中华企业：年报全文

公司代码：600675 公司简称：中华企业

中华企业股份有限公司

2020年年度报告

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人朱嘉骏、主管会计工作负责人倪伯士及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声

明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

2021年3月23日，经公司董事会审议通过，公司2020年度利润分配预案为：公司2020年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币1.38元（含税）。截至2020年12月31日，公司总股本为6,096,135,252.00股，截至目前已累计回购4,971,892股股份,以此计算合计拟派发现金红利840,580,543.68元（含税）,实际派发的现金分红金额将根据届时股份回购的实际情况进行相应调整。本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。在实施权益分派的股权登记日前公司总股本或回购专用账户中的股份发生变动的，拟维持每股分配比例不变。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、 重大风险提示

本报告“经营情况的讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意投资风险。

十一、 其他

□适用 √不适用

目录

第一节 释义 ...... 5

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 5

第三节 公司业务概要 ...... 9

第四节 经营情况讨论与分析 ...... 10

第五节 重要事项 ...... 25

第六节 普通股股份变动及股东情况 ...... 39

第七节 优先股相关情况 ...... 43

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...... 44

第九节 公司治理 ...... 51

第十节 公司债券相关情况 ...... 53

第十一节 财务报告 ...... 57

第十二节 备查文件目录 ...... 209

第一节 释义

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
中华企业、公司、本公司	指	中华企业股份有限公司
地产集团、上海地产集团	指	上海地产（集团）有限公司
原经集团	指	上海原经房地产（集团）有限公司
古北集团	指	上海古北（集团）有限公司
中星集团	指	上海中星（集团）有限公司
中华企业大厦	指	古北国际财富中心二期
华润置地	指	华润置地有限公司
华润置地控股	指	华润置地控股有限公司
平安不动产	指	平安不动产有限公司
立信会计师事务所	指	立信会计师事务所（特殊普通合伙）
中金公司	指	中国国际金融有限公司
中国证监会、证监会	指	中国证券监督管理委员会
元、万元、亿元	指	人民币元、万元、亿元
报告期	指	2020年1月1日至2020年12月31日

公司的中文名称	中华企业股份有限公司
公司的中文简称	中华企业
公司的外文名称	CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写	CECL
公司的法定代表人	朱嘉骏

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	印学青	徐健伟
联系地址	上海市浦东新区浦明路1388号6楼	上海市浦东新区浦明路1388号6楼
电话	021-20772222	021-20772222
传真	021-20772766	021-20772766
电子信箱	[e-mail]	[e-mail]

公司注册地址	上海市华山路2号
公司注册地址的邮政编码	200040
公司办公地址	上海市浦东新区浦明路1388号4-7楼

公司办公地址的邮政编码	200127
公司网址	http：//www.cecl.com.cn
电子信箱	[e-mail]

公司选定的信息披露媒体名称	《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址	www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点	公司董事会办公室

公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码
A股	上海证券交易所	中华企业	600675

公司聘请的会计师事务所（境内）	名称	立信会计师事务所（特殊普通合伙）
	办公地址	上海市南京东路61号
	签字会计师姓名	林盛宇、李磊明

主要会计数据	2020年	2019年	本期比上年同期增减(%)	2018年
营业收入	11,552,089,317.97	13,281,729,839.07	-13.02	19,285,847,784.27
归属于上市公司股东的净利润	1,378,181,429.82	2,340,167,264.35	-41.11	2,592,407,958.08
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	1,078,302,707.54	2,077,390,543.06	-48.09	2,471,182,185.46
经营活动产生的现金流量净额	2,600,121,328.90	-815,816,877.21	不适用	8,554,392,858.28
	2020年末	2019年末	本期末比上年同期末增减（%）	2018年末
归属于上市公司股东的净资产	15,723,989,580.74	15,177,847,315.74	3.60	13,740,486,046.19
总资产	49,344,217,778.97	53,855,058,403.22	-8.38	56,630,729,822.48

(二) 主要财务指标

主要财务指标	2020年	2019年	本期比上年同期增减(%)	2018年
基本每股收益（元／股）	0.23	0.38	-39.47	0.46
稀释每股收益（元／股）	0.23	0.38	-39.47	0.46
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.18	0.34	-47.06	0.54
加权平均净资产收益率（%）	8.88	16.19	减少7.31个百分点	22.68
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	6.95	14.37	减少7.42个百分点	28.14

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	1,324,600,653.41	3,649,785,467.75	992,802,544.89	5,584,900,651.92
归属于上市公司股东的净利润	120,858,696.91	473,733,677.45	34,012,932.63	749,576,122.83
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润	-75,119,745.41	441,226,130.63	-2,308,657.96	714,504,980.28
经营活动产生的现金流量净额	-300,355,740.99	-769,805,398.17	2,663,746,969.58	1,006,535,498.48

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

十、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目	2020年金额	附注（如适用）	2019年金额	2018年金额
非流动资产处置损益	151,485,247.76		38,395.95	13,713,982.12
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	41,114,123.63		51,611,196.67	84,917,247.35
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	131,161,670.82		144,527,537.50	99,244,452.25
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益				-49,282,777.71
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益	4,620,496.67		75,693,553.80	-18,518,500.00
单独进行减值测试的应收款

项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-14,684,625.98		1,703,273.91	-13,363,067.92
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额	-7,496,614.93		-4,475,098.95	7,308,122.42
所得税影响额	-6,321,575.69		-6,322,137.59	-2,793,685.89
合计	299,878,722.28		262,776,721.29	121,225,772.62

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响金额
交易性金融资产	167,876,118.74	90,709,661.86	-77,166,456.88	11,793,422.45
其他非流动金融资产	4,671,863.76	4,671,863.76	0.00	0.00
合计	172,547,982.50	95,381,525.62	-77,166,456.88	11,793,422.45

压力，中央财政、货币政策双管齐下，资金环境相对宽松。下半年，中央特别强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，房地产贷款集中管理政策出台，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。

2.市场稳中有升

市场方面，2020年，重点城市商品住宅市场规模全年呈恢复态势，百城新建住宅价格稳中有升，长三角和珠三角地区量价上行特征突出。商品住宅市场虽短期波动但不改中长期稳健态势，上海商品住宅市场发展稳中向好，但是商办市场受新冠疫情影响，面临巨大挑战，空置率继续走高，租金下行压力增大。土地方面，300城宅地供需规模同比小幅增长，一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价结构性上涨。

二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明

√适用 □不适用

具体内容详见本报告第四节/二/（五）投资状况分析。

其中：境外资产7,854,636.76（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0.02%。

三、 报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

1.股东背景雄厚：公司作为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产开发平台，控股股东具有优质的品牌口碑，公司有服务股东战略及获取项目资源的优势。

2.自身资源较优：公司现有一定规模存量资产，且2020年后续几年，将有一批上海黄浦江滨江两岸商办项目陆续入市，提升经营资产规模，有利于形成稳定的经营收入。

3.品牌形象悠久：公司成立于1954年，于1993上市，是为A股市场上为数不多的以“中华”二字命名的老品牌，有先天品牌优势。

4.股东回报稳定：公司上市以来，同时秉持关注股东回报的经营理念，在符合《公司章程》规定的分红条件下，通过送股或现金分红等方式给予股东持续回报，历年累计现金分红超过累计归母净利润30%以上。2020年度，在经济增速短期受到较大冲击的不利环境下，仍拟向股东派发占归母净利润较高比例（超过60%）的现金红利。

5.物业管理板块成熟：公司旗下物业管理公司拥有三十多年物业管理经验，管辖物业类型涉及高档住宅、办公、商业以及滨江码头、轨道交通公众物业等诸多领域，以客户需求为核心导向，提供前期介入、销售案场、住宅物业、社区资产和社区生活等一系列高品质服务。

第四节 经营情况讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2020年是中华企业兑现“三年业绩承诺”的收官之年。公司以经营业绩为导向，以党建为引领，坚持改革创新，强化担当作为，狠抓落实攻坚，全力以赴做好疫情防控和复工复产，鼓足干劲完成收官冲刺，超额完成三年利润承诺，在公司治理、土地拓展、销售去化、资产运营、设计管控、融资管理、质量安全、客户维护、组织绩效等各个方面推进有力，为把中华企业打造成“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”奠定扎实基础。报告期内具体经营情况如下：

1.全面兑现“三年利润承诺”，圆满完成资产重组工作

报告期内，公司通过全面预算及组织绩效管控等措施，分解指标并落实至各责任主体，圆满完成三年利润承诺。一方面针对影响三年利润承诺的主要项目，分类梳理，区别对待，对症下药;另一方面通过加强过程管理、动态预警、确保指标落地。至2020年年底，中星集团超额完成三年利润承诺：2018年完成18.69亿元，2019年完成21.37亿元，2020年完成13.94亿元，三年共完成54.00亿元，完成率107.12%。

2.规范上市公司治理，资本市场形象持续提升

报告期内，公司股票被纳入中证500指数成分股，并荣获年度上市公司社会责任、中国房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业品牌价值华东十强、中国房地产上市公司ESG最佳实践企业TOP50等多项资本市场殊荣，中华企业进入更多专业机构投资者视野，促进更多机构对公司进行指数性投资配置。同时，为回报股东，公司派发2019年度现金红利8.41亿元，占归属于上市公司股东的净利润比例35.95%，与股东共享公司经营发展成果，切实维护股东权益，提振市场形象和投资者信心。

3.积极拓展土地资源，实施项目快开发快周转

报告期内，公司全面梳理和研判，制定项目投资拓展管理流程指引，努力拓展土地资源。一方面积极对接上海地产集团系统内资源，另一方面积极参与公开市场“招拍挂”，报告期内成功竞得顾村项目。与此同时，建立“5869”快开发高周转的项目管控开发模式，土地获取后5个月开工，开工后8个月达到预售条件并开盘，开盘当日去化推盘量的60%以上，三个月去化率达到90%，三个月资金回笼60%，为项目后续利润结转和交付运营夯实基础。

4.坚持多措并举，销售签约额保持稳定

报告期内，公司坚持“强去化+快回笼“的营销模式，坚持多措并举，创新应用移动互联、线上直播等科技营销方式，匹配灵活进取的销售策略和全员营销的执行力，确保销售业绩完成。本地项目，稳健销售，提前锁定年度销售资金回笼金额；异地项目，采取分类施策、因地制宜销售策略，快去化抢回笼，其中苏州燕回平门里中式别墅项目，通过充分发挥产品优势、强化圈层营销，减少营销费用的同时提高去化率；苏州太湖源二期、无锡燕尾山庄、镇江中山府、南山墅及吉林中环滨江世纪等上海以外项目通过关键节点把控、强化拓客、聚焦资源，圆满完成年度销售任务。

2020年度，公司销售项目共计签约83.57亿元，资金回笼80.51亿元。

5.弘扬社会责任，资产管理平稳运营

报告期内，公司及时布控、严防死守，在资产产权范围内，杜绝疫情传播，全年未发生产权范围内的疫情存在。按照上海地产集团“应知尽知，应减尽减”的要求，认真落实疫情期间中小企业租金减免政策，弘扬国资企业的社会责任。报告期内，古北财富中心出租率仍维持较高水平。对存量资产的处置，以利益最大化为原则，合法合规地推进闵行区6街坊5丘的土地征收及相关资产处置工作。

6.统筹财务管理，提高资金效益

报告期内，公司为应对行业日趋收紧的融资环境，持续强化融资管理。公司积极推进资产证券化、非标产品等融资模式创新，通过比选资产证券计划、保债计划、年金融资等创新融资方案，推动融资创新落地。古北财富中心二期27.5亿元不动产抵押贷款资产证券化计划获得上海证券交易所无条件通过，26亿元“中企国际金融中心不动产债权投资计划”也已启动，并于2021年初，获批公开发行74.25亿元公司债券。与此同时，通过编制财务核算工作手册和信息系统运用，深化核算数据管理，加大台账管控，提升财务管理辅助数据的颗粒度和对业务决策的支撑，报告期内，融资成本下降0.5个百分点，加权平均融资成本年化利率为4.62%。

7.推进“乐居质量行”，提升客户满意度

报告期内，公司通过“乐居质量行”品控活动，聚焦安全防范、施工质量提升和公区品质提升，在3个城市、6个项目开展了社区品质提升行动，从满足广大业主日常生活需求出发，落实提升举措近90项，提升社区硬件质量。同时，着力从提升客户满意度上下功夫，借力“400热线”、“物业互查”管控平台，深化“小区经理接待日”、“物业互查”、“入户深访”、“业委会座谈”及“心连心恳谈会”等五大管控机制，切实加强物业与业主之间的情感交流与融合、强化对物业服务质量的管控，使“相守”到“共融”再到“共鉴”的“三步走”策略得到有效实施。

8.秉承党建引领，发挥组织优势促发展

报告期内，公司深入开展“四史”教育，以史为镜、知史明责，筑牢守初心担使命的思想根基；夯实五星党建，推进班子建设，强化理论武装、提升政治站位、增强大局观念、提高责任担

当；深化文明创建，凝聚群团合力，以“奋斗者为本”理念为引领，宣贯践行“实干、创新、和谐、廉洁”核心价值观，总结提炼中企的使命愿景和核心理念，积极推进企业文化建设，强化青年后备力量建设，推动公司党建和业务工作相互促进，促进企业文化与经济建设的协调发展。

二、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入115.52亿元，较去年同期减少13.02%，实现归属于母公司净利润为13.78亿元，较去年同期减少41.11%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润10.78亿元，较去年同期减少48.09%。报告期内压缩带息负债约22.30亿元，期末资产负债率为64.61%。

(一) 主营业务分析

1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元 币种:人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	11,552,089,317.97	13,281,729,839.07	-13.02
营业成本	6,620,260,936.97	6,027,870,892.77	9.83
税金及附加	1,574,109,598.92	2,369,727,004.20	-33.57
销售费用	168,803,993.57	187,947,219.26	-10.19
管理费用	404,998,476.90	466,964,925.18	-13.27
财务费用	218,089,651.67	243,723,931.49	-10.52
投资收益	110,527,811.14	-41,859,276.09	不适用
所得税费用	619,400,997.32	1,071,302,424.13	-42.18
归属于母公司股东的净利润	1,378,181,429.82	2,340,167,264.35	-41.11
经营活动产生的现金流量净额	2,600,121,328.90	-815,816,877.21	不适用
投资活动产生的现金流量净额	-513,521,475.06	-510,139,453.63	不适用
筹资活动产生的现金流量净额	-4,168,185,490.93	-2,550,774,776.14	不适用

报告期内，营业收入中主营业务收入占100.02%，比上年同期占比增加0.49个百分点；营业成本中主营业务成本占99.72%，比上年同期增加0.22个百分点；公司主营业务较为稳定。

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况

单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
房地产业	10,914,584,525.91	6,027,397,217.67	44.78	-13.31	11.32	减少12.22个百分点
物业管理	574,338,681.76	521,644,998.50	9.17	1.07	-2.82	增加3.64个百分点
商业	44,451,328.60	41,820,986.38	5.92	1.62	11.12	减少8.05个百分点
劳务收入	21,751,789.93	10,644,859.75	51.06	34.66	29.79	增加1.84个百分点
施工业	-644,764.71	261,208.71	不适用	-456.09	-9.40	不适用
合计	11,554,481,561.49	6,601,769,271.01	42.86	-12.59	10.07	减少11.77个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
开发产品	10,412,169,100.52	5,705,905,617.65	45.20	-13.02	11.82	减少12.18个百分点
出租开发产品	502,415,425.39	321,491,600.02	36.01	-18.94	3.01	减少13.63个百分点
劳务收入	596,090,471.69	532,289,858.25	10.70	2.00	-2.33	增加3.96个百分点
商品收入	44,451,328.60	41,820,986.38	5.92	1.62	11.12	减少8.05个百分点
施工业	-644,764.71	261,208.71	不适用	-456.09	-9.40	不适用
合计	11,554,481,561.49	6,601,769,271.01	42.86	-12.59	10.07	减少11.77个百分点
主营业务分地区情况
分地区	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
上海地区	7,760,495,880.16	3,687,882,320.91	52.48	-36.16	-29.30	减少4.61个百分点
江苏地区	2,771,235,054.12	1,976,894,199.67	28.66	206.00	190.66	增加3.77个百分点
浙江地区	36,682,709.71	76,834,641.40	-109.46	-52.99	63.19	不适用
安徽地区	22,203,477.49	22,693,268.70	-2.21	-71.56	-57.80	不适用
吉林地区	963,864,440.01	837,464,840.33	13.11	361,349.15	465,158.17	减少19.39个百分点
合计	11,554,481,561.49	6,601,769,271.01	42.86	-12.59	10.07	减少11.77个百分点

(3). 成本分析表

单位：元

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
房地产业	房地产业	6,027,397,217.67	91.31	5,414,651,150.13	90.28	11.32
物业管理	物业管理	521,644,998.50	7.90	536,779,766.55	8.95	-2.82
商业	商业	41,820,986.38	0.63	37,634,270.32	0.63	11.12
劳务收入	劳务收入	10,644,859.75	0.16	8,201,902.09	0.14	29.79
施工业	施工业	261,208.71	0.00	288,297.10	0.00	-9.40
分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
开发产品	开发产品	5,705,905,617.65	86.44	5,102,542,012.85	85.08	11.82
出租开发产品	出租开发产品	321,491,600.02	4.87	312,109,137.28	5.20	3.01
劳务收入	劳务收入	532,289,858.25	8.06	544,981,668.64	9.09	-2.33
商品收入	商品收入	41,820,986.38	0.63	37,634,270.32	0.63	11.12
施工业	施工业	261,208.71	0.00	288,297.10	0.00	-9.40

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
销售费用	168,803,993.57	187,947,219.26	-10.19
管理费用	404,998,476.90	466,964,925.18	-13.27
财务费用	218,089,651.67	243,723,931.49	-10.52
所得税费用	619,400,997.32	1,071,302,424.13	-42.18

单位：元

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额	2,600,121,328.90	-815,816,877.21	不适用
投资活动产生的现金流量净额	-513,521,475.06	-510,139,453.63	不适用
筹资活动产生的现金流量净额	-4,168,185,490.93	-2,550,774,776.14	不适用

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）	情况说明
交易性金融资产	90,709,661.86	0.18	167,876,118.74	0.31	-45.97	主要系报告期内出售部分交易性金融资产所致
其他应收款	2,327,665,513.81	4.72	1,639,492,651.39	3.04	41.97	主要系报告期内控股子公司向股东同比例拆借资金所致
持有待售资产	1,251,730,564.16	2.54	24,228,757.70	0.04	5,066.30	主要系报告期部分长期股权投资转入持有待售资产所致
其他流动资产	237,473,196.77	0.48	663,369,956.44	1.23	-64.20	主要系报告期内预缴增值税和企业所得税减少所致
长期股权投资	579,370,799.55	1.17	1,857,489,480.69	3.45	-68.81	主要系报告期部分长期股权投资转入持有待售资产所致
在建工程	98,598,668.98	0.20	45,138,928.94	0.08	118.43

一年内到期的非流动负债	4,047,612,595.61	8.20	1,890,832,683.04	3.51	114.07	主要系报告期部分公司债将于一年内到期转入一年内到期的非流动负债所致
应付债券	5,657,381,335.67	11.47	9,138,681,967.75	16.97	-38.09	主要系报告期部分公司债将于一年内到期转入一年内到期的非流动负债所致
递延收益	249,985,786.40	0.51	75,663,486.76	0.14	230.39	主要系未实现的内部利润重分类至递延收益所致

项目	期末账面价值（万元）	受限原因
货币资金	17,594.43	购房者按揭借款保证金、净房款、售房监管资金、项目开发资金受限及业委会托管等
存货	638,705.65	借款抵押

固定资产	4,146.77	借款抵押
投资性房地产	316,214.18	借款抵押
合计	976,661.03

房地产行业经营性信息分析

1. 报告期内房地产储备情况

√适用 □不适用

序号	持有待开发土地的区域	持有待开发土地的面积(平方米)	一级土地整理面积(平方米)	规划计容建筑面积(平方米)	是/否涉及合作开发项目	合作开发项目涉及的面积(平方米)	合作开发项目的权益占比(%)
1	上海市黄浦区	2万	2万	6.6万	是	2万	50
2	江苏省扬州市	11.1万	11.1万	24.49万	否	不适用	不适用

序号	地区	项目	经营业态	在建项目/新开工项目/竣工项目	项目用地面积(平方米)	项目规划计容建筑面积(平方米)	总建筑面积(平方米)	在建建筑面积(平方米)	已竣工面积(平方米)	总投资额	报告期实际投资额
1	上海浦东新区	黄浦江沿岸E10单元E07-2地块住宅商业项目	公寓	竣工	1.10万	2.30万	3.30万	0万	3.30万	15.04	1.35
2	上海杨浦区	杨浦区平凉社区02I5-03地块商办楼项目	商办	竣工	1.10万	4.10万	6万	0万	6万	13.22	0.58
3	上海浦东新区	黄浦江沿岸E8单元E15-3地块项目	商办	竣工	1万	2.60万	3.80万	0万	3.80万	9.31	0.54
4	上海浦东新区	黄浦江沿岸E8E10单元E23-3地块项目	公寓	在建	1.30万	3.30万	5.40万	5.40万	0万	16.47	0.74
5	上海浦东新区	黄浦江沿岸E10单元E06-2地块商业办公项目	商办	在建	1.87万	7.50万	12万	12万	0万	36.14	2.08
6	上海浦东新区	黄浦江沿岸E8单元E17-4地块商业办公项目	商办	在建	0.77万	1.90万	3.28万	3.28万	0万	12.47	0.96
7	江苏镇江	跑马山项目	商住	在建	2.78万	8.06万	10.58万	10.58万	0万	8.5	1.27
8	江苏镇江	罗家头项目	住宅商业	在建	6.90万	7.90	10.20万	1.92万	8.27万	6.92	1.05
9	江苏昆山	昆山中华园路商住楼项目D区	公寓、	在建	3.20万	9.70万	12.30万	1.70万	10.60万	9.49	1.96

			商办
10	吉林市丰满区	吉林中星总部基地项目	别墅、洋房、高层	在建	21万	16.90万	23.20万	8.30万	14.90万	15.07	1.10
11	上海市徐汇区	尚汇豪庭	公寓	在建	11.80万	26万	38.10万	9.40万	28.70万	77	3.35
12	杨浦区	新江湾社区N091104单元B2-01地块	住宅	新开工	4.53万	7.26万	11.88万	11.88万	0万	54.2	0.59
13	宝山区	宝山顾村0422-1地块	住宅	新开工	2.81万	5.27万	7.98万	7.98万	0万	22.75	14.11

序号	地区	项目	经营业态	可供出售面积(平方米)	已售（含已预售）面积 (平方米)	结转面积(平方米)	结转收入金额	报告期末待结转面积(平方米)
1	上海	美兰湖铂珏公馆	住宅	1,439.42	-	-	-	1,439.42
2	上海	美兰湖铂珏公馆	商业	1,278.34	-	-	-	1,278.34
3	上海	印象春城	住宅	412.78	-	-	-	412.78
4	上海	印象春城	商住	155.94	-	116.30	245.86	740.83
5	上海	香堤艺墅	别墅	529.89	529.89	4,664.14	14,191.96	843.51
6	上海	古北萃庭	住宅	1,767.46	456.49	331.40	434.71	1,656.72
7	上海	尚汇豪庭	住宅	60,329.29	42,430.04	1,833.83	14,974.33	60,222.80
8	上海	雪野家园	住宅	6,751.33	-	-	-	6,751.33
9	上海	古北香堤岭	别墅	366.39	-	-	-	366.39
10	上海	潍坊路改建项目	住宅	10,151.62	-	-	-	10,151.62
11	上海	中企滨江悦府（7-2项目）	住宅	9,325.19	9,091.25	19,600.16	204,728.80	770.82

12	上海	中企滨江金融中心（4-4项目）	商业	9,032.1	9,032.1	46,404.74	350,488.90	6,383.50
13	上海	公园道壹号	住宅	2,755.7	2,604.85	3,486.32	30,695.67	463.37
14	上海	公园道壹号	商业	12,925.03	2,262.32	2,846.53	10,095.24	10,661.85
15	江阴	江阴中企上城	住宅\别墅	3,444.73	3,444.73	7,008.10	6,884.28	2,785.70
16	江阴	江阴中企上城	住宅	914.86	319.09	16,514.12	8,850.51	3,778.25
17	江阴	江阴中企上城	商业	6,228.46	-	-	-	6,228.46
18	江阴	江阴尚海荟	商业	5,823.41	-	-	-	5,823.41
19	无锡	无锡中城誉品	住宅	115.93	-	1,744.84	2,449.48	804.85
20	无锡	无锡中城誉品	商铺	9,529.15	2,221.32	2,091.96	4,780.60	7,234.96
21	无锡	燕尾山庄	别墅	7,154.94	3,987.55	4,556.82	9,765.18	3,167.39
22	无锡	燕尾山庄	会所	2,508.17	-	-	-	2,508.17
23	镇江	跑马山（中山府）	住宅	35,286.91	9,653.26	-	-	51,305.47
24	镇江	跑马山（中山府）	酒店式公寓	23,064.66	4,738.73	-	-	22,939.46
25	镇江	罗家头（南山墅）	别墅	43,003.5	6,591.79	37,643.26	38,894.95	38,075.52
26	苏州	苏州太湖源一期	别墅	596.44	-	-	-	596.44
27	苏州	苏州太湖源二期	别墅	39,720.49	9,531.81	-	-	39,720.49
28	苏州	苏州太湖源二期酒店式公寓	酒店	3,244.25	-	-	-	3,244.25
29	苏州	苏州燕回平门里	别墅	36,622.81	23,046.37	21,851.66	80,452.85	14,771.71
30	昆山	中星城际广场D	住宅	2,591.28	2,027.86	78,282.97	128,736.29	966.81

31	昆山	中星城际ABC	商铺	10,212.15	331.3	331.30	1,009.68	16,964.62
32	合肥	合肥中星城	写字楼	12,561.53	842.01	841.99	789.74	12,357.17
33	吉林	吉林中环滨江世纪	住宅（一期）	16,595.21	5,963.21	95,486.09	94,429.68	11,205.09
34	吉林	吉林中环滨江世纪	二期住宅（高层）	22,914.84	3,063.18	-	-	36,858.10
35	吉林	吉林中环滨江世纪	二期合院	15,834.5	13,942.5	-	-	18,384.00
36	吉林	吉林中环滨江世纪	二期商业	3,665	-	-	-	2,231.00
37	杭州	艮山府	住宅	-	-	1,060.10	3,089.26	-
37	江阴	江阴金安	住宅	-	-	1,008.41	948.05	364.36
38	昆山	昆山清水湾别墅	别墅	-	-	443.08	801.76	-
39	上海	E04-2项目商品住宅	住宅	-	-	1,404.50	16,258.53	2,646.79
40	上海	港泰广场5D	商业	-	-	476.30	1,179.82	-
41	车位小计	车位小计	车位	-	-	-	16,040.78	-

序号	地区	项目	经营业态	出租房地产的建筑面积(平方米)	出租房地产的租金收入	权益比例（%）	是否采用公允价值计量模式	租金收入/房地产公允价值(%)
1	长宁区	古北国际财富中心二期	办公	69,848.93	14,222.33	87.5%	否	不适用
2	长宁区	古北国际财富中心二期	商业	60,287.36	5,458.94	87.5%	否	不适用
3	徐汇区	漕溪路198号地块	土地	38,619	3,236.96	100%	否	不适用

4	徐汇区	中星城（含车位）	办公、商业	92,821.37	3,390.00	100%	否	不适用
5	虹口区	凉城购物中心	商业	44,912.35	3,034.74	100%	否	不适用
6	徐汇区	中星铂尔曼大酒店	酒店	65,591.08	1,190.48	100%	否	不适用
7	静安区	新城大厦	办公楼	16,875.68	1,469.60	100%	否	不适用
8		零星物业汇总			18,238.49		否	不适用
合计				388,955.77	50,241.54

期末融资总额	整体平均融资成本(%)	利息资本化金额
144.89	4.62	1.14

公司名称	增资前注册资本（万元）	增资后注册资本（万元）	公司原有权益	公司增资后拥有权益	情况说明
上海润钻房地产开发有限公司	3,000	99,000	100%	100%	增资
上海洵钻房地产开发有限公司	0	60,000	0	100%	新设公司

公司名称	减资/清算前注册资本（万元）	减资/清算后注册资本（万元）	公司原有权益	公司减资/清算后拥有权益	情况说明
上海星信房地产开发有限公司	3000	3000	40%	0	已工商变更

上海中星城镇置业有限公司	3000	0	80%	0	工商注销
上海湘大房地产开发有限公司	2000	0	70%	0	工商注销
上海房产之窗房地产信息有限公司	1500	0	97.33%	0	工商注销
安亭新古北（上海）建设开发有限公司	10000	0	43.75%	0	工商注销
上海鼎保置业有限公司	26666.67	26666.67	21.875%	0	工商变更中
上海苏钻投资有限公司	252988	252988	20%	0	本报告披露日前,已工商变更
上海潼信投资有限公司	227012	227012	20%	0	本报告披露日前,已工商变更

会计核算科目	证券代码	证券简称	最初投资成本	期初账面价值	本期卖出（股数）	期末账面价值	本期公允价值变动损益	资金来源
交易性金融资产	600837	海通证券	105,604,009.67	70,343,000.00		58,513,000.00	-11,830,000.00	自有资金
	600628	新世界	43,156,924.93	71,130,702.60	3,775,271.00	29,450,920.20	-3,991,119.77	自有资金
	600580	卧龙电驱	8,094,252.85	10,846,477.68	902,369.00	0.00	-1,064,784.06	自有资金
	002332	仙琚制药	7,591,662.57	12,586,174.65	1,275,195.00	0.00	4,193,047.55	自有资金
	601229	上海银行	40,100.00	1,288,466.79		1,064,444.64	-224,022.15	自有资金
	600638	新黄浦	556,874.50	1,681,297.02		1,681,297.02	0.00	自有资金
	小计		165,043,824.52	167,876,118.74	5,952,835.00	90,709,661.86	-12,916,878.43	自有资金
其他非流动金融资产	小计		6,105,863.76	4,671,863.76		4,671,863.76		自有资金
合计			171,149,688.28	172,547,982.50	5,952,835.00	95,381,525.62	-12,916,878.43	自有资金

(六) 重大资产和股权出售

□适用 √不适用

(七) 主要控股参股公司分析

√适用 □不适用

单位：万元

公司名称	所占权益	主要产品或服务	实缴资本	总资产	归母净资产	营业收入	营业利润	归母净利润
上海古北（集团）有限公司	87.50%	房地产开发	20,930.00	389,935.98	133,571.99	72,439.74	5,560.85	7,047.39
上海原经房地产（集团）有限公司	90.00%	房地产开发	30,000.00	222,194.65	111,537.10	10,808.22	-8,568.14	-7,775.80
上海中星（集团）有限公司	100.00%	房地产开发	100,000.00	2,909,237.05	1,151,371.21	947,424.96	292,013.88	168,420.50
杭州中华企业房地产发展有限公司	100.00%	房地产开发	80,000.00	17,783.24	-6,281.02	3,663.68	-4,210.03	-4,939.38
江阴中企誉德房地产有限公司	95.00%	房地产开发	22,000.00	12,355.96	-47,854.79	15,734.80	-2,793.52	-2,793.52
苏州中华园房地产开发有限公司	100.00%	房地产开发	48,000.00	61,743.43	36,605.20	82,338.57	11,022.23	11,022.01
上海凯峰房地产开发有限公司	71.00%	房地产开发	30,000.00	774,745.33	111,546.54	16,009.86	-2,740.00	-2,466.92
上海润钻置业有限公司	100.00%	房地产业	100.00	393,421.49	112.49	0.00	0.33	0.25
上海润钻房地产开发有限公司	100.00%	房地产业	99,000.00	404,971.23	98,671.12	0.00	-135.30	-135.30
洵钻（南通）置业有限公司	100.00%	房地产业	500.00	142,867.42	532.66	0.00	43.54	32.66
上海洵钻房地产开发有限公司	100.00%	房地产业	3,000.00	143,923.21	2,941.59	0.00	-58.41	-58.41

位，投资中高速增长“的特点。地区分化仍将继续，在非热门地区三四线城市持续萎缩趋势下，

一、二线城市以及新一线城市的房地产市场将保持稳步增长。

（3）上海房产市场机遇犹存：近期随着上海5个新城的规划建设以及虹桥国际开放枢纽建设总体方案的公布，上海城市更新战略被进一步拔高推广，上海仍是全国一线城市的“佼佼者”，地产市场面临深度挖潜、提升实力的重大机遇。

