万科Ａ：2018年年度报告

万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
   2018 年度报告
    证券代码：000002、299903
   证券简称：万科 A、万科 H 代
    公告编号：〈万〉2019-022
         二〇一九年三月
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                   第一节 重要提示、目录和释义
                                  重要提示
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2018年度报告（以下简称
“本报告”）所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真
实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本报告已经公司第十八届董事会第十八次会
议审议通过。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自出席本次会议，授权陈贤军董事代
为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。
    本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准
无保留意见的审计报告。
    董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人
孙嘉声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
    公司2018年度分红派息预案：2018年度拟合计派发现金股息人民币11,811,892,641.07元
（含税），占公司2018年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为34.97%，不送红
股，不以公积金转增股本。如以2018年末公司总股份数11,039,152,001股计算，每10股派送
人民币10.70元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可
转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派
息总额不变的前提下相应调整。
    本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
    本报告详细描述了公司目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第八节 公
司治理报告暨企业管治报告”之“十、内部控制和风险管理” 部分。
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                                                                  目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1
第二节 致股东............................................................................................................................... 4
第三节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 6
第四节 董事会报告..................................................................................................................... 10
第五节 重要事项......................................................................................................................... 73
第六节 股本变动及股东情况 ..................................................................................................... 84
第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 ..................................................................... 91
第八节 公司治理报告暨企业管治报告 ..................................................................................... 99
第九节 监事会报告....................................................................................................................115
第十节 内部控制情况................................................................................................................117
第十一节 公司债券情况........................................................................................................... 127
第十二节 财务报告................................................................................................................... 131
第十三节 备查文件目录........................................................................................................... 326
                                                                      2
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                                    释义
           释义项    指                              释义内容
本公司、公司         指   万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团   指   万科企业股份有限公司及其附属公司
万科物业             指   万科物业发展股份有限公司
证监会               指   中国证券监督管理委员会
深交所               指   深圳证券交易所
联交所               指   香港联合交易所有限公司
地铁集团             指   深圳市地铁集团有限公司
钜盛华               指   深圳市钜盛华股份有限公司
前海人寿             指   前海人寿保险股份有限公司
印力集团             指   印力集团控股有限公司
《公司法》           指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》           指   《中华人民共和国证券法》
《深交所上市规则》   指   《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》     指   《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》
《联交所上市规则》   指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
                          《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守
《企业管治守则》     指
                          则》
                          《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事
《标准守则》         指
                          进行证券交易的标准守则》
《公司章程》         指   《万科企业股份有限公司章程》
收入准则             指   2017 年财政部修订并发布的《企业会计准则第 14 号—收入》
                          2017 年财政部修订并发布的《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和
金融工具准则         指   计量》、《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》、《企业会计准则
                          第 24 号—套期会计》、《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》
报告期               指   2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
元                   指   如无特殊说明，指人民币元
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                               第二节 致股东
    如果只看数据，2018 年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开
工等各项指标，几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗？
    我们的回答很清晰：是的，这就是一个白银时代。
    当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过
程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，
那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。
    早在十几年前，我们就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑——房地产市场的一切
长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。
    从人口总量的角度看，我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90 后比 80 后
人口少 3,100 万，00 后又比 90 后少 4,100 万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升
带来的新增需求。而人口总量的变化，所影响的绝不仅仅是房地产的需求。2018 年社会消
费品零售总额增幅创出新低，乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑，都在一
定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。在这样的大背景下，人口的结构化分布，可能比
总量数据更为重要。借助最新分析工具，我们对人口特征的研究，必须达到更精细的颗粒
度，更丰富的维度和更及时的跟踪。
    而随着 90 后甚至 00 后逐渐成为购房、租房的主流群体，客户需求的多样性、多变性
特点比以往要明显得多。我们对于客户需求的理解，同样需要比以往更精细、更敏捷。我
们的组织和团队成员，需要更强大的学习能力、应变效率。
    而从供给端的情况来看，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。2018 年中国
房地产市场 TOP3 包括万科在内的发展商共获得 12.6%的市场份额，超过 1/8；TOP10 是
26.9%，超过 1/4；TOP20 为 37.5%，TOP30 为 45.2%，TOP50 为 55.1%，TOP100 为 66.7%。
前 100 家开发商获得 2/3 的市场份额，这说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选
手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐，考验的是方方面面的能力。
    是的，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需
要更高技术含量的时代。
    这样一个时代，“危”与“机”并存。是“危”还是“机”，取决于我们的选择和行
动。对于我们而言，偏离时代航道是危，顺应时代趋势是机；漠视客户是危，坚持“好产
品、好服务”是机；投机取巧是危，勤勉耕耘是机；高调浮夸是危，诚实低调是机；消极
懈怠是危，积极应对是机。
    为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。我们在 2018 年将公司战略定位升级为
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“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，意味着我们不仅要提供硬件，
也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。我们必须将视野开放到更广阔的空间，
将服务延伸到客户生活需求的更多方面，基于人民美好生活需要不断拓展、提升能力，打
造客户愿意买单的好产品、好服务，唯有如此，才能真正找到万科未来的第二曲线。
   但无论从我们今天的体量来看，还是从我们以往的行业环境来看，转型都绝非易事。
首先，能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多，尚未饱和、仍有进入空间
的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万
科。其次，我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准
化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎
所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。
   因此在未来的一段时间里，我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适
区，进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。
   我们如何应对这样的挑战？这里有一个鸡生蛋、蛋生鸡的问题。如果我们没有足够的
能力就贸然出击、四面开花，我们将会不断体验满路荆棘的挫败感。但如果我们不去实践，
我们也永远不可能仅凭纸上谈兵的推演，来获得真实的能力。
   2018 年，我们尝试解开这个看似悖论的谜团。既然我们注定要走出温室，那么黄金时
代的远去就未必是坏事。其实所有行业，所遵循的基本商业逻辑并无本质区别。在我们相
对熟悉的领域，竞争烈度的提升、容错空间的收缩，从另一个侧面看，也恰好为我们进入
更多的领域，提供了一个锻炼自身、学习成长的机会。
   基于这样的分析，我们提出了 2019 年经营工作的指导思想：面对高度的不确定性，我
们应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务
商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋
斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。
   “基本盘”将是万科 2019 年最重要的词汇。《孙子兵法》中有两句特别重要的话：
“凡战者，以正合，以奇胜”、“昔之善战者，先为不可胜”。这里面的“以正合”、
“先为不可胜”，就是基本盘。我们先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；我们先在
最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的
基础。
   各位股东，远行的历程中从来不会缺少坎坷和迷雾，而道路永远属于不懈的探索者。
这是万科以往全部成功的奥秘。我也非常荣幸能与各位股东，共同期待在美好的未来，看
见一个更美好的万科。
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                  第三节 公司简介和主要财务指标
    公司于 1984 年在深圳经济特区成立，1988 年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509
号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上市；
1993 年 5 月 28 日，公司发行的 B 股在深交所上市；2014 年 6 月 25 日，公司 B 股以介绍方
式转换上市地在联交所主板 （H 股）上市。
    公司于 1988 年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与
生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016 年公司首
次跻身《财富》“世界 500 强”，位列榜单第 356 位，2017 年、2018 年接连上榜，分别位
列榜单第 307 位、第 332 位。
    2014 年公司第四个十年发展规划将“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务
商”，2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化
为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。
    公司坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同
步发展的两条主线，核心业务包括住宅开发、物业服务和租赁住宅。近年来，公司在巩固
核心业务优势的基础上，围绕城乡建设与生活服务商的定位，积极拓展业务版图，已进入
商业开发和运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域。
一、公司简介
（一）基本信息
    中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
    英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)
    注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
    国际互联网网址：www.vanke.com
    电子信箱：[e-mail]
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    法定代表人：郁亮
    联交所授权代表：王文金、朱旭
    联交所替代授权代表：陈颖杰
（二）联系人和联系方式
    董事会秘书、公司秘书：朱旭
    电子信箱：[e-mail]
    股证事务授权代表：吉江华
    电子信箱：[e-mail]
    联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    电话：[phone]
    传真：[phone]
    助理公司秘书：陈颖杰
    电子邮件：[e-mail]
    联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
    电话：[phone]
    传真：[phone]
（三）股票情况
    A 股股票上市地：深交所
    A 股股票简称：万科 A
    A 股股票代码：000002
    H 股股票上市地：联交所
                                          注
    H 股股票简称：万科企业、万科 H 代
                                   注
    H 股股票代码：2202、299903
    注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公
司 H 股股份使用。
    H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
    联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
（四）信息披露及备置地点
    信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站
    登载年度报告的国际互联网网址：
     A 股：www.cninfo.com.cn
     H 股：www.hkexnews.hk
    年度报告备置地点：公司董事会办公室
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  （五）注册变更情况
      公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
      变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳
      统一社会信用代码：91440300192181490G
  （六）聘请的会计师事务所和律师事务所
      公司聘请的会计师事务所
      境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
      地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层
      签字会计师：房炅，陈泳意
      境外：毕马威会计师事务所
      地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼
      公司聘请的律师事务所
      境内：
      广东信达律师事务所 ，地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼
      北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三
  座第2803-04室
      境外：普衡律师事务所
      地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼
  二、会计数据和财务指标摘要
  （一）主要会计数据和财务指标
                                                                                  单位：人民币元
                       2018 年              2017 年          本年比上年增减           2016 年
营业收入           297,679,331,103.19   242,897,110,250.52              22.55%    240,477,236,923.34
营业利润            67,498,612,522.27    50,812,916,408.40              32.84%     39,023,778,797.86
利润总额            67,460,201,390.98    51,141,952,665.41              31.91%     39,253,611,726.28
归属于上市公司股
                    33,772,651,678.61    28,051,814,882.36              20.39%     21,022,606,256.56
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性    33,490,078,355.00    27,279,538,697.37              22.77%     20,929,278,864.67
损益的净利润
经营活动产生的现
                    33,618,183,388.52    82,322,834,216.50             -59.16%     39,566,129,021.69
金流量净额
基本每股收益                     3.06                 2.54              20.39%                  1.90
稀释每股收益                     3.06                 2.54              20.39%                  1.90
全面摊薄净资产收
                              21.68%                21.14%   增加 0.54 个百分点              18.53%
益率
加权平均净资产收
                              23.24%                22.80%   增加 0.44 个百分点              19.68%
益率
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                          2018 年末                2017 年末            本年末比上年末增减             2016 年末
资产总额             1,528,579,356,474.81     1,165,346,917,804.55                    31.17%        830,674,213,924.14
负债总额             1,292,958,626,477.23      978,672,978,646.26                     32.11%        668,997,642,643.14
归属于上市公司股
                      155,764,131,544.43       132,675,315,293.33                     17.40%        113,444,766,722.65
东的净资产
股本                   11,039,152,001.00         11,039,152,001.00                     0.00%         11,039,152,001.00
归属于上市公司股
                                      14.11                     12.02                 17.40%                       10.28
东的每股净资产
资产负债率                        84.59%                      83.98%      增加 0.61 个百分点                   80.54%
  （二）分季度主要财务指标
                                                                                                   单位：人民币元
                             第一季度                   第二季度               第三季度                 第四季度
营业收入                  30,825,615,283.99       75,148,921,985.95         70,047,601,929.81       121,657,191,903.44
归属于上市公司股东
                             894,878,011.08        8,228,865,189.24          4,860,816,599.59        19,788,091,878.70
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益           825,909,677.02        8,270,739,231.12          4,849,783,778.16        19,543,645,668.70
的净利润
经营活动产生的现金
                         -27,753,653,226.06       23,498,560,319.77        -21,476,081,778.16        59,349,358,072.97
流量净额
  （三）非经常性损益项目
                                                                                                   单位：人民币元
             项目                             2018 年                     2017 年                    2016 年
非流动资产处置损益                              -3,409,185.58                -4,915,545.41              -1,994,277.63
持有交易性金融资产、其他权益
工具投资和其他非流动金融资产
产生的公允价值变动和投资收                    160,771,714.99                55,886,748.24                8,150,281.96
益，以及处置交易性金融资产取
得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益                  255,939,060.42                61,498,251.79              -62,729,861.09
除上述各项之外的其他投资收
                                               -38,411,131.29              735,489,630.97              231,827,206.05
益、营业外收入和支出
所得税影响                                    -84,672,383.91               -70,328,510.53              -57,284,084.10
少数股东损益影响                                -7,644,751.02                -5,354,390.07             -24,641,873.30
合计                                          282,573,323.61               772,276,184.99               93,327,391.89
  （四）境内外会计准则差异
                                                                                                   单位：人民币元
                        归属于上市公司股东的净利润                         归属于上市公司股东的所有者权益
                        2018 年                   2017 年               2018 年 12 月 31 日       2017 年 12 月 31 日
按境外会计准则        33,772,651,678.61         28,051,814,882.36         155,764,131,544.43        132,675,315,293.33
按境内会计准则        33,772,651,678.61         28,051,814,882.36         155,764,131,544.43        132,675,315,293.33
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则                           -                         -                          -                         -
差异说明                                                        无差异
                                                          9
                                                                         万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                     第四节 董事会报告
一、经营情况讨论与分析
    2018 年，外部环境发生深刻变化。宏观经济形势日趋复杂，全国商品房销售面积增速逐季放缓，行
业集中度上升导致大型企业竞争更加激烈，企业转型仍面临诸多挑战。各种长短期因素交织叠加，增加
了经营的复杂性和不确定性。
    面对外部环境的变化，本集团于年中明确提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，强调认清、顺应大
势，明确、聚焦力量，确保“活下去、活得好、活得久”；并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹
配”为逻辑主线，推动各业务单元的系统变革，提升组织能力。得益于前瞻性的布局与及时有效的应对，
2018 年本集团传统开发业务优势持续巩固，在销售、交付规模逐年增加的背景下，总体客户满意度、质
量满意度均有提高；非开发业务的经营表现亦不乏亮点，经营能力持续提升。报告期内，本集团实现营
业收入 2,976.8 亿元，归属于上市公司股东的净利润 337.7 亿元，同比分别增长 22.6%和 20.4%。集团保持
了安全稳健的财务状况和行业领先的信用评级，期末净负债率 30.9 %，继续处于行业低位。在业绩增长
的同时，本集团积极履行社会责任，在精准扶贫、乡村建设、教育发展、环境保护等方面均做出力所能
及的贡献。
（一）2018 年房地产市场回顾
    2018 年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，
市场也经历了由热转冷的变化。上半年部分城市依然成交火爆、供不应求，各地为抑制市场过热持续加
码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围；下半年市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、
认购率大幅下降，成交速度明显放缓。
    全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示，2018 年全国商品房销售面积为 17.17 亿平米，
同比增长 1.3%，增速比 2017 年低 6.4 个百分点；销售金额 15.0 万亿元，同比增长 12.2%，增速比 2017 年
低 1.5 个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为 3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，下降趋势明显。
    重点城市的新房成交面积进一步下滑。公司长期重点观察的 14 个城市1 商品住宅批准预售面积同比增
长 6.3%，成交面积同比下降 8.5%。截至 2018 年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售
出的面积）去化周期约 8.4 个月。
    房地产开发、投资保持较快增长。全国房地产开发投资完成额为 12.0 万亿元，同比增长 9.5%，增速
较 2017 年提高 2.5 个百分点；房屋新开工面积 20.9 亿平方米，同比增长 17.2%，增速较 2017 年提高 10.2
个百分点。
1
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
                                                   10
                                                                              万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    土地市场明显降温。由于销售放缓，企业拿地更加谨慎，土地整体溢价率回落，流拍现象增加。根
据中国指数研究院统计，2018 年，全国 300 个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降 7%；住宅类用地平
均溢价率为 15%，较 2017 年下降 19 个百分点。
    行业融资渠道趋紧，按揭贷款成本上升。2018 年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长
20%，增速较 2017 年末低 0.9 个百分点。截至 2018 年底，个人住房贷款加权平均利率为 5.75%，较 2017
年底上升 0.49 个百分点。
    各地加快培育和发展住房租赁市场。各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括增加租赁住房的
土地供应，支持租赁住房机构发展，打造住房租赁交易服务平台，试水“租购同权”，加大对住房租赁
金融的支持力度。同时，多地加大租赁市场整顿力度，出台管控措施，规范市场秩序，促进租赁市场健
康发展。
（二）报告期内主要工作
    本集团主营业务包括房地产开发和物业服务，在巩固主营业务优势的基础上，本集团持续拓展和城
乡建设与生活服务相关的业务。
    报告期内，本集团坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘。本集
团实现营业收入 2,976.8 亿元，同比增长 22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润 337.7 亿元，同比增长
20.4%；每股基本盈利 3.06 元，同比增长 20.4%；全面摊薄的净资产收益率为 21.7%，较 2017 年增加 0.54
个百分点。
    本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.6%。
                                         本集团主营业务经营情况
                                                                                                      单位：万元
                              营业收入                        营业成本                   营业利润率
         行业
                         金额              增减           金额           增减      数值            增减
  1.主营业务          29,441,677.38          22.48%   18,505,585.95      16.13%    29.29%       +3.76 个百分点
  其中：房地产        28,462,112.54         22.15%    17,708,590.84      15.45%    29.69%       +3.88 个百分点
         物业服务        979,564.84         32.95%         796,995.11    33.58%    17.44%       +0.96 个百分点
  2.其他业务             326,255.73         29.66%         104,836.47    43.97%    66.67%       -1.85 个百分点
  合计                29,767,933.11         22.55%    18,610,422.42      16.26%    29.70%       +3.72 个百分点
    注：营业利润率数据已扣除税金及附加。
    分区域看，本集团房地产业务的结算收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比
分别为 26.94%、29.33%、24.18%、19.55%。
                                                      11
                                                                                  万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                          分区域的营业收入和利润情况
                     结算面积                         主营业务收入                       权益净利润
                                      比例                                 比例                                      比例
                     （平方米）                         （万元）                         （万元）
南方区域                4,449,691       20.31%            7,667,729.65     26.94%              1,208,469.94          32.11%
上海区域                4,797,458       21.89%            8,347,196.63     29.33%              1,551,711.44          41.24%
北方区域                6,673,260       30.45%            6,882,179.01     24.18%               755,548.92           20.08%
中西部区域              5,994,006       27.35%            5,565,007.25     19.55%               247,224.25            6.57%
合计                  21,914,415      100.00%           28,462,112.54     100.00%             3,762,954.55       100.00%
    注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三
亚、惠州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、
芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青
岛、烟台、太原、晋中、秦皇岛、济南、哈尔滨；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁
木齐、郑州。
    1、 业务发展情况
    （1）房地产开发业务
    ①销售和结算情况
    销售规模上升。本集团实现销售面积 4,037.7 万平方米，销售金额 6,069.5 亿元，分别增长 12.3%和
14.5%。所销售的产品中，住宅占比 84.9%，商办占比 11.5%，其它配套占比 3.6%。本集团的住宅产品继
续坚持面向主流客户自住需求的定位，144 平方米以下的中小户型占比 91.4%。
    市场份额提高。2018 年，本集团在全国商品房市场的份额上升至 4.05%（2017 年：3.96%），在 24
个城市的销售金额位列当地第一。
    结算收入增长。本集团实现结算面积 2,191.4 万平方米，同比增长 10.7%；实现结算收入 2,846.2 亿元，
同比增长 22.1%；房地产业务的结算均价为 12,988 元/平方米（2017 年：11,765 元/平方米）。
    已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 3,710.2 万平方米已售资源未竣工
结算，合同金额合计约 5,307.1 亿元，较上年末分别增长 25.2%和 28.1%。
                                                    分区域的销售情况
                                      销售面积                                    销售金额
                                                                比例                                          比例
                                    （万平方米）                                  （亿元）
 南方区域                                732.32                  18.14%             1,434.68                   23.64%
 上海区域                               1,087.08                 26.92%             1,811.10                   29.84%
 北方区域                               1,132.98                 28.06%             1,456.83                   24.00%
 中西部区域                             1,079.64                 26.74%             1,304.57                   21.49%
 其他                                        5.64                 0.14%               62.36                     1.03%
              合计                      4,037.66                100.00%             6,069.54                  100.00%
   注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、
                                                           12
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泉州、三亚、南宁、长沙；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、
温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大
连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海；中西部区域包括成都、
南充、武汉、宜昌、西安、郑州、重庆、昆明、玉溪、贵阳、乌鲁木齐、兰州、银川、鄂州；其他包括：香港、纽约、旧
金山、伦敦。
    ②开发投资情况
    开竣工面积同比增长。2018 年本集团开发项目新开工面积约 4,992.8 万平方米，同比增长 36.7%，较
年初计划增长 40.8%；开发项目实现竣工面积约 2,756.3 万平方米，同比增长 19.8%，较年初计划增长 4.8%。
    坚持高质量投资，确保资源结构健康。面对经营环境的快速变化，本集团坚持量入为出，审慎投资，
确保投资规模与经营承载力相匹配；同时严格控制投资质量，加强投后管理，保障经营安全。2018 年本
集团获取新项目 227 个，总规划建筑面积 4,681.4 万平方米，权益规划建筑面积 2,490.2 万平方米，权益地
价总额约 1,351.4 亿元，新增项目均价为 5,427 元/平方米。按建筑面积计算，其中 82.6 %的新增项目为合
作项目。按建筑面积计算，其中 72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。
    项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 9,012.7 万平方米，权益
建筑面积约 5,402.1 万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,936.2 万平方米，权益建筑面积约 3,579.6 万平
方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 347.7 万平方米。
    有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节 董事会报告”之“非募集资金投资情况”之
“项目投资情况”。
    （2）物业服务
    本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，贯彻“住宅商企两翼齐飞”的发展
战略。报告期内，万科物业实现营业收入 98.0 亿元，同比增长 33.0%；在新增签约饱和收入中，住宅业务
占比 65%，非住宅业务占比 35%。万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，
连续第五年蝉联“中国房地产开发企业 500 强首选物业品牌”榜首，并连续两年获得“中国特色物业服务
领先企业——企业总部基地”荣誉称号。
     报告期内，万科物业深入参与国企混改项目，包括：联手珠海横琴打造国内首个“物业城市”治理
模式；入股天津生态城生恒生态物业服务有限公司；携手东莞市滨海湾新区控股有限公司组建东莞滨海
湾万科物业服务有限公司。
     报告期内，万科物业旗下万科物业服务（香港）有限公司以首次公开募股定价方式购买戴德梁行
（Cushman & Wakefield）4.9%的股份（以发行后总股份计算），成为其第四大战略股东。此次战略合作
将是万科物业与国际建立联系的重要纽带。
    （3）租赁住宅
    报告期内本集团继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至本报告披露日，本集团长租公寓业
务覆盖 35 个主要城市，累计开业超过 6 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。本集团长租公
寓业务以青年公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至
本报告披露日，本集团共完成 55 亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。
                                                    13
                                                                 万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    （4）商业开发与运营
    截至 2018 年底，本集团管理商业项目共计 210 余个，总建筑面积超过 1300 万平方米。其中，印力集
团作为本集团商业开发与运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理，运营项目逾 120 个，
遍布国内 50 多个城市，管理面积近 1000 万平米，管理的商业项目品牌包括印象城 MEGA、印象城、印象
汇、印象里、万科广场等。期内，印力集团联合收购的凯德 20 家购物中心完成交割。
    报告期内，印力集团聚焦存量项目的运营管理，通过改造激发存量项目的活力，并持续优化资产结
构，探索资产证券化。2019 年 1 月，印力集团以南京江北印象汇及天津印象城为标的发起并设立资产专
项支持计划（CMBS），发行规模 21.06 亿元。2019 年 2 月，印力集团管理的商业地产基金以深圳龙岗万
科广场为标的发起并设立资产支持专项计划（类 REITs），发行规模 21.16 亿元，是市场首单无强增信并
以购物中心为资产支持的权益类 REITs 产品。
    （5）物流仓储服务
    本集团旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，经过近四年发
展，已成为国内领先的物流服务商，服务的客户超过 600 家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮
类、零售商超类等各个领域。
    万纬物流持续完善全国地网布局。2018 年新获取项目 64 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 494 万
平方米。截至本报告披露日，万纬物流进驻 42 个城市，已获取 124 个项目，可租赁物业的建筑面积约 971
万平方米，其中已运营项目 62 个，其中稳定运营项目平均出租率为 96%。
    万纬物流持续丰富服务内容，通过收购融合太古冷链物流，实现冷链规模及运营能力的升级。截至
目前，万纬冷链已累计进入 11 个城市，覆盖国内一线城市及内陆核心城市，提供一站式温控物流解决方
案服务。
    此外，本集团现为全球领先的现代物流设施服务商普洛斯（Global Logistic Properties Limited）第一
大股东。
    （6）其他业务
    城市更新与产业升级为标准办公与产业园业务带来发展机会。本集团希望通过深入的产业服务与广
泛的企业服务，为客户提供优质服务与差异化的办公体验。截至 2018 年底，本集团在超过 20 个城市开展
标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理标准办公项目 70 余个，产业园项目 30 余个，管理面积合
计约 700 万平方米。
    本集团响应国家发展冰雪运动的号召，持续提升品质，打造最佳滑雪度假目的地。2018 年 11 月至
2019 年 3 月雪季期间，本集团旗下吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过 60
万人次；其中万科松花湖项目在滑雪人次、客流量两个维度均属国内领先，并连续两年获得世界滑雪大
奖“中国最佳滑雪度假区”称号。2018 年 8 月，本集团与合作方组成的联合体成功中标北京 2022 年冬奥
会和冬残奥会延庆赛区 PPP 项目，将作为社会资本方参与延庆赛区的建设和赛后运营工作。
    此外，本集团继续探索和人民美好生活相关的产品和服务，完善生活配套，解决客户痛点，在养老、
教育等领域的品牌影响力逐步扩大。
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    2、产品和工程管理情况
    强化施工质量和安全管理。“坚守生命安全与质量底线”是本集团基本工作原则。报告期内，日益
增加的项目规模和施工复杂性给施工管理带来挑战，个别项目出现的安全问题再次提醒集团，安全和质
量不容半点疏忽，唯有时刻保持忧患意识，踏踏实实做好每一个细节。为强化质量与安全管控，本集团
通过运用季度评估、交付评估两个工具，结合第三方飞行检查评估方式，定期对在建、交付阶段的项目
现场施工质量、安全管理情况进行检查，做到现场隐患提前识别，风险预警及时发出，将事故发生概率
降至最低。针对地下工程施工复杂性高、危险性大的特点，本集团开发了地下工程专项评估工具，重点
关注桩基、基坑以及地下室主体结构施工过程中的质量、安全隐患。2018 年，在销售、交付规模明显增
加的情况下，本集团总体客户满意度、质量满意度较上年分别提高 3 个和 4 个百分点。
    严控产品品质。为确保产品品质，本集团持续开展“天网行动”，以材料部品飞检、项目现场检测
等方式全面立体把控产品质量，推进比行业标准更加严格的企业标准，为“好产品好服务”保驾护航。
    以客户为中心促进产品迭代。行业竞争日益激烈，客户对产品和服务的要求也不断提高。为推动客
户理念深入人心，报告期内，本集团组织开展“我们也是客户”活动，鼓励、激发全体员工从客户角度
思考如何解决核心痛点、将客户理念真正落实到产品中，促进产品的更新与迭代。
    持续推进绿色建筑和工业化技术应用。本集团高度关注绿色环保技术的研发与应用，积极践行绿色
低碳发展理念，推动人居、生活、环境的可持续发展。2018 年，本集团绿色建筑认证面积为 3502 万平方
米，自 2009 年推广绿色建筑以来，绿色建筑面积已累计达到 1.47 亿平方米。为提高质量、提高效率，减
少对人工依赖、节能减排，本集团持续完善“5+2”装配式建造体系，以五项建筑技术体系、主体适度预
制、装配式装修等新技术、新材料、新工艺突破质量瓶颈。报告期内，本集团 77%主流产品应用工业化
体系进行建造。
    3、组织建设
    报告期内，本集团在过往事业合伙人实践探索成果的基础上，基于“收敛聚焦，巩固提升基本盘”
的要求，以打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”为目标，全面推进组织重建与事人匹配工作。期内，
本集团全新构建总部三大中心，精简组织层级，明确合理人员结构，为员工创造更多复合发展机会；各
事业集团、事业单元也开始探索组织重建和事人匹配方案，以实现合理的角色设置、人员结构和组织层
级；同时不断完善奋斗者涌现、成长和激励机制，保持组织活力。
    4、科技提效
    在开发业务领域，本集团尝试为供应商、工程师、销售人员、客服人员、物业员工提供在线工具，
提高工作效率，保障产品和服务品质；在经营性业务领域，通过技术支持促进经营性业务发展和创新；
在商业项目上试点建立智慧运维系统，提升建筑运维效率，实现绿色运营。优化线上办公平台，支撑移
动办公协同，保障信息安全。报告期内，本集团与微软签订战略合作备忘录，双方将构建可持续协作机
制与平台，在智慧物流、智慧家居、智慧养老等领域开展深入合作。
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       5、社会责任
       本集团积极履行社会责任，开展精准扶贫、乡村振兴、教育发展、环境保护等项目，并关注员工、
社区及合作方发展，与利益相关方共赢。报告期内本集团履行社会责任的情况，详见同日发布的《2018
年企业社会责任报告》。
（三）经营和财务状况分析
       1、 利润状况
       报告期内，本集团实现净利润人民币 492.7 亿元，同比增长 32.4%；实现权益净利润人民币 337.7 亿
元，同比增长 20.4%。
       随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，本集团房地产业务的结算毛利率
为 29.7 %，较 2017 年提高 3.9 个百分点。本集团全面摊薄的净资产收益率为 21.7%，较 2017 年上升 0.5 个
百分点。
       2018 年本集团实现投资收益人民币 67.9 亿元，同比增加 8.7%。其中，来自联营、合营公司实现的公
司权益利润为人民币 62.8 亿元。
       2、 负债情况
       （1）负债率
       截至 2018 年底，本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 30.9%。
       （2）有息负债及结构
       截至报告期末，本集团有息负债合计人民币 2,612.1 亿元，占总资产的比例为 17.1%。有息负债以中
长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 931.8 亿元，占比为 35.7%；
一年以上有息负债人民币 1,680.3 亿元，占比为 64.3%。
       分融资对象来看，银行借款占比为 52.8%，应付债券占比为 27.2%，其他借款占比为 20.0%。
       分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 44.4%，浮动利率负债占比 55.6%。有抵押的有息
负债人民币 52.3 亿元，占总体有息负债的 2%。
       分境内境外来看，境内负债占比 69.7%，境外负债占比 30.3%。人民币负债占比 69.7%，外币负债占
比 30.3%。
                                      融资情况表（截至 2018 年 12 月 31 日）
                                                                                                      单位：万元
        途径          融资余额              融资成本区间                             期限结构
银行贷款              13,796,296.73   Libor 按约定利率上浮~6.7%   短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
债券                   7,114,161.83                2.50%-5.35%    其他流动负债、一年内到期的非流动负债、应付债券
其他借款               5,210,301.09                 4.28%-8.3%    短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
  合计                26,120,759.65
                                                           16
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    （3）融资情况
    本集团通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提
升公司对财务风险的防范能力。报告期内，本集团的总体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券
（5 年期）最低发行利率 4.05%，超短期融资券（188 天）最低发行利率 3.13%，中期票据（3 年期）最低
发行利率 4.03%，体现了市场对万科的普遍认可。报告期内，本集团实际利息支出合计人民币 141.5 亿元，
其中资本化的利息合计人民币 59.6 亿元。
    （4）信用评级
    报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评
级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信证券评估有限公司维持本集团主体信用等级 AAA，评级展望
稳定。
    3、 资金情况
    本集团坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，强化资金管控，全年实现经营性现金净
流入 336.2 亿元，截至报告期末，本集团持有货币资金 1,884.2 亿元，远高于一年内到期的流动负债的总
和 931.8 亿元。货币资金中，人民币占比 97.1%，美元、港币、英镑等外币合计占比 2.9%。
    4、 汇率波动风险
    本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。
    为配合集团整体战略推进、各类业务开展，本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。
    从 2018 年二季度开始人民币兑换美元、港币贬值幅度较大, 导致报告期内本集团产生汇兑损失约人民
币 13.2 亿元。
    为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险
等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动
产生的风险，截至报告期末，本集团有效远期外汇契约（DF）和交叉货币掉期(CCS)余额分别为 8.8 亿美
元、17.2 亿美元。报告期内有 11.5 亿美元针对外币负债签署的 DF 到期。在套期保值合约有效期间，DF
及 CCS 公允价值变动对本集团损益没有影响。
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       5、 存货分析
    截至报告期末，本集团存货金额为 7,503.0 亿元，较 2017 年底增长 25.5%。其中，拟开发产品为
1,783.0 亿元，占比 23.8%；在建开发产品 5,069.9 亿元，占比 67.6%；已完工开发产品（现房）639.6 亿元，
占比 8.5%。
    报告期末，项目存货跌价准备为 23.1 亿元，公司基于审慎的市场策略，对仍存在风险的项目计提存
货跌价准备。具体情况如下：
                                                                          单位：人民币万元
   序号         城市               项目                年初跌价准备余额               年末跌价准备余额
     1          成都             成都君逸                                  -                        28,978.56
     2          大连             大连海港城                        41,967.44                        35,396.61
     3          抚顺           抚顺金域蓝湾                        10,194.45                         8,118.78
     4          南充           南充金润华府                        21,806.93                        18,169.33
     5          南通           南通金域蓝湾                           516.52                                -
     6          宁波             宁波万科城                        25,900.57                        24,024.77
     7          上海         上海金域澜湾鹭语墅                            -                        24,927.95
     8          上海             上海天际                                  -                        40,681.16
     9          唐山             唐山红郡                              69.01                                -
   10           温州           温州龙湾花园                         2,524.14                         1,251.96
     11       乌鲁木齐       乌鲁木齐金域缇香                          66.48                                -
   12         乌鲁木齐         乌鲁木齐南山郡                      13,587.64                        20,837.79
   13           烟台             烟台海云台                        22,698.74                         8,951.90
   14           营口             营口海港城                         6,772.04                         6,772.04
   15           镇江           镇江蓝山花园                        15,216.98                        13,174.40
                      合计                                        161,320.94                      231,285.25
    本年计提的存货减值准备，影响本报告期税后净利润 7.8 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 6 亿
元。
                                                  18
                                                                      万科企业股份有限公司 2018 年度报告
     6、 主要财务指标变动情况
                                                                                           单位：人民币万元
           项目              2018-12-31         2017-12-31    变动幅度                   说明
其他应收款                24,432,414.29      16,324,976.59      49.66%    向合作方及联合营项目付款增加
长期股权投资              12,952,765.58       8,122,430.53      59.47%    对外投资增加
投资性房地产               5,405,578.48       2,881,130.03      87.62%    投资性物业增加
固定资产                   1,153,379.87         709,880.81      62.48%    增加自持物业
在建工程                     191,300.75         102,241.09      87.11%    租入经营性物业增加
无形资产                     495,258.50         143,750.48     244.53%    自用土地增加
长期待摊费用                 504,430.86         206,597.59     144.16%    租赁住宅业务租金及改造支出增加
递延所得税资产             1,574,920.47         965,100.20      63.19%    土地增值税清算准备金增加
其他非流动资产               782,513.11       1,493,568.60     -47.61%    交易完成交割后转入其他资产
短期借款                   1,010,191.74       1,610,885.87     -37.29%    融资结构调整
衍生金融负债                    63,122.70       101,994.02      -38.11%   金融负债公允价值变动
应交税费                   1,873,086.08       1,077,490.63      73.84%    土增税清算增加
一年内到期的非流动负债     6,909,241.30       4,616,383.77      49.67%    融资结构调整
应付债券                   4,709,514.58       3,232,267.19       45.70%   融资结构调整
其他综合收益                -239,874.49          23,497.78    -1120.84%   权益投资其他综合收益影响
少数股东权益               7,985,659.85       5,399,862.39      47.89%    合作方权益增加
交易性金融资产             1,190,080.63                   -     不适用
合同资产                     136,412.68                   -     不适用
其他流动资产               1,458,765.74         542,344.38     168.97%
可供出售金融资产                        -       134,074.94    -100.00%
其他权益工具投资             163,658.37                   -     不适用
                                                                          会计政策变更影响
其他非流动金融资产           105,233.11                   -     不适用
预收款项                        25,396.51    40,770,593.99     -99.94%
合同负债                  50,471,141.44                   -     不适用
其他流动负债               5,559,268.98                   -     不适用
递延所得税负债                  53,891.24        26,529.97     103.13%
           项目          2018 年 1-12 月    2017 年 1-12 月   变动幅度                   说明
财务费用                     599,857.47         207,525.68     189.05%    融资规模增加
营业外收入                      47,449.72        72,328.80     -34.40%    没收定金及违约金收入减少
营业外支出                      51,290.83        39,425.17      30.10%    对外捐赠增加
少数股东损益               1,549,964.29         915,657.24      69.27%    合作项目结算规模增加
研发费用                        94,606.44        61,332.69      54.25%
资产减值损失                 235,425.48         131,874.12      78.52%
信用减值损失                    26,381.75                 -     不适用    会计政策变更影响
公允价值变动损益                 8,663.46                 -     不适用
资产处置损益                      -340.92          -491.55      30.64%
                                                   19
                                                                                        万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    7、 资产负债主要构成情况
                                                                                           单位：人民币万元
                                             2018-12-31                                2017-12-31
                                                                                                              占总资产的比
               项目                                   占总资产的                                占总资产
                                      金额                                       金额                         重增长百分点
                                                        比重(％)                                的比重(％)
 资产总计                          152,857,935.65               100.00        116,534,691.78        100.00
 货币资金                           18,841,744.68                12.33         17,412,100.92         14.94            -2.61
 其他应收款                         24,432,414.29                15.98         16,324,976.59         14.01            1.97
 存货                               75,030,262.74                49.08         59,808,765.76         51.32            -2.24
 其中：完工开发产品                  6,396,209.74                 4.18          4,998,111.31          4.29            -0.11
        在建开发产品                50,699,120.34                33.17         32,905,120.21         28.23            4.94
        拟开发土地                  17,829,858.70                11.66         21,766,067.11         18.68            -7.02
        其他                           105,073.96                 0.07            139,467.13          0.12            -0.05
 应付票据及应付账款                 22,959,738.21                15.02         17,676,958.60         15.17            -0.15
 合同负债（含税）/预收款项*         54,656,900.45                35.76         40,770,593.99         34.99            0.77
 其他应付款                         22,743,121.53                14.88         18,388,194.72         15.78            -0.90
 一年内到期的非流动负债              6,909,241.30                 4.52          4,616,383.77          3.96            0.56
 长期借款                          12,092,905.54         7.91          9,602,904.47       8.24            -0.33
*本集团客户的房地产销售合同中收取的预收房款（含税）在 2017 年 12 月 31 日计入预收款项，2018 年 1 月 1 日起不含税
预收房款计入合同负债，税款计入其他流动负债。
    8、 销售费用、管理费用等财务数据变动情况
                                                                                        单位：人民币万元
               项目           2018 年度           2017 年度                   增减率                  变动原因
 销售费用                      786,807.56             626,198.13                  25.65%     销售规模增长
 管理费用                     1,034,080.52            825,238.72                  25.31%     经营规模增长，人工费用增加
 所得税                       1,818,790.69           1,393,356.53                 30.53%     利润总额增加
    9、 现金流量数据变动情况
                                                                                           单位：人民币万元
                   项目                                   2018 年度                     2017 年度           同比增减
 经营活动现金流入小计                                        42,395,014.78                41,226,088.68            2.84%
 经营活动现金流出小计                                        39,033,196.44                32,993,805.26           18.30%
 经营活动产生的现金流量净额                                    3,361,818.34                 8,232,283.42        -59.16%
 投资活动现金流入小计                                          1,879,241.41                 1,977,156.80          -4.95%
 投资活动现金流出小计                                          8,615,685.01                 7,138,480.10          20.69%
 投资活动产生的现金流量净额                                   -6,736,443.60                -5,161,323.30        -30.52%
 筹资活动现金流入小计                                        16,930,783.78                12,377,454.95           36.79%
 筹资活动现金流出小计                                        12,451,018.97                  6,850,965.33          81.74%
 筹资活动产生的现金流量净额                                    4,479,764.81                 5,526,489.62        -18.94%
 现金及现金等价物净增加额                                      1,134,215.62                 8,483,599.24        -86.63%
    10、 资本开支承担
    截至报告期末，本集团的资本承担为人民币 2,078.9 亿元，主要包括本集团已签订的正在或准备履行
的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。
                                                           20
                                                                             万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    11、 或有负债
    本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效
之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，
本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 1,814.5 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大
损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
    12、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况
    无。
    13、 主要控股、参股企业分析
    □适用 √不适用
    14、 根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》披露主要项目或
营业收入前五的项目
    报告期内，本集团营业收入前五的房地产开发项目如下：
                                               2018 年出售       2018 年结
                    权益占                                                    最近一期竣工       2018 年结算
      项目名称               主要业态   地区   面积（平方      算面积（平
                      比                                                          时间         收入（万元）
                                                  米）            方米）
    武汉汉口传奇    50.0%     住宅      武汉       315,801         338,517     2018 年 12 月      565,588.59
     广州山景园     99.1%     住宅      广州        38,246         276,746     2018 年 12 月      529,906.34
      深圳麓城      60.0%     住宅      深圳           4,667       117,055     2018 年 1 月       527,526.93
     太原万科城     49.6%     住宅      太原       107,634         500,033     2018 年 8 月       491,181.11
    郑州万科美景
                    51.0%     住宅      郑州       197,271         577,905     2018 年 10 月      461,023.39
      万科城
上述项目所在市场情况：
    （1）武汉市场
    2018 年，武汉市继续严格执行“限购、限贷、限价”，同时积极推进安居房、租赁房，发展租赁市
场。克而瑞数据显示，2018 年武汉市商品房市场全年供应 2,720 万平方米，同比上涨 7.7%；成交 1,935 万
平方米，同比下降 13%；成交金额 2,030 亿，同比下降 15%。截至 2018 年末，武汉商品住宅库存为 1,433
万平方米，库存去化周期超 9 个月。
    武汉万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，持续提升产品竞争力，2018 年销售金额位
居武汉市场第二。
    （2）广州市场
    2018 年，广州市促进供求平衡，整治市场秩序，加快建立促进房地产平稳健康发展长效机制。根据
克而瑞数据，2018 年广州市商品住宅销售面积为 956 万平方米，同比下降 5%；销售金额为 2,025 亿元，
同比上升 22%。广州商品住宅库存为 749 万平方米，库存去化周期为 9.5 个月。
    广州万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，2018 年销售金额位居广州市场第三。
                                                  21
                                                                      万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    （3）深圳市场
    2018 年深圳调控持续加码，贯彻“房住不炒”的精神，并加快释放优化深圳住房结构的信号。在长
效机制和短期行政调控结合的背景下，市场预期趋于平稳。中国指数研究院数据显示，深圳市商品住宅
量增价稳，总供应面积 396 万平方米，同比上升 21.2％；总成交面积 292 万平方米，同比上升 12.8%。
    深圳万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，持续提升产品竞争力，2018 年销售金额位
居市场第一。
    （4）太原市场
    2018 年，太原市继续坚持调控。中国指数研究院数据显示，2018 年度太原商品住宅销售面积为 966
万平方米，同比增长 48.5%。
    太原万科坚持“城乡建设与生活服务商”战略，打造客户愿意买单的好产品、好服务的同时，不断
丰富产品和服务内容，提升产品竞争力，2018 年在当地市场份额排名第一。
    （5）郑州市场
    2018 年，郑州房地产市场严格执行“限购、限贷、限价、限签、限售、限离”等相关政策。根据克
而瑞统计数据，2018 年郑州商品住宅市场供应 2,030 万平方米，同比下降 8%；成交 1,826 万平方米，同
比上升 10%。截至 2018 年末，郑州商品住宅库存 1,222 万平方米，去化周期 6.6 个月。
    郑州万科围绕“城乡建设与生活服务商”的定位，打造客户愿意买的好产品、好服务，2018 年在郑
州市场排名第三位。
    报告期内，本集团营业收入前五的出租项目如下：
                                                                可租赁面积       营业收入
         项目名称       权益占比       业态              地区                                  出租率
                                                                （平方米）       （万元）
 佛山南海万科广场         51%      商业和标准办公        佛山           75,270        10,765       94%
 东莞长安万科广场        100%           商业             东莞           45,785         9,555       98%
 泊寓-布吉店             100%         长租公寓           深圳          118,647         9,294       96%
 香港丽晶中心             75%         标准办公           香港           61,053         7,335       99%
 广州江燕路万科里         68%           商业             广州           26,611         5,120       97%
    15、 项目跟投情况
    本集团于 2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和
股东创造更大价值。截至 2018 年底，本集团有 715 个项目引入跟投机制。报告期内新获取的项目中，跟
投认购总额为 84.49 亿元，占跟投项目资金峰值的 2.20%，占万科权益资金峰值的 4.16%。
                                                    22
                                                                       万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    报告期内，本集团开展跟投的项目中，营业收入最高的前五大项目依次为广州山景园、太原万科城、
南京翡翠公园、杭州良渚文化村未来城二期、杭州万科中央公园。以上项目的跟投情况如下：
                                                                      单位：人民币万元
 项目名称               投资主体   实际投资金额        实际投资占比        累计收益         收益占比
                        万科方           288,669.1             99.1%          105,291.9           99.1%
         广州山景园     跟投主体             2,523.9            0.9%              920.6            0.9%
                        合计             291,193.0            100.0%          106,212.5          100.0%
                        万科方           114,182.4             49.6%           38,272.7           49.6%
                        跟投主体             3,221.7            1.4%            1,079.9            1.4%
         太原万科城
                        合作方           112,800.0             49.0%           37,809.3           49.0%
                        合计             230,204.1            100.0%           77,161.9          100.0%
                        万科方           142,749.0             49.7%           30,146.2           49.7%
                        跟投主体             1,070.8            0.4%              226.1            0.4%
     南京翡翠公园
                        合作方           143,159.2             49.9%           30,232.9           49.9%
                        合计             286,979.0            100.0%           60,605.2          100.0%
                        万科方           123,382.9             97.2%           36,973.3           97.2%
 杭州良渚文化村未来城
                        跟投主体             3,612.3            2.8%            1,082.5            2.8%
         二期
                        合计             126,995.2            100.0%           38,055.8          100.0%
                        万科方           125,073.7             98.1%           62,950.2           98.1%
   杭州万科中央公园     跟投主体             2,381.5            1.9%            1,198.6            1.9%
                        合计             127,455.2            100.0%           64,148.8          100.0%
    截至本报告披露日，以上项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配，以上项目各股东暂无退出
计划。
（四）未来发展展望
    1、外部环境
    2019 年外部环境依然复杂：经济发展中的风险和困难依然存在；行业发展中的深层次变化要求企业
必须兼顾长短期发展目标，做好平衡；市场的分化与“因城施策”的调控导向将进一步加大经营难度。
    尽管挑战很多，但行业的发展潜力也依然巨大：我国的城镇化进程仍在继续，行业依然会维持较大
规模，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的情况依然存在；租购并举的格局才刚刚拉开帷幕，人
民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。
    2、经营策略
    习总书记指出，要“实实在在，心无旁骛做实业”，面向未来，公司将发挥混合所有制企业机制优
势，围绕“城乡建设和生活服务商”战略定位，依托事业合伙人机制，“坚持以客户为中心，以现金流
为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”，稳住基本盘，成长为具有全球竞争力
的世界一流企业。
    具体而言：
    （1）基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘
    巩固开发即售业务的基本盘，保证足够的资源投入；夯实和提升投资拓展、产品设计、工程建造、
运营管理、推广销售能力；围绕城市发展方向，聚焦深耕；围绕客户真实需求打造客户愿意买单的好产
                                                23
                                                                  万科企业股份有限公司 2018 年度报告
品好服务，坚守质量底线，盖好楼、开好盘、卖好房，提升项目经营效率。
    巩固住区物业服务基本盘，保证充足的资源投入；激发基层员工的主动性和积极性；用科技手段更
好地响应客户服务需求，提高住区物业基础服务水平和效率，进一步巩固万科物业的服务口碑。
    提升已获取项目的开业效率与经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。
聚焦于需求旺盛的大城市，围绕租赁客户的痛点需求，探索客户体验的高性价比提升方案，提供客户愿
意买单的好产品、好服务；尽快提升获取至开业的转化效率，打造可推广的标杆项目；严格遵守投资模
型，优化资源获取方式。
    持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。为客户营造更好的消费选择和体验，帮助商家
提升经营业绩，确保已有项目经营坪效的持续提升，提升品牌的影响力。
    经营好现有项目、完善布局是物流业务的基本盘。提升招租能力，优化客户结构，通过优质服务赢
得客户租约；提升已确权项目的开发效率，缩短开业至满租的时间。
    构建山地和滑雪度假场景，以及客户愿意买单的、有竞争力的冰雪度假服务体系是冰雪业务基本盘。
在滑雪场的经营上，提升全国性客源比例和单客消费，打造优质会员体系，提升客户黏性。
       （2）基于市场，积极销售，做好投融资工作
    坚持积极销售，积极回款。以项目为经营管理单元，严控开发节点，提升开发效率，供应、销售、
回款匹配，提升资源转化效率；积极去化长期库存；对存量资产进行梳理，进一步挖掘现有资源潜力；
优化运营节奏，每天都是卖楼好日子。
    谨慎投资，投资测算预留足够的安全边际，保证投资质量和合理的资源总量；拓展资源获取渠道，
关注并购获取优质资源的机会；聚焦收敛，做好资源配置，为业务发展匹配适合的项目资源、资金资源
和组织资源；关注非线性发展机会，支持可持续发展。
    控制杠杆水平，优化债务结构，根据业务特点匹配融资；保有融资资源，保持融资弹性；保持财务
健康，维持行业领先的信用评级。
    2019 年，本集团现有项目预计新开工面积 3,609.0 万平方米；预计项目竣工面积 3,076.6 万平方米。有
关本集团 2019 年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目 2018 年开发情况和 2019 年开发计划”。
       （3）基于客户，打造客户愿意买单的好产品、好服务
    从客户真实需求出发，不断发现、理解和顺应客户的需求及其变化，打造可推广的标杆产品和服
务。
    向优秀制造业、服务业企业学习，做好各专业系统基础能力建设，规范工作流程和评价标准，探索
应用新工具、新战法，建立服务全业务场景的竞争优势。
    开发业务更新升级产品体系，推动万科“工业化 2.0”工作全面开展，完善“两提两减”，全面提升
建造能力。
    加大科技产品、创新技术在各业务场景中的应用，提升经营效率，降低运营成本，改善客户体验。
       （4）基于安全，守住安全，质量与价值观底线
    严守安全和质量底线，做到规章制度完善，思想上重视，行动上落实。强化内控管理，严守经营底
                                                 24
                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
线。各业务单位建立符合业务特点的风险防范体系，预防重大风险，尤其是小概率高风险事件。
    （5）基于事业合伙人机制，完成组织重建，实现事人匹配
    各事业集团和各事业单元完成组织调整和事人匹配，做到事件驱动，因事配人，不断提升组织能力
和组织效率。
    推进事业合伙人机制在各业务单元的落地，持续建设合伙奋斗、阳光健康的企业文化。
                                             25
                                                                                                                 万科企业股份有限公司 2018 年度报告
境内主要项目 2018 年开发情况和 2019 年开发计划
                                                                                                                                       单位：平方米
                                                                        18 年       18 年   截至 18 年末                 19 年计划开   19 年计划竣
       项目名称           位置    权益     占地面积 规划建筑面积                                           18 年末储备
                                                                    开工面积    竣工面积      竣工面积                        工面积        工面积
 南方区域
 深圳翡丽郡            宝安区     100.0%     77,045      264,075            -           -       264,075              -             -             -
 深圳万科星城          宝安区     78.6%     122,126      638,884     638,884            -              -             -             -             -
 深圳滨海置地大厦      福田区     90.0%       5,775       57,750            -           -              -             -             -        57,750
 深圳瑧山道            福田区     40.0%      16,370       77,575            -           -              -             -             -        77,575
 深圳天誉              龙岗区     100.0%    148,616      870,987       4,190     131,639        588,178        278,619       278,619             -
 深圳麓城              龙岗区     60.0%      34,996      107,512            -           -              -             -             -       107,512
 深圳公园里            龙岗区     65.0%     104,876      478,318            -           -       478,318              -             -             -
 深圳龙城广场         龙岗区      34.0%      66,600      264,941            -    172,900        227,077              -             -        37,864
 深圳和风轩、和雅轩、
                      龙华区      27.8%      95,999      487,279     125,475            -              -       361,804       361,804       125,475
 和颂轩
 深圳汇隆商务中心     龙华新区    39.2%      20,339      142,400            -           -              -             -             -       106,720
 深圳深南道 68 号      罗湖区     59.9%      12,841      146,435            -           -              -             -             -       146,435
 深圳罗湖食品大厦项目 罗湖区      29.6%       6,705       64,800            -           -              -        64,800        64,800             -
 深圳瑧山府            南山区     100.0%     48,804      232,842            -           -              -             -             -       106,819
 深圳云城              南山区     78.3%     394,044     1,335,510    300,000      82,840        288,292        196,000       196,000       851,218
 深圳瑧湾汇            南山区     24.0%      68,285      419,000      36,000            -              -             -             -        55,243
 深圳蛇口公馆          南山区     100.0%     19,447      141,970            -           -              -             -             -       101,970
 深圳万科总部大厦项目 南山区      95.7%      22,338      166,660     166,660            -              -             -             -             -
 深圳壹海城            盐田区     50.0%     137,250      354,695            -    107,531        300,493              -             -        54,202
 惠州双月湾            惠东县     100.0%    704,223     1,021,059    105,989      99,382        549,144        192,332       192,332       179,883
 东莞松朗花园          大朗镇     86.9%      75,663      238,779            -     94,033         94,033              -             -       127,653
 东莞天空之城          大朗镇     73.5%      36,874      128,926      89,093            -              -        39,833        39,833             -
 东莞金域缇香          大岭山镇   88.6%      29,692       74,229            -     45,530         74,229              -             -             -
 东莞翰林城市花园      东城区     40.8%      74,813      272,318            -    122,729        122,729              -             -       149,589
 东莞皇马郦宫          东城区     24.2%     180,523      394,887     155,117            -              -       212,961       212,961             -
 东莞御景湾 8 号项目   东城区     24.2%     159,856      119,506            -           -              -       119,506       119,506             -
 东莞狮龙路项目        东城区     66.0%      32,773       65,546            -           -              -        65,546        65,546             -
                                                                     26
                                                                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                    18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置   权益     占地面积 规划建筑面积                                            18 年末储备
                                                                开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
东莞城市花园 II      东城区    49.5%      32,196       90,062     90,062             -               -             -              -              -
东莞金域广场         东坑镇    47.9%      17,420       78,388           -            -               -             -              -        78,388
东莞四季花城         凤岗镇    39.1%      50,325      101,437           -            -               -       101,437       101,437               -
东莞第五城           高埗镇    48.3%     102,054      285,643    285,643             -               -             -              -              -
东莞厚沙路项目       厚街镇    64.9%      45,228       54,053           -            -               -        54,053        54,053               -
东莞虎门万科城       虎门镇    57.4%     349,805      782,295           -       1,841         782,295              -              -              -
东莞云广场           虎门镇    74.4%     124,395      373,182           -      20,687         197,912              -              -       175,270
东莞虎门花园         虎门镇    88.6%      52,922      116,429           -            -        116,429              -              -              -
东莞城市之光广场     虎门镇    88.3%      29,391      136,422           -            -               -             -              -              -
东莞滨海大都会       虎门镇    78.6%      20,050       60,145     60,145             -               -             -              -              -
东莞翡翠松湖         寮步镇    93.7%      95,578      190,958    109,653             -               -             -              -        77,280
东莞万科时富金色家园 寮步镇    18.2%      51,675      186,149     64,741             -               -       121,408       121,408         50,758
东莞珠江东岸         麻涌镇    63.6%     303,695      542,650           -    254,223          464,185              -              -        78,465
东莞翡丽山           南城区    50.0%     249,534      374,302           -      25,323         325,773              -              -        48,529
东莞香树丽舍         南城区    51.0%      43,851      109,626           -            -        109,626              -              -              -
东莞东江之星         南城区    45.1%      59,200      367,548           -            -               -             -              -       133,400
东莞财富公馆项目     南城区    58.4%      13,967       61,695     61,695             -               -             -              -              -
东莞翡翠东望         南城区    32.5%      67,477      235,911    235,911             -               -             -              -              -
东莞江南院子         沙田镇    68.2%      84,903      152,422    152,422             -               -             -              -        22,859
东莞松山湖金融谷项目 松山湖    99.8%     110,958      168,250    168,250             -               -             -              -              -
东莞松山湖环湖路项目 松山湖    29.6%      23,037       44,142           -            -               -        44,142        44,142               -
东莞双城水岸         塘厦镇    100.0%    596,786      414,759           -      32,415         343,126         71,633              -              -
东莞东江大道项目     万江区    98.4%      21,505       64,515           -            -               -        64,515        64,515               -
广州峰境花园         白云区    100.0%     24,052       93,803           -            -         93,803              -              -              -
广州未来森林项目     白云区    99.6%      27,129       81,387     81,387             -               -             -              -              -
广州世博汇           番禺区    51.8%      82,354      451,682    120,910             -               -       243,573       181,792         60,019
广州欧泊             番禺区    100.0%    364,651      591,662           -            -        591,662              -              -              -
广州未来之丘         番禺区    95.7%      13,750       22,000     22,000             -               -             -              -              -
广州金域华庭         海珠区    100.0%      9,117       85,682           -            -         85,682              -              -              -
广州兰乔圣菲         花都区    49.0%     210,252      126,172           -            -        126,172              -              -              -
                                                                 27
                                                                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                     18 年        18 年   截至 18 年末                 19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置   权益     占地面积 规划建筑面积                                            18 年末储备
                                                                 开工面积     竣工面积      竣工面积                        工面积         工面积
广州热橙花园         花都区    50.0%     126,941      263,624             -     117,046        263,624             -              -              -
广州金色梦想         黄埔区    100.0%    115,671      289,178             -           -       289,178              -              -              -
广州黄埔仓           黄埔区    58.0%      26,700       96,700             -           -        96,700              -              -              -
广州幸福誉花园       黄埔区    14.3%     259,300      543,939             -    140,061        388,339         30,025              -       125,575
广州山景园           黄埔区    99.1%     192,923      373,634             -    292,404        373,634              -              -              -
广州城市之光         黄埔区    88.8%      33,589       85,813             -     22,222         85,813              -              -              -
广州尚城御府         黄埔区    98.1%     127,226      368,959             -     67,961         67,961         51,444        51,444        166,140
广州幸福荟花园       黄埔区    16.3%     112,600      161,800             -     68,969         68,969              -              -        73,683
广州元培里项目       黄埔区    99.2%      41,631       62,447       62,447            -              -             -              -              -
广州樾山项目         黄埔区    97.2%      88,230       92,395       58,862            -              -        33,533        33,533               -
广州里享花园         黄浦区    84.5%     103,306      310,230             -    155,015        189,207              -              -       121,023
广州海上传奇         荔湾区    100.0%      7,141       30,706             -     30,706         30,706              -              -              -
广州广信资产包项目   荔湾区    100.0%    799,743     2,110,000            -           -              -     2,110,000       174,100               -
广州南方公元花园     南沙区    89.5%     156,555      250,488             -           -       250,488              -              -              -
广州白鹭郡           南沙区    95.6%      58,121      104,618       82,263            -              -             -              -              -
广州海上明月项目     南沙区    90.7%      92,219      230,548     230,548             -              -             -              -              -
广州万科云广场       天河区    100.0%     30,995       82,962             -           -        82,962              -              -              -
广州云启家园         天河区    25.0%      13,200       49,236             -           -        28,769              -              -              -
广州云城米酷         天河区    98.9%      89,229      357,433             -    192,331        357,433              -              -              -
广州桃源里           增城区    92.4%      16,492       36,282             -           -              -             -              -        36,282
广州春风十里         增城区    97.0%      51,950      129,875       52,090            -              -             -              -              -
广州桃源里二期       增城区    50.0%     145,736      172,300     113,029             -              -        59,271        59,271         76,059
清远万科城           清城区    100.0%   1,219,450    2,438,902    162,031      137,954       1,048,840       937,738       327,190        179,777
清远万科华府         清城区    100.0%     79,336      316,002             -           -       314,646              -              -         1,356
佛山万科城           禅城区    100.0%    337,544      776,350             -    119,785        776,350              -              -              -
佛山万科广场         禅城区    88.0%     114,429      555,819             -           -       307,950              -              -       172,152
佛山金色里程         禅城区    98.8%      77,562      298,004             -     73,754         73,754              -              -       181,282
佛山又一城           禅城区    94.5%      30,367       75,917             -     21,671         21,671              -              -        48,211
佛山悦都荟           禅城区    100.0%      9,785       58,710             -           -              -             -              -              -
佛山西江悦           高明区    45.4%      97,157      291,378     177,378             -              -             -              -       291,378
                                                                   28
                                                                                                              万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                    18 年        18 年   截至 18 年末                 19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置   权益     占地面积 规划建筑面积                                           18 年末储备
                                                                开工面积     竣工面积      竣工面积                        工面积         工面积
佛山金域国际         南海区    51.0%      89,009      373,821            -     126,434        373,821             -              -              -
佛山金色领域         南海区    100.0%     47,254      354,405            -     63,934        262,079              -              -        92,326
佛山金域中央         南海区    49.9%     188,996      793,784            -    133,742        545,994              -              -       214,970
佛山城东花园         南海区    92.7%      30,984      130,000            -     20,183        130,000              -              -              -
佛山万科大厦         南海区    100.0%     25,178      146,000            -           -              -             -              -              -
佛山金色城市         南海区    98.7%      70,248      210,744            -    105,986        210,744              -              -              -
佛山金域缇香         南海区    62.9%      87,157      331,196            -    151,526        331,196              -              -              -
佛山万科中心         南海区    100.0%     18,023       99,125            -           -              -        99,125        99,125               -
佛山城市之光         南海区    90.7%      72,711      228,312            -    121,251        121,251              -              -       104,750
佛山尚都荟           南海区    97.0%      13,718       61,340            -           -              -             -              -        58,519
佛山壹都荟           南海区    90.0%      13,986       62,937            -           -              -             -              -        35,175
佛山凤畔雅苑         南海区    27.9%       7,804       23,400      23,400            -              -             -              -              -
佛山金域蓝湾西区     南海区    99.1%      76,956      230,869            -           -              -       230,869       230,869               -
