要会计政策及会计
估计”的“34.重要会计政策和会计估计的变更”。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
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六、聘任、解聘会计师事务所情况
                                                              单位：万元 币种：人民币
                                                             现聘任
境内会计师事务所名称                       普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬                                                                  360
境内会计师事务所审计年限                                                               4
                                                     名称                      报酬
内部控制审计会计师事务所     普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）                 60
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
    经公司 2017 年年度股东大会及第二届董事会第十三次会议审议通过《关于续聘公司 2018 年
度审计机构的议案》，公司决定聘任普华永道为公司 2018 年度财务审计机构和内部控制审计机构，
分别支付普华永道 2018 年度财务审计及内部控制审计费用人民币 360 万元、人民币 60 万元。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
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十、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
                  事项概述及类型                                   查询索引
    原告支金高以请求关于“苏州金世纪房地产开发有
限公司”股权转让合同无效为由，起诉公司子公司苏州           请于www.sse.com.cn上查询公告
新城创佳置业有限公司与苏州碧桂园房地产开发有限公       编号为2018-003号《公司关于下属子公
司、沈银龙、陆志文、王雁平、第三人朱磊、平梅军。       司涉诉公告》、2018-007号《公司关于
本案不涉及具体金额，涉及的股权及债权转让合同金额       下属子公司诉讼进展及收到江苏证监
为 101,571.39 万元。                                   局监管措施的公告》、2019-001号《公
    截至本报告出具日，苏州工业园区人民法院一审判       司关于下属子公司涉及诉讼的结果公
决驳回原告支金高的诉讼请求。支金高已向苏州市中级       告》及2019-007号《公司关于下属子公
人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，并对本案发回       司涉及诉讼的进展公告》。
重审或直接改判支持上诉人诉讼请求。
    公司控股子公司青岛新城创置房地产有限公司（以
下简称“青岛新城”）起诉济南银丰鸿福置业有限公司
（以下简称“银丰置业”），要求按照双方签订的《合
                                                           请于www.sse.com.cn上查询公告
作开发协议》约定，就坐落于济南市历下区经十东路以
                                                       编号为2018-042号《公司关于下属子公
北，凤山路以西五宗地块开发分别设立项目公司，并继
                                                       司涉诉公告》、2018-067号《公司关于
续履行相关合作开发义务。本案金额为 50,000 万元，《合
                                                       下属子公司诉讼事项进展的公告》、
作开发协议》涉及的金额为 207,532.80 万元。被告银丰
                                                       2018-102号《公司关于下属子公司诉讼
置业就本案提出反诉申请，要求判令解除双方签订的《合
                                                       事项进展的公告》及2018-106号《公司
作开发协议》及相关补充协议。
                                                       关于下属子公司涉及诉讼的结果公
    山东省高级人民法院于 2018 年 11 月 9 日一审判决
                                                       告》。
解除《合作开发协议》及相关补充协议并驳回青岛新城
的诉讼请求。截至报告出具日，青岛新城已向最高人民
法院提起上诉，并已缴纳上诉费用。
(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三)其他说明
□适用 √不适用
                                         62 / 286
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十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
    况
√适用 □不适用
    2018 年 1 月 19 日，公司收到中国证监会江苏监管局下发的《关于对新城控股集团股份有限
公司采取出具警示函措施的决定》（[2018]2 号），因公司违规未及时披露关于“苏州金世纪房
地产开发有限公司”股权转让合同的重大诉讼事项，中国证监会江苏监管局决定对公司采取出具
警示函的监管措施。
    公司已按照相关要求，加强内部控制及信息披露管理，严格遵守相关法律法规，杜绝违法违
规行为的发生，维护广大投资者的权益。
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
    报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
                     事项概述                                         查询索引
    因公司原授予 110 万股限制性股票的激励对象曹
蓬、单磊磊离职，不再具备激励对象资格，公司 2017
年第二次临时股东大会审议通过《关于回购注销部分限
                                                            请 于 www.sse.com.cn 上 查 询 公 告
制性股票的议案》，根据《限制性股票激励计划》规定
                                                        编号为2017-121号《公司关于完成部分
对曹蓬、单磊磊持有的已获授但尚未解锁的共计 110 万
                                                        限制性股票回购注销的公告》
股限制性股票于 2018 年 1 月 2 日进行回购注销。本次
限制性股票回购注销完成后，公司股份总数由
2,258,484,186 股减少为 2,257,384,186 股。
    因公司原限制性股票激励对象罗艳兵、吴亚春离
                                                            请于www.sse.com.cn上查询公告
职，不再具备激励对象资格，公司 2018 年第二次临时
                                                        编号为2018-048号《公司关于回购注销
股东大会审议通过《关于回购注销部分限制性股票的议
                                                        部分限制性股票的公告》、2018-057号
案》，根据《限制性股票激励计划》规定对罗艳兵、吴
                                                        《公司关于回购注销部分限制性股票
亚春已获授但尚未解锁共计 66 万股限制性股票于 2018
                                                        的减资公告》及2018-109号《公司关于
年 11 月 15 日进行回购注销。本次限制性股票回购注销
                                                        完成部分限制性股票回购注销的公
完成后，公司股份总数由 2,257,384,186 股减少为
                                                        告》。
2,256,724,186 股。
    根据《限制性股票激励计划》有关规定，公司董事
会认为公司第一期限制性股票激励计划首次授予的限              请于 www.sse.com.cn 上查询公告
制性股票第二次解锁条件已满足，决定为满足条件的 54       编号为 2018-115 号《公司第一期限制
名激励对象办理限售股解锁事宜，解锁比例为 30%，可        性股票激励计划首次授予的限制性股
解锁股份为 10,740,000 股，已于 2018 年 12 月 13 日上    票第二次解锁暨上市公告》。
市流通。
                                          63 / 286
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(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
    2.1 公司与关联方西藏新城悦物业服务股份有限公司签订《物业服务框架协议》，约定 2018
年度其在 3.04 亿元额度内为公司提供物业管理服务，详见公司于 2017 年 12 月 15 日披露的公告
编号为 2017-117 号《公司关于签订<物业服务框架协议>暨日常关联交易公告》。截至报告期末，
公司已与西藏新城悦物业服务有限公司及其子/分公司实际发生关联交易金额为 2.71 亿元。经公
司第二届董事会第九次会议及 2018 年第六次临时股东大会审议通过《关于 2019 年度日常关联交
易预计的议案》，2019 年西藏新城悦物业服务有限公司将在 10.68 亿元额度内为公司提供物业管
理及相关增值服务。
    2.2 结合公司年度经营计划及合作项目的开发需要，经公司第一届董事会第三十五次会议及
2017年年度股东大会审议通过的《关于公司2018年度与合营、联营企业关联交易事项的议案》及
经公司第二届董事会第六次会议及2018年第四次临时股东大会审议通过的《关于调整公司2018年
度与合营、联营企业关联交易事项的议案》，董事会同意对公司2018年度（自2017年年度股东大
会审议通过之日起至2018年年度股东大会召开之日止）与合营、联营企业发生的各项关联交易进
行总体授权，详见公司分别于2018年3月15日、9月21日披露的公告编号为2018-018号《公司关于
2018年度与合营、联营企业关联交易事项的公告》及编号为2018-084号《公司2018年第四次临时
股东大会决议公告》。截至报告期末，公司与合营、联营企业发生的各项关联交易情况如下：
         关联交易类别              2018年度授权业务额度         2018年实际使用额度
提供担保（余额）                            不超过500亿元                     261.92亿元
提供财务资助（余额）                        不超过600亿元                     242.45亿元
接受财务资助（余额）                        不超过600亿元                     314.16亿元
新增股权投资（净额）                        不超过300亿元                      54.22亿元
提供管理服务（发生额）                        不超过15亿元                      3.74亿元
接受商品及劳务服务（发生额）                    不超过5亿元                     1.22亿元
接受租赁（发生额）                              不超过5亿元                     0.50亿元
                                        64 / 286
                                     2018 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
                  事项概述                                     查询索引
    为提高资金使用效率，实现公司的规模发展，
                                                    请于www.sse.com.cn上查询公告编号为
经公司第一届董事会第三十五次会议、第二届董
                                                2018-020号《公司关于与关联方共同投资的关
事会第九次会议及 2017 年年度股东大会审议通
                                                联交易公告》、编号为2018-046号《公司关于
过《关于与关联方共同投资的议案》，公司可在
                                                与关联方共同投资的关联交易公告》、编号为
200 亿元额度内与新城发展或其下属子公司以现
                                                2018-050号《公司关于与关联方共同投资的关
金方式对公司负责运营的项目进行共同投资。截
                                                联交易公告》及编号为2018-112号《公司关于
至报告期末，公司子公司对相关标的公司的现金
                                                与关联方共同投资的关联交易公告》。
增资额为 67.54 亿元。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
    经公司第一届董事会第三十五次会议及 2017 年年度股东大会审议通过《关于公司部分董事、
监事和高级管理人员参与房地产项目跟投暨关联交易预计的议案》，根据公司新修订的《跟投管
理制度》的相关规定，在 2018 年度内公司董事、监事及高级管理人员在总金额不超过 2 亿元内（包
括期间现任及新选举或聘任的董事、监事及高级管理人员的跟投金额）参与公司的房地产项目跟
投，详见公司于 2018 年披露的公告编号为 2018-017 号《公司关于部分董事、监事及高级管理人
员参与房地产项目跟投暨关联交易预计的公告》。截至报告期末，公司董事、监事及高级管理人
员已投入金额为 0.50 亿元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
                                         65 / 286
                                     2018 年年度报告
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
    经公司第一届董事会第三十五次会议及 2017 年年度股东大会审议通过《关于向关联方借款的
议案》，公司与新城发展签署借款协议，约定新城发展及其子公司在总额不超过等额人民币 150
亿元的范围内向公司及公司子公司提供借款，借款期间自 2018 年 1 月 1 日起至 2018 年 12 月 31
日止，到期时可根据实际经营情况进行展期。借款年利率为 8%（不含税金）。公司于 2018 年 3
月 15 日披露了公告编号为 2018-019 号《公司关于向关联方借款的关联交易公告》。截至报告期
末，公司向新城发展及其子公司借款余额为人民币 22.22 亿元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一)托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
                                         66 / 286
                                                                                     2018 年年度报告
(二)担保情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                                      单位: 万元 币种: 人民币
                                                                      公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
           担保方与                                     担保发生日
                                                                            担保           担保                       担保是否已 担保是否 担保逾期 是否存在 是否为关联      关联
 担保方    上市公司          被担保方          担保金额 期(协议签署                                     担保类型
                                                                          起始日         到期日                       经履行完毕   逾期     金额   反担保     方担保        关系
           的关系                                           日)
                      苏州聿盛房地产开发有限
新城控股   公司本部                            339,625   2016-10-21     2016-10-21     2022-01-31      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      公司
                      常州新城创恒房地产开发
新城控股   公司本部                            172,000   2017-08-24     2017-08-24     2020-08-23      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      有限公司
新城控股   公司本部   佛山鼎域房地产有限公司   164,633   2017-08-25     2017-08-25     2019-08-25      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      太原新城凯拓房地产开发
新城控股   公司本部                            125,625   2017-12-20     2017-12-20     2020-11-30      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      有限公司
新城控股   公司本部   上海嘉禹置业有限公司     121,431   2016-09-22     2016-09-22     2019-09-22      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      南京新城万博房地产开发
新城控股   公司本部                             98,000   2017-08-29     2017-08-29     2019-08-29      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      有限公司
                      南京新城万博房地产开发
新城控股   公司本部                             67,760   2018-09-26     2018-09-26     2021-09-26      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      有限公司
                      常州新城紫东房地产发展
新城控股   公司本部                             90,593   2018-06-25     2018-06-25     2020-06-24      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      有限公司
                      成都兴青房地产开发有限
新城控股   公司本部                             89,000   2018-08-17     2018-08-17     2020-04-28      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      公司
                      天津市津南区新城吾悦房
新城控股   公司本部                             83,086   2016-07-07     2016-07-07     2019-07-05      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      地产开发有限公司
                      重庆天联置业有限责任公
新城控股   公司本部                             82,400   2018-07-09     2018-07-09     2019-07-09      连带责任担保      否         否      0        否         是       其他关联人
                      司
                      天津俊安房地产开发有限
新城控股   公司本部                             72,000   2018-05-25     2018-05-25     2020-05-25      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      公司
                      唐山郡成房地产开发有限
新城控股   公司本部                             60,200   2018-06-08     2018-06-08     2020-08-31      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      公司
                      苏州聿盛房地产开发有限
新城控股   公司本部                             58,500   2018-03-12     2018-03-12     2021-03-12      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      公司
                      天津新城宝郡房地产开发
新城控股   公司本部                             57,500   2017-01-03     2017-01-03     2020-01-03      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                      有限公司
新城控股   公司本部   青岛达铭房地产开发有限    55,011   2017-10-31     2017-10-31     2020-10-30      连带责任担保      否         否      0        否         是        合营公司
                                                                                         67 / 286
                                                                                  2018 年年度报告
                      公司
                      上海佘山乡村俱乐部有限
新城控股   公司本部                            48,500   2015-09-07   2015-09-07     2020-08-18      连带责任担保   否   否   0   否   是   其他关联人
                      公司
                      上海佳朋房地产开发有限
新城控股   公司本部                            46,410   2017-05-11   2017-05-11     2019-02-28      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      公司
                      绍兴豪湖房地产开发有限
新城控股   公司本部                            38,416   2018-06-13   2018-06-13     2021-06-13      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      公司
新城控股   公司本部   广州鼎鸿房地产有限公司   34,246   2018-07-05   2018-07-05     2022-07-05      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      常州亿泰房地产开发有限
新城控股   公司本部                            33,046   2018-10-10   2018-10-10     2020-09-28      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                      公司
                      重庆亿臻房地产开发有限
新城控股   公司本部                            33,000   2018-10-15   2018-10-15     2020-10-14      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                      公司
                      合肥新城创晟房地产有限
新城控股   公司本部                            32,500   2018-05-04   2018-05-04     2021-05-03      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      公司
                      南京新保弘房地产有限公
新城控股   公司本部                            28,900   2017-11-27   2017-11-27     2020-11-26      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      司
                      绍兴新城亿佳房地产开发
新城控股   公司本部                            27,900   2018-09-21   2018-09-21     2021-09-21      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                      有限公司
                      苏州嘉众房地产开发有限
新城控股   公司本部                            26,400   2016-08-29   2016-08-29     2020-01-01      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      公司
                      成都融辉桥宇置业有限公
新城控股   公司本部                            25,000   2017-08-22   2017-08-22     2019-09-12      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      司
                      成都融辉桥宇置业有限公
新城控股   公司本部                            9,993    2017-11-30   2017-11-30     2020-11-30      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      司
                      重庆盛牧房地产开发有限
新城控股   公司本部                            26,000   2017-07-26   2017-07-26     2019-07-31      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      公司
新城控股   公司本部   长沙乾璟置业有限公司     24,737   2018-04-04   2018-04-04     2019-04-03      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      苏州晟天房地产咨询有限
新城控股   公司本部                            24,000   2018-02-11   2018-02-11     2019-08-09      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      公司
                      上海佘山乡村俱乐部有限
新城控股   公司本部                            22,875   2015-09-07   2015-09-07     2020-08-18      连带责任担保   否   否   0   否   是   其他关联人
                      公司
                      上海佘山乡村俱乐部有限
新城控股   公司本部                            22,875   2015-09-07   2015-09-07     2020-08-18      连带责任担保   否   否   0   否   是   其他关联人
                      公司
                      重庆盛牧房地产开发有限
新城控股   公司本部                            22,500   2017-07-26   2017-07-26     2019-07-31      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                      公司
                      济南世茂新纪元置业有限
新城控股   公司本部                            25,000   2018-06-30   2018-06-30     2020-06-13      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                      公司
新城控股   公司本部   常熟金俊房地产开发有限   19,314   2018-10-17   2018-10-17     2021-10-17      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                                                                                      68 / 286
                                                                                2018 年年度报告
                    公司
新城控股   公司本部 长沙乾璟置业有限公司     17,500   2018-8-17    2018-8-17       2021-8-17      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    张家港市祥盛房地产开发
新城控股   公司本部                          16,250   2017-7-4      2017-7-4       2021-11-8      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                    有限公司
新城控股   公司本部 镇江广丰房地产有限公司   16,250   2018-9-17    2018-9-17       2021-9-13      连带责任担保   否   否   0   否   是     合营公司
新城控股   公司本部 青岛慧成置业有限公司     16,200    2018-7-5     2018-7-5        2019-7-5      连带责任担保   否   否   0   否   是   其他关联人
                    重庆首铭房地产开发有限
新城控股   公司本部                          16,140   2018-7-17    2018-7-17       2019-7-17      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                    公司
                    合肥碧城联合房地产开发
新城控股   公司本部                          15,080   2018-3-16    2018-3-16       2021-3-16      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    有限公司
                    成都市美曜房地产开发有
新城控股   公司本部                          12,300   2018-7-20    2018-7-20       2021-7-5       连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                    限公司
新城控股   公司本部 青岛双城房地产有限公司   11,850   2018-4-11    2018-4-11       2021-4-10      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                    邳州市碧桂园房地产开发
新城控股   公司本部                          8,820    2018-5-30    2018-5-30      2020-11-30      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    有限公司
                    上海睿涛房地产开发有限
新城控股   公司本部                          8,438    2016-7-8      2016-7-8       2019-7-7       连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    公司
新城控股   公司本部 苏州百翔置业有限公司     8,340    2016-12-30   2016-12-30     2018-12-31      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    淮安新碧房地产开发有限
新城控股   公司本部                          8,160    2018-7-16    2018-7-16       2021-7-16      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                    公司
                    荆州市沙市区碧桂园房地
新城控股   公司本部                          7,425    2018-6-25    2018-6-25       2021-6-24      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    产开发有限公司
                    孝感碧桂园中诚房地产开
新城控股   公司本部                          7,190    2018-2-1      2018-2-1       2021-2-1       连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    发有限公司
                    简阳市京新房地产开发有
新城控股   公司本部                          7,000    2018-5-25    2018-5-25       2021-5-24      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    限公司
                    嘉善尚湾房地产开发有限
新城控股   公司本部                          6,468    2018-4-9      2018-4-9       2021-4-9       连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                    公司
新城控股   公司本部 新昌县富高置业有限公司   6,365    2018-9-19    2018-9-19       2020-9-18      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                    泰兴市乾元房地产开发有
新城控股   公司本部                          6,000    2018-8-30    2018-8-30       2019-8-30      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                    限公司
                    常州凯拓房地产开发有限
新城控股   公司本部                          5,596    2018-7-10    2018-7-10      2021-10-10      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                    公司
                    镇江颐发房地产开发有限
新城控股   公司本部                          4,785    2018-7-15    2018-7-15       2021-7-15      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    公司
                    简阳嘉欣瑞恒投资有限公
新城控股   公司本部                          3,420    2018-5-28    2018-5-28       2021-5-27      连带责任担保   否   否   0   否   是    合营公司
                    司
新城控股   公司本部 苏州市龙光骏誉房地产有   2,190    2018-12-21   2018-12-21     2021-12-12      连带责任担保   否   否   0   否   是    联营公司
                                                                                    69 / 286
                                                                                    2018 年年度报告
                      限公司
  新城控股 公司本部 嘉善盛泰置业有限公司         1,102   2018-12-14    2018-12-14      2021-6-30      连带责任担保   否   否   0   否   是   合营公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）                                                                                               1,633,154
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）                                                                                            2,521,844
                                                                        公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计                                                                                                               2,349,803
报告期末对子公司担保余额合计（B）                                                                                                            3,457,811
                                                                      公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）                                                                                                                              5,979,655
担保总额占公司净资产的比例(%)                                                                                                                   117.35
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）                                                                                                      0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）                                                                             2,369,106
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）                                                                                                         3,431,811
上述三项担保金额合计（C+D+E）                                                                                                                5,800,917
未到期担保可能承担连带清偿责任说明                                                                                                                   无
担保情况说明                                                                                                                                         无
                                                                                        70 / 286
                                     2018 年年度报告
(三)委托他人进行现金资产管理的情况
1.   委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2.   委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3.   其他情况
□适用 √不适用
(四)其他重大合同
□适用 √不适用
                                         71 / 286
                                    2018 年年度报告
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
     公司分别于2016年3月8日及3月25日召开了第一届董事会第十二次会议及2016年第一次临时
股东大会，审议通过了《关于<新城控股集团股份有限公司2016年度非公开发行股票预案>的议案》
等相关议案。公司于2016年4月1日收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理通知书》
（160654号），中国证监会认为公司申请材料齐全，符合法定形式，决定受理；根据2016年4月18
日中国证监会下发的《中国证监会行政许可项目审查反馈意见通知书》（160654号），公司于2016
年5月13日召开第一届董事会第十四次会议审议通过了《关于调整公司非公开发行股票方案的议案》
等相关议案，同日公告了《新城控股集团股份有限公司2016年度非公开发行股票预案（修订稿）》；
2016年7月1日，中国证监会发行审核委员会审议通过了公司本次非公开发行股票事项。
     截至本报告出具日，公司尚未收到中国证监会相关核准文件。公司已于 2019 年 1 月 29 日及
2 月 22 日召开第二届董事会第十二次会议及 2019 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于延
长公司非公开发行股票股东大会决议有效期的议案》及《关于提请股东大会延长授权董事会全权
办理本次非公开发行股票具体事宜有效期的议案》，同意将本次非公开发行股票股东大会决议有
效期及董事会授权期限自届满之日起延长 12 个月，即至 2020 年 3 月 25 日。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一)上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1.   精准扶贫规划
√适用 □不适用
    近年来，新城控股积极响应党和政府“坚定不移打赢脱贫攻坚战”的号召，不忘“让幸福变
得简单”的创业初心和使命，通过自身的产业、品牌、渠道、资金等优势与贫困地区的资源精准
对接，从产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫等多措并举齐发力，将致富的活水引入贫困地区，实现
“输血式”扶贫向“造血式”脱贫的转变，带动贫困群众踏上脱贫致富路。新城控股面向上海市
对口扶贫的云南、贵州两省作为扶贫工作开展的重点地区，定向资助贫困地区的潜力企业和扶贫
项目。
2.   年度精准扶贫概要
√适用 □不适用
    2018 年是全面贯彻十九大精神的开局之年，是决胜全面建成小康社会承上启下的关键年。新
城控股深入贯彻落实党和国家扶贫开发重要战略思想，积极回应“汇聚各方力量精准扶贫，打赢
脱贫攻坚战，全面建成小康社会”的号召，将党建工作融合到生产经营和管理活动全过程，通过
探索党建目标管理与脱贫攻坚实效相结合的有效途径，建立了党建绩效挂钩脱贫攻坚工作的评价
体系，使脱贫帮扶工作更具组织性、引领性和针对性。
    报告期内，公司专门成立“扶贫办公室”，由集团党委专职书记兼任主任，由专人负责研究
制定扶贫计划、措施和实施方案，协调内外部资源，推进扶贫项目落地；公司董事长王振华先后
多次带队赴云贵地区调研扶贫工作，公司党委组织扶贫办、资管、规划等部门的优秀骨干党员多
次深入项目一线，为响应国家精准扶贫号召奠定了扎实的基础。2018 年公司、子公司及合联营企
业累计捐赠各项扶贫资金 5,881.72 万元，其中云南、贵州地区已累计捐赠专项扶贫资金 1,900
万元。
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2.1 产业扶贫
     打赢脱贫攻坚战，产业扶贫是关键。公司认为以扶持贫困地区特色企业（项目）为抓手，帮
助企业打造品牌，提高产品品质，促进当地农业生产转型升级，激发当地内生动力，是实现扶贫
援助由“输血”向“造血”转变的有效路径。2018 年，公司产业扶贫主要面向遵义赤水、遵义习
水、遵义桐梓等地，帮助三地发展基础产业，带动当地群众脱贫致富。
     2018 年上半年，公司向遵义赤水市捐资 100 万帮助当地发展金钗石斛盆景建设项目，惠及贫
困村 1 个，164 人。项目投产后，村级集体经济每年可增收 8 万元以上。公司向遵义习水县捐资
300 万帮助当地建设麻羊检测与质量控制中心、黔道食品检测与质量控制中心，项目辐射贫困村 1
个，35 人，帮助贫困户增收 61.5 万；帮助当地企业做强育肥基地、修建中央厨房，做强中间环
节，形成“生产基地+中央厨房+餐饮门店”的习水麻羊产业链，带动 8,000 户建档立卡贫困户发
展黔北麻羊，习水县也被国家农业部授予“肉羊标准化养殖示范县”。公司向遵义桐梓县捐资 100
万帮扶羊磴镇田坪村猕猴桃产业补助建设、燎原镇山层村“村社合一”冻库建设项目，惠及贫困
村 2 个，291 人。
2.2 教育扶贫
    “扶贫先扶智，治贫必治愚”，让贫困地区的孩子们接受良好教育，是扶贫开发的重要任务，
也是阻断贫困代际传递的重要途径。2018 年，针对云南地区不同程度存在的学生因贫失学、辍学
问题，公司向云南教育基金会捐资 700 万，开展圆梦助学行动，惠及大批学子，取得了较好的社
会效应。同时，公司向云南昆明市东川区捐赠帮扶资金 300 万元，用于支持东川区第二中学一体
机、机器人实验室设备、天文台建设，目前项目已完成；帮扶集义小学、阿旺中学、明月中学新
建录播室，目前已建设完成并投入使用；向 177 名职初班学生发放生活补助及培训费。
2.3 就业扶贫
    就业是民生之本。新城控股注重将企业自身用工需求与贫困群体就业相结合，通过为其提供
就业岗位及提升职业技能，让一部分接受培训的贫困人群实现自力更生。
    公司吾悦广场存在较大的用工需求，公司明确工人招聘时，同等条件下优先考虑建档立卡的
扶贫对象，在招聘保洁、保安等后勤保障岗位时予以照顾，同时动员配套供应商共同参与就业扶
贫，有效解决贫困地区部分富余劳动力的就业问题。
    2018 年 8 月，新城控股与云南大理州达成合作意向，计划建设一所旅游商贸学校和高端酒店，
帮助贫困家庭劳动力提升职业技能，并实现就业。
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3.   精准扶贫成效
√适用 □不适用
                                                                     单位：万元 币种：人民币
                      指   标                                      数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金                                                                        5,881.72
       2.物资折款                                                                      47.00
       3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）                                                612
二、分项投入
     1.产业发展脱贫
                                                     √   农林产业扶贫
                                                     □   旅游扶贫
                                                     □   电商扶贫
其中：1.1 产业扶贫项目类型
                                                     □   资产收益扶贫
                                                     □   科技扶贫
                                                     □   其他
       1.2 产业扶贫项目个数（个）                                                          4
       1.3 产业扶贫项目投入金额                                                       500.00
       1.4 帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）                                              612
     2.转移就业脱贫
其中：2.1 职业技能培训人数（人/次）                                                       10
       2.2 帮助建档立卡贫困户实现就业人数（人）                                           10
     3.教育脱贫
其中：3.1 资助贫困学生投入金额                                                        700.00
       3.2 资助贫困学生人数（人）                                                      2,068
       3.3 改善贫困地区教育资源投入金额                                               700.00
     4.生态保护扶贫
                                                     □   开展生态保护与建设
                                                     □   建立生态保护补偿方式
其中：4.1 项目名称
                                                     □   设立生态公益岗位
                                                     √   其他
       4.2 投入金额                                                                    20.00
     5.社会扶贫
其中：5.1 东西部扶贫协作投入金额                                                      700.00
       5.2 定点扶贫工作投入金额                                                     1,200.00
     6.其他项目
其中：6.1 投入金额                                                                  2,061.72
       6.2 其他项目说明                                                    主要为各类慈善捐款
三、所获奖项（内容、级别）
2017 年第七届中国公益节“年度责任品牌奖”
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4.   后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
    新城控股将依托自身特有优势，研究制定年度扶贫计划，协调内外部资源，积极投身于产业
扶贫、教育扶贫、就业扶贫等领域，在带动贫困地区经济发展、帮助贫困学子圆梦、提升贫困家
庭劳动力基本职业技能的同时，满足更多贫困家庭对美好生活的需要，让每一份爱心切实惠及真
正需要的群体。
(二)社会责任工作情况
√适用 □不适用
     新城控股坚信，企业不论做到何种成就，都应怀抱一颗赤子之心，回归本源，在创造价值的
同时，以“真诚”和“用心”不断回馈社会，帮助并改善最需要帮助人群的社会生存条件，在创
造企业丰盛的同时，创造属于全社会的丰盛。2013 年，新城控股创办大型公益品牌“七色光计划”，
希望以企业之力搭建公益平台，号召人人参与公益，凝聚更大的社会力量，传递新城控股的公益
情怀，让人们的生活更加幸福。“七色光计划”涵盖教育平权、儿童健康、绿色社区、环境保护、
人道救助、文化工程、体育运动七大公益版块，七大公益版块就像七道光芒，努力照亮尽可能多
的角落。公司成立至今，社会公益事业投入累计超过 3 亿元。
     “光彩图书馆”是“七色光计划”于 2013 年在教育平权版块推出的核心项目，通过在乡村小
学建立光彩图书馆，捐赠图书、桌椅、文体用品等物资，并招募全国各地的志愿者前往当地小学，
以课程支教的方式开展项目，旨在消除城市和乡村之间的知识鸿沟，为乡村儿童提供良性的阅读
环境，培养孩子们对阅读、知识的兴趣。截至报告期末，“光彩图书馆”的足迹已遍及 14 个省的
45 所学校，捐献图书 11 万余册，共有 300 余名志愿者参与，惠及学生 6,000 余人。
     基于核心项目“光彩图书馆”的多年铺垫，“七色光计划”于 2016 年推出了全新公益项目—
“幸福手牵手”，邀请“光彩图书馆”项目受益学校的学生来到城市，在志愿者的陪同下游览景
点，并与城市爱心家庭一对一幸福手牵手，加入“新家”度过愉快的周末。项目旨在帮助贫困地
区学生拓展眼界，鼓励他们积极进取，努力实现梦想。2018 年暑假，“幸福手牵手”分别在常州、
长春、海口 3 地开展活动，共计为 56 名乡村学生带来特别的周末之旅。
     2017 年，“七色光计划”推出“幸福公益集市”项目，联手“中国青少年发展基金会”开展
“中国青少年发展基金会新城七色光 1+1 学生资助”计划，号召新城控股员工义卖或捐赠自己的
闲置物品，爱心物资与义卖所得款项将全部捐入“中国青少年发展基金会希望工程 1+1 学生资助”
项目。报告期内，“幸福公益集市”共举办 3 站，共计募集善款近 8 万元，参与人数近 1,000 人。
     “新绿行动”是新城控股公益品牌“七色光计划”于 2018 年在环境保护版块下推出的全新项
目，联手中国绿化基金会“百万森林计划”项目，号召人们通过“一人捐赠一棵树”的形式，改
善气候恶劣地区生态环境，遏制全球沙漠化。同时以“生态+扶贫”的模式，在保护西部地区生态
环境的同时，帮助农户增加收入。报告期内，“新绿行动”共计捐赠树木 23,500 棵，可绿化沙漠
235,000 平方米。
     除上述品牌化公益活动外，公司也在积极开展其他的公益活动，诸如助力“内蒙古有之旅游
文化传媒藏行助学”活动，发起“清凉莒县公益行”活动，为户外工作者提供免费冷饮等。新城
控股希望通过一系列公益活动，让更多人感受到公司的贴心与温度，感受到新城式美好生活。同
时公司也希望以此激励更多企业、更多群众积极参与社会公益活动，凝聚社会力量，努力现实人
民群众对美好生活的向往。
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(三)环境信息情况
1.   属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2.   重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3.   重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4.   报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四)其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一)转债发行情况
□适用 √不适用
(二)报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三)报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四)转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五)公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六)转债其他情况说明
□适用 √不适用
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                                      第六节         普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一)普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
                                                                                                                                    单位：股
                                本次变动前                                 本次变动增减（＋，－）                            本次变动后
                                             比例    发行新                                                                               比例
                               数量                           送股       公积金转股        其他            小计             数量
                                             (%)       股                                                                                 (%)
一、有限售条件股份         1,539,040,000     68.14                                    -1,528,300,000   -1,528,300,000     10,740,000      0.48
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股            1,539,040,000     68.14                                    -1,528,300,000   -1,528,300,000     10,740,000      0.48
其中：境内非国有法人持股   1,515,800,000     67.11                                    -1,515,800,000   -1,515,800,000              0         0
境内自然人持股               23,240,000       1.03                                       -12,500,000      -12,500,000     10,740,000      0.48
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份       719,444,186     31.86                                     1,526,540,000    1,526,540,000   2,245,984,186   99.52
1、人民币普通股              719,444,186     31.86                                     1,526,540,000    1,526,540,000   2,245,984,186   99.52
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、普通股股份总数         2,258,484,186       100                                        -1,760,000      -1,760,000    2,256,724,186      100
                                                              77 / 286
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2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
    报告期内，因公司授予限制性股票的激励对象曹蓬、单磊磊、吴亚春、罗艳兵已离职，不再
具备激励对象资格，经公司 2017 年第二次临时股东大会及 2018 年第二次临时股东大会审议通过
《关于回购注销部分限制性股票的议案》，公司分别于 2018 年 1 月 2 日及 11 月 15 日完成对离职
激励对象持有的已获授但尚未解锁的共计 1,760,000 股限制性股票的回购注销，公司股份总数由
2,258,484,186 股减少为 2,256,724,186 股。
    2018 年 12 月 5 日，公司控股股东富域发展和一致行动人常州德润共计持有 1,515,800,000
限售流通股因限售期届满，解禁上市。
    根据《限制性股票激励计划》有关规定，公司董事会认为公司第一期限制性股票激励计划首
次授予的限制性股票第二次解锁条件已满足，决定为满足条件的 54 名激励对象办理限售股解锁事
宜，解锁比例为 30%，可解锁股份为 10,740,000 股，已于 2018 年 12 月 13 日上市流通。
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
    报告期内，公司因回购注销 1,760,000 股限制性股票，股份总数由 2,258,484,186 股减少为
2,256,724,186 股。最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标在计算时已考虑该影
响因素，详见本报告第二节“公司简介和主要财务指标”。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
√适用 □不适用
    基于对公司未来发展的信心以及对公司价值的认可，同时为了进一步完善公司的长效激励机
制，有效地将股东、公司和员工个人利益紧密结合在一起，综合考虑公司发展战略、经营情况、
财务状况等因素，经公司第二届董事会第七次会议及 2018 年第五次临时股东大会审议通过的《关
于公司以集中竞价交易方式回购股份的议案》，公司将在不低于回购预案公告日公司总股本的 0.5%
（1,128.69 万股）且不超过总股本的 1%（2,257.38 万股）范围内以集中竞价交易方式回购公司
股份并作为公司后期股权激励计划或员工持股计划的股份来源，回购期限为自股东大会审议通过
回购股份方案之日起不超过 6 个月。
    截至报告期末，公司已累计回购公司股份数量为 5,529,147 股，占公司公告本次回购预案时
总股本（2,257,384,186 股）的比例为 0.24%，占当前公司总股本（2,256,724,186 股）的比例为
0.25%，累计支付的资金总额为 149,958,962.74 元（不含交易费用）。
(二)限售股份变动情况
√适用 □不适用
                                                                                          单位: 股
                             本年解除限售      本年增加限     年末限售股                解除限售日
 股东名称    年初限售股数                                                   限售原因
                                 股数            售股数           数                        期
                                                                           承诺发行上
富域发展集                                                                              2018 年 12 月
             1,378,000,000   1,378,000,000                             0   市后36个月
团有限公司                                                                                  5日
                                                                             内不出售
常州德润咨                                                                 承诺发行上
                                                                                        2018 年 12 月
询管理有限    137,800,000     137,800,000                              0   市后36个月
                                                                                            5日
公司                                                                         内不出售
                                                                                        根据《限制性
                                                                           限制性股票
激励对象        23,240,000      10,740,000      -1,760,000    10,740,000                股票激励计
                                                                             锁定期
                                                                                        划》规定执行
   合计      1,539,040,000   1,526,540,000      -1,760,000    10,740,000       /              /
                                                78 / 286
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二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                                 单位：万股 币种：人民币
                              股票及其衍生                                                     发行价格
                                                                           发行日期                       发行数量       上市日期          获准上市交易数量     交易终止日期
                              证券的种类                                                     （或利率）
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
新城控股非公开发行 2018 年公司债券(第一期)                              2018 年 8 月 20 日        7.97%     60,000   2018 年 9 月 12 日              60,000   2021 年 8 月 19 日
新城控股非公开发行 2018 年公司债券(第二期)                              2018 年 11 月 7 日        7.50%    120,000   2018 年 11 月 23 日            120,000   2021 年 11 月 6 日
新城控股 2018 年公开发行公司债券(第一期)(品种二)                       2018 年 10 月 29 日        7.43%    216,000   2018 年 11 月 12 日            216,000   2022 年 10 月 28 日
其他衍生证券
新城控股 2018 年度第一期非公开定向债务融资工具                          2018 年 3 月 27 日        7.00%     80,000    2018 年 3 月 27 日             80,000    2023 年 3 月 26 日
新城控股 2018 年度第二期非公开定向债务融资工具                          2018 年 4 月 28 日        6.90%    100,000    2018 年 4 月 28 日            100,000    2023 年 4 月 27 日
新城控股 2018 年度第三期非公开定向债务融资工具                         2018 年 12 月 17 日        7.00%     70,000   2018 年 12 月 18 日             70,000   2020 年 12 月 17 日
招商-新城控股购房尾款资产支持专项计划优先级资产支持证券                  2018 年 6 月 4 日        7.50%    151,300     2018 年 8 月 6 日            151,300    2021 年 5 月 19 日
招商-新城控股购房尾款资产支持专项计划次级资产支持证券                    2018 年 6 月 4 日       不适用      8,000     2018 年 8 月 6 日              8,000    2021 年 5 月 19 日
