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万科企业股份有限公司2014年年度报告 下载公告
公告日期:2015-03-31
                                    2014 年度报告
                                 公告编号:〈万〉2015-012
重要提示:
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、乔世波副主席、郁亮董事、王文金董事、陈鹰董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海
闻独立董事亲自出席本次董事会会议。孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议,授权郁亮董事代
为出席会议并行使表决权。魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议,授权陈鹰董事代为出席会议并
行使表决权。华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议,授权张利平独立董事代为出席会议并行
使表决权。
公司2014年度分红派息预案:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民币5.0元(含税)现
金股息。
董事会主席王石,董事、总裁郁亮,董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务
报告的真实、完整。
   致股东………………………………………………………………….…………………………2
   公司简介………………………………………………………………………………………… 4
   会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5
   董事会报告………………………………………………………………………………………6
   重要事项………………………………………………………………………………………….41
   股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……47
   董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….51
   公司治理报告暨企业管治报告     ………… ………………………………………………58
   监事会报告………………………………………………………………………………………62
   内部控制情况……………………………………………………………………………………64
   财务报告………………………………………………………………………………………….69
                                          第1页
一、致股东
2014 年是万科成立 30 周年。一个十年成为历史,一个十年正在到来。但这并非简单的十年循环。相对于
以往的十周年节点,2014 对万科来说尤为关键。未来通往何方,我们何去何从?关于这组问题的思考,
万科从没有像 2014 年这么多。
我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代,而移动互联网正在颠覆整个商业
社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田,我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实
是深思的时候了。
白银时代:从想象到轮廓
白银时代将是怎样的图景?这一图景将持续多少年?2014 年,我们尝试用一项对世界不动产价值发展历
史的研究来回答这个问题。这项研究覆盖了全部 27 个有较为完整数据的经济体(包括爱尔兰、奥地利、
澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南
非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国和台湾),覆盖
了它们过去 40 年的历史。
过去 40 年,这 27 个经济体除德国外,都出现过房价累计上涨 100%以上的阶段。其中包括 12 次上涨超
过 5 倍和 5 次超过 10 倍的案例。在 61 次快速上涨之后,有 14 次出现大幅下跌。而日本是唯一一个持续
下跌超过 20 年并始终不能修复的个案。我们试图找到,能够提前区分这 14 次和另外那 47 次的可观测指
标,再结合中国当前的情况进行预判。我们也确实得出了结论。
我们的结论是相对乐观的。我们相信,在白银时代,中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍
将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束,行业整体规模高速膨胀的时代已经
结束。
因此,未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长,并为之后的第二个十年
发展期奠定基础,万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。
一项新业务的发展可以分为三个阶段。0 到 1 的阶段,关键在于找到令人信服的商业模式;1 到 10 的阶
段,关键在于验证成功案例的可复制性;10 到 100 的阶段,进入稳定的发展阶段,关键在于提升经营效
率和竞争力,进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。
未来三年,万科新业务的主要目标,就是找到那个“1”,或者说,找到那些“1”。
移动互联网时代:变化与不变
只要市场经济还存在,商业机会就永远存在。这个世界上有无数的“1”。如果随意投资,只要手中有
钱,那么“1”俯拾皆是。但要找到真正适合自己、属于自己的“1”,却需要时间。
在 2014 年,万科对选择新业务发展方向,确定了两条基本原则。一是,新业务必须能够体现万科的优势
或潜力,必须与万科的文化基因、体制特征、客户基础和能力优势相符合。二是,新业务必须代表着未
来发展的方向,必须顺应移动互联网时代的大趋势,而不是与之背道而驰。
过去两年,万科管理团队走访了多家互联网企业,或者在移动互联网时代广受关注的优秀企业。我们试
图通过这些交流,结合我们自己的学习和思考,找到移动互联网时代的变与不变。
我们认为,“对客户好”是永恒不变的商业逻辑。移动互联网时代,它只会变得更重要。移动互联网时
代,信息更对称、更透明,“货比三家”更容易。一切竞争性行业都将进入买方市场。产品、服务必须
更有竞争力,并切中客户痛点。
而移动互联网时代对房地产行业的具体影响,我们主要关注以下三点:
                                            第2页
住宅地产方面,客户关注的将不仅是房子本身,还有围绕居住的一系列生活服务,以及邻里间互动的社
区氛围。
消费地产方面,电商全面颠覆传统零售渠道,购物中心走向没落,但面向体验和展示的新一代消费中心
将兴起。新生代将追求更丰富的人生体验,度假需求将迅速增长,并取代原来单一的观光旅游模式。
产业地产方面,创客文化兴起,中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地
产难以适应现代物流的要求,需全面升级换代。
基于这样的分析,万科将自身未来十年的业务版图归纳为:“三好住宅”+“城市配套服务商”。我们希
望在十年后,后者能取得和前者并驾齐驱的地位。
三好住宅,指的是好房子、好服务、好社区。我们将以互联网时代的极致精神,不断更新行业和消费者
对优质居住体验的定义和标准,捍卫和扩大我们在居住品牌上的优势。我们相信客户价值的提升将带来
更丰厚的股东回报。我们将谋求投资回报的增速超过销售规模的增速,并向万科股东回报率的最高历史
纪录发起挑战。随着资金效率的提升,我们将加大以现金回报股东的力度。
城市配套服务商,将主要体现在两个方面。一个是,有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新
兴地产业务。一个是,与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。未来三年,万科
这些业务方向将逐渐显露出来。
事业合伙人:从共创、共享到共担
在白银时代,住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”,做到回
报增速高于规模增速,如何创造股东回报率的新高度?
