万科企业股份有限公司2012年年度报告
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自
出席本次董事会会议。乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董
事代为出席并行使表决权；王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权肖莉董事代为出席
并行使表决权；齐大庆独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出
席并行使表决权。
公司2012年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币1.8元（含税）现
金股息。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的
真实、完整。
致股东………………………………………………………………….…………………………2
公司简介………………………………………………………………………………………… 2
会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….3
董事会报告………………………………………………………………………………………4
重要事项………………………………………………………………………………………….34
股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……40
董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….44
公司治理…………………………………………………………………………………………48
监事会报告………………………………………………………………………………………51
内部控制情况……………………………………………………………………………………52
财务报告………………………………………………………………………………………….56
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一、致股东
对于似乎从未平静过的中国房地产行业而言，2012 年是一个相对平静的时段。这是暗流涌动之上的
表面静寂，还是意味着一个平稳时代的真正开端？当时光凝固为历史之后，事实会给出最终的答案。而
对于身处历史之中的我们来说，或许只有等待谜底的揭晓。
中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至
少可以说，这个时代应该已经结束。应该这个词，有三层含义。第一，它是大众希望看到的结果；第
二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一个大概率事件。
这并不是一个断然的结论，但作为企业决策的演绎起点，它已经足够了。企业决策，永远都是在信
息不完整的情况下，面对不确定性而做出的选择。
如果我们相信，房价的快速上涨已经结束，那么未来的市场是波动还是平稳，其实并不十分重要。
因为，企业可以找到一个可供长期坚持的策略，无论波动或平稳，该策略都能适用。
这个策略的要点并不复杂。概括起来不外乎以下几点：一是，面向真实自住的需求，而不是面向投
资预期；二是，依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；三是，快速周
转，以及谨慎的投资风格；四是，始终严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信，并谋求与
自然、社会和谐共处的可持续发展。
而采用更通俗的语言，万科的经营策略重点体现在三句话。第一，万科的长期战略是住宅产业化，
包括装修房、工厂化和绿色建筑。第二，不囤地，不捂盘，不当地王。第三，盖有人住的好房子。
到 2012 年，万科交付的房屋，装修房占比超过 80%。万科售出的房屋中，144 平方米以下的中小套
型占比则达到了 90%。而投资性购房者偏好大户型、偏好毛坯房。这意味着，万科的客户中，基本都是
自住性购房者。无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定，这已经被 2008 年以来完整
的行业周期所验证。
万科的项目储备，以满足未来两到三年的开工需要为尺度。这是现实的土地市场中，维持稳定经营
和增长所能做到的最低，也是全球房地产龙头企业的最低水平。这并没有影响万科的增长，也没有影响
近年来万科净资产收益率的逐年提升。
不囤地，不捂盘，其实就是快速周转。不当地王，则体现了充分谨慎的投资风格。快速周转的房地
产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使公司不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保
证了公司在或有波动的市场中，经营的安全性和灵活性。
万科的装修房战略已经基本实施完成。未来几年的战略重点将转向工厂化。工厂化带来的规模驾驭
能力、质量保障能力、施工效率、规模效应和环保特征，将逐渐体现为万科的专业优势。相对来说，装
修房容易模仿，而工厂化的模仿则要困难得多。万科的工厂化，已经探索了十余年时间，工厂化带来的
先发优势，将比装修房更加显著。