新城控股 2018 年度第一期超短期融资券                                     2018 年 9 月 4 日        6.24%    150,000     2018 年 9 月 5 日            150,000    2019 年 6 月 1 日
新城控股 2018 年度第二期超短期融资券                                    2018 年 9 月 25 日        5.98%     90,000    2018 年 9 月 26 日             90,000    2019 年 6 月 22 日
新城控股 2018 年度第二期中期票据                                        2018 年 9 月 17 日        7.39%     90,000    2018 年 9 月 18 日             90,000    2021 年 9 月 17 日
新城控股 2018 年度第三期中期票据                                       2018 年 10 月 15 日        7.43%    110,000   2018 年 10 月 16 日            110,000   2021 年 10 月 15 日
新城控股 2018 年度第一期中期票据                                       2018 年 12 月 28 日        7.00%    100,000   2018 年 12 月 29 日            100,000   2021 年 12 月 27 日
高级无抵押定息债券（US$ 300,000,000 4.75 PER CENT. BONDS DUE 2019）     2018 年 2 月 11 日        4.75%     30,000    2018 年 2 月 11 日             30,000    2019 年 2 月 9 日
高级无抵押定息债券（US$ 500,000,000 6.50 PER CENT. BONDS DUE 2021）     2018 年 4 月 23 日        6.50%     50,000    2018 年 4 月 23 日             50,000    2021 年 4 月 22 日
高级无抵押定息债券（US$ 300,000,000 7.125 PER CENT. BONDS DUE 2021）    2018 年 5 月 23 日       7.125%     30,000    2018 年 5 月 23 日             30,000    2021 年 5 月 22 日
高级无抵押定息债券（US$ 200,000,000 7.50 PER CENT. BONDS DUE 2022）     2018 年 6 月 20 日        7.50%     20,000    2018 年 6 月 20 日             20,000    2022 年 3 月 19 日
                                                                                 79 / 286
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截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
     2018 年 6 月 26 日，公司收到上交所出具的《关于对新城控股集团股份有限公司非公开发行
公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函【2018】552 号），上交所对公司非公开发行总额不超过
47.27 亿元的公司债券无异议。公司于 2018 年 8 月 20 日发行了新城控股非公开发行 2018 年公司
债券(第一期)，债券简称为“18 新控 01”，发行规模为 6 亿元，票面利率为 7.97%，债券期限为
3（2+1）年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资人回售选择权；公司于 2018 年 11 月
7 日发行了新城控股非公开发行 2018 年公司债券(第二期)，债券简称为“18 新控 02”，发行规
模为 12 亿元，票面利率为 7.50%，债券期限为 3（1+1+1）年，附第 1 年及第 2 年末发行人调整票
面利率选择权及投资人回售选择权。
     2018 年 9 月 17 日，公司收到中国证监会所出具的《关于核准新城控股集团股份有限公司向
合格投资者公开发行公司债券的批复》（证监许可【2018】1441 号），中国证监会核准公司公开发
行总额不超过 21.6 亿元的公司债券。公司于 2018 年 10 月 29 日发行了新城控股 2018 年公开发行
公司债券(第一期)(品种二)，债券简称为“18 新控 05”，发行规模为 21.6 亿元，票面利率为 7.43%，
债券期限为 4（2+2）年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资人回售选择权。
     2017 年 4 月 6 日，公司收到交易商协会下发的《接受注册通知书》（中市协注[2017]PPN145
号），交易商协会决定接受公司非公开定向债务融资工具（以下简称“定向工具”）注册，注册
金额 45 亿元。2018 年 3 月 27 日公司发行了新城控股 2018 年第一期定向工具，债券简称为“18
新城控股 PPN001”，发行规模为 8 亿元，票面利率为 7.00%。公司于 2018 年 4 月 28 日发行了新
城控股 2018 年第二期定向工具，债券简称为“18 新城控股 PPN002”，发行规模为 10 亿元，票面
利率为 6.90%；公司于 2018 年 12 月 17 日发行了新城控股 2018 年第三期定向工具，债券简称为
“18 新城控股 PPN003”，发行规模为 7 亿元，票面利率为 7.00%。第一期及第二期债券期限为 5
（3+2）年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资人回售选择权。第三期债券期限为 2
年，将依照发行条款的约定赎回之前长期存续，并在公司依据发行条款的约定赎回时到期。
     2018 年 4 月 10 日，公司收到上交所出具的《关于对招商-新城控股购房尾款资产支持专项计
划资产支持证券挂牌转让无异议的函》（上证函【2018】346 号），上交所核准公司发行总额不超
过 15.93 亿元的招商-新城控股购房尾款资产支持专项计划资产支持证券。公司于 2018 年 6 月 4
日发行了招商-新城控股购房尾款资产支持专项计划优先级资产支持证券及招商-新城控股购房尾
款资产支持专项计划次级资产支持证券，债券简称分别为“18 新城 1A”、 “18 新城 1B”，发行
规模为 15.93 亿元，债券期限为 1081 天，每半年循环购买一次。其中，15.13 亿的优先级资产支
持证券票面利率为 7.5%，采取单利按年付息；0.8 亿的次级资产支持证券到期分配剩余收益。
     2018 年 8 月 14 日，公司收到交易商协会下发的《接受注册通知书》（中市协注[2018]SCP209
号），交易商协会决定接受公司超短期融资券注册，注册金额 30 亿元。公司于 2018 年 9 月 4 日
发行了新城控股 2018 年第一期超短期融资券，债券简称为“18 新城控股 SCP001”，发行规模为
15 亿元，票面利率为 6.24%；公司于 2018 年 9 月 25 日发行了新城控股 2018 年第二期超短期融资
券，债券简称为“18 新城控股 SCP002”，发行规模为 9 亿元，票面利率为 5.98%。以上两期债券
将依照发行条款的约定赎回之前长期存续，并在公司依据发行条款的约定赎回时到期。
     2018 年 8 月 14 日，公司收到交易商协会下发的《接受注册通知书》（中市协注[2018]MTN424
号），交易商协会决定接受公司中期票据注册，注册金额 30 亿元。公司于 2018 年 9 月 17 日发行
了新城控股 2018 年第二期中期票据，债券简称为“18 新城控股 MTN002”，发行规模为 9 亿元，
票面利率为 7.39%；公司于 2018 年 10 月 15 日发行了新城控股 2018 年第三期中期票据，债券简
称为“18 新城控股 MTN003”，发行规模为 11 亿元，票面利率为 7.43%。以上两期债券期限为 3
（2+1）年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资人回售选择权。
                                          80 / 286
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    2018 年 5 月 2 日，公司收到交易商协会下发的《接受注册通知书》（中市协注[2018]MTN216
号），交易商协会决定接受公司中期票据注册，注册金额为 25 亿元。公司于 2018 年 12 月 28 日
发行了新城控股 2018 年度第一期中期票据（永续中票），债券简称为“18 新城控股 MTN001”，
发行规模为 10 亿元，票面利率为 7.00%。
    高级无抵押定息债券（US$ 300,000,000 4.75 PER CENT. BONDS DUE 2019）、高级无抵押定
息债券（US$ 500,000,000 6.50 PER CENT. BONDS DUE 2021）、高级无抵押定息债券（US$ 300,000,000
7.125 PER CENT. BONDS DUE 2021）和高级无抵押定息债券（US$ 200,000,000 7.50 PER CENT. BONDS
DUE 2022）为本公司境外控股子公司新城环球有限公司（New Metro Global Limited）在新加坡
证券交易所发行上市的境外债券，发行币种为“美元”。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
    报告期内，公司实施了部分限制性股票回购注销，注销后公司实际控制人未发生变化，公司
资产和负债结构影响不重大，股本结构的变化详见本节“一、普通股股本变动情况”之“普通股
股本变动情况表”。
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一)股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户)                                                               45,003
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)                                                 38,411
(二)截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
                                                                                            单位:股
                                          前十名股东持股情况
                                                                持有有限   质押或冻结情况
        股东名称                                          比例
                           报告期内增减   期末持股数量          售条件股 股份                股东性质
        （全称）                                          (%)                      数量
                                                                份数量 状态
                                                                                 587,210,746 境内非国
富域发展集团有限公司                  0   1,378,000,000   61.06          质押
                                                                                             有法人
                                                                                  65,200,000 境内非国
常州德润咨询管理有限公司              0     137,800,000    6.11          质押
                                                                                             有法人
中国证券金融股份有限公司    -16,820,854      27,816,200    1.23          未知                国有法人
香港中央结算有限公司          7,921,043      14,895,807    0.66          未知                境外法人
中国人寿保险股份有限公司                                                                       其他
－分红－个人分红－005L－     12,698,917      14,698,917    0.65          未知
FH002 沪
中国建设银行股份有限公司                                                                      其他
－交银施罗德稳健配置混合     10,509,771      10,509,771      0.47        未知
型证券投资基金
中国农业银行股份有限公司                                                                      其他
－交银施罗德精选混合型证      9,849,170       9,849,170      0.44        未知
券投资基金
                                               81 / 286
                                          2018 年年度报告
中国建设银行股份有限公司                                                                     其他
－万家精选混合型证券投资     3,758,909      9,780,856       0.43        未知
基金
                                                                                           境内自然
王佐宇                      -2,670,000      7,630,000       0.34        未知
                                                                                             人
招商银行股份有限公司－交                                                                     其他
银施罗德新成长混合型证券     7,515,173      7,515,173       0.33        未知
投资基金
                                    前十名无限售条件股东持股情况
                                                      持有无限售条件          股份种类及数量
                      股东名称
                                                        流通股的数量        种类           数量
富域发展集团有限公司                                    1,378,000,000   人民币普通股 1,378,000,000
常州德润咨询管理有限公司                                   137,800,000  人民币普通股    137,800,000
中国证券金融股份有限公司                                    27,816,200  人民币普通股      27,816,200
香港中央结算有限公司                                        14,895,807  人民币普通股      14,895,807
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－005L－
                                                            14,698,917  人民币普通股      14,698,917
FH002 沪
中国建设银行股份有限公司－交银施罗德稳健配置混合型
                                                            10,509,771  人民币普通股      10,509,771
证券投资基金
中国农业银行股份有限公司－交银施罗德精选混合型证券
                                                             9,849,170  人民币普通股       9,849,170
投资基金
中国建设银行股份有限公司－万家精选混合型证券投资基
                                                             9,780,856  人民币普通股       9,780,856
金
王佐宇                                                       7,630,000  人民币普通股       7,630,000
招商银行股份有限公司－交银施罗德新成长混合型证券投
                                                             7,515,173  人民币普通股       7,515,173
资基金
                                                      富域发展集团有限公司与常州德润咨询管理有限公
                                                      司为本公司实际控制人王振华先生所实际控制的企
                                                      业。
                                                      除中国建设银行股份有限公司－交银施罗德稳健配
上述股东关联关系或一致行动的说明                      置混合型证券投资基金、中国农业银行股份有限公司
                                                      －交银施罗德精选混合型证券投资基金和招商银行
                                                      股份有限公司－交银施罗德新成长混合型证券投资
                                                      基金存在关联关系外，公司未知上述股东之间是否存
                                                      在其他关联关系或一致行动的情况。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
                                              82 / 286
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四、 控股股东及实际控制人情况
(一)控股股东情况
1   法人
√适用 □不适用
名称                             富域发展集团有限公司
单位负责人或法定代表人           王振华
成立日期                         2002年4月27日
                                 投资管理咨询（除金融、证券、期货）、企业信息咨询、商
主要经营业务
                                 务信息咨询。
报告期内控股和参股的其他境内外
                                 无
上市公司的股权情况
其他情况说明                     无
2   自然人
□适用 √不适用
3   公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4   报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5   公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
                                          83 / 286
                                      2018 年年度报告
(二)实际控制人情况
1      法人
□适用 √不适用
2      自然人
√适用 □不适用
姓名                                  王振华
国籍                                  中国
是否取得其他国家或地区居留权          是
主要职业及职务                        企业经营管理
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情    新城发展控股有限公司，于2012年11月29日香港上市。
况                                    新城悦控股有限公司，于 2018 年 11 月 6 日香港上市。
3      公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4      报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5      公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
                                            84 / 286
                                     2018 年年度报告
6   实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍
√适用 □不适用
    王振华先生通过其控制的富域发展和常州德润控制新城控股，对公司达到实际控制。即王振
华先生持有新城发展 71.23%的股权，新城发展通过香港创拓持有富域发展和常州德润 100%的股权，
富域发展持有公司 61.06%股权，常州德润持有公司 6.11%的股权，公司控股股东富域发展及其一
致行动人常州德润合计持有公司 67.17%的股权。
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
                            第七节      优先股相关情况
□适用 √不适用
                                         85 / 286
                                                                  2018 年年度报告
                                         第八节       董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                      单位：万股
                                                                                                                            报告期内从 是否在
                                                                                                      年度内股
                               性   年                                              年初持   年末持              增减变动   公司获得的 公司关
  姓名        职务(注)                     任期起始日期          任期终止日期                         份增减变
                               别   龄                                                股数   股数                  原因     税前报酬总 联方获
                                                                                                        动量
                                                                                                                            额（万元） 取报酬
王振华    董事长               男   57    2018 年 4 月 4 日    2021 年 4 月 3 日         0        0          0                      600     否
吕小平    董事                 男   58    2018 年 4 月 4 日    2021 年 4 月 3 日         0        0          0                              是
王晓松    董事/总裁            男   32    2018 年 4 月 4 日    2021 年 4 月 3 日         0       50         50   高管增持           200     否
梁志诚    董事/联席总裁        男   50    2018 年 4 月 4 日    2021 年 4 月 3 日       150      200         50   高管增持           600     否
陈德力    董事/联席总裁        男   45    2018 年 4 月 4 日    2021 年 4 月 3 日       150      200         50   高管增持           600     否
袁伯银    董事/联席总裁        男   54    2018 年 4 月 4 日    2021 年 4 月 3 日         0       30         30   高管增持           480     否
曹建新    独立董事             男   66    2018 年 4 月 4 日    2021 年 4 月 3 日         0        0          0                       30     否
AIMIN
          独立董事             男   63    2018 年 4 月 4 日    2021 年 4 月 3 日         0        0          0                      30     否
YAN
陈文化    独立董事             男   53    2018 年 4 月 4 日     2021 年 4 月 3 日        0        0          0                      30     否
陆忠明    监事会主席           男   47    2018 年 4 月 4 日     2021 年 4 月 3 日        0        0          0                             是
汤国荣    监事                 男   51    2018 年 4 月 4 日     2021 年 4 月 3 日        0        0          0                             是
张国华    职工监事             男   42    2018 年 4 月 4 日     2021 年 4 月 3 日        0        0          0                     125     否
管有冬    财务负责人           男   36    2018 年 4 月 4 日     2021 年 4 月 3 日      100      130         30   高管增持          300     否
陈鹏      董事会秘书           男   45    2018 年 4 月 4 日     2021 年 4 月 3 日       80      100         20   高管增持          180     否
章晟曼    董事（届满）         男   62   2016 年 8 月 23 日    2018 年 3 月 29 日        0        0          0                             是
管建新    监事会主席（届满）   男   61   2015 年 12 月 14 日   2018 年 3 月 29 日        0        0          0                      45     否
陈伟健    监事（届满）         男   38   2015 年 12 月 30 日   2018 年 3 月 29 日        0        0          0                             是
严政      副总裁（届满）       男   42   2015 年 12 月 30 日   2018 年 3 月 29 日      120      120          0                      75     否
郭楠楠    副总裁（届满）       女   41   2015 年 12 月 30 日   2018 年 3 月 29 日      120      120          0                      75     否
                                                                      86 / 286
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黄春雷   副总裁（届满）     男   44   2017 年 11 月 1 日    2018 年 3 月 29 日       0       0     0                   105     否
倪连忠   副总裁（届满）     男   54   2015 年 3 月 30 日    2018 年 3 月 29 日     120     120     0                    75     否
周科杰   副总裁（届满）     男   44   2015 年 12 月 30 日   2018 年 3 月 29 日     100     100     0                    75     否
唐云龙   副总裁（届满）     男   55   2015 年 12 月 30 日   2018 年 3 月 29 日      80      80     0                    45     否
欧阳捷   副总裁（届满）     男   58   2015 年 3 月 30 日    2018 年 3 月 29 日      60      43   -17   个人原因         45     否
  合计           /          /     /            /                    /            1,080   1,293   213       /         3,715     /
  姓名                                                            主要工作经历
王振华   曾任江苏新城董事长。现任公司董事长，新城发展董事长兼执行董事，新城悦非执行董事。
         曾任上海海军37621部队副机电长，常柴股份有限公司董事会秘书兼投资部长，江苏新城总裁、副董事长。现任公司董事，新城发展执行董
吕小平
         事兼行政总裁，新城悦非执行董事。
         曾任江苏新城常州公司工程部土建工程师、上海公司工程部助理经理、项目总经理，江苏新城助理总裁兼市场营销部总经理、董事兼总裁。
王晓松
         现任公司董事兼总裁，新城发展非执行董事。
         曾任江苏新亚化工集团公司团委书记、副科长、副主任，江苏新城行政管理部主管、副经理，常州新龙创置房地产开发有限公司总经理助理、
         副总经理，苏州新城万嘉房地产有限公司副总理、总经理兼昆山新城创置房地产有限公司总经理，江苏新城总裁助理兼江苏新城物业服务有
梁志诚
         限公司董事长兼总经理，无锡新城万嘉置业有限公司总经理，上海新城万嘉房地产有限公司总经理，江苏新城助理总裁、副总裁，公司联席
         总裁，新城发展执行董事兼联席总裁。现任公司董事兼联席总裁。
         曾任新加坡谊来集团武汉公司总经理，四川华立集团舜苑商业地产公司总经理，新加坡嘉德置地凯德商用中国区域总经理，大连万达商业地
陈德力   产股份有限公司商业管理营运中心常务副总经理、万达商业管理副总裁兼招商中心总经理、万达商业管理常务副总裁兼营运中心总经理、万
         达商业地产副总裁兼商管公司常务副总裁、综合管理中心总经理等职务。现任公司董事兼联席总裁。
         曾任华润超级市场（苏州）有限公司董事总经理，百安居中国总部副总裁、执行副总裁，红星美凯龙家居集团总裁，万科集团副总裁、执行
袁伯银
         副总裁等职务。现任公司董事兼联席总裁。
         曾任黑牡丹（集团）股份有限公司总经理（法人代表）、常州纺织工业局副局长、常州国家高新技术产业开发区管委会副主任、中共常州市
曹建新   新北区委副书记、常州出口加工管委会副主任、常州高新技术开发区发展（集团）总公司总经理、常州市风险投资公司董事长、常州光阳机
         车有限公司董事长。现任公司独立董事、江苏江南农村商业银行股份有限公司独立董事。
         曾任上海机械学院系统工程学院讲师、院长助理，美国宾西法尼亚州州立大学商学院讲师、谈判与冲突研究所研究员，美国波士顿大学助理
AIMIN
         教授、副教授、教授（终身职）、国际 MBA 学术主任、组织行为学博士项目主任、人力资源政策研究所研究所长，长江商学院管理学客座教
YAN
         授、管理学教授。现任公司独立董事，长江商学院副院长、管理学教授，美康生物科技股份有限公司（300439）独立董事。
         曾任常州金狮集团进出口部会计、财务副科长，常州会计师事务所审计员等职务。现任常州市注册会计师协会监管部主任，中国注册会计师
陈文化   协会执业质量检查员，公司独立董事，无锡双象超纤材料股份有限公司（002395）独立董事，亿晶光电科技股份有限公司（600537）独立董
         事，蓝豹股份有限公司独立董事，江苏理工学院兼职教授。
                                                                   87 / 286
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          曾任江苏五菱柴油机股份有限公司财务科副科长、财务审计部副部长，江苏新城财务管理部总经理（财务负责人）、董事兼助理总裁，新城
陆忠明
          控股助理总裁、副总裁。现任公司监事会主席，新城发展执行董事兼副总裁兼财务负责人，新城悦非执行董事。
          曾任江苏五菱柴油机股份有限公司团委书记、厂工会副主席、党支部书记、组织科副科长、劳动人事部部长，江苏新城人力资源部经理、总
汤国荣
          经理、行政人力中心人力资源总监、江苏新城上海公司副总经理、文旅地产公司副总经理等职务。现任新城发展综合管理部总经理。
          曾任武进市公安局办公室科员，武进区（市）公安局警务督察队科员，武进区委组织部人才工作科科员、副科长、科长，武进区委组织部副
张国华
          主任科员，武进区南夏墅街道办事处副主任。现任公司党委副书记兼扶贫办公室副主任。
          曾任职普华永道中天会计师事务所有限公司高级审计员、江苏新城财务管理部会计经理、中心助理总经理、财务负责人。现任公司高级副总
管有冬
          裁兼财务负责人。
          曾任天同证券研究所行业及公司研究员，中原证券研究所财务顾问部副总监，新城控股董事会办公室副主任、主任，新城发展董事会办公室
陈鹏
          主任、公司监事。现任公司董事会秘书。
其它情况说明
√适用 □不适用
    公司第一届董事会及监事会任期于2018年3月29日届满。经公司2017年年度股东大会审议通过，选举王振华先生、吕小平先生、王晓松先生、梁志诚
先生、陈德力先生、袁伯银先生为公司第二届董事会董事，选举曹建新先生、Aimin Yan先生、陈文化先生为公司第二届董事会独立董事。公司于2018
年4月4日召开第二届董事会第一次会议，选举王振华先生任公司第二届董事会董事长，并聘任为公司总裁；聘梁志诚先生、陈德力先生、袁伯银先生任
公司联席总裁；聘管有冬先生任公司财务负责人；聘陈鹏先生任公司董事会秘书。公司董事会于2018年8月24日收到王振华先生的书面辞职申请，王振华
先生因工作原因辞去公司总裁职务。同日公司第二届董事会第六次会议审议通过《关于聘任公司总裁的议案》，同意聘王晓松先生为公司总裁，任期与
本届董事会任期相同。
    公司于 2018 年 4 月 3 日召开职工代表大会，选举张国华先生为公司第二届监事会职工代表监事。经公司 2017 年年度股东大会审议通过，选举陆忠
明先生与汤国荣先生为公司第二届监事会监事。公司于 2018 年 4 月 4 日召开第二届监事会第一次会议，选举陆忠明先生任公司第二届监事会主席。
    根据《公司章程》现有规定，公司高级管理人员是指公司的联席总裁、董事会秘书、财务负责人。严政、郭楠楠、黄春雷在公司第一届董事会高级
管理人员任期届满后仍在公司担任高级副总裁的职务，倪连忠、周科杰、唐云龙、欧阳捷仍在公司担任副总裁的职务，各自分管公司相关业务。
(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
                                                                 88 / 286
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二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一)在股东单位任职情况
√适用 □不适用
         任职人员姓名                    股东单位名称                在股东单位担任的职务          任期起始日期      任期终止日期
                                 新城发展控股有限公司         董事长兼执行董事                     2016 年 11 月     2020 年 11 月
王振华                           富域发展集团有限公司         执行董事                              2017 年 9 月      2020 年 9 月
                                 常州德润咨询管理有限公司     执行董事                              2016 年 8 月      2019 年 8 月
                                 新城发展控股有限公司         执行董事兼行政总裁                    2016 年 1 月      2022 年 1 月
吕小平                           富域发展集团有限公司         总经理                               2017 年 11 月     2020 年 11 月
                                 常州德润咨询管理有限公司     总经理                               2017 年 11 月     2020 年 11 月
王晓松                           新城发展控股有限公司         非执行董事                           2017 年 10 月     2021 年 10 月
                                 新城发展控股有限公司         执行董事兼副总裁兼首席财务官          2016 年 1 月      2022 年 1 月
陆忠明                           富域发展集团有限公司         监事                                  2017 年 9 月      2020 年 9 月
                                 常州德润咨询管理有限公司     监事                                  2016 年 8 月      2019 年 8 月
汤国荣                           新城发展控股有限公司         综合管理部总经理                      2015 年 4 月
陈伟健                           新城发展控股有限公司         执行董事兼副总裁兼公司秘书            2015 年 3 月      2018 年 8 月
在股东单位任职情况的说明         无
(二)在其他单位任职情况
√适用 □不适用
    任职人员姓名                     其他单位名称               在其他单位担任的职务         任期起始日期          任期终止日期
                         常州新城万博投资有限公司             执行董事兼总经理                2009 年 8 月          2021 年 8 月
                         江苏新城实业集团有限公司             执行董事兼总经理               2009 年 12 月         2021 年 12 月
王振华
                         江苏江南农村商业银行股份有限公司     董事                            2013 年 3 月
                         新城悦控股有限公司                   非执行董事                     2018 年 10 月         2021 年 10 月
章晟曼                   复星国际有限公司                     独立非执行董事                 2006 年 12 月
吕小平                   新城悦控股有限公司                   非执行董事                     2018 年 10 月         2021 年 10 月
                         江苏江南农村商业银行股份有限公司     独立董事                        2013 年 4 月
曹建新
                         常州贺斯特科技股份有限公司           独立董事                        2017 年 8 月
                                                                89 / 286
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                       长江商学院                              副院长、管理学教授                 2014 年
AIMIN YAN
                       美康生物科技股份有限公司                独立董事                        2017 年 12 月
                       江苏理工学院                            兼职教授                         2011 年 5 月
                       常州神力电机股份有限公司                独立董事                         2012 年 8 月          2018 年 8 月
                       无锡双象超纤材料股份有限公司            独立董事                        2013 年 12 月
陈文化                 亿晶光电科技股份有限公司                独立董事                         2018 年 1 月
                       蓝豹股份有限公司                        独立董事                         2018 年 1 月
                       常州市注册会计师协会                    监管部主任                       1999 年 1 月
                       中国注册会计师协会                      执业质量检查员                   2012 年 5 月
陆忠明                 新城悦控股有限公司                      非执行董事                      2018 年 10 月          2021 年 10 月
在其他单位任职情况的
                       无
说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序         目前公司董事、监事、高级管理人员的报酬仍采用基本薪酬加绩效奖金的方式确定。
                                               在公司领取报酬的公司董事、监事及高级管理人员首先根据人力资源部门制定的薪酬及考核体系依
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据           各人担任的职务、岗位职责确定基本薪酬，再根据公司经营情况，参考同行业平均薪酬水平并根据
                                               个人业绩确定年度绩效奖金。公司独立董事津贴由董事会提出标准，股东大会批准后实行。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况     报告期内，按照上述原则，公司应付董事、监事和高级管理人员报酬合计 3,715 万元（税前）。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得
                                               报告期末公司在任全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计 3,175 万元（税前）。
的报酬合计
                                                                 90 / 286
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四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
               姓名                            担任的职务                     变动情形     变动原因
             王振华                          董事长、总裁                       离任     董事会换届
             章晟曼                                董事                         离任     董事会换届
             吕小平                                董事                         离任     董事会换届
             王晓松                                董事                         离任     董事会换届
             梁志诚                          董事、副总裁                       离任     董事会换届
             陈德力                          董事、副总裁                       离任     董事会换届
             曹建新                            独立董事                         离任     董事会换届
           AIMIN YAN                           独立董事                         离任     董事会换届
             陈文化                            独立董事                         离任     董事会换届
             管建新                            监事会主席                       离任     监事会换届
             陆忠明                                监事                         离任     监事会换届
             陈伟健                                监事                         离任     监事会换届
             袁伯银                              副总裁                         离任       任期届满
               严政                              副总裁                         离任       任期届满
             郭楠楠                              副总裁                         离任       任期届满
             倪连忠                              副总裁                         离任       任期届满
             周科杰                              副总裁                         离任       任期届满
             唐云龙                              副总裁                         离任       任期届满
             欧阳捷                              副总裁                         离任       任期届满
             黄春雷                              副总裁                         离任       任期届满
             管有冬                            财务负责人                       离任       任期届满
               陈鹏                            董事会秘书                       离任       任期届满
             王振华                              董事长                         选举     董事会换届
             吕小平                                董事                         选举     董事会换届
             王晓松                            董事、总裁                       选举     董事会换届
             梁志诚                        董事、联席总裁                       选举     董事会换届
                                                                91 / 286
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               陈德力                         董事、联席总裁                         选举                           董事会换届
               袁伯银                         董事、联席总裁                         选举                           董事会换届
               曹建新                           独立董事                             选举                           董事会换届
             AIMIN YAN                          独立董事                             选举                           董事会换届
               陈文化                           独立董事                             选举                           董事会换届
               陆忠明                           监事会主席                           选举                           监事会换届
               汤国荣                             监事                               选举                           监事会换届
               张国华                           职工监事                             选举                           监事会换届
               管有冬                           财务负责人                           聘任                           董事会聘任
                 陈鹏                           董事会秘书                           聘任                           董事会聘任
注：公司第一届董事会及监事会任期于 2018 年 3 月 29 日届满。经公司 2017 年年度股东大会审议通过，选举王振华先生、吕小平先生、王晓松先生、梁
志诚先生、陈德力先生、袁伯银先生为公司第二届董事会董事，选举曹建新先生、Aimin Yan 先生、陈文化先生为公司第二届董事会独立董事。公司于
2018 年 4 月 4 日召开第二届董事会第一次会议，选举王振华先生任公司第二届董事会董事长，并聘任为公司总裁；聘梁志诚先生、陈德力先生、袁伯银
先生任公司联席总裁；聘管有冬先生任公司财务负责人；聘陈鹏先生任公司董事会秘书。公司董事会于 2018 年 8 月 24 日收到王振华先生的书面辞职申
请，王振华先生因工作原因辞去公司总裁职务。同日公司第二届董事会第六次会议审议通过《关于聘任公司总裁的议案》，同意聘王晓松先生为公司总
裁，任期与本届董事会任期相同。
    公司于 2018 年 4 月 3 日召开职工代表大会，选举张国华先生为公司第二届监事会职工代表监事。经公司 2017 年年度股东大会审议通过，选举陆忠
明先生与汤国荣先生为公司第二届监事会监事。公司于 2018 年 4 月 4 日召开第二届监事会第一次会议，选举陆忠明先生任公司第二届监事会主席。
    根据《公司章程》现有规定，公司高级管理人员是指公司的联席总裁、董事会秘书、财务负责人。严政、郭楠楠、黄春雷在公司第一届董事会高级
管理人员任期届满后仍在公司担任高级副总裁的职务，倪连忠、周科杰、唐云龙、欧阳捷仍在公司担任副总裁的职务，各自分管公司相关业务。
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
                                                                 92 / 286
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六、母公司和主要子公司的员工情况
(一)员工情况
母公司在职员工的数量                                                               550
主要子公司在职员工的数量                                                        19,553
在职员工的数量合计                                                              20,653
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数                                         0
                                      专业构成
                专业构成类别                                 专业构成人数
                    生产人员                                                         0
                    销售人员                                                     6,233
                    技术人员                                                    11,071
                    财务人员                                                     1,261
                    行政人员                                                     1,150
                      其他                                                         938
                      合计                                                      20,653
                                      教育程度
                教育程度类别                                  数量（人）
                研究生及以上                                                     1,449
                      本科                                                      10,188
                      大专                                                       6,423
                  高中/中专                                                      2,026
                  初中及以下                                                       567
                      合计                                                      20,653
(二)薪酬政策
√适用 □不适用
    公司建立并不断完善薪酬管理制度与体系。为了确保薪酬水平兼具内部公平性，公司建立了
职位评估体系和绩效评估体系并结合公司战略与业务需求进行优化，确保高绩效、高能力的员工
能够得到更加丰厚的回报。
    公司与全球知名的人力资源咨询公司韬睿惠悦及翰威特保持密切合作，全面对标市场薪酬水
平，开展薪酬对标，分析外部竞争力、内部公平性等，提升薪酬管理的合理性及薪酬水平竞争力。
    针对激励体系，公司通过内部数据分析、外部市场对标等方式，建立了完善的总部-区域公司
/城市公司/项目公司激励体系，确保员工的积极性得到充分发挥，在为员工提供稳定的、持续优
化的保障性收入的同时，根据公司年度经营业绩和个人绩效考核情况发放年度激励奖金。
(三)培训计划
√适用 □不适用
    公司新城商学院成立于 2017 年 1 月 16 日，学院以“驼行千里，致知于行”为校训，以“塑
造员工行为和思维方式，实现新城的知识、能力及企业文化的传承”为办学宗旨，以“训战结合”
为教学指导原则，致力于实现“战略推动、文化平台和业务伙伴”的职能定位。
    报告期内，新城商学院已构建起覆盖公司集团总部与三大事业部的完整培训体系：1.以推动
新任关键岗位员工快速形成战斗力为目标的关键岗位人才培训；2.以巩固业务团队专业能力为目
标的职能系统专项培训；3.以强化新公司战斗能力为目标的新公司组织人才培训；4.以推动新员
工快速融入为目标的新员工入职培训；5.以内部人才持续供给为目标的新睿/博睿培训；6.以提升
中高管管理能力为目标的中高管战略与领导力培训；7.以为公司合作伙伴赋能为目标的合作伙伴
专项培训；8.以拓展员工视野及能力边界为目标的通用管理培训和公开课。同时以标准化的运营
管理，内外部资源整合以及学习平台建设保障各类培训顺利开展。
(四)劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
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                                   第九节       公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
    报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所
股票上市规则》及其他法律、法规的要求，依照《公司章程》和其他公司规范管理制度，坚持规
范运营，不断完善公司治理结构，建立健全内部管理和控制制度，深入加强信息披露工作，积极
开展投资者关系管理，规范公司运营和提高公司治理水平。公司董事、经理层根据各自职能，严
格执行公司经营计划,努力应对市场环境的变化促进公司业务发展。
    报告期内，公司召开第一届董事会第三十五次会议及 2017 年年度股东大会审议制定了《公司
合伙人跟投管理制度》；召开第二届董事会第八次会议审议制订了《公司债券信息披露管理制度》；
多次召开董事会及临时股东大会审议修订了《公司章程》。公司治理与《公司法》及中国证监会
相关规定的要求不存在差异。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
                                                       决议刊登的指定网
          会议届次                 召开日期                                决议刊登的披露日期
                                                          站的查询索引
2018 年第一次临时股东大会      2018 年 1 月 26 日        www.sse.com.cn      2018 年 1 月 27 日
2017 年度股东大会               2018 年 4 月 4 日        www.sse.com.cn       2018 年 4 月 5 日
2018 年第二次临时股东大会      2018 年 7 月 11 日        www.sse.com.cn      2018 年 7 月 12 日
2018 年第三次临时股东大会      2018 年 8 月 27 日        www.sse.com.cn      2018 年 8 月 28 日
2018 年第四次临时股东大会      2018 年 9 月 20 日        www.sse.com.cn      2018 年 9 月 21 日
2018 年第五次临时股东大会      2018 年 11 月 6 日        www.sse.com.cn      2018 年 11 月 7 日
2018 年第六次临时股东大会     2018 年 12 月 28 日        www.sse.com.cn     2018 年 12 月 29 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一)董事参加董事会和股东大会的情况
                                                                                      参加股东
                                            参加董事会情况
                                                                                      大会情况
   董事      是否独
                       本年应参             以通讯                       是否连续两   出席股东
   姓名      立董事                亲自出                委托出   缺席
                       加董事会             方式参                       次未亲自参   大会的次
                                   席次数                席次数   次数
                         次数               加次数                         加会议       数
王振华         否             13      13        11            0      0       否               2
章晟曼         否              2       2          2           0      0       否               0
吕小平         否             13      13        11            0      0       否               5
王晓松         否             13      13        12            0      0       否               0
梁志诚         否             13      13        11            0      0       否               1
陈德力         否             13      13        12            0      0       否               2
袁伯银         否             11      11        11            0      0       否               3
曹建新         是             13      13        12            0      0       否               6
AIMIN YAN      是             13      13        11            0      0       否               3
陈文化         是             13      13        11            0      0       否               4
                                            94 / 286
                                     2018 年年度报告
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数                                                               13
其中：现场会议次数                                                                    0
通讯方式召开会议次数                                                                 11
现场结合通讯方式召开会议次数                                                          2
(二)独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三)其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
    应当披露具体情况
□适用 √不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
    保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
    根据人力资源部门制定的薪酬考核体系及高级管理人员各自担任的职务、岗位职责确定基本
薪酬，再根据公司经营情况，参考同行业平均薪酬水平并根据个人业绩确定年度绩效奖金及股权
激励计划。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
    公司第二届董事会第十三次会议审议通过了《公司 2018 年度内部控制评价报告》，全文于
2019 年 3 月 9 日刊登在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
    公司聘请普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2018 年度财务报告内部控制实
施情况进行审计，并出具了《内部控制审计报告》，全文于 2019 年 3 月 9 日刊登在上海证券交易
所网站（www.sse.com.cn）。
    是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
                                         95 / 286
                                                                                 2018 年年度报告
                                                                   第十节           公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
                                                                                                                                                         单位:万元 币种:人民币
                债券名称                   简称    代码       发行日          到期日        债券余额     利率（%）                       还本付息方式                       交易场所
新城控股集团股份有限公司公开发行 2015 年   15 新            2015 年 11 月   2020 年 11 月                            单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   136021                                   109,571.80      7.00
公司债券(第一期)                           城 01                3日             3日                                  最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015    15 新            2015 年 11 月   2018 年 11 月                            单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   125741                                           0       6.00
年公司债券(第一期)                         城 02               10 日           10 日                                 最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016    16 新            2016 年 3 月    2019 年 3 月                             单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   135093                                   118,500.00      6.70
年公司债券(第一期)(品种一)                 城 01               29 日           29 日                                 最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016    16 新            2016 年 3 月    2019 年 3 月                             单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   135350                                   84,000.00       6.70
年公司债券(第一期)(品种二)                 城 02               29 日           29 日                                 最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016    16 新            2016 年 8 月    2021 年 8 月                             单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   135736                                   200,000.00      4.48
年公司债券(第二期)                         城 03               15 日           15 日                                 最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016    16 新            2016 年 9 月    2023 年 9 月                             单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   135838                                   50,000.00       4.80