佛山魅力之城         三水区    91.3%     132,954      332,385    322,461             -              -             -              -       156,457
佛山城市花园         三水区    65.8%      35,271       98,757      98,757            -              -             -              -        44,372
佛山水晶城           顺德区    49.0%     284,036      710,092            -      8,726        710,092              -              -              -
佛山金域滨江         顺德区    50.0%     113,224      452,880            -           -       171,142              -              -        83,213
佛山缤纷西园         顺德区    100.0%     43,748      153,000            -      1,589        153,000              -              -              -
佛山翡翠滨江         顺德区    98.8%      54,648      163,944            -           -              -             -              -        81,816
佛山翡翠江望         顺德区    98.1%      53,795      134,488            -           -              -             -              -        37,727
佛山天空之城         顺德区    99.1%      86,789      390,552            -           -              -       390,552       390,552               -
佛山金域学府         顺德区    97.0%      45,432      127,210    127,210             -              -             -              -        16,326
佛山星都荟           顺德区    90.0%      23,200      120,664    120,664             -              -             -              -              -
佛山京都荟           顺德区    91.6%       7,708       56,038      56,038            -              -             -              -              -
珠海魅力之城         斗门区    100.0%    137,061      274,122            -           -       274,122              -              -              -
珠海海愉半岛花园（续
                     香洲区    50.0%      78,000      196,358            -           -        42,320        154,038       154,038               -
建）
珠海万科城           香洲区    40.8%     193,150      624,223            -    445,878        623,840              -              -           383
珠海石花 66 号       香洲区    19.1%       8,117       40,055            -     40,055         40,055              -              -              -
珠海唐家红树东岸     香洲区    16.0%     333,668      500,536            -     58,039         58,039        266,409       133,726         26,482
                                                                  29
                                                                                                                    万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                         18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称            位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                            18 年末储备
                                                                     开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
珠海翡翠中央           香洲区       98.8%      27,077       81,310     81,310             -               -             -              -              -
中山金色家园           东凤镇       100.0%    260,982      830,525           -    145,265          589,885              -              -       205,495
中山金域中央           东区         97.8%      68,149      204,413           -            -               -       204,413       204,413               -
中山万科城             古镇         90.0%     139,968      419,807    177,083       33,347          33,347              -              -       290,328
中山柏悦湾             火炬开发区   65.0%     251,900      465,205     18,950     125,977          339,307              -              -        96,495
中山金色梦想           火炬开发区   90.0%       6,628       14,635           -            -               -             -              -        14,635
中山前海西岸           火炬开发区   79.2%      77,974      233,835     75,719             -               -       158,116       158,116               -
中山金域蓝湾           石岐区       74.2%     143,852      418,450     77,152       76,128         183,349              -              -       138,049
厦门海沧万科城         海沧区       40.0%     189,752      517,690           -      41,229         517,690              -              -              -
厦门国投项目           湖里区       99.0%      11,190       26,613     26,613             -               -             -              -              -
厦门万科云玺           湖里区       100.0%     19,134      151,188           -            -        151,188              -              -              -
厦门五缘万科里         湖里区       100.0%     44,800       70,020           -            -               -             -              -              -
厦门海西金融广场一期 湖里区         49.0%      10,730       31,858     31,858             -               -             -              -              -
厦门海西金融广场二期 湖里区         100.0%     10,730       27,978     27,978       17,075          17,075              -              -              -
厦门金域华府           集美区       100.0%    102,427      446,842           -      44,573         446,842              -              -              -
厦门万科广场           集美区       100.0%    137,934      710,000    158,318             -        219,951              -              -              -
厦门万科云城           集美区       97.0%      47,454      148,110           -      49,698          86,644              -              -        61,466
厦门万科世茂溪望       同安区       31.9%      54,164      119,160    119,160             -               -             -              -              -
厦门万科白鹭郡         翔安区       93.5%      86,368       95,000           -            -               -             -              -              -
厦门首开万科白鹭郡二
                       翔安区       47.1%      58,986       88,500           -            -               -             -              -              -
期
厦门万科雅居乐金域缇
                       翔安区       43.7%       7,964       19,100     19,100             -               -             -              -              -
香
厦门金域缇香           翔安区       97.4%      19,080       42,200     42,200             -               -             -              -              -
泉州万科城             丰泽区       60.0%     136,741      478,591           -      32,833         329,440              -              -       126,422
泉州城市之光           丰泽区       30.7%     211,662      849,797    443,674             -               -             -              -       149,055
泉州麓城               丰泽区       98.9%      40,201       72,362     72,362             -               -             -              -              -
泉州万科悦城           清濛开发区   16.4%      54,864      202,995           -            -               -             -              -              -
石狮金域中央           虞山镇       70.0%      82,769      211,503           -    102,086          102,086              -              -        58,207
晋江金域滨江二期       晋江市       40.8%      45,789      192,260           -            -               -             -              -              -
                                                                      30
                                                                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                     18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置   权益     占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                                 开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
晋江金域滨江三期     晋江市    40.8%      54,074      165,867      165,867            -               -             -              -              -
晋江金域滨江一期     晋江市    44.0%      23,488       77,119            -            -               -             -              -              -
漳州万科城           芗城区    38.1%     235,606      805,195            -    293,876          460,285              -              -        57,299
漳州玖龙台           芗城区    10.0%      44,201      114,922            -            -               -             -              -              -
福州金域滨江花园     仓山区    99.0%      80,013      415,774     147,706       56,629          56,629         42,729        42,729               -
福州万科九里商务中心 仓山区    100.0%     83,099       99,384      99,384             -               -             -              -              -
福州翡翠里           仓山区    45.2%      23,628       30,931      30,931             -               -             -              -              -
福州百花洲项目       仓山区    48.2%      35,543       40,428            -            -               -             -              -              -
福州麓岭花园         仓山区    69.3%      34,000       77,129      77,129             -               -             -              -              -
福州臻茂公馆         仓山区    16.8%      81,196      145,500     145,500             -               -             -              -              -
福州九如府           鼓楼区    96.3%      15,456       43,277            -            -               -             -              -        37,355
莆田万科城           荔城区    80.0%     250,708      537,279            -            -        537,279              -              -              -
福州紫台             马尾区    38.7%     113,600      156,018            -            -               -       156,018       156,018               -
福州金域蓝湾         闽侯县    51.0%     213,602      676,654            -      85,899         184,014        340,585              -        45,314
福州万科广场         台江区    100.0%     93,360      440,828            -            -        440,828              -              -              -
福州金域花园         台江区    60.0%      25,397      128,512            -            -        128,512              -              -              -
福州金融港中心       台江区    96.6%      41,761      104,156            -    104,156          104,156              -              -              -
福州永泰大樟溪岸     永泰县    51.0%     392,000      434,943            -      41,462          85,826        251,339       251,339         85,704
长沙金域蓝湾         芙蓉区    96.2%     120,208      362,976            -      73,456         288,217              -              -        74,759
长沙万科城           开福区    70.0%     206,251      489,617            -            -        489,617              -              -              -
长沙紫台             天心区    70.0%     116,486      270,177      30,835             -         97,729        136,001        62,891         36,447
长沙魅力之城         雨花区    95.0%     460,237     1,335,730    291,321     233,206          589,080        286,048       220,013        169,281
长沙金色麦田         雨花区    90.0%      16,459       36,300            -            -               -        36,300        36,300               -
长沙金色梦想         岳麓区    99.5%     151,064      517,107            -            -               -       517,107       233,922               -
长沙谷山村           岳麓区    48.6%     479,778      863,600            -            -               -       863,600       300,000               -
长沙金域缇香         岳麓区    100.0%     43,737      129,261            -      22,270         129,261              -              -              -
长沙金域滨江         岳麓区    58.0%      58,287      207,994      72,457             -         83,980         40,673        40,673               -
长沙白鹭郡           岳麓区    100.0%    100,351      297,167            -            -        297,167              -              -              -
长沙金域国际         岳麓区    51.0%     159,393      518,570     112,104     130,495          296,695         18,302              -        98,619
长沙梅溪郡           岳麓区    99.4%     129,323      310,501            -      25,995         310,501              -              -              -
                                                                  31
                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                       18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称           位置   权益      占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                                   开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
南宁金域缇香         高新区     90.2%       54,326      217,303      120,365            -               -             -              -        85,631
南宁悦府             高新区     90.8%       14,948       58,821            -            -               -             -              -             -
南宁悦湾             高新区     41.2%       11,989       41,962            -            -               -             -              -        17,459
南宁星都荟           高新区     70.0%      155,510      506,545            -            -               -       506,545       506,545              -
南宁悦江南项目       江南区     97.0%       78,589      232,489     232,489             -               -             -              -             -
南宁万科大厦         良庆区     100.0%      25,545      117,834            -            -         49,586              -              -        68,248
南宁魅力之城         良庆区     43.0%      104,174      329,887            -            -        329,887              -              -             -
南宁金域蓝湾         良庆区     69.4%       71,599      224,436            -    124,273          124,273              -              -        51,858
南宁金域中央         良庆区     40.1%      117,729      601,250     355,053             -               -       117,289       117,289        147,118
南宁公园里           良庆区     40.1%       75,941      227,821            -            -               -             -              -        96,610
南宁万科城           青秀区     84.7%      355,063     1,409,937    381,029     236,349          360,653          6,718         6,718        480,467
南宁瑧山悦           青秀区     69.3%       26,956       46,364      46,364             -               -             -              -             -
南宁金域滨江         邕宁区     28.0%       69,104      171,401     129,337             -               -        42,064        36,677              -
三亚高知园           田独镇     65.0%      387,807      349,026            -            -         69,185        279,841        98,185              -
三亚森林度假公园     田独镇     65.0%      942,745      459,414      15,203       31,767         360,550         83,661        25,808          2,129
三亚湖畔度假公园     河东区     80.0%      397,080      436,425     115,247       31,903         216,092              -              -        74,581
南方区域小计                             22,122,763   55,879,518   8,701,203   6,068,242      24,494,728     10,682,515     6,250,232      8,205,341
上海区域
上海宝山工业园区 108-
                      宝山区    47.0%       80,805      139,971     135,769             -               -         4,202              -        32,110
04 地块
上海曼城项目          宝山区    33.2%       62,786      125,572      45,489             -               -        80,083        80,083              -
上海盛唐景苑         当湖镇     45.9%       42,348       83,971      83,971             -               -             -              -             -
上海金域南桥         奉贤区     83.7%       58,531      134,622            -       5,478         125,522              -              -             -
上海安亭新镇项目     嘉定区     74.2%      624,428      490,575      81,919       48,422         216,322        131,370       131,370         51,970
上海天际             嘉定区     74.4%       84,838      199,881     132,662             -               -        67,219        62,232              -
上海翡翠雅宾利       静安区     50.2%       54,499      159,471            -            -        159,471              -              -             -
上海中兴路项目       静安区     49.7%       31,034      109,754            -            -               -       109,754        60,000              -
上海万科城           闵行区     70.0%      210,615      507,636            -            -        507,636              -              -             -
上海七宝国际         闵行区     51.0%      269,476      451,437            -      58,040         451,437              -              -             -
                                                                    32
                                                                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                       18 年       18 年   截至 18 年末                 19 年计划开   19 年计划竣
      项目名称            位置    权益     占地面积 规划建筑面积                                          18 年末储备
                                                                   开工面积    竣工面积      竣工面积                        工面积        工面积
上海七宝商务区 17-04
                       闵行区     20.6%      22,890       80,114     80,114            -              -             -             -             -
地块
上海七宝商务区 18-03
                       闵行区     49.6%      30,324       87,939     87,939            -              -             -             -             -
地块
上海吴泾项目           闵行区     99.7%      71,552      128,794           -           -              -       128,794       128,794             -
上海七宝 19-04 地块    闵行区     99.7%      34,000       99,000           -           -              -        99,000        99,000             -
上海海上传奇           浦东新区   60.0%     140,981      310,159           -     78,867        310,159              -             -             -
上海金色城市           浦东新区   60.0%     264,646      349,038           -           -       285,443              -             -        63,595
上海翡翠公园           浦东新区   90.0%      79,548      227,402           -     51,543        227,402              -             -             -
上海御河企业公馆       浦东新区   21.8%     137,270      162,141           -     76,719        162,141              -             -             -
上海金域澜湾           浦东新区   23.4%     104,361      125,233           -     84,004        125,233              -             -             -
上海翡翠滨江           浦东新区   100.0%     78,334      225,266           -           -       198,695              -             -        26,571
上海金域澜湾鹭语墅     浦东新区   49.6%      40,361       48,433           -           -              -             -             -        44,175
上海天空之城           青浦区     49.8%     260,119      455,247    105,529      40,170         40,170        283,947       283,947             -
上海徐泾 33-01 地块    青浦区     99.7%      49,466       89,039     32,747            -              -        56,292        56,292             -
上海徐汇万科中心       徐汇区     51.0%     107,486      493,447    328,860            -       164,587              -             -             -
上海龙华项目           徐汇区     54.8%      49,154       96,780           -           -              -        96,780        96,780             -
上海侨高项目           徐汇区     33.2%     118,282      356,933           -           -              -       356,933        72,679             -
太仓 19-2 项目         高新区     97.6%      43,004       90,318     90,318            -              -             -             -             -
太仓银河湾项目         浏河镇     13.2%      21,183       74,641     74,641            -              -             -             -             -
南通城市之光           崇川区     68.6%     149,409      239,020           -    103,364        170,766              -             -        68,254
南通金域蓝湾           港闸区     100.0%     99,910      218,650           -           -       218,650              -             -             -
南通白鹭郡             港闸区     88.8%     191,882      191,021           -    114,730        114,730              -             -        74,000
南通翡翠东第           港闸区     72.1%      98,003      155,486    155,486            -              -             -             -             -
海门翡翠甲第           高新区     46.9%      92,886      178,172    130,068            -              -        48,104        48,104             -
海门中央公园           高新区     21.2%     141,257      289,379    159,148            -              -       130,231       130,231             -
南通吉宝澜岸铭郡项目 开发区       92.9%      85,145      161,246    146,416      14,830         14,830              -             -             -
南通海上传奇           开发区     16.9%     180,729      318,721    184,629            -              -       134,092       130,000             -
南通白鹭湾             开发区     56.2%      67,205       92,811     92,811            -              -             -             -             -
南通翡翠公园           开发区     97.0%     111,862      217,008    217,008            -              -             -             -             -
                                                                    33
                                                                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                     18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置    权益     占地面积 规划建筑面积                                            18 年末储备
                                                                 开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
南通崇州府项目       开发区     47.0%      48,794       48,308     48,308             -               -             -              -              -
南通中创大都会       开发区      11.5%     47,963       83,799     83,799             -               -             -              -        45,700
南通大都会           通州区     24.1%     115,610      233,211           -      76,256          76,256              -              -       154,800
南通湖山源著项目     通州区     29.9%      83,920      132,390    132,390             -               -             -              -        27,000
南京安品街           白下区     100.0%     27,325       22,770           -       5,469           5,469              -              -        17,301
南京金域蓝湾         江宁区     100.0%    272,298      545,280           -            -        545,280              -              -              -
南京新都荟           江宁区     16.0%      36,043      107,275           -            -         72,691              -              -              -
南京翡翠公园         江宁区     49.7%      94,624      260,543           -    164,796          259,067              -              -         1,476
南京金域国际         江宁区     98.7%      38,824      188,404           -            -         81,874              -              -        40,525
南京 G46 项目        江宁区     50.9%      23,350       73,992           -            -               -        73,992              -              -
南京金域东方         江宁区     32.2%      66,267      131,324           -      39,023          39,023              -              -        92,301
南京都荟天地         江宁区     28.2%     108,522      404,477    290,616             -               -       132,000       132,000               -
南京时代天樾         江宁区     19.5%      54,173      173,156    173,156             -               -             -              -              -
南京天印大道西侧项目 江宁区     51.8%     153,261      370,233           -            -               -       370,233       370,233               -
南京万科城           溧水区     69.5%     218,794      525,400           -    113,945          286,875              -              -       106,760
南京金色半山         浦口区     100.0%     62,291      102,127           -            -        100,233              -              -         1,894
南京云都会           栖霞区     26.9%     117,922      237,300    131,321             -               -       105,979       105,979               -
南京九都荟           雨花台区   80.0%     126,058      317,203           -            -        232,560              -              -        57,668
南京尚都荟           雨花台区   49.0%      55,308      144,316           -            -         98,258              -              -        46,058
南京九都荟南         雨花台区   58.8%      42,401      108,934           -      70,556          70,556              -              -        38,378
南京大都会           雨花台区   59.6%      71,334      172,382           -      41,750          41,750              -              -       130,632
南京翡翠天际         雨花台区   16.4%      52,532      126,205    126,205             -               -             -              -              -
镇江金域蓝湾         大港新区   41.9%     133,100      317,654    188,134             -               -       129,520              -              -
镇江金域江湾         京口区     40.0%      83,500      112,703    112,703             -               -             -              -        41,072
镇江魅力之城         润州区     100.0%    795,100      942,820     14,982       68,550         905,089         22,749              -              -
镇江蓝山花园         润州区     60.0%     285,683      406,101    157,330       32,706         212,905              -              -        48,866
镇江翡翠公园         润州区     99.5%     112,889      247,033     61,331             -               -       185,702       185,702               -
镇江翡翠江湾         润州区     40.8%      61,236      104,531    104,531             -               -             -              -              -
苏州遇见山           高新区     44.5%     167,206      234,059           -      79,895         195,089              -              -        38,970
苏州遇见山二期       高新区     49.8%     138,470      193,664    155,524             -               -         2,081         2,081         36,059
                                                                  34
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                        18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                                    开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
苏州翡翠四季花园     高新区       20.1%      34,683       46,768      46,768             -               -             -              -              -
苏州大家             工业园区     94.1%      51,579       30,948            -            -               -             -              -        30,948
苏州左岸项目         工业园区     29.3%      22,826      199,358            -            -               -       199,358       199,358               -
苏州樾碧花园         吴江区       40.0%      76,421      213,979            -    213,979          213,979              -              -              -
苏州公园里           吴江区       40.0%     173,783      359,337            -    261,151          261,151              -              -        98,186
苏州丽湾域项目       吴江区       13.3%      16,627       62,583      62,583             -               -             -              -              -
苏州翡翠公园         吴江区       22.5%     105,924      269,488     269,488             -               -             -              -              -
苏州万科城           吴中区       55.0%     144,535      361,338            -      36,729         306,599              -              -        54,739
苏州湖西玲珑         吴中区       55.3%     122,976      270,546            -    239,444          270,546              -              -              -
苏州东山公园大湖     吴中区       39.3%      38,949       69,960            -            -               -             -              -        69,960
苏州 VC 小镇         相城区       100.0%    138,601      415,804            -    154,517          310,218              -              -       105,586
张家港城市之光       张家港       60.0%     191,795      469,378            -            -        119,897        237,001       117,104               -
昆山高尔夫           巴城镇       100.0%    433,916      327,891            -            -               -       249,208              -              -
昆山魅力花园         花桥开发区   100.0%    309,217      773,042      54,170     156,744          630,524              -              -        48,792
昆山公园大道         周市镇       89.1%     383,117      451,293     266,780       46,184          46,184              -              -        83,748
昆山海上传奇         锦溪镇       56.3%     163,930      246,067     126,135             -               -        54,812        54,812         65,120
昆山未来之城         高新区       32.5%     350,761      514,619     162,749       69,339          69,339        189,833       189,833         91,000
昆山云璞             昆山花桥     16.0%      18,068      117,701     117,701             -               -             -              -              -
常熟公望             文化片区     42.9%      82,469      197,926            -    155,035          197,926              -              -              -
常熟及第阁           虞山镇       18.8%      66,686      146,393            -            -               -             -              -       146,393
常熟璞悦雅筑         常熟市       24.9%      58,264       87,396      87,396             -               -             -              -              -
常熟瑧湾雅筑         虞山镇       28.6%      90,004      165,715     140,268             -               -        25,447        25,447               -
无锡金域蓝湾         滨湖区       100.0%    154,468      386,170      16,468       50,960         267,442         86,809              -              -
无锡魅力之城         滨湖区       100.0%    962,116     1,346,963     55,854             -      1,267,121              -              -        79,842
无锡信成道           滨湖区       100.0%    154,119      385,299      14,149       44,949         332,932              -              -        38,216
无锡海上传奇         滨湖区       74.0%      51,822      145,091            -      51,961         145,091              -              -              -
无锡翡翠东方         滨湖区       99.3%     108,276      245,256     107,385             -               -       137,871       137,871               -
无锡翡翠东方西侧项目 滨湖区       99.5%      66,829      153,707            -            -               -       153,707       153,707               -
无锡天一玖著         惠山区       46.0%      88,173      193,726      98,163             -               -             -              -        95,563
无锡万科有山         惠山区       90.0%      47,717       59,854      59,854             -               -             -              -        59,854
                                                                     35
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                                                                        18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                                    开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
无锡天一新著         惠山区       19.6%     103,846      275,714      204,091            -               -             -              -        83,003
无锡万科公园大道一期 金坛区       68.4%     191,268      381,419     111,600             -               -       269,819       138,180              -
无锡万科公园大道二期 金坛区       98.4%     182,741      366,461            -            -               -       366,461              -             -
无锡北门塘上         梁溪区       39.2%      55,933      159,788      32,208             -               -             -              -       127,627
无锡运河传奇         梁溪区       50.3%      81,834      188,286     139,547             -               -        48,739        48,739              -
无锡金域缇香         新吴区       100.0%    224,118      620,713      44,137       26,716         547,523              -              -        33,041
无锡维园             新吴区       88.6%      73,769      138,581            -      56,200          56,200              -              -        82,381
无锡观湖礼著         新吴区       37.4%     181,761      262,841     148,533             -               -       114,308        85,568              -
靖江晨阳甲第         靖江市       50.0%     370,700      564,917     281,761             -               -       283,156       283,156         69,723
常州万科城           武进区       100.0%     93,994      234,983            -       4,879         187,897              -              -        47,086
常州君望甲第         新北区       37.3%      67,225      145,014     145,014             -               -             -              -             -
扬州翡翠云台         高邮市       43.0%     200,000      391,002     119,920             -               -       271,082       271,082              -
扬州城市之光         广陵区       55.1%      95,275      140,262      68,914             -               -             -              -        68,880
扬州朗润园           广陵区       48.1%      28,103       29,917      29,917             -               -             -              -             -
扬州 885 项目        广陵区       34.9%      64,452      141,795            -            -               -       141,795              -             -
扬州万科城           邗江区       100.0%    297,139      313,970            -            -        313,016              -              -          954
扬州金色梦想         邗江区       63.9%      87,325      215,850            -      18,741         214,573              -              -         1,277
扬州万科翡翠云山     邗江区       91.3%      78,409      107,449            -    107,449          107,449              -              -             -
扬州金色梦想二期     邗江区       27.5%      41,723       66,757      66,757             -               -             -              -        66,757
扬州金色新著         邗江区       60.0%      28,641       45,825            -            -               -             -              -        45,825
扬州翡翠公园         邗江区       27.9%      52,581       90,965      90,965             -               -             -              -             -
扬州北宸之光         邗江区       27.0%      69,326      110,922     110,922             -               -             -              -       110,922
扬州未来之光         邗江区       16.1%      47,137       82,976      82,976             -               -             -              -             -
                     经济技术开
扬州运河之光                      71.8%      94,464      151,142     151,142             -               -             -              -        28,823
                     发区
徐州万科城           鼓楼区       100.0%    692,037     1,351,698           -      33,136         920,262              -              -       260,428
徐州北宸天地         鼓楼区       88.4%      28,149       95,707            -            -         95,707              -              -             -
徐州结庐             鼓楼区       30.8%     181,244      284,161     255,671             -               -        28,490        28,490              -
徐州鼓楼区三环西路项
                     鼓楼区       21.9%     163,394      434,109            -            -               -       434,109       434,109              -
目
                                                                     36
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                                                                       18 年       18 年   截至 18 年末                 19 年计划开   19 年计划竣
      项目名称          位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                          18 年末储备
                                                                   开工面积    竣工面积      竣工面积                        工面积        工面积
                     经济技术开
徐州璞悦山                        39.2%      67,015       87,108           -     37,283         87,108              -             -             -
                     发区
徐州淮海天地         泉山区       85.0%     226,776      818,574    118,154      89,017        465,293              -             -        57,747
徐州翡翠天御         泉山区       58.5%      51,050      150,662           -           -              -             -             -        21,946
徐州未来城           铜山区       39.3%      49,448       86,589           -     86,589         86,589              -             -             -
徐州新都会           铜山区       89.4%     132,703      382,414    168,254            -              -             -             -       171,902
徐州时代之光一期     铜山区       42.8%      72,878      145,756           -           -              -       145,756       145,756             -
徐州时代之光二期     铜山区       42.8%      59,137      151,941     64,445            -              -        87,496        87,496             -
徐州时代之光三期     铜山区       42.8%     103,670      258,930     41,097            -              -       217,833       217,833             -
徐州尚都会           云龙区       58.6%      53,697      181,997           -           -              -        52,405        52,405       124,337
徐州翡翠之光         云龙区       50.3%     122,207      355,930    221,703            -              -             -             -             -
徐州璟悦             云龙区       27.8%      19,634       49,084     49,084            -              -             -             -             -
                     苏宿工业园
宿迁未来之光                      41.0%     123,848      196,453    196,453            -              -             -             -             -
                     区
杭州城市之光         滨江区       60.0%      41,153       90,536           -           -        90,536              -             -             -
杭州公望             富阳区       100.0%    517,900      208,981           -           -       105,244         38,394        38,394        65,343
杭州玖望             富阳区       20.0%     129,874      164,845     30,654            -              -        62,859        62,859         9,691
杭州君望             富阳区       43.0%     138,233      152,231     42,530      16,834         46,597              -             -        29,843
杭州九都会           富阳区       27.8%      30,063       66,139           -           -              -             -             -        45,594
杭州金茂万科新都会   富阳区       50.0%      63,457      177,680           -           -              -       177,680       177,680             -
杭州公园里           拱墅区       40.0%      41,295      103,238           -     61,472        103,238              -             -             -
杭州智谷             拱墅区       90.0%      14,513       50,796           -           -              -             -             -        50,796
杭州中城汇一期       拱墅区       36.4%      39,950      103,800    103,800            -              -             -             -             -
杭州中城汇二期       拱墅区       99.3%      22,550       56,900     56,900            -              -             -             -             -
杭州尚堂府           拱墅区       36.5%      42,000       84,000           -           -        84,000              -             -             -
杭州旭润和府         拱墅区       36.5%      43,000       86,000           -           -              -             -             -        82,003
杭州运河万科中心     拱墅区       40.0%      36,592      128,072    128,072            -              -             -             -             -
杭州 LOFT49 项目     拱墅区       38.8%      15,925       36,628     36,628            -              -             -             -             -
杭州紫晶首府         暨阳街道     36.5%      97,500      195,000           -           -        68,532              -             -       104,024
杭州大都会 79 号     江干区       50.0%      21,915       76,703           -     76,703         76,703              -             -             -
                                                                    37
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                                                                      18 年        18 年   截至 18 年末                 19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称           位置   权益     占地面积 规划建筑面积                                            18 年末储备
                                                                  开工面积     竣工面积      竣工面积                        工面积         工面积
杭州万科中央公园      江干区    98.1%      59,413       95,061             -     95,061          95,061             -              -              -
杭州万科大家钱塘府    江干区    50.0%      51,945      135,057             -    135,057        135,057              -              -              -
杭州临安西望          临安区    93.4%      31,258       56,264       56,264            -              -             -              -              -
杭州黄龙万科中心      西湖区    51.0%      72,448      287,960             -           -        55,246              -              -              -
杭州玉泉二期          西湖区    40.0%      17,407       27,851             -     27,851         27,851              -              -              -
杭州西雅图            西湖区    48.8%      62,200      174,132             -           -              -             -              -       174,132
杭州紫金睿谷          西湖区    17.2%       9,078       35,389       35,389            -              -             -              -              -
杭州万科新都会 1958   下城区    98.2%      24,477       61,193             -     61,193         61,193              -              -              -
杭州世纪之光          萧山区    30.5%     123,505      244,094             -    244,094        244,094              -              -              -
杭州金辰之光          萧山区    50.0%      67,425      188,790             -    188,790        188,790              -              -              -
杭州万科海上明月      萧山区    33.0%      57,571      143,925             -    143,925        143,925              -              -              -
杭州万科铁建江湾城    萧山区    39.3%      80,340      200,848             -           -              -             -              -       200,848
杭州海上明月西        萧山区    26.4%      21,211       46,665             -           -              -             -              -        46,665
杭州奥体万科中心      萧山区    69.4%      13,969       69,845       69,845            -              -             -              -              -
杭州悦虹湾            萧山区    24.7%     106,872      277,867     277,867             -              -             -              -              -
杭州良渚文化村        余杭区    100.0%   3,108,146    2,676,073    165,134      100,870       1,614,660       355,224       355,224        443,326
杭州北宸之光         余杭区     50.0%     115,683      293,409             -           -       293,409              -              -              -
杭州良渚文化村未来城
                     余杭区     97.2%      99,814      249,535             -    249,535        249,535              -              -              -
二期
杭州万科星空         余杭区     88.6%      21,760       43,520             -     43,520         43,520              -              -              -
杭州万科杭宸一期      余杭区    88.6%      38,333       84,333             -     84,333         84,333              -              -              -
杭州万科溪望          余杭区    26.4%      68,771      103,157             -    103,157        103,157              -              -              -
杭州未来城            余杭区    41.5%      82,834      182,235             -     22,320         22,320              -              -       157,640
杭州杭宸二期          余杭区    89.5%      33,648       67,296             -     67,296         67,296              -              -              -
杭州劝学里            余杭区    89.3%      78,527      133,496             -           -              -             -              -       114,163
杭州杭行路天马        余杭区    80.0%      27,305       68,263             -           -              -             -              -        68,263
杭州未来之光         余杭区     100.0%     81,828      245,484             -           -              -             -              -       137,094
杭州余杭区东海闲湖城
                     余杭区     14.9%     411,000      481,000     381,000             -              -       100,000       100,000               -
项目
杭州名城博园         余杭区     60.0%      82,981      232,341             -           -       232,341              -              -              -
                                                                    38
                                                                                                                 万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                       18 年        18 年   截至 18 年末                 19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                           18 年末储备
                                                                   开工面积     竣工面积      竣工面积                        工面积         工面积
嘉兴悦中环           经济开发区   88.6%      47,260      113,179            -     113,179        113,179             -              -              -
嘉兴香樟国际         经济开发区   51.8%      88,912      222,139            -           -              -             -              -       122,139
嘉兴中环公园         经济开发区   90.3%      37,911       83,354            -           -              -             -              -        43,354
嘉兴紫元尚宸         经济开发区   36.5%      75,259      165,020    165,020             -              -             -              -       143,896
嘉兴翡翠四季         经济开发区   98.7%      56,608      118,847    118,847             -              -             -              -              -
嘉兴宝石公馆         南湖区       57.5%     179,696      215,843      40,495            -       175,348              -              -        40,495
嘉兴城市之光         南湖区       96.1%      88,411      176,784    176,784             -              -             -              -              -
嘉兴万科翡翠天御府   桐乡县       74.1%      42,027       75,641      75,641            -              -             -              -              -
嘉兴金色梦想         秀州新区     100.0%     80,987      145,634            -     60,494        145,634              -              -              -
海宁城市之光         长安镇       50.0%      29,300       73,250            -           -              -             -              -        73,250
海宁潮起东方         长安镇       44.0%      62,601      137,722    137,722             -              -             -              -              -
海宁开元名都         硖石镇       40.0%      52,965      156,111            -           -              -             -              -       156,111
海宁桂语东方一期     许村镇       32.5%      37,696       82,931      82,931            -              -             -              -              -
海宁桂语东方二期     许村镇       98.0%      63,805      146,752    146,752             -              -             -              -              -
绍兴大都会           越城区       97.7%      65,200      136,000    136,000             -              -             -              -              -
绍兴陶朱街道项目     诸暨市       60.0%      62,190       74,628            -           -              -        74,628        74,628               -
宁波未来之光         北仑区       97.9%      87,392      174,766    174,766             -              -             -              -              -
宁波未来里           北仑区       96.4%      79,956      177,348    177,348             -              -             -              -              -
宁波印东方           北仑区       18.6%      45,108       81,180      81,180            -              -             -              -              -
宁波玖著里           高新区       43.7%      44,814       80,659            -     80,659         80,659              -              -              -
宁波东晟府           高新区       42.8%      57,413      126,144            -    126,144        126,144              -              -              -
宁波望庐花苑         海曙区       75.2%      30,247       60,893            -           -              -             -              -        60,893
宁波万科印           海曙区       24.6%      42,515       95,646      95,646            -              -             -              -              -
宁波云鹭湾           江北区       85.0%     314,208      387,966            -     48,355        387,966              -              -              -
宁波官山望花苑       江北区       90.0%      40,219       46,828            -           -              -             -              -        46,828
宁波云谷中心         江北区       94.1%     149,306      228,256    136,256             -              -        92,000        92,000               -
宁波云著花苑         江北区       98.0%      60,556      166,787    166,787             -              -             -              -              -
宁波滨河道           江北区       50.5%      86,800      180,834            -           -              -       180,834       180,834               -
宁波槐树路项目       江北区       99.7%      29,516       90,720            -           -              -        90,720        90,720               -
宁波江湾府           鄞州区       92.2%      38,907       97,266            -           -        97,266              -              -              -
                                                                     39
                                                                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                     18 年        18 年   截至 18 年末                 19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称            位置   权益    占地面积 规划建筑面积                                           18 年末储备
                                                                 开工面积     竣工面积      竣工面积                        工面积         工面积
宁波大都会             鄞州区    85.7%     30,804       73,930            -     73,930          73,930             -              -              -
宁波江湾府国宾         鄞州区    89.0%     21,787       47,931            -     47,931         47,931              -              -              -
宁波澜湖郡             鄞州区    42.2%    141,377      211,457            -     87,966        211,457              -              -              -
宁波海月甲第           鄞州区    40.8%     49,977       79,880            -     79,880         79,880              -              -              -
宁波桂语里             鄞州区    42.7%     69,774      139,548            -    139,548        139,548              -              -              -
宁波格拉美西           鄞州区    95.8%     53,549       80,312            -           -              -             -              -        80,312
宁波白石湖东           鄞州区    69.4%    138,665      140,052      35,209            -              -             -              -              -
宁波万科城             镇海区    49.0%    297,572      573,644            -           -       527,862              -              -        45,782
宁波甲第十七           镇海区    40.3%     21,259       41,009            -     41,009         41,009              -              -              -
宁波翰林甲第北苑       镇海区    95.5%     35,967       61,083            -           -              -             -              -        61,083
宁波翰林甲第南苑       镇海区    59.9%     25,587       38,378            -           -              -             -              -        38,378
宁波蓝色东方           镇海区    41.1%     87,051      200,178            -           -              -             -              -       100,178
宁波蔚蓝城市           镇海区    99.1%     65,445      130,876    130,876             -              -             -              -              -
台州紫银东郡           临海市    22.3%     33,334       73,275            -           -        73,275              -              -              -
台州山海十里           路桥区    99.2%     48,490      121,121    121,121             -              -             -              -              -
台州万科城             椒江区    65.8%    204,886      467,994            -           -              -       467,994       467,994               -
温州龙湾花园           龙湾区    60.0%    125,219      179,733            -           -       179,733              -              -              -
温州理想之城           龙湾区    22.0%     65,148      168,065    168,032             -              -             -              -              -
温州 TOD 国际新城      龙湾区    16.6%    136,472      433,411    267,692             -              -       165,719              -              -
温州学院路七号         鹿城区    67.5%     36,081       79,833            -     79,833         79,833              -              -              -
温州万科时代中心       鹿城区    38.8%     24,017       96,068            -           -              -             -              -        56,068
温州时代中心           鹿城区    32.0%      5,819       18,037            -     18,037         18,037              -              -              -
温州鹿岛甲第           鹿城区    37.3%     51,458      113,206            -           -              -             -              -       113,206
温州翡翠天地Ⅱ期       鹿城区    17.2%     10,240       22,528      22,528            -              -             -              -              -
温州中央绿轴
                       鹿城区    97.2%     75,727       84,530      74,449            -              -        10,183        10,183               -
D19/24/34/29/31 地块
温州新都会             瓯海区    32.0%     61,843      182,859            -           -              -             -              -       182,859
温州西江月             瓯海区    26.5%     59,678      149,194    149,194             -              -             -              -              -
温州翡翠天地Ⅱ期       瓯海区    39.2%     55,896      223,585    223,585             -              -             -              -              -
温州云著项目           瓯海区    24.1%     24,848       74,544      74,544            -              -             -              -              -
                                                                   40
                                                                                                             万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                  18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称      位置    权益     占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                              开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
温州大都会       瑞安市     22.4%      43,253       95,157      95,157             -               -             -              -              -
合肥翡翠天际     包河区     24.8%     154,111      357,632      79,316             -               -       278,316        99,693               -
合肥云峰花园     包河区     24.6%     163,503      418,619      81,289             -               -       337,330       175,000               -
合肥时代观邸     滨湖区     40.0%      85,254      218,014            -      98,857         117,868              -              -        61,007
合肥时光印象     滨湖区     27.6%     115,492      250,571      72,734             -               -         2,400         2,400         72,294
合肥都会花园     滨湖区     20.2%     111,380      254,572      70,967             -               -         4,312         4,312        115,738
合肥未来之光     肥东县     59.8%     197,179      433,794      58,999             -               -       244,511        98,212         36,686
合肥万科红郡     肥东县     90.0%      64,328      159,425            -            -               -             -              -       159,425
合肥红郡二期     肥东县     90.3%      20,890       52,224      52,224             -               -             -              -              -
合肥森林城       庐阳区     100.0%    516,459     1,394,439    128,141     200,454          996,234         58,332        58,332         97,166
合肥城市公馆     庐阳区     49.0%     151,514      424,239            -      78,147         372,229              -              -        40,320
合肥金域华府     蜀山区     50.0%     115,628      412,101            -            -        412,101              -              -              -
合肥春晖悦府     雨山区     36.6%      57,930       73,372      73,372             -         73,372              -              -              -
合肥公园大道     长丰区     98.7%     122,070      256,262     198,735             -               -        57,527        57,527               -
合肥中央公馆     长丰县     39.7%     212,512      410,507     151,109             -               -       145,752        92,204         97,865
合肥都荟上城     长丰县     24.3%     109,852      209,742     117,287             -               -        92,455        92,455               -
芜湖万科城       鸠江区     100.0%    274,404      491,466            -    132,629          491,466              -              -              -
芜湖海上传奇     弋江区     48.5%     121,895      413,157       2,515       78,596         278,199              -              -              -
芜湖江东府       镜湖区     40.5%      84,372      110,518      96,971             -               -        13,547        13,547               -
南昌万科城       高新区     32.5%     299,708      417,362            -            -        365,826         51,536        51,536               -
南昌海上传奇     高新区     50.0%     163,213      348,201            -            -        319,159         23,559        23,559          1,931
南昌粹叠园       红谷滩区   50.0%      80,120      184,273            -            -        156,226              -              -              -
南昌时代广场     红谷滩区   30.0%      83,800      293,400            -            -        171,162         84,269        84,269               -
南昌玖里         红谷滩区   44.9%      57,493      145,076     145,076             -               -             -              -       110,753
南昌金域国际     经开区     45.6%     129,142      322,839            -      61,605         315,344              -              -         3,068
南昌金域传奇     经开区     35.9%      87,065      174,124            -    125,566          161,534              -              -         6,420
南昌天空之城     南昌县     20.8%     195,547      506,352      12,063             -               -       156,296       147,312         84,420
南昌城市花园     南昌县     32.5%      78,733      196,832            -    119,302          119,302              -              -        77,530
南昌公园里       青山湖区   43.5%     110,163      176,260            -            -        176,260              -              -              -
南昌金域滨江     青山湖区   16.2%      20,069       50,172            -      50,172          50,172              -              -              -
                                                               41
                                                                                                                    万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                         18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称           位置    权益      占地面积 规划建筑面积                                              18 年末储备
                                                                     开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
南昌红郡              青山湖区   26.0%      121,873      219,371       117,966            -               -             -              -        107,610
南昌洪都 1951         青云谱区   24.8%       27,879       94,785             -      46,670          46,670              -              -        28,249
南昌璞悦里            湾里区      8.3%      116,115      201,918             -            -               -             -              -       198,110
盐城万悦花园          城南新区   27.2%      126,022      264,645      242,050             -               -        22,595        22,595         31,460
盐城悦达城市广场      亭湖区     44.7%       54,286       94,607       94,607             -               -             -              -              -
盐城崇文苑            亭湖区     44.7%       39,251       78,436       65,331             -               -        13,105        13,105               -
上海区域小计                              32,846,638   61,320,665   15,294,427   7,021,089      25,695,188      9,946,629     7,533,027      8,181,050
北方区域
北京金域华府          昌平区     50.0%      198,007      559,214             -      26,714         559,214              -              -              -
北京住总万科中心      昌平区     50.0%       68,944      240,089             -    115,274          115,274              -              -        66,896
北京翡翠公园          昌平区     40.9%      255,088      430,899       32,483       60,956          60,956        166,463              -       203,480
北京埃弗顿项目        昌平区     100.0%      23,084      113,651      113,651     113,651          113,651              -              -              -
北京大都会 79 号      朝阳区     100.0%      16,782       51,895             -            -               -             -              -        51,895
北京红领巾桥项目      朝阳区     59.5%       15,593       90,000       90,000             -               -             -              -              -
北京金域东郡          大兴区     50.0%       57,826      144,564             -            -        144,564              -              -              -
北京万科橙            大兴区     50.0%       43,446      155,207             -            -        155,207              -              -              -
北京首开万科中心      大兴区     50.0%       41,092      126,996             -      83,921         124,113              -              -         2,883
北京万科天地          大兴区     14.4%       47,000      144,385             -    135,989          144,385              -              -              -
北京北河沿甲 77 号    东城区     100.0%       4,103       14,372             -            -         14,372              -              -              -
北京长阳半岛          房山区     50.0%      437,179      859,085             -       2,535         855,750              -              -         3,335
北京金域缇香          房山区     40.0%       65,967      155,293             -            -        155,293              -              -              -
北京长阳天地          房山区     69.0%      112,673      242,447       16,652             -        208,351         17,444        17,444         16,652
北京长阳半岛中央城    房山区     34.0%       63,950      156,384        8,659       97,912         147,725              -              -         8,659
北京七橡墅            房山区     50.4%       89,132      133,698      133,698             -               -             -              -              -
北京 FS16-0201-0012
                      房山区     19.8%      133,033      210,500      167,548             -               -        42,952              -              -
地块
北京西华府            丰台区     15.0%      233,209      629,170             -    175,724          629,170              -              -              -
北京青龙湖项目        丰台区     39.8%      230,355      249,999      155,989             -               -        94,010              -              -
北京如园 C1           海淀区     50.0%       85,099      197,813             -      19,497         197,813              -              -              -
北京稻香湖            海淀区     100.0%      20,680       62,041       62,041             -               -             -              -        62,041
                                                                      42
                                                                                                                    万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                         18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称            位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                            18 年末储备
                                                                     开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
北京翠湖国际北区       海淀区       50.0%      17,630       52,889     52,889             -               -             -              -        52,889
北京翡翠云图           海淀区       88.1%      54,881      104,000    104,000             -               -             -              -             -
北京翡翠长安           门头沟区     49.4%      65,821      252,082           -      69,332          69,332         97,910        97,910         29,579
北京军庄项目           门头沟区     50.0%      74,720       44,200           -            -               -        44,200              -             -
北京弗农小镇           密云区       40.0%     400,486      384,881     25,758             -         95,301        164,458              -       125,122
北京翡翠山晓           石景山区     39.6%     202,600      346,500     87,899             -               -       258,601       258,601              -
北京观承别墅           顺义区       35.0%     187,830      170,568           -      16,120          43,325              -              -        13,048
北京顺义 28 街区项目   顺义区       49.6%      22,913       41,200           -      41,200          41,200              -              -             -
北京观承大家           顺义区       49.8%     155,133      156,761    118,422             -               -        38,339              -             -
北京天竺悦府           顺义区       32.7%      10,282       19,758     19,758             -               -             -              -        19,758
北京翡翠四季           通州区       50.0%      88,767      210,738     11,805             -        198,933              -              -             -
北京翡翠四季二期       通州区       50.0%      61,717      123,434           -      47,171          74,434              -              -        49,000
北京城市之光           通州区       35.0%      34,657      122,483           -      33,694         101,984              -              -             -
北京云创天地           通州区       49.0%     144,005      258,969     13,005             -               -       208,204              -             -
北京大都会滨江         通州区       88.8%       9,293       94,966           -            -               -             -              -             -
北京香河项目 2012      香河县       50.0%     201,386      328,149           -            -        261,868         66,281              -             -
北京哈洛小镇           香河县       50.0%     302,741      696,506           -            -               -       696,506       696,506              -
北京城建万科城         延庆区       20.0%     166,117      232,564      5,715             -         98,640              -              -        29,000
秦皇岛北戴河小镇       北戴河区     50.0%      76,384       84,932           -      16,843          79,584              -              -         5,348
秦皇岛米哈斯小镇       北戴河区     100.0%     85,659       92,357     92,357             -               -             -              -             -
秦皇岛拾光海湾         北戴河新区   16.0%      89,811       94,707     94,707             -               -             -              -        10,311
秦皇岛未来城二期       海港区       59.2%      68,011      136,022           -            -               -       136,022       136,022              -
