深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2018 年年度报告
2019 年 04 月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人郑康豪、主管会计工作负责人陈小海及会计机构负责人(会计主
管人员)李亚莉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告涉及未来发展展望和计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者
的实质承诺，请投资者认真阅读，注意投资风险。
公司已在本报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不
利影响的重大风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中的相关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司暂以公司 2019 年 4 月
23 日享有利润分配权的股份总额 1,173,859,524 股（总股本 1,175,345,368 股扣除
已回购股份 1,485,844 股）为基数，拟向全体股东每 10 股派发现金红利 0.10 元
(含税)， 送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 1
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 4
第三节 公司业务概要 ........................................................................................................................ 9
第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 11
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 23
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 40
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 47
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 48
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 55
第十节 公司债券相关情况 .............................................................................................................. 60
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 61
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 194
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释义
释义项 指 释义内容
原深圳市国际企业股份有限公司，现更名为深圳市皇庭国际企业股份
本公司、公司、皇庭国际 指
有限公司
深国商 指 原深圳市国际企业股份有限公司简称
皇庭投资 指 深圳市皇庭投资管理有限公司
皇庭产业控股 指 深圳市皇庭产业控股有限公司
百利亚太 指 百利亚太投资有限公司
皇庭国际集团 指 皇庭国际集团有限公司
和瑞九鼎 指 苏州和瑞九鼎投资中心(有限合伙)
皇庭集团 指 深圳市皇庭集团有限公司
重庆九龙珠宝 指 重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司
重庆皇庭 指 重庆皇庭珠宝广场有限公司
融发投资 指 深圳融发投资有限公司
同心基金 指 深圳市同心投资基金股份公司
同心再贷款 指 深圳市同心小额再贷款有限公司
瑞泽租赁 指 瑞泽国际融资租赁有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 皇庭国际、皇庭 B 股票代码 000056、200056
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市皇庭国际企业股份有限公司
公司的中文简称 皇庭国际
公司的外文名称（如有） Shenzhen Wongtee International Enterprise Co., Ltd.
公司的法定代表人 郑康豪
注册地址 广东省深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心 58 楼 03 单元
注册地址的邮政编码 518048
办公地址 广东省深圳市福田区福华路 350 号岗厦皇庭大厦（皇庭中心）28 楼
办公地址的邮政编码 518048
公司网址 www.wongtee000056.com
电子信箱 htgj@wongtee000056.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 曹剑 吴小霜
广东省深圳市福田区福华路 350 号岗厦 广东省深圳市福田区福华路 350 号岗厦
联系地址
皇庭大厦（皇庭中心）28 楼 皇庭大厦（皇庭中心）28 楼
电话 （0755）82281888 （0755）82535565
传真 （0755）82566573 （0755）82566573
电子信箱 cj000056@21cn.com htgj000056@163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、香港《大公报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
四、注册变更情况
组织机构代码 914403001921790834
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公司上市之初主要经营商品零售业，在国内逐步发展大型连锁商场。后为了连锁
网点的拓展，下属公司融发投资积极开展房地产业务，采取以商养地、以地保商
的发展策略，促使本公司连锁商业经营发展。近年来，因国内商业发展形势发生
公司上市以来主营业务的变化情况（如 变化，公司原有的商场已不能适应市场竞争，我司已逐步退出了传统零售百货业，
有） 大力发展购物中心项目。在 2010 年公司完成重组后，确定了以商业地产经营为公
司的主营业务。根据公司发展战略，公司致力于成为粤港澳大湾区乃至全国领先
的，以“商业+资本+互联网”为主要商业模式、服务于新经济的不动产运营管理服
务商。
公司于 1992 年经中国人民银行深圳经济特区分行批准发行股份，其中深圳市特发
集团有限公司（以下简称"特发集团"）持有 1459.56 万股，占总股本 35%，为公
司第一大股东。2006 年公司股权分置改革方案正式实施之后，特发集团持有公司
的股份为 2933.8952 万股，占总股本 13.28%，原第二大股东马来西亚和昌父子有
限公司（以下简称"和昌父子"）持有 3026.4192 万股，占总股本 13.70%成为公司
历次控股股东的变更情况（如有）
第一大股东。2009 年 4 月和昌父子将其持有的公司 3026.4192 万股 B 股全部转让
给百利亚太，百利亚太成为公司第一大股东。2010 年 8 月初，郑康豪先生通过受
让百利亚太的 100%股权成为公司第一大股东的实际控制人。现董事长郑康豪先生
通过其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国际集团合计持有公司
股份，系公司实际控制人。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市福田区香梅路 1061 号中投国际商务中心 A 栋 16 楼
签字会计师姓名 陈延柏、王熙
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
本年比上年增
2017 年 2016 年
2018 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 949,111,225.86 702,271,639.39 807,970,565.62 17.47% 325,839,869.42 325,839,869.42
归属于上市公司股东的净利 90,652,194.53 177,823,722.36 120,153,545.65 -24.55% 113,475,808.99 111,546,549.42
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润（元）
归属于上市公司股东的扣除
52,500,820.71 70,874,467.69 70,965,764.34 -26.02% 63,049,448.86 63,049,448.86
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
193,532,356.17 336,083,439.83 330,436,076.19 -41.43% 28,778,288.84 34,966,319.96
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.08 0.15 0.10 -20.00% 0.10 0.10
稀释每股收益（元/股） 0.08 0.15 0.10 -20.00% 0.10 0.10
加权平均净资产收益率 1.68% 3.41% 2.28% -0.60% 2.24% 2.20%
本年末比上年
2017 年末 2016 年末
2018 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
13,254,846,349 14,169,679,684 15,059,108,901 10,640,504,286 10,707,438,795
总资产（元） -11.98%
.11 .21 .73 .57 .59
归属于上市公司股东的净资 5,360,676,343. 5,300,703,808. 5,357,282,182. 5,125,311,547. 5,166,388,763.
0.06%
产（元） 88 45 34 03 29
注：追溯调整期初数的原因为本报告期同一控制下企业合并。本报告期公司收购本公司实际控制人控制的深圳市皇庭航务有
限公司（以下简称“皇庭航务”）和重庆皇庭珠宝广场（以下简称“重庆皇庭”）有限公司 100%股权。上述股权收购事项完
成后，皇庭航务和重庆皇庭将纳入公司合并报表范围。由于上述事项属于同一控制下企业合并，根据《企业会计准则第 20 号
-企业合并》和《企业会计准则第 33 号-合并财务报表》的相关规定，公司在编制比较会计报表时，对合并财务报表上年期
末数进行追溯调整。
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 220,585,346.19 236,474,109.67 228,003,867.76 264,047,902.24
归属于上市公司股东的净利润 53,272,239.76 47,969,551.46 50,650,483.01 -61,240,079.70
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归属于上市公司股东的扣除非经
28,186,503.95 25,341,971.72 47,594,338.98 -48,621,993.94
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 287,798,962.43 -204,976,100.09 128,563,663.67 -17,854,169.84
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
1,507,010.14 -45,989.31 -44,785.91
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 1,259,013.80 9,510,553.67
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 处置可供金融资产取
47,041,667.00 50,087,660.62 53,490,328.01
占用费 得的投资收益
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 68.96 5,143,910.28
位可辨认净资产公允价值产生的收益
本期收购同一控制下
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
-33,060,283.99 -58,445,390.17 -2,068,941.49 的重庆皇庭期初至合
合并日的当期净损益
并日的当期损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 6,054,802.41 6,123,194.83 344,293.11
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性 部分投资性房地产升
24,425,616.47 96,620,480.38 2,002,456.00
房地产公允价值变动产生的损益 值使公允价值增加
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,355,433.53 -1,690,551.28 4,712,283.76
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -1,054,472.49
减：所得税影响额 17,412,083.16 40,154,482.20 15,126,724.14
少数股东权益影响额（税后） 965,329.89 12,817,764.19 -44,280.94
合计 38,151,373.82 49,187,781.31 48,497,100.56 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
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□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
（一）报告期内公司所从事的主要业务
根据公司战略，公司致力于成为粤港澳大湾区乃至全国领先的，以“商业+资本+互联网”为主要商业模式、服务于新经济
的不动产运营管理服务商。
公司不动产运营管理服务包括商业不动产运营管理业务、商业不动产的资产管理业务及商业不动产的配套服务业务，依
托 “商业+资本+互联网”，发挥“商业是场景，商业是流量和入口”的特点，以商管为基础，开展资产管理、金融服务、品牌
孵化投资及商管智能化等6M业务的发展战略。
1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，以做大规模，扩大品牌和市场影响力为主，并致力
于实现招商运营标准化、智能化、互联网化。
目前，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，
为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。公司不动产整体管理面积
已经超过100万平方米，已布局珠三角、长三角、西南、中原、西北等区域。
2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，
在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
3、商业不动产的配套服务业务主要依托同心再贷、瑞泽租赁等持牌金融机构，以商业不动产运营为场景，开展品牌孵
化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务。
（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点及公司所处行业地位
随着居民消费水平的提升、城市化进程的推进和城市中产力量的崛起，传统百货已不能满足消费升级的需求，购物中心
的功能逐步转型，社交、娱乐、教育培训日益成为购物中心承载的主要功能，综合型、体验式的购物中心正在成为商业不动
产的新发力点，商业不动产运营管理、交易和投资等方面存在较大的市场机会。
目前，全国存量购物中心数量超过6500家，且新建购物中心每年增速300家以上。但目前行业市场集中度不高，除两家
行业龙头公司外，其他商管公司管理运营规模均小于100家。在此市场环境下，市场对专业的商业运营管理的需求量也是巨
大的，商业不动产管理的发展空间巨大。
2019年2月18日国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，对大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全
面规划。粤港澳大湾区以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市为核心，定位为国际一流湾区和世界级城市群，未来将成为
我国经济新引擎。作为区域发展的核心引擎之一，深圳将发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领
作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，对
区域现代服务业形成重大利好。
然而另一方面，挑战与机遇同生并存。目前区域性商业地产企业普遍受到线下地产巨头和电商巨头的双重冲击，经营面
临很大挑战，急需寻求突破；同时，商业管理行业是个相对传统封闭的行业，缺乏互联网和资本的深入改造，面临诸多的现
实问题和挑战。
公司将紧紧抓住行业发展的趋势、粤港澳大湾区的发展机遇和自身业务的优势，积极拓展不动产运营管理规模，协同发
展金融服务业务，提升公司的盈利能力及行业知名度。公司业务布局将立足粤港澳大湾区，并继续加快在全国核心城市的布
局和落地，实现商业物业的快速复制化。
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二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
本期减少主要是出售参股公司同心基金 22.34%股份，剩余 12.18%股份因不存在重
股权资产
大影响重分类至可供出售金融资产。
长期应收款 本期减少主要是重分类至一年内到期的非流动资产所致。
短期借款 本期减少主要是归还部分到期的短期借款。
本期增加主要是公司出售同心基金股权应收取的股权转让款项，该款项于 2019 年
其他应付款
已全部支付。
一年内到期的非流动负债 本期增加主要是长期借款重分类所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
1、不动产运营管理经验丰富
公司在商业不动产运营管理领域历经30多年的努力，形成了自身综合竞争优势，在购物中心经营管理、不动产投资、
写字楼运营管理及服务输出等领域积累了一定的管理经验及成熟的业务流程体系等，有一定的市场声誉和品牌影响力。同时，
公司业主、客群资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为其提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不
同需求。
2、管理团队专业
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集
商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。同时，为推动金融与产业相融合，公司也积极加强金融人才梯队建设。
多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司战略发展为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高
收益而努力。
3、管控体系高效运行
公司从目标引导、进度监控和结果考核三大层面发力，进一步完善对经营目标、经营计划及组织绩效的管控与评价，提
供更全面的业务支持；继续精简组织及流程，稳妥推进组织架构的改革，重点实施对公司内同类业务的机构整合力度，真正
实现组织建设服务于业务发展的目标；优化人才结构、强化目标分解与考核，切实加强工作作风建设，进一步营造勤勉、敬
业、担当的组织氛围，紧抓人才梯队建设，深化人才结构调整，有效提高人力资源效率。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
目前，随着消费升级和城市化的发展，在我国一、二、三、四线城市乃至县城，购物中心规模均快速增长。商业物业承
载的功能逐步变化，由以前主要承载购物为主的商业业态逐步转型为集“社交+娱乐+教育”为主体的多业态的综合商业体，其
功能也愈加多样化，成为承载人民群众追求幸福美好生活的场所。
2018年，公司在稳固存量商业不动产运营管理业务的基础上，积极在全国进行商业项目布局和落地，研究实施商业模式
创新。目前，公司主要以商业不动产综合运营服务为主要业务，同时积极发展基于商业不动产运营场景的金融服务业务。
2018年公司营业收入为9.49亿元，同比增长17.47%；归属于上市公司股东的合并净利润9,065.22万元，同比下降24.55%，
主要系本期计提资产减值准备同比增加所致；截至2018年12月31日，资产总额132.55亿，同比下降11.98%；归属于母公司所
有者权益 53.61亿，同比增加0.06%。
（一）公司主要业务
1、商业不动产运营服务业务：
公司坚持轻重结合的模式，一方面积极提升自持的优质商业项目的营业收入和品牌知名度，另一方面还不断以整租和轻
资产输出模式拓展商业运营业务，打造“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商
业管理模式，规模化、市场化向外拓展项目。目前公司商业不动产总管理规模已经超过100万平方米，已在珠三角、长三角、
西南、中原、西北等地进行布局，公司发展已由原有的单一深圳区域发展至全国性布局拓展的业务，并扎实推进招商运营标
准化，持续扩大不动产运营管理规模。
（1）购物中心项目：公司核心商业项目深圳皇庭广场2018年商业升级改造获得突破，完成新签及续签品牌202家，随着
品牌知名度和管理能力的提升，2018年度部分新签商铺租金水平实现大幅提升。全年客流超过2000万人次，单月最高客流超
过200万人次，国庆期间客流同比提升49.7%、销售同比增幅57.3%，租金及物业管理费等收入合计2.89亿元，为公司贡献稳
定的净利润和现金流。
此外，公司不断拓展新的购物中心运营项目，不断完善全国市场布局，2018年公司通过资产置入重庆皇庭广场，新增自
持商场面积约8万平方米，扩大了自持物业规模。同时签署了多个轻资产的商业管理输出项目，如为汕头皇庭广场、西安皇
庭广场、柳州恒隆汇、郴州美高梅广场、台州青悦城等项目提供运营管理服务，整租郑州美盛皇庭广场、合肥美生新悦城广
场和湛江商业物业经营购物中心等。同时，储备了多个优质商业管理项目资源，努力形成商业管理的规模化、标准化、互联
网化（智能化）。目前，公司商业不动产运营业务规模已经扩展至珠三角、长三角、西南、中原区域，未来，将进一步做大
业务规模，致力于成为中国领先的商业不动产运营企业。
（2）写字楼运营项目：公司委托管理的深圳CBD区域标志性建筑皇岗商务中心及皇庭中心、自持的成都皇庭国际中心
按照经营计划稳步推进招商工作，目前招租情况良好。公司将重点打造品牌推广，不断提升物业创新管理及增值服务，积极
拓展招商渠道，进一步提升租赁率。
（3）公寓运营项目：公司购买了位于重庆市九龙坡区148套商住公寓用于开展长租公寓业务，致力于打造国内集中式长
租公寓知名品牌，满足目标客户群体工作、生活、创业、社交的多元化需求。
2、商业不动产的资产管理业务：公司深入研究相关政策，依托商业管理运营提升，开展商业物业资产管理升值后，将
逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式，创造更高更多的收益。
如公司于2016年投资的成都皇庭国际中心写字楼项目，通过对该项目的后续开发及运营，现已有较大幅度升值。未来
公司在通过运营租金稳定并提升后，视市场情况持有或以资产证券化等合适方式退出。
3、商业不动产的配套服务业务：公司提出了“商业是场景，商业是流量和入口”商业不动产运营业务模式，在做好商业
不动产运营的基础上，金融服务如为商户和消费者提供小额贷款、供应链金融业务、融资租赁、消费金融及股权投资等，将
与商业不动产运营相结合，积极融入商业不动产运营的场景当中。
目前公司控股同心再贷款、瑞泽租赁。同心再贷款拥有再贷及直贷牌照，报告期内积极拓展项目和合作渠道，在对传统
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债权类业务在保持稳健发展的同时，不断创新产品形式来获取更优质的项目和更高的投资回报。
瑞泽租赁积极探索推进飞机租赁、不良资产投资与基金管理业务，储备了一批优质资产及银行保理资金，增强主动管
理资产能力，营销客户数量增加。
（二）实施2017年年度权益分派
报告期内，公司实施了2017年年度权益分派。公司在做好日常经营工作的同时，注重对广大股东的回报，根据公司2017
年利润分配方案，合计现金分红45,974,549.42元。
（三）实施股份回购事宜
为保持公司经营发展及股价的稳定，保障、保护投资者的长远利益，同时基于对公司未来发展前景的信心以及对公司
价值的认可，结合公司发展战略、经营情况和财务状况，公司积极推进实施回购公司股份。
截至本报告披露日，公司通过股份回购专用证券账户以集中竞价交易方式累计回购公司A、B股共1,485,844股，占公司
总股本的0.13%。
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2018 年 2017 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 949,111,225.86 100% 807,970,565.62 100% 17.47%
分行业
商业运营服务 502,695,926.77 52.96% 410,633,654.92 50.82% 22.42%
金融服务 289,226,572.27 30.47% 207,747,912.11 25.71% 39.22%
融资租赁服务 56,420,467.50 5.94% 38,937,899.33 4.82% 44.90%
其他 100,768,259.32 10.63% 150,651,099.26 18.65% -33.11%
分地区
华南地区 866,471,591.06 91.29% 659,150,184.65 81.58% 31.45%
华北地区 70,595,750.50 7.44% 38,937,899.33 4.82% 81.30%
西南地区 12,043,884.30 1.27% 109,882,481.64 13.60% -89.04%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
商业运营服务 502,695,926.77 176,802,854.91 64.83% 22.42% 32.23% -2.61%
金融服务 289,226,572.27 55,673,160.31 80.75% 39.22% 5.34% 6.19%
分地区
华南地区 866,471,591.06 232,917,099.18 73.12% 31.45% 12.15% 4.63%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2018 年 2017 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
商业运营服务 176,802,854.91 50.65% 133,704,833.84 37.44% 32.23%
金融服务 55,673,160.31 15.95% 52,851,181.49 14.80% 5.34%
融资租赁服务 36,553,695.14 10.47% 23,511,496.66 6.58% 55.47%
其他 80,069,438.83 22.93% 147,089,759.42 41.18% -45.56%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
详见“2018年度财务报表附注 八、合并范围的变更”。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
13
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
226,787,591.93
前五名客户合计销售金额（元）
23.89%
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例
7.15%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 第一名 67,877,125.59 7.15%
2 第二名 58,079,908.70 6.12%
3 第三名 43,589,666.66 4.59%
4 第四名 34,227,710.53 3.61%
5 第五名 23,013,180.45 2.42%
226,787,591.93 23.89%
合计 --
主要客户其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
第一名客户为本公司实际控制人郑康豪先生控制的深圳市皇庭房地产开发有限公司与深圳市皇庭酒店管理有限公司合计数。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 113,161,795.20
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 33.04%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 4.43%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 第一名 35,814,411.64 10.46%
2 第二名 29,774,982.84 8.69%
3 第三名 17,910,821.92 5.23%
4 第四名 15,161,311.37 4.43%
5 第五名 14,500,267.43 4.23%
合计 -- 113,161,795.20 33.04%
主要供应商其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
第四名供应商为本公司实际控制人郑康豪先生控制的深圳市皇庭商业管理有限公司。
14
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、费用
单位：元
2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明
主要是加大拓展商业运营项目和增
销售费用 43,422,796.66 23,925,879.16 81.49%
强现有项目招商推广所致
主要是提升成都皇庭国际中心和皇
管理费用 127,120,633.18 96,387,496.80 31.88% 庭中心裙楼管理要求增加人力成本
所致
财务费用 309,625,198.70 274,344,820.12 12.86% 主要是融资成本增加所致
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2018 年 2017 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,929,825,453.84 1,919,620,079.76 0.53%
经营活动现金流出小计 1,736,293,097.67 1,589,184,003.57 9.26%
经营活动产生的现金流量净
193,532,356.17 330,436,076.19 -41.43%
额
投资活动现金流入小计 2,705,610,555.40 914,956,383.57 195.71%
投资活动现金流出小计 2,261,975,735.00 2,326,821,611.76 -2.79%
投资活动产生的现金流量净
443,634,820.40 -1,411,865,228.19 -131.42%
额
筹资活动现金流入小计 546,568,866.00 1,499,982,500.76 -63.56%
筹资活动现金流出小计 1,694,563,545.29 549,373,718.14 208.45%
筹资活动产生的现金流量净
-1,147,994,679.29 950,608,782.62 -220.76%
额
现金及现金等价物净增加额 -510,827,009.69 -130,857,710.18 290.37%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
1、经营活动产生的现金流量净额减幅 41.43%，主要是为金融业务拆入资金净减少额增加。
2、投资活动产生的现金流量净额减幅131.42%，主要是本期减少对外投资所致。
3、筹资活动产生的现金流量净额减幅 220.76%，主要是本期偿还部分到期的借款所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
15
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
1、本期向银行贷款的财务费用为计入筹资活动中；
2、本期摊销长期待摊费用、计提资产减值准备和递延所得税资产金额较大。
3、本期权益法确认的投资收益与按评估确认的公允价值变动损益无现金流入。
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
按权益法确认的同心基金
投资收益 108,910,876.60 73.56% 投资收益和处置可供出售 不具有可持续性
金融资产
按公允价值计算的投资性
公允价值变动损益 24,425,616.47 16.50% 不具有可持续性
房地产的增值
主要是计提的贷款损失准
资产减值 92,923,445.57 62.76% 不具有可持续性
备和商誉减值准备增加
主要是本期核销无需偿付
营业外收入 11,845,449.37 8.00% 不具有可持续性
的债务增加
营业外支出 1,086,886.13 0.73%
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2018 年末 2017 年末
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
231,741,109.3 主要是本期偿还部分到期的借款所
货币资金 1.75% 743,212,203.00 4.94% -3.19%
4 致
应收票据及应收 165,153,901.7 主要是本期开业的商铺较多，免租期
1.25% 55,158,091.77 0.37% 0.88%
账款 1 平摊租金收入较多所致
主要是本期存货的重庆公寓转入投
存货 15,293,510.77 0.12% 110,499,898.98 0.73% -0.61%
资性房地产所致
9,484,068,838. 9,368,505,038. 本期重庆公寓由存货转入投资性房
投资性房地产 71.55% 62.21% 9.34%
00 00 地产，且本期增值所致
主要是本期出售同心基金及出售后
长期股权投资 37,100,309.33 0.28% 816,378,252.98 5.42% -5.14% 剩余部分因不存在重大影响重分类
至可供出售金融资产所致
短期借款 350,000,000.0 2.64% 769,777,234.00 5.11% -2.47% 主要是偿还部分到期的短期借款所
16
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
0 致
3,713,949,292. 4,736,320,000. 主要是偿还部分到期的长期借款及
长期借款 28.02% 31.45% -3.43%
00 00 转入一年内到期的流动负债所致
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减
项目 期初数 计公允价值变 本期存货转入 本期出售金额 期末数
变动损益 值
动
金融资产
9,368,505,038. 9,484,068,83
投资性房地产 24,425,616.47 24,075,920.80 67,062,262.73
00 8.00
9,368,505,038. 9,484,068,83
上述合计 24,425,616.47 24,075,920.80 67,062,262.73
00 8.00
金融负债 0.00 0.00
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详见“2018年度财务报表附注 七、（七十）所有权或使用权受到限制的资产”。
五、投资状况
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
577,625,400.00 1,362,981,071.92 -57.62%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
截至资
被投资 产负债 披露日 披露索
主要业 投资方 投资金 持股比 资金来 投资期 产品类 预计收 本期投 是否涉
公司名 合作方 表日的 期（如 引（如
务 式 额 例 源 限 型 益 资盈亏 诉
称 进展情 有） 有）
况
17
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
《关于
继续收
报告期
购深圳
内收购
市同心
的 35%
小额再
股权已
贷款有
深圳市 深圳市 全部过
小额再 限公司
同心小 420,00 同心投 户，截 2018 年
贷款、 自筹资 35,162, 部分股
额再贷 收购 0,000.0 35.00% 资基金 长期 - 至本报 0.00 否 06 月
直接贷 金 695.10 权暨关
款有限 0 股份公 告期末 02 日
款 联交易
公司 司 累计持
的公
有同心
告》；公
再贷款
告编
70%股
号：
权
2018-5
2
《关于
公司资
报告期
重庆皇 产置换
内收购
重庆皇 自持运 庭九龙 暨关联
的 2018 年
庭珠宝 营重庆 65,585, 100.00 自筹资 珠宝产 -33,060 交易的
收购 长期 - 100% 0.00 否 12 月
广场有 皇庭广 400.00 %金 业开发 ,283.99 公告》；
股权已 10 日
限公司 场 有限公 公告编
全部过
司 号：
户
2018-8
7
485,58
2,102,4
合计 -- -- 5,400.0 -- -- -- -- -- -- 0.00 -- -- --
11.11
0
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
截至报 截止报 未达到
是否为 投资项 本报告 告期末 告期末 计划进 披露日 披露索
项目名 投资方 资金来 项目进 预计收
固定资 目涉及 期投入 累计实 累计实 度和预 期（如 引（如
称 式 源 度 益
产投资 行业 金额 际投入 现的收 计收益 有） 有）
金额 益 的原因
《关于
2018 年
重庆商 92,040,0 92,040,0 自筹资 24,425,6 购买房
收购 否 房地产 100.00% 0.00 - 04 月 21
住公寓 00.00 00.00 金 16.47 产暨关
日
联交易
18
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
的公
告》；公
告编号：
2018-39
92,040,0 92,040,0 24,425,6
合计 -- -- -- -- -- 0.00 -- -- --
00.00 00.00 16.47
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
√ 适用 □ 不适用
公司于报告期内出售了同心基金 22.34%股权，具体详见第五节 重大事项第十六、重大关联交易 2、资产或股权收购、出售
发生的关联交易。
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
19
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
深圳融发投 5000000 美 9,296,740,19 2,730,957,99 248,766,686. 58,707,535.4 80,976,093.0
子公司 商业运营
资有限公司 元 7.01 6.50 94 4 8
深圳市同心 小额再贷
1,000,000,00 1,692,872,28 1,127,492,51 287,600,395. 134,067,775. 100,469,273.
小额再贷款 子公司 款、直接贷
0.00 6.20 7.17 04 41 95
有限公司 款
深圳市皇庭
50,000,000.0 2,190,613,07 48,899,187. 291,942,390. -41,478,056. -49,935,623.
