万科企业股份有限公司
二〇一五年度报告
(截至2015年12月31日止)
公告编号:〈万〉2016-030
重要提示:
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自
出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权魏斌董事
代为出席并行使表决权;孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权郁亮董事代为出席
并行使表决权;华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权罗君美独立董事代为出席
并行使表决权。
公司2015年度分红派息预案:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民币7.2元(含税)现
金股息。
董事会主席王石,董事、总裁郁亮,董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务
报告的真实、完整。
致股东………………………………………………………………….…………………………2
公司简介………………………………………………………………………………………… 3
会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5
董事会报告……………………………………………………………………………………… 6
重要事项………………………………………………………………………………………… 48
股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……54
董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….59
公司治理报告暨企业管治报告………………………………………………………………… 66
监事会报告……………………………………………………………………………………… 71
内部控制情况…………………………………………………………………………………… 72
财务报告………………………………………………………………………………………….77
一、致股东
在 2013 年,我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整,让更多人接受了这个观
点。但 2015 年市场的回暖意味着什么呢?我们需要修正自己的判断吗?
不。我们依然坚持自己的看法。确实,在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升,看到了个别
城市的房价快速上涨,甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到,更多城市
依然处在去库存的过程中。
套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认
为其均衡线为 1.1。2014 年末,万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中,套户比低于 1 的有 12 个1,
套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个2,超过 1.1 的则已经有 29 个3。
套户比超过 1.1,意味着这个城市必须放缓新房开发的速度,来等待更多新增人口和家庭的进入。因此,
2014 年和 2015 年商品住房新开工面积的持续下降,有其合理性,这是去库存必须经历的过程。
如果说在住宅市场,我们看到的情况主要是分化的话,那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一
些。服务业极为发达的美国,累计的商办面积存量是人均 4 平米。但仅仅在 2011-2015 年的五年中,中国
内地相对发达的 40 个城市4,新增出让商办用地人均建筑面积低于 4 平米的已经只剩下 9 个:北京、深圳
(低于 1 平米),上海、东莞、重庆(低于 2 平米),广州、天津、温州、佛山(低于 4 平米)。加上互
联网、电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。
但我们也不必过于悲观,白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后,大量新兴的房地产
需求并未得到满足。
中国的城市化过程还远没有结束。今后 10 年,中国预计还将新增 1.7 亿城镇人口,将带来庞大的居住及
配套需求。下一阶段的新市民,大部分是 90 后、00 后,与被称为“农民工”的父辈不同,他们和他们的家
庭将在城市真正定居。与父辈相比,他们的童年生活条件更好,受教育程度更高,移动互联网时代已经
完全融入他们的生活和认知,他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。
技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况,相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭,或
许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步,但随着轨道交通网络的日益发达,发达城市带内星罗密
布的市镇,却可以成为他们新的家园;或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想,但利率的持续
下行,却可能帮助他们先以租赁的方式,获得比父辈更有尊严的居住条件。
正在悄然来临的老龄化时代,一方面给经济增长带来了更大的挑战,但同时也催生着新的需求。2015 年
底,我国 65 岁及以上人口达 1.44 亿,占总人口比例为 10.5%,预计到 2025 年老龄人口将增加到 2 亿人。
根据美国养老市场的发展经验,健康照护产业占整体 GDP 的 10%,其中老龄照护占健康照护产业的
10%,养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国 GDP 保持每年 7%的增速,预估到 2023 年,中国的
老龄照护与养老地产将各产生 1 万亿的市场机会。
2014 年中国电商渗透率(11%)已经超过美国(10%)。电商的快速发展,固然给传统商业地产带来巨大
压力,但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积,仅为美国的 10%。
1
北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原
2
济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州
3
昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中
山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚
4
昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、
烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北
京、深圳
在不动产服务领域,传统较为单一的物业管理和交易经纪,正向综合生活服务升级。根据中国物业管理
协会的报告,2014 年,全国 31 个省市、自治区物业管理面积约 165 亿平方米,较 2012 年增加了 13.5%。
而客户需求,也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套,以及家
政、房屋托管、租售,乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活