秦皇岛假日风景         海港区       60.0%     124,672      306,612           -            -        184,960              -              -        75,255
盘锦鸭舌岛项目         辽东湾新区   40.0%     449,889      201,508           -            -               -       201,508              -             -
廊坊永清项目一期       永清县       89.5%      24,057       43,302     43,302             -               -             -              -             -
廊坊启航之光二期       永清县       89.5%      32,202       57,963           -            -               -        57,963        57,963              -
廊坊东尖塔项目         南尖塔镇     38.5%      38,714       71,790           -            -               -        71,790        71,790              -
廊坊安次龙河项目       龙河高新区   79.8%      71,400      142,800           -            -               -       142,800              -             -
霸州时代之光           霸州市       33.6%      44,442      111,104           -            -               -       111,104       111,104              -
                                                                      43
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                          18 年       18 年   截至 18 年末                 19 年计划开   19 年计划竣
      项目名称            位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                           18 年末储备
                                                                      开工面积    竣工面积      竣工面积                        工面积        工面积
霸州孔雀湖-77 亩地、
                       霸州市       64.8%      77,510      116,265            -           -              -       116,265       116,265             -
39 亩地项目
涿州城际之光           涿州市       92.1%      67,392      269,500            -           -              -       269,500       269,500             -
涿州码头镇项目         涿州市       79.8%      63,500      127,000            -           -              -       127,000       127,000             -
                       大厂回族自
大厂 231、232 地块                  79.8%      76,388      146,269            -           -              -       146,269       146,269             -
                       治县
                       大厂回族自
大厂 233、234 地块                  79.8%     126,700      240,730            -           -              -       240,730        95,846             -
                       治县
唐山金域华府二期       丰润区       32.0%      50,879      124,992     124,992            -              -             -             -             -
唐山新里程             凤凰新城     48.0%      88,848      267,427            -     32,082        267,427              -             -             -
                       高新技术开
唐山万科蓝山项目                    49.8%      80,103      197,059     197,059            -              -             -             -             -
                       发区
唐山未来城             高新区       53.6%      68,237      170,575      58,912            -              -       111,663       111,663             -
唐山金域华府           路北区       60.0%      84,194      154,769            -     10,662        152,075              -             -         2,694
唐山金域华府三期       路北区       40.8%      39,462      110,377            -    110,377        110,377              -             -             -
唐山金域缇香           路北区       41.0%      53,400      138,199            -           -              -             -             -       138,199
唐山公园大道           路北区       13.8%     185,802      446,710     296,710            -              -       150,000       150,000             -
唐山红郡               路南区       100.0%    200,534      151,606            -     23,886        151,606              -             -             -
唐山南湖春晓           路南区       24.0%     165,834      431,738      90,281     129,788        276,755              -             -             -
唐山翡翠公园           路南区       50.4%     106,070      265,175            -           -              -       145,616       145,616             -
天津成宁府             北辰区       27.7%      18,500       36,937      36,937            -              -             -             -             -
天津滨海大都会         滨海新区     26.0%     215,899      685,896     274,982            -       100,282        219,765        79,300             -
天津海港城             滨海新区     51.0%     149,483      373,053            -     40,106        373,053              -             -             -
天津金域国际           滨海新区     100.0%    108,389      190,048            -           -        88,274              -             -        67,236
天津紫台项目           滨海新区     40.8%      56,545      136,534            -     76,469         76,469              -             -        43,908
天津观澜               滨海新区     48.6%      90,781      196,848     122,501            -              -        74,347        24,000             -
天津东丽湖             东丽区       100.0%   2,708,886    1,763,059     81,916      89,544       1,332,336        29,000        29,000       173,279
天津金域华府           东丽区       51.0%     221,217      358,360            -     90,369        324,072              -             -        34,288
天津民和巷             东丽区       87.0%     257,768      438,230     155,749     104,015        289,580              -             -        28,338
天津城市之光           东丽区       20.0%      72,358      144,717            -     35,677         35,677              -             -       109,040
天津万科天地           东丽区       49.9%     147,353      183,000      34,000            -        34,000        149,000       100,000             -
                                                                       44
                                                                                                                 万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                      18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开   19 年计划竣
      项目名称          位置    权益     占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                                  开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积        工面积
天津麒麟湿地万科小镇 东丽区     49.1%     166,735      185,034      111,534            -               -        73,500        49,000              -
天津东郡             东丽区     50.0%      34,710       60,325      60,325             -               -             -             -              -
天津叠彩道项目       河西区     33.1%      24,013       47,996      47,996             -               -             -             -              -
天津海天燕居         蓟县       53.9%      81,935       82,843      10,756             -               -             -             -        82,843
天津新都会           南开区     49.0%      40,068      139,099            -            -               -        73,599        73,599              -
天津南湖郡           武清区     88.9%      62,440       76,778            -      76,778          76,778              -             -              -
天津四季花城         西青区     51.0%     409,701      502,892            -    126,730          502,892              -             -              -
天津东第项目         西青区     40.8%     133,014      308,328      63,550     102,720          102,720              -             -        89,767
天津翡翠大道         西青区     34.0%     167,723      325,895      13,068             -               -       193,770        52,331              -
天津杨伍庄北项目     西青区     51.0%     192,144      378,267       3,655             -               -       374,612             -              -
天津西华府           西青区     57.8%     181,503      298,539     173,718             -               -       124,821       124,821              -
天津锦庐             西青区     28.5%      40,547       72,985      72,985             -               -             -             -              -
天津西庐南           西青区     99.0%      49,684       81,729      81,729             -               -             -             -              -
天津西庐北           西青区     98.8%      52,189      103,963      21,167             -               -        82,796        82,796              -
沈阳城市之光         大东区     94.6%      87,643      350,517            -    241,934          350,517              -             -              -
沈阳时代之光         大东区     69.0%      30,742       91,765            -      24,223          24,223              -             -        67,542
沈阳惠斯勒小镇       东陵区     100.0%    285,599      286,141      57,782       39,902         100,619        127,740             -        57,782
沈阳鹿特丹           和平区     100.0%    120,333      360,999            -      30,815         360,999              -             -              -
沈阳中山公园         和平区     40.0%       9,444       75,965            -      73,992          73,992              -             -         1,973
沈阳满融项目         和平区     99.2%      79,763      159,526            -            -               -       159,526       159,526              -
沈阳假日风景         皇姑区     100.0%    200,000      474,883      59,486     122,570          329,015              -             -       101,232
沈阳紫台             皇姑区     52.7%      67,720      195,450            -      38,723         195,450              -             -              -
沈阳大都会公元       皇姑区     32.5%      16,247      113,483     113,483             -               -             -             -              -
沈阳理想新城项目     浑南区     40.1%     198,479      407,938     182,624       61,832          79,607         57,146        57,146        89,148
沈阳翡翠书院         浑南区     30.1%      56,325      122,881     122,881             -               -             -             -        63,572
沈阳翡翠四季         浑南区     72.8%      60,148      142,097     142,097             -               -             -             -        78,630
沈阳吉宝项目         浑南区     99.4%      73,638      186,295            -            -               -       186,295       186,295              -
沈阳百荷湾东         浑南区     98.9%      82,371      140,031      66,536             -               -        73,495        73,495              -
沈阳中旅万科城       浑南区     49.6%    1,018,234    1,057,074           -            -         22,067      1,035,007        76,500              -
沈阳明天广场         浑南新区   69.5%     199,319      597,957            -    112,454          597,957              -             -              -
                                                                   45
                                                                                                              万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                     18 年       18 年   截至 18 年末                 19 年计划开   19 年计划竣
      项目名称        位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                          18 年末储备
                                                                 开工面积    竣工面积      竣工面积                        工面积        工面积
                   经济技术开
沈阳西华府                      97.7%     208,177      372,382    259,532       6,540           6,540             -             -       178,699
                   发区
沈阳春河里         沈河区       100.0%     81,378      431,232           -     42,250        342,393              -             -         8,158
沈阳如园           沈河区       40.0%      12,051       41,966     41,966            -              -             -             -        41,966
沈阳明日之光       苏家屯区     72.8%     127,099      284,223           -           -              -       116,628       116,628        99,591
沈阳铁西蓝山       铁西区       99.1%      51,832      154,638           -           -       154,638              -             -             -
沈阳城市阳光       铁西区       62.4%      54,257      166,356           -           -              -             -             -        86,356
沈阳翡翠之光一期   铁西区       18.0%      40,877      199,937           -           -              -       199,937       199,937             -
沈阳翡翠之光二期   铁西区       54.0%      67,305      286,886           -    151,658        151,658              -             -       135,228
沈阳翡翠新都会     铁西区       67.6%      61,217      140,799    140,799            -              -             -             -             -
沈阳公园大道       于洪区       100.0%    169,774      407,374           -     71,382        407,374              -             -             -
沈阳翡翠公园       于洪区       62.8%     109,776      219,552           -    101,210        101,210              -             -       118,342
沈阳四季公园       于洪区       89.6%      45,100       99,220           -     36,971         36,971              -             -        62,249
沈阳长江府         于洪区       88.6%      24,143       48,286           -     22,215         22,215              -             -        26,071
沈阳千山府         于洪区       97.0%      19,105       66,867     66,867            -              -             -             -             -
抚顺金域蓝湾       开发区       100.0%    300,150      675,968    109,266      52,812        238,575        328,127       328,127       109,266
抚顺金域国际       顺城区       100.0%     72,560      293,351           -     64,661        293,351              -             -             -
营口海港城         鲅鱼圈区     100.0%    138,990      388,637    128,125            -       153,765        106,747       106,747             -
鞍山金域国际       铁东区       51.0%     225,715      673,206     91,534      51,143        186,206        338,685       133,022       145,603
鞍山惠斯勒小镇     铁东区       100.0%    422,171      626,572     71,566      91,361        451,761              -             -       108,568
大连西山别墅       甘井子区     55.0%      90,404       91,308           -           -        91,308              -             -             -
大连蓝山           甘井子区     100.0%    125,100      214,470           -           -       214,470              -             -             -
大连公园里         甘井子区     90.0%      19,131       37,627           -           -        37,627              -             -             -
大连金域华府       甘井子区     87.0%      44,085       80,337           -           -        80,337              -             -             -
大连城市之光       甘井子区     93.4%     153,500      283,975           -     94,869        269,813              -             -         4,089
大连翡翠公园       甘井子区     22.2%     146,290      248,710           -    104,840        104,840         26,712        26,712        77,158
大连八栋墅         甘井子区     88.6%      36,169       46,336           -     16,601         16,601              -             -        29,735
大连新都会         甘井子区     95.7%      55,138      135,345     30,950      62,539         62,539              -             -        37,541
大连翡翠四季       甘井子区     45.5%      73,601      129,292           -           -              -             -             -       129,292
大连观贤别墅       甘井子区     48.7%     126,155      134,550    134,550            -              -             -             -             -
                                                                  46
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                        18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                                    开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
大连大橡塑项目       甘井子区     97.7%      25,636       44,232      44,232             -               -             -              -              -
大连翡翠都会         甘井子区     99.4%     125,744      311,150            -            -               -       311,150       116,722               -
                     高新技术产
大连樱花园                        100.0%    146,677      342,625     113,165       20,034         176,300              -              -        25,859
                     业园区
                     高新技术产
大连滨海大都会                    90.0%      10,955       26,292      26,292             -               -             -              -              -
                     业园区
大连樱花园后期项目   高新园区     76.1%     193,011      177,795      66,606             -               -       111,189        22,897               -
大连翡翠之光         金州区       88.6%      83,330      243,918      96,971             -               -       146,947       146,947         96,971
大连万科城           金州区       100.0%    284,806      620,607      43,419       89,224         431,685              -              -       177,393
大连海港城           普兰店区     55.0%     581,172      968,300     121,592       19,962         241,128        605,580              -        51,199
大连城花东项目       沙河口区     51.0%      35,757       64,260            -            -               -        64,260        64,260               -
大连半山半海         沙河口区     88.6%      12,233       45,140            -      45,140          45,140              -              -              -
大连大都会星海       沙河口区     26.5%       7,399       76,778      76,778             -               -             -              -              -
大连中南府           中山区       88.6%      15,300       32,400            -      32,400          32,400              -              -              -
大连誉澜道           中山区       62.1%      42,400      166,400      62,635             -               -       103,765        56,790               -
大连中山中           中山区       42.5%       2,968       27,633            -            -               -        27,633        27,633               -
长春柏翠园           朝阳区       100.0%    267,981      503,349     145,411       69,819         357,938              -              -        80,879
长春繁荣里           朝阳区       41.7%      16,162       56,567            -            -               -             -              -        56,567
长春蓝山             二道区       100.0%    228,670      501,678      47,053             -        454,625              -              -              -
长春新都会           高新区       95.3%      50,003      103,600      71,849             -               -        31,751        31,751         71,849
长春翡翠学院         高新区       49.3%      82,000      174,193     154,693             -         19,500              -              -        63,899
长春惠斯勒小镇       净月区       50.0%     399,715      484,714            -      23,219         340,644        139,731        43,454          4,339
长春万科城           净月区       51.0%     350,965     1,068,964    194,080     272,385          601,589        239,948        95,042         61,792
长春如园             净月区       42.9%     181,283      240,600      15,858       37,053         117,322              -              -        51,684
长春惠斯勒班芙花园   净月区       45.9%     187,439      243,671      41,370       92,021          92,021          9,219         9,219         85,464
长春愿景都城         净月区       90.0%      80,000      120,000     120,000             -               -             -              -              -
长春城市之光         绿园区       96.3%     181,060      435,039       1,991     119,130          119,130        173,667        79,977         57,829
长春金域长春         南关区       100.0%    121,109      343,058            -    102,122          215,272              -              -        70,724
长春翡翠滨江         南关区       92.3%     111,757      702,385     200,523             -        187,385        314,477       138,000               -
长春金色里程         汽开区       88.6%      44,154       75,002            -      26,209          75,002              -              -              -
                                                                     47
                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                       18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称            位置   权益     占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                                   开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
长春西宸之光           汽开区    40.0%     154,246      308,500      165,876            -               -       142,624        142,624              -
吉林万科城             高新区    65.0%     728,139     2,001,721     46,197       93,513         918,928        766,478       322,611        151,388
吉林滨江九里           丰满区    24.5%      35,476      106,428     106,428             -               -             -              -        22,995
吉林松花湖项目         丰满区    100.0%    531,598      599,999            -      16,333         173,767        280,491        41,248        103,498
哈尔滨城市之光         香坊区    45.0%     110,669      360,822     139,142             -          7,822              -              -       109,814
哈尔滨公园大道         道外区    24.1%      39,392      101,800            -            -               -       101,800       101,800               -
哈尔滨滨江大都会       道里区    49.9%      29,360      120,374            -            -               -       120,374       120,374               -
青岛玫瑰里             城阳区    60.0%     340,069      535,153            -    100,600          500,650              -              -        31,061
青岛桃花源             城阳区    57.2%     129,032      229,399            -      93,722         229,399              -              -              -
青岛桃花源二期         城阳区    59.4%     134,669      244,046            -    244,046          244,046              -              -              -
青岛金域华府           城阳区    59.2%      63,599      127,198            -    127,198          127,198              -              -              -
青岛金域华府 A1 地块   城阳区    58.6%      64,222      128,444            -            -               -             -              -       128,444
青岛瑞阳路后田 B 地
                       城阳区    59.2%      56,286       95,934            -            -               -        95,934        95,934               -
块
青岛团结路项目         黄岛区    55.3%     123,719      284,109     183,354             -               -        34,718        34,718               -
青岛长江首府项目       黄岛区    87.8%      25,836      168,348     125,944             -               -        42,404              -              -
青岛黄岛扒山项目       黄岛区    46.0%     131,985      308,597      81,078             -               -       227,519       227,519               -
青岛东郡               即墨市    55.0%     196,446      462,142            -      94,333         384,979              -              -        52,417
青岛小镇               开发区    34.0%     933,293      947,990      35,790       60,763         382,696        490,604        78,328               -
青岛生态新城           李沧区    100.0%    110,919      350,385            -    156,457          350,385              -              -              -
青岛石牛山路项目       李沧区    22.0%     203,831      501,950            -            -               -       501,950              -              -
青岛平度万科城         平度市    100.0%     59,308      181,845            -            -        113,215         37,071              -              -
青岛万科未来城         市北区    36.8%     139,768      442,015     129,277     312,738          312,738              -              -              -
青岛福州路万科中心     市北区    100.0%     38,775      123,703            -            -        123,703              -              -              -
青岛台柳路 312 号地块 市北区     50.0%      11,222       39,300      39,300             -               -             -              -              -
青岛紫台南项目         市北区    54.6%       5,043       17,649      17,649             -               -             -              -              -
烟台假日风景           福山区    70.0%     190,281      362,813            -            -        298,457              -              -        64,356
烟台城市之光           福山区    32.0%      47,988      129,948            -    129,948          129,948              -              -              -
烟台城市之光Ⅱ         福山区    24.9%      58,514      109,477            -            -               -       109,477       109,477               -
烟台城市之光Ⅱ         福山区    51.1%      55,711      150,600      77,858             -               -        72,742        72,742               -
                                                                    48
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                       18 年        18 年    截至 18 年末                  19 年计划开   19 年计划竣
      项目名称          位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                                   开工面积     竣工面积       竣工面积                         工面积        工面积
烟台天越湾           高新区       93.5%     190,000      401,000            -            -               -       401,000        70,444              -
烟台百圣源           经济开发区   57.7%     176,746      312,390    144,549              -               -       167,841       107,143              -
烟台万科城           开发区       51.0%     241,467      469,165            -      12,827         283,109              -             -       137,005
烟台翡翠湾           莱山区       89.4%      50,620      111,300            -            -               -             -             -        85,543
烟台翡翠大道         莱山区       24.0%     189,041      460,414    232,788              -               -       227,626        98,800              -
烟台翡翠长安         莱山区       29.4%     105,056      189,100            -            -               -       189,100        93,750              -
烟台海云台           芝罘区       100.0%    311,614      444,000            -    145,024          422,272              -             -        11,885
烟台御龙山           芝罘区       51.0%     341,943      422,791      33,660        7,128         194,528              -             -       125,187
烟台翡翠公园         芝罘区       78.6%      57,892      116,000       8,745       68,458          68,458              -             -        42,808
烟台西雅图           芝罘区       41.0%      61,499      120,300    120,300              -               -             -             -              -
济南麓城             高新区       71.1%      20,000       65,253            -      65,253          65,253              -             -              -
济南万科中心         高新区       100.0%     15,188       90,070            -      90,070          90,070              -             -              -
济南劝学里           高新区       33.4%     133,532      333,345            -            -               -       333,345       333,345              -
济南万科如园         高新区       32.7%      61,289       85,760      85,760             -               -             -             -              -
济南公园里           槐荫区       42.7%      48,763      152,371            -            -        152,371              -             -              -
济南产业城镇工业地块 济阳区       51.0%     176,075      178,128    178,128              -               -             -             -              -
济南城市之光         历城区       24.0%     203,151      451,722    124,405        55,450          55,450              -             -       396,272
济南海右府           历城区       97.9%      35,260       70,556            -            -               -             -             -        70,556
济南翡翠山语         历城区       98.8%     126,244      265,097    113,682              -               -       151,415       151,415              -
济南玖唐府           历城区       16.1%     100,470      221,034    221,034              -               -             -             -              -
济南天宸             历城区       18.0%     103,211      260,092    214,365              -               -        45,727        45,727              -
济南魅力之城         历城区       66.6%     110,494      277,340    113,943              -               -       163,397        67,345              -
济南万科海晏门       历下区       59.4%      31,976      132,939            -            -               -             -             -       132,939
济南万科城           历下区       100.0%    191,418      481,001            -            -        481,001              -             -              -
济南金域华府         历下区       30.3%     103,870      316,999            -    214,545          316,999              -             -              -
济南翡翠公园         历下区       50.0%      87,149      287,555    237,543              -               -             -             -              -
济南大都会           历下区       32.3%      78,771      245,200      99,895             -               -       145,305       145,305              -
济南悦峯             市中区       98.0%      16,906       80,378      33,386       46,992          46,992              -             -        33,386
济南万科山望         市中区       24.4%     120,618      572,429    107,769              -               -       464,660       159,978              -
济南金色悦城         天桥区       49.0%      74,722      250,913            -    131,594          250,913              -             -              -
                                                                     49
                                                                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                     18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置    权益     占地面积 规划建筑面积                                            18 年末储备
                                                                 开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
济南中麓府           章丘区     31.1%     110,411      215,782     114,924            -               -       100,858        100,858              -
济南百脉悦府         章丘区     24.8%     201,116      402,189    189,228             -               -       212,961       212,961               -
济南江山一品         章丘区     28.4%      23,856       38,170     38,170             -               -             -              -              -
淄博万科翡翠书院     张店区     17.0%     128,501      321,245    321,245             -               -             -              -              -
淄博万科新都会       张店区     50.0%      20,486       71,058           -            -               -        71,058        71,058               -
太原公园里           尖草坪区   88.6%      66,179      210,491           -            -               -             -              -       210,491
太原小镇             尖草坪区   89.1%     263,066      434,359     79,714             -               -             -              -       173,768
太原金域蓝湾         晋源区     88.6%      40,047      148,740           -    144,578          144,578              -              -              -
太原金域蓝湾二期     晋源区     50.0%      29,195      114,039           -            -               -             -              -        79,979
太原中央公园         晋源区     50.0%      35,492      136,854    136,854             -               -             -              -              -
太原翡翠公园项目     晋源区     36.0%      75,832      257,786    257,786             -               -             -              -              -
太原翡翠晋阳湖       晋源区     48.9%     127,040      254,079           -            -               -       254,079       168,041               -
太原公园大道         晋源区     33.1%      32,450      139,534           -            -               -       139,534       139,534               -
太原包头事业部项目   青山区     97.2%     228,173      560,431           -            -               -       560,431       360,882               -
太原蓝山             万柏林区   51.0%     198,392      687,372           -      67,915         614,794              -              -        72,578
太原公交公司地块     万柏林区   100.0%     37,060      177,415           -            -               -       177,415              -              -
太原紫郡             万柏林区   24.0%      72,496      201,471           -    201,471          201,471              -              -              -
太原长风公馆         万柏林区   42.0%      16,228       56,350     56,350             -               -             -              -              -
太原春和景明         万柏林区   41.0%     239,977      534,439    253,925             -               -       280,514       199,692               -
太原万科城           小店区     49.6%     323,777      793,157           -    519,450          689,020              -              -       104,137
太原新都心           小店区     49.6%      37,876       97,537           -            -               -             -              -        97,537
阳曲金域蓝湾         阳曲县     50.0%      84,308      209,643    209,643             -               -             -              -              -
太原紫院             迎泽区     98.0%      74,373      210,450           -            -               -             -              -       188,177
太原城市之光         迎泽区     90.1%     133,214      400,716    321,152             -               -        79,564        79,564               -
晋中紫院             榆次区     50.6%      29,143       58,285     58,285             -               -             -              -              -
晋中紫郡             榆次区     50.0%      93,947      187,894           -            -               -       187,894       187,894               -
石家庄翡翠公园一期   桥西区     41.0%      53,100      180,554           -            -               -             -              -              -
石家庄翡翠书院       长安区     49.9%     168,944      411,746           -            -               -       411,746       317,000               -
石家庄紫郡           长安区     48.2%      30,908       95,408     95,408             -               -             -              -              -
                                                                  50
                                                                                                                    万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                           18 年       18 年   截至 18 年末                 19 年计划开   19 年计划竣
      项目名称           位置      权益      占地面积 规划建筑面积                                            18 年末储备
                                                                       开工面积    竣工面积      竣工面积                        工面积        工面积
                      循环化工园
石家庄新都会                       41.0%       60,661      224,049      224,049            -              -             -             -              -
                      区
石家庄翡翠公园        桥西区       51.0%       70,549      164,064             -           -              -       164,064       164,064              -
北方区域小计                                33,745,019   65,824,585   12,624,000   7,972,357     26,610,701    18,307,890    10,143,348      7,035,203
中西部区域
成都万科华茂广场      成华区       100.0%      29,720      208,037             -           -       208,037              -             -              -
成都金色乐府音乐广场 成华区        60.0%      152,852      759,036             -           -       268,896        197,541       149,704              -
眉山崇礼 937 亩项目   东坡区       94.4%      624,711     1,026,894            -           -              -     1,026,894        97,588              -
成都公园 5 号         高新区       50.0%       87,822      263,464        3,505       3,505         80,155        183,309             -              -
成都宸光和悦          高新区       21.5%       62,229      165,130      165,130            -              -             -             -              -
成都川商项目          高新区       69.8%       20,939      100,505             -           -              -       100,505             -              -
成都锦南堂            高新区       70.0%       84,423      168,848      168,848            -              -             -             -              -
成都新川 49 亩项目    高新区       99.0%       32,637      123,470             -           -              -       123,470             -              -
成都金色城市          龙泉驿区     100.0%      72,102      288,410             -           -       288,410              -             -              -
成都万科城            郫都区       62.0%      167,375      560,963             -    276,553        424,170              -             -       136,793
成都理想城            郫都区       93.5%      201,981      640,170      105,396     182,863        190,689              -             -       344,085
成都玖西堂            郫都区       60.0%       78,671      182,570             -           -              -             -             -       182,570
成都时光润园          郫都区       91.8%       44,976       89,951       89,951            -              -             -             -              -
成都时代之光一期      青白江区     42.6%       22,829       68,488       68,488            -              -             -             -              -
成都时代之光二期      青白江区     42.6%       40,565      121,695      121,695            -              -             -             -              -
成都悦海园            青白江区     51.0%      104,624      418,494             -           -              -       418,494       418,494              -
成都城市之光          仁寿县       26.8%       68,501      137,002      137,002            -              -             -             -       137,002
成都梦想之光          仁寿县       50.3%       42,293       93,041       93,041            -              -             -             -              -
成都第五城            双流区       97.8%      274,323      819,126             -    408,778        582,974              -             -       236,152
成都公园九里          双流区       49.0%      136,000      411,842             -    120,864        128,001              -             -              -
成都怡心湖 133 亩项目 双流区       50.0%       88,336      265,009             -           -              -       265,009       132,505              -
成都怡心湖 122 亩项目 双流区       50.0%       81,356      220,803             -           -              -       220,803       100,401              -
成都翡翠公园          天府新区     51.5%      146,745      409,541             -    133,268        133,268              -             -       276,273
成都万科云城一期      天府新区     98.8%       34,501      198,690       67,357            -              -       131,333       131,333              -
成都万科云城二期      天府新区     98.8%       45,067      232,725       60,438            -              -       172,287       153,992              -
                                                                        51
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                        18 年       18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                             18 年末储备
                                                                    开工面积    竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
成都君逸             天府新区     93.4%      27,266       54,531      54,531             -               -             -              -              -
成都锦绣             天府新区     99.3%     157,109      392,773      77,164             -               -       315,609       105,203               -
成都公园传奇         天府新区     69.6%     108,704      329,284      44,531             -               -       284,753       284,753               -
成都翡翠和悦         天府新区     32.8%      55,926       82,600      82,600             -               -             -              -              -
眉山未来之光         文林镇       40.0%      43,661      109,152     109,152             -               -             -              -              -
成都金域缇香         新都区       100.0%    111,166      329,000     101,409             -        227,591              -              -              -
成都翡翠郡           新都区       100.0%     65,858      118,564            -            -        118,564              -              -              -
成都五龙山蓝山       新都区       100.0%    121,000      145,139            -    103,157          130,588              -              -              -
南充金润华府         高坪区       100.0%    182,012      518,004            -    109,412          408,605              -              -       109,399
西昌万科 17 度       西昌市       27.0%     595,021      621,374            -            -               -       621,374       425,068               -
                     东湖新技术
武汉花山紫悦湾                    50.0%     199,709      299,563            -    118,825          299,563              -              -              -
                     开发区
                     东湖新技术
武汉万科锦程                      95.5%      38,286      202,620            -            -        202,620              -              -              -
                     开发区
武汉万科高尔夫熙岸   东西湖区     76.0%      35,075       96,278      96,278             -               -             -              -              -
                     葛店经济技
武汉万科五彩城                    41.0%     126,026      295,398     164,393             -               -             -              -        86,004
                     术开发区
武汉葛店姚湖村项目   葛店开发区   60.0%      21,452       80,760            -            -               -        80,760        80,760               -
武汉汉阳国际         汉阳区       100.0%    166,817      568,974            -            -        568,974              -              -              -
武汉翡翠滨江         汉阳区       52.7%     225,157      912,308            -      36,105         168,226        744,082       744,082               -
武汉万科金域国际     汉阳区       95.8%     114,629      569,843            -            -               -       569,843       569,843               -
武汉万科云城         洪山区       79.8%     119,037      425,989     254,136             -               -       171,853       148,388               -
武汉金色城市         洪山区       100.0%    273,850      891,842            -            -        891,842              -              -              -
武汉万科翡翠云台     洪山区       41.0%      53,866       73,299            -      73,299          73,299              -              -              -
武汉万科主场         洪山区       98.9%      57,253      262,387            -            -               -             -              -       119,940
武汉伟鹏万科御玺滨江 江岸区       40.0%      43,274      208,965     208,965             -               -             -              -              -
武汉金域湖庭         江汉区       100.0%     66,077      370,566      29,925             -        104,905         29,925        29,925        106,574
武汉汉口传奇         江汉区       50.0%     232,206     1,168,179    254,863     308,657          703,665         19,265        19,265         96,848
武汉万科联投理想星光
                     江夏区       19.4%      65,548      185,404     185,404             -               -             -              -              -
083 地块
武汉万科联投理想星光
                     江夏区       49.0%      64,726      176,069     176,069             -               -             -              -              -
082 地块
                                                                     52
                                                                                                                 万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                        18 年       18 年   截至 18 年末                 19 年计划开   19 年计划竣
      项目名称          位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                           18 年末储备
                                                                    开工面积    竣工面积      竣工面积                        工面积        工面积
                     经济技术开
武汉万科翡翠玖玺                  50.0%     160,682      370,689            -    194,875        194,875              -             -       175,814
                     发区
武汉万科金域天地     硚口区       46.0%       6,711       23,897            -           -              -        23,897        23,897             -
武汉万科理想城       夷陵区       82.7%     182,149      437,180     279,590            -              -       157,590       157,590             -
武汉万科理想城悦府   夷陵区       90.0%      32,041       51,050      51,050            -              -             -             -             -
重庆万科观承         北碚区       41.6%     195,027      422,818      98,999            -              -             -             -       131,313
重庆十七英里         北碚区       97.6%     212,044      214,165     214,165            -              -             -             -             -
重庆金域华府         北碚区       61.8%     128,615      257,231     257,231            -              -             -             -             -
重庆万科城           北部新区     55.0%     278,167      654,419       7,042      65,835        617,237              -             -        37,182
重庆悦湾             江北区       45.0%     435,499      649,159            -    248,688        585,585         10,139        10,139        53,435
重庆溉澜溪           江北区       100.0%    129,535      652,785     130,772      62,022        191,231        205,593       120,941        98,757
重庆嘉凯城           江北区       60.0%      58,347      135,986      24,658            -              -       111,328       111,328        14,530
重庆万科西城         九龙坡区     100.0%     60,276      271,207            -           -       271,207              -             -             -
重庆万科西九         九龙坡区     50.0%      27,593      151,620            -           -       151,620              -             -             -
重庆锦尚             九龙坡区     94.3%      69,160      164,393            -     87,466        164,393              -             -             -
重庆金开悦府         两江新区     69.6%     173,474      304,927     175,587            -              -       129,340        69,000             -
重庆森林公园项目     两江新区     65.5%     204,218      398,940      95,849            -              -       303,091       160,000             -
重庆金域学府         南岸区       13.5%     241,314      837,204     135,393     142,108        293,512        280,882       237,996        88,453
重庆金色悦城         沙坪坝区     80.0%     175,000      692,431            -    158,140        606,542              -             -        55,889
重庆金域华庭         沙坪坝区     90.1%      26,325      181,642     181,642            -              -             -             -        86,196
重庆金域蓝湾         渝北区       90.7%     105,079      244,116      54,663            -        66,608         42,428         1,298        54,663
重庆翡翠公园         渝北区       97.8%      46,592      113,233      60,728            -              -        52,505        52,505             -
重庆鹅岭峰           渝中区       49.7%      27,197       32,542            -     32,542         32,542              -             -             -
重庆翡翠都会         渝中区       69.5%      23,512      117,428            -           -              -       107,781       107,781             -
重庆天地             渝中区       38.4%     228,476     1,354,598    200,850            -              -       555,417        71,772       131,727
西安金域蓝湾         灞桥区       90.0%     144,467      146,302            -           -              -             -             -       101,796
西安金域东郡         浐灞生态区   100.0%    175,387      697,947            -     67,344        423,308        185,286       185,286        14,617
西安万科悦湾         浐灞生态区   47.6%      75,406      178,256      36,096            -              -       142,160       142,160             -
西安万科澜岸         浐灞生态区   99.8%     140,736      288,027            -           -              -       288,027       208,642             -
西安万科大都会一期   沣西新城     86.9%     141,500      362,187     256,387            -              -       105,800             -             -
                                                                     53
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                       18 年        18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称           位置    权益     占地面积 规划建筑面积                                              18 年末储备
                                                                   开工面积     竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
西安万科大都会二期    沣西新城   65.9%     135,900      359,384             -            -               -       359,384        224,984              -
西安地建万科滨河四季 富平县      26.5%     160,997      321,598     247,531              -               -         8,741         8,741         76,716
西安翡翠国宾          高新区     72.3%     161,244      613,227     361,128              -               -       252,099       252,099               -
西安金域华府          经开区     100.0%    106,667      384,044             -            -        384,044              -              -              -
西安金色悦城          莲湖区     80.0%     193,571      687,958             -    166,002          677,411              -              -              -
西安金色悦城 DK1 项
                      莲湖区     100.0%     36,708      150,121             -            -               -             -              -        68,736
目
西安城市之光          曲江新区   78.6%     100,340      309,081             -      24,957         271,037         35,394        35,394          2,650
西安城市之光蜜柚      曲江新区   91.9%      20,000       70,170             -      35,699          70,170              -              -              -
西安城市之光南区      曲江新区   40.8%      60,136      210,483       49,789             -               -        44,186        44,186         47,236
西安大明宫            未央区     70.0%      69,052      222,690             -            -        159,539              -              -              -
西安幸福里            未央区     100.0%     65,628      227,885             -      46,204         227,885              -              -              -
西安金域未央          未央区     60.0%      41,840      204,238             -            -               -             -              -              -
西安幸福臻园          未央区     90.0%      49,197      137,636     137,636              -               -             -              -              -
西安万科理想城        西咸新区   90.1%     459,707      901,141     219,219              -               -       681,922       272,785               -
西安金域国际          雁塔区     90.6%      23,831      152,133             -      74,479         152,133              -              -              -
西安高新华府          雁塔区     69.8%     114,745      477,642             -    110,970          380,097              -              -        97,545
西安东方传奇          雁塔区     40.5%     109,695      383,057        4,453       80,001         224,505              -              -        86,459
西安翡翠天誉          雁塔区     88.6%      74,527      296,106             -    106,010          106,010              -              -       143,255
西安翡翠国际          雁塔区     41.0%     283,130     1,003,799    175,016      105,825          105,825        476,361       476,361         96,089
西安高新华府（后期） 雁塔区      49.8%      55,255      162,661       37,700             -               -             -              -        52,641
西安公园华府          雁塔区     78.6%     121,741      356,336     143,945              -               -             -              -       139,880
西安万科云谷          雁塔区     78.7%      31,569       47,353       47,353             -               -             -              -              -
西安万科公园大道      雁塔区     40.0%      49,898      139,668       79,037             -               -        60,631        60,631               -
西安万科城 7#地项目   长安区     85.0%     186,849      619,565             -            -        480,819        135,730        68,000          3,016
西安万科城 3#地项目   长安区     100.0%    113,231      345,959             -            -        319,343         26,616        26,616               -
西安万科城 8#地项目   长安区     100.0%     89,377      199,691             -            -        184,474         15,217        15,217               -
西安万科城润园        长安区     88.6%     144,467      478,771       93,739     186,319          186,319              -              -       154,642
西安万科城如园        长安区     90.0%      83,289      267,268     118,243              -               -       149,025       141,509               -
郑州万科大都会        二七区     88.6%     242,021      718,099     109,157      231,943          397,739              -              -       169,739
                                                                     54
                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                      18 年        18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置    权益     占地面积 规划建筑面积                                              18 年末储备
                                                                  开工面积     竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
郑州百荣 E5 项目     二七区     100.0%     59,332      236,904             -            -               -       236,904        236,904              -
郑州万科美景万科城   高新区     51.0%     508,421     1,560,281            -    476,320        1,326,715              -              -       233,566
郑州万科城七期项目   高新区     41.0%     129,527      453,065     453,065              -               -             -              -              -
郑州万科美景橙果     高新区     41.0%       7,893       21,688       21,688             -               -             -              -              -
郑州万科美景龙门龙堂 管城区     51.0%      79,457      286,838             -            -        207,703         39,473              -        39,662
郑州万科美景魅力之城 航空港区   51.0%     327,697      801,038     179,490      286,012          516,948        104,601        95,999        121,653
郑州万科天伦紫台     惠济区     42.7%     205,979      572,422             -    174,417          174,417         18,978              -       379,027
郑州万科民安云城     惠济区     42.1%      51,704      154,836     154,836              -               -             -              -              -
郑州万科民安江山府   惠济区     46.2%      55,312      220,778     211,870              -               -         8,908         8,908               -
郑州万科美景世玠     金水区     68.2%      62,197      186,346             -            -               -             -              -              -
郑州万科溪望         经开区     99.3%      60,374      150,588     150,588              -               -             -              -              -
郑州万科民安三度湖山 上街区     43.2%     374,620      426,833       51,787             -               -       375,046       121,322               -
郑州万科福晟万科誉   郑东新区   40.8%      17,923       71,618             -            -               -             -              -        71,618
郑州兰乔圣菲         中牟县     40.8%     181,326      303,582             -      46,580          46,580         59,439        59,439         90,796
郑州长基云庐         中牟县     43.0%     146,726      158,941     138,824              -               -        20,117              -        62,099
郑州万科民安星辰     中原区     46.0%      17,754       72,588             -            -               -             -              -        72,588
周口万科溥天龙堂     川汇区     41.2%     151,933      472,115             -            -               -       472,115       472,115               -
贵阳翡翠天骄         观山湖区   32.0%      69,977      243,231     194,375              -               -        48,856        48,856               -
贵阳万科理想城       观山湖区   41.1%     287,563      794,299     404,690              -               -       163,763        50,198        341,775
贵阳翡翠公园项目     观山湖区   41.0%     374,968      935,661     147,739              -               -       787,922       129,872               -
贵阳新都荟           观山湖区   45.2%     612,054      816,428     261,092              -          7,512        464,587       214,189         87,818
贵阳花溪大都会       花溪区     41.8%     173,285      432,277     228,209              -               -             -              -       164,350
贵阳翡翠滨江         南明区     33.7%      98,327      217,051     153,305              -               -        63,746        63,746               -
贵阳金域华府         小河区     100.0%    351,800      581,217             -            -        581,217              -              -              -
贵阳大都会           小河区     100.0%    159,972      649,917             -      34,677         649,917              -              -              -
贵阳万科大都会花样   小河区     60.2%      72,043      369,722     184,426              -               -        87,639        87,639        153,220
贵阳玲珑湾           云岩区     100.0%     80,594      200,705             -            -        200,705              -              -              -
贵阳悦城             云岩区     51.0%      85,341      262,728             -      31,265         260,227              -              -         2,501
贵阳万科城           云岩区     70.0%     343,142      921,846     107,515      252,095          747,012              -              -        46,750
贵阳公园 5 号        云岩区     58.5%      10,927       98,132             -            -         98,132              -              -              -
                                                                    55
                                                                                                                 万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                        18 年       18 年   截至 18 年末                 19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置      权益     占地面积 规划建筑面积                                           18 年末储备
                                                                    开工面积    竣工面积      竣工面积                        工面积         工面积
贵阳云岩大都会       云岩区       20.5%      49,054      275,961      30,662      70,517         137,964             -              -        98,171
贵阳公园传奇         云岩区       42.7%      34,325      130,392            -           -              -             -              -       110,871
贵阳翡翠传奇         云岩区       46.0%     109,630      314,021      46,037      82,053         82,053              -              -       171,088
贵阳万科贵阳传奇     云岩区       56.0%       6,555       58,991            -           -              -        58,991        58,991              -
玉溪中国抚仙湖国际旅
                     澄江县       33.2%    2,512,591    1,461,194    177,893            -       148,494      1,098,963       240,300        126,951
游度假区
昆明银海泊岸         滇池度假区   29.7%     243,605      442,311     131,077     120,288        249,151         60,480        60,480         90,308
昆明鑫金花园         高新区       88.6%      37,450      145,292            -    145,292        145,292              -              -             -
昆明魅力之城         官渡区       100.0%    417,919     1,662,861    314,581     147,325        883,688        277,163       277,163        167,701
昆明公园里           官渡区       97.9%     212,139      561,703            -    172,397        348,527        164,924       164,924         48,252
昆明星河嘉园         官渡区       60.0%     108,375      445,104     102,004            -              -       165,429       165,429        172,286
昆明翡翠滨江         官渡区       30.6%     161,266      527,960     212,223            -              -       315,737       148,766         72,096
昆明翡翠南郡         官渡区       24.1%      92,972      289,349     124,646            -              -       164,703       164,703              -
昆明城市之光         盘龙区       96.7%      37,916      153,236            -    121,263        121,263              -              -        31,973
昆明万科汀园         盘龙区       99.5%      65,004      287,406     287,406            -              -             -              -       144,925
昆明白沙润园后期项目 盘龙区       90.0%      14,932       52,947      52,947            -              -             -              -             -
昆明金色领域         五华区       100.0%    105,484      314,642            -           -       256,450         58,192              -             -
昆明香榭北郡         五华区       54.4%      43,053      166,487     166,487            -              -             -              -             -
昆明王家桥项目       五华区       50.0%     246,576      912,045            -           -              -       912,045       185,228              -
乌鲁木齐四季花城     高新区       44.5%     188,748      555,676     228,450     126,567        292,152              -              -        57,454
乌鲁木齐公园里       高新区       61.0%      61,148      145,419     145,419            -              -             -              -             -
乌鲁木齐公园大道     米东区       87.9%      85,938      300,782            -           -              -       300,782       300,782              -
乌鲁木齐兰乔圣菲     沙依巴克区   60.0%     204,798      208,972            -     36,872        185,337              -              -             -
乌鲁木齐都会传奇     沙依巴克区   90.0%      42,879      105,523     105,523            -              -             -              -        12,663
乌鲁木齐都会传奇二期 沙依巴克区   54.1%      38,204       92,975            -           -              -        92,975        92,975              -
乌鲁木齐中央公园     水磨沟区     80.0%      80,698      201,745            -     67,948        189,047              -              -             -
乌鲁木齐中央公园二期 水磨沟区     88.6%      39,065      117,196            -           -              -             -              -       117,196
乌鲁木齐观澜景苑     水磨沟区     80.0%      11,825       41,184      41,184            -              -             -              -             -
乌鲁木齐大都会       水磨沟区     70.0%      36,104      162,470     162,470            -              -             -              -        39,933
乌鲁木齐天山府       天山区       49.1%     120,090      280,300            -           -              -       280,300       169,879              -
                                                                     56
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                            18 年        18 年    截至 18 年末                  19 年计划开    19 年计划竣
      项目名称          位置      权益       占地面积 规划建筑面积                                                18 年末储备
                                                                        开工面积     竣工面积       竣工面积                         工面积         工面积
乌鲁木齐翡翠天骄     天山区       77.1%       101,944       255,484       148,587             -               -       106,897        106,897              -
乌鲁木齐南山郡       乌鲁木齐县   100.0%       32,298        15,947             -             -               -             -              -              -
乌鲁木齐金域华府     新市区       82.0%        83,366       245,779             -        7,164         245,779              -              -              -
兰州万科城           皋兰县       41.0%       373,305      1,114,330     241,739              -               -       872,591       372,591               -
兰州万科时代         榆中县       50.3%       129,835       338,646             -             -               -       338,646       120,946               -
西宁万科城（万澜）   城中区       39.0%        70,667       176,668             -             -               -       176,668       176,668               -
西宁万科城（万灿）   城中区       39.0%       164,608       441,771             -             -               -       441,771       441,771               -
西宁万科城（万贤）   城中区       39.0%        37,140       100,316             -             -               -       100,316              -              -
银川御宸             金凤区       16.9%        56,556        84,833             -             -               -        84,833        84,833               -
银川理想城           金凤区       25.5%        98,215       239,874             -             -               -       239,874       239,874               -
银川翡翠公园         金凤区       19.2%       179,686       165,190      165,190              -               -             -              -              -
银川城市之光初昕苑   兴庆区       22.4%        89,837       152,717      152,717              -               -             -              -              -
银川城市之光晨星苑   兴庆区       33.8%       106,121       180,402      180,402              -               -             -              -              -
西双版纳万科曼西缇   勐海县       23.3%       454,043       579,895       42,550              -               -       537,345       123,177               -
中西部区域小计                             25,949,562     65,496,583   13,308,612    6,501,767      22,231,334     20,425,398    12,163,726      7,343,907
集团合计                                   114,663,982   248,521,351   49,928,242   27,563,455      99,031,951     59,362,432    36,090,333     30,765,501
                                                                         57
                                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
     特别风险提示：
    上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
    a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
    b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
    c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
    d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；
    e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
二、公司投资情况
（一）募集资金使用情况
     □适用√不适用
（二）非募集资金使用情况
1、金融资产投资
（1）证券投资情况
     √适用 □不适用
                                                                                                     单位：人民币元
                                                                                                      报告期所有者权
 证券代码          证券简称   初始投资金额     占该公司股权比例    期末账面值       报告期损益
                                                                                                          益变动
 0267.HK           中信股份   509,672,542.36           约 0.19%    586,988,695.87    81,735,175.76                   -
            合计              509,672,542.36           约 0.19%    586,988,695.87    81,735,175.76                   -
（2）衍生品投资情况
                                                             截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有远期外汇
                                                         契约（DF）、交叉货币掉期(CCS)、利率掉期（IRS)。DF 及 CCS
                                                         所面临的风险与汇率市场风险以及本集团的未来外币债务现金流
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不
                                                         的确定性有关。IRS 所面临的风险与利率市场风险以及本集团的
限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律