不动产管理 子公司 不动产服务
0 9.13 81 69 38 24
有限公司
瑞泽国际融
80000000 美 840,595,447. 447,404,209. 70,595,750.5 23,731,371.5 17,217,046.6
租租赁有限 子公司 融资租赁
元 39 03 0 0 5
公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
重庆皇庭珠宝广场有限公司 收购 100%股权 有助于拓展公司产业布局
江西皇庭四创文化产业发展有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局
嘉兴皇庭几何投资合伙企业(有限合伙) 新设立 有助于拓展公司产业布局
深圳市青青旅游有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局
美集奥莱（厦门）商业有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局
深圳市皇庭云物业服务有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局
瑞泽众合（天津）商业保理有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局
深圳市皇庭航务有限公司 收购 100%股权 有助于拓展公司产业布局
长沙市皇庭房地产开发有限公司 注销
主要控股参股公司情况说明
1、融发投资：主要业务为运营皇庭广场，本期取得净利润8,097.61万元。
2、同心再贷款：主要业务为再贷款及直接贷款业务，本期取得净利润10,046.93万元。
3、瑞泽租赁：主要业务为融资租赁，本期取得净利润1,721.70万元。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
（一）未来发展展望
2019年，公司将面临全面深化改革开放、粤港澳大湾区建设等一系列利好叠加新机遇，同时也面临经济运行生变、行业
调整持续高压等各种挑战。
未来，公司将打造“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式，按
照“自持+整租+委托管理”相结合，进一步将商业物业运营管理标准化、互联网化（智能化），以实现可快速复制化，在全国
一、二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势做大做强不动产运营管理服务业务，协同发展金融服务业务。
20
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
（二）2019年度经营计划
1、商业不动产运营服务业务：深圳皇庭广场通过深度运营，保持销售额、招商开业率、租金水平的稳步提升；重庆皇
庭广场通过品牌精准定位、精准营销，提高口碑效应，扩大招商；皇庭中心、皇岗商务中心、成都皇庭国际中心通过进行多
方面的市场分析，举办多种营销活动，拓展各种渠道，完成年度招商任务。
戴维斯要大幅提升商业运营服务盈利水平，加快推进项目拓展、新项目筹备开业的进度，加强为已签项目提供运营服务。
积极打造提升皇庭品牌影响力，完善管理机制和队伍建设，强化公司的不动产运营服务输出能力，增强公司运营及盈利
能力。
2、商业不动产的资产管理业务：结合资本市场及公司的实际情况，深入研究相关政策，推进核心区域的项目储备，不
断增强资产管理、品牌孵化等业务能力，积极探索相关业务。
3、商业不动产的配套服务业务：充分发挥公司持有的再贷、直贷及融资租赁牌照的市场优势和品牌影响力，整合资源
持续优化现有金融业务，探索多元化的融资渠道，创新业务模式，积极推进同心再贷款、瑞泽租赁等产业配套板块的转型升
级，并融入商业不动产的多样化场景。
（三）可能面临的风险及对策
1、战略实施风险
战略转型过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略转型的实施落地。
对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各
项工作落实到位。
2、商业不动产运营管理行业的风险
消费者行为与习惯的改变，商业地产的过度开发以及电商的高速发展，仍将对实体商业形成挑战的风险。
对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，进
一步巩固和提升核心竞争力。同时，积极发展皇庭在线业务，打造涵盖商业、金融、不动产、酒店、地产、文旅等多维度的
移动互联网平台，实现线上互联网与线下实体消费场景的融合。
3、业务扩张风险
随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会
对公司的整体运营带来一定风险。
对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，
合理规避风险。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
详见深圳证券交易所投资者关系互动
2018 年 05 月 29 日 实地调研 机构 平台《投资者关系活动记录表》
（2018-01）
详见深圳证券交易所投资者关系互动
2018 年 06 月 27 日 实地调研 机构 平台《投资者关系活动记录表》
（2018-02）
21
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
详见深圳证券交易所投资者关系互动
2018 年 09 月 07 日 实地调研 机构 平台《投资者关系活动记录表》
（2018-03）
详见深圳证券交易所投资者关系互动
2018 年 12 月 12 日 实地调研 机构 平台《投资者关系活动记录表》
（2018-04）
详见深圳证券交易所投资者关系互动
2018 年 12 月 14 日 实地调研 机构 平台《投资者关系活动记录表》
（2018-05）
接待次数 5
接待机构数量 24
接待个人数量 0
接待其他对象数量 0
是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否
22
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
1、2016年度公司利润分配方案为：2016年度不进行现金利润分配及资本公积金转增股本。
2、2017年度公司利润分配方案为：以2017年12月31日总股本1,175,345,368为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.4元（含
税）。
3、2018年度公司利润分配预案为：暂以公司2019年4月23日享有利润分配权的股份总额1,173,859,524股（总股本1,175,345,368
股扣除已回购股份1,485,844股）为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利0.10元 (含税)，送红股0股（含税），不以公积
金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
现金分红总额
现金分红金额 以其他方式现
分红年度合并 （含其他方
占合并报表中 以其他方式 金分红金额占
报表中归属于 现金分红总额 式）占合并报
现金分红金额 归属于上市公 （如回购股 合并报表中归
分红年度 上市公司普通 （含其他方 表中归属于上
（含税） 司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
股股东的净利 式） 市公司普通股
的净利润的比 的金额 普通股股东的
润 股东的净利润
率 净利润的比例
的比率
2018 年 11,738,595.24 90,652,194.53 12.95% 0.00 0.00% 11,738,595.24 12.95%
2017 年 45,974,549.42 120,153,545.65 38.26% 0.00 0.00% 45,974,549.42 38.26%
2016 年 0.00 111,546,549.42 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0.10
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 1,173,859,524
现金分红金额（元）（含税） 11,738,595.24
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
23
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
现金分红总额（含其他方式）（元） 11,738,595.24
可分配利润（元） 81,742,614.09
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的
100%
比例
本次现金分红情况
其他
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）根据国内会计准则审计,2018 年度公司实现的合并归属上市公司净利润 90,652,194.53
元,母公司 2018 年度净利润 79,028,358.00 元, 2017 年末滚存的未分配利润 56,591,641.31 元，扣除法定盈余公积金
7,902,835.80 元、实施 2017 年度利润分配方案支付的股利 45,974,549.42 元后，2018 年末母公司实际可供分配利润为
81,742,614.09 元，2018 年年末母公司资本公积为 2,311,952,736.19 元。 为了更好的回报股东，根据《公司章程》关于利
润分配的相关规定，公司暂以公司 2019 年 4 月 23 日享有利润分配权的股份总额 1,173,859,524 股（总股本 1,175,345,368
股扣除已回购股份 1,485,844 股）为基数，拟向全体股东每 10 股派发现金红利 0.10 元 (含税)，合计利润分配总额为
11,738,595.24 元，剩余未分配利润转入下一年度。 本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，
则以实施分配方案股权登记日时享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动
报告书中所作承诺
资产重组时所作承诺
承诺自深国商本次非公
开发行结束之日起三十
六个月之内，不上市交易
或以其他方式转让本次
深圳市皇庭投资 股份限售承 2015 年 09
认购的深国商非公开发 36 个月 已履行完毕
管理有限公司 诺 月 09 日
行股份，亦不委托他人管
首次公开发行或再融资
理本公司认购的上述股
时所作承诺
份，也不由深国商回购本
公司认购的上述股份。
承诺自深国商本次非公
深圳市皇庭产业 股份限售承 开发行结束之日起三十 2015 年 09
36 个月 已履行完毕
控股有限公司 诺 六个月之内，不上市交易 月 09 日
或以其他方式转让本次
24
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
认购的深国商非公开发
行股份，亦不委托他人管
理本公司认购的上述股
份，也不由深国商回购本
公司认购的上述股份。
承诺自深国商本次非公
开发行结束之日起三十
六个月之内，不上市交易
苏州和瑞九鼎投 或以其他方式转让本次
股份限售承 2015 年 09
资中心（有限合 认购的深国商非公开发 36 个月 已履行完毕
诺 月 09 日
伙） 行股份，亦不委托他人管
理本公司认购的上述股
份，也不由深国商回购本
公司认购的上述股份。
承诺自深国商本次非公
开发行结束之日起三十
六个月之内，不上市交易
或以其他方式转让本次
股份限售承 2015 年 09
霍孝谦 认购的深国商非公开发 36 个月 已履行完毕
诺 月 09 日
行股份，亦不委托他人管
理本人认购的上述股份，
也不由深国商回购本人
认购的上述股份。
承诺自深国商本次非公
开发行结束之日起三十
六个月之内，不上市交易
或以其他方式转让本次
股份限售承 2015 年 09
陈巧玲 认购的深国商非公开发 36 个月 已履行完毕
诺 月 09 日
行股份，亦不委托他人管
理本人认购的上述股份，
也不由深国商回购本人
认购的上述股份。
（一）公司具有对本次激
励计划的解释和执行权，
并按本次激励计划规定
对激励对象进行绩效考
深圳市皇庭国际 核，若激励对象未达到本
2017 年 06
股权激励承诺 企业股份有限公 其他承诺 次激励计划所确定的解 60 个月 严格履行中
月 09 日
司 除限售条件， 公司将按
本次激励计划规定的原
则，向激励对象回购并注
销其相应尚未解除限售
的限制性股票。（二）公
25
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
司不为激励对象依本次
激励计划获取有关限制
性股票提供贷款以及其
他任何形式的财务资助，
包括为其贷款提供担保。
（三）公司及时按照有关
规定履行限制性股票激
励计划申报、信息披露等
义务。 （四）公司根据
本次激励计划及中国证
监会、证券交易所、中国
证券登记结算有限责任
公司等的有关规定，积极
配合满足解除限售条件
的激励对象按规定解除
限售。（五）履行法律、
法规规定的其他相关权
利义务。
皇庭国际及全资子公司、
控股子公司全体员工在
2018 年 10 月 22 日至
2018 年 11 月 21 日期间
完成净买入皇庭国际股
票，连续持有 12 个月以
深圳市皇庭投资 2018 年 10
其他承诺 上，且持有期间连续在皇 14 个月 严格履行中
管理有限公司 月 22 日
庭国际履职的，该等皇庭
国际股票的收益归员工
个人所有，若该等股票产
生的亏损，由皇庭投资及
其关联公司对亏损部分
其他对公司中小股东所 予以全额补偿。
作承诺 皇庭投资承诺：皇庭投资
及其关联公司自 2018 年
10 月 24 日起六个月内以
自有资金或自筹资金不
少于 1 亿元人民币增持
深圳市皇庭产业
公司股份，增持价格为人
控股有限公司;深 股份增持承 2018 年 10
民币 14 元/股以内，增持 6 个月 已履行完毕
圳市皇庭投资管 诺 月 24 日
方式为拟以资管计划的
理有限公司
形式，通过深圳证券交易
所交易系统允许的方式
（包括但不限于集中竞
价和大宗交易）增持。皇
庭投资及其关联公司将
26
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
严格遵守有关规定，在股
份增持实施期间以及法
定期限内不减持所持有
的公司股票。
本协议书生效后，重庆九
龙珠宝承诺自 2019 年度
起 8 年内，重庆皇庭广场
每年度全部营业收入（含
租金、管理费、水电费、
停车费等商场所有收入） 该业绩承诺
深圳市皇庭集团 应达到以下金额：2019 尚未到业绩
有限公司;重庆皇 业绩承诺及 年度不低人民币于 4,000 2018 年 12 承诺年度，将
96 个月
庭九龙珠宝产业 补偿安排 万元；2020 年度不低于 月 25 日 自 2019 年度
开发有限公司 人民币 5,000 万元；2021 起履行相应
年起每年不低于人民 承诺
6,400 万元。如未能达到
承诺金额的差额部分，由
皇庭集团及重庆九龙珠
宝承诺以现金支付方式
补足。
郑康豪;邢福俊;陈 公司全体董事承诺本次
小海;刘海波;李亚 回购股份将不会损害上 2018 年 12
其他承诺 12 个月 严格履行中
莉;曹剑;熊楚熊; 市公司的债务履行能力 月 25 日
王培;汪军民 和持续经营能力。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕
的，应当详细说明未完成
无
履行的具体原因及下一
步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
27
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、重要会计政策变更
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会（2018）15
号），对一般企业财务报表格式进行了修订。 本公司执行上述规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
（1）资产负债表中“应收票据”和“应收账 合并、母公司资产负债表中，“应收票据”和“应收账款”合并列示为“应收票据及应
款”合并列示为“应收票据及应收账款”； 收账款”，本期金额分别为 165,153,901.71 元、31,349,173.62 元，上期金额分别为
“应付票据”和“应付账款”合并列示为“应 55,158,091.77 元、3,842,307.08 元；“应付票据”和“应付账款”合并列示为“应付票
付票据及应付账款”；“应收利息”和“应收 据及应付账款”，本期金额 218,592,899.66 元、53,958,003.26 元，上期金额
股利”并入“其他应收款”列示；“应付利 165,066,462.48 元、14,887,491.42 元；
息”和“应付股利”并入“其他应付款”列 合并、母公司资产负债表中，分别调增“其他应收款”本期金额 148,792,474.83 元、
示；“固定资产清理”并入“固定资产”列 54,279,505.00 元，上期金额 11,168,385.63 元、58,452,821.48 元；分别调增“其他
示；“工程物资”并入“在建工程”列示；“专 应付款”本期金额 12,763,559.75 元、2,943,615.34 元，上期金额 14,957,128.68 元、
项应付款”并入“长期应付款”列示。比较 3,766,455.99 元；分别调增“固定资产”本期金额 0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00
数据相应调整。 元、0.00 元；分别调增“在建工程”本期金额 0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、
0.00 元；分别调增“长期应付款”本期金额 0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00
元。
（2）在利润表中新增“研发费用”项目， 合并、母公司利润表中，分别调减“管理费用”本期金额 0.00 元、0.00 元，上期金
将原“管理费用”中的研发费用重分类至 额 0.00 元、0.00 元，重分类至“研发费用”。
“研发费用”单独列示；在利润表中财务费 合并、母公司利润表中，利息费用本期金额分别为 308,638,923.73 元、32,886,224.96
用项下新增“其中：利息费用”和“利息收 元，上期金额分别为 282,321,717.68 元、16,554,453.30 元。
入”项目。比较数据相应调整。 合并、母公司利润表中，利息收入本期金额分别为 6,210,632.47 元、4,049,639.40
代扣个人所得税手续费返还作为其他与 元，上期金额分别为 5,929,727.18 元、1,343,912.59 元。
日常活动相关的项目在利润表的“其他收 合并、母公司利润表中，分别调减“营业外收入”本期金额 242,057.76 元、154,079.01
益”项目中填列。比较数据相应调整。 元，上期金额 162,906.63 元、0.00 元，重分类至“其他收益”。
（3）所有者权益变动表中新增“设定受益 “设定受益计划变动额结转留存收益”本期金额分别为 0.00 元、0.00 元，上期金额
计划变动额结转留存收益”项目。比较数 分别为 0.00 元、0.00 元。
据相应调整。
（4）合并、母公司现金流量表中将企业 合并、母公司现金流量表中，分别调增收到其他与经营活动有关的现金中政府补
实际收到的政府补助，无论是与资产相关 助本期金额 0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00 元。
还是与收益相关，在编制现金流量表时均
作为经营活动产生的现金流量列报。比较
数据相应调整。
2、重要会计估计变更
报告期内，公司无重要会计估计变更。
28
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
详见“2018年度财务报表附注 八、合并范围的变更”。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 90
境内会计师事务所审计服务的连续年限 7
境内会计师事务所注册会计师姓名 陈延柏、王熙
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 陈延柏自 2017 年起服务 2 年、王熙自 2016 年起服务 3 年
境外会计师事务所名称（如有） 无
境外会计师事务所报酬（万元）（如有） 0
境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如有） 无
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
1、2018年度，公司聘请立信会计师事务所作为内部控制会计师事务所，报酬为50万元。
2、2017年度，公司因筹划重大资产重组事项，聘请华泰联合证券有限责任公司为财务顾问，报告期内，公司终止了重大资
产重组事项。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
29
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项，未达到重大诉讼披露标准的其他诉讼的涉案总金额为 399.24 万元，预计总负债 0 元。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
报告期内公司及控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
1、股权激励计划
公司于2017年实施限制性股票激励计划，向51名激励对象首次授予2,756.05万股限制性股票，首次授予价格为5.89元/股，
首次授予日为2017年7月25日，授予股份的上市日期为2017年8月7日。
本次限制性股票激励计划预留804.76万股，预留授予部分的激励对象由本激励计划经股东大会审议通过后12个月内确定，
超过12个月未明确激励对象的，预留权益失效。截至报告期末，该等预留限制性股票自公司股东大会审议通过后超过12个月
未明确激励对象，预留权益804.76万股已经失效。
根据公司于2018年6月22日召开的2017年年度股东大会决议，因公司2017年度实现的归属于上市公司股东的净利润未达
到《公司2017年限制性股票激励计划（草案）》中规定的第一期可解锁的业绩条件，公司决定回购注销未达到第一期解锁条
件的限制性股票826.815万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息（按日计息）。
根据公司于2018年6月22日召开的2017年年度股东大会决议，因公司2017年限制性股票激励计划的9名激励对象因不再担
任公司董事或高管职务、离职失去激励对象资格，公司决定回购注销失去资格的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票
432.768万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息（按日计息）。
截至本报告日，上述限制性股票共1,259.583万股尚未完成回购注销。
相关事项详细内容已披露在《证券时报》、香港《大公报》和巨潮资讯网。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联交 占同类 获批的 可获得
关联交 是否超 关联交
关联交易 关联关 关联交 关联交 关联交 易金额 交易金 交易额 的同类 披露日 披露索
易定价 过获批 易结算
方 系 易类型 易内容 易价格 （万 额的比 度（万 交易市 期 引
原则 额度 方式
元） 例 元） 价
30
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
1）写字
楼：33
元/
《关联
月平方
交易公
米 (含
深圳市皇 根据市 告
受郑康 中央空 成本加 2016 年
庭商业管 提供劳 商业运 场价格 （一）》
豪控制 调)；2） 860.65 1.71% 0否 转账 10-20% 01 月 16
理有限公 务 营服务 协商确 （公告
的企业 商场： 的利润 日
司 定 编号：
45 元/
2016-0
月平方
5）
米（含
中央空
调）等
《关联
物业费
交易公
每月 33
根据市 空置部 告
受郑康 元/平 2016 年
皇庭房地 提供劳 商业运 场价格 分每月 （一）》
豪控制 米，服 1,263 2.51% 0否 转账 01 月 16
产开发 务 营服务 协商确 13-33 （公告
的企业 务费每 日
定 元/平 编号：
月 31.9
2016-0
万等
5）
《关于
签订<
营销推
租赁代
广费每
理协
月 50
根据市 收取首 议>暨
受郑康 商业运 万，并 2017 年
皇庭房地 提供劳 场价格 1,689.1 月租金 关联交
豪控制 营服务 收取首 3.36% 0否 转账 04 月 18
产开发 务 协商确 9 的 1-2 易的公
的企业 及佣金 月租金 日
定 倍佣金 告》（公
的 1.5
告编
倍佣金
号：
等
2017-1
8）
《关于
签署<
每月 工程委
成本费
钦州市皇 根据市 100 万 托管理
受郑康 用加 2017 年
庭房地产 提供劳 房屋代 场价格 代建费 合同>
豪控制 851.8 8.45% 0否 转账 10%-20 08 月 29
开发有限 务 建收入 协商确 及每月 暨关联
的企业 %的利 日
公司 定 营销费 交易的
润
用 20 万 公告》
（公告
编号：
31
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
2017-7
0）
深圳市皇 根据市
受郑康 每月 25 每月
庭酒店管 提供劳 商业运 场价格 2,073.3
豪控制 元/平方 4.12% 0否 转账 13-33 不适用
理有限公 务 营服务 协商确 2
的企业 米 元/平米
司 定
《关于
签署<
工程委
每月 托管理
成本费
惠州大亚 根据市 100 万 合同>
受郑康 用加 2017 年
湾皇庭房 提供劳 房屋代 场价格 代建费 暨关联
豪控制 821.12 8.15% 0否 转账 10%-20 08 月 29
地产开发 务 建收入 协商确 及每月 交易的
的企业 %的利 日
有限公司 定 营销费 公告》
润
用 10 万 （公告
编号：
2017-7
0）
《关于
签署<
工程委
托管理
成本费
深圳市皇 根据市 每月 合同>
受郑康 用加 2017 年
庭房地产 提供劳 房屋代 场价格 100 万 暨关联
豪控制 754.72 7.49% 0否 转账 10%-20 08 月 29
开发有限 务 建收入 协商确 代建费 交易的
的企业 %的利 日
公司 定 用 公告》
润
（公告
编号：
2017-7
0）
8,313.8
合计 -- -- -- 0 -- -- -- -- --
0
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交
易进行总金额预计的，在报告期内的 无
实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大
无
的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
√ 适用 □ 不适用
32
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
转让资产 转让资产
关联交易 关联交易 关联交易 转让价格 关联交易 交易损益
关联方 关联关系 的账面价 的评估价 披露日期 披露索引
类型 内容 定价原则 （万元） 结算方式 （万元）
值（万元）值（万元）
《关于购
本公司实 买房产暨
以重庆公
重庆皇庭 际控制人 2018 年 关联交易
购买重庆 寓的评估
珠宝广场 郑康豪先 资产收购 6,706.23 9,204.59 9,204 转账 0 04 月 21 的公告》；
商住公寓 价为参考
有限公司 生控制的 日 公告编
基础
公司 号：
2018-39
《关于继
续收购深
圳市同心
以同心再
郑康豪担 小额再贷
深圳市同 继续收购 贷款的股
任法定代 2018 年 款有限公
心投资基 同心再贷 东全部权
表人兼董 股权收购 39,993.81 42,148.01 42,000 转账 0 06 月 02 司部分股
金股份公 款 35%股 益评估价
事长的公 日 权暨关联
司 权 值为参考
司 交易的公
基础
告》；公告
编号：
2018-52
置出同心
基金
22.34%股
份和置入
重庆皇庭
100%股
权的差额
为
《关于公
以同心基 62,543.03
本公司实 司资产置
深圳市皇 出售同心 金的股东 万元，由
际控制人 2018 年 换暨关联
庭产业控 基金 全部权益 皇庭集团
郑康豪先 股权出售 62,819.99 69,101.57 69,101.57 0 12 月 10 交易的公
股有限公 22.34%股 评估价值 及其关联
生控制的 日 告》；公告
司 份 为参考基 方以债权
公司 编号：
础 冲抵和现
2018-87
金支付的
方式付
清，各方
债权债务
抵消后本
次资产置
换剩余差
额为
33
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
26,339.49
万元。该
款项于
2019 年
已全部支
付。
《关于公
以重庆皇
本公司实 详见上述 司资产置
重庆皇庭 收购重庆 庭的股东
际控制人 出售同心 2018 年 换暨关联
九龙珠宝 皇庭 全部权益
郑康豪先 股权收购 5,085.52 6,558.54 6,558.54 基金 0 12 月 10 交易的公
产业开发 100%股 评估价值
生控制的 22.34%交 日 告》；公告
有限公司 权 为参考基
公司 易。 编号：
础
2018-87
转让价格与账面价值或评估价值差异较
无
大的原因（如有）
对公司经营成果与财务状况的影响情况 无
报告期内，公司通过资产置换了重庆皇庭 100%股权，股权转让方皇庭集团及重庆
九龙珠宝承诺：重庆九龙珠宝承诺自 2019 年度起 8 年内，重庆皇庭广场每年度全
部营业收入（含租金、管理费、水电费、停车费等商场所有收入）应达到以下金
如相关交易涉及业绩约定的，报告期内
额：2019 年度不低人民币于 4,000 万元；2020 年度不低于人民币 5,000 万元；2021
的业绩实现情况
年起每年不低于人民 6,400 万元。如未能达到承诺金额的差额部分，由皇庭集团
及重庆九龙珠宝承诺以现金支付方式补足。因上述业绩承诺尚未到业绩承诺年度，
故本报告期内不存在业绩实现情况。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
34
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
√ 适用 □ 不适用
租赁情况说明
1、公司拟承租郑州商业物业的事项
为了落实公司战略，拓展商业不动产管理服务业务，公司与郑州美盛置业有限公司签订《合作框架协议书》，承租其正
在开发建设的商业物业郑州市丰庆路庙李城中村改造项目A2-2地块集中商业项目，用于本公司经营购物中心。该项目租赁
面积共计约6.4万㎡，租赁期限20年。计租期内累计租金总额约101,336.46万元。详见公司于2018年9月7日披露的《关于公司
拟承租郑州商业物业的公告》。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
2005 年 04 1999 年 12 月 01 直至贷款业
融发投资按揭担保 119.71 119.71 一般保证 否 否
月 23 日 日 主还款完毕
报告期内审批的对外担保额度合 报告期内对外担保实际发
0 0
计（A1） 生额合计（A2）
35
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
报告期末已审批的对外担保额度 报告期末实际对外担保余
119.71 119.71
合计（A3） 额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
连带责任
2016 年 01 2016 年 03 月 30
融发投资 300,000 300,000 保证;抵押; 七年 否 否
月 19 日 日
质押
至该笔债务履
2017 年 08 2017 年 08 月 30 连带责任
瑞泽租赁 49,000 14,000 行期限届满之 否 否
月 15 日 日 保证
日后两年止
2017 年 10
瑞泽租赁 100,000 - 0
月 27 日
主合同下被担
保债务的履行
期届满(含约
2018 年 04 2018 年 09 月 13 连带责任 定期限届满以
同心再贷款 100,000 20,000 否 否
月 21 日 日 保证 及依照约定或
法律法规的规
定提前到期)
之日起两年
自协议生效之
日起至同心再
2017 年 4 2017 年 10 月 27 连带责任
同心再贷款 150,000 30,000 贷款的义务全 是 否
月 25 日 日 保证
部履行完毕之
日止
主合同约定的
2017 年 4 2017 年 10 月 23 连带责任 债务人履行债
同心再贷款 150,000 2,000 是 否
月 25 日 日 保证 务期间届满之
日起二年
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保
100,000 20,000
合计（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际
549,000 334,000
额度合计（B3） 担保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
重庆皇庭 2018 年 12 24,000 2018 年 12 月 29 24,000 质押 从本合同生 否 否
36
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
月 29 日 日 效日起至主
合同项下具
体授信债务
履行期限届
满之日后两
年，授信展
期的，则保
证期间延续
至展期期间
届满之日后
两年
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
24,000 24,000
合计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
24,000 24,000
额度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
124,000 44,000
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
573,119.71 358,119.71
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 66.80%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
324,000
担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 34,119.71
上述三项担保金额合计（D+E+F） 358,119.71
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
无
责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
1、融发投资 30 亿贷款由融发投资以皇庭广场（房产证号：深房地字第 3000627642 号）提供房产抵押担保，由融发投资以
其享有的与应收账款相关的所有权利或利益提供应收账款质押担保，由本公司及本公司下属公司 POWERLAND HOLDINGS
LIMITED 以合计持有融发投资的 100%的股权提供股权质押担保，由本公司、皇庭集团、皇庭投资、郑康豪提供连带责任保
证担保。
2、重庆皇庭 2.4 亿贷款由重庆皇庭以重庆皇庭广场（房产证号：渝 2018 九龙坡区不动产权第 000355711 号）提供房产抵押
担保，由公司全资子公司深圳市皇庭不动产管理有限公司以其持有的重庆皇庭 100%股权提供最高额质押担保。
37
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有资金 49,930 0 0
合计 49,930 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
（1）股东及债权人利益保护
报告期内公司严格遵守各项法律法规，持续完善治理结构，不断健全内控制度，形成了以股东大会、董事会、监事会及
管理层为主体结构的决策与经营体系。公司重视投资者关系管理，不断完善信息披露，确保信息披露的及时性、完整性和准
确性，开通网站、邮件、电话、股东大会、深交所互动易等多种渠道与投资者进行互动交流，有效维护中小投资者的利益，
保证所有股东公开、公平、公正的享有各项权益。
公司尊重并保护债权人及各合作方的合法权益，实施稳健的财务政策，保障公司资产、资金的安全。公司银行信贷信誉
良好，能够及时得到银行的有力支持。
（2）员工权益保护
公司遵守国家各项规章制度，依法经营，在用工制度上严格按照《劳动法》、《劳动合同法》等要求执行，公司与员工
38
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
签订规范的劳动合同，同时按照规定购买社会保险、公积金；公司以人为本，重视员工成长，积极开展职业培训，提升员工
及企业竞争力；公司关爱员工，组织开展多样的文化文体活动，每年度组织员工体检，定期举办员工运动会，高温季节发放
避暑饮品等福利，切实维护员工各项权益，增强员工的归属感及文化认同感。
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位，报告期内未出现因违法违规而受到处罚的情况。
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、公司大股东向公司员工发出增持公司股票倡议书的情况
公司于2018年10月23日披露了《关于公司第一大股东向公司员工发出增持公司股票倡议书的公告》，公司第一大股东
皇庭投资倡议：皇庭国际及全资子公司、控股子公司全体员工积极买入公司A股股票。
增持期间（即2018年10月22日至2018年11月21日），共有44位员工增持公司股票，合计增持股票数量为94.62万股，增
持均价约为人民币6.10元/股，增持总金额为人民币577.33万元。
2、公司大股东增持公司股份的情况
公司第一大股东皇庭投资于2018年6月8日至8月21日期间通过集中竞价方式增持公司股份共计7,223,345股，成交金额为
人民币72,758,854.02元。
公司于2018年10月24日披露了《关于公司第一大股东增持公司股份计划的公告》，公司第一大股东皇庭投资承诺皇庭
投资及其关联方计划自2018年10月24日起6个月内增持公司股份，拟增持金额不少于1亿元人民币。
2019年3月12-14日，皇庭投资的一致行动人皇庭产业控股通过集中竞价方式增持公司股份共计16,064,600股，成交金额
为人民币100,000,061.12元。本次增持计划已完成。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
39
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
645,999,5 -617,410, -617,410, 28,589,21
一、有限售条件股份 54.96% 2.43%
62 343 343 9
645,931,6 -617,410, -617,410, 28,521,31
3、其他内资持股 54.95% 2.42%
62 343 343 9
577,741,6 -577,741, -577,741,
其中：境内法人持股 49.15% 0 0.00%
72 672 672
68,189,99 -39,668,6 -39,668,6 28,521,31
境内自然人持股 5.80% 2.42%
0 71 71 9
4、外资持股 67,900 0.01% 67,900 0.01%
境外自然人持股 67,900 0.01% 67,900 0.01%
529,345,8 617,410,3 617,410,3 1,146,756
二、无限售条件股份 45.04% 97.57%
06 43 43 ,149
286,111,1 617,622,0 617,622,0 903,733,2
1、人民币普通股 24.34% 76.89%
80 28 28 08
243,234,6 243,022,9
2、境内上市的外资股 20.70% -211,685 -211,685 20.68%
26 41
1,175,345, 1,175,345
三、股份总数 100.00% 0 0 100.00%
368 ,368
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
1、公司于2014年度向5名特定对象非公开发行普通股（A股）股票，该等股份于2015年9月9日在深交所上市，所有发行对象
认购的股票限售期为36个月。2018年9月10日，该等股份限售期满，上市流通。
2、公司实施资本公积金转增股本后，董事长郑康豪先生高管锁定股发生变动。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
40
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
股份回购的实施进展情况
√ 适用 □ 不适用
公司于2019年1月29日首次通过股份回购专用证券账户以集中竞价交易方式回购公司股份。
截至本报告披露日，公司通过股份回购专用证券账户以集中竞价交易方式累计回购公司A、B股共1,485,844股，占公司总股
本的0.13%。
回购股份类别：A股，累计回购股份数量：1,135,700股，占公司总股本的0.10%，最高成交价为人民币4.57元/股，最低成交
价为人民币4.31元/股，支付的总金额为人民币4,999,469.04元（含交易费用）。
回购股份类别：B股，累计回购股份数量：350,144股，占公司总股本的0.03%，最高成交价为港币2.86元/股，最低成交价为
港币2.76元/股，支付的总金额为港币994,001.98元（含交易费用）。
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除限售股 本期增加限售股