(二) 公司发展战略

√适用 □不适用

作为上海地产集团旗下最重要的竞争性企业，公司致力于成为上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业，聚焦住宅和商办开发及资产运营，兼顾物业服务。通过党建引领，凝心聚力，始终保持奋发有为的精神状态，坚定不移地坚持市场化改革方向，进一步完善法人治理结构；坚持“弱矩阵式”管控模式，做强做实总部，做精做优项目；通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲；聚焦项目库、资金库和人才库的建设发展，通过深化改革，切实破解瓶颈，狠抓落实，持续保持高质量发展态势；努力完善法人治理结构和组织机构，提高资本运作能级，稳定业绩，提升企业品牌形象，实现对股东持续回报。

(三) 经营计划

√适用 □不适用

2021年是“十四五”规划的开局之年，公司将在宏观经济持续调控的大背景下顺势而为，紧紧把握区域发展的战略机遇期，积极融入地产集团城市更新等重大发展战略，努力实现“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”的战略定位。

1.积极融入地产集团城市更新战略

2021年，公司将以积极主动的姿态融入地产集团城市更新中心平台发展及区域整体开发的战略布局，积极对接地产集团城市更新相关重大重点任务，主动对接、承接项目资源，充分发挥中华企业的优势和作用，进行房地产项目开发及后续资产经营等综合业务，公司将以宝山顾村等项目开发为契机，积极投身上海地产集团城市更新发展战略，为公司后续能够承接更多类似项目打下坚实基础。

2.努力提升上市公司资本市场形象

2021年，公司将主动对接资本市场，多渠道提升公司资本形象。进一步打造核心竞争力，扩大业务规模提升经营业绩，调整优化资产结构，合理化可售物业与持有型物业比例，加大物业管理等“轻资产高毛利”业务板块的贡献，保持企业健康度；进一步深化市场化改革，完善法人治理结构、优化激励奖惩机制，提升决策及管理效率，提高个体能效水平，全力提升上市公司资本市场形象，为股东创造价值。

3.积极开拓土地资源获取途径

2021年，公司将在积极服务上海地产集团城市更新战略的同时，紧跟上海土地市场政策调整的步伐，努力获取市场化项目资源，着力构建并夯实资源获取方面的核心竞争力，实现多层次、多渠道、多方式的获取土地手段和方法，努力通过“招、拍、挂”市场化竞争方式获取项目资源，与此同时，探索实践一二级联动模式尝试获取土地资源，亦可主动搜寻项目转让、股权转让、增资扩股等收并购机会，并加强与标杆房企的合作，优势互补，共同获取土地资源，进一步增加土地项目储备。

4.积极推进项目开发管控

2021年，公司将细化“5869”快开发模式内涵作为全面提升公司核心竞争力的重要举措之一，公司明确新开工项目拿地 5 个月内必须开工，拿地前完成前期设计方案、投前目标成本等前置工作。同时，完善公司开发项目标准工期的研究和制定。加强项目管控，确保尚汇豪庭三期项目按期竣工交付，新江湾、顾村项目及 E23-3项目2021年四季度按期开盘销售；加大资金回笼力度，实现新开盘项目开盘当日去化推盘量60%以上，为项目精细化、快速化运营打下基础。

5.积极提升资产经营效益

2021年，公司资产经营板块将通过市场化、专业化对标，提高资产经营能力和效益水平，逐步打造公司资产经营的核心竞争力，充分发挥经营性资产长期、稳定收益及抵御抗风险作用，真正使经营性资产成为公司未来业务发展的重要组成。2021年，亦是公司上海黄浦江滨江优质物业

入市经营的第一年，公司将倾力做好招租工作，引进优质客户，确保招租效率。同时做好淮海公寓等高端物业项目的自主运营，以“业主代表+物业管理+增值服务”为运营模式，致力于提高资产收益水平。

6.积极提升物业管理板块品牌力

2021年，公司将遵循地产集团战略，未来提升物业板块管理能级。在业务模式方面，加强物业管理人、财、物资源整合，提升物业服务品牌力；在发展路径方面，公司将通过不断提升物业管理市场化、专业化水平，通过构筑“中华家圆”综合服务运营平台信息化支撑，充分利用客户资源、大数据资源，实现社区资源分享，提升服务附加值，降低管理成本，提升经营效益，在业内铸就物业品牌声誉。

7.始终坚持党建引领保障改革发展

2021年，公司将始终加强党的领导，全面从严管党治企，继续夯实党建工作，加强企业文化建设。着力建设一个强有力的企业领导班子，深化实践一个高标准的五星党建品牌，努力形成一个创新型的党群联动网络，努力打造一支高素质的党员干部队伍，迎接建党100周年。强化党风廉政建设，助推改革发展，深化细化“四责协同”，切实履行“一岗双责”，全力构建知责明责、履责尽责的责任体系，构建纪检、审计和监事会齐抓共管的大监督工作格局，健全工作流程，完善内控制度，调整防控措施，健全完善廉政建设长效机制，为企业经济建设保驾护航。

(四) 可能面对的风险

√适用 □不适用

1.政策风险

现阶段国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，房地产宏观调控仍将延续，在此形势下，公司将着力提高宏观政策敏感性和房地产行业的敏锐度，积极研判市场和政策形势，强化危机意识和风险意识，做好项目低毛利率环境和行业周期性波动等风险应对的同时，亦应紧抓上海城市更新发展的战略的重大机遇期，做好战略规划，最大程度降低政策不确定性影响。

2.市场风险

当前外部环境的不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求，对企业综合实力的考量更加严峻。随着国内疫情逐步得到控制，公司生产经营活动也逐步恢复，公司将进一步专注目标市场，构建核心优势，规范企业运营，严格履行内部决策程序，强化内部监督检查机制，完善内控体系建设，降低运营风险，确保企业的稳健经营和可持续发展。

3.经营风险

新冠疫情的蔓延及复杂多变的国内外经济金融环境给公司经营工作的推进带来了不确定性，商办写字楼空置率上升，租赁运营收入降低，面对一系列困难和挑战，公司将尽快完成风险评估并完善防范措施，构筑强大的抗冲击能力，来应对未来可能面临潜在的经营风险。

(五) 其他

□适用 √不适用

四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用 √不适用

第五节 重要事项

一、普通股利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用 □不适用

公司历来重视对股东的稳定回报，每年根据当期的经营情况和项目投资的资金需求计划，充分考虑股东回报，严格执行证券监管部门有关现金分红的规范性文件要求，谨慎处理公司的短期利益及长远发展的关系，确定合理的股利分配方案。自1993年上市以来，坚持或股票股利或现金的方式实施利润分配，仅现金分红总额已累计约30亿元。2014年，为完善和健全公司分红决策和监督机制,进一步明确公司对投资者的投资回报，增加利润分配决策透明度和可操作性，根据中国证监会下发的[2013]43号文件《上市公司监管指引第3号--上市公司现金分红》等相关规定以及公司实际情况，公司对《公司章程》中有关股本、利润分配政策和决策程序等条款内容进行修订，并经股东大会审议通过。（详见公司分别于2014年4月12日、4月24日在上海证券交易所网站上披露的编号为临2014-018号及临2014-024号公告）。

根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》、《企业会计制度》及《公司章程》对利润分配的规定，公司2019年度向全体股东每10股派发现金红利人民币1.38元（含税）。2020年7月，前述利润分配方案已实施完毕。

2021年3月23日，经公司董事会审议通过，公司2020年度利润分配预案为：公司2020年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币1.38元（含税）。截至2020年12月31日，公司总股本为6,096,135,252.00股，截至目前已累计回购4,971,892股股份,以此计算合计拟派发现金红利840,580,543.68元（含税）,实际派发的现金分红金额将根据届时股份回购的实际情况进行相应调整。本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。在实施权益分派的股权登记日前公司总股本或回购专用账户中的股份发生变动的，拟维持每股分配比例不变。独立董事对上述预案已发表独立意见，预案尚需提交公司年度股东大会年会审议。

(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

分红 年度	每10股送红股数（股）	每10股派息数(元)（含税）	每10股转增数（股）	现金分红的数额 （含税）	分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润	占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率(%)
2020年	0	1.38	0	840,580,543.68	1,378,181,429.82	60.99
2019年	0	1.38	0	841,266,669.83	2,340,167,264.35	35.95
2018年	0	1.80	2.00	914,420,287.80	2,592,407,958.08	35.27

承诺背景	承诺 类型	承诺方	承诺 内容	承诺时间及期限	是否有履行期限	是否及时严格履行	如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因	如未能及时履行应说明下一步计划
与重大资产重组相关的承诺	保证公司独立性	地产集团	1、保证公司人员独立（1）保证公司的生产经营与行政管理完全独立于地产集团控制的其他企业（不包含公司及其控制的企业，下同)。保证公司独立招聘员工，与员工签订劳动合同，拥有独立的员工队伍，高级管理人员以及财务人员均专职在公司工作并领取薪酬。（2）保证公司的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员在公司专职工作，不在地产集团控制的其他企业担任除董事、监事以外的其他职务，也不在地产集团控制的其他企业领取薪酬；保证公司的财务人员均专职在公司工作并领取薪酬，不在地产集团控制的其他企业中兼职。（3）保证公司的董事、监事及高级管理人员按照《公司法》、《公司章程》等有关规定选举或聘任产生；保证地产集团推荐出任公司董事、监事和高级管理人员的人选都通过合法的程序产生，地产集团不干预公司董事会、监事会和股东大会已经做出的人事任免决定。2、保证公司资产独立完整（1）保证公司具有独立完整的资产，完全独立于地产集团控制的其他企业，公司的资产全部处于公司的控制之下，并为公司独立拥有和运营。（2）保证公司拥有与经营有关的资质、系统、设备和配套设施，资产完整、权属清晰，不存在以资产和权益为地产集团及地产集团控制的其他企业提供违规担保的情形，不存在资产、资金被地产集团及地产集团控制的其他企业占用而损害公司利益的情况。3、保证公司的财务独立（1）保证公司设置独立的财务部门，配备专门的财务人员，按照《会计法》、《企业会计准则》及其他财务会计法规、条例，结合公司实际情况，制订完整的内部财务管理制度，拥有独立的财务核算体系。（2）保证公司作为独立的纳税人进行纳税申报及履行纳税义务，并依法独立开设银行账户，不存在与地产集团及地产集团控制的其他企业混合纳税或共用银行账户的情况。4、保证公司机构独立（1）保证公司拥有独立的生产经营和办公机构场所，不存在与地产集团控制的其他企业混合经营、合署办公的情形。（2）保证公司按照法人治理结构要求，设立股东大会、董事会和监事会等机构，并制定相应的议事规则，各机构依照相关规定在各自职责范围内独立决策、规范运作。公司设置完整的内部组织机构，各部门职责明确、工作流程清晰、相互配合、相互制约，独立于地产集团控制的其他企业。5、保证公司业务独立（1）保证公司能够独立自主地进行经营活动，拥有业务经营所需的各项资质，能够顺利组织开展相关业务，具有独立面对市场并经营的能力。（2）保证地产集团除通过行使股东权利之外，	2016年11月23日，地产集团作为公司控股股东期间内	是	是

		不对公司的业务活动进行干预，公司在业务上独立于地产集团及地产集团控制的其他企业。（3）除地产集团出具的《关于避免同业竞争承诺函》所述情形外，保证地产集团及地产集团控制的其他企业不在中国境内外从事与公司主营业务直接相竞争的业务。（4）保证尽可能减少公司与地产集团及地产集团控制的其他企业之间的持续性关联交易。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则依法进行。上述承诺在地产集团作为公司控股股东期间内持续有效且不可变更或撤销。如违反上述承诺，并因此给公司造成经济损失，地产集团将向公司进行赔偿。
规范关联交易	地产集团	1、地产集团将充分尊重公司的独立法人地位，保障公司独立经营、自主决策；2、地产集团保证地产集团以及地产集团控股或实际控制的其他公司或者其他企业或经济组织（不包括公司控制的企业，以下统称“关联企业”），今后尽量避免和减少与公司发生关联交易；3、如果公司在今后的经营活动中必须与地产集团及关联企业发生确有必要且不可避免的关联交易，地产集团将促使此等交易严格按照国家有关法律法规、公司章程和中国证监会的有关规定履行有关程序，与公司依法签订协议，及时依法进行信息披露；保证按照正常的商业条件进行，且地产集团及关联企业将不会利用控股股东或关联方的地位要求公司给予比在任何一项市场公平交易中第三者更优惠的条件，保证不通过关联交易损害公司及其他股东的合法权益；4、地产集团及关联企业将严格和善意地履行与公司签订的各项关联协议；地产集团及关联企业将不会向公司谋求任何超出该等协议规定以外的利益或者收益；5、地产集团及关联企业将不以任何方式违法违规占用公司及其下属企业的资金、资产，亦不要求公司及其下属企业为地产集团及关联企业进行违规担保。6、如违反上述承诺给公司造成损失，地产集团将向公司作出充分的赔偿或补偿。上述承诺在地产集团作为公司控股股东期间持续有效且不可变更或撤销。	2016年11月23日，地产集团作为公司控股股东期间内	是	是
资产权属完整		1、地产集团合法拥有中星集团100%股权完整的所有权，依法拥有中星集团100%股权有效的占有、使用、收益及处分权；地产集团已履行中星集团《公司章程》规定的出资义务，不存在出资不实、虚假出资、延期出资、抽逃出资等违反地产集团作为中星集团股东，在股东主体资格方面不存在任何瑕疵或异议的情形；2、地产集团持有的中星集团100%股权不存在任何质押、抵押、留置、其他担保或设定第三方权益或限制情形，包括但不限于委托持股、信托持股、收益权安排、期权安排及其他代持情形，不存在法院或其他有权机关冻结、查封、拍卖地产集团持有中星集团股权的情形，亦不存在禁止转让、限制转让或者被采取强制保全措施的情形；同时，地产集团保证此种状况持续至该股权登记至公司名下；3、地产集团持有的中星集团100%股权不存在出资瑕疵或影响其合法存续的情形；股权资产权属清晰，不存在任何正在进行或潜在的权属纠纷，不存在正在进行或潜在的导致该股权资产受到第三方请求或政府主管部门处罚的情形，亦不存在正在进行或潜在的诉讼、仲裁或其他形式的纠纷；股权过户或者转移不存在法律障碍，亦不会产生诉讼、人员安置纠纷或其他方面的	2016年11月23日	是	是

		重大风险；4、在本次重大资产重组实施完毕之前，地产集团保证不就地产集团所持中星集团100%股权设置抵押、质押等任何第三人权利，保证中星集团正常、有序、合法经营，保证中星集团不进行与正常生产经营无关的资产处置、对外担保或增加重大债务之行为，保证中星集团不进行非法转移、隐匿标的资产行为。如确有需要，地产集团及中星集团须经公司书面同意后方可实施；5、地产集团保证中星集团或地产集团签署的所有协议或合同不存在阻碍地产集团转让中星集团股权的限制性条款；6、中星集团章程、内部管理制度文件及其签署的合同或协议中不存在地产集团转让所持中星集团股权的限制性条款；7、如违反上述承诺，地产集团将承担相应的法律责任。
解决同业竞争	地产集团	1、地产集团作为上海市政府承担城市更新职能的功能性平台企业，根据上海市政府统一安排和部署，将持续参与重点核心区域成片开发、城中村改造、中心城区旧区改造、工业园区的拓展、置换和升级、历史风貌区保护等项目，在参与开发该等类型的项目过程中，地产集团承诺将避免从事商品房及其他商业项目开发。如确因上海市政府指示要求，致使地产集团与上市公司及其控制的企业的主营业务构成实质性同业竞争的，地产集团承诺在实际取得项目开发权之日起两年内将其出售或委托其他方进行开发，中华企业在同等条件下享有优先权。2、除前述情形外，本次重大资产重组完成后，地产集团及地产集团控制的其他企业将不会在中国境内或境外，从事任何与上市公司及其控制的企业主营业务构成实质性同业竞争的业务或活动。3、若地产集团及地产集团控制的其他企业未来从市场获得任何与上市公司及其控制的企业主营业务构成实质性同业竞争的商业机会，在具备相关开发资格、招标条件并获得第三方同意（如需）的同等条件下，地产集团将尽力促成上市公司获得该等商业机会。4、地产集团不会利用从上市公司及其控制的其他企业了解或知悉的信息协助任何第三方从事与上市公司及其控制的其他企业从事的业务存在实质性同业竞争的经营活动。5、地产集团承诺，自本承诺函生效日起，赔偿上市公司因地产集团违反本承诺而遭受或产生的任何合理损失或开支。	2018年5月22日至地产集团作为控股股东期间	是	是
解决同业竞争	地产集团	地产集团就与上海世博发展（集团）有限公司、上海申虹投资发展有限公司联合重组及上房集团股权转让事宜补充承诺如下：1、不存在正在开发或待开发的房地产项目，不构成同业竞争。上海世博建设开发有限公司、上海申虹投资发展有限公司、上海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上海新纪元能源有限公司、上海虹桥商务区新能源投资发展有限公司、上海西虹桥新能源有限公司、上海申虹置地有限公司目前不存在正在开发或待开发的商品房或商业项目，与上市公司和拟注入标的资产不存在同业竞争情形。地产集团承诺确保上述公司将来不会从事商品房及商业项目开发业务。2、仅在特定区域内开展业务，不构成实质同业竞争。上海世博发展（集团）有限公司、上海世辉英诚投资有限公司、上海世博国际酒店投资管理有限公司、上海鼎保置业有限公司、上海世博滨江置业有限公司是仅为在世博园区内的相关项目开发设立的公司；上海虹桥商	自地产集团控股上海世博发展（集团）有限公司（即2018年6月8日）、上海申虹投资发展有限公司（即2018年	是	是

		务区投资置业有限公司、上海众合地产开发有限公司、上海豪闵房产有限公司是仅为虹桥商务区内的相关项目开发设立的公司，与上市公司业务不构成实质性同业竞争。地产集团承诺确保上述公司不会从事世博园区和虹桥商务区外商品房及商业项目开发业务。3、保障房项目，不构成实质性同业竞争。上海和闵房产有限公司开发的项目为保障房项目，与中华企业业务发展定位存在较大差异，不构成实质性同业竞争。地产集团承诺确保该公司将不从事商品房或其他商业项目开发业务。4、目前没有从事物业管理服务业务，不构成同业竞争。上海世博发展（集团）有限公司、上海世博会经贸有限公司、上海世博城市最佳实践区商务有限公司、上海世辉英诚投资有限公司、上海世博国际酒店投资管理有限公司、上海世博后滩源实业有限公司、上海世博会运营有限公司、上海世博文化旅游发展有限公司、上海申虹投资发展有限公司、上海虹桥交通枢纽迎宾三路建设发展有限公司、上海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上海新纪元能源有限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海众合地产开发有限公司、上海悦辉投资发展有限公司、上海豪闵房产有限公司、上海虹桥商务区新能源投资发展有限公司、上海西虹桥新能源有限公司、上海申虹置地有限公司目前未取得物业管理资质，且未实际从事物业管理服务业务，与上市公司和拟注入标的资产不构成同业竞争。地产集团承诺确保上述公司将来不会从事物业管理服务业务。5、目前或将来仅在特定区域内开展业务，不构成实质性同业竞争。上海世博会有限公司目前仅在世博园区内提供物业管理服务，不构成实质性同业竞争，地产集团承诺确保该公司不会在世博园区外从事物业管理服务业务。上海盛宇物业经营服务有限公司系通过股权收购获得，因历史原因，在世博园区外存在物业管理业务，地产集团承诺：（1）自本承诺函出具之日起，上海盛宇物业经营服务有限公司不再承接世博园区外的物业管理业务；（2）就现有世博园区外的业务，在相关服务合同到期后将不再续签。6、截至2017年8月22日，上房集团控制的且存续的企业仅有一家，即上海民诚置业有限公司。上房集团和上海民诚置业有限公司目前不存在正在开发或尚未开发的房地产开发项目，与上市公司和拟注入标的资产不构成同业竞争。股权转让完成后，地产集团实际控制上房集团期间，地产集团承诺确保上房集团和上海民诚置业有限公司不会从事商品房及商业项目开发业务和物业管理服务业务。	4月28日）及上房集团（即2017年12月22日）至地产集团作为控股股东并实际控制上海世博发展（集团）有限公司、上海申虹投资发展有限公司和上房集团期间
盈利预测及补偿	地产集团	地产集团承诺本次重大资产重组实施完毕（标的资产过户登记完成）后连续三个会计年度（含本次重大资产重组实施完毕当年度）标的资产实际扣非归母净利润不低于根据上海立信资产评估有限公司出具的《中华企业股份有限公司发行股份及支付现金购买资产所涉及的上海中星（集团）有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（信资评报字[2016]第1099号）载明的测算值确定的承诺扣非归母净利润，若专项审核审计报告的结果确定实际扣非归母净利润低于承诺扣非归母净利润的，地产集团应按照约定的补偿方式进行补偿。在盈利预测补偿期间届满且地产集团已根	2018年至2020年	是	是

		据约定履行补偿义务（如有）后，如根据减值测试结果需另行补偿的，地产集团同意按约定另行补偿。
其他	地产集团	根据中国证监会的相关规定，为使上市公司填补即期回报措施能够得到切实履行，地产集团作出以下承诺：1、不干预上市公司经营管理活动，不侵占上市公司利益；2、若违反上述承诺或拒不履行上述承诺给上市公司造成损失的，依法承担补偿责任，并同意按照中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构制定或发布的有关规定、规则，承担相应的处罚或监管措施。	2017年5月23日至长期	是	是
其他	地产集团	公司对自身及中星集团在2015年1月1日至2016年12月31日期间（以下简称“自查期”）的在建、拟建、竣工的房地产开发项目在开发过程中是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规情形进行专项自查并出具了《中华企业股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易涉及房地产业务之自查报告》（以下简称“自查报告”），地产集团作为公司控股股东、重组交易对方，承诺如下：《自查报告》已如实披露公司及中星集团在自查期内房地产开发项目的自查情况，如因存在自查范围内未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为给公司和投资者造成损失的，地产集团将承担相应的赔偿责任。	2017年5月23日至长期	是	是

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

√适用 □不适用

报告期重要会计政策变更的具体说明参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\44、重要会计政策及会计估计的变更。

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用 √不适用

（四）其他说明

□适用 √不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元 币种：人民币

	现聘任
境内会计师事务所名称	立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬	280
境内会计师事务所审计年限	21年

	名称	报酬
内部控制审计会计师事务所	立信会计师事务所（特殊普通合伙）	70

九、破产重整相关事项

□适用 √不适用

十、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情

况

□适用 √不适用

十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用 √不适用

十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用 √不适用

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

员工持股计划情况

□适用 √不适用

其他激励措施

□适用 √不适用

十四、重大关联交易

(一) 与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用 □不适用

事项概述	查询索引
上海富源滨江开发有限公司为公司全资子公司中星集团下属控股子公司，其股权结构为：中星集团持股53%，上海融绿睿江置业有限公司持股47%。为提高项目资金使用效率，根据股东持股比例，上海富源滨江开发有限公司向其股东提供借款。	具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临2020-001、临2020-025、2020-028、2020-035、2020-037号公告。
上海凯峰房地产开发有限公司为公司下属控股子公司，其股权结构为：公司持股71%，大华（集团）有限公司持股19%，上海地产（集团）有限公司持股10%。为提高项目资金使用效率，根据股东持股比例，上海凯峰房地产开发有限公司向	具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临2020-031号公告。

其股东提供借款。

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用 □不适用

事项概述	查询索引
2020年4月27日，公司第九届董事会第九次会议审议通过关于公司2019年度日常关联交易实际发生额及2020年度预计日常关联交易发生额的议案，独立董事对该议案事前认可并发表独立意见，关联董事回避表决，该议案于2020年6月23日经公司股东大会审议通过。	具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临2020-007《关于公司2019年度日常关联交易实际发生额及2020年度日常关联交易预计发生额的公告》。

(四) 关联债权债务往来

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(五) 其他

□适用 √不适用

十五、重大合同及其履行情况

(一) 托管、承包、租赁事项

1、 托管情况

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

委托方名称	受托方名称	托管资产情况	托管资产涉及金额	托管起始日	托管终止日	托管 收益	托管收益确定依据	托管收益对公司影响	是否关联交易	关联 关系
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司	中华企业股份有限公司	虹桥经济技术开发区31号地块	-	2017-6-13	托管合同权利义务履行完毕	30,000,000	依据市场原则	不存在重大影响	是	股东的子公司
江阴集汇置业有限公司、上海欣馨投资管理有限公司	中华企业股份有限公司	江阴集汇置业有限公司开发项目	-	2017-11-20	2022-06-30	按“水韵江南花园”第二期项目销售签约金额的5%收取	依据市场原则	不存在重大影响	是	股东的子公司

(二) 担保情况

□适用 √不适用

(三) 委托他人进行现金资产管理的情况

1. 委托理财情况

(1) 委托理财总体情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(2) 单项委托理财情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托理财减值准备

□适用 √不适用

2. 委托贷款情况

(1) 委托贷款总体情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(2) 单项委托贷款情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托贷款减值准备

□适用 √不适用

3. 其他情况

□适用 √不适用

(四) 其他重大合同

□适用 √不适用

十六、其他重大事项的说明

√适用 □不适用

1、公司拟面向专业投资者公开发行公司债不超过100亿元；拟在北京金融资产交易所申请备案债权融资计划；拟发行商业不动产抵押贷款资产支持证券。具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临2020-013、029、030号公告。

2、2020年4月14日，根据上海市土地交易市场出具的《中标通知书》，确认公司全资子公司洵钻（南通）置业有限公司成功竞得上海市宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0422-01地块的国有建设用地使用权，地块的土地成交总价为人民币135,115万元。具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临2020-020公告。

3、2020年6月28日,公司接到控股股东地产集团的通知，为优化上市公司股权结构和法人治理结构，加强市属国有企业之间的合作交流，地产集团拟将其持有的本公司股份219,110,000股无偿划转至上海国盛（集团）有限公司，将其持有的本公司股份162,720,000股无偿划转至上海工业投资(集团)有限公司。具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临2020-024公告。

十七、积极履行社会责任的工作情况

(一) 上市公司扶贫工作情况

√适用 □不适用

1. 精准扶贫规划

√适用 □不适用

为贯彻落实中央坚决打赢脱贫攻坚战的工作部署和上海市推进东西部扶贫协作和对口支援的精神，按照市对口支援与合作交流领导小组的要求，中华企业积极做好“百企帮百村”帮扶行动计划。2018、2019年，中华企业分别与云南省大理州南涧县南涧镇团山村、上海市崇明庙镇窑桥村签订《结对帮扶协议书》，中华企业发挥党建引领作用，认真履行结对帮扶协议责任，积极主动为团山村、窑桥村解决经济等方面的困难，践行上市公司的社会责任。

1、建立机制，促进责任落实。公司党委对结对帮扶活动十分重视，把扶贫行动作为年度重点工作，在协议签署之前，召开专题会议进行工作部署，确定公司党群工作部为主要责任部门，负责扶贫工作落地。公司党委领导坚持带队实地考察，了解帮扶地区的基础信息和特色产业，开展帮扶活动工作经验交流与慰问工作。

2、实干作为，推进帮扶工作。公司积极筹措资金，推进帮扶工作；采取多种形式，开展帮扶活动；关注群众疾苦，开展慰问活动；助力脱贫攻坚，发动职工、基层工会和下属企业采购扶贫专项产品；拓展结对平台，推进党建联建等多种途径，将扶贫工作落到实处。

3、责任担当，履行社会责任。公司开展结对帮扶工作为服务社会、贡献社会提供了较好的平台，体现了公司的责任和担当。同时开展帮扶工作也有利于提升中华企业的品牌知名度和社会美誉度，推进文明创建工作，也是推动改革发展的体现。

2. 年度精准扶贫概要

√适用 □不适用

2020年，扶贫情况概要如下：

1、积极筹措资金，推进帮扶工作。公司本轮帮扶筹措资金30万元人民币。本轮帮扶资金主要用于：慰问困难党员和困难群众；解决农副产品的销售问题等，资金均落实到位。

2、采取多种形式，开展帮扶活动。诸如帮助解决农副产品的销售问题、开展联建共建、改善道路交通建设、捐资助学等活动。

3、积极落实开展“消费扶贫行动”，发动职工、基层工会和下属企业采购扶贫专项产品，全年采购金额共计56万元。

4、关心群众疾苦，开展慰问活动。在开展结对帮扶活动中，公司十分关心困难党员和困难群众的疾苦，在元旦、春节等传统节日及夏季高温期间组织党团员代表前往窑桥村为困难党员和困难群众送慰问品。

3. 精准扶贫成效

□适用 √不适用

4. 后续精准扶贫计划

√适用 □不适用

2021年，我们将继续贯彻经济、环境、社会共同发展的社会责任理念，主动承担社会责任，积极与股东、客户、员工、供应商等利益相关方沟通互动，为公司继续前行、稳健经营汇聚更多力量，共同迎接地产行业新阶段发展的机遇与挑战。公司将认真推进与云南省大理州南涧镇团山村、上海市崇明庙镇窑桥村新一轮的结对帮扶，以签约结对、村企共建的形式建立有效的村企对口帮扶体系，捐赠资金落实国家精准扶贫战略，计划筹措专项帮扶资金提升南涧镇团山小学学校设施设备，同时推动公司节日慰问品扶贫采购计划，助力对口地区打赢脱贫攻坚战，树立国企优质品牌形象。

(二) 社会责任工作情况

√适用 □不适用

2020年，中华企业在深化市场化改革的同时，与利益相关方携手提升经济、环境、社会三重价值，促进自身与社会的可持续发展。公司基于城市发展和客户需求，积极服务城市更新平台，努力为客户提供高品质的产品和服务，与客户共享更智慧、更美好、更幸福的品质生活；公司重视建筑与自然的和谐共处，不断完善绿色管理，将绿色环保理念融入设计、建造、运营的全生命周期，助推绿色城市建设；公司遵循共建共享共赢的理念，持续完善供应商管理，推进责任供应链建设，与合作伙伴共同营造良好的行业生态，共享发展机遇；公司切实保障员工权益，为员工搭建个人成长和施展才华的平台，提升员工的归属感、认同感与幸福感；公司坚持与社区共发展的理念，积极开展社区活动、公益活动、对口帮扶和消费扶贫，助力脱贫攻坚和社会民生改善。

(三) 环境信息情况

1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明

□适用 √不适用

2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明

√适用 □不适用

公司及下属子公司不属于上海市生态环境局于2020年3月8日公布的《上海市2020年重点排污单位名录》中公示的重点排污单位。公司始终坚持绿色发展理念，将环境保护作为企业一项重要工作，不断加大环保投入，采取新技术新设备等，从源头预防环保污染，认真落实各项环保法规标准要求，持续推进资源节约、环境友好型绿色工厂建设。

3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明

□适用 √不适用

4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明

□适用 √不适用

(四) 其他说明

□适用 √不适用

十八、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第六节 普通股股份变动及股东情况

一、 普通股股本变动情况

(一) 普通股股份变动情况表

1、 普通股股份变动情况表

报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。

2、 普通股股份变动情况说明

□适用 √不适用

3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用 √不适用

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况

□适用 √不适用

二、 证券发行与上市情况

(一) 截至报告期内证券发行情况

□适用 √不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用 √不适用

(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用 √不适用

(三) 现存的内部职工股情况

□适用 √不适用

三、 股东和实际控制人情况

(一) 股东总数

截止报告期末普通股股东总数(户)	68,000
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)	67,531
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）	0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）	0