企业的一切努力和优势，最终需要体现到为投资者创造价值。2013 年是万科第三个十年发展期的收
官之年。三十年不是一个短暂的时间，感谢股东一直以来赐予万科管理团队的支持和信任。请股东相
信，尽管我们正在逐渐走向成熟，但我们永远不会舍弃年轻的心态。我们将永怀理想与激情，来不断印
证我们受雇于万科股东的光荣与责任。
二、公司简介
1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE)
2.法定代表人：王石
3.董事会秘书：谭华杰
电子信箱：IR@vanke.com
股证事务授权代表：梁洁
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电子信箱：IR@vanke.com
4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
5.电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
6.注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
7.国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
8.信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英
文媒体
登载年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
9.年报备置地点：公司董事会办公室
10.股票上市地：深圳证券交易所
11.股票简称及代码：万科 A 000002
万科 B 200002
12.公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
变更登记日期：2010年4月13日，地点：深圳
13.企业法人营业执照注册号：440301102900139
14.税务登记号码：地税登字440300192181490号
国税登字440300192181490号
15.组织机构代码：19218149-0
16.公司聘请的会计师事务所
名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
签字会计师：李婉薇，温华新
三、会计数据和财务指标摘要
1. 本年度主要会计数据
单位：人民币元
2012 年 2011 年 本年比上年增减 2010 年
营业收入 103,116,245,136.42 71,782,749,800.68 43.65% 50,713,851,442.63
营业利润 21,013,040,794.06 15,763,216,697.19 33.30% 11,894,885,308.23
利润总额 21,070,185,138.11 15,805,882,420.32 33.31% 11,940,752,579.02
归属于上市公司股东的净利润 12,551,182,392.23 9,624,875,268.23 30.40% 7,283,127,039.15
归属于上市公司股东的扣除非经
12,511,303,092.59 9,566,931,546.48 30.78% 6,984,394,617.27
常性损益的净利润
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经营活动产生的现金流量净额 3,725,958,472.52 3,389,424,571.92 9.93% 2,237,255,451.45
本年末比上年末
2012 年末 2011 年末 2010 年末
增减
资产总额 378,801,615,075.37 296,208,440,030.05 27.88% 215,637,551,741.83
负债总额 296,663,420,087.27 228,375,901,483.02 29.90% 161,051,352,099.42
归属于上市公司股东的股东权益 63,825,553,925.30 52,967,795,010.41 20.50% 44,232,676,791.11
股本 10,995,553,118.00 10,995,210,218.00 0.0031% 10,995,210,218.00
注：报告期内，公司 A 股股票期权激励计划进入行权期，期内共有 342,900 份期权行权，公司股份数因此增加 342,900
股。
2. 近 3 年主要会计数据及财务指标
单位：人民币元
2012 年 2011 年 本年比上年增减 2010 年
基本每股收益 1.14 0.88 29.55% 0.66
稀释每股收益 1.14 0.88 29.55% 0.66
扣除非经常性损益后的基本每股收益 1.14 0.87 31.03% 0.64
全面摊薄净资产收益率 19.66% 18.17% 增加 1.49 个百分点 16.47%
加权平均净资产收益率 21.45% 19.83% 增加 1.62 个百分点 17.79%
扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率 19.60% 18.06% 增加 1.54 个百分点 15.79%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 21.38% 19.71% 增加 1.67 个百分点 17.06%