作为一个已经攀上两千亿规模的公司,万科又如何摆脱大企业的“创新困境”,回归创业心态,焕发创
业激情,实现新业务的成功孵化?
回答这两个问题,或许是一个系统工程。但其中最重要的一点,或者说万科信心的最重要来源,是我们
的事业合伙人计划。
万科的事业合伙人计划,基于经济利润奖金制度。作为中国最早全面采用经济利润作为核心考核指标的
企业之一,我们早就意识到,股权投资是有成本的,而且其成本远远高于债权资本。只有扣除股权资本
机会成本之后的经济利润,才是我们为股东创造的真正价值。
2010 年推出经济利润奖金制度以来,万科全面摊薄净资产收益率水平逐年上升,到 2012、2013 年,上升
到 19.66%,这是万科二十年来的高位。但之后公司股价的波动,让我们进一步意识到,股东不仅希望我
们重视回报率,也希望我们重视股价。我们没有能力改变资本市场的偏好和波动,但我们至少要让股东
意识到,在股价问题上,管理团队和他们是利益一致、同甘共苦的。
2014 年,万科推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度,万科骨干团队,从此跟随股东成为公司的投
资者。无论持股计划还是项目跟投,都引入了杠杆。这意味着,事业合伙人团队将承受比股东更大的投
资风险。
共担,也就是说,与股东共同承担投资风险,是事业合伙人与职业经理人最大的区别所在。在存在浮动
薪酬、奖金制度和股权激励的情况下,职业经理人与股东之间本身存在共创、共享的关系,但事业合伙
人增加了共担。
当同时存在共创、共享和共担机制的时候,管理团队的利益将与股东高度一致。在这样的制度下,团队
将更真切、更直接地感受到经营的好坏,也更加关心这一点。2014 年,我们欣慰地看到城市公司在投资
上变得更加谨慎,看到公司团队为提升效率、减少浪费的大量创新和努力,看到了专业壁垒正在被打
破。我们看到,团队成员不仅关心自己的工作内容,也开始关心他们所看到的其他情况。这种自我激励
和相互管理,比一切严密的“他律”制度更加有效。
                                           第3页
事业合伙人制度培养的,不仅是忠于职守的职业经理,更是具备企业家精神和企业家才能的经营者。在
创业的过程中,没有其它任何资源比这二者更加重要。
无论从现有业务的效率、效益提升角度来看,还是从新业务的创新、创业来看,事业合伙人制度都是重
要的基础和保障。未来它可能作为企业管理机制的一次重要提升而载入商业史册。
能参与这样一个伟大的进程,我们深感荣幸。而我们的路,才刚刚开始。
二、公司简介
1、中文名称:万科企业股份有限公司(缩写为“万科”)
  英文名称:CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)
2、注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  邮政编码:518083
  办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  邮政编码:518083
  香港主要营业地点:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
  国际互联网网址:www.vanke.com
  电子信箱:IR@vanke.com
3、法定代表人:王石
4、授权代表:王文金、谭华杰
  替代授权代表:陆治中
5、董事会秘书,公司秘书:谭华杰
  电子信箱:IR@vanke.com
  股证事务授权代表:梁洁
   电子信箱:IR@vanke.com
   联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  电话:0755-25606666
  传真:0755-25531696
  助理公司秘书:陆治中
  电子邮件:peterluk@vanke.com
  联系地址:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
  电话:00852-23098822
  传真:00852-23288097
6、A 股股票上市地:深圳证券交易所
  A 股股票简称:万科 A
  A 股股票代码:000002
  H 股股票上市地: 香港联合交易所有限公司
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                                        注
  H 股股票简称:万科企业、万科 H 代
                                注
  H 股股票代码:2202、299903
  注:该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易
  系统交易本公司的 H 股使用
  H 股股份过户登记处:香港中央证券登记有限公司
  联系地址:香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
7、信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网以及
香港一家英文媒体
  登载年度报告的国际互联网网址
  A 股:www.cninfo.com.cn
  H 股: www.hkexnews.hk
  年度报告备置地点:公司董事会办公室
8.公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳
           变更登记日期:2014年10月22日,地点:深圳
9.企业法人营业执照注册号:440301102900139
10.税务登记号码:地税登字440300192181490号
                   国税登字440300192181490号
11.组织机构代码:19218149-0
12.公司聘请的会计师事务所
名称:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
地址:北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
签字会计师:王晓梅,罗永辉
13.公司聘请的律师事务所
境内:广东信达律师事务所
地址:深圳市福田区深南大道4019号航天大厦
境外:普衡律师事务所
地址:香港花园道1号中银大厦21~22楼
三、会计数据和财务指标摘要
1. 本年度主要会计数据和财务指标
                                                                                   单位:人民币元
                                     2014 年               2013 年         本年比上年增减         2012 年
营业收入                       146,388,004,498.44     135,418,791,080.35             8.10%    103,116,245,136.42
营业利润                        24,979,358,867.78      24,261,338,387.14             2.96%     21,013,040,794.06
利润总额                        25,252,363,233.49      24,291,011,249.30             3.96%     21,070,185,138.11
归属于上市公司股东的净利润      15,745,454,144.70      15,118,549,405.78             4.15%     12,551,182,392.23