股东名称 （全称）	报告期内增减	期末持股数量	比例(%)	持有有限售条件股份数量	质押或冻结情况		股东 性质
					股份 状态	数量
上海地产（集团）有限公司	-	4,172,497,879	68.44	3,407,569,721	无	0	国有法人
华润置地控股有限公司	-	412,246,713	6.76	412,246,713	无	0	国有法人
深圳市恩情投资发展有限公司	32,180,446	179,214,722	2.94	0	未知		未知
上海谐意资产管理有限公司	-	144,000,000	2.36	0	未知		国有法人
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金	-3,459,595	59,605,930	0.98	0	未知		其他
姚建华	1,185,876	48,573,756	0.80	0	未知		境内自然人
中国证券金融股份有限公司	-8,186,548	46,379,231	0.76	0	未知		国有法人
平安不动产有限公司	-	35,847,540	0.59	35,847,540	未知		境内非国有法人
易武	-900,000	29,308,200	0.48	0	未知		境内自然人
香港中央结算有限公司	-7,127,227	22,667,074	0.37	0	未知		境外法人
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件流通股的数量			股份种类及数量
					种类		数量
上海地产（集团）有限公司		764,928,158			人民币普通股		764,928,158
深圳市恩情投资发展有限公司		179,214,722			人民币普通股		179,214,722
上海谐意资产管理有限公司		144,000,000			人民币普通股		144,000,000
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金		59,605,930			人民币普通股		59,605,930
姚建华		48,573,756			人民币普通股		48,573,756
中国证券金融股份有限公司		46,379,231			人民币普通股		46,379,231
易武		29,308,200			人民币普通股		29,308,200
香港中央结算有限公司		22,667,074			人民币普通股		22,667,074
深圳钦舟实业发展有限公司		19,590,139			人民币普通股		19,590,139

李菁	18,051,520	人民币普通股	18,051,520
上述股东关联关系或一致行动的说明	1、前十名股东中,上海地产（集团）有限公司与其余九名股东之间不存在关联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。2、前十名无限售条件流通股股东中,上海地产（集团）有限公司与其余九名股东之间不存在关联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 3、除上海地产（集团）有限公司外，公司未知其余九名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。 4、报告期内公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明	无

序号	有限售条件股东名称	持有的有限售条件股份数量	有限售条件股份可上市交易情况		限售条件
			可上市交易时间	新增可上市交易股份数量
1	上海地产（集团）有限公司	3,407,569,721	2021年11月22日	0	发行股份购买资产
2	华润置地控股有限公司	412,246,713	2021年11月29日	0	募集配套资金
3	平安不动产有限公司	35,847,540	2021年11月29日	0	募集配套资金
上述股东关联关系或一致行动的说明		不适用

名称	上海地产（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人	冯经明
成立日期	2002年11月15日
主要经营业务	土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况	截止报告期末，地产集团间接持有上海耀皮玻璃集团股份有限公司A股30.83%股权、B股0.39%股权，合计共31.2187%股权。截止报告期末，地产集团持有绿地控股集团股份有限

公司A股25.82%股权。

2 自然人

□适用 √不适用

3 公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用 √不适用

4 报告期内控股股东变更情况索引及日期

□适用 √不适用

5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

(二) 实际控制人情况

1 法人

√适用 □不适用

名称	上海市国有资产监督管理委员会

6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用 √不适用

五、 其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用 √不适用

六、 股份限制减持情况说明

√适用 □不适用

2018年，地产集团在公司发行股份购买资产中认购股份，自该等股份上市之日（2018年5月22日）起36个月内不转让。同时，地产集团承诺，在本次交易前已经持有的公司股份，自地产集团在本次交易中认购的公司股份上市之日起12个月内不转让。本次发行股份购买资产完成后6个月内如公司股票连续20个交易日的收盘价低于发行价5.23元/股，或本次发行股份购买资产完成后6个月期末收盘价低于发行价5.23元/股的，地产集团持有的公司股份的锁定期自动延长6个月。截止本报告披露日，前述条件已触发，地产集团持有的公司股份的锁定期已自动延长6个月。华润置地控股及平安不动产在本次募集配套资金中认购的股份，自该等股份上市之日（2018年11月29日）起36个月内不得转让。

第七节 优先股相关情况

□适用 √不适用

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、持股变动情况及报酬情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用 □不适用

单位：股

姓名	职务(注)	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持股数	年末持股数	年度内股份增减变动量	增减变动原因	报告期内从公司获得的税前报酬总额（万元）	是否在公司关联方获取报酬
朱嘉骏	董事长	男	60	2018.6.29	2021.6.28					0	是
蔡顺明	副董事长	男	53	2018.6.29	2021.6.28					0	是
王斌	党委书记、董事	男	51	2018.6.29	2021.6.28	60,000	76,500	16,500	二级市场增持	151.8	否
严明勇	董事	男	53	2018.6.29	2021.6.28					0	是
张维宾	独立董事	女	73	2018.6.29	2021.6.28					10.7	否
张泓铭	独立董事	男	75	2018.6.29	2021.6.28					10.7	否
夏凌	独立董事	男	48	2018.6.29	2021.6.28					10.7	否
沈磊	监事会主席	男	56	2018.6.29	2021.6.28					0	是
黄俊	监事	男	42	2020.6.23	2021.6.28					0	是
唐喆	职工监事	男	56	2018.6.29	2021.6.28	36,000	36,000	0		62.3	否
王政	总经理	男	52	2021.1.14	2021.6.28					0	是
印学青	副总经理、董事会秘书	女	52	2018.7.2	2021.6.28	200,140	200,140	0		121.2	否
钟益鸣	副总经理	男	49	2018.7.2	2021.6.28	60,000	60,000	0		121.4	否
卢云峰	副总经理	男	56	2018.7.2	2021.6.28	60,000	60,000	0		121.4	否
倪伯士	财务总监	男	58	2018.7.2	2021.6.28	72,000	72,000	0		121.4	否
李剑	副总经理	男	49	2020.8.17	2021.6.28					18.9	是
王幸儿	监事	女	48	2018.6.29	2020.6.23					0	是

（已离任）
凌晓洁（已离任）	总经理	男	52	2018.7.2	2020.4.16	113,040	89,540	-23,500	二级市场减持	104.6	否
董鸿（已离任）	总经理	男	52	2020.4.16	2021.1.14	0	100,000	100,000	二级市场增持	47.2	是
王爽（已离任）	副总经理	女	43	2019.8.21	2020.7.21					49.9	否
合计	/	/	/	/	/	601,180	694,180	93,000	/	952.2	/

姓名	主要工作经历
朱嘉骏	1960年9月出生，中共党员，研究生学历。历任奉贤县油脂厂工人、人事干事、副厂长、党支部书记，奉贤县粮食局副局长，奉贤县经济协作办公室副主任，奉贤县四团镇党委副书记、镇长、党委书记、镇人大主席，奉贤县委常委，西渡镇党委书记，奉浦工业开发区管委会党工委书记、主任，奉贤区副区长，上海化工区管委会副主任，南汇区副区长，浦东新区副区长，上海市临港地区开发建设管委会党组书记、常务副主任，上海申虹投资发展有限公司党委书记、董事长，上海地产（集团）有限公司总裁、党委副书记。现任中华企业股份有限公司第九届董事会董事长。
蔡顺明	1967年1月出生，中共党员，研究生学历，高级工程师。历任上海市房地局副主任科员、处长助理，上海市房地产交易中心副主任，上海市房屋土地资源管理局副处长、处长，上海市房地产交易中心主任、测管办主任，上海市房屋土地资源管理局办公室主任、信息办主任、党委办公室主任、信访办主任，上海市规划和国土资源管理局副总工程师，上海地产（集团）有限公司副总裁、中华企业股份有限公司第七届监事会主席，中华企业股份有限公司第八届董事会董事长、董事、总经理。现任华润置地有限公司副总裁、中华企业股份有限公司第九届董事会副董事长。
王斌	1969年12月出生，中共党员，研究生学历。历任上海市政府体改委综合计划处、社会保障处副主任科员，中国太平洋保险公司研发部、办公室一级专务，中共上海市委组织部研究室副主任科员、主任科员、办公室主任助理、副主任、区县干部处副处长、调研员，南昌市委副秘书长，上海市住房置业担保有限公司党委书记，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司党委书记等职务。现任上海地产（集团）有限公司业务总监，上海房地产经营（集团）有限公司董事长、党委书记，中华企业股份有限公司党委书记，中华企业股份有限公司第九届董事会董事。
严明勇	1967年4月出生，研究生学历，正高级会计师。历任中国水利电力对外公司上海分公司本部财务经理，上海耀华皮尔金顿玻璃股份有限公司成本主管，中锐控股集团有限公司财务经理，上海申通地铁集团有限公司财务部副部长，上海中星（集团）有限公司财务总监、上海地产（集团）有限公司财务管理部经理。现任上海地产（集团）有限公司资金管理部总经理，中华企业股份有限公司第九届董事会董

	事。
张维宾	1947年8月出生。历任上海立信会计学院教授、会计学系主任、会计研究院副院长等职务，现任上海立信会计金融学院硕士生导师、上海市司法会计鉴定专家委员会委员、上海期货交易所理事会财务委员会委员、大众交通股份有限公司独立董事、上海实业发展股份有限公司独立董事、浙江上虞农村商业银行股份有限公司独立董事、中华企业股份有限公司第九届董事会独立董事等职务。
张泓铭	1945年5月出生。历任全国政协委员，上海市政协委员、常委、城建委副主任，上海市人民政府参事，上海市房产经济学会副会长，上海社会科学院房地产业研究中心常务副主任，《中国房地产研究》丛书主编，复地（集团）股份有限公司独立董事，上海实业发展股份有限公司独立董事等。2008年7月，从上海社会科学院应用经济研究所研究员（正教授2级）、博士生导师、学术委员任上退休。现任上海市闵行区南滨江投资管理公司（全国资）义务独立董事、中华企业股份有限公司第九届董事会独立董事。
夏凌	1972年10月出生，法学博士，中共党员。历任中华企业股份有限公司第六届董事会独立董事。现任同济大学法学院副教授，中国环境与资源法学研究会理事，上海市环境与资源法学研究会副秘书长，上海实业发展股份有限公司独立董事，北京大成（上海）律师事务所兼职律师，中华企业股份有限公司第九届董事会独立董事。
沈磊	1965年12月出生，中共党员，大学学历，工程师。历任上海市土地管理局资料中心科员，上海市房屋土地测绘中心地籍科科长助理，上海市房屋土地管理局建设用地处科员、副主任科员，上海市土地发展中心地产科副科长、主任助理，上海地产（集团）有限公司土地储备二部副经理，上海世博土地储备处副处长，上海世博土地控股有限公司土地储备部副总经理（主持工作），上海世博土地储备处处长，上海地产（集团）有限公司土地储备一部经理，上海地产（集团）有限公司业务总监、上海市土地储备中心副主任，上海地产三林滨江生态建设有限公司常务副总经理、党总支书记、监事会主席，中华企业股份有限公司第八届监事会主席。现任上海地产（集团）有限公司业务总监、中华企业股份有限公司第九届监事会主席。
黄俊	1978年1月出生，中共党员，研究生学历，高级审计师。历任上海市审计局投资审计处干部（试用期）、科员、副主任科员，上海市审计局计算机审计与信息技术处副主任科员、主任科员、副调研员、副处长，西藏日喀则地区审计局副局长（2013.06-2016.06上海市第七批援藏干部），上海市审计局农业与资源环保审计处副处长，上海地产（集团）有限公司审计中心主任，现任上海地产（集团）有限公司审计部总经理，中华企业股份有限公司第九届监事会监事。
唐喆	1964年5月出生，中共党员，大学学历，高级会计师。历任中华企业股份有限公司财务管理部经理助理、副经理、经理，中华企业股份有限公司财务资金中心常务副主任。现任中华企业股份有限公司审计法务部总经理，公司第九届监事会职工监事。
王政	1968年6月出生，中共党员。大学学历，工程师。历任黄浦区住宅建设办公室秘书科副科长、工程师，上海金外滩（集团）有限公司副总经理、总经理、党委书记、董事长，上海黄浦投资（集团）发展有限公司党委书记、董事长，上海地产三林滨江生态建设有限公司总经理、董事长、党总支书记，上海地产龙阳置业发展有限公司董事长、中共上海地产三林滨江生态建设有限公司和上海地产龙阳置业发展有限公司联合党总支书记。现任中华企业股份有限公司总经理、党委副书记。
印学青	1968年11月出生，中共党员，硕士研究生，高级经济师。历任中华企业公司助理工程师，上海中顺房地产发展有限公司董事，中华企业股份有限公司总经理办公室副主任、主任、中华企业股份有限公司第二届董事会董事，上海地产（集团）有限公司资产经营部经理。曾在上海市国有资产监督管理委员会挂职，任业绩考核处副处长。现任中华企业股份有限公司副总经理兼董事会秘书。
钟益鸣	1971年4月出生，中共党员，研究生学历，经济师。历任静安区康定路房管所记账员、科员、团支部副书记，上海康定物业公司办公室主任、团支部副书记，静安区委组织部经济干部科副科长、科长，静安区国资委副主任、党组成员、党委委员、党委副书记、纪委书记，

	上海静安投资有限公司党组书记、总经理，静安区土地管理中心常务副主任，上海九百（集团）有限公司董事长、党委书记，静安区建交委调研员、副主任、党委委员，静安区重大项目协调推进中心主任，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司业务总监，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司副总裁，上海中星（集团）有限公司副总经理。现任中华企业股份有限公司副总经理。
卢云峰	1964年7月出生，中共党员，大学学历，高级工程师。历任上海市居住区开发公司第三分公司工程部技术员、助理工程师、工程师，青岛四和房地产发展有限公司副总经理，上海中星（集团）有限公司第三分公司副经理、杉城实业有限公司经理、昆山公司常务副总经理、总经理，上海中星（集团）有限公司项目管理部经理、业务总监、兼运营管理部经理。现任中华企业股份有限公司副总经理。
倪伯士	1962年6月出生，中共党员，硕士研究生，注册房地产估价师，高级会计师。历任上海市房产管理局财务处财务，上海房地局财务处主任科员，上海房地（集团）公司财务部会计，上海房地（集团）公司审计室副主任，上海房地（集团）公司财务部经理，上海房地（集团）公司副总会计师，中华企业股份有限公司副总经理兼财务总监。现任中华企业股份有限公司财务总监。
李剑	1971年8月出生，中共党员。博士研究生，高级工程师（教授级）。历任上海市建设工程管理有限公司副总工、总经理助理、上海市建设工程管理有限公司副总经理、总工程师、党委委员、上海申虹投资发展有限公司建设管理部部长、上海地产虹桥建设投资（集团）有限公司建设管理部经理。现任中华企业股份有限公司副总经理。
王幸儿	1972年6月出生，工商管理硕士，注册会计师，高级会计师。历任上海中星（集团）有限公司计划财务部助理会计师、会计师、高级会计师，上海地产（集团）有限公司资产管理部高级业务主管，上海地产（集团）有限公司监察审计部经理助理、中华企业股份有限公司第六届、第七届、第八届、第九届监事会监事，上海地产（集团）有限公司法务审计部副经理、中共上海市纪律检查委员会、上海市监察委员会第八纪检监察室副主任（挂职）。
凌晓洁	1968年10月出生，中共党员，硕士研究生。历任华润置地沈阳公司/济南公司副总经理、原山东大区副总经理、青岛公司/烟台公司总经理。华润置地北京公司党总支书记、华北大区副总经理、华北大区工程与安全管理部总经理、北京公司常务副总经理、中华企业股份有限公司总经理、党委副书记。
董鸿	1967年10月出生，中共党员，大学学历，高级工程师。历任上海中星（集团）有限公司副总经理、党委副书记、常务副总经理、总经理，上海房地（集团）有限公司党委书记、董事长、法定代表人、上海地产资产经营有限公司执行董事、法定代表人、中华企业股份有限公司总经理、党委副书记。
王爽	1977年10月出生，中共党员。历任华润置地上海公司财务部助理经理、副经理，华润新鸿基发展有限公司财务部部门总监，江苏大区财务部总经理，江苏大区助理总经理、财务总监、华东大区副总经理、财务总监、华润置地华东大区党委委员、纪委书记、副总经理、中华企业股份有限公司副总经理。

二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

(一) 在股东单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名	股东单位名称	在股东单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期
朱嘉骏	上海地产（集团）有限公司	总裁、党委副书记	2017年6月	2020年12月
沈磊	上海地产（集团）有限公司	业务总监	2013年2月
王斌	上海地产（集团）有限公司	业务总监	2020年2月
严明勇	上海地产（集团）有限公司	资金管理部总经理	2019年3月
黄俊	上海地产（集团）有限公司	审计部总经理	2019年3月
蔡顺明	华润置地有限公司	副总裁
在股东单位任职情况的说明

任职人员姓名	其他单位名称	在其他单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期
张维宾	大众交通股份有限公司、上海实业发展股份有限公司、浙江上虞农村商业银行股份有限公司	独立董事
张泓铭	上海市闵行区南滨江投资管理公司（全国资）	外部独立董事
夏凌	同济大学法学院，中国环境与资源法学研究会、上海市环境与资源法学研究会、上海实业发展股份有限公司、北京大成（上海）律师事务所	副教授、理事、副秘书长、独立董事、兼职律师
王斌	上海房地产经营（集团）有限公司	董事长、党委书记
在其他单位任职情况的说明

三、董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用 □不适用

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序	股东大会决定有关董事、监事的报酬事项。董事会决定有关高级管理人员的报酬事项
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据	依据同行业报酬水平，结合本公司薪酬制度和年度经营业绩而确定。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况	按照上述原则，董事、监事和高级管理人员的应付报酬合计人民币952.2万元（公司应付的报酬）。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计	报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计人民币952.2万元（从公司实际获得的报酬）。

姓名	担任的职务	变动情形	变动原因
凌晓洁	总经理	离任	工作调整
王爽	副总经理	离任	工作调整
董鸿	总经理	离任	工作调整
王幸儿	监事	离任	工作调整
李剑	副总经理	聘任	董事会聘任
王政	总经理	聘任	董事会聘任
黄俊	监事	选举	工作调整

六、母公司和主要子公司的员工情况

(一) 员工情况

母公司在职员工的数量	61
主要子公司在职员工的数量	1,504
在职员工的数量合计	1,565
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数	329
专业构成
专业构成类别	专业构成人数
生产人员	102
销售人员	415
技术人员	137
财务人员	299
行政人员	612
合计	1,565
教育程度
教育程度类别	数量（人）
研究生及以上	81
本科	533
大专	516
高中及以下	435
合计	1,565

第九节 公司治理

一、 公司治理相关情况说明

√适用 □不适用

报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度，规范公司运作，加强信息披露工作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责、认真履行职责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对关联交易事项进行回避表决，维护股东利益，确保公司合规运作，稳定、健康、持续的发展。 1.关于股东与股东大会：报告期内，公司根据《公司法》、《股票上市规则》、《股东大会议事规则》的要求，召集、召开年度股东大会一次，股东大会的会议筹备、会议提案、议事程序、会议表决和决议、决议的执行和信息披露等方面严格遵照规定要求。能够确保所有股东，尤其是中小股东充分行使表决权，享有平等地位。公司股东大会对关联交易严格按规定的程序进行审议，关联股东在表决时回避，保证关联交易符合公平、公正、公开的原则，不存在损害中小股东利益的情形。公司邀请律师出席股东大会，对会议的召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见证，并出具法律意见书，保证股东大会的合法有效。 2.关于控股股东与上市公司的关系：公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务方面相互独立。公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。控股股东与公司之间进行的关联交易均严格按照相关规定履行了董事会、股东大会的审批程序，关联董事和关联股东在表决时回避，重大关联交易由审计委员会出具审核意见；对于达到披露标准的关联交易依法披露。公司已建立防止控股股东及其关联企业占用上市公司资金、侵害上市公司利益的长效机制，未发生大股东占用上市公司资金和资产的情况。

3.关于董事和董事会：公司董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求，各位董事了解作为董事的权利、义务和责任，能够依据《董事会议事规则》等制度，认真出席董事会会议。公司董事会的召集、召开程序符合《公司法》、《公司章程》以及《董事会议事规则》和《独立董事工作制度》等相关法律法规的规定，公司董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等四个专业委员会，其成员组成结构合理。各专业委员会均严格按照相应工作条例开展工作，在公司的经营管理中充分发挥其专业性作用。每位独立董事均严格遵守《独立董事工作制度》，认真负责、勤勉诚信地履行各自的职责，独立董事在审议公司关联交易、高级管理人员聘任等重大事项的过程中提出有建设性的意见与建议。

4.关于监事和监事会：公司监事会严格执行《公司法》、《公司章程》的有关规定，人数和人员构成符合法律、法规的要求，能够依据《监事会议事规则》等制度，认真履行自己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发表意见。

5.关于绩效评价和激励约束机制：公司建立高级管理人员的绩效评价标准与激励约束机制；公司高级管理人员的聘任公开、透明，符合相关法律、法规的规定。

6.关于信息披露与透明度：公司严格按照有关法律法规及公司制定的《信息披露管理制度》要求，真实、准确、完整、及时地通过《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站等指定媒体披露有关信息，并做好信息披露前的保密工作，切实履行上市公司信息披露义务，保证公司信息披露的公开、公平、公正，积极维护公司和投资者，尤其是中小股东的合法权益。公司不存在因信息披露违规受到监管机构批评、谴责或处罚的情况。

7.关于投资者关系及相关利益者：公司指定董事会办公室专人负责投资者关系管理工作，通过多渠道积极与投资者保持良性的互动关系。一是通过热线电话与e互动线上问答方式进行交流，就投资者普遍关心的公司经营等事项进行阐述，充分保障了广大投资者的知情权；二是做好机构投资者现场调研与实地考察的接待工作，通过建立长期、稳定的沟通机制，提高了公司在资本市场的透明度。

8.关于内部控制制度的建立健全：公司严格按照监管要求不断完善内部控制制度，强化内控规范的执行和落实，在强化日常监督和专项检查的基础上，按照年度审计计划，对公司、子公司的内部控制有效性进行内审。持续推进建章立制，提升内控水平，并由专业机构就新出台的各类制度、指引和流程开展合规性审核。报告期内，公司完成了《公司章程》的修订。

公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因

□适用 √不适用

二、 股东大会情况简介

会议届次	召开日期	决议刊登的指定网站的查询索引	决议刊登的披露日期
2019年度股东大会年会	2020年6月23日	http://www.sse.com.cn	2020年6月24日

董事 姓名	是否独立董事	参加董事会情况						参加股东大会情况
		本年应参加董事会次数	亲自出席次数	以通讯方式参加次数	委托出席次数	缺席 次数	是否连续两次未亲自参加会议	出席股东大会的次数
朱嘉骏	否	20	20	17	0	0	否	1
蔡顺明	否	20	20	17	0	0	否	1
王斌	否	20	20	17	0	0	否	1
严明勇	否	20	20	17	0	0	否	1
张维宾	是	20	20	17	0	0	否	0
张泓铭	是	20	20	17	0	0	否	1
夏凌	是	20	20	17	0	0	否	1

年内召开董事会会议次数	20
其中：现场会议次数	3
通讯方式召开会议次数	17
现场结合通讯方式召开会议次数	0

六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能

保持自主经营能力的情况说明

□适用 √不适用

存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划

□适用 √不适用

七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用 √不适用

八、 是否披露内部控制自我评价报告

√适用 □不适用

公司内部控制自我评估报告于2021年3月25日披露于上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用 √不适用

九、 内部控制审计报告的相关情况说明

√适用 □不适用

公司内部控制审计报告于2021年3月25日披露在上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。是否披露内部控制审计报告：是内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十、 其他

□适用 √不适用

第十节 公司债券相关情况

√适用 □不适用

一、公司债券基本情况

单位:亿元 币种:人民币

债券名称	简称	代码	发行日	到期日	债券余额	利率（%）	还本付息方式	交易场所
上海中星（集团）有限公司2016年公司债券（第一期）	16中星01	136292	2016年3月17日	2021年3月16日（期限：3+2年）	34.89	4.10	按年付息，到期一次还本	上海证券交易所
中华企业股份	19中企01	151662	2019年6月6日	2024年6月5日	31.50	4.35	按年付息，到期	上海证券交易

有限公司非公开发行2019年公司债券(第一期)				（期限：3+2年）			一次还本	所
中华企业股份有限公司非公开发行2019年公司债券(第二期)	19中企02	162472	2019年11月15日	2024年11月14日（期限：3+2年）	15.20	4.17	按年付息，到期一次还本	上海证券交易所

债券受托管理人	名称	中国国际金融股份有限公司
	办公地址	北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座27层及28层
	联系人	黄捷宁
	联系电话	010-65051166
债券受托管理人	名称	中信证券股份有限公司
	办公地址	上海市浦东新区浦东南路528号上海证券大厦北塔2203室
	联系人	罗晨
	联系电话	021-20262393
资信评级机构	名称	中诚信国际信用评级有限责任公司
	办公地址	北京市东城区南竹杆胡同2号1幢60101
资信评级机构	名称	上海新世纪资信评估投资服务有限公司
	办公地址	上海市汉口路398号华盛大厦14F

公司“19中企01”非公开发行公司债券和“19中企02”非公开发行公司债券，募集资金总额分别为人民币31.50亿元和15.20亿元，已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。公司全资子公司中星集团“16中星01”公开发行公司债券，募集资金人民币37.00亿元，已按照募集资金说明书上列明的用途使用完毕。

四、公司债券评级情况

√适用 □不适用

1、中华企业股份有限公司非公开发行2019年公司债券(第一期)

2020年6月23日中诚信国际信用评级有限责任公司对公司信用状况进行跟踪分析，公司主体信用等级维持为AA+，“中华企业股份有限公司非公开发行2019年公司债券(第一期)”债券信用等级维持为AAA，评级展望稳定。

2、中华企业股份有限公司非公开发行2019年公司债券(第二期)

2020年6月23日中诚信国际信用评级有限责任公司对公司信用状况进行跟踪分析，公司主体信用等级维持为AA+，“中华企业股份有限公司非公开发行2019年公司债券(第二期)”债券信用等级维持为AAA，评级展望稳定。

3、上海中星（集团）有限公司2016年公司债券（第一期）

2020年6月17日上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪资评”根据中星集团2019年年报出具跟踪评级报告，公司主体信用等级维持为AA+，“上海中星（集团）有限公司2016年公司债券（第一期）”债券信用等级维持为AAA，评级展望稳定。

五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况

√适用 □不适用

报告期内，公司债券增信机制、偿债计划其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关承诺一致。

六、公司债券持有人会议召开情况

√适用 □不适用

报告期内，公司未召开债券持有人会议。

七、公司债券受托管理人履职情况

√适用 □不适用

报告期内，债券受托管理人按约定履行职责。

八、截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

主要指标	2020年	2019年	本期比上年同期增减（%）	变动原因
息税折旧摊销前利润	359,130.72	488,777.70	-26.52	报告期内公司实现的净利润较上年同期减少所致
流动比率	1.72	1.80	-4.44	流动资产较期初的下降幅度大于流动负债较期初的下降幅度所致
速动比率	0.75	0.75	-	速动资产较期初的下降幅度等于流动负债较期初的下降幅度所致

资产负债率（%）	64.61	68.67	-4.06	负债总额较期初减少，所有者权益较期初增加所致
EBITDA全部债务比	0.11	0.13	-15.38	报告期内公司实现的EBITDA较上年同期减少所致
利息保障倍数	4.64	6.96	-33.33	息税前利润的下降幅度大于利息支出的下降幅度所致
现金利息保障倍数	5.50	1.39	295.68	报告期内公司经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加
EBITDA利息保障倍数	5.02	7.38	-31.98	息税折旧摊销前利润的下降幅度大于利息支出的下降幅度所致
贷款偿还率（%）	100	100		贷款偿还率保持100%
利息偿付率（%）	100	100		利息偿付率保持100%

第十一节 财务报告

一、 审计报告

√适用 □不适用

审计报告

信会师报字[2021]第ZA10407号

中华企业股份有限公司全体股东：

一、 审计意见

我们审计了中华企业股份有限公司（以下简称中华企业）财务报表，包括2020年12月31日的合并及母公司资产负债表，2020年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中华企业2020年12月31日的合并及母公司财务状况以及2020年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、 形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中华企业，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、 关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

关键审计事项	该事项在审计中是如何应对的
（一）房地产开发项目的收入确认
公司目前的主营业务为房地产项目开发，如财务报表附注三、（二十五）所	与房地产开发项目的收入确认相关的审计程序中包括以下程序：

述，房地产项目销售同时满足下列条件时，公司确认相关收入： ①与客户已签订合同； ②房产完工并经相关政府部门验收合格、达到合同约定的交付条件； ③客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。 如财务报表附注五、（三十六）所述，于 2020年度，公司营业收入为人民币1,155,208.93万元，其中房地产开发产品收入为人民币1,041,216.91万元，房地产开发项目的收入约占公司收入的90.13%。 由于公司的房地产开发项目销售收入对公司财务报表的重要性，且收入确认时点涉及判断；此外房地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公司的利润产生重大影响。因此，我们将房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。	①评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性； ②就本年确认房产销售收入的项目，检查和该项目相关的权证文件，包括竣工备案许可证、住房交付使用许可证、大产证等相关文件； ③针对公司本年结转的房产销售收入，选取样本，检查收款记录、销售合同、交房验收相关文件及其他可以证明房产已交付或视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司的收入确认政策确认； ④在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。
（二）存货可变现净值的评估
公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报表附注三、（十一）、附注五、（六）所述，截止2020年12月31日，存货的账面价值为人民币2,035,543.40万元，占公司总资产比例约41.25%。 由于存货可变现净值对公司财务报表的重要性，且在资产负债表日管理层对存货的可变现净值评估涉及重大判断及估计，包括对未售的房地产开发项目估计预期销售价格、估计房地产开发项目的总成本、营销费用、税金及考虑每个房地产开发项目其他具体特定因素。特别是考虑到房地产行业易受经济环境、政策调控影响，项目所在地政府所推出的相关调控政策、措施对公司预期销售形势的估计，因此我们将存货可变现净值的评估识别为关键审计事项。	与存货的可变现净值相关的审计程序中包括以下程序： ①评价与存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性；当存货可变现净值出现重大变动，对公司财务报表产生重大影响时，是否经过公司管理层、董事会、或股东大会审批，履行了相应的决策程序； ②复核公司的存货可变现净值估计，并将公司采用的关键估计，包括预计销售价格，与公司的销售计划、实际成交数据、市场可获取数据和政府备案价格比较，并结合项目所在城市的房地产调控政策，在售项目的实际产品情况进行分析； ③评价各存货项目的目标成本预测、项目开发及其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性； ④对存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大

	变化； ⑤复核公司存货可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结果是否出现重大差异，关注转回金额是否已超过原已计提的存货跌价准备。
（三）土地增值税的计提
公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报表附注四、（一）、附注五、（三十七）所述，土地增值税为应缴纳的主要税项之一，2020年度土地增值税金额为人民币139,524.51万元。 公司在结转收入时根据《土地增值税暂行条例》等相关法律法规的规定计提并交纳土地增值税。由于日常核算中管理层需要对房地产开发项目土地增值税的计提金额进行估算，且在估算土地增值税时需要对预计收入、可扣除成本和费用等事项作出重大判断，因此我们将土地增值税的计提识别为关键审计事项。	与土地增值税的计提相关的审计程序包括以下程序： ①评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，评估管理层的假设和判断； ②参考相关规则及法规、了解各地税务机关相关税法执行细则，以评估公司计提土地增值税的计算方法的合理性和准确性； ③复核公司计提的土地增值税，关注计算结果是否存在重大差异； ④检查公司土地增值税汇算清缴情况及缴款情况，与公司已计提的土地增值税金额进行分析。

在编制财务报表时，管理层负责评估中华企业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督中华企业的财务报告过程。

六、 注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对中华企业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中华企业不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（六）就中华企业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

立信会计师事务所 中国注册会计师：

（特殊普通合伙） （项目合伙人）

中国注册会计师：

中国?上海 二〇二一年三月二十三日

二、 财务报表

合并资产负债表2020年12月31日编制单位: 中华企业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2020年12月31日	2019年12月31日
流动资产：
货币资金	七、1	11,558,570,856.71	13,656,838,504.00
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产	七、2	90,709,661.86	167,876,118.74
衍生金融资产
应收票据
应收账款	七、5	107,074,051.74	141,700,613.92
应收款项融资
预付款项	七、7	15,467,186.10	23,888,031.45
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款	七、8	2,327,665,513.81	1,639,492,651.39
其中：应收利息
应收股利		1,926,365.35	68,250,000.00
买入返售金融资产
存货	七、9	20,355,433,966.42	22,688,456,491.82