每股经营活动产生的现金流量净额 0.339 0.308 10.06% 0.203
2012 年末 2011 年末 本年末比上年末增减 2010 年末
归属于上市公司股东的每股净资产 5.80 4.82 20.33% 4.02
资产负债率 78.32% 77.10% 增加 1.22 个百分点 74.69%
非经常性损益项目
单位：人民币元
项目 2012 年 2011 年 2010 年
非流动资产处置损益 (4,670,558.15) 2,900,631.43 (190,379.16)
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
(24,920,299.96) (1,987,290.76) 100,279,567.90
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 33,179,668.85 35,395,144.49 217,298,713.13
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 61,814,902.20 39,765,091.70 46,057,649.94
所得税影响 (17,850,642.97) (10,007,991.17) (63,410,766.31)
少数股东损益影响 (7,673,770.33) (8,121,863.94) (1,302,363.62)
合计 39,879,299.64 57,943,721.75 298,732,421.88
注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括捐赠支出、赔偿及补偿等。
3. 境内外会计准则差异
单位：人民币元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益
2012 年 2011 年 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
按境外会计准则 12,551,182,392.23 9,624,875,268.23 63,825,553,925.30 52,967,795,010.41
按境内会计准则 12,551,182,392.23 9,624,875,268.23 63,825,553,925.30 52,967,795,010.41
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则 - - - -
差异说明 无差异
四、董事会报告
1. 管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
公司重点关注的 14 个城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、
沈阳、成都、武汉），2010 年、2011 年住宅成交面积持续萎缩，同比分别下降 29.6%和 19.2%。2012 年
3 月份后，这些城市的住宅市场景气状况相比前期有所改善。由于对比基数低，成交回升的趋势较为明
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显。2012 年，上述城市的成交面积同比上升 34.3%，但和 2009 年相比，仍下降 23.6%。
由于主要城市住宅成交恢复，全国商品住宅累计成交量在 2012 年 11 月结束了自年初以来的同比下降态
势，全年商品住宅销售面积为 9.85 亿平方米，同比增长 2.0%。尽管如此，全国商品住宅市场成交增速自
2010 年以来逐年放缓的趋势依然十分明显。各地市场的走势也呈现出明显的分化，中西部地级以下城市
的成交状况仍并不乐观。
在新增住房供应方面，上述 14 个城市 2012 年合计批准预售面积同比下降 6.8%。由于供给减少和成交回
升，这些城市 2012 年的商品住宅成交面积对批准预售面积的比值上升至 1.01，市场供需关系已逐渐趋于
平衡，相比 2011 年的 0.70 有较为明显的回升。这一定程度上也缓解了自 2011 年初以来库存不断攀升的
压力。截至报告期末，14 城市的可售库存（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅）面积总计约 1.16 亿
平方米，与上年同期基本持平；库存去化周期（按最近三月移动平均成交面积计算）由 2 月底的最高峰
21.7 个月下降至 10.2 个月。
新增供应的减少，一定程度上反映了前期市场调整对企业开发投资的影响。报告期内，全国住宅开发投
资完成额同比增长 11.4%，增速为近十年来最低。全国住宅新开工面积同比下降 11.2%，同样为多年来罕
见。
公司曾预计，随着 2012 年下半年土地供应力度的加大，资金实力较强的企业将获得更多的机会。报告期
内，土地市场的变化符合公司的判断。16 个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上
海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆）土地供应面积上半年同
比减少 1.4%，下半年同比增长 25.4%，全年约 68.9%的土地供应集中在下半年。随着企业资金状况的改
善和投资意愿的逐渐增强，土地流拍率逐渐下降，下半年部分城市的土地市场局部相对活跃，溢价成交