年公司债券(第三期)                         城 04               12 日           12 日                                 最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016    16 新            2016 年 10 月   2021 年 10 月                            单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   145043                                   250,000.00      4.41
年公司债券(第四期)                         城 05               17 日           17 日                                 最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2018    18 新            2018 年 8 月    2021 年 8 月                             单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   150620                                   60,000.00       7.97
年公司债券(第一期)                         控 01               20 日           20 日                                 最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
新城控股集团股份有限公司非公开发行 2018    18 新            2018 年 11 月   2021 年 11 月                            单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   150841                                   120,000.00      7.50
年公司债券(第二期)                         控 02                7日             7日                                  最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行   18 新            2018 年 10 月   2022 年 10 月                            单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，   上海证券
                                                   143896                                   216,000.00      7.43
公司债券（第一期）(品种二)                 控 05               29 日           29 日                                 最后一期利息随本金的兑付一起支付。                       交易所
                                                                                      96 / 286
                                        2018 年年度报告
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
     公司于 2018 年 3 月 29 日支付了“16 新城 01”及“16 新城 02”自 2017 年 3 月 29 日至 2018
年 3 月 28 日期间的债券利息。公司于 2018 年 8 月 15 日支付了“16 新城 03”自 2017 年 8 月 15
日至 2018 年 8 月 14 日期间的债券利息。公司于 2018 年 9 月 12 日支付了“16 新城 04”自 2017
年 9 月 12 日至 2018 年 9 月 11 日期间的债券利息。公司于 2018 年 10 月 17 日支付了“16 新城 05”
自 2017 年 10 月 17 日至 2018 年 10 月 16 日期间的债券利息。因 2018 年 11 月 3 日为休息日，公
司于 2018 年 11 月 5 日支付了“15 新城 01”自 2017 年 11 月 3 日至 2018 年 11 月 2 日期间的债券
利息。因 2018 年 11 月 10 日为休息日，公司于 2018 年 11 月 12 日到期兑付了“15 新城 02”存续
的 172,700 万元债券本金及 2017 年 11 月 10 日至 2018 年 11 月 9 日期间的债券利息。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
     根据“16新城01”募集说明书中关于发行人调整票面利率选择权与投资者回售选择权的约定，
本公司有权决定是否在存续期的第2年末调整本期债券后1年的票面利率以及投资者有权选择将持
有的债券按面值全部或部分回售给公司或选择继续持有本期债券。根据公司实际情况及当前市场
环境，公司对本期公司债券票面利率进行上调，调整后票面利率为6.70%。同时公司于2018年3月
29日对在回售登记期内进行登记回售的“16新城01”债券投资者实施回售，共回售665,000手债券，
回售金额为6.65亿元。回售注销后，该期债券余额为118,500.00万元。
     根据“16 新城 02”募集说明书中关于发行人调整票面利率选择权与投资者回售选择权的约
定，本公司有权决定是否在存续期的第 2 年末调整本期债券后 1 年的票面利率以及投资者有权选
择将持有的债券按面值全部或部分回售给公司或选择继续持有本期债券。根据公司实际情况及当
前市场环境，公司对本期公司债券票面利率进行上调，调整后票面利率为 6.70%。同时公司于 2018
年 3 月 29 日对在回售登记期内进行登记回售的“16 新城 02”债券投资者实施回售，共回售
245,000 手债券，回售金额为 2.45 亿元。回售注销后，该期债券余额为 84,000.00 万元。
     根据“15 新城 01”募集说明书中关于发行人调整票面利率选择权与投资者回售选择权的约
定，本公司有权决定是否在存续期的第 3 年末调整本期债券后 2 年的票面利率以及投资者有权选
择将持有的债券按面值全部或部分回售给公司或选择继续持有本期债券。根据公司实际情况及当
前市场环境，公司对本期公司债券票面利率进行上调，调整后票面利率为 7.00%。同时公司于 2018
年 11 月 5 日对在回售登记期内进行登记回售的“15 新城 01”债券投资者实施回售，共回售
1,904,282 手债券，回售金额为 190,428.20 万元。回售注销后，该期债券余额为 109,571.80 万
元。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
                      名称                中信证券股份有限公司
                      办公地址            北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
债券受托管理人
                      联系人              王翔驹
                      联系电话            [phone]
                      名称                招商证券股份有限公司
                      办公地址            北京市西城区金融大街甲 9 号金融街中心北路 7 层
债券受托管理人
                      联系人              李东来
                      联系电话            [phone]
                      名称                中信建投证券股份有限公司
                      办公地址            北京市东城区朝阳门内大街 2 号凯恒中心 B、E 座 2 层
债券受托管理人
                      联系人              徐宗轩
                      联系电话            [phone]
                      名称                中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
                      办公地址            上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 21 楼
                                            97 / 286
                                          2018 年年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
    “15 新城 01”、“15 新城 02”、“16 新城 01”、“16 新城 02”、“16 新城 03”、“16 新城 04”和
“16 新城 05”的债券受托管理人为中信证券股份有限公司。
    “18 新控 01”和“18 新控 02”的债券受托管理人为招商证券股份有限公司。
    “18 新控 05”的债券受托管理人为中信建投证券股份有限公司。
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
    公司根据相关法律法规的规定设立了募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存
储、划转与本息偿付。
    “15新城01”截至报告期末募集资金已使用完毕，募集资金中的20.89亿元已用于偿还银行借
款，其余用于补充流动资金。公司根据募集资金的实际到位情况、公司债务结构调整及资金使用
需要，将原用于偿还杭州新城鼎宏房地产开发有限公司5,000万元的款项用于偿还子公司杭州新城
创宏房地产开发有限公司5,000万元。除上述情况外，15新城01募集资金的实际使用计划与《新城
控股集团股份有限公司公开发行2015年公司债券(第一期)募集说明书》约定的募集资金使用计划
一致。“15新城02”募集资金已使用完毕，其中5亿元用于偿还公司向平安银行的借款，该笔款项
的使用符合《新城控股集团股份有限公司非公开发行2015年公司债券(第一期)募集说明书》 的约
定。除前述款项外，15新城02的债券募集资金均用于补充流动资金。
    “16新城01”、“16新城 02”截至报告期末募集资金已使用完毕，其中149,460万元用于偿
还银行借款，其中，公司向南昌新城悦盛房地产发展有限公司支付1,125万元用于偿还银行借款，
该笔款项的金额与 《新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券(第一期)募集说明书》
及《新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券(第一期)发行结果公告》约定的募集
资金使用计划中的金额不完全一致。导致前述不一致的情况的原因为：募集资金到账后，公司根
据募集资金的实际到位情况、公司债务结构调整及资金使用需要，对具体偿还计划进行了调整。
除上述情况外，16新城01、16新城02募集资金的使用与《新城控股集团股份有限公司非公开发行
2016年公司债券(第一期)募集说明书》及《新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债
券(第一期)发行结果公告》约定的一致。
    “16新城03”截至报告期末募集资金已使用完毕，其中4.1268亿元用于偿还银行借款，补充
流动资金15.8732亿元，与《新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券(第二期)募集
说明书》及《新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券(第二期)发行结果公告》约
定的一致。
    “16新城04”截至报告期末募集资金已使用完毕，募集资金使用已根据《新城控股集团股份
有限公司非公开发行2016年公司债券(第三期)募集说明书》和《新城控股集团股份有限公司非公
开发行2016年公司债券(第三期)发行结果公告》约定的用于偿还银行借款。
    “16新城05”截至报告期末募集资金已使用完毕，其中11.2475亿元用于偿还银行借款，补充
流动资金13.7525 亿元，与《新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券(第四期)募
集说明书》和《新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券(第四期)发行结果公告》
约定的一致。
    “18新控01” 截至报告期末募集资金已使用完毕，募集资金使用已根据《新城控股集团股份
有限公司非公开发行2018年公司债券(第一期)募集说明书》约定的用于偿还到期公司债券。
    “18新控02”已使用11.19亿元，余0.81亿元尚未使用，募集资金已使用部分与《新城控股集
团股份有限公司非公开发行2018年公司债券(第二期)募集说明书》约定的一致。
    “18新控05” 截至报告期末募集资金已使用完毕，募集资金使用已根据《新城控股集团股份
有限公司2018年公开发行公司债券(第一期)募集说明书》约定的在扣除发行费用后用于偿还公司
存续的公司债券。
    公司资金支出严格按照公司资金管理制度履行资金使用审批手续，凡涉及每一笔募集资金的
支出，均由有关部门在核对募集资金时披露的既定用途后，提出资金使用需求，经项目财务部经
办人员审核后，逐级由项目负责人、总部相关职能中心负责人审核后予以付款。
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四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
    根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证
评”)评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日(以评级报告上注明日期为准)起，中诚信证评
在债券信用级别有效期内或者债券存续期内，持续关注公司外部经营环境变化、经营或财务状况
变化以及债券偿债保障情况等因素，以对债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不
定期跟踪评级。
    在跟踪评级期限内，中诚信证评于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。
此外，自评级报告出具之日起，中诚信证评密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影
响债券信用级别的重大事件，公司将及时通知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认为
必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。如公司
未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评则将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、
债券信用级别或公告信用级别暂时失效。中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将
根据监管要求或约定在其公司网站(www.ccxr.com.cn)和交易所网站予以公告。
    报告期内，中诚信证评据此于 2018 年 5 月 4 日出具了《新城控股集团股份有限公司非公开发
行 2015 年公司债券(第一期)踪评级报告(2018)》(信评委函字[2018]跟踪 071 号)、《新城控股集
团股份有限公司公开发行 2015 年公司债券(第一期)踪评级报告(2018)》(信评委函字[2018]跟踪
072 号)、《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第一期、第二期、第三期、
第四期)踪评级报告(2018)》(信评委函字[2018]跟踪 073 号)的定期跟踪评级报告。根据上述跟踪
评级报告，中诚信证评认为：2017 年，公司积极应对市场环境变化，加大项目销售力度和开发节
奏，全年实现了合同销售金额的较快增长，当年公司继续保持了长三角地区显著的竞争优势，销
售业绩快速增长，项目储备充裕且优质。同时，公司具有良好的财务管控能力，获现能力对债务
及利息的保障能力持续增强。故维持公司主体信用评级为 AAA，评级展望为稳定；维持“15 新城
01”等公司发行在外的债券的信用级别为 AAA。
    2018 年 9 月 26 日，中诚信证评出具了《新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债
券（第一期）信用评级报告》（信评委函字[2018]G089-X 号），评定公司主体信用评级为 AAA、
评级展望为稳定，债券级别为 AAA。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
    公司发行的公司债券为无担保债券，在报告期内未采取增信措施。公司严格执行公司债券募
集说明书中约定的偿债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。
    公司发行的公司债券的偿债资金主要来源于公司日常经营所产生的现金流。报告期内，公司
主营业务经营良好，稳定的现金流入对公司发行的公司债券的本息偿付提供了有利的保障。同时，
公司已申报发行公司债，募集资金拟用于偿还到期的公司债券。
    公司根据相关法律法规的规定设立了募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存
储、划转与本息偿付。报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
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七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
     “15新城01”、“15新城02” 、“16新城01” 、“16新城02” 、“16新城03” 、“16新
城04” 和“16新城05”债券受托管理人皆为中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）。
报告期内，中信证券严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责。《新城控股公
司债券受托管理人报告（2017年度）》已于2018年6月29日披露。 根据《公司关于当年累计新增
借款情况的公告》，中信证券分别于2018年4月16日、2018年5月10日 、2018年7月20日、2018年9
月11日、2018年10月16日和2018年11月15日就公司本年度累计新增借款事项出具并披露了临时受
托管理人报告。
     招商证券股份有限公司作为“18新控01”和“18新控02”的债券受托管理人，在报告期内严
格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责。
     作为“18 新控 05” 的债券受托管理人，中信建投证券股份有限公司于 2018 年 11 月 9 日就
公司本年度累计新增借款事项出具并披露了临时受托管理人报告；根据《关于下属子公司诉讼事
项进展的公告》、《关于下属子公司涉及诉讼的结果公告》，分别于 2018 年 11 月 9 日、2018 年
11 月 14 日就公司本年度诉讼事项出具并披露了临时受托管理人报告。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
                                                                           单位:元 币种:人民币
                                                                本期比上
     主要指标             2018 年              2017 年          年同期增        变动原因
                                                                减（%）
                                                                           本年结算收入和毛利
息税折旧摊销前利润    18,607,257,214        9,648,967,466          92.84   率均上升导致该指标
                                                                           上升。
流动比率                          1.17                   1.09       7.34
速动比率                          0.40                   0.39       2.56
资产负债率（%）                  84.57                  85.84      -1.48
EBITDA 全部债务比                6.66%                  6.12%       8.82
利息保障倍数                      4.59                   4.38       4.79
                                                                           本年因经营活动现金
现金利息保障倍数                  2.62                  -3.29     不适用   流量为流入，导致该指
                                                                           标与上年变动较大。
EBITDA 利息保障倍数               4.66                   4.47       4.25
贷款偿还率（%）                    100                    100          0
利息偿付率（%）                    100                    100          0
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
    报告期内，公司发行的其他债券和债务融资工具按时付息兑付，不存在延期支付利息和本金
以及无法支付利息和本金的情况。
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十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
    本公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴
关系，间接债务融资能力较强。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为
1,085.6 亿元，尚未使用授信额度为 836.17 亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支
持业务的发展。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
    报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，按时兑付公
司债券利息，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
    截至报告期末，公司当年累计净增借款占 2018 年末净资产的 60.86%，上述事项不会对公司
正常经营情况和偿债能力产生重大不利影响。除上述事项外，公司未发生《公司债券发行与交易
管理办法》第四十五条列示的其他可能影响公司经营情况和偿债能力的重大事项。
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                                第十一节 财务报告
审计报告
√适用 □不适用
                                        审计报告
                                                          普华永道中天审字(2019)第 10055 号
新城控股集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
(一)我们审计的内容
     我们审计了新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”)的财务报表，包括 2018 年
12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、
合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
(二)我们的意见
    我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新城
控股 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
    按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新城控股，并履行了职业道德方面的其他责
任。
三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
    我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
    (一) 投资性房地产的公允价值
    (二) 子公司、合营企业和联营企业的分类
    (三) 存货跌价损失准备
              关键审计事项                           我们在审计中如何应对关键审计事项
(一) 投资性房地产的公允价值
请参阅财务报表附注二(14)所述的会计政策       与评价投资性房地产公允价值相关的审计程序包
和附注四(12)的合并财务报表项目附注。         括：
截至 2018 年 12 月 31 日，新城控股合并资产 (1) 评价独立外部评估师的独立性及专业胜任能
负债表的投资性房地产的账面价值为人民币 力。
40,758,000,000 元；同时，新城控股于 2018
年度合并利润表中确认了投资性房地产公允 (2) 评价所采用的估值方法的合理性。
价值变动收益人民币 2,809,204,629 元。
                                           (3) 对于评估中使用的实际租金，我们采用抽样
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新城控股基于独立外部评估师的估值结果确       的方法核对至租赁台账及租赁合同。
定投资性房地产的公允价值。公允价值的确定
涉及重大会计估计和判断，包括估值方法的选     (4) 对于评估中所使用的预计租金、租期收益率、
择，参数的使用等。使用的主要参数包括实际     复归收益率、开发利润率等参数，我们将其与市
租金、预计租金、租期收益率、复归收益率、     场交易数据进行比较；并就差异询问评估师以评
开发利润率、投资性房地产项目尚未投入的开     价其合理性。
发成本等。
                                         (5) 对于投资性房地产项目尚未投入的开发成
由于投资性房地产的公允价值对于新城控股 本，将其与管理层制定并经由内部批准的项目预
资产和利润的影响重大，且其公允价值的确定 算进行比较；同时，将新完工的投资性房地产的
涉及重大会计估计和判断，我们将投资性房地 实际成本与预算成本进行比较，以评估项目预算
产的公允价值识别为关键审计事项。         的准确性。
                                             根据我们所执行的审计程序，我们未发现与投资
                                             性房地产的公允价值相关的重大错报。
(二) 子公司、合营企业和联营企业的分类
请参阅财务报表附注二(8)、二(13)所述的会      与评价子公司、合营企业和联营企业的分类相关
计政策、附注四(11)的合并财务报表项目附注     的审计程序包括：
和附注六的在其他主体中的权益。
                                             (1) 查阅与投资相关的法律文件，包括投资协议、
新城控股在开发经营过程中与其他企业进行       被投资企业章程及其他相关法律文件，特别关注
合作。截至 2018 年 12 月 31 日，新城控股长   与治理结构、股东权力、决策机制、利润分配、
期 股 权 投 资 账 面 价 值 为 人 民 币       退出等相关的条款。
18,808,554,483 元；同时少数股东权益账面价
值为人民币 20,463,574,934 元。               (2) 在涉及收购和处置的情况下，通过检察独立
                                             外部评估师的估值报告等方法就支付和收取的对
新城控股根据相关的投资协议、被投资企业章     价的合理性进行评价。
程及其他法律文件就新城控股对被投资企业
的权力、回报安排以及运用对被投资企业的权     (3) 当法律文件或交易安排发生后续变更时，重
力影响其回报金额的能力进行判断以确定相       点评估该等变更是否影响初始判断。
关投资是否构成子公司。若为子公司，则相关
被投资企业的每项资产、负债和交易均纳入新     (4) 以书面或电话的方式就治理结构、股东权力、
城控股的合并财务报表；而若为合营企业或联     决策机制、利润分配、退出等主要条款与新城控
营企业，则新城控股对其投资仅在合并财务报     股的合作方进行确认。
表中作为长期股权投资列示，并通过投资收益
/损失确认合营或联营企业归属于新城控股的      (5) 检察并评估新城控股对子公司、合营企业及
利润。                                       联营企业的列示和披露。
由于子公司、合营企业和联营企业的分类涉及     根据我们所执行的审计程序，我们未发现与子公
重大会计判断，同时不同的分类影响合并范       司、合营企业和联营企业的分类相关的重大错
围，从而对新城控股的资产、负债、收入的总     报。
额产生重大影响。因此，我们将子公司、合营
企业和联营企业的分类识别为关键审计事项。
(三)存货跌价损失准备
请参阅财务报表附注二(12)所述的会计政策       与评价存货跌价损失准备相关的审计程序包括：
和附注四(6)的合并财务报表项目附注。
                                           (1) 了解并评估新城控股与存货跌价损失准备相
截至 2018 年 12 月 31 日，新城控股合并资产 关的内部控制，并就相关关键控制点进行测试。
负债表包括的存货账面价值为人民币
145,573,050,094 元，其中：账面余额人民币 (2) 以抽样的方式就新城控股以往年度的可变现
                                        103 / 286
                                    2018 年年度报告
145,969,831,281 元，存货跌价损失准备人民    净值的估计与实际变现的价值进行比较，并评价
币 396,781,187 元。                         管理层存货跌价损失准备估计的准确性。
当存货成本高于其可变现净值时，新城控股根 (3) 对于新城控股计算截至 2018 年 12 月 31 日的
据成本与其可变现净值的差额计提存货跌价 存货可变现净值中使用的主要参数执行如下程
损失准备。可变现净值的确定涉及重大会计估 序：
计，包括对预计售价、销售费用和待投入开发
成本等的估计。该等估计存在重大不确定性。  将预计售价与该项目实际预售/销售售价及
                                         周边类似项目售价进行比较；
由于存货金额的重大，而可变现净值的确定涉    将预计销售费用占销售收入的比例与新城控
及重大会计估计，我们将存货跌价损失准备识 股近期实际销售费用占比情况进行比较；
别为关键审计事项。                          对于待投入开发成本，将其与管理层制定并
                                         经由内部批准的项目预算进行比较；同时，将新
                                         完工的开发项目的实际成本与预算成本进行比
                                         较，以评估项目预算的准确性。
                                            根据我们所执行的审计程序，我们未发现与存货
                                            跌价损失准备相关的重大错报。
四、其他信息
    新城控股管理层对其他信息负责。其他信息包括新城控股 2018 年年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
    我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
    结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我们
已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们
无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
    新城控股管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
    在编制财务报表时，管理层负责评估新城控股的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算新城控股、终止运营或别无其他现实的选
择。
    治理层负责监督新城控股的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
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     在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
 也执行以下工作：
     (一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应对
 这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
 伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
 于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
     (二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
     (三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
     (四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
 致对新城控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
 们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
 表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
 日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新城控股不能持续经营。
     (五)评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关
 交易和事项。
     (六)就新城控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报
 表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
     我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
 在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
     我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
 理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
     从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
 键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
 数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
 处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天                          注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙)                            ———————————
                                                      陈 玲 (项目合伙人)
中国上海市
2019 年 3 月 7 日                     注册会计师
                                                      ———————————
                                                      王 凯
                                       105 / 286
                                     2018 年年度报告
财务报表
                                   合并资产负债表
                                  2018 年 12 月 31 日
编制单位: 新城控股集团股份有限公司
                                                                        单位:元 币种:人民币
                                                        2017 年 12 月 31 日 2017 年 1 月 1 日
                                   2018 年 12 月 31
           项目            附注                            (重分类后,          (重分类后,
                                          日
                                                          附注二(34))          附注二(34))
流动资产：
  货币资金                四(1)     45,409,221,319        21,947,321,262     13,401,404,905
  衍生金融资产            四(2)        139,174,809
  应收票据及应收账款      四(3)        306,524,590            72,875,921         30,912,671
  其中：应收票据                        89,604,667             4,000,000          5,000,000
        应收账款                       216,919,923            68,875,921         25,912,671
  预付款项                四(5)     14,634,302,340        10,263,357,589      7,480,655,852
  其他应收款              四(4)     45,325,965,291        28,520,226,216     17,173,425,203
  存货                    四(6)    145,573,050,094        76,379,083,643     39,492,552,785
  其他流动资产            四(7)     12,838,875,139         4,470,401,507      2,595,392,480
    流动资产合计                   264,227,113,582       141,653,266,138     80,174,343,896
非流动资产：
  可供出售金融资产       四(8)              不适用           324,739,262        293,065,262
  长期应收款             四(10)          7,896,635           171,606,989        163,696,425
  长期股权投资           四(11)     18,808,554,483        13,387,020,244      4,549,880,125
  其他非流动金融资产     四(9)         405,739,262                不适用             不适用
  投资性房地产           四(12)     40,758,000,000        23,496,000,000     13,506,825,892
  固定资产               四(13)      2,112,269,272         2,183,463,738      1,885,864,133
  无形资产               四(14)        576,454,134            95,206,894         92,941,334
  长期待摊费用           四(15)         76,408,447            29,710,020         26,043,635
  递延所得税资产         四(16)      2,958,733,902         1,605,316,157        772,749,496
  其他非流动资产         四(17)        387,247,647           580,331,925      1,705,197,294
    非流动资产合计                  66,091,303,782        41,873,395,229     22,996,263,596
      资产总计                     330,318,417,364       183,526,661,367    103,170,607,492
流动负债：
  短期借款               四(19)      2,270,060,000           750,000,000        778,615,000
  衍生金融负债           四(2)           7,850,857
  应付票据及应付账款     四(20)     26,464,103,044        21,547,829,390     13,768,183,555
  预收款项               四(22)        331,017,927        50,813,608,697     29,828,457,266
  合同负债               四(21)    118,230,991,718
  应付职工薪酬           四(23)      1,327,227,709         1,159,662,635        450,519,597
  应交税费               四(24)      7,195,720,902         4,117,434,190      1,784,923,840
  其他应付款             四(25)     47,922,108,033        35,896,034,519     15,804,424,725
  其中：应付利息                     1,209,259,233           564,463,072        306,215,234
  一年内到期的非流动
                         四(26)     10,748,662,120        12,196,204,851      6,533,149,335
负债
  其他流动负债           四(27)     10,997,775,373         3,995,568,593      2,124,063,490
    流动负债合计                   225,495,517,683       130,476,342,875     71,072,336,808
非流动负债：
  长期借款               四(28)     23,669,253,118        10,580,707,222      4,856,702,790
  应付债券               四(29)     26,685,368,327        14,857,438,348      9,786,398,365
                                        106 / 286
                                           2018 年年度报告
  长期应付款                                                                            36,670,220
  递延所得税负债                           3,511,404,149         1,630,398,620       1,050,544,984
     非流动负债合计                       53,866,025,594        27,068,544,190      15,730,316,359
        负债合计                         279,361,543,277       157,544,887,065      86,802,653,167
所 有 者 权 益 （或 股 东 权
益）：
                               一、四
  实收资本（或股本）                       2,256,724,186          2,258,484,186      2,258,984,186
                               (30)(a)
                                 四
  其他权益工具                             1,000,000,000
                               (30)(b)
  其中：优先股
        永续债                             1,000,000,000
                                 四
  资本公积                                 2,638,858,173          2,619,753,118      2,570,495,191
                               (30)(c)
                                 四
  减：库存股                                 211,821,363            152,686,800        265,650,000
                               (30)(d)
  其他综合收益                 四(31)        350,106,515            326,569,631          2,079,781
  专项储备
  盈余公积                     四(32)        509,322,437             67,649,146         67,649,146
  一般风险准备
  未分配利润                   四(33)     23,950,109,205        15,503,793,766      10,220,185,809
  归属于母公司所有者
                                          30,493,299,153        20,623,563,047      14,853,744,113
权益合计
  少数股东权益                            20,463,574,934          5,358,211,255      1,514,210,212
    所有者权益（或股东
                                          50,956,874,087        25,981,774,302      16,367,954,325
权益）合计
      负债和所有者权
                                         330,318,417,364       183,526,661,367     103,170,607,492
益（或股东权益）总计
法定代表人：王振华                 主管会计工作负责人：王振华                会计机构负责人：管有冬
                                         母公司资产负债表
                                         2018 年 12 月 31 日
编制单位:新城控股集团股份有限公司
                                                                              单位:元 币种:人民币
                                                               2017 年 12 月 31 日 2017 年 1 月 1 日
                                         2018 年 12 月 31
           项目                 附注                              (重分类后,         (重分类后,
                                                日
                                                                  附注二(34))        附注二(34))
流动资产：
  货币资金                                 6,294,568,138           4,288,811,746     4,816,651,588
  衍生金融资产                               139,174,809
  预付款项                                    58,028,618              36,517,750        36,725,466
  其他应收款                   十五(1)    71,653,076,191          48,042,883,734    35,751,707,424
  存货                                        13,279,935              13,966,982        20,064,217
  其他流动资产                                62,940,928              62,529,104            25,208
    流动资产合计                          78,221,068,619          52,444,709,316    40,625,173,903
非流动资产：
  长期股权投资                 十五(2)     6,588,057,533           5,883,469,162     5,795,998,812
                                              107 / 286
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  其他非流动金融资产                         80,000,000
  固定资产                                  304,940,095        321,870,252           7,210,884
  无形资产                                   29,756,221         21,840,099          19,357,771
  长期待摊费用                                  623,811             55,243              66,292
  递延所得税资产                            491,835,591        177,053,568          30,430,316
  其他非流动资产                                               155,974,809         327,714,809
     非流动资产合计                       7,495,213,251      6,560,263,133       6,180,778,884
        资产总计                         85,716,281,870     59,004,972,449      46,805,952,787
流动负债：
  短期借款                                                        750,000,000
  衍生金融负债                                7,850,857
  应付票据及应付账款                         18,208,986          6,735,552           8,878,245
  预收款项                                       10,000            268,342             268,342
  应付职工薪酬                              300,942,691        417,581,907          54,995,426
  应交税费                                  136,146,706         36,414,175          25,468,168
  其他应付款                   十五(3)   49,180,873,209     32,802,196,718      24,870,542,986
  其中：应付利息                            817,381,339        471,331,944         295,950,934
  一年内到期的非流动
                                          5,675,655,350         6,567,923,963    3,987,577,125
负债
  其他流动负债                            4,833,000,000      1,085,000,000       1,147,389,064
     流动负债合计                        60,152,687,799     41,666,120,657      30,095,119,356
非流动负债：
  应付债券                               16,517,689,570     11,476,003,279       9,786,398,365
  长期应付款                                                                        36,670,218
  递延所得税负债                              1,800,000          6,000,000           5,660,000
     非流动负债合计                      16,519,489,570     11,482,003,279       9,828,728,583
        负债合计                         76,672,177,369     53,148,123,936      39,923,847,939
所 有 者 权 益 （或 股 东 权
益）：
                               一、四
  实收资本（或股本）                      2,256,724,186         2,258,484,186    2,258,984,186
                                 (30)
  其他权益工具                            1,000,000,000
  其中：优先股
        永续债                            1,000,000,000
  资本公积                                  644,668,527           625,563,472      540,926,305
  减：库存股                   四(30)       211,821,363           152,686,800      265,650,000
  盈余公积                                  509,322,437            67,649,146       67,649,146
  未分配利润                              4,845,210,714         3,057,838,509    4,280,195,211
    所有者权益（或股东
                                          9,044,104,501         5,856,848,513    6,882,104,848
权益）合计
      负债和所有者权
                                         85,716,281,870     59,004,972,449      46,805,952,787
益（或股东权益）总计
法定代表人：王振华                 主管会计工作负责人：王振华           会计机构负责人：管有冬
                                             108 / 286
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                                     合并利润表
                                   2018 年 1—12 月
                                                                 单位:元 币种:人民币
                 项目                        附注       2018 年度         2017 年度
一、营业总收入                                        54,133,310,991 40,525,684,827
其中：营业收入                             四(34)     54,133,310,991 40,525,684,827
二、营业总成本                                        43,567,773,210 33,617,027,538
其中：营业成本                             四(34)     34,273,247,106 26,115,153,947
      税金及附加                           四(35)      3,499,975,712    3,265,950,521
      销售费用                             四(36)      2,267,479,658    1,776,404,786
      管理费用                             四(37)      2,266,255,145    1,982,879,721
      财务费用                             四(38)        841,694,166      446,750,932
      其中：利息费用                                     506,313,515      486,653,244
            利息收入                                     186,679,692      154,142,594
      资产减值损失                         四(40)        263,684,188       29,887,631
      信用减值损失                         四(41)        155,437,235
  加：其他收益                             四(45)         25,799,955        4,898,680
      投资收益（损失以“－”号填列）       四(44)      2,267,262,052      538,510,644
      其中：对联营企业和合营企业的投资
                                                       1,511,722,578     226,752,958
收益
      公允价值变动收益（损失以“－”号
                                           四(42)      2,784,553,772     910,566,900
填列）
      资产处置收益（损失以“－”号填列）   四(43)            304,503      -2,943,208
三、营业利润（亏损以“－”号填列）                    15,643,458,063   8,359,690,305
  加：营业外收入                           四(46)        172,107,934      37,868,980
  减：营业外支出                           四(47)         48,419,646      26,991,700
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）                15,767,146,351   8,370,567,585
  减：所得税费用                           四(48)      3,558,335,786   2,110,204,926
五、净利润（净亏损以“－”号填列）                    12,208,810,565   6,260,362,659
  （一）按经营持续性分类
    1.持续经营净利润（净亏损以“－”号
                                                      12,208,810,565   6,260,362,659
填列）
  （二）按所有权归属分类
    1.归属于母公司股东的净利润                        10,491,286,267   6,028,907,738
    2.少数股东损益                                     1,717,524,298     231,454,921
六、其他综合收益的税后净额                 四(31)         54,361,884     337,309,244
  归属母公司所有者的其他综合收益的税后
                                                          54,361,884     324,489,850
净额
    （一）不能重分类进损益的其他综合收
益
    （二）将重分类进损益的其他综合收益                    54,361,884     324,489,850
      1.权益法下可转损益的其他综合收益
      2.其他债权投资公允价值变动
      3.可供出售金融资产公允价值变动损
益
      4.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
      5.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
                                       109 / 286
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      6.其他债权投资信用减值准备
      7.现金流量套期储备（现金流量套期
损益的有效部分）
      8.外币财务报表折算差额                              -311,808,737
      9.其他                                               366,170,621        324,489,850
    其中：存货转换为投资性房地产收益                       356,913,012        305,002,240
          其他非流动金融资产/可供出售
                                                             9,257,609        19,487,610
金融资产公允价值变动
  归属于少数股东的其他综合收益的税后净
                                                                              12,819,394
额
七、综合收益总额                                       12,263,172,449    6,597,671,903
  归属于母公司所有者的综合收益总额                     10,545,648,151    6,353,397,588
  归属于少数股东的综合收益总额                          1,717,524,298      244,274,315
八、每股收益：
  （一）基本每股收益(元/股)                四(49)(a)              4.69              2.71
  （二）稀释每股收益(元/股)                四(49)(b)              4.66              2.70
法定代表人：王振华          主管会计工作负责人：王振华            会计机构负责人：管有冬
                                    母公司利润表
                                   2018 年 1—12 月
                                                                   单位:元   币种:人民币
                 项目                          附注       2018 年度          2017 年度
一、营业收入                                 十五(4)     1,467,745,478       848,654,007
  减：营业成本                               十五(4)     1,360,192,594       518,711,159
      税金及附加                                             3,484,177         7,797,379
      销售费用                                                   12,120           212,520
      管理费用                                             264,265,433       863,550,833
      研发费用
      财务费用                                           1,602,741,987        47,893,902
      其中：利息费用                                     1,592,291,601        95,058,765
             利息收入                                       27,645,116        27,248,019
      信用减值损失                           十五(1)       243,339,609
  加：其他收益
      投资收益（损失以“－”号填列）         十五(5)     6,221,197,737        -23,461,948
      其中：对联营企业和合营企业的投资
                                                             5,595,928        -23,461,948
收益
      公允价值变动收益（损失以“－”号
                                                           -24,650,857         1,360,000
填列）
      资产处置收益（损失以“－”号填列）                         4,360           -389,280
二、营业利润（亏损以“－”号填列）                       4,190,260,798       -612,003,014
  加：营业外收入                                            47,194,790          1,158,328
  减：营业外支出                                            19,597,786          2,347,293
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）                   4,217,857,802       -613,191,979
    减：所得税费用                                        -198,875,114       -136,135,058
四、净利润（净亏损以“－”号填列）                       4,416,732,916       -477,056,921
    （一）持续经营净利润（净亏损以“－”                 4,416,732,916       -477,056,921
号填列）
五、其他综合收益的税后净额
                                         110 / 286
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六、综合收益总额                                       4,416,732,916     -477,056,921
法定代表人：王振华          主管会计工作负责人：王振华          会计机构负责人：管有冬
                                    合并现金流量表
                                  2018 年 1—12 月
                                                              单位：元 币种：人民币
                  项目                      附注       2018年度          2017年度
一、经营活动产生的现金流量：
  销售商品、提供劳务收到的现金                      105,737,928,121   55,487,130,917
  收到其他与经营活动有关的现金            四(50)(a)   1,338,895,290     4,880,086,246
    经营活动现金流入小计                            107,076,823,411   60,367,217,163
  购买商品、接受劳务支付的现金                       84,641,905,986   59,437,211,474
  支付给职工以及为职工支付的现金                      5,158,058,110     1,985,337,409
  支付的各项税费                                      9,433,095,223     4,541,738,652
  支付其他与经营活动有关的现金            四(50)(b)   4,026,768,996     4,888,093,277
    经营活动现金流出小计                            103,259,828,315   70,852,380,812
      经营活动产生的现金流量净额          四(51)(a)   3,816,995,096 -10,485,163,649
二、投资活动产生的现金流量：
  收回投资收到的现金                                    138,359,470         1,580,000
  取得投资收益收到的现金                                115,607,448        18,164,345
  处置固定资产、无形资产和其他长期资产
                                                         59,001,666        24,031,568
收回的现金净额
  收到其他与投资活动有关的现金            四(50)(c) 108,277,997,869   56,258,812,601
    投资活动现金流入小计                            108,590,966,453   56,302,588,514
  购建固定资产、无形资产和其他长期资产
                                                     10,367,060,613     4,787,409,535
支付的现金
  投资支付的现金                                      5,658,420,405     7,008,507,232
  支付其他与投资活动有关的现金            四(50)(d) 112,578,460,867   44,262,382,449
    投资活动现金流出小计                            128,603,941,885   56,058,299,216
      投资活动产生的现金流量净额                    -20,012,975,432       244,289,298
三、筹资活动产生的现金流量：
  吸收投资收到的现金                                 13,498,585,294     2,594,975,129
  其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
                                                     12,498,585,294     2,594,975,129
金
  取得借款收到的现金                                 35,018,920,000   20,886,507,600
  发行债券收到的现金                                 20,750,530,675     9,915,556,692