归属于上市公司股东的扣除非经
                                15,576,596,101.66      15,113,721,585.36             3.06%     12,511,303,092.59
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额       41,724,819,113.36      1,923,868,889.89          2,068.80%     3,725,958,472.52
                                                     第5页
基本每股收益                                      1.43                   1.37                    4.15%                     1.14
稀释每股收益                                      1.43                   1.37                    4.15%                     1.14
全面摊薄净资产收益率                          17.86%                  19.66%       下降 1.80 个百分点                 19.66%
加权平均净资产收益率                          19.17%                  21.54%       下降 2.37 个百分点                 21.45%
                                                                                   本年末比上年末增
                                      2014 年末              2013 年末                                        2012 年末
                                                                                         减
资产总额                           508,408,755,415.65     479,205,323,490.54                     6.09%    378,801,615,075.37
负债总额                           392,515,138,495.68     373,765,900,091.91                     5.02%    296,663,420,087.27
归属于上市公司股东的股东权益        88,164,569,909.35      76,895,983,339.70                  14.65%       63,825,553,925.30
股本                               11,037,507,242.00   11,014,968,919.00                0.20%   10,995,553,118.00
归属于上市公司股东的每股净资
                                                7.99                6.98               14.47%                5.80
产
资产负债率                                   77.20%              78.00%    下降 0.80 个百分点             78.32%
注:报告期内,公司 A 股股票期权激励计划内共有 22,538,323 份期权行权,公司股份数因此增加 22,538,323 股。
    非经常性损益项目
                                                                                                 单位:人民币元
                            项目                                   2014 年             2013 年           2012 年
     非流动资产处置损益                                           (2,168,344.08)     (4,474,719.05)       (4,670,558.15)
     交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置
                                                                 (73,553,232.10)     (2,111,260.86)      (24,920,299.96)
     交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
     出售、处理部门或投资单位收益                                 11,532,549.63       4,644,660.07        33,179,668.85
     除上述各项之外的其他营业外收入和支出                        275,172,709.79      34,147,581.21        61,814,902.20
     所得税影响                                                  (37,786,252.19)    (14,677,613.30)      (17,850,642.97)
     少数股东损益影响                                             (4,339,388.01)    (12,700,827.65)       (7,673,770.33)
     合计                                                 168,858,043.04  4,827,820.42                    39,879,299.64
      注:“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。
2. 境内外会计准则差异
                                                                                            单位:人民币元
                               归属于上市公司股东的净利润              归属于上市公司股东的所有者权益
                               2014 年             2013 年          2014 年 12 月 31 日   2013 年 12 月 31 日
     按境外会计准则          15,745,454,144.70   15,118,549,405.78     88,164,569,909.35     76,895,983,339.70