的现象有所增加。尽管如此，下半年地价并未出现全面大幅上涨，土地市场的成交氛围整体上仍较为理
性。
为促进货币信贷合理适度增长，央行在2012年上半年两次下调存款准备金率各0.5个百分点，并在6、7月
两次下调存贷款基准利率。根据央行报告，2012年全国新增房地产贷款13,465亿元，同比多增897亿元，
但房地产贷款新增额占各项贷款新增额的比例为17.4%，较2011年微降0.1个百分点。尽管行业的融资环境
相比2011年有所改善，但并未出现根本性的好转。拓宽融资渠道、增强资金稳健性仍然非常重要。
2012 年经营业绩与分析
报告期内，公司坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，取得良好的销售业
绩。
2012 年，公司共实现销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长 20.5%和 16.2%，
销售金额再度刷新行业纪录。
分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 412.8 万平方米，销售金额 468.2 亿元；在以
长三角为核心的上海区域实现销售面积 255.7 万平方米，销售金额 329.7 亿元；在以环渤海为核心的北京
区域实现销售面积 346.0 万平方米，销售金额 369.9 亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售
面积 281.1 万平方米，销售金额 244.5 亿元。
公司所销售的住宅产品仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144 平方米以下户型占比达到
90%。
报告期内，公司实现结算面积 899.3 万平方米，结算收入 1015.8 亿元，同比分别增长 60.0%和 43.8%。
2012 年公司营业收入首次突破千亿，达 1031.2 亿元，同比增长 43.7%，实现净利润 125.5 亿元，同比增
长 30.4%。
公司房地产业务的结算均价为 11,295 元/平方米，较 2011 年下降 10.1%；房地产业务结算毛利率为
25.84%，较 11 年下降 2.95 个百分点；结算净利率 13.08%，较 2011 年下降 1.93 个百分点。尽管利润率同
比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为 19.66%，较 2011 年提
高 1.49 个百分点，为近十年来最高水平。
这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了 2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；
另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。
截至 2012 年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计 1354.9 万平方米，对应合同金额 1436.5
亿元，较 2011 年末分别增长 24.8%和 17.6%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。
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公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由 2011 年底的 1111.0 亿元增长至 1310.2 亿元，公司
的资产负债率达到 78.3%，较 2011 年的 77.1%增加 1.2 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司
的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为 43.7%。截至报
告期末，公司的净负债率为 23.5%，仍然保持在行业较低的水平。
公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金 522.9 亿元，远
高于短期借款和一年内到期的长期借款总额 355.6 亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金
流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。
公司注重库存去化。期末各类存货中，已完工开发产品（现房）159.9 亿元，占比 6.27%；在建开发产品
1622.2 亿元（其中包含已售出未结算产品），占比 63.57%；拟开发产品（对应规划中项目）767.3 亿元，
占比 30.07%。存货结构保持在健康状态。
2012 年，公司实现新开工面积 1,433 万平方米，相比年初计划增长 7.9%。实现竣工面积 979 万平方米，
相比年初计划增长 10.0%。
2012 年下半年土地供应力度加大，公司亦积极把握机会，在坚持严格投资标准的前提下，获得了一批可
满足未来发展需要的项目资源。期内，公司新增加开发项目 78 个，按万科权益计算的占地面积约 624 万
平方米（对应规划建筑面积约 1,589 万平方米），平均楼面地价约 2,790 元/平方米。此外，公司还参与城