  收到其他与筹资活动有关的现金            四(50)(e)  24,109,694,962     8,254,372,136
    筹资活动现金流入小计                             93,377,730,931   41,651,411,557
  偿还债务支付的现金                                 22,940,370,221   13,013,159,490
  分配股利、利润或偿付利息支付的现金                  5,164,307,282     2,961,198,369
  其中：子公司支付给少数股东的股利、利
                                                         49,311,505       219,292,541
润
  支付其他与筹资活动有关的现金            四(50)(f)  29,382,549,969     6,706,948,041
    筹资活动现金流出小计                             57,487,227,472   22,681,305,900
      筹资活动产生的现金流量净额                     35,890,503,459   18,970,105,657
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                     33,313,267         1,341,036
五、现金及现金等价物净增加额              四(51)(a)  19,727,836,390     8,730,572,342
  加：期初现金及现金等价物余额                       20,280,892,458   11,550,320,116
六、期末现金及现金等价物余额              四(51)(c)  40,008,728,848   20,280,892,458
                                      111 / 286
                                   2018 年年度报告
法定代表人：王振华          主管会计工作负责人：王振华            会计机构负责人：管有冬
                                  母公司现金流量表
                                  2018 年 1—12 月
                                                                  单位:元 币种:人民币
                  项目                        附注       2018年度         2017年度
一、经营活动产生的现金流量：
  销售商品、提供劳务收到的现金                          1,467,487,136      865,168,259
  收到其他与经营活动有关的现金                         16,295,962,498    8,838,100,684
    经营活动现金流入小计                               17,763,449,634    9,703,268,943
  购买商品、接受劳务支付的现金                             10,992,668       64,271,949
  支付给职工以及为职工支付的现金                        1,475,201,649      631,511,428
  支付的各项税费                                           14,350,063       23,697,286
  支付其他与经营活动有关的现金                         26,342,727,605      371,064,044
    经营活动现金流出小计                               27,843,271,985    1,090,544,707
  经营活动产生的现金流量净额                          -10,079,822,351    8,612,724,236
二、投资活动产生的现金流量：
  收回投资收到的现金                                     625,002,000       917,097,285
  取得投资收益收到的现金                               6,215,601,809
  处置固定资产、无形资产和其他长期资产
                                                               5,260           440,000
收回的现金净额
    投资活动现金流入小计                               6,840,609,069       917,537,285
  购建固定资产、无形资产和其他长期资产
                                                           9,699,895       159,305,475
支付的现金
  投资支付的现金                                       1,388,200,000      1,031,097,285
  支付其他与投资活动有关的现金                                           12,278,550,851
    投资活动现金流出小计                               1,397,899,895     13,468,953,611
      投资活动产生的现金流量净额                       5,442,709,174    -12,551,416,326
三、筹资活动产生的现金流量：
  吸收投资收到的现金                                   1,000,000,000
  取得借款收到的现金                                                     2,250,000,000
  发行债券收到的现金                                  12,413,910,100     6,500,000,000
    筹资活动现金流入小计                              13,413,910,100     8,750,000,000
  偿还债务支付的现金                                   5,291,282,000     3,838,000,000
  分配股利、利润或偿付利息支付的现金                   3,049,933,815     1,490,470,751
  支付其他与筹资活动有关的现金                           149,958,963        10,677,000
    筹资活动现金流出小计                               8,491,174,778     5,339,147,751
      筹资活动产生的现金流量净额                       4,922,735,322     3,410,852,249
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额                             285,622,145      -527,839,841
  加：期初现金及现金等价物余额                         4,288,811,746     4,816,651,587
六、期末现金及现金等价物余额                十五(6)    4,574,433,891     4,288,811,746
法定代表人：王振华          主管会计工作负责人：王振华            会计机构负责人：管有冬
                                         112 / 286
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                                                                                                 合并所有者权益变动表
                                                                                                   2018 年 1—12 月
                                                                                                                                                                                            单位:元 币种:人民币
                                                                                                                                       2018 年度
                                                                                                  归属于母公司所有者权益
           项目
                                                    其他权益工具                                                                                                                          少数股东权益    所有者权益合计
                                                                                                        其他综合收   专项                 一般风                    其
                                 股本                                      资本公积      减：库存股                         盈余公积               未分配利润               小计
                                             优先                   其                                     益        储备                 险准备                    他
                                                       永续债
                                             股                     他
一、上年期末余额             2,258,484,186                               2,619,753,118    152,686,800 326,569,631           67,649,146             15,503,793,766        20,623,563,047 5,358,211,255      25,981,774,302
加：会计政策变更                                                                                      -30,825,000                                     224,068,255           193,243,255     6,499,762         199,743,017
二、本年期初余额             2,258,484,186                               2,619,753,118    152,686,800 295,744,631           67,649,146             15,727,862,021        20,816,806,302 5,364,711,017      26,181,517,319
三、本期增减变动金额（减少以
                                -1,760,000          1,000,000,000          19,105,055      59,134,563   54,361,884          441,673,291             8,222,247,184         9,676,492,851 15,098,863,917     24,775,356,768
“－”号填列）
（一）综合收益总额                                                                                      54,361,884                                 10,491,286,267        10,545,648,151 1,717,524,298      12,263,172,449
1.净利润                                                                                                                                           10,491,286,267        10,491,286,267 1,717,524,298      12,208,810,565
2.其他综合收益                                                                                          54,361,884                                                           54,361,884                        54,361,884
（二）所有者投入和减少资本      -1,760,000          1,000,000,000          19,105,055      77,067,963                                                   1,115,400           941,392,492 13,430,651,124     14,372,043,616
1．所有者投入的普通股                                                                                                                                                                   12,498,585,294     12,498,585,294
2．其他权益工具持有者投入资
                                                    1,000,000,000                                                                                                         1,000,000,000                     1,000,000,000
本
3．股份支付计入所有者权益的
                                                                           29,489,055                                                                                        29,489,055                        29,489,055
金额
4．其他                         -1,760,000                                -10,384,000      77,067,963                                                   1,115,400           -88,096,563     932,065,830       843,969,267
其中：收购子公司                                                                                                                                                                          1,554,922,338     1,554,922,338
       处置子公司导致权益变
                                                                                                                                                                                           -107,000,000      -107,000,000
动
       股权激励解禁                                                                       -61,862,400                                                                        61,862,400                        61,862,400
       股权激励回购             -1,760,000                                -10,384,000     -11,028,600                                                   1,115,400
       股权回购                                                                           149,958,963                                                                      -149,958,963                      -149,958,963
       少数股东减资                                                                                                                                                                        -515,856,508      -515,856,508
（三）利润分配                                                                            -17,933,400                       441,673,291            -2,270,154,483        -1,810,547,792     -49,311,505    -1,859,859,297
1．提取盈余公积                                                                                                             441,673,291              -441,673,291
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配                                                               -17,933,400                                              -1,828,481,192        -1,810,547,792    -49,311,505     -1,859,859,297
四、本期期末余额             2,256,724,186          1,000,000,000        2,638,858,173    211,821,363 350,106,515           509,322,437            23,950,109,205        30,493,299,153 20,463,574,934     50,956,874,087
                                                                                                            113 / 286
                                                                                                  2018 年年度报告
                                                                                                                                               2017 年度
                                                                                                         归属于母公司所有者权益
                  项目
                                                           其他权益工具                                                                                                                            少数股东权益 所有者权益合计
                                                                                                           其他综合收    专项储                一般风险准                    其
                                              股本                             资本公积     减：库存股                            盈余公积                   未分配利润                小计
                                                          优先   永续   其                                     益          备                      备                        他
                                                          股     债     他
一、上年期末余额                          2,258,984,186                      2,570,495,191 265,650,000    2,079,781               67,649,146                10,220,185,809        14,853,744,113   1,514,210,212   16,367,954,325
二、本年期初余额                          2,258,984,186                      2,570,495,191 265,650,000    2,079,781               67,649,146                10,220,185,809        14,853,744,113   1,514,210,212   16,367,954,325
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）     -500,000                         49,257,927 -112,963,200 324,489,850                                          5,283,607,957         5,769,818,934   3,844,001,043    9,613,819,977
（一）综合收益总额                                                                                      324,489,850                                          6,028,907,738         6,353,397,588     244,274,315    6,597,671,903
1.净利润                                                                                                                                                     6,028,907,738         6,028,907,738     231,454,921    6,260,362,659
2.其他综合收益                                                                                             324,489,850                                                               324,489,850      12,819,394      337,309,244
（二）所有者投入和减少资本                     -500,000                        49,257,927 -100,423,200                                                                               149,181,127   3,819,019,269    3,968,200,396
1．所有者投入的普通股                                                                                                                                                                              2,594,975,129    2,594,975,129
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额                                                77,851,568                                                                                             77,851,568                  77,851,568
4．其他                                        -500,000                       -28,593,641 -100,423,200                                                                                71,329,559 1,224,044,140 1,295,373,699
其中：股东减少资本                                                                                                                                                                                -550,000,000 -550,000,000
       收购子公司                                                                                                                                                                                1,748,400,499 1,748,400,499
       股权激励解禁                                                                         -96,973,200                                                                               96,973,200                  96,973,200
       股权激励回购                            -500,000                        -2,950,000    -3,450,000
       与少数股东交易                                                         -25,643,641                                                                                            -25,643,641   25,643,641
（三）利润分配                                                                              -12,540,000                                                       -745,299,781          -732,759,781 -219,292,541        -952,052,322
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配                                                                -12,540,000                                                        -745,299,781          -732,759,781 -219,292,541 -952,052,322
四、本期期末余额                          2,258,484,186                      2,619,753,118 152,686,800 326,569,631                67,649,146                15,503,793,766        20,623,563,047 5,358,211,255 25,981,774,302
   法定代表人：王振华                                                                主管会计工作负责人：王振华                                                                          会计机构负责人：管有冬
                                                                                                         114 / 286
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                                                                                   母公司所有者权益变动表
                                                                                       2018 年 1—12 月
                                                                                                                                                                     单位:元    币种:人民币
                                                                                                                   2018 年度
                   项目                                               其他权益工具
                                                 股本                                          资本公积     减：库存股 其他综合收益 专项储备    盈余公积     未分配利润      所有者权益合计
                                                             优先股       永续债       其他
一、上年期末余额                             2,258,484,186                                    625,563,472 152,686,800                           67,649,146   3,057,838,509    5,856,848,513
加：会计政策变更                                                                                                                                              -360,321,628     -360,321,628
二、本年期初余额                             2,258,484,186                                    625,563,472 152,686,800                           67,649,146   2,697,516,881    5,496,526,885
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）      -1,760,000            1,000,000,000            19,105,055 59,134,563                           441,673,291   2,147,693,833    3,547,577,616
（一）综合收益总额                                                                                                                                           4,416,732,916    4,416,732,916
1.净利润                                                                                                                                                     4,416,732,916    4,416,732,916
（二）所有者投入和减少资本                      -1,760,000            1,000,000,000            19,105,055   77,067,963                                           1,115,400      941,392,492
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本                                         1,000,000,000                                                                                           1,000,000,000
3．股份支付计入所有者权益的金额                                                                29,489,055                                                                        29,489,055
4．其他                                         -1,760,000                                    -10,384,000  77,067,963                                           1,115,400       -88,096,563
其中：股权激励解禁                                                                                        -61,862,400                                                            61,862,400
      股权激励回购                              -1,760,000                                    -10,384,000 -11,028,600                                           1,115,400
      股权回购                                                                                            149,958,963                                                       -149,958,963
（三）利润分配                                                                                            -17,933,400                          441,673,291 -2,270,154,483 -1,810,547,792
1．提取盈余公积                                                                                                                                441,673,291   -441,673,291
2．对所有者（或股东）的分配                                                                               -17,933,400                                      -1,828,481,192 -1,810,547,792
四、本期期末余额                             2,256,724,186            1,000,000,000           644,668,527 211,821,363                          509,322,437 4,845,210,714 9,044,104,501
                                                                                          115 / 286
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                                                                                                              2017 年度
                    项目                                        其他权益工具
                                                股本                               资本公积      减：库存股    其他综合收益 专项储备   盈余公积      未分配利润     所有者权益合计
                                                             优先股 永续债 其他
一、上年期末余额                             2,258,984,186                        540,926,305 265,650,000                              67,649,146    4,280,195,211 6,882,104,848
二、本年期初余额                             2,258,984,186                        540,926,305 265,650,000                              67,649,146    4,280,195,211 6,882,104,848
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）        -500,000                         84,637,167 -112,963,200                                          -1,222,356,702 -1,025,256,335
（一）综合收益总额                                                                                                                                    -477,056,921   -477,056,921
1.净利润                                                                                                                                              -477,056,921   -477,056,921
（二）所有者投入和减少资本                        -500,000                         84,637,167 -100,423,200                                                            184,560,367
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额                                                    87,587,167                                                                           87,587,167
4．其他                                           -500,000                         -2,950,000 -100,423,200                                                              96,973,200
其中：股权激励解禁                                                                             -96,973,200                                                              96,973,200
      股权激励回购                                -500,000                         -2,950,000   -3,450,000
（三）利润分配                                                                                 -12,540,000                                           -745,299,781     -732,759,781
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配                                                                      -12,540,000                                         -745,299,781     -732,759,781
四、本期期末余额                             2,258,484,186                        625,563,472    152,686,800                           67,649,146   3,057,838,509    5,856,848,513
   法定代表人：王振华                                               主管会计工作负责人：王振华                                                      会计机构负责人：管有冬
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一、公司基本情况
(1) 公司概况
√适用 □不适用
    新城控股集团股份有限公司(以下简称“本公司”)的前身新城控股集团有限公司(以下简称
“原公司”)是由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司于 1996 年 6
月 14 日在中华人民共和国江苏省常州市设立的有限责任公司。
     原公司设立时注册资本为人民币 200 万元，历经数次增资和股权变动后，截至 2014 年 12 月
31 日，原公司股东出资额及股权比例如下：
                                                    出资额(人民币元)          股权比例
富域发展集团有限公司                                  1,000,000,000              90.91%
常州德润咨询管理有限公司                                100,000,000               9.09%
                                                      1,100,000,000             100.00%
     于 2015 年 3 月 27 日，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份
有限公司，并更名为新城控股集团股份有限公司。本公司申请登记的变更后注册资本为人民币
116,600 万元，划分为每股人民币 1 元的普通股，共计 116,600 万股；变更前后各股东的持股比
例不变，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月
31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本 116,600 万
股，折股溢价 10,530,664 元计入资本公积(附注四(30))。
     根据中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2144 号文《关于核准新城控股集团股份有限公
司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》，本公司向江苏新城地产股份有限公司(“江苏新
城”)除本公司以外的全体股东发行 542,064,758 股人民币普通股，并以换股方式吸收合并江苏新
城。本次换股吸收合并完成后，江苏新城的全部资产和负债由本公司承继及承接。于 2015 年 12
月 4 日，根据上海证券交易所《关于新城控股集团股份有限公司人民币普通股股票上市交易的通
知》(上海证券交易所自律监管决定书[2015]404 号)，本公司发行的人民币普通股股票(“A 股”)
在上海证券交易所挂牌上市交易。于 2015 年 12 月 31 日，本公司的总股本为人民币 1,708,064,758
元，每股面值 1 元。
    于 2016 年 3 月 24 日，经 2015 年度股东大会审议通过，本公司以 2015 年 12 月 31 日总股本
1,708,064,758 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增的股数为
512,419,428 股，金额为人民币 512,419,428 元。此次转增股本后，本公司总股本变更为人民币
2,220,484,186 元。
    于 2016 年 8 月 18 日和 2016 年 10 月 17 日，本公司分别召开第一届董事会第十八次会议和
2016 年第四次临时股东大会，审议通过了《新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计
划》和《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划有关事项的议案》。在获得所
有必须的审批后，本公司于 2016 年 11 月 22 日召开第一届董事会第二十三次会议，审议通过了《关
于公司首次向激励对象授予限制性股票的议案》。根据首次授予限制性股票的议案，本公司向 59
名激励对象定向发行 38,500,000 股限制性人民币普通股 A 股，发行价格为每股人民币 6.9 元。本
次募集资金于 2016 年 11 月 24 日到位，业经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)予以验证
并出具普华永道中天验字(2016)第 1587 号验资报告。本次定向发行后，本公司总股本变更为人民
币 2,258,984,186 元。
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     于 2016 年 12 月 31 日，本公司各股东出资额及股权比例如下：
                                                 出资额(人民币元)             股权比例
境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人
    - 富域发展集团有限公司                             1,378,000,000                  61.00%
    - 常州德润咨询管理有限公司                           137,800,000                   6.10%
    - 第一期激励计划激励对象(59 名)                       38,500,000                   1.70%
境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人                704,684,186                  31.20%
                                                       2,258,984,186                 100.00%
    由于本公司原授予 50 万股限制性股票的 1 名激励对象已办理离职手续，不再具备激励对象资
格，于 2017 年 5 月 18 日，本公司按每股人民币 6.9 元的价格完成上述 1 名激励对象已获授但尚
未解锁的 50 万股限制性股票的回购，并已于 2017 年 5 月 19 日予以注销。相应地，本公司的总股
本变更为 2,258,484,186。此外，本公司原授予共计 110 万限制性股票的 2 名激励对象因离职不
再具备激励资格，本公司已于 2017 年 12 月 29 日按授予价格扣除已享有的现金分红后每股人民币
6.57 元的价格回购该等股份。
    于 2017 年 11 月 30 日，本公司召开第一届董事会第三十三次会议及第一届监事会第十九次会
议，审议通过了《关于第一期限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第一个解锁期可解锁的
议案》，对首次授予限制性股票的 56 名激励对象的 14,760,000 股限制性股票办理解锁，并于 2017
年 12 月 7 日起上市流通。本次解锁的限制性股票上市流通日为 2017 年 12 月 7 日。
     截至 2017 年 12 月 31 日，本公司各股东出资额及股权比例如下：
                                                 出资额(人民币元)             股权比例
境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人
    - 富域发展集团有限公司                               1,378,000,000                61.01%
    - 常州德润咨询管理有限公司                             137,800,000                 6.10%
    - 第一期激励计划激励对象(56 名)                         22,140,000                 0.98%
    - 本公司持有的尚未注销的库存股                           1,100,000                 0.05%
境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人
    - 第一期激励计划激励对象(56 名)                         14,760,000                 0.66%
    - 其他 A 股持有人                                      704,684,186                31.20%
                                                         2,258,484,186               100.00%
    于 2018 年 1 月 2 日，本公司注销了于 2017 年 12 月 29 日回购的股权激励相关库存股 1,100,000
股。
    由于本公司原授予 66 万股限制性股票的 2 名激励对象已办理离职手续，不再具备激励对象资
格，于 2018 年 7 月 11 日，本公司按授予价格扣除已享有的现金分红后每股人民币 6.57 元的价格
完成上述 2 名激励对象已获授但尚未解锁的 66 万股限制性股票的回购，并已于 2018 年 11 月 15
日予以注销。相应地，本公司的总股本变更为 2,256,724,186。
    于 2018 年 12 月 7 日，本公司召开第二届董事会第十次会议和第二届监事会第六次会议，审
议通过了《关于第一期限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第二个解锁期可解锁的议案》，
对首次授予限制性股票的 54 名激励对象的 10,740,000 股限制性股票在第二个解除限售期办理解
锁，并于 2018 年 12 月 13 日起上市流通。本次解锁的限制性股票上市流通日为 2018 年 12 月 13
日。
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    于 2018 年 12 月 5 日，富域发展集团有限公司和常州德润咨询管理有限公司所持有本公司的
股份三年锁定期届满，由有限售条件人民币普通股转为无限售条件人民币普通股。
     截至 2018 年 12 月 31 日，本公司各股东出资额及股权比例如下：
                                                 出资额(人民币元)          股权比例
境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人
    - 第一期激励计划激励对象(54 名)                        10,740,000                 0.48%
境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人
    - 富域发展集团有限公司                             1,378,000,000               61.06%
    - 常州德润咨询管理有限公司                            137,800,000               6.11%
    - 其他 A 股持有人                                     724,655,039              32.11%
    - 本公司持有的库存股                                    5,529,147               0.24%
                                                       2,256,724,186              100.00%
    本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产开发及物业出租和管理。
    本公司注册地原为江苏省常州市武进区武宜北路 19 号湖塘镇吾悦广场，于 2016 年 9 月 2 日
变更为江苏省常州市武进区国家高新技术产业开发区新雅路 18 号 208 室，总部地址原为上海市中
山北路 3000 号长城大厦，于 2015 年 9 月 21 日变更为上海市中江路 388 弄 6 号新城控股大厦。于
2018 年 12 月 31 日，本公司之母公司为富域发展集团有限公司，最终控制人为王振华先生。
    本财务报表由本公司董事会于 2019 年 3 月 7 日批准报出。
(2) 合并财务报表范围
√适用 □不适用
    本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六，本年度新纳入合并范围的子公司详见附注五
(1)、(2)、(4)，本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注五(3)。
二、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
    本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方法(附注二
(12))、应收款项的预期信用损失的计量(附注二(11))、固定资产折旧和无形资产摊销(附注二
(15)(18))、投资性房地产的计量模式(附注二(14))、收入的确认时点和计量(附注二(24))等。
    本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二(33)。
(1) 财务报表的编制基础
    编制基础
    本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
    本财务报表以持续经营为基础编制。
持续经营
√适用 □不适用
    本财务报表以持续经营为基础编制。
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(2) 遵循企业会计准则的声明
    本公司 2018 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2018 年 12
月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
(3) 会计期间
    本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(4) 营业周期
√适用 □不适用
    除房地产业务以外，其他业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
房地产业务的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况
确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
(5) 记账本位币
    本公司记账本位币为人民币。本公司下属子公司根据其经营所处的主要经济环境确定其记账
本位币。本财务报表以人民币列示。
(6) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a) 同一控制下的企业合并
    合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年
度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)
在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收
益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券
或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
    购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(7) 资产收购
    对于所收购的子公司不构成业务的，本集团将收购对价在被收购企业的可辨认资产和负债中
分摊，该等交易不产生商誉。
(8) 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
    编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
    从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控
制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
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    在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按照本公司
的会计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
    集团内所有重大往来余额、交易及未实现损益在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股
东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东
损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下
单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东
的净损益；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配
比例在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的
未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少
数股东损益之间分配抵销。
    如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集
团的角度对该交易予以调整。
(9) 现金及现金等价物的确定标准
    现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(10)外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(a) 外币交易
    外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
    于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币。为购建
符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本
化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目采用交易发生日的即
期汇率折算。汇率变动对现金及现金等价物的重大影响额在现金流量表中单独列示。
(b) 外币财务报表的折算
    境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益
中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入与费
用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，计入其他综合收
益。境外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，
在现金流量表中单独列示。
(11)金融工具
√适用 □不适用
    金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
    本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
    金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
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资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，
本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
    债务工具
    本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下二种
方式进行计量：
    以摊余成本计量：
    本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同
现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融
资产主要包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团将自资产负
债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得
时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动资产。
    以公允价值计量且其变动计入当期损益：
    本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债
务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。自资产负债表日起超
过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
    权益工具
    本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计
入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流
动金融资产。
(ii)减值
    本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务
工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
    本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
    于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
    对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
    本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
    对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信
用损失计量损失准备。
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本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组
合的依据如下：
组合 1            应收银行承兑汇票
组合 2            应收账款
组合 3            其他应收款 – 应收政府有关机构款项
组合 4            其他应收款 – 应收关联方款项
组合 5            其他应收款 – 应收少数股东和房产合作方款项
    对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
    对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
    对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
    本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
(iii)终止确认
     金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价
以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
    金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债。
    本集团的金融负债为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债。
    以摊余成本计量的金融负债包括应付票据及应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。该
类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。
除与物业开发有关的应付账款按附注二(4)外，期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期
限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其
余列示为非流动负债。
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债为衍生金融负债。
    当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的
部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
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(c) 衍生金融工具
    衍生金融工具，包括股权购买期权，汇率衍生工具等。衍生工具于相关合同签署日以公允价
值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。衍生工具的公允价值变动计入当期损益。当公允
价值为正数时，作为资产反映；当公允价值为负数时，作为负债反映。
    衍生金融工具公允价值变动的确认方式取决于该项衍生金融工具是否被指定为套期工具并符
合套期工具的要求，以及此种情况下被套期项目的性质。未指定为套期工具及不符合套期工具要
求的衍生金融工具，包括以为特定利率和汇率风险提供套期保值为目的、但不符合套期会计要求
的衍生金融工具，其公允价值的变动计入利润表的“公允价值变动收益”。
(d) 金融工具的公允价值确定
    存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
(12)存货
√适用 □不适用
(a) 分类
    存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土
地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的的
物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
    存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入
开发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将其全部转入“开
发成本”。开发成本于办理竣工验收后，转入“开发产品”。
    开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接
开发费用。
    开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑
面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
    存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(13)长期股权投资
√适用 □不适用
    长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期
股权投资。
    子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能
够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利
的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
    对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按
权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
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(a) 投资成本确定
    对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控
制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
    对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照
实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证
券的公允价值作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
    采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
    采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
    采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认
当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债
确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配
以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的
利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本
集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，
在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的
部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