     按境内会计准则          15,745,454,144.70   15,118,549,405.78     88,164,569,909.35     76,895,983,339.70
     按境外会计准则调整的分项及合计:
     按境外会计准则                          -                   -                       -                    -
     差异说明                                                 无差异
四、董事会报告
1. 管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
2014 年中国住宅市场进入调整期。报告期内,全国商品住宅销售面积约为 10.52 亿平方米,销售金额约
为 6.24 万亿元,较 2013 年分别下降 9.1%和 7.8%。为促进市场稳定发展,2014 年 3 月,政府工作报告提
出针对不同市场进行分类调控;6 月份开始,全国 40 多个城市陆续对原有的限购政策进行调整;9 月底,
央行、银监会下发通知,对限贷政策进行调整,提出支持居民合理住房贷款需求以及房企合理融资需求
等多项措施;11 月,央行两年多来首次下调存贷款基准利率。在一系列因素的推动下,4 季度市场信心有
所恢复。2014 年前 3 季度,全国商品住宅成交面积同比分别下降 5.7%、9.3%和 14.2%,降幅不断扩大,4
季度降幅收窄至 6.9%。
相比全国市场,主要城市成交变动更加明显。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成
都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等 14 个有较多年度历史数据可观察的城市,2014 年前 3 季度新房成
                                                         第6页
交面积同比分别下降 24.2%、17.9%和 19.5%,4 季度同比上升 8.3%。
报告期内,上述城市的住宅批准预售面积同比增长 4.3%。年初,由于新推盘不多,14 城市 1 季度住宅成
交面积与批准预售面积基本保持在 1:1 的比例;随着新盘入市加快,2、3 季度成交批售比(住宅成交面
积/同期批准预售面积)下降至 0.65 和 0.66;4 季度在成交回升的带动下,批售比回升至 0.96,新房供应
与成交重新回到较为均衡的状态。
截至 2014 年底,上述城市的新房库存(已取得销售许可、尚未售出的面积)约 1.52 亿平方米,较 13 年
底的 1.22 亿平方米有所上升。8、9 月份,上述城市的库存去化周期(库存面积/最近三月移动平均成交面
积)一度攀升至 16.5 个月,年底随着成交的好转,库存去化周期回落至 11.3 个月(2013 年底:9.8 个
月)。
报告期内,全国住宅开发投资增速由 2013 年的 19.4%大幅降至 9.2%;住宅新开工面积由 2013 年的 14.6
亿平方米降至 12.5 亿平方米,为 2010 年以来最低。住宅开发投资和新开工面积的放缓将减少未来一到两
年的新房供应。
主要城市土地市场量缩价涨。2014 年下半年,上述主要城市的住宅(含商住)土地供应、成交面积同比
大幅萎缩,降幅分别为 40.0%和 45.1%。但成交下滑的同时土地出让底价继续攀升。4 季度上述城市的平
均土地出让底价相比去年同期增长 71.9%。由于企业普遍加大了在核心城市的布局,部分热点城市的土地
竞拍依然激烈,成交地价不断创出新高。公司坚持理性投资的策略,回避估值过于乐观的地块,合理补
充项目资源。
公司业务回顾
公司为专业化房地产公司,主营业务包括房地产开发和物业服务。
2014 年,公司营业收入为 1,463.9 亿元,较 2013 年的 1,354.2 亿元上升 8.1%;归属于股东的净利润为
157.5 亿元,较 2013 年的 151.2 亿元增长 4.2%;基本每股收益为 1.43 元,较 2013 年的 1.37 元增长
4.15%。
                                                                                            单位:人民币万元
                                   营业收入                         营业成本                       营业利润率注
             行业
                                金额            增减           金额            增减         数值            增减
      1.主营业务           14,551,810.45         8.39%     10,248,182.76       10.56%       20.66%       -1.54 个百分点
    其中:房地产       14,353,009.21         8.09%     10,087,359.72       10.21%       20.76%       -1.55 个百分点
              物业服务         198,801.24       35.13%       160,823.04        38.22%       13.24%       1.05 个百分点
      2.其他业务                86,990.00      -25.00%           7,523.61   -28.74%         69.26%     -16.56 个百分点
              合计          14,638,800.45   8.10%          10,255,706.37       10.52%       20.95%       -1.79 个百分点
  注:营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
(1)分业务类型
房地产业务
公司主要产品为商品住宅。报告期内,公司坚持主流产品定位,贯彻积极销售策略,销售业绩稳步增
长。2014 年公司实现销售面积 1,806.4 万平方米,销售金额 2,151.3 亿元,同比分别增长 21.2%和 25.9%,
按 2014 年全国商品房销售金额 76,292.4 亿元计算,公司在全国的市场占有率为 2.82%(2013 年:
2.09%)。
2014 年公司产品延续了以中小户型普通商品房为主的特征,所销售的住宅中,144 平方米以下的户型占
比超过 90%。
公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2014 年底,公司进入中国大陆 65 个城市,分布在以珠三角为
核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组
成的成都区域。
国内分区域的销售情况
                                       销售面积                         销售金额
                                                          比例                                 比例
                                       (平方米)                     (人民币亿元)