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
根据公司股权激励
计划规定，首次授予
的限制性股票自
2018 年起分三批解
除限售（因公司 2017
年度相关业绩考核
指标未达到限制性
股票激励计划第一
限制性股票激励 股权激励限售
27,560,500 0 0 27,560,500 期解锁的业绩条件
对象（51 名） 股
及 9 名激励对象因离
职失去激励对象资
格，公司共回购注销
限制性股票
1259.583 万股。上述
事项已经公司股东
大会审议通过，尚未
回购注销。）
深圳市皇庭投资 非公开发行限
218,818,444 218,818,444 0 0 2018-09-10
管理有限公司 售股份
深圳市皇庭产业 239,282,152 239,282,152 0 0 非公开发行限 2018-09-10
41
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
控股有限公司 售股份
苏州和瑞九鼎投
非公开发行限
资中心（有限合 119,641,076 119,641,076 0 0 2018-09-10
售股份
伙）
非公开发行限
陈巧玲 19,940,178 19,940,178 0 0 2018-09-10
售股份
非公开发行限
霍孝谦 19,940,178 19,940,178 0 0 2018-09-10
售股份
高管锁定股解除限
售按照其上一年度
最后一个交易日所
持公司股份总数的
郑康豪 817,034 0 211,685 1,028,719 高管锁定股
25%为本年度实际
可上市流通股份，剩
余 75%股份将继续
锁定。
合计 645,999,562 617,622,028 211,685 28,589,219 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日
报告期末表决权
年度报告披露日 前上一月末表决
报告期末普通 恢复的优先股股
26,110 前上一月末普通 26,440 0 权恢复的优先股 0
股股东总数 东总数（如有）（参
股股东总数 股东总数（如有）
见注 8）
（参见注 8）
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持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限 质押或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的
持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
深圳市皇庭投资 253,891,8 253,891,8
境内非国有法人 21.60% 7,223,345 0 质押 242,165,940
管理有限公司 77 77
深圳市皇庭产业 239,282,1 239,282,1
境内非国有法人 20.36% 0 0 质押 229,282,152
控股有限公司 52 52
苏州和瑞九鼎投
107,887,6 -11,753,4 107,887,6
资中心（有限合 境内非国有法人 9.18% 0
76 00 76
伙）
百利亚太投资有 72,634,06 72,634,06
境外法人 6.18% 0 0 质押 15,000,000
限公司 0 0
21,576,85 21,576,85
鍾志強 境外自然人 1.84% 0 0 质押 16,431,188
0 0
19,940,17 19,940,17
陈巧玲 境内自然人 1.70% 0 0 质押 19,142,570
8 8
19,940,17 19,940,17
霍孝谦 境内自然人 1.70% 0 0 质押 19,940,178
8 8
BOCI
16,350,84 16,350,84
SECURITIES 境外法人 1.39% -640,000 0
4 4
LIMITED
全国社保基金一 15,800,00 15,800,00
其他 1.34% 2,871,157 0
零四组合 0 0
中铁宝盈资产－
浦发银行－中铁
14,479,69 14,479,69
宝盈－宝鑫 77 号 其他 1.23% 132,740 0
8 8
特定客户资产管
理计划
皇庭国际集团有 12,655,25 12,655,25
境外法人 1.07% 0 0
限公司 2 2
战略投资者或一般法人因配售新股
皇庭产业控股、和瑞九鼎因参与公司非公开发行 A 股股票成为公司前 10 名普通股股
成为前 10 名股东的情况（如有）（参
东，其认购的股份自 2015 年 9 月 9 日上市之日起 36 个月内不得转让。
见注 3）
公司实际控制人郑康豪先生及其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国
际集团为一致行动人，截止 2018 年 12 月 31 日合计持有公司 579,834,967 股股份，占
上述股东关联关系或一致行动的说
公司总股本的 49.33%；截至本报告披露日，合计持有公司 595,899,567 股股份，占公
明
司总股本的 50.70%。除此之外，上述股东之间未知是否存在其他关联关系或属于《上
市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情形。
前 10 名无限售条件股东持股情况
43
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市皇庭投资管理有限公司 253,891,877 人民币普通股 253,891,877
深圳市皇庭产业控股有限公司 239,282,152 人民币普通股 239,282,152
苏州和瑞九鼎投资中心（有限合伙） 107,887,676 人民币普通股 107,887,676
百利亚太投资有限公司 72,634,060 境内上市外资股 72,634,060
鍾志強 21,576,850 境内上市外资股 21,576,850
陈巧玲 19,940,178 人民币普通股 19,940,178
霍孝谦 19,940,178 人民币普通股 19,940,178
BOCI SECURITIES LIMITED 16,350,844 境内上市外资股 16,350,844
全国社保基金一零四组合 15,800,000 人民币普通股 15,800,000
中铁宝盈资产－浦发银行－中铁宝
盈－宝鑫 77 号特定客户资产管理计 14,479,698 人民币普通股 14,479,698
划
皇庭国际集团有限公司 12,655,252 境内上市外资股 12,655,252
公司实际控制人郑康豪先生及其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国
前 10 名无限售流通股股东之间，以
际集团为一致行动人，截止 2018 年 12 月 31 日合计持有公司 579,834,967 股股份，占
及前 10 名无限售流通股股东和前 10
公司总股本的 49.33%；截至本报告披露日，合计持有公司 595,899,567 股股份，占公
名股东之间关联关系或一致行动的
司总股本的 50.70%。除此之外，上述股东之间未知是否存在其他关联关系或属于《上
说明
市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情形。
前 10 名普通股股东参与融资融券业 截止本报告期末，公司实际控制人郑康豪先生控股的深圳市皇庭投资管理有限公司持
务情况说明（如有）（参见注 4） 有本公司股份 253,891,877 股，其中通过信用证券账户持有 11,070,316 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
投资兴办实业;企业形象
策划;企业管理咨询、投资
咨询、受托资产管理(以上
深圳市皇庭投资管理有限公
郑小燕 2010 年 05 月 19 日 914403005571698665 均不含金融、证券、保险、
司
基金、银行、人才中介及
其他限制项目);国内贸易
(不含专营、专控、专卖商
44
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
品)
产业投资;投资兴办实业;
深圳市皇庭产业控股有限公
郑康雄 2013 年 09 月 16 日 914403000798364759 投资咨询(不含限制项目);
司
投资顾问(不含限制项目)
百利亚太投资有限公司 郑康豪 2009 年 02 月 26 日 50595308 商业投资
皇庭国际集团有限公司 郑康豪 2009 年 05 月 07 日 37908138 商业投资
控股股东报告期内控股和参
股的其他境内外上市公司的 无
股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
郑康豪 本人 中国 否
主要职业及职务 具体详见 2018 年度报告第八节 三、任职情况。
过去 10 年曾控股的境内外上市公
无
司情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
45
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司控股股东、实际控制人、认购方及其他承诺主体股份限制减持情况可参见第五节第三项承诺事项履行情况内
容。
46
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
47
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持
任期起始 任期终止 期初持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量
日期 日期 数（股） 变动（股）数（股）
（股） （股）
2010 年 2019 年
郑康豪 董事长 现任 男 43 09 月 10 09 月 25 1,371,626 1,371,626
日 日
2018 年 2019 年
邢福俊 副董事长 现任 男 46 06 月 22 09 月 25 2,546,700 2,546,700
日 日
2010 年 2019 年
董事、总
陈小海 现任 男 51 09 月 10 09 月 25 2,550,000 2,550,000
经理
日 日
2018 年 2019 年
刘海波 董事 现任 男 39 06 月 22 09 月 25 0 0
日 日
2018 年 2019 年
董事、财
李亚莉 现任 女 43 06 月 22 09 月 25 509,400 509,400
务总监
日 日
2008 年 2019 年
董事、董
曹剑 现任 男 38 04 月 22 09 月 25 850,000 850,000
事会秘书
日 日
2013 年 2019 年
熊楚熊 独立董事 现任 男 64 09 月 23 09 月 25 0 0
日 日
2016 年 2019 年
王培 独立董事 现任 女 51 06 月 28 09 月 25 0 0
日 日
2016 年 2019 年
汪军民 独立董事 现任 男 55 09 月 26 09 月 25 0 0
日 日
2018 年 2019 年
监事会主
龙光明 现任 男 36 06 月 22 09 月 25 0 0
席
日 日
林青辉 监事 现任 男 53 2018 年 2019 年 1,018,700 1,018,700
48
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
06 月 22 09 月 25
日 日
2016 年 2019 年
刘玉英 监事 现任 女 44 09 月 26 09 月 25 0 0
日 日
2018 年 2019 年
罗良 监事 现任 女 39 06 月 22 09 月 25 271,800 271,800
日 日
2014 年 2019 年
吴小霜 监事 现任 女 37 06 月 05 09 月 25 0 0
日 日
2016 年 2018 年
唐若民 董事 离任 男 46 01 月 05 05 月 31 2,040,000 2,040,000
日 日
2016 年 2018 年
刘晓红 董事 离任 女 43 01 月 05 05 月 31 850,000 850,000
日 日
2016 年 2018 年
朱波 董事 离任 男 32 09 月 26 05 月 31 0 0
日 日
2016 年 2018 年
张崇华 监事 离任 男 58 02 月 04 06 月 22 0 0
日 日
12,008,22 12,008,22
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0
6 6
注：1、除郑康豪先生外，公司董事、监事及高级管理人员持有的公司股票均为参与公司2017年限制性股票激励计划所授予
的限制性股票。
2、林青辉先生通过参与公司 2017 年限制性股票激励计划，持有已授予尚未解锁的限制性股票 101.87 万股。根据《公
司 2017 年限制性股票激励计划（草案）》的相关规定，因其不再担任公司董事或高管职务失去激励对象资格，公司已于 2018
年 6 月 22 日召开 2017 年年度股东大会，审议通过回购注销其已获授尚未解锁的全部限制性股票。截至本报告日，上述限制
性股票尚未完成回购注销。
3、罗良女士通过参与公司2017年限制性股票激励计划，持有已授予尚未解锁的限制性股票27.18万股。根据《公司2017
年限制性股票激励计划（草案）》的相关规定，因其于2018年6月起担任公司监事职务失去激励对象资格，公司将在履行相应
审批程序后回购注销其已获授尚未解锁的全部限制性股票。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
2018 年 06 月 22 因工作变动原因，刘海波先生向公司监事会申请辞去
刘海波 董事 任免
日 监事职务，不再担任监事会主席一职，并经公司 2018
49
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
年第二次临时股东大会选举为公司董事。
因工作变动原因，林青辉先生向公司董事会申请辞去
2018 年 06 月 22 董事及副总经理、财务总监职务，辞去公司董事会专
林青辉 监事 任免
日 门委员会相应职务，并经公司 2018 年第二次临时股东
大会选举为公司监事。
2018 年 05 月 31
唐若民 董事 离任 因工作变动原因辞职
日
2018 年 05 月 31
刘晓红 董事 离任 因工作变动原因辞职
日
2018 年 05 月 31
朱波 董事 离任 因个人原因辞职
日
2018 年 06 月 22
张崇华 监事 离任 因工作变动原因辞职
日
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事会成员
郑康豪先生：男，1976年出生，曾就读于深圳大学工商管理专业。现任百利亚太董事、皇庭集团实际控制人、皇庭房
地产开发董事长、同心基金董事长、深联公务航空有限公司董事长，兼任深圳市工商联副主席、深圳国际商会副会长、深圳
市同心俱乐部副会长、深圳市青年企业家联合会常务副会长、深圳市光彩事业促进会副会长等社会职务，2008年-2015年期
间曾任深圳市政协委员。2010年9月起任公司董事长。
邢福俊先生：男，1973 年出生，毕业于东北财经大学，获经济学博士学位，高级会计师。 曾任国信证券投资银行总部
项目经理、深圳市人民政府经济体制改革办公室主任科员。近五年工作经历：深圳市人民政府国有资产监督管理委员会资本
运作管理处处长、深圳市创新投资集团有限公司总裁助理、深圳市亿合控股有限公司高级副总裁。现任本公司副董事长、皇
庭集团总裁、同心基金总经理、本公司下属公司深圳市同心小额再贷款有限公司董事长。
陈小海先生：男，1968年出生，1991年毕业于中山大学企业管理专业，获管理学学士学位；拥有深圳市首届房地产经
纪人资格证书。曾任职于深圳祥祺集团、大连万达集团、青岛海尔房地产集团、皇庭集团，2009年加入公司任副总经理，现
任公司董事及总经理、融发投资董事长、皇庭不动产执行董事及总经理。
刘海波先生：男，1980年出生，毕业于哈尔滨商业大学法学院及西北工业大学管理学院，获法学学士学位及工商管理
硕士学位，北京大学汇丰商学院EMBA在读。曾任职奇瑞汽车集团、海能达股份有限公司、华为技术有限公司；近五年工作
经历：皇庭集团人事企管部总经理兼皇庭地产行政人事部总经理、皇庭国际监事会主席。现任本公司董事、人力资源总监、
商管板块常务副总裁。
李亚莉女士：女，1976年出生，毕业于兰州商学院财务会计专业，并参加清华威尔士MBA学习，会计中级职称。曾任
职深圳市越众集团有限公司。近五年工作经历：皇庭集团财务部总经理、皇庭国际财务管理部总经理。现任本公司董事、财
务总监。
曹 剑先生：男，1981年出生，毕业于广东财经大学金融学专业，获经济学硕士学位。2007年6月加入深圳市皇庭国际
企业股份有限公司，曾就职于公司投资管理部。自2008年起任本公司董事会秘书。现任本公司董事、董事会秘书和本公司下
属公司深圳戴维斯商业管理有限公司董事及CEO。
熊楚熊先生：男，1955年出生，毕业于厦门大学会计系，博士学位。曾就职于重庆市二轻局生产处、重庆市南岸皮革
厂、重庆大学管理学院、深圳大学经济学院。深圳大学会计学教授（退休），兼任深圳莱宝高科技股份有限公司、沙河实业
股份有限公司、贵州泰永长征技术股份有限公司独立董事。2013年9月起任公司独立董事。
王 培女士：女，1968年出生，本科毕业于上海师范大学外语系，获文学士学位；硕士毕业于同济大学、阿肯色大学沃
50
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
尔顿商学院，分别获得MBA学位（主攻方向：人力资源）和EMBA学位（主攻方向：物流供应链及快速消费品）。曾任沃
尔玛中国总部人力资源副总裁、高级副总裁兼首席行政官 (CAO)、沃尔玛美国总部集团副总裁等；阿里巴巴（中国）有限
公司集团副总裁；上海弘章投资管理有限公司资深合伙人。现任宝能零售事业部CEO。2016年6月起任公司独立董事。
汪军民先生：男，1964年出生，重庆大学管理学博士；武汉大学法学博士；中南财经政法大学经济学博士后。具有高
级会计师、高级经济师、注册会计师、注册资产评估师、企业法律顾问等资格。现任中南财经政法大学法学院教授、博士生
导师，兼任浙江大东南股份有限公司、恒信东方文化股份有限公司、深圳桑达实业股份有限公司独立董事。2016年9月起任
公司独立董事。
2、监事会成员
龙光明先生：男，1983年出生，毕业于石家庄经济学院及中国人民大学，获法学学士学位及民商法学硕士学位，具有
法律职业资格证书（A证）、证券从业资格证。曾任职北京共和律师事务所深圳分所、深圳市花样年投资发展有限公司、花
样年集团（中国）有限公司。近五年工作经历：曾任职皇庭集团风控法务部总经理兼深圳前海皇庭资本管理有限公司风控总
监。现任公司风控法务总监、同心再贷款总经理。2016年1月起任公司监事。
林青辉先生,男，1966 年出生，毕业于安徽财贸学院，获经济学学士学位，证券业务特 许注册会计师、会计师、注册
税务师。曾任职江西财政局、深圳南方民和会计师 事务所等多家单位。近五年工作经历：曾任职皇庭集团副总裁兼财务总
监、皇庭国际董事、副总经理、财务总监。2018年6月起任公司监事。
刘玉英女士：女，1975年出生，毕业于深圳职业技术学院物业管理专业，目前广东财经大学工商管理硕士在读。曾任
职深圳市中行建设监理有限公司副总经理；近五年工作经历：自2013年9月起在皇庭集团任职。现任皇庭集团董事长助理、
董事长办公室总经理。2016年9月起任公司监事。
罗 良女士： 女，1980 年出生，毕业于南京财经大学会计学专业。近五年工作履历：曾任公司人力资源部总经理兼总
经理办公室主任、皇庭地产行政人事部总经理、公司下属公司皇庭房产建设人事行政部总经理。 现任公司审计监察部总经
理（审计总监）。2018年6月起任公司监事。
吴小霜女士：女，1982年出生，毕业于中国政法大学，获法学学士学位。2007年 5 月入职公司，现任职公司证券事务
代表、证券事务部副总经理。 2014年6月起任公司监事会监事。
3、高级管理人员
陈小海先生：见前述董事介绍。
李亚莉女士：见前述董事介绍。
曹 剑先生：见前述董事介绍。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2010 年 08 月
郑康豪 百利亚太投资有限公司 董事 否
02 日
在股东单位任
无
职情况的说明
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2016 年 05 月 06
郑康豪 深圳市同心投资基金股份公司 董事长 否
日
郑康豪 深联公务航空有限公司 董事长 2016 年 07 月 12 否
51
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
日
2017 年 04 月 15
邢福俊 深圳市同心投资基金股份公司 总经理 是
日
2016 年 05 月 10
熊楚熊 深圳莱宝高科技股份有限公司 独立董事 是
日
2015 年 04 月 23
熊楚熊 沙河实业股份有限公司 独立董事 是
日
2018 年 02 月 23
熊楚熊 贵州泰永长征技术股份有限公司 独立董事 是
日
2017 年 10 月 01
王培 宝能零售事业部 CEO 是
日
法学院教授、 2009 年 09 月 01
汪军民 中南财经政法大学 是
博士生导师 日
2014 年 05 月 20
汪军民 浙江大东南股份有限公司 独立董事 是
日
2014 年 05 月 10
汪军民 恒信东方文化股份有限公司 独立董事 是
日
2014 年 08 月 07
汪军民 深圳桑达实业股份有限公司 独立董事 是
日
董事长助理、
2013 年 09 月 12
刘玉英 深圳市皇庭集团有限公司 董事长办公 是
日
室总经理
在其他单位任
无
职情况的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
决策程序：根据公司章程的规定，公司董事、监事的报酬由股东大会决定，高级管理人员的报酬由董事会决定。在公司
任职的高级管理人员均在公司领取报酬。
确定依据：根据公司《董事、监事、高级管理人员薪酬制度》，公司对高级管理人员实行薪酬与工作绩效挂钩的考评机
制，公司董事会薪酬与考核委员会对高级管理人员的工作绩效进行绩效考评，并依此确定薪酬回报。公司于2018年4月19日
召开了2018年第八届董事会第四次会议审议通过了《关于修订<董事、监事、高级管理人员薪酬制度>部分条款的议案》。
实际支付情况：根据公司的薪酬管理制度与绩效考评体系按期支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
姓名 职务 性别 年龄 任职状态 从公司获得的税 是否在公司关联
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
前报酬总额 方获取报酬
郑康豪 董事长 男 43 现任 74.08 是
邢福俊 副董事长 男 46 现任 0.75 是
陈小海 董事、总经理 男 51 现任 244.91 否
刘海波 董事 男 39 现任 205.6 否
李亚莉 董事、财务总监 女 43 现任 122.37 否
董事、董事会秘
曹剑 男 38 现任 138.23 否
书
熊楚熊 独立董事 男 64 现任 8否
王培 独立董事 女 51 现任 8否
汪军民 独立董事 男 55 现任 8否
龙光明 监事会主席 男 36 现任 104.2 否
林青辉 监事 男 53 现任 167.04 否
刘玉英 监事 女 44 现任 2是
罗良 监事 女 39 现任 57.84 否
吴小霜 监事 女 37 现任 45.63 否
唐若民 董事 男 46 离任 1.25 是
刘晓红 董事 女 43 离任 62.95 否
朱波 董事 男 32 离任 1.25 否
张崇华 监事 男 58 离任 29.32 否
合计 -- -- -- -- 1,281.42 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 33
主要子公司在职员工的数量（人） 689
在职员工的数量合计（人） 722
当期领取薪酬员工总人数（人） 722
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 7
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
技术人员 47
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
财务人员 62
行政人员 36
管理人员（含人力资源、企管、风控法务、审计、证券） 28
招商人员 56
投资人员 8
采购人员 7
市场营运人员 37
物业基层人员 441
合计 722
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士以上 22
本科以上 122
大专以上 171
中专及其他 407
合计 722
2、薪酬政策
根据公司中长期发展规划以及关键经营目标导向，结合市场水平，公司在遵循公平、公正、适度透明原则的基础上规范
整体薪酬体系。以绩效为导向，打破工资刚性，使员工薪酬收入与业绩产出紧密结合，以实现薪资管理的公平性和激励性。
同时，实行稳步增长的调薪政策，通过将调薪资源投入到绩效好，能力强且有意愿在公司长期服务的员工，优化人才结构，
保留和激励公司发展所需的人员，淘汰绩效落后人员，为公司经营目标的实现提供保障。
3、培训计划
公司秉持改革发展的理念，紧跟时代发展的步伐，采用科学的措施和方法，促进公司人才队伍建设发展，切实发挥人才
在公司经营发展中的重要作用。人才是企业竞争的关键，是公司发展的重要资源，公司在人才培养工作中，持续加强员工培
训工作，通过培训学习、工作实操相结合，不断提高企业员工专业能力与整体素质，促进企业持续健康发展。
4、劳务外包情况
√ 适用 □ 不适用
劳务外包的工时总数（小时） 660,780
劳务外包支付的报酬总额（元） 9,670,020.00
54
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
1、公司股东大会召集召开程序、提案审议程序、决策程序均符合相关规定，保证了全体股东，尤其是中小股东能按其
所持股份充分行使其相应的权利。同时，公司严格执行《股东大会网络投票管理办法》，保证了全体股东对公司重大事项的
知情权、参与权及表决权。历次股东大会均有律师到场见证，并作有完整的会议记录，切实维护上市公司和全体股东的合法
权益。
2、公司控股股东能够按照法律、法规及《公司章程》的规定行使权利，通过股东大会正常行使出资人权力，没有逾越
股东大会直接或间接地干预公司的经营和决策活动，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面做到分开。报
告期内控股股东及其附属企业等关联方不存在非经营性占用公司资金的情况。
3、公司董事会严格执行《董事会议事规则》，会议的召集、召开及表决程序合法有效；公司董事会的构成和人员符合
法律、法规和《公司章程》的规定与要求，并严格按照其要求开展工作和履行职责。公司董事认真出席董事会和股东大会；
通过自学及参加监管部门的培训熟悉并掌握相关法律法规，从根本上保证能够立足于维护公司和全体股东的最大利益，忠实、
诚信、勤勉地履行职责。
4、公司监事会向股东大会负责，严格执行《监事会议事规则》；监事会的人数和人员构成均符合法律法规的要求；监
事能够认真履行职责，遵循程序，列席现场董事会会议等公司重要会议和活动，并向股东大会汇报工作，提交监事会报告和
有关议案；监事会依法对公司财务、董事会、经营管理层履行责任的合法合规性等进行日常监督检查。
5、根据公司实际情况及相关法律法规要求，报告期内对《公司章程》进行了3次修订。
6、公司严格按照法律、法规和《公司章程》、公司《信息披露管理制度》等的规定，真实、准确、完整、及时地披露
信息，并指定香港《大公报》、《证券时报》和巨潮资讯网为公司信息披露的指定媒体，确保所有投资者能够公平获取公司
信息；通过现场、电话、互动易平台等方式与投资者进行沟通，加强投资者关系管理。
7、报告期内，公司严格执行《内幕信息知情人登记制度》，认真做好内幕信息知情人的登记、报备工作；组织公司董
事、监事、高级管理人员以及公司财务、投资等可接触内幕信息的相关人员学习相关法律法规和文件，提高防控和远离内内
幕交易的意识。报告期内，公司没有发现内幕信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份
的情况，也未有因此受到监管部门的查处和整改的情况。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与公司控股股东完全分开，公司具有完整、独立的自主经营能力。
业务方面：公司从事的业务独立于控股股东，公司与控股股东之间不存在同业竞争的情况；
人员方面：公司人员独立，公司总经理、财务负责人、董事会秘书没有在控股股东或其他股东单位担任任何职务和领取
薪酬的情况；
资产方面：公司资产独立，权属清晰，不存在控股股东占用公司非经营性资产的情况；
机构方面：公司组织机构独立，内部职能部门独立运作，公司及其下属职能部门与控股股东及其下属职能部门之间不存
在上下级关系；
财务方面：公司财务独立，建立了健全的财务政策、会计管理制度，独立核算，独立纳税。
55
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
《2018 年第一次临
2018 年第一次临时 时股东大会决议公
临时股东大会 62.48% 2018 年 01 月 29 日 2018 年 01 月 30 日
股东大会 告》；公告编号：
2018-11
《2017 年年度股东
2017 年年度股东大
年度股东大会 52.25% 2018 年 06 月 22 日 2018 年 06 月 23 日 大会决议公告》；公
会
告编号：2018-56
《2018 年第二次临
2018 年第二次临时 时股东大会决议公
临时股东大会 65.49% 2018 年 12 月 25 日 2018 年 12 月 26 日
股东大会 告》；公告编号：
2018-94
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
熊楚熊 13 3 10 0 0否 2
王培 13 2 11 0 0否 2
汪军民 13 3 10 0 0否 1
连续两次未亲自出席董事会的说明
无
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
各独立董事的具体履职情况详见本公司于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）披露的2018年度独立董事述职报告。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
1、发展与战略委员会履职情况：公司董事会发展与战略委员会由5名董事组成，其中1名为独立董事。
报告期内，发展与战略委员会结合公司所处行业发展情况及公司自身发展状况，对公司长期发展战略规划、重大战略性
投资进行研究，向董事会提出合理化建议，对公司发展项目进行审查。
2、审计委员会的履职情况：公司董事会审计委员会由5名董事组成，其中3名为独立董事。
报告期内，审计委员会认真履行职责，主要展开了与2017年度报告审计的相关工作。在审计机构进场前，审计委员会与
公司年审注册会计师就年度审计工作的时间、计划、初步方案安排进行了审议和讨论，并形成了初步意见。在年审注册会计
师进场前审阅了公司财务会计报表；审计机构进场后，审计委员会密切关注审计工作的进展，督促审计工作按进度进行。审
计机构出具初步的审计意见后，审计委员会再次与年审会计师事务所有关负责人进行了沟通，在听取审计机构关于公司年报
审核的意见后，审计委员会再次对公司审计后的财务报告进行审计，并形成意见，同意以此财务数据为基础，编制公司2017
年度报告和摘要。 2017年度审计完成后，审计委员会客观评价了负责年度审计的会计师事务所的工作，撰写了“审计委员会
关于立信会计师事务所从事本年度审计工作的总结报告”。
2018年4月，公司拟续聘任立信会计师事务所为公司2018年度财务审计机构，经董事会审计委员会认真审核后，同意续
聘并提交董事会审议通过续聘议案。
报告期内，在董事会审计委员会的指导下，公司审计部加强了对公司内控建设的监督，组织完成了2017年度内控自我评
价工作，并撰写了相应的内控自评报告，经董事会审议通过后已公开披露。
截止2018年度报告公告日，审计委员会对公司2018年度报告审计的相关工作，已按照相关要求，认真履行了相应职责。
3、提名委员会履职情况：公司董事会提名委员会由5名董事组成，其中3名为独立董事。
报告期内，提名委员会依照相关法规严格审核公司增补董事候选人及聘任高管候选人的资格，积极履行了职责。
4、薪酬与考核委员会履职情况：公司董事会薪酬与考核委员会由5名董事组成，其中3名为独立董事。
报告期内，薪酬与考核委员会对公司2017年度董事和高级管理人员薪酬及修订《董事、监事、高级管理人员薪酬制度》
部分条款等事项进行了讨论与审议。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
八、高级管理人员的考评及激励情况
为充分发挥和调动公司高级管理人员的工作积极性和创造性，确保人均效能稳步提升，公司结合业务开展的实际情况，
不断完善董事、监事及高级管理人员的考评及激励体系。
公司以制度为指引，积极推行重效益、有弹性，以绩效为导向的薪酬激励机制。建立基于战略规划的目标体系及绩效考
核体系，公司参照市场水平及公司发展要求确定高级管理人员的薪资构成，根据公司战略目标严格制定高级管理人员的年度
经营目标责任书并动态跟踪完成情况，结合考虑业绩达成情况、职务价值、责任态度、专业能力等因素，确定全年薪酬总收
入，薪资水平与其岗位贡献、承担责任、风险和公司整体经营业绩直接挂钩。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2019 年 04 月 25 日
《深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年度内部控制评价报告》，详见巨潮资
内部控制评价报告全文披露索引
讯网（www.cninfo.com.cn）的公告
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100.00%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100.00%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
重大缺陷指企业一个或多个控制缺陷的组 以下缺陷属重大缺陷：严重违反法律、
合，会导致严重偏离控制目标。具备以下 法规、规章、政府政策、其他规范性文
特征的缺陷，认定为重大缺陷：战略目标 件，导致中央级别监管机构的调查，并
或关键业绩指标的设计或执行不合理，严 被限令行业退出、吊销营业执照、强制
重偏离且存在方向性错误，对战略目标的 关闭等；对公司战略目标的最终实现造
实现产生严重负面作用；导致重大财务损 成严重阻碍，战略层面的指标或要求几
失，且财务损失长时间内不能恢复，或重 乎全部不能完成。以下缺陷属重要缺
大财务损失已威胁公司的生存；提交到监 陷：违反法律、法规、规章、政府政策、
定性标准
管机构及政府部门的财务报告完全达不到 其他规范性文件等，导致地方级别监管
要求，并遭到严厉的处罚。重要缺陷是指 机构的调查，并责令停业整顿等；对公
企业一个或多个控制缺陷的组合，其严重 司战略目标的最终实现造成严重阻碍，
程度和经济后果低于重大缺陷，但仍有可 战略目标中的关键指标难以完成。上述
能导致企业偏离控制目标。具备以下特征 重大缺陷、重要缺陷以外的非财务报告
的缺陷，认定为重要缺陷：战略目标或关 内控缺陷为一般缺陷。以下缺陷属一般
键业绩指标执行不合理，严重偏离，对战 缺陷：违反法律、法规、规章、政府政
略目标的实现产生明显的消极作用；导致 策、其他规范性文件等，导致地方政府
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
严重的财务损失，且财务损失较长时间内 或监管机构的调查，并被处以罚款或罚
不能恢复，或重大财务损失对公司的正常 金；对公司战略目标的最终实现造成阻
经营产生严重的负面影响；提交到监管机 碍，但是从中长期来看，这种阻碍的不
构及政府部门的财务报告大部分不满足要 良影响可以逐渐消除；或部分战略指标
求，并遭到较为严厉的处罚。一般缺陷是 难以完成；公司存在的其他非财务报告
指重大缺陷、重要缺陷以外的内控缺陷。 内控缺陷。
具备以下特征的缺陷，认定为一般缺陷：
对公司战略目标的最终实现造成阻碍，但
是从中长期来看，这种阻碍的不良影响可
以逐渐消除；导致一定程度的财务损失，
且财务损失一段时间内不能恢复，或财务
损失对公司的正常经营产生一定的负面影
响；提交到相关监管机构的财务报告部分
不满足要求，并遭到一般处罚；公司存在
的其他财务报告内控缺陷。
一般缺陷：资产总额潜在错报＜资产总额 一般缺陷：损失＜资产总额×0.5%；重
×0.5%；重要缺陷：资产总额×0.5%≤资产 要缺陷：资产总额的×0.5%≤损失＜资
定量标准
总额潜在错报＜资产总额×1%；重大缺陷：产总额×1%；重大缺陷：损失≥资产总
资产总额潜在错报≥资产总额×1% 额×1%
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，贵公司于 2018 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报
告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2019 年 04 月 25 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
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第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2019 年 04 月 23 日
审计机构名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 信会师报字[2019]第 ZI10277 号
注册会计师姓名 陈延柏、王熙
审计报告正文
深圳市皇庭国际企业股份有限公司全体股东：
审计意见
我们审计了深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“皇庭国际”）财务报表，包括2018年12月31日
的合并及母公司资产负债表，2018年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司
股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了皇庭国际2018年12
月31日的合并及母公司财务状况以及2018年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责
任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于皇庭国
际，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
见提供了基础。
关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务
报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在
审计报告中沟通的关键审计事项。
关键审计事项 审计应对
（一）收入确认
2018年度，皇庭国际营业收入949,111,225.86元， 与评价收入确认相关的审计程序主要包括以下程
主要来源于商业运营服务、金融服务和融资租赁服 序：
务。鉴于营业收入是皇庭国际的关键业绩指标之 （1）了解及评价与收入确认事项有关的内部控制
一，使得收入存在可能被确认于不正确的期间或被 设计的合理性，并测试关键控制执行的有效性；
操控以达到预期目标的固有风险，因此我们将收入 （2）选取样本，通过检查相关合同并对管理层访
确认识别为关键审计事项。 谈，对与收入确认有关的重大风险及报酬转移时点
关于收入确认会计政策详见附注三、（二十七）； 进行分析评估，进而评估公司收入的确认政策是否
关于收入分类及本期发生额披露详见附注十五、 符合会计准则要求；
（二）。 （3）从销售收入的会计记录和合同台账中选取样
本，检查该笔销售相关的合同、发票和收款凭证等
支持性文件，执行重新计算程序，对合同收入进行
验算，以验证收入确认的准确性，评价收入是否被
记录于恰当的会计期间；
（4）选取样本，对重要应收账款（贷款）余额及
交易发生额执行函证及替代测试程序，以确认收入
的真实性和完整性；
（5）结合收入的类型，对收入和毛利情况执行分
61
析性程序，包括：月度波动分析、年度比较分析、
毛利率分析等，检查是否存在异常波动，以评价收
入及毛利变动的合理性。
（二）投资性房地产公允价值的估值
皇庭国际投资性房地产采用公允价值模式进行后 与评价投资性房地产的估值相关的审计程序主要
续计量。截止2018年12月31日，皇庭国际合并财务 包括以下程序：
报表中投资性房地产的公允价值为人民币 （1）了解、评估、测试公司与投资性房地产相
9,484,068,838.00元，占资产总额的71.55%。2018 关的内部控制的设计、实施和运行的有效性；
年度公司合并利润表中投资性房地产的公允价值 （2）自管理层获取第三方评估机构对公司投资性
变动损益为人民币24,425,616.47元，占本期利润 房地产的评估报告，并对管理层聘请的第三方评估
总额的16.50%。 机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行评价；
（3）在复核评估机构所用原始数据的准确性及相
皇庭国际的投资性房地产主要包括购物广场、办公 关性，从而评估其工作是否适当；
楼及停车场等。投资性房地产2018年12月31日的公 （4）对评估方法和假设、选用的主要评估参数的
允价值已经由管理层外聘的第三方评估机构进行 合理性进行审阅与复核；
独立评估。 （5）复核财务报表中与投资性房地产公允价值评
由于投资性房地产对皇庭国际的资产负债表具有 估有关的列报与披露。
重要性，而且确定其公允价值涉及重大管理层判断
和估计，可能存在管理层偏向。因此，我们把皇庭
国际的投资性房地产公允价值的估值列为关键审
计事项
关于投资性房地产的会计政策详见附注三、（十
六）；关于投资性房地产的披露详见附注五、（十
二）。
其他信息
皇庭国际管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信息包括皇庭国际2018年年度报告中涵盖
的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或
我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无