    控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
    共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
    重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
    对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额(附注二(20))。
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(14)投资性房地产
(a) 如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
    投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建造和开发过程中将来用于出租的建筑物，
以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且
其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
    本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，在资
产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差
额计入当期损益。
    投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无
形资产，基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值，公允价值
与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货的用途改变为赚取租金或资
本增值时，自改变之日起，将固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产，以转换当日的公
允价值作为投资性房地产的账面价值，转换当日的公允价值小于固定资产、无形资产和存货原账
面价值的，差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于固定资产、无形资产和存货原账面价值
的，差额计入其他综合收益。
    当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益。
(15)固定资产
(a) 确认条件
√适用 □不适用
    固定资产包括房屋及建筑物、房屋装修、运输工具、电子设备以及其他设备等。
    固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
    与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
(b) 折旧方法
    固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后依预计使用年限计提。对计
提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定
折旧额。
固定资产的预计使用年限、净残值率及年折旧率列示如下：
√适用 □不适用
      类别            折旧方法      折旧年限（年）      残值率             年折旧率
房屋及建筑物        年限平均法           20-30            0%-4%          3.2%至 4.8%
房屋装修            年限平均法             10             0%-4%           9.6%至 10%
运输工具            年限平均法          3-10/20           0%-5%         4.8%至 33.3%
电子设备            年限平均法           3-10             0%-4%         9.6%至 33.3%
其他设备            年限平均法           3-12             0%-5%         9.6%至 33.3%
    对固定资产的预计使用年限、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
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(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。
(d) 固定资产的处置
    当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(e) 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
(16)在建工程
√适用 □不适用
    在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。
(17)借款费用
√适用 □不适用
    本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的开发及购建活动才能达到预定可使用状态
之存货、投资性房地产及固定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资
产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建
的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建
活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建
活动重新开始。
    对于为开发及购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利
息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
    对于为开发及购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借
款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费
用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为
该借款初始确认金额所使用的利率。
(18)无形资产
(a) 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
    无形资产包括与本集团固定资产有关的土地使用权、外购软件、注册商标、专利技术和客户
资源，以成本计量。
    本集团的无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短
者分期平均摊销。摊销金额计入当期损益。
    对使用年限有限的无形资产的预计使用年限及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
    当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。
(b) 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
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(19)长期待摊费用
√适用 □不适用
    长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分
摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的
净额列示。
(20)长期资产减值
√适用 □不适用
    固定资产、在建工程、使用年限有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股
权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账
面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用
后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的
可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
    在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试
时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果
表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产
组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
    上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(21)职工薪酬
    职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，
包括短期薪酬和离职后福利等。
(a) 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
    短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、医疗保险费、工伤保险
费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际
发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价
值计量。
(b) 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
    本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独
立的机构缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为职工缴纳的基本养
老保险(详见下文)和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
    本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地
规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险
费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休职工支付社会基本养老金。本集团在
职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
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(c) 辞退福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(d) 其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(22)股利分配
   现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(23)预计负债
√适用 □不适用
    因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，
且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
    预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
   于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
   预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为流动负债。
(24)收入
(a) 收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
    本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
    合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。
    交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收
取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。
    当本集团将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各方以在
合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或本集团就转让商品的交易提供了重大
融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户
在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的
差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
    满足下列条件之一时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履
行履约义务：
    - 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
    - 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
    - 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就
累计至今已完成的履约部分收取款项。
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    对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
    对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
    - 本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
    - 本集团已将该商品的实物转移给客户；
    - 本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
    - 客户已接受该商品或服务等。
    本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利作为合同资产列示，合同资产以预期
信用损失为基础计提减值。本集团拥有的、无条件向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本
集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。本集团对于同一
合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
    与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(a) 房地产物业销售
    房地产销售合同对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履
约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产
完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认
销售收入的实现。
(b) 提供劳务
    本集团对外提供商业物业管理、酒店运营收入等劳务，根据已完成劳务的进度在一段时间内
确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表
日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。
    本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认
为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损
失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。
本集团对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
(b) 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
(25)合同成本
√适用 □不适用
    合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
    为取得合同发生的增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。于资
产负债表日，本集团对于为取得合同发生的增量成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，
以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为其他流动资产和其他非流动资产。本集团为取得
合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出(如无论是否取得合同均会发生的差旅费
等)发生时计入当期损益。
    为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
应当作为合同履约成本确认为一项资产：
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    - 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、明确由客户
承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
    - 该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
    - 该成本预期能够收回。
    于资产负债表日，本集团对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减
去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产。
(26)政府补助
√适用 □不适用
    政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴
等。
    政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
    与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
    与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿
命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成
本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减
相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。本集团对
同类政府补助采用相同的列报方式。
    与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
(27)递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
     递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负
债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债
表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量。
    递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
应纳税所得额为限。
    对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
    同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
        递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的
所得税相关；
        本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
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(28)股份支付
√适用 □不适用
    本公司之控股公司授予本集团内员工股份的交易及本公司的限制性股票激励计划构成股份支
付。发生的股份支付没有结算义务的，该股权支付作为以权益结算的股份处理。以权益结算的股
份支付为换取职工提供服务的，以授予日的权益工具的公允价值计量。完成等待期内的服务才可
行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权
益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关的
成本或费用和资本公积。
(29)租赁
    实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
(a) 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
    经营租赁的租金支出依照租赁期限按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
    经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
(b) 融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(30)永续债
    本集团发行的永续债等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：(1)该金融工具不包
括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的
合同义务；(2)如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工
具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务。
    归类为权益工具的永续债等金融工具，其发行(含再融资)、回购、出售或注销时，本集团作
为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本集团对权益工具持有方的分配作为利润分
配处理。 本集团不确认权益工具的公允价值变动。
(31)持有待售及终止经营
    同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：(一) 根据类似交易中出售此类资
产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售； (二) 本集团已与其他方签订具有法律约束力
的出售协议且已取得相关批准，预计出售将在一年内完成。
    符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产、以公允价值计量的投资性房地产以及递延
所得税资产)，以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量，公允价值减去出售费用后
的净额低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
    被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债，并
在资产负债表中单独列示。
    终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归
为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区； (二) 该
组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一
部分； (三) 该组成部分是专为转售而取得的子公司。
    利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
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(32)分部信息
    本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定应报告的分部并披露分部信息。
    经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生
收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、
评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(33)重要会计估计和判断
    本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
    下列重要会计估计及关键假设如果发生重大变动，则可能会导致以后会计年度的资产和负债
账面价值的重大影响：
(i) 投资性房地产的公允价值
    本集团的投资性房地产于资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司对其公允价
值进行评估，有关评估方法及假设详见附注十三(1)。如果相关的评估方法或假设发生变化，将影
响投资性房地产公允价值的估计，该差异将对公允价值变动损益产生影响。
(ii)存货跌价准备
    本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用
假设和估计。如果管理层对估计售价及至完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响
存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(iii)预期信用损失的计量
    本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失
率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，
并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包
括经济下滑的风险、预期失业率的增长、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化等。本集团
定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。上述估计技术和关键假设于 2018 年度未发生重
大变化。
(iv)物业开发成本
    本集团确认物业开发成本时需要按照开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开
发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的存货和营业成本。
(v) 税项
    本集团在多个地区需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处
理存在不确定性。在计提各个地区的各种税项时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项
的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的税金金额产生
影响。
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(vi)递延所得税资产和递延所得税负债
    递延所得税资产和递延所得税负债按照预期该递延所得税资产变现或递延所得税负债清偿时
的适用税率进行计量。递延所得税资产的确认以本集团很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、
可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。
    本集团按颁布或实际上已完成立法的税收法律，以及预期递延所得税资产转回的未来期间本
集团的盈利情况的最佳估计来确认递延所得税资产。但估计未来盈利或未来应纳税所得额需要进
行大量的判断及估计，并同时结合税务筹划策略。不同的判断及估计会影响递延所得税资产确认
的金额。本集团将于每个资产负债表日对作出的盈利情况的预计及其他估计进行重新评定。
(b) 采用会计政策的关键判断
(i) 房地产物业销售收入确认
    本集团主要在中国进行多项住宅及商业物业的开发及销售。如果本集团在履约过程中所产出
的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款
项，本集团在某一段时间内确认收入；否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认
收入。由于合同的限制，本集团之物业一般无替代用途。然而，本集团是否有权收取款项及相关
合同是否因此在该段时间内按照履约进度确认收入，取决于每个合同条款及适用于该合同的相关
法律法规。为评估本集团是否在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项时，
本集团通过审查合同条款、分析当地有关法律法规的规定、并在必要时取得律师的专业意见。
(ii)子公司、合营企业与联营企业的划分
    本集团之部分项目系与第三方合作进行开发，并通过合作协议、项目公司的章程等约定本集
团及合作方各自的权利和义务。对于该等项目公司，本集团是否有控制、共同控制或重大影响涉
及重大会计判断。
    本集团按照附注二(8)及(13)所述的会计政策，并根据各项目公司的合作条款与实际情况对项
目公司的性质作出判断，把该等项目公司划分为子公司、合营企业或联营企业。本集团于以后年
度会持续对子公司、合营企业与联营企业的划分进行评估，并按照附注二(8)及(13)所述的会计政
策进行相关的会计处理。
(34)重要会计政策和会计估计的变更
重要会计政策变更
√适用 □不适用
其他说明
    财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 14 号——收入》(以下简称“新收入准则”
以及修订后的《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号——金
融资产转移》及《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》等(以下合称“新金融工具准则”)，
并于 2018 年颁布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15
号)及其解读，本集团及本公司已采用上述准则和通知编制 2018 年度财务报表，对本集团及本公
司报表的影响列示如下：
                                        134 / 286
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(a) 一般企业报表格式的修改
(i)对合并资产负债表的影响列示如下：
                                                                     单位：元 币种：人民币
    会计政策变更的
                             受影响的报表
      内容和原因                                                    影响金额
                               项目名称
      增加/(减少)
                                                     2017 年 12 月 31 日   2017 年 1 月 1 日
本集团将应收票据和应收   应收账款                            -4,000,000            -5,000,000
账款合并计入应收票据及   应收票据                           -68,875,921           -25,912,671
应收账款项目             应收票据及应收账款                 72,875,921            30,912,671
本集团将应付票据和应付   应付账款                       -19,527,567,683    -12,107,570,013
账款合并计入应付票据及   应付票据                        -2,020,261,707     -1,660,613,542
应付账款项目             应付票据及应付账款             21,547,829,390         13,768,183,555
本集团将应付利息和其他   应付利息                          -564,463,072          -306,215,234
应付款合并计入其他应付
                         其他应付款                        564,463,072            306,215,234
款项目
(ii)对公司资产负债表的影响列示如下：
                                                                     单位：元 币种：人民币
    会计政策变更的
                             受影响的报表
      内容和原因                                                    影响金额
                               项目名称
      增加/(减少)
                                                     2017 年 12 月 31 日   2017 年 1 月 1 日
本公司将应付利息和其他   应付利息                          -471,331,944          -295,950,934
应付款合并计入其他应付
                         其他应付款                        471,331,944            295,950,934
款项目
(b) 新金融工具准则
    根据新金融工具准则的相关规定，本集团及本公司对于首次执行该准则的累积影响数调整
2018 年年初留存收益以及财务报表其他相关项目金额，2017 年度的比较财务报表未重列。
                                         135 / 286
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(i)于 2018 年 1 月 1 日，本集团合并财务报表中金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行分类和计量的结果对比表：
                                                                                                                  单位：元 币种：人民币
                                 原金融工具准则                                                    新金融工具准则
      列报项目                       计量类别                账面价值              列报项目              计量类别            账面价值
                                                                             货币资金              摊余成本               21,947,321,262
货币资金                摊余成本                           21,947,321,262                          以公允价值计量且其变
                                                                           交易性金融资产                                               -
                                                                                                   动计入当期损益
                        以公允价值计量且其变动计入当期                                             以公允价值计量且其变
衍生金融资产                                                             - 衍生金融资产                                                 -
                        损益                                                                       动计入当期损益
                                                                           应收票据及应收账款      摊余成本                    72,875,921
应收票据及应收账
                        摊余成本                                72,875,921                         以公允价值计量且其变
款                                                                         其他流动资产                                                 -
                                                                                                   动计入其他综合收益
其他应收款              摊余成本                           28,520,226,216 其他应收款               摊余成本               28,520,226,216
可 供 出 售 金 融 资 产 以公允价值计量且其变动计入其他                                             以公允价值计量且其变
                                                               324,739,262 其他非流动金融资产                                324,739,262
(含其他流动资产)        综合收益 (权益工具)                                                        动计入当期损益
长期应收款              摊余成本                               171,606,989 长期应收款              摊余成本                  171,606,989
                        以公允价值计量且其变动计入当期
其他非流动资产                                                 155,974,809 其他非流动金融资产      衍生金融资产              155,974,809
                        损益
    于 2017 年 12 月 31 日，本集团无分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。于 2018 年 1 月 1 日，本集团将账面价值为 324,739,262
的权益工具分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。
                                                                  136 / 286
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(ii)于 2018 年 1 月 1 日，本公司财务报表中金融资产的结果对比表：
                                                                                                                       单位：元 币种：人民币
                             原金融工具准则                                                             新金融工具准则
     列报项目                    计量类别                     账面价值              列报项目                计量类别               账面价值
                                                                                货币资金            摊余成本                     4,288,811,746
货币资金             摊余成本                               4,288,811,746                           以公允价值计量且其变动
                                                                               交易性金融资产                                                -
                                                                                                    计入当期损益
                                                                                                    以公允价值计量且其变动
衍生金融资产         以公允价值计量且其变动计入当期损益                    -   衍生金融资产                                                  -
                                                                                                    计入当期损益
                                                                           -   应收票据及应收账款   摊余成本                                 -
应收票据及应收账款   摊余成本                                                                       以公允价值计量且其变动
                                                                           -   其他流动资产                                                  -
                                                                                                    计入其他综合收益
其他应收款           摊余成本                              48,042,883,734      其他应收款           摊余成本                   48,042,883,734
可供出售金融资产     以公允价值计量且其变动计入其他综合                                             以公允价值计量且其变动
                                                                           -   其他非流动金融资产                              -
(含其他流动资产)     收益 (权益工具)                                                                计入当期损益
长期应收款           摊余成本                                           -      长期应收款           摊余成本                                 -
其他非流动资产       以公允价值计量且其变动计入当期损益       155,974,809      其他非流动金融资产   衍生金融资产                   155,974,809
    于 2017 年 12 月 31 日和 2018 年 1 月 1 日，本公司均没有分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。
                                                                   137 / 286
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(iii)于 2018 年 1 月 1 日，本集团原金融工具准则下的货币资金、应收票据及应收账款、其他应
收款和长期应收款无需调整，直接计入新金融工具准则下的相关科目。
    原金融工具准则下的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的可供出售金融资产主要为
对苏州银行等非上市公司股权的投资。在新金融工具准则下，本集团将其全部计为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的其他非流动金融资产。
(iv)于 2018 年 1 月 1 日，本集团将原金融资产减值准备调整为按照新金融工具准则规定的损失准
备的调节表：
                                                                  单位：元 币种：人民币
                                    按原金融工具准则计                        按照新金融
                                    提的损失准备/按或   重分                  工具准则计
            计量类别                                            重新计量
                                    有事项准则确认的预    类                  提的损失准
                                          计负债                                  备
以摊余成本计量的金融资产—
    应收票据及应收账款减值准备                        -      -      688,759       688,759
    其他应收款减值准备                      16,620,330       - 258,193,462 274,813,792
    长期应收款减值准备                                -      -      171,607       171,607
财务担保准备                                          -      -            -             -
合计                                        16,620,330       - 259,053,828 275,674,158
(v)于 2018 年 1 月 1 日，本公司将原金融资产减值准备调整为按照新金融工具准则规定的损失准
备的调节表：
                                                                 单位：元 币种：人民币
                                   按原金融工具准则计                        按照新金融
                                 提的损失准备/按或有 重分                    工具准则计
            计量类别                                           重新计量
                                   事项准则确认的预计    类                  提的损失准
                                         负债                                    备
以摊余成本计量的金融资产—
    其他应收款减值准备                               -      - 480,428,837 480,428,837
财务担保准备                                         -      -            -             -
合计                                                 -      - 480,428,837 480,428,837
(vi)上述影响汇总如下
                                                                 单位：元 币种：人民币
                                                                       影响金额
      会计政策变更的内容和原因
                                           受影响的报表项目         2018 年 1 月 1 日
            增加/(减少)
                                                                  合并            公司
因执行新金融工具准则，本集团及本公司     其他非流动金融资产   480,714,071     155,974,809
将原计入可供出售金融资产的以公允价       未分配利润            30,825,000               -
值计量且其变动计入其他综合收益的权       可供出售金融资产     -324,739,262 -155,974,809
益工具和计入其他非流动资产的金融衍       其他非流动资产       -155,974,809              -
生工具重分类至其他非流动金融资产，同
时将首次执行日计入其他综合收益的公       其他综合收益          -30,825,000             -
允价值变动损益重分类至留存收益。
                                      应收票据及应收账款       -688,759           -
因执行新金融工具准则，本集团及本公司 其他应收款           -258,193,462 -480,428,837
对于以摊余成本计量的金融资产以“预 长期应收款                  -171,607           -
期信用损失”为基础确认损失准备。      递延所得税资产         64,763,456 120,107,209
                                      未分配利润          -194,290,372 -360,321,628
    采用新金融工具准则对本集团金融负债的会计政策无重大影响。
                                          138 / 286
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(c) 新收入准则
    根据新收入准则的相关规定，本集团及本公司对于首次执行该准则的累积影响数调整 2018
年年初留存收益以及财务报表其他相关项目金额，2017 年度的比较财务报表未重列。
                                                               单位：元 币种：人民币
                                                                  影响金额
    会计政策变更的内容和原因
                                    受影响的报表项目           2018 年 1 月 1 日
           增加/(减少)
                                                             合并               公司
因执行新收入准则，本集团(包括合联 其他流动资产             488,492,640               -
营企业)及本公司将为取得合同发生 长期股权投资                27,663,909               -
的增量成本如销售佣金和印花税根据 递延所得税负债            122,123,160               -
其初始确认时摊销期限是否超过一年 未分配利润                387,533,627               -
分别计入其他流动资产和其他非流动
资产。合联营企业因适用相同的会计 少数股东权益                6,499,762               -
政策而相应调整长期股权投资。
因执行新收入准则，本集团及本公司在   存货                 1,245,165,493               -
确定交易价格时，考虑了合同中存在的
重大融资成分，对尚未完成的合同的累   合同负债             1,245,165,493               -
计影响进行调整并将其资本化。
因执行新收入准则，本集团及本公司将   合同负债            50,813,608,697        268,342
预收客户的物业销售款、商业物业管理
                                     预收款项            -50,813,608,697       -268,342
费等预收款项重分类至合同负债。
    与原收入准则相比，执行新收入准则对 2018 年度的本集团合并财务报表相关项目的影响如下：
                                                                单位：元 币种：人民币
                                                                      影响金额
受影响的资产负债表项目
                                                                  2018 年 12 月 31 日
存货                                                                      3,185,490,883
其他流动资产                                                              1,229,533,381
长期股权投资                                                                 199,840,400
合同负债                                                                118,230,991,718
预收款项                                                               -115,045,500,835
递延所得税负债                                                               307,383,343
未分配利润                                                                1,049,232,998
少数股东权益                                                                  72,757,440
                                                                      影响金额
受影响的利润表项目
                                                                    2018 年度
营业收入                                                                  3,420,011,657
营业成本                                                                  4,001,903,649
税金及附加                                                                   -79,089,025
销售费用                                                                -1,243,843,710
投资收益                                                                    172,176,491
所得税费用                                                                  185,260,185
净利润                                                                      727,957,049
归属于母公司股东的净利润                                                    661,699,371
少数股东损益                                                                 66,257,678
    与原收入准则相比，执行新收入准则对 2018 年度的本公司财务报表无影响。
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(d) 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(e) 首次执行新金融工具准则或新收入准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
√适用 □不适用
    参见附注二 34(b)(c)
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
    参见附注二 34(b)(c)
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
    参见附注二 34(b)(c)
(f) 首次执行新金融工具准则追溯调整前期比较数据的说明
√适用 □不适用
    参见附注二 34(b)(c)
(35)其他
□适用 √不适用
三、税项
(1) 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
           税种                     计税依据                         税率
                          如选择一般征收计税方法，应纳
                          税额按应纳税销售额乘以适用
                          税率扣除当期允许抵扣的进项     3%/5%/6%/10%/16%(2018 年 5 月
增值税
                          税后的余额计算；如选择简易征   1 日前 3%/5%/6%/11%/17%)
                          收计税方法，应纳税额按应纳税
                          销售额乘以适用税率计算
消费税
营业税                    应纳税营业额                   5%
城市维护建设税            应缴纳的营业税及增值税         1%-7%
企业所得税                应纳税所得额                   16.5%/25%
教育费附加                应缴纳的营业税及增值税         5%
土地增值税                应纳税增值额                   按超率累进税率 30%-60%
                          房屋原值的 70%-80%             1.2%
房产税
                          出租收入                       12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
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(2) 税收优惠
□适用 √不适用
(3) 其他
√适用 □不适用
(a) 企业所得税
    本集团之中国内地子公司按《中华人民共和国企业所得税法》计算及缴纳企业所得税，所得
税率为 25%。本集团之中国香港子公司所得税税率为 16.5%。
    根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，收入加预收账款的预计毛利(5%-15%)减成
本、费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为应纳税所得额。预缴部分已确认为其他流动资
产，并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得税费用。
(b) 增值税
    根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税
试点的通知》(财税[2016]36 号)及相关规定，自 2016 年 5 月 1 日起，本集团房地产业务适用增
值税，在增值税一般计税方法下，税率为 11%，自 2018 年 5 月 1 日起，该业务使用税率由 11%调
整为 10%；而对于符合资格的老项目，即于 2016 年 4 月 30 日或之前开工的房地产开发项目以及
出租其 2016 年 4 月 30 日或之前取得的不动产经营租赁服务可选简易计税方法，按销售额或出租
收入的 5%计征增值税，但不予扣除任何进项增值税额。2016 年 5 月 1 日前该业务适用营业税。
    2016 年 5 月 1 日起，本集团于取得预收款项时按 3%或 5%预缴增值税，预缴时确认为其他流
动资产；于结转相关销售收入时抵减相关的应交增值税。
     本集团酒店内商品销售及管理服务等业务亦适用增值税，税率分别为 17%及 6%，自 2018 年 5
月 1 日起，该业务中使用 17%的税率调整为 16%，6%的税率保持不变。本集团内的数家子公司为小
规模纳税人，其业务适用增值税，税率为 3%。
(c) 营业税
    本集团于 2016 年 5 月 1 日前的房地产业务适用营业税，根据《中华人民共和国营业税暂行条
例》及其实施细则，税率为 5%。
    2016 年 5 月 1 日前，本集团于取得预收款项时预缴营业税，预缴时确认为其他流动资产，并
于结转相关销售收入时确认为税费，账列税金及附加。
(d) 土地增值税
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本集团的房地产业务适用土地增值税。土地增
值税按土地增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减去允许扣
除之成本，包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等确定。
    本集团于取得预收款项时，按照预收款项的 1%-4%预缴土地增值税，预缴部分账列其他流动
资产。于确认相关销售收入时，本集团根据 30%至 60%的超率累进税率计算并确认土地增值税，账
列税金及附加。
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四、合并财务报表项目注释
(1) 货币资金
√适用 □不适用
                                                                       单位：元 币种：人民币
                   项目                              期末余额                  期初余额
库存现金                                                   1,716,478                 4,230,904
银行存款                                             40,007,012,370            20,276,661,554
其他货币资金                                           5,400,492,471             1,666,428,804
合计                                                 45,409,221,319            21,947,321,262
      其中：存放在境外的款项总额                         317,604,581               248,063,742
其他说明
    其他货币资金均为受限资金，明细如下：
                                                                  单位：元 币种：人民币
                                             2018 年 12 月 31 日      2017 年 12 月 31 日
住房公积金，按揭贷款保证金及保函保证金              3,885,683,255            1,247,873,097
为取得银行出具承兑汇票而存入的保证金
                                                      1,446,177,216               418,555,707
(附注四(20))
借款保证金(附注四(19))                                   68,632,000                        -
                                                      5,400,492,471             1,666,428,804
(2) 衍生金融资产和衍生金融负债
(a) 衍生金融资产
√适用 □不适用
                                                                       单位：元 币种：人民币
              项目                            期末余额                       期初余额
衍生金融资产—股权购买期权                        139,174,809
              合计                                139,174,809
其他说明：
    本集团于 2016 年度出售上海迪裕商业经营管理有限公司的全部股权，同时以人民币
150,000,000 元的价格购入一份三年期的上海迪裕商业经营管理有限公司股权购买期权，该期权
将于 2019 年到期。该项看跌期权构成一项金融衍生工具。本集团以公允价值计量该期权。
(b) 衍生金融负债
√适用 □不适用
                                                                       单位：元 币种：人民币
            项目                           期末余额                          期初余额
衍生金融负债—远期外汇合同                         7,850,857
            合计                                   7,850,857
其他说明:
    于 2018 年 12 月 31 日，本集团共有 1 份远期外汇合约，其名义金额为 1 亿美元(折合人民币
685,350,036 元)，本集团以公允价值计量该合同且其公允价值变动计入当期损益。于 2018 年度，
该远期外汇合同公允价值损失金额为 7,850,857 元，已计入当期损益。
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(3) 应收票据及应收账款
总表情况
分类列示
√适用 □不适用
                                                               单位：元 币种：人民币
               项目                    期末余额                      期初余额
应收票据                                      89,604,667                     4,000,000
应收账款                                     216,919,923                   68,875,921
               合计                          306,524,590                   72,875,921
(a) 应收票据
应收票据分类列示
√适用 □不适用
                                                               单位：元 币种：人民币
            项目                      期末余额                       期初余额
银行承兑票据                                  89,604,667                     4,000,000
商业承兑票据
            合计                                  89,604,667                 4,000,000
(i)期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(ii)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(iii)期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(iv)按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(b) 应收账款
                                                               单位：元 币种：人民币
                                   2018 年 12 月 31 日           2017 年 12 月 31 日
应收账款                                      219,111,033                     68,875,921
减：坏账准备                                    -2,191,110
                                              216,919,923                   68,875,921
                                      143 / 286
                                           2018 年年度报告
(i)按账龄披露
√适用 □不适用
                                                                             单位：元 币种：人民币
                账龄                             期末余额                      2017 年 12 月 31 日
1 年以内
其中：1 年以内分项
一年以内                                                  187,228,393                   68,875,921
1 年以内小计                                              187,228,393                   68,875,921
1至2年                                                     31,882,640
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
              合计                                        219,111,033                   68,875,921
(ii)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
                                                                          单位：元 币种：人民币
                            2018 年 12 月 31 日                        2017 年 12 月 31 日
                                坏账准     占应收账款余                     坏账准 占应收账款余
                       余额                                       余额
                                备金额      额总额比例                      备金额     额总额比例
余额前五名的
                 67,925,221       67,925                  31%   29,464,928         -           43%
应收账款总额
(iii)因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(iv)转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
(c) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                             单位：元 币种：人民币
                                                     本期变动金额
     类别              期初余额                                                         期末余额
                                       计提            收回或转回       转销或核销
应收账款坏账准                                                                           2,191,110
备
     合计                                                                                2,191,110
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
                                              144 / 286
                                     2018 年年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
(i)本集团对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信
用损失计量损失准备。
    于 2018 年 12 月 31 日，本集团无用于质押的应收票据及应收账款。