                    广深区域             4,837,964        26.78%                618.57         28.75%
                    上海区域                4,911,325     27.19%                  690.45       32.10%
                    北京区域                4,343,555     24.05%                  508.96       23.66%
                    成都区域                3,971,215     21.98%                  333.31       15.49%
                    合计                18,064,059        100.00%                2,151.29      100.00%
                                                         第7页
此外,公司自 2013 年开始尝试海外投资。截至报告期末,公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约等 4
个海外城市,参与 6 个房地产开发项目。
2014 年,公司房地产项目结算面积 1,259.0 万平方米,同比增长 2.3%;结算收入 1,435.3 亿元,同比增长
8.1%。截至报告期末,公司合并报表范围内有 1,670.0 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约
1,946.0 亿元,较 2013 年末分别增长 16.2%和 19.9%。
近年来,受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升的影响,房地产行业的利润率普遍有所下降。
2014 年,公司房地产业务的结算毛利率为 20.76%,比上年减少 1.55 个百分点;结算净利率为 11.41%,
较 2013 年下降 0.60 个百分点。
物业服务业务
公司物业服务业务以万科物业发展有限公司(“万科物业”)为主体展开。截止 2014 年底,公司物业服
务已覆盖中国大陆 61 个大中城市,服务项目 457 个,合同管理面积 10,340 万平方米。2014 年物业服务业
务实现合并报表范围内主营业务收入 19.9 亿元,同比 2013 年增长 35.1%。物业服务营业利润率 13.24%,
同比 2013 年上升 1.05 个百分点。
(2)分区域经营情况
2014 年,公司实现营业收入 1463.9 亿元,净利润 157.5 亿元。按地域来看广深区域占比较高,成都区域
占比较低。
国内分区域的主营业务收入和利润情况
                       结算面积                      主营业务收入                              净利润
                                      比例                                      比例                       比例
                     (平方米)                        (万元)                               (万元)
  广深区域               3,768,937    29.93%               4,482,171.41           31.22%      743,320.99   45.39%
  上海区域              2,833,604     22.51%                3,942,568.63          27.47%      544,828.53   33.27%
  北京区域              3,257,816     25.88%                3,567,586.23          24.86%      192,374.84   11.75%
  成都区域              2,729,721     21.68%                2,360,682.94          16.45%      157,022.77   9.59%
  合计                  12,590,078  100.00%             14,353,009.21     100.00% 1,637,547.13 100.00%
注:报告期内有项目结算的城市,广深区域包括:广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠
海、中山、三亚;上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、扬州、徐州、合肥、芜湖、宁波、
温州、南昌;北京区域包括北京、廊坊、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、大连、鞍山、抚顺、长春、济南、青岛、烟
台;成都区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。
公司主要全资附属企业经营情况
                                                                                      单位:人民币万元
                                               2014 年营    2014 年净      2014 年末总
             公司名称                权益                                                   2014 年主要开发项目
                                                业收入        利润            资产
  杭州良渚文化村开发有限公司         100%      312,503.21    67,961.29       292,518.29 白鹭郡南、七贤郡西
  广州市万合房地产有限公司           100%      206,017.60    48,321.74       696,719.59 欧泊
  杭州万普置业有限公司               100%      200,527.93    33,307.30       207,915.34 紫台
  佛山市万科中心城房地产有限公司     100%      182,589.94    33,460.38       471,000.16 万科广场
  南京金域蓝湾置业有限公司           100%      173,897.73    22,934.60       300,653.81 金域蓝湾
  佛山市顺德区万科置业有限公司       100%      139,367.98    21,325.60       184,307.11 新城湾畔
  成都万科成华置业有限公司           100%      119,802.84    22,821.68       97,157.26     钻石广场
  福州市万榕房地产开发有限公司       100%      117,715.74    23,374.56      339,894.58     万科广场
  东莞市万悦房地产有限公司           100%      111,666.03    22,309.59       39,882.63     金域国际