任何事项需要报告。
管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部
控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估皇庭国际的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，并运用持续
经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督皇庭国际的财务报告过程。
注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计
意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在
时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者
依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工
作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并
获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假
陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大
错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对皇庭国际
持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重
大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充
62
分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情
况可能导致皇庭国际不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就皇庭国际中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。
我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别
出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我
们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。
我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预
期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。
立信会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师： 陈延柏
（项目合伙人）
中国注册会计师： 王熙
中国上海 2019年4月23日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
合并资产负债表
2018年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注五 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 （一） 231,741,109.34 743,212,203.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 （二） 165,153,901.71 55,158,091.77
贷款 （三） 1,595,077,474.00 2,069,100,000.00
预付款项 （四） 32,703,967.76 4,424,585.89
其他应收款 （五） 501,566,113.11 108,798,859.89
存货 （六） 15,293,510.77 110,499,898.98
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 （七） 236,020,771.82 578,432,816.76
其他流动资产 （八） 50,081,840.70 51,693,838.60
流动资产合计 2,827,638,689.21 3,721,320,294.89
非流动资产：
可供出售金融资产 （九） 451,017,771.28 507,000,000.00
持有至到期投资
长期应收款 （十） 99,328,325.34 333,526,666.52
长期股权投资 （十一） 37,100,309.33 816,378,252.98
63
资产 附注五 期末余额 期初余额
投资性房地产 （十二） 9,484,068,838.00 9,368,505,038.00
固定资产 （十三） 51,187,108.61 54,914,579.39
在建工程 （十四） 116,130,549.72 109,086,001.80
无形资产 （十五） 3,074,540.77 3,272,965.22
商誉 （十六） 11,110,896.61 35,662,631.00
长期待摊费用 （十七） 77,838,225.25 59,495,869.80
递延所得税资产 （十八） 55,426,790.58 19,024,602.13
其他非流动资产 （十九） 40,924,304.41 30,922,000.00
非流动资产合计 10,427,207,659.90 11,337,788,606.84
资产总计 13,254,846,349.11 15,059,108,901.73
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
合并资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注五 期末余额 期初余额
流动负债：
短期借款 （二十） 350,000,000.00 769,777,234.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 （二十一） 218,592,899.66 165,066,462.48
预收款项 （二十二） 54,874,727.01 58,488,206.74
应付职工薪酬 （二十三） 23,770,089.47 28,341,208.34
应交税费 （二十四） 69,391,463.19 64,936,209.94
其他应付款 （二十五） 357,547,055.70 851,767,777.75
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 （二十六） 1,089,752,500.00 895,040,000.00
其他流动负债 （二十七） 20,000,000.00
流动负债合计 2,183,928,735.03 2,833,417,099.25
非流动负债：
长期借款 （二十八） 3,713,949,292.00 4,736,320,000.00
应付债券
长期应付款 （二十九） 18,000,000.00 98,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债 （三十） 16,685,231.14 23,175,731.14
递延收益 （三十一） 18,732,389.60 34,056,052.22
递延所得税负债 （十八） 1,496,921,892.51 1,490,815,488.39
其他非流动负债
非流动负债合计 5,264,288,805.25 6,382,367,271.75
负债合计 7,448,217,540.28 9,215,784,371.00
所有者权益：
64
负债和所有者权益 附注五 期末余额 期初余额
股本 （三十二） 1,175,345,368.00 1,175,345,368.00
其他权益工具
资本公积 （三十三） 1,895,076,222.46 1,960,435,626.83
减：库存股 （三十四） 162,331,345.00 162,331,345.00
其他综合收益 （三十五） 226,498,328.55 202,422,407.75
专项储备
盈余公积 （三十六） 140,120,630.42 132,217,794.62
一般风险准备 （三十七） 37,762,337.00
未分配利润 （三十八） 2,048,204,802.45 2,049,192,330.14
归属于母公司所有者权益合计 5,360,676,343.88 5,357,282,182.34
少数股东权益 445,952,464.95 486,042,348.39
所有者权益合计 5,806,628,808.83 5,843,324,530.73
负债和所有者权益总计 13,254,846,349.11 15,059,108,901.73
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
资产负债表
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注十六 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 143,940,340.14 215,515,827.34
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 （一） 31,349,173.62 3,842,307.08
预付款项 30,787,267.00 14,400.00
其他应收款 （二） 3,179,627,964.34 3,895,043,845.33
存货 43,774.84 31,266.84
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 3,385,748,519.94 4,114,447,646.59
非流动资产：
可供出售金融资产 1,000,000.00 1,000,000.00
持有至到期投资
65
资产 附注十六 期末余额 期初余额
长期应收款
长期股权投资 （三） 1,951,559,230.94 1,529,745,653.79
投资性房地产 12,137,238.00 12,137,238.00
固定资产 4,639,242.64 4,942,610.50
在建工程 1,294,922.99
无形资产 239,756.07 300,100.25
开发支出
商誉
长期待摊费用 124,571.38 186,857.14
递延所得税资产 16,554,227.78 16,554,227.78
其他非流动资产
非流动资产合计 1,987,549,189.80 1,564,866,687.46
资产总计 5,373,297,709.74 5,679,314,334.05
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 期末余额 期初余额
流动负债：
短期借款 300,000,000.00 300,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 53,958,003.26 14,887,491.42
预收款项 21,254,737.88 11,343,919.89
应付职工薪酬 5,732,128.67 4,698,116.82
应交税费 6,071,141.59 13,546,064.28
其他应付款 321,737,824.34 250,881,175.22
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 508,932,500.00 92,200,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,217,686,335.74 687,556,767.63
非流动负债：
长期借款 634,800,000.00 1,504,000,000.00
应付债券
66
负债和所有者权益 期末余额 期初余额
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 3,070,178.39 3,070,178.39
其他非流动负债
非流动负债合计 637,870,178.39 1,507,070,178.39
负债合计 1,855,556,514.13 2,194,626,946.02
所有者权益：
股本 1,175,345,368.00 1,175,345,368.00
其他权益工具
资本公积 2,311,952,736.19 2,311,952,737.19
减：库存股 162,331,345.00 162,331,345.00
其他综合收益
专项储备
盈余公积 111,031,822.33 103,128,986.53
未分配利润 81,742,614.09 56,591,641.31
所有者权益合计 3,517,741,195.61 3,484,687,388.03
负债和所有者权益总计 5,373,297,709.74 5,679,314,334.05
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
合并利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 949,111,225.86 807,970,565.62
其中：营业收入 （三十九） 949,111,225.86 807,970,565.62
二、营业总成本 946,805,059.15 803,446,503.39
其中：营业成本 （三十九） 349,099,149.19 357,157,271.41
税金及附加 （四十） 24,613,835.85 27,088,322.45
销售费用 （四十一） 43,422,796.66 23,925,879.16
管理费用 （四十二） 127,120,633.18 96,387,496.80
研发费用
财务费用 （四十三） 309,625,198.70 274,344,820.12
其中：利息费用 （四十三） 308,638,923.73 282,321,717.68
利息收入 （四十三） 6,210,632.47 5,929,727.18
资产减值损失 （四十四） 92,923,445.57 24,542,713.45
加：其他收益 （四十五） 1,662,671.56 11,230,976.60
投资收益（损失以“-”号填列） （四十六） 108,910,876.60 109,614,425.94
其中：对联营企业和合营企业的投资收
54,275,336.60 82,087,281.18
益
67
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） （四十七） 24,425,616.47 96,620,480.38
资产处置收益（损失以“-”号填列） （四十八） 3,082.12 -15,879.03
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 137,308,413.46 221,974,066.12
加：营业外收入 （四十九） 11,845,449.37 2,163,864.35
减：营业外支出 （五十） 1,086,886.13 4,549,758.77
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 148,066,976.70 219,588,171.70
减：所得税费用 （五十一） 29,404,629.89 67,203,784.32
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 118,662,346.81 152,384,387.38
（一）按经营持续性分类
1．持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 118,662,346.81 152,384,387.38
2．终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类
1．归属于母公司股东的净利润（净亏损
90,652,194.53 120,153,545.65
以“-”号填列）
2．少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 28,010,152.28 32,230,841.73
六、其他综合收益的税后净额 24,075,920.80 354.00
归属于母公司所有者的其他综合收益的税
24,075,920.80 354.00
后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 24,075,920.80 354.00
1．权益法下可转损益的其他综合收益
2．可供出售金融资产公允价值变动损益
3．持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额 354.00
6．存货转换为采用公允价值模式计量的
24,075,920.80
投资性房地产
归属于少数股东的其他综合收益的税后净
额
七、综合收益总额 142,738,267.61 152,384,741.38
归属于母公司所有者的综合收益总额 114,728,115.33 120,153,899.65
归属于少数股东的综合收益总额 28,010,152.28 32,230,841.73
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.08 0.10
（二）稀释每股收益（元/股） 0.08 0.10
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-33,060,283.99 元，上期被合并方实
现的净利润为：-57,761,473.36 元。后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司
利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
68
项目 附注十六 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 （四） 123,416,113.53 44,850,448.34
减：营业成本 （四） 69,129,848.26 28,616,608.05
税金及附加 859,371.56 1,216,936.70
销售费用 46,676.00
管理费用 32,731,595.27 20,608,639.85
研发费用
财务费用 30,125,948.15 15,224,796.68
其中：利息费用 32,886,224.96 16,554,453.30
利息收入 4,049,639.40 1,343,912.59
资产减值损失 1,643,363.19 -204,165,096.43
加：其他收益 158,753.21
投资收益（损失以“-”号填列） （五） 81,405,873.04 60,581,219.04
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 13,577.15 -83,350.68
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 1,686,142.00
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”填列） 70,443,937.35 245,615,924.53
加：营业外收入 8,734,420.65 0.15
减：营业外支出 150,000.00 9,666.65
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 79,028,358.00 245,606,258.03
减：所得税费用 421,535.50
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 79,028,358.00 245,184,722.53
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 79,028,358.00 245,184,722.53
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1．权益法下可转损益的其他综合收益
2．可供出售金融资产公允价值变动损益
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额
6．其他
六、综合收益总额 79,028,358.00 245,184,722.53
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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69
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
合并现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,106,510,827.33 750,741,450.13
金融业务收到的贷款利息 265,918,615.26 215,933,492.31
金融业务拆入资金的净增加额 860,000,000.00
金融业务发放贷款的净减少额 419,000,000.00
收到的税费返还 1,958,843.25
（五十
收到其他与经营活动有关的现金 136,437,168.00 92,945,137.32
二）
经营活动现金流入小计 1,929,825,453.84 1,919,620,079.76
购买商品、接受劳务支付的现金 630,942,366.88 250,340,954.84
支付给职工以及为职工支付的现金 152,328,553.15 121,380,898.91
金融业务支付的利息 57,603,822.05 75,737,948.29
金融业务拆入资金的净减少额 489,000,000.00
金融业务发放贷款的净增加额 924,200,000.00
支付的各项税费 120,158,939.52 104,044,547.69
（五十
支付其他与经营活动有关的现金 286,259,416.07 113,479,653.84
二）
经营活动现金流出小计 1,736,293,097.67 1,589,184,003.57
（五十
经营活动产生的现金流量净额 193,532,356.17 330,436,076.19
三）
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 2,658,488,303.75 845,414,154.76
取得投资收益收到的现金 47,108,777.89 69,541,859.85
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
13,473.76 300.00
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
（五十
收到其他与投资活动有关的现金 68.96
二）
投资活动现金流入小计 2,705,610,555.40 914,956,383.57
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
122,325,734.00 754,784,113.29
付的现金
投资支付的现金 2,139,650,001.00 1,309,604,176.69
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 262,433,321.78
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 2,261,975,735.00 2,326,821,611.76
-1,411,865,228.1
投资活动产生的现金流量净额 443,634,820.40
9
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 164,331,345.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 2,000,000.00
取得借款收到的现金 438,718,866.00 1,150,000,000.00
70
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
发行债券收到的现金
（五十
收到其他与筹资活动有关的现金 107,850,000.00 185,651,155.76
二）
筹资活动现金流入小计 546,568,866.00 1,499,982,500.76
偿还债务支付的现金 749,555,502.00 128,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 405,787,138.42 368,849,991.94
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 53,532,486.42 89,905,223.89
（五十
支付其他与筹资活动有关的现金 539,220,904.87 51,723,726.20
二）
筹资活动现金流出小计 1,694,563,545.29 549,373,718.14
-1,147,994,679.2
筹资活动产生的现金流量净额 950,608,782.62
9
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 493.03 -37,340.80
（五十
五、现金及现金等价物净增加额 -510,827,009.69 -130,857,710.18
三）
（五十
加：期初现金及现金等价物余额 631,654,078.28 762,511,788.46
三）
（五十
六、期末现金及现金等价物余额 120,827,068.59 631,654,078.28
三）
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 郑康豪 主管会计工作负责人： 陈小海 会计机构负责人：李亚莉
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 55,591,582.40 54,477,524.14
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 581,656,462.53 31,453,638.59
经营活动现金流入小计 637,248,044.93 85,931,162.73
购买商品、接受劳务支付的现金 32,284,641.01
支付给职工以及为职工支付的现金 19,349,646.00 14,892,900.83
支付的各项税费 6,029,370.21 2,026,809.50
支付其他与经营活动有关的现金 207,277,295.73 1,507,857,488.82
经营活动现金流出小计 264,940,952.95 1,524,777,199.15
经营活动产生的现金流量净额 372,307,091.98 -1,438,846,036.42
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 307,989.04
取得投资收益收到的现金 122,986,784.03 1,903,759.20
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
300.00
金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 369,000,000.00
71
项目 本期发生额 上期发生额
投资活动现金流入小计 491,986,784.03 2,212,048.24
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
1,377,401.72 305,728.85
金
投资支付的现金 421,800,001.00 199,764,313.01
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 423,177,402.72 200,070,041.86
投资活动产生的现金流量净额 68,809,381.31 -197,857,993.62
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 162,331,345.00
取得借款收到的现金 320,000,000.00 1,750,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 59,043,550.00
筹资活动现金流入小计 379,043,550.00 1,912,331,345.00
偿还债务支付的现金 772,467,500.00 28,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 108,190,091.46 59,114,223.31
支付其他与筹资活动有关的现金 115,267,919.03 133,726.20
筹资活动现金流出小计 995,925,510.49 88,047,949.51
筹资活动产生的现金流量净额 -616,881,960.49 1,824,283,395.49
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -603.36
五、现金及现金等价物净增加额 -175,765,487.20 187,578,762.09
加：期初现金及现金等价物余额 215,515,827.34 27,937,065.25
六、期末现金及现金等价物余额 39,750,340.14 215,515,827.34
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 郑康豪 主管会计工作负责人： 陈小海 会计机构负责人：李亚莉
72
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
合并所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 专 所有者
一般 少数股
资本公 减：库 其他综 项 盈余公 未分配 权益合
股本 优 永 风险 东权益
其 积 存股 合收益 储 积 利润 计
先 续 准备
他 备
股 债
1,175,3 1,960,4 162,33 202,42 132,21 2,049,1 486,04
5,843,32
一、上期期末余额 45,368. 35,626. 1,345.0 2,407.7 7,794.6 92,330. 2,348.3
4,530.73
00 83 0 5 2 14 9
加：会计政策
变更
前期差错
更正
同一控制 -20,000, -20,000,
下企业合并 000.00 000.00
其他
1,175,3 1,940,4 162,33 202,42 132,21 2,049,1 486,04
5,823,32
二、本期期初余额 45,368. 35,626. 1,345.0 2,407.7 7,794.6 92,330. 2,348.3
4,530.73
00 83 0 5 2 14 9
三、本期增减变动 37,76
-45,359, 24,075, 7,902,8 -987,52 -40,089 -16,695,
金额（减少以“-”号 2,337.
404.37 920.80 35.80 7.69 ,883.44 721.90
填列） 00
（一）综合收益总 24,075, 90,652, 28,010, 142,738,
额 920.80 194.53 152.28 267.61
（二）所有者投入 -16,733, -68,100 -84,833,
和减少资本 909.02 ,035.72 944.74
1．所有者投入 -68,100 -68,100,
的普通股 ,035.72 035.72
2．其他权益工
具持有者投入资本
3．股份支付计
入所有者权益的金
额
-16,733, -16,733,
4．其他
909.02 909.02
37,76
7,902,8 -91,639 -45,974,
（三）利润分配 2,337.
35.80 ,722.22 549.42
00
1．提取盈余公 7,902,8 -7,902,
积 35.80 835.80
37,76
2．提取一般风 -37,762
2,337.
险准备 00
,337.00
3．对所有者（或 -45,974 -45,974,
股东）的分配 ,549.42 549.42
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转
增资本（或股本）
2．盈余公积转
增资本（或股本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
-28,625, -28,625,
（六）其他
495.35 495.35
同一控制下合 -28,625, -28,625,
并 495.35 495.35
73
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 专 所有者
一般 少数股
资本公 减：库 其他综 项 盈余公 未分配 权益合
股本 优 永 风险 东权益
其 积 存股 合收益 储 积 利润 计
先 续 准备
他 备
股 债
1,175,3 1,895,0 162,33 226,49 140,12 37,76 2,048,2 445,95
5,806,62
四、本期期末余额 45,368. 76,222. 1,345.0 8,328.5 0,630.4 2,337. 04,802. 2,464.9
8,808.83
00 46 0 5 2 00 45 5
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 郑康豪 主管会计工作负责人： 陈小海 会计机构负责人：李亚莉
74
财务报表附注
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
合并所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 所有者
少数股
资本公 减：库 其他综 项 盈余公 风 未分配 权益合
股本 优 永 东权益
其 积 存股 合收益 储 积 险 利润 计
先 续
他 备 准
股 债
备
1,147,7 1,846,2 125,92 2,046,4 383,73
-10,272 5,550,12
一、上期期末余额 84,868. 55,232. 9,834.4 29,100. 9,404.6
.07 8,167.89
00 55 8 33 0
加：会计政策
变更
前期差错
更正
202,43 -108,18
同一控制 -39,000, 55,248,5
2,325.8 3,775.2
下企业合并 000.00 50.60
2 2
其他
1,147,7 1,807,2 202,42 125,92 1,938,2 383,73
5,605,37
二、本期期初余额 84,868. 55,232. 2,053.7 9,834.4 45,325. 9,404.6
6,718.49
00 55 5 8 11 0
三、本期增减变动 162,33 102,30
27,560, 153,180 6,287,9 110,947 237,947,
金额（减少以“-”号 1,345. 354.00 2,943.7
500.00 ,394.28 60.14 ,005.03 812.24
填列） 00 9
120,15
（一）综合收益总 32,230, 152,384,
354.00 3,545.6
额 5
841.73 741.38
162,33
（二）所有者投入 27,560, 134,637 70,072, 69,938,3
1,345.
和减少资本 500.00 ,118.80
00
102.06 75.86
162,33
1．所有者投入 27,560, 134,637 70,072, 69,938,3
1,345.
的普通股 500.00 ,118.80 102.06 75.86
00
2．其他权益工
具持有者投入资本
3．股份支付计
入所有者权益的金
额
4．其他
6,287,9 -6,287,
（三）利润分配
60.14 960.14
1．提取盈余公 6,287,9 -6,287,
积 60.14 960.14
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转
增资本（或股本）
2．盈余公积转
增资本（或股本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转留存
收益
5．其他
75
财务报表附注
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 所有者
少数股
资本公 减：库 其他综 项 盈余公 风 未分配 权益合
股本 优 永 东权益
其 积 存股 合收益 储 积 险 利润 计
先 续
他 备 准
股 债
备
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
18,543, -2,918, 15,624,6
（六）其他
275.48 580.48 95.00
同一控制下企业合 18,543, -2,918, 15,624,6
并 275.48 580.48 95.00
1,175,3 1,960,4 162,33 202,42 132,21 2,049,1 486,04
5,843,32
四、本期期末余额 45,368. 35,626. 1,345. 2,407.7 7,794.6 92,330. 2,348.3
4,530.73
00 83 00 5 2 14 9
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 郑康豪 主管会计工作负责人： 陈小海 会计机构负责人：李亚莉
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
其他权益工具 其
他
项目 资本公 减：库 综 专项 盈余 未分配 所有者权
股本 优 永
其 积 存股 合 储备 公积 利润 益合计
先 续
他 收
股 债
益
2,311,9 103,12
1,175,34 162,331 56,591, 3,484,687,
一、上期期末余额 52,737. 8,986.
5,368.00 ,345.00 641.31 388.03
19 53
加：会计政策变
更
前期差错
更正
其他
2,311,9 103,12
1,175,34 162,331 56,591, 3,484,687,
二、本期期初余额 52,737. 8,986.
5,368.00 ,345.00 641.31 388.03
19 53
三、本期增减变动金
7,902, 25,150, 33,053,80
额 （ 减 少 以“-”号填 -1.00
835.80 972.78 7.58
列）
79,028, 79,028,35
（一）综合收益总额
358.00 8.00
（二）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金额
4．其他
7,902, -53,877, -45,974,5
（三）利润分配
835.80 385.22 49.42
7,902, -7,902,8
1．提取盈余公积
835.80 35.80
76
财务报表附注
本期
其他权益工具 其
他
项目 资本公 减：库 综 专项 盈余 未分配 所有者权
股本 优 永
其 积 存股 合 储备 公积 利润 益合计
先 续
他 收
股 债
益
2．对所有者（或 -45,974, -45,974,5
股东）的分配 549.42 49.42
3．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存收
益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1.00 -1.00
同一控制下被合并
方期末净资产的影 -1.00 -1.00
响
2,311,9 111,03
1,175,34 162,331 81,742, 3,517,741,
四、本期期末余额 52,736. 1,822.
5,368.00 ,345.00 614.09 195.61
19 33
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 郑康豪 主管会计工作负责人： 陈小海 会计机构负责人：李亚莉
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
其他权益工具
项目 其他
优 永 资本公 减：库 专项 盈余公 未分配 所有者权
股本 其 综合
先 续 积 存股 储备 积 利润 益合计
他 收益
股 债
2,177,3 -182,30
1,147,78 96,841, 3,239,636
一、上期期末余额 15,618. 5,121.0
4,868.00 026.39 ,391.70
39 8
加：会计政策变
更
前期差错
更正
其他
2,177,3 -182,30
1,147,78 96,841, 3,239,636
二、本期期初余额 15,618. 5,121.0
4,868.00 026.39 ,391.70
39 8
三、本期增减变动金
27,560,5 134,637 162,331 6,287,9 238,896 245,050,9
额 （ 减 少 以“-”号填
00.00 ,118.80 ,345.00 60.14 ,762.39 96.33
列）
77
财务报表附注
上期
其他权益工具
项目 其他
优 永 资本公 减：库 专项 盈余公 未分配 所有者权
股本 其 综合
先 续 积 存股 储备 积 利润 益合计
他 收益
股 债
245,184 245,184,7
（一）综合收益总额
,722.53 22.53
（二）所有者投入和 27,560,5 134,637 162,331 -133,726.
减少资本 00.00 ,118.80 ,345.00 20
1．所有者投入的 27,560,5 134,637 162,331 -133,726.