                                                         未来外币债务利息现金流的确定性有关。本集团对衍生金融工具
风险等）
                                                         的控制措施主要体现在：针对衍生品交易，本集团严格规范授权
                                                         及业务操作流程，审慎选择和决定新增衍生金融工具的种类和数
                                                         量，严格管控集团及相关主体的信用水平。
                                                             报告期内，本年到期结算的 CCS 给公司带来 70.54 万元人民
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情
                                                         币的亏损。
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相
                                                             报告期末 DF、IRS 及 CCS 公允价值参照外部金融机构的市
关假设与参数的设定
                                                         场报价确定。
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
                                                         无
报告期相比是否发生重大变化的说明
                                                             公司独立董事认为公司能够根据业务经营的实际情况，按照
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控       监管部门相关法规、规定要求，规范衍生品投资，遵循审慎性原
制情况的专项意见                                         则，通过 DF、IRS 及 CCS 等衍生金融工具降低了外币债务由于
                                                         汇率、利率变动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
                                                          58
                                                                                              万科企业股份有限公司 2018 年度报告
           报告期末衍生品投资的持仓情况表
                                                                                                                单位：人民币万元
                                                                                                            期末合约金额占公司
       合约种类              期初合约金额           期末合约金额          报告期损益情况
                                                                                                         2018 年末净资产比例（%）
            IRS                     416,850.00             438,600.00                         -                                      1.86%
            CCS                     794,744.60           2,017,208.16                    -70.54                                      8.56%
            DF                    1,319,145.75             601,177.50                         -                                      2.55%
            合计                  2,530,740.35           3,056,985.66                    -70.54                                     12.97%
   （3）公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
           公允价值计量项目相关情况
                                                                                                      单位：人民币万元
                                               会计政策变                         本期计入权益的       本期计提
             项目              期初金额                           本期增加                                         本期处置     期末金额
                                                 更影响                             公允价值变动         的减值
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其
                                         -        80,548.46      1,473,981.17                     -            -   259,215.89 1,295,313.74
变动计入当期损益的金融资产
其中：衍生金融资产                       -                 -                  -                   -            -           -               -
2.可供出售金融资产            107,412.72         -107,412.72                  -                   -            -           -               -
3.其他权益工具投资                       -        74,532.49       123,612.30           -34,486.41              -           -    163,658.38
金融资产小计                  107,412.72          47,668.23      1,597,593.47          -34,486.41              -   259,215.89 1,458,972.12
金融负债                                 -                 -                  -                   -            -           -               -
           持有外币金融资产和金融负债情况
                                                                                                       单位：人民币万元
                                        会计政策                                  本期计入权益的       本期计提
       项目            期初金额                                本期增加                                          本期处置       期末金额
                                        变更影响                                    公允价值变动       的减值
金融资产
其中：1.以公允价值
计量且其变动计入当                 -         32,880.23           31,131.05                        -            -            -    64,011.28
期损益的金融资产
其中：衍生金融资产                 -                                      -                       -            -            -              -
2.贷款和应收款                     -                                      -                       -            -            -              -
3.可供出售金融资产      107,412.72      -107,412.72                       -                       -            -            -              -
4.其他权益工具投资                 -         74,532.49          123,612.30             -34,486.41              -            -   163,658.38
金融资产小计            107,412.72                   -          154,743.35             -34,486.41              -            -   227,669.66
金融负债                           -                                      -                                                 -              -
           上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门
   认真评审后，履行了必要的审批。
                                                                   59
                                                                                    万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（4）理财产品投资情况
                                                                                                       单位：人民币万元
        具体类型          委托理财的资金来源          委托理财发生额             未到期余额            逾期未收回的金额
      银行理财产品              自有资金                     1,428,290.52            1,210,080.63                         -
                       合计                                  1,428,290.52            1,210,080.63                         -
      单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
      □ 适用 √ 不适用
      委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。
      □ 适用 √ 不适用
2、股权投资情况
      （1） 报告期内，新增投资额人民币571.3亿元，主要由以下几项构成：
 ①主要发起设立的注册资本在人民币1亿元以上并已实际投资的子公司8家，具体如下：
 序                                                        注册资本（元）        公司实际投资额
                     新设公司                  币别                                                          经营范围
 号                                                          （原币）            （折合人民币元）
 1     天津万津企业管理有限公司            人民币            1,150,000,000.00        1,150,000,000.00    企业管理
       长春万科地铁置业发展有限公
 2                                         人民币               250,000,000.00        250,000,000.00     房地产开发
       司
 3     武汉万云房地产有限公司              人民币            1,000,000,000.00        1,000,000,000.00    房地产开发
 4     镇江万港置业有限公司                人民币               340,000,000.00        340,000,000.00     房地产开发
 5     无锡市旭恒房地产有限公司            人民币            1,660,000,000.00        1,660,000,000.00    房地产开发
       深圳市福科产业运营管理有限                                                                        高新产业园区运
 6                                         人民币               500,000,000.00         37,500,000.00
       公司                                                                                              营管理
 7     嘉兴万璟实业投资有限公司            人民币               305,000,000.00        299,480,000.00     实业投资
 8     杭州万科亚运村开发有限公司          人民币            1,000,000,000.00          12,400,000.00     房地产开发
                                    合计          -                          -      4,749,380,000.00                      -
      除此之外，还发起设立其他公司共 842 家，合计投资金额人民币 43.3 亿元。
      ②期内主要收购的公司如下：
      本期总共收购了 208 家公司，合计收购对价人民币 393.9 亿元。
      ③期内，对 49 家子公司合计增资人民币 86.6 亿元，其中 Vanke Holdings USA LLC 增资 22.9 亿元，其
他公司增资合计 63.7 亿元。
                                                           60
                                                                      万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    （2）项目投资情况
    报告期内，本集团新增加开发项目 227 个，按万科权益计算的规划建筑面积约 2,490.2 万平方米，总
建筑面积约 4,681.4 万平方米。
                                                                                              单位：平方米
                                                                                规划     公司权益
  序号               项目名称              位置        权益比例   占地面积                            进展
                                                                              建筑面积 建筑面积
   1     长沙金色梦想                 岳麓区            99.5%       151,064     517,107    514,521    前期
   2     东莞松山湖金融谷项目         松山湖            99.8%       110,958     168,250    167,914    在建
   3     东莞滨海大都会               虎门镇            78.6%        20,050       60,145     47,274   在建
   4     东莞城市花园 II              东城区            49.5%        32,196       90,062     44,581   在建
   5     东莞万科时富金色家园         寮步镇            18.2%        51,675     186,149      33,879   在建
   6     东莞江南院子                 沙田镇            68.2%        84,903     152,422     103,952   在建
   7     东莞翡翠东望                 南城区            32.5%        67,477     235,911      76,671   在建
   8     东莞松山湖环湖路项目         松山湖            29.6%        23,037      44,142      13,066   前期
   9     东莞四季花城                 凤岗镇            39.1%        50,325     101,437      39,662   前期
   10    佛山星都荟                   顺德区            90.0%        23,200     120,664     108,598   在建
   11    佛山城市花园                 三水区            65.8%        35,271      98,757      64,982   在建
   12    佛山京都荟                   顺德区            91.6%         7,708      56,038      51,331   在建
   13    佛山金域蓝湾西区             南海区            99.1%        76,956     230,869     228,791   前期
   14    福州臻茂公馆                 仓山区            16.8%        81,196     145,500      24,444   在建
   15    南宁金域滨江                 邕宁区            28.0%        69,104     171,401      47,992   在建
   16    南宁星都荟                   高新区            70.0%       155,510     506,545     354,582   前期
   17    厦门海西金融广场一期         湖里区            49.0%        10,730      31,858      15,610   在建
   18    厦门海西金融广场二期         湖里区           100.0%        10,730      27,978      27,978   在建
   19    泉州麓城                     丰泽区            98.9%        40,201      72,362      71,566   在建
   20    深圳和风轩、和雅轩、和颂轩   龙华区            27.8%        95,999     487,279     135,464   在建
   21    中山前海西岸                 火炬开发区        79.2%        77,974     233,834     185,197   在建
   22    中山金域中央                 东区              97.8%        68,149     204,413     199,916   前期
   23    杭州尚堂府                   拱墅区            36.5%        42,000      84,000      30,660   已完工
   24    杭州旭润和府                 拱墅区            36.5%        43,000      86,000      31,390   前期
   25    杭州紫晶首府                 暨阳街道          36.5%        97,500     195,000      71,175   前期
   26    杭州运河万科中心             拱墅区            40.0%        36,592     128,072      51,229   在建
   27    杭州悦虹湾                   萧山区            24.7%       106,872     277,867      68,633   在建
   28    杭州临安西望                 临安区            93.4%        31,258      56,264      52,551   在建
   29    杭州余杭区东海闲湖城项目     余杭区            14.9%       411,000     481,000      71,669   在建
   30    杭州紫金睿谷                 西湖区            17.2%         9,078      35,389       6,087   在建
   31    杭州金茂万科新都会           富阳区            50.0%        63,457     177,680      88,840   前期
   32    杭州 LOFT49 项目             拱墅区            38.8%        15,925      36,628      14,212   在建
   33    杭州名城博园                 余杭区            60.0%        82,981     232,341     139,405   已完工
   34    杭州城市之光                 滨江区            60.0%        41,153      90,536      54,322   已完工
   35    海宁桂语东方一期             许村镇            32.5%        37,696      82,931      26,953   在建
   36    海宁桂语东方二期             许村镇            98.0%        63,805     146,752     143,817   在建
   37    绍兴陶朱街道项目             诸暨市            60.0%        62,190      74,628      44,777   前期
   38    合肥春晖悦府                 雨山区            36.6%        57,930      73,372      26,854   在建
   39    合肥红郡二期                 肥东县            90.3%        20,890      52,224      47,158   在建
   40    合肥都荟上城                 长丰县            24.3%       109,852     209,742      50,967   在建
   41    合肥翡翠天际                 包河区            24.8%       154,111     357,632      88,693   在建
   42    合肥云峰花园                 包河区            24.6%       163,503     418,619     102,980   在建
   43    芜湖江东府                   镜湖区            40.5%        84,372     110,517      44,759   在建
   44    嘉兴宝石公馆                 南湖区            57.5%       179,696     215,843     124,110   在建
   45    嘉兴紫元尚宸                 经济开发区        36.5%        75,259     165,020      60,232   在建
   46    嘉兴万科翡翠天御府           桐乡县            74.1%        42,027      75,641      56,050   在建
                                                  61
                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                          规划     公司权益
序号               项目名称          位置        权益比例   占地面积                          进展
                                                                        建筑面积 建筑面积
 47    嘉兴翡翠四季             经济开发区        98.7%        56,608     118,847    117,302 在建
 48    嘉兴城市之光             南湖区            96.1%        88,411     176,784    169,889 在建
 49    南京云都会               栖霞区            26.9%       117,922     237,300      63,834 在建
 50    南京天印大道西侧项目     江宁区            51.8%       153,261     370,233    191,781 前期
 51    南京翡翠天际             雨花台区          16.4%        52,532     126,205      20,698 在建
 52    海门翡翠甲第             高新区            46.9%        92,886     178,172      83,563 在建
 53    海门中央公园             高新区            21.2%       141,257     289,379      61,348 在建
 54    南通中创大都会           开发区            11.5%        47,963       83,799      9,637 在建
 55    宁波万科印               海曙区            24.6%        42,515       95,646     23,529 在建
 56    宁波未来里               北仑区            96.4%        79,956     177,348    170,963 在建
 57    宁波云谷中心             江北区            94.1%       149,306     228,256    214,789 在建
 58    宁波云著花苑             江北区            98.0%        60,556     166,787    163,451 在建
 59    宁波印东方               北仑区            18.6%        45,108       81,180     15,099 在建
 60    宁波滨河道               江北区            50.5%        86,800     180,834      91,321 前期
 61    宁波槐树路项目           江北区            99.7%        29,516       90,720     90,448 前期
 62    宁波蔚蓝城市             镇海区            99.1%        65,445     130,876    129,698 在建
 63    台州紫银东郡             临海市            22.3%        33,334       73,275     16,340 已完工
 64    上海盛唐景苑             当湖镇            45.9%        42,348       83,971     38,543 在建
 65    上海曼城项目             宝山区            33.2%        62,786     125,572      41,690 在建
 66    上海徐泾 33-01 地块      青浦区            99.7%        49,466       89,039     88,772 在建
 67    上海吴泾项目             闵行区            99.7%        71,552     128,794    128,408 前期
 68    上海七宝 19-04 地块      闵行区            99.7%        34,000       99,000     98,703 前期
 69    上海侨高项目             徐汇区            33.2%       118,282     356,933    118,502 前期
 70    苏州翡翠公园             吴江区            22.5%       105,924     269,488      60,635 在建
 71    苏州翡翠四季花园         高新区            20.1%        34,683       46,768      9,400 在建
 72    苏州左岸项目             工业园区          29.3%        22,826     199,358      58,412 前期
 73    张家港城市之光           张家港            60.0%       191,795     469,378    281,627 前期
 74    常熟瑧湾雅筑             虞山镇            28.6%        90,004     165,715      47,394 在建
 75    台州山海十里             路桥区            99.2%        48,490     121,121    120,152 在建
 76    台州万科城               椒江区            65.8%       204,886     467,994    307,940 前期
 77    温州云著项目             瓯海区            24.1%        24,848       74,544     17,965 在建
 78    无锡运河传奇             梁溪区            50.3%        81,834     188,286      94,708 在建
 79    无锡万科公园大道一期     金坛区            68.4%       191,268     381,419    260,891 在建
 80    无锡万科公园大道二期     金坛区            98.4%       182,741     366,461    360,598 前期
 81    无锡翡翠东方西侧项目     滨湖区            99.5%        66,829     153,707    152,938 前期
 82    宿迁未来之光             苏宿工业园区      41.0%       123,848     196,453      80,546 在建
 83    徐州结庐                 鼓楼区            30.8%       181,244     284,161      87,522 在建
 84    徐州璟悦                 云龙区            27.8%        19,634       49,084     13,645 在建
 85    徐州时代之光一期         铜山区            42.8%        72,878     145,756      62,384 前期
 86    徐州时代之光二期         铜山区            42.8%        59,137     151,940      65,030 在建
 87    徐州时代之光三期         铜山区            42.8%       103,670     258,930    110,822 在建
 88    徐州鼓楼区三环西路项目   鼓楼区            21.9%       163,394     434,109      95,070 前期
 89    盐城悦达城市广场         亭湖区            44.7%        54,286       94,607     42,289 在建
 90    盐城万悦花园             城南新区          27.2%       126,022     264,645      71,983 在建
 91    盐城崇文苑               亭湖区            44.7%        39,251       78,436     35,061 在建
 92    扬州未来之光             邗江区            16.1%        47,137       82,976     13,359 在建
 93    扬州翡翠云台             高邮市            43.0%       200,000     391,002    168,131 在建
 94    镇江金域江湾             京口区            40.0%        83,500     112,703      45,081 在建
 95    镇江翡翠公园             润州区            99.5%       112,889     247,033    245,798 在建
 96    镇江金域蓝湾             大港新区          41.9%       133,100     317,653    133,097 在建
 97    镇江翡翠江湾             润州区            40.8%        61,236     104,531      42,649 在建
 98    包头奥体 5 号地项目      青山区            97.2%        71,268     199,549    193,962 前期
 99    包头 202 厂项目          青山区            97.2%       156,905     360,882    350,777 前期
                                            62
                                                                         万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                                    规划     公司权益
序号                项目名称                  位置        权益比例   占地面积                             进展
                                                                                 建筑面积 建筑面积
100    大连樱花园后期项目                高新园区          76.1%       193,011       177,795   135,302    在建
101    大连誉澜道                        中山区            62.1%        42,400       166,400   103,334    在建
102    大连中山中                        中山区            42.5%         2,968        27,633     11,744   前期
103    大连大橡塑项目                    甘井子区          97.7%        25,636        44,232     43,215   在建
104    大连翡翠都会                      甘井子区          99.4%       125,744       311,150   309,283    前期
105    北京天竺悦府                      顺义区            32.7%        10,282        19,758      6,461   在建
106    廊坊 102 亩项目                   香河县            50.0%        67,855       135,711     67,856   前期
107    廊坊蒋新屯 73 亩地块              香河县            50.0%        49,040        98,081     49,041   前期
108    廊坊启航之光二期                  永清县            89.5%        32,202        57,963     51,877   前期
109    廊坊安次龙河项目                  龙河高新区        79.8%        71,400       142,800   113,954    前期
110    廊坊东尖塔项目                    南尖塔镇          38.5%        38,714        71,790     27,639   前期
111    大厂 231、232 地块                大厂回族自治县    79.8%        76,388       146,269   116,723    前期
112    大厂 233、234 地块                大厂回族自治县    79.8%       126,700       240,730   192,103    前期
113    霸州时代之光                      霸州市            33.6%        44,442       111,104     37,331   前期
114    霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩地项目   霸州市            64.8%        77,510       116,265     75,340   前期
115    涿州城际之光                      涿州市            92.1%        67,392       269,500   248,210    前期
116    涿州码头镇项目                    涿州市            79.8%        63,500       127,000   101,346    前期
117    沈阳翡翠新都会                    铁西区            67.6%        61,217       140,799     95,180   在建
118    沈阳翡翠书院                      浑南区            30.1%        56,325       122,881     36,987   在建
119    沈阳明日之光                      苏家屯区          72.8%       127,099       284,223   206,914    前期
120    沈阳翡翠四季                      浑南区            72.8%        60,148       142,097   103,447    在建
121    沈阳满融项目                      和平区            99.2%        79,763       159,526   158,250    前期
122    沈阳吉宝项目                      浑南区            99.4%        73,638       186,295   185,177    前期
123    沈阳百荷湾东                      浑南区            98.9%        82,371       140,031   138,491    在建
124    沈阳中旅万科城                    浑南区            49.6%     1,018,234     1,057,074   524,309    前期
125    济南百脉悦府                      章丘区            24.8%       201,116       402,189     99,743   在建
126    济南万科山望                      市中区            24.4%       120,618       572,428   139,672    在建
127    济南产业城镇工业地块              济阳区            51.0%       176,075       178,128     90,845   在建
128    济南江山一品                      章丘区            28.4%        23,856        38,170     10,840   在建
129    济南劝学里                        高新区            33.4%       133,532       333,345   111,337    前期
130    济南万科如园                      高新区            32.7%        61,289        85,760     28,044   在建
131    济南天宸                          历城区            18.0%       103,211       260,091     46,816   在建
132    淄博万科新都会                    张店区            50.0%        20,486        71,058     35,529   前期
133    济南魅力之城                      历城区            66.6%       110,494       277,340   184,708    在建
134    淄博万科翡翠书院                  张店区            17.0%       128,501       321,245     54,612   在建
135    烟台西雅图                        芝罘区            41.0%        61,499       120,300     49,323   在建
136    烟台城市之光Ⅱ                    福山区            24.9%        58,514       109,477     27,260   前期
137    烟台翡翠大道                      莱山区            24.0%       189,041       460,414   110,499    在建
138    烟台百圣源                        经济开发区        57.7%       176,746       312,390   180,249    在建
139    烟台城市之光Ⅱ                    福山区            51.1%        55,711       150,600     76,957   在建
140    烟台翡翠长安                      莱山区            29.4%       105,056       189,100     55,595   前期
141    长春西宸之光                      汽开区            40.0%       154,246       308,500   123,400    在建
142    长春愿景都城                      净月区            90.0%        80,000       120,000   108,000    在建
143    哈尔滨公园大道                    道外区            24.1%        39,392       101,800     24,534   前期
144    哈尔滨滨江大都会                  道里区            49.9%        29,360       120,374     60,067   前期
145    太原春和景明                      万柏林区          41.0%       239,977       534,439   219,120    在建
146    阳曲金域蓝湾                      阳曲县            50.0%        84,308       209,643   104,822    在建
147    晋中紫院                          榆次区            50.6%        29,143       58,285     29,492    在建
148    太原翡翠晋阳湖                    晋源区            48.9%       127,040      254,079    124,245    前期
149    太原公园大道                      晋源区            33.1%        32,450      139,534     46,186    前期
150    太原东太堡项目后续地块            迎泽区            90.0%        76,088      198,277    178,449    前期
151    晋中紫郡                          榆次区            50.0%        93,947      187,894     93,947    前期
152    天津民和花苑                      大兴区            87.0%        76,888      155,749    135,502    在建
                                                     63
                                                                       万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                                 规划     公司权益
序号               项目名称                 位置        权益比例   占地面积                            进展
                                                                               建筑面积 建筑面积
153    天津叠彩道项目                  河西区            33.1%        24,013       47,996     15,887   在建
154    天津万科天地                    东丽区            49.9%       147,353     183,000      91,317   在建
155    天津麒麟湿地万科小镇            东丽区            49.1%       166,735     185,034      90,852   在建
156    天津西华府                      西青区            57.8%       181,503     298,539    172,556    在建
157    天津观澜                        滨海新区          48.6%        90,781     196,848      95,668   在建
158    天津锦庐                        西青区            28.5%        40,547       72,985     20,801   在建
159    天津东郡                        东丽区            50.0%        34,710       60,325     30,163   在建
160    天津西庐南                      西青区            99.0%        49,684       81,729     80,912   在建
161    天津西庐北                      西青区            98.8%        52,189     103,963    102,715    在建
162    唐山未来城                      高新区            53.6%        68,237     170,575      91,428   在建
163    唐山金域华府二期                丰润区            32.0%        50,879     124,992      39,997   在建
164    唐山万科蓝山项目                高新技术开发区    49.8%        80,103     197,059      98,135   在建
165    秦皇岛拾光海湾                  北戴河新区        16.0%        89,811       94,707     15,153   在建
166    秦皇岛未来城二期                海港区            59.2%        68,011     136,022      80,525   前期
167    青岛紫台南项目                  市北区            54.6%         5,043       17,649      9,636   在建
168    青岛黄岛扒山项目                黄岛区            46.0%       131,985      308,597    141,955   在建
169    石家庄翡翠书院                  长安区            49.9%       168,944      411,746    205,461   前期
170    石家庄紫郡                      长安区            48.2%        30,908       95,408     45,987   在建
171    石家庄新都会                    循环化工园区      41.0%        60,661      224,049     91,860   在建
172    石家庄翡翠公园                  桥西区            51.0%        70,549      164,064     83,673   前期
173    重庆北麓官邸项目                江北区            60.0%        31,243       24,658     14,795   前期
174    重庆魔方城项目                  江北区            60.0%        27,105      111,328     66,797   前期
175    重庆翡翠公园                    渝北区            97.8%        46,592      113,233    110,742   在建
176    重庆森林公园项目                两江新区          65.5%       204,218      398,940    261,306   在建
177    成都理想城 E 地块               郫都区            93.5%         7,504       22,511     21,048   在建
178    成都怡心湖 133 亩项目           双流区            50.0%        88,336      265,009    132,505   前期
179    成都怡心湖 122 亩项目           双流区            50.0%        81,356      220,803    110,402   前期
180    成都川商项目                    高新区            69.8%        20,939      100,505     70,152   前期
181    成都公园传奇                    天府新区          69.6%       108,704      329,284    229,182   在建
182    成都梦想之光                    仁寿县            50.3%        42,293       93,041     46,800   在建
183    成都翡翠和悦                    天府新区          32.8%        55,926       82,600     27,093   在建
184    眉山未来之光                    文林镇            40.0%        43,661      109,152     43,661   在建
185    眉山崇礼 937 亩项目             东坡区            94.4%       624,711    1,026,894    969,388   前期
186    成都锦南堂                      高新区            70.0%        84,423      168,848    118,194   在建
187    成都新川 49 亩项目              高新区            99.0%        32,637      123,470    122,235   前期
188    成都悦海园                      青白江区          51.0%       104,624      418,494    213,432   前期
189    贵阳翡翠公园项目                观山湖区          41.0%       374,968      935,662    383,621   在建
190    贵阳新都荟                      观山湖区            45.2%     612,054      816,429    369,026   在建
191    银川城市之光初昕苑              兴庆区            22.4%        89,837      152,717     34,209   在建
192    银川城市之光晨星苑              兴庆区            33.8%       106,121      180,402     60,976   在建
193    兰州万科时代                    榆中县            50.3%       129,835      338,646    170,339   前期
194    兰州万科城后续地块              皋兰县            41.0%       255,756      739,146    303,050   前期
195    银川御宸                        金凤区              16.9%      56,556       84,833     14,337   前期
196    银川理想城                      金凤区              25.5%      98,215      239,874     61,168   前期
197    银川翡翠公园                    金凤区            19.2%       179,686      165,190     31,716   在建
198    西宁万科城（万澜）              城中区            39.0%        70,667      176,668     68,901   前期
199    西宁万科城（万灿）              城中区            39.0%       164,608      441,771    172,291   前期
200    西宁万科城（万贤）              城中区            39.0%        37,140      100,316     39,123   前期
201    武汉万科联投理想星光 083 地块   江夏区              19.4%      65,548      185,404     35,968   在建
202    武汉万科联投理想星光 082 地块   江夏区              49.0%      64,726      176,069     86,274   在建
203    武汉万科金域天地                硚口区            46.0%         6,711       23,897     10,993   前期
204    武汉万科理想城悦府              夷陵区            90.0%        32,041       51,050     45,945   在建
                                                   64
                                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                                         规划      公司权益
  序号                项目名称                    位置        权益比例    占地面积                                进展
                                                                                       建筑面积    建筑面积
   205    武汉葛店姚湖村项目               葛店开发区          60.0%          21,452     80,760     48,456        前期
   206    昆明翡翠滨江                     官渡区              30.6%         161,266    527,960    161,556        在建
   207    昆明香榭北郡                     五华区              54.4%          43,053    166,487     90,569        在建
   208    昆明翡翠南郡                     官渡区              24.1%          92,972    289,350     69,733        在建
   209    昆明王家桥项目                   五华区              50.0%         246,576    912,045    456,023        前期
   210    西双版纳万科曼西缇               勐海县              23.3%         454,043    579,895    135,116        在建
   211    玉溪抚仙湖太阳山项目后续地块     澄江县              33.2%         528,796    255,900     84,959        前期
   212    西安万科大都会一期               沣西新城            86.9%         141,500    362,187    314,741        在建
   213    西安万科大都会二期               沣西新城            65.9%         135,900    359,384    236,834        前期
   214    西安万科云谷                     雁塔区              78.7%          31,569     47,353     37,267        在建
   215    西安万科悦湾                     浐灞生态区          47.6%          75,406    178,256     84,850        在建
   216    西安万科澜岸                     浐灞生态区          99.8%         140,736    288,027    287,451        前期
   217    西安万科公园大道                 雁塔区              40.0%          49,898    139,668     55,867        在建
   218    乌鲁木齐公园里                   高新区              61.0%          61,148    145,419     88,706        在建
   219    乌鲁木齐大都会                   水磨沟区            70.0%          36,104    162,470    113,729        在建
   220    乌鲁木齐天山府                   天山区              49.1%         120,090    280,300    137,627        前期
   221    乌鲁木齐公园大道                 米东区              87.9%          85,938    300,782    264,387        前期
   222    乌鲁木齐都会传奇二期             沙依巴克区          54.1%          38,204     92,975     50,299        前期
   223    郑州百荣 E5 项目                 二七区             100.0%          59,332    236,904    236,904        前期
   224    郑州万科美景橙果                 高新区              41.0%           7,893     21,688      8,892        在建
   225    郑州长基云庐                     中牟县              43.0%         146,726    158,941     68,345        在建
   226    郑州万科民安江山府               惠济区              46.2%          55,312    220,778    101,999        在建
   227    周口万科溥天龙堂                 川汇区              41.2%         151,933    472,115    194,511        前期
                                合计                                      22,063,694 46,813,951 24,902,146
      上述项目公司权益地价和综合改造成本总额合计约人民币 1,351.4 亿元。
      报告期末至本报告披露日，本集团新增加开发项目11个，按万科权益计算的规划建筑面积约302.6万
平方米，总建筑面积约367.0万平方米。详细情况如下：
                                                                                                       单位：平方米
                                                                                          规划       公司权益
 序号    城市              项目名称                  位置      权益比例     占地面积                             进展
                                                                                        建筑面积     建筑面积
                桂城街平西社区聚龙振兴工业区
  1       佛山                                  南海区          100.00%        52,222      182,777     182,777 前期
                项目
  2        福州 排尾 01 号地块                  台江区          100.00%       205,862      624,811     624,811     前期
  3        广州 中新知识城 ZSCN-C1-3 地块       黄埔区           19.98%       191,580      344,844      68,900     前期
  4        北京 高丽营于庄 6004 等地块          顺义区           49.00%        43,326       64,989      31,845     前期
  5        青岛 吴家沟岔村改项目                即墨区           50.00%        70,037      112,060      56,030     前期
  6        沈阳 首府云城项目                    皇姑区          100.00%       334,407      691,487     691,487     前期
  7      石家庄 锅炉厂项目                      新华区           51.00%        48,731      116,138      59,230     前期
  8        成都 五龙山 P 地块沸腾小镇商业地块   新都区           50.00%        43,896       44,167      22,084     前期
  9        眉山 花海生态城地块                  仁寿县          100.00%       731,482      880,480     880,480     前期
 10        西安 曲江创意谷项目                  雁塔区           60.00%        80,004      499,234     299,540     在建
 11        郑州 大都会 E3 地块                  二七区          100.00%        36,531      109,157     109,157     在建
                                 合计                                       1,838,078    3,670,144    3,026,341
      报告期内，本集团获得 64 个物流地产项目，总建筑面积约 494.3 万平方米。
                                                         65
                                                                          万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                                           单位：万平方米
                                                                                     万科权益
序号   城市         项目名称            位置      权益比例   占地面积   总建筑面积                 项目进度
                                                                                     建筑面积
 1     武汉   江夏物流园（二期）     江夏区        99.5%         15.7         9.89       9.84       已运营
 2     沈阳   苏家屯物流园           苏家屯区      99.5%         13.3         7.15       7.11       已运营
 3     大连   大窑湾物流园           金普新区     100.0%         23.7        13.39      13.39        在建
                                     济阳县崔寨
 4     济南   济阳物流园                           90.0%         13.7          8.1       7.29   在建，部分运营
                                     镇
 5     南昌   空港物流园             经开区        70.0%         13.1         7.08       4.96       已运营
 6     南宁   五象物流园             五象新区     100.0%          6.9         6.11       6.11        在建
 7     南宁   高新区物流园           高新区       100.0%         10.7        12.18      12.18       已运营
 8     杭州   大江东临江物流园       萧山区       100.0%          4.6         3.83       3.83   在建，部分运营
 9     昆山   昆山周市物流园         周市镇       100.0%         7.47         3.95       3.95        在建
 10    上海   上海金山工业区物流园   上海金山区   100.0%         9.13         5.93       5.93   在建，部分运营
 11    昆山   昆山保税物流园         昆山市       100.0%          3.6         1.95       1.95       已运营
 12    宁波   宁波北仑港物流园       北仑区       100.0%         6.64         3.86       3.86       已运营
 13    上海   上海南桥冷链物流园     奉贤区       100.0%         2.54         3.06       3.06        在建
 14    泉州   泉州石狮物流园         石狮市       100.0%        13.59         7.64       7.64        在建
 15    无锡   无锡旺庄物流园         新吴区       100.0%         7.87         7.69       7.69        在建
 16    上海   上海浦东临港物流园     浦东新区     100.0%           10         5.07       5.07       已运营
 17    上海   上海金山漕泾物流园     金山区       100.0%         5.05          7.4        7.4       未开工
 18    上海   上海嘉定物流园         嘉定区       100.0%         4.26         7.19       7.19       已运营
 19    昆山   昆山花桥物流园         花桥镇        30.0%         6.87         4.75       1.43       已运营
              天津宁河物流园
 20    天津                          宁河区        90.0%        14.28         8.56        7.7        在建
              （二期）
 21    长春   长春经开物流园         经济开发区    85.0%          9.4         5.51       4.68        在建
 22    无锡   无锡锡山物流园         锡山区       100.0%        12.62         6.74       6.74   在建，部分运营
 23    上海   上海青浦物流园         青浦区        60.0%        15.94        14.49       8.69       已运营
 24    上海   上海枫泾物流园         金山区       100.0%         5.88         6.06       6.06       已运营
 25    武汉   武汉空港物流园         黄陂区        90.0%          6.6          6.8       6.12        在建
 26    涿州   保定涿州物流园         孙庄镇       100.0%         9.91        12.28      12.28       未开工
 27    昆明   昆明高新区物流园       高新区        90.0%         6.27         2.94       2.65        在建
 28    西宁   西宁海东物流园         海东区       100.0%        13.34         7.85       7.85        在建
              昆明高新区物流园
 29    昆明                          高新区       100.0%        10.92         9.88       9.88        在建
              （二期）
 30    泉州   泉州紫帽物流园         晋江市       100.0%         7.43         6.07       6.07        在建
 31    廊坊   廊坊安次物流园         安次区       100.0%           10         9.99       9.99       未开工
 32    上海   上海海港冷链物流园     奉贤区       100.0%         4.33         3.08       3.08       已运营
 33    廊坊   廊坊广阳冷链物流园     广阳区       100.0%            4         3.07       3.07       已运营
 34    宁波   宁波北仑冷链物流园     北仑区       100.0%          6.8         4.43       4.43       已运营
 35    南京   南京栖霞冷链物流园     栖霞区       100.0%          7.6         3.33       3.33       已运营
 36    成都   成都新津冷链物流园     成都新津县   100.0%         5.13         3.92       3.92       已运营
 37    厦门   厦门海沧冷链物流园     海沧区        65.0%         5.67         1.65       1.07       已运营
 38    广州   广州黄埔冷链物流园     黄浦区        60.0%         6.17         6.53       3.92       已运营
 39    沈阳   沈阳浑南物流园         浑南区       100.0%        10.87         6.66       6.66       未开工
 40    南宁   南宁新中智慧园         五象新区     100.0%         6.76          5.2        5.2        在建
 41    南宁   南宁新中保税智慧园     五象新区     100.0%         9.31         5.22       5.22        在建
 42    常熟   常熟物流园             常熟市       100.0%         7.45         4.26       4.26       已运营
                                                     66
                                                                           万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                                                      万科权益
序号     城市             项目名称       位置      权益比例   占地面积   总建筑面积                 项目进度
                                                                                      建筑面积
 43      厦门    厦门同安物流园       同安区        70.0%            6         4.54       3.18       已运营
 44      宁波    宁波江北物流园       江北区       100.0%         7.96        16.49      16.49        在建
 45      上海    青浦香花桥物流园     青浦区       100.0%        14.07         12.8       12.8       已运营
 46      天津    天津静海物流园       静海区       100.0%        26.82        27.65      27.65       未开工
 47      天津    廊坊东供应链产业园   武清区       100.0%        16.87        17.88      17.88       未开工
 48      南昌    南昌空港赣江物流园   临空经济区    95.0%         9.33         9.31       8.84        在建
 49      宁波    宁波慈溪经开物流园   慈溪市       100.0%         5.87         4.53       4.53   在建，部分运营
 50      宁波    余姚姚东物流园       余姚市       100.0%         6.45         6.79       6.79       未开工
 51      重庆    重庆南岸物流园       南岸区       100.0%         5.53         5.33       5.33       未开工
 52      西安    西安高新物流园       高新区       100.0%         9.29         5.52       5.52       未开工
 53      台州    台州物流园           台州市       100.0%           12        11.47      11.47       未开工
 54      温州    温州南物流园         平阳县       100.0%         4.07         5.26       5.26       未开工
 55      惠州    惠州博罗物流园       博罗县       100.0%            5         3.99       3.99       未开工
 56      广州    广州南沙物流园       南沙区       100.0%        10.69        10.43      10.43        在建
 57      东莞    东莞万江物流园       万江区       100.0%         3.28         6.71       6.71       已运营
 58      青岛    青岛即墨物流园       即墨区       100.0%        10.27         6.31       6.31   在建，部分运营
 59      福州    福州连江物流园       连江县        90.0%        17.04        10.33        9.3       未开工
 60      郑州    郑州中牟物流园       中牟区       100.0%         5.08         5.03       5.03       未开工
 61      长春    长春新区物流园       新区         100.0%        12.75         7.59       7.59       未开工
 62     哈尔滨   哈南物流园           双城区       100.0%        15.07         8.76       8.76       未开工
 63      南京    南京六合物流园       六合区       100.0%        19.85        17.36      17.36       未开工
 64    乌鲁木齐 乌鲁木齐空港物流园    新市区       100.0%        26.96        19.49      19.49       未开工
                              合计                              625.65       494.31     473.46          -
  三、重大资产和股权出售
  （一）出售重大资产情况
       公司报告期未出售重大资产。
  （二）出售重大股权情况
       公司报告期未出售重大股权。
  四、公司控制的结构化主体情况
       □ 适用 √不适用
                                                      67
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五、主要供应商、客户情况
（一）向前 5 大供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
    报告期内，本集团从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 46.7 亿元，占全年采购总额的 2.0%，
占采购总额的比例少于 30%；其中本集团向最大供应商的采购额约为人民币 15.1 亿元，占全年采购总额
的 0.6%。
（二）向前 5 大客户营业额合计占公司营业收入的百分比
    本集团目前主要产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项
目，或少数团购现象产生较高营业额。报告期内，前 5 名客户的营业额约为人民币 20.7 亿元，占本集团
全年营业收入的比例为 0.7%，占本集团全年营业收入的比例少于 30%；其中最大客户的营业额约为人民
币 7.0 亿元，占本集团全年营业收入的比例 0.2%。
六、投资者互动与投资者保护情况
    本集团一向重视投资者关系。2018年，公司根据相关规定以及《公司信息披露管理办法》，持续加
强信息披露管理，发布境内外公告591份，保护投资者的知情权。
    除了及时充分的信息披露，本集团还坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动。2018年，本集
团接待投资者来访和电话会议500余次，参加境内外机构组织见面会40场，组织月度销售和经营会议12场、
境内外业绩推介会4场，网络路演2次，通过深交所互动易回复投资者提问130余条。本集团为进一步拓展
与投资者沟通的渠道，于年初上线了“万科投资者关系”微信公众号，方便投资者随时查阅临时公告、
定期报告、月度销售等信息，推送的微信图文全年阅读量达19万次。此外，本集团还通过电话、电子邮
件、网上互动平台等方式与投资者交流，维护投资者和公司之间的长期信任关系。
    本集团于2015年设立投资者教育基地，并在2016年被授予“国家级证券期货投资者教育基地”称号。
2018年，本集团投资者教育基地接待各种参观来访近9,000人次，并且新增了万科投资者教育基地网站助
力投教知识宣传，通过与投资者的交流互动，帮助投资者更好的了解股东权利及义务、股票投资等基本
知识。
                                                 68
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   2018年本集团投资者接待主要情况如下：
                                                                                              谈论的内容及提
     类别         时间           地点     方式                   接待对象
                                                                                                供的资料
BNP 活动         2018.1   香港           见面会   券商、基金等各类投资者
瑞银证券活动     2018.1   上海           见面会   券商、基金等各类投资者
德意志银行活动   2018.1   北京           见面会   券商、基金等各类投资者
DBS 活动         2018.1   新加坡         见面会   券商、基金等各类投资者
野村证券活动     2018.1   香港           见面会   券商、基金等各类投资者
安信国际活动     2018.1   深圳           见面会   券商、基金等各类投资者
广发证券活动     2018.1   深圳           见面会   券商、基金等各类投资者
美林证券活动     2018.1   纽约           见面会   券商、基金等各类投资者
花旗证券活动     2018.1   深圳           见面会   券商、基金等各类投资者
                          深圳（上海、
年度业绩推介会   2018.3                  见面会   券商、基金、个人等各类投资者
                          北京）、香港
里昂证券活动     2018.3   香港           见面会   券商、基金等各类投资者
花旗证券活动     2018.3   香港           见面会   券商、基金等各类投资者
瑞信证券活动     2018.3   香港           见面会   券商、基金等各类投资者
瑞信证券活动     2018.4   香港           见面会   券商、基金等各类投资者
建银国际活动     2018.4   香港           见面会   券商、基金等各类投资者
摩根大通活动     2018.4   伦敦           见面会   券商、基金等各类投资者
瑞银证券活动     2018.4   香港           见面会   券商、基金等各类投资者
华创证券活动     2018.4   香港           见面会   券商、基金等各类投资者
国信证券活动     2018.4   上海           见面会   券商、基金等各类投资者
广发证券活动     2018.4   北京           见面会   券商、基金等各类投资者                     1、谈论的主要内
海通证券活动     2018.4   杭州           见面会   券商、基金等各类投资者                        容：
广发证券活动     2018.4   上海           见面会   券商、基金等各类投资者                     1） 公 司 日 常 经
                 2018.5                                                                           营情况；
广发证券活动              北京           见面会   券商、基金等各类投资者
                                                                                             2） 公 司 发 展 战
摩根大通活动     2018.5   北京           见面会   券商、基金等各类投资者                          略；
广发证券活动     2018.5   上海           见面会   券商、基金等各类投资者                     3） 公 司 对 行 业
瑞信证券活动     2018.5   深圳           见面会   券商、基金等各类投资者                          变 化 的 看
天风证券活动     2018.7   北京           见面会   券商、基金等各类投资者                          法。
国泰君安证券活   2018.7                                                                      2、提供的主要资
                          深圳           见面会   券商、基金、个人等各类投资者                  料：
动
                                                                                             公司定期报告等
                 2018.8   深圳（上海、                                                          公开资料。
中期业绩推介会                           见面会   券商、基金、个人等各类投资者
                          北京）、香港
里昂证券活动    2018.8    香港            见面会 券商、基金等各类投资者
长江证券活动    2018.8    上海            见面会 券商、基金等各类投资者
中信建投证券活 2018.8
                          北京            见面会 券商、基金等各类投资者
动
花旗证券活动    2018.9    香港            见面会 券商、基金等各类投资者
摩根大通活动    2018.9    香港            见面会 券商、基金等各类投资者
瑞信证券活动    2018.9    香港            见面会 券商、基金等各类投资者
中金证券活动    2018.9    香港            见面会 券商、基金等各类投资者
里昂证券活动    2018.9    香港            见面会 券商、基金等各类投资者
星展证券活动    2018.9    新加坡          见面会 券商、基金等各类投资者
中信证券活动    2018.11 深圳              见面会 券商、基金等各类投资者
中信建投证券活 2018.12
                          上海            见面会 券商、基金等各类投资者
动
海通证券活动    2018.12 上海              见面会 券商、基金等各类投资者
广发证券活动    2018.12 成都              见面会 券商、基金等各类投资者
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过 50 家。
                          深圳、东莞、            三菱 UFJ 摩根士丹利证券、海通证券、野村
                          广州、苏州、            证券、花旗、华创证券、瑞银证券、上投摩
                报告                      小组或
接待券商                  中山、珠海、            根、摩根大通、工银国际、大和证券、瑞穗
                期内                      一对一
                          昆明、太原、            证券、冈三证券、美林、滨银综合研究所、
                          厦门、福州、            中金、国泰君安、国泰证券、招商证券、
                                                   69
                                                                        万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                        长沙、上海、            德意志银行、申万宏源、中银国际、长江证
                        南京、无锡、            券、高盛、山西证券、天风证券、凯基证
                        扬州、徐州、            券、汇丰环球研究、东吴证券、平安证券、
                        杭州、宁波、            广发证券、西南证券、华泰证券、中泰证
                        合肥、北京、            券、DBS 证券、里昂证券、三菱日联证券、
                        天津、唐山、            东北证券、方正证券、东莞证券、摩根大
                        沈阳、济南、            通、山西证券、东方证券、瑞信、巴克莱、
                        青岛、成都、            兴业证券、海通证券、东兴证券、安信证
                        武汉、重庆、            券、华创证券、第一上海、BNP 等
                        西安等
                                                广发信德投资、嘉实基金、泰康资管、三井
                                                住友资产管理、三井住友信托银行、富国生
                                                命投资顾问、富国生命保险、大成基金、长
                                                信基金、中信银行、交银施罗德基金、金鹰
                                                基金、华夏基金、博时基金、人保资产管
                                                理、中信产业基金、海富通基金、景林资
                                                本、国泰基金、中银基金、鹏华基金、诺安
                                                基金、南方基金、平安资管、汇添富基金、
                                                兴业基金、兴全基金、瑞信资管、千合资
                                                本、全国社保基金理事会、安邦资管、中国
                        深圳、东莞、            人寿资管、建信基金、工银瑞信基金、华安
                        广州、中山、            基金、富国基金、太平资管、银华基金、国
                        珠海、厦门、            投瑞银基金、中融基金、国泰世华、国联安
                        苏州、福州、            基金、圆信永丰基金、华商基金、信诚投
                        长沙、上海、            资、智川基金、高景资产、东方基金、东方
                        南京、无锡、            资管、淡水泉、申万菱信基金、新华资产、
接待基金、其他
                 报告   扬州、徐州、   小组或   高毅资产、行健资管、SOROS Fund
投资机构及个人
                 期内   杭州、宁波、   一对一   Management、Matthews Asia、Deutsch Asset
投资者
                        合肥、北京、            & Wealth Management、GIC、JP Morgan
                        天津、唐山、            Asset Management、GSA Capital、Norges
                        沈阳、济南、            Bank、Mondrian、Wellington、Prime
                        青岛、成都、            Capital、Fidelity、Contrarian Capital、
                        武汉、重庆、            Flowering Tree IM、Och-Ziff、Point 72、
                        西安等                  Cathay Life、Adage Capital、Balyasny、
                                                Caxton Associates、GLG、Millennium、
                                                Point、Yarra Capital Management、Wavestone
                                                Capital、T Rowe Price、IFM、Pictet Asset
                                                Manager、Nissay Asset Management 、
                                                Ilmarinen Mutual Pension Insurance Co、
                                                Firetrail Investments、Wilson Asset
                                                Management、Ruffer LLC、APG、APS、
                                                ARGA Investment Management, LP、Athena
                                                Capital、Morningstar Investment Management
                                                Asia Limited、Investec Asset Management 等
                                                 70
                                                                                 万科企业股份有限公司 2018 年度报告
     2018 年，公司荣获多个奖项如下：
    序号                                       奖项                                              颁发单位
      1        2018CCTV 中国十佳上市公司                                              中央电视台
      2        中国上市公司金牛卓越贡献奖-郁亮
      3        2017 年度金牛最具投资价值奖                                            《中国证券报》
      4        2017 年度金牛董秘奖-朱旭
      5        “中国证券金紫荆奖”最具投资价值上市公司                               香港大公文汇传媒集团
      6        最受尊敬企业第一名
      7        最佳 ESG/SRI 标准第一名
      8        最佳投资者关系项目第一名（由买方评选）
      9        最佳 CEO 第一名（由买方评选）
                                                                                      美国金融杂志《机构投资者》
     10        最佳分析师日第二名
                                                                                      (Institutional Investor)
     11        最佳投资者关系（公司）第二名
     12        最佳 CFO 第二名（由买方评选）
     13        最佳公司治理第三名
     14        最佳 IR 专才第三名（由买方评选）
     15        最佳投资者关系-企业交易奖（大盘组）                                    香港投资者关系协会
     16        “金狮奖”（H 股）最佳投资者关系管理奖                                 新浪财经
     17        2018 年度中国最佳企业公民综合大奖                                      《21 世纪经济报道》
     18        2018 中国企业社会责任榜“杰出企业奖”                                  《第一财经日报》
     19        2018 年度中国上市公司最具社会责任奖
                                                                                      金融界
     20        2018 年中国上市公司杰出品牌奖
     21        2018 中国房地产上市企业 30 强                                          观点地产
     22        最受内地机构投资者关注港股通公司名列第 9 位                            约调研平台和格隆汇联合主办
     23        2018 年度中国蓝筹地产企业                                              《经济观察报》
     24        2018 中国上市房企十强第 1 名                                           亿瀚智库&中国网
     25        2018 杰出品牌价值上市公司                                              中金在线
     26        第十三届中国上市公司董事会“金圆桌奖”董事会治理特殊贡献奖
                                                                                      《董事会》杂志
     27        第十三届中国上市公司董事会“金圆桌奖”最具创新力董秘-朱旭
     28        2018 年中国最佳董事会 50 强                                            财富中文网
     29        第十四届新财富金牌董秘-朱旭                                            新财富
     30        2018 年中国上市公司最佳 CEO-郁亮                                       《福布斯》
     31        2018 金翼奖港股通公司领军人物-郁亮
                                                                                     《证券时报》
      32      入选“2018 金翼奖港股通公司价值排行榜”
    注：《机构投资者》(Institutional Investor) 的评选为 2018 年度亚洲区（日本除外）最佳企业管理团队 (the 2018 All-Asia
(ex-Japan) Executive Team)评选榜单。
七、获准许的弥偿条文
     于报告期及直至本报告刊发日期内，未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（不论是否由本公司
订立）惠及本公司的董事或监事，亦未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（如由本公司订立）惠及
本公司之有联系公司的董事或监事。
     本公司已就董事及监事可能面对之有关法律行动安排适当的董事及监事责任保险。
                                                         71
                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
八、管理合约
    报告期内，本公司概无与董事或本公司任何全职雇员以外的任何人士订立或存在有关本公司全部或
任何重大部分业务的管理及行政的重大合约。
九、董事及监事服务合约
    各董事及监事已分别与本公司订立服务合约。董事及监事概无与本公司订立不得于一年内免付赔偿
（法定赔偿除外）予以终止的服务合约。
十、与利益相关方关系
    本集团深明在可持续发展的路上，员工、客户和业务伙伴是本集团可持续发展的关键。本集团致力
与员工紧密联系，为客户提供优质服务，同时与业务伙伴协力同心，支持社会公益事务，以实现可持续
发展。本集团重视人力资源，为员工提供公平的工作环境，营造共融及多元化文化氛围。本集团提供有
具竞争力的薪酬待遇，并按照员工的表现，提供不同的晋升机会。本集团确保所有业务皆按照健康及安
全管理系统的各项原则落实执行。本集团为员工提供定期培训，包括内部培训和由外部专业机构提供的
进修课程，从而使员工对市场及行业的最新发展有所了解。本集团非常重视顾客的意见，通过日常沟通
及定期巡视等作出了解。本集团亦订立了处理客户服务、支持和投诉的机制。当响应客户投诉时，本集
团会将其视作改善与客户关系的良机，遵循国际标准的指引，迅速作出反应。
十一、董事有关财务报表的责任
    董事知悉编制本集团截至报告期末的财务报表的责任。
    董事并不知悉任何重大不确定因素涉及可能对本集团持续经营能力造成重大影响的事件或情况。
    有关本集团审计师就财务报表的报告责任声明见审计报告。
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                                                  第五节 重要事项
一、利润分配及分红派息预案
     公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2018 年度本公司按照中国企业会计准则之合并
及母公司可分配利润情况如下：
                                                                                                  单位：人民币元
                                                                              公司合并                        母公司
 税后可分配利润                                                                   103,218,024,960.16              23,599,733,010.88
 其中：2018 年度净利润                                                             33,772,651,678.61              22,986,348,424.81
 结转年初可分配利润                                                                79,380,610,082.45              10,548,621,386.97
 分配 2017 年度股利                                                                -9,935,236,800.90              -9,935,236,800.90
    注 1：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则 2006》后，对子公司的投资只能采用成本
法核算，子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。
    注 2：2018 年 结 转 的 年 初 未 分 配 利 润 包 含 因 执 行 新 修 订 的 收 入 准 则 、 金 融 工 具 准 则 增 加 的 年 初 未 分 配 利 润
2,208,759,472.58 元。
     根据有关法规及《公司章程》规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提
交 2018 年度利润分配方案如下：
     1、 母公司公积金已超过公司股本的 50%，本年不计提法定公积金；
     2、按照母公司净利润的 50%计提任意公积金；
     3、按照母公司净利润的 50%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。
     4、剩余未分配利润留存下一年。
     2018 年度公司可分配利润分配情况如下：
                                                                                                  单位：人民币元
                                                                                                        占本年公司合并报表中
                                                                                    占本年母公司净利
                                                               母公司                                   归属于母公司股东净利
                                                                                        润比例
                                                                                                                润比例
 2018 年度净利润                                            22,986,348,424.81                   100%                   68.06%
 计提法定公积金                                                               -                        -                            -
 计提任意盈余公积金                                         11,493,174,212.40                   50.00%                       34.03%
 计提 2018 年度分红基金                                     11,493,174,212.41                   50.00%                       34.03%
 年初可分配利润                                                613,384,586.07                          -                            -
    分配 2018 年度现金股利                                  11,811,892,641.07                   51.39%                       34.97%
    留转以后年度分配利润                                       294,666,157.41                          -                            -
     公司 2018 年度分红派息方案：2018 年度拟合计派发现金股息人民币 11,811,892,641.07 元（含税），
占公司 2018 年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为 34.97%，不送红股，不以公积金转增股本。
如以 2018 年末公司总股份数 11,039,152,001 股计算，每 10 股派送人民币 10.70 元（含税）现金股息。如
公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总
股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。
                                                                  73
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    独立董事认为，公司 2018 年度利润分配及分红派息方案的制定符合《公司章程》及有关规定，充分
考虑各类股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。
    就本公司所知，概无股东就放弃或同意放弃任何股息订立任何安排。
    公司过去三年的分红派息方案为：
               年份                                                     分红派息方案
            2017 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 9.0 元（含税）现金股息
            2016 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 7.9 元（含税）现金股息
            2015 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 7.2 元（含税）现金股息
    公司过去三年现金分红情况：
                                                                                                    单位：人民币元
                                                                                   占公司合并报表
                                                    公司合并报表中
                  现金分红金额         母公司                         占母公司净利 中归属于母公司 公司合并报表的年
     年份                                           归属于母公司股
                    （含税）           净利润                           润的比例   股东的净利润的   度可分配利润
                                                       东的净利润
                                                                                       比例
   2017 年度     9,935,236,800.90 13,437,215,980.28 28,051,814,882.36       73.94%         35.42% 80,531,154,604.94
   2016 年度     8,720,930,080.79 12,777,146,023.88 21,022,606,256.56        68.25%          41.48%   65,672,270,911.73
   2015 年度     7,948,189,440.72 9,949,954,678.46 18,119,406,249.27         79.88%          43.87%   54,587,845,031.57
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均归属于母公司股东净利润的比例                       118.78%
二、承诺事项履行情况
（一）公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告
期末尚未履行完毕的承诺事项
    地铁集团成为本集团第一大股东后，公开表示始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套
服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨
道+物业”发展模式。地铁集团于 2017 年 3 月 18 日披露详式权益变动报告书做出以下承诺，截止本报告
期末，地铁集团始终遵守其承诺。
1、关于保持公司独立性的承诺
    为保持上市公司独立性，地铁集团做出如下承诺：
    “一、上市公司的人员独立
    1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工
作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪酬。
    2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。
    3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。
    4、本公司仅通过股东大会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制度的规定推
荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东大会或董事会干预上市公司的
人事任免。
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    二、上市公司的财务独立
    1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。
    2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东大会或董事会干预上市公司的
资金使用、调度。
    3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股子公司共用银
行账户。
    4、上市公司及其控股子公司独立纳税。
    三、上市公司的机构独立
    1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分
开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。
    2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东大会及董事会干预上市公司的经营管理。
    四、上市公司的业务独立
    1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。
    2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。
如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公平、
公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合
法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东大会以及董事会对有关涉及本公司
及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时
履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。
    五、上市公司的资产独立
    1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上市公司的控制
下，并为上市公司独立拥有和运营。
    2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。
    本公司将确保自身及本公司控制的企业严格遵守中国证券监督管理委员会关于上市公司独立性的相
关规定，不利用股东地位违反上市公司规范运作程序，不会越权干预上市公司及其子公司的经营管理活
动，不侵占上市公司及其子公司的利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。若违反上述承诺，本
公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责
任。”
2、关于避免同业竞争的承诺
    为保持上市公司的独立性，避免因同业竞争问题给上市公司带来不利影响，地铁集团承诺：
    “在本公司拥有万科的股东表决权的比例不低于 20%且本公司为拥有万科的股东表决权比例最高的
股东期间：
    1、本公司将本着有利于上市公司的原则，在本公司及本公司控制的企业与上市公司及其子公司因实
质或潜在的同业竞争产生利益冲突时，在合法合规的前提下优先考虑上市公司及其子公司的利益。
                                             75
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    2、本公司不会利用从上市公司了解或知悉的信息，协助本公司或任何第三方从事或参与与上市公司
从事的业务存在实质性竞争或潜在竞争的任何经营活动。
    3、若因本公司或本公司控制的企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承
担相应的赔偿责任。”
3、关于规范关联交易的承诺
    为规范本次权益变动完成后可能与上市公司之间产生的关联交易，地铁集团做出如下承诺：
    “1、本公司及本公司控制的企业将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利，
履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、人员、业务和机构等方面的独立性。
    2、本公司及本公司控制的企业不利用股东的地位促使上市公司股东大会或董事会通过关联交易做出
侵犯中小股东合法权益的决议。
    3、本公司及本公司控制的企业不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他任何方式占用上市公司的资
金。
    4、如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、
公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定
履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在上市公司股东大会以及董事会对
有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督
促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利
益。
    5、本公司及本公司控制的企业将严格按照相关法律法规的规定以及上市公司的公司章程履行关联交
易决策程序以及相应的信息披露义务。
    本公司将确保自身及本公司控制的企业不通过与上市公司之间的关联交易谋求超出上述规定以外的
特殊利益，不会进行有损上市公司及其中小股东利益的关联交易。若违反上述承诺，本公司将承担相应
的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责任。
    上述承诺一经签署立即生效，至本公司不再为上市公司的关联方时失效。”
（二）公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预
测及其原因做出说明
    □ 适用 √ 不适用
三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
                                             76
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四、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
    □ 适用 √ 不适用
五、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    2017 年，财政部分别修订并发布了收入准则、金融工具准则，并要求在境内外同时上市的企业以及
在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业，自 2018 年 1 月 1 日起施行上
述会计准则。
    按照上述要求，本集团自 2018 年 1 月 1 日起执行上述会计准则。本次会计政策变更具体情况如下：
    （1）收入准则
    本集团在编制公司 2018 年度财务报告时，根据首次执行收入准则的累积影响数，调整当年年初留存
收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。同时，本集团在 2018 年度报告财务报告
附注中披露与原规定相比，执行本准则对 2018 年度财务报告相关项目的影响金额，如有重大影响说明其
原因。
    （2）金融工具准则
    按照金融工具准则的要求，本集团将可供出售金融投资分类为公允价值计量变动计入损益或计入其
他综合收益。本集团评估了原来成本法计量的可供出售股权金融投资，选择不同的计量方法对公司财务
报告无重大影响。根据首次执行金融工具准则的相关规定，本集团在编制公司 2018 年度期间报告时，无
需重述 2017 年比较期间数据，但应当对期初留存收益或其他综合收益进行追溯调整。对财务报表项目进
行调整的按规定在财务报告附注中披露。
    本报告期会计政策变更对当年财务报表的影响按规定在财务报告附注中披露。本报告期无主要会计
估计变更。
六、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    本报告期内，本公司新增 1,058 家子公司，减少 66 家子公司，具体情况参见第十二节财务报告附注
六。
                                              77
                                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
八、聘任会计师事务所情况
    2017 年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）和毕马威会计师事务所
为公司 2018 年度会计师事务所。下表为聘请会计师事务所情况：
          类型                        2018 年度                                            2017 年度
                                                                连续服务
                                                审计费用          年限                               审计费用
        审计项目               审计单位                                             审计单位
                                              （人民币万元）                                       （人民币万元）
依据中国企业会计准则编制
                         毕马威华振会计师事务                              毕马威华振会计师事务
的集团合并财务报表以及出                                         18 年
                         所（特殊普通合伙）                                所（特殊普通合伙）
具内部控制审计报告                                   1,400.00                                             1,400.00
依据国际财务报告准则编制
                         毕马威会计师事务所                      26 年     毕马威会计师事务所
的集团合并财务报表
签字会计师               房炅                                     3年      房炅
签字会计师               陈泳意                                   3年      陈泳意
    上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。
九、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
    □ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
    □ 适用 √ 不适用
    本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十二、重大收购资产事项进展情况
    2018 年 1 月 22 日，公司参与的财团完成对在新加坡交易所上市的 Global Logistic Properties Limited
（股票代码：MC0，以下简称“普洛斯”、“GLP”）的私有化（以下简称“本次收购”），GLP 当日
从新加坡交易所主板退市。本次收购完成及 GLP 退市后，本公司控股的联接基金拥有 GLP Holdings L.P.