(ii)按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：银行承兑汇票
按组合计提坏账的确认标准及说明
√适用 □不适用
    于 2018 年 12 月 31 日，本集团按照整个存续期预期信用损失计量坏账准备。
    本集团认为所持有的银行承兑汇票不存在重大的信用风险，不会因银行违约而产生重大损失。
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账款
                                                                     单位：元 币种：人民币
                                                    期末余额
     名称                                                      整个存续期预期
                     应收账款            坏账准备                               计提比例（%）
                                                                 信用损失率
未逾期                219,111,033            2,191,110                   1.0%
      合计            219,111,033            2,191,110                   1.0%
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
    2018 年度，本集团计提坏账准备 1,502,351 元，无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2017
年度：无)。
(d) 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
                                        145 / 286
                            2018 年年度报告
(4) 其他应收款
总表情况
分类列示
√适用 □不适用
                                                    单位：元 币种：人民币
             项目               期末余额                  期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款                         45,325,965,291           28,520,226,216
合计                               45,325,965,291           28,520,226,216
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
按款项性质分类情况
√适用 □不适用
                                                    单位：元 币种：人民币
          款项性质          期末账面余额              期初账面余额
应收关联方款项(附注八(6))         24,245,305,186            16,019,749,886
应收少数股东款项                   9,976,641,924             2,737,549,318
应收房产合作方款项                 5,636,983,496             3,788,657,452
城中村改造意向金                   2,300,000,000             2,000,000,000
其他保证金                         1,124,222,191               561,049,629
应收政府房票款                       294,477,588               250,382,073
商品房预售资金监管                   613,750,510               123,044,878
代垫款项                             228,231,342               152,908,102
住房担保押金                         140,923,166               136,940,196
土地投标保证金                       345,000,000
应收债权                                                     1,355,780,805
股权收购保证金                                               1,055,096,548
其他                                  849,350,171              355,687,659
减：坏账准备                         -428,920,283              -16,620,330
            合计                   45,325,965,291           28,520,226,216
                               146 / 286
                                                                     2018 年年度报告
(a) 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                    单位：元 币种：人民币
                          第一阶段          第一阶段           第一阶段            第一阶段               第三阶段                第三阶段
                     未来12个月内预期     未来12个月内预   未来12个月内预期    未来12个月内预期     整个存续期预期信用     整个存续期预期信用损失
     坏账准备                                                                                                                                            合计
                     信用损失（组合）账   期信用损失（组   信用损失（单项）    信用损失（单项）坏   损失（已发生信用减     (已发生信用减值)坏账准
                            面余额        合）坏账准备         账面余额              账准备             值）账面余额                  备
2017年12月31日           28,132,347,320                          387,878,896                                  16,620,330                 16,620,330    16,620,330
会计政策变更                                 254,314,673                               3,878,789                                                      258,193,462
2018年1月1日余额        28,132,347,320       254,314,673        387,878,896            3,878,789            16,620,330                  16,620,330    274,813,792
2018年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段                                                                                                        -                          -
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提                16,735,771,992       149,283,821        482,267,036            4,822,670                                                      154,106,491
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2018年12月31日余额      44,868,119,312       403,598,494        870,145,932            8,701,459            16,620,330                  16,620,330    428,920,283
                                                                         147 / 286
                                       2018 年年度报告
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
(i)于 2018 年 12 月 31 日，处于第一阶段的其他应收款的坏账准备分析如下：
                                                                 单位：元 币种：人民币
                                                         未来 12 个月内
                                          账面余额                           坏账准备
                                                         预期信用损失率
组合计提：
     应收政府有关机构款项                5,009,188,756               0.1%      5,009,189
     应收关联方                        24,245,305,136                  1%   242,453,051
     应收少数股东和房产合作方款项      15,613,625,420                  1%   156,136,254
                                       44,868,119,312                       403,598,494
单项计提的其他应收款账面金额为人民币 870,145,932 元，坏账准备为人民币 8,701,459 元。
(ii)于 2018 年 12 月 31 日，本集团不存在处于第二阶段的其他应收款。
(iii)于 2018 年 12 月 31 日，处于第三阶段的其他应收款的坏账准备分析如下：
                                                                    单位：元 币种：人民币
                               账面余额      整个存续期预期信用损失率      坏账准备   理由
单项计提：
应收某保温节能技术公司       16,620,330                            100% 16,620,330       i)
    i) 于 2018 年 12 月 31 日及 2017 年 12 月 31 日，应收某保温节能技术公司 16,620,330 元已
逾期。基于分析，本集团认为该项其他应收款难以收回，因此全额计提坏账准备。
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(b) 2018 年度，本集团计提的坏账准备金额为 154,106,491 元，无收回或转回以前年度计提的坏
    账准备(2017 年度：无)。
(c) 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(d) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
                                                                       单位：元 币种：人民币
                                                                 占其他应收款期末余   坏账准备
   单位名称          款项的性质       期末余额           账龄
                                                                 额合计数的比例(%)    期末余额
苏州聿盛房地产
                 应收关联方款项     3,084,522,993     两年以内                    7   30,845,230
开发有限公司
常州新城宏业房
                 应收关联方款项     3,066,267,643     一年以内                    7   30,662,676
地产有限公司
地方政府         城中村改造意向金   2,300,000,000     两年以内                    5    2,300,000
惠州中奕房地产
                 应收关联方款项     1,480,359,331     两年以内                    3   14,803,593
开发有限公司
卓越置业集团有
                 应收少数股东款项   1,278,246,195     一年以内                    3   12,782,462
限公司
      合计                /         11,209,396,162        /                      25   91,393,961
                                          148 / 286
                                            2018 年年度报告
于 2017 年 12 月 31 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
                                                                  单位：元 币种：人民币
                                                                         占其他应收款余额总
                          性质                金额            账龄                            坏账准备
                                                                             额比例（%）
苏州聿盛房地产开
发有限公司         应收关联方款项        3,031,974,391     一年以内                      11              -
地方政府           城中村改造意向金      2,000,000,000     一年以内                       7              -
佛山鼎域房地产有
限公司             应收关联方款项        1,470,605,205     一年以内                       5              -
深圳市满孚实业有
限公司             应收债权              1,355,780,805     一年以内                       5              -
天津市淀兴房地产
开发有限公司       应收关联方款项        1,094,050,000     一年以内                       4              -
                                         8,952,410,401                                   32              -
(e) 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(5) 预付款项
(a) 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
                                   2018 年 12 月 31 日                     2017 年 12 月 31 日
                                              占预付款项总额                          占占预付款项总
                                 金额                                    金额
                                                    比例                                  额比例
一年以内                14,239,351,789                      97%       9,880,747,607                 96%
一到二年                      164,094,432                     1%        158,973,761                  2%
二到三年                      139,495,633                     1%        138,472,982                  1%
三年以上                      91,360,486                      1%        85,163,239                   1%
                        14,634,302,340                     100%      10,263,357,589               100%
其他说明
□适用 √不适用
(b) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
                                                                              单位：元 币种：人民币
                                   2018 年 12 月 31 日                     2017 年 12 月 31 日
                                             占预付款项总额                         占占预付款项总额
                                 金额                                    金额
                                                   比例                                    比例
余额前五名的预付款
                         4,434,480,895                      30%      5,135,604,776                  50%
项总额
                                               149 / 286
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0
(6) 存货
(a) 存货分类
√适用 □不适用
                                                                                 单位：元 币种：人民币
                               期末余额                                           期初余额
                             存货跌价准
    项目                     备/合同履约                                         存货跌价准
                  账面余额                      账面价值            账面余额                      账面价值
                             成本减值准                                              备
                                  备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资
产
合同履约成本
拟开发土地(i) 11,186,932,609               11,186,932,609      19,640,166,589             19,640,166,589
开发成本(ii) 130,296,605,264 140,967,442 130,155,637,822       51,327,434,891             51,327,434,891
开发产品(iii)   4,486,293,408 255,813,745 4,230,479,663         5,634,779,947 223,297,784 5,411,482,163
    合计      145,969,831,281 396,781,187 145,573,050,094      76,602,381,427 223,297,784 76,379,083,643
(i)拟开发土地
                                                                                 单位：元 币种：人民币
                                                                    预计总
                                      预计开工时     首批(预计)                 2018 年            2017 年
               项目                                                 投资(万
                                          间         竣工时间                  12 月 31 日        12 月 31 日
                                                                       元)
汕尾海丰项目                         2019 年 2 月   2020 年 5 月    389,854    1,796,716,151                 -
青岛胶州地块                         2019 年 4 月   2021 年 12 月   680,034    1,311,483,005       994,280,754
九龙湖路北，规划路西                 2019 年 2 月   2021 年 3 月    203,368    1,276,079,787                 -
郑州荥阳项目-A、B 地块               2019 年 3 月   2021 年 5 月    464,601    1,091,695,407                 -
淄博经开区华龙路地块                 2019 年 9 月   2021 年 12 月   203,916      776,627,220                 -
商业开发湖州项目                     2019 年 1 月   2021 年 9 月    358,700      661,712,430                 -
吴江外果圩                           2020 年 1 月   2022 年 4 月      63,015     629,541,561       624,413,745
宿城 B02 地块                        2019 年 1 月   2020 年 4 月    156,986      628,976,924                 -
马鞍山采石河路项目                   2019 年 1 月   2020 年 11 月   115,000      510,302,055                 -
百事威小区以东杭州西路以北           2019 年 1 月   2020 年 6 月    141,879      454,355,774                 -
烟台西口项目                         2019 年 3 月   2020 年 9 月      96,203     302,475,371                 -
遵义市新蒲新区 48 号地块             2019 年 2 月   2020 年 11 月   122,082      295,383,980                 -
射阳初级中学北侧                     2019 年 2 月   2020 年 11 月   218,191      284,649,146                 -
峨眉山 60 亩地块                     2019 年 2 月   2021 年 1 月      55,386     293,014,278                 -
成都简阳 23 亩                       2019 年 4 月   2020 年 12 月     40,791     214,345,169                 -
诸城市规划八里庄路南侧、东坡北街西
                                     2020 年 4 月   2021 年 7 月    559,655     186,698,848                     -
侧 SZ610
东府国用(1994)第特 545 号            2019 年 5 月   2020 年 12 月    53,729     165,633,572        155,214,695
永商镇车灌社区一、五、六组新地拍
                                     2019 年 5 月   2021 年 5 月    150,390     158,275,672        158,275,672
(2008)-05 号
钓鱼台地块                           待定           待定            309,960     148,966,259        148,966,259
合肥肥东项目                         2018 年 5 月   2020 年 5 月    508,450               -      3,008,028,677
江苏启东 1747 世纪大道南侧地块       2018 年 3 月   2019 年 9 月    259,919               -      1,530,500,000
常州九洲物资地块                     2018 年 4 月   2019 年 6 月    210,814               -      1,401,684,708
罗阳镇翠美园村委会地段(县城江南区)
                                     2018 年 4 月   2020 年 9 月    422,266                  -   1,333,031,457
地块
齐河古城大道以东地块                 2018 年 4 月   2019 年 12 月 262,448                    -   1,159,564,127
泰兴皇家水岸 67 号地块               2018 年 1 月   2019 年 10 月 204,724                    -   1,128,434,606
                                                150 / 286
                                           2018 年年度报告
泰兴市区澄江路南侧 8-A、8-B 地块    2018 年 12 月   2020 年 6 月    115,166               -     715,218,700
孝感国土开 P(2017)01 号地块         2018 年 2 月    2020 年 2 月    134,595               -     669,330,188
常州东方西路项目                    2018 年 4 月    2019 年 9 月    244,785               -     625,669,703
郑州荥阳项目-D 地块                 2018 年 3 月    2019 年 8 月     74,526               -     546,700,000
济南 B2-2 地块                      2018 年 4 月    2019 年 9 月    223,129               -     533,420,637
泰州皇家花园地块                    2018 年 1 月    2020 年 4 月     98,567               -     464,455,448
淮安市融侨火车站 D 地块             2018 年 1 月    2020 年 4 月    189,325               -     464,261,086
09 路以东，绣源河以西季官村地块     2018 年 1 月    2020 年 1 月     79,549               -     441,207,772
鄂州市电商大道以南地块              2018 年 2 月    2020 年 2 月     62,525               -     392,648,799
陕西省西安市编号 QJ15-1-57 号地块   2018 年 3 月    2019 年 10 月   134,292               -     354,703,739
惠州博罗县龙溪镇龙桥大道地块        2018 年 2 月    2020 年 1 月     94,683               -     341,627,832
宝鸡项目                            2018 年 1 月    2019 年 12 月   227,551               -     312,184,755
惠州市水口地块                      2018 年 3 月    2020 年 8 月     93,984               -     307,107,100
宿迁市人民大道东侧苏州路北侧地块    2018 年 1 月    2019 年 9 月    202,461               -     301,732,751
湘潭九华中央道地块                  2018 年 12 月   2020 年 6 月    227,071               -     301,323,360
惠州黄嶂山地块                      2018 年 4 月    2020 年 9 月    286,416               -     294,515,251
开福区芙蓉北地块                    2018 年 5 月    2020 年 6 月     58,484               -     256,516,501
成都新津 88 亩地块                  2018 年 3 月    2019 年 9 月     59,980               -     244,653,051
武汉江夏永旺地块                    2018 年 4 月    2020 年 1 月     37,112               -     159,770,614
永商镇车灌社区一组新地拍(2008)-04
                                    2018 年 10 月 2020 年 11 月      63,228               -     119,594,507
号
淮南住宅 D03 地块                   2018 年 2 月 2020 年 3 月 179,160                      -     55,195,017
常州金坛地块                        2018 年 12 月 2020 年 6 月  12,100                     -     49,885,078
钦市网挂 2017-9 号地块              2018 年 1 月 2019 年 12 月 186,630                     -     46,050,000
                                                                              11,186,932,609 19,640,166,589
(ii)开发成本
                                                                                 单位：元 币种：人民币
                                               预计最新一 预计总投资            2018 年         2017 年
             项目               开工时间
                                               期竣工时间   (万元)             12 月 31 日     12 月 31 日
南京誉峰苑*                   2017 年 5 月     2019 年 9 月   551,828         3,913,534,163   3,605,479,073
南京璞樾钟山                  2016 年 7 月     2019 年 3 月   320,000         3,181,864,328               -
武汉阅璟台*                   2017 年 11 月   2019 年 12 月   449,296         2,982,403,636   2,574,997,473
重庆中央公园                  2018 年 8 月     2020 年 4 月   282,405         2,221,940,583               -
吴江南麻邻水湾*               2017 年 8 月     2019 年 6 月   311,736         2,132,467,128   1,802,956,977
杭州璟隽名邸                  2018 年 3 月    2019 年 12 月   239,526         2,087,526,397               -
台州吾悦广场*                 2015 年 8 月     2019 年 5 月   406,474         2,079,580,026               -
萧山香悦公馆*                 2017 年 6 月    2019 年 12 月   208,615         2,077,890,585   1,255,847,343
句容吾悦广场                  2017 年 8 月     2019 年 6 月   333,545         2,021,344,693   1,628,688,762
慈溪吾悦广场                  2017 年 11 月    2019 年 9 月   248,817         1,981,467,915     558,690,009
启东蝶湖世界湾*               2018 年 3 月    2019 年 12 月   273,997         1,823,667,280               -
南京璞樾和山                  2016 年 10 月    2019 年 6 月   177,571         1,743,962,107   1,466,979,758
溧阳吾悦广场                  2018 年 4 月     2020 年 6 月   441,183         1,630,770,623               -
青岛新城云樾晓院*             2018 年 4 月     2020 年 6 月   254,924         1,606,842,635               -
青岛皇后道*                   2015 年 8 月     2019 年 9 月   325,545         1,594,784,897               -
天津新城樾府                  2017 年 8 月     2020 年 5 月   244,705         1,579,663,408   1,481,723,010
淮安吾悦广场                  2018 年 4 月     2019 年 7 月   450,514         1,536,608,183               -
玉环吾悦广场                  2017 年 5 月    2019 年 12 月   359,989         1,516,262,399     927,721,786
武汉璟棠                      2017 年 3 月    2019 年 12 月   188,749         1,513,505,167   1,286,509,602
常州古方路项目*               2017 年 11 月   2019 年 11 月   220,381         1,468,145,414     856,687,100
郑州荥阳项目*                 2017 年 7 月     2021 年 5 月   378,155         1,443,395,751     599,172,047
泰兴吾悦广场                  2017 年 6 月     2019 年 6 月   251,744         1,360,338,605   1,050,759,804
德州齐河欧乐堡地块*           2018 年 6 月    2019 年 12 月   298,412         1,357,162,307               -
许昌学院北路 15-2 号地        2018 年 11 月    2021 年 6 月   277,807         1,340,493,259            -
如皋新城悦隽时代               2018 年 8 月 2020 年 11 月           231,703   1,327,068,799            -
                                                151 / 286
                                                2018 年年度报告
上饶吾悦广场                    2017 年 9 月     2019 年 12 月    261,920   1,283,221,625     738,919,602
佛山璟荟*                       2017 年 9 月      2020 年 6 月    184,879   1,280,616,626   1,129,423,632
仙居吾悦广场                    2017 年 10 月    2019 年 12 月    256,272   1,277,894,953   1,020,308,609
株洲樾府                        2018 年 9 月     2020 年 12 月    219,580   1,238,336,484             -
济南香溢澜庭*                   2016 年 12 月    2019 年 12 月    172,205   1,237,663,003   1,011,000,665
昆明吾悦广场                    2017 年 4 月      2019 年 5 月    235,911   1,225,311,814   1,054,929,315
湖州海上风华*                   2017 年 10 月     2019 年 9 月    131,485   1,215,583,677     824,680,822
湖州新城大都会                  2018 年 7 月      2020 年 4 月    195,760   1,170,632,247               -
扬中 2018_14 地块项目           2018 年 12 月    2020 年 12 月    208,487   1,157,318,986               -
邛崃 104 亩项目                 2018 年 10 月 2020 年 8 月        136,083   1,136,389,191              -
连云港吾悦广场                  2017 年 12 月     2019 年 9 月    287,127   1,107,922,150    474,188,854
长春北湖吾悦广场                2018 年 1 月      2020 年 5 月    366,464   1,101,196,751              -
昆明呈贡吾悦广场                2018 年 5 月      2020 年 6 月    444,529   1,069,925,031              -
启东吾悦广场*                   2017 年 5 月      2019 年 4 月    172,611   1,047,820,225    604,476,175
合肥悦隽九里*                   2018 年 8 月      2020 年 7 月    159,277   1,033,926,970              -
衡山路东河海路北地块项目        2018 年 12 月     2021 年 3 月    162,511   1,007,173,127              -
盐城大丰新城悦隽*               2018 年 6 月      2020 年 5 月    226,295     997,699,389              -
襄阳吾悦广场                    2018 年 12 月    2020 年 12 月    389,731     996,515,317              -
连云港吾悦广场*                 2018 年 4 月      2019 年 8 月    400,000     976,608,080              -
宿迁水木清华项目*               2018 年 1 月     2019 年 11 月    176,089     954,350,704              -
唐山吾悦广场                    2018 年 9 月     2020 年 10 月    273,264     950,821,368              -
湖州新城博雅府                  2018 年 9 月      2021 年 6 月    156,757     935,475,044              -
高邮吾悦广场                    2018 年 8 月      2020 年 6 月    351,193     921,790,495              -
湖州新城新都会                  2018 年 10 月    2019 年 12 月    154,491     920,062,570              -
上海新城金樾                    2017 年 11 月    2019 年 10 月    112,807     899,825,308    606,933,986
常熟滨江悦隽华庭                2018 年 9 月      2020 年 6 月    143,840     883,079,326              -
常州新城公馆*                   2017 年 1 月     2019 年 11 月    193,378     865,172,279    562,237,634
平阳县鳌江镇滨江中心片 F02 地块 2018 年 9 月     2020 年 12 月    136,472     860,163,215              -
上海璞樾门第                    2017 年 1 月      2019 年 6 月     92,514     845,325,325    750,520,086
阜阳吾悦广场                    2018 年 7 月      2020 年 8 月    363,228     841,599,788              -
合肥云樾观棠                    2018 年 8 月      2020 年 6 月    117,902     835,725,981              -
济南新城香溢华庭*               2018 年 5 月      2020 年 9 月    214,049     835,285,709              -
孝感新城悦隽*                   2018 年 1 月     2019 年 10 月    134,595     834,323,972              -
诸城新城荣樾大都会*             2018 年 11 月    2020 年 10 月    559,655     831,177,099              -
宝应吾悦广场                    2018 年 8 月     2019 年 10 月    308,500     830,012,257              -
肇庆大旺项目                    2018 年 3 月      2020 年 9 月    149,240     822,310,868              -
重庆和昱麟云                    2018 年 9 月      2020 年 6 月    164,782     816,264,665              -
淮安悦隽府*                     2018 年 1 月     2019 年 10 月    219,955     815,334,751              -
扬州吾悦广场                    2016 年 11 月     2019 年 4 月    238,160     811,202,800              -
平湖吾悦广场*                   2017 年 5 月      2019 年 6 月    191,038     794,265,183    829,762,556
吴江震泽悦隽平澜府*             2018 年 9 月     2020 年 5 月     131,904     775,342,150              -
淮北吾悦广场                     2018 年 4 月    2019 年 12 月    290,137    767,333,011               -
青白江项目*                      2018 年 3 月    2019 年 11 月    138,383    763,444,518               -
云南昭通项目                     2018 年 8 月     2021 年 1 月    410,000    756,680,936               -
金华新城云昱                     2018 年 6 月    2019 年 12 月    130,896    748,576,650               -
张家港农联北项目                 2018 年 8 月     2022 年 5 月    115,199    737,947,849               -
宿迁太湖花园*                    2018 年 1 月    2019 年 11 月    202,008    731,599,753               -
延安吾悦广场                     2018 年 3 月 2019 年 9 月        261,819    688,536,136               -
黄石吾悦广场                    2018 年 6 月      2020 年 3 月    122,998    688,199,279               -
新城金樾澜岸*                   2018 年 11 月     2020 年 3 月    132,382    682,183,024               -
荆州吾悦广场                    2018 年 11 月    2020 年 12 月    249,049    677,684,643               -
西安新城玺樾骊府                2018 年 3 月     2019 年 12 月    131,495    661,321,927               -
南通香溢紫郡*                   2017 年 5 月      2019 年 6 月    267,057    658,458,192     991,376,170
临沂吾悦广场                    2017 年 6 月      2019 年 6 月    133,728    656,724,694     540,694,669
安宁碧桂园雅樾*                 2018 年 10 月     2020 年 7 月    145,499    653,258,899               -
                                                   152 / 286
                                             2018 年年度报告
合肥桃李苑                       2017 年 4 月     2019 年 7 月      70,983       639,519,567    545,241,722
南宁悦隽江山                     2018 年 8 月     2021 年 6 月     102,136       618,746,782              -
新城国际花都*                    2017 年 5 月    2020 年 12 月     442,644       614,244,171    679,724,915
泰州新城荣樾*                    2018 年 1 月     2020 年 6 月      98,567       610,306,431              -
沭阳项目*                        2018 年 4 月     2020 年 4 月     129,779       608,837,280              -
济南新城和昌湖畔樾山             2018 年 1 月    2019 年 10 月      84,562       608,573,118              -
重庆金樾府                       2018 年 7 月    2020 年 12 月     102,517       606,746,064              -
淮安开发区 4 号地块              2018 年 2 月     2020 年 6 月     113,007       602,058,977              -
嵊州吾悦广场*                    2017 年 9 月    2020 年 10 月     400,091       577,420,667 2,018,074,252
金华新城盛昱之光                 2018 年 10 月    2020 年 6 月      98,960       577,209,637              -
长沙君合新城玺樾项目             2018 年 7 月     2020 年 8 月      96,006       571,502,507              -
盐城吾悦广场                     2018 年 6 月    2019 年 12 月     202,832       571,486,189              -
宝鸡吾悦广场                     2018 年 3 月    2019 年 12 月     239,858       568,564,516              -
成都新里珑园                     2018 年 4 月     2020 年 6 月     100,033       566,929,565              -
句容宝华项目                     2017 年 7 月     2019 年 5 月      72,654       562,188,017    266,945,586
桂林吾悦广场                     2018 年 3 月    2019 年 12 月     266,202       544,130,749              -
钦州吾悦广场*                    2017 年 12 月   2019 年 11 月     186,630       535,952,030    137,322,524
长沙黎托项目                     2018 年 7 月    2019 年 12 月     211,957       533,017,116              -
威海荣成新城悦隽公馆             2018 年 11 月    2020 年 7 月     130,412       523,868,308              -
西安沣东吾悦广场                 2017 年 11 月    2019 年 9 月     149,449       521,453,059    140,958,431
盐城悦隽时代                     2018 年 6 月     2020 年 5 月     126,635       519,096,868              -
肇庆吾悦广场                     2018 年 9 月     2021 年 6 月     390,000       518,429,220              -
惠州龙溪项目*                    2017 年 12 月   2019 年 11 月      68,939       517,740,658              -
徐州吾悦广场                     2018 年 11 月   2020 年 11 月     440,910       516,629,235              -
安丘湖畔樾山                     2018 年 10 月    2020 年 6 月     164,667       515,787,926              -
盐城建湖悦隽首府                 2018 年 5 月     2020 年 8 月     117,062       507,135,598              -
孝感玺樾*                        2018 年 8 月    2019 年 11 月     101,007       505,354,520              -
淮南吾悦广场*                    2017 年 6 月     2019 年 6 月     182,243       499,056,522    342,164,965
包头东河项目                     2018 年 7 月    2020 年 12 月     214,990       491,980,612              -
葛店新城新璟汇                   2018 年 2 月     2020 年 2 月      62,525       491,863,949              -
汉中吾悦广场                     2018 年 3 月    2019 年 12 月     214,252       472,307,752              -
天津尚隽公馆                     2018 年 10 月   2020 年 12 月      86,997       466,999,211              -
齐河悦隽*                        2018 年 4 月     2020 年 2 月      88,787       464,812,378              -
长沙新城和樾项目                 2018 年 4 月     2020 年 6 月      65,516       462,507,389              -
成都新城金樾府*                  2018 年 5 月     2020 年 8 月     116,934       456,268,312              -
肇庆鼎湖樾山公馆                 2018 年 8 月     2020 年 5 月      73,879       455,326,227              -
聊城阳谷黄山路项目*              2018 年 9 月    2020 年 12 月     111,683       452,853,320              -
长葛新城金樾府                   2018 年 12 月   2020 年 10 月     101,914       440,149,889              -
天津港东府                       2018 年 3 月     2019 年 7 月      95,188       434,172,711              -
湖州新城阳光城都会澜庭           2018 年 10 月   2020 年 12 月      61,522       334,749,418              -
其他项目                                                                      11,375,322,497 16,961,336,977
                                                                             130,296,605,264 51,327,434,891
    * 该等项目分期开发，其中已完工部分结转开发产品，未完工部分为开发成本。
(iii)开发产品
                                                                                 单位：元 币种：人民币
                 最新一期竣      2017 年 12 月 31     本年增加及调整                           2018 年 12 月 31
     项目                                                                     本年减少
                   工时间               日                (注 1)                                      日
嵊州吾悦广场     2018 年 6 月       184,080,384       2,159,375,852            2,048,930,798     294,525,438
新城国际花都     2018 年 9 月       325,530,628         709,316,987              768,398,064     266,449,551
合肥北宸紫郡     2018 年 11 月                        1,305,285,831            1,068,999,932     236,285,899
上海悠活城       2013 年 11 月      221,642,549           -1,322,664                             220,319,885
无锡华东家艺中
                 2012 年 11 月      241,638,515             5,672,443             36,177,278     211,133,680
心
                                                    153 / 286
                                          2018 年年度报告
上海香溢璟庭     2016 年 6 月     210,353,778          17,671,077       22,287,434    205,737,421
上海新城金郡     2013 年 8 月     194,846,072          -7,279,339                     187,566,733
青岛皇后道       2018 年 7 月                       1,045,379,172      884,876,985    160,502,187
无锡香溢紫峻     2014 年 12 月    142,542,796            -148,443                     142,394,353
义乌吾悦广场     2018 年 11 月                      2,771,650,228    2,637,435,325    134,214,903
重庆北麓国际     2018 年 1 月                         116,262,862                     116,262,862
常州新城首府     2013 年 12 月    118,582,228          -2,536,649                     116,045,579
晋江吾悦广场     2018 年 2 月                       1,231,914,007    1,126,610,857    105,303,150
杭州红郡御庄     2017 年 6 月     226,423,926         -11,596,225      116,368,228     98,459,473
南昌新建吾悦广
                 2018 年 12 月                        116,491,803       20,649,965      95,841,838
场
上海香溢荟苑     2016 年 6 月     128,885,369         -33,668,255                       95,217,114
郑州荥阳项目     2018 年 10 月                         89,342,715                       89,342,715
安庆吾悦广场     2018 年 9 月     355,119,834         474,979,026      741,366,681      88,732,179
常州郡未来       2018 年 11 月                      1,330,811,488    1,262,701,670      68,109,818
苏州珺未来花苑   2018 年 11 月    204,300,354         498,477,196      638,454,946      64,322,604
泰州皇家花园     2018 年 9 月                          68,414,130        8,073,220      60,340,910
淮南吾悦广场     2018 年 8 月                         193,793,842      133,934,658      59,859,184
杭州万科溪望     2018 年 1 月                       2,134,921,922    2,077,027,873      57,894,049
台州吾悦广场     2018 年 9 月                         133,031,140       77,862,516      55,168,624
昆山新城域       2011 年 12 月     54,622,098                                           54,622,098
南京花漾紫郡     2018 年 9 月      30,280,473       1,332,970,677    1,311,246,481      52,004,669
南京香悦澜山     2018 年 12 月    118,825,086       1,508,250,763    1,576,164,500      50,911,349
上海香溢澜庭     2014 年 11 月     41,813,431              63,229                       41,876,660
成都吾悦广场     2018 年 6 月     322,500,000         687,867,000      969,103,286      41,263,714
常州新城公馆     2018 年 6 月      28,265,462         826,045,008      820,128,097      34,182,373
嵊州相悦半岛     2018 年 10 月                         59,036,585       25,682,230      33,354,355
常州春天里       2015 年 6 月      64,147,755         -20,060,679       13,452,498      30,634,578
苏州湾上风华     2018 年 12 月      8,548,759         838,833,489      817,596,732      29,785,516
上海尚上城       2013 年 6 月      38,304,628          -3,049,304        8,279,342      26,975,982
苏州翡翠湾       2011 年 6 月      55,840,189         -14,485,864       15,146,947      26,207,378
上海花屿湾       2017 年 2 月      31,945,896          24,318,120       30,251,195      26,012,821
丹阳华府         2017 年 12 月     92,963,155         -57,496,508        9,885,109      25,581,538
丹徒尚上城       2016 年 9 月      63,434,073         -18,048,981       20,216,741      25,168,351
常州帝景         2017 年 11 月     52,986,167          19,750,564       49,869,391      22,867,340
苏州香溢澜桥     2014 年 11 月     50,054,533          20,628,278       48,108,954      22,573,857
镇江吾悦广场     2018 年 8 月      61,114,371          31,413,185       71,104,523      21,423,033
常州清水湾       2012 年 5 月      29,423,908          -8,360,000                       21,063,908
南昌吾悦广场     2017 年 12 月    537,845,087          12,996,450      530,528,198      20,313,339
长春吾悦广场     2017 年 12 月    171,341,895          11,762,152      163,359,534      19,744,513
常州香溢紫郡     2015 年 8 月      55,192,075           1,632,876       38,505,430      18,319,521
常州香悦半岛     2014 年 6 月      33,748,700         -17,467,223                       16,281,477
桐乡吾悦广场     2017 年 12 月    239,666,871         177,534,040      401,015,984      16,184,927
嘉兴海上风华苑   2018 年 7 月                       1,787,378,619    1,772,108,383      15,270,236
常州悠活城       2017 年 2 月       19,290,197         -5,539,919                       13,750,278
海口吾悦广场     2018 年 2 月       31,338,921        368,559,056      386,392,088      13,505,889
扬州吾悦广场     2018 年 9 月                       1,869,440,100    1,856,673,655      12,766,445
济南香溢紫郡     2018 年 4 月                          78,678,662       65,964,031      12,714,631
杭州萧山奥府     2018 年 1 月       37,388,306        719,695,259      744,998,564      12,085,001
昆山吾悦广场
                 2018 年 8 月                         700,115,984      700,115,984
(注)
其他项目                           809,951,478      7,072,128,344    7,383,262,340     498,817,482
                                 5,634,779,947     32,350,830,108   33,499,316,647   4,486,293,408
注 1：对于以前年度完工的开发产品，会计估计变更导致的项目成本调整金额包括于“本年增加
及调整”栏。
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注 2：昆山吾悦广场由拟出售改为出租并于 2018 年度开始租赁并相应转至投资性房地产(附注四
(12))。
(b) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
                                                                     单位：元 币种：人民币
                                    本期增加金额             本期减少金额
     项目           期初余额                                                    期末余额
                                    计提      其他       转回或转销    其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
拟开发土地
开发成本                         140,967,442                                      140,967,442
开发产品           223,297,784   122,716,746             89,881,904   318,881     255,813,745
      合计         223,297,784   263,684,188             89,881,904   318,881     396,781,187
(c) 存货跌价准备情况如下：
                        确定可变现净值                 本年转回存货        本年转销存货
                          的具体依据                 跌价准备的原因      跌价准备的原因
                  预计开发完工后的销售价格减
拟开发土地        去估计至完工将要发生的成              不适用                  不适用
                  本、销售费用及相关税金
                  预计完工后的销售价格减去估
开发成本          计至完工将要发生的成本、销            不适用                  不适用
                  售费用及相关税金
                  预计销售价格减去相关销售费                             实现销售并结转
开发产品                                                不适用
                  用及相关税金                                               营业成本
(d) 于 2018 年 12 月 31 日，存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的拟开
发土地、开发成本及开发产品分别为 0 元、48,103,258,403 元及 0 元(2017 年 12 月 31 日: 0 元、
26,677,474,268 元及 0 元)(附注四(19)(28))。
(e) 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
    2018 年度计入存货成本的资本化借款费用为 3,115,353,632 元(2017 年度: 1,403,777,363
元) (附注四(38))；计入存货成本的资本化融资成份为 5,360,337,046 元(2017 年度：0 元)(附注
四(38))。2018 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率分别为年利率 6.63% (2017 年度：
5.44%)。
(f) 于 2018 年 12 月 31 日账面余额为 51,417,355,456 元(2017 年 12 月 31 日: 22,132,157,180
元)的开发成本竣工期间预计超过 1 年，拟开发土地竣工期间均预计超过 1 年，其余存货余额预计
可于 1 年内变现。
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 (g) 合同履约成本本期摊销金额的说明
 □适用 √不适用
 其他说明