普通股 00.00 ,118.80 ,345.00 20
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金额
4．其他
6,287,9 -6,287,
（三）利润分配
60.14 960.14
6,287,9 -6,287,
1．提取盈余公积
60.14 960.14
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存收
益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
同一控制下被合并
方期末净资产的影
响
2,311,9 103,12
1,175,34 162,331 56,591, 3,484,687
四、本期期末余额 52,737. 8,986.5
5,368.00 ,345.00 641.31 ,388.03
19 3
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 郑康豪 主管会计工作负责人： 陈小海 会计机构负责人： 李亚莉
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
二〇一八年度财务报表附注
（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
78
财务报表附注
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）经深圳市人民政
府深府办复[1992]1867 号文批准，于 1993 年 3 月改组为股份有限公司；1995 年经深
圳市人民政府深府办函[1995]48 号文批准，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上
市；1996 年经中国证券监督管理委员会证监发审字[1996]99 号文件批准，本公司发
行之 A 股在深圳证券交易所上市。
本公司的统一社会信用代码：914403001921790834。
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 1,175,345,368 股，注册资本
为 1,175,345,368.00 元，注册地：深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心 58 楼
03 单元，办公地址：深圳市福田区福华路 350 号岗厦皇庭大厦（皇庭中心）28 楼。
经营范围：经销日用百货、文化用品、纺织品、服装、劳保用品、家用电子产品、
交通器材、五金工具、家用电器、日用美术陶瓷、家具、糖果糕点、饮料、干鲜果
品、进出口业务按深贸管审证字第 012 号外贸企业审定证书办理（凡属专营商品按
规定办）、土产品、装饰材料、糖、工艺美术品、副食品、五金杂品。
本公司的实际控制人为郑康豪。
本财务报表业经公司董事会于 2019 年 4 月 23 日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
1 深圳融发投资有限公司（简称“融发投资”）
2 深圳市皇庭物业发展有限公司（简称“皇庭物业”）
3 深圳市皇庭商业运营有限公司（简称“皇庭商业运营”）
4 深圳市皇庭广场百货有限公司 （简称“皇庭广场百货”）
5 深圳皇庭王府井购物中心管理有限公司（简称“皇庭王府井”）
6 皇庭保险经纪有限公司（简称“皇庭保险经纪”）
7 皇庭国际投资有限公司（简称“皇庭国际投资”）
8 深圳市皇庭融发发展有限公司（简称“融发发展”）
9 皇庭金融有限公司（简称“皇庭金融”）
10 POWERLAND HOLDINGS LIMITED（简称“PHL”）
11 深圳市皇庭不动产管理有限公司（简称“皇庭不动产”）
12 深圳市皇庭教育发展有限公司（简称“皇庭教育”）
13 深圳市皇庭在线信息科技有限公司（简称“皇庭在线”）
79
财务报表附注
14 深圳市深国商管理咨询有限公司（简称“深国商管理咨询”）
15 深圳市皇庭资产管理有限公司（简称“皇庭资产管理”）
16 深圳市皇庭基金管理有限公司（简称“皇庭基金”）
17 深圳市皇金贷金融服务有限公司（简称“皇金贷金融”）
18 重庆皇庭不动产管理有限公司（简称“重庆不动产”）
19 深圳市皇庭国睿一号投资合伙企业(有限合伙)（简称“国睿一号”）
20 深圳市同心小额再贷款有限公司（简称“同心再贷”）
21 深圳市皇庭青青世界文化旅游管理有限公司（简称“深圳皇庭青青世界”）
22 成都市皇庭商业管理有限公司（简称“成都皇庭商业”）
23 重庆市皇庭青青世界旅游发展有限公司（简称“重庆皇庭青青世界”）
24 湖南皇庭青青世界文化旅游发展有限公司（简称“湖南皇庭青青世界”）
25 深圳皇庭礼尚公寓管理有限公司（简称“皇庭礼尚公寓”）
26 成都泰阳物业服务有限公司（简称“成都泰阳物业”）
27 惠州市皇庭白马山旅游地产开发有限公司（简称“惠州白马山”）
28 深圳市皇庭房产建设管理有限公司（简称“深圳房产建设”）
29 柳州市皇庭房地产开发有限公司（简称“柳州房建”）
30 长沙市皇庭房地产开发有限公司（简称“长沙房建”）
31 深圳市皇庭国商酒店管理有限公司（“国商酒店”）
32 厦门圣果院商业管理有限公司（简称“厦门圣果院”）
33 瑞泽控股（香港）有限公司（简称“香港瑞泽”）
34 深圳市皇庭有为二号投资合伙企业（有限合伙）（简称“有为二号”）
35 深圳市皇庭有为三号投资合伙企业（有限合伙）（简称“有为三号”）
36 深圳市国鑫恒供应链管理有限公司（简称“国鑫恒供应链”）
37 瑞泽国际融资租赁有限公司（简称“瑞泽租赁”）
38 瑞泽壹号（天津）租赁有限公司（简称“瑞泽壹号”）
39 瑞泽众合（天津）融资租赁有限公司（简称“瑞泽众合融资租赁”）
40 瑞泽众合（北京）资产管理有限公司（简称“瑞泽众合资产管理”）
41 皇庭广场商业管理（深圳）有限公司（简称“皇庭广场商业”）
42 深圳市戴维斯商业管理有限公司（简称“深圳戴维斯”）
43 深圳市皇庭航务有限公司（简称“皇庭航务”）
44 江西皇庭四创文化产业发展有限公司（简称“江西四创”）
45 嘉兴皇庭几何投资合伙企业(有限合伙) （简称“嘉兴几何”）
46 美集奥莱（厦门）商业有限公司（简称“美集奥莱”）
80
财务报表附注
47 深圳市皇庭云物业服务有限公司（简称“皇庭云物业”）
48 瑞泽众合（天津）商业保理有限公司（简称“瑞泽保理”）
49 深圳市青青旅游有限公司（简称“青青旅游”）
50 重庆皇庭珠宝广场有限公司（简称“皇庭珠宝广场”）
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在
其他主体中的权益”。
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会
《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披
露规定编制财务报表。
(二) 持续经营
公司自本报告年末起 12 个月具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
三、 重要会计政策及会计估计
本公司根据实际生产经营特点针对应收款项坏账准备计提、投资性房地产确认及计量、
固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估
计，详见相关附注描述。
(一) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司
的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三) 营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
(四) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
81
财务报表附注
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并
方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面
价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的
股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本
公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，
于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司
所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财
务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据
相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并
财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包
括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价
值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在
合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
82
财务报表附注
总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子
公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产
负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的
各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方
控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并
资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计
量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩
余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除
83
财务报表附注
净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权
时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按
照上述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧
失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
84
财务报表附注
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为
共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十五）长期股权投资”。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润
表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权
益项目转入处置当期损益。
(十) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
85
财务报表附注
1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投
资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，
以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其
现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损
益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将
公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
86
财务报表附注
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情
形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
87
财务报表附注
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
本公司对可供出售债务工具投资减值的认定标准为：债务工具发行方经营所处
的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使债务工具投资人可能
无法收回投资成本。
本公司对可供出售权益工具投资减值的认定标准为：权益工具投资的公允价值
发生严重或非暂时性下跌。
本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“严重”的标准为：一般而言，
88
财务报表附注
对于在流动性良好的市场上交易活跃的权益性投资，超过 50%的跌幅则认为
属于严重下跌。
公允价值下跌“非暂时性”的标准为：一般而言，如果连续下跌时间超过 6 个月，
则认为属于“非暂时性下跌”。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十一) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准：
应收账款确定该组合的依据为应收账款余额为 100 万元以上(含 100 万元)。
其他应收款确定该组合的依据为其他应收款余额为 100 万元以上(含 100 万
元)。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现
值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值
的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2、 按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
采用账龄分析法计提坏账准备的组合 对于未单项计提坏账准备的应收款项，按账龄划分为若干个组
合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特
不计提坏账准备的应收款项组合 征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定各
项组合计提坏账准备的比例，据此计算应计提的坏账准备。
按组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
采用账龄分析法计提坏账准备的组合 账龄分析法
不计提坏账准备的应收款项组合 其他方法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5.00 5.00
1－2 年（含 2 年） 10.00 10.00
2－3 年（含 3 年） 15.00 15.00
3－4 年（含 4 年） 30.00 30.00
4－5 年（含 5 年） 50.00 50.00
5 年以上 100.00 100.00
89
财务报表附注
不计提坏账准备的应收款项组合：
员工备用金、押金、各类保证金、应收政府款项、纳入合并报表范围的各公司
之间往来款等一般不计提坏账准备，除有客观证据表明其发生了减值的按公司
既定的坏账政策计提坏账准备。
3、 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单独计提坏账准备的理由：存在明显减值迹象的应收款项。
坏账准备的计提方法：计提依据是根据其未来现金流量现值低于其账面价值的
差额，确认减值损失，计提坏账准备。
4、 应收融资租赁款：
本公司应收融资租赁款在“长期应收款”、“一年内到期的非流动资产”中核算，
“一年内到期的非流动资产”核算一年内到期的融资租赁本金，长期应收款核算
一年以上到期应收租赁本金。应收融资租赁款坏账准备根据应收租赁款可收回
性计提。识别应收租赁款的减值需公司风控部门的评估、判断，参照中国银行
业监督管理委员会为其监管下金融机构所颁布的资产质量指引，评估租赁客户
还款和收回租赁款的可能性，分析租赁客户支付租赁款的能力、意愿、付款记
录及其租赁项目盈利能力等因素，对融资租赁资产进行分类。公司实行以风险
为基础的分类方法评估融资租赁资产的质量，把融资租赁资产分为正常、关注、
次级、可疑、损失五类。
减值准备的计提方法：根据应收融资租赁款本金余额，以资产质量分级为依据
计提减值准备。
等级 应收融资租赁款计提比例（%）
正常类（逾期 3 个月内，含 3 个月） 0.00
关注类（逾期 3 到 6 个月，含 6 个月） 1.00
次级类（逾期 6-12 个月，含 12 个月） 5.00
可疑类（逾期 12-24 个月，含 24 个月） 20.00
损失类（逾期 24 个月以上） 100.00
(十二) 贷款
金融企业对发放贷款计提资产减值准备和一般准备。
1、 贷款减值准备的计提和转回
金融企业应当于各资产负债表日对贷款的账面价值进行评估，并按客观证据判
断某项或某组贷款是否出现减值。于初始确认入账后，当有客观证据显示某项
90
财务报表附注
或某组贷款出现减值时，则对该项或该组贷款单独测算，计提减值损失。客观
证据是指能可靠地预测一项或多项事件对该项或该组金融资产的预计未来现
金流量将造成影响的证据。
贷款发生减值的客观证据，包括但不限于：
（1）发行方或债务人发生连续三年亏损或资不抵债等严重财务困难；
（2）债务人违反合同条款、应偿付利息或本金发生违约或逾期一年以上的；
（3）公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人做出
让步；
（4）债务人很可能倒闭或进行其他债务重组；
本公司采用两个方法评估贷款减值损失：个别方式评估和组合方式评估。
个别方式评估
对于本公司认为单项金额重大的贷款本公司将采用个别评估方法评估其减值
损失。
对于单项金额重大的贷款有客观证据显示其出现减值损失时，损失数额会以贷
款的账面金额与按贷款原来实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的
差额计量，计提贷款减值准备来调低贷款的账面金额。
组合方式评估
如果没有任何客观证据证明个别评估的贷款出现减值（不管是否重大），该贷
款则包括于组合中具有类似信贷风险特征的贷款组合内进行减值测试，按贷款
期末余额的 1%计提贷款减值准备。
金融企业计提的贷款资产减值准备计入当期损益。已计提资产减值准备的资产
质量提高时，应在已计提的资产减值准备范围内转回，增加当期损益。对符合
条件的资产损失经批准核销后，冲减已计提的相关资产减值准备。已核销的资
产损失，以后又收回的，其核销的相关资产减值准备予以转回。已核销的贷款
收回金额超过本金的部分，计入利息收入等。转回的资产减值准备作增加当期
损益处理。资产减值准备以原币计提，按即期汇率折算为记账本位币后确认。
2、 一般准备计提
金融企业应当于每年年度终了，对出现逾期情况的贷款进行单项分析，按风险
分类计提一般准备。
风险分类：正常类按发放贷款期末余额的 1.5%计提一般准备，关注类按发放
贷款期末余额的 2%计提一般准备，次级类按发放贷款期末余额的 25%计提一
般准备，可疑类按发放贷款期末余额的 50%计提一般准备，损失类按发放贷
款期末余额的 100%计提一般准备。
91
财务报表附注
一般准备作为利润分配处理，一般准备是所有者权益的组成部分。计提一般准
备时，通过“利润分配-未分配利润”和“一般准备金”科目核算。
3、 金融企业不承担风险的委托贷款、购买的国债等资产，不计提准备金。
(十三) 存货
1、 存货的分类
存货分类为：原材料及易耗品、开发产品、出租开发产品、开发成本等。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法计价。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存
货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；
需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计
售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金
额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变
现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，
超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，
按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并
计提存货跌价准备。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
开发产品和开发成本期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4、 存货的盘存制度
92
财务报表附注
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品和包装物采用一次转销法；
（2）出租开发产品摊销方法：按预计可使用年限，采用直线法分期摊销；
（3）房地产开发企业工程开发过程中所发生的各项直接与间接费用计入开发
成本，待工程完工结转开发产品，其中：
a、开发用土地核算方法：整体开发时全部转入在建开发产品项目，分期开发
时将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在本项目。
b、公共配套设施核算方法：按实际成本计入开发成本，完工时摊销转入住宅
等可售物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独
计入出租开发产品或已完工开发产品。
(十四) 持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承
诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批
准后方可出售的，已经获得批准。
(十五) 长期股权投资
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位
为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合
93
财务报表附注
并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲
减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价
值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的
公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确
定。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权
投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
94
财务报表附注
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被
投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附
注“三、 五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、 六）
合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入
当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
95
财务报表附注
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降
等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计
处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投
资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益
和其他所有者权益全部结转。
(十六) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物）。
本公司对现有投资性房地产采用公允价值模式计量，以资产负债表日该投资性房地
产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期
损益。
公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，将投资性房地产
转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，将房地产用途转换前的账面
价值作为转换后的入账价值：
（1）投资性房地产开始自用；
（2）作为存货的房地产，改为出租；
（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；
（4）自用建筑物停止自用，改为出租。
会计政策的选择依据为：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。本公司目
前投资性房地产项目主要位于大中城市城区，主要为成熟商业区的商业物业，有活
跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采
用公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
（1）本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关
信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。公司商业物业经营管理部
门或聘请的房地产专业中介机构，每年度末须对投资性房地产公允价值进行估价，
96
财务报表附注
并出具市场调研报告或评估报告，若市场调研报告或评估报告表明公司投资性房地
产公允价值发生大幅变动（变动幅度超过 5%），经公司董事会批准后，公司财务管
理部门根据市场调研报告或评估报告的估价结论进行会计处理；若市场调研报告或
评估报告表明公司投资性房地产公允价值未发生大幅变动，经公司董事会批准后，
公司财务管理部门可不进行会计处理。
（2）本公司对投资性房地产的公允价值进行估计时采用的关键假设和主要不确定因
素为：以投资性房地产在公开市场上进行交易，且将按现有用途继续使用下去为假
设前提；国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境、税收政策、信贷利率、汇率
等没有发生重大变化；无其它不可抗力及不可预见因素造成对企业重大确定因素的
影响。
(十七) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所
有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期
间内计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00 3.00
运输设备 年限平均法 5 10.00 18.00
电子及其他设备 年限平均法 5 10.00 18.00
3、 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租
97
财务报表附注
入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公
允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的
差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认的融资费。
(十八) 在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣
工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本
等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的
折旧额。
(十九) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
98
财务报表附注
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
(二十) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支
付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
99
财务报表附注
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之
间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为
基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税
费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊
销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无
形资产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命（年） 依据
土地使用权 50 合同性权利
软件 5 合同性权利
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
截止资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
4、 划分研究阶段和开发阶段的具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调
查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计
划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
5、 开发阶段支出资本化的具体条件
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
100
财务报表附注
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产
品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其
有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，
并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的
支出，在发生时计入当期损益。
(二十一) 长期资产减值
长期股权投资、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产，于资
产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额
低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的
公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高
者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金
额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独
立产生现金流入的最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十二) 商誉
101
财务报表附注
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被
购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 商
誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
(二十三) 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
办公楼装修按照 5 年摊销，其他根据受益期确定。
(二十四) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
102
财务报表附注
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、 离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金
额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度（补充养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会
保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司
以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计
划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
两者的差额，确认结算利得或损失。
详见本附注“五、(二十三) 应付职工薪酬”。
3、 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确
认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(二十五) 预计负债
1、 预计负债的确认标准
103
财务报表附注
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列
条件时，本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、 各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货
币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出
进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相
同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围
内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计
数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各
种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基
本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账
面价值。
详见本附注“五、(三十) 预计负债”。
(二十六) 股份支付
本公司的股份支付是为了获取职工[或其他方]提供服务而授予权益工具或者承担以
权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付
和以现金结算的股份支付。
1、 以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值
计量。本公司以限制性股票进行股份支付的，职工出资认购股票，股票在达到
解锁条件并解锁前不得上市流通或转让；如果最终股权激励计划规定的解锁条
件未能达到，则本公司按照事先约定的价格回购股票。本公司取得职工认购限
制性股票支付的款项时，按照取得的认股款确认股本和资本公积（股本溢价），
同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。在等待期内每个资产负债表
104
财务报表附注
日，本公司根据最新取得的[可行权职工人数变动] 、[是否达到规定业绩条件]
等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此为基础，按照授予日的
公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在可
行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。但授
予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关成本或费用，相应增加资
本公积。
对于最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用，除非行权条件是市场条件
或非可行权条件，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有
可行权条件中的非市场条件，即视为可行权。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取
得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职
工有利的变更，均确认取得服务的增加。
如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认
尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满
足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，
并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工
具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权
益工具进行处理。
2、 以现金结算的股份支付及权益工具
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算
确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以承担负债的公
允价值计入成本或费用，相应增加负债；完成等待期内的服务或达到规定业绩
条件才可行权的，在等待期内以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负
债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，增加相应负债。在相
关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，
其变动计入当期损益。
(二十七) 收入
1、 销售商品收入确认和计量原则
（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出
的商品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
105
财务报表附注
（4）相关的经济利益很可能流入本公司；
（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
房产销售收入，为房产完工并验收合格，签订了销售合同，在交付房屋或视同
交付后确认收入。
2、 让渡资产使用权收入的确认和计量原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
公司主要为租赁收入，为出租资产收取租赁费，根据租赁合同约定，在不扣除
免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与
租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，
在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
3、 按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入的确认和计量原则
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认
提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合
同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进
度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收
入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确
认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确
认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入
当期损益，不确认提供劳务收入。
(二十八) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
106
财务报表附注
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：政府补助批准文件明确指
出补助用于购建或以其他方式形成长期资产的。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：除政府补助批准文件明确
指出补助用于购建或以其他方式形成长期资产之外的情况。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关
或与收益相关的判断依据为：是否用于购建或以其他方式形成长期资产。
2、 确认时点
企业实际取得政府补助款项作为确认时点。
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递
延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与
本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业
外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本
公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外
收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或
损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本
公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公
司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款
本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借
款费用。
(二十九) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
107
财务报表附注
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(三十) 租赁
1、 经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，
计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从
租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接
费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照
与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、 融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期
应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未
确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直
108
财务报表附注
接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之
和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为
租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款
的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
(三十一) 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本
公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的
一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(三十二) 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一
方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而
不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、
共同控制的其他企业。
(三十三) 重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
执行《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》
109
财务报表附注
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业
财务报表格式的通知》（财会（2018）15 号），对一般企业财务报表格式进
行了修订。 本公司执行上述规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称和金额
合并、母公司资产负债表中，“应收票据”和“应收
账款”合并列示为“应收票据及应收账款”，本期金
额分别为 165,153,901.71 元、31,349,173.62 元，
上期金额分别为 55,158,091.77 元、3,842,307.08
元；“应付票据”和“应付账款”合并列示为“应付票
（1）资产负债表中“应收票据”和“应收
据及应付账款”，本期金额 218,592,899.66 元、
账款”合并列示为“应收票据及应收账
53,958,003.26 元，上期金额 165,066,462.48 元、
款”；“应付票据”和“应付账款”合并列
14,887,491.42 元；
示为“应付票据及应付账款”；“应收利
合并、母公司资产负债表中，分别调增“其他应收
息”和“应收股利”并入“其他应收款”列
管理层已批准 款”本期金额 148,792,474.83 元、54,279,505.00 元，
示；“应付利息”和“应付股利”并入“其
上期金额 11,168,385.63 元、58,452,821.48 元；分
他应付款”列示；“固定资产清理”并入
别调增“其他应付款”本期金额 12,763,559.75 元、
“固定资产”列示；“工程物资”并入“在
2,943,615.34 元，上期金额 14,957,128.68 元、
建工程”列示；“专项应付款”并入“长期
3,766,455.99 元；分别调增“固定资产”本期金额
应付款”列示。比较数据相应调整。
0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00 元；分
别调增“在建工程”本期金额 0.00 元、0.00 元，上
期金额 0.00 元、0.00 元；分别调增“长期应付款”
本期金额 0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00
元。
合并、母公司利润表中，分别调减“管理费用”本
期金额 0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00
（2）在利润表中新增“研发费用”项目，
元，重分类至“研发费用”。
将原“管理费用”中的研发费用重分类
合并、母公司利润表中，利息费用本期金额分别
至“研发费用”单独列示；在利润表中财
为 308,638,923.73 元、32,886,224.96 元，上期金
务费用项下新增“其中：利息费用”和
额分别为 282,321,717.68 元、16,554,453.30 元。
“利息收入”项目。比较数据相应调整。 管理层已批准
合并、母公司利润表中，利息收入本期金额分别
代扣个人所得税手续费返还作为其他
为 6,210,632.47 元、4,049,639.40 元，上期金额分
与日常活动相关的项目在利润表的“其
别为 5,929,727.18 元、1,343,912.59 元。
他收益”项目中填列。比较数据相应调
合并、母公司利润表中，分别调减“营业外收入”
整。
本期金额 242,057.76 元、154,079.01 元，上期金
额 162,906.63 元、0.00 元，重分类至“其他收益”。
（3）所有者权益变动表中新增“设定受 “设定受益计划变动额结转留存收益”本期金额分
益计划变动额结转留存收益”项目。比 管理层已批准 别为 0.00 元、0.00 元，上期金额分别为 0.00 元、
较数据相应调整。 0.00 元。
（4）合并、母公司现金流量表中将企
业实际收到的政府补助，无论是与资产 合并、母公司现金流量表中，分别调增收到其他
相关还是与收益相关，在编制现金流量 管理层已批准 与经营活动有关的现金中政府补助本期金额 0.00
表时均作为经营活动产生的现金流量 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00 元。
列报。比较数据相应调整。
2、 重要会计估计变更
报告期内，公司无重要会计估计变更。
110
财务报表附注
四、 税项
(一) 主要税种和税率
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税 3%、5%、6%、
增值税 9%、10%、16%、
额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税 17%