（原名 Nesta Investment Holdings, L.P.）约 21.4%的权益（GLP Holdings L.P.持有 GLP 100%的实益权益），
相应拥有 21.4%的 GLP Holdings L.P.普通合伙人的 A 类普通股直接权益，成为 GLP Holdings L.P.及其普通
合伙人权益的单一最大持有人。
                                                    78
                                                                            万科企业股份有限公司 2018 年度报告
       2019 年 1 月 9 日，公司下属企业广州万科企业有限公司（原名：广州市万科房地产有限公司）之全资
 子公司广州市万溪房地产有限公司（以下简称“广州万溪”）与广东国际信托投资公司破产清算组（以
 下简称“破产清算组”）签署《关于改制土增税预估及转让款确认书》，双方结束对广东省信托房产开
 发公司及广东国际信托投资公司广州房地产分公司（以下简称“两家公司”）的共同监管，破产清算组
 于 2019 年 1 月 9 日向广州万溪移交两家公司的实际控制权。截至 2019 年 1 月 9 日，广州万溪累计向破产
 清算组支付投资权益款及债权转让款人民币 201 亿元，并按约定继续履行其他义务。
 十三、重大关联交易
       本集团报告期内不存在重大关联交易事项。
 十四、重大合同及其履行情况
 （一）托管、承包、租赁事项情况
 1、托管情况
       本集团报告期不存在重大托管情况。
 2、承包情况
       本集团报告期不存在重大承包情况。
 3、租赁情况
       本集团报告期不存在重大租赁情况。
 （二）重大担保
 1、担保情况
                                                                                                     单位：万元
              被担保对象                  担保方            报告期末担
序号                                                                      担保类型      担保开始日    担保到期日
           (万科所占权益比例)        (万科所占权益比例)       保余额
       利亨有限公司（Gain Pioneer
 1                                  万科企业股份有限公司    438,600.00   连带责任担保   2015-10-30    2020-10-30
       Limited）(100%)
       Vanke Best Gain Holdings     万科置业（香港）有限
 2                                                          142,576.95   连带责任担保   2014-12-23    2019-12-23
       Limited(100%)                公司(100%)
       汇恩有限公司（Alliance       万科置业（香港）有限
 3                                                          209,055.90   连带责任担保   2016-2-19     2020-4-19
       Grace Limited）(100%)        公司(100%)
       科修达有限公司（Fozter
 4                                  万科企业股份有限公司     75,354.92   连带责任担保   2016-4-14     2021-4-14
       Limited）(100%)
                                                       79
                                                                                  万科企业股份有限公司 2018 年度报告
              被担保对象                       担保方             报告期末担
序号                                                                            担保类型      担保开始日   担保到期日
           (万科所占权益比例)             (万科所占权益比例)        保余额
       汇荣发展有限公司（Allied
                                        万科置业（香港）有限
 5     Glory Development Limited）                                 62,108.89   连带责任担保   2016-10-5    2021-4-19
                                        公司(100%)
       （100%）
 6     C Plaza Co., Ltd.（100%）        V Capital Limited(100%)   129,123.84   连带责任担保   2016-9-21    2019-10-28
       22-12 JACKSON AVENUE             VANKE HOLDINGS
 7                                                                  9,395.90   连带责任担保   2017-6-30    2020-6-30
       OWNER LLC （70%）                USA LLC(100%)
       Sinobird Holding                 万科地产（香港）有限
 8                                                                 15,680.00   连带责任担保   2018-3-28    2019-6-30
       Limited(100%)                    公司(100%)
       Hybest (BVI) Company             万科地产（香港）有限
 9                                                                 16,320.00   连带责任担保   2018-3-29    2019-6-30
       Limited(100%)                    公司(100%)
       广州黄埔文冲城中村房地产         广州市万科房地产有限
 10                                                                36,000.00   连带责任担保   2014-6-13    2019-6-12
       开发有限公司(100%)               公司(100%)
       广州黄埔文冲城中村房地产         广州市万科房地产有限
 11                                                                 2,700.00   连带责任担保   2016-2-29    2019-6-12
       开发有限公司(100%)               公司(100%)
       广州黄埔文冲城中村房地产         广州市万科房地产有限
 12                                                               125,000.00   连带责任担保    2017-5-9     2020-5-8
       开发有限公司(100%)               公司(100%)
       上海中区地产有限公司
 13    （Shanghai Central Land Estate   V Capital Limited(100%)     5,770.00   连带责任担保   2016-9-21    2019-10-28
       Ltd.）（100%）
       上海申养投资管理股份有限         上海万科投资管理有限
 14                                                                 1,681.00   连带责任担保   2016-12-16   2024-12-15
       公司（41%）                      公司（100%）
       深圳市万科滨海房地产有限         深圳市万科房地产有限
 15                                                                44,850.00   连带责任担保   2017-2-22    2019-2-20
       公司(50%)                        公司(100%)
       广州黄埔文冲城中村房地产         广州市万科房地产有限
 16                                                                 4,700.00   连带责任担保    2017-3-1    2019-6-12
       开发有限公司(100%)               公司(100%)
       广州市万溪房地产有限公司         广州市万科房地产有限
 17                                                               348,485.70   连带责任担保    2017-7-4        -
       (100%)                           公司(100%)
       广州黄埔文冲城中村房地产         广州市万科房地产有限
 18                                                                80,000.00   连带责任担保    2017-8-4     2020-8-3
       开发有限公司(100%)               公司(100%)
                                        深圳市万科房地产有限
 19    深圳森懋置地有限公司(30%)                                   34,440.00   连带责任担保   2017-9-15    2022-9-15
                                        公司(100%)
       上海闵行区万科双语学校           上海万科房地产有限公
 20                                                                 3,000.00   连带责任担保   2017-12-27   2021-6-27
       (100%)                           司(100%)
       上海浦东新区民办万科学校         上海万科房地产有限公
 21                                                                10,000.00   连带责任担保   2017-12-27   2021-6-27
       (100%)                           司(100%)
       云南澄江老鹰地休闲旅游度         昆明万科房地产开发有
 22                                                               124,884.00   连带责任担保   2017-12-29   2022-12-28
       假村有限公司（36%）              限公司(100%)
                                        合肥万科置业有限公司
       合肥新辉皓辰地产有限公司         (100%)
 23                                                                21,596.00   连带责任担保   2017-12-22   2019-12-22
       （40%）                          合肥新辉裕祥房产投资
                                        有限公司(100%)
       广州市万锦房地产有限公司         广州市万科房地产有限
 24                                                                55,900.00   连带责任担保   2018-1-18    2021-1-18
       (100%)                           公司(100%)
       长春市睿智达远东房地产开         长春万科房地产有限公
 25                                                                 4,463.71   连带责任担保   2018-3-20     2019-1-7
       发有限责任公司(100%)             司(100%)
       万科物业服务（香港）有限         万科物业发展股份有限
 26                                                                 1,060.00   连带责任担保   2018-5-24    2021-5-24
       公司（63%）                      公司（63%）
       合肥市碧合房地产开发有限         合肥万科置业有限公司
 27                                                                28,500.00   连带责任担保   2018-6-28    2021-6-28
       公司（25%）                      (100%)
                                                             80
                                                                          万科企业股份有限公司 2018 年度报告
               被担保对象               担保方            报告期末担
序号                                                                    担保类型      担保开始日   担保到期日
            (万科所占权益比例)     (万科所占权益比例)       保余额
       武汉金万置业有限公司       武汉市万科房地产有限
 28                                                        47,000.00   连带责任担保   2018-10-10   2021-10-9
       （50%）                    公司（100%）
       扬州万景置业有限公司       扬州万科房地产有限公
 29                                                        11,553.50   连带责任担保   2018-9-30    2021-9-12
       （33.01%）                 司（100%）
       北京恒燚企业管理有限公司   北京万科企业有限公司
 30                                                       323,400.00   连带责任担保   2018-10-10   2023-12-31
       （100%）                   （100%）
       报告期内，本公司未提供新的担保，本公司控股子公司为其他控股子公司提供41.68亿元担保，为联
 营公司及合营公司提供8.71亿元担保。各担保主体严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通
 知》（证监发[2005]120 号）规定，履行了相应的审批程序。
       截至2018年12月31日，公司担保余额为人民币241.32亿元，占公司2018年末经审计归属于上市公司股
 东净资产的比重为15.5%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币208.93亿元，
 公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币32.39亿元。公司及公司控股子公司不存
 在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
 2、违规对外担保情况
       公司报告期无违规对外担保情况。
 （三）其他重大合同
       公司报告期不存在其他重大合同。
 十五、处罚及整改情况
       □ 适用 √ 不适用
       公司报告期不存在重大处罚及整改情况。
 十六、公司及其第一大股东的诚信状况
       报告期内，公司及公司第一大股东地铁集团不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期
 未清偿等情况。
 十七、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
       □ 适用 √ 不适用
       公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
                                                     81
                                                                              万科企业股份有限公司 2018 年度报告
十八、购买、出售或赎回本公司之上市证券
      报告期内本公司或本公司附属公司无其他购入、出售或赎回本公司或本公司附属公司的上市证券的
情况。
十九、优先购买权
      本集团《公司章程》并无有关本集团有责任按比例向现有股东提呈发售新股份的优先购买权规定。
二十、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的需披露的重大事项
      报告期内，按照《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的重大事项，公司已在巨潮资
讯网进行了披露，具体如下：
 序号     公告日期                                               公告
  1       2018-1-23    关于私有化普洛斯交易完成的公告
  2        2018-2-1    关于变更公司总裁、首席执行官的公告
  3                    2018 年第一次临时股东大会决议公告
          2018-2-24
  4                    重要公告
  5        2018-4-4    公告
  6       2018-4-19    根据 70 亿美元中期票据计划发行于 2023 年到期的 9.71 亿美元中期票据的公告
  7       2018-4-26    关于执行新修订的收入、金融工具等五项会计准则的公告
  8       2018-5-26    根据 70 亿美元中期票据计划发行于 2023 年到期的 6.5 亿美元中期票据的公告
  9        2018-6-7    2018 年度第一期超短期融资券发行结果公告
  10      2018-6-12    关于向合格投资者公开发行公司债券申请获得中国证监会核准的公告
  11                   2018 年度第二期超短期融资券发行结果公告
          2018-6-30
  12                   2017 年度股东大会决议公告
  13      2018-07-03   关于股东签署股份转让协议的提示性公告
  14      2018-07-25   关于股东权益变动的提示性公告
  15      2018-07-31   2018 年度第三期超短期融资券发行结果公告
  16      2018-08-01   2018 年度第四期超短期融资券发行结果公告
  17      2018-08-04   2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)发行公告
  18      2018-08-08   关于 2018 年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告
  19      2018-08-16   关于授权子公司开展外汇套期保值的公告
  20      2018-09-08   关于超短期融资券获准注册的公告
  21      2018-09-12   关于股东权益变动的提示性公告
  22      2018-09-22   2018 年度第六期超短期融资券发行结果公告
  23      2018-10-13   2018 年度第七期超短期融资券发行结果公告
  24      2018-10-17   关于股东股份转让的公告
  25      2018-10-24   2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第二期)发行公告
  26      2018-11-01   2018 年度第八期超短期融资券发行结果公告
                                                        82
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     序号       公告日期                                              公告
      27       2018-11-16   2018 年度第二期中期票据发行结果公告
      28       2018-12-12   根据 70 亿美元中期票据计划发行于 2024 年到期的 6.3 亿美元中期票据的公告
二十一、报告期后事项
序
           公告日期                   公告标题                                          事项简介
号
1          2019-1-10   关于广信房产资产包完成交割的公告           公司下属子公司购买广信房产资产包完成交割。
                                                                  肖民先生因工作变动拟担任公职人员，辞去公司董事职
2          2019-1-16   关于董事辞职的公告
                                                                  务。
                                                                  公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债
                       2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专
3          2019-2-27                                              券（第一期），最终发行规模为 20 亿元，票面利率为
                       项公司债券（第一期）发行结果公告
                                                                  3.65%。
                                                            83
                                                                                        万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                        第六节 股本变动及股东情况
一、股本变动情况
（一）公司股份变动情况表（截至 2018 年 12 月 31 日）
                                                                                                                      单位：股
                                             2017 年 12 月 31 日       增减变动（+，-）               2018 年 12 月 31 日
                股份类别
                                           数量（股）        比例          其他（注）              数量（股）         比例
 一、有限售条件股份
 1.国家及国有法人持股
 2.境内法人持股
 3.境内自然人持股                             9,026,490       0.08%                         0            9,026,490     0.08%
 4.外资持股
 有限售条件股份合计                           9,026,490      0.08%                          0            9,026,490     0.08%
 二、无限售条件股份
 1.人民币普通股                            9,715,170,043     88.01%                         0       9,715,170,043     88.01%
 2.境外上市外资股                          1,314,955,468     11.91%                         0       1,314,955,468     11.91%
 无限售条件股份合计                       11,030,125,511    99.92%                          0      11,030,125,511     99.92%
 三、股份总数                             11,039,152,001    100.00%                         0      11,039,152,001    100.00%
（二）报告期内限售股份变动情况表
                                                                                                                      单位：股
                           上年末限售      本年解除限售     本年增加限售    本年末限售
       股东名称                                                                                   限售原因       解除限售日期
                             股数              股数             股数          股数
郁亮                          5,479,684                 0              0       5,479,684
                                                                                                                 按照《深交所
                                                                                                                 上市公司股东
                                                                                                  担任公司董
                                                                                                                 及董事、监
王文金                        1,735,718                 0              0       1,735,718        事、监事、高
                                                                                                                 事、高级管理
                                                                                                  级管理人员
                                                                                                                 人员减持股份
解冻                          1,118,059                 0              0       1,118,059                         实施细则》规
张旭                           678,029                  0              0         678,029                         定执行
周清平                          15,000                  0              0          15,000
         合计                 9,026,490                 0              0       9,026,490             -                -
                                                               84
                                                                                                  万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（三）证券发行与上市情况
    1、报告期内及近期证券发行情况
                                                                                                      发行规模
         公司债券名称               债券简称      债券代码             发行日期       发行利率                            上市日期
                                                                                                      （亿元）
万科企业股份有限公司 2018 年                                      2018 年 8 月 8
面向合格投资者公开发行住房          18 万科 01        112742     日至 2018 年 8          4.05%            15        2018 年 8 月 31 日
租赁专项公司债券（第一期）                                            月9日
万科企业股份有限公司 2018 年                                      2018 年 10 月
面向合格投资者公开发行住房          18 万科 02        112784     26 日至 2018 年         4.18%            20        2018 年 11 月 19 日
租赁专项公司债券（第二期）                                         10 月 29 日
万科企业股份有限公司 2019 年                                     2019 年 2 月 25
面向合格投资者公开发行住房          19 万科 01        112844     日至 2019 年 2          3.65%            20        2019 年 3 月 12 日
租赁专项公司债券(第一期)                                            月 26 日
    2、截至报告期末公司无内部职工股。
二、股东情况介绍（截至 2018 年 12 月 31 日）
（一）股东情况表
                                                                                                                            单位：股
2018 年末    243,763 户（其中 A 股 243,721 户，              2019 年 2 月 28 日           239,133 户（其中 A 股 239,089 户，H 股 44
股东总数     H 股 42 户）                                        股东总数                 户）
                                                         前 10 名股东持股情况
                                                                                                                 持有有
                                               股东         持股                           报告期内增减变        限售条    质押或冻结
             股东名称                                                      持股总数
                                               性质         比例                               动情况            件股份    的股份数量
                                                                                                                 数量
                                           境内国有
地铁集团                                                   29.38%        3,242,810,791                     0          0               0
                                             法人
                              注1
HKSCC NOMINEES LIMITED                     境外法人        11.91%        1,314,911,984                +4,145          0               0
                                           境内非国
钜盛华                                                         8.39%       926,070,472                     0          0     926,068,101
                                           有法人
安邦人寿保险股份有限公司－保守型
                                               其他            6.34%       699,623,983           +455,946,132         0               0
投资组合
国信证券－工商银行－国信金鹏分级
                                               其他            4.14%       456,993,190                     0          0               0
1 号集合资产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海利年
                                               其他            3.11%       343,829,742             -5,946,699         0               0
年
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
                                               其他            2.98%       329,352,920                     0          0               0
资产管理计划
                        注2
香港中央结算有限公司                           其他            2.07%       228,786,132           +149,827,738         0               0
                                           境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司                                   1.72%       189,566,000                     0          0               0
                                             法人
前海人寿保险股份有限公司－聚富产
                                               其他            1.66%       183,788,200            -34,293,183         0               0
品
战略投资者或一般法人因配售新股成
                                          无
为前 10 名股东的情况
                                                                   85
                                                                                      万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                                   前 10 名无限售条件股东持股情况
                  股东名称                         持有无限售条件股份数量                        股份种类
地铁集团                                                            3,242,810,791          人民币普通股（A 股）
HKSCC NOMINEES LIMITED                                              1,314,911,984         境外上市外资股（H 股）
钜盛华                                                                926,070,472          人民币普通股（A 股）
安邦人寿保险股份有限公司－保守型
                                                                      699,623,983          人民币普通股（A 股）
投资组合
国信证券－工商银行－国信金鹏分级
                                                                      456,993,190          人民币普通股（A 股）
1 号集合资产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海利年
                                                                      343,829,742          人民币普通股（A 股）
年
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
                                                                      329,352,920          人民币普通股（A 股）
资产管理计划
香港中央结算有限公司                                                  228,786,132          人民币普通股（A 股）
中央汇金资产管理有限责任公司                                          189,566,000          人民币普通股（A 股）
前海人寿保险股份有限公司－聚富产
                                                                      183,788,200          人民币普通股（A 股）
品
                                           1、钜盛华持有前海人寿保险股份有限公司 51%的股权。
上述股东关联关系或一致行动的说明           2、除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购
                                           管理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明               无
参与约定购回交易的股东                     无
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
上表中的“A 股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
（二）报告期末前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
                                                                                                     单位：股
           有限售条件        持有的有限售条件股                 可上市              新增可上市交易
 序号                                                                                                  限售条件
           股东名称                份数量                     交易时间                股份数量
  1        郁亮                        5,479,684
  2        王文金                      1,735,718
                                                                                                     按照深交所相关
  3        解冻                        1,118,059                 —                      —          规定，所持股份
                                                                                                       被限售。
  4        张旭                         678,029
  5        周清平                        15,000
（三）控股股东和实际控制人情况
      公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（四）持股 10%以上股东情况
      1、地铁集团
      截止 2018 年 12 月 31 日，地铁集团持有公司 A 股股份 3,242,810,791 股，占公司股份总数的 29.38%，
为公司的第一大股东。具体如下：
                                                               86
                                                                    万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                        深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
                                                 100%
                                   深圳市地铁集团有限公司
                                                 29.38%
                                    万科企业股份有限公司
    地铁集团基本情况如下：
    注册时间：1998 年 7 月 31 日
    注册资本：人民币 4,407,136 万元
    法定代表人：辛杰
    注册地址：深圳市福田区福中一路 1016 号地铁大厦 27-31 层
    经营范围：地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资兴办实业（具体项目另行申
报）；国内商业，物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨道交
通相关业务咨询及教育培训。
    2、钜盛华及其一致行动人
    截止 2018 年 12 月 31 日，钜盛华及其一致行动人合计持有公司 A 股股份 1,619,808,035 股，占公司股
份总数的 14.67%。具体如下：
                                                               持有公司 A 股股票    占公司总股本
     序号                           股东名称
                                                                   数量（股）           比例
       1    钜盛华                                                   926,070,472           8.39%
       2    前海人寿保险股份有限公司－海利年年                       343,829,742           3.11%
       3    前海人寿保险股份有限公司－聚富产品                       183,788,200           1.66%
       4    前海人寿保险股份有限公司－自有资金                       166,107,821           1.50%
       5    前海人寿保险股份有限公司－万能型保险产品                      11,800           0.00%
                                   合计                             1,619,808,035         14.67%
    （1）钜盛华持有前海人寿 51%的股权。前海人寿为前海人寿保险股份有限公司－海利年年、前海人
寿保险股份有限公司－聚富产品、前海人寿保险股份有限公司－自有资金及前海人寿保险股份有限公司
－万能型保险产品的管理人。
    （2）钜盛华基本情况
    注册时间：2002 年 1 月 28 日
    注册资本：人民币 1,630,354.29 万元
    法人代表：叶伟青
    注册地址：深圳市罗湖区宝安北路 2088 号深业物流大厦八楼 802 室
                                                  87
                                                                       万科企业股份有限公司 2018 年度报告
   经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；计算机软件开发；企业营销策划、信息咨询（不
含人才中介、证券、保险、基金、金融业务及其它限制项目）；建材、机械设备、办公设备、通信设备、
五金交电、电子产品、家具、室内装修材料的购销；国内贸易，货物及技术进出口；自有物业租赁；供
应链管理；为项目提供咨询、财务顾问服务。（以上法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规
限制的项目须取得许可后方可经营）。
   钜盛华的股东结构如下：
               序号                                股东名称                           持股比例
                1                 深圳市宝能投资集团有限公司                                     67.4%
                2                 深圳宝源物流有限公司                                           0.68%
                3                 深圳市宝能创赢投资企业（有限合伙）                             1.92%
                4                 深圳市浙商宝能产业投资合伙企业（有限合伙）                       30%
   （4）深圳市宝能投资集团有限公司基本情况
   注册时间：2000 年 3 月 23 日
   注册资本：人民币 30,000 万元
   企业类型：有限责任公司（自然人独资）
   法人代表：姚振华
   股东结构：姚振华先生持股 100%。
   经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资文化旅游产业（具体项目另行申报）；建筑、
装饰材料的购销及其它国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）、
经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；
建筑设备的购销与租赁；信息咨询、企业管理咨询（不含人才中介、证券、保险、基金、金融业务及其
它限制项目）；供应链管理。
                                                  88
                                                                     万科企业股份有限公司 2018 年度报告
钜盛华及其一致行动人与公司股权关系图如下
                           姚振华
                               100%
               深圳市宝能投资集团有限公司
                                67.4%
               深圳市钜盛华股份有限公司
                                51%
                前海人寿保险股份有限公司
                                管理
                                                                     8.39%
       前             前                 前                前
       海             海                 海           司   海
  司   人             人                 人           －   人
                 司   寿            司   寿
       寿                                             万   寿
  －   保
                 －   保            －   保           能   保
  海             聚   险            自   险
       险        富                 有                型   险
  利   股             股                 股           保   股
  年             产   份            资   份
       份        品                 金                险   份
  年   有             有                 有           产   有
       限             限                 限           品   限
       公             公                 公                公
       3.11%          1.66%              1.50%             0.0001%
                           本公司
                                                 89
                                                                            万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（五）《证券及期货条例》规定的主要股东及其他人士持股情况
    就本公司董事所知，截止 2018 年 12 月 31 日，按照《证券及期货条例》（香港法例第 571 章）相关
规定，除本公司董事、监事或最高行政人员以外，公司主要股东拥有公司权益或淡仓情况如下：
                                                                    占公司已发     占公司已发
                                                                                                     占公司已发
    股东           身份          股份数量       权益性       股份   行 A 股股本    行 H 股股本
                                                                                                     行股本总额
    名称       （权益类别）        （股）         质         类别   总额的百分     总额的百分
                                                                                                     的百分比
                                                                        比             比
  地铁集团       实益持有人     3,242,810,791    好仓        A股         33.35%                  -       29.38%
                 实益持有人       926,070,472    好仓        A股           9.52%                 -        8.39%
               所控制法团的权
   钜盛华                        693,737,563     好仓        A股          7.13%                  -        6.28%
                     益
                   合计         1,619,808,035    好仓        A股         16.65%                  -       14.67%
 安邦保险集
               所控制法团的权
 团股份有限                      743,106,220     好仓        A股          7.64%                  -        6.73%
                     益
   公司
 UBS Group     所控制法团的权
                                  65,712,782     好仓        H股               -         5.00%            0.60%
     AG              益
               所控制法团的权
                                 105,229,938     好仓        H股               -         8.00%            0.95%
 BlackRock,          益
    Inc.       所控制法团的权
                                   1,418,700     淡仓        H股               -         0.11%            0.01%
                     益
               所控制法团的权
                                  11,806,667     好仓        H股               -         0.90%            0.11%
                     益
               所控制法团的权
                                   7,778,506     淡仓        H股               -         0.59%            0.07%
                     益
  JP Morgan      投资经理         70,758,616     好仓        H股               -         5.38%            0.64%
 Chase & Co.   持有股份的保证
                                     289,888     好仓        H股               -         0.02%           0.003%
                 权益的人
                                                可供借
               核准借出代理人     63,015,334    出的股       H股               -         4.79%            0.57%
                                                  份
               持有股份的保证
                                       1,300     好仓        H股               -       0.0001%         0.00001%
                 权益的人
               所控制的法团的      3,305,113    好仓         H股               -         0.25%            0.03%
  Citigroup
                   权益               95,400    淡仓         H股               -         0.01%            0.00%
     Inc.
                                                可供借
               核准借出代理人    118,331,541    出的股       H股               -         9.00%            1.07%
                                                  份
 GIC Private
                 投资经理         65,774,661     好仓        H股               -         5.00%            0.60%
  Limited
    除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事、监事及最高行政人员）根据香港《证券与期货
条例》和《联交所上市规则》应披露权益或淡仓等情况。
（六）按照《联交所上市规则》关于公众持股量的说明
    截止本公告披露日，公司在联交所主板上市的境外上市外资股（H 股）共 1,314,955,468 股，全部为
公众持股，占公司总股份的 11.91%。公司 H 股在联交所主板上市时已取得严格遵守《联交所上市规则》
第 8.08（1）（b）条下的 H 股占公司总股份比例的豁免，截止本公告披露日公司公众持股量符合要求。
                                                        90
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               第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况
一、现任董事、监事、高级管理人员
（一）基本情况及主要经历
    1、董事
    郁亮先生，1965 年出生，现任公司董事会主席。郁先生于 1988 年毕业于北京大学国际经济学系，获
学士学位；1997 年获北京大学经济学硕士学位。郁先生 1990 年加入公司，1994 年起任公司董事，1996 年
任公司副总经理，1999 年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001 年-2018 年 1 月任公司总裁、首席执行
官，2017 年 7 月任公司董事会主席。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。郁先生曾兼任中城
联盟投资管理股份有限公司董事、上海美特斯邦威服饰股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：
002269）独立董事。
    林茂德先生，1956 年出生，现任公司董事会副主席、董事会薪酬与提名委员会委员。林先生于 1983
年毕业于四川财经学院金融专业，获学士学位；现为正高职高级经济师。林先生曾任地铁集团副总经理、
董事总经理、党委副书记、董事长兼党委书记；深圳市振业（集团）股份有限公司（深交所上市公司，
股份代码：000006）总经理助理、总经济师、副总经理；以及四川财经学院金融系讲师。
    孙盛典先生，1955 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员。孙先生于 2005 年获得西
安交通大学工学博士学位；现为高级经济师。孙先生曾任深圳市赛格集团有限公司副总经理、董事、党
委委员、党委副书记、总经理、董事长兼党委书记；深圳市赛格日立彩色显示器件有限公司副总经理、
党委副书记、总经理兼党委书记、董事长；深圳市华星光电技术有限公司董事；创维数码控股有限公司
（联交所上市公司，股份代码：0751）独立董事；深圳市电子行业协会会长。孙先生目前兼任深圳华控
赛格股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000068）副董事长以及康佳集团股份有限公司（深交
所上市公司，股份代码：000016）独立董事。
    陈贤军先生，1972 年出生，现任公司董事、董事会审计委员会委员，地铁集团董事、财务总监。陈
先生于 1993 年毕业于杭州电子工业学院(现名杭州电子科技大学)会计学专业，获学士学位；2004 年获得
厦门大学金融学专业硕士学位；现为注册会计师、正高级会计师。加入地铁集团之前，陈先生历任杭州
江南电子工程公司财务处会计，金田实业集团股份有限公司审计室主审，深圳市龙岗区燃气有限公司财
务部副部长（主持工作），深圳市深燃石油气有限公司财务部部长，深圳市人民政府国有资产监督管理
委员会产权管理处、业绩考核(审计)处、监督稽查处(审计处)科员、副主任科员，深圳市振业(集团)股份
有限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）财务部副经理、经理，深圳市地铁三号线投资有限公
司财务总监。陈先生目前兼任深圳市东部公共交通有限公司董事。
                                              91
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    王文金先生，1966 年出生，现任公司董事、执行副总裁、首席风险官。王先生于 1994 年获中南财经
政法大学硕士学位，现为中国注册会计师非执业会员。王先生 1993 年加入万科，历任财务管理部总经理、
财务总监、首席财务官。在加入万科之前，王先生先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机
械研究所。王先生目前兼任万科投资的徽商银行股份有限公司（联交所上市公司，股份代码：3698）非
执行董事。
    张旭先生，1963 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员、执行副总裁、首席运营官。
张先生 1984 年毕业于合肥工业大学工业与民用建筑专业，获学士学位；2001 年获美国特洛伊州立大学
（Troy State University）MBA 学位。张先生 2002 年加入万科，历任武汉市万科房地产有限公司总经理、
公司副总裁。在加入万科之前，张先生曾供职于中国海外集团。张先生目前兼任万科控股的万科置业
（海外）有限公司（联交所上市公司，股份代码：1036）董事会主席以及万科投资的悦榕集团（Banyan
Tree Holdings Limited，新加坡交易所上市公司，股份代码：B58.SG）的非执行非独立董事。
    2、独立董事
    康典先生，1948 年出生，香港特别行政区居民。现任公司独立董事、董事会薪酬与提名委员会召集
人。康先生于 1982 年毕业于北京科技大学机械系机械制造专业，获学士学位；于 1984 年获中国社会科学
院研究生院经济学硕士学位。康先生于 2009 年至 2016 年任新华人寿保险股份有限公司（上海证券交易所
上市公司，股份代码：601336；联交所上市公司，股份代码：1336）董事长、首席执行官，兼任新华资
产管理股份有限公司董事长。1984 年至 2009 年历任中国国际信托投资公司海外项目管理处处长，中国农
村信托投资公司副总裁，中国包装总公司副总经理，香港粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经理，粤
海金融控股有限公司董事长兼总经理，粤海证券有限公司董事长和粤海亚洲保险董事长，深圳发展银行
股份有限公司监事会主席。
    刘姝威女士，1952 年出生，现任公司独立董事、董事会审计委员会委员，中央财经大学中国企业研
究中心研究员。刘女士目前兼任珠海格力电器股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000651）独
立董事。刘女士于 1986 年毕业于北京大学，获经济学硕士学位。刘女士师从我国著名经济学家陈岱孙教
授和厉以宁教授，为金融方面的知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和“感动中
国――2002 年度人物”。
    吴嘉宁先生，1960 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董事会审计委员会召集人、
薪酬与提名委员会委员。吴先生目前兼任中国石油化工股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份
代码：600028；联交所上市公司，股份代码：00386；纽约股票交易所上市公司，股份代码：SNP；伦敦
股票交易所上市公司，股份代码：SNP）独立董事，中国上市公司协会第二届独立董事专业委员会副主任
委员。吴先生于 1984 年、1999 年分别获得香港中文大学工商管理学士及工商管理硕士学位。吴先生 1984
年加入香港毕马威会计师行，1996 年起担任合伙人，后任毕马威中国副主席，2016 年 3 月退休。吴先生
现为香港执业会计师、澳门执业核数师暨会计师、香港会计师公会资深会计师（FCPA）、英国特许公认
会计师公会资深会员（FCCA）、英格兰及威尔士特许会计师协会会员（AICAEW）。
                                              92
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    李强先生，1972 年出生，现任公司独立董事、董事会投资与决策委员会召集人，前海金融控股有限
公司董事长。李先生于 1995 年毕业于西安统计学院国民经济管理专业，获学士学位；于 2002 年获得中南
财经政法大学经济学硕士学位。李先生于 2014 年至 2015 年任前海金融控股有限公司总经理， 2013 至
2014 年在深圳市前海管理局挂职担任副局长，1998 年至 2013 年历任证监会深圳监管局副主任科员、主任
科员、处长，1995 年至 1998 年在中国建设银行陕西省分行工作。
    3、监事
    解冻先生，1965 年出生，现任公司监事会主席、工会主席，兼任中国上市公司协会监事会专业委员
会委员。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕
士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。1992 年加入万科，历任公司人事部经理、人力资源部
总经理、人力资源总监、公司副总经理、公司执行副总裁；2014 年起任公司监事、监事会主席。加入万
科之前，解先生曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子有限公司。解先生曾于 2011 年 2 月至 2017
年 5 月兼任深圳市海普瑞药业集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002399）独立董事。
    郑英女士，1970 年出生，现任公司监事。郑女士于 1991 年毕业于西南财经大学经济信息管理专业，
获学士学位；于 1994 年获得西南财经大学数量经济专业硕士学位；现为高级经济师。郑女士历任深圳市
建设投资控股有限公司经理助理，深圳市振业(集团)股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）
投资发展部经理、客户服务部经理、资产管理部经理，地铁集团下属的资源开发分公司党支部书记兼副
经理、物业开发总部副总经理、党委书记。
    周清平先生，1969 年出生，现任公司职工代表监事。1993 年毕业于湖南大学（原湖南财经学院）会
计专业，2011 年毕业于香港科技大学工商管理专业（EMBA），研究生学历，中国注册会计师。曾任职
于湘财证券有限责任公司，1995 年加入万科，任深圳市万科财务顾问有限公司财务经理，2000 年任成都
万科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、监察审计部
总经理。
    4、高级管理人员
    祝九胜先生，1969 年出生，现任公司总裁、首席执行官。1993 年获得中南财经大学（现中南财经政
法大学）经济学硕士学位，2003 年获得中南财经政法大学经济学博士学位。1993 年至 2012 年祝先生在中
国建设银行股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601939 /联交所上市公司，股份代码：
0939)深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副
行长等； 2012 年加入万科，2012 年至 2015 年担任公司高级副总裁，2014 年至今担任万科全资附属企业
深圳市万科财务顾问有限公司董事长，2016 年至 2018 年 1 月担任万科联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息
服务股份有限公司董事长兼总经理，2018 年 1 月 31 日起任公司总裁、首席执行官。
    祝先生目前兼任绿景（中国）地产投资有限公司（联交所上市公司，股份代码：0095）独立非执行
董事、易居（中国）企业控股有限公司（联交所上市公司，股份代码：2048）非执行董事。祝先生曾兼
任徽商银行股份有限公司（联交所上市公司，股份代码：3698）非执行董事、深圳市康达尔（集团）股
份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000048）董事。
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    王文金先生，简历请见“董事”部分。
    张旭先生，简历请见“董事”部分。
    孙嘉先生，1978 年出生，现任公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人。2001 年毕业于北京大学
经济学院，获学士学位；2007 年毕业于哈佛大学商学院，获工商管理硕士学位。2007 年加入万科，2008
年任公司战略与投资管理部总经理，2010 年任西安万科企业有限公司总经理，2012 年任上海万科企业有
限公司总经理，2015 年任公司副总裁。在加入万科之前，孙先生曾先后供职于麦肯锡咨询公司、中国网
络通信集团公司。
    朱旭女士，1975 年出生，现任公司副总裁、董事会秘书，兼任深交所第十届上市委员会委员，中国
上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员，中国税务学会理事。朱旭女士为英国志奋领
（CHEVENING）学者，注册税务师。1997 年毕业于湖南财经学院（现湖南大学），获经济学学士学位；
2001 年毕业于中南财经政法大学，获管理学硕士学位；2006 年获伦敦大学学院公共政策硕士学位；朱女
士于 2016 年加入万科，加入万科之前，曾任职于深圳市国家税务局，国民技术股份有限公司（深交所上
市 公 司 ， 股份 代 码：300077） ，深 圳 广 田装 饰 集团 股 份 有 限公 司 （深 交所 上 市 公 司， 股 份代 码：
002482）。多次荣获新财富金牌董秘，百佳董秘称号。
（二）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况
    1、在股东单位或其他关联单位任职情况
           姓名                  单位名称                            担任的职务         在股东单位是否领取报酬津贴
          陈贤军         深圳市地铁集团有限公司             董事、财务总监                          是
    2、在其他单位任职情况
           姓名                  单位名称                            担任的职务         在其他单位是否领取报酬津贴
          陈贤军       深圳市东部公共交通有限公司           董事                                    否
                        深圳华控赛格股份有限公司            副董事长                                否
          孙盛典
                          康佳集团股份有限公司              独立董事                                否
          王文金          徽商银行股份有限公司              非执行董事                              否
                        万科置业（海外）有限公司            董事会主席                              是
           张旭       悦榕集团（Banyan Tree Holdings
                                                            非执行非独立董事                        否
                                Limited）
                               中央财经大学                 中国企业研究中心研究员                  是
          刘姝威
                        珠海格力电器股份有限公司            独立董事                                是
          吴嘉宁        中国石油化工股份有限公司            独立董事                                是
           李强           前海金融控股有限公司              董事长                                  是
                      绿景（中国）地产投资有限公司          独立董事                                是
         祝九胜
                      易居（中国）企业控股有限公司          非执行董事                              否
                                                       94
                                                                             万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（三）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因
     2018 年 1 月 31 日，经第十八届董事会第六次会议审议通过，公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、
首席执行官，任期自董事会审议通过之日起至第十八届董事会任期届满止。董事会主席郁亮不再兼任公
司总裁、首席执行官。
     2019 年 1 月 15 日，公司董事肖民因工作变动拟担任公职人员，辞去公司董事职务。
（四）2018 年度薪酬情况
     在公司任职的 7 位董事、监事、高级管理人员 2018 年从本集团获得的税前报酬合计人民币 7,310.8 万
元；其他董事、监事 2018 年在担任董事、监事期间从本集团获得的税前报酬合计人民币 388.5 万元。
     根据林茂德、李强、孙盛典、肖民、陈贤军、郑英的不领取报酬的个人申明，公司将上述 6 人的税后
报酬直接转给其所在单位或曾任职单位，上述 6 位董事或监事本人并未实际获得前述报酬。
                                                                                              单位：人民币万元
                                                                                2018 年税前       2017 年税前
         姓名             职务             性别   年龄       任期起止日期
                                                                                 报酬总额          报酬总额
                      董事会主席                             2017.7~2020
         郁亮                               男     54                                 1,253.0           1,189.9
                          董事                                1994~2020
        林茂德       董事会副主席           男     63        2017.7~2020                 33.3                   0
         康典          独立董事             男     71        2017.7~2020                 55.5              15.0
        刘姝威         独立董事             女     67        2017.7~2020                 55.5              15.0
        吴嘉宁         独立董事             男     59        2017.7~2020                 55.5              15.0
         李强          独立董事             男     47        2017.7~2020                 55.5                   0
        孙盛典            董事              男     64        2017.7~2020                 33.3                   0
         肖民             董事              男     56        2017.7~2019.1               33.3                   0
        陈贤军            董事              男     47        2017.7~2020                 33.3                   0
                          董事                                2014~2020
        王文金                              男     53                                   927.3             799.8
                      执行副总裁                              2007~2020
                          董事                               2017.7~2020
         张旭                               男     56                                 1,004.5             904.0
                      执行副总裁                              2014~2020
         解冻         监事会主席            男     54         2014~2020                 880.2             829.2
         郑英             监事              女     49        2017.7~2020                 33.3                   0
        周清平            监事              男     50         2010~2020                 264.4             232.0
                    总裁、首席执行
        祝九胜                              男     50         2018-2020               1,127.8                   -
                          官
                    执行副总裁、财
         孙嘉                               男     41         2016~2020               1,004.5             903.9
                        务负责人
                    副总裁、董事会
         朱旭                               女     44         2016~2020                 849.2             821.5
                          秘书
                                        合计                                          7,699.3         5,725.3
    注：2018 年 1 月 31 日起，郁亮不再兼任总裁、首席执行官，继续担任董事会主席职务；祝九胜任总裁、首席执行官。
2019 年 1 月 15 日，肖民不再任公司董事。
                                                        95
                                                                           万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    2018 年公司薪酬最高的五位人士的薪酬情况
                                   从公司领取的税前报酬总额                 是否在股东单位或其他关联
              序号
                                         (人民币万元)                             单位领取薪酬
               1                                              1,401.8                     否
               2                                              1,352.7                     否
               3                                              1,253.0                     否
               4                                              1,253.0                     否
               5                                              1,190.9                     否
              合计                                            6,451.3                     -
    2018 年公司薪酬最高的五位人士中，有 1 位为董事。
（五）报告期内持股变化情况
现任董事、监事和高级管理人员持股情况：
                                                                                      单位：股
                                                                                              期末持股占总股份数
            姓名                 职务              期初持股数           期末持股数
                                                                                                    的比例
           郁亮                董事会主席                  7,306,245          7,306,245                 0.0662%
           王文金          董事、执行副总裁                2,314,291          2,314,291                 0.0210%
           张旭            董事、执行副总裁                  904,039            904,039                 0.0082%
            解冻              监事会主席                   1,490,745          1,490,745                 0.0135%
           周清平                监事                         20,000             20,000                 0.0002%
                       合计                               12,035,320         12,035,320                 0.1090%
   注：1、除上述之外，其他董事、监事和高级管理人员未持有公司股份。
    2、执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉的配偶持有公司 A 股股票 2,800 股；副总裁、董事会秘书朱旭的配偶持
有公司 A 股股票 9,600 股。报告期内，有关情况未发生变化。
    上述人员持有的公司股份全部为实益持有的A股股份，均为好仓。除以上信息外，公司未知公司董事、
监事、高级管理人员及相应联系人根据《证券及期货条例》（香港法例第571章）第352条存置的登记册
之权益及淡仓或根据《联交所上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》应通知公
司及联交所，持有公司及按《证券及期货条例》（香港法例第571章） XV部界定的相联法团的权益或淡
仓。
二、员工数量、专业构成
    截至 2018 年 12 月 31 日，本集团共有在册员工 104,300 人，较上年增长 34.2%，平均年龄为 31.1 岁，
平均司龄 2.3 年。其中男性员工 68,709 人，女性员工 35,591 人。分业务系统看，构成如下：
（一）房地产开发系统
    房地产开发系统共有员工 12,669 人，较上年增长 31.0%，平均年龄 30.8 岁，平均司龄 2.7 年。学历构
成：博士占 0.3%，硕士占 17.0%，本科占 62.0%，本科以下占 20.7%，本科及以上学历占 79.3% 。
                                                     96
                                                                             万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                             0.3%
                                    20.7%           17.0%
                                                                       博士
                                                                       硕士
                                                                       本科
                                                62.0%
                                                                       本科以下
    专业构成：
                      序号           专业构成                人数     占比      同比增减
                       1      市场营销和销售人员              1,140      9%         11.8%
                       2      专业技术人员                    8,070    63.7%        23.6%
                       3      管理类人员                      3,459    27.3%        63.2%
   注：1、专业技术人员包括工程、设计、成本管理、采购和项目发展人员。
       2、管理类人员包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及高级管理人员。
（二）物业服务系统
    物业服务系统共有员工 80,116 人，较上年增加 27.5%，平均年龄 31.1 岁，平均司龄 2.2 年。学历构成
如下：博士占 0.001%，硕士占 0.4%，本科占 12.6%，本科以下占 87.0%，本科及以上学历占 13.0%。
                                                    0.4%
                                           0.001%
                                                     12.6%
                                                                        博士
                                                                        硕士
                                                                        本科
                                                                        本科以下
                                        87.0%
                                                      97
                                                                     万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（三）其他系统
    其他系统共有员工 11,515 人，较上年增长 122.4%，平均年龄 32.9 岁，平均司龄 3.4 年，学历构成如
下：博士占 0.05%，硕士占 6.2%，本科占 30.2%，本科以下占 63.5%，本科及以上学历占 36.5% 。
                                       0.05%
                                          6.2%
                                                              博士
                                                      30.2%   硕士
                                                              本科
                              63.5%                           本科以下
    本集团整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人
才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，在市场调查的基础上，根据本集团整体经营业绩情况确定。报
告期内，本集团计提职工薪酬福利合计人民币149.6亿元。
    人才是本集团最宝贵的财富，本集团制定了分层分级的员工培训计划，培训内容包含专业能力、管
理能力、企业文化项目及领导力发展项目，定期组织如万科大讲堂、新职员、新动力培训、学徒班、星
战团、鲲鹏班、青年奋斗者训练营、珠峰行动等培训项目。本集团将继续致力于为优秀人才提供充足的
发展空间，创造良好的工作氛围。
                                                 98
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                       第八节 公司治理报告暨企业管治报告
    公司始终遵循简单、透明、规范及负责的价值观，严格按照法律、法规以及上市公司规范性文件的
要求，不断完善公司治理和提高公司规范运作水平。公司股东大会、董事会、监事会及高级管理人员严
格按照《公司章程》赋予的职责，履行各自的权利及义务。
一、公司治理情况综述
    报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、香港相关法律法规以
及《联交所上市规则》，并结合公司实际情况，不断完善和提高公司治理规范运作水平。
    《企业管治守则》第A.6.7条规定，独立非执行董事及其他非执行董事应出席股东大会，对公司股东
的意见有公正的了解。
    报告期内，本公司共召开2次股东大会，因于相关时间有其他重要事务等原因，董事们未能出席每次
股东大会。董事出席情况可参见本报告本章节之“四、股东与股东大会”之“2、董事出席股东大会的情
况”。
    《企业管治守则》第A.2.7条规定，主席应至少每年与独立非执行董事举行一次没有其他董事出席的
会议。尽管本年度本公司主席未与全体独立非执行董事举行无其他董事出席的会议，但主席与每一位独
立非执行董事均保持密切的沟通，收集任何疑虑或问题并及时进行解答，以便于必要之时召开会议。
    除以上情况外，于报告期内，本公司遵守了《企业管治守则》中规定的其余所有守则条文。
    公司已构建了职能齐备、相互制衡的公司法人治理结构，股东大会、董事会、监事会及高级管理层
严格按照《公司章程》赋予的职责，行使权利及履行义务，并充分发挥董事会专业委员会、独立董事的
作用，有效实施公司治理，维护股东和公司的利益，保障公司持续健康发展。2018年，公司荣获中央电
视 台颁发 的“2018年CCTV中国十 佳上市 公司 ” 、 国际权 威金 融杂志 《机 构投资 者》 （Institutional
Investor）颁发的“2018年度亚洲区（日本除外）最佳企业管理团队和公司治理奖”、《董事会》杂志颁
发的第十三届中国上市公司董事会“金圆桌奖”董事会治理特殊贡献奖等若干奖项。
    公司董事、监事、高级管理人员遵守《标准守则》，公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公
司的《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券的规定》等规章制度，严格内幕信息的防控，
报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。
二、公司相对于第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
    公司与第一大股东地铁集团及其下属企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向地铁集团报送未公开信息等违反公司治理准则的行
为。
                                                 99
                                                                     万科企业股份有限公司 2018 年度报告
三、同业竞争情况
       □ 适用 √ 不适用
四、股东与股东大会情况
（一）本报告期股东大会情况
       1、股东大会召开情况
       报告期内，公司共召开了 2 次股东大会，详情如下：
       2018 年 2 月 23 日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心召开 2018 年第一次临时股
东大会。公司 A 股、H 股股东通过现场会议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，
所持股数占公司总股本的比例为 71.23%，具体详见公司日期为 2018 年 2 月 23 日及 2018 年 2 月 24 日（分
别在联交所及巨潮资讯网披露）的公告。
       2018 年 6 月 29 日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心召开 2017 年度股东大会。
公司 A 股、H 股股东通过现场会议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，所持股数
占公司总股本的比例为 56.84%，具体详见公司日期为 2018 年 6 月 29 日及 2018 年 6 月 30 日（分别在联交
所及巨潮资讯网披露）的公告。
       2、董事出席股东大会的情况
       报告期内，董事努力做到亲身出席股东大会，积极了解公司股东的意见。各董事出席股东大会的情
况如下2：
                           姓名              职位                  亲自出席(次)
                            郁亮      董事会主席、执行董事              2
                           林茂德   董事会副主席、非执行董事            0
                            康典           独立董事                     0
                           刘姝威          独立董事                     1
                           吴嘉宁          独立董事                     1
                             李强          独立董事                     1
                           孙盛典         非执行董事                    0
                             肖民         非执行董事                    0
                           陈贤军         非执行董事                    0
                           王文金           执行董事                    2
                             张旭           执行董事                    2
（二）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
       □ 适用 √ 不适用
2
    本公司部分董事因公务原因未能亲身出席股东大会。
                                                    100
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（三） 股东权利
    1、召开临时股东大会
    按照《公司章程》，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东有权向董事会请求召开临时股东大
会。董事会应当根据法律、行政法规和《公司章程》的规定，在收到请求后 10 日内提出同意或不同意召
开临时股东大会的书面反馈意见。董事会不同意召开临时股东大会，或者在收到请求后 5 日内未作出反馈
的，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东还有权以书面形式向监事会提议召开临时股东大会。监
事会未在规定时间内发出股东大会通知的，连续 90 日以上单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东可
以自行召集和主持临时股东大会。
    2、向股东大会提出议案
    公司召开股东大会，单独或合计持有本公司发行在外的有表决权的股份总额 3%以上的股东可以在股
东大会召开 10 日前以书面形式向本公司提出临时提案并提交召集人。召集人应当在收到提案后 2 日内发
出股东大会补充通知，公告临时提案的内容。
    非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决
权股份总数 3%以上的股东提出。
    监事候选人中的股东代表由上届监事会或单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数 3%以上的
股东提出。
    单独或者合并持有本公司发行在外有表决权股份总数 1%以上的股东可以提出独立董事候选人，并经
股东大会选举决定。
    3、召开临时董事会会议
    经代表 10%以上表决权的股东提议，可以召开临时董事会会议。董事会主席应在自接到代表 10%以
上表决权的股东提议后 10 日内召集董事会会议。
    4、向董事会做出查询
    股东可通过年报之公司简介中的地址向本公司寄发书面查询文件，以向董事会作出查询。股东在向
本公司提供证明其持有本公司股份的种类以及持股数量的书面文件并经本公司核实股东身份后，有权依
据《公司章程》的规定查阅本公司有关信息，包括《公司章程》、财务会计报告等。
    报告期内，本公司未修改《公司章程》。最新的《公司章程》在联交所网站及本公司网站可供查阅。
（四） 投资者关系
    截止 2018 年末，公司发行内资股（A 股） 9,724,196,533 股，占公司总股份的 88.09%；发行在联交所
上市的外资股（H 股）1,314,955,468 股， 占公司总股份的 11.91%。H 股全部为公众持股，2018 年末总市
值约为港币 349.78 亿元。详情请参见本报告之“第六节 股本变动及股东情况”。
    公司重视投资者关系工作，持续通过多种方式加强与投资者的互动、沟通。2018 年度公司接待投资
者情况请详见本报告“第四节 董事会报告”之“六、投资者互动与投资者保护情况”。
                                               101
                                                                          万科企业股份有限公司 2018 年度报告
五、董事会
（一） 董事会的组成
    报告期内，公司第十八届董事会由11名董事组成，设主席1名，副主席1名。董事会成员包括：执行
董事3名，非执行董事4名，以及独立董事4名。董事具体名单如下：
    执行董事：郁亮先生（主席）、王文金先生、张旭先生。
    非执行董事：林茂德先生（副主席）、孙盛典先生、肖民先生（已于2019年1月辞职）、陈贤军先生。
    独立董事：康典先生、刘姝威女士、吴嘉宁先生、李强先生。
（二）董事会及管理层的职责
    董事会负责执行股东大会的决议，决定公司的经营计划和投资方案，制定公司的年度财务预算方案
和决算方案，制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案，决定公司内部管理机构的设置，制定绩效评估
奖励计划，以及其他法律、法规或《公司章程》规定的以及股东大会授予的其他职权等。
    公司管理层负责公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案，制订
公司的具体规章，以及《公司章程》或董事会授予的其他职权等。
（三）董事会履职情况
    1、董事会会议情况
    报告期内，董事会共召开 12 次会议，其中 4 次现场会议、8 次通讯表决。各董事出席董事会会议的情
况如下：
                                                                    出席董事会
       姓名               职位
                                          合计次数（次）   亲自出席(次)       委托出席(次)      缺席(次)
       郁亮      董事会主席、执行董事          12              12                  0               0
      林茂德   董事会副主席、非执行董事        12              11                  1               0
       康典             独立董事               12               9                  3               0
      刘姝威            独立董事               12              12                  0               0
      吴嘉宁            独立董事               12              12                  0               0
        李强            独立董事               12              12                  0               0
      孙盛典            非执行董事             12              12                  0               0
        肖民            非执行董事             12              12                  0               0
      陈贤军            非执行董事             12              12                  0               0
      王文金            执行董事               12              12                  0               0
        张旭            执行董事               12              12                  0               0
（1）2018 年共召开 4 次现场董事会会议
     第十八届董事会第七次会议
    第十八届董事会第七次会议于 2018 年 3 月 26 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于 2018
年 3 月 26 日晚在联交所网站发布，并于 2018 年 3 月 27 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上
海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
                                                 102
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     序号                                                议案
       1    2018 年度公司工作重点
       2    2017 年度经审计的财务报告
       3    2017 年度报告和摘要
       4    关于计提和核销 2017 年度资产减值准备的议案
       5    2017 年度利润分配预案
       6    2017 年度内部控制评价报告
       7    2017 年度企业社会责任报告
       8    关于历次募集资金 2017 年度存放与使用情况的专项说明
       9    关于公司 A 股财务报告执行新会计准则的议案
      10    关于续聘 2018 年度会计师事务所的议案
      11    关于确认 2017 年度经济利润奖金的议案
      12    关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案
    第十八届董事会第九次会议
    第十八届董事会第九次会议于 2018 年 4 月 25 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于 2018
年 4 月 25 日晚在联交所网站发布，并于 2018 年 4 月 26 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上
海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
     序号                                                议案
       1    关于执行新修订的收入、金融工具等五项会计准则的议案
       2    2018 年第一季度报告及财务报表
    第十八届董事会第十四次会议
    第十八届董事会第十四次会议于 2018 年 8 月 20 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
2018 年 8 月 20 日晚在联交所网站发布，并于 2018 年 8 月 21 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
     序号                                                议案
       1    2018 年半年度报告、摘要、财务报告和业绩公告
       2    2018 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
       3    关于为参股公司借款提供担保的议案
    第十八届董事会第十六次会议
    第十八届董事会第十六次会议于 2018 年 10 月 25 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
2018 年 10 月 25 日晚在联交所网站发布，并于 2018 年 10 月 26 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
     序号                                                议案
       1    关于计提和转销存货跌价准备的议案
       2    2018 年第三季度报告及财务报表
       3    关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H 股）方案的议案
       4    关于授权董事会主席根据一般性授权办理境外上市外资股（H 股）发行相关事宜的议案
                                                   103
                                                                              万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（2）2018 年董事会共进行了 8 次通讯表决
      序号     提交董事会日期                                          议案
       1       2018 年 1 月 24 日   变更助理公司秘书
                                    关于变更公司总裁、首席执行官的议案
       2       2018 年 1 月 30 日
                                    关于董事会授权公司总裁全权处理债务融资工具发行相关事宜的议案
       3       2018 年 4 月 12 日   关于设立光彩万科精准扶贫与乡村振兴专项基金的议案
                                    关于发行公司 H 股股份的一般性授权的议案
       4       2018 年 5 月 9 日
                                    关于召开 2017 年度股东大会的议案
       5       2018 年 6 月 6 日    关于变更香港交易及结算所电子呈交系统获授权人士、管理人及保安主任的议案
                                    关于王石先生离任专项报告的议案
       6       2018 年 6 月 22 日
                                    关于追加投入光彩万科精准扶贫与乡村振兴专项基金第二期资金的议案
       7       2018 年 8 月 13 日   关于提请董事会授权子公司开展外汇套期保值的议案
       8       2018 年 9 月 25 日   关于万科置业香港为马来西亚吉隆坡项目借款提供担保的议案
    公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于 2018 年 1 月 29 日晚间、1 月 31 日晚
间、5 月 14 日晚间以及 9 月 28 日晚间在巨潮资讯网和联交所网站发布，并于 2018 年 1 月 30 日、2 月 1
日、5 月 15 日以及 9 月 29 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和
巨潮资讯网。
    2、董事会对股东大会决议的执行情况
    （1）关于发行债券的情况
    2018 年第一次临时股东大会审议并批准公司在不超过人民币 350 亿元的范围内一次或多次发行债务
融资工具。报告期内，本集团先后完成八期超短期融资券发行，发行的票面利率区间为 3.13%-4.60%，位
于同期发债利率低位；2018 年 7 月和 11 月，本集团分别完成人民币 30 亿元和人民币 20 亿元中期票据发
行，发行利率分别为 4.60%和 4.03%；2018 年 8 月、10 月以及 2019 年 2 月，本集团分别完成 15 亿元、20
亿元和 20 亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率分别为 4.05% 、4.18%和 3.65%。
    （2）2017 年度分红派息方案执行情况
    根据 2017 年度股东大会决议，董事会组织实施了公司 2017 年度分红派息方案。2017 年度分红派息方
案为：以分红派息股权登记日股份数为基数，向全体股东每 10 股派现金人民币 9 元（含税）。
    A 股个人股东、证券投资基金股东，实际每 10 股派现金人民币 9 元。股东在转让股票时，中国证券
登记结算有限责任公司（以下简称“中国结算”）将按照财政部、国家税务总局、证监会《关于上市公
司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》（财税〔2015〕101 号），根据股东持股期限计算实
际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。计算持股期限以股东证券账户为单位，根
据先进先出的原则，转让股票时持股 1 个月（含 1 个月）以内的股份，每 10 股补缴税款 1.8 元；持股 1 个
月以上至 1 年（含 1 年）的股份，每 10 股需补缴税款 0.9 元；持股超过 1 年的股份，不需补缴税款。A 股
非居民企业股东（包含合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者）按 10%的税率代扣所得税，
实际每 10 股派现金人民币 8.1 元。
                                                       104
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    对于通过深港通持有公司 A 股的香港市场投资者，由公司按照 10%的税率代扣所得税，实际每 10 股
派现金人民币 8.1 元。香港市场投资者中属于其他国家税收居民且其所在国与中国签订的税收协定规定股
息红利所得税率低于 10%的，企业或个人可以自行或委托本公司，向税务机关提出享受税收协定待遇退
还多缴税款的申请，经查实后，对符合退税条件的，按已征税款和根据税收协定税率计算的应纳税款的
差额予以退税。
    H 股个人股东属与中国有股息所得税税收协议的国家或地区居民，按相应税率代扣所得税；个人股东
属与中国无股息所得税税收协议的国家或地区居民，按 20%的税率代扣股息所得税。A 股股权登记日为
2018 年 8 月 22 日，除息日为 2018 年 8 月 23 日；H 股除净日为 2018 年 7 月 25 日，派息的股东记录日期
为 2018 年 7 月 31 日，派息日为 2018 年 8 月 23 日。H 股现金股息以公司 2017 年度股东大会决议日后香港
第一个工作日（2018 年 7 月 3 日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币= 0.84753 人民
币）折合港币兑付。
    公司 2017 年度分红派息股权登记日总股份数为 11,039,152,001 股，公司派付现金股息人民币
9,935,236,800.9 元（含税）。
    （3）关于增发 H 股股份一般性授权的情况
    2017 年度股东大会以特别决议方式批准授予公司董事会一般性授权，以便董事会根据市场情况和公
司需要，单独或同时发行、配发及（或）处理不超过于公司 2017 年度股东大会通过一般性授权时公司已
发行境外上市外资股（H 股）20%的新增股份，发行价格须满足《联交所上市规则》第 13.36(5)条之规定，
并作出或授出需要或可能需要配发股份之售股建议、协议及购股权（包括但不限于认股权证、可转换债
券及附有权利认购或转换成股份之其他证券）。公司第十八届董事会第十六次会议于 2018 年 10 月 25 日
审议并通过了《关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H 股）方案的议案》及《关于授权董事会主席
根据一般性授权办理境外上市外资股（H 股）发行相关事宜的议案》。
（四） 董事的培训情况
    报告期内，公司董事、监事参加了多项培训、学习、考察及交流活动，持续获取专业发展。
    公司董事、监事集体参加了联交所上市发行人董事网上培训，学习于2019年1月1日生效的全新企业
管治机制的要求，内容涵盖2018年企业管治的最新发展、委任独立非执行董事、独立非执行董事的角色、
董事出席会议及股息政策、不同投票权发行人适用的企业管治规定、重要讯息及总结等。
    林茂德董事、郑英监事参加了深圳证监局组织的董事、监事合规方面的学习；陈贤军董事参加了深
交所组织的独立董事培训。
    此外，公司董事、监事实地考察了公司多地的房地产开发及新业务项目，深入了解公司业务情况；
考察了包括华为、中兴通讯、柔宇科技在内的多家公司，学习交流科技研发、企业文化、公司治理等先
进经验。
                                                105
                                                                            万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（五）独立董事
    报告期内，公司非执行董事（含独立董事）8名，任期均为3年。其中，独立董事4名。每位独立董事
已通过提供《联交所上市规则》第3.13条规定的独立性确认函确认其与公司的独立性，而公司亦认可独立
董事的独立性。2018年，各位独立董事勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨
论，审阅董事会文件，并在公司分红派息、对外担保、衍生品投资、聘请会计师事务所、聘任高管、内
部控制等方面发表独立意见，并提出建设性的建议。
    1、独立董事出席董事会的情况
                                              独立董事出席董事会情况
                       本报告期应参加                                                         是否连续两次未
      独立董事姓名                         亲自出席次数      委托出席次数      缺席次数
                         董事会次数                                                           亲自参加会议
            康典               12               9                 3                0                否
           刘姝威              12               12                0                0                否
           吴嘉宁              12               12                0                0                否
             李强              12               12                0                0                否
    2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
    报告期内独立董事未对公司有关事项提出异议。
（六）董事会专业委员会
    公司董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。各专业委员
会根据《上市公司治理准则》、《企业管治守则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委
员会实施细则，认真履行职责。每个专业委员会均由独立董事担任召集人，涉及各专业委员会职责范围
内的事项经过专业委员会通过后提交董事会审议。
    各位委员参加专业委员会会议情况：
                                                                                 薪酬与提名      投资与决策
   姓名                             职位                      审计委员会会议
                                                                                 委员会会议      委员会会议
   康典       薪酬与提名委员会召集人                                   -             3               -
  刘姝威      审计委员会委员                                           6               -              -
  吴嘉宁      审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员                   6               3              -
   李强       投资与决策委员会召集人                                   -               -             0
  林茂徳      薪酬与提名委员会委员                                     -               3              -
  陈贤军      审计委员会委员                                           6               -              -
  孙盛典      投资与决策委员会委员                                     -               -             0
   张旭       投资与决策委员会委员                                     -               -             0
    1、审计委员会
    审计委员会目前由独立董事吴嘉宁、独立董事刘姝威和董事陈贤军组成，吴嘉宁担任召集人，主要
负责审核公司财务信息，审查公司内控，协调公司内、外部审计的沟通、监督和核查工作，检查和评估
公司风险管理系统等。
    报告期内，审计委员会召开工作会议6次，所有该等会议均根据《公司章程》和《董事会审计委员会
实施细则（2016年8月19日修订）》的规定召开，审议并讨论了年度审计工作安排、定期财务报告、利润
分配方案、内部控制、会计师事务所选聘、年度经济利润奖金、执行新会计准则、计提和转销存货跌价
准备等事项。
                                                       106
                                                                            万科企业股份有限公司 2018 年度报告
       会议时间                                                 事项
                        2017 年度财务报告编制进展情况汇报
   2018 年 3 月 5 日    审计师报告工作进度
                        审阅 2017 年度财务报告并审议交审计师进行审计
                        听取 2017 年度财务报告工作及审计情况的汇报
                        听取 2017 年度内部审计工作情况的汇报
                        听取 2017 年度内部控制工作情况的汇报及审议 2017 年度内部控制评价报告