 □适用 √不适用
 (7) 其他流动资产
 √适用 □不适用
                                                                   单位：元 币种：人民币
               项目                        期末余额                      期初余额
  合同取得成本                                 1,229,533,381
  应收退货成本
预交增值税                                     3,136,198,963                 1,386,357,854
预交企业所得税                                 2,858,048,449                 1,152,155,981
预交土地增值税                                 2,287,738,179                 1,067,440,923
待抵扣进项税额                                 2,982,513,098                   678,391,874
预交营业税                                         8,198,649                    18,013,954
预交的其他税金                                   336,644,420                   168,040,921
               合计                           12,838,875,139                 4,470,401,507
 其他说明
 (i) 自 2018 年 1 月 1 日起，本集团 2 新收入准则，将为签订商品房预售合同而发生的佣金等直接
 增量成本资本化为合同取得成本，并确认为其他流动资产。该等合同取得成本在相关商品房销售
 收入确认时相应结转至损益表。于 2018 年 1 月 1 日之前，这些直接增量成本在发生时确认为销售
 费用。
 (8) 可供出售金融资产
                                                                     单位：元 币种：人民币
                                               2018 年 12 月 31 日       2017 年 12 月 31 日
 以公允价值计量—可供出售权益工具                            不适用              324,739,262
                                                                   -             324,739,262
 (9) 其他非流动金融资产
 √适用 □不适用
                                                                    单位：元 币种：人民币
                           项目                                   期末余额     期初余额
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产                     405,739,262      不适用
                           合计                                   405,739,262
 本集团持有苏州银行等非上市公司股权的投资，对其均不具有重大影响或控制，本集团将其分类
 为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
 其他说明：
 □适用 √不适用
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(10) 长期应收款
(a) 长期应收款情况
√适用 □不适用
                                                                    单位：元 币种：人民币
                              期末余额                          期初余额             折现
       项目                   坏账准                                                 率区
                     账面余额          账面价值      账面余额   坏账准备 账面价值
                                备                                                   间
融资租赁款
    其中：未实现融
资收益
分期收款销售商品
分期收款提供劳务
住宅物业保修金     7,896,635          7,896,635 171,606,989             171,606,989
        合计       7,896,635          7,896,635 171,606,989             171,606,989   /
(b) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(c) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(d) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
    根据于 2017 年度颁布的《上海市住宅工程质量潜在缺陷保险实施细则（试行）》规定，本
集团与市建设行政主管部门和市金融办共同确定的保险公司签订《上海市住宅工程质量潜在缺
陷保险合同》，并且住宅物业管理区域内建筑物全部按照规定投保主险和附加险的，建设单位免
予交纳物业保修金；未全部投保的，建设单位按照建筑安装总造价的 1%交纳物业保修金。本集
团根据该实施细则收回了 163,710,354 元物业维修保证金。截至 2018 年 12 月 31 日，尚有
7,896,635 元待收回。
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 (11) 长期股权投资
 √适用 □不适用
                                                                                                                                                     单位：千元 币种：人民币
                                               会计政策变更                                                      本期增减变动
                                    2017 年                                                                                                                      期末       减值准备
           被投资单位                            （附注二     期初余额                            权益法下确认 其他综合收 其他权 宣告发放现金股利 计提减   其
                                   12 月 31 日                             追加投资 减少投资                                                                     余额       期末余额
                                                   (34)）                                           的投资损益   益调整    益变动      或利润     值准备   他
一、合营企业
上海佳朋房地产开发有限公司          1,327,914                  1,327,914                                 -2,135                                                 1,325,779
长沙乾璟置业有限公司                1,121,631                  1,121,631                                 38,638                                                 1,160,269
青岛达铭房地产开发有限公司            654,936                    654,936                                -28,544                                                   626,392
常州新城创恒房地产开发有限公司        583,821          652       584,473                                 -9,363                                                   575,110
常熟中置房地产有限公司                405,333        3,309       408,642                                151,951                                                   560,593
重庆盛牧房地产开发有限公司            495,102                    495,102                                -13,743                                                   481,359
昆山德睿房地产开发有限公司            126,555          323       126,878                                318,896                                                   445,774
成都融辉桥宇置业有限公司              447,712                    447,712                                -30,057                                                   417,655
日照亿昶房地产开发有限公司                                                  364,000                      -3,823                                                   360,177
太原新城凯拓房地产开发有限公司        375,000                    375,000                                -26,157                                                   348,843
常州新城紫东房地产发展有限公司                                              342,108                       1,747                                                   343,855
天津市津南区新城吾悦房地产开发有
                                      350,703        7,383       358,086                                -29,456                                                  328,630
限公司
苏州聿盛房地产开发有限公司            339,295                    339,295                                -34,975                                                  304,320
佛山鼎域房地产有限公司                336,648                    336,648                                -34,089                                                  302,559
天津市淀兴房地产开发有限公司          314,942        4,958       319,900                                -17,964                                                  301,936
中山汇力聚源投资咨询中心(有限合
                                      257,798                    257,798                                   362                                                   258,160
伙)
上海嘉禹置业有限公司                  174,384                    174,384     79,050                      -3,870                                                  249,564
莒县悦隽置业有限公司                                                        245,000                        -807                                                  244,193
仁寿佳鑫房地产开发有限公司            249,942                    249,942                                 -6,576                                                  243,366
南京新城万博房地产开发有限公司        233,474                    233,474                                 -3,842                                                  229,632
廊坊市海润达房地产开发有限公司        729,672                    729,672                500,000          -1,814                                                  227,858
重庆柯爵企业管理有限公司                                                    220,000                         -32                                                  219,968
南京新城广闳房地产有限公司                                                                              210,116                                                  210,116
杭州新城松郡房地产开发有限公司         76,123        1,612        77,735                                124,959                                                  202,694
常州新城宏业房地产有限公司                                                  200,000                        -291                                                  199,709
上海新城旭地房地产有限公司            179,747                    179,747                                 16,492                                                  196,239
合肥新城悦盛房地产开发有限公司                                              200,000                     -16,325                                                  183,675
四川万合鑫城置业有限公司              164,932                    164,932                                 -3,287                                                  161,645
                                                                                         158 / 286
                                                                                2018 年年度报告
简阳市京新房地产开发有限公司                                          165,388                      -4,514                160,874
简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司         143,280                143,280                                -2,405                140,875
上海玺越房地产开发有限公司            19,093                 19,093                               105,197                124,290
苏州晟天房地产咨询有限公司                                            150,000                     -28,997                121,003
上海恒固房地产开发有限公司           118,653                118,653                                   -98                118,555
南京新城创锦房地产有限公司(注 1)     419,697    7,735       427,432               383,973         -43,459
台州新城万博房地产发展有限公司
                                     414,521                414,521               390,206         -24,315
(注 1)
扬州新城悦盛房地产发展有限公司
                                     324,982                324,982               280,029         -44,953
(注 1)
青岛卓越新城置业有限公司(注 1)        68,153       21        68,174               146,756          78,582
义乌吾悦房地产发展有限公司(注 1)
许昌市昱恒房地产开发有限公司(注
                                                                      165,000     163,464          -1,536
1)
青岛双城房地产有限公司(注 2)          614,800               614,800             614,800
其他                                  795,299      645      795,944 594,607 176,638               -69,474               1,144,439
小计                               11,864,142   26,638   11,890,780 2,725,153 2,655,866           560,039              12,520,106
二、联营企业
常州绿都房地产有限公司                                                890,525                     180,990              1,071,515
苏州晟铭房地产开发有限公司           722,872                722,872                               239,077                961,949
常州凯拓房地产开发有限公司                                            686,392                      -2,566                683,826
青岛双城房地产有限公司(注 2)                                          614,800                      -4,257                610,543
常熟金俊房地产开发有限公司                                            418,509                        -794                417,715
重庆亿臻房地产开发有限公司                                            330,000                        -221                329,779
合肥新城创域房地产有限公司           292,710                292,710                                   -84                292,626
上海权坤投资有限公司                                                                              280,300                280,300
上海新钥投资有限公司                                                                              280,299                280,299
珠海歌斐云展股权投资基金(有限合
                                                                      244,190                                            244,190
伙)
重庆业博实业有限公司                                                  125,000                          -3                124,997
瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司                                      120,000                      -2,580                117,420
镇江威信广厦模块住宅工业有限公司     116,982                116,982                                -4,982                112,000
海门市鼎熹置业有限公司                                                100,000                        -225                 99,775
绍兴新城亿佳房地产开发有限公司                                         90,000                        -640                 89,360
上海万之城房地产开发有限公司         172,924                172,924                                 2,567   -110,000      65,491
乐清市梁荣置业有限公司                                                 52,500                        -206                 52,294
长沙君正房地产开发有限公司(注 1)       2,918                  2,918                   369          -2,549
                                                                                   159 / 286
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其他                                214,473      1,026      215,499 251,314                      -12,443                                       454,370
小计                              1,522,879      1,026    1,523,905 3,923,230       369          951,683                -110,000             6,288,449
              合计               13,387,021     27,664   13,414,685 6,648,383 2,656,235        1,511,722                -110,000            18,808,555
 其他说明
                                                                                                                                       单位：元 币种：人民币
                                                                                2018 年 12 月 31 日                           2017 年 12 月 31 日
 合营企业(i)                                                                                           12,520,105,574                            11,864,141,611
 联营企业(ii)                                                                                           6,288,448,909                             1,522,878,633
                                                                                                       18,808,554,483                            13,387,020,244
       于 2018 年 12 月 31 日，账面价值为 2,233,592,753 元的长期股权投资已用于为关联方提供质押(附注八(5))。
       于 2018 年 12 月 31 日，本集团无需就长期股权投资计提减值准备(2017 年 12 月 31 日：无)。
       在合营企业中的权益相关信息见附注六(2)。
       与合营企业投资相关的未确认承诺见附注十。
 注 1：于 2018 年度，本集团通过收购股权等其他方式取得该等公司的控制权。相应的，本集团对该等公司投资的核算由长期股权投资转出(附注五(1)(2))。
 注 2：该公司于 2018 年度修订了章程。根据修订后的章程，本集团对该公司由共同控制变为重大影响，因此自合营企业转入联营企业。
       在联营企业中的权益相关信息见附注六(2)。
 注 1：为本集团于 2018 年度通过收购股权等其他方式取得该等公司的控制权。相应的，本集团对该等公司投资的核算由长期股权投资转出(附注五(1)(2))。
 注 2：该公司于 2018 年度修订了章程。根据修订后的章程，本集团对该公司由共同控制变为重大影响，因此自合营企业转入联营企业。
                                                                                160 / 286
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(12) 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(a) 采用公允价值计量模式的投资性房地产
                                                                  单位：元 币种：人民币
                        房屋、 土地使 已完工投资性房地
         项目                                                 在建工程          合计
                        建筑物 用权          产
一、期初余额                            15,192,000,000       8,304,000,000 23,496,000,000
二、本期变动                            16,647,000,000         615,000,000 17,262,000,000
    加：外购
        存货\固定资产
                                            1,176,000,000                    1,176,000,000
\在建工程转入
         企业合并增加
    减：处置
        其他转出
    公允价值变动                            2,148,822,915      660,381,714 2,809,204,629
     处置子公司(附注
                                                              -952,000,000    -952,000,000
五(3))
     本年购建                                               12,107,966,870 12,107,966,870
     收购子公司(附注
                                            2,155,802,221                    2,155,802,221
五(2))
     本年预估成本变动                        -34,973,720                  -34,973,720
     本年完工                             11,201,348,584 -11,201,348,584
三、期末余额                              31,839,000,000 8,919,000,000 40,758,000,000
(b) 未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
                                                                  单位：元 币种：人民币
            项目                          账面价值                未办妥产权证书原因
已完工投资性房地产                          14,289,000,000          尚在办理过程中
其他说明
√适用 □不适用
    2018 年度计入投资性房地产的资本化借款费用为 374,719,986 元(2017 年度: 269,414,631
元)(附注四(38))。2018 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率 6.63% (2017 年
度: 5.44% )。
    2018 年度投资性房地产公允价值变动对本集团当期损益的影响金额为 2,809,204,629 元
(2017 年度: 909,206,900 元)(附注四(42))，相应的递延所得税为 702,301,157 元(2017 年度:
227,301,725 元)。
    投资性房地产于各资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司按公开市值及现有
用途基准进行重估。估值按将现有租约所得的租金收入净额资本化，并考虑物业租约期届满之后
的预计收入进行计算。
    于 2018 年 12 月 31 日，本集团账面价值为 11,851,000,000 元(2017 年 12 月 31 日:
6,352,247,983 元)的投资性房地产已用作本集团借款的抵押(附注四(28))。
    于 2018 年 12 月 31 日，本集团所持有的账面价值为 14,289,000,000 元的已完工投资性房地
产的相关产权证书尚在办理过程中(2017 年 12 月 31 日: 5,089,000,000 元)。
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    注：本公司之子公司新城创宏房地产有限公司的昆山吾悦广场项目于 2018 年度开始租赁，本
集团相应地将其由存货转至投资性房地产。转换日账面价值为 700,115,984 元，公允价值为
1,176,000,000 元与账面价值的差额 475,884,016 元，扣除递延所得税负债的金额后确认为其他
综合收益(附注四(31))
(13) 固定资产
总表情况
分类列示
√适用 □不适用
                                                               单位：元 币种：人民币
               项目                      期末余额                    期初余额
固定资产                                     2,112,269,272               2,183,463,738
固定资产清理
               合计                          2,112,269,272              2,183,463,738
其他说明：
□适用 √不适用
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固定资产
固定资产情况
√适用 □不适用
                                                                                                                               单位：元 币种：人民币
                     项目                 房屋及建筑物     房屋装修               运输工具       电子设备       其他设备              合计
一、账面原值：
    1.期初余额                             1,560,924,731    347,984,927            384,069,657     69,623,770    171,884,320             2,534,487,405
    2.本期增加金额                            99,097,706      2,617,152             30,032,086     39,029,074     20,299,500               191,075,518
      （1）购置                                3,056,103      2,617,152             20,217,063     19,853,502      9,788,946                55,532,766
      （2）在建工程转入
      （3）企业合并增加
      （4）收购子公司转入(附注五(1)(2))       96,041,603                             9,815,023     19,175,572     10,510,554               135,542,752
    3.本期减少金额                            54,470,818                             5,848,439      7,600,738      5,226,273                73,146,268
      （1）处置或报废                         54,470,818                             5,540,718      5,050,189      5,105,949                70,167,674
      （2）处置子公司转出(附注五(3))                                                   307,721      2,550,549        120,324                 2,978,594
    4.期末余额                             1,605,551,619    350,602,079            408,253,304    101,052,106    186,957,547             2,652,416,655
二、累计折旧
    1.期初余额                               134,426,360     78,795,317             27,015,892     37,707,382     73,078,716                 351,023,667
    2.本期增加金额                            68,380,527     32,538,565             31,385,261     39,956,875     30,302,423                 202,563,651
      （1）计提                               51,832,865     32,538,565             25,759,923     29,376,361     22,509,155                 162,016,869
      （2）收购子公司转入(附注五(1)(2))       16,547,662                             5,625,338     10,580,514      7,793,268                  40,546,782
    3.本期减少金额                                70,720                             3,220,855      5,644,463      4,503,897                  13,439,935
      （1）处置或报废                             70,720                             3,165,710      3,861,467      4,446,647                  11,544,544
      （2）处置子公司转出(附注五(3))                                                    55,145      1,782,996         57,250                   1,895,391
    4.期末余额                               202,736,167    111,333,882             55,180,298     72,019,794     98,877,242                 540,147,383
三、减值准备
    1.期初余额
    2.本期增加金额
      （1）计提
    3.本期减少金额
      （1）处置或报废
    4.期末余额
四、账面价值
    1.期末账面价值                         1,402,815,452    239,268,197            353,073,006     29,032,312     88,080,305             2,112,269,272
    2.期初账面价值                         1,426,498,371    269,189,610            357,053,765     31,916,388     98,805,604             2,183,463,738
                                                                      163 / 286
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其他说明：
√适用 □不适用
    于 2018 年 12 月 31 日，账面价值为 955,526,563 元(原价 1,068,716,499 元)的房屋及建筑物
已作为长期借款的抵押物(2017 年 12 月 31 日: 账面价值为 989,855,731 元、原价 1,145,337,209
元)(附注四(28))。
    2018 年度固定资产计提的折旧金额为 162,016,869 元(2017 年度: 133,672,792 元)，其中计
入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为 38,971,885 元、1,377,359 元及 121,667,525
元(2017 年度: 39,028,256 元、4,643,185 元及 90,001,351 元)。
(a) 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(b) 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(c) 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(d) 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
(14) 无形资产
(a) 无形资产情况
√适用 □不适用
                                                                               单位：元 币种：人民币
          项目         土地使用权    软件        客户资源(注)     商标(注)     专利技术(注)    合计
一、账面原值
     1.期初余额        65,496,060   71,901,419                                              137,397,479
     2.本期增加金额                 40,399,676      39,619,491 270,000,000      180,000,000 530,019,167
       (1)购置                      22,257,693                                               22,257,693
       (2)内部研发
       (3)企业合并增
加
       (4)本年收购转
                                    18,141,983      39,619,491 270,000,000      180,000,000 507,761,474
入
     3.本期减少金额                    77,812                                                    77,812
       (1)处置                         77,812                                                    77,812
    4.期末余额         65,496,060 112,223,283       39,619,491 270,000,000      180,000,000 667,338,834
二、累计摊销
     1.期初余额         3,152,058   39,038,527                                                42,190,585
     2.本期增加金额     1,642,821   22,574,098        1,980,975   13,500,000      9,000,000   48,697,894
       （1）计提        1,642,821   16,268,226        1,980,975   13,500,000      9,000,000   42,392,022
       (2)本年收购转
                                    6,305,872                                                 6,305,872
入
     3.本期减少金额                      3,779                -            -              -        3,779
         (1)处置                         3,779                -            -              -        3,779
     4.期末余额         4,794,879   61,608,846        1,980,975   13,500,000      9,000,000   90,884,700
三、减值准备
     1.期初余额
     2.本期增加金额
                                                 164 / 286
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      （1）计提
    3.本期减少金额
      (1)处置
    4.期末余额
四、账面价值
    1.期末账面价值   60,701,181   50,614,437      37,638,516 256,500,000     171,000,000 576,454,134
    2.期初账面价值   62,344,002   32,862,892               -           -               - 95,206,894
(b) 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
    2018 年度无形资产的摊销金额为 42,392,022 元(2017 年度: 12,776,576 元)。
    于 2018 年 12 月 31 日，本集团无形资产无抵押情况(2017 年 12 月 31 日: 无)。
    于 2018 年度，本集团无被确认为无形资产的研发支出(2017 年 12 月 31 日: 无)。
    注：如附注五(1)(c)所述，客户资源、商标和专利技术为本集团收购江苏筑森建筑设计有限
公司过程中识别的可辨认资产。本集团在预计使用年限 10 年内进行分摊。
(15) 长期待摊费用
√适用 □不适用
                                                                            单位：元 币种：人民币
                           本期增加金                          本期摊销金   其他减少金
   项目        期初余额                    收购转入                                      期末余额
                               额                                  额           额
经营租入
办公楼装       5,475,016    30,539,606     8,090,620            9,445,539                34,659,703
修费
临时设施       1,686,995    26,222,885                     -   12,835,406      138,857   14,935,617
为取得租
户承担的      13,449,407    10,108,573                     -    6,361,692            -   17,196,288
装修费
其他           9,098,602    31,499,747       288,221           31,027,425      242,306    9,616,839
  合计        29,710,020    98,370,811     8,378,841           59,670,062      381,163   76,408,447
其他说明：
    “其他减少额”为处置转出。
                                               165 / 286
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(16) 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(a) 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
                                                                     单位：元 币种：人民币
                                     期末余额                            期初余额
         项目              可抵扣暂时性差    递延所得税        可抵扣暂时性    递延所得税
                                 异              资产              差异           资产
  资产减值准备
  内部交易未实现利润
  可抵扣亏损              6,151,963,412      1,537,990,853     2,445,338,130     611,334,532
预提土地增值税(附注四
                          3,887,954,371         971,988,593    2,910,568,593     727,642,148
(27))
预提费用                  2,244,134,632         561,033,658    1,191,246,256     297,811,564
资产减值及损失准备(附
                            827,892,580         206,973,145      239,918,114      59,979,529
注四(18))
         合计            13,111,944,995      3,277,986,249     6,787,071,093   1,696,767,773
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转                      1,178,961,738                      787,621,677
回的金额
预计于 1 年后转回的金额                       2,099,024,511                      909,146,096
                                              3,277,986,249                    1,696,767,773
(b) 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
                                                                     单位：元 币种：人民币
                                     期末余额                            期初余额
         项目
                           应纳税暂时性差  递延所得税          应纳税暂时性    递延所得税
                                 异            负债                差异            负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
可供出售金融资产公允
价值变动
公允价值变动                7,537,259,072   1,884,314,768      4,278,254,596   1,069,563,649
存货成本核算中会计与
                            4,731,534,900   1,182,883,725      1,145,200,340     286,300,085
税法的差异
投资性房地产抵税折旧        1,455,461,448     363,865,362        835,617,496     208,904,374
抵消内部未实现亏损             24,550,664       6,137,666         24,550,664       6,137,666
企业合并                    1,573,819,900     393,454,975        603,777,848     150,944,462
         合计              15,322,625,984   3,830,656,496      6,887,400,944   1,721,850,236
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转
                                                 399,592,641                     157,082,128
回的金额
预计于 1 年后转回的金额                       3,431,063,855                    1,564,768,108
                                              3,830,656,496                    1,721,850,236
                                            166 / 286
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(c) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
                                                                        单位：元 币种：人民币
                          递延所得税资       抵销后递延所得      递延所得税资 抵销后递延所得
         项目             产和负债期末       税资产或负债期      产和负债期初 税资产或负债期
                            互抵金额             末余额            互抵金额         初余额
递延所得税资产            -319,252,347        2,958,733,902        -91,451,616   1,605,316,157
递延所得税负债              319,252,347      -3,511,404,149         91,451,616 -1,630,398,620
(d) 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
                                                                          单位：元 币种：人民币
           项目                           期末余额                            期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损                                         121,133,083                         100,129,760
           合计                                    121,133,083                         100,129,760
(e) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
                                                                        单位：元 币种：人民币
        年份                 期末金额                    期初金额                备注
2021                             43,401,847                   50,334,212
2022                             49,795,548                   49,795,548
2023                             27,935,688                            -
        合计                   121,133,083                   100,129,760           /
其他说明：
□适用 √不适用
(17) 其他非流动资产
√适用 □不适用
                                                                          单位：元 币种：人民币
                                  期末余额                                  期初余额
       项目
                      账面余额    减值准备      账面价值       账面余额     减值准备     账面价值
合同取得成本
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
工业用地及房产(i)   367,247,647                367,247,647    367,247,647               367,247,647
股权优先购买权                -                          -    155,974,809               155,974,809
其他                 20,000,000                 20,000,000     57,109,469                57,109,469
        合计        387,247,647                387,247,647    580,331,925               580,331,925
其他说明：
    (i) 本公司之子公司常州新城房产开发有限公司于 2007 年 9 月 20 日通过受让常州嘉枫市场
调查有限公司股权，获得常新路 110 号、138 号(原常州客车厂)地块的土地使用权，面积 241,529.30
平方米，相关权证于 2007 年 3 月 16 日办理，即常国用(2007)第 0203450 号和 203353 号。同年，
又通过无锡东华伟业拍卖有限公司取得了常新路 138 号部分的土地使用权，面积 60,661.70 平方
米，拍卖金额 80,100,000 元，目前尚未取得相关权证。上述的两个地块，目前的地块性质均为工
业用地，暂不能直接用于开发建设。于 2018 年 12 月 31 日，本集团认为该等资产无需计提减值准
备。
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(18) 资产减值及损失准备
                                                                                                                 单位：元 币种：人民币
                                          2017 年     会计政策变更        2018 年    本年增加                                 2018 年
                                                                                                           本年减少
                                        12 月 31 日   (附注二(34))        1月1日    (附注四(41))                            12 月 31 日
                                                                                                    转回或转销
                                                                                                                    其他
                                                                                                   (附注四(41))
应收票据及应收账款坏账准备(附注四(3))             -        688,759       688,759       1,502,351               -         -   2,191,110
其他应收款坏账准备(附注四(4))            16,620,330    258,193,462   274,813,792     154,106,491               -         - 428,920,283
其中：单项计提坏账准备                   16,620,330      3,878,789    20,499,119       4,822,670               -         -  25,321,789
      组合计提坏账准备                            -    254,314,673   254,314,673     149,283,821               -         - 403,598,494
长期应收款坏账准备(附注四(10))                    -        171,607       171,607               -        -171,607         -             -
小计                                     16,620,330    259,053,828   275,674,158     155,608,842        -171,607         - 431,111,393
存货跌价准备(附注四(6))                 223,297,784              -   223,297,784     263,684,188    -89,881,904 -318,881 396,781,187
小计                                    223,297,784              -   223,297,784     263,684,188    -89,881,904 -318,881 396,781,187
                                        239,918,114    259,053,828   498,971,942     419,293,030    -90,053,511 -318,881 827,892,580
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(19) 短期借款
(a) 短期借款分类
√适用 □不适用
                                                                    单位：元 币种：人民币
            项目                         期末余额                       期初余额
质押借款                                        58,000,000
抵押借款                                     1,315,630,000
保证借款
信用借款                                                                      750,000,000
抵押加保证借款(i)                             502,030,000
抵押加质押加保证借款(i)                       394,400,000
            合计                            2,270,060,000                     750,000,000
(b) 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
(i)    本集团之借款由具下列账面净值之资产抵押及质押：
                                                                    单位：元 币种：人民币
                                               2018 年 12 月 31 日      2017 年 12 月 31 日
货币资金                                                 68,632,000                         -
存货                                                3,503,577,614                           -
                                                    3,572,209,614                           -
    质押借款为由本集团部分子公司股权进行质押(附注六(1)(a))。
    保证借款分别为由本集团及本集团之子公司互相提供担保的借款。
    于 2018 年 12 月 31 日，短期借款的利率区间为 4.50%到 10.34%(2017 年 12 月 31 日: 7.00%)。
(20) 应付票据及应付账款
总表情况
分类列示
√适用 □不适用
                                                                    单位：元 币种：人民币
             项目                           期末余额                      期初余额
应付票据                                        1,680,056,166                 2,020,261,707
应付账款                                      24,784,046,878                19,527,567,683
             合计                             26,464,103,044                21,547,829,390
其他说明：
□适用 √不适用
                                          169 / 286
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(a) 应付票据
应付票据列示
√适用 □不适用
                                                                  单位：元 币种：人民币
        种类                       期末余额                           期初余额
商业承兑汇票                               233,878,950                      1,601,706,000
银行承兑汇票                             1,446,177,216                        418,555,707
        合计                             1,680,056,166                      2,020,261,707
(b) 应付账款
应付账款列示
√适用 □不适用
                                                                  单位：元 币种：人民币
          项目                        期末余额                        期初余额
应付建筑工程款                          24,784,046,878                    19,527,567,683
          合计                          24,784,046,878                    19,527,567,683
(c) 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
                                                                  单位：元 币种：人民币
            项目                          期末余额                未偿还或结转的原因
账龄超过一年的应付账款                        4,142,607,367           未到付款节点
            合计                              4,142,607,367                 /
其他说明
√适用 □不适用
    于 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 4,142,607,367 元(2017 年 12 月 31 日:
1,295,544,226 元)，主要为尚未支付的工程款，该等款项主要为未到付款节点的工程款，包括为
了保证质量本集团延后支付的工程尾款和按照工程进度暂估的工程进度款项。
(21) 合同负债
(a) 合同负债情况
√适用 □不适用
                                                                  单位：元 币种：人民币
           项目                        期末余额                       期初余额
物业销售预收款(i)                        117,958,824,280
预收商业物业管理费                           186,532,745
其他预收款                                     85,634,693
           合计                          118,230,991,718
                                         170 / 286
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其他说明：
√适用 □不适用
(i)物业销售预收款
                                                                  单位：元 币种：人民币
                       合同负债            预收款项                         截至 2018 年
                                                            预计最新一期竣
                    2018 年 12 月 31    2017 年 12 月 31                   12 月 31 日预售
                                                                工时间
                           日                  日                               比例
                                       (附注(四)(22))
杭州香悦公馆         4,926,930,836        2,432,780,775       2019 年 7 月            95%
南京璞樾钟山         4,394,576,019                      -     2019 年 3 月            83%
武汉璟棠             4,093,076,390        1,190,914,252      2019 年 12 月            85%
常州新城桃李郡       4,031,175,442          223,567,151      2019 年 11 月            78%
济南香溢澜庭         3,954,854,915        1,216,206,928      2019 年 12 月            93%
淮安亿博             2,868,482,557                      -     2019 年 7 月            78%
句容吾悦广场         2,797,867,652        1,211,155,354       2019 年 6 月            47%
启东吾悦广场         2,621,184,830        2,203,051,956       2019 年 4 月            99%
台州吾悦广场         2,603,426,285                      -     2019 年 5 月            84%