市更新改造类项目 1 个，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约 6 万平方米（对应
规划建筑面积约 33 万平方米），预计平均楼面综合改造成本和地价约 3,800 元/平方米。年内，公司在深
耕现有城市的基础上，新进入南充、平度、徐州、营口、济南等城市。
截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3,947 万平方米，较年初 3,277 万平方米
有所增长，可满足未来两到三年的开发需求。此外，报告期末公司参与旧城改造的项目，按当前规划条
件，万科权益建筑面积约 303 万平方米，也较年初有所增长。
2012 年管理回顾
报告期内，公司以市场、客户、股东为导向，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略。在销售
和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。
2012 年，公司实现的房屋交付量超过 10 万套。坚持“质量第一”，确保安全生产和产品质量，仍然是公
司管理工作的重点。公司组织了大批工程系统管理人员和技术骨干赴日研修，学习发达国家的工程管理
经验并在公司的项目中逐步实施。为保障产品质量，公司从客户感受出发，继续调整和完善实测实量体
系，并大力推广交付前联合检查制度。
报告期内，在对一线公司进行分类管理、具体指导的同时，公司将一部分投资决策权下放到区域，使区
域在经营中承担更多的职责。加强区域的投资决策能力，有助于公司更快速和有效地应对市场变化，把
握市场机遇。围绕这一管理架构的调整，公司以事业计划书为工具，调整战略管控体系，完善战略运营
管理体系。
房地产属于资金密集型行业。报告期内，公司充分利用资本市场各类工具，在传统融资方式基础上，创
新合作模式，扩大资金来源，降低资金成本，确保了企业发展的需要。
随着住宅日益回归基本的居住属性，服务配套也成为客户在购房时重点考虑的因素。2012 年，公司坚持
“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的理念，在提高产品性能的基础上，继续探索和加强服务
配套，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，从餐饮、仓储以及综合便
利服务等各个方面不断完善小区的生活配套，提高客户居住感受。
期内，公司成功收购了香港上市公司南联地产控股有限公司 75%的股权。目前南联地产已更名为万科置
业（海外）有限公司。作为国际市场的一部分，香港资本市场的发展相对成熟，金融产品也更为丰富。
此次收购为公司今后国际化业务的探索和开展创造了更为便利的条件。
公司的企业形象再次获得肯定。2012 年公司连续第十次获得由经济观察报社与北京大学管理案例研究中
心联合评选的“中国最受尊敬企业”称号，连续第五年获得《财富》（中文版）公布的“最受赞赏的中
国公司”，荣登“2012 最受赞赏的中国公司全明星榜”，并连续在“房地产开发”行业榜中位列第 1
位。在由《21 世纪商业评论》、《21 世纪经济报道》联合主办的第九届中国企业公民论坛活动中，公司
获得 2012 年中国最佳企业公民综合奖。在由南方周末报社主办的中国企业社会责任评选中，公司获得年
度责任案例奖。
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在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院等组织的评选中，公司再
度获得 2012 中国房地产百强开发企业第一名，并获得综合实力、规模和社会责任 TOP10 第一名。公司还
被评选为“2012 中国房地产行业领导公司品牌”，公司物业服务公司被评选为“2012 中国物业服务优秀
品牌企业”。在中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心评选的 2012 中国房地产开
发企业 500 强中公司位列第一名，并荣获“杰出贡献奖”。
年底，在 CCTV 主办的 2012 年中国经济年度人物评选中，公司总裁郁亮当选十大经济年度人物。2012 年
的评选以“实业的使命”为主题，意在表彰在实体经济方面的优秀践行者和为实体经济发展做出重大贡
献的群体。此次当选，意味着万科多年来所坚持的经营理念和策略获得社会各界的广泛认可。
公司和投资者保持良好的沟通，年内接待投资者来访、组织电话会议超过 600 次，参加境内外机构组织
的大型投资者见面会超过 70 场，此外，公司还通过业绩见面会、网上推介、机构走访等方式主动加强和
投资者的互动。2012 年公司获得由和讯网、中国证券市场研究设计中心（SEEC）等机构联合评选的最佳
投资者公共关系上市公司，入选《证券时报》评选的中国主板上市公司价值百强，中国上市公司市值管
理研究中心、清华大学中国金融研究中心和新浪网联合评选的 2012 年度中国上市公司市值管理绩效百佳
榜。公司董事会秘书再度获得《新财富》金牌董秘和最受机构投资者欢迎董秘，《董事会》评选的最具
创新能力董秘，由和讯网评选的金牌上市公司董秘奖等奖项。
2013 年发展展望
公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服
务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实
现稳健增长。