合同资产	七、10	19,409,993.76
持有待售资产	七、11	1,251,730,564.16	24,228,757.70
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	七、13	237,473,196.77	663,369,956.44
流动资产合计		35,963,534,991.33	39,005,851,125.46
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	七、17	579,370,799.55	1,857,489,480.69
其他权益工具投资
其他非流动金融资产	七、19	4,671,863.76	4,671,863.76
投资性房地产	七、20	6,436,739,179.67	6,614,814,799.88
固定资产	七、21	201,901,252.32	176,423,511.67
在建工程	七、22	98,598,668.98	45,138,928.94
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产	七、26	70,835,353.40	73,630,467.50
开发支出
商誉
长期待摊费用	七、29	11,090,082.16	16,099,250.90
递延所得税资产	七、30	1,749,316,451.42	2,100,538,539.98
其他非流动资产	七、31	4,228,159,136.38	3,960,400,434.44
非流动资产合计		13,380,682,787.64	14,849,207,277.76
资产总计		49,344,217,778.97	53,855,058,403.22
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款	七、36	2,215,277,516.98	2,691,749,033.59
预收款项	七、37	27,999,992.52	8,903,397,803.54
合同负债	七、38	5,578,611,220.01
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬	七、39	183,468,771.41	161,004,545.17
应交税费	七、40	6,369,025,762.35	5,616,645,971.55
其他应付款	七、41	2,328,169,052.76	2,439,400,231.23
其中：应付利息
应付股利		532,717,465.24	299,377,543.55
应付手续费及佣金
应付分保账款

持有待售负债
一年内到期的非流动负债	七、43	4,047,612,595.61	1,890,832,683.04
其他流动负债	七、44	107,575,868.86
流动负债合计		20,857,740,780.50	21,703,030,268.12
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款	七、45	4,996,815,201.60	5,941,184,797.21
应付债券	七、46	5,657,381,335.67	9,138,681,967.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款	七、48	99,053,767.94	99,147,089.49
长期应付职工薪酬
预计负债	七、50		6,000,000.00
递延收益	七、51	249,985,786.40	75,663,486.76
递延所得税负债	七、30	19,138,900.82	16,499,620.18
其他非流动负债
非流动负债合计		11,022,374,992.43	15,277,176,961.39
负债合计		31,880,115,772.93	36,980,207,229.51
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	七、53	6,096,135,252.00	6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	七、55	2,244,977,586.39	2,244,977,586.39
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积	七、59	788,526,900.75	741,938,589.23
一般风险准备
未分配利润	七、60	6,594,349,841.60	6,094,795,888.12
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计		15,723,989,580.74	15,177,847,315.74
少数股东权益		1,740,112,425.30	1,697,003,857.97
所有者权益（或股东权益）合计		17,464,102,006.04	16,874,851,173.71
负债和所有者权益（或股东权益）总计		49,344,217,778.97	53,855,058,403.22

项目	附注	2020年12月31日	2019年12月31日
流动资产：

货币资金		3,234,772,245.28	3,310,819,534.35
交易性金融资产		58,513,000.00	70,343,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款	十七、1	17,105,660.38	4,000,000.00
应收款项融资
预付款项		549,723.04	3,136,415.57
其他应收款	十七、2	8,141,004,570.56	7,636,079,653.22
其中：应收利息
应收股利		763,900,000.00	1,011,850,000.00
存货		83,608,156.01	83,608,156.01
合同资产
持有待售资产			10,805,484.06
一年内到期的非流动资产
其他流动资产			4,554,706.19
流动资产合计		11,535,553,355.27	11,123,346,949.40
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	十七、3	12,204,839,425.30	12,221,150,848.85
其他权益工具投资
其他非流动金融资产		2,919,989.76	2,919,989.76
投资性房地产		394,214,258.53	383,568,994.17
固定资产		28,341,422.07	22,900,641.24
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产		54,316,462.41	56,308,067.39
开发支出
商誉
长期待摊费用			795,937.50
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计		12,684,631,558.07	12,687,644,478.91
资产总计		24,220,184,913.34	23,810,991,428.31
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款		57,480,049.28	35,905,190.05
预收款项		634,990.56	14,061,932.89
合同负债		1,798,654.00
应付职工薪酬		25,118,370.59	28,976,757.86
应交税费		15,294,421.77	18,966,235.26
其他应付款		7,262,688,301.71	5,731,803,694.52

其中：应付利息
应付股利		1,143,265.24	1,143,265.24
持有待售负债
一年内到期的非流动负债		91,536,413.02	892,599,718.56
其他流动负债
流动负债合计		7,454,551,200.93	6,722,313,529.14
非流动负债：
长期借款		45,000,000.00
应付债券		5,657,381,335.67	5,650,041,967.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计		5,702,381,335.67	5,650,041,967.75
负债合计		13,156,932,536.60	12,372,355,496.89
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		6,096,135,252.00	6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积		3,293,481,393.06	3,293,481,393.06
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积		757,873,130.65	711,284,819.13
未分配利润		915,762,601.03	1,337,734,467.23
所有者权益（或股东权益）合计		11,063,252,376.74	11,438,635,931.42
负债和所有者权益（或股东权益）总计		24,220,184,913.34	23,810,991,428.31

项目	附注	2020年度	2019年度
一、营业总收入	七、61	11,552,089,317.97	13,281,729,839.07
其中：营业收入	七、61	11,552,089,317.97	13,281,729,839.07
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入

二、营业总成本		8,986,262,658.03	9,296,233,972.90
其中：营业成本	七、61	6,620,260,936.97	6,027,870,892.77
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加	七、62	1,574,109,598.92	2,369,727,004.20
销售费用	七、63	168,803,993.57	187,947,219.26
管理费用	七、64	404,998,476.90	466,964,925.18
研发费用
财务费用	七、66	218,089,651.67	243,723,931.49
其中：利息费用		601,657,355.42	662,582,478.78
利息收入		386,833,256.85	420,159,627.40
加：其他收益	七、67	9,772,243.24	7,431,196.67
投资收益（损失以“－”号填列）	七、68	110,527,811.14	-41,859,276.09
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-43,275,148.09	-49,881,206.64
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）	七、70	-12,916,878.43	68,625,331.22
信用减值损失（损失以“-”号填列）	七、71	-1,743,048.17	8,241,278.24
资产减值损失（损失以“-”号填列）	七、72	-94,392,412.93	-122,700,000.00
资产处置收益（损失以“－”号填列）	七、73	9,426,117.35	311,183.51
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		2,586,500,492.14	3,905,545,579.72
加：营业外收入	七、74	50,859,330.09	53,901,444.35
减：营业外支出	七、75	34,152,482.05	8,290,958.00
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		2,603,207,340.18	3,951,156,066.07
减：所得税费用	七、76	619,400,997.32	1,071,302,424.13
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		1,983,806,342.86	2,879,853,641.94
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		1,983,806,342.86	2,879,853,641.94
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润		1,378,181,429.82	2,340,167,264.35

（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）		605,624,913.04	539,686,377.59
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额		1,983,806,342.86	2,879,853,641.94
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额		1,378,181,429.82	2,340,167,264.35
（二）归属于少数股东的综合收益总额		605,624,913.04	539,686,377.59
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)		0.23	0.38
（二）稀释每股收益(元/股)		0.23	0.38

项目	附注	2020年度	2019年度
一、营业收入	十七、4	58,315,813.61	36,084,147.47
减：营业成本	十七、4	26,812,012.39	18,055,426.11
税金及附加		3,129,387.59	4,843,712.65
销售费用		861,248.87	1,360,901.38

管理费用		134,721,777.23	131,470,975.41
研发费用
财务费用		201,543,032.15	185,214,046.34
其中：利息费用		237,207,022.83	246,403,074.28
利息收入		35,690,310.43	61,587,590.09
加：其他收益		262,578.17	157,256.43
投资收益（损失以“－”号填列）	十七、5	786,378,928.79	1,028,774,816.20
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		48,263,262.75	62,140,816.20
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		-11,830,000.00	30,303,000.00
信用减值损失（损失以“-”号填列）		-67,851.92	-208,625.70
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）		46,976.25
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		466,038,986.67	754,165,532.51
加：营业外收入		168,286.81	2,600.00
减：营业外支出		324,158.33	826,601.90
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		465,883,115.15	753,341,530.61
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		465,883,115.15	753,341,530.61
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		465,883,115.15	753,341,530.61
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额		465,883,115.15	753,341,530.61
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)		0.08	0.12
（二）稀释每股收益(元/股)		0.08	0.12

项目	附注	2020年度	2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		9,322,466,899.98	11,320,150,067.80
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还		7,735,387.85	3,723,575.56
收到其他与经营活动有关的现金	七、78	1,656,270,766.18	817,459,672.76
经营活动现金流入小计		10,986,473,054.01	12,141,333,316.12
购买商品、接受劳务支付的现金		4,444,687,635.95	7,741,604,272.29
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金		683,020,168.73	751,547,850.08
支付的各项税费		2,103,673,063.62	3,907,400,675.93
支付其他与经营活动有关的现金	七、78	1,154,970,856.81	556,597,395.03
经营活动现金流出小计		8,386,351,725.11	12,957,150,193.33
经营活动产生的现金流量净额		2,600,121,328.90	-815,816,877.21
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		129,690,889.18	428,956,383.52
取得投资收益收到的现金		157,899,067.89	64,034,192.34
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		13,320,396.85	506,042.98
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计		300,910,353.92	493,496,618.84
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		74,431,828.98	55,236,072.47
投资支付的现金		740,000,000.00	948,400,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计		814,431,828.98	1,003,636,072.47
投资活动产生的现金流量净额		-513,521,475.06	-510,139,453.63
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金		1,076,410,603.17	7,644,440,132.30
收到其他与筹资活动有关的现金	七、78		1,000,000.00
筹资活动现金流入小计		1,076,410,603.17	7,645,440,132.30
偿还债务支付的现金		3,314,182,676.77	7,532,782,558.38
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		1,912,013,417.33	2,225,152,350.06
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		236,783,534.94	274,440,557.83
支付其他与筹资活动有关的现金	七、78	18,400,000.00	438,280,000.00
筹资活动现金流出小计		5,244,596,094.10	10,196,214,908.44
筹资活动产生的现金流		-4,168,185,490.93	-2,550,774,776.14

量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-18,378.52	9,485.75
五、现金及现金等价物净增加额		-2,081,604,015.61	-3,876,721,621.23
加：期初现金及现金等价物余额		13,464,230,608.31	17,340,952,229.54
六、期末现金及现金等价物余额		11,382,626,592.70	13,464,230,608.31

项目	附注	2020年度	2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		35,619,967.21	43,977,537.29
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金		31,080,895.28	62,475,405.38
经营活动现金流入小计		66,700,862.49	106,452,942.67
购买商品、接受劳务支付的现金		1,772,996.46	11,465,688.94
支付给职工及为职工支付的现金		48,075,097.77	60,842,369.35
支付的各项税费		3,425,817.22	4,979,751.92
支付其他与经营活动有关的现金		74,762,137.68	57,636,922.57
经营活动现金流出小计		128,036,049.13	134,924,732.78
经营活动产生的现金流量净额		-61,335,186.64	-28,471,790.11
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		773,374,686.30	2,983,410,000.00
取得投资收益收到的现金		566,435,086.10	1,240,043,500.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		61,147.94	21,578.92
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计		1,339,870,920.34	4,223,475,078.92
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		14,906,683.29	3,887,404.00
投资支付的现金		1,486,218,800.00	5,015,258,800.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计		1,501,125,483.29	5,019,146,204.00
投资活动产生的现金流量净额		-161,254,562.95	-795,671,125.08
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金		2,360,000,000.00	7,916,590,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金			1,000,000.00
筹资活动现金流入小计		2,360,000,000.00	7,917,590,000.00
偿还债务支付的现金		1,068,450,000.00	6,724,391,625.10
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		1,145,007,539.48	1,316,943,886.05
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计		2,213,457,539.48	8,041,335,511.15
筹资活动产生的现金流量净额		146,542,460.52	-123,745,511.15
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-76,047,289.07	-947,888,426.34
加：期初现金及现金等价物余额		3,310,819,534.35	4,258,707,960.69
六、期末现金及现金等价物余额		3,234,772,245.28	3,310,819,534.35

合并所有者权益变动表

2020年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	2020年度
	归属于母公司所有者权益													少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	小计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	6,096,135,252.00				2,244,977,586.39				741,938,589.23		6,094,795,888.12		15,177,847,315.74	1,697,003,857.97	16,874,851,173.71
加：会计政策变更											9,227,505.01		9,227,505.01	5,407,110.93	14,634,615.94
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	6,096,135,252.00				2,244,977,586.39				741,938,589.23		6,104,023,393.13		15,187,074,820.75	1,702,410,968.90	16,889,485,789.65
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）									46,588,311.52		490,326,448.47		536,914,759.99	37,701,456.40	574,616,216.39
（一）综合收益总额											1,378,181,429.82		1,378,181,429.82	605,624,913.04	1,983,806,342.86
（二）所有者投入和减少资本														-18,400,500.00	-18,400,500.00
1．所有者投入的普通股														-18,400,500.00	-18,400,500.00
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									46,588,311.52		-887,854,981.35		-841,266,669.83	-549,522,956.64	-1,390,789,626.47
1．提取盈余公积									46,588,311.52		-46,588,311.52
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配											-841,266,669.83		-841,266,669.83	-549,522,956.64	-1,390,789,626.47
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本

（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	6,096,135,252.00				2,244,977,586.39				788,526,900.75		6,594,349,841.60		15,723,989,580.74	1,740,112,425.30	17,464,102,006.04

项目	2019年度
	归属于母公司所有者权益													少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	小计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	5,080,112,710.00				3,261,000,128.39		-43,264,332.46		666,604,436.17		4,776,033,104.09		13,740,486,046.19	1,894,747,446.04	15,635,233,492.23
加：会计政策变更							43,264,332.46				-31,650,039.46		11,614,293.00	732,775.32	12,347,068.32
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	5,080,112,710.00				3,261,000,128.39				666,604,436.17		4,744,383,064.63		13,752,100,339.19	1,895,480,221.36	15,647,580,560.55
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）	1,016,022,542.00				-1,016,022,542.00				75,334,153.06		1,350,412,823.49		1,425,746,976.55	-198,476,363.39	1,227,270,613.16
（一）综合收益总额											2,340,167,264.35		2,340,167,264.35	539,686,377.59	2,879,853,641.94
（二）所有者投入和减少资本														-438,280,000.00	-438,280,000.00
1．所有者投入的普通股														-438,280,000.00	-438,280,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									75,334,153.06		-989,754,440.86		-914,420,287.80	-299,882,740.98	-1,214,303,028.78
1．提取盈余公积									75,334,153.06		-75,334,153.06

2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配											-914,420,287.80		-914,420,287.80	-299,882,740.98	-1,214,303,028.78
4．其他
（四）所有者权益内部结转	1,016,022,542.00				-1,016,022,542.00
1．资本公积转增资本（或股本）	1,016,022,542.00				-1,016,022,542.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	6,096,135,252.00				2,244,977,586.39				741,938,589.23		6,094,795,888.12		15,177,847,315.74	1,697,003,857.97	16,874,851,173.71

项目	2020年度
	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	6,096,135,252.00				3,293,481,393.06				711,284,819.13	1,337,734,467.23	11,438,635,931.42
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	6,096,135,252.00				3,293,481,393.06				711,284,819.13	1,337,734,467.23	11,438,635,931.42
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）									46,588,311.52	-421,971,866.20	-375,383,554.68
（一）综合收益总额										465,883,115.15	465,883,115.15
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									46,588,311.52	-887,854,981.35	-841,266,669.83

1．提取盈余公积									46,588,311.52	-46,588,311.52
2．对所有者（或股东）的分配										-841,266,669.83	-841,266,669.83
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	6,096,135,252.00				3,293,481,393.06				757,873,130.65	915,762,601.03	11,063,252,376.74

项目	2019年度
	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	5,080,112,710.00				4,309,503,935.06				635,950,666.07	1,574,137,265.89	11,599,704,577.02
加：会计政策变更										10,111.59	10,111.59
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	5,080,112,710.00				4,309,503,935.06				635,950,666.07	1,574,147,377.48	11,599,714,688.61
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）	1,016,022,542.00				-1,016,022,542.00				75,334,153.06	-236,412,910.25	-161,078,757.19
（一）综合收益总额										753,341,530.61	753,341,530.61
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									75,334,153.06	-989,754,440.86	-914,420,287.80
1．提取盈余公积									75,334,153.06	-75,334,153.06
2．对所有者（或股东）的分配										-914,420,287.80	-914,420,287.80
3．其他
（四）所有者权益内部结转	1,016,022,542.00				-1,016,022,542.00
1．资本公积转增资本（或股本）	1,016,022,542.00				-1,016,022,542.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取

2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	6,096,135,252.00				3,293,481,393.06				711,284,819.13	1,337,734,467.23	11,438,635,931.42

三、 公司基本情况

1. 公司概况

√适用 □不适用

中华企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系全民所有制的中华企业公司改制而成立的上市公司。1993年9月24日正式在上海证券交易所上市。公司的统一的社会信用代码：

913100001323409633。所属行业为房地产类。2005年12月，公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股股东以其持有的部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非流通股股东所持剩余非流通股股份的上市流通权。以2005年9月30日公司股本结构为计算基础，方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每持有10股流通股获得3股股份的对价。根据2014年4月23日公司股东大会决议，公司以2013年末总股本1,555,882,832股计算，按每10股送2股红股，共计派发311,176,566股，完成后公司的总股本为1,867,059,398股。根据公司2016年度股东大会审议通过的《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易方案》，并经中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司向上海地产（集团）有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]215号）核准，公司办理本次发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易的相关事宜。2018年4月23日，公司已收到上海地产（集团）有限公司以其拥有的上海中星（集团）有限公司100%经评估股权认缴的新增注册资本合计人民币2,839,641,434元，公司向上海地产（集团）有限公司发行人民币普通股（A股）2,839,641,434股，变更后的注册资本为人民币4,706,700,832元。2018年5月22日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证券变更登记证明》，公司本次发行股份购买资产的新增股份登记已办理完毕。2018年11月16日，公司向华润置地控股有限公司、平安不动产有限公司共2家符合相关规定条件的特定投资者定向发行人民币普通股（A股）373,411,878.00股，变更后的注册资本为人民币5,080,112,710.00元。2018年11月29日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证券变更登记证明》，公司本次发行股份募集配套资金的新增股份登记已办理完毕。2019年2月1日，公司办妥工商变更登记手续，并换发新的营业执照。

根据2019年5月21日公司股东大会决议，公司以2018年末总股本5,080,112,710.00股计算，以资本公积金转增股本方式向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增1,016,022,542.00股，完成后公司的总股本为6,096,135,252.00股。截至2020年12月31日，本公司注册资本为6,096,135,252.00元，累计发行股本总数6,096,135,252.00股。公司注册地：上海市华山路2号，总部地址及办公地址：上海市浦东新区浦明路1388号。本公司主要经营活动为：商品房设计、建造、买卖、租赁。本公司的母公司为上海地产（集团）有限公司，本公司的实际控制人为上海地产（集团）有限公司。本财务报表业经公司董事会于2021年3月23日批准报出。

2. 合并财务报表范围

√适用 □不适用

截至2020年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：

1	杭州中华企业房地产发展有限公司
2	江阴中企誉德房地产有限公司
3	上海鼎达房地产有限公司
4	上海中鸿置业有限公司
5	上海南郊中华园房地产开发有限公司
6	苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司
7	苏州中华园房地产开发有限公司

8	浙江锦华大酒店管理有限公司
9	上海金樱览胜商业资产管理有限公司
10	上海江森房屋设备有限公司
11	上海瀛浦置业有限公司
12	上海瀛茸置业有限公司
13	上海瀛翔投资咨询有限公司
14	上海古北房产租赁有限公司
15	上海古北物业管理有限公司
16	上海古北新虹劳务服务有限公司
17	上海古北劳动服务有限公司
18	苏州洞庭房地产发展有限公司
19	上海古北顾村置业有限公司
20	上海浦东古北置业有限公司
21	江阴金安置业有限公司
22	上海新古北物业管理有限公司
23	上海古北朱家角置业有限公司
24	无锡中城置业有限公司
25	无锡中城誉品置业有限公司
26	上海新弘生态农业有限公司
27	中企汇锦投资有限公司
28	上海房地集团物业服务有限公司
29	上海地产古北安亭置业有限公司
30	上海原经房地产（集团）有限公司
31	上海顺驰置业有限公司
32	上海凯峰房地产开发有限公司
33	上海古北（集团）有限公司
34	上海杉野置业有限公司
35	古北集团香港有限公司
36	上海中星（集团）有限公司
37	无锡申锡房地产实业有限公司
38	上海旗捷置业有限公司
39	上海中星集团昆山置业有限公司
40	上海中星集团中星房地产营销有限公司

41	上海中星集团实业有限公司
42	上海中星广告装潢有限公司
43	上海中星集团新城房产有限公司
44	上海闵润置业有限公司
45	上海全策房地产有限公司
46	上海龙宁房地产开发有限公司
47	上海中星集团申城物业有限公司
48	上海新城物业有限公司
49	上海良城物业管理有限公司
50	上海中星集团怡城实业有限公司
51	上海中星集团振城不动产经营有限公司
52	上海中大股份有限公司
53	中星（扬州）置业有限公司
54	中星（昆山）城际置业有限公司
55	上海星舜置业有限公司
56	中星（安徽）置业有限公司
57	吉林市海上置业有限公司
58	中星（镇江）置业有限公司
59	上海馨亭置业有限公司
60	上海富源滨江开发有限公司
61	上海富鸣滨江开发建设投资有限公司
62	上海申江怡德投资经营管理有限公司
63	上海怡德明华物业管理有限公司
64	上海环江投资发展有限公司
65	上海申阳滨江投资开发有限公司
66	上海金丰易居房地产顾问有限公司
67	上海地产馨逸置业有限公司
68	上海润钻置业有限公司
69	上海润钻房地产开发有限公司
70	洵钻（南通）置业有限公司
71	上海洵钻房地产开发有限公司

四、 财务报表的编制基础

1. 编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15 号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

2. 持续经营

√适用 □不适用

公司不存在可能导致对公司自报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、 重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用 □不适用

以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附注“收入”、 “营业收入和营业成本”。

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2. 会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3. 营业周期

√适用 □不适用

本公司营业周期为12个月。

4. 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用 □不适用

同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

6. 合并财务报表的编制方法

√适用 □不适用

1、 合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

2、 合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

①一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

②分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权

因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用 □不适用

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“五、（十）长期股权投资”。

8. 现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9. 外币业务和外币报表折算

√适用 □不适用

1、 外币业务

外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

2、 外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

10. 金融工具

√适用 □不适用

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、 金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。业务模式是以收取合同现金流量为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的，分类为以摊余成本计量的金融资产；业务模式既以收取合同现金流量又以出售该

金融资产为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）；除此之外的其他金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时确定是否将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

2、 金融工具的确认依据和计量方法

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、 金融资产终止确认和金融资产转移

公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、 金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、 金融资产减值的测试方法及会计处理方法

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提减值准备。对于由《企业会计准则第14号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

11. 应收票据

应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

12. 应收账款

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用 □不适用

详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

13. 应收款项融资

□适用 √不适用

14. 其他应收款

其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用 □不适用

详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

15. 存货

√适用 □不适用

1、 存货的分类和成本

存货分类为：开发成本、开发产品、库存商品、原材料、周转材料等。

2、 发出存货的计价方法

（1）存货发出时按加权平均法或个别认定法计价；

（2）开发产品按单项实际成本计算确定；

（3）开发成本由开发产品完工前的各项支出构成，按实际发出的成本计价，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发间接费用、借款费用及其他费用等。当商品房实现对外销售，而建造成本尚未取得完整的工程审价资料时，根据实际已发生成本和预算暂估成本确定预估的单位面积成本结转销售成本。

3、 不同类别存货可变现净值的确定依据

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。

4、 存货的盘存制度

采用永续盘存制。

5、 低值易耗品和包装物的摊销方法

（1）低值易耗品采用一次转销法。

（2）包装物采用一次转销法。

16. 合同资产

(1). 合同资产的确认方法及标准

√适用 □不适用

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用 □不适用

详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

17. 持有待售资产

√适用 □不适用

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

18. 债权投资

(1). 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

19. 其他债权投资

(1). 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

20. 长期应收款

(1). 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

21. 长期股权投资

√适用 □不适用

1、 共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、 初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。在非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量时，以公允价值为基础计量。如换入资产和换出资产的公允价值均能可靠计量的，对于换入的长期股权投资，以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入的长期股权投资的初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠。非货币性资产交换不具有商业实质，或换入资产和换出资产的公允价值均不能可靠计量的，对于换入的长期股权投资，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。

3、 后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

22. 投资性房地产

(1). 如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

23. 固定资产

(1). 确认条件

√适用 □不适用

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(2). 折旧方法

√适用 □不适用

类别	折旧方法	折旧年限（年）	残值率	年折旧率
房屋及建筑物	直线法	5-50	0－10	20－1.80
专用设备	直线法	3-10	3－10	32.33－9.00
运输设备	直线法	3-10	3－10	32.33－9.00
通用设备	直线法	1-15	0－10	100.00－6.00
固定资产装修费	直线法	2-10		50.00－10.00

3、 暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

26. 生物资产

□适用 √不适用

27. 油气资产

□适用 √不适用

28. 使用权资产

□适用 √不适用

29. 无形资产

(1). 计价方法、使用寿命、减值测试

√适用 □不适用

1、 无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。在非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量时，以公允价值为基础计量。如换入资产和换出资产的公允价值均能可靠计量的，对于换入的无形资产，以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入的无形资产的初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠。非货币性资产交换不具有商业实质，或换入资产和换出资产的公允价值均不能可靠计量的，对于换入的无形资产，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的初始投资成本。

（2）后续计量

在取得无形资产时分析判断其使用寿命。对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况

项目

预计使用寿命

依据

项目	预计使用寿命	依据
土地使用权	37年-70年	土地使用权年限
软件	2-10年	软件预计使用年限
社区服务平台	5、10年	软件预计使用年限

的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

31. 长期待摊费用

√适用 □不适用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司长期待摊费用包括经营租入固定资产改良支出和预付长期租赁费用。

1、 摊销方法

长期待摊费用在受益期内平均摊销。

2、 摊销年限

（1）预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。

（2）经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限平均摊销。

32. 合同负债

(1). 合同负债的确认方法

√适用 □不适用

自2020年1月1日起的会计政策本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

33. 职工薪酬

(1). 短期薪酬的会计处理方法

√适用 □不适用

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

(2). 离职后福利的会计处理方法

√适用 □不适用

（1）设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

（2）设定受益计划

本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

(3). 辞退福利的会计处理方法

√适用 □不适用

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4). 其他长期职工福利的会计处理方法

□适用 √不适用

34. 租赁负债

□适用 √不适用

35. 预计负债

√适用 □不适用

1、 预计负债的确认标准

与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

2、 各类预计负债的计量方法

本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。最佳估计数分别以下情况处理：

所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

36. 股份支付

□适用 √不适用

37. 优先股、永续债等其他金融工具

□适用 √不适用

38. 收入

(1). 收入确认和计量所采用的会计政策

√适用 □不适用

1、 收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

?客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。?客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。?本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

?本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。?本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。?本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。?本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。? 客户已接受该商品或服务等。

2、 收入确认具体方法

与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

（一）房地产销售合同

本公司主要从事房地产销售业务，房地产项目销售收入确认需同时满足以下条件：

（1）与客户已签订合同；

（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；

（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。

（二）物业服务合同

本公司在提供物业服务过程中确认收入。

（三）物业出租合同

本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。

（四）建造合同

本公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本公司根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。2020年1月1日前的会计政策

1、销售商品收入确认的一般原则

（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

（3）收入的金额能够可靠地计量；

（4）相关的经济利益很可能流入本公司；

（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

本公司主要从事房地产销售业务，当房地产销售同时满足下列条件时，本公司确认相关收入：

（1）工程已经竣工，具备入住交房条件，取得了房地产权证（大产证）；

（2）具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；

（3）履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；

（4）成本能够可靠地计量。

2、让渡资产使用权收入的确认和计量原则

让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：

①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。

②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

③出租物业收入：

a、具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；b、履行了合同规定的义务，开具租赁发票且相应收入已经取得或确信可以取得。

3、按完工百分比法确认提供劳务的收入

（1）按完工百分比法确认提供劳务收入的总体原则

在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作量的测量确定。按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（2）本公司按完工百分比法确认提供劳务的收入时，提供劳务收入的确认标准，确定提供劳务交易完工进度的依据和方法根据第三方提供的完工进度证明对已完工作量进行测量。

（3）关于本公司按完工百分比法确认提供劳务的收入相应的业务特点分析和介绍按完工百分比法确认提供劳务的收入中，主要系公司从事楼宇自控设备、消防报警设备、公共安全防范设备、车库管理设备、综合布线设备等弱电系统设备工程，并提供安装、施工、调试、维修及承包业务以及从事代建业务、零星工程业务等。

(2). 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况

□适用 √不适用

39. 合同成本

√适用 □不适用

自2020年1月1日起的会计政策合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

? 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。? 该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。? 该成本预期能够收回。本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

40. 政府补助

√适用 □不适用

1、 类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的构建；本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。

2、 确认时点

与资产相关的政府补助确认时点：相关资产达到预定可使用状态；与收益相关的政府补助确认时点：相关费用或损失发生时。

3、 会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

41. 递延所得税资产/递延所得税负债

√适用 □不适用

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

42. 租赁

(1). 经营租赁的会计处理方法

√适用 □不适用

（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。

（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。

(2). 融资租赁的会计处理方法

□适用 √不适用

(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

43. 其他重要的会计政策和会计估计

√适用 □不适用

(三十) 终止经营

终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被本公司划归为持有待售类别：

（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。

44. 重要会计政策和会计估计的变更

(1). 重要会计政策变更

√适用 □不适用

会计政策变更的内容和原因	审批程序	备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
见下表

会计政策变更的内容和原因	审批程序	受影响的报表项目	对2020年1月1日余额的影响金额
			合并	母公司
公司在编制2020年度及各期间财务报告时，根据首次执行新收入准则的累积影响数调整当年度年初未分配利润及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整	第九届董事会第九次会议审批	其他流动资产	13,339,585.20
		递延所得税资产	1,295,030.74
		预收款项	-8,869,865,459.83
		应交税费	236,848,140.67
		合同负债	8,257,111,768.42
		其他流动负债	375,905,550.74
		未分配利润	9,227,505.01

受影响的资产负债表项目	对2020年12月31日余额的影响金额
	合并	母公司
预收款项	-5,684,388,434.87	-1,798,654.00
合同负债	5,576,812,566.01	1,798,654.00
其他流动负债	107,575,868.86
合同资产	19,409,993.76
应收账款	-19,409,993.76
其他流动资产	24,563,050.10

受影响的利润表项目	对2020年度发生额的影响金额
	合并	母公司
销售费用	-11,223,464.90

所得税费用	2,805,866.22
净利润	8,417,598.68

项目	2019年12月31日	2020年1月1日	调整数
流动资产：
货币资金	13,656,838,504.00	13,656,838,504.00
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产	167,876,118.74	167,876,118.74

衍生金融资产
应收票据
应收账款	141,700,613.92	141,700,613.92
应收款项融资
预付款项	23,888,031.45	23,888,031.45
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款	1,639,492,651.39	1,639,492,651.39
其中：应收利息
应收股利	68,250,000.00	68,250,000.00
买入返售金融资产
存货	22,688,456,491.82	22,688,456,491.82
合同资产
持有待售资产	24,228,757.70	24,228,757.70
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	663,369,956.44	676,709,541.64	13,339,585.20
流动资产合计	39,005,851,125.46	39,019,190,710.66	13,339,585.20
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	1,857,489,480.69	1,857,489,480.69
其他权益工具投资
其他非流动金融资产	4,671,863.76	4,671,863.76
投资性房地产	6,614,814,799.88	6,614,814,799.88
固定资产	176,423,511.67	176,423,511.67
在建工程	45,138,928.94	45,138,928.94
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产	73,630,467.50	73,630,467.50
开发支出
商誉
长期待摊费用	16,099,250.90	16,099,250.90
递延所得税资产	2,100,538,539.98	2,101,833,570.72	1,295,030.74
其他非流动资产	3,960,400,434.44	3,960,400,434.44
非流动资产合计	14,849,207,277.76	14,850,502,308.50	1,295,030.74
资产总计	53,855,058,403.22	53,869,693,019.16	14,634,615.94
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款	2,691,749,033.59	2,691,749,033.59
预收款项	8,903,397,803.54	33,532,343.71	-8,869,865,459.83