增值服务。
在房地产金融领域,中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国 REITs 市场在 1980 年代后出现爆发式增
长,截至 2015 年底总市值达 9390 亿美元,是 1985 年的 122 倍。1972-2015 年,美国权益型 REITs 的复合
年均收益率为 12%,而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为 8.86%和 6.99%。中国未来的
可证券化资产规模将明显超过美国,这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。
供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域,应当是大力发展有效供给,推动转型创
新,满足新需求,以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明,经济进入成熟阶段
后,房地产业的经济枢纽地位,不仅不会削弱,反而会因各类衍生服务进一步强化。
据 OECD 统计,全球主要发达国家 2009 年-2014 年房地产业直接产生 GDP 占比平均为 10.9%(我国目前
约 5.8%),与上下游合计产生 GDP 占比接近 20%(我国目前约 13.8%)。如政策引导得当,“房地产+
服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力,合计相当于新打造一个房地产业。
而这些新兴的细分产业,其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来
说,如果能抓住转型的机会,新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断,万科在新的十年战略
中,明确提出,要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。
2015 年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价,比 2600 亿销售数字更
有价值。事业跟投制度推行一年以来,公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列,项目发展也取
得了满意的成果。在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下,万科 2015 年不仅买到了基本足够的
土地,更重要的是,这里面没有一个高风险的项目,没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。
但万科管理团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内
最优秀的团队,这是我们的职业尊严。这意味着,我们不仅要在传统业务的任何一个方面证明自己的能
力,我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。
相对于我们已经熟悉的领域,开辟未来道路将更加艰难,面对更多的不确定性。这需要我们更加全情投
入,也更加需要智慧。而这一切,都离不开全体股东的支持。
再次感谢股东的选择和信任。未来可以是光明的,可以是美好的。而未来,也正掌握在我们的手中。
二、公司简介
1、中文名称:万科企业股份有限公司(缩写为“万科”)
英文名称:CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)
2、注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码:518083
办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码:518083
香港主要营业地点:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
国际互联网网址:www.vanke.com
电子信箱:IR@vanke.com
3、法定代表人:王石
4、授权代表:王文金、谭华杰
替代授权代表:陆治中
5、董事会秘书、公司秘书:谭华杰
电子信箱:IR@vanke.com
股证事务授权代表:梁洁
电子信箱:IR@vanke.com
联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
电话:0755-25606666
传真:0755-25531696
助理公司秘书:陆治中
电子邮件:peterluk@vanke.com
联系地址:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
电话:00852-23098822
传真:00852-23288097
6、A 股股票上市地:深圳证券交易所
A 股股票简称:万科 A
A 股股票代码:000002
H 股股票上市地:香港联合交易所有限公司
注
H 股股票简称:万科企业、万科 H 代
注
H 股股票代码:2202、299903
注:该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易
系统交易本公司的 H 股使用
H 股股份过户登记处:香港中央证券登记有限公司
联系地址:香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
7、信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网以及
香港一家英文媒体
登载年度报告的国际互联网网址
A 股:www.cninfo.com.cn
H 股:www.hkexnews.hk
年度报告备置地点:公司董事会办公室
8.公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳
变更登记日期:2014年10月22日,地点:深圳
9.企业法人营业执照注册号:440301102900139
10.税务登记号码:地税登字440300192181490号
国税登字440300192181490号
11.组织机构代码:19218149-0
12.公司聘请的会计师事务所
境内:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
地址:北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
签字会计师:王晓梅,罗永辉
境外:毕马威会计师事务所
地址:香港中环遮打道10号太子大厦8楼
13.公司聘请的律师事务所
境内:广东信达律师事务所
地址:深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼
境外:普衡律师事务所
地址:香港花园道1号中银大厦21~22楼
三、会计数据和财务指标摘要
1. 本年度主要会计数据和财务指标
单位:人民币元
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入 195,549,130,020.90 146,388,004,498.44 33.58% 135,418,791,080.35
营业利润 33,122,777,302.51 24,979,358,867.78 32.60% 24,261,338,387.14
利润总额 33,802,617,619.10 25,252,363,233.49 33.86% 24,291,011,249.30
归属于上市公司股东的净利润 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 15.08% 15,118,549,405.78
归属于上市公司股东的扣除非经常