2013 年，公司的房屋交付量预计将超过 11 万套。为确保施工安全和交付质量，公司将严格执行安全管理
规定，强化文明工地管理，提升工友工作环境的安全性。在质量管理方面，公司将从客户感受出发，以
简明、有效为原则，持续完善评估体系。
在采购管理方面，公司将严格执行材料三级管理体系，坚持质量飞行检查，继续强化标准化装修部品使
用，坚持健康、质量、绿色底线，以实现对客户负责的目的。
公司仍然会坚持快速开发的策略。2013 年，公司现有项目预计将实现开工面积 1,653 万平方米，实现竣
工面积 1,290 万平方米。
鉴于公司目前的资金比较充裕，未来公司会在审慎的原则下，立足自住需求的产品定位，继续关注可能
的项目发展机遇。在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性，以及
项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。
近年来，城市功能和产业的升级，以及客户需求层次的提升对公司的产品和服务提出了更高的要求。公
司将继续坚持与城市同步发展的策略，从满足客户需求的角度出发，不断完善自己的产品线，谨慎探索
和住宅相配套的物业类型。2013 年 1 月，公司在北京成立了商用地产管理部，未来，公司将对旗下各类
商用资源进行整合，围绕住宅，发挥商住协同效应，为客户营造“好房子，好服务，好邻居”的生活环
境，逐步探索适合公司发展的商业地产模式。
2012 年，公司成立了海外业务推进小组，在全球范围内展开考察和调研。2013 年初，公司通过和当地有
经验的品牌开发商合作的方式，进入香港、美国市场。目前，公司在国际化业务拓展方面还处在试水和
学习阶段，未来一段时期，相关业务的规模仍会控制在合理范围内。通过国际化业务尝试，公司将获得
实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会，在此过程中，公司将逐步培养自身海外业务能力。和国
际优秀同行的合作交流，对于提升公司在产品设计、客户需求理解、精细化管理等方面的专业能力也将
起到积极作用。
行业内人才竞争日益激烈，尽管公司具有丰富的人才储备，但能否持续吸纳和保有更多的优秀人才，仍
然是决定公司未来是否能保持竞争优势的关键因素。为此，公司将继续加强对人才梯队的培养和建设，
完善培训机制，打造精干高效的团队，提升组织效能。公司将开展强将计划，通过内部培养与外部引进
相结合的方式，大力引进、提拔能够带领公司在竞争中胜出的管理人才。为了配合商业、海外等新业务
探索的需要，公司还将大力引入相关业务端口的专业人才，为新业务的发展提供人员支持。
住宅产业化推进情况
自 1999 年万科建筑研究中心成立以来，公司在住宅产业化的道路上已经前行 13 年，多年坚持不懈的研
发应用奠定了公司在这一领域的专业优势。公司的住宅产业化战略主要包括三部分内容：装修房，工厂
化，绿色建筑。近年来，随着公司在相关领域的推进力度不断加大，一些积极的效果已经逐步呈现。公
司相信，住宅产业化体系的大范围推广和应用将使公司突破规模发展的瓶颈，并成为公司未来核心竞争
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力的重要来源。
1、装修房
国内住宅行业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段，万科在行业内率先推行装修房战略，2012 年
公司装修房交付量超过 8 万套，是业内前所未有的规模。
相对于毛坯交付，装修交付可以基本消除装修过程中的二次污染，减少绝大部分装修垃圾，为客户节约
大量的时间和精力，也大大减少邻里间装修不同步而导致的相互干扰。对企业而言，推广装修交付既顺
应了行业发展的趋势，也有助于提升净资产回报水平。
装修房交付对于工程管理有着更为复杂和严格的要求。目前，公司已经形成了一套较为完整的装修交付
管理体系。为了继续提高装修交付品质，2012 年，公司发布了健康住宅体系等级标准，制定了更加严格
的技术和管理指标，加强了对装修室内环境的管理，并进一步提高了对材料家具的抽检力度。
2013 年，公司的装修房交付量预计将超过 10 万套。公司将继续完善装修交付的流程和工作标准，改进装
修施工的工艺工法，推行“装修房交付验收指引”，推广交付前联合检查，确保交付质量。
2、工厂化
相对于传统的施工方式，工厂化在几个方面有突出的优势：首先，它有利于实现大规模开发下的房屋品
质控制；其次，工厂化的建造速度高于传统方式，有利于实现更快的周转；此外，工厂化施工远比传统
方式更环保。
随着近年来建筑行业人工成本大幅上升，工厂化的经济性不断改善，规模化推广的时机逐渐到来。2012
年，公司工厂化项目的新开工面积达到 272 万平方米。
作为工厂化技术的应用之一，近年来公司大规模推广大钢模、铝模技术，相对于传统的木模板施工，大
钢模、铝模技术在建筑施工中能够大量减少木材消耗，实现环保效益；同时，它减少对人工作业的依
赖，省去了抹灰找平工序，避免了可能出现的墙面开裂或空鼓等问题，有助于更好实现质量稳定性。
2012 年，公司铝模、大钢模新开工面积 695 万平方米，较 2011 年增加 93%。
此外，公司近年来展开了机械喷浆、机械腻子打磨等一系列机械化工艺的研究和应用。相对于传统施工
方式，机械化的工艺方式不仅能有效提升质量合格率，防范质量通病；同时，在同等劳动力状况下，机
械化作业所能完成的工程量也远远超出传统方式。