合同负债		8,257,111,768.42	8,257,111,768.42
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬	161,004,545.17	161,004,545.17
应交税费	5,616,645,971.55	5,853,494,112.22	236,848,140.67
其他应付款	2,439,400,231.23	2,439,400,231.23
其中：应付利息
应付股利	299,377,543.55	299,377,543.55
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债	1,890,832,683.04	1,890,832,683.04
其他流动负债		375,905,550.74	375,905,550.74
流动负债合计	21,703,030,268.12	21,703,030,268.12
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款	5,941,184,797.21	5,941,184,797.21
应付债券	9,138,681,967.75	9,138,681,967.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款	99,147,089.49	99,147,089.49
长期应付职工薪酬
预计负债	6,000,000.00	6,000,000.00
递延收益	75,663,486.76	75,663,486.76
递延所得税负债	16,499,620.18	16,499,620.18
其他非流动负债
非流动负债合计	15,277,176,961.39	15,277,176,961.39
负债合计	36,980,207,229.51	36,980,207,229.51
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	6,096,135,252.00	6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	2,244,977,586.39	2,244,977,586.39
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积	741,938,589.23	741,938,589.23
一般风险准备
未分配利润	6,094,795,888.12	6,104,023,393.13	9,227,505.01
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计	15,177,847,315.74	15,187,074,820.75	9,227,505.01
少数股东权益	1,697,003,857.97	1,702,410,968.90	5,407,110.93
所有者权益（或股东权益）合计	16,874,851,173.71	16,889,485,789.65	14,634,615.94
负债和所有者权益（或	53,855,058,403.22	53,869,693,019.16	14,634,615.94

股东权益）总计

各项目调整情况的说明：

√适用 □不适用

公司自2020年1月1日起执行新收入准则,具体影响科目及金额见上述调整报表。

母公司资产负债表

单位:元 币种:人民币

项目	2019年12月31日	2020年1月1日	调整数
流动资产：
货币资金	3,310,819,534.35	3,310,819,534.35
交易性金融资产	70,343,000.00	70,343,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款	4,000,000.00	4,000,000.00
应收款项融资
预付款项	3,136,415.57	3,136,415.57
其他应收款	7,636,079,653.22	7,636,079,653.22
其中：应收利息
应收股利	1,011,850,000.00	1,011,850,000.00
存货	83,608,156.01	83,608,156.01
合同资产
持有待售资产	10,805,484.06	10,805,484.06
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	4,554,706.19	4,554,706.19
流动资产合计	11,123,346,949.40	11,123,346,949.40
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	12,221,150,848.85	12,221,150,848.85
其他权益工具投资
其他非流动金融资产	2,919,989.76	2,919,989.76
投资性房地产	383,568,994.17	383,568,994.17
固定资产	22,900,641.24	22,900,641.24
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产	56,308,067.39	56,308,067.39
开发支出
商誉
长期待摊费用	795,937.50	795,937.50
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计	12,687,644,478.91	12,687,644,478.91
资产总计	23,810,991,428.31	23,810,991,428.31
流动负债：

短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款	35,905,190.05	35,905,190.05
预收款项	14,061,932.89	14,061,932.89
合同负债
应付职工薪酬	28,976,757.86	28,976,757.86
应交税费	18,966,235.26	18,966,235.26
其他应付款	5,731,803,694.52	5,731,803,694.52
其中：应付利息
应付股利	1,143,265.24	1,143,265.24
持有待售负债
一年内到期的非流动负债	892,599,718.56	892,599,718.56
其他流动负债
流动负债合计	6,722,313,529.14	6,722,313,529.14
非流动负债：
长期借款
应付债券	5,650,041,967.75	5,650,041,967.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计	5,650,041,967.75	5,650,041,967.75
负债合计	12,372,355,496.89	12,372,355,496.89
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	6,096,135,252.00	6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	3,293,481,393.06	3,293,481,393.06
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积	711,284,819.13	711,284,819.13
未分配利润	1,337,734,467.23	1,337,734,467.23
所有者权益（或股东权益）合计	11,438,635,931.42	11,438,635,931.42
负债和所有者权益（或股东权益）总计	23,810,991,428.31	23,810,991,428.31

(4). 2020年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明

□适用 √不适用

45. 其他

□适用 √不适用

六、 税项

1. 主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用 □不适用

税种	计税依据	税率
增值税	按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税	5、6、9、13
城市维护建设税	按实际缴纳的增值税及消费税计缴	1、5、7
企业所得税	按应纳税所得额计缴	25
土地增值税	按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴	30、40、50、60

3. 其他

□适用 √不适用

七、 合并财务报表项目注释

1、 货币资金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
库存现金	161,029.78	168,959.45
银行存款	11,546,509,238.91	13,554,184,878.46
其他货币资金	11,900,588.02	102,484,666.09
合计	11,558,570,856.71	13,656,838,504.00
其中：存放在境外的款项总额	237,632.16	252,918.27

项目	期末余额	上年年末余额
房地产开发专户资金	42,414.41	42,868.13
业委会托管款项（注1）	621,805.33	1,069,415.52
购房者按揭借款保证金	10,086,465.01	9,990,451.50
净房款	82,375,675.89	81,155,855.26
售房监管资金	82,817,903.37	98,349,305.28
临时验资户		2,000,000.00
合计	175,944,264.01	192,607,895.69

项目	期末余额	期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	90,709,661.86	167,876,118.74
其中：
权益工具投资	90,709,661.86	167,876,118.74
合计	90,709,661.86	167,876,118.74

4、 应收票据

(1). 应收票据分类列示

□适用 √不适用

(2). 期末公司已质押的应收票据

□适用 √不适用

(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用 √不适用

(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

□适用 √不适用

(5). 按坏账计提方法分类披露

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

□适用 √不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用 √不适用

(6). 坏账准备的情况

□适用 √不适用

(7). 本期实际核销的应收票据情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

5、 应收账款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

1年以内
其中：1年以内分项
一年以内	62,892,287.84
1年以内小计	62,892,287.84
1至2年	9,780,383.03
2至3年	3,245,639.29
3至4年	30,588,481.66
4至5年	2,921,989.07
5年以上	4,390,095.30
合计	113,818,876.19

(2). 按坏账计提方法分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备	3,654,835.90	3.21	3,654,835.90	100.00		3,654,835.90	2.46	3,654,835.90	100.00
其中：
按单项计提	3,654,835.90	3.21	3,654,835.90	100.00		3,654,835.90	2.46	3,654,835.90	100.00
按组合计提坏账准备	110,164,040.29	96.79	3,089,988.55	2.80	107,074,051.74	144,626,982.74	97.54	2,926,368.82	2.02	141,700,613.92
其中：
按信用风险特征组合计提	110,164,040.29	96.79	3,089,988.55	2.80	107,074,051.74	144,626,982.74	97.54	2,926,368.82	2.02	141,700,613.92
合计	113,818,876.19	100.00	6,744,824.45		107,074,051.74	148,281,818.64	100.00	6,581,204.72		141,700,613.92

按单项计提坏账准备：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
张 震	70,000.00	70,000.00	100.00	无法收回
盛 林	110,000.00	110,000.00	100.00	无法收回
董 艳	14,406.00	14,406.00	100.00	无法收回
刘淑梅	190,000.00	190,000.00	100.00	无法收回
马鞍山市明都置业有限责任公司	125,217.00	125,217.00	100.00	无法收回
常州市鼎峰房地产开发有限公司	2,634,845.00	2,634,845.00	100.00	无法收回
常州新区新业房地产开发有限公司	510,367.90	510,367.90	100.00	无法收回
合计	3,654,835.90	3,654,835.90	100.00

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
按信用风险特征组合计提	110,164,040.29	3,089,988.55	2.80
合计	110,164,040.29	3,089,988.55

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
应收账款坏账准备	6,581,204.72	163,619.73				6,744,824.45
合计	6,581,204.72	163,619.73				6,744,824.45

□适用 √不适用

(4). 本期实际核销的应收账款情况

□适用 √不适用

(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

√适用 □不适用

单位名称	期末余额
	应收账款	占应收账款合计数的比例(%)	坏账准备
上海地产（集团）有限公司	33,122,555.27	29.10
江阴市春申房屋拆迁有限公司	9,845,919.00	8.65	98,459.19
上海鼎保置业有限公司	6,836,354.47	6.01
上海申迪园林投资建设有限公司	6,466,437.53	5.68	258,657.50
上海地产资产经营有限公司	6,344,507.67	5.57
合计	62,615,773.94	55.01	357,116.69

账龄	期末余额		期初余额
	金额	比例(%)	金额	比例(%)

1年以内	7,209,389.95	46.61	15,951,885.94	66.78
1至2年	2,010,612.25	13.00	1,385,956.99	5.80
2至3年	225,152.07	1.46	4,816,436.11	20.16
3年以上	6,022,031.83	38.93	1,733,752.41	7.26
合计	15,467,186.10	100.00	23,888,031.45	100.00

预付对象	期末余额	占预付款项期末余额合计数的比例(%)
博西家用电器（中国）有限公司	2,687,484.00	17.38
国网江苏省电力有限公司	2,567,557.23	16.60
上海国际招标有限公司	1,950,000.00	12.61
上海城市房地产估价有限公司	752,000.00	4.86
国网上海市电力公司	723,656.33	4.68
合计	8,680,697.56	56.13

项目	期末余额	期初余额
应收利息
应收股利	1,926,365.35	68,250,000.00
其他应收款	2,325,739,148.46	1,571,242,651.39
合计	2,327,665,513.81	1,639,492,651.39

其他说明：

□适用 √不适用

应收股利

(1). 应收股利

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目(或被投资单位)	期末余额	期初余额
上海瀛利置业有限公司	250,000.00	250,000.00
上海星信房地产开发有限公司		68,000,000.00
上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司	1,676,365.35
合计	1,926,365.35	68,250,000.00

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内	1,293,695,701.35
1年以内小计	1,293,695,701.35
1至2年	15,882,310.35
2至3年	567,788,434.43
3至4年	18,676,648.35
4至5年	224,503,960.05
5年以上	285,643,713.43
合计	2,406,190,767.96

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
备用金	301,633.30	167,170.69

押金、保证金	42,187,241.83	53,922,131.45
代垫、暂付款	74,605,858.02	58,685,735.51
往来款	2,265,800,444.10	1,514,414,869.12
维修保障金	18,224,890.49	17,870,813.39
其他	5,070,700.22	5,054,122.29
合计	2,406,190,767.96	1,650,114,842.45

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2020年1月1日余额	577,809.07		78,294,381.99	78,872,191.06
2020年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	13,137.83		1,566,290.61	1,579,428.44
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额	590,946.90		79,860,672.60	80,451,619.50

账面余额	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
上年年末余额	1,536,325,141.04		113,789,701.41	1,650,114,842.45
上年年末余额在本期
--转入第二阶段

账面余额	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期新增	766,858,538.15		-10,782,612.64	756,075,925.51
本期终止确认
其他变动
期末余额	2,303,183,679.19		103,007,088.77	2,406,190,767.96

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
其他应收款坏账准备	78,872,191.06	1,579,428.44				80,451,619.50
合计	78,872,191.06	1,579,428.44				80,451,619.50

单位名称

款项的性质

期末余额

账龄

占其他应收款期末余额合计数的比例(%)

坏账准备 期末余额

上海融绿睿江置业有限公司	往来款	1,394,000,000.00	1年以内、2-3年	57.93
大华（集团）有限公司	往来款	640,717,234.72	1年以内、4-5年、5年以上	26.63
上海瀛利置业有限公司	往来款	150,000,000.00	5年以上	6.23
上海百通房地产开发有限责任公司	往来款	37,450,000.00	5年以上	1.56	37,450,000.00
上海瀛程置业有限公司	往来款	23,246,025.36	1年以内、1-2年	0.97
合计		2,245,413,260.08		93.32	37,450,000.00

9、 存货

(1). 存货分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值
原材料	145,027.60		145,027.60	481,467.13		481,467.13
库存商品	2,375,644.78		2,375,644.78	1,676,581.07		1,676,581.07
周转材料	275,787.64		275,787.64	249,784.63		249,784.63
开发成本	13,401,894,381.22	27,436,114.86	13,374,458,266.36	16,701,211,165.03	43,489,463.88	16,657,721,701.15
开发产品	7,266,033,232.13	295,228,878.15	6,970,804,353.98	6,465,945,461.50	444,267,369.51	6,021,678,091.99
其他	15,515,316.36	8,140,430.30	7,374,886.06	14,789,296.15	8,140,430.30	6,648,865.85
合计	20,686,239,389.73	330,805,423.31	20,355,433,966.42	23,184,353,755.51	495,897,263.69	22,688,456,491.82

（1）开发成本

项目名称	开工时间	预计竣工时间	预计投资总额（亿元）	期末余额	上年年末余额
宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0422-01地块	2020年	2023年	22.75	1,426,194,118.07
古北香堤艺墅B7项目	2010年	2020年			162,153,056.50
誉品谷水湾豪庭-会所	2011年	2021年	0.10	7,265,820.00	7,265,820.00
尚汇豪庭三期	2019年	2021年	22.04	2,027,774,061.09	1,601,896,160.65
雪野北块	2009年			40,587,458.36	40,587,444.39
中环滨江世纪二期商业及一期高层	2019年	2021年	5.27	423,568,199.98	304,623,054.92
廖家沟	未开工			982,144,057.96	982,144,057.96
跑马山-中山府	2018年	2022年	8.50	549,440,937.56	435,236,432.50
罗家头-回龙山庄	2018年	2020年	6.92		544,088,837.35
富源置地广场	2016年	2020年	12.17		1,124,270,690.41
中企财富世纪大厦	2017年	2020年	9.31		820,246,965.23
中企滨江世纪大厦	2017年	2020年	2.11		197,140,316.34
新华6-2项目	2019年	2021年	36.14	2,194,596,751.22	1,976,813,121.68
中企滨江悦府	2017年	2020年	15.04		1,309,793,553.07
洋泾17-4项目	2018年	2021年	12.47	593,367,942.40	533,524,935.63
洋泾23-3项目	2019年	2021年	16.47	945,034,882.35	855,819,047.29
中企滨江智慧广场	2017年	2020年	13.22		1,191,042,152.50
中星城际广场凯旋门商住楼	2017年	2021年	1.94	157,495,350.86	674,177,245.11
潍坊路16弄2号	2018年			12,058,990.64	10,855,803.62
杨浦区新江湾社区 N091104单元B2-01地块	2020年	2023年	54.20	4,042,365,810.73	3,929,532,469.88
合计				13,401,894,381.22	16,701,211,165.03

项目名称	竣工时间	上年年末余额	本期增加金额	本期减少金额	期末余额
虹光小区	1995年	141,625.01			141,625.01
中静大厦车库	2005年	136,290.00			136,290.00

项目名称	竣工时间	上年年末余额	本期增加金额	本期减少金额	期末余额
鹿特丹花园	1996年	1,078,656.49			1,078,656.49
东方中华园车库	2004年	1,298,316.10			1,298,316.10
浦东大道	----	141,382.31			141,382.31
虹华大厦	1995年	594,973.15			594,973.15
天山中华园车库	2002年	6,802,149.00			6,802,149.00
港泰车库	1999年	3,453,506.63			3,453,506.63
南郊中华园一期	2009年	46,038,961.58			46,038,961.58
南郊中华园二期	2010年	3,055,464.10			3,055,464.10
南郊中华园三期	2011年	5,281,263.16			5,281,263.16
美兰湖湖畔雅苑	2007年	7,245,508.80			7,245,508.80
美兰湖中华园	2011年	63,163,264.22			63,163,264.22
铂珏公寓	2014年	91,499,118.41		2,739,024.95	88,760,093.46
中企上城	2014年	320,837,146.81		197,140,974.00	123,696,172.81
虹桥路1482号	----	3,876,000.00			3,876,000.00
维多利亚C201-209	1996年	4,810,330.74			4,810,330.74
维多利亚E楼5楼	----	3,455,452.54			3,455,452.54
古北国际广场	2007年	23,067,173.06			23,067,173.06
古北香堤艺墅B8项目	2015年	24,733,419.93		24,733,419.93
古北香堤艺墅B7项目	2019年		138,378,550.71	113,415,102.83	24,963,447.88
古北太湖源	2006年	467,043,134.74	11,253,454.86		478,296,589.60
古北香缇岭	2010年	11,871,867.72			11,871,867.72
古北御庭住宅和车库	2013年	5,791,967.88		155,000.00	5,636,967.88
申雅苑（印象春城-周浦23#项目）	2008年	8,777,759.10			8,777,759.10
印象春城二期五街区售楼中心	2009年	17,243,397.70			17,243,397.70
印象春城二期三、四街区住宅和地下车库	2011年	2,035,000.00		935,000.00	1,100,000.00
印象春城二期一、二街区	2013年	9,745,952.29			9,745,952.29
印象春城二期六街区住宅	2015年	11,837,298.78			11,837,298.78
印象春城二期六街区车库	2016年	19,855,000.00		275,000.00	19,580,000.00
江阴尚海荟	2015年	128,478,599.23		12,170,492.38	116,308,106.85
安亭新镇安智路63号商铺	----	1,146,165.13			1,146,165.13
尚汇豪庭一期公寓及会所	2015年	392,685,164.91		1,729,276.87	390,955,888.04

项目名称	竣工时间	上年年末余额	本期增加金额	本期减少金额	期末余额
尚汇豪庭二期	2018年	139,090,448.80		74,464,403.59	64,626,045.21
无锡誉品华府	2016年	87,159,319.09		21,436,692.48	65,722,626.61
中企艮山府	2016年	82,116,604.29		70,538,329.39	11,578,274.90
嘉定萃庭	2017年	332,761,841.64		4,590,250.51	328,171,591.13
南泉车库	2003年	3,550,000.00			3,550,000.00
梅川三街坊（海上名庭）车库	2003年	4,150,000.00			4,150,000.00
梅川二街坊12（海上名庭二期）车库	2005年	2,350,000.00			2,350,000.00
兰馨雅苑车库	2003年	3,950,000.00			3,950,000.00
凉城西北块车库	2006年	50,000.00			50,000.00
凉城办公楼车库	2006年	1,152,000.00			1,152,000.00
沪东北二街坊车库	2007年	3,150,000.00			3,150,000.00
临阳车库	2007年	3,200,000.00			3,200,000.00
中星瑞平车库	2007年	5,626,000.00			5,626,000.00
昌里一街坊（新昌里公寓）车库	2005年	6,400,000.00			6,400,000.00
海上名门车库	2006年	100,000.00			100,000.00
海上名邸车库	2008年	403,393.31			403,393.31
凉城地区办公楼车库	2010年	6,020,000.00			6,020,000.00
文诚路1999弄车库	2008年	5,860,175.19			5,860,175.19
海上御景苑车库	2013年	7,745,424.76		639,264.76	7,106,160.00
清水湾	2009年	3,501,839.76		3,501,839.76
红庐别墅135号项目	2017年	5,245,054.00			5,245,054.00
水岸丽苑一期商铺	2012年	23,732,189.64			23,732,189.64
名豪苑二期车库	2013年	3,650,000.00			3,650,000.00
水岸丽苑一期车库	2012年	1,650,000.00		315,000.00	1,335,000.00
名豪苑一期车库	2011年	90,000.00		90,000.00
H4商场	2016年	143,637,818.22			143,637,818.22
燕尾山庄别墅	2011年	128,881,343.79		55,685,161.99	73,196,181.80
燕尾山庄会所	2011年	35,327,877.60			35,327,877.60
朗庭上郡苑（车位）	2010年	25,760,371.13			25,760,371.13
中星馨恒苑	2014年	20,696,137.06		1,216,140.54	19,479,996.52
中华园路1期商铺8#	2013年	90,721,900.84			90,721,900.84
中华园路1期商铺9#10#	2013年	77,829,493.34		10,435,950.61	67,393,542.73

项目名称	竣工时间	上年年末余额	本期增加金额	本期减少金额	期末余额
中华园路2期商铺12#13#	2015年	28,100,201.75			28,100,201.75
中华园路2期商铺16#	2015年	78,682,104.13			78,682,104.13
中华园路2期车位	2015年	4,650,000.00		350,000.00	4,300,000.00
中华园路2期酒店	2016年	133,498,436.05		41,137,647.11	92,360,788.94
安徽中星城	2017年	106,547,319.27		5,088,856.96	101,458,462.31
中环滨江世纪一期别墅及洋房	2017年	941,031,646.88	48,126,538.54	873,069,573.34	116,088,612.08
公园道壹号-尊庭	2017年	82,685,439.81			82,685,439.81
公园道壹号-臻庭住宅及商业	2018年	429,882,053.54		154,253,083.26	275,628,970.28
公园道壹号-臻庭车库	2018年	60,797,653.56		17,755,454.57	43,042,198.99
富源滨江名邸-住宅	2018年	167,828,661.43	2,594,951.74	60,651,924.33	109,771,688.84
富源滨江名邸-车位	2018年	85,772,971.21	221,256.02	4,899,739.12	81,094,488.11
新天地公寓车位		3,180,000.00		120,000.00	3,060,000.00
万丰大厦车库	2019年	46,598,209.68		46,598,209.68
燕回平门里	2019年	1,353,910,222.21		807,800,729.65	546,109,492.56
无锡誉品华府商业	2020年		194,914,077.31	24,044,694.95	170,869,382.36
中企财富世纪大厦	2020年		931,190,139.67		931,190,139.67
富源置地广场-商业	2020年		1,091,184,180.70	962,606,795.21	128,577,385.49
富源置业广场-车位	2020年		126,100,949.55		126,100,949.55
中企滨江世纪大厦	2020年		210,713,183.03	210,713,183.03
中企滨江悦府-住宅	2020年		1,441,696,095.51	1,387,147,262.99	54,548,832.52
中企滨江悦府-商业	2020年		10,518,258.43		10,518,258.43
中企滨江悦府-车库	2020年		51,457,813.25		51,457,813.25
中企滨江智慧广场	2020年		1,322,373,173.92		1,322,373,173.92
罗家头-回龙山庄-住宅	2020年		658,440,796.95	327,164,758.74	331,276,038.21
罗家头-回龙山庄-车位	2020年		16,671,477.75		16,671,477.75
罗家头-回龙山庄-商业	2020年		17,466,038.53		17,466,038.53
中星城际广场凯旋门-住宅	2020年		781,683,349.27	772,795,545.20	8,887,804.07
中星城际广场凯旋门-车位	2020年		9,981,651.38		9,981,651.38
安盛街商铺	2020年		27,525,616.24		27,525,616.24
合计		6,465,945,461.50	7,092,491,553.36	6,292,403,782.73	7,266,033,232.13

(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加金额		本期减少金额		期末余额
		计提	其他	转回或转销	其他
开发成本	43,489,463.88	27,436,114.86			43,489,463.88	27,436,114.86
开发产品	444,267,369.51	66,240,000.00	72,903,520.14	286,281,507.08	1,900,504.42	295,228,878.15
其他	8,140,430.30					8,140,430.30
合计	495,897,263.69	93,676,114.86	72,903,520.14	286,281,507.08	45,389,968.30	330,805,423.31

(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

√适用 □不适用

存货项目名称	年初余额	本期增加	本期减少		期末余额
			本期转入存货中的开发产品	其他减少
古北香堤艺墅B7项目	14,329,538.68		14,329,538.68
尚汇豪庭	139,253,240.68				139,253,240.68
富源置地广场	8,854,960.27		8,854,960.27
新华 6-2项目	692,848.85	7,295,113.36			7,987,962.21
中企滨江悦府	104,913,727.03	13,881,775.26	118,795,502.29
洋泾17-4项目	2,146,649.25	7,333,403.38			9,480,052.63
洋泾23-3项目	3,715,074.05	3,748,149.01			7,463,223.06
中企滨江世纪大厦	5,209,078.97		5,209,078.97
中环滨江世纪	19,575,396.80	5,509,799.50			25,085,196.30
中星城际广场凯旋门商住楼	5,491,948.69		4,554,290.87		937,657.82
中企滨江智慧广场	71,016,452.75	43,779,784.87	114,796,237.62
廖家沟	2,820,773.12				2,820,773.12
跑马山-中山府	10,530,858.19	8,323,036.23			18,853,894.42
罗家头-回龙山庄	20,206,218.06	11,057,727.41	31,263,945.47
中企财富世纪大厦	39,300,395.92	12,197,283.32	51,497,679.24
杨浦区新江湾社区 N091104单元B2-01地块		724,009.62			724,009.62
合计	448,057,161.31	113,850,081.96	349,301,233.41		212,606,009.86

项目

期末余额

期初余额

	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
富源置地广场尾款	17,907,451.83	716,298.07	17,191,153.76
营销服务费	2,218,840.00		2,218,840.00
合计	20,126,291.83	716,298.07	19,409,993.76

项目	变动金额	变动原因
富源置地广场尾款	17,191,153.76	按照新收入准则规定已完成履约义务但还未达到收款条件而确认的合同资产
合计	17,191,153.76

项目	本期计提	本期转回	本期转销/核销	原因
合同资产减值准备	716,298.07
合计	716,298.07			/

项目	期末余额	减值准备	期末账面价值	公允价值	预计处置费用	预计处置时间
上海潼信投资有限公司（注1）	445,861,267.12		445,861,267.12	446,600,000.00		2021年
上海苏钻投资有限公司（注2）	497,280,878.75		497,280,878.75	497,800,000.00		2021年
上海鼎保置业有限公司（注3）	308,588,418.29		308,588,418.29	414,562,027.75		2021年
合计	1,251,730,564.16		1,251,730,564.16	1,358,962,027.75

注1：本公司子公司上海中鸿置业有限公司将持有的上海潼信投资有限公司20%股权在上海联合产权交易所公开挂牌转让，2020年11月，已和得合有限公司签订转让合同，截至2020年12月31日，尚未收到款项及未办理变更手续, 期后事项详见本附注十六、7所述。注2：本公司子公司上海中鸿置业有限公司将持有的上海苏钻投资有限公司20%股权在上海联合产权交易所公开挂牌转让，2020年11月，已和信筵有限公司签订转让合同，截至2020年12月31日，尚未收到款项及未办理变更手续，期后事项详见本附注十六、7所述。注3：本公司子公司上海古北（集团）有限公司将持有的上海鼎保置业有限公司25%的股权在上海联合产权交易所公开挂牌转让，2020年12月，已和上海世博发展（集团）有限公司签订转让合同，截至2020年12月31日，尚未收到款项及未办理变更手续，期后事项详见本附注十六、7所述。

12、 一年内到期的非流动资产

□适用 √不适用

期末重要的债权投资和其他债权投资：

□适用 √不适用

13、 其他流动资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
待抵扣增值税进项税	199,429,790.34	277,825,261.89
预缴企业所得税	3,248,378.47	72,958,047.35
预缴增值税等流转税	10,231,977.86	312,586,647.20
合同取得成本	24,563,050.10	13,339,585.20
合计	237,473,196.77	676,709,541.64

类别	年初余额	本期增加	本期摊销	减值准备		期末余额	摊销方法
				本期计提	本期转回
为取得合同发生的佣金支出	13,339,585.20	35,292,312.93	24,068,848.03			24,563,050.10	随收入确认结转
合计	13,339,585.20	35,292,312.93	24,068,848.03			24,563,050.10

(3). 减值准备计提情况

□适用 √不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

15、 其他债权投资

(1). 其他债权投资情况

□适用 √不适用

(2). 期末重要的其他债权投资

□适用 √不适用

(3). 减值准备计提情况

□适用 √不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

16、 长期应收款

(1). 长期应收款情况

□适用 √不适用

(2). 坏账准备计提情况

□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

(3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款

□适用 √不适用

(4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

17、 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
安亭新古北（上海）建设开发有限公司	45,664,590.43		50,144,282.33	4,611,680.15			-131,988.25
上海鼎保置业有限公司（注）	319,775,376.66			-11,186,958.37					-308,588,418.29
上海利昊物业管理有限公司	701,078.47			7,614.64						708,693.11
上海营口加油站有限责任公司	2,347,048.15			680,528.48			-1,250,000.00			1,777,576.63
上海康健加油有限公司	3,192,515.38			735,274.02			-1,000,000.00			2,927,789.40
上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司	2,505,729.37			1,981,794.22			-1,676,365.35			2,811,158.24
小计	374,186,338.46		50,144,282.33	-3,170,066.86			-4,058,353.60		-308,588,418.29	8,225,217.38
二、联营企业
上海国际汽车城置业有限公司	252,928,936.79			77,736,711.82			-40,000,000.00			290,665,648.61
上海地产集团建筑产品研发有限公司	840,772.60		840,772.60
上海苏钻投资有限公司（注）	497,427,363.52			-146,484.77					-497,280,878.75
上海潼信投资有限公司（注）	446,088,387.27			-227,120.15					-445,861,267.12
上海瀛利置业有限公司	1,554,087.54			-186,197.16						1,367,890.38
上海春日置业有限公司				-116,095,439.64					116,095,439.64
上海侨建重联企业发展有限公司	24,137,823.99			313,831.05			-4,165,000.00			20,286,655.04
上海星信房地产开发有限公司
上海星筑房地产开发有限公司	4,001,942.41			-212,950.34						3,788,992.07
上海虹城房地产有限公司	254,786,899.95			-1,366,977.36						253,419,922.59
上海恒城房地产有限公司	1,536,928.16			79,545.32						1,616,473.48

小计	1,483,303,142.23		840,772.60	-40,105,081.23			-44,165,000.00		-827,046,706.23	571,145,582.17
合计	1,857,489,480.69		50,985,054.93	-43,275,148.09			-48,223,353.60		-1,135,635,124.52	579,370,799.55

18、 其他权益工具投资

(1). 其他权益工具投资情况

□适用 √不适用

(2). 非交易性权益工具投资的情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

19、 其他非流动金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	4,671,863.76	4,671,863.76
合计	4,671,863.76	4,671,863.76

项目	房屋、建筑物	土地使用权	合计
一、账面原值
1.期初余额	8,709,005,513.77	206,883,038.07	8,915,888,551.84
2.本期增加金额	267,179,831.14		267,179,831.14
（1）外购	15,135,363.54		15,135,363.54
（2）存货\固定资产\在建工程转入	252,044,467.60		252,044,467.60
3.本期减少金额	254,675,958.25		254,675,958.25
（1）处置	30,110,887.25		30,110,887.25
(2)转为存货\在建工程	224,565,071.00		224,565,071.00
4.期末余额	8,721,509,386.66	206,883,038.07	8,928,392,424.73
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额	1,967,749,605.09	176,169,040.74	2,143,918,645.83
2.本期增加金额	241,383,495.35	6,551,572.08	247,935,067.43
（1）计提或摊销	241,383,495.35	6,551,572.08	247,935,067.43
3.本期减少金额	23,952,906.43		23,952,906.43
（1）处置	1,827,528.98		1,827,528.98
（2）转为存货\在建工程	22,125,377.45		22,125,377.45
4.期末余额	2,185,180,194.01	182,720,612.82	2,367,900,806.83
三、减值准备
1.期初余额	157,155,106.13		157,155,106.13

2.本期增加金额	1,900,504.42		1,900,504.42
（1）计提
（2）存货转入	1,900,504.42		1,900,504.42
3、本期减少金额	35,303,172.32		35,303,172.32
（1）处置	5,889,116.06		5,889,116.06
（2）转为存货\在建工程	29,414,056.26		29,414,056.26
4.期末余额	123,752,438.23		123,752,438.23
四、账面价值
1.期末账面价值	6,412,576,754.42	24,162,425.25	6,436,739,179.67
2.期初账面价值	6,584,100,802.55	30,713,997.33	6,614,814,799.88

项目	期末余额	期初余额
固定资产	201,901,252.32	176,423,511.67
固定资产清理
合计	201,901,252.32	176,423,511.67