                        审议关于计提和核销 2017 年度资产减值准备的议案
  2018 年 3 月 20 日
                        审议关于历次募集资金 2017 年度存放与使用情况的专项说明
                        审议关于公司 A 股财务报告执行新会计准则的议案
                        审议关于续聘 2018 年度会计师事务所的议案
                        听取独立董事就公司关联方资金占用和对外担保情况进行的专项说明及发表独立意见
                        听取关于 2017 年度内部监控和风险管理的汇报
                        审议 2017 年度利润分配预案
  2018 年 3 月 26 日
                        审议关于确认 2017 年度经济利润奖金的议案
                        审议 2017 年度经审计的财务报告
                        审议关于执行新修订的收入、金融工具等五项会计准则的议案
  2018 年 4 月 25 日
                        审议 2018 年第一季度报告及财务报表
                        审议 2018 年半年度报告、摘要、财务报表和业绩公告
                        审议 2018 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
  2018 年 8 月 17 日
                        关于跨境会计信息质量检查情况的汇报
                        审计委员会其他沟通事项
                        审议关于计提和转销存货跌价准备的议案
  2018 年 10 月 25 日   审议 2018 年第三季度报告及财务报表
                        审计委员会其他沟通事项
    审计委员会已审阅截至2017年12月31日止年度财务报告、截至2018年3月31日止三个月的第一季度财
务报告、截至2018年6月30日止六个月的半年度财务报告及截至2018年9月30日止九个月的第三季度财务
报告。此外，审计委员会召开了会议审阅并同意将未经审计的2018年度财务报告提交审计师审计，并亦
审阅了截至2018年12月31日止年度已经审计的财务报告，且已提出建议供董事会考虑。
    2、薪酬与提名委员会
    薪酬与提名委员会目前由独立董事康典、独立董事吴嘉宁、董事林茂德组成，康典担任召集人。薪
酬与提名委员会主要负责研究董事、总裁的选择标准和程序并提出建议；广泛搜寻合格的董事和总裁的
人选；对董事候选人和总裁人选进行审查并向董事会提出建议；研究董事与总裁考核的标准，进行考核
并向董事会提出建议；研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案，并向董事会提出建议；检讨
董事会的架构及组成，评估独立董事的独立性等。
    报告期内，薪酬与提名委员会召开工作会议3次，所有该等会议均根据《公司章程》和《董事会薪酬
与提名委员会实施细则》的规定召开，讨论并审议了年度经济利润奖金、高管薪酬、提名总裁人选等事
项。
           会议时间                                           事项
                           审议关于确认公司 2017 年度年终奖金包及审议高级管理人员薪酬情况的议案
                           关于 2016 年度经济利润奖金年功积分分配事项的通报
        2018 年 1 月 28 日
                           审议关于扣除部分奖励对象年功积分的议案
                           审议关于提名公司总裁、首席执行官人选的议案
                           关于确认公司 2017 年度经济利润奖金的议案
        2018 年 3 月 23 日
                           关于 2010-2014 年度经济利润奖金年功积分兑现事项的通报
                           关于确认董事会主席 2017 年度经济利润奖金金额的议案
       2018 年 12 月 31 日
                           关于 2017 年度经济利润奖金其他奖励对象分配方案的通报
                                                     107
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       3、投资与决策委员会
    投资与决策委员会目前由独立董事李强、董事孙盛典、董事张旭组成，李强担任召集人。投资与决
策委员会主要负责对公司长期发展战略规划，重大投资、融资决策以及其他重大事项进行研究并提出建
议。
    报告期内，投资与决策委员会各位委员积极关注公司在2018年进行了“战略检讨、业务梳理”等工
作，与公司管理层保持密切沟通，深入了解公司业务开展情况。本报告期内未召开专项的决策会议。
六、监事会
    截至2018年12月31日，监事会由3名成员组成，分别是监事会主席解冻先生、监事郑英女士及职工代
表监事周清平先生，各位监事的简历详见于本报告之“第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况”。
监事会的人数、构成符合监管要求和《公司章程》规定。
    监事会的主要职能及职权包括对公司定期报告签署书面审核意见，检查公司财务，对董事、高级管
理人员执行公司职务的行为进行监督等。监事会2018年度履职情况详见“第九节 监事会报告”。
七、本公司遵守《企业管治守则》情况
（一）企业管治职能
    董事会负责制订公司之企业管治政策并履行以下企业管治职能：
    (1) 制订、检讨企业管治政策及常规；
    (2) 检讨、监察董事及高级管理人员的培训及持续专业发展；
    (3) 检讨、监察公司在遵守法律及监管规定方面的政策及常规；
    (4) 制订、检讨及监察董事及员工的操守准则；及
    (5) 检讨公司遵守《企业管治守则》及在企业管治报告内的披露。
    报告期内，董事会已检讨、监察董事及高级管理人员的培训及专业发展和遵守相关法律法规等规定
履行企业管治职责，其亦致力完善本公司的企业管治实践。
（二）主席与总裁、首席执行官
    董事会主席和总裁承担不同的职责。根据《公司章程》，董事会主席主要负责主持董事会会议以及
督促检查董事会决议的执行；总裁主要负责主持公司的日常经营管理工作、向董事会报告工作并组织实
施董事会决议。
    公司于2017年6月30日召开的第十八届董事会第一次会议选举郁亮担任本公司董事会主席、总裁、首
席执行官；公司于2018年1月31日聘任祝九胜为总裁、首席执行官，董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席
执行官。
                                             108
                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
八、董事及监事的证券交易
    公司制定了《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券的规定》等规则。公司的有关内
部规则的要求并不低于《标准守则》的标准。报告期内，董事及监事未买卖公司股份。经向董事和监事
查询，公司确认董事及监事已遵守相关公司内部规范和《标准守则》，没有进行违反《标准守则》的证
券交易行为。
九、董事及监事的合约权益
    报告期内，公司董事及监事并无在公司或任何附属公司的交易、安排或合约上拥有重大权益。
十、报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员受监管部门处罚等情况
    本公司总裁、首席执行官祝九胜先生因深圳市康达尔（集团）股份有限公司未能在2018年4月30日前
披露2017年年度报告和2018年第一季度季度报告，作为该公司时任董事会成员受到深圳证券交易所通报
批评。
    除上述外，报告期内公司及公司董事、监事、高级管理人员不存在其他受监管部门处罚等情况。
十一、高级管理人员相关情况说明
（一）对高级管理人员的考评、激励及奖励机制的建立和实施情况
    1、薪酬构成
    本集团的薪酬体系包括固定薪酬、年度奖金和经济利润奖金。
    （1）固定薪酬。面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部
收入中占比越低。
    （2）年度奖金。根据年度利润实现完成情况，进行计提；根据净利润、销售收入及事件合伙等进行
分配发放。报告期内，第十八届董事会第二次会议审议通过了《关于制定2017-2019年度奖金方案的议
案》，明确了2017-2019年度集团年度奖金计算方式。
    （3）经济利润奖金。
    2010 年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的
业绩，本集团对整体薪酬体系进行调整，减少年度奖金计提比例，经第十五届董事会第十二次会议审
议，公司引入了基于经济利润（EP）的经济利润奖金制度。目前公司的经济利润奖金方案于 2018 年 1 月
经第十八届董事会第四次会议审议通过。
    经济利润奖金奖励对象包括在公司全职工作的董事、监事，本集团管理人员，以及本集团业务骨干
和突出贡献人员。
                                             109
                                                                    万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    每一年度经济利润奖金以公司当年实现的经济利润(EP)作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正
负双向调节机制，按照10%的固定比例提取或返还。即，如当年公司EP为正数，则按规定比例计提相应
的经济利润奖金；如当年公司EP为负数，则需按相同比例从递延奖金池中返回相应的金额（简称“或有
返还”）。每年提取的经济利润奖金，在提取后的三年内属于递延封闭期（简称“封闭期”），此时其
为受限奖金。奖励对象委托第三方对受限奖金进行投资管理并获取投资收益，也相应承担投资损失。递
延期满后，对公司不再承担任何义务。
    2、2017 年度经济利润奖金计提情况
    公司2017年度经济利润奖金总额为人民币15.1亿元。根据2018年度第一次临时股东大会审议通过了
《关于调整公司董事、监事薪酬方案的议案》，明确董事会主席经济利润奖金分配比例为公司年度经济
利润奖金的1.8%-2.2%，具体授权董事会薪酬与提名委员会每年决定。据此，经董事会薪酬与提名委员会
第六次会议确认，公司董事、监事、高级管理人员获得的2017年度经济利润奖金金额如下：
            姓名                          职位            分配 2017 年度经济利润奖金税后金额（元）
            郁亮           董事会主席                                                    14,993,186
           祝九胜          总裁、首席执行官                                              12,416,966
            解冻           监事会主席、工会主席                                           9,661,008
           王文金          董事、执行副总裁、首席风险官                                   9,661,008
            张旭           董事、执行副总裁、首席运营官                                  11,038,987
            孙嘉           执行副总裁、首席财务官                                        11,038,987
            朱旭           副总裁、董事会秘书                                             5,711,533
           周清平          职工监事                                                       1,445,171
            合计                      -                                                  75,966,847
    3、2018 年度经济利润奖金计提情况
    2019年3月25日，经第十八届董事会第十八次会议确认，公司2018年度经济利润奖金总额为人民币
17.4亿元。2018年度经济利润奖金计划在2018年度股东大会之后分配，董事、监事和高级管理人员分配情
况将在2019年度报告披露。
    4、经济利润奖金之“集体奖金”持有公司股票情况
    2014年，受资本市场整体景气度影响，公司股价持续低迷，资本市场迫切希望公司主要股东、管理
团队增持公司股票，提振市场信心。为回应资本市场的要求，奖励对象自愿将当时“集体奖金”账户的
资金作为劣后级资金，通过国信金鹏分级1号和2号资产管理计划（以下简称“金鹏计划”）购买万科A股
股份。2014年5月28日至2015年1月28日，金鹏计划累计购买了495,934,792股万科A股股票，占公司目前总
股本的4.49%，并进行了自愿披露。2015年1月29日至今，金鹏计划未再增持万科A股股票，也未减持其所
持的万科A股股票。
                                                    110
                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（二）公司秘书
    现任公司秘书为朱旭女士。为了满足《联交所上市规则》第3.18条以及第8.17条的要求，报告期内公
司聘请在香港工作的陈颖杰先生作为助理公司秘书协助朱旭女士。根据《联交所上市规则》第3.29条的要
求，2018年，朱旭女士及陈颖杰先生均接受了超过15个小时之相关专业培训。
    2018年1月29日，陆治中先生辞去助理公司秘书及公司委任的其他一切职务。公司聘任在香港工作的
陈颖杰先生于同日起接替陆治中先生担任助理公司秘书，并接替陆治中先生担任联交所替代授权代表、
根据《联交所上市规则》第19A.13(2)条规定的代公司在香港接受向其送达的法律程序文件及通知书的法
律程序代理人及《公司条例》（香港法例第622章）第十六部规定的获授权代表职务。
十二、内部控制和风险管理
    2018年，公司在董事会和内部管理层面持续完善和强化了风险识别、监控和防范等职能，由董事会
授权审计委员会具体负责评估并确认公司为达成战略目标所愿意接受的风险及其性质，检查和评估公司
建立起来的风险管理系统是否有效运行；由首席风险官及内部风险管理工作委员会负责公司层面的风险
识别和防控，并逐步在各事业集团/事业单元、一线公司建立风险管理职能，进行风险识别及评估工作。
    同时，本公司董事会负责按照企业内部控制规范体系的规定，建立、健全和有效实施内部控制，并
评价其有效性。董事会下设审计委员会，具体负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效
实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。
    公司每年开展内部控制自我评价，2018年度的评价时间区间为2018年1月1日至2018年12月31日，纳
入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通过风险检查、
内部审计、监事巡视等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价，并由毕马威华振
会计师事务所（特殊普通合伙）出具内部控制审计报告。
    董事会认为公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，2018
年公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制存在重大缺陷。
    本公司制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批程序，控制及保证各类
信息以适当的方式及时、准确、完整地向外部信息使用者传递。
    董事会认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营的能力，经过认真评估，公司目前
面临的主要风险和有关应对措施如下：
（一）环境风险
    公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。2018年以来经济下行压力加大，对企业持续经营
产生的影响，可能导致有效需求水平的下滑。传统开发业务的销售以及产办资产运营可能会受到影响，
持有型业务的收益增长也会面临一定的挑战。
    2018年政府延续了“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策主基调，提出要加快研究建立符合国
情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。同时，政府综合运用金融、土地、财税、投资、立
法等手段对市场进行引导，行业的发展面貌发生深刻变化。
                                            111
                                                                 万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    为了更好应对经济环境变化和政策变化带来的机遇与挑战，公司深入研究宏观经济走势和政策动态，
坚持“收敛”与“聚焦”的业务发展战略，精准定位业务发展方向。在传统业务方面进一步坚持“为普
通人盖好房子、盖有人用的房子”的经营理念，落实“好房子、好服务、好社区”的产品和服务理念，
不断提升产品和服务品质；同时大力发展住房租赁业务，加快长租公寓布局，充分把握市场机遇。
（二）项目开发风险
    面对多业态的产品设计、复杂的施工环境，要做到严守质量，严控成本，按时且安全地完成项目开
发目标极具挑战。可能会因建筑材料的供应不及时、施工人员的劳动熟练度不足、劳资纠纷、安全意外
事故、自然灾害、恶劣气候等因素，带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度的风险，对公司
经营业绩的达成和声誉造成影响。
    公司建立了项目开发过程中的质量、进度、安全、材料、成本管理等体系，各事业集团和一线公司
的工程管理人员实时对安全生产、工程质量、工程进度等情况进行监控。实行严格的供货商评审和工程
变更管控机制，完善施工安全保障措施，并设置明确的考核指标。此外，公司还积极以科技项目管理，
探索智慧工地，持续推进工业化建造体系及建筑信息模型的广泛应用，在保障施工安全基础上提高施工
质量和施工效率。公司践行“以客户为中心”的经营理念，积极开展客户满意度调查和回访，及时响应
客户诉求。持续搭建线上化的客户服务平台，通过线上服务，不断提升改善产品与服务。
（三）新业务风险
    公司围绕“城乡建设与生活服务商”的发展战略，与城市同步发展，与客户同步发展；逐步丰富产
品服务体系，不断发展包括物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假、养老、
教育等新业务，全力服务美好生活的新要求，做“美好生活场景师”。
    在不同类型新业务的持有运营过程中，公司在精准定位客户需求、良好管理客户触点、促进资产保
值增值、设置合理的组织架构、提升服务响应速度及管理效率、有效管理安全质量、避免违法违规事件
发生等方面都面临新的压力。同时，如何有效提升新业务的资金利用效率、重资产项目的经营回报和客
户满意度仍是公司在新业务发展过程中面临的重要挑战。
    公司围绕总体战略方向对新业务进行拓展与投入，坚持“收敛”与“聚焦”的业务发展战略，以打
造商业模式与强化新业务的经营能力为先。公司通过三年事业计划书的形式，明确新业务的发展方向和
能力建设的核心，为处于不同发展阶段的新业务设定年度发展目标；并系统性地对新业务的发展质量进
行持续监控和评估，对运营状况偏离预期的新业务及时提示与纠正；在组织结构上，对新业务进行充分
授权，强化新业务的独立运营能力。在新业务管理提升方面，公司持续积累各类新业务运营经验，由优
秀单位牵头示范全国同类项目的拓展模式，新业务运营水平不断提升。
                                            112
                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（四）人才风险
    随着时代与产业环境的变化，事业发展所面临挑战的不确定性、复杂度越来越高，这对人才素质和
团队协作方式提出了很高的要求。匹配事业发展的需求，眼光向外、找到并用好更优秀的人才是必然选
择，如何在短时间内突破既有找人、用人的思维惯性和路径依赖，如何通过事业舞台、文化机制吸引志
同道合的人才，需要管理人员以及人力资源团队迅速找到解决方案。另一方面，随着不同业务规模体量、
分布范围以及复杂度的不断提升，加之行业内对公司人才的挖角现象频繁出现，人力资源和能力储备面
临摊薄、无法满足业务发展需要的风险。
    2018年，公司提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的要求，基于此全面推动组织重建与事人匹配。
公司从事业合伙人机制的要求出发，利用事业合伙人制度优势，探索全新组织模式和团队协作方式，以
减少传统组织壁垒，强化合伙协同，提升团队对事业目标的认同度，进而提升人才间的协作效率与效果，
提升组织效能。同时，持续完善奋斗者涌现、激发、成长和激励等机制，以激发每个人的奋斗潜能，在
应对事业挑战的同时成就更多的人才。
（五）合规风险
    公司的业务受到广泛的政策及法规监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销
售及建筑相关法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，且法律法规及政策的要求或变动对公司亦会产
生影响。公司在2018年持续积极遵守法律法规及政策，对合法合规要求的认知水平和管理意识不断提升。
    公司设立了专门人员对法规和政策的变化进行研究和部署，并将相关法律法规的要求及时反映到业
务活动和运营管理中。公司还邀请内、外部专家提供培训和最新政策信息，由富有经验的员工及咨询外
部专家处理合规事宜，定期开展内部控制检查和内部审计，以遵守各项相关法规、政策及指引。
（六）数据安全风险
    大数据、云计算、人工智能、物联网等新兴科技手段的发展正加速对社会各行业产生深刻的变革性
影响。同时，公司业务多元化程度不断提升，业务流程复杂多样；物业管理、长租公寓等运营型业务规
模持续扩张，数据体量与数据敏感性不断增加。在此背景下，信息系统良好运行与数据保密的管理需求
逐年增长，信息系统的物理安全与网络安全对信息系统规划、开发、运作与持续升级等一系列工作带来
挑战。
    公司实施了“沃土计划”，涵盖了对核心业务、客服、员工等的管控流程与环节的信息化规划与建
设，通过系统集成实现各系统之间的数据对接，确保数据处理的准确性和及时性。同时公司积极推进信
息安全工作的规划、设计及实施，规范公司内部及对外的经营管理信息传递活动，加强对外部恶意入侵
的防范，保护公司信息资产的安全。
（七） 舞弊风险
    大道当然，合伙奋斗是万科核心价值观。公司倡导健康阳光的企业文化，持续建设阳光照亮的体制，
要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责分离，形成各司其职、各负其责、相互制约的工
作机制。
    公司对舞弊行为“零容忍”态度，设立了“万科舞弊举报网”，宣传公司反舞弊政策，提供内外畅
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                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
通的渠道接收舞弊行为的举报。公司内设置监察审计职能，配备专职人员，履行内部反舞弊职能，开展
专项调查，发挥监督作用；通过定期员工潜在利益冲突申报、廉正认证、廉情调查、廉正承诺签署等行
动以及与所有合作伙伴签订《阳光合作协议》等手段，持续完善万科廉正体系建设，营造健康廉洁的经
营环境，护航业务健康发展。
    报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。根据
审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。
十二、审计
（一）审计师聘任及酬金
    见“第五节 重大事项”之“聘任会计师事务所情况” 。
（二） 董事及审计师确认
    公司所有董事均确认就编制截至2018年12月31日止年度账目的责任。公司审计师毕马威华振会计师
事务所（特殊普通合伙）确认于截至2018年12月31日止年度财务报表的审计报告中的财务报表审计责任。
                                             114
                                                                           万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                     第九节 监事会报告
    2018年，公司监事会按照《公司法》、《公司章程》等有关规定的要求，坚守公司的文化和价值观，
勤勉履职，有效维护了公司、股东和员工的利益。现将2018年度监事会的主要工作汇报如下：
一、会议召开情况
    2018年监事会共召开5次会议，有关会议及决议情况如下：
（一）第九届监事会第四次会议
    第九届监事会第四次会议于2018年3月26日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                      议案
         1    2018 年度公司工作重点
         2    2017 年度经审计财务报告
         3    2017 年度报告及摘要
         4    2017 年度监事会工作报告
         5    关于计提和核销 2017 年度资产减值准备的议案
         6    2017 年度利润分配预案
         7    2017 年度内部控制评价报告
         8    2017 年度企业社会责任报告
         9    关于历次募集资金 2017 年度存放与使用情况的专项说明
         10   关于公司 A 股财务报告执行新会计准则的议案
         11   关于续聘 2018 年度会计师事务所的议案
         12   关于确认 2017 年度经济利润奖金的议案
         13   关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案
（二）第九届监事会第五次会议
    第九届监事会第五次会议于2018年4月25日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                     议案
         1    关于执行新修订的收入、金融工具等五项会计准则的议案
         2    2018 年第一季度报告及财务报表
（三）第九届监事会第六次会议
    公司2018年6月22日提请第九届监事会第六次会议，以通讯表决审议并通过了《关于王石先生离任专
项报告的议案》。
（四）第九届监事会第七次会议
    第九届监事会第七次会议于2018年8月20日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                      议案
         1    2018 年半年度报告、摘要、财务报表和业绩公告
         2    2018 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
（五）第九届监事会第八次会议
    第九届监事会第八次会议于2018年10月25日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                      议案
         1    关于计提和转销资产减值准备的议案
         2    2018 年第三季度报告及财务报表
                                                   115
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二、监事履职情况
  报告期内，监事会召开的5次会议均按照《公司章程》规定召开，并由全体有权参与的监事亲身或委
任代表出席，或通过通讯方式积极参与会议。监事会各位成员出席监事会的情况具体如下：
                                        实际出席会议次数／
        姓名              监事类别                             出席率
                                          应出席会议次数
        解冻         非职工代表监事             5/5            100%
        郑英         非职工代表监事            5/5             100%
       周清平            职工代表监事          5/5             100%
  此外，全体监事均列席了董事会会议（现场会议），部分监事列席了公司股东大会，对监督事项无异
议。
三、巡查和巡视情况
  2018年，公司监事会加强对各BG（业务集团）、BU（业务单元）的检查和巡视，通过现场走访、约
谈、座谈、培训、审计、调查等方式，对BG、BU经营管理、风险管理、内部控制、管理层履职、股东及
员工权益保护等情况进行检查和督导，涵盖财务、投资、营销、招商、工程成本等多个领域，督促有关
人员认真尽职，控制风险，完善内部控制建设，防范职业道德风险。
四、对公司有关事项的独立意见
（一）公司依法运作情况
    2018年，监事会成员继续通过列席董事会会议和经营决策会议，审阅专项报告，以及现场巡视、访
谈等方式对公司运营情况进行监督。对照各项规定，监事会认为，公司决策履行了必要程序，内部控制
有效，董事及高级管理人员勤勉履职，维护公司和股东利益。监事会审阅了公司内部控制自我评价报告、
毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制审计报告和公司企业管治报告，认为报告如实反映
了公司治理、风险管理和内部控制的现状，同意披露有关报告。
（二）检查公司财务的情况
    2018年，监事会继续通过审阅财务报告、巡视等方式检查公司财务状况，对公司经营和风险情况进
行监控。监事会对定期报告出具了审核意见，认为公司董事会编制和审议定期报告的程序符合法律、行
政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
（三）内部控制评价报告
    监事会认为，公司内部控制评价报告全面、客观、真实地反映了公司治理和内部控制的实际情况，
公司内部控制建设不断健全与完善。
    2019年，公司监事会将继续依据《公司法》、《证券法》《公司章程》及上市规则等有关规定恪尽
职守，忠实、勤勉地履行监督职责，维护和保障公司、股东和员工的利益。
                                               116
                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                               第十节 内部控制情况
    在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的
内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司
经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
    公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、各事业集团/事业单元、一线公司的三级自我评
估体系，持续组织总部各职能及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。公司结合联交
所《企业管治守则》要求，设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业集团/事业单元、一线公司三级
风险管理架构，发布风险管理手册，通过对总部、各事业集团/事业单元及一线公司开展风险调研、风险
走访，对来自外部环境和公司内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理
性和有效性，提升风险控制和防范能力。
一、内部控制评价范围
    公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督；纳入评价
范围的主要业务包括销售、成本、资金、财务、采购、投资、关联交易、对外担保、募集资金、信息披
露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独
立评价。
二、内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准
    公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应
用指引》、《企业内部控制评价指引》、深交所《上市公司内部控制指引》等相关规定，结合本公司的
经营管理实际状况，组织开展内部控制评价工作，并对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化，以
适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。
    公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规
模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，采用定
量和定性相结合的方法研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持一致。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下：
                                            117
                                                                                 万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（一） 财务报告内部控制缺陷认定标准
      公司确定公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下（不同量化指标采用孰低原则确
  认缺陷）：
               定量标准                 一般缺陷                      重要缺陷                   重大缺陷
                                                            合并会计报表经营收入的
                                潜在错报金额≤合并会计                                   潜在错报金额>合并会计报
      经营收入潜在错报金额                                  0.5%<潜在错报金额≤合并
                                报表经营收入的 0.5%                                      表经营收入的 1%
                                                            会计报表经营收入的 1%
                                                            合并会计报表利润总额的
                                潜在错报金额≤合并会计                                   潜在错报金额>合并会计报
      利润总额潜在错报金额                                  1.5%<潜在错报金额≤合并
                                报表利润总额的 1.5%                                      表利润总额的 3%
                                                            会计报表利润总额的 3%
                                                            合并会计报表资产总额的
                                潜在错报金额≤合并会计                                   潜在错报金额>合并会计报
      资产总额潜在错报金额                                  0.5%<潜在错报金额≤合并
                                报表资产总额的 0.5%                                      表资产总额的 1%
                                                            会计报表资产总额的 1%
      公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
      重大缺陷：公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件；公司审计委员会和内
  部审计机构未能有效发挥监督职能；注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见
  审计报告；
      重要缺陷：公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求，导致财务报表出
  现重要错报；公司以前年度公告的财务报告出现重要错报需要进行追溯调整；
      一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
（二） 非财务报告内部控制缺陷认定标准
    公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影
响的范围等因素来确定，公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下：
         缺陷类型                                  直接财产损失金额
         重大缺陷         直接财产损失金额>合并会计报表资产总额的 3‰
                          合并会计报表资产总额的 1‰<直接财产损失金额≤合并会计报表资产总
         重要缺陷
                          额的 3‰
         一般缺陷         直接财产损失金额≤合并会计报表资产总额的 1‰
    公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
    重大缺陷：公司重要业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在重大隐患；内控评价
重大缺陷未完成整改；
    重要缺陷：公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在隐患；内控评价重要
缺陷未完成整改；
    一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
                                                      118
                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
三、内部控制具体评价结果
（一） 内部环境
       1、治理结构
   （1）治理结构
    公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《关于在上市公司建立独立董事制度
的指导意见》、《深交所上市公司规范运作指引》、《企业管治守则》等法律、行政法规、部门规章的
要求，建立了规范的公司治理结构和科学的议事规则，制定了符合公司发展要求的各项规则和制度，明
确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、
监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，
依法行使对公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，执行
股东大会决议，依法行使企业的经营管理权。董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策
委员会三个专业委员会，提高运作效率。董事会 11 名董事中，有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业
委员会的召集人，并在审计委员会和薪酬与提名委员会占据多数，涉及专业领域的事务须经过专业委员
会审议后提交董事会，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常对公司财务
和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。管理层根据
董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。
   公司坚持与主要股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。
   （2）机构设置及权责分配
   公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任
单位。
    董事会负责公司内部控制和风险管理职能的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，具体
负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内
部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内
部控制的日常运行。
    公司在内控责任方面明确事业集团/事业单元及各一线公司第一负责人为内控第一负责人，落实事业
集团/事业单元和各一线公司的内控责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监
督落实。总部、事业集团/事业单元及一线公司持续进行内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、
知识和技能。
    公司总部管理中心财务管理职能具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过
梳理业务流程、编制内部控制评估表、内控检查表、调查问卷、专项研讨会等，组织总部各职能、各事
业集团/事业单元、各一线公司进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各职能、各事
业集团/事业单元及各一线公司均设有内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工
作。
                                             119
                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    总部管理中心财务管理职能下设财务共享中心，负责总部及各一线公司款项支付审核与核算。财务
共享中心通过统一的系统平台、规范的业务流程、标准的作业程序，促进集团财务核算规范化水平的提
升。财务共享中心未来职能将不断拓展，并为集团经营及管控提供有力支撑。
   （3）内部审计
    公司支持中心监察审计职能负责内部监察及内部审计工作，通过开展综合审计、专项审计或专项调
查等业务，评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，
促进集团内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据问题严重程度
向监事会、审计委员会或管理层报告，并督促相关部门采取积极措施予以整改。
   （4）人力资源政策
    公司基于事业合伙人理念和机制落地的要求，始于人、终于人，制定和实施有利于企业可持续发展
的人力资源政策。公司始终以奋斗者为本，我们鼓励人人都成为奋斗者，自愿担当、自发涌现，与职位
高低、资历深浅、任职长短无关，也通过政策和机制建设帮助每一位奋斗者成为我们的事业合伙人。公
司不断完善和迭代人才激发、成长、发展和激励机制，帮助员工不断挑战和突破自我、不断自觉走出舒
适区，拓展自身的能力边界，追求更高的目标和更大的事业成就。
  总部管理中心人才培育职能每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识和
技能。
  为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网站，
用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司建立并完善了员工奖惩信
息管理系统，严重违法违纪行为可通过集团外部网站进行查询。公司每年组织全体员工进行潜在利益冲
突申报、廉正认证考试，发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度，并对员工购置
万科物业的情况进行公示。
   （5）企业文化
    公司秉承“大道当然，合伙奋斗”的核心价值观，人文精神与市场原则是我们持续传承的文化根基；
“共识、共创、共担、共享”，是我们继往开来、长期合伙奋斗所遵循的核心理念。我们以奋斗者为本，
倡导在奋斗中成长、在贡献中收获、在担当中成就，相信创造真实价值的奋斗者定当得到全面而长期的
回报。我们热情拥抱阳光健康的文化，倡导员工时刻保持积极向上的阳光心态，锻造健康的身心；保持
自省、开放学习，不断强健心智，始终以充满正能量的状态投入工作、热爱生活。
    公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织面向集团全体范围的“目标与行动沟通会”，由集
团合伙人进行公司目标和核心价值观的宣讲；总部和各业务单位也分别组织形式多样的企业文化锻造和
推广活动，积极宣导奋斗者标杆及事迹，开展健康运动、读书思考等活动，帮助员工追求健康丰盛的人
生。
                                            120
                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
（二） 风险评估
    为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段
和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，
并相应调整风险应对策略。
    随着董事会风险管理职能的建立，公司设立风险管理工作委员会，在外部专业机构的协助下，公司
由总部、各事业集团/事业单元、一线公司相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等
外部风险因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，并采用定
量及定性相结合的方法进行风险识别及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。
   2014 年开始，为了进一步激发组织活力，激发每一位奋斗者，持续创造真实价值，同时强化管理团队
与股东之间的利益纽带，提升组织绩效，改善公司治理，公司全面探索事业合伙人机制。在项目层面，
建立跟投机制，员工在一定比例内可以投资公司的新项目，项目的管理人员必须投资，并承担劣后责任，
跟投机制将员工利益和项目发展结合在一起，员工在销售推进、成本节约、运营效率提升等方面体现更
大的主人翁意识。在公司层面，推出事业合伙人持股计划，公司合伙人通过券商集合计划购入股票，从
而将公司管理层的利益和股东利益更紧密地结合在一起。2017 年公司凝聚共识推出万科事业合伙人纲领，
全面凝练万科事业合伙人的理论内涵和机制要义，目前总部、各事业集团/事业单元和一线单位在《事业
合伙人纲领》指导下，全面开展战略检讨、业务梳理、组织重建和事人匹配的经营管理工作，以支持业
务持续健康发展，激发和成就更多奋斗者。
（三） 控制活动
   本公司的主要控制措施包括：
   1、职责分离控制
   公司对岗位设置按照职责分离的控制要求，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
   2、授权审批控制
   公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序和
相应责任。公司及各子公司的日常审批，通过系统进行自动控制，保证授权审批控制的效率和效果。
   3、会计系统控制
   公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会计
管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，根据各项准则及财经政策的变动及时进行相应更新，加强
集团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务管理系统的建设和完善，
提高财务核算工作信息化程度，有效保证了会计信息及资料的真实、完整。
                                            121
                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
   4、财产保护控制
   公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，通过资产管理系统及管理台账对各项实物资产进行记
录、管理，坚持采取定期盘点以及账实核对等措施，保障公司财产安全。
    5、经营监控控制
   公司通过编制营运计划等实施动态管理，明确各责任单位在经营中的职责权限，规范编制、审定、下
达和执行程序，并通过对营运计划的持续跟踪和动态调整，达成经营目标以及成本费用预算约束效果。
    6、绩效考评控制
    公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作，坚持客观公正、规范透明、
绩效导向原则，按期组织季度考核、年度考核，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队
优化、薪金福利调整等提供决策依据。
    公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，并重点关注销售、成本、资金、财务、采购、
投资等高风险领域，同时对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。
    （1）销售
    2018 年公司持续深化销售管理各领域管控措施。在项目销售管理方面，针对国家对房地产行业销售
合规性要求的日益提升，公司对全部首开项目开展全覆盖飞行风险检查，保障项目在价格制定、客户承
诺等各方面符合风险控制要求。根据业务实际情况，公司制定并发布专项制度文件、规范要求，在全国
各案场落实到位。与此同时，公司利用 IT 技术为业务流程风险控制赋能，进一步提升销售管理系统对业
务风险性与合规性的控制能力；在营销费用与采购方面，进一步明确管理要求，保障营销费率合理性与
营销采购合规性。
    （2）成本
    总部管理中心成本管理职能负责成本相关流程的管控。目前已制定包括《万科集团房地产开发企业
成本核算指导》等在内的成本管理制度，不断推动成本适配，实施成本对标管理，严格管控成本。公司
使用成本管理系统对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。成本现场业务上重点关注
合约管理，设定了完整的合约业务标准和管理规则，强调合约策划、招标、变更、结算一系列前置和过
程规范化管理。成本造价管理上以竞争充分性、市场价匹配度、价格充分对标等为衡量标准。此外，各
公司财务部和成本部通过定期的成本清查、成本核对工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与各
事业集团通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。
                                            122
                                                               万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    （3）资金
  公司的融资与结算业务由总部事业发展中心资金管理职能统一管理。目前已制定包括《万科集团资金
管理制度》、《万科集团资金业务操作指引》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金
业务管理和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由总部事业发
展中心资金管理职能审批确认；付款方面，公司主要经营付款由总部事业发展中心资金管理职能统一结
算。同时，通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金的流动性管理，并对资金收、付
进行动态跟踪，及时调整投融资决策及资金安排。
    （4）财务
  集团执行统一的会计政策，总部管理中心财务管理职能制定了包括《万科集团会计管理及核算规范》
等一系列财务核算管理制度，指导各事业集团/事业单元、各一线公司的财务核算工作。财务报告期末，
各事业集团/事业单元组织各一线公司须按照总部管理中心财务管理职能发布的结算通知要求报送各项财
务报表及管理报表，每季度末由总部管理中心财务管理职能对各一线公司的核算质量进行考核与评价。
    （5）采购
  总部事业发展中心采购管理职能负责采购业务的管理控制，制定了包括《工程采购管理办法》、《工
程采购实施细则》、《供应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步
提升采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台；每一次采购均严格进行资质预审、经济标和技
术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证质量、服务和性价比的合理性；
完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，扩大集中采购的范围，最大限度发挥采购规模优势，实
现规模效益；为进一步把控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质量飞行检查的新常
态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应商管理，将工程质量综合评
估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对外发布万科合格供应商名录。
    （6）重大投资
  总部事业发展中心投资管理职能负责投资业务的管控，目前已制定包括《万科集团新项目发展制度》、
《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略指引，并使用新项目决策平台
对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理
性和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程
监控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将根据跟投制度要求同步
跟投。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，新进入城市、非传统住宅业务的投资，
以及其他特殊项目的投资，由集团在董事会授权范围内决策；事业集团本部在集团投资额度管理办法及
投资管理制度引导下，负责本事业集团各一线公司普通新项目的投资决策，所决策新项目经总部相关职
能联合评审后，报由公司管理层组成的集团投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策备案；项目投
资金额超过公司董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。
                                               123
                                                              万科企业股份有限公司 2018 年度报告
    （7）关联交易
  公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保护
所有投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关
联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公
司证券上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。
重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披露独
立董事的意见。
    （8）对外担保
  公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》
等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的
审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保
风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供
按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内
部审批程序，董事会授权范围之外的担保事项须提公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会
审议通过后，方可实施。必要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造
成的损失。
    （9）募集资金使用
  公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》
等法律法规的相关规定，制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，对募集资金的存储、使用、
变更、监督等进行明确规定，严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用的原则
进行统一管理。
    （10）信息披露
  公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、
《深交所股票上市规则》、《联交所证券上市规则》、《公司章程》等有关规定，制定了《万科企业股
份有限公司信息披露管理办法》。制度通过分级审批控制保证各类信息以适当的方式及时准确完整地向
外部信息使用者传递。公司董事会办公室负责及时跟踪法律法规和监管机构的披露要求以及公司须披露
的信息。公司公开披露的信息文稿由董事会办公室负责起草，在咨询律师等专业服务机构意见后，对于
常规事项由董事会秘书进行审核，履行必要的程序后进行披露。对于需要董事会、监事会审议事项，披
露文稿也须经董事会、监事会审核后进行发布。公司设立信息披露委员会对于重大、疑难、无先例事项
需经信息披露委员会审核，履行必要的程序后进行披露。公司选择《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站等媒体作为信息披露的渠道，所披
露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设专人负责回答投资者所提的问题，相关
人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司外部网络中的投资者关系栏目及时
更新相关信息，与投资者进行广泛交流。
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                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
   公司相关制度规定，信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务，在未对外公开披露前不得以
任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行，其他当事人在得到董事会
授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据规定对全公司范围需要披露的信息进行
汇总，在该等信息未公开披露前，所有相关人员均应履行保密职责，凡违反信息披露要求的，对相关责
任人给予批评、警告处罚，情节严重的给予行政和经济处分，并视情形追究法律责任。
（四） 信息与沟通
   公司制定了包括《万科集团信息安全管理办法》、《万科集团关键信息保密管理规范》等在内的各项
制度，规范公司经营管理信息传递活动。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专
项报告等信息沟通制度，便于全面及时了解公司经营管理信息。
   公司致力于信息安全管理体系建设，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，以保护公司信息资产
安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统，不断提高管理决策及运营效力。总部
管理中心信息化管理职能作为信息化工作的执行及管理机构，负责公司财务管理系统、业务运营系统和
办公管理系统等的规划、开发与管理，组织公司各类系统的开发与维护，在全公司范围内提供信息系统
共享服务。
   在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通的
同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“以客户为中心”的客户理念，贯彻“客户是我
们的衣食父母”，持续做好从总部到前线，从地产开发到物业服务及各新增业务场景的客户服务工作，
通过网络方式的多种投诉沟通渠道，接收与倾听客户意见与反馈，持续开展围绕客户产品、服务感受的
客户满意度评价工作，覆盖商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域；
对投资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问
公司网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助
系统及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和
信任；对员工，设立多种形式的内部沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对外开展商业合作时，倡导合作共
生共赢，保持良好的合作关系。公司统一要求签订阳光合作协议，表明万科价值观和对员工的廉洁要求，
明确举报渠道。各子公司重大节日主动向合作伙伴发出廉洁提示，维护与合作伙伴的健康商业合作关系。
（五） 内部监督
   公司已经建立起涵盖总部、各事业集团/事业单元、一线公司多层级的监督检查体系，通过常规审计、
专项调查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内
控工作质量。公司设立受理违反职业道德行为的投诉和举报的万科反舞弊网站 （http://5198.vanke.com），
并在公司内外公示，鼓励实名举报，实行查实有奖政策。支持中心监察审计职能履行内部反舞弊职能，
开展专项调查，发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制，通过现场走访、员工约谈等方式，
共同促进内控管理水平提高。
   上述纳入评价范围的单位、业务和事项涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。
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                                                                万科企业股份有限公司 2018 年度报告
四、内部控制缺陷认定及整改情况
    根据上述财务报告及非财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内公司不存在内部控制重大缺陷、
重要缺陷。
    公司针对内部管理风险采取实质内控的管理模式，强调对风险的实质性消除或降低，避免内控缺陷
重复发生。同时，强化底线意识，关注业务流程建设，有效防范风险，提高业务运作效率。通过公司自
我评价及整改，截至 2018 年 12 月 31 日，本公司风险管理及内控体系基本健全，未发现对公司治理、经
营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。
五、内部控制评价结论
    根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，未发现财务报告内
部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保
持了有效的财务报告内部控制。
    根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务
报告内部控制重大缺陷。
    自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的
因素。公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。
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                                                                                     万科企业股份有限公司 2018 年度报告
                                      第十一节 公司债券情况
一、公司债券基本信息
                                                                                     债券余额
      债券名称        债券简称 债券代码           发行日              到期日                      利率    还本付息方式
                                                                                     （万元）
万科企业股份有限公
                                           2015 年 9 月 25 日至
司 2015 年公司债券   15 万科 01   112285                        2020 年 9 月 25 日      500,000   3.50%
                                           2015 年 9 月 28 日
（第一期）
万科企业股份有限公
                                           2017 年 7 月 14 日至
司 2017 年公司债券   17 万科 01   112546                        2022 年 7 月 18 日      300,000   4.50%
                                           2017 年 7 月 18 日
（第一期）
万科企业股份有限公
                                           2017 年 8 月 3 日至
司 2017 年公司债券   17 万科 02   112561                         2022 年 8 月 4 日      100,000   4.54%
                                           2017 年 8 月 4 日
（第二期）
                                                                                                        采用单利按年计
万科企业股份有限公
                                                                                                        息，不计复利，
司 2018 年面向合格投
                                           2018 年 8 月 8 日至                                          每年付息一次，
资者公开发行住房租 18 万科 01     112742                         2023 年 8 月 9 日      150,000   4.05%
                                           2018 年 8 月 9 日                                            到期一次还本，
赁专项公司债券（第
                                                                                                        最后一期利息随
一期）
                                                                                                        本金的兑付一起
万科企业股份有限公
                                                                                                        支付。
司 2018 年面向合格投                       2018 年 10 月 26 日
                                                                 2023 年 10 月 29
资者公开发行住房租 18 万科 02     112784   至 2018 年 10 月 29                          200,000   4.18%
                                                                 日
赁专项公司债券（第                         日
二期）
万科企业股份有限公
司 2019 年面向合格投
                                           2019 年 2 月 25 日至
资者公开发行住房租 19 万科 01     112844                        2024 年 2 月 26 日      200,000   3.65%
                                           2019 年 2 月 26 日
赁专项公司债券(第一
期)
公司债券上市或转让的交易场所      深交所
                                  公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限
投资者适当性安排
                                  责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行。
报告期内公司债券的付息兑付情
                                  按时足额付息
况
公司债券附发行人或投资者选择
权条款、可交换条款等特殊条款      17 万科 01、17 万科 02、18 万科 01、18 万科 02 及 19 万科 01 均附第 3 年末公司调整
的，报告期内相关条款的执行情      票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内，未执行上述选择权条款。
况（如适用）。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
                                         广东省深圳市
                                         福田区中心三
              中信证券股份                                                 杨芳、朱鸽、
名称                        办公地址     路 8 号卓越时 联系人                           联系人电话        [phone]
              有限公司                                                     陈小东
                                         代广场（二
                                         期）北座
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
名称          中诚信证券评估有限公司                   办公地址            上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 8 楼
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原
                                     不适用
因、履行的程序、对投资者利益的影响
等（如适用）
                                                           127
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三、公司债券募集资金使用情况
                                   公司严格按照本期债券募集说明书的约定、 《公司债券发行与交易管理办
公司债券募集资金使用情况及履行的程 法》、《深圳证券交易所债券上市规则》等有关规定和要求使用公司债券募集资
序                                 金，并及时、真实、准确、完整的对相关信息进行了披露，不存在募集资金使用
                                   及管理的违规情形。
期末余额（万元）                   截止 2018 年 12 月 31 日，募集资金按照规定使用。
募集资金专项账户运作情况              公司对募集资金实行专户存储。公司对募集资金的使用严格履行内部审批程序，
                                      确保专款专用。
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
                                   公司债券募集资金使用与募集说明书的约定一致。
用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信用评级情况
    报告期内及期后，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”） 对公司存续期的公司债券
进行了评级，相应的信用评级报告已在巨潮资讯网披露。具体情况如下：
              公司主体     公司评级     公司债券
 债券简称                                            信用等级通知书     最新跟踪评级时间        报告披露时间
              信用等级       展望       信用等级
                                                   信评委函字[2018]跟
 15 万科 01    AAA          稳定          AAA                           2018 年 5 月 24 日    2018 年 5 月 26 日
                                                          踪 149 号
                                                   信评委函字[2018]跟
 17 万科 01    AAA          稳定          AAA                           2018 年 5 月 24 日    2018 年 5 月 26 日
                                                          踪 150 号
                                                   信评委函字[2018]跟
 17 万科 02    AAA          稳定          AAA                           2018 年 5 月 24 日    2018 年 5 月 26 日
                                                          踪 151 号
                                                        信评委函字
 18 万科 01    AAA          稳定          AAA                           2018 年 7 月 13 日     2018 年 8 月 4 日
                                                     [2018]G159-1 号
                                                   信评委函字[2018]跟
 18 万科 02    AAA          稳定          AAA                           2018 年 10 月 18 日   2018 年 10 月 24 日
                                                      踪 G159-F2 号
                                                   信评委函字[2019]跟
 19 万科 01    AAA          稳定          AAA                            2019 年 1 月 4 日    2019 年 2 月 21 日
                                                      踪 G008-F3 号
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
    报告期内，公司发行的公司债券未采取增信措施。
    公司债券的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集团财务结构维持
稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对公司债券的本息偿付提供了有力的保障。
    报告期内，公司债券的增信机制、偿债计划及偿债保障措施未发生重大变化。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
    截至本报告披露日，本期债券未曾召开债券持有人会议。
                                                     128
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七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
    公司债券的债券受托管理人为中信证券股份有限公司。报告期内，中信证券股份有限公司严格按照
《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责，包括但不限于持续关注公司的资信状况，对公司指
定专项账户用于公司债券募集资金的使用和管理情况进行监督。
    2018 年 6 月 28 日，公司在巨潮资讯网披露了《万科企业股份有限公司面向合格投资者公开发行公司
债券受托管理事务报告（2017 年度）》，对发行债券基本情况、发行人 2017 年度经营和财务状况、发行
人募集资金使用情况、债券跟踪评级情况等内容进行了披露。
    2018 年 8 月 11 日，公司在巨潮资讯网披露了《万科企业股份有限公司面向合格投资者公开发行公司
债券受托管理事务临时报告》，对公司截至 2018 年 7 月 31 日累计新增借款情况等内容进行了披露。
八、截至报告期末近 2 年的主要会计数据和财务指标
             项目                  2018 年               2017 年                 同期变动率
息税折旧摊销前利润（万元）              7,506,018.76          5,478,748.04                     37.00%
流动比率                                        1.15                  1.20                     -3.87%
资产负债率                                   84.59%                83.98%         增加 0.61 个百分点
速动比率                                        0.49                  0.50                     -0.95%
EBITDA 全部债务比                              0.058                 0.056                      3.70%
利息保障倍数                                    6.78                  9.01                    -24.80%
现金利息保障倍数                                6.42                 17.04                    -62.35%
EBITDA 利息保障倍数                            7.05                  9.34                     -24.51%
贷款偿还率                                    100%                  100%                             -
利息偿付率                                    100%                  100%                             -
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
   报告期内，本集团对其他债券和债务融资工具均按期付息兑付，无违约情况发生。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
   本集团在各大银行等金融机构的资信情况良好。截止 2018 年 12 月末，本集团获得银行授信 3,630.50
亿元，已使用 2,022.38 亿元。报告期内，本集团严格按照银行贷款要求合规使用资金，按时足额偿还银
行贷款本息。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
    报告期内，公司严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，无损害债券投资者利
益的情况发生。
                                                129
                                                             万科企业股份有限公司 2018 年度报告
十二、报告期内发生的重大事项
   详见本报告“第五节 重要事项”之“二十、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的
需披露的重大事项”。
十三、公司债券是否存在保证人
   不存在。
                                           130
                    万科企业股份有限公司 2018 年度报告
第十二节 财务报告
       131
       万科企业股份有限公司
        自 2018 年 1 月 1 日
至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
                132
                                       审计报告
                                                               毕马威华振审字第 1901118 号
万科企业股份有限公司全体股东：
    一、审计意见
    我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括 2018 年 12
月 31 日的合并及母公司资产负债表，2018 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
    我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则
(以下简称“企业会计准则”) 的规定编制，公允反映了贵公司 2018 年 12 月 31 日的合并及母公
司财务状况以及 2018 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
    二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。审计报
告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中
国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相
信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
                                          133
                                        审计报告 (续)
                                                                         毕马威华振审字第 1901118 号
    三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应
对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
存货的可变现净值的评估
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 10 所述的会计政策及“五、合并
财务报表项目附注”注释 7。
关键审计事项                                      在审计中如何应对该事项
2018 年 12 月 31 日，贵公司及其子公司 (以下合     与评价存货的可变现净值相关的审计程序中包括
称“贵集团”) 已完工开发产品、在建开发产品        以下程序：
及拟开发产品 (以下统称“存货”) 的账面价值
                                                      评价管理层与编制和监督管理预算及预测各
合计金额重大。该等存货按照成本与可变现净
                                                      存货项目的建造和其他成本相关的关键内部
值孰低计量。
                                                      控制的设计和运行有效性；
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变
                                                      在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
现净值。
                                                      并询问管理层这些存货项目的进度和各项目
在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每              最新预测所反映的总开发成本预算；
个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时
                                                      评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每
                                                      采用的关键估计和假设，包括与平均净售价
个存货项目的预期未来净售价 (参考附近地段房
                                                      有关的关键估计和假设，与市场可获取数据
地产项目的最近交易价格) 和未来销售费用以及
                                                      和贵集团的销售预算计划进行比较；
相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判
断和估计。                                            将各存货项目的估计建造成本与贵集团的最
                                                      新预算进行比较，并将截止 2018 年 12 月 31
由于存货对贵集团资产的重要性，且估计存货
                                                      日发生的成本与截止 2017 年 12 月 31 日做
项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未
                                                      出的预算进行比较，以评价管理层预测的准
来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的
                                                      确性和预算过程；
经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市
场的措施，我们将对贵集团存货的可变现净值              进行敏感性分析，以确定关键估计和假设单
的评估识别为关键审计事项。                            独或组合出现何种程度的变化会导致存货发
                                                      生重大错报，并考虑关键估计和假设出现此
                                                      类变动的可能性以及潜在的管理层偏向。
                                                134
                                     审计报告 (续)
                                                                    毕马威华振审字第 1901118 号
    三、关键审计事项 (续)
土地增值税的计提
请参阅财务报表附注“四、税项”注释 1 及“五、合并财务报表项目附注”注释 27、28、41。
关键审计事项                                   在审计中如何应对该事项
贵集团应缴纳的主要税项之一为土地增值税。       与评价土地增值税的计提相关的审计程序中包括
                                               以下程序：
贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额按
照超率累进税率 30% - 60%缴纳土地增值税。在         评价管理层与计量预计的土地增值税相关的
每个财务报告期末，管理层需要对土地增值税           关键内部控制的设计和运行有效性；
的计提金额进行估算，在作出估算的判断时，
                                                   利用本所内部税务专家的工作，评价贵集团
主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规定
                                                   于 2018 年 12 月 31 日的土地增值税的计提，
和解释，预计的销售房地产取得的收入减去预
                                                   包括基于我们的经验、知识和对各地方税务
计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息
                                                   机关就相关税法应用的实务操作的理解，评
费用、开发费用等。贵集团在土地增值税汇算
                                                   估贵集团的假设和判断；
清缴时，实际应付税金可能与贵集团预估的金
额存在差异。
                                                   评价管理层对可扣除项目金额的估计，评估
                                                   管理层的假设和判断；
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要
                                                   重新计算贵集团计提的土地增值税，并将我
性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税
                                                   们的计算结果与贵集团所记录的金额进行比
务法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因
                                                   较。
此，我们将贵集团土地增值税的计提识别为关
键审计事项。
                                             135
                                     审计报告 (续)
                                                                        毕马威华振审字第 1901118 号
      三、关键审计事项 (续)
房地产开发项目的收入确认
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释25及“五、合并财务报表项目附
注”注释40。
关键审计事项                                 在审计中如何应对该事项
销售房地产开发项目产生的收入占贵集团 2018    与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计
年度营业收入总额的 96% 。                    程序中包括以下程序：
这些收入在满足以下所有条件时进行确认：            评价与房地产开发项目的收入确认相关的关
                                                  键内部控制的设计和运行有效性；
(1)    与客户签署了买卖合同；
                                                  检查贵集团的房产标准买卖合同条款，以评
(2)    取得了客户的首期款并且已确认余下房
                                                  价贵集团有关房地产开发项目的收入确认政
       款的付款安排；及
                                                  策是否符合相关会计准则的要求；
(3)    房产已经被客户接受，或根据买卖合同
                                                  就 本 年 确 认 房 产 销 售 收入 的 项 目 ， 选 取 样
       约定被视为已获客户接受（以较早者为
                                                  本，检查买卖合同及可以证明房产已经被客
       准）。
                                                  户接受，或被视为已获客户接受的支持性文
由于房地产开发项目的收入对贵集团的重要
                                                  件，以评价相关房产销售收入是否已按照集
性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上
                                                  团的收入确认政策确认；
的细小错误汇总起来可能对贵集团的利润产生
                                                  就资产负债表日前后确认房产销售收入的项
重大影响，因此，我们将贵集团房地产开发项
                                                  目，选取样本，检查可以证明房产已经被客
目的收入确认识别为关键审计事项。
                                                  户接受，或被视为已获客户接受的支持性文
                                                  件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的
                                                  期间确认。
                                            136
                                     审计报告 (续)
                                                               毕马威华振审字第 1901118 号
    四、其他信息
    贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2018 年年度报告中涵盖的信息，但不包
括财务报表和我们的审计报告。
    我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。
    结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与
财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
    基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方
面，我们无任何事项需要报告。
    五、管理层和治理层对财务报表的责任
    管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护
必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
    在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项 (如
适用)，并运用持续经营假设，除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
    治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
                                           137
                                     审计报告 (续)
                                                               毕马威华振审字第 1901118 号
   六、注册会计师对财务报表审计的责任
   我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出
具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在
某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来
可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
   在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也
执行以下工作：
   (1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
        些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
        通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错
        报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
   (2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序 。
   (3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
   (4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
        对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果
        我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注
        意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基
        于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经
        营。
   (5) 评价财务报表的总体列报、结构和内容 (包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交
        易和事项。
   (6) 就贵集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审
        计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
   我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在
审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
                                          138
                                      审计报告 (续)
                                                                 毕马威华振审字第 1901118 号
    六、注册会计师对财务报表审计的责任 (续)
    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施 (如适用) 。
    从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键
审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情
形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我
们确定不应在审计报告中沟通该事项。
    毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)              中国注册会计师
                                                       房炅 (项目合伙人)
    中国 北京                                          陈泳意
                                                       2019 年 3 月 25 日
                                            139
                                           合并资产负债表
 编制单位：万科企业股份有限公司            2018 年 12 月 31 日         单位：元           币种：人民币
 资产                             附注五   2018 年 12 月 31 日    2017 年 12 月 31 日    2017 年 1 月 1 日
 流动资产：
 货币资金                           1        188,417,446,836.14     174,121,009,199.93     87,032,118,210.63
 交易性金融资产                     2         11,900,806,302.82                    -                      -
 衍生金融资产                       3             10,782,930.40          12,493,711.40        458,671,184.10
 应收票据及应收账款                 4          1,588,739,194.82       1,432,734,013.84      2,075,256,823.79
 预付款项                           5         75,950,895,073.34      68,315,556,602.24     50,262,540,606.60
 其他应收款                         6        244,324,142,938.75     163,249,765,907.66   105,435,004,894.59
 存货                               7        750,302,627,438.80     598,087,657,618.33   467,361,336,133.57
 合同资产                           8          1,364,126,797.84                    -                      -
 持有待售资产                       9          6,624,631,369.45       6,910,171,274.98                    -
 其他流动资产                      10         14,587,657,410.01       5,423,443,819.92      8,670,500,000.00
 流动资产合计                              1,295,071,856,292.37   1,017,552,832,148.30   721,295,427,853.28
 非流动资产：
 可供出售金融资产                  11                       -         1,340,749,439.60      1,328,014,343.92
 其他权益工具投资                  12          1,636,583,744.09                    -                      -
 其他非流动金融资产                13          1,052,331,100.20                    -                      -
 长期股权投资                      14        129,527,655,772.47      81,224,305,346.59     61,701,988,409.62
 投资性房地产                      15         54,055,784,751.50      28,811,300,333.55     21,874,424,322.70
 固定资产                          16         11,533,798,650.31       7,098,808,083.40      6,810,793,073.58
 在建工程                          17          1,913,007,479.18       1,022,410,893.84        765,312,561.26
 无形资产                          18          4,952,584,999.04       1,437,504,847.54      1,260,363,652.26
 商誉                              19            217,109,245.26         206,342,883.92        201,689,835.80
 长期待摊费用                      20          5,044,308,633.85       2,065,975,906.72        960,226,293.11
 递延所得税资产                    21         15,749,204,673.50       9,651,001,968.26      7,198,532,974.16
 其他非流动资产                    22          7,825,131,133.04      14,935,685,952.83      7,277,440,604.45
 非流动资产合计                              233,507,500,182.44     147,794,085,656.25   109,378,786,070.86
 资产总计                                  1,528,579,356,474.81   1,165,346,917,804.55   830,674,213,924.14
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                   140
                                           合并资产负债表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司             2018 年 12 月 31 日           单位：元           币种：人民币
 负债及股东权益                   附注五    2018 年 12 月 31 日      2017 年 12 月 31 日    2017 年 1 月 1 日
 流动负债：
 短期借款                          23          10,101,917,384.71        16,108,858,651.31     16,576,589,202.38
 衍生金融负债                       3             631,226,970.86         1,019,940,196.03                    -
 应付票据及应付账款                24         229,597,382,102.63       176,769,585,962.58   141,651,401,565.91
 预收款项                                         253,965,141.13       407,705,939,864.83   274,645,554,496.88
 合同负债                          25         504,711,414,422.66                      -                      -
 应付职工薪酬                      26            5,770,851,836.95        4,930,413,960.98      3,839,926,643.43
 应交税费                          27          18,730,860,802.20        10,774,906,265.56      9,553,084,094.38
 其他应付款                        28         227,431,215,319.93       183,881,947,229.77   106,958,632,126.34
 一年内到期的非流动负债            29          69,092,413,016.12        46,163,837,744.75     26,773,297,333.75
 其他流动负债                      30          55,592,689,788.42                      -                      -
 流动负债合计                                1,121,913,936,785.61      847,355,429,875.81   579,998,485,463.07
 非流动负债：
 长期借款                          31         120,929,055,439.40        96,029,044,735.04     56,406,061,283.42
 应付债券                          32          47,095,145,785.83        32,322,671,927.21     29,108,375,807.96
 预计负债                          33             143,527,842.81           159,866,431.34        118,672,382.72
 其他非流动负债                    34            2,338,048,204.19        2,540,666,010.15      2,861,999,502.12
 递延所得税负债                    21             538,912,419.39           265,299,666.71        504,048,203.85
 非流动负债合计                               171,044,689,691.62       131,317,548,770.45     88,999,157,180.07
 负债合计                                    1,292,958,626,477.23      978,672,978,646.26   668,997,642,643.14
 股东权益：
 股本                              35          11,039,152,001.00        11,039,152,001.00     11,039,152,001.00
 资本公积                          36            8,005,627,653.57        8,329,263,089.01      8,268,267,782.15
 其他综合收益                      37           (2,398,744,899.34)         234,977,764.41        396,309,302.16
 盈余公积                          38          47,393,246,041.44        35,900,071,829.04     32,540,767,833.97
 未分配利润                        39          91,724,850,747.76        77,171,850,609.87     61,200,269,803.37
 归属于母公司股东权益合计                     155,764,131,544.43       132,675,315,293.33   113,444,766,722.65
 少数股东权益                                  79,856,598,453.15        53,998,623,864.96     48,231,804,558.35
 股东权益合计                                 235,620,729,997.58       186,673,939,158.29   161,676,571,281.00
 负债和股东权益总计                          1,528,579,356,474.81    1,165,346,917,804.55   830,674,213,924.14
此财务报表已于 2019 年 3 月 25 日获董事会批准。
法定代表人：______________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：______________(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                     141
                                             母公司资产负债表
 编制单位：万科企业股份有限公司              2018 年 12 月 31 日         单位：元           币种：人民币
 资产                             附注十五   2018 年 12 月 31 日    2017 年 12 月 31 日    2017 年 1 月 1 日
 流动资产：
 货币资金                            1          77,677,228,103.71      84,438,255,934.40     44,949,123,886.54
 交易性金融资产                      2          11,502,044,931.51                    -                      -
 其他应收款                          3         334,757,818,390.25     225,897,281,604.24   151,387,511,216.84
 其他流动资产                                                 -                      -        6,500,000,000.00
 流动资产合计                                  423,937,091,425.47     310,335,537,538.64   202,836,635,103.38
 非流动资产：
 可供出售金融资产                    4                        -           211,560,000.00        203,560,000.00
 其他非流动金融资产                  5             257,838,906.25                    -                      -
 长期股权投资                        6          28,528,085,729.22      19,477,093,077.34     17,253,117,151.57
 投资性房地产                                        1,809,691.23           2,270,553.52          2,733,818.92
 无形资产                            7           3,032,935,495.09                    -                      -
 固定资产                                           37,025,636.76          43,208,215.37         56,395,055.48
 在建工程                                          104,583,982.59                    -                      -
 递延所得税资产                      8                        -           160,834,282.64        160,834,282.64
 其他非流动资产                      9             482,840,668.16                    -                      -
 非流动资产合计                                 32,445,120,109.30      19,894,966,128.87     17,676,640,308.61
 资产总计                                      456,382,211,534.77     330,230,503,667.51   220,513,275,411.99
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                     142
                                         母公司资产负债表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司              2018 年 12 月 31 日         单位：元           币种：人民币
 负债及股东权益                   附注十五   2018 年 12 月 31 日    2017 年 12 月 31 日    2017 年 1 月 1 日
 流动负债：
 短期借款                           10           6,655,680,000.00       6,574,750,000.00      6,503,168,535.21
 应付票据及应付账款                 11           2,333,544,910.76         807,811,408.88      2,035,446,346.17
 合同负债                                        3,386,091,698.11                    -                      -
 应付职工薪酬                       12           2,741,317,136.93       1,133,945,344.66      1,076,203,487.04
 应交税费                           13              14,326,198.11         128,361,701.83         63,821,820.57
 其他应付款                         14         198,081,624,244.56     139,676,718,301.18     85,111,113,331.42
 其他流动负债                       15          14,192,230,386.15                    -                      -
 一年内到期的非流动负债             16          46,016,343,200.00      38,568,200,000.00     22,526,294,558.99
 流动负债合计                                  273,421,157,774.62     186,889,786,756.55   117,316,048,079.40
 非流动负债：
 长期借款                           17          79,460,145,576.49      61,365,200,000.00     29,949,000,000.00
 应付债券                           18          23,388,237,865.39      14,913,958,216.60     10,902,954,537.72
 非流动负债合计                                102,848,383,441.88      76,279,158,216.60     40,851,954,537.72
 负债合计                                      376,269,541,216.50     263,168,944,973.15   158,168,002,617.12
 股东权益：
 股本                               19          11,039,152,001.00      11,039,152,001.00     11,039,152,001.00
 资本公积                           20           9,573,713,477.35       9,573,713,477.35      9,573,713,477.35
 盈余公积                           21          47,393,246,041.44      35,900,071,829.04     32,540,767,833.97
 未分配利润                         22          12,106,558,798.48      10,548,621,386.97      9,191,639,482.55
 股东权益合计                                   80,112,670,318.27      67,061,558,694.36     62,345,272,794.87
 负债及股东权益总计                            456,382,211,534.77     330,230,503,667.51   220,513,275,411.99
此财务报表已于 2019 年 3 月 25 日获董事会批准。
法定代表人：______________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：______________(公司盖章)
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                                                     143
                                         合并利润表
 编制单位：万科企业股份有限公司           2018 年        单位：元            币种：人民币
                   项目                   附注五          2018 年               2017 年
 一、营业总收入                             40        297,679,331,103.19    242,897,110,250.52
 二、营业总成本                                       237,051,878,549.68    198,323,839,985.10
    其中：营业成本                          40        186,104,224,241.81    160,079,915,903.43
          税金及附加                        41         23,176,062,239.30     19,722,230,687.35
          销售费用                          42          7,868,075,611.02      6,261,981,320.76
          管理费用                          43         10,340,805,184.61      8,252,387,183.61
          研发费用                                       946,064,361.26        613,326,898.48
          财务费用                          44          5,998,574,652.64      2,075,256,781.28
          其中：利息费用                    44          8,181,335,589.90      4,060,732,058.91
                   利息收入                 44          3,839,923,292.95      2,502,616,718.59
          资产减值损失                      45          2,354,254,781.00      1,318,741,210.19
          信用减值损失                      46           263,817,478.04                     -
    加：投资收益                            48          6,787,934,513.16      6,244,561,688.39
          其中：对联营企业和
                                            48          6,279,910,444.74      4,569,160,048.02
                    合营企业的投资收益
        公允价值变动收益
                                            49             86,634,641.18                    -
          (损失以“-”填列)
        资产处置收益 (损失以“-”填列)                     (3,409,185.58)        (4,915,545.41)
 三、营业利润                                          67,498,612,522.27     50,812,916,408.40