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 5%、7%
教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 2%、3%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴
房产税 按房屋的计税余值的 70%计缴或房屋租金计缴 1.2%/12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
香港瑞泽*1 16.5%
PHL*1 16.5%
皇庭金融*1 16.5%
国鑫恒供应链*2 15%
皇金贷金融 *3 10%
皇庭广场百货*3 10%
青青旅游*3 10%
*1、香港地区公司所得税税率为 16.5%。
*2、根据财税【2014】26 号文规定：设在横琴新区、平潭综合实验区和前海深港现
代服务业合作区的鼓励类产业企业减按 15%的税率征收企业所得税，本公司之子公
司国鑫恒供应链符合相关规定，2018 年度适用所得税税率为 15%。
*3、根据财税[2017]43 号文《财政部税务总局关于扩大小型微利企业所得税优惠政
策范围的通知》，自 2017 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日，将小型微利企业的年应
纳税所得额上限由 30 万元提高至 50 万元，对年应纳税所得额低于 50 万元（含 50
万元）的小型微利企业，其所得减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企
业所得税。本公司之子公司皇金贷金融、皇庭广场百货、青青旅游符合小微企业的
条件，2018 年度所得减按 50%计入应纳税所得额，适用 20%的所得税税率。
111
财务报表附注
五、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金 200,217.38 115,582.95
银行存款 118,926,664.06 631,335,493.08
其他货币资金 112,614,227.90 111,761,126.97
合计 231,741,109.34 743,212,203.00
其中：存放在境外的款项总额 65,427.35 885,858.88
其中受到限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 期初余额
久悬户货币资金 4,062.79 4,997.62
借款质押的定期存款、保证金 106,342,985.84 107,000,000.00
按揭担保保证金 4,566,992.12 4,553,127.10
合计 110,914,040.75 111,558,124.72
(二) 应收票据及应收账款
项目 期末余额 期初余额
应收票据 14,156,140.00 4,057,568.75
应收账款 150,997,761.71 51,100,523.02
合计 165,153,901.71 55,158,091.77
1、 应收票据
（1）应收票据分类列示
项目 期末余额 期初余额
商业承兑汇票余额 14,901,200.00 4,271,125.00
减：商业承兑汇票坏账准备 745,060.00 213,556.25
商业承兑汇票账面价值 14,156,140.00 4,057,568.75
（2）期末公司无已质押的应收票据。
112
财务报表附注
（3）期末公司无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。
（4）期末公司无因出票人未履约而将其转为应收账款的票据。
113
财务报表附注
2、 应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
158,889,882.91 97.76 7,892,121.20 4.97 150,997,761.71 52,703,066.62 91.68 3,550,804.82 6.74 49,152,261.80
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计
3,636,150.03 2.24 3,636,150.03 100.00 4,781,652.54 8.32 2,833,391.32 59.26 1,948,261.22
提坏账准备的应收账款
合计 162,526,032.94 100.00 11,528,271.23 150,997,761.71 57,484,719.16 100.00 6,384,196.14 51,100,523.02
114
财务报表附注
期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 130,111,671.64 6,505,583.56 5.00
1 至 2 年（含 2 年） 4,851,046.61 485,104.66 10.00
2 至 3 年（含 3 年） 87,172.83 13,075.92 15.00
3 至 4 年（含 4 年） 9,853.96 2,956.19 30.00
4 至 5 年（含 5 年）
5 年以上 885,400.87 885,400.87 100.00
合计 135,945,145.91 7,892,121.20
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收政府款项 22,944,737.00
合计 22,944,737.00
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 本期核销 期末金额
应收账款坏账准备 6,384,196.14 5,548,606.04 404,530.95 11,528,271.23
合计 6,384,196.14 5,548,606.04 404,530.95 11,528,271.23
（3）本期实际核销的应收账款情况
项目 核销金额
实际核销的应收账款 404,530.95
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
期末余额
单位名称
应收账款 占应收账款合计数的比例(%) 坏账准备
第一名 41,946,804.76 25.81 2,294,666.14
115
财务报表附注
期末余额
单位名称
应收账款 占应收账款合计数的比例(%) 坏账准备
第二名 22,944,737.00 14.12
第三名 12,677,075.20 7.80 633,853.76
第四名 7,085,361.75 4.36 354,268.09
第五名 4,400,000.00 2.71 220,000.00
合计 89,053,978.71 54.79 3,502,787.99
（5）本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
（6）本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债情况。
(三) 贷款
项目 期末余额 期初余额
贷款 1,595,077,474.00 2,069,100,000.00
合计 1,595,077,474.00 2,069,100,000.00
116
财务报表附注
（1）贷款分类披露
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单
项计提减值准备的 1,521,000,000.00 91.02 74,422,526.00 4.89 1,446,577,474.00
贷款
按组合计提减值准
150,000,000.00 8.98 1,500,000.00 1.00 148,500,000.00 2,090,000,000.00 100.00 20,900,000.00 1.00 2,069,100,000.00
备的贷款
单项金额不重大并
单项计提减值准备
的贷款
合计 1,671,000,000.00 100.00 75,922,526.00 1,595,077,474.00 2,090,000,000.00 100.00 20,900,000.00 2,069,100,000.00
117
财务报表附注
期末单项金额重大并单独计提坏账准备的贷款：
期末余额
贷款（类别）
贷款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
按照预计可收回金
关注类贷款 1,476,000,000.00 47,820,000.00 3.24
额计提
按照预计可收回金
可疑类贷款 45,000,000.00 26,602,526.00 59.12
额计提
合计 1,521,000,000.00 74,422,526.00 4.89
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的贷款：
期末余额
组合名称
贷款 坏账准备 计提比例（%）
正常类贷款 150,000,000.00 1,500,000.00 1.00
合计 150,000,000.00 1,500,000.00
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期核
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 期末金额
销
贷款坏账准备 20,900,000.00 55,022,526.00 75,922,526.00
合计 20,900,000.00 55,022,526.00 75,922,526.00
(四) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内（含 1 年） 32,632,773.68 99.78 4,357,638.11 98.49
1 至 2 年（含 2 年） 32,119.08 0.10
2 至 3 年（含 3 年） 39,075.00 0.88
3 年以上 39,075.00 0.12 27,872.78 0.63
合计 32,703,967.76 100.00 4,424,585.89 100.00
2、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余额合计数的比例
预付对象 期末余额
(%)
第一名 30,781,267.00 94.12
第二名 801,969.26 2.45
第三名 497,604.40 1.52
第四名 60,000.00 0.18
第五名 45,990.56 0.14
118
财务报表附注
占预付款项期末余额合计数的比例
预付对象 期末余额
(%)
合计 32,186,831.22 98.41
(五) 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 49,425,760.17 11,168,385.63
应收股利 99,366,714.66
其他应收款 352,773,638.28 97,630,474.26
合计 501,566,113.11 108,798,859.89
1、 应收利息
项目 期末余额 期初余额
定期存款利息 1,779,505.00 2,013,440.89
贷款利息 47,646,255.17 9,154,944.74
合计 49,425,760.17 11,168,385.63
2、 应收股利
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
深圳市同心投资基金股份公司（以下简称
99,366,714.66
“同心基金”）
合计 99,366,714.66
119
财务报表附注
3、 其他应收款
（1）其他应收款分类披露：
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单独计提
273,919,526.79 75.63 5,524,600.56 2.02 268,394,926.23 10,524,600.56 9.99 5,524,600.56 52.49 5,000,000.00
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
88,258,903.54 24.37 3,880,191.49 4.40 84,378,712.05 94,825,957.97 90.01 2,195,483.71 2.32 92,630,474.26
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款
合计 362,178,430.33 100.00 9,404,792.05 352,773,638.28 105,350,558.53 100.00 7,720,084.27 97,630,474.26
120
财务报表附注
期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位） 计提比例
其他应收款 坏账准备 计提理由
（%）
预计无法收回，
河南信阳毛尖集团有限公司 9,524,600.56 4,524,600.56 47.50 扣除保证金后
全额计提
预计无法收回，
中太投资控股集团有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00
全额计提
深圳市皇庭产业控股有限公司 无收回风险，期
263,394,926.23
（以下简称“皇庭产业控股”） 后已收回
合计 273,919,526.79 5,524,600.56
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 2,046,475.72 102,323.79 5.00
1 至 2 年（含 2 年） 36,003,161.57 3,600,316.16 10.00
2 至 3 年（含 3 年） 46,296.21 6,944.43 15.00
3 至 4 年（含 4 年） 18,690.35 5,607.11 30.00
4 至 5 年（含 5 年） 330,000.00 165,000.00 50.00
合计 38,444,623.85 3,880,191.49
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
押金 873,774.50
员工备用金 34,892.00
公交站代建工程款 26,836,033.19
保证金 22,069,580.00
合计 49,814,279.69
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 本期核销 期末金额
其他应收款坏账 7,720,084.27 1,719,854.83 35,147.05 9,404,792.05
合计 7,720,084.27 1,719,854.83 35,147.05 9,404,792.05
121
财务报表附注
（3）本期实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 35,147.05
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 873,774.50 589,496.50
员工备用金 34,892.00 55,465.70
公交站代建工程款 26,836,033.19 26,611,020.57
预缴的土地出让金 7,550,000.00
保证金 22,069,580.00 19,084,630.00
股权转让款 263,394,926.23 2,500,000.00
往来及其他 48,969,224.41 48,959,945.76
合计 362,178,430.33 105,350,558.53
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期
坏账准备期
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
末余额
比例(%)
第一名 股权转让款 263,394,926.23 1 年以内 72.73
第二名 往来款 35,886,946.57 1-2 年 9.91 3,588,694.66
公交站代建
第三名 26,836,033.19 0-5 年 7.41
工程款
第四名 保证金 10,000,000.00 2-3 年 2.76
第五名 融资租赁款 9,524,600.56 5 年以上 2.63 4,524,600.56
合计 345,642,506.55 95.43 8,113,295.22
（6）本期不存在涉及政府补助的应收款项。
（7）本期不存在因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
（8）本期不存在转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额。
122
财务报表附注
(六) 存货
1、 存货分类
期末余额 期初余额
项目 跌价
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
库存商品 1,311,290.27 1,311,290.27 1,095,006.69 1,095,006.69
代建成本 21,666,066.19 21,666,066.19
开发产品 14,345,390.31 363,169.81 13,982,220.50 87,738,826.10 87,738,826.10
合计 15,656,680.58 363,169.81 15,293,510.77 110,499,898.98 110,499,898.98
2、 存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 363,169.81 363,169.81
合计 363,169.81 363,169.81
(七) 一年内到期的非流动资产
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 236,020,771.82 578,432,816.76
合计 236,020,771.82 578,432,816.76
一年内到期的长期应收款明细：
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款原值 247,222,576.12 613,903,772.20
减：未实现融资收益 11,201,804.30 35,470,955.44
坏账准备-融资租赁款
融资租赁款净额 236,020,771.82 578,432,816.76
(八) 其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 44,921,187.79 44,013,939.61
预交税金 5,160,652.91 7,679,898.99
123
财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
合计 50,081,840.70 51,693,838.60
(九) 可供出售金融资产
1、 可供出售金融资产情况
期末余额 期初余额
项目
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务
1,000,000.00 1,000,000.00 501,000,000.00 501,000,000.00
工具
可供出售权益
450,017,771.28 450,017,771.28 6,000,000.00 6,000,000.00
工具
其中：按公允
价值计量
按成本
450,017,771.28 450,017,771.28 6,000,000.00 6,000,000.00
计量
合计 451,017,771.28 451,017,771.28 507,000,000.00 507,000,000.00
2、 期末无按公允价值计量的可供出售金融资产。
124
财务报表附注
3、 期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投资单
本期现金
被投资单位 位持股比例
期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末 红利
(%)
江苏双创科技小额贷款有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00 7.69
宁波梅山保税港区金悦弘达股权投
1,000,000.00 1,000,000.00
资合伙企业（有限合伙）
北京微保科技有限责任公司（以下简
5,350,769.58 5,350,769.58 10.00
称“北京微保”）
同心基金 439,667,001.70 439,667,001.70 12.18
合计 6,000,000.00 445,017,771.28 1,000,000.00 450,017,771.28
125
财务报表附注
4、 本期不存在可供出售金融资产减值的情况。
5、 可供出售权益工具期末无公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准
备的情况。
(十) 长期应收款
1、 长期应收款情况
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款 112,789,007.61 358,155,310.14
减：未实现融资收益 13,460,682.27 24,628,643.62
坏账准备-融资租赁款
融资租赁款净额 99,328,325.34 333,526,666.52
2、 本期不存在因金融资产转移而终止确认的长期应收款。
3、 本期不存在转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
126
财务报表附注
(十一) 长期股权投资
本期增减变动
本期 减值
其他 计提 准备
被投资单位 期初余额 权益法下确 期末余额
追加 综合 其他权益变 宣告发放现金 转入可供出售 减值 期末
减少投资 认的投资损
投资 收益 动 股利或利润 金融资产 准备 余额
益
调整
1．合营企业
同心基金 768,185,399.79 -309,118,732.27 54,205,569.22 25,761,479.62 -99,366,714.66 -439,667,001.70
华茂翔龙（深圳）实业有限公
7,805,691.97 -953,711.79 6,851,980.18
司（以下简称“华贸翔龙”）
清研厚德（北京）科技有限公
1,382,316.21 -460,772.07 165,798.29 1,087,342.43
司（以下简称“清研厚德”）
欧森营地（厦门）教育科技有
限公司（以下简称“欧森营 5,632,102.47 -499,691.12 5,132,411.35
地”）
深圳市奥林广告有限公司（以
22,048,258.83 1,540,090.07 23,588,348.90
下简称“奥林广告”）
北京微保 10,897,834.39 -5,350,769.59 -196,295.22 -5,350,769.58
小计 815,951,603.66 -314,930,273.93 54,261,759.45 25,761,479.62 -99,366,714.66 -445,017,771.28 36,660,082.86
2．联营企业
浙江绿城皇庭商业管理有限
426,649.32 13,577.15 440,226.47
公司（以下简称“浙江绿城”）
小计 426,649.32 13,577.15 440,226.47
合计 816,378,252.98 -314,930,273.93 54,275,336.60 25,761,479.62 -99,366,714.66 -445,017,771.28 37,100,309.33
127
财务报表附注
128
财务报表附注
(十二) 投资性房地产
1、 采用公允价值计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
1．期初余额 9,368,505,038.00 9,368,505,038.00
2．本期变动 115,563,800.00 115,563,800.00
加：外购
存货转入 67,062,262.73 67,062,262.73
企业合并增加
减：处置
其他转出
公允价值变动 48,501,537.27 48,501,537.27
3．期末余额 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00
129
财务报表附注
2、 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况
项目 期初公允价值 本期新增原值 本期公允价值变动 期末入账公允价值 期末评估的公允价值 增值率(%)
皇庭国商购物广场*1 7,647,651,900.00 7,647,651,900.00 7,725,750,700.00 1.02
中泰松园南九巷 804#*2 4,491,060.00 4,491,060.00 4,274,310.00 -4.83
广州解放北路大北新街招待所 22 号*3 4,032,928.00 4,032,928.00 4,189,648.00 3.89
中泰松园南九巷 102#*4 3,613,250.00 3,613,250.00 3,613,250.00
成都环球时代中心*5 916,540,600.00 916,540,600.00 946,742,500.00 3.30
重庆公寓*6 67,062,262.73 48,501,537.27 115,563,800.00 115,563,800.00 72.32
重庆皇庭广场*7 792,175,300.00 792,175,300.00 805,861,500.00 1.73
合计 9,368,505,038.00 67,062,262.73 48,501,537.27 9,484,068,838.00 9,605,995,708.00
*1 根据银信资产评估有限公司出具银信财报字[2019]沪第 244 号《评估报告》显示皇庭国商购物广场基于 2018 年 12 月 31 日的评估公允价值为 7,725,750,700.00 元，
其变动幅度小于 5%，根据公司的会计政策，2018 年该项投资性房地产期末公允价值不做账务处理。
*2 根据深圳市东昊房地产土地评估有限公司出具深东昊（估）字[2019]第 03018 号《评估报告》显示中泰松园南九巷 804#基于 2018 年 12 月 31 日的评估公允价值为
4,274,310.00 元，其变动幅度小于 5%。根据公司的会计政策，2018 年该项投资性房地产期末公允价值不做账务处理。
*3 根据深圳市东昊房地产土地评估有限公司出具深东昊（估）字[2019]第 03018 号《评估报告》显示广州解放北路大北新街招待所 22 号基于 2018 年 12 月 31 日的
评估公允价值为 4,189,648.00 元，其变动幅度小于 5%。根据公司的会计政策，2018 年该项投资性房地产期末公允价值不做账务处理。
*4 根据深圳市东昊房地产土地评估有限公司出具深东昊（估）字[2019]第 03018 号《评估报告》显示中泰松园南九巷 102#基于 2018 年 12 月 31 日的评估公允价值为
3,613,250.00 元，期末公允价值未发生变动。
*5 根据银信资产评估有限公司出具银信财报字[2019]沪第 246 号《评估报告》显示成都环球时代中心基于 2018 年 12 月 31 日的评估公允价值为 946,742,500.00 元，
其变动幅度小于 5%。根据公司的会计政策，2018 年该项投资性房地产期末公允价值不做账务处理。
*6 根据银信资产评估有限公司出具银信财报字[2019]沪第 245 号《评估报告》显示重庆皇庭公寓基于 2018 年 12 月 31 日的评估公允价值为 115,563,800.00 元，其变
动幅度于 5%，其中由存货转入投资性房地产计入其他综合收益 24,075,920.80 元，期末计入公允价值变动 24,425,616.47 元。
*7 本公司根据银信资产评估有限公司出具的银信财报字[2018]沪第 272 号《评估报告》判断，重庆皇庭广场 2018 年 12 月 31 日的公允价值为 805,861,500.00 元，变
动幅度小于 5%，根据公司的会计政策，2018 年 12 月 31 日该项投资性房地产期末公允价值不进行调整。
130
财务报表附注
3、 期末未办妥产权证书的投资性房地产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
广州解放北路大北新街招待所 22 号 4,032,928.00 尚在办理中，房产为公司实际使用
合计 4,032,928.00
131
财务报表附注
(十三) 固定资产
1、 固定资产及固定资产清理
项目 期末余额 期初余额
固定资产 51,187,108.61 54,914,579.39
固定资产清理
合计 51,187,108.61 54,914,579.39
132
财务报表附注
2、 固定资产情况
项目 房屋建筑物 运输设备 电子及其他设备 合计
1．账面原值
（1）期初余额 90,946,946.27 11,181,474.26 10,529,212.85 112,657,633.38
（2）本期增加金额 223,109.68 1,283,125.28 1,506,234.96
—购置 223,109.68 1,283,125.28 1,506,234.96
（3）本期减少金额 187,978.58 187,978.58
—处置或报废 187,978.58 187,978.58
—其他
（4）期末余额 90,946,946.27 11,404,583.94 11,624,359.55 113,975,889.76
2．累计折旧
（1）期初余额 42,434,713.88 7,599,187.07 5,966,593.04 56,000,493.99
（2）本期增加金额 2,629,850.40 748,761.95 1,806,815.86 5,185,428.21
—计提 2,629,850.40 748,761.95 1,806,815.86 5,185,428.21
—企业合并增加
（3）本期减少金额 139,701.05 139,701.05
—处置或报废 139,701.05 139,701.05
（4）期末余额 45,064,564.28 8,347,949.02 7,633,707.85 61,046,221.15
3．减值准备
（1）期初余额 1,742,560.00 1,742,560.00
（2）本期增加金额
—计提
—存货转入
（3）本期减少金额
—处置或报废
133
财务报表附注
项目 房屋建筑物 运输设备 电子及其他设备 合计
（4）期末余额 1,742,560.00 1,742,560.00
4．账面价值
（1）期末账面价值 44,139,821.99 3,056,634.92 3,990,651.70 51,187,108.61
（2）期初账面价值 46,769,672.39 3,582,287.19 4,562,619.81 54,914,579.39
134
财务报表附注
3、 本期不存在暂时闲置的固定资产。
4、 本期不存在通过融资租赁租入的固定资产情况。
5、 本期不存在通过经营租赁租出的固定资产情况。
6、 未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 417,383.80 尚在办理中，房产为公司实际使用
(十四) 在建工程
1、 在建工程及工程物资
项目 期末余额 期初余额
在建工程 116,130,549.72 109,086,001.80
工程物资
合计 116,130,549.72 109,086,001.80
2、 在建工程情况
期末余额 期初余额
项目
减值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
皇庭广场商铺
5,121,222.99 5,121,222.99 8,153,702.11 8,153,702.11
改造
白马山项目 55,668,542.46 55,668,542.46 54,137,392.14 54,137,392.14
圣果院项目 58,625,771.93 5,186,050.75 53,439,721.18 45,658,038.61 45,658,038.61
青青世界项目 1,901,063.09 1,901,063.09 1,136,868.94 1,136,868.94
合计 121,316,600.47 5,186,050.75 116,130,549.72 109,086,001.80 109,086,001.80
135
财务报表附注
3、 重要的在建工程项目本期变动情况
本期转入长期待摊
项目名称 预算数 期初余额 本期增加金额 本期其他减少金额 期末余额 资金来源
费用金额
皇庭广场商铺改造 8,153,702.11 4,872,822.99 7,905,302.11 5,121,222.99 自有资金
白马山项目 54,137,392.14 1,531,150.32 55,668,542.46 自有资金
圣果院项目 45,658,038.61 12,967,733.32 58,625,771.93 自有资金
合计 107,949,132.86 19,371,706.63 7,905,302.11 119,415,537.38
136
财务报表附注
4、 本期计提在建工程减值准备情况：
项目 本期计提金额 计提原因
圣果院项目 5,186,050.75 设计变更导致部分工程需要更新
合计 5,186,050.75
(十五) 无形资产
1、 无形资产情况
项目 软件 合计
1．账面原值
（1）期初余额 6,173,689.77 6,173,689.77
（2）本期增加金额 895,299.18 895,299.18
—购置 895,299.18 895,299.18
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额 7,068,988.95 7,068,988.95
2．累计摊销
（1）期初余额 2,900,724.55 2,900,724.55
（2）本期增加金额 1,093,723.63 1,093,723.63
—计提 1,093,723.63 1,093,723.63
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额 3,994,448.18 3,994,448.18
3．减值准备
（1）期初余额
（2）本期增加金额
—计提
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 3,074,540.77 3,074,540.77
（2）期初账面价值 3,272,965.22 3,272,965.22
137
财务报表附注
(十六) 商誉
1、 商誉账面原值
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 企业合并形 期末余额
项 其他 处置 其他
成的
瑞泽租赁 31,531,701.31 31,531,701.31
厦门圣果院 3,768,935.05 3,768,935.05
成都泰阳物业 7,341,961.56 7,341,961.56
合计 42,642,597.92 42,642,597.92
2、 商誉减值准备
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
的事项 计提 其他 处置 其他
瑞泽租赁 6,979,966.92 24,551,734.39 31,531,701.31
合计 6,979,966.92 24,551,734.39 31,531,701.31
通过比较相关资产组组合的账面价值与可收回金额进行减值测试，经测试厦门
圣果院和成都泰阳物业商誉未发生减值；根据银信资产评估有限公司出具银信
财报字[2019]沪第 243 号《评估报告》，瑞泽租赁商誉减值 31,531,701.31 元。
(十七) 长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修改造 43,100,663.24 49,436,337.86 23,359,192.13 69,177,808.97
平安财险 845,000.00 260,000.00 585,000.00
停车场改造 273,600.00 91,200.00 182,400.00
融资租赁业务
14,534,660.68 520,000.00 7,692,555.50 7,362,105.18
手续费
其他 741,945.88 85,931.82 296,966.60 530,911.10
合计 59,495,869.80 50,042,269.68 31,699,914.23 77,838,225.25
138
财务报表附注
(十八) 递延所得税资产和递延所得税负债
1、 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 78,252,154.84 19,457,337.80 9,966,919.87 2,470,374.35
可抵扣亏损 143,877,811.13 35,969,452.78 66,216,911.12 16,554,227.78
合计 222,129,965.97 55,426,790.58 76,183,830.99 19,024,602.13
2、 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 应纳税暂时性
递延所得税负债 递延所得税负债
差异 差异
投资性房地产公允价
5,987,687,570.02 1,496,921,892.51 5,963,261,953.54 1,490,815,488.39
值与税法差异
合计 5,987,687,570.02 1,496,921,892.51 5,963,261,953.54 1,490,815,488.39
3、 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 41,461,976.31 13,073,443.71
可抵扣亏损 766,195,047.80 888,030,244.12
合计 807,657,024.11 901,103,687.83
4、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
年份 期末余额 期初余额 备注
2018 年 130,678,842.50
2019 年 392,776,331.27 416,858,897.92
2020 年 126,006,076.37 175,142,253.60
2021 年 80,202,158.55 65,113,118.82
2022 年 46,997,263.22 100,237,131.28
2023 年 120,213,218.39
合计 766,195,047.80 888,030,244.12
139
财务报表附注
(十九) 其他非流动资产
项目 期末余额 期初余额
预付长期资产款项 10,924,304.41 922,000.00
信托业保障基金* 30,000,000.00 30,000,000.00
合计 40,924,304.41 30,922,000.00
* 2016 年融发投资与中信信托签订《信托贷款合同》，贷款总额为 30 亿元，并按
贷款金额的 1%认购 3,000 万元信托业保障基金。
(二十) 短期借款
1、 短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
保证借款*1 150,000,000.00 350,000,000.00
质押借款*2 200,000,000.00 119,777,234.00
质押、保证借款 300,000,000.00
合计 350,000,000.00 769,777,234.00
短期借款分类的说明：
*1（1）2018 年 3 月 23 日，本公司向浙商银行深圳分行借款人民币 5,000 万元，
由深圳市皇庭集团有限公司（以下简称“皇庭集团”）、郑康豪担保。
（2）2018 年 10 月 22 日至 2018 年 11 月 29 日，本公司向中信银行深圳分行
借款人民币 5,000 万元。由皇庭集团、深圳市皇庭投资管理有限公司（以下简
称“皇庭投资”）、郑康雄、黄凯玲、郑康豪、姚建辉提供担保。
（3） 2018 年 9 月 20 日，本公司之子公司同心再贷向北京银行深圳分行借款
人民币 5,000 万元，由同心基金、本公司、郑康豪提供担保。
*2 2018 年 10 月 23 日至 2018 年 10 月 26 日，本公司向九江银行广州分行借款
人民币 20,000 万元。由皇庭集团、融发投资提供连带责任担保，本公司以持
有的同心再贷的 21%股权提供质押担保。
2、 本期不存在已逾期未偿还的短期借款。
(二十一) 应付票据及应付账款
项目 期末余额 期初余额
应付票据
应付账款 218,592,899.66 165,066,462.48
140
财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
合计 218,592,899.66 165,066,462.48
1、 应付账款
（1）应付账款列示：
项目 期末余额 期初余额
工程款及代建公交站款 139,190,856.97 129,139,934.48
广告款 5,629,407.12 3,389,589.24
租赁款 57,113,354.79 18,804,845.94
物业服务款及其他 16,659,280.78 13,732,092.82
合计 218,592,899.66 165,066,462.48
（2）账龄超过一年的重要应付账款：
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市港利园林绿化有限公司 5,376,780.18 工程款
深圳市恒瑞装饰园林工程有限公司 8,115,045.04 工程款
深圳市兴派建筑工程有限公司 12,753,059.69 工程款
深圳泛华工程集团有限公司 28,380,000.00 代建公交站，尚在办理结算
深圳市联丰装饰设计工程有限公司 20,704,950.42 工程款
汕头市建安实业（集团）有限公司 5,661,269.91 工程款
合计 80,991,105.24
(二十二) 预收款项
1、 预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
租金 38,792,881.50 40,917,142.00
物业费 6,656,418.01 5,141,112.87
推广费及其他 1,309,841.76 1,545,770.87
预收房款 8,115,585.74 10,884,181.00
合计 54,874,727.01 58,488,206.74
2、 本期不存在账龄超过一年的重要预收款项。
141
财务报表附注
(二十三) 应付职工薪酬
1、 应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 28,319,395.50 135,097,514.14 139,704,662.12 23,712,247.52
离职后福利-设定提存计划 21,812.84 10,142,994.80 10,122,735.44 42,072.20
辞退福利 5,778,096.81 5,762,327.06 15,769.75
合计 28,341,208.34 151,018,605.75 155,589,724.62 23,770,089.47
2、 短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（1）工资、奖金、津贴和
27,352,269.05 119,536,950.46 124,177,322.24 22,711,897.27
补贴
（2）职工福利费 9,000.00 6,473,935.64 6,478,135.64 4,800.00
（3）社会保险费 10,142.39 4,708,973.22 4,608,939.22 110,176.39
其中：医疗保险费 9,363.36 4,170,225.31 4,161,653.99 17,934.68
工伤保险费 155.81 238,624.40 238,488.49 291.72
生育保险费 623.22 300,123.51 208,796.74 91,949.99
（4）住房公积金 4,197,321.50 4,196,211.50 1,110.00
（5）工会经费和职工教育
947,984.06 180,333.32 244,053.52 884,263.86
经费
合计 28,319,395.50 135,097,514.14 139,704,662.12 23,712,247.52
3、 设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 21,033.81 9,931,921.45 9,912,283.06 40,672.20
失业保险费 779.03 211,073.35 210,452.38 1,400.00
合计 21,812.84 10,142,994.80 10,122,735.44 42,072.20
(二十四) 应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
增值税 9,478,655.38 14,349,686.44
企业所得税 52,302,104.20 40,692,081.88
142
财务报表附注
税费项目 期末余额 期初余额
个人所得税 2,689,715.35 2,443,812.28
城市维护建设税 456,446.47 757,881.48
房产税 137,945.34 4,825,907.73
土地增值税 1,813,132.30 45,991.56
教育费附加 344,773.09 616,601.62
印花税及其他 2,168,691.06 1,204,246.95
合计 69,391,463.19 64,936,209.94
(二十五) 其他应付款
项目 期末余额 期初余额
应付利息 12,763,559.75 14,957,128.68
应付股利
其他应付款 344,783,495.95 836,810,649.07
合计 357,547,055.70 851,767,777.75
1、 应付利息
项目 期末余额 期初余额
短期借款应付利息 850,659.08 2,313,477.99
长期借款应付利息 11,912,900.67 12,643,650.69
合计 12,763,559.75 14,957,128.68
本期无重要的已逾期未支付的利息情况。
2、 期末无应付股利。
3、 其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 期初余额
往来款 22,474,542.80 450,675,214.04
代收代付款 13,675,406.86 14,919,303.55
押金、保证金 105,693,669.33 73,237,783.85
皇庭广场员工商铺认购款* 6,230,815.38 42,167,315.02
143
财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
商铺结算款 33,628,744.71 24,029,519.42
具有回购义务的股权激励款 152,549,956.22 162,331,345.00
购房款 60,000,000.00
股权转让款 2,000,000.00
其他 8,530,360.65 9,450,168.19
合计 344,783,495.95 836,810,649.07
* 详见附注 十三、（五）。
（2）账龄超过一年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京泰禾影视文化发展有限公司 10,000,000.00 相关事项尚未完结
(二十六) 一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 1,009,752,500.00 815,040,000.00
一年内到期的长期应付款 80,000,000.00 80,000,000.00
合计 1,089,752,500.00 895,040,000.00
1、 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
保证借款*1 349,200,000.00 52,200,000.00
保证、抵押借款*2 40,000,000.00 40,000,000.00
保证、质押借款*3 320,552,500.00 432,840,000.00
抵押、质押、保证借款*4 300,000,000.00 290,000,000.00
合计 1,009,752,500.00 815,040,000.00
*1 详见附注五、（二十八）*1。
*2 详见附注五、（二十八）*2。
*3 详见附注五、（二十八）*3。
*4 详见附注五、（二十八）*4。
2、 一年内到期的长期应付款
项目 期末余额 期初余额
融资租赁保证金 80,000,000.00 80,000,000.00
144
财务报表附注
合计 80,000,000.00 80,000,000.00
(二十七) 其他流动负债
项目 期末余额 期初余额
融资租赁贷款 20,000,000.00
合计 20,000,000.00
2018 年 9 月 21 日，本公司之子公司皇庭珠宝向富道（中国）融资租赁有限公司借
款人民币 2,000.00 万元，期限为 2018 年 9 月 21 日至 2019 年 9 月 21 日。皇庭集团
提供连带责任保证担保。
(二十八) 长期借款
长期借款分类：
项目 期末余额 期初余额
保证借款*1 114,800,000.00 444,000,000.00
保证、抵押借款*2 520,000,000.00 560,000,000.00
保证、质押借款*3 179,149,292.00 772,320,000.00
抵押、质押、保证借款*4 2,900,000,000.00 2,960,000,000.00
合计 3,713,949,292.00 4,736,320,000.00
*1（1）2017 年 4 月 14 日至 2017 年 7 月 24 日，本公司陆续向渤海银行股份有限公
司深圳前海分行借款人民币 18,000 万元，借款期限为两年。上述借款由皇庭集团、
郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还本付息，已
归还本金 2,400 万元，借款余额 15,600 万元，其中一年内到期的借款为 15,600 万元，
长期借款余额为 0 万元。
（2）2016 年 8 月 8 日，本公司向上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行借款人
民币 18,000 万元，借款期限为 2016 年 8 月 12 日至 2019 年 8 月 12 日。上述借款由
皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还
本付息，已归还本金 4,500 万元，借款余额为 13,500 万元，其中一年内到期的借款
为 13,500 万元，长期借款余额为 0 万元。
（3）2017 年 6 月 12 日，本公司向上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行借款金
额人民币 14,000 万元，借款期限为 2017 年 6 月 12 日至 2022 年 6 月 12 日。上述借
款由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分
期还本付息，已归还本金 1,400 万元，借款余额 12,600 万元，其中一年内到期的借
款为 1,120 万元，长期借款余额为 11,480 万元。
（4）2017 年 10 月 31 日，本公司向厦门国际银行股份有限公司珠海分行借款人民