固定资产

(1). 固定资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	房屋及建筑物	专用设备	运输设备	通用设备	固定资产装修	合计
一、账面原值：
1.期初余额	217,543,017.88	2,219,224.34	25,934,722.64	42,954,085.65	12,072,607.14	300,723,657.65
2.本期增加金额	38,209,019.50		498,931.67	2,058,555.26		40,766,506.43
（1）购置	7,673,865.00		498,931.67	2,058,555.26		10,231,351.93
（2）在建工程转入	30,535,154.50					30,535,154.50
3.本期减少金额	3,002,144.33	96,707.60	1,115,894.57	4,172,043.62	447,385.04	8,834,175.16
（1）处置或报废	3,002,144.33	96,707.60	1,115,894.57	4,172,043.62	447,385.04	8,834,175.16
(2)转入存货
4.期末余额	252,749,893.05	2,122,516.74	25,317,759.74	40,840,597.29	11,625,222.10	332,655,988.92
二、累计折旧
1.期初余额	58,762,530.67	385,564.04	22,918,395.86	28,689,517.45	11,683,614.83	122,439,622.85
2.本期增加金额	6,756,491.39	660,199.82	875,382.53	4,561,538.58	388,992.31	13,242,604.63
（1）计提	6,756,491.39	660,199.82	875,382.53	4,561,538.58	388,992.31	13,242,604.63
（2）投资性房地产转入
3.本期减少金额	1,310,138.91	87,722.72	1,043,256.35	3,899,510.99	447,385.04	6,788,014.01
（1）处置或报废	1,310,138.91	87,722.72	1,043,256.35	3,899,510.99	447,385.04	6,788,014.01
（2）转入存货
4.期末余额	64,208,883.15	958,041.14	22,750,522.04	29,351,545.04	11,625,222.10	128,894,213.47
三、减值准备
1.期初余额	1,860,523.13					1,860,523.13
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额	1,860,523.13					1,860,523.13
四、账面价值

1.期末账面价值	186,680,486.77	1,164,475.60	2,567,237.70	11,489,052.25		201,901,252.32
2.期初账面价值	156,919,964.08	1,833,660.30	3,016,326.78	14,264,568.20	388,992.31	176,423,511.67

(2). 暂时闲置的固定资产情况

□适用 √不适用

(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况

□适用 √不适用

(4). 通过经营租赁租出的固定资产

□适用 √不适用

(5). 未办妥产权证书的固定资产情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

固定资产清理

□适用 √不适用

22、 在建工程

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
在建工程	98,598,668.98	45,138,928.94
工程物资
合计	98,598,668.98	45,138,928.94

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
中星城-万科地铁通道改建	211,320.76		211,320.76	211,320.76		211,320.76
崇明北八滧小型农田水利设施建设项目	52,401,437.53		52,401,437.53	39,134,266.73		39,134,266.73

崇明北八滧基地河道整治工程项目	29,878,554.76		29,878,554.76	5,364,096.17		5,364,096.17
崇明北八滧果蔬生产基地（一期）建设项目				429,245.28		429,245.28
崇明新弘果园农田建设项目	10,963,811.26		10,963,811.26
新弘农业智慧果园建设项目	138,613.86		138,613.86
莘光农贸市场装修改造项目	1,876,140.10		1,876,140.10
果树机械化生产装备选型及主要环节配套开发项目	298,875.25		298,875.25
优质早熟梨新品种优选及轻简化栽培技术体系构建和示范项目	2,326,915.46		2,326,915.46
温室配套项目一期	503,000.00		503,000.00
合计	98,598,668.98		98,598,668.98	45,138,928.94		45,138,928.94

(2). 重要在建工程项目本期变动情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目名称	预算数	期初 余额	本期增加金额	本期转入固定资产金额	本期其他减少金额	期末 余额	工程累计投入占预算比例(%)	工程进度	利息资本化累计金额	其中：本期利息资本化金额	本期利息资本化率(%)	资金来源
崇明北八滧小型农田水利设施建设项目	78,065,800.00	39,134,266.73	13,267,170.80			52,401,437.53	67.12					政府补助及自筹
崇明北八滧基地河道整治工程项目	73,958,800.00	5,364,096.17	24,514,458.59			29,878,554.76	40.40					政府补助及自筹
崇明北八滧果蔬生产基地（一期）建设项目	33,702,300.00	429,245.28	30,105,909.22	30,535,154.50			100.00					政府补助及自筹
崇明新弘果园农田建设项目	14,944,000.00		10,963,811.26			10,963,811.26	73.37					政府补助及自筹
合计	200,670,900.00	44,927,608.18	78,851,349.87	30,535,154.50		93,243,803.55

(3). 本期计提在建工程减值准备情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

工程物资

(1). 工程物资情况

□适用 √不适用

23、 生产性生物资产

(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用

(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

24、 油气资产

□适用 √不适用

25、 使用权资产

□适用 √不适用

26、 无形资产

(1). 无形资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	土地使用权	软件	房产之窗网络平台	社区服务平台	合计
一、账面原值
1.期初余额	88,659,957.00	5,110,439.75	492,320.51	8,192,471.17	102,455,188.43
2.本期增加金额		128,992.77		1,037,735.86	1,166,728.63
(1)购置		128,992.77		1,037,735.86	1,166,728.63
3.本期减少金额		340,220.00	492,320.51		832,540.51
(1)处置		340,220.00	492,320.51		832,540.51
4.期末余额	88,659,957.00	4,899,212.52		9,230,207.03	102,789,376.55
二、累计摊销
1.期初余额	23,124,878.55	2,219,041.35	492,320.51	2,988,480.52	28,824,720.93
2.本期增加金额	1,977,565.80	648,111.61		1,336,165.32	3,961,842.73
（1）计提	1,977,565.80	648,111.61		1,336,165.32	3,961,842.73
3.本期减少金额		340,220.00	492,320.51		832,540.51
(1)处置		340,220.00	492,320.51		832,540.51
4.期末余额	25,102,444.35	2,526,932.96		4,324,645.84	31,954,023.15
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额

四、账面价值
1.期末账面价值	63,557,512.65	2,372,279.56		4,905,561.19	70,835,353.40
2.期初账面价值	65,535,078.45	2,891,398.40		5,203,990.65	73,630,467.50

(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

27、 开发支出

□适用 √不适用

28、 商誉

(1). 商誉账面原值

□适用 √不适用

(2). 商誉减值准备

□适用 √不适用

(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用 √不适用

(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法

□适用 √不适用

(5). 商誉减值测试的影响

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

29、 长期待摊费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加金额	本期摊销金额	其他减少金额	期末余额
装修费	14,741,340.85	2,443,742.89	6,334,383.67		10,850,700.07
其他	1,357,910.05		1,118,527.96		239,382.09
合计	16,099,250.90	2,443,742.89	7,452,911.63		11,090,082.16

项目	期末余额		期初余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产
资产减值准备	23,001,569.27	5,750,392.35	21,175,568.07	5,293,892.05
工资及福利			350,000.00	87,500.00

收入确认	245,736,720.10	61,434,180.01	2,328,664,741.27	582,166,185.32
预提税金及费用	6,581,805,031.81	1,645,451,257.96	5,939,435,312.64	1,484,858,828.16
内部交易未实现利润	133,985,250.64	33,496,312.66	114,937,783.12	28,734,445.78
可抵扣亏损	12,737,233.72	3,184,308.44	2,770,877.64	692,719.41
合计	6,997,265,805.54	1,749,316,451.42	8,407,334,282.74	2,101,833,570.72

项目	期末余额		期初余额
	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债
公允价值变动	2,148,767.14	537,191.78	10,119,526.18	2,529,881.55
长期股权投资支付对价与公允价差额	3,606,764.33	901,691.08	3,606,764.33	901,691.08
收购其他股东权益	52,272,190.18	13,068,047.55	52,272,190.18	13,068,047.55
费用确认时间性差异	18,527,881.61	4,631,970.41
合计	76,555,603.26	19,138,900.82	65,998,480.69	16,499,620.18

项目	期末余额	期初余额
可抵扣暂时性差异	888,290,653.15	1,226,891,973.00
可抵扣亏损	5,127,488,311.52	6,323,337,394.12
合计	6,015,778,964.67	7,550,229,367.12

年份	期末金额	期初金额	备注
2020年到期		1,582,728,389.27
2021年到期	885,041,659.68	1,043,373,864.95
2022年到期	1,494,272,171.38	1,577,012,340.90
2023年到期	942,950,234.48	1,068,114,555.39
2024年到期	1,035,605,737.90	1,052,108,243.61
2025年到期	769,618,508.08
合计	5,127,488,311.52	6,323,337,394.12	/

31、 其他非流动资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
联营企业借款	4,228,159,136.38		4,228,159,136.38	3,960,400,434.44		3,960,400,434.44
合计	4,228,159,136.38		4,228,159,136.38	3,960,400,434.44		3,960,400,434.44

36、 应付账款

(1). 应付账款列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
1年以内	1,323,161,926.73	1,166,980,375.33
1-2年	249,368,537.89	537,890,476.12
2-3年	205,866,890.51	259,681,421.92
3年以上	436,880,161.85	727,196,760.22
合计	2,215,277,516.98	2,691,749,033.59

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
上海建工五建集团有限公司	95,635,150.00	工程款，尚未结算
上海建工七建集团有限公司	66,615,967.80	工程款，尚未结算
上海建工二建集团有限公司	42,807,866.62	工程款，尚未结算
上海建工四建集团有限公司	38,555,356.65	工程款，尚未结算
吉林住豪建筑工程有限公司	37,436,302.44	工程款，尚未结算
合计	281,050,643.51

项目	期末余额	期初余额
预收租金款	27,999,992.52	33,532,343.71
合计	27,999,992.52	33,532,343.71

项目	期末余额	期初余额
中企上城	32,631,501.98	121,906,485.56
铂珏公寓	32,280,635.64	33,470,709.69
燕回平门里	66,214,465.72
尚汇豪庭三期	4,325,351,372.99	1,293,428,080.00
尚汇豪庭二期	16,462,159.05	30,686,395.24
香堤艺墅	22,829,985.72	130,872,049.54
古北雅园	148,585,128.57
无锡誉品华府住宅及商业	14,305,154.08	31,486,158.99
富源置地广场-商业	108,247,706.42	2,622,413,844.69
富源滨江名邸-住宅	109,449,859.96	214,315,946.31
中企滨江悦府	29,646,666.96	931,293,546.79
中环滨江世纪	256,864,961.95	957,786,000.42
罗家头-回龙山庄	15,107,184.39	325,755,051.38
跑马山-中山府	299,811,855.14	155,513,171.56
中星城际广场凯旋门公寓	7,384,342.19	1,220,687,345.80
公园道壹号-臻庭住宅及商业	19,166,518.10	79,258,556.19
其他项目预收款	74,271,721.15	108,238,426.26
合计	5,578,611,220.01	8,257,111,768.42

项目	变动金额	变动原因
尚汇豪庭三期	3,031,923,292.99	本期预收款增加
富源置地广场-商业	-2,514,166,138.27	本期结转收入
中企滨江悦府	-901,646,879.83	本期结转收入
中环滨江世纪二期商业及一期高层	-701,802,105.14	本期结转收入
罗家头-回龙山庄	-310,647,866.99	本期结转收入
跑马山-中山府	144,298,683.58	本期预收款增加
中星城际广场凯旋门公寓	-1,213,303,003.61	本期结转收入
合计	-2,465,344,017.27	/

项目名称	2020/12/31	2020/1/1	预计竣工时间	预售比例
尚汇豪庭三期	4,325,351,372.99	1,293,428,080.00	2021年	94.78%
跑马山-中山府项目	299,811,855.14	155,513,171.56	2021年	40.79%
中环滨江世纪二期	255,983,895.28	65,530,185.32	2021年	39.69%
合计	4,881,147,123.41	1,514,471,436.88

39、 应付职工薪酬

(1). 应付职工薪酬列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、短期薪酬	156,490,156.18	677,737,629.59	653,648,279.28	180,579,506.49
二、离职后福利-设定提存计划	2,434,542.71	34,801,738.76	36,285,704.20	950,577.27
三、辞退福利	2,079,846.28	4,537,330.24	4,678,488.87	1,938,687.65
合计	161,004,545.17	717,076,698.59	694,612,472.35	183,468,771.41

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴	138,416,730.24	594,372,988.55	570,588,395.83	162,201,322.96
二、职工福利费	712,973.44	23,357,970.19	23,365,503.38	705,440.25
三、社会保险费	1,820,526.22	25,482,743.95	26,343,275.32	959,994.85
其中：医疗保险费	1,393,726.50	23,219,338.22	23,733,915.67	879,149.05
工伤保险费	34,242.35	333,504.76	354,989.04	12,758.07
生育保险费	143,681.27	1,929,900.97	2,005,818.51	67,763.73
其他	248,876.10	0.00	248,552.10	324.00
四、住房公积金	291,853.15	27,747,891.31	27,506,632.60	533,111.86
五、工会经费和职工教育经费	15,248,073.13	6,776,035.59	5,844,472.15	16,179,636.57
合计	156,490,156.18	677,737,629.59	653,648,279.28	180,579,506.49

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
1、基本养老保险	2,349,084.75	18,344,248.07	19,981,847.15	711,485.67
2、失业保险费	85,457.96	548,971.74	599,138.71	35,290.99
3、企业年金缴费		15,908,518.95	15,704,718.34	203,800.61
合计	2,434,542.71	34,801,738.76	36,285,704.20	950,577.27

项目	期末余额	期初余额
增值税	173,454,361.87	274,836,940.79
营业税	-2,454,389.69	-13,552,706.09
城市维护建设税	5,359,753.34	-14,909,363.48
企业所得税	522,882,122.77	1,067,582,565.92
个人所得税	2,312,094.51	3,255,856.61
房产税	19,636,522.33	1,568,442.84
土地增值税	5,624,972,361.16	4,422,006,325.59
土地使用税	958,699.07	355,349.05
印花税	3,539,915.74	1,348,797.05
教育费附加	10,156,493.94	-4,341,681.71
水利建设基金	3,773.43	10,486.56
河道管理费	321,062.28	-1,120,699.37
契税	7,882,991.60	116,453,798.46
合计	6,369,025,762.35	5,853,494,112.22

项目	期末余额	期初余额
应付利息
应付股利	532,717,465.24	299,377,543.55
其他应付款	1,795,451,587.52	2,140,022,687.68
合计	2,328,169,052.76	2,439,400,231.23

项目	期末余额	期初余额
普通股股利	532,717,465.24	299,377,543.55
合计	532,717,465.24	299,377,543.55

项目

期末余额

上年年末余额

项目	期末余额	上年年末余额
1997年以前的法人股红利	9,661.24	9,661.24
1997年的法人股红利	99,026.30	99,026.30
1998年的法人股红利	114,708.90	114,708.90
2000年的法人股红利	40,566.60	40,566.60
2002年的法人股红利	151,500.00	151,500.00
2003年的法人股红利	63,616.50	63,616.50
2004年的法人股红利	153,350.74	153,350.74
2005年的法人股红利	386,803.41	386,803.41
2008年的法人股红利	1,548.80	1,548.80
2011年的法人股红利	5,006.64	5,006.64
2012年的法人股红利	13,498.34	13,498.34
2013年的法人股红利	45,009.86	45,009.86
2014年的法人股红利	58,967.91	58,967.91
新长宁（集团）有限公司	37,500,000.00
上海地产（集团）有限公司	11,000,000.00	78,000,000.00
上海融绿睿江置业有限公司	470,000,000.00	78,020,000.00
上海北方城市发展投资有限公司		1,400,000.00
上海明华物业管理有限公司	1,019,200.00	1,019,200.00
台湾旭宝投资股份有限公司	458,500.00	458,500.00
日本国万胜株式会社	196,500.00	196,500.00
上海迪城建筑工程有限公司		440,078.31
大华（集团）有限公司	11,400,000.00	138,700,000.00
合计	532,717,465.24	299,377,543.55

项目	期末余额	期初余额
保证金及押金	341,481,457.92	323,223,419.97
往来款及借款	617,773,418.50	692,775,678.25
暂收款	608,837,971.37	920,120,230.56
征地费用	174,344,173.82	182,189,346.31
其他	53,014,565.91	21,714,012.59
合计	1,795,451,587.52	2,140,022,687.68

(2). 账龄超过1年的重要其他应付款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
上海国际汽车城置业有限公司	168,400,000.00	关联方往来款
征地费用	167,250,669.77	尚未支付
童锦泉	137,255,921.74	尚未支付的保证金及尚未解决的动迁款
无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司	93,006,222.37	尚未归还
上海地产（集团）有限公司	81,155,855.26	净房款
合计	647,068,669.14	/

项目	期末余额	期初余额
1年内到期的长期借款	346,000,000.00	419,643,134.59
1年内到期的应付债券	3,488,640,000.00
一年内到期的其他非流动负债		1,257,091,666.65
一年内到期的应付利息	212,972,595.61	214,097,881.80
合计	4,047,612,595.61	1,890,832,683.04

项 目	期末余额	年初余额
信用借款		45,075,000.00
抵押借款	346,000,000.00	374,568,134.59
合 计	346,000,000.00	419,643,134.59

贷款单位	借款起始日	借款终止日	币种	利率	期末余额
交通银行股份有限公司上海闵行支行	2014/12/24	2021/6/21、2021/12/21	人民币	4.90%	170,000,000.00
上海浦东发展银行第一营业部	2016/5/30	2021/3/21、2021/6/21、	人民币	5.1450%	40,000,000.00

		2021/9/21、2021/12/21
上海浦东发展银行第一营业部	2018/9/29	2021/3/21、2021/6/21、2021/9/21、2021/12/21	人民币	5年期以上LPR+0.74%	40,000,000.00
上海浦东发展银行第一营业部	2013/4/2	2021/3/31、2021/6/30、2021/9/30、2021/12/31	人民币	5年期以上LPR+0.495%	40,000,000.00
中国光大银行上海宝山支行	2013/5/31	2021/5/30	人民币	5年期以上LPR+0.985%	32,000,000.00
合计					322,000,000.00

项目	期末余额	期初余额
待转销项税	107,575,868.86	375,905,550.74
合计	107,575,868.86	375,905,550.74

项目	期末余额	期初余额
抵押借款	4,951,815,201.60	5,941,184,797.21
信用借款	45,000,000.00
合计	4,996,815,201.60	5,941,184,797.21

贷款单位

起始日

终止日

币种

利率

期末余额

上海浦东发展银行第一营业部	2017/12/19	2041/12/17	人民币	4.41%、4.9%、5.145%、5.39%、5.635%	1,760,000,000.00
上海浦东发展银行第一营业部	2018/9/29、2019/7/30	2033/9/28、2032/9/28	人民币	5年期以上LPR+0.74%、5年期以上LPR-0.24%	1,210,000,000.00
招商银行股份有限公司上海四平支行	2020/8/7	2032/8/6	人民币	5年期以上LPR+0.25%	576,578,782.36

交通银行股份有限公司上海闵行支行	2014/12/24	2023/12/20	人民币	4.9%	400,000,000.00
交通银行股份有限公司上海闵行支行	2017/12/21等	2022/12/21	人民币	一年期LPR+0.9%	266,640,000.00
合 计					4,213,218,782.36

项目	期末余额	期初余额
16中星01		3,488,640,000.00
19中华企业MTN001	995,132,239.16	992,758,905.99
19中企01	3,145,733,694.99	3,142,612,731.99
19中企02	1,516,515,401.52	1,514,670,329.77
合计	5,657,381,335.67	9,138,681,967.75

(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

债券 名称	面值	发行 日期	债券 期限	发行 金额	期初 余额	本期 发行	按面值计提利息	溢折价摊销	本期 偿还	期末 余额
16中星01（注1）	100	2016/3/15	3年+2年	3,700,000,000.00	3,602,283,642.72		113,643,642.72		113,643,642.72	3,602,283,642.72
19中企01（注2）	100	2019/6/5	3年+2年	3,150,000,000.00	3,221,449,033.36		137,025,000.00	3,120,963.00	137,025,000.00	3,224,569,996.36
19中企02（注2）	100	2019/11/14	3年+2年	1,520,000,000.00	1,523,005,759.91		63,384,000.00	1,845,071.75	63,384,000.00	1,524,850,831.66
19中华企业MTN001（注2）	100	2019/11/22	3年	1,000,000,000.00	997,043,837.50		39,100,000.00	2,373,333.17	39,100,000.00	999,417,170.67
减：一年内到期的非流动负债					-205,100,305.74					-3,693,740,305.74
合计	/	/	/	9,370,000,000.00	9,138,681,967.75		353,152,642.72	7,339,367.92	353,152,642.72	5,657,381,335.67

(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明

□适用 √不适用

(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用 √不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用 √不适用

其他金融工具划分为金融负债的依据说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

47、 租赁负债

□适用 √不适用

48、 长期应付款

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
长期应付款	99,053,767.94	99,147,089.49
专项应付款
合计	99,053,767.94	99,147,089.49

项目	期初余额	期末余额
开发商补贴款	24,475,906.68	24,075,906.68
商品房维修成本	57,271,656.28	64,054,491.29
公房租金用于维修部分	8,943,816.37	2,381,093.76
维修基金利息	4,764,791.30	4,764,791.30
直管房维修基金	3,690,918.86	3,777,484.91
合计	99,147,089.49	99,053,767.94

其他说明：

注：长期应付款期末余额系孙公司上海中星集团申城物业有限公司、孙公司上海良城物业管理有限公司物业专项应付款。

专项应付款

(1). 按款项性质列示专项应付款

□适用 √不适用

49、 长期应付职工薪酬

□适用 √不适用

50、 预计负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	期末余额	形成原因
未决诉讼	6,000,000.00
合计	6,000,000.00		/

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	形成原因
政府补助	45,840,340.00	59,220,860.00	994,000.00	104,067,200.00
其他（注）	29,823,146.76	116,095,439.64		145,918,586.40
合计	75,663,486.76	175,316,299.64	994,000.00	249,985,786.40	/

负债项目	期初余额	本期新增补助金额	本期计入营业外收入金额	本期计入其他收益金额	其他变动	期末余额	与资产相关/与收益相关
建筑节能专项引导资金（注1）	970,000.00				-970,000.00		与资产相关
优质稻米全产业链绿色生产模式开发	1,320,000.00	660,000.00				1,980,000.00	与收益相关

补助（注2）
崇明北八滧小型农田水利设施建设项目补助（注3）	28,633,160.00	12,329,040.00				40,962,200.00	与资产相关
崇明北八滧基地河道整治工程项目（注3）	5,060,000.00	16,000,000.00				21,060,000.00	与资产相关
崇明北八滧果蔬生产基地（一期）建设项目（注3）	9,765,180.00	6,510,120.00				16,275,300.00	与资产相关
果园农田建设项目（注3）		7,900,000.00				7,900,000.00	与资产相关
智慧果园建设项目（注3）		13,524,700.00				13,524,700.00	与资产相关
果蔬机械化生产		1,497,000.00				1,497,000.00	与收益相关
农机补贴款	92,000.00			24,000.00		68,000.00	与资产相关
优质早熟梨轻简栽培		800,000.00				800,000.00	与收益相关
合计	45,840,340.00	59,220,860.00		24,000.00	-970,000.00	104,067,200.00

	期初余额	本次变动增减（+、一）					期末余额
		发行 新股	送股	公积金 转股	其他	小计
股份总数	6,096,135,252.00						6,096,135,252.00

54、 其他权益工具

(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用 √不适用

(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用 √不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用 √不适用

其他说明:

□适用 √不适用

55、 资本公积

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
资本溢价（股本溢价）	2,205,382,605.89			2,205,382,605.89
其他资本公积	39,594,980.50			39,594,980.50
合计	2,244,977,586.39			2,244,977,586.39

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
法定盈余公积	741,938,589.23	46,588,311.52		788,526,900.75
合计	741,938,589.23	46,588,311.52		788,526,900.75

项目

本期

上期

调整前上期末未分配利润	6,094,795,888.12	4,776,033,104.09
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）	9,227,505.01	-31,650,039.46
调整后期初未分配利润	6,104,023,393.13	4,744,383,064.63
加：本期归属于母公司所有者的净利润	1,378,181,429.82	2,340,167,264.35
减：提取法定盈余公积	46,588,311.52	75,334,153.06
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利	841,266,669.83	914,420,287.80
转作股本的普通股股利
期末未分配利润	6,594,349,841.60	6,094,795,888.12

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	11,554,481,561.49	6,601,769,271.01	13,219,100,111.16	5,997,555,386.19
其他业务	-2,392,243.52	18,491,665.96	62,629,727.91	30,315,506.58
合计	11,552,089,317.97	6,620,260,936.97	13,281,729,839.07	6,027,870,892.77

合同分类	合计
商品类型
（1）开发产品	10,412,169,100.52
（2）出租开发产品	502,415,425.39
（3）施工业	-644,764.71
（4）劳务收入	596,090,471.69
（5）商品收入	44,451,328.60
合计	11,554,481,561.49
按经营地区分类
（1）上海地区	7,760,495,880.16
（2）江苏地区	2,771,235,054.12
（3）浙江地区	36,682,709.71
（4）安徽地区	22,203,477.49
（5）吉林地区	963,864,440.01

合计	11,554,481,561.49
市场或客户类型
（1）商 业	44,451,328.60
（2）房地产业	10,914,584,525.91
（3）施工业	-644,764.71
（4）劳务收入	21,751,789.93
（5）物业管理	574,338,681.76
合计	11,554,481,561.49

客户名称	营业收入总额	占公司全部营业收入的比例(%)
中国大地财产保险股份有限公司	2,941,418,559.56	25.46
上海融创房地产开发集团有限公司	563,470,458.86	4.88
上海地铁第二运营有限公司	98,682,550.23	0.85
上海高岛屋百货有限公司	54,589,360.48	0.47
滨江悦府某业主	48,759,002.68	0.42
合 计	3,706,919,931.81	32.08

项目	本期发生额	上期发生额
营业税	11,093,316.40	1,859,264.28
城市维护建设税	47,779,053.64	46,182,065.34
土地增值税	1,395,245,118.50	2,207,866,338.93
房产税	57,844,047.27	68,060,003.14
教育费附加	34,481,997.59	32,177,942.94
其他	27,666,065.52	13,581,389.57
合计	1,574,109,598.92	2,369,727,004.20

63、 销售费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	79,837,369.49	78,136,098.13
销售代理服务费	24,068,848.03	29,786,235.53
广告展览宣传费	7,213,781.81	29,328,192.78
物业管理费	20,325,707.63	27,352,953.88
咨询及中介机构费用	7,450,131.87	8,841,186.20
售楼处费用	6,998,015.65	5,805,907.35
办公费	2,104,375.33	2,864,551.03
修理费	13,776,267.97	969,965.48
租赁费	825,058.36	297,227.25
折旧费	183,339.84	225,137.64
业务招待费	22,636.83	122,550.77
车辆费用	29,222.75	88,598.14
其他	5,969,238.01	4,128,615.08
合计	168,803,993.57	187,947,219.26

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	282,878,116.18	320,625,423.24
咨询及中介机构费用	40,743,017.54	39,019,084.72
租赁费	18,039,141.55	25,242,820.35
办公费	9,113,377.44	14,738,123.83
物业管理费	7,519,162.35	13,827,862.82
折旧费	12,037,976.60	11,970,328.83
水电费	1,896,941.04	3,441,886.16
修理费	1,782,169.18	2,811,665.59
差旅费	750,321.42	2,384,352.58
车辆费用	1,327,808.27	2,265,269.24
业务招待费	1,869,248.60	2,014,686.53
劳动保护费	3,086,769.21	1,298,574.33
会务费	38,682.08	169,510.01
其他	23,915,745.44	27,155,336.95
合计	404,998,476.90	466,964,925.18

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
利息费用	601,657,355.42	662,582,478.78
减：利息收入	-386,833,256.85	-420,159,627.40
汇兑损益	18,378.52	-9,485.75
其他	3,247,174.58	1,310,565.86
合计	218,089,651.67	243,723,931.49

项目	本期发生额	上期发生额
售后公房物业服务补贴	437,755.47	307,361.20
锅炉改造补贴	1,315,000.00
农业补助、物业奖励款等	3,306,866.70	3,831,042.44
进项税加计抵减	3,401,046.55	2,684,916.98
个税手续费返还	1,196,244.84	607,876.05
小微企业增值税减免	115,329.68
合计	9,772,243.24	7,431,196.67

项目	本期发生额	上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益	-43,275,148.09	-49,881,206.64
处置长期股权投资产生的投资收益	142,009,536.78
交易性金融资产在持有期间的投资收益	2,356,047.35	939,957.97
处置交易性金融资产取得的投资收益	9,437,375.10	7,068,222.58
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益		13,750.00
合计	110,527,811.14	-41,859,276.09

被投资单位	本期发生额	上期发生额
上海国际汽车城置业有限公司	77,736,711.82	71,923,247.90
上海地产建筑产品研发有限公司		6,565.06
上海苏钻投资有限公司	-146,484.77	-372,636.48
上海潼信投资有限公司	-227,120.15	-511,612.73

被投资单位	本期发生额	上期发生额
安亭新古北（上海）建设开发有限公司	4,611,680.15	-601,626.08
上海鼎保置业有限公司	-11,186,958.37	-8,304,997.78
上海浦东金鑫房地产发展有限公司		7,633,757.17
上海瀛利置业有限公司	-186,197.16	-577,151.53
上海利昊物业管理有限公司	7,614.64	318,624.15
上海营口路加油站有限责任公司	680,528.48	1,276,941.13
上海康健加油有限公司	735,274.02	901,888.80
上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司	1,981,794.22	1,676,365.35
上海春日置业有限公司	-116,095,439.64	-119,346,894.30
上海侨建重联企业发展有限公司	313,831.05	2,247,521.00
上海星信房地产开发有限公司		-5,355,865.67
上海星筑房地产开发有限公司	-212,950.34	1,942.41
上海虹城房地产有限公司	-1,366,977.36	-843,703.75
上海恒城房地产有限公司	79,545.32	46,428.71
合计	-43,275,148.09	-49,881,206.64

被投资单位	本期发生额	上期发生额
上海地产集团建筑产品研发有限公司	4,249.96
上海房产之窗信息有限公司	30,579.95
上海星信房地产开发有限公司	141,974,706.87
合计	142,009,536.78

产生公允价值变动收益的来源	本期发生额	上期发生额
交易性金融资产	-12,916,878.43	68,625,331.22
合计	-12,916,878.43	68,625,331.22

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
应收账款坏账损失	163,619.73	1,005,952.86
其他应收款坏账损失	1,579,428.44	-9,247,231.10
合计	1,743,048.17	-8,241,278.24

项目	本期发生额	上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失	93,676,114.86
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失		122,700,000.00
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他	716,298.07
合计	94,392,412.93	122,700,000.00

项目	本期发生额	上期发生额
处置固定资产利得或损失	9,425,919.24	311,183.51
处置无形资产利得或损失	198.11
合计	9,426,117.35	311,183.51

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计	247,834.07	1,176.70	247,834.07
其中：固定资产处置利得	247,834.07	1,176.70	247,834.07

政府补助	31,341,880.39	44,180,000.00	31,341,880.39
违约金、罚款收入	4,195,069.91	7,333,664.05	4,195,069.91
其他（注）	15,074,545.72	2,386,603.60	15,074,545.72
合计	50,859,330.09	53,901,444.35	50,859,330.09

补助项目	本期发生金额	上期发生金额	与资产相关/与收益相关
财政扶持金、奖励补贴等	31,341,880.39	44,180,000.00	与收益相关
合计	31,341,880.39	44,180,000.00

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计	198,240.44	273,964.26	198,240.44
其中：固定资产处置损失	198,240.44	273,964.26	198,240.44
对外捐赠	570,500.00	434,599.00	570,500.00
罚款滞纳金支出（注）	21,905,792.72	1,024,758.32	21,905,792.72
赔偿支出	10,088,896.41	1,968,855.93	10,088,896.41
其他	1,389,052.48	4,588,780.49	1,389,052.48
合计	34,152,482.05	8,290,958.00	34,152,482.05

项目	本期发生额	上期发生额
当期所得税费用	264,244,597.38	959,767,724.06

递延所得税费用	355,156,399.94	111,534,700.07
合计	619,400,997.32	1,071,302,424.13

项目	本期发生额
利润总额	2,603,207,340.18
按法定/适用税率计算的所得税费用	650,801,835.04
子公司适用不同税率的影响	1,299.32
调整以前期间所得税的影响	-8,796,743.31
非应税收入的影响	-16,711,200.20
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	20,827,326.79
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响	-137,743,300.80
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响	111,021,780.48
所得税费用	619,400,997.32

项目	本期发生额	上期发生额
收回往来款、代垫款、押金、土地竞拍保证金等	1,431,380,261.25	566,602,019.51
专项补贴、补助款	81,195,371.41	76,235,206.28
利息收入	132,173,763.20	168,859,078.07
营业外收入	11,521,370.32	5,763,368.90
合计	1,656,270,766.18	817,459,672.76

项目	本期发生额	上期发生额
企业间往来及支付土地竞拍保证金等	916,587,037.33	308,702,524.77
销售费用支出	73,964,488.28	100,507,451.38
管理费用支出	127,217,915.01	138,046,673.45