青岛卓越东郡         2,537,639,653                      -     2019 年 9 月            86%
平湖吾悦广场         2,522,181,686        1,118,889,159       2019 年 6 月            99%
昆明呈贡吾悦广场     2,515,750,841                      -     2020 年 6 月            34%
仙居吾悦广场         2,481,526,086          504,437,609      2019 年 12 月            82%
昆明吾悦广场         2,451,714,646        1,111,775,185       2019 年 5 月            87%
泰兴吾悦广场         2,443,672,492        1,204,181,403       2019 年 6 月            90%
南京璞樾和山         2,259,588,378          839,922,736       2019 年 6 月            79%
玉环吾悦广场         2,231,455,663          301,545,576      2019 年 12 月            59%
武汉新城阅璟台       2,193,881,789                      -    2019 年 12 月            42%
连云港吾悦广场       2,101,622,268          119,183,599       2019 年 9 月            43%
启东蝶湖世界湾       1,999,347,223                      -    2019 年 12 月            47%
长春北湖吾悦广场     1,875,858,035                      -     2020 年 5 月            48%
上饶吾悦广场         1,831,911,227          208,733,238      2019 年 12 月            42%
常州新城公馆         1,794,846,944        2,408,132,888      2019 年 11 月            90%
慈溪吾悦广场         1,744,993,559           53,719,407       2019 年 9 月            39%
青岛玺樾             1,668,191,304          258,045,135       2019 年 8 月            12%
句容宝华项目         1,523,778,075          353,844,511       2019 年 5 月            81%
溧阳吾悦广场         1,522,326,687                      -     2020 年 6 月            27%
郑州荥阳项目         1,413,317,815          132,086,794       2021 年 5 月            36%
临沂吾悦广场         1,311,236,396          744,306,594       2019 年 6 月            92%
新城国际花都         1,262,291,219          940,910,177      2020 年 12 月            72%
淮安悦隽府           1,255,295,226                      -    2019 年 10 月            40%
延安吾悦广场         1,206,173,449                      -     2019 年 9 月            50%
南通香溢紫郡         1,199,270,240        2,377,597,528      2019 年 12 月            85%
淮南吾悦广场         1,118,509,474          300,087,723       2019 年 6 月            71%
宿迁太湖花园         1,104,784,284                      -    2019 年 11 月            45%
济南新城香溢华庭     1,104,247,522                      -     2020 年 9 月            31%
泰州皇家花园         1,096,343,056           24,075,457       2020 年 6 月            55%
湖州海上风华         1,091,280,169           55,387,826       2019 年 9 月            53%
西安沣西项目         1,056,521,173                      -     2020 年 9 月            31%
宁波吾悦广场         1,016,339,634        1,956,622,662      2019 年 12 月            97%
宿迁水木清华         1,006,396,550                      -    2019 年 11 月            55%
                                       171 / 286
                               2018 年年度报告
长沙松雅湖吾悦广场    969,774,208       673,481,745    2019 年 4 月   100%
西安新城玺樾骊府      963,259,756                 -   2019 年 12 月    52%
瑞安吾悦广场          927,054,663       941,300,106    2019 年 1 月   100%
西安沣东吾悦广场      897,131,662       203,226,042    2019 年 9 月    97%
宝鸡吾悦广场          896,257,454                 -   2019 年 12 月    30%
汉中吾悦广场          854,769,555                 -   2019 年 12 月    36%
连云港海州吾悦广场    823,273,142                 -    2019 年 8 月    23%
洛阳镇地块            819,614,278                 -   2019 年 12 月    81%
杭州新城璟隽公馆      766,145,643                 -   2019 年 12 月    20%
南宁吾悦广场          739,853,710        79,604,954    2019 年 1 月    85%
重庆朗隽大都会        730,332,833                 -    2020 年 4 月    22%
佛山新城招商誉府      728,860,708                 -    2020 年 6 月    32%
嘉兴新城金樾          727,445,443                 -   2019 年 10 月    62%
沭阳项目              712,657,002                 -    2020 年 4 月    48%
上海璞樾门第          666,035,359                 -    2019 年 6 月    39%
扬州吾悦广场          643,644,755                 -    2019 年 4 月    95%
宝应吾悦广场          631,717,656                 -   2019 年 10 月    14%
钦州吾悦广场          604,796,534                 -   2019 年 11 月    31%
天津港东府            582,003,876                 -    2019 年 7 月    69%
济南新城领寓广场      567,762,075                 -    2020 年 6 月    40%
青岛新城云樾晓院      561,514,712                 -    2020 年 6 月    13%
太湖新城天玺          553,389,057                 -   2019 年 12 月    86%
成都新城金樾府        525,706,198                 -    2020 年 8 月    21%
合肥桃李郡            525,569,837                 -    2019 年 7 月    80%
苏州新城十里锦绣      515,402,366        91,899,606    2019 年 6 月    19%
盐城盐都吾悦广场      515,224,259                 -   2019 年 12 月    23%
长沙君合玺樾          508,448,904                 -    2020 年 8 月    47%
南昌新建吾悦广场      481,017,616                 -    2019 年 4 月    48%
长沙新城和樾          478,614,468                 -    2020 年 6 月    59%
高邮吾悦广场          464,350,234                 -    2020 年 6 月     7%
济南湖畔樾山          456,882,359                 -   2019 年 10 月    43%
金华新城云昱          455,415,820                 -   2019 年 12 月    25%
桂林吾悦广场          432,554,001                 -   2019 年 12 月    14%
包头吾悦广场          423,588,332                 -    2020 年 7 月    21%
惠州悦珑湾花园        412,639,535                 -   2019 年 11 月    30%
庭瑞君悦观澜          410,505,057                 -    2020 年 6 月    16%
重庆悦隽风华          375,255,263                 -   2019 年 12 月    45%
盐城悦隽时代          335,694,946                 -    2020 年 5 月    26%
淮北吾悦广场          329,142,706                 -   2019 年 12 月    14%
葛店新城新璟汇        325,853,357                 -    2020 年 2 月    36%
万科时代之光          323,701,409                 -   2019 年 11 月    39%
孝感新城悦隽          315,217,417                 -   2019 年 10 月    18%
莱芜新城悦隽          302,371,741                 -   2020 年 10 月    40%
淮安开发区 4 号地块   295,085,279                 -    2020 年 6 月    25%
长沙黎托项目          290,413,319                 -   2019 年 12 月    20%
齐河新城悦隽项目      285,416,840                 -    2020 年 2 月    30%
嵊州吾悦广场          277,190,713     1,190,440,758   2020 年 10 月    88%
成都新里珑园          265,999,433                 -    2020 年 6 月    23%
高陵新城悦隽公园      245,289,399                 -    2020 年 8 月    24%
                                    172 / 286
                                  2018 年年度报告
济南淄博悦隽江山         230,374,095                 -    2020 年 6 月     8%
重庆金樾府               224,290,429                 -   2020 年 12 月    21%
常州新城和昱             199,416,143                 -   2019 年 11 月    17%
肇庆大旺新城和昱花园     188,060,531                 -    2020 年 9 月    18%
张家港新城荣樾           169,004,888                 -   2019 年 12 月    91%
淮安金湖悦隽风华         156,128,727                 -    2020 年 6 月    13%
阜阳吾悦广场             139,288,401                 -    2020 年 8 月     2%
徐州吾悦广场             134,290,781                 -   2020 年 11 月     5%
盐城大丰吾悦广场         130,708,902                 -    2020 年 5 月     6%
合肥北宸紫郡             128,188,305       886,074,746    已全部竣工      78%
蚌埠吾悦广场             126,467,081                 -    2020 年 7 月    27%
荆州吾悦广场             124,599,983                 -   2020 年 12 月     2%
吴江震泽悦隽平澜府       123,460,468                 -    2020 年 5 月    16%
重庆和昱麟云             109,081,775                 -    2020 年 6 月     5%
合肥新城悦隽九里         107,068,344                 -    2020 年 7 月     9%
如皋悦隽时代             104,816,771                 -   2020 年 11 月     6%
宿州吾悦广场             104,621,848                 -   2020 年 10 月     9%
黄石新城朗隽              87,415,763                 -    2020 年 3 月     9%
金华新城盛昱之光          85,469,619                 -    2020 年 6 月    19%
湖州新城大都会            81,438,033                 -    2021 年 6 月    10%
安宁新城碧桂园雅樾        79,760,510                 -    2020 年 7 月     6%
苏州湾上风华              77,757,081     1,376,118,812    已全部竣工      99%
安丘新城悦隽青云府        76,033,698                 -   2020 年 10 月     6%
聊城阳谷黄山路项目        75,494,874                 -   2020 年 12 月    10%
肇庆吾悦广场              74,864,733                 -    2021 年 6 月     3%
南宁新城悦隽江山          74,745,187                 -    2021 年 6 月    14%
合肥新城云樾观棠          74,574,750                 -    2020 年 6 月    13%
成都吾悦广场              70,657,256       810,084,613    2019 年 3 月    88%
湖州博雅府                69,470,491                 -    2021 年 6 月    11%
苏州新城公馆              65,880,648        55,000,000    已全部竣工     100%
台州尚隽公馆              64,056,405                 -   2020 年 12 月    19%
淮安涟水 JY03、04 地块    63,016,979                 -    2020 年 3 月    16%
孝感新城玺樾              61,954,041                 -   2019 年 11 月     3%
常熟滨江悦隽华庭          60,718,986                 -    2020 年 6 月     8%
盐城建湖悦隽首府          60,543,503                 -    2020 年 8 月     6%
包头东河吾悦广场          57,969,406                 -   2020 年 12 月     6%
义乌吾悦广场              57,920,118                 -    已全部竣工      96%
新城悦隽天骄              55,967,399                 -   2019 年 11 月    11%
天津新城樾府              54,831,244                 -    2020 年 5 月     6%
南京新城香悦澜山          47,795,930     2,332,253,711    2019 年 5 月    95%
晋江吾悦广场              45,689,526     1,205,228,578    已全部竣工      80%
常州新城郡未来            31,723,401     1,886,896,174    已全部竣工      84%
苏州珺未来花苑            23,204,669       732,431,895    已全部竣工      99%
张家港吾悦广场            19,915,433        21,162,008    已全部竣工     100%
苏州香溢澜桥              18,122,173        24,571,322    已全部竣工     100%
桐乡吾悦广场              13,618,494       253,054,550    已全部竣工     100%
南昌吾悦广场               8,729,153       274,036,080    已全部竣工     100%
安庆吾悦华府               5,535,440       562,962,150    已全部竣工      88%
萧山香悦半岛               5,124,454     2,041,028,061    已全部竣工      97%
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长春吾悦广场                  3,717,348       65,924,568     已全部竣工               100%
嘉兴海上风华苑                3,106,836    1,278,779,275     已全部竣工                93%
杭州万科溪望                  1,731,065    2,430,887,719     已全部竣工               100%
常州新城樾府                  1,682,824    1,262,311,537     已全部竣工                96%
海口吾悦广场                    573,262      504,817,591     已全部竣工               100%
杭州萧山香悦奥府                561,347    1,213,717,364     已全部竣工                96%
丁卯吾悦广场                    435,044      221,499,824     已全部竣工                95%
武汉璟汇                        322,417    1,307,111,604     已全部竣工                99%
武汉璟悦城                            -       84,205,657     已全部竣工                85%
苏州吾悦花园                          -       39,162,932     已全部竣工               100%
南京花漾紫郡                          -    2,316,256,758     已全部竣工                83%
如皋吾悦广场                          -      458,579,858     已全部竣工               100%
其他                        523,114,690      250,977,879
合计                    117,958,824,280   50,566,250,100
     于 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的物业销售预收款为 15,318,426,970 元(2017 年 12 月
31 日: 4,415,634,184 元)，主要为尚未办理销售交付手续的销售开发项目的预收房款。
(ii)于 2018 年 1 月 1 日，本集团合同负债的余额为 50,813,608,697 元，其中 35,247,823,130
元已于 2018 年度转入主营业务收入。
(iii)因非同一控制下企业合并增加合同负债 16,212,887,247 元。
(b) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(22) 预收款项
(a) 预收账款项列示
√适用 □不适用
                                                                   单位：元 币种：人民币
           项目                         期末余额                       期初余额
预收租金                                      331,017,927                     143,479,820
物业销售预收款                                          -                  50,566,250,100
预收商业物业管理费                                      -                      98,731,467
其他预收款                                              -                       5,147,310
           合计                               331,017,927                  50,813,608,697
(b) 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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(23) 应付职工薪酬
应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
                                                                单位：元 币种：人民币
            项目                 期初余额      本期增加      本期减少      期末余额
一、短期薪酬                   1,159,202,380 5,043,911,927 4,876,447,191 1,326,667,116
二、离职后福利-设定提存计划          460,255   283,059,231 282,958,893         560,593
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福利
            合计               1,159,662,635 5,326,971,158 5,159,406,084 1,327,227,709
(a) 短期薪酬列示
√适用 □不适用
                                                                           单位：元 币种:人民币
            项目                 期初余额      本期增加                本期减少      期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴     1,157,505,679 4,531,511,672           4,365,890,037 1,323,127,314
二、职工福利费                         7,768   168,484,675             167,960,741       531,702
三、社会保险费                       390,099   139,772,750             139,875,225       287,624
其中：医疗保险费                     222,735   121,805,592             121,790,864       237,463
      工伤保险费                       7,178     6,656,256               6,628,911        34,523
      生育保险费                     160,186    11,310,902              11,455,450        15,638
四、住房公积金                           261   166,839,787             166,438,646       401,402
五、工会经费和职工教育经费         1,298,573    37,303,043              36,282,542     2,319,074
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
            合计               1,159,202,380 5,043,911,927 4,876,447,191 1,326,667,116
(b) 设定提存计划列示
√适用 □不适用
                                                                          单位：元 币种：人民币
         项目                 期初余额          本期增加              本期减少       期末余额
1、基本养老保险                   438,378       274,452,699           274,350,855        540,222
2、失业保险费                      21,877         8,606,532             8,608,038         20,371
3、企业年金缴费
         合计                    460,255        283,059,231           282,958,893        560,593
其他说明：
√适用 □不适用
短期薪酬列示“本期增加”、“本期减少”明细如下：
                                                                          单位：元 币种：人民币
                                                        收购子公司                     处置子公
                                      本年增加                                本年减少
                                                              转入                        司转出
工资、奖金、津贴和补贴           4,440,864,579          90,647,093      4,365,216,051    673,986
职工福利费                         168,468,595              16,080        167,960,741
社会保险费                         139,714,403              58,347        139,875,225
其中：医疗保险费                   121,754,682              50,910        121,790,864
工伤保险费                           6,654,178               2,078           6,628,911
生育保险费                          11,305,543               5,359          11,455,450
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住房公积金                      166,802,237              37,550     166,438,646
工会经费与职工教育经费           36,804,854             498,189      36,282,542
                              4,952,654,668          91,257,259   4,875,773,205   673,986
设定提存计划列示“本期增加”明细如下：
                                                                   单位：元 币种：人民币
                                               本年增加                    收购子公司转入
基本养老保险                                274,345,521                           107,178
失业保险                                      8,603,852                             2,680
                                            282,949,373                           109,858
(24) 应交税费
√适用 □不适用
                                                                   单位：元 币种：人民币
             项目                        期末余额                      期初余额
增值税                                       1,297,745,106                    696,793,970
消费税
营业税
企业所得税                                   4,192,490,167                  2,811,372,767
个人所得税
城市维护建设税                                  53,354,998                     28,156,983
应交土地增值税                               1,384,157,644                    477,466,837
应交教育费附加                                  39,260,670                     21,475,539
应交印花税                                      24,250,339                     12,568,842
应交土地使用税                                  31,494,653                     16,706,479
应交房产税                                      25,323,013                     26,133,721
其他                                           147,644,312                     26,759,052
            合计                             7,195,720,902                  4,117,434,190
(25) 其他应付款
总表情况
分类列示
√适用 □不适用
                                                                   单位：元 币种：人民币
               项目                       期末余额                       期初余额
应付利息                                      1,209,259,233                    564,463,072
应付股利
其他应付款                                    46,712,848,800               35,331,571,447
合计                                          47,922,108,033               35,896,034,519
其他说明：
□适用 √不适用
                                         176 / 286
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(a) 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
                                                                     单位：元 币种：人民币
                    项目                                 期末余额             期初余额
 应付关联方款项(附注八(6))                              33,638,420,054       28,323,185,990
 应付少数股东款                                          5,810,782,423        1,982,049,408
 合营方往来款                                            1,679,451,242          504,650,316
 应付收购款                                              1,215,328,337        2,186,793,454
 工程招标保证金                                          1,188,729,470          522,353,791
 预提费用                                                1,146,579,502          682,238,510
 出租物业押金保证金                                        317,544,983          193,323,307
 小业主购房诚意金                                          317,286,963          142,837,639
 物业代收款项                                              138,196,824            50,242,113
 应退补差款                                                107,484,635            13,902,912
 代收契税                                                    80,550,675         125,255,951
 股权激励对象认缴股款(附注四(30))                            61,862,400         145,459,800
 其他                                                    1,010,631,292          459,278,256
                    合计                                46,712,848,800       35,331,571,447
(b) 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
                                                                    单位：元 币种：人民币
          项目                         期末余额                     未偿还或结转的原因
账龄超过一年的其他应付款                   8,828,940,943
          合计                             8,828,940,943                    /
其他说明：
√适用 □不适用
    于 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 8,828,940,943 元(2017 年 12 月 31 日:
675,812,258 元)，主要为代收款项及关联方往来款。
(26) 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
                                                                    单位：元 币种：人民币
            项目                       期末余额                         期初余额
1 年内到期的长期借款                       5,073,006,770                    5,628,280,888
1 年内到期的应付债券                       5,675,655,350                    6,567,923,963
1 年内到期的长期应付款
            合计                           10,748,662,120                    12,196,204,851
(27) 其他流动负债
其他流动负债情况
                                         177 / 286
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√适用 □不适用
                                                                  单位：元 币种：人民币
                        项目                                期末余额       期初余额
短期应付债券
应付退货款
2016 年公司债券(第一期)(品种二)(附注四(29)(iii))            840,000,000     1,085,000,000
2018 年美元债-吾悦二期(i)                                 2,058,021,002
2018 年超短期融资债券(第一期)(ii)                         1,500,000,000
2018 年超短期融资债券(第二期)(ii)                           900,000,000
购房尾款资产证券化(iii)                                   1,811,800,000
土地增值税拨备(iv)                                        3,887,954,371     2,910,568,593
                        合计                             10,997,775,373     3,995,568,593
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(i)本公司之子公司新城环球有限公司(New Metro Global Limited)于 2018 年 2 月 12 日在新加坡
证券交易所完成发行 3 亿美元债券。该债券期限为 364 天，票面年利率为 4.75%，采取单利按半
年派息，不计复利，由本公司提供无条件的不可撤销的连带责任保证担保。
(ii)经中国银行间市场交易商协会中市协注(2018)SCP209 号文《中国银行间市场交易商协会文件
接收注册通知书》批准，本公司于 2018 年 8 月 31 日发行超短期融资券，票据名称为新城控股集
团股份有限公司 2018 年度第一期超短期融资券，简称“18 新城控股 SCP001”，发行金额 15 亿元。
该票据期限为 270 天，票面利率 6.24%，本公司将于该短期融资券到期时一次性偿付本息。
    经中国银行间市场交易商协会中市协注(2018)SCP209 号文《中国银行间市场交易商协会文件
接收注册通知书》批准，本公司于 2018 年 9 月 20 日发行超短期融资券，票据名称为新城控股集
团股份有限公司 2018 年度第二期超短期融资券，简称“18 新城控股 SCP002”，发行金额 9 亿元。
该票据期限为 270 天，票面利率 5.98%，本公司将于该短期融资券到期时一次性偿付本息。
(iii)本公司 1,593,000,000 元购房尾款资产支持专项计划资产支持证券于 2018 年 6 月 4 日经上
海证券交易所批准发行。该证券期限为 1081 天，每 180 天循环购买一次。其中，1,513,000,000
元的优先级资产支持证券票面利率为 7.5%，采取单利按年付息，80,000,000 的次级资产支持证券
到期分配剩余收益。
    本集团于 2018 年 11 月 16 日非公开发行 138,800,000 元购房尾款证券化财产权信托期限为 1
年，票面利率 7.5%，采取单利按年付息。
    本集团于 2018 年 11 月 26 日非公开发行 80,000,000 元购房尾款证券化财产权信托期限为 0.5
年，票面利率 9%，采取单利按年付息。
(iv)土地增值税拨备是本集团根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，基于本集团销售房
地产所获得的增值额，按 30%至 60%累进税率计算的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收
入减去可以扣除的成本及费用，其中包括土地使用权、借款费用以及相关的房地产开发成本。由
于土地增值税的实际征收情况存在不确定性，实际缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数
额。估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
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(28) 长期借款
(a) 长期借款分类
√适用 □不适用
                                                                     单位：元 币种：人民币
                       项目                               期末余额            期初余额
质押借款
抵押借款                                                    993,540,000        580,250,000
保证借款                                                  1,998,500,000        440,000,000
信用借款
抵押加保证借款(iii)                                      15,848,199,888      8,368,738,110
抵押加保证加质押借款(iv)                                  7,403,120,000      4,310,000,000
保证加质押借款(v)                                         2,498,900,000      2,510,000,000
减：一年内到期的长期借款(附注四(26))
    抵押借款(i)                                            -354,790,000        -25,000,000
    保证借款(ii)                                           -155,090,000       -390,000,000
    抵押加保证借款(iii)                                  -1,919,726,770     -3,513,280,888
    抵押加保证加质押借款(iv)                             -1,133,500,000       -910,000,000
    保证加质押借款(v)                                    -1,509,900,000       -790,000,000
                     合计                                23,669,253,118     10,580,707,222
长期借款分类的说明：
(i)于 2018 年 12 月 31 日，抵押借款 993,540,000 元(2017 年 12 月 31 日：580,250,000 元)由本
集团存货中的开发成本、固定资产作抵押，利息每季度支付一次。其中，354,790,000 元为一年
内到期的长期借款。
(ii)于 2018 年 12 月 31 日，保证借款 1,998,500,000 元(2017 年 12 月 31 日：440,000,000 元)
由本公司提供保证，利息每季度支付一次。其中，155,090,000 元（2017 年 12 月 31 日：390,000,000
元）为一年内到期的长期借款。
(iii)于 2018 年 12 月 31 日，抵押加保证借款 15,848,199,888 元(2017 年 12 月 31 日：
8,368,738,110 元)由本集团存货中的开发成本、固定资产及投资性房地产作抵押 (附注四
(6)(11)(12))，利息每月或每季度支付一次。其中，1,919,726,770 元(2017 年 12 月 31 日：
3,513,280,888 元)为于一年内到期的长期借款。
(iv)于 2018 年 12 月 31 日，抵押加保证加质押借款 7,403,120,000 元(2017 年 12 月 31 日：
4,310,000,000 元)由本集团的存货中的开发成本及投资性房地产进行抵押(附注四(6) (12))，同
时由本公司提供保证，部分子公司股权进行质押(附注六(1)(a))，利息每月或每季度支付一次。
其中，1,133,500,000 元(2017 年 12 月 31 日：910,000,000 元)为于一年内到期的长期借款。
(v)于 2018 年 12 月 31 日，质押加保证借款 2,498,900,000 元(2017 年 12 月 31 日：2,510,000,000
元)由本公司提供保证，部分子公司股权进行质押(附注六(1)(a))。利息每季度支付一次。其中，
1,509,900,000 元(2017 年 12 月 31 日：790,000,000 元)为于一年内到期的长期借款。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
                                          179 / 286
                                       2018 年年度报告
    于 2018 年 12 月 31 日，长期借款的利率区间为 4.51%至 10.54% (2017 年 12 月 31 日: 4.28%
至 7.50%)。
    本集团之借款由具下列账面净值之资产抵押：
                                                                     单位：元 币种：人民币
                                        2018 年 12 月 31 日            2017 年 12 月 31 日
存货                                           44,599,680,789                  26,677,474,268
投资性房地产                                   11,851,000,000                   6,352,247,983
固定资产                                           955,526,563                    989,855,731
                                               57,406,207,352                  34,019,577,982
   此外，本集团于 2018 年 12 月 31 日之借款 9,902,020,000 元(2017 年 12 月 31 日：2,088,000,000
元)由本集团担保及由本集团若干子公司之股权提供质押(附注六(1)(a))。
(29) 应付债券
(a) 应付债券
√适用 □不适用
                                                                    单位：元 币种：人民币
                        项目                                  期末余额        期初余额
2015 年公司债券(第一期)(公开发行)(i)                        1,095,718,000   2,993,389,292
2015 年公司债券(第一期)(非公开发行)(ii)                                 -   1,727,000,000
2016 年公司债券(第一期)(品种一)(iii)                        1,185,000,000   1,847,534,671
2016 年公司债券(第二期)(非公开发行)(iv)                     1,994,324,179   1,985,510,906
2016 年公司债券(第三期)(非公开发行)(v)                        498,979,447      498,634,037
2016 年公司债券(第四期)(非公开发行)(vi)                     2,496,331,171   2,491,858,337
2017 年中期票据(第一期)(vii)                                1,500,000,000   1,500,000,000
2017 年中期票据(第二期)(viii)                               1,500,000,000   1,500,000,000
2017 年定向融资工具(非公开发行)(ix)                         2,000,000,000   2,000,000,000
2017 年中期票据(第三期)(x)                                  1,500,000,000   1,500,000,000
2017 年美元债(xi)                                           1,351,216,875   1,281,435,068
2017 年资产支持票据(xii)                                    2,100,000,000   2,100,000,000
2018 年定向债务融资工具(第一期)(非公开发行)(xiii)             800,000,000
2018 年美元债-吾悦三期(xiv)                                 2,029,362,011
2018 年定向债务融资工具(第二期)(非公开发行)(xv)             1,000,000,000
2018 年美元债-吾悦四期(xvi)                                 1,346,324,808
2018 年美元债-吾悦五期(xvii)                                2,003,056,094
2018 年美元债-吾悦六期(xviii)                               1,337,718,968
2018 年公司债券(第一期)(非公开发行)(第一期)(xix)              593,550,219
2018 年中期票据(第二期)(xx)                                   900,000,000
2018 年中期票据(第三期)(xxi)                                1,100,000,000
2018 年公司债券(第一期)(品种二)(公开发行)(xxii)             2,133,666,350
2018 年公司债券(第二期)(品种一)(非公开发行)(xxiii)          1,195,775,555
2018 年定向债务融资工具(第三期)(非公开发行)(xxiv)             700,000,000
其中：一年内到期                                           -5,675,655,350 -6,567,923,963
                        合计                               26,685,368,327 14,857,438,348
                                           180 / 286
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(b) 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
                                                                                                                                                        单位：元 币种：人民币
                                                                                                                                    按面值
              债券                               发行             债券         发行         币种       期初            本期                               本期           期末
                                   面值                                                                                             计提利 溢折价摊销
              名称                               日期             期限         金额                    余额            发行                               偿还           余额
                                                                                                                                      息
2015 年公司债券(第一期)(公开发
                                   100    2015 年 11 月 3 日     3+2 年     3,000,000,000 人民币    2,993,389,292                           6,610,708 1,904,282,000 1,095,718,000
行)(i)
2015 年公司债券(第一期)(非公开发
                                   100    2015 年 11 月 10 日    2+1 年     2,000,000,000 人民币    1,727,000,000                                   - 1,727,000,000              -
行)(ii)
2016 年公司债券(第一期)(品种
                                   100    2016 年 3 月 30 日     2+1 年     1,850,000,000 人民币    1,847,534,671                           2,465,329   665,000,000 1,185,000,000
一)(iii)
2016 年公司债券(第一期)(品种
                                   100    2016 年 3 月 30 日    1+1+1 年    1,150,000,000 人民币
二)(iii)(附注四(27))
2016 年公司债券(第二期)(非公开发
                                   100    2016 年 8 月 16 日     3+2 年     2,000,000,000 人民币    1,985,510,906                           8,813,273                 1,994,324,179
行) (iv)
2016 年公司债券(第三期)(非公开发
                                   100    2016 年 9 月 16 日     5+2 年      500,000,000 人民币      498,634,037                              345,410                  498,979,447
行)(v)
2016 年公司债券(第四期)(非公开发
                                   100    2016 年 10 月 18 日    3+2 年     2,500,000,000 人民币    2,491,858,337                           4,472,834                 2,496,331,171
行)(vi)
2017 年中期票据(第一期)(vii)       100    2017 年 3 月 14 日     3+2 年     1,500,000,000 人民币    1,500,000,000                                   -                 1,500,000,000
2017 年中期票据(第二期)(viii)      100    2017 年 4 月 13 日     3+2 年     1,500,000,000 人民币    1,500,000,000                                   -                 1,500,000,000
2017 年定向融资工具(非公开发
                                   100    2017 年 5 月 16 日     3+2 年     2,000,000,000 人民币    2,000,000,000                                   -                 2,000,000,000
行))(ix)
2017 年中期票据(第三期)(x)         100    2017 年 7 月 12 日     3+2 年     1,500,000,000 人民币    1,500,000,000                                   -                 1,500,000,000
2017 年美元债券(xi)                100     2017 年 8 月 8 日     3+2 年       200,000,000 美元      1,281,435,068                          69,781,807                 1,351,216,875
                                                              3+3+3+3+3+3
2017 年资产支持票据(xii)           100    2017 年 10 月 18 日               2,100,000,000 人民币    2,100,000,000                                   -                 2,100,000,000
                                                                   年
2018 年度定向债务融资工具(第一
                                   100    2018 年 3 月 23 日     3+2 年      800,000,000 人民币                      800,000,000                    -                  800,000,000
期)(非公开发行)(xiii)
2018 年美元债-吾悦三期(xiv)        100    2018 年 4 月 23 日     2+1 年      300,000,000    美元                    1,862,125,665         167,236,346                 2,029,362,011
2018 年度定向债券融资工具(第二
                                   100    2018 年 4 月 26 日     3+2 年     1,000,000,000 人民币                    1,000,000,000                                     1,000,000,000
期)(非公开发行) (xv)
2018 年美元债-吾悦四期(xvi)        100     2018 年 6 月 1 日     2+1 年      300,000,000    美元                    1,253,501,155          92,823,653                 1,346,324,808
2018 年美元债-吾悦五期(xvii)       100    2018 年 5 月 23 日     2+1 年      200,000,000    美元                    1,852,430,937         150,625,157                 2,003,056,094
2018 年美元债-吾悦六期(xviii)      100    2018 年 6 月 20 日    2+1.75 年    200,000,000    美元                    1,260,056,303          77,662,665                 1,337,718,968
                                                                                      181 / 286
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2018 年公司债券(第一期)(非公开发
                                   100   2018 年 8 月 17 日    2+1 年     600,000,000 人民币                       592,712,000        838,219                 593,550,219
行)(第一期)(xix)
2018 年中期票据(第二期)(xx)        100    2018 年 9 月 17 日   2+1 年     900,000,000 人民币                        900,000,000                               900,000,000
2018 年中期票据(第三期)(xxi)       100   2018 年 10 月 15 日   2+1 年   1,100,000,000 人民币                      1,100,000,000                             1,100,000,000
2018 年公司债券(第一期)(品种
                                   100   2018 年 10 月 29 日   2+2 年   2,160,000,000 人民币                      2,132,652,000     1,014,350               2,133,666,350
二)(公开发行)(xxii)
2018 年公司债券(第二期)(品种
                                   100   2018 年 11 月 7 日     3年     1,200,000,000 人民币                      1,195,546,100       229,455               1,195,775,555
一)(非公开发行)(xxiii)
2018 年定向债务融资工具(第三
                                   100   2018 年 12 月 17 日    2年       700,000,000 人民币                       700,000,000                                700,000,000
期)(非公开发行)(xxiv)
其中：一年内到期                                                                                 -6,567,923,963                                            -5,675,655,350
               合计                /             /               /      31,260,000,000
                                                                                                 14,857,438,348 14,649,024,160    582,919,206 4,296,282,000 26,685,368,327
                                                                                   182 / 286
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(c) 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(d) 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(i)经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2349 号核准，本公司于 2015 年 11 月 3 日公开发
行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司公开发行 2015 年公司债券(第一期)，简称“15
新城 01”，发行总额 30 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资
者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.5%，在债券存续期内
前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分
的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变。于 2018
年 9 月，本公司行使票面利率选择权，将债券利率上调至 7%，同时，赎回本金 1,904,282,000 元。
(ii)经上海证券交易所上证函[2015]1778 号核准，本公司于 2015 年 11 月 10 日非公开发行公司
债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券(第一期)，简称“15
新城 02”，发行总额 20 亿元，债券期限为 3 年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资
者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 6.0%，在债券存续期内
前 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分
的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 1 年固定不变。于 2017
年 11 月，本公司赎回该债券本金 273,000,000 元。于 2018 年 11，该债券到期本息兑付并摘牌。
(iii)经上海证券交易所上证函[2015]1778 号核准，本公司于 2016 年 3 月 30 日非公开发行公司
债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第一期)；本期债券分
为两个品种，品种一简称“16 新城 01”，发行总额 18.5 亿元，债券期限为 3 年，附第 2 年末发
行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。品种一采用单利按年计息，每年付息一次。票面
年利率为 5.44%，在债券存续期内前 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调
整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加上调整基点，调
整后票面利率为 6.70%，在债券存续期后 1 年固定不变。本公司于 2018 年 3 月赎回该债券品种一
本金 665,000,000 元，未赎回部分 1,185,000,000 元于 2018 年 12 月 31 日在一年内到期的非流动
负债中核算。品种二发行总额 11.5 亿元，债券期限为 3 年，附第 1 年末及第 2 年末发行人调整票
面利率选择权及投资者回售选择权。品种二采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为
4.76%，在债券存续期内前 1 年固定不变；在债券存续期的第 1 年末，本公司行使调整票面利率选
择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 1 年票面利率加上调整基点，调整后票面利率
为 5.76%，在债券存续期第 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调整票面利
率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内第 2 年票面利率加上调整基点，调整后票面
利率为 6.70%，在债券存续期最后 1 年固定不变。品种二考虑到附第 1 年未发行人调整票面利率
选择权及投资人回售选择权，本集团将其作为其他流动负债核算。本公司于 2017 年 3 月赎回该债
券品种二本金 65,000,000 元，于 2018 年 3 月赎回该债券品种二本金 245,000,000 元，未赎回部
分 840,000,000 元于 2018 年 12 月 31 日在其他流动负债中核算(附注七(27))。
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(iv)经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]1490 号核准，本公司于 2016 年 8 月 16 日非公开
发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第二期)，简
称“16 新城 02”，发行总额 20 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权
及投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.48%，在债券
存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被
回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 2 年固定不
变。
(v)经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]1490 号核准，本公司于 2016 年 9 月 16 日非公开
发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第三期)，简
称“16 新城 03”，发行总额 5 亿元，债券期限为 7 年，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权及
投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.8%，在债券存续
期内前 5 年固定不变；在债券存续期的第 5 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售
部分的债券票面利率为存续期内前 5 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变。
(vi)经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]1490 号核准，本公司于 2016 年 10 月 18 日非公
开发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第四期)，
简称“16 新城 04”，发行总额 25 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择
权及投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.41%，在债
券存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未
被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 2 年固定
不变。
(vii)本公司于 2017 年 3 月 14 日在中国银行间债券市场完成了《接受注册通知书》(中市协注
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