在一些条件许可的城市，公司将逐渐开展全面工厂化试点。随着工厂化技术应用和体系构建的逐步成
熟，公司将迎来工厂化的全面推进时期。
3、绿色建筑
低碳经济背景下，绿色地产符合行业未来发展方向。万科在行业内率先推广绿色建筑。2012 年，公司共
计完成 20 个绿色三星项目，总建筑面积为 166.6 万平方米；其中住宅项目的面积为 122 万平方米，占全
国绿色三星住宅面积的 44%。
2012 年，由万科发起筹建的北京市绿色建筑示范区在北京市房山区奠基。北京市绿色建筑示范区集绿色
公园、研发基地和产业孵化园于一体，建成后将被打造成为全球领先的绿色理念推广平台。在万科的积
极推动下，该项目已经汇聚了一大批国际、国内一流的科研院所与企业，并成立了由万科、英国建筑研
究院（BRE）等 14 家科研院所及企业组成的绿色技术联盟。项目在筹建过程中采用了最新的绿色环保理
念，并引进了国际先进的绿色建筑技术，无疑将进一步提升万科在绿色建筑领域的影响力；同时，和国
际顶级绿色建筑研发机构、企业的合作，也将带动高性能可持续建筑开发的理念与经验的分享，使公司
在绿色建筑领域的专业优势得到进一步的巩固。
期内，公司还与全球最大的独立性非政府环境保护组织之一的世界自然基金会（WWF）签署谅解备忘
录，就未来 5 年的环境保护和绿色可持续发展等方面达成合作意向，成为首个和 WWF 签约的中国企业。
和 WWF 的合作将使公司在碳减排、生态保护和森林保护方面获得更多的专业技术支持，为公司推广绿色
战略、强化持久竞争力提供助力。
2012 年，公司建研基地的一系列实验设施陆续投入使用。公司在东莞建研基地的万科建筑实验塔作为国
内首个、全球最高的高层建筑设备系统性能测试实验塔，已启动运营，通过将精确的技术研究方法引入
住宅舒适性和绿色技术研究，实验塔将为国家行业标准制定提供科学、规范的依据。公司在东莞建研基
地的实验室、环境仓也通过了相关的资质评审，目前已经具备运营条件。这些成果强化了公司的专业影
响力和权威性，使公司在某些领域具备了国际领先的研究能力和研发条件。随着公司建筑研发力量的不
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断增加，公司在住宅产业化方面的领跑优势将进一步得到增强。
2.公司经营情况
（1）主营业务的范围及其经营状况
A.按行业划分
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2012 年公司销售面积 1295.6 万平方米，销售金额
1412.3 亿元，同比分别增长 20.5%和 16.2%。
2012 年全国商品房销售总额为 64,456 亿元。按此口径计算，2012 年公司在全国的市场占有率为 2.19%，
比 2012 年增加 0.13 个百分点。
报告期内，公司房地产项目结算面积 899.3 万平方米，同比增长 60.0%，结算收入 1015.8 亿元，同比增长
43.8%，结算成本 645.7 亿元，同比增加 51.5%；房地产业务的营业利润率为 25.84%，比上年减少 2.95 个
百分点。
单位：人民币万元
注
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 增减 金额 增减 数值 增减
1.主营业务 10,243,903.98 43.84% 6,529,313.80 51.58% 25.66% 减少 3.02 个百分点
其中：房地产 10,157,971.69 43.79% 6,456,833.75 51.48% 25.84% 减少 2.95 个百分点
物业管理 85,932.29 49.99% 72,480.05 60.95% 4.71% 减少 9.19 个百分点
2.其他业务 67,720.53 20.29% 12,847.64 -15.35% 72.39% 增加 9.77 个百分点
合计 10,311,624.51 43.65% 6,542,161.44 51.34% 25.97% 减少 2.97 个百分点
注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
B.按投资区域划分
主营业务收 净利润 结算面积
比例 比例 比例
入（万元） （万元） （平方米）
广深区域 2,890,350.71 28.46% 446,298.23 33.60% 2,398,703.00 26.67%
上海区域 2,174,183.03 21.40% 229,664.10 17.29% 1,426,061.00 15.86%
北京区域 3,344,944.20 32.93% 418,232.87 31.49% 3,119,394.00 34.69%
成都区域 1,748,493.75 17.21% 233,990.32 17.62% 2,048,799.00 22.78%
合计 10,157,971.69 100.00% 1,328,185.52 100.00% 8,992,957.00 100.00%
（2）公司主要全资附属企业经营情况及业绩
单位：人民币万元
2012 年营业 2012 年净 2012 年末总
公司名称 权益 2012 年主要开发项目
收入 利润 资产
北京蓝山、北京红狮家
北京万科企业有限公司 100% 289,971.90 114,014.73 1,529,825.81
园、北京万科蓝
深圳万科恒大物业有限公司 100% 186,778.36 41,169.08 196,552.74 深圳金色领域
大连魅力之城、大连朗润
大连万科魅力之城