财务费用支出	3,247,174.58	1,310,565.86
营业外支出	33,954,241.61	8,030,179.57
合计	1,154,970,856.81	556,597,395.03

项目	本期发生额	上期发生额
收回建行购买债券保证金		1,000,000.00
合计		1,000,000.00

项目	本期发生额	上期发生额
北京中融鼎新投资管理有限公司减资款		4,000,000.00
上海融绿睿江置业有限公司减资款		434,280,000.00
龙胜平减资款	400,000.00
宏灏实业（上海）有限公司减资款	6,000,000.00
上海三湘（集团）有限公司减资款	6,000,000.00
上海市城镇建设发展有限公司减资款	6,000,000.00
合计	18,400,000.00	438,280,000.00

补充资料	本期金额	上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	1,983,806,342.86	2,879,853,641.94
加：资产减值准备	94,392,412.93	122,700,000.00
信用减值损失	1,743,048.17	-8,241,278.24
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	266,217,279.88	263,730,313.44

使用权资产摊销
无形资产摊销	3,961,842.73	3,969,111.94
长期待摊费用摊销	7,452,911.63	6,339,074.65
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）	-9,426,117.35	-311,183.51
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）	-49,593.63	272,787.56
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）	12,916,878.43	-68,625,331.22
财务费用（收益以“－”号填列）	346,986,945.44	411,692,946.85
投资损失（收益以“－”号填列）	-110,527,811.14	41,859,276.09
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）	352,517,119.30	109,758,367.13
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）	2,639,280.64	1,776,332.94
存货的减少（增加以“－”号填列）	2,307,232,570.41	-1,137,516,501.95
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）	458,596,467.70	-210,127,892.94
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）	-3,118,338,249.10	-3,232,946,541.89
其他
经营活动产生的现金流量净额	2,600,121,328.90	-815,816,877.21
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额	11,382,626,592.70	13,464,230,608.31
减：现金的期初余额	13,464,230,608.31	17,340,952,229.54
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额	-2,081,604,015.61	-3,876,721,621.23

项目	期末余额	期初余额
一、现金	11,382,626,592.70	13,464,230,608.31

其中：库存现金	161,029.78	168,959.45
可随时用于支付的银行存款	11,380,651,439.91	13,463,976,766.98
可随时用于支付的其他货币资金	1,814,123.01	84,881.88
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额	11,382,626,592.70	13,464,230,608.31

项目	期末账面价值	受限原因
货币资金	17,594.43	购房者按揭借款保证金、净房款、售房监管资金、项目开发资金受限及业委会托管等
存货	638,705.65	借款抵押
固定资产	4,146.77	借款抵押
投资性房地产	316,214.18	借款抵押
合计	976,661.03

84、 政府补助

(1). 政府补助基本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

种类	金额	列报项目	计入当期损益的金额
优质稻米全产业链绿色生产模式开发补助	1,980,000.00	递延收益
崇明北八滧小型农田水利设施建设项目补助	40,962,200.00	递延收益
崇明北八滧基地河道整治工程项目	21,060,000.00	递延收益
崇明北八滧果蔬生产基地（一期）建设项目	16,275,300.00	递延收益
农机补贴款	68,000.00	递延收益	24,000.00
优质早熟梨轻简栽培	800,000.00	递延收益
果园农田建设项目	7,900,000.00	递延收益
果蔬机械化生产	1,497,000.00	递延收益
智慧果园建设项目	13,524,700.00	递延收益
财政扶持金、奖励补贴等	31,341,880.39	营业外收入	31,341,880.39
农业补助、物业奖励款等	5,035,622.17	其他收益	5,035,622.17

项目	金额	原因
建筑节能专项引导资金	970,000.00	未通过验收退回

4、 处置子公司

是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

5、 其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用 □不适用

企业名称	注册地	持股比例（%）	表决权比例（%）	合并范围变动原因
上海洵钻房地产开发有限公司	上海	100	100	2020年新设
上海房产之窗房地产信息有限公司	上海	97.33	97.33	2020年歇业注销
上海中星城镇置业有限公司	上海	80	80	2020年歇业注销
上海德响实业有限公司	上海	100	100	2020年歇业注销
上海湘大房地产开发有限公司	上海	70	70	2020年歇业注销

九、 在其他主体中的权益

1、 在子公司中的权益

(1). 企业集团的构成

√适用 □不适用

子公司 名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		取得 方式
				直接	间接
上海古北（集团）有限公司	上海	上海市长宁区虹桥路1438号1幢29-30楼	房地产开发	87.50		购买
上海原经房地产（集团）有限公司	上海	上海南苏州路255号	房地产开发	90.00		购买
上海房产之窗房地产信息有限公司（注1）	上海	上海张江高科技园区芳春路400号1幢3层301－144室	服务业	97.33		设立
上海鼎达房地产有限公司	上海	上海市杨浦区四平路1230号甲3号楼4层	房地产开发	90.00	10.00	设立
上海中鸿置业有限公司	上海	上海市浦东新区航鹤楼1699弄94幢67号	房地产开发	100.00		设立
上海南郊中华园房地产开发有限公司	上海	上海市浦东新区康桥镇康士路25号1144室	房地产开发	90.00	10.00	设立
苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司	苏州	苏州市工业园区津梁街133号19（商）幢101、102室	房地产开发	90.00	10.00	设立
浙江锦华大酒店管理有限公司	杭州	杭州市秋涛北路326号	服务业	95.00		设立
上海顺驰置业有限公司	上海	上海市宝山区罗店镇市一路200号-B	房地产开发	100.00		购买
杭州中华企业房地产发展有限公司	杭州	杭州市江干区章家坝云河家园6幢裙楼301室	房地产开发	100.00		设立
苏州中华园房地产开发有限公司	苏州	苏州市平江区桃花坞龙兴桥33号	房地产开发	100.00		设立
中企汇锦投资有限公司	上海	上海市杨浦区宁武路269号1号楼218室	投资管理	100.00		设立
江阴中企誉德房地产有限公司	江阴	江阴市临港新城港城大道（申港区）	投资管理	95.00		设立
上海新弘生态农业有限公司	上海	上海市崇明县城桥镇寒山寺路358号106－4室	农业、零售业	100.00		设立
上海古北房产租赁有限公司	上海	上海市长宁区虹桥路1452号1402室	房地产开发		100.00	设立
上海古北物业管理有限公司	上海	上海市长宁区荣华东道96号	物业服务		100.00	设立
上海古北新虹劳务服务有限公司	上海	上海市永冠经济开发区向化路1519号	服务业		100.00	设立
上海古北劳动服务有限公司	上海	上海市长宁区水城南路51弄6号103室	服务业		100.00	设立
苏州洞庭房地产发展有限公司	苏州	苏州市吴中区西山镇镇夏街	房地产开发		90.00	设立
上海浦东古北置业有限公司	上海	上海市浦东新区金海路3288号二楼2038室	房地产开发		100.00	设立
上海古北朱家角置业有限公司	上海	上海市青浦区朱家角镇北大街226号201室	房地产开发		100.00	设立
上海新古北物业管理有限公司	上海	上海市青浦区青赵公路4989号3幢2层G区234室	物业服务		60.00	设立
上海古北顾村置业有限公司	上海	上海市宝山区泰和西路3463弄116号	房地产开发		100.00	设立

上海杉野置业有限公司	上海	上海市浦东新区康桥工业区沪南路2502号408室16号	房地产开发		100.00	购买
古北集团香港有限公司	香港	7/F9DESVOEUXROADWESTHK	服务业		100.00	设立
上海金樱览胜商业资产管理有限公司	上海	上海市南苏州路255号	房地产开发		100.00	设立
上海江森房屋设备有限公司（注2）	上海	上海市浦东新区张扬路550弄8号2002室	工程施工		50.00	设立
上海瀛浦置业有限公司	上海	上海市浦东新区康桥镇沪南公路2502号409－95座	房地产开发	30.00	70.00	设立
上海瀛茸置业有限公司	上海	上海市松江区新松江路1800弄3号3层310室	房地产开发	45.00	55.00	设立
上海瀛翔投资咨询有限公司	上海	上海市虹口区飞虹路360弄9号3637室	投资管理		100.00	设立
江阴金安置业有限公司	江阴	江阴市名贤路188号	房地产开发		51.00	设立
无锡中城置业有限公司	无锡	无锡市滨湖区梁溪路38号	房地产开发		60.00	设立
无锡中城誉品置业有限公司	无锡	无锡市滨湖区梁溪路38号	房地产开发		100.00	设立
上海房地集团物业服务有限公司	上海	上海市青浦区金泽镇金溪路119号	物业服务	100.00		购买
上海凯峰房地产开发有限公司	上海	上海市中山西路2020号2楼1001室	房地产开发	71.00		购买
上海地产古北安亭置业有限公司	上海	上海市嘉定区安亭镇墨玉路185号607室	房地产开发		70.00	设立
上海中星（集团）有限公司	上海	上海市曲阳路561号	房地产开发	100.00		购买
无锡申锡房地产实业有限公司	无锡	无锡市滨湖区马山镇檀溪村钮埼1号	房地产开发		90.00	设立
上海旗捷置业有限公司	上海	上海市闵行区光华路2118号C-3	房地产开发		100.00	购买
上海中星集团昆山置业有限公司	昆山	上海市张浦镇大市昆南路1号	房地产开发		100.00	设立
上海中星集团中星房地产营销有限公司	上海	上海市黄浦区福州路515号底层	房地产开发		100.00	设立
上海湘大房地产开发有限公司（注1）	上海	上海市松江新城路2号109室	房地产开发		70.00	设立
上海中星集团实业有限公司	上海	上海市普陀区武宁路419号E楼（16幢）2楼	房地产开发		100.00	设立
上海中星广告装潢有限公司	上海	上海市曲阳路561号	服务业		100.00	设立
上海中星集团新城房地产有限公司	上海	上海市黄浦区湖北路145号	房地产开发		100.00	设立
上海中星集团振城不动产经营有限公司	上海	上海市黄浦区宁海东路200号10楼1016室	房地产开发		100.00	设立
上海闵润置业有限公司	上海	上海市闵行区光华路2118号C-134	房地产开发		100.00	购买
上海全策房地产有限公司	上海	上海市嘉定区海波路755、761、767号	房地产开发		100.00	设立
上海龙宁房地产开发有限公司	上海	上海市松江区玉佳路72号C129座	房地产开发		100.00	设立
上海中星集团申城物业有限公司	上海	上海市杨浦区控江路980弄5号5楼502室	物业服务		100.00	设立
上海新城物业有限公司	上海	上海市宁海东路200号2616室	物业服务		100.00	设立

上海良城物业管理有限公司	上海	上海市黄浦区控江路980弄5号5楼501室	物业服务		100.00	设立
上海中星集团怡城实业有限公司	上海	上海市曲阳路561号	房地产开发		100.00	设立
上海中星城镇置业有限公司（注1）	上海	上海市宝山区沪太路8756号-8	房地产开发		80.00	设立
上海中大股份有限公司	上海	上海市黄浦区宁海东路200号2316室	城市综合开发建设、市政交通道路		100.00	设立
中星（扬州）置业有限公司	扬州	扬州市平山堂西路西湖花园（一期）A公建	房地产开发		100.00	设立
中星（昆山）城际置业有限公司	昆山	昆山市昆山开发区中华园路850号30室、31室	房地产开发		100.00	设立
上海星舜置业有限公司	上海	上海市江场西路1577弄7号1层124室	房地产开发		90.00	设立
中星（安徽）置业有限公司	合肥	合肥市瑶海区五州商城D区2幢220室	房地产开发		100.00	购买
吉林市海上置业有限公司（注2）	吉林	吉林市丰满区小白山乡白山村（松江南路488号）232室	房地产开发		50.00	设立
中星（镇江）置业有限公司	镇江	镇江市檀山路9号（镇江市润州区跑马山庄3幢101室）	房地产开发		100.00	设立
上海馨亭置业有限公司	上海	上海市闵行区元江路5255号	房地产开发		100.00	购买
上海富源滨江开发有限公司	上海	上海市浦东新区东方路2981号6楼E26室	房地产开发		53.00	购买
上海富鸣滨江开发建设投资有限公司	上海	上海市浦东新区浦东大道2123号3E-2551室	房地产开发		100.00	购买
上海申江怡德投资经营管理有限公司	上海	上海市大连西路281号101室	物业服务		100.00	购买
上海德响实业有限公司（注1）	上海	上海市崇明县绿花镇嘉华路4号104-4室	票务代理等		100.00	购买
上海怡德明华物业管理有限公司	上海	上海市黄浦区南苏州路381号506室	物业服务		51.00	购买
上海环江投资发展有限公司	上海	上海市浦东新区东方路1988号605C-1室	房地产业		100.00	购买
上海申阳滨江投资开发有限公司	上海	上海市杨浦区许昌路1296号502室	房地产业		75.00	购买
上海金丰易居房地产顾问有限公司	上海	上海市松江区石湖荡镇塔汇路609号405室	房地产业		100.00	购买
上海地产馨逸置业有限公司	上海	上海市徐汇区漕东路209号152室	房地产业		100.00	购买
上海润钻置业有限公司	上海	上海市长宁区虹桥路1438号1幢30层01B单元	房地产业	100.00		设立
上海润钻房地产开发有限公司	上海	上海市杨浦区殷行路833号3夹层	房地产业		100.00	设立
洵钻（南通）置业有限公司	南通	南通市崇川区外滩小区1幢店2	房地产业	100.00		设立
上海洵钻房地产开发有限公司	上海	上海市宝山区泰和西路3389号1-768室	房地产业		100.00	设立

(2). 重要的非全资子公司

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

子公司名称	少数股东持股 比例	本期归属于少数股东的损益	本期向少数股东宣告分派的股利	期末少数股东权益余额
上海古北（集团）有限公司	12.50%	8,779,304.11	37,500,000.00	166,960,636.51
上海原经房地产（集团）有限公司	10.00%	-7,791,324.71	5,000,000.00	112,390,839.94
上海凯峰房地产开发有限公司	29.00%	-7,154,073.02	17,400,000.00	323,484,965.72
上海富源滨江开发有限公司	47.00%	599,529,608.62	470,000,000.00	931,292,927.58

(3). 重要非全资子公司的主要财务信息

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

子公司名称	期末余额						期初余额
	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计
上海古北（集团）有限公司	2,012,393,045.36	1,886,966,783.82	3,899,359,829.18	1,185,448,484.89	1,281,000,000.00	2,466,448,484.89	2,238,138,959.05	2,307,397,872.77	4,545,536,831.82	1,097,152,008.48	1,781,000,000.00	2,878,152,008.48
上海原经房地产（集团）有限公司	1,295,538,323.53	926,408,165.20	2,221,946,488.73	420,656,136.07		420,656,136.07	1,315,582,018.10	1,151,171,914.88	2,466,753,932.98	483,555,270.24		483,555,270.24
上海凯峰房地产开发有限公司	7,288,642,075.37	458,811,248.16	7,747,453,323.53	6,627,787,228.99	4,200,695.49	6,631,987,924.48	5,215,859,282.10	451,682,802.86	5,667,542,084.96	4,467,407,468.60		4,467,407,468.60
上海富源滨江开发有限公司	5,239,579,922.43	516,298,566.47	5,755,878,488.90	3,774,404,174.90		3,774,404,174.90	6,616,775,135.86	783,727,616.91	7,400,502,752.77	5,705,014,784.22		5,705,014,784.22

子公司名称	本期发生额				上期发生额
	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量
上海古北（集团）有限公司	724,397,353.05	70,193,610.59	70,193,610.59	224,704,012.79	1,131,384,470.18	154,304,172.84	154,304,172.84	-154,088,731.31
上海原经房地产（集团）有限公司	108,082,205.76	-100,974,512.94	-100,974,512.94	16,220,655.06	813,458,736.89	44,384,900.30	44,384,900.30	-9,135,710.50
上海凯峰房地产开发有限公司	160,098,596.21	-24,669,217.31	-24,669,217.31	2,420,592,675.40	410,436,004.57	83,890,765.30	83,890,765.30	1,036,527,383.58
上海富源滨江开发有限公司	3,673,958,914.51	1,275,594,911.95	1,275,594,911.95	-93,906,175.78	3,390,386,926.66	1,059,024,749.01	1,059,024,749.01	176,175,413.45

(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用 √不适用

(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用 √不适用

3、 在合营企业或联营企业中的权益

√适用 □不适用

(1). 重要的合营企业或联营企业

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

合营企业或联营企业名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		对合营企业或联营企业投资的会计处理方法
				直接	间接
上海春日置业有限公司	上海	上海市黄浦区宁海东路200号512室	房地产开发		50.00	权益法

	期末余额/ 本期发生额	期初余额/ 上期发生额
	上海春日置业有限公司	上海春日置业有限公司
流动资产	4,965,840,509.24	4,680,293,797.58
非流动资产	36,892.18	46,128.37
资产合计	4,965,877,401.42	4,680,339,925.95
流动负债	4,409,123,502.82	4,135,318,419.24
非流动负债
负债合计	4,409,123,502.82	4,135,318,419.24
少数股东权益
归属于母公司股东权益	556,753,898.60	545,021,506.71

按持股比例计算的净资产份额	278,376,949.30	272,510,753.36
调整事项	-278,376,949.30	-272,510,753.36
--商誉
--内部交易未实现利润	-424,295,535.70	-302,333,900.12
--其他	145,918,586.40	29,823,146.76
对联营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入	71,367,399.50	14,228,999.41
净利润	11,732,391.89	4,563,025.50
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额	11,732,391.89	4,563,025.50
本年度收到的来自联营企业的股利

	期末余额/ 本期发生额	期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计	8,225,217.38	374,186,338.46
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润	-3,170,066.86	-4,732,804.43
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计	571,145,582.17	1,483,303,142.23
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润	75,990,358.41	79,554,357.76
--其他综合收益
--综合收益总额

(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用 √不适用

4、 重要的共同经营

□适用 √不适用

5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用 √不适用

6、 其他

□适用 √不适用

十、 与金融工具相关的风险

√适用 □不适用

本公司在经营过程中面临主要金融风险为信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。本公司的内部审计部门也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险的风险管理政策。

(一) 信用风险

信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司最大的信用风险来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生损失，主要面临资产交易、销售商品及其他经营活动导致的客户或其他单位信用风险。在签订相关合同之前，本公司会对客户的信用风险进行评估，包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可获取时）。对于销售客户，本公司制定了严格的销售政策，对交付房屋有严格的收款条件，以降低销售方面的信用风险。公司通过对已有相关客户或单位信用评级监控以及应收款项账龄分析来确保公司的整体信用风险在可控范围内。本公司的货币资金存放于国内信用评级较高的商业银行，故资金的信用风险较低。本公司的应收款项主要系已完成房产交接的应收购房者的购房款、服务应收款、关联方往来款、保证金及押金、与个人、单位的其他往来款项，及因处置股权投资可能会产生的应收款；对于销售客户，由于本公司的销售政策比较严格，一般情况下，所售开发产品需要收到房屋全款后才能办理房屋交接手续，因此应收购房款的规模一般较小，所服务的客户信用风险较低，回收风险处于可控范围；对于关联方往来款，主要系股东同比例资金拆借，均已制定严格的内控流程；对于保证金、押金及与个人、单位的其他往来款项，公司对此类款项与相关经济业务一并管理并持续监控，以确保公司不致面临重大坏账风险；对于处置股权投资产生的应收款，一般会要求有其他增信措施，如担保、质押等，确保公司的信用风险在可控范围内。

(二) 流动性风险

流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中

控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

项目	期末余额
	1个月以内	1-3个月	3个月-1年	1-5年	5年以上	合计
一年内到期的非流动负债		3,536,012,289.87	511,600,305.74			4,047,612,595.61
长期借款				1,828,282,120.77	3,168,533,080.83	4,996,815,201.60
应付债券				5,657,381,335.67		5,657,381,335.67
合计		3,536,012,289.87	511,600,305.74	7,485,663,456.44	3,168,533,080.83	14,701,809,132.88

项目	上年年末余额
	1个月以内	1-3个月	3个月-1年	1-5年	5年以上	合计
一年内到期的非流动负债	756,068,055.54	171,308,324.96	963,456,302.54			1,890,832,683.04
长期借款				2,900,184,797.21	3,041,000,000.00	5,941,184,797.21
应付债券				9,138,681,967.75		9,138,681,967.75
合计	756,068,055.54	171,308,324.96	963,456,302.54	12,038,866,764.96	3,041,000,000.00	16,970,699,448.00

项目	期末余额	上年年末余额
交易性金融资产	90,709,661.86	167,876,118.74
合计	90,709,661.86	167,876,118.74

项目	期末公允价值
	第一层次公允价值计量	第二层次公允价值计量	第三层次公允价值计量	合计
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产	90,709,661.86			90,709,661.86
1.以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产	90,709,661.86			90,709,661.86
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资	90,709,661.86			90,709,661.86
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金融资产			4,671,863.76	4,671,863.76
持续以公允价值计量的资产总额	90,709,661.86		4,671,863.76	95,381,525.62
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额

8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用 √不适用

9、 其他

□适用 √不适用

十二、 关联方及关联交易

1、 本企业的母公司情况

√适用 □不适用

单位：亿元 币种：人民币

母公司名称	注册地	业务性质	注册资本	母公司对本企业的持股比例(%)	母公司对本企业的表决权比例(%)
上海地产（集团）有限公司	上海市浦东南路500号18楼	土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，区域开发，旧区改造，保障性住房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。	300亿元	68.44	68.44

合营或联营企业名称	与本企业关系
上海国际汽车城置业有限公司	联营企业
上海瀛利置业有限公司	孙公司的联营企业

上海侨建重联企业发展有限公司	子公司的联营企业
上海虹城房地产有限公司	子公司的联营企业
上海星信房地产开发有限公司	子公司的联营企业
上海春日置业有限公司	子公司的联营企业
安亭新古北（上海）建设开发有限公司	子公司的合营企业
上海鼎保置业有限公司	子公司的合营企业
上海利昊物业管理有限公司	子公司的合营企业
上海康健加油有限公司	子公司的合营企业
上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司	孙公司的合营企业

其他关联方名称	其他关联方与本企业关系
大华（集团）有限公司	子公司的少数股东
华润置地（上海）有限公司	和持有本公司5%以上股份的股东受同一公司控制
昆山太平洋酒店有限公司	同受母公司控制
马鞍山市金申置业发展有限公司	同受母公司控制
日本国万胜株式会社	孙公司的少数股东
上海北方城市发展投资有限公司	孙公司的少数股东
上海滨江祥瑞投资建设有限责任公司	母公司的合营企业
上海玻机智能幕墙股份有限公司	同受母公司控制
上海玻机智能幕墙新材料有限公司	同受母公司控制
上海承大网络科技服务有限公司	同受母公司控制
上海城方租赁住房运营管理有限公司	母公司的联营企业
上海城市更新建设发展有限公司	同受母公司控制
上海迪城建筑工程有限公司	孙公司的少数股东
上海地产北虹桥开发建设有限公司	同受母公司控制
上海地产酒店管理有限公司	同受母公司控制
上海地产龙阳置业发展有限公司	同受母公司控制
上海地产农业投资发展有限公司	同受母公司控制
上海地产三林滨江生态建设有限公司	同受母公司控制
上海地产乡悦建设发展有限公司	母公司的合营企业
上海地产馨虹置业有限公司	同受母公司控制
上海地产馨越置业有限公司	同受母公司控制
上海地产星侨置业有限公司	同受母公司控制
上海地产养老产业投资有限公司	同受母公司控制
上海地产优家房屋租赁管理有限公司	同受母公司控制
上海地产园林发展有限公司	同受母公司控制
上海地产中星曹路基地开发有限公司	同受母公司控制
上海地产住房保障有限公司	同受母公司控制
上海地产资产经营有限公司	同受母公司控制
上海地产租赁住房建设发展有限公司	同受母公司控制
上海房地（集团）有限公司	同受母公司控制
上海房地产经营（集团）有限公司	同受母公司控制

上海房屋置换股份有限公司	同受母公司控制
上海丰利居置业有限公司	同受母公司控制
上海富渱滨江开发建设投资有限公司	同受母公司控制
上海富今房地产开发有限公司	同受母公司控制
上海富禄房地产开发有限公司	同受母公司控制
上海富洲滨江开发建设投资有限公司	母公司的联营企业
上海好饰家建材园艺超市有限公司	同受母公司控制
上海虹联绿化工程有限公司	同受母公司控制
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司	同受母公司控制
上海环通建设开发有限公司	同受母公司控制
上海黄浦江东岸开发投资有限公司	母公司的合营企业
上海建实财务监理有限公司	同受母公司控制
上海金岸企业发展有限公司	同受母公司控制
上海康长商务服务有限公司	同受母公司控制
上海明华物业管理有限公司	孙公司的少数股东
上海浦东滨江开发建设投资有限公司	母公司的联营企业
上海浦江世博资产经营管理有限公司	母公司的联营企业
上海浦江游览营运服务有限公司	母公司的联营企业
上海七彩汇商贸发展有限公司	同受母公司控制
上海融创房地产开发集团有限公司	孙公司的少数股东的股东
上海融绿睿江置业有限公司	孙公司的少数股东
上海尚渱实业有限公司	同受母公司控制
上海申江体育文化投资有限公司	同受母公司控制
上海申江游艇发展有限公司	同受母公司控制
上海申江资产经营管理有限公司	同受母公司控制
上海申养康复医院有限公司	母公司的联营企业
上海申养投资管理股份有限公司	母公司的联营企业
上海申养养老服务有限公司	母公司的联营企业
上海晟居实业有限公司	同受母公司控制
上海世博滨江置业有限公司	同受母公司控制
上海世博城市最佳实践区商务有限公司	同受母公司控制
上海世博土地控股有限公司	母公司的联营企业
上海世博文化公园建设管理有限公司	同受母公司控制
上海市黄浦江码头岸线建设管理有限公司	同受母公司控制
上海市滩涂生态发展有限公司	同受母公司控制
上海市住房置业担保有限公司	同受母公司控制
上海新长宁（集团）有限公司	子公司的少数股东
上海馨安置业有限公司	同受母公司控制
上海杨浦滨江投资开发有限公司	孙公司的少数股东
上海瀛程置业有限公司	同受母公司控制
上海中星城际置业有限公司	同受母公司控制
上海中星虹达置业有限公司	同受母公司控制
上海中星集团宜兴置业有限公司	同受母公司控制
上海周馨置业有限公司	同受母公司控制
上海住保北程置业有限公司	同受母公司控制
上海住保悦程置业有限公司	同受母公司控制
台湾旭宝投资股份有限公司	孙公司的少数股东

无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司	孙公司的少数股东
上海地产北虹桥企业发展有限公司	同受母公司控制

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
上海建实财务监理有限公司	财务监理	3,508,085.17	1,507,580.22
上海地产乡悦建设发展有限公司	会务活动	24,199.99
上海承大网络科技服务有限公司	购置商品	19,598.23
上海申江体育文化投资有限公司	土地看管费		3,892,641.47
上海世博土地控股有限公司	水电费		237,510.13
上海地产优家房屋租赁管理有限公司	接受劳务		36,000.00
华润置地（上海）有限公司	接受劳务	7,837,813.25	18,667,729.27
上海玻机智能幕墙新材料有限公司	建筑工程		420,244.16
上海城方租赁住房运营管理有限公司	服务费		37,474.00
上海地产园林发展有限公司	园林工程	1,885,080.09	3,024,796.40
上海房地产经营（集团）有限公司	广告位费用		5,243.40
上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司/上海地产（集团）有限公司	水电费		44,767.55
上海杨浦滨江投资开发有限公司	接受劳务	1,063,065.85	1,031,670.17
上海地产酒店管理有限公司	管理服务		4,457,547.05
上海玻机智能幕墙股份有限公司	建筑工程	105,061.04

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
上海地产（集团）有限公司及其关联方	物业管理等	44,965,806.99	27,983,789.76
上海地产馨虹置业有限公司	提供劳务	-572,836.53
上海地产（集团）有限公司	提供劳务		7,718,806.61
上海地产养老产业投资有限公司	提供劳务	523,743.42	165,713.20
上海富渱滨江开发建设投资有限公司	土地看管、工程	683,064.42	741,966.83
马鞍山市金申置业发展有限公司	销售代理费	172,367.66	197,147.05
上海地产馨越置业有限公司	提供劳务	519,739.61	56,459.25
上海地产（集团）有限公司	销售代理费	8,448,844.12	7,246,935.65
上海星信房地产开发有限公司	提供劳务		1,273,556.98
上海地产（集团）有限公司	地块管理费	1,088,267.13	1,268,517.09
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司	代建费		5,660,377.20
上海中星虹达置业有限公司	委托租赁管理及保安服务		1,878,367.51

上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司/上海地产（集团）有限公司	防汛防台、地块管理、物业管理等	4,376,680.93	15,798,939.92
上海地产资产经营有限公司	剥离资产委托管理	2,020,390.51	2,938,207.23
上海鼎保置业有限公司	代建费	-23,500,000.00	30,660,377.41
上海虹城房地产有限公司	提供劳务	612,503.17	600,319.05
上海周馨置业有限公司	提供劳务	150,469.81	1,399,587.73
上海城方租赁住房运营管理有限公司	商铺管理费		70,886.68
上海鼎保置业有限公司	物业管理费	13,031,642.23	3,025,465.10
上海侨建重联企业发展有限公司	提供劳务	168,924.53	86,253.77
上海世博滨江置业有限公司	代建管理费		566,037.74
上海世博土地控股有限公司	销售代理费		943.40
上海住保北程置业有限公司	馨清佳苑开办费		250,000.00
上海住保悦程置业有限公司	保安服务	219,549.62	219,549.62
上海黄浦江东岸开发投资有限公司	土地看管	2,651,252.76	2,941,282.94
上海富禄房地产开发有限公司	土地看管	115,335.69
上海富今房地产开发有限公司	土地看管	261,268.86
上海地产园林发展有限公司	提供劳务	95,238.09
上海尚渱实业有限公司	提供劳务	1,935,603.80
上海地产北虹桥开发建设有限公司	销售商品	49,794.17
上海地产租赁住房建设发展有限公司	销售商品	69,990.30
上海融创房地产开发集团有限公司	销售房屋	563,470,458.72

承租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁收入	上期确认的租赁收入
上海虹城房地产有限公司	房屋租赁	266,331.43	355,108.57
上海房地（集团）有限公司	房屋租赁	247,805.72	247,805.72
昆山太平洋酒店有限公司	房屋租赁	166,666.67	571,428.60
上海春日置业有限公司	房屋租赁	1,444,194.50	1,482,375.06
上海中星城际置业有限公司	房屋租赁	45,804,763.86	69,009,523.89
上海好饰家建材园艺超市有限公司	房屋租赁	32,369,646.01	32,391,693.80

上海地产酒店管理有限公司	房屋租赁	1,651,376.14	1,926,605.50
上海康健加油有限公司	房屋租赁	619,047.62	619,047.62
上海浦江游览营运服务有限公司	临时活动租赁		1,826.52
上海滨江祥瑞投资建设有限责任公司	房屋租赁		707,496.32

出租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁费	上期确认的租赁费
上海中星城际置业有限公司	临时活动租赁	79,944.96
上海地产馨越置业有限公司	房屋租赁	118,337.00	134,568.00
上海瀛程置业有限公司	房屋租赁	17,705.71	70,822.84
上海世博土地控股有限公司	房屋租赁		14,131,859.13
上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司/上海地产（集团）有限公司	房屋租赁	77,070.00	253,650.00
上海地产（集团）有限公司	房屋租赁	15,552,812.00	5,184,270.67
上海房地产经营（集团）有限公司	房屋租赁		76,190.48

担保方	担保金额	担保起始日	担保到期日	担保是否已经履行完毕
上海地产（集团）有限公司	315,000.00	2019/6/5	2024/6/5	否
上海地产（集团）有限公司	152,000.00	2019/11/14	2024/11/14	否
上海地产（集团）有限公司（注1）	370,000.00	2016/3/16	2021/3/16	是
上海地产（集团）有限公司（注2）	70,000.00	2015/1/8	2020/1/7	是
上海地产（集团）有限公司（注2）	50,000.00	2015/8/10	2020/8/10	是