  昆明申城房地产开发有限公司         100%      105,882.56    24,893.18      143,849.60     白沙润园
项目发展和开发情况
公司坚持审慎的拿地策略,在严格控制风险的前提下,根据实际发展的需要择机补充优质项目资源。
2014 年,公司新增加开发项目 41 个,按万科权益计算的占地面积约 206 万平方米,对应的规划建筑面积
约 591 万平方米,平均楼面地价约 4,372 元/平方米。关于公司新增项目的具体信息,详见公司“非募集
资金投资情况”之“项目投资”。
报告期内,公司实现新开工面积 1,728 万平方米,较年初计划有所下降。年内,为更好的应对市场调整,
公司加大了市场研究力度,根据潜在客户的需求对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化,增加了
项目前期准备工作,导致部分项目的新开工进度慢于预期。尽管如此,对产品方案的动态优化有助于进
                                                     第8页
一步提升公司的产品竞争力和市场表现,使公司保持安全合理的库存结构。
报告期内,公司完成竣工面积 1,385 万平方米,较 2013 年竣工面积增加 6.2%,低于年初制定的竣工面积
计划。
2014 年主要项目开发情况
                                                                                                 单位:平方米
                                                     规划建筑      14 年开工   14 年竣工       截至 14 年末
     项目名称          位置     权益     占地面积
                                                       面积          面积        面积            竣工面积
广深区域
深圳天琴湾           盐田区     100.0%     253,990       30,028            -            -            19,608
深圳壹海城           盐田区      50.0%     137,250      354,695            -      110,025           110,025
深圳安托山项目       南山区     100.0%      48,804       219,967           -            -                 -
深圳留仙洞           南山区      79.2%     394,044     1,335,510      95,000            -                 -
深圳地铁红树湾项目   南山区      49.0%      68,285       419,000           -            -                 -
深圳溪之谷           宝安区      60.0%     158,639        47,270           -            -                 -
深圳翡丽郡           宝安区     100.0%      77,045       264,075           -      106,731           149,968
深圳金域缇香         坪山新区   100.0%     104,801       323,624           -       72,754           204,209
深圳第五园           龙岗区     100.0%     421,916       595,982           -       81,245           595,982
深圳天誉             龙岗区     100.0%     118,132       690,219           -       18,162            85,474
深圳万科红三期       龙岗区     50.0%       43,713      178,241            -       76,027            76,027
深圳布吉水径项目     龙岗区      60.0%     164,982      456,405       99,971       17,020            17,020
深圳公园里           龙岗区      65.0%     104,876      478,318      121,337      101,182           244,188
深圳八意府           龙岗区     100.0%      28,894      115,040            -       40,718            88,298
深圳浪骑项目         龙岗区     100.0%      41,487       22,380            -            -                 -
深圳嘉悦山花园       龙岗区     60.0%       37,982      113,950      113,950               -              -
深圳三馆项目         龙岗区     34.0%       66,600      250,600            -               -              -
深圳金域九悦花园     龙华新区    94.9%      61,000       146,000           -            -                 -
深圳大甲岛           惠州市     100.0%     364,450        93,340           -            -                 -
惠州双月湾           惠东县      67.0%     704,223     1,068,191      82,864       93,428           213,023
惠州金域华庭         惠城区     100.0%     151,298       327,550           -       38,577           257,414
东莞双城水岸         塘厦镇     100.0%     596,786       414,759           -       19,828           210,139
东莞朗润园           塘厦镇      51.0%     128,144       256,287           -      159,739           178,516
东莞金色城市         塘厦镇     100.0%      32,002        96,006           -       29,712            29,712
东莞四季花城         塘厦镇     

  附件:公告原文
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