145
财务报表附注
币 3,000 万元，借款期限为 2017 年 10 月 31 日至 2019 年 10 月 30 日。上述借款由
皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还
本付息，已偿还本金 300 万元，借款余额 2,700 万元，其中一年内到期的借款为 2,700
万元，长期借款余额为 0 万元。
（5）2018 年 8 月 21 日，本公司向厦门国际银行股份有限公司珠海分行借款人民币
2,000 万元，借款期限为 2018 年 8 月 21 日至 2019 年 10 月 30 日。上述借款由皇庭
集团、郑康豪提供担保。截止 2018 年 12 月 31 日，借款余额为 2,000 万元，其中一
年内到期的借款为 2,000 万元，长期借款余额为 0 万元。
*2、2017 年 7 月 11 日，本公司向包商银行深圳分行借款人民币 60,000 万元，借款
期限为 2017 年 7 月 11 日至 2020 年 7 月 10 日。上述借款由皇庭集团、郑康豪提供
保证担保；同时以本公司之子公司成都皇庭商业持有的成都泰然时代中心物业提供
抵押担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还本付息，已偿还本金 4,000 万元，
长期借款余额为 56,000 万元。其中一年内到期的借款为 4,000 万元，长期借款余额
为 52,000 万元。
*3、（1）2017 年 5 月 12 日，本公司向光大兴陇信托有限责任公司借款人民币 20,000
万元，借款期限为 2017 年 5 月 12 日至 2019 年 5 月 11 日。皇庭投资、郑康豪、皇
庭集团提供保证担保；同时本公司以持有的同心再贷 35%的股权提供质押担保。截
止 2018 年 12 月 31 日，已偿还本金 19,900 万元，借款余额 100 万元。其中一年内
到期的借款为 100 万元，长期借款余额为 0 万元。
（2）2017 年 6 月 9 日，本公司向光大兴陇信托有限责任公司借款人民币 30,000 万
元，借款期限为 2017 年 6 月 9 日至 2019 年 6 月 8 日。皇庭投资、郑康豪、皇庭集
团担保；同时本公司以持有的同心再贷 35%的股权提供质押担保。截止 2018 年 12
月 31 日，已偿还本金 18,126.75 万元，借款余额为 11,873.25 万元，其中一年内到期
的借款为 11,873.25 万元，长期借款余额为 0 万元。
（3）2016 年 8 月 3 日，本公司之子公司瑞泽租赁与北京银行太平桥支行签订《有
追索权保理额度主合同》，转让 2016 年 4 月本公司与天津医药集团津康制药有限公
司签订的融资租赁合同项下的应收账款及相关权利，借入保理借款人民币 10,450 万
元，期限为 2016 年 8 月 5 日至 2019 年 8 月 4 日。同时，北京众合天诚企业管理有
限公司（以下简称“众合天诚”）提供担保。截止 2018 年 12 月 31 日，该项保理借款
的余额为 3,482 万元。其中一年内到期的借款 3,482 万元，长期借款余额 0 元。
（4）2014 年 6 月 24 日，本公司之子公司瑞泽租赁与建设银行天津塘沽分行签订《有
追索权国内保理合同》，借入保理借款人民币 70,000 万元，借款期限为为 2014 年 6
月 24 日至 2019 年 6 月 21 日。瑞泽租赁以 2014 年 6 月 24 日与天津临港工业区建设
开发有限责任公司签订的融资租赁合同项下的应收租赁款等债权作为保理，同时本
146
财务报表附注
公司为上述借款提供担保。截止 2018 年 12 月 31 日，该保理借款的余额为 14,000
万元，其中，一年内到期的借款 14,000 万元，长期借款余额 0 万元。
（5）2017 年 11 月 6 日，本公司之子公司瑞泽租赁与恒丰银行北京奥运村支行签
订《有追索权保理服务合同》，以 2017 年与瑞映光电科技（上海）有限公司签署的
的融资租赁合同项下的应收租金收益作为保理，借入保理借款人民币 13,000 万元，
借款期限为 2017 年 11 月 6 日至 2022 年 9 月 20 日。截止 2018 年 12 月 31 日该项保
理借款的余额为人民币 9,750 万元。其中，一年内到期的借款 2,600 万元，长期借款
余额 7,150 万元。
（6）2018 年 3 月 29 日，本公司之子公司香港瑞泽与厦门国际银行股份有限公司珠
海分行签订贷款总额为 2,000 万美元的流动资金借款合同。厦门国际银行于 2018 年
4 月 30 日放款美元 1,536 万元，借款期限为 2018 年 4 月 30 日至 2020 年 3 月 28 日；
于 2018 年 5 月放款美元 32.5 万元，借款期限为 2018 年 5 月 31 日至 2020 年 3 月 28
日。上述借款由香港瑞泽存入 313,700 美元作为贷款保证金，以本公司人民币 10,419
万元的定期存单提供质押，并由本公司提供担保。截止 2018 年 12 月 31 日，偿还本
金 0.00 万元，借款余额为美元 1,568.5 万元，折合成人民币为 10,764. 93 万元。其中
一年内到期的借款 0.00 万元，长期借款余额 10,764. 93 万元。
*4、（1）2016 年本公司之子公司融发投资与中信信托有限责任公司签订了信托贷款
合同，借款金额为 300,000 万元，借款期限为 2016 年 3 月 30 日至 2021 年 3 月 30
日。上述借款由融发投资以晶岛国商购物中心（即皇庭广场）及其占有范围内的土
地使用权提供抵押保证，本公司以持有的融发投资 60%股权为质押担保，本公司之
子公司 PHL 以持有的融发投资 40%股权为质押担保，融发投资和国商物业福田分公
司以应收账款提供质押担保，本公司与皇庭投资、皇庭集团、郑康豪提供连带责任
保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还本付息，已归还本金 4,000 万元，
长期借款余额为人民币 296,000 万元。其中一年内到期的借款为人民币 6,000 万元，
长期借款余额 290,000 万元。
（2）2016 年 12 月 8 日，本公司之子公司皇庭珠宝向平安银行重庆分行营业部借款
人民币 8,000 万元，借款期限为 2016 年 12 月 8 日至 2018 年 11 月 16 日，后展期至
2019 年 5 月 15 日。上述借款由郑康豪提供连带责任保证担保，以位于重庆市九龙
坡区彩云大道 10 号的重庆皇庭广场裙楼及车库作为抵押。截止 2018 年 12 月 31 日，
借款余额为 8,000 万元，其中一年内到期的借款为 8,000 万元，长期借款余额 0 万元。
（3）2015 年 11 月 17 日，本公司之子公司皇庭珠宝向平安银行重庆分行营业部借
款人民币 32,000 万元，借款期限为 2015 年 11 月 17 日至 2018 年 11 月 16 日，后展
期至 2019 年 5 月 15 日。上述借款由皇庭集团、郑康豪提供担保，以位于重庆市九
龙坡区彩云大道 10 号的重庆皇庭广场裙楼及车库作为抵押，截止 2018 年 12 月 31
147
财务报表附注
日，已归还本金 16,000 万元，借款余额为 16,000 万元，其中一年内到期的借款余额
为 16,000 万元，长期借款余额 0 万元。
(二十九) 长期应付款
项目 期末余额 期初余额
融资租赁保证金 18,000,000.00 98,000,000.00
合计 18,000,000.00 98,000,000.00
(三十) 预计负债
项目 期末余额 期初余额 形成原因
员工认购商铺补偿* 16,685,231.14 23,175,731.14
合计 16,685,231.14 23,175,731.14
* 详见附注十三、（五）。
(三十一) 递延收益
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
融资租赁服
34,055,657.49 241,379.31 15,564,960.27 18,732,076.53 融资租赁
务费
税控设备待抵
其他 394.73 81.66 313.07
税额
合计 34,056,052.22 241,379.31 15,565,041.93 18,732,389.60
(三十二) 股本
本期变动增（+）减（－）
项目 期初余额 发行新 公积金 期末余额
送股 其他 小计
股 转股
股份总额 1,175,345,368.00 1,175,345,368.00
(三十三) 资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,915,763,267.97 65,359,404.37 1,850,403,863.60
其中：(1)投资者投入的资本*1 1,877,219,992.49 16,733,909.02 1,860,486,083.47
(2)同一控制下企业合并
38,543,275.48 48,625,495.35 -10,082,219.87
的影响*2
其他资本公积 44,672,358.86 44,672,358.86
合计 1,960,435,626.83 65,359,404.37 1,895,076,222.46
148
财务报表附注
*1 投资者投入的资本的减少系本期溢价收购国鑫恒供应链、同心再贷、商业运营管理少数股权导致。
*2 本期减少系（1）同一控制企业合并收购皇庭珠宝广场、皇庭航务支付对价的账面价值大于被合
并方账面净资产；（2）恢复皇庭珠宝广场期初留存收益-27,502,714.05 元；（3）同一控制下追溯调
整皇庭珠宝广场期初股本-20,000,000.00 元。
(三十四) 库存股
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
附有回购义务的限制
162,331,345.00 162,331,345.00
性股票收到的款项
合计 162,331,345.00 162,331,345.00
149
财务报表附注
(三十五) 其他综合收益
本期发生额
项目 期初余额 减：前期计入其他 期末余额
本期所得税前发生
综合收益当期转入 减：所得税费用 税后归属于母公司 税后归属于少数股东
额
损益
将重分类进损益的其他综合收益
其中：投资性房地产转换为公允
202,432,325.82 24,075,920.80 24,075,920.80 226,508,246.62
价值核算
外币财务报表折算差额 -9,918.07 -9,918.07
其他综合收益合计 202,422,407.75 24,075,920.80 24,075,920.80 226,498,328.55
150
财务报表附注
(三十六) 盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 90,814,441.27 7,902,835.80 98,717,277.07
任意盈余公积 41,403,353.35 41,403,353.35
合计 132,217,794.62 7,902,835.80 140,120,630.42
*法定盈余公积按照母公司净利润 10%计提。
(三十七) 一般风险准备
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一般风险准备 37,762,337.00 37,762,337.00
合计 37,762,337.00 37,762,337.00
(三十八) 未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,049,192,330.14 1,938,245,325.11
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后年初未分配利润 2,049,192,330.14 1,938,245,325.11
加：本期归属于母公司所有者的净利润 90,652,194.53 120,153,545.65
减：提取法定盈余公积 7,902,835.80 6,287,960.14
提取任意盈余公积
提取一般风险准备 37,762,337.00
应付普通股股利 45,974,549.42
转作股本的普通股股利
其他 2,918,580.48
期末未分配利润 2,048,204,802.45 2,049,192,330.14
(三十九) 营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 940,167,149.05 346,838,403.73 802,777,336.62 356,753,906.98
其他业务 8,944,076.81 2,260,745.46 5,193,229.00 403,364.43
合计 949,111,225.86 349,099,149.19 807,970,565.62 357,157,271.41
151
财务报表附注
(四十) 税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 3,167,025.48 2,873,298.58
教育费附加 1,357,077.35 1,108,082.94
地方教育附加 904,980.97 924,053.22
土地增值税 4,261,737.24 395,037.61
印花税 1,378,180.17 2,093,609.92
房产税 12,913,650.90 19,115,421.67
土地使用税 610,538.25 557,971.29
车船税 20,645.49 15,186.86
堤围防护费 5,660.36
合计 24,613,835.85 27,088,322.45
(四十一) 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
人力资源费 8,828,674.86 7,416,933.24
资产摊提费用 535,099.81 116,711.24
租赁及物管费 37,676.02 1,000,151.00
广告费 15,698,835.88 9,494,461.85
招商费 7,411,388.16 236,292.18
宣传费 1,036,116.21 2,054,891.34
促销活动费及其他 9,875,005.72 3,606,438.31
合计 43,422,796.66 23,925,879.16
(四十二) 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
人力资源费 81,408,341.00 62,127,413.74
资产摊提费用 7,424,956.11 4,846,452.78
租赁及物管费 7,422,593.05 6,996,868.74
诉讼费 969,792.00 1,121,174.00
管护费 353,671.44 496,060.68
办公费 4,619,812.35 3,816,669.34
清洁绿化费 845,024.09 106,022.43
其他 24,076,443.14 16,876,835.09
合计 127,120,633.18 96,387,496.80
152
财务报表附注
(四十三) 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 308,638,923.73 282,321,717.68
减：利息收入 6,210,632.47 5,929,727.18
汇兑损益 5,089,497.77 -2,966,626.46
限制性股票回购利息 1,296,530.25
其他 810,879.42 919,456.08
合计 309,625,198.70 274,344,820.12
(四十四) 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 7,799,964.62 3,562,746.53
存货跌价损失 363,169.81
贷款减值损失 55,022,526.00 14,000,000.00
在建工程减值损失 5,186,050.75
商誉减值损失 24,551,734.39 6,979,966.92
合计 92,923,445.57 24,542,713.45
(四十五) 其他收益
补助项目 本期发生额 上期发生额 与资产相关/与收益相关
政府补助*1 1,420,613.80 11,068,069.97 与收益相关
代扣个税手续费返还*2 242,057.76 162,906.63 与收益相关
合计 1,662,671.56 11,230,976.60
*1（1）本公司之子公司重庆不动产根据《重庆市九龙坡区发展和改革委员会关于申
报规模以上服务业企业奖励扶持通知》（九龙坡府办发〔2016〕308 号）有关规定，
于 2018 年 6 月 26 日收到重庆市九龙坡区发展和改革委员政府补助 50,000.00 元。
（2）本公司之子公司皇庭珠宝广场根据《重庆市九龙坡区人民政府办公室关于印
发九龙坡区现代服务业发展扶持办法实施细则（修订）的通知》九龙坡府办发[2017]8
号）有关规定，于 2018 年 9 月 30 日取得重庆市九龙坡区人民政府政府补助 161,600.00
元。
（3）本公司之子公司融发投资根据《2017 年福田区产业发展专项资金总部经济、
现代服务、先进制造分项第九批支持企业及项目公告》的有关规定，于 2018 年 4 月
153
财务报表附注
27 日、2018 年 4 月 28 日分别收到深圳市福田区国库支付中心拨付的资金补贴款
876,100.00 元和 200,000.00 元。
（4）本公司之子公司国商物业根据《福田区创建“排水达标小区”先进单位奖励工
作方案》的有关规定，于 2018 年 11 月 22 日收到深圳市福田区环境保护和水务局拨
付款项 10,000.00 元。
（5）本公司之子公司国商物业于 2018 年 9 月 12 日收到深圳市社会保险基金管理
局拨付生育津贴 15,233.75 元。
（6）本公司之子公司厦门圣果院根据《厦门市人社局 厦门市财政局关于进一步
做好促进本市居民就业和企业用工服务的若干意见》（厦人社【2013】126 号,简称“厦
人社【2013】126 号”）和《厦门市人社局 厦门市财政局调整和规范〈关于进一步
做好促进本市居民就业和企业用工服务的若干意见〉执行口径的通知》（厦人社
【2015】148 号）的规定，分别于 2018 年 8 月 29 日、2018 年 12 月 5 日分别收到本
地农村社保补贴收入 3,887.16 元、3,674.54 元。
（7）根据深圳市人力资源和社会保障局文件（深人社规〔2016〕1 号），本公司
及子公司本期收到稳岗补贴合计 100,118.35 元。
*2、本公司及子公司本期收到个税手续费返还合计 242,057.76 元计入其他收益。
(四十六) 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 1,539,070.58
权益法核算的长期股权投资收益 54,275,336.60 82,087,281.18
处置可供出售金融资产产生的投资收益 47,241,667.01 21,403,949.93
理财产品收益 5,787,691.52 6,081,014.83
资金占用费
可供出售金融资产持有期间取得的投资收益 67,110.89 42,180.00
合计 108,910,876.60 109,614,425.94
(四十七) 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 24,425,616.47 96,620,480.38
合计 24,425,616.47 96,620,480.38
(四十八) 资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
154
财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非划分为持有代售的处置非流
3,082.12 -15,879.03 3,082.12
动资产损益
合计 3,082.12 -15,879.03 3,082.12
(四十九) 营业外收入
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
无需偿付的债务 8,872,695.45 528,420.49 8,872,695.45
赔偿、罚款及违约金收入 2,918,573.17 969,963.44 2,918,573.17
非同一控制下企业合并形成 68.96
政府补助 442,483.70
其他 54,180.75 222,927.76 54,180.75
合计 11,845,449.37 2,163,864.35 11,845,449.37
计入营业外收入的政府补助：
与资产相关/与收益
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
相关
产业转型升级-信息化支持补贴 400,000.00 与收益相关
稳岗补贴 42,483.70 与收益相关
合计 442,483.70
(五十) 营业外支出
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产毁损报废损失 35,142.57 30,110.28 35,142.57
滞纳金及罚款支出 180,801.46 483,365.15 180,801.46
违约金 182,923.10 518,436.40 182,923.10
赔偿款 490,000.00 3,419,239.64 490,000.00
捐赠支出 150,000.00 150,000.00
其他 48,019.00 98,607.30 48,019.00
合计 1,086,886.13 4,549,758.77 1,086,886.13
(五十一) 所得税费用
1、 所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 59,700,414.22 43,728,702.40
155
财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
递延所得税费用 -30,295,784.33 23,475,081.92
合计 29,404,629.89 67,203,784.32
2、 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 148,066,976.70
按法定[或适用]税率计算的所得税费用 37,016,744.17
子公司适用不同税率的影响 594,504.48
调整以前期间所得税的影响 -221,445.20
非应税收入的影响 -14,366,087.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 26,904,105.24
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -48,438,693.61
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 27,915,501.81
所得税费用 29,404,629.89
(五十二) 现金流量表项目
1、 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 6,431,160.18 4,801,776.48
政府补助 1,420,613.80 12,010,553.67
保证金押金等 55,918,805.80 43,791,224.48
代收商辅结算款 17,168,596.25 13,325,721.81
往来款 36,140,146.74 5,281,304.79
其他 19,357,845.23 13,734,556.09
合计 136,437,168.00 92,945,137.32
2、 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用 37,255,078.59 33,552,686.70
销售费用 32,563,594.81 18,589,936.45
违约金及诉讼费 43,112,971.82 7,881,739.64
往来款 98,992,734.35 25,660,387.21
156
财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
代付商铺结算款 5,973,060.82 13,119,788.08
代建公交站 225,012.62 176,727.58
保证金押金 61,335,997.76 696,665.02
其他 6,800,965.30 13,801,723.16
合计 286,259,416.07 113,479,653.84
3、 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收购子公司收到的现金流量净额 68.96
合计 68.96
4、 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
借款保证金 107,000,000.00
保函保证金 2,918,955.76
其他 850,000.00 182,732,200.00
合计 107,850,000.00 185,651,155.76
5、 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
内部企业融资利息支出 133,726.20
限制性股票回购 11,077,919.03
购买子公司少数股东权益支付现金 421,800,000.00
支付借款保证金 106,342,985.84 51,590,000.00
合计 539,220,904.87 51,723,726.20
(五十三) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 118,662,346.81 152,384,387.38
加：资产减值准备 92,923,445.57 24,542,713.45
固定资产折旧 5,155,853.01 4,700,180.13
157
财务报表附注
补充资料 本期金额 上期金额
无形资产摊销 1,093,723.63 823,827.87
长期待摊费用摊销 31,699,914.23 16,166,208.36
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-3,082.12 15,879.03
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 35,142.57 30,110.28
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -24,425,616.47 -96,620,480.38
财务费用（收益以“－”号填列） 315,126,668.97 282,808,350.33
投资损失（收益以“－”号填列） -108,910,876.60 -109,614,425.94
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -36,402,188.45 -680,038.18
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 6,106,404.12 24,155,120.10
存货的减少（增加以“－”号填列） 31,261,996.34 119,637,499.83
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 802,822,755.17 -729,246,798.11
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -1,041,614,130.61 644,265,174.82
其他 -2,931,632.78
经营活动产生的现金流量净额 193,532,356.17 330,436,076.19
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 120,827,068.59 631,654,078.28
减：现金的期初余额 631,654,078.28 762,511,788.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -510,827,009.69 -130,857,710.18
2、 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 120,827,068.59 631,654,078.28
其中：库存现金 200,217.38 115,582.95
可随时用于支付的银行存款 118,926,664.06 631,335,493.08
可随时用于支付的其他货币资金 1,700,187.15 203,002.25
二、现金等价物
158
财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 120,827,068.59 631,654,078.28
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现
金等价物
(五十四) 所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 4,062.79 长期未用冻结
其他货币资金 106,342,985.84 借款质押的定期存款、保证金
其他货币资金 4,566,992.12 按揭担保保证金
应收账款 29,146,976.05 借款质押
投资性房地产-房屋建筑物 9,475,964,528.00 借款抵押及未办妥产权证
固定资产-房屋建筑物 417,383.80 尚未办理产权证
一年内到期的非流动资产 236,020,771.82 融资租赁保理
长期应收款 99,328,325.34 融资租赁保理
合计 9,951,792,025.76
(五十五) 外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 328,514.11 6.8632 2,254,658.04
港币 622,441.08 0.8762 545,382.87
其他应收款
其中：美元 6,425.72 6.8632 44,101.00
长期借款
其中：美元 15,685,000.00 6.8632 107,649,292.00
159
财务报表附注
六、 合并范围的变更
(一) 同一控制下企业合并
1、 本期发生的同一控制下企业合并
企业合并 合并当期期初至 合并当期期初至
构成同一控制下企 比较期间被合并 比较期间被合并
被合并方名称 中取得的 合并日 合并日的确定依据 合并日被合并方 合并日被合并方
业合并的依据 方的收入 方的净利润
权益比例 的收入 的净利润
合并前后最终控制
皇庭珠宝广场* 100.00% 2018/12/28 完成工商变更 102,871,096.21 -8,984,363.19 108,525,891.50 -57,761,473.36
方一致
合并前后最终控制
皇庭航务 100.00% 2018/1/6 完成工商变更
方一致
*皇庭珠宝广场于本年 12 月通过同一控制下合并纳入本公司合并范围，同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益为
-33,060,283.99，其中：1）该公司报表期初至合并日的当期账面净损益为-8,984,363.19 元；2）合并报表时产生的内部未实现利润 24,075,920.80
元。
160
财务报表附注
2、 合并成本
皇庭珠宝广场 皇庭航务
合并成本 48,625,494.35 1.00
—现金 -263,394,926.23 1.00
—非现金资产的账面价值 674,055,794.35
—发行或承担的债务的账面价值 -362,035,373.77
3、 合并日被合并方资产、负债的账面价值
重庆皇庭珠宝广场有限公司 皇庭航务
项目
合并日 上期期末 合并日 上期期末
资产： 814,052,770.15 891,772,498.32
货币资金 1,164,124.62 1,982,894.29
应收款项 6,028,054.35 9,075,165.16
存货 13,982,220.50 87,738,826.10
投资性房地产 792,175,300.00 792,175,300.00
固定资产 282,876.66 516,993.52
无形资产 18,111.98 31,191.89
其他资产 402,082.04 252,127.36
负债： 766,550,056.10 835,285,421.08
应付账款 40,937,114.12 59,621,407.59
预收款项 8,115,585.74 10,884,181.00
应付职工薪酬 433,667.99 451,510.73
应交税费 1,879,092.96 117,725.95
其他应付款 387,707,153.35 446,733,153.87
一年内到期的长
240,000,000.00 250,000,000.00
期负债
其他流动负债 20,000,000.00
递延所得税负债 67,477,441.94 67,477,441.94
其他负债
净资产 47,502,714.05 56,487,077.24
减：少数股东权益
取得的净资产 47,502,714.05 56,487,077.24
(二) 其他原因的合并范围变动
与上期相比本期新增合并单位 8 家，减少 1 家。本期增加系本期新设江西四创、嘉
兴几何、青青旅游、美集奥莱、皇庭云物业、瑞泽保理；本期同一控制下收购皇庭
珠宝广场、皇庭航务。本期减少系长沙房建注销。
161
财务报表附注
七、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1、 企业集团的构成
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
融发投资 深圳 深圳 物业出租及经营 60.00 40.00 设立、购买
皇庭商业运营 深圳 深圳 商业营销 100.00 设立
皇庭广场百货 深圳 深圳 零售百货 100.00 设立
皇庭王府井 北京 北京 咨询 51.00 设立
皇庭保险经纪 重庆 重庆 保险经纪服务 76.00 设立
皇庭国际投资 香港 香港 投资咨询 100.00 设立
香港瑞泽 香港 香港 融资租赁 100.00 购买
融发发展 深圳 深圳 文化 100.00 购买
皇庭金融 香港 香港 投资咨询 100.00 购买
PHL 香港 香港 投资咨询 100.00 购买
皇庭航务 深圳 深圳 航务服务 100.00 购买
江西四创 南昌 南昌 管理咨询 53.00 设立
嘉兴几何 嘉兴 嘉兴 投资管理 99.80 设立
深圳皇庭青青世界 深圳 深圳 文化 100.00 设立
重庆皇庭青青世界 重庆 重庆 文化 100.00 设立
湖南皇庭青青世界 湖南 湖南 文化 100.00 设立
皇庭礼尚公寓 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
皇庭不动产 深圳 深圳 管理咨询 100.00 设立
国商物业 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
成都泰阳物业 成都 成都 物业管理 51.00 购买
重庆不动产 重庆 重庆 管理咨询 100.00 设立
惠州白马山 惠州 惠州 文化 100.00 购买
深圳房产建设 深圳 深圳 工程承包、建设 90.00 购买
柳州房建 柳州 柳州 工程承包、建设 100.00 购买
成都皇庭商业 成都 成都 管理咨询 100.00 设立
厦门圣果院 厦门 厦门 物业出租及经营 51.00 购买
青青旅游 深圳 深圳 文化旅游 100.00 设立
美集奥莱 厦门 厦门 商业营销 100.00 设立
皇庭云物业 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
国商酒店 深圳 深圳 酒店管理 100.00 设立
162
财务报表附注
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
皇庭在线 深圳 深圳 网上贸易 100.00 设立
深国商管理咨询 深圳 深圳 管理咨询 100.00 设立
皇庭资产管理 深圳 深圳 管理咨询 100.00 设立
皇庭基金 深圳 深圳 投资咨询 100.00 设立
皇金贷金融 深圳 深圳 金融信息服务 100.00 设立
国睿一号 深圳 深圳 投资咨询 100.00 设立
有为二号 深圳 深圳 投资咨询 94.60 设立
有为三号 深圳 深圳 投资咨询 100.00 设立
皇庭教育 深圳 深圳 文化 100.00 设立
同心再贷 深圳 深圳 贷款服务 70.00 购买
国鑫恒供应链 深圳 深圳 供应链 100.00 设立
皇庭广场商业 深圳 深圳 商业营销 100.00 设立
深圳戴维斯 伸展 伸展 商业营销 51.00 49.00 设立
瑞泽租赁 北京 北京 融资租赁 50.00 30.00 购买
瑞泽壹号 天津 天津 融资租赁 100.00 设立
瑞泽保理 天津 天津 商业保理 100.00 设立
瑞泽众合融资租赁 天津 天津 融资租赁 100.00 设立
瑞泽众合资产管理 北京 北京 投资管理 100.00 购买
皇庭珠宝广场 重庆 重庆 物业出租及经营 100.00 购买
2、 重要的非全资子公司
少数股东
本期归属于少数 本期向少数股东 本期购买少数 期末少数股东权
子公司名称 持股比例
股东的损益 宣告分派的股利 股东权益 益余额
（%）
同心再贷 30.00 30,623,524.64 27,771,006.80 38,689,501.18 338,247,755.15
瑞泽租赁 20.00 3,443,409.33 89,480,841.81
163
财务报表附注
3、 重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额 期初余额
子公司名
称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
同心再贷 1,672,840,659.39 20,031,626.81 1,692,872,286.20 565,379,769.03 565,379,769.03 2,114,446,494.50 5,424,574.58 2,119,871,069.08 1,010,287,354.20 1,010,287,354.20
瑞泽租赁 638,376,684.35 202,218,763.04 840,595,447.39 284,959,161.83 108,232,076.53 393,191,238.36 1,000,761,590.24 351,478,951.43 1,352,240,541.67 517,677,721.80 404,375,657.49 922,053,379.29
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
同心再贷 287,600,395.04 100,469,273.95 100,469,273.95 62,165,309.80 194,860,385.27 91,524,931.99 91,524,931.99 23,453,910.32
瑞泽租赁 70,595,750.50 17,217,046.65 17,217,046.65 -34,710,824.78 38,937,899.33 12,315,767.98 12,315,767.98 62,834,342.02
164
财务报表附注
八、 与金融工具相关的风险
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司
经营管理层全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最
终责任。经营管理层通过职能部门递交的月度工作报告来审查已执行程序的有效性
以及风险管理目标和政策的合理性。本公司的内部审计师也会审计风险管理的政策
和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽
可能降低风险的风险管理政策。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司的信用风险主要与应收款项有关。为控制该项风险，本公司仅与经认可的、
信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，对所有要求采用信用方式进行交
易的客户进行信用审核，公司通过对已有客户信用评级的监控以及应收账款账龄分
析的月度审核来确保公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司的其他应收款主
要系押金、代建公交站项目、保证金的应收款项等，公司对此等款项与相关经济业
务一并管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法
回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风
险已经大为降低。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而
发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而
发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的
风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行借款。
在其他变量保持不变的情况下，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 100 个
基点，对本公司的净利润影响如下。管理层认为 100 个基点合理反映了利率可能发
生变动的合理范围。上升 100 个基点对净利润的影响是-5,211,207.82 元，下降 100
个基点对净利润的影响是 5,211,207.82 元。
165
财务报表附注
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的
风险。本公司尽可能将外币收入与外币支出相匹配以降低汇率风险。本公司面临的
汇率风险主要来源于以美元计价的金融资产和金融负债，外币金融资产和外币金融
负债折算成人民币的金额列示如下：
期末余额 期初余额
项目
美元 港币 合计 美元 港币 合计
货币资金 2,254,658.04 545,382.87 2,800,040.91 894,106.93 10,156.00 904,262.93
其他应收款 44,101.00 44,101.00 41,986.94 41,986.94
其他应付款 214,200.72 214,200.72
短期借款 107,649,292.00 107,649,292.00 99,777,234.00 99,777,234.00
合计 109,948,051.04 545,382.87 110,493,433.91 100,713,327.87 224,356.72 100,937,684.59
(三) 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生
资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风
险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价
证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥
有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
期末余额
项目
0-6 个月（含 6 个 6 个月-1 年（含 1
1 年-2 年（含 2 年） 2 年-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
月） 年）
短期借款 100,000,000.00 250,000,000.00 350,000,000.00
应付票据及应付
12,111,454.74 16,607,179.71 39,590,325.55 42,807.00 150,241,132.66 218,592,899.66
账款
其他应付款 63,549,424.54 77,454,355.68 59,092,339.97 144,889,518.08 12,561,417.43 357,547,055.70
一年内到期的非
653,252,500.00 436,500,000.00 1,089,752,500.00
流动负债
其他流动负债 20,000,000.00 20,000,000.00
长期借款 744,849,292.00 147,200,000.00 2,821,900,000.00 3,713,949,292.00
长期应付款 18,000,000.00 18,000,000.00
九、 公允价值的披露
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
166
财务报表附注
值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定。
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
期末公允价值
第三层
项目 第一层次公 第二层次公允价 次公允
合计
允价值计量 值计量 价值计
量
一、持续的公允价值计量
◆投资性房地产 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00
3.持有并准备增值后转让的土地使
用权
持续以公允价值计量的资产总额 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
重要参数
项目 期末公允价值 估值技术
定性信息 定量信息
出租的建筑物 9,484,068,838.00 市场法 商业用房 可比房产成交价
十、 关联方及关联交易
(一) 本公司的母公司情况
截止 2018 年 12 月 31 日，郑康豪先生及其控制的百利亚太投资有限公司（以下简称
“百利亚太”)、皇庭投资、皇庭产业控股和皇庭国际集团有限公司（以下简称“皇庭国
际集团”）合计持有本公司 49.33%的股份，因此郑康豪先生为本公司实际控制人。
(二) 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
(三) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
167
财务报表附注
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
郑康雄 实际控制人郑康豪之弟
百利亚太 持有本公司 6.18%的股权
皇庭投资 持有本公司 21.6%的股权
皇庭产业控股 持有本公司 20.36%的股权
皇庭国际集团 持有本公司 1.07%的股权
皇庭集团 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭商业管理有限公司（以下简称“皇庭商业管理”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭酒店管理有限公司（以下简称“皇庭酒店”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭唯尚会科技服务有限公司（以下简称“皇庭唯尚会”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市卓越海外旅游有限公司（以下简称“卓越旅游”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称“皇庭房地产开发”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司（以下简称“惠州大亚湾皇庭”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳青青观光农场有限公司（以下简称“深圳青青观光”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳前海皇庭资本管理有限公司（以下简称“前海皇庭资本”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州市皇庭旅游地产开发有限公司（以下简称“惠州皇庭旅游”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州市煌地置业有限公司（以下简称“煌地置业”） 受郑康豪实际控制的公司
钦州市宏基房地产开发有限公司（以下简称“钦州宏基”） 受郑康豪实际控制的公司
钦州市皇庭房地产开发有限公司（以下简称“钦州房地产”） 受郑康豪实际控制的公司
重庆皇庭九龙珠宝文化发展有限公司（以下简称“重庆九龙文化”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市中行建设工程顾问有限公司（以下简称“中行建设”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市福金宝金融服务有限公司（以下简称“福金宝”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭物业服务有限公司（以下简称“皇庭物业服务”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭物业管理有限公司（以下简称“皇庭物业管理”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司（以下简称“皇庭天玺”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市俊城房地产开发有限公司（以下简称“俊城房地产”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市中行工程造价咨询有限公司（以下简称“中行工程造价”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭青青小镇实业有限公司（以下简称“青青小镇”） 受郑康豪实际控制的公司
重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司（以下简称“重庆九龙开发”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州市皇庭威酒店管理有限公司（以下简称“惠州皇庭威酒店”） 受郑康豪实际控制的公司
实际控制人直系亲属控制的企
广西宝庭房地产开发有限公司（以下简称“广西宝庭”）
业
众和天诚 子公司瑞泽租赁少数股东
重庆皇庭珠宝文化运营管理有限公司（以下简称“重庆文化”） 受郑康豪实际控制的公司
实际控制人直系亲属控制的企
深圳市皇庭荟餐饮管理有限公司 （以下简称“皇庭荟”）
业
深圳市同心行供应链管理有限公司（以下简称“同心供应链”） 参股公司之子公司
168
财务报表附注
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
深圳市同心行融资担保有限公司（以下简称“同心担保”） 参股公司之子公司
同心基金 参股公司
深圳市同心股权投资基金管理有限公司（以下简称“同心股权投资基
参股公司之子公司
金”）