(5). 关联方资金拆借

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	拆借金额	起始日	到期日	说明
拆入
详见下表

关联方	拆借金额	起始日	到期日	说明
拆出
详见下表

拆入方	拆出方	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	本期结算利率
无锡中城置业有限公司	无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司	113,406,222.37		20,400,000.00	93,006,222.37	无息
中华企业股份有限公司	上海国际汽车城置业有限公司	104,200,000.00		20,000,000.00	84,200,000.00	无息
上海中星（集团）有限公司	上海国际汽车城置业有限公司	104,200,000.00		20,000,000.00	84,200,000.00	无息
上海申阳滨江投资开发有限公司	上海杨浦滨江投资开发有限公司	70,294,738.89	17,523,389.99	13,374,373.33	74,443,755.55	5.83%、5.632%

拆入方	拆出方	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	本期结算利率
大华（集团）有限公司	上海凯峰房地产开发有限公司	258,529,200.00	382,188,034.72		640,717,234.72	股东按持股比例拆借，利率1.61%
上海融绿睿江置业有限公司	上海富源滨江开发有限公司	1,034,000,000.00	1,300,000,000.00	940,000,000.00	1,394,000,000.00	股东按持股比例拆借，无息
上海瀛利置业有限公司	上海瀛翔投资咨询有限公司	150,000,000.00			150,000,000.00	股东按持股比例拆借，无息
上海北方城市发展投资有限公司	上海星舜置业有限公司	3,857,222.00		1,400,000.00	2,457,222.00	股东按持股比例拆借，无息
安亭新古北（上海）建设开发有限公司	上海古北（集团）有限公司	5,000,000.00		5,000,000.00		股东按持股比例拆借，无息

资金拆入单位	资金拆出单位	拆入金额（万元）	期末余额（万元）	借款利率（年）	起始日	到期日	本期利息收入（万元）
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	3,453.50	3,453.50	4.90%	2018/3/7	2023/12/20	172.04
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	7,000.00	7,000.00	8.00%	2019/12/17	2021/12/16	569.33
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,400.00	1,400.00	8.00%	2019/12/17	2021/12/16	113.87
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,300.00	1,300.00	4.90%	2018/3/9	2023/12/20	64.76

资金拆入单位	资金拆出单位	拆入金额（万元）	期末余额（万元）	借款利率（年）	起始日	到期日	本期利息收入（万元）
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,200.00	1,200.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	92.08
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,400.00	1,400.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	107.42
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	5,000.00	5,000.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	383.65
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	16,546.50	16,546.50	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	1,269.61
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	22,071.00	22,071.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	1,693.50
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	30,882.50	30,882.50	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	2,369.60
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,500.00	1,500.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	115.09
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,500.00	1,500.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	115.09
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,600.00	1,600.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	122.77
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,600.00	1,600.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	122.77
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,400.00	1,400.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	107.42
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,400.00	1,400.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	107.42
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	5,000.00	5,000.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	383.65
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,400.00	1,400.00	8.00%	2018/4/1	2021/3/31	107.42
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	114,000.00	114,000.00	8.00%	2018/5/18	2021/5/17	8,747.17
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	1,400.00	1,400.00	8.00%	2018/6/19	2021/6/18	107.42
上海春日置业有限公司	上海中星（集团）有限公司	110,000.00	110,000.00	8.00%	2018/8/8	2021/8/7	8,440.25

项目	本期发生额	上期发生额
关键管理人员报酬	952.20	951.55

项目名称

关联方

期末余额

期初余额

		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
应收账款
	上海地产馨虹置业有限公司			1,209,735.90
	上海房地产经营（集团）有限公司	15,099.06		15,045.45
	上海环通建设开发有限公司	590,095.14		173,683.90
	马鞍山市金申置业发展有限公司			208,975.88
	上海地产（集团）有限公司	33,122,555.27		45,596,613.75
	上海地产中星曹路基地开发有限公司			737,567.00
	上海中星集团宜兴置业有限公司			895,844.37
	上海地产资产经营有限公司	6,344,507.67		4,400,905.61
	上海中星虹达置业有限公司			1,518,069.56
	上海富渱滨江开发建设投资有限公司	475,138.32		187,436.68
	上海申养投资管理股份有限公司			1,967,607.81
	上海周馨置业有限公司			167,885.00
	上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司			33,167.81
	上海城方租赁住房运营管理有限公司			52,007.60
	上海春日置业有限公司			393,543.00
	上海地产酒店管理有限公司	3,900,000.00		2,100,000.00
	上海鼎保置业有限公司	6,836,354.47		19,012,732.55
	上海住保悦程置业有限公司	232,722.60		232,722.60
	上海城市更新建设发展有限公司			10,246.34
	上海富洲滨江开发建设投资有限公司			260.50
	上海黄浦江东岸开发投资有限公司	1,179,245.28		1,229,456.30
	上海世博文化公园建设管理有限公司	219,065.16		183,987.79
	上海市黄浦江码头岸线建设管理有限公司	4,010.50		151,349.92
	上海申养康复医院有限公司			62,166.00
	上海世博城市最佳实践区商务有限公司	819,995.46		1,139,990.00

	上海富禄房地产开发有限公司	222,678.72
	上海金岸企业发展有限公司	39,936.53
	上海康长商务服务有限公司	14,981.00
	上海浦江世博资产经营管理有限公司	3,037.60
	上海申养养老服务有限公司	1,223,390.63
	上海晟居实业有限公司	977.70
预付账款
	上海地产馨越置业有限公司			33,642.00
	上海瀛程置业有限公司			18,591.00
	上海地产（集团）有限公司			2,592,135.33
其他应收款
	上海瀛利置业有限公司	150,000,000.00		150,000,000.00
	大华（集团）有限公司	640,717,234.72		258,529,200.00
	安亭新古北（上海）建设开发有限公司			5,000,000.00
	上海瀛程置业有限公司	23,246,025.36		11,707,084.55
	上海地产馨越置业有限公司	13,600,853.88		5,810,931.51
	上海北方城市发展投资有限公司	2,457,222.00		3,857,222.00
	上海地产（集团）有限公司	9,434,838.01		5,045,820.00
	上海地产住房保障有限公司	3,391,090.05		1,771,874.84
	上海地产资产经营有限公司	688,394.35		1,886.41
	上海地产酒店管理有限公司	353,535.88
	上海地产农业投资发展有限公司	14,508.00
	上海融绿睿江置业有限公司	1,394,000,000.00		1,034,000,000.00
	上海星信房地产开发有限公司			844,000.00
	上海中星集团宜兴置业有限公司			1,001,046.62
	上海虹城房地产有限公司	643,128.33		630,335.00
	上海尚渱实业有限公司			200,000.00
	上海市住房置业担保有限公司	6,518.40		6,518.40
	上海申江资产经营管理有限公司	4,567,924.08
	上海鼎保置业有限公司			165,908.44

	上海世博城市最佳实践区商务有限公司	500,000.00		500,000.00
	上海地产北虹桥开发建设有限公司	16,339.80		18,203.77
	上海地产北虹桥企业发展有限公司	224,172.62		123,048.89
	上海地产租赁住房建设发展有限公司	31,390.00
	上海房地（集团）有限公司	100,186.92		124,849.25
	上海房地产经营（集团）有限公司	1,320.76
	上海世博土地控股有限公司	79,938.72
	上海市滩涂生态发展有限公司	48,706.00		38,821.57
合同资产
	上海地产（集团）有限公司	2,057,378.00
	上海地产馨越置业有限公司	131,082.00
	马鞍山市金申置业发展有限公司	30,380.00
应收股利
	上海瀛利置业有限公司	250,000.00		250,000.00
	上海星信房地产开发有限公司			68,000,000.00
	上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司	1,676,365.35
其他非流动资产
	上海春日置业有限公司	4,228,159,136.38		3,960,400,434.44

项目名称	关联方	期末账面余额	期初账面余额
应付账款
	上海建实财务监理有限公司	1,556,276.92	1,483,799.00
	上海地产农业投资发展有限公司	147,256.15	197,013.15
	上海地产（集团）有限公司		349,569,659.62
	上海地产园林发展有限公司	1,398,138.11	5,825,556.76
	上海申江体育文化投资有限公司		3,892,641.47
	上海玻机智能幕墙股份有限公司	99,897.72	144,954.50
	上海虹联绿化工程有限公司	186,365.25
	上海承大网络科技服务有限公司	19,598.23
其他应付款
	无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司	93,006,222.37	113,406,222.37
	上海鼎保置业有限公司	2,472,701.07	2,472,701.07
	上海国际汽车城置业有限公司	168,400,000.00	208,400,000.00

	上海融绿睿江置业有限公司	23,850,256.38	23,850,256.38
	上海申江资产经营管理有限公司	4,057,021.15	90,521.36
	上海金岸企业发展有限公司	10,471.64	10,471.66
	上海地产（集团）有限公司	93,417,117.45	86,219,484.22
	上海利昊物业管理有限公司	2,045,574.00	2,045,574.00
	上海房地（集团）有限公司	43,366.00	43,366.00
	上海杨浦滨江投资开发有限公司	74,443,755.55	70,294,738.89
	上海地产农业投资发展有限公司	23,211.84	13,511.84
	上海春日置业有限公司		240,760.80
	华润置地（上海）有限公司	32,438,078.17	24,600,264.92
	上海地产住房保障有限公司	1,597,777.10
	上海房屋置换股份有限公司	6,324.39
	上海虹城房地产有限公司	76,608.00	76,608.00
	上海星信房地产开发有限公司		75,377,511.09
预收账款
	上海地产（集团）有限公司		98,400.00
应付股利
	上海地产（集团）有限公司	11,000,000.00	78,000,000.00
	上海融绿睿江置业有限公司	470,000,000.00	78,020,000.00
	上海北方城市发展投资有限公司		1,400,000.00
	上海明华物业管理有限公司	1,019,200.00	1,019,200.00
	台湾旭宝投资股份有限公司	458,500.00	458,500.00
	日本国万胜株式会社	196,500.00	196,500.00
	上海迪城建筑工程有限公司		440,078.31
	大华（集团）有限公司	11,400,000.00	138,700,000.00
	上海新长宁（集团）有限公司	37,500,000.00

4、 股份支付的修改、终止情况

□适用 √不适用

5、 其他

□适用 √不适用

十四、 承诺及或有事项

1、 重要承诺事项

√适用 □不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

1、 抵押事项

借款余额（万元）	抵押期限		抵押物类别	抵押物名称	抵押物账面价值（万元）
9,000.00	2013/4/2	2023/4/1	投资性房地产	上海市虹桥路1438号302、303、402、403、2501-2504、2601-2604、2701-2704、2801-2804室	21,562.84
125,000.00	2018/9/29	2033/9/28	投资性房地产	上海市虹桥路1438号1幢地下1、1-7层01	72,552.35
3,500.00	2013/4/3	2023/4/3	投资性房地产	上海市虹桥路1438号2901-2904室	4,152.41
			固定资产	上海市虹桥路1438号3001-3004室	4,146.77
19,000.00	2016/5/30	2024/6/21	投资性房地产	上海市江宁路167号新城大厦	8,467.79
15,800.00	2013/5/31	2025/5/30	投资性房地产	上海市车站南路330弄2、6号；车站南路332-398号（除车站南路330弄2、6号夹层自行车库）	15,132.64
177,000.00	2017/12/19	2041/12/17	投资性房地产	上海市“中星城”项目商业及办公楼部分房产	89,321.03
57,000.00	2014/12/24	2023/12/20	投资性房地产	上海市中星铂尔曼大酒店	105,025.13
26,664.00	2017/12/21	2022/12/21
16,158.21	2020/5/6	2023/5/5	存货	上海市洋泾街道249街坊1/8丘土地使用权	76,200.71
21,806.00	2019/1/14	2023/1/23	存货	上海市浦东新区E8单元E17-4地块商办项目土地使用权	37,556.65
57,657.88	2020/8/7	2032/8/6	存货	上海市杨树浦路1366号101、201、3-20层、1366号_2临、1366号_3临地下1-3层车库	132,201.04
1,195.43	2020/11/20	2025/11/19	存货	上海市新江湾城街道446街坊1丘	392,747.24

相关担保承诺事项详见本附注“十二、5、（4）关联担保情况”相应内容。

3、 商品房销售阶段性连带担保责任

因各地政策不同，本公司下属项目公司为购买其开发楼盘向银行申请个人住房贷款、住房公积金委托贷款、住房公积金贴息贷款的房屋承购人提供了阶段性连带保证责任。截至2020年12月31日，本公司对外应承担的阶段性担保额为11.19亿元。

2、 或有事项

(1). 资产负债表日存在的重要或有事项

√适用 □不适用

（1）因相关政府工程需要，本公司孙公司上海申江怡德投资经营管理有限公司（以下简称“申江怡德”）与上海盛尚投资中心（有限合伙）（以下简称“盛尚中心”）的租赁合同需解除，双方对赔偿金额未达成一致。2018年8月2日，申江怡德向上海市浦东新区法院提起诉讼，要求终止租赁合同、盛尚中心支付未付费用并谈妥赔偿事宜等。盛尚中心向法院提起反诉，截至2021年3月23日，该案仍在一审中。

（2）本公司孙公司中星（扬州）置业有限公司（以下简称“扬州置业”）已就总包合同提请仲裁，提请解除合同，截至2021年3月23日，尚未有仲裁结果。

（3）2009年10月，童锦泉与上海地产（集团）有限公司（以下简称“上海地产集团”）、上海房地（集团）有限公司（以下简称“上海房地集团”）、大华（集团）有限公司（以下简称“大华集团”）签署《股权转让协议》（以下简称“股转协议”），约定转让上海凯峰房地产开发有限公司（以下简称“凯峰房产”）100%股权；之后童锦泉与凯峰房产签订相关备忘录，对股转协议进行补充约定。2013年12月，童锦泉与上海地产集团、上海房地集团、大华集团、凯峰房产签署相关备忘录及补充说明，对股权转让遗留事项进行相关约定，由凯峰房产暂扣遗留事项款和保证金人民币12,775.59万元，留存期间保证金按照同期中国人民银行贷款基准利率计息。2020年11月，童锦泉因凯峰房产仍未支付上述款项，向上海市第一中级人民法院提起诉讼，诉讼请求判令上海凯峰房地产开发有限公司、上海地产（集团）有限公司、大华（集团）有限公司向其支付上述款项及相应违约金。截至2021年3月23日，该案仍在一审中。

（4）2020年11月，上海市建工机械工程有限公司因和本公司子公司苏州中华园房地产开发有限公司的总包合同结算纠纷，向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，要求支付剩余结算款人民币3,805.57万元和相应利息，截至2021年3月23日，该案件仍在一审中。除上述事项外，截至2021年3月23日，本公司无重大未决诉讼或仲裁事项。

(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用 √不适用

3、 其他

□适用 √不适用

十五、 资产负债表日后事项

1、 重要的非调整事项

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	内容	对财务状况和经营成果的影响数	无法估计影响数的 原因
如下

本次回购价格不超过5.17元/股，回购数量不低于2,500万股（含），不高于5,000万股（含），占公司总股本的比例为0.41%和0.82%，具体回购股份的数量以回购期限届满时实际回购的股份数量为准。回购方式采用集中竞价交易的方式从二级市场回购。按照回购价格上限5.17元/股进行测算，拟用于回购资金总额不高于人民币2.585亿元。除上述事项外，截至2021年3月23日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后非调整事项。

2、 利润分配情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

拟分配的利润或股利	840,580,543.68
经审议批准宣告发放的利润或股利	840,580,543.68

4、 年金计划

□适用 √不适用

5、 终止经营

□适用 √不适用

6、 分部信息

(1). 报告分部的确定依据与会计政策

□适用 √不适用

(2). 报告分部的财务信息

□适用 √不适用

(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用 √不适用

(4). 其他说明

□适用 √不适用

7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用 □不适用

1、本公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）与上海世盈投资管理有限公司（以下简称“世盈公司”）于2015年6月24日签署《上海市产权交易合同》、于2015年6月29日签署《上海市产权交易合同之补充协议（一）》、于2015年7月8日签署《上海市产权交易合同之补充协议（二）》、于2017年5月15日签署《上海市产权交易合同之补充协议（三）》（以下简称“交易文件”），中星集团将其持有的上海春日置业有限公司45%股权及中星集团对春日置业20,835万元债权转让给世盈公司。根据上述交易文件约定，中星集团应确保春日置业在2017年6月30日前取得南、北地块的国有建设用地使用权证。如因拆迁引发居民干扰原因，致中星集团无法按期完成上述事宜，则中星集团承担如下违约责任：

（1）每延迟1日，中星集团按照世盈公司已付中星集团和春日置业款项的0.025%标准支付违约金，交易文件继续履行。如世盈公司未在中星集团迟延履行取得土地义务且世盈公司享有下文第2款所述合同解除权后90天内要求中星集团行使回购，则世盈公司不得再以此理由主张终止交易文件，交易文件继续履行，中星集团需按照约定继续支付迟延履行期间的违约金，直至履行取得土地义务。

（2）如中星集团迟延履行取得土地义务超过90日且未得到世盈公司同意延期的，则世盈公司有权单方面终止交易文件的履行，退出与中星集团全部合作，包括要求中星集团按世盈公司已付中星集团和春日置业全部款项并另行支付年利率9%的金额（自实际投入之日起计算至实际偿付日支付）之标准回购世盈公司已收购春日置业全部股权，但前述回购价款应扣除中星集团按交易文件约定所需给付世盈公司的迟延履行义务违约金及春日置业已付世盈公司股东贷款全部利息（如有），中星集团应无条件配合世盈公司办理相关手续（包括但不限于按照国资转让程序实施相关事宜）。

世盈公司选择要求中星集团回购股权时，除按交易文件约定的标准要求中星集团给付外，不得同时再向中星集团主张逾期违约金。

（3）2017年9月21日，考虑到双方的合作已取得一定成效且项目未来的发展，世盈公司已经明确放弃要求中星集团行使回购，并将继续与中星集团在交易文件约定的框架下全力推动项目的合作开发建设。

（4）鉴于上述交易文件的约定及履行情况，为保护上市公司及中小股东利益，上海地产（集团）有限公司承诺：如世盈公司按照上述交易文件约定就春日置业未按时取得南、北地块国有建设用地使用权证事项向中星集团主张违约责任，在本次重组交割完成后，上海地产（集团）有限公司将按照中星集团向世盈公司实际赔偿金额对本公司进行赔偿。截至2021年3月23日，春日置业尚未取得上述地块的国有建设用地使用权证。

（5）《上海市产权交易合同之补充协议（一）》约定世盈公司成为春日置业股东后，双方商定共同通过对春日置业股东贷款及春日自身融资的方式完成项目前期动拆迁、建设及销售事宜（双方约定中星集团按10/19、世盈公司按9/19之份额承担前述义务），项目拆迁资金由中星集团牵头以春日置业或项目名义通过融资方式解决，世盈公司、中星集团均以自有资金作为有限补充（融资比例为70%、至少不低于60%，如融资比例低于60%，则由中星集团以自有资金补足，如中星集团自有资金投入超过拆迁资金的40%，则世盈公司投入的资金仍以拆迁资金的40%为限作为基数）。项目拆迁资金不足部分先由中星集团垫付，到项目约定节点后世盈公司再投入相应部分资金。融资成本计入春日置业开发成本，其中世盈公司成为春日置业股东前的因动迁资金、融资成本未能税前列支而给项目利润造成影响的，由中星集团负责，世盈公司成为春日置业股东以后的动迁资金融资成本的税前列支由中星集团、世盈公司共同完成。

2、2016年8月30日，本公司子公司上海中星（集团）有限公司将60处没有权属证书的房产，面积16,364.08㎡，账面价值609.68万元；36处不能办理完全产权证书的房产，面积48,692.89㎡,账面价值8,059.38万元；31块无证土地使用权，面积173,318㎡，账面价值2,158.72万元；2块有证土地使用权（划拨土地），面积64,979㎡，账面价值80万元，通过无偿划转或有偿转让的方式转让给上海地产资产经营有限公司。其中公司持有的“36处不能办理完全产权证书的房产及2块有证土地使用权（划拨土地）”中划拨土地上的16个划拨土地物业和2块划拨土地更名材料已由上海地产（集团）有限公司于2016年11月提交至上海市国有资产监督管理委员会（沪国资委函【2016】59号），截至2021年3月23日，已获得沪国资委改革（2017）70号文同意划拨土地使用权主体变更，其中1块划拨土地手续已办理完毕，剩余16个划拨土地物业和1块划拨土地手续仍在办理中；另有20处资产由于是非完全产证无法办理过户事宜。

3、2016年11月，上海地产（集团）有限公司（以下简称“上海地产集团”）对公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）开发成本中雪野北块做出承诺：

（1）将采取措施确保上海中星（集团）有限公司在本次重大资产重组资产交割日起三年内完成办理雪野路别墅的完全权属证书；

（2）如上海中星（集团）有限公司未能在上述期限内完成权属证书的办理工作使雪野路别墅处于可售状态，上海地产集团承诺在上述期限届满后以现金方式回购雪野路别墅，回购价格为重大资产重组交易对应之评估值及其对应的资金成本。

（3）如中华企业因雪野路别墅的违规建设等原因受到有关主管部门的行政处罚、第三方索赔或其他任何损失的，上海地产集团承诺赔偿中华企业因此而遭受的实际损失。2017年9月14日，中星集团已取得雪野路别墅的《新建住宅交付使用许可证》，文号：（沪建管（浦东）交付许（2017）第049号），2018年已办理部分房屋的产证证书（沪（2018）浦字不动产权第100439号），面积为6,751.33平方米，截至2021年3月23日，剩余1,970.37平方米尚未办理。

4、经公司2017年度股东大会审议通过，本公司全资子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）对其参股公司上海春日置业有限公司（以下简称“春日置业”）提供余额不超过25亿元的借款，在上述额度内资金可循环使用，借款期限自春日置业首次实际拆借之日起不超过三年。2018年5月18日起至2020年12月31日，中星集团已向春日置业以股东借款方式提供财务资助金额23.38亿元，期限为3年，年化借款利率为8%。截至2020年12月31日，春日置业向中星集团拆借资金本金为331,053.50万元，应收利息金额91,762.41万元。

5、2020年4月27日及2020年6月23日，经本公司第九届董事会第九次会议审议和2019年度股东大会审议通过公开发行公司债券议案。本次发行公司债券规模不超过人民币100亿元（含100亿元），期限不超过10年（含10年），可一期或分期发行。具体发行规模、发行期次、债券期限、利率、担保方式、赎回条款/回售条款由股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上述范围内确定。2021年1月，本公司收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意中华企业股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可〔2021〕113号）（以下简称“批复”），同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过742,500万元公司债券的注册申请，公司债券采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自同意注册之日起24个月内完成。

6、2020年11月，本公司子公司上海中鸿置业有限公司（以下简称“中鸿置业”）与信筳有限公司（以下简称“信筳公司”）和得合有限公司（以下简称“得合公司”）签署《上海市产权交易合同》，中鸿置业将其持有的上海苏钻投资有限公司20%股权和上海潼信投资有限公司20%股权分别转让给信筳公司和得合公司，转让价款分别为人民币4.978亿元和人民4.466亿元，中鸿置业已于2021年2月8日收到该股权转让款项。

7、2020年12月，本公司子公司上海古北（集团）有限公司（以下简称“古北集团”）与上海世博发展（集团）有限公司（以下简称“世博集团”）签订《上海市产权交易合同》，古北集团将其持有的上海鼎保置业有限公司25%股权转让给世博集团，股权转让价格为人民币4.15亿元，古北集团已于2021年1月5日收到该股权转让款项。

8、2020年，新冠疫情对企业的正常生产经营活动均造成了不同程度的影响。面对疫情，为支持企业抗击疫情，本公司根据上海市政府和上海市国资委的要求，对符合减免条件的中小企业（租赁物业位于上海市范围内），公司予以减免2020年2月-4月共3个月租金；对上海地产（集团）有限公司孙公司上海中星城际置业有限公司、上海地产酒店管理有限公司租赁本公司物业用于酒店用途部分，减免2020年上半年度租金；对符合减免条件的中小企业（租赁物业位于上海市范围

外），参考当地政府政策执行租金减免。2020年，因新冠肺炎疫情直接引发的租金减免收入共计77,017,103.74元。

8、 其他

□适用 √不适用

十七、 母公司财务报表主要项目注释

1、 应收账款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内	17,105,660.38
1年以内小计	17,105,660.38
1至2年
2至3年
3至4年
4至5年
5年以上	716,050.00
合计	17,821,710.38

(2). 按坏账计提方法分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备	384,406.00	2.16	384,406.00	100.00		384,406.00	8.15	384,406.00	100.00
其中：
单项计提	384,406.00	2.16	384,406.00	100.00		384,406.00	8.15	384,406.00	100.00
按组合计提坏账准备	17,437,304.38	97.84	331,644.00	1.90	17,105,660.38	4,331,644.00	91.85	331,644.00	7.66	4,000,000.00
其中：
信用风险特征组合	17,437,304.38	97.84	331,644.00	1.90	17,105,660.38	4,331,644.00	91.85	331,644.00	7.66	4,000,000.00
合计	17,821,710.38	100.00	716,050.00		17,105,660.38	4,716,050.00	100.00	716,050.00		4,000,000.00

按单项计提坏账准备：

√适用 □不适用

位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
刘淑梅	190,000.00	190,000.00	100.00	无法收回
盛林	110,000.00	110,000.00	100.00	无法收回
张震	70,000.00	70,000.00	100.00	无法收回
董艳	14,406.00	14,406.00	100.00	无法收回
合计	384,406.00	384,406.00	100.00	/

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
信用风险特征组合	17,437,304.38	331,644.00	1.90
合计	17,437,304.38	331,644.00

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
应收账款坏账准备	716,050.00					716,050.00
合计	716,050.00					716,050.00

(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

√适用 □不适用

单位名称	期末余额
	应收账款	占应收账款合计数的比例(%)	坏账准备
中星（昆山）城际置业有限公司	17,105,660.38	95.98
上海古北赵巷置业有限公司	331,644.00	1.86	331,644.00
刘淑梅	190,000.00	1.07	190,000.00
盛林	110,000.00	0.62	110,000.00
张震	70,000.00	0.39	70,000.00
合计	17,807,304.38	99.92	701,644.00

项目	期末余额	期初余额
应收利息
应收股利	763,900,000.00	1,011,850,000.00
其他应收款	7,377,104,570.56	6,624,229,653.22
合计	8,141,004,570.56	7,636,079,653.22

(2). 重要逾期利息

□适用 √不适用

(3). 坏账准备计提情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

应收股利

(1). 应收股利

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目(或被投资单位)	期末余额	期初余额
上海原经房地产（集团）有限公司	45,000,000.00	45,000,000.00
上海中星（集团）有限公司	373,000,000.00	374,000,000.00
上海凯峰房地产开发有限公司	42,600,000.00	518,300,000.00
上海南郊中华园房地产开发有限公司	12,600,000.00	27,900,000.00
上海瀛浦置业有限公司	28,200,000.00	45,900,000.00
上海润钻置业有限公司		750,000.00
上海古北（集团）有限公司	262,500,000.00
合计	763,900,000.00	1,011,850,000.00

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内	2,569,895,443.63
1年以内小计	2,569,895,443.63
1至2年	4,059,666,133.55
2至3年	54,784,296.02

3至4年	287,570,259.45
4至5年	117,191,521.12
5年以上	298,130,829.22
合计	7,387,238,482.99

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
备用金	5,000.00	7,000.00
押金、保证金	9,266,518.40	9,539,837.69
代垫、暂付款	1,005,380.97	559,664.97
往来款	7,376,705,452.93	6,624,183,226.57
其他	256,130.69	5,984.50
合计	7,387,238,482.99	6,634,295,713.73

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2020年1月1日余额	136.42		10,065,924.09	10,066,060.51
2020年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	565.28		67,286.64	67,851.92
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额	701.70		10,133,210.73	10,133,912.43

账面余额

第一阶段

第二阶段

第三阶段

合计

	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
上年年末余额	6,623,823,877.91		10,471,835.82	6,634,295,713.73
上年年末余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期新增	752,782,934.36		159,834.90	752,942,769.26
本期终止确认
其他变动
期末余额	7,376,606,812.27		10,631,670.72	7,387,238,482.99

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
其他应收款坏账准备	10,066,060.51	67,851.92				10,133,912.43
合计	10,066,060.51	67,851.92				10,133,912.43

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
上海润钻置业有限公司	往来款	3,933,080,000.00	1年以内、1-2年	53.24

洵钻（南通）置业有限公司	往来款	1,423,230,000.00	1年以内	19.27
上海中鸿置业有限公司	往来款	974,400,000.00	1-4年、5年以上	13.19
江阴中企誉德房地产有限公司	往来款	578,530,868.88	1年以内、1-5年、5年以上	7.83
杭州中华企业房地产发展有限公司	往来款	198,674,859.21	3-4年、5年以上	2.69
合计		7,107,915,728.09		96.22

3、 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
对子公司投资	13,175,896,287.07	1,273,500,000.00	11,902,396,287.07	13,191,850,587.07	1,273,500,000.00	11,918,350,587.07
对联营、合营企业投资	302,443,138.23		302,443,138.23	302,800,261.78		302,800,261.78
合计	13,478,339,425.30	1,273,500,000.00	12,204,839,425.30	13,494,650,848.85	1,273,500,000.00	12,221,150,848.85

被投资单位	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	本期计提减值准备	减值准备期末余额
上海古北（集团）有限公司	426,767,625.00			426,767,625.00
上海原经房地产（集团）有限公司	265,584,288.81			265,584,288.81
苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司	378,000,000.00			378,000,000.00
上海房产之窗有限公司	15,954,300.00		15,954,300.00
上海鼎达房地产有限公司	54,070,404.00			54,070,404.00
上海南郊中华园房地产开发有限公司	352,800,000.00			352,800,000.00
上海中鸿置业房地产开发有限公司	33,472,400.00			33,472,400.00
浙江锦华房产有限公司	4,750,000.00			4,750,000.00
上海顺驰置业有限公司	654,562,880.84			654,562,880.84
杭州中华企业房地产发展有	800,000,000.00			800,000,000.00		747,200,000.00

限公司
江阴中企誉德房产开发公司	207,800,000.00			207,800,000.00		207,800,000.00
上海瀛茸置业有限公司	540,000,000.00			540,000,000.00		121,500,000.00
苏州中华园房地产开发有限公司	480,000,000.00			480,000,000.00		197,000,000.00
中企汇锦投资有限公司	600,000,000.00			600,000,000.00
上海新弘生态农业有限公司	10,000,000.00			10,000,000.00
上海凯峰房地产开发有限公司	537,729,318.21			537,729,318.21
上海房地集团物业服务有限公司	6,660,877.17			6,660,877.17
上海中星（集团）有限公司	7,817,698,493.04			7,817,698,493.04
上海润钻置业有限公司	1,000,000.00			1,000,000.00
洵钻（南通）置业有限公司	5,000,000.00			5,000,000.00
合计	13,191,850,587.07		15,954,300.00	13,175,896,287.07		1,273,500,000.00

投资 单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海瀛浦置业有限公司	206,987,122.71			-6,339,986.36			28,200,000.00			172,447,136.35
上海地产建筑产品研发有限公司	420,386.30		420,386.30
上海国际汽车城置业有限公司	95,392,752.77			54,603,249.11			20,000,000.00			129,996,001.88
小计	302,800,261.78		420,386.30	48,263,262.75			48,200,000.00			302,443,138.23

合计

302,800,261.78

420,386.30

48,263,262.75

48,200,000.00

302,443,138.23

4、 营业收入和营业成本

(1). 营业收入和营业成本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	28,380,908.30	25,660,342.66	26,650,185.47	16,991,013.85
其他业务	29,934,905.31	1,151,669.73	9,433,962.00	1,064,412.26
合计	58,315,813.61	26,812,012.39	36,084,147.47	18,055,426.11

项目	本期发生额	上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益	735,700,000.00	965,950,000.00
权益法核算的长期股权投资收益	48,263,262.75	62,140,816.20
处置长期股权投资产生的投资收益	1,141,666.04
交易性金融资产在持有期间的投资收益	1,274,000.00	684,000.00
合计	786,378,928.79	1,028,774,816.20

项目	金额	说明
非流动资产处置损益	151,485,247.76
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免

计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	41,114,123.63
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	131,161,670.82
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益	4,620,496.67
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-14,684,625.98
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额	-6,321,575.69
少数股东权益影响额	-7,496,614.93
合计	299,878,722.28

2、 净资产收益率及每股收益

√适用 □不适用

报告期利润	加权平均净资产收益率（%）	每股收益
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润	8.88	0.23	0.23
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润	6.95	0.18	0.18

备查文件目录	载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
备查文件目录	载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
备查文件目录	报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。