    加：营业外收入                          50           474,497,187.13        723,287,994.91
    减：营业外支出                          51           512,908,318.42        394,251,737.90
 四、利润总额                                          67,460,201,390.98     51,141,952,665.41
    减：所得税费用                          52         18,187,906,856.37     13,933,565,335.34
 五、净利润                                            49,272,294,534.61     37,208,387,330.07
    归属于母公司股东的净利润                           33,772,651,678.61     28,051,814,882.36
    少数股东损益                                       15,499,642,856.00      9,156,572,447.71
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                            144
                                         合并利润表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司             2018 年          单位：元           币种：人民币
                       项目                 附注五           2018 年               2017 年
 六、每股收益
     (一) 基本每股收益                        53                        3.06                   2.54
     (二) 稀释每股收益                        53                        3.06                   2.54
 七、其他综合收益的税后净额                   37           (2,993,286,093.33)     (200,529,284.97)
     归属于母公司股东的其他综合收益的
                                                           (2,631,826,600.64)     (161,331,537.75)
      税后净额
     (一) 不能重分类进损益的
           其他综合收益
         1. 其他权益工具投资公允价值
                                                            (373,621,610.49)                   -
                变动
         2.权益法下不能转损益的其他综
                                                            (723,853,046.45)                   -
                合收益
     (二) 将重分类进损益的其他综合收益
         1. 权益法下可转损益的其他综合
                                                           (1,176,856,149.35)      (51,022,240.00)
                收益
         2. 可供出售金融资产公允价值变
                                                                        -         110,589,311.43
                动损益
         3. 现金流量套期储备                                (226,888,525.95)      (163,304,028.97)
         4. 外币财务报表折算差额                            (130,607,268.40)       (57,594,580.21)
     归属于少数股东的其他综合收益的
                                                            (361,459,492.69)       (39,197,747.22)
      税后净额
 八、综合收益总额                                      46,279,008,441.28        37,007,858,045.10
     归属于母公司股东的综合收益总额                    31,140,825,077.97        27,890,483,344.61
     归属于少数股东的综合收益总额                      15,138,183,363.31         9,117,374,700.49
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法定代表人：____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：____________(公司盖章)
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                                               145
                                         母公司利润表
 编制单位：万科企业股份有限公司           2018 年        单位：元          币种：人民币
                                           附注
                     项目                                2018 年             2017 年
                                           十五
 一、营业总收入                             23          3,063,497,614.08    1,855,798,486.64
 二、营业总成本                                         5,407,485,833.97    2,442,418,087.88
     其中：营业成本                         23               460,862.29          463,265.40
          税金及附加                        24            30,512,736.01       20,326,877.07
          管理费用                                      2,501,151,119.21    1,092,875,914.60
          财务费用                          25          2,875,349,113.56    1,328,757,786.01
          其中：利息费用                    25          9,038,045,524.88    5,523,667,660.74
                    利息收入                25          6,220,945,908.83    4,194,082,411.99
          资产减值损失                                              -              (5,755.20)
          信用减值损失                                        12,002.90                   -
     加：投资收益                           26      25,489,017,395.85      14,024,404,122.95
        其中：对联营企业和合营企业的
                                            26           226,695,033.88         3,226,761.29
                  投资收益
        公允价值变动损益                                    2,044,931.51                  -
        资产处置收益 (损失以“-”填列)                       265,175.52          (294,807.50)
 三、营业利润                                       23,147,339,282.99      13,437,489,714.21
     加：营业外收入                                          358,091.15       15,000,000.00
     减：营业外支出                                          514,666.69       15,273,733.93
 四、利润总额                                       23,147,182,707.45      13,437,215,980.28
     减：所得税费用                                      160,834,282.64                   -
 五、净利润                                         22,986,348,424.81      13,437,215,980.28
 六、其他综合收益的税后净额                                         -                     -
 七、综合收益总额                                   22,986,348,424.81      13,437,215,980.28
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法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：___________(公司盖章)
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                                              146
                                     合并现金流量表
 编制单位：万科企业股份有限公司         2018 年        单位：元           币种：人民币
                  项目                  附注五          2018 年              2017 年
 一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金                  398,148,270,444.38     368,405,223,395.36
    收到其他与经营活动有关的现金         55(1)     25,801,877,348.71      43,855,663,432.50
    经营活动现金流入小计                          423,950,147,793.09     412,260,886,827.86
    购买商品、接受劳务支付的现金                  255,895,209,249.65     234,876,355,213.08
    支付给职工以及为职工支付的现金                 14,118,374,985.27       9,243,602,564.22
    支付的各项税费                                 54,023,459,052.99      39,759,746,765.40
    支付其他与经营活动有关的现金         55(2)     66,294,921,116.66      46,058,348,068.66
    经营活动现金流出小计                          390,331,964,404.57     329,938,052,611.36
    经营活动产生的现金流量净额           56(1)     33,618,183,388.52      82,322,834,216.50
 二、投资活动产生的现金流量
    收回投资收到的现金                                1,472,713,852.59     3,367,297,383.85
    取得投资收益收到的现金                            4,536,305,688.81     1,251,494,572.60
    处置固定资产、无形资产、
      投资性房地产和其他长期资产                        47,552,405.61       141,605,787.75
      收回的现金净额
    处置子公司或其他营业单位收到的
                                         56(3)        1,843,485,464.33     3,191,189,237.68
      现金净额
    收到其他与投资活动有关的现金         55(3)     10,892,356,680.92      11,819,981,019.69
    投资活动现金流入小计                           18,792,414,092.26      19,771,568,001.57
    购建固定资产、无形资产和
                                                      5,896,749,487.32     2,360,481,196.99
      其他长期资产所支付的现金
    投资支付的现金                                 47,295,233,900.40      46,833,228,034.38
    取得子公司及其他营业单位支付的
                                         56(3)     18,541,696,353.03      21,315,728,901.15
      现金净额
    支付的其他与投资活动有关的现金       55(4)     14,423,170,381.37        875,362,911.56
    投资活动现金流出小计                           86,156,850,122.12      71,384,801,044.08
    投资活动产生的现金流量净额                    (67,364,436,029.86)    (51,613,233,042.51)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                          147
                                      合并现金流量表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司            2018 年          单位：元          币种：人民币
                  项目                     附注五           2018 年              2017 年
 三、筹资活动产生的现金流量
     吸收投资收到的现金                               19,491,299,493.42       14,253,822,653.98
     其中：子公司吸收少数股东投资收到
                                                      19,491,299,493.42       14,253,822,653.98
            的现金
     取得借款收到的现金                               96,052,992,340.52       94,575,766,875.15
     发行债券所收到的现金                             38,982,789,782.99       10,620,400,000.00
     收到的其他与筹资活动有关的现金         55(5)     14,780,756,175.56        4,324,560,000.00
     筹资活动现金流入小计                            169,307,837,792.49      123,774,549,529.13
     归还投资支付的现金                                7,587,413,552.19        8,120,957,372.03
     偿还债务支付的现金                               73,854,371,223.96       41,254,319,676.17
     分配股利或偿付利息支付的现金                     40,249,338,583.88       19,134,376,263.23
     其中：子公司支付给少数股东的
                                                      16,350,151,123.76        3,201,890,558.24
            股利、利润
     支付的其他与筹资活动有关的现金         55(5)      2,819,066,338.38                      -
     筹资活动现金流出小计                            124,510,189,698.41       68,509,653,311.43
     筹资活动产生的现金流量净额                       44,797,648,094.08       55,264,896,217.70
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                       290,760,714.61    (1,138,504,966.08)
 五、现金及现金等价物净增加额               56(2)     11,342,156,167.35       84,835,992,425.61
     加：年初现金及现金等价物余额                    164,326,007,371.30       79,490,014,945.69
 六、年末现金及现金等价物余额               56(2)    175,668,163,538.65      164,326,007,371.30
此财务报表已于 2019 年 3 月 25 日获董事会批准。
法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：___________(公司盖章)
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                                              148
                                     母公司现金流量表
 编制单位：万科企业股份有限公司          2018 年        单位：元          币种：人民币
                  项目                                  2018 年              2017 年
 一、经营活动产生的现金流量
    收到其他与经营活动有关的现金                   202,957,877,249.31    219,108,479,321.41
    经营活动现金流入小计                           202,957,877,249.31    219,108,479,321.41
    支付给职工以及为职工支付的现金                      645,020,598.97      575,417,231.27
    支付的各项税费                                      329,364,749.32        44,738,127.15
    支付其他与经营活动有关的现金                   240,888,846,140.13    232,619,831,806.71
    经营活动现金流出小计                           241,863,231,488.42    233,239,987,165.13
    经营活动产生的现金流量净额                     (38,905,354,239.11)   (14,131,507,843.72)
 二、投资活动产生的现金流量
    收回投资收到的现金                                  208,823,497.21                   -
    取得投资收益收到的现金                          10,033,767,618.03     10,833,879,856.70
    处置固定资产、无形资产和
                                                            349,000.00                   -
      其他长期资产收回的现金净额
    收到其他与投资活动有关的现金                        484,893,131.54     7,028,146,342.99
    投资活动现金流入小计                            10,727,833,246.78     17,862,026,199.69
    购建固定资产、无形资产和
                                                            842,261.27         7,877,198.02
      其他长期资产所支付的现金
    投资支付的现金                                   6,460,998,931.23      1,788,041,760.00
    支付的其他与投资活动有关的现金                  11,500,000,000.00                    -
    投资活动现金流出小计                            17,961,841,192.50      1,795,918,958.02
    投资活动产生的现金流量净额                      (7,234,007,945.72)    16,066,107,241.67
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                           149
                                    母公司现金流量表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司           2018 年       单位：元             币种：人民币
                   项目                                 2018 年                 2017 年
 三、筹资活动产生的现金流量
     取得借款收到的现金                              76,541,198,357.18       69,575,950,000.00
     发行债券所收到的现金                            24,420,683,300.00        3,988,000,000.00
     收到的其他与筹资活动有关的现金                   9,636,060,833.26                      -
     筹资活动现金流入小计                           110,597,942,490.44       73,563,950,000.00
     偿还债务支付的现金                              52,973,879,580.69       22,046,263,094.20
     分配股利或偿付利息支付的现金                    18,242,885,921.24       13,962,584,616.22
     筹资活动现金流出小计                            71,216,765,501.93       36,008,847,710.42
     筹资活动产生的现金流量净额                      39,381,176,988.51       37,555,102,289.58
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                       (2,842,634.37)         (569,639.67)
 五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额               (6,761,027,830.69)     39,489,132,047.86
     加：年初现金及现金等价物余额                    84,438,255,934.40       44,949,123,886.54
 六、年末现金及现金等价物余额                        77,677,228,103.71       84,438,255,934.40
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                                                                                   合并股东权益变动表
                                                                                            2018 年
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                                                             单位：元            币种：人民币
                                                                                          归属于母公司股东权益
              项目                 附注                                                                                                                                   少数股东权益          股东权益合计
                                                股本             资本公积           其他综合收益           盈余公积            未分配利润               小计
 一、本年年初余额                          11,039,152,001.00   8,329,263,089.01      234,977,764.41     35,900,071,829.04   77,171,850,609.87     132,675,315,293.33    53,998,623,864.96     186,673,939,158.29
     加：会计政策变更             三、35                -                   -          (1,896,063.11)                 -      2,208,759,472.58       2,206,863,409.47       449,530,445.29       2,656,393,854.76
     其中：新金融工具准则影响                           -                   -          (1,896,063.11)                 -          1,896,063.11                   -                      -                    -
           新收入准则影响                               -                   -                   -                     -      2,206,863,409.47       2,206,863,409.47       449,530,445.29       2,656,393,854.76
     本年年初经调整余额                    11,039,152,001.00   8,329,263,089.01      233,081,701.30     35,900,071,829.04   79,380,610,082.45     134,882,178,702.80    54,448,154,310.25     189,330,333,013.05
 二、本年增减变动金额
                                                        -       (323,635,435.44)   (2,631,826,600.64)   11,493,174,212.40   12,344,240,665.31      20,881,952,841.63    25,408,444,142.90      46,290,396,984.53
       (减少以“( )“号填列)
     (一) 综合收益总额                                  -                   -      (2,631,826,600.64)                 -     33,772,651,678.61      31,140,825,077.97    15,138,183,363.31      46,279,008,441.28
     (二) 股东投入和减少资本                            -       (323,635,435.44)                -                     -                     -        (323,635,435.44)   17,858,689,332.22      17,535,053,896.78
         1、 股东投入的普通股                           -                   -                   -                     -                     -                   -       28,110,101,487.30      28,110,101,487.30
         2、 股东减少资本                               -                   -                   -                     -                     -                   -       (10,251,412,155.08)   (10,251,412,155.08)
         3、 其他                 五、36                -       (323,635,435.44)                -                     -                     -        (323,635,435.44)                  -         (323,635,435.44)
     (三) 利润分配                                      -                   -                   -       11,493,174,212.40   (21,428,411,013.30)    (9,935,236,800.90)    (7,588,428,552.63)   (17,523,665,353.53)
         1、 提取盈余公积         五、38                -                   -                   -       11,493,174,212.40   (11,493,174,212.40)                 -                      -                    -
         2、 对股东的分配         五、39                -                   -                   -                     -      (9,935,236,800.90)    (9,935,236,800.90)    (7,588,428,552.63)   (17,523,665,353.53)
 三、本年年末余额                          11,039,152,001.00   8,005,627,653.57    (2,398,744,899.34)   47,393,246,041.44   91,724,850,747.76     155,764,131,544.43    79,856,598,453.15     235,620,729,997.58
此财务报表已于 2019 年 3 月 25 日获董事会批准。
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章)
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                                                                                                151
                                                                         合并股东权益变动表
                                                                                 2017 年
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                                                  单位：元            币种：人民币
                                                                                归属于母公司股东权益
                        项目                                                                                                                                   少数股东权益          股东权益合计
                                       股本             资本公积          其他综合收益          盈余公积            未分配利润               小计
 一、本年年初余额                 11,039,152,001.00   8,268,267,782.15     396,309,302.16    32,540,767,833.97   61,200,269,803.37     113,444,766,722.65    48,231,804,558.35     161,676,571,281.00
 二、本年增减变动金额
                                               -        60,995,306.86     (161,331,537.75)    3,359,303,995.07   15,971,580,806.50      19,230,548,570.68     5,766,819,306.61      24,997,367,877.29
       (减少以“( )“号填列)
     (一) 综合收益总额                         -                   -      (161,331,537.75)                 -     28,051,814,882.36      27,890,483,344.61     9,117,374,700.49      37,007,858,045.10
     (二) 股东投入和减少资本                   -        60,995,306.86                -                     -                     -          60,995,306.86       793,981,401.45        854,976,708.31
         1、 股东投入的普通股                  -                   -                 -                     -                     -                   -       14,605,247,018.14      14,605,247,018.14
         2、 股东减少资本                      -                   -                 -                     -                     -                   -       (13,811,265,616.69)   (13,811,265,616.69)
         3、 其他                              -        60,995,306.86                -                     -                     -          60,995,306.86                   -           60,995,306.86
     (三) 利润分配                             -                   -                 -        3,359,303,995.07   (12,080,234,075.86)    (8,720,930,080.79)    (4,144,536,795.33)   (12,865,466,876.12)
         1、 提取盈余公积                      -                   -                 -        3,359,303,995.07    (3,359,303,995.07)                 -                      -                    -
         2、 对股东的分配                      -                   -                 -                     -      (8,720,930,080.79)    (8,720,930,080.79)    (4,144,536,795.33)   (12,865,466,876.12)
 三、本年年末余额                 11,039,152,001.00   8,329,263,089.01     234,977,764.41    35,900,071,829.04   77,171,850,609.87     132,675,315,293.33    53,998,623,864.96     186,673,939,158.29
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                                     152
                                                              母公司股东权益变动表
                                                                    2018 年
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                               单位：元           币种：人民币
              项目                附注十五       股本                资本公积            盈余公积           未分配利润           股东权益合计
 一、本年年初余额                            11,039,152,001.00      9,573,713,477.35   35,900,071,829.04   10,548,621,386.97     67,061,558,694.36
 二、本年增减变动金额
                                                          -                     -      11,493,174,212.40    1,557,937,411.51     13,051,111,623.91
       (减少以“( )”号填列)
    (一) 综合收益总额                                     -                     -                   -      22,986,348,424.81     22,986,348,424.81
    (二) 股东投入和减少资本                               -                     -                   -                    -                      -
         1、 股东投入的普通股                             -                     -                   -                    -                      -
         2、 股东减少资本                                 -                     -                   -                    -                      -
         3、 其他                                         -                     -                   -                    -                      -
    (三) 利润分配                                         -                     -      11,493,174,212.40   (21,428,411,013.30)   (9,935,236,800.90)
         1、 提取盈余公积          21,22                  -                     -      11,493,174,212.40   (11,493,174,212.40)                  -
         2、 对股东的分配           22                    -                     -                   -       (9,935,236,800.90)   (9,935,236,800.90)
 三、本年年末余额                            11,039,152,001.00      9,573,713,477.35   47,393,246,041.44   12,106,558,798.48     80,112,670,318.27
此财务报表已于 2019 年 3 月 25 日获董事会批准。
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                       153
                                                         母公司股东权益变动表
                                                               2017 年
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                          单位：元           币种：人民币
                     项目                    股本               资本公积            盈余公积           未分配利润           股东权益合计
 一、本年年初余额                       11,039,152,001.00      9,573,713,477.35   32,540,767,833.97    9,191,639,482.55     62,345,272,794.87
 二、本年增减变动金额
                                                     -                     -       3,359,303,995.07    1,356,981,904.42      4,716,285,899.49
       (减少以“( )”号填列)
    (一) 综合收益总额                                -                     -                   -      13,437,215,980.28     13,437,215,980.28
    (二) 股东投入和减少资本                          -                     -                   -                    -                      -
    (三) 利润分配                                    -                     -       3,359,303,995.07   (12,080,234,075.86)   (8,720,930,080.79)
         1、 提取盈余公积                            -                     -       3,359,303,995.07    (3,359,303,995.07)                  -
         2、 对股东的分配                            -                     -                   -       (8,720,930,080.79)   (8,720,930,080.79)
 三、本年年末余额                       11,039,152,001.00      9,573,713,477.35   35,900,071,829.04   10,548,621,386.97     67,061,558,694.36
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                  154
                                     万科企业股份有限公司
                                         财务报表附注
                              (除特别注明外，金额单位为人民币元)
一   公司基本情况
     万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于
     1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万
     科企业股份有限公司”。
     1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 5 月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
     2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H 股)
     上市。
     本公司子公司相关信息参见附注六。
     本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业 (不含专营、专
     控、专卖商品)；进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开
     发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
     本报告期内，本集团新增 1,058 家子公司，减少 66 家子公司，具体情况参见附注六。
二   财务报表编制基础
     本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易
     和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见相关
     附注。
                                              155
                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
三    公司重要会计政策、会计估计
1     遵循企业会计准则的声明
      本财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要求，真
      实、完整地反映了本公司 2018 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况、2018 年度的合并
      经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
      此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014 年修
      订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号 —— 财务报告的一般规定》有关财务报
      表及其附注的披露要求。
2     会计期间
      本集团会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3     营业周期
      本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成
      开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个月。
4     记账本位币
      本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定
      记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本
      位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注
      三、8 进行了折算。
5     同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1)   同一控制下的企业合并
      参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一
      控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制方合并财
      务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面
      值总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价)；资本公积中的股本溢价 (或资本溢
      价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损益。
      合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
                                                 156
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   非同一控制下的企业合并
      参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
      并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持有的被购
      买方的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并
      中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见
      附注三、16)；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性
      证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生
      的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损
      益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债
      及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
      通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集
      团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
      资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益及权益
      法核算下的其他所有者权益变动于购买日转入当期投资收益。
6     合并财务报表的编制方法
(1)   总体原则
      合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，
      是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
      力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集
      团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权
      利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财
      务报表中。
      子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权益中和合
      并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
      如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
      额的，其余额仍冲减少数股东权益。
      当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计期间或
      会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内
      部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关
      资产减值损失的，则全额确认该损失。
                                              157
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   合并取得子公司
      对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的
      各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司在本集团最终
      控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报
      表进行相应调整。
      对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的
      被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团
      合并范围。
(3)   处置子公司
      本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制权当期的
      投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此
      产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。
(4)   少数股东权益变动
      本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的净
      资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的
      处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资
      本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7     现金及现金等价物的确定标准
      现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于
      转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8     外币业务和外币报表折算
      本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认
      时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
      于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有
      关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、14) 外，其他汇兑差额计入当期损益。以历
      史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币
      非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于可供出售金
      融资产的外币非货币性项目的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当期损益。
                                               158
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
9     金融工具
      本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、11) 以外的股权投
      资、交易性金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本等。
(1)   金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
      金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
      除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计
      量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计
      入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于不
      具有重大融资成分的应收账款，本集团按照根据附注三、25 的会计政策确定的交易价格进行初
      始计量。
(2)   金融资产的分类和后续计量
      (a)   本集团金融资产的分类
            本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
            金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
            他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
            除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在
            业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后
            不得进行重分类。
            本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
            资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
            - 本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
            - 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
              金金额为基础的利息的支付。
            本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
            资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
            - 本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
              为目标；
                                               159
                                                                         万科企业股份有限公司
                                                         截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
      - 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
        金金额为基础的利息的支付。
      对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
      计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关
      投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
      除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
      集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
      在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量
      或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值
      计量且其变动计入当期损益的金融资产。
      管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
      定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
      兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
      务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
      本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
      的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
      是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
      本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团
      对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
      确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
(b)   本集团金融资产的后续计量
      - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
        初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括
        利息和股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
      - 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
        初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他
        利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或
        损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
                                        160
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
           - 以摊余成本计量的金融资产
             初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且
             不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实
             际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
(3)   金融负债的分类和后续计量
      本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量
      的金融负债。
      - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
        该类金融负债包括交易性金融负债 (含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公允价值计量
        且其变动计入当期损益的金融负债。
        初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的
        利得或损失 (包括利息费用) 计入当期损益。
      - 以摊余成本计量的金融负债
        初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
(4)   金融资产及金融负债的列报
      金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条件的，
      以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
      - 本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的；
      - 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(5)   金融资产和金融负债的终止确认
      满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产：
      - 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
      - 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
      - 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
        和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
                                               161
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
      金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
      - 被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
      - 因转移金融资产而收到的对价；
      金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债 (或该部分金融负
      债) 。
(6)   减值
      本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
      - 以摊余成本计量的金融资产；
      - 合同资产；
      本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量
      且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
      权益工具投资，以及衍生金融资产。
      预期信用损失的计量
      预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
      是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
      流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
      在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限 (包括
      考虑续约选择权) 。
      整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致
      的预期信用损失。
      未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内 (若金融工具的预计存续期少
      于 12 个月，则为预计存续期) 可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存
      续期预期信用损失的一部分。
      对于应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
      失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相
      关历史经验根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评
      估进行调整。
                                               162
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                                                         截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预期
信用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备：
- 该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或
- 该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即
便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
信用风险显著增加
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以
确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
- 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
- 已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级 (如有) 的严重恶化；
- 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
- 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产
  生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分
类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
- 应收对象不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品
  (如果持有) 等追索行动；或
- 金融资产逾期超过 90 天。
                                         163
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
      已发生信用减值的金融资产
      本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产预
      期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金
      融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
      - 发行方或债务人发生重大财务困难；
      - 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
      - 本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
        会做出的让步；
      - 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
      - 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
      预期信用损失准备的列报
      为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信
      用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
      于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
      核销
      如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产
      的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
      没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到
      期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
      已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(7)   权益工具
      本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工具支付的
      对价和交易费用，减少股东权益。
10    存货
(1)   存货的分类和成本
      存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产
      品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
                                               164
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
      已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物
      业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，
      拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产
      品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
      存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
      本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注三、14) 。非房地产开发产品成本
      包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品
      在取得时按实际成本入账。
(2)   存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
      资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
      可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
      售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。
11    长期股权投资及共同经营
(1)   长期股权投资投资成本确定
      (a)   通过企业合并形成的长期股权投资
            - 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得
              的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
              投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，
              调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。
            - 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取
              得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
              允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。
      (b)   其他方式取得的长期股权投资
            对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现
            金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行
            权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
            成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初
            始投资成本。
                                               165
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
            原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响的)，按照金融工
            具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能够对被投资单
            位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量
            准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。
(2)   长期股权投资后续计量及损益确认方法
      (a)   对子公司的投资
            在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，
            除非投资符合持有待售的条件 (参见附注三、29) 。对被投资单位宣告分派的现金股利或
            利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中
            包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
            对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
            对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。
            在本集团合并财务报表中，对子公司按附注三、6 进行处理。
      (b)   对合营企业和联营企业的投资
            合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安排。联营
            企业是指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、11(3)) 的企业。
            后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持
            有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
            - 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
              值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于
              投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的
              成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
            - 取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的
              净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投
              资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应
              减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利
              润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者权益变动”)，本集团按照
              应享有或应分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。
                                                166
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
           - 在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益
             变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，
             按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。
             本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算
             归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易发生的未实现损失，有证
             据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
           - 本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以
             长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权
             益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补
             未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
           本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、
           20。
(3)   确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
      共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安排的回
      报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
      本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
      - 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
      - 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
      重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
      与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4)   共同经营
      共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负
      债的一项安排。
                                              167
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
     本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目：
     - 确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产；
     - 确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债；
     - 确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入；
     - 按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
     - 确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。
12   投资性房地产
     本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或开发过程中将
     来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成
     本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。本集团将投资性房地产
     的成本扣除预计净残值 (残值率 0 - 7%) 和累计减值准备后在使用寿命内 (20 年 - 70 年) 按年限
     平均法计提折旧或进行摊销。
13   固定资产及在建工程
     固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
     年度的有形资产。
     外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生
     的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合
     资本化条件的借款费用 (参见附注三、14) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
     出。
     对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经
     济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
     对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济
     利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固
     定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
     固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，在建工程以成
     本减减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。
     自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折
     旧。
                                               168
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
     本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提
     折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。租赁资产在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短
     的期间内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别为：
                                          使用寿命               年折旧率                残值率
      酒店、房屋及建筑物                可使用年限 - 70 年             1.37%以上                4%
      装修费                                           5年                  20.00%              0%
      机器设备及运输工具                           5 - 20 年     4.80% - 19.20%                 4%
      电子设备                                      3 -5年     19.20% - 32.00%                  4%
      其他设备                                         5年                  19.20%              4%
     * 如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支出。
     本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
     固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
     - 固定资产处于处置状态；
     - 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
     报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于
     报废或处置日在损益中确认。
14   借款费用
     本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并
     计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
     在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或溢价
     的摊销)：
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率
       计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
       投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门
       借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应
       予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
                                             169
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
     本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流
     量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
     在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
     的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财
     务费用，计入当期损益。
     资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
     本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用或可销售
     状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到
     预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程
     中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
15   无形资产
     无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用
     物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资产的
     成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
     无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注三、20)
     后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净
     残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售
     的条件。
      项目                                                          摊销年限
      土地使用权                                                                  剩余租赁年限
      特许经营权                                                                     项目运营期
      待执行物业管理合同                                                             剩余合约期
     本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团没
     有使用寿命不确定的无形资产。
     本集团采用建设经营移交方式 (BOT)，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授予方)
     获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目公司需要将
     有关项目移交还国家行政部门。
                                             170
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
     若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目
     公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差
     价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资产，并进行相关处理
     (参见附注三、9)；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利
     向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权
     利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊
     销。
16   商誉
     因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
     认净资产公允价值份额的差额。
     本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，商誉在
     其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
17   长期待摊费用
     长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为：
      项目                                                          摊销年限
      租赁费                                                                            租赁期内
      装修费                                                                        5 年至 10 年
18   质量保证金
     施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根
     据实际情况和合同约定支付。
19   维修基金
     本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债 - 代管基
     金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
                                             171
                                                                             万科企业股份有限公司
                                                             截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
20   除存货及金融资产外的其他资产减值
     本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
     - 固定资产
     - 在建工程
     - 无形资产
     - 采用成本模式计量的投资性房地产
     - 长期股权投资
     - 商誉，及
     - 长期待摊费用等
     本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减
     值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组
     组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值
     测试。
     可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
     间较高者。
     资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
     金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率
     对其进行折现后的金额加以确定。
     可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至
     可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
     备。
     资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
21   公允价值的计量
     除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
     公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
     债所需支付的价格。
                                             172
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
     本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征
     (包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下适用并且有
     足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本
     法。
22   预计负债
     如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益
     流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。
     预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影响
     重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团综合
     考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范
     围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其
     他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
     - 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
     - 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
     本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价值
     进行调整。
23   政府补助
     政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份
     向本集团投入的资本。
     政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
     政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
     允价值计量。
24   所得税
     除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，本
     集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
                                              173
                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
     当期所得税是按本期度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年
     度应付所得税的调整。
     资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿
     负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
     递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时
     性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣
     亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
     得额为限。
     如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏
     损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
     商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
     资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法
     规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面
     金额。
     资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
     足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
     很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
     资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
     示：
     - 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
     - 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
       关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
       的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
       偿负债。
25   收入
     收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的
     总流入。
                                             174
                                                                         万科企业股份有限公司
                                                         截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或
服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大
融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交
易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行
履约义务：
- 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
- 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
- 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累
  计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
- 本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
- 本集团已将该商品的实物转移给客户；
- 本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
- 客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值 (参见附注三、9(6)) 。本
集团拥有的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
                                        175
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
     与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
     (1)     房地产销售合同
             对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
             的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完
             工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时
             点，确认销售收入的实现。
     (2)     物业服务合同
             本集团在提供物业服务过程中确认收入。
     (3)     物业出租合同
             本集团在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
     (4)     建造合同
             本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作
             量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
26   合同成本
     合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
     为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本 (如销售佣金等) 。该成本
     预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、
     除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
     为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本
     集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
     - 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
           似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
     - 该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
     - 该成本预期能够收回。
                                                176
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
      合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”) 采
      用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过
      一年则在发生时计入当期损益。
      当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准
      备，并确认为资产减值损失：
      - 本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
      - 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
27    职工薪酬
(1)   短期薪酬
      本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工资、奖
      金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
      当期损益或相关资产成本。
(2)   离职后福利 - 设定提存计划
      本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构设立管
      理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基准和比例计
      算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关
      资产成本。
(3)   辞退福利
      本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出
      给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
      - 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
      - 本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或
        已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的
        合理预期时。
                                              177
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
28    经营租赁、融资租赁
      租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与资产
      所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
(1)   经营租赁租入资产
      经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费用。
(2)   经营租赁租出资产
      经营租赁租出的房地产按附注三、13 所述的折旧政策计提折旧，按附注三、20 所述的会计政
      策计提减值准备。经营租赁的租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁租出资产发
      生的初始直接费用，金额较大时应当资本化，在整个租赁期内按照与确认租金收入相同的基础
      分期计入当期损益；金额较小时，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
29    持有待售
      本集团主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将该非流动资
      产或处置组划分为持有待售类别。
      处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
      中转让的与这些资产直接相关的负债。
      本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
      - 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在其当前状况下即
        可立即出售；
      - 出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约
        束力的购买协议，预计出售将在一年内完成。
      本集团按账面价值与公允价值 (参见附注 三、21) 减去出售费用后净额之孰低者对持有待售的
      非流动资产 (不包括金融资产 (参见附注三、9)、递延所得税资产 (参见附注三、24) 及采用公
      允价值模式进行后续计量的投资性房地产)) 或处置组进行初始计量和后续计量，账面价值高于
      公允价值 (参见附注 三、21) 减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失，计入当期损
      益。
                                              178
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
30   套期会计
     套期会计方法，是指本集团将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入当
     期损益 (或其他综合收益) 以反映风险管理活动影响的方法。
     被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的项
     目。本集团指定为被套期项目主要为使本集团面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率
     借款。
     套期工具，是指本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金流
     量变动的金融工具。本集团将外汇衍生工具的远期要素单独分拆，只将排除远期要素后的部分
     指定为套期工具。
     本集团在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期有
     效性，是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程
     度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。
     现金流量套期满足运用套期会计方法条件的，套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部
     分，作为现金流量套期储备，本集团将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照
     下列两项的绝对额中较低者确定：
     1．   套期工具自套期开始的累计利得或损失；
     2．   被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
     每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。
     本集团将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益，同时按照系
     统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分，在套期关
     系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。
     套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分 (即扣除计入其他综合收益后的其他利得或
     损失)，计入当期损益。
     本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量
     套期储备金额转出，计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一
     项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，本集团在预计不能弥补时，将
     预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。
                                              179
                                                                             万科企业股份有限公司
                                                             截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
     当套期关系不再满足运用套期会计的标准 (包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行
     使)，本集团终止使用套期会计。当终止采用套期会计时，被套期的未来现金流量预期仍然会
     发生的，累计现金流量套期储备的金额予以保留，直至预期交易发生，并根据上述会计政策进
     行确认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的，累计现金流量套期储备的金额从其他综
     合收益中转出，计入当期损益。
31   关联方
     一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共
     同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系
     的企业，不构成关联方。
     此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公司的关
     联方。
32   分部报告
     本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营
     分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客
     户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具
     有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确
     定报告分部。
     本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用
     的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
33   股利分配
     资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日
     的负债，在附注中单独披露。
34   主要会计估计及判断
     编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及
     资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及
     的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予
     以确认。
                                            180
                                                                                     万科企业股份有限公司
                                                                     截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(1)   主要会计估计
      除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销 (参见附注三、12、13 和 15) 和各
      类资产减值 (参见附注五、4、5、6、7、8、15、16、17、18、19 以及附注十五、3) 涉及的会
      计估计外，其他主要的会计估计如下：
      (i)      收入的确认 - 如附注三、25 所述，本集团部分收入在一段时间内确认。这些收入的确认
               取决于本集团对于合同结果和履约进度的估计。本集团根据近期经验及相关活动的性质
               作出估计如果实际发生的总收入和总成本金额高于或低于管理层的估计值，将会影响本
               集团未来期间收入和利润确认的金额。
      (ii)     附注五、21 - 递延所得税资产的确认；
      (iii)    附注五、28 - 土地增值税清算准备金的计提；
      (iv)     附注九 - 金融工具公允价值估值。
(2)   主要会计判断
      本集团在运用会计政策过程中做出的重要判断如下：
      (i)      附注五、7、15 和 16 - 存货、投资性房地产与固定资产的划分；及
      (ii)     附注七、1 和 3 - 对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设。
35    主要会计政策和会计估计变更
(1)   会计政策变更的内容及原因
      财政部于 2017 年及 2018 年颁布了以下企业会计准则修订及解释：
      - 《企业会计准则第 14 号 —— 收入 (修订)》(“新收入准则”)
      - 《企业会计准则第 22 号 —— 金融工具确认和计量 (修订)》、《企业会计准则第 23 号 —
              — 金融资产转移 (修订)》、《企业会计准则第 24 号 —— 套期会计 (修订)》及《企业会
              计准则第 37 号 —— 金融工具列报 (修订)》(统称“新金融工具准则”)
      - 《企业会计准则解释第 9 号 —— 关于权益法下投资净损失的会计处理》、《企业会计准则
              解释第 10 号 —— 关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧方法》、《企业会计准则
              解释第 11 号 —— 关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法》及《企业会计准则
              解释第 12 号 —— 关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关联方》(统称“解释
              第 9 - 12 号”)
                                                     181
                                                                                  万科企业股份有限公司
                                                                  截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
      - 《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会 [2018] 15 号) 。
      本集团自 2018 年 1 月 1 日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调
      整。
(2)   会计政策变更的主要影响
      会计政策变更是本集团根据财政部截止本报告日已发布的相关规定并结合本集团具体情况而做
      出，本集团持续评估会计政策变更及相关重大判断和估计，该等评估及相关调整导致在编制本
      财务报表时会计政策变更影响的披露与本集团 2018 年中期财务报表中列报的相应数据之间存
      在差异。
      (i)    新收入准则
             新收入准则取代了财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则第 14 号 —— 收入》及《企