东莞市向隆实业投资有限公司（以下简称“向隆实业”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市联工机械设备有限公司（以下简称“联工机械”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市通凯建材有限公司（以下简称“通凯建材”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市汉昊天成实业有限公司（以下简称“汉昊天成”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市朗鸿贸易有限公司（以下简称“朗鸿贸易”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市兴合盛泰贸易有限公司（以下简称“兴合盛泰”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市展祺投资有限公司（以下简称“展祺投资”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市美福飞贸易有限公司（以下简称“美福飞贸易”） 主要投资者关联的其他企业
维景隆投资（深圳）有限公司（以下简称“维景隆投资”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市茂鼎投资有限公司（以下简称“茂鼎投资”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市多瑞富贸易有限公司（以下简称“多瑞富”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市华星兴业实业有限公司（以下简称“华星兴业”） 主要投资者关联的其他企业
深联公务航空有限公司（以下简称“深联航空”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭城市广场开发有限公司（以下简称“皇庭城市广场”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭天御房地产开发有限公司（以下简称“皇庭天御”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市中行建设监理有限公司（以下简称“中行建设监理”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭荔园实业有限公司（以下简称“皇庭荔园实业”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭龙城中心开发有限公司（以下简称“皇庭龙城中心”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭龙玺实业有限公司（以下简称“皇庭龙玺实业”） 受郑康豪实际控制的公司
(四) 关联交易情况
1、 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
皇庭荟 餐饮服务 45,454.72 34,924.00
皇庭商业管理 电费 12,300,157.01 10,940,441.77
皇庭酒店 服务 1,706,198.03 341,689.00
皇庭唯尚会 服务 2,252,235.26 97,322.00
卓越旅游 服务 633,647.38
惠州皇庭威酒店 服务 56,179.83
深圳青青观光 服务 4,339.00
169
财务报表附注
出售商品/提供劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
向隆实业 房屋代建收入 2,882,395.92 8,572,998.72
广西宝庭 房屋代建收入 5,015,687.88
惠州大亚湾皇庭 房屋代建收入 8,211,210.84 4,921,230.97
惠州皇庭旅游 房屋代建收入 471,698.10 1,037,735.85
煌地置业 房屋代建收入 471,698.10 1,037,735.85
钦州宏基 房屋代建收入 471,698.10 1,037,735.85
钦州房地产 房屋代建收入 8,518,043.39 5,958,966.84
皇庭房地产开发 房屋代建收入 7,547,169.84 3,773,584.91
重庆九龙文化 房屋代建收入 3,883,495.15
钦州房地产 代订服务 10,903.77
深联航空 代订服务 136,718.87
皇庭房地产开发 代订服务 300,578.30
深圳青青观光 代订服务 2,584.91
前海皇庭资本 代订服务 27,477.36
皇庭荟 代订服务 7,620.00
皇庭酒店 代订服务 647,780.00
重庆九龙文化 代订服务 5,292.45
汉昊天成 利息收入 746,855.34
多瑞富 利息收入 1,635,220.11
茂鼎投资 利息收入 1,041,666.66
朗鸿贸易 利息收入 628,930.81
联工机械 利息收入 628,930.81
美福飞贸易 利息收入 1,242,138.38
通凯建材 利息收入 746,855.34
兴合盛泰 利息收入 628,930.81
维景隆投资 利息收入 1,226,415.10
皇庭城市广场 代订服务 235,500.00
深圳青青观光 管理咨询 4,481,161.60 4,722,831.84
皇庭房地产开发 管理咨询 1,699,029.13
前海皇庭资本 物业服务 242,796.73 146,600.99
福金宝 物业服务 11,860.38 66,424.53
皇庭房地产开发 物业服务 12,629,961.79 20,979,788.31
170
财务报表附注
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
皇庭荟 物业服务 2,218,660.61 2,075,709.02
皇庭酒店 物业服务 20,733,218.22 19,892,864.89
皇庭商业管理 物业服务 8,606,497.25 5,001,203.16
皇庭唯尚会 物业服务 307,186.41 13,444.44
皇庭物业服务 物业服务 826,066.98 792,452.83
皇庭物业管理 物业服务 719,294.30 566,037.74
同心股权投资基金 物业服务 79,353.28 53,290.55
同心供应链 物业服务 74,991.00 75,827.43
同心担保 物业服务 55,123.02 55,738.78
同心基金 物业服务 257,192.84 150,087.66
卓越旅游 物业服务 1,219.66
重庆九龙文化 物业服务 12,547.17
重庆文化 物业服务 141,509.43
皇庭房地产开发 招商服务费 16,891,885.61 22,400,962.34
皇庭商业管理 招商服务费 8,964,021.19
重庆九龙文化 招商服务费 1,928,008.77 2,427,184.45
惠州大亚湾皇庭 销售百货 85,572.41
惠州皇庭威酒店 销售百货 6,572.41
钦州房地产 销售百货 165,222.41
皇庭房地产开发 销售百货 4,152,614.77
皇庭城市广场 销售百货 22,992.24
皇庭天玺 销售百货 1,623.28
皇庭天御 销售百货 9,401.72
中行建设监理 销售百货 22,402.59
皇庭唯尚会 销售百货 1,711,536.07
向隆实业 销售百货 258,742.24
前海皇庭资本 销售百货 18,429.31
皇庭荟 销售百货 581,774.14
皇庭酒店 销售百货 98,244.83
皇庭荔园实业 销售百货 120,574.33
皇庭龙城中心 销售百货 5,927.59
皇庭龙玺实业 销售百货 65,172.41
青青小镇 销售百货 23,913.79
2、 关联租赁情况
本公司作为出租方：
承租方名称 承租资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
171
财务报表附注
承租方名称 承租资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
皇庭房地产开发 广告位 2,071,428.57 2,761,904.76
皇庭房地产开发 场地 732,815.09
皇庭酒店 广告位 2,071,428.57 2,071,428.57
中行建设 广告位 2,035,714.29
本公司作为承租方：
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
皇庭商业管理 办公楼 2,861,154.36 6,113,179.37
3、 关联担保情况
本公司作为被担保方：
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
众合天诚*2 69,660,000.00 2017/8/5 2018/2/4 是
众合天诚*2 52,240,000.00 2018/2/5 2018/8/4 是
众合天诚*2 34,820,000.00 2018/8/5 2021/8/4 否
同心基金、郑康豪、皇庭投资 7,000,000.00 2017/8/15 2018/1/16 是
同心基金、郑康豪、皇庭投资 43,000,000.00 2017/8/15 2018/2/1 是
同心基金、郑康豪 50,000,000.00 2018/2/2 2018/8/2 是
同心基金、郑康豪 50,000,000.00 2018/3/14 2018/9/3 是
同心基金、郑康豪*1 50,000,000.00 2018/9/13 2019/9/12 否
同心基金 300,000,000.00 2017/10/27 2018/7/25 是
皇庭集团、郑康豪*2 170,000,000.00 2017/12/27 2018/11/14 是
皇庭集团、郑康豪*2 160,000,000.00 2018/11/15 2021/5/15 否
郑康豪 80,000,000.00 2016/12/8 2021/5/15 否
皇庭集团 20,000,000.00 2018/9/21 2021/9/20 否
郑康豪 50,000,000.00 2017/7/27 2018/7/26 是
皇庭集团、郑康豪 200,000,000.00 2017/10/25 2018/10/24 是
皇庭集团、郑康豪 50,000,000.00 2017/10/20 2018/10/23 是
皇庭集团、郑康豪*1 10,000,000.00 2018/3/23 2021/3/22 否
皇庭集团、郑康豪*1 40,000,000.00 2018/2/23 2021/3/22 否
皇庭集团、皇庭投资、郑康雄、
25,000,000.00 2018/10/22 2022/10/22 否
郑康豪*1
皇庭集团、皇庭投资、郑康雄、
25,000,000.00 2018/11/29 2022/11/28 否
郑康豪*1
皇庭集团*1 200,000,000.00 2018/10/23 2021/10/22 否
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 200,000,000.00 2017/5/12 2018/4/30 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 166,800,000.00 2018/5/1 2018/5/31 是
172
财务报表附注
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 1,000,000.00 2018/6/1 2021/5/11 否
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 300,000,000.00 2017/6/9 2018/6/29 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 235,310,000.00 2018/6/30 2018/7/31 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 185,310,000.00 2018/7/31 2018/9/28 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 138,732,500.00 2018/9/29 2018/11/26 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 128,732,500.00 2018/11/27 2018/12/25 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 118,732,500.00 2018/12/26 2021/6/8 否
皇庭集团、郑康豪*2 174,000,000.00 2017/11/4 2018/1/23 是
皇庭集团、郑康豪*2 171,000,000.00 2018/1/24 2018/4/13 是
皇庭集团、郑康豪*2 168,000,000.00 2018/4/14 2018/5/3 是
皇庭集团、郑康豪*2 165,000,000.00 2018/5/4 2018/7/23 是
皇庭集团、郑康豪*2 162,000,000.00 2018/7/24 2018/10/13 是
皇庭集团、郑康豪*2 159,000,000.00 2018/10/14 2018/11/3 是
皇庭集团、郑康豪*2 156,000,000.00 2018/11/4 2021/7/23 否
皇庭集团、郑康豪*2 155,000,000.00 2017/11/21 2018/2/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 150,000,000.00 2018/2/21 2018/5/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 145,000,000.00 2018/5/21 2018/8/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 140,000,000.00 2018/8/21 2018/11/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 135,000,000.00 2018/11/21 2021/8/12 否
皇庭集团、郑康豪*2 137,200,000.00 2017/10/21 2018/1/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 134,400,000.00 2018/1/21 2018/4/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 131,600,000.00 2018/4/21 2018/7/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 128,800,000.00 2018/7/21 2018/10/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 126,000,000.00 2018/10/21 2024/6/12 否
皇庭集团、郑康豪*2 30,000,000.00 2017/10/31 2018/4/30 是
皇庭集团、郑康豪*2 28,500,000.00 2018/5/1 2018/10/31 是
皇庭集团、郑康豪*2 27,000,000.00 2018/11/1 2021/10/31 否
皇庭集团、郑康豪*2 20,000,000.00 2018/8/21 2021/10/30 否
皇庭集团、郑康豪*2 600,000,000.00 2017/7/11 2018/7/10 是
皇庭集团、郑康豪*2 560,000,000.00 2018/7/11 2022/7/10 否
皇庭投资、皇庭集团、郑康豪*2 3,000,000,000.00 2016/3/30 2018/12/20 是
皇庭投资、皇庭集团、郑康豪*2 2,960,000,000.00 2018/12/21 2023/3/30 否
*1 详见附注五、（二十）
*2 详见附注五、（二十八）
4、 关联方资金拆借
关联方 2018 年 2017 年度 性质
173
财务报表附注
关联方 2018 年 2017 年度 性质
拆入
皇庭集团 258,083,425.77 309,673,425.77 流动资金补充借款
重庆九龙开发 207,513,387.08 182,732,200.00 流动资金补充借款
1、皇庭集团为本公司之子公司皇庭珠宝提供无息借款，用于日常经营补充流
动资金。截止 2017 年 12 月 31 日，该借款余额为 258,083,425.77 元；截止 2018
年 12 月 31 日，该借款余额为 0.00 元。
2、重庆九龙开发为本公司之子公司提供无息借款，用于日常经营补充流动资
金。截止 2017 年 12 月 31 日，该借款余额为 182,732,200.00 元；截止 2018 年
12 月 31 日，该借款余额为 0.00 元。
5、 关联方资产转让、债务重组情况
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
皇庭投资 收购惠州白马山股权款 1,782,170.00
皇庭集团 收购深圳房产建设、惠州白马山股权款 41,593,135.00
皇庭集团* 资产置换 691,015,700.00
*根据本公司 2018 年 12 月 8 日召开的第八届董事会二〇一八年第十三次临时
会议决议，为了落实本公司战略发展需要，集中资源做好公司主业，同时避免
同业竞争，扩大商业不动产管理规模，本公司以子公司皇庭基金持有的同心基
金 22.34%股份与皇庭集团旗下的皇庭珠宝广场 100%的股权进行资产置换（以
下简称“本次资产置换”）。
根据本公司与皇庭集团签署的《资产置换协议书》，本次资产置换以经具有证
券、期货相关业务资格的会计师事务所和资产评估公司审计和评估的结果为定
价依据，其中置出资产同心基金 22.34%股权（对应的实缴股本占同心基金总
股本比例为 29.13%）作价 69,101.57 万元，置入资产皇庭珠宝广场 100%股权
作价 6,558.54 万元。置出资产和置入资产的差额为 62,543.03 万元。该差额由
皇庭集团及其全资子公司重庆九龙开发对皇庭珠宝广场持有的债权 36,203.54
万元冲抵，剩余差额 26,339.49 万元由皇庭集团或其指定的公司以现金方式分
期付给本公司。上述股权置换双方已于 2018 年 12 月 28 日办理完全部工商变
更登记手续。截止报告日，本公司已收到皇庭集团以银行转账支付的上述股权
置换差额 26,339.49 万元。
本次资产置换完成后，皇庭集团旗下皇庭产业控股持有同心基金 22.34%的股
权。本公司对同心基金账面投资成本为 43,966.70 万元，持有同心基金 12.18%
的股权，失去重要影响，后续计量由权益法改为成本法，转入可供出售金融资
174
财务报表附注
产反映。
6、 关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 12,814,283.67 10,407,260.18
(五) 关联方应收应付款项
1、 应收项目
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
广西宝庭 3,734,030.40 209,343.04
惠州大亚湾皇庭 2,579,968.61 128,998.43
煌地置业 200,000.00 10,000.00
钦州宏基 200,000.00 10,000.00
钦州房地产 4,400,000.00 220,000.00 2,000,000.00 100,000.00
前海皇庭资本 1,505.00 75.25
深圳青青观光 511,022.88 25,551.14 594,720.35 29,736.02
皇庭房地产开发 41,946,804.76 2,294,666.14 10,990,079.00 549,503.95
皇庭荟 1,062,494.00 53,124.70
皇庭酒店 665,268.39 33,263.42
皇庭商业管理 497,251.30 24,862.57 420,181.41 21,009.07
皇庭唯尚会 2,129,723.72 106,486.19 30,651.00 1,532.55
皇庭物业服务 840,000.00 42,000.00
皇庭物业管理 600,000.00 30,000.00
重庆九龙文化 720,000.00 36,000.00 2,890,000.00 144,500.00
深联航空 116,690.00 5,834.50
预付账款
皇庭唯尚会 32,291.23 82,334.53
皇庭商业管理 3,000.00
贷款
同心基金
联工机械 50,000,000.00 500,000.00
175
财务报表附注
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
通凯建材 50,000,000.00 500,000.00
汉昊天成 50,000,000.00 500,000.00
朗鸿贸易 50,000,000.00 500,000.00
兴合盛泰 50,000,000.00 500,000.00
美福飞贸易 50,000,000.00 500,000.00
维景隆投资 50,000,000.00 500,000.00
茂鼎投资 50,000,000.00 500,000.00
多瑞富 50,000,000.00 500,000.00
应收利息
联工机械 250,000.00
通凯建材 250,000.00
汉昊天成 250,000.00
朗鸿贸易 250,000.00
兴合盛泰 250,000.00
美福飞贸易 200,000.00
维景隆投资 200,000.00
茂鼎投资 250,000.00
多瑞富 250,000.00
应收股利
同心基金 99,366,714.66
其他应收款
北京众和天诚 32,000,000.00 3,200,000.00 32,000,000.00 1,600,000.00
皇庭产业控股 263,394,926.23
皇庭酒店 32,000.00
皇庭商业管理 98,036.00 130,032.57 6,001.63
皇庭唯尚会 20,712.70 1,035.64 1,094.90 54.75
皇庭房地产开发 13,791.09 689.55
2、 应付项目
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
惠州皇庭威酒店 1,302.72
皇庭商业管理 831,552.71
其他应付款
176
财务报表附注
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
同心担保 200,000.00 2,084.00
重庆九龙文化 2.77
中行建设 6,983.86 6,983.86
皇庭天玺 70,000.00 70,000.00
向隆实业 72,018.88
皇庭唯尚会 29,325.20 1,480,619.60
皇庭房地产开发 20,995.37 1,938,470.27
皇庭酒店 1,316.00 19,127.05
惠州皇庭旅游 47,535.48
钦州宏基 5,301.00
钦州房地产 423,535.60
皇庭荟 25,199.00
皇庭集团 258,297,626.49
皇庭商业管理 273,280.19
皇庭物业管理 755,897.00
俊城房地产 400,000.00
同心供应链 2,834.00
同心基金 7,500.00
中行工程造价 4,988.75
重庆文化 3,518.06
重庆九龙开发 182,732,200.00
预收账款
皇庭房地产开发 640.00
惠州皇庭旅游 288.00
广西宝庭 440,911.88
十一、 股份支付
(一) 股份支付总体情况
公司本期授予的各项权益工具总额 0.00
公司本期行权的各项权益工具总额 无
公司本期失效的各项权益工具总额 12,595,830.00
公司期末发行在外的股份期权行权价格的范围和
授予价格为 5.89 元/股
合同剩余期限
其他说明：
1、2017 年 6 月 9 日，公司第八届董事会 2017 年第八次临时会议、第八届监事会 2017
177
财务报表附注
年第三次临时会议审议通过了《关于公司<2017 年限制性股票激励计划（草案）>及
其摘要的议案》等限制性股票激励计划相关议案。
2、2017 年 6 月 30 日，公司召开 2016 年年度股东大会，审议通过了《关于<公司 2017
年限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》等限制性股票激励计划相关议案。
3、根据公司 2016 年年度股东大会授权，2017 年 7 月 25 日，公司召开第八届董事
会 2017 年第十一次临时会议、第八届监事会 2017 年第四次临时会议，审议通过了
《关于调整限制性股票激励对象授予名单和授予数量的议案》、《关于向激励对象
首次授予限制性股票的议案》，确定本次限制性股票的首次授予日为 2017 年 7 月
25 日，同意公司向 51 名激励对象首次授予 2,756.05 万股限制性股票，首次授予价
格为 5.89 元/股。预留限制性股票为 689.01 万股。
4、本次限制性股票激励计划有效期自限制性股票授予日起至激励对象获授的限制性
股票全部解除限售或回购注销之日止，最长不超过 60 个月。本计划授予的限制性股
票自本期激励计划授予日起满 12 个月后，激励对象可以在未来 36 个月内按 30%：
30%：40%的比例分三期解除限售。解锁条件为如下：
（1）公司层面解锁业绩条件
以 2016 年归属于上市公司股东的净利润为基数，2017 年、2018 年、2019 年各年度
归属于上市公司股东的净利润较 2016 年相比，增长比例不低于 150%、300%、500%。
（2）个人层面解锁业绩条件
若激励对象上一年度个人组织绩效分数≥60（满分 100 分制），或个人绩效考核结果
为 A/B+/B/C 档（优秀/良好/合格/基本合格），则激励对象可按照本激励计划规定的
比例解除限售。若激励对象上一年度个人组织绩效分数＜60，或个人绩效考核结果
为 D 档（不合格/淘汰），公司将取消该激励对象当期解除限售额度，未解除限售部
分由公司按照授予价格进行回购注销。
5、根据股权激励计划和 2018 年 4 月 19 日召开的第八届董事会二○一八年第四次会
议决议，2017 年度公司未满足业绩考核目标，公司拟回购注销限制性股票数量为
826.815 万股，回购价格为授予价格 5.89 元/股加上银行同期定期存款利息（按日计
息）。
6、本公司于 2018 年 6 月 22 日召开了 2017 年年度股东大会，审议通过了《关于回
购注销未达到公司 2017 年限制性股票激励计划第一个解锁期解锁条件的限制性股
票的议案》、《关于公司 2017 年限制性股票激励计划已授予的部分限制性股票回购并
注销的议案》，公司决定：（1）回购注销未达到第一期解锁条件的限制性股票 826.815
万股；2）回购注销失去资格的 9 名激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票 432.768
万股。本期计提相关利息 1,296,530.25 元，本期支付回购款本金 10,914,641.2 元，支
付利息 163,277.83 元。
178
财务报表附注
(二) 以权益结算的股份支付情况
授予日权益工具公允价值的确定方法 股票市价
在每个资产负债表日，根据最新取得的可行权
可行权权益工具数量的确定依据 职工人数变动信息以及对未来公司业绩的预
测，修正可行权的权益工具数量
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额
公司推行股权激励计划以后，上期及本期均未能达到限制性股票解锁条件，继续实
施预期以后年度也将难以到达解锁条件，因此本期计入资本公积和相关费用的金额
均为零。
(三) 股份支付的修改、终止情况
无。
十二、 政府补助
(一) 与资产相关的政府补助
本公司无与资产相关的政府补助。
(二) 与收益相关的政府补助
计入当期损益或冲减相关成本费 计入当期损益或冲减相关成
种类 金额
用损失的金额 本费用损失的项目
服务企业奖励
50,000.00 50,000.00 其他收益
扶持金
现代服务业发
161,600.00 161,600.00 其他收益
展扶持
产业发展专项
1,076,100.00 1,076,100.00 其他收益
资金补贴
排水达标先进
10,000.00 10,000.00 其他收益
单位奖励
稳岗补贴 100,118.35 100,118.35 其他收益
生育津贴 15,233.75 15,233.75 其他收益
农村社保补贴 7,561.70 7,561.70 其他收益
十三、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
1、 经营租赁（租出）
本公司各类租出资产情况如下：
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
179
财务报表附注
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
投资性房地产 9,484,068,838.00 9,368,505,038.00
合计 9,484,068,838.00 9,368,505,038.00
2、 经营租赁(租入)
截止 2018 年 12 月 31 日，本公司经营租赁承担如下：
剩余租赁期 最低租赁付款额
1 年以内（含 1 年） 37,173,254.79
1-2 年（含 2 年） 35,141,330.22
2- 3 年（含 3 年） 33,734,504.00
3 年以上 522,343,696.24
合计 628,392,785.25
3、 已签订的正在或准备履行的大额合同及财务影响
截止 2018 年 12 月 31 日，根据本公司已签订的正在或准备履行的大额工程或设
备采购合同，本公司预计未来支付的金额约为 9,041.20 万元。
(二) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
按照房地产企业按揭销售商品房的惯例，融发投资为其开发的物业的按揭销售提供
担保，截止 2018 年 12 月 31 日，提供的按揭销售担保余额为 119.71 万元，存入按
揭保证金 441.65 万元。本公司之子公司皇庭珠宝与中国农业银行签订合作协议，以
按揭贷款发放金额的 2%作为保证金存入保证金专户，以保证金专户的资金为按揭房
款设定质押。截止 2018 年 12 月 31 日，按揭保证金余额 15.05 万元。
(三) 抵押、质押事项
除财务报表附注五、（二十）和（二十八）所述以外，本公司无其他抵押、质押事项。
(四) 母公司对外担保事项
担保是否已经
担保方 被担保方 币种 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
本公司 同心再贷 人民币 50,000,000.00 2018/2/2 2018/8/2 是
本公司 同心再贷 人民币 50,000,000.00 2018/3/14 2018/9/3 是
本公司 同心再贷*1 人民币 50,000,000.00 2018/9/13 2019/9/12 否
本公司 同心再贷 人民币 10,000,000.00 2017/10/23 2018/10/22 是
本公司 同心再贷 人民币 10,000,000.00 2017/10/23 2018/10/31 是
本公司 同心再贷 人民币 300,000,000.00 2017/10/27 2018/7/25 是
180
财务报表附注
本公司 瑞泽香港*2 美元 15,685,000.00 2018/4/30 2022/3/28 否
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 385,000,000.00 2017/11/22 2018/2/21 是
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 332,500,000.00 2018/2/22 2018/5/21 是
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 280,000,000.00 2018/5/22 2018/8/21 是
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 210,000,000.00 2018/8/22 2018/11/21 是
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 140,000,000.00 2018/11/22 2021/6/21 否
本公司 融发投资*2 人民币 3,000,000,000.00 2016/3/30 2018/12/20 是
本公司 融发投资*2 人民币 2,960,000,000.00 2018/12/21 2023/3/30 否
*1 详见附注五、（二十）。
*2 详见附注五、（二十八）。
(五) 未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
皇庭广场（原晶岛国商购物中心）员工商铺认购系列案件
2010 年 12 月股东大会审议通过《关于妥善解决员工商铺内部认购事宜的议案》，即
按照每平米 4.5 万元（包括本金，不含个税）计提相应的预计赔款额，本公司根据
决议进行账务处理，按照每平米 1.5 万元的本金计入其他应付款，3 万元的补偿款及
由本公司承担的个税计入预计负债。
2015 年 8 月，陶惠勋等八名认购人将融发投资作为被告起诉（案号为“【2015】深福
法民三初字第 1852-1855、1857-1860 号”），请求融发投资解除《晶岛国际广场商铺
内部认购书》；返还已付商铺购买款及其利息、支付商铺租金、赔偿其损失；并承担
诉讼费用。深圳市福田区人民法院于 2016 年 12 月 30 日对上述案件做出一审判决：
A、确认认购书解除；B、返还陶惠勋等 8 名员工认购款及利息（从付款之日起按中
国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；C、支付违约金，违约金按商铺目
前市场价值（即商铺 2015 年 8 月市场单价的评估价，按第二次评估确定单价）的
25%计算；D、驳回 8 名员工的其他诉讼请求。陶惠勋等八名员工对一审判决结果不
服，于 2017 年 2 月向深圳市中级人民法院提起上诉。该案件已于 2018 年二审判决，
驳回上诉，维持原判。根二审判决结果，本公司将据上述陶惠勋等 8 名员工的预计
负债转入其他应付款。
本期期初预计负债余额为 23,175,731.14 元。本期公司与 3 名员工达成的和解，并支
付商铺本金、补偿款及个税合计 9,086,700.00 元，其中支付其他应付款的本金
2,596,200.00 元，支付预计负债的补偿款及个税合计 6,490,500.00 元。另外，本期支
付上年已终审结案的陶惠勋等八名员工其他应付款 33,340,299.64 元。截止 2018 年
12 月 31 日，预计负债余额为 16,685,231.14 元，尚有 7 名员工的商铺纠纷案未解决。
181
财务报表附注
十四、 资产负债表日后事项
(一) 重要的非调整事项
无。
(二) 利润分配情况
根据本公司 2019 年 4 月 23 日第八届董事会 2019 年第七次会议决议，本公司公司拟
以 2019 年 4 月 23 日享有利润分配权的股份总额 1,173,859,524 股（总股本
1,175,345,368 股扣除已回购股份 1,485,844 股）为基数，向全体股东每 10 股派发现
金红利 0.10 元 (含税)，合计利润分配总额为 11,738,595.24 元。该利润分配预案尚须
提交公司 2018 年度股东大会审议。
(三) 其他资产负债表日后事项说明
回购股份
公司于 2018 年 12 月 8 日、2018 年 12 月 25 日分别召开了第八届董事会 2018 年第
十三次临时会议及第八届监事会 2018 年第六次临时会议、2018 年第二次临时股东
大会，审议通过了《关于回购公司部分社会公众股份的预案的议案》，并于 2019 年
1 月 29 日披露了《回购报告书》。截至 2019 年 4 月 23 日，公司通过股份回购专用
证券账户以集中竞价交易方式累计回购公司 A、B 股共 1,485,844 股，占公司总股本
的 0.13%。
十五、 其他重要事项
(一) 终止经营
1、 归属于母公司所有者的持续经营净利润和终止经营净利润
项目 本期发生额 上期发生额
归属于母公司所有者的持续经营净利润 90,652,194.53 120,153,545.65
归属于母公司所有者的终止经营净利润
2、 公司无终止经营情况。
(二) 分部信息
1、 报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了 4 个报告分部，
分别为：商业运营服务、金融服务、融资租赁服务及其他业务，本公司的各个
报告分部分别提供不同的产品或服务。本公司的管理层定期评价这些分部的经
182
财务报表附注
营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
分部间转移价格按照实际交易价格为基础确定，间接归属于各分部的费用按照
资源的投入情况在分部之间进行分配。资产根据分部的经营以及资产的所在位
置进行分配，分部负债包括分部经营活动形成的可归属于该分部的负债。如果
多个经营分部共同承担的负债相关的费用分配给这些经营分部，该共同承担的
负债也分配给这些经营分部。
本集团各个报告分部提供的主要服务分别如下：
A．商业运营服务，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不
动产领域提供综合服务和运营服务。
B．金融服务，从事贷款、提供配套金融服务。
C．融资租赁服务，指从事融资租赁业务的服务。
D．其他业务，除上述业务外的服务，具体见附注七、在其他主体中的权益的
其他业务的公司。
2、 报告分部的财务信息
项目 商业运营服务 金融服务 融资租赁服务 其他 分部间抵销 合计
一、营业收入 502,695,926.77 289,226,572.27 56,420,467.50 100,768,259.32 949,111,225.86
其中：对外交易收入 502,695,926.77 289,226,572.27 56,420,467.50 100,768,259.32 949,111,225.86
分部间交易收入
二、营业成本 176,802,854.91 55,673,160.31 36,553,695.14 80,069,438.83 349,099,149.19
十六、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收票据及应收账款
项目 期末余额 期初余额
应收票据
应收账款 31,349,173.62 3,842,307.08
合计 31,349,173.62 3,842,307.08
183
财务报表附注
1、 应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
32,999,130.13 100.00 1,649,956.51 5.00 31,349,173.62 4,044,533.77 100.00 202,226.69 5.00 3,842,307.08
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的应收账款
合计 32,999,130.13 100.00 1,649,956.51 31,349,173.62 4,044,533.77 100.00 202,226.69 3,842,307.08
184
财务报表附注
期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
账龄 计提比例
应收账款 坏账准备
（%）
1 年以内（含 1 年） 32,999,130.13 1,649,956.51 5.00
合计 32,999,130.13 1,649,956.51
（2）本期计提、收回或转回应收账款情况
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 本期核销 期末金额
应收账款坏账 202,226.69 1,447,729.82 1,649,956.51
合计 202,226.69 1,447,729.82 1,649,956.51
（3）本期无实际核销的应收账款情况。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收款情况
期末余额
单位名称 占应收账款合计
应收账款 坏账准备
数的比例(%)
第一名 15,016,768.21 45.51 750,838.41
第二名 7,406,312.25 22.44 370,315.61
第三名 3,854,481.62 11.68 192,724.08
第四名 1,917,459.76 5.81 95,872.99
第五名 1,870,516.30 5.67 93,525.82
合计 30,065,538.14 91.11 1,503,276.91
（5）本期不存在因金融资产转移而终止确认的应收款项情况。
（6）本期不存在转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额。
185
财务报表附注
(二) 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,779,505.00
应收股利 52,500,000.00 58,452,821.48
其他应收款 3,125,348,459.34 3,836,591,023.85
合计 3,179,627,964.34 3,895,043,845.33
1、 应收利息
项目 期末余额 期初余额
子公司资金借款 1,779,505.00
合计 1,779,505.00
2、 应收股利
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
深国商管理咨询 40,500,000.00 45,452,821.48
皇庭不动产 12,000,000.00 13,000,000.00
合计 52,500,000.00 58,452,821.48
186
财务报表附注
3、 其他应收款
（1）其他应收款分类披露：
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
账面价值 计提 账面价值
比例 计提比
金额 金额 金额 比例（%） 金额 比例
（%） 例（%）
（%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
3,125,741,349.11 100.00 392,889.77 0.01 3,125,348,459.34 3,836,788,280.25 100.00 197,256.40 0.01 3,836,591,023.85
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款
合计 3,125,741,349.11 100.00 392,889.77 3,125,348,459.34 3,836,788,280.25 100.00 197,256.40 3,836,591,023.85
187
财务报表附注
期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 83,902.24 4,195.11 5.00
1 至 2 年（含 2 年） 3,886,946.57 388,694.66 10.00
合计 3,970,848.81 392,889.77
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合并范围内关联方组合 3,113,163,906.30
押金 10,000.00
保证金 8,596,594.00
合计 3,121,770,500.30
（2）本期计提、收回或转回坏账准备情况
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 本期核销 期末金额
其他应收款坏账准备 197,256.40 195,633.37 392,889.77
合计 197,256.40 195,633.37 392,889.77
（3）本期无实际核销的其他应收款情况。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 10,000.00 10,000.00
保证金 8,596,594.00 5,596,594.00
往来及其他 3,117,134,755.11 3,831,181,686.25
合计 3,125,741,349.11 3,836,788,280.25
188
财务报表附注
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
占其他应收款
坏账准备期末
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 合计数的比例
余额
(%)
1 年以内、1-2 年、
第一名 内部往来 1,790,693,872.81 57.29
2-3 年、3-4 年
第二名 内部往来 463,781,657.77 1 年以内 14.84
第三名 内部往来 401,604,253.05 1 年以内 12.85
第四名 内部往来 250,891,304.99 1 年以内 8.03
第五名 内部往来 94,366,221.00 1-2 年、2-3 年 3.02
合计 3,001,337,309.62 96.03
（6）本期不存在涉及政府补助的应收款项。
（7）本期不存在因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
（8）本期不存在转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
(三) 长期股权投资
期末余额 期初余额
项目 减值 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 备
对子公司
1,951,119,004.47 1,951,119,004.47 1,529,319,004.47 1,529,319,004.47
投资
对联营、
合营企业 440,226.47 440,226.47 426,649.32 426,649.32
投资
合计 1,951,559,230.94 1,951,559,230.94 1,529,745,653.79 1,529,745,653.79
1、 对子公司投资
本期 本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值准备 期末余额
融发投资 35,296,718.10 35,296,718.10
融发发展 915,061,152.22 915,061,152.22
同心再贷 356,043,767.71 420,000,000.00 776,043,767.71
皇庭广场商
8,200,000.00 1,800,000.00 10,000,000.00
业
瑞泽租赁 214,717,366.44 214,717,366.44
189
财务报表附注
本期 本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值准备 期末余额
合计 1,529,319,004.47 421,800,000.00 1,951,119,004.47
190
财务报表附注
2、 对联营、合营企业投资
本期增减变动
减值准
宣告发放现 本期计提
被投资单位 期初余额 权益法下确认的 其他综合收 其他权益 期末余额 备期末
追加投资 减少投资 金股利或利 其他 减值准备
投资损益 益调整 变动 余额
润
合营企业
浙江绿城 426,649.32 13,577.15 440,226.47
合计 426,649.32 13,577.15 440,226.47
191
财务报表附注
(四) 营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 123,416,113.53 69,129,848.26 44,850,448.34 28,616,608.05
合计 123,416,113.53 69,129,848.26 44,850,448.34 28,616,608.05
(五) 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 13,577.15 -83,350.68
理财产品收益 307,989.04
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 67,110.89 42,180.00
子公司分红 81,325,185.00 60,314,400.68
合计 81,405,873.04 60,581,219.04
十七、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 1,507,010.14
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
1,259,013.80
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 47,041,667.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
-33,060,283.99 *
益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及 6,054,802.41
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
192
财务报表附注
项目 金额 说明
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
24,425,616.47
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,355,433.53
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -1,054,472.49
所得税影响额 -17,412,083.16
少数股东权益影响额 -965,329.89
合计 38,151,373.82
*皇庭珠宝广场于本年 12 月通过同一控制下合并纳入本公司合并范围，同一控制下企业合并产生
的子公司期初至合并日的当期净损益为-33,060,283.99，其中：（1）该公司报表期初至合并日的当
期账面净损益为-8,984,363.19 元；（2）合并报表时产生的内部未实现利润 24,075,920.80 元。
(二) 净资产收益率及每股收益：
加权平均净资产收益率 每股收益（元）
报告期利润
（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 1.68 0.08 0.08
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
0.98 0.05 0.05
的净利润
第十二节 备查文件目录
一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在《证券时报》、香港《大公报》以及巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
法定代表人：郑康豪
2019 年 4 月 23 日
193
| 皇庭国际：2018年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2019-04-25 |
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| 附件：公告原文 |
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