             业会计准则第 15 号 —— 建造合同》(统称“原收入准则”) 。
             在原收入准则下，本集团以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。本集团销售商
             品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品所有权上的主要风险和报酬已转移给
             购货方，收入的金额及相关成本能够可靠计量，相关的经济利益很可能流入本集团，本
             集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控
             制。提供劳务收入和建造合同收入按照资产负债表日的完工百分比法进行确认。
             在新收入准则下，本集团以控制权转移作为收入确认时点的判断标准：
             - 本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认
               收入。在满足一定条件时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在
               某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，
               按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各
               单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本集团
               因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。
               本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
               重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服
               务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差
               额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
             - 本集团依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。例如：
               合同成本、质保金、预收款等。
                                                 182
                                                                    万科企业股份有限公司
                                                    截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
- 本集团依据新收入准则的规定，根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债
  表中列示合同资产或合同负债。同时，本集团依据新收入准则对与收入相关的信息披
  露要求提供更多披露，例如相关会计政策、有重大影响的判断、与客户合同相关的信
  息、与合同成本有关的资产的信息等。
本集团根据首次执行新收入准则的累积影响数，调整本集团 2018 年年初留存收益及财务
报表其他相关项目金额，未对比较财务报表数据进行调整。本集团仅对在 2018 年 1 月 1
日尚未完成的合同的累积影响数调整本集团 2018 年年初留存收益及财务报表其他相关项
目金额。
采用变更后会计政策编制的 2018 年度合并利润表及母公司利润表各项目、2018 年 12 月
31 日合并资产负债表及母公司资产负债表各项目，与假定采用变更前会计政策编制的这
些报表项目相比，受影响项目的增减情况如下：
会计政策变更对 2018 年合并利润表及母公司利润表各项目的影响分析：
                                                               采用变更后会计政策
                                                                    增加 / (减少)
                                                                当期报表项目金额
                                                                        本集团
 营业总收入                                                         (752,710,292.80)
 营业成本                                                           (602,122,594.14)
 税金及附加                                                           (48,426,651.03)
 销售费用                                                           (859,449,783.63)
 投资收益                                                           (567,071,748.55)
 利润总额                                                            190,216,987.45
 减：所得税费用                                                      189,322,184.00
 净利润                                                                    894,803.45
 其中：归属于母公司股东的净利润                                     (131,060,106.30)
          少数股东损益                                               131,954,909.75
 综合收益总额                                                              894,803.45
 其中：归属于母公司股东的综合收益                                   (131,060,106.30)
          归属于少数股东的综合收益                                   131,954,909.75
                                     183
                                                                     万科企业股份有限公司
                                                     截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
会计政策变更对 2018 年母公司利润表各项目无影响。
会计政策变更对 2018 年 12 月 31 日合并资产负债表各项目的影响分析：
                                                                采用变更后会计政策
                                                                     增加 / (减少)
                                                                    报表项目金额
                                                                         本集团
 资产：
 存货                                                                (762,004,203.70)
 合同资产                                                           1,364,126,797.84
 其他流动资产                                                       3,923,391,567.34
 长期股权投资                                                        (208,634,231.58)
 负债：
 预收款项                                                       (545,562,329,034.02)
 合同负债                                                       504,711,414,422.66
 应交税费                                                             649,708,139.78
 其他流动负债                                                     41,603,624,904.16
 递延所得税负债                                                       257,172,839.11
 所有者权益：
 未分配利润                                                         2,075,803,303.17
 少数股东权益                                                         581,485,355.04
会计政策变更对 2018 年 12 月 31 日母公司资产负债表各项目的影响分析：
                                                                采用变更后会计政策
                                                                     增加 / (减少)
                                                                    报表项目金额
                                                                         本公司
 负债：
 预收款项                                                          (3,386,091,698.11)
 合同负债                                                           3,386,091,698.11
会计政策变更对 2018 年合并现金流量表及母公司现金流量表各项目无影响。
                                    184
                                                                            万科企业股份有限公司
                                                            截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(ii)   新金融工具准则
       新金融工具准则取代了财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则第 22 号 —— 金融工具
       确认和计量》、《企业会计准则第 23 号 —— 金融资产转移》和《企业会计准则第 24 号
       —— 套期会计》以及财政部于 2014 年修订的《企业会计准则第 37 号 —— 金融工具列
       报》(统称“原金融工具准则”) 。
       新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2)
       以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；及 (3) 以公允价值计量且其变动
       计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分类是基于本集团管理金
       融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确定。新金融工具准则取消了原金融
       工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和应收款项及可供出售金融资产三个分类类
       别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再从金融资产的主合同中分拆出来，而是将
       混合金融工具整体适用关于金融资产分类的相关规定。
       2018 年 1 月 1 日，本集团没有将任何金融资产或金融负债指定为以公允价值计量且其变
       动计入当期损益的金融资产或金融负债。
       新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生损失”模
       型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则
       下，本集团信用损失的确认时点早于原金融工具准则。
       “预期信用损失”模型适用于下列项目：
       - 以摊余成本计量的金融资产；
       - 合同资产；
       “预期信用损失”模型不适用于权益工具投资。
       本集团根据原金融工具准则计量的 2017 年年末损失准备与根据新金融工具准则确定的
       2018 年年初损失准备无重大差异。
       本集团按照新金融工具准则的衔接规定，对新金融工具准则施行日 (即 2018 年 1 月 1 日)
       未终止确认的金融工具的分类和计量 (含减值) 进行追溯调整。本集团未调整比较报表数
       据，将金融工具的原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差额计入
       2018 年年初留存收益或其他综合收益。
       采用新金融工具准则对本集团金融负债的会计政策并无重大影响。
                                           185
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(iii)   解释第 9 - 12 号
        本集团按照解释第 9 - 12 号有关权益法下投资净损失的会计处理，固定资产和无形资产
        的折旧和摊销方法以及关键管理人员服务的关联方认定及披露的规定对相关的会计政策
        进行了调整。
        采用解释第 9 - 12 号未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。
(iv)    财务报表列报
        本集团根据财会 [2018] 15 号规定的财务报表格式编制 2018 年度财务报表，并采用追溯
        调整法变更了相关财务报表列报。
        相关列报调整影响如下：
        2017 年 12 月 31 日受影响的合并资产负债表和母公司资产负债表项目：
                                                             本集团
                                         调整前              调整数                    调整后
         应收账款                    1,432,734,013.84     (1,432,734,013.84)                      -
         应收票据及应收账款                         -      1,432,734,013.84         1,432,734,013.84
         应付票据                    3,330,183,222.91     (3,330,183,222.91)                      -
         应付账款                  173,439,402,739.67   (173,439,402,739.67)                      -
         应付票据及应付账款                         -   176,769,585,962.58       176,769,585,962.58
         应付利息                     995,144,331.41        (995,144,331.41)                      -
         其他应付款                182,886,802,898.36       995,144,331.41       183,881,947,229.77
         合计                      362,084,267,206.19                   -        362,084,267,206.19
                                                             本公司
                                         调整前              调整数                    调整后
         应付票据                     807,811,408.88        (807,811,408.88)                      -
         应付票据及应付账款                         -       807,811,408.88            807,811,408.88
         应付利息                     499,711,180.23        (499,711,180.23)                      -
         其他应付款                139,177,007,120.95       499,711,180.23       139,676,718,301.18
         合计                      140,484,529,710.06                   -        140,484,529,710.06
                                              186
                                                                   万科企业股份有限公司
                                                   截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
2017 年度受影响的合并利润表项目：
                                                 本集团
                               调整前            调整数                  调整后
 管理费用                  8,865,714,082.09   (613,326,898.48)      8,252,387,183.61
 研发费用                                 -   613,326,898.48          613,326,898.48
 合计                      8,865,714,082.09               -         8,865,714,082.09
2017 年度母公司利润表项目不受影响。
                                    187
                                                                                                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                                                                                                截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   会计政策变更的主要影响
      本集团以按照财会 [2018] 15 号规定追溯调整 (附注三、35(2)(iv)) 后的比较财务报表为基础，对上述附注三、35(2)(i) - (iii) 中不追溯调整比较财务
      报表数据的会计政策变更对 2018 年 1 月 1 日合并资产负债表及母公司各项目的影响汇总如下：
                                                                                                        本集团
                                      调整前                                                                                                                           调整后
                                                                            重分类                                                重新计量
                                 2018 年 1 月 1 日                                                                                                                2018 年 1 月 1 日
                                    账面金额              新收入准则影响         新金融工具准则影响              新收入准则影响         新金融工具准则影响            账面金额
       资产：
       交易性金融资产**                              -                  -              210,060,000.00                         -                         -              210,060,000.00
       存货                       598,087,657,618.33         (692,809,067.43)                       -                         -                         -          597,394,848,550.90
       合同资产*                                     -       692,809,067.43                         -                         -                         -              692,809,067.43
       其他流动资产                 5,423,443,819.92                    -             (210,060,000.00)            3,063,941,783.72                      -            8,277,325,603.64
       可供出售金融资产             1,340,749,439.60                    -            (1,340,749,439.60)                       -                         -                             -
       其他权益工具投资***                           -                  -              745,324,871.71                         -                         -              745,324,871.71
       其他非流动金融资产**                          -                  -              595,424,567.89                         -                         -              595,424,567.89
       长期股权投资                81,224,305,346.59                    -                           -               358,437,516.97                      -           81,582,742,863.56
       负债：
       预收款项                   407,705,939,864.83     (407,546,494,680.54)                       -                         -                         -              159,445,184.29
       合同负债                                      -   379,941,170,989.98                         -                         -                         -          379,941,170,989.98
       其他流动负债                                  -    27,605,323,690.56                         -                         -                         -           27,605,323,690.56
       递延所得税负债                 265,299,666.71                    -                           -               765,985,445.93                      -            1,031,285,112.64
       股东权益：
       其他综合收益                   234,977,764.41                    -                  (1,896,063.11)                     -                         -              233,081,701.30
       未分配利润                  77,171,850,609.87                    -                  1,896,063.11           2,206,863,409.47                      -           79,380,610,082.45
       少数股东权益                53,998,623,864.96                    -                           -               449,530,445.29                      -           54,448,154,310.25
                                                                                     188
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                                                                                                                                             截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                                                                                     本公司
                                  会计政策变更前                                                                                                               会计政策变更后
                                                                           重分类                                              重新计量
                                  2018 年 1 月 1 日                                                                                                            2018 年 1 月 1 日
                                     账面金额             新收入准则影响        新金融工具准则影响            新收入准则影响         新金融工具准则影响            账面金额
       资产：
       可供出售金融资产                211,560,000.00                  -              (211,560,000.00)                     -                         -                             -
       其他非流动金融资产**                           -                -              211,560,000.00                       -                         -              211,560,000.00
      注*：     此类为以摊余成本计量的金融资产；
      注**：    此类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；
      注***： 此类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
      为提高财务报表可比性，本财务报表的资产负债表科目附注增加列示 2018 年 1 月 1 日的比较数据。
(4)   主要会计估计变更
      本期无主要会计估计变更。
                                                                                    189
                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
四   税项
1    主要税种及税率
     本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
              税种                       计税基础                                  税率
       企业所得税        按应纳税所得额计征                                                        (i)
                         按税法规定计算的销售货物、提供应税劳务、销
                                                                                 3% 、5% 、6%
                         售服务、无形资产或者不动产的销售额为基础计
       增值税                                                                         10% 、11%
                         算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额
                                                                                      16% 、17%
                         后，差额部分为应交增值税。
       城市维护建设税    按实际缴纳增值税计征                           按公司所在地政策缴纳
       教育费附加        按实际缴纳增值税计征                                                    3%
       地方教育附加      按实际缴纳增值税计征                                                    2%
                                                                                 按超率累进税率
       土地增值税        按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征
                                                                                     30% - 60%
       契税              按土地使用权的出让金额计征                                    3% - 5%
     (i)    根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优惠税
            率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为 25% 。
            本公司设立于香港地区的子公司适用 16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公司适
            用联邦所得税率 (21%) 及各州所得税率 (0%至 10%不等) 。
2    税收优惠及批文
     本年，本公司及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生重大变化。
                                                190
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                                                                                                                 截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
五   合并财务报表项目附注
1    货币资金
                                              2018 年 12 月 31 日                                          2018 年 1 月 1 日及 2017 年 12 月 31 日
      项目
                                  原币                    折算汇率        折合人民币                      原币                   折算汇率            折合人民币
      现金               人民币           6,628,363.72        1.0000         6,628,363.72        人民币           4,198,277.66       1.0000            4,198,277.66
      小计                                                                   6,628,363.72                                                              4,198,277.66
      银行存款           人民币   182,512,057,502.34          1.0000   182,512,057,502.34        人民币   148,514,255,314.74         1.0000    148,514,255,314.74
                           美元      159,206,350.13           6.8706     1,093,843,149.22          美元     3,704,851,650.98         6.5143     24,134,515,109.97
                           港币     4,823,885,651.18          0.8772     4,231,478,641.38          港币     1,341,208,234.95         0.8337      1,118,167,386.39
                       新加坡币                   -                                    -       新加坡币           6,132,203.82       4.8755           29,897,559.70
                           英镑          19,857,011.71        8.7622      173,991,108.01           英镑           8,064,582.46       8.7994           70,963,486.88
                     马来西亚币           5,005,736.54        1.6618         8,318,532.98    马来西亚币            923,296.83        1.6040            1,480,968.12
                     俄罗斯卢布      250,903,000.00           0.0990        24,839,397.00
                           欧元               1,000.00        7.8785             7,878.50
      小计                                                             188,044,536,209.43                                                      173,869,279,825.80
      其他货币资金       人民币      366,282,262.99           1.0000      366,282,262.99         人民币      247,531,096.47          1.0000          247,531,096.47
      合计                                                             188,417,446,836.14                                                      174,121,009,199.93
     其他货币资金为物业管理项目代管基金 (见附注五、34) 。于 2018 年 12 月 31 日银行存款中含
     有受限使用资金为人民币 12,749,283,297.49 元 (2017 年 12 月 31 日：人民币 9,795,001,828.63
     元)，其中因质押或冻结对使用有限制的资金为人民币 8,095,340,000.00 元 (2017 年 12 月 31
     日：人民币 8,265,000,000.00 元) 。无因抵押等对使用有限制的款项 (2017 年 12 月 31 日：
     无) 。于 2018 年 12 月 31 日存放境外货币资金共计折合人民币 6,560,303,487.14 元 (2017 年
     12 月 31 日：人民币 26,461,257,390.03 元) 。本集团年末存于联营公司徽商银行的存款为人民
     币 1,094,129,958.33 元 (2017 年 12 月 31 日：人民币 143,008,953.23 元) 。
2    交易性金融资产
      种类                                                                                  2018 年 12 月 31 日                  2018 年 1 月 1 日
      理财产品                                                                              11,900,806,302.82                         210,060,000.00
3    衍生金融资产、衍生金融负债
     于 2018 年 12 月 31 日，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计价的利率互换合约
     (IRS) 形成的资产，衍生金融负债主要为以公允价值计价的未到期的远期外汇合约 (DF) 与交叉
     货币互换合约 (CCS) 形成的负债。本集团持有的主要 IRS、DF 及 CCS 符合套期会计要求，有
     关套期的披露详见附注五、58。
                                                                               191
                                                                                      万科企业股份有限公司
                                                                      截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
4     应收票据及应收账款
                                                                                  2018 年 1 月 1 日及
                                                          2018 年 12 月 31 日
                                                                                  2017 年 12 月 31 日
        应收票据                                                2,558,430.72                          -
        应收账款                                            1,586,180,764.10         1,432,734,013.84
        合计                                                1,588,739,194.82         1,432,734,013.84
      应收账款主要为待收取的购房款，并包括建造合同业务应收款人民币 1,606,379.42 元 (2017 年
      12 月 31 日：人民币 84,670,796.50 元) 。
(a)   应收账款按账龄分析如下：
                                                                                  2018 年 1 月 1 日及
        账龄                                              2018 年 12 月 31 日
                                                                                  2017 年 12 月 31 日
        1 年以内 (含 1 年)                                  1,084,868,663.11           809,741,456.81
        1 年至 3 年 (含 3 年)                                 476,865,068.01           569,381,706.92
        3 年以上                                               63,266,783.64           104,454,054.11
        小计                                                1,625,000,514.76         1,483,577,217.84
        减：坏账准备                                           38,819,750.66             50,843,204.00
        合计                                                1,586,180,764.10         1,432,734,013.84
      账龄自应收账款确认日起开始计算。
(b)   坏账准备计提方法分类披露
      (i)   2018 年应收账款的减值：
            本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量减值准备。根据本集团
            的历史经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算减值准备时
            未进一步区分不同的客户群体。
                                         整个存续期预期
                          账龄                                  年末账面余额            年末减值准备
                                           信用损失率
               1 年以内 (含 1 年)                  0.82%       1,084,868,663.11             8,875,134.29
               1 - 3 年 (含 3 年)                  4.16%         476,865,068.01           19,845,120.66
               3 年以上                           15.96%          63,266,783.64           10,099,495.71
               合计                                            1,625,000,514.76           38,819,750.66
                                                 192
                                                                                              万科企业股份有限公司
                                                                            截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
       整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期
       间的经济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。
(ii)   2017 年应收账款的减值
       在原金融工具准则下，有客观证明表明发生减值时才计提减值准备。
                                                                          2017 年
                                                 账面余额                     坏账准备
        类别                       注
                                                                                          计提           账面价值
                                               金额         比例 (%)        金额
                                                                                         比例 (%)
        按信用风险特征组合计提
         坏账准备的应收账款
        组合一                           262,854,533.07       17.72                 -            -    262,854,533.07
        组合二                          1,215,829,587.27      81.95     46,039,804.71        3.79 1,169,789,782.56
        组合小计                        1,478,684,120.34      99.67     46,039,804.71                1,432,644,315.63
        单项金额不重大但单独计提
                                           4,893,097.50        0.33      4,803,399.29      98.17           89,698.21
         了坏账准备的应收账款
        合计                            1,483,577,217.84     100.00     50,843,204.00                1,432,734,013.84
       组合一中包含已经单项测试未发生减值的应收账款，本集团将其包括在具有类似信用风
       险特征的应收账款组合中再进行减值测试。
       组合二中，2017 年末按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
                   账龄                      账面余额                   坏账准备                     计提比例
        1 年以内 (含 1 年)                  678,076,627.38              6,780,766.27                          1.00%
        1 - 3 年 (含 3 年)                  488,267,398.08             24,413,369.90                          5.00%
        3 年以上                             49,485,561.81             14,845,668.54                        30.00%
        合计                              1,215,829,587.27             46,039,804.71
       账龄自应收账款确认日起开始计算。
                                                      193
                                                                                             万科企业股份有限公司
                                                                            截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(c)   坏账准备的变动情况
                                                                    2018 年                     2017 年
        年初余额                                                   50,843,204.00               52,746,968.95
        本年增加                                                    8,954,821.02               13,206,277.24
        本年收回或转回                                             (22,258,080.44)            (17,516,728.63)
        合并范围变化                                                1,279,806.08                  2,406,686.44
        年末余额                                                   38,819,750.66               50,843,204.00
      (i)      本集团本年无金额重大的坏账准备收回或转回情况。
      (ii)     本集团本年无金额重大的应收账款核销情况。
(d)   应收账款金额前五名单位情况
      本集团于 2018 年 12 月 31 日应收账款前五名总额为人民币 395,864,445.94 (2017 年：人民币
      208,660,150.69 元)，占应收账款总额比例为 24.36% (2017 年 12 月 31 日：14.06%)，相应计
      提的坏账准备年末余额为人民币 5,387,758.94 元 (2017 年 12 月 31 日：人民币 2,793,950.00
      元) 。
      本集团本年无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况 (2017 年：无) 。
5     预付款项
(1)   预付款项账龄分析如下：
                                             2018 年 12 月 31 日            2018 年 1 月 1 日及 2017 年 12 月 31 日
        账龄
                                            金额              比例 (%)              金额               比例 (%)
        1 年以内 (含 1 年)             49,284,677,324.07            64.39     64,690,877,201.90               94.36
        1 - 2 年 (含 2 年)             24,973,785,958.03            32.63      1,305,884,002.19                1.90
        2 - 3 年 (含 3 年)               752,356,098.46              0.98        518,359,285.79                0.76
        3 年以上                        1,534,857,328.77             2.00      2,042,235,844.40                2.98
        小计                           76,545,676,709.33           100.00     68,557,356,334.28             100.00
        减：坏账准备                     594,781,635.99                          241,799,732.04
        合计                           75,950,895,073.34                      68,315,556,602.24
                                                     194
                                                                                  万科企业股份有限公司
                                                                  截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
      账龄自预付款项确认日起开始计算。
      预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。账龄超过一年的
      预付款项，主要为土地未交付的预付地价款。
      本集团本年末超过一年且金额重大的预付款项主要是广信资产包前期项目款人民币 225.77 亿
      元，有关交易已于 2019 年 1 月 9 日完成交割。
(2)   本集团本年末预付款项前五名总额为人民币 28,926,304,390.66 元 (2017 年 12 月 31 日：人民
      币 30,789,237,540.70 元)，占预付款项总额比例 37.79 % (2017 年 12 月 31 日：44.91%)，相
      应计提的坏账准备年末余额为人民币 352,981,903.95 元 (2017 年 12 月 31 日：无) 。
(3)   本年计提的减值准备情况如下：
                                                           2018 年                   2017 年
       年初余额                                          241,799,732.04             83,539,467.79
       本年增加                                          352,981,903.95            158,260,264.25
       年末余额                                          594,781,635.99            241,799,732.04
      公司针对个别获取时间较长、拆迁存在压力的项目支付的预付款项计提减值损失。
6     其他应收款
(1)   其他应收款按款项性质分类情况
                                                                              2018 年 1 月 1 日及
                                                      2018 年 12 月 31 日
                                                                              2017 年 12 月 31 日
       土地及其他保证金                                20,743,237,579.59       18,465,484,628.48
       合作方经营往来款                                84,157,936,223.03       65,862,761,053.47
       应收联营 / 合营企业款                          136,894,780,483.08       76,143,757,981.63
       应收利息                                             2,608,382.06                329,745.19
       应收股利                                            27,329,808.99              4,038,749.08
       其他                                             3,992,498,566.85        3,983,263,095.61
       小计                                           245,818,391,043.60 164,459,635,253.46
       减：坏账准备                                     1,494,248,104.85        1,209,869,345.80
       合计                                           244,324,142,938.75 163,249,765,907.66
                                                195
                                                                                                    万科企业股份有限公司
                                                                                   截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   其他应收款按账龄分析如下：
                                                                                               2018 年 1 月 1 日及
       账龄                                                       2018 年 12 月 31 日
                                                                                               2017 年 12 月 31 日
       1 年以内 (含 1 年)                                         155,569,740,448.26 107,118,112,351.17
       1 年至 2 年 (含 2 年)                                       57,600,994,026.67            37,211,953,180.90
       2 年至 3 年 (含 3 年)                                       20,943,905,944.26            13,524,761,490.04
       3 年以上                                                    11,703,750,624.41              6,604,808,231.35
       小计                                                       245,818,391,043.60 164,459,635,253.46
       减：坏账准备                                                 1,494,248,104.85              1,209,869,345.80
       合计                                                       244,324,142,938.75 163,249,765,907.66
      账龄自其他应收款确认日起开始计算。
(3)   按坏账准备计提方法分类披露
                                                                      2018 年
                                            账面余额                            坏账准备
                 类别
                                                                                             计提           账面价值
                                     金额              比例 (%)          金额
                                                                                            比例(%)
       按单项计提坏账准备      243,289,400,241.88         98.97        915,608,846.19           0.38 242,373,791,395.69
       按组合计提坏账准备        2,528,990,801.72          1.03        578,639,258.66         22.88      1,950,351,543.06
       合计                    245,818,391,043.60        100.00      1,494,248,104.85                  244,324,142,938.75
                                                                      2017 年
                                         账面余额                               坏账准备
                 类别
                                                                                             计提           账面价值
                                     金额              比例 (%)          金额
                                                                                            比例(%)
       按单项计提坏账准备      159,385,974,708.50         96.91        737,668,892.19           0.46 158,648,305,816.31
       按组合计提坏账准备        5,073,660,544.96          3.09        472,200,453.61           9.31     4,601,460,091.35
       合计                    164,459,635,253.46        100.00      1,209,869,345.80                  163,249,765,907.66
      由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款等的回收情况必须考虑相
      关开发项目的情况，本集团按照单项计算预期信用损失。
      对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团基于历史实际信用损
      失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状
      况预测。
                                                         196
                                                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                                           截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(4)   坏账准备的变动情况
                                         第一阶段                 第二阶段                 第三阶段
                 坏账准备           未来 12 个月预期信用    整个存续期预期信用       整个存续期预期信用                     合计
                                           损失             损失 (未发生信用减值) 损失 (已发生信用减值)
      2018 年 1 月 1 日余额               101,778,743.60          370,421,710.01           737,668,892.19              1,209,869,345.80
      2018 年 1 月 1 日余额在本年
      --转入第二阶段                      (14,923,156.84)          14,923,156.84                        -                            -
      --转入第三阶段                                -                        -                          -                            -
      --转回第二阶段                                -                        -                          -                            -
      --转回第一阶段                                -                        -                          -                            -
      本年计提                             29,513,505.99           77,531,762.95           173,831,641.16               280,876,910.10
      本年转回                               (435,067.02)          (1,022,606.77)             (2,298,498.85)                (3,756,172.64)
      合并范围变化                            761,488.15               89,721.76                6,406,811.68                7,258,021.59
      2018 年 12 月 31 日余额             116,695,513.88          461,943,744.79           915,608,846.18              1,494,248,104.85
      注：本集团本年无金额重大的其他应收款核销情况。
(5)   按交易方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
                                                                                                            占其他
                                                                                                       应收款年末             坏账准备
       单位名称                            款项的性质          年末余额                账龄
                                                                                                      余额合计数的            年末余额
                                                                                                            比例 (%)
       昆明万睿房地产开发有限公司              合营往来      6,077,618,774.96        一年以内                        2.47                -
       上海万锴房地产有限公司                  合营往来      5,187,333,825.82        一年以内                        2.11                -
       深圳市凯福投资实业有限公司              联营往来      4,918,734,808.73        一年以内                        2.00                -
                                                                                 一年以内、一年至
       北京万龙华开房地产开发有限公司          合营往来      4,660,433,048.37                                        1.90                -
                                                                                   两年 (含两年)
                                                                                 一年以内、一年至
       北京宁溪房地产开发有限责任公司          合营往来      4,325,082,282.29                                        1.76                -
                                                                                   两年 (含两年)
       合计                                                 25,169,202,740.17                                     10.24                  -
(6)   本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况 (2017 年：无) 。
                                                                 197
                                                                                        万科企业股份有限公司
                                                                        截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
7     存货
(1)   存货分类
                                                               2018 年 12 月 31 日
                                              账面余额             跌价准备                 账面价值
       已完工开发产品                     64,114,138,777.81        152,041,355.86      63,962,097,421.95
       在建开发产品                      508,982,388,578.01      1,991,185,131.91     506,991,203,446.10
       拟开发产品                        178,468,212,997.72        169,626,003.75     178,298,586,993.97
       其他                                1,050,739,576.78                    -         1,050,739,576.78
       合计                              752,615,479,930.32      2,312,852,491.52     750,302,627,438.80
                                                                2018 年 1 月 1 日
                                              账面余额             跌价准备                 账面价值
       已完工开发产品                     50,173,669,668.85        192,556,601.73      49,981,113,067.12
       在建开发产品                      330,166,917,477.63      1,115,715,328.49     329,051,202,149.14
       拟开发产品                        217,965,608,560.51        304,937,445.14     217,660,671,115.37
       其他                                  701,862,219.27                    -           701,862,219.27
       合计                              599,008,057,926.26      1,613,209,375.36     597,394,848,550.90
                                                               2017 年 12 月 31 日
                                              账面余额             跌价准备                 账面价值
       已完工开发产品                     50,173,669,668.85        192,556,601.73      49,981,113,067.12
       在建开发产品                      330,166,917,477.63      1,115,715,328.49     329,051,202,149.14
       拟开发产品                        217,965,608,560.51        304,937,445.14     217,660,671,115.37
       建造合同形成的已完工未结算资产        692,809,067.43                    -           692,809,067.43
       其他                                  701,862,219.27                    -           701,862,219.27
       合计                              599,700,866,993.69      1,613,209,375.36     598,087,657,618.33
      于 2018 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 存 货 余 额 中 含 有 借 款 费 用 资 本 化 的 金 额 为 人 民 币
      14,679,627,940.51 元 (2017 年 12 月 31 日：人民币 12,184,686,163.69 元) 。本集团本年度用
      于确定借款利息费用的资本化率为 5.30% (2017 年：5.04%) 。
      于 2018 年 12 月 31 日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为人民币 6,392,587,839.83
      元 (2017 年 12 月 31 日：人民币 4,986,705,737.15 元) 。
                                                     198
                                                                                                      万科企业股份有限公司
                                                                                  截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   存货跌价准备
                                                                    本集团
                                                                             本年减少额
                             年初账面余额        本年计提额                                                年末账面余额
                                                                    转回                   转销
       成都君逸                         -       289,785,586.53               -                    -         289,785,586.53
       大连海港城            419,674,409.96                -                 -        65,708,355.50         353,966,054.46
       抚顺金域蓝湾          101,944,484.41                -                 -        20,756,693.88          81,187,790.53
       南充金润华府          218,069,335.18                -                 -        36,376,012.66         181,693,322.52
       南通金域蓝湾             5,165,188.13               -                 -            5,165,188.13                -
       宁波万科城            259,005,655.52                -                 -        18,757,997.12         240,247,658.40
       上海金域澜湾鹭语墅               -       249,279,510.65               -                    -         249,279,510.65
       上海天际                         -       406,811,598.70               -                    -         406,811,598.70
       唐山红郡                  690,100.00                -                 -             690,100.00                 -
       温州龙湾花园           25,241,417.21                -                 -        12,721,827.69          12,519,589.52
       乌鲁木齐金域缇香          664,767.71                -                 -             664,767.71                 -
       乌鲁木齐南山郡        135,876,423.76      72,501,463.10               -                    -         208,377,886.86
       烟台海云台            226,987,447.56                -                 -       137,468,483.20          89,518,964.36
       营口海港城             67,720,367.03                -                 -                    -          67,720,367.03
       镇江蓝山花园          152,169,778.89                -                 -        20,425,616.93         131,744,161.96
       合计                 1,613,209,375.36   1,018,378,158.98              -       318,735,042.82       2,312,852,491.52
      本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对上述项
      目计提了存货跌价准备。
      计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确
      认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
                                                              199
                                                                                                                       万科企业股份有限公司
                                                                                                 截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   存货明细表：
      i          已完工开发产品
                                   最近一期
                                                      年初数               增加数           减少数            年末数              跌价准备
                                   竣工时间
      鞍山金域国际                 2018 年 6 月   82,774,797.97      252,776,790.21     268,063,176.40     67,488,411.78      -
      北京翡翠四季二期             2018 年 4 月   2,191,727.18       1,116,786,234.12   940,277,293.60     178,700,667.70     -
      北京金域东郡                 2017 年 6 月   112,724,102.68     -                  51,506,839.85      61,217,262.83      -
      北京金域华府                 2018 年 6 月   934,136,763.79     434,398,876.23     1,301,780,608.07   66,755,031.95      -
      北京金域缇香                2015 年 12 月   79,813,486.80      6,583,181.02       -                  86,396,667.82      -
      北京首开万科中心             2018 年 2 月   468,547,874.83     1,479,651,360.45   1,395,125.40       1,946,804,109.88   -
      北京万科橙                   2016 年 2 月   119,512,026.64     44,328,745.00      -                  163,840,771.64     -
      北京长阳天地                 2018 年 9 月   1,777,524,901.95   153,607,425.10     663,584,851.45     1,267,547,475.60   -
      成都第五城                  2018 年 10 月   22,631,916.56      2,020,748,259.04   1,815,583,676.35   227,796,499.25     -
      成都翡翠郡                  2017 年 12 月   86,921,791.70      -                  35,670,431.31      51,251,360.39      -
      成都金色城市                2017 年 12 月   103,610,195.01     24,807,894.41      53,690,539.39      74,727,550.03      -
      成都金色乐府音乐广场         2017 年 1 月   535,328,851.73     47,276,979.13      231,576,716.34     351,029,114.52     -
      成都金域缇香                 2017 年 8 月   442,743,881.03     -                  79,662,416.46      363,081,464.57     -
      成都万科城                   2018 年 9 月   207,938,379.32     2,092,264,752.44   2,141,356,660.79   158,846,470.97     -
      成都万科华茂广场             2016 年 4 月   1,410,886,087.15   -                  36,964,220.96      1,373,921,866.19   -
      大连城市之光                2018 年 12 月   273,114,427.64     652,368,464.58     716,042,107.06     209,440,785.16     -
      大连海港城                  2018 年 12 月   363,619,072.14     177,192,816.68     332,667,476.44     208,144,412.38     15,156,169.21
      大连金域华府                2016 年 11 月   184,511,167.54     -                  19,937,233.09      164,573,934.45     -
      大连蓝山                    2016 年 11 月   280,943,676.30     9,977,231.39       106,139,461.99     184,781,445.70     -
      大连万科城                   2018 年 9 月   136,487,159.83     672,094,478.53     479,163,146.26     329,418,492.10     -
      大连新都会                  2018 年 12 月   -                  687,191,828.64     573,735,524.75     113,456,303.89     -
      大连中南府                  2018 年 12 月   -                  488,121,425.53     423,429,260.91     64,692,164.62      -
      东莞翡丽山                  2018 年 12 月   167,556,431.27     281,820,045.72     287,581,304.92     161,795,172.07     -
      东莞虎门花园                2017 年 12 月   106,180,601.82     2,489,296.00       48,722,089.51      59,947,808.31      -
      东莞虎门万科城               2018 年 4 月   836,236,809.52     7,671,179.62       685,954,595.66     157,953,393.48     -
      东莞双城水岸                2018 年 11 月   139,778,035.47     359,093,598.36     217,494,043.48     281,377,590.35     -
      东莞云广场                  2018 年 11 月   390,518,442.89     203,781,354.18     524,144,141.20     70,155,655.87      -
      佛山城市之光                2018 年 12 月   -                  1,283,395,689.88   1,123,749,078.35   159,646,611.53     -
      佛山金色城市                 2018 年 6 月   112,828,502.90     1,949,479,200.64   1,547,754,357.55   514,553,345.99     -
      佛山金色里程                2018 年 12 月   -                  756,295,025.97     547,182,207.48     209,112,818.49     -
      佛山金色领域                2018 年 11 月   78,947,810.89      319,964,877.40     329,342,910.64     69,569,777.65      -
      佛山金域滨江                2017 年 12 月   147,158,863.79     -                  1,294,524.04       145,864,339.75     -
      佛山金域国际                 2018 年 6 月   785,701,731.87     284,114,956.78     521,831,672.74     547,985,015.91     -
      佛山水晶城                  2017 年 12 月   129,675,524.11     -                  17,842,153.67      111,833,370.44     -
      佛山万科城                  2018 年 11 月   44,409,098.77      1,068,819,385.95   957,546,882.82     155,681,601.90     -
      佛山万科广场                2017 年 12 月   701,580,069.48     -                  36,118,268.88      665,461,800.60     -
      佛山又一城                  2018 年 10 月   -                  247,179,773.61     185,608,587.77     61,571,185.84      -
      福州金融港中心               2018 年 1 月   -                  1,174,231,524.55   606,106,799.25     568,124,725.30     -
      福州金域花园                2015 年 12 月   386,523,766.72     -                  10,917,528.32      375,606,238.40     -
      福州金域蓝湾                 2018 年 6 月   3,595,629.76       587,893,892.40     511,240,803.08     80,248,719.08      -
      福州万科广场                2016 年 12 月   195,054,245.67     17,443,709.83      19,031,402.70      193,466,552.80     -
      广州城市之光                2018 年 11 月   -                  1,200,632,879.11   1,087,876,367.70   112,756,511.41     -
      广州峰境花园                2016 年 11 月   119,665,877.36     -                  13,480,518.02      106,185,359.34     -
      广州黄埔仓                  2017 年 11 月   261,510,077.76     295,030.59         173,022,091.91     88,783,016.44      -
      广州金色梦想                 2017 年 9 月   183,351,904.33     56,140,226.56      56,691,948.15      182,800,182.74     -
      广州金域华庭                2015 年 12 月   101,862,452.26     1,019,416.54       16,633,683.03      86,248,185.77      -
      广州里享花园                 2018 年 9 月   10,737,849.22      1,521,736,653.85   1,466,822,631.05   65,651,872.02      -
      广州南方公元花园             2017 年 9 月   165,078,339.78     72,564,402.80      85,017,319.99      152,625,422.59     -
      广州欧泊                     2017 年 9 月   140,823,094.23     131,213.34         51,673,488.64      89,280,818.93      -
      广州山景园                  2018 年 12 月   -                  3,606,631,142.79   3,257,381,842.98   349,249,299.81     -
      广州尚城御府                2018 年 11 月   -                  1,182,676,424.68   1,075,769,289.10   106,907,135.58     -
      广州万科云广场              2016 年 12 月   160,907,760.95     450,053.25         31,575,448.85      129,782,365.35     -
      广州云城米酷                2018 年 12 月   234,977,469.58     2,615,724,539.66   2,160,925,123.03   689,776,886.21     -
      贵阳大都会                   2018 年 3 月   93,132,043.74      511,530,030.47     263,449,196.68     341,212,877.53     -
      贵阳公园 5 号               2017 年 12 月   124,258,019.21     47,005,104.87      52,722,090.25      118,541,033.83     -
                                                                     200
                                                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                                          截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
                            最近一期
                                               年初数               增加数           减少数            年末数              跌价准备
                            竣工时间
贵阳玲珑湾                  2017 年 7 月   54,798,904.12      75,237,181.12      9,885,991.64       120,150,093.60     -
贵阳万科城                 2018 年 12 月   59,120,829.25      1,143,020,371.15   1,145,758,872.89   56,382,327.51      -
贵阳新都荟                  2018 年 6 月   -                  271,916,804.26     30,334,443.38      241,582,360.88     -
贵阳悦城                   2018 年 11 月   15,917,465.70      338,184,490.02     80,685,354.79      273,416,600.93     -
哈尔滨城市之光             2015 年 12 月   -                  163,417,381.73     96,202,765.52      67,214,616.21      -
杭州北宸之光                2016 年 9 月   146,755,639.15     -                  70,509,736.11      76,245,903.04      -
杭州大都会 79 号            2018 年 5 月   -                  2,487,837,689.43   1,942,644,532.22   545,193,157.21     -
杭州杭宸二期               2018 年 12 月   -                  846,201,915.78     451,780,301.30     394,421,614.48     -
杭州良渚文化村             2017 年 12 月   369,791,311.44     18,392,839.05      120,466,647.09     267,717,503.40     -
杭州良渚文化村未来城二期   2018 年 12 月   -                  2,643,532,655.05   2,242,077,107.25   401,455,547.80     -
杭州万科新都会 1958        2018 年 12 月   -                  1,659,323,611.37   868,533,586.35     790,790,025.02     -
合肥城市公馆               2018 年 12 月   -                  1,127,554,693.84   656,899,809.11     470,654,884.73     -
合肥森林城                 2018 年 12 月   531,749,878.07     1,168,187,807.04   1,090,293,042.39   609,644,642.72     -
合肥时代观邸               2018 年 12 月   6,423,698.05       1,078,839,777.87   1,009,253,291.46   76,010,184.46      -
惠州双月湾                  2018 年 6 月   124,293,819.80     277,928,741.94     311,677,742.62     90,544,819.12      -
吉林万科城                 2018 年 10 月   341,295,858.07     359,159,788.19     423,283,574.73     277,172,071.53     -
济南万科城                  2017 年 6 月   201,329,911.09     -                  75,889,714.81      125,440,196.28     -
济南悦峯                   2018 年 11 月   -                  528,730,191.30     415,050,048.18     113,680,143.12     -
昆明魅力之城               2018 年 12 月   8,184,240.48       1,023,785,373.68   976,498,804.35     55,470,809.81      -
昆明银海泊岸               2018 年 12 月   -                  1,156,756,004.07   992,981,655.30     163,774,348.77     -
昆山魅力花园                2018 年 6 月   211,013,466.96     761,358,264.16     665,075,728.99     307,296,002.13     -
南昌海上传奇               2017 年 12 月   145,328,254.54     -                  42,882,462.77      102,445,791.77     -
南昌时代广场               2017 年 12 月   18,510,694.20      52,269,885.14      -                  70,780,579.34      -
南昌万科城                  2016 年 9 月   64,261,482.20      394,571.87         -                  64,656,054.07      -
南充金润华府               2018 年 12 月   121,902,219.71     850,703,193.46     568,678,205.86     403,927,207.31     28,521,225.78
南京安品街                  2018 年 5 月   -                  318,217,063.62     240,132,101.66     78,084,961.96      -
南京翡翠公园               2018 年 12 月   15,298,023.88      2,813,518,434.91   2,704,420,958.56   124,395,500.23     -
南京金域国际                2017 年 9 月   418,291,858.49     1,748,255.47       266,298,398.69     153,741,715.27     -
南京金域蓝湾                2016 年 6 月   284,980,609.26     -                  23,949,278.62      261,031,330.64     -
南京九都荟                 2017 年 12 月   255,870,154.64     68,362,414.90      107,491,697.31     216,740,872.23     -
南京九都荟南               2018 年 10 月   -                  1,573,937,528.13   1,392,366,686.58   181,570,841.55     -
南通城市之光               2018 年 12 月   9,416,630.57       737,144,103.94     490,463,211.19     256,097,523.32     -
南通吉宝澜岸铭郡项目        2018 年 1 月   -                  228,930,400.57     75,521,266.06      153,409,134.51     -
宁波东晟府                 2018 年 10 月   -                  1,659,641,799.96   271,184,383.18     1,388,457,416.78   -
宁波玖著里                 2018 年 12 月   -                  1,559,186,290.54   187,419,185.08     1,371,767,105.46   -
宁波万科城                 2017 年 12 月   114,007,372.18     6,827,769.24       55,164,019.39      65,671,122.03      26,877,561.43
莆田万科城                 2016 年 12 月   91,773,169.68      3,797,505.27       7,240,051.05       88,330,623.90      -
秦皇岛北戴河小镇           2018 年 11 月   71,070,792.84      139,815,476.79     139,800,467.16     71,085,802.47      -
秦皇岛假日风景              2016 年 6 月   139,815,476.79     -                  80,609,480.82      59,205,995.97      -
青岛东郡                    2018 年 6 月   67,337,068.70      630,473,859.42     628,234,720.50     69,576,207.62      -
青岛福州路万科中心          2016 年 1 月   255,364,853.79     -                  43,014,353.35      212,350,500.44     -
青岛金域华府                2018 年 9 月   -                  809,643,020.93     733,046,950.52     76,596,070.41      -
青岛玫瑰里                  2018 年 9 月   691,704,722.02     704,234,147.46     883,337,435.23     512,601,434.25     -
青岛生态新城               2018 年 12 月   38,330,395.20      1,458,650,218.71   448,680,105.46     1,048,300,508.45   -
青岛桃花源                 2018 年 12 月   43,104,855.18      396,858,218.05     218,838,488.62     221,124,584.61     -
青岛桃花源二期             2018 年 12 月   -                  1,510,623,378.35   1,244,515,130.74   266,108,247.61     -
青岛万科未来城             2018 年 12 月   -                  3,395,834,575.11   2,627,775,707.48   768,058,867.63     -
清远万科城                 2018 年 11 月   233,548,195.50     675,198,739.32     673,876,238.75     234,870,696.07     -
三亚湖畔度假公园           2018 年 10 月   178,366,261.10     259,061,950.10     332,805,916.94     104,622,294.26     -
三亚森林度假公园           2018 年 12 月   867,185,203.21     595,448,640.56     235,271,780.17     1,227,362,063.60   -
厦门海沧万科城             2018 年 12 月   377,587,155.58     104,597,312.37     393,623,137.07     88,561,330.88      -
厦门海西金融广场二期        2018 年 4 月   -                  316,585,493.19     66,365,070.89      250,220,422.30     -
厦门金域华府               2018 年 10 月   1,969,287.95       592,764,591.63     -                  594,733,879.58     -
厦门万科云城                2018 年 9 月   -                  509,930,995.19     104,559,693.89     405,371,301.30     -
厦门万科云玺                2016 年 6 月   325,234,445.69     -                  108,508,686.31     216,725,759.38     -
上海安亭新镇项目            2018 年 6 月   990,261,089.23     199,100,682.19     984,333,448.49     205,028,322.93     -
上海翡翠滨江                2017 年 8 月   2,367,464,001.92   -                  829,386,221.42     1,538,077,780.50   -
上海翡翠公园               2018 年 11 月   532,256,820.00     1,552,618,947.90   943,962,295.13     1,140,913,472.77   -
上海翡翠雅宾利              2016 年 7 月   1,559,477,933.28   -                  240,392,627.36     1,319,085,305.92   -
上海海上传奇               2018 年 12 月   31,173,528.77      1,393,284,833.91   365,601,479.04     1,058,856,883.64   -
上海金域南桥                2018 年 1 月   244,481,055.12     64,207,228.69      15,941,685.96      292,746,597.85     -
                                                              201
                                                                                                            万科企业股份有限公司
                                                                                        截至 2018 年 12 月 31 日止年度财务报表
                       最近一期
                                          年初数               增加数           减少数             年末数              跌价准备
                       竣工时间
上海七宝国际           2018 年 5 月   336,284,354.07     674,049,803.20     151,073,957.02      859,260,200.25     -
上海万科城            2017 年 11 月   787,088,972.14     -                  664,326,511.94      122,762,460.20     -
上海徐汇万科中心      2017 年 10 月   1,880,317,912.99   -                  1,178,066,826.72    702,251,086.27     -
深圳翡丽郡             2016 年 6 月   102,265,555.43     -                  84,962.13           102,180,593.30     -
深圳公园里            2017 年 11 月   137,738,216.79     566,467,405.71     596,764,672.50      107,440,950.00     -
深圳天誉              2018 年 12 月   141,356,728.93     2,541,487,233.05   2,105,320,566.29    577,523,395.69     -
沈阳春河里             2018 年 8 月   108,584,839.75     468,614,416.53     510,728,714.69      66,470,541.59      -
沈阳公园大道          2018 年 12 月   67,794,644.37      441,691,774.05     449,475,921.93      60,010,496.49      -
沈阳假日风景          2018 年 12 月   21,314,986.36      589,561,635.13     499,512,681.83      111,363,939.66     -
沈阳理想新城项目      2018 年 12 月   235,211,813.76     533,259,793.57     565,302,548.96      203,169,058.37     -
沈阳明天广场          2018 年 12 月   103,246,150.76     737,624,463.48     723,648,208.66      117,222,405.58     -
沈阳中旅万科城        2017 年 10 月   -                  189,230,262.33     5,099,410.78        184,130,851.55     -
苏州 VC 小镇          2018 年 12 月   90,237,669.57      1,382,299,043.74   1,151,260,684.38    321,276,028.93     -
苏州湖西玲珑          2018 年 12 月   28,461,978.22      2,778,865,284.04   1,478,268,549.65    1,329,058,712.61   -
苏州万科城            2018 年 12 月   63,840,652.52      297,661,587.21     -                   361,502,239.73     -
太原蓝山               2018 年 6 月   142,147,600.82     854,588,685.78     609,106,790.95      387,629,495.65     -
太原万科城             2018 年 8 月   13,000,593.42      3,896,422,038.56   3,787,273,827.61    122,148,804.37     -
唐山金域华府           2018 年 7 月   70,864,151.67      114,402,014.63     115,125,688.35      70,140,477.95      -
唐山新里程             2018 年 5 月   104,950,971.99     334,399,297.54     347,910,248.45      91,440,021.08      -
天津东丽湖            2018 年 12 月   267,789,897.74     565,839,143.26     530,319,511.57      303,309,529.43     -
天津金域华府          2018 年 12 月   48,075,030.74      827,393,614.01     615,321,319.69      260,147,325.06     -
天津民和巷             2018 年 8 月   74,382,853.71      890,066,596.70     901,158,623.89      63,290,826.52      -
天津万科天地           2016 年 6 月   -                  157,287,840.00     -                   157,287,840.00     -
温州龙湾花园           2015 年 4 月   77,164,797.50      -                  42,032,023.09       35,132,774.41      12,519,589.52
无锡金域缇香          2018 年 12 月   109,098,994.96     225,495,748.37     179,335,081.67      155,259,661.66     -
无锡魅力之城           2017 年 6 月   96,420,406.67      -                  5,838,994.53        90,581,412.14      -
无锡信成道             2018 年 2 月   327,594,071.28     547,210,153.60     745,515,708.25      129,288,516.63     -
芜湖万科城            2018 年 12 月   75,486,974.19      762,365,942.93     675,196,937.47      162,655,979.65     -
武汉翡翠滨江          2018 年 12 月   21,833,829.61      513,605,992.45     371,721,240.13      163,718,581.93     -
武汉汉口传奇          2018 年 12 月   44,903,477.80      3,199,564,455.10   3,112,930,823.85    131,537,109.05     -
武汉万科翡翠玖玺       2018 年 9 月   -                  704,471,657.01     488,866,467.26      215,605,189.75     -
武汉万科翡翠云台       2018 年 6 月   -                  903,506,445.63     849,745,813.66      53,760,631.97      -
武汉万科锦程          2017 年 12 月   -                  204,952,049.70     104,545,790.54      100,406,259.16     -
西安城市之光           2018 年 5 月   192,748,438.10     211,056,346.01     183,436,128.84      220,368,655.27     -
西安城市之光蜜柚       2018 年 4 月   10,549,051.34      299,524,419.54     256,042,026.16      54,031,444.72      -
西安高新华府           2018 年 7 月   127,523,459.13     639,010,368.22     625,817,230.23      140,716,597.12     -
西安金色悦城           2018 年 9 月   116,825,975.29     1,040,380,550.00   1,058,926,902.15    98,279,623.14      -
西安金域东郡          2018 年 12 月   90,251,482.34      577,206,337.95     506,003,363.22      161,454,457.07     -
西安金域国际          2018 年 12 月   211,776,017.28     602,795,541.21     121,234,593.06      693,336,965.43     -
西安万科城 3#地项目   2017 年 10 月   131,077,775.92     75,858,096.37      32,126,573.20       174,809,299.09     -
西安万科城 7#地项目    2018 年 7 月   7,704,693.22       145,843,304.14     14,026,342.47       139,521,654.89     -
西安万科城润园        2018 年 12 月   -                  1,066,802,745.83   170,985,902.62      895,816,843.21     -
徐州万科城            2018 年 12 月   306,176,383.04     94,101,454.05      138,663,765.17      261,614,071.92     -
烟台翡翠公园           2018 年 6 月   -                  730,996,262.04     584,090,247.07      146,906,014.97     -
烟台海云台            2018 年 12 月   90,914,623.41      969,169,171.55     892,835,753.98      167,248,040.