17,615,950,216.12 15,576,596,101.66 13.09% 15,113,721,585.36
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 16,046,020,691.50 41,724,819,113.36 -61.54% 1,923,868,889.89
基本每股收益 1.64 1.43 14.84% 1.37
稀释每股收益 1.64 1.43 14.84% 1.37
全面摊薄净资产收益率 18.09% 17.86% 增加 0.23 个百分点 19.66%
加权平均净资产收益率 19.14% 19.17% 减少 0.03 个百分点 21.54%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
资产总额 611,295,567,689.29 508,408,755,415.65 20.24% 479,205,323,490.54
负债总额 474,985,950,368.27 392,515,138,495.68 21.01% 373,765,900,091.91
归属于上市公司股东的股东权益 100,183,517,822.33 88,164,569,909.35 13.63% 76,895,983,339.70
股本 11,051,612,300.00 11,037,507,242.00 0.13% 11,014,968,919.00
归属于上市公司股东的每股净资产 9.08 7.99 13.64% 6.98
资产负债率 77.70% 77.20% 增加 0.50 个百分点 78.00%
注:报告期内,共有 14,105,058 份公司 A 股股票期权激励计划股票期权行权,公司股份数因此增加 14,105,058 股。此外,
公司在 2015 年回购 12,480,299 股 A 股,该等股份在 2015 年末尚未注销。在计算归属于上市公司股东的每股净资产、基本
每股收益、稀释每股收益时,所用股份数已扣除回购的股份。
非经常性损益项目
单位:人民币元
项目 2015 年 2014 年 2013 年
非流动资产处置损益 1,521.70 (2,168,344.08) (4,474,719.05)
交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置
3,585,261.69 (73,553,232.10) (2,111,260.86)
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 (376,974,837.33) 11,532,549.63 4,644,660.07
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 985,008,218.90 275,172,709.79 34,147,581.21
所得税影响 (86,056,125.60) (37,786,252.19) (14,677,613.30)
少数股东损益影响 (22,108,006.21) (4,339,388.01) (12,700,827.65)
合计 503,456,033.15 168,858,043.04 4,827,820.42
注:“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要为部分项目投资成本低于其公允价值形成的收益。
2. 境内外会计准则差异
单位:人民币元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益
2015 年 2014 年 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
按境外会计准则 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 100,183,517,822.33 88,164,569,909.35
按境内会计准则 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 100,183,517,822.33 88,164,569,909.35
按境外会计准则调整的分项及合计:
按境外会计准则 - - - -
差异说明 无差异
四、董事会报告
1. 管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
报告期内,全国商品住宅销售量逐渐恢复增长,全年商品住宅销售面积为 11.24 亿平方米,销售金额为人
民币 7.28 万亿元,较上年分别上升 6.9%和 16.6%。
各地市场表现不一。公司持续观察的 14 个城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、
成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),商品住宅销售面积从 2014 年 4 季度开始率先回升,2015 年销
售面积较 2014 年增长 35.1%,较 2013 年增长 18.2%。而剔除这 14 个主要城市后,全国其它地区的销售
面积从 2014 年 1 季度开始持续同比下滑,直至 2015 年 2 季度才恢复增长,且全年同比增幅仅为 3.3%,
全年销售面积并未恢复到 2013 年的水平。
报告期内,前述 14 个主要城市的住宅成交面积明显回升,而住宅批准预售面积较 2014 年减少 5.3%。
2015 年,14 城市分季度的成交批售比(住宅成交面积/同期批准预售面积)分别为 1.10、1.19、0.99 和
1.24,新房成交总体上超过供应。2015 年底,14 城市的新房库存(已取得销售许可、尚未售出的面积)
由年初的 1.55 亿平方米下降至 1.39 亿平方米,库存去化周期(库存面积/最近三月移动平均成交面积)由
11.5 个月下降至 8.4 个月。
除部分主要城市外,全国其他地区仍然面临较大的去库存压力,房地产行业开发、投资活动依然低迷。
2015 年,全国住宅新开工面积仅为 10.7 亿平方米,继 2014 年萎缩 14.4%后,再度下滑 14.6%。这是历史
上全国住宅新开工面积首次低于同期商品住宅销售面积。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑,
2015 年仅为 0.4%,同样创出历史新低。住宅新开工持续萎缩,开发投资持续放缓,反映出当前大部分地
区的住房市场仍然面临较大挑战,另一方面,也有助于减少未来一至两年的新房供应,为行业库存逐步
消化赢得空间。
鉴于各地市场分化较大,2015 年以来,政府在“分类指导、因地施策”的原则下,陆续推出支持居民合
理自住和改善型需求的系列举措,包括将个人住房转让营业税征税时限由 5 年下调为 2 年,降低非限购
城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例,调整房地产交易环节的
契税和营业税优惠政策等,以降低居民购房门槛,减少购房成本,促进购房需求的释放。年内,为应对
国内外宏观经济形势变化,央行 5 次下调存贷款基准利率,5 次下调存款准备金率,国内金融机构存贷款
基准利率降至历史低位,相对宽松的信贷环境,也为居民购房提供了有利条件。
报告期内,由于住宅市场分化,企业普遍收缩投资布局,聚焦核心城市,土地市场冷热不均。热点城市
的优质地块始终面临激烈竞争。2015 年上半年,前述 14 个主要城市的住宅(含商住)土地供应面积同比
下降 36.9%,成交面积同比下降 50.9%,而地价高企不下;下半年土地供应面积、成交面积有所回升,同
比分别增长 1.6%和 23.5%,而土地成交单价更是创出新高。14 城市的土地溢价率(成交土地的平均实际
成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面价)由 2014 年年底的 1.15,上升至 2015 年中期时的 1.23,年底又
进一步升至 1.35。
公司业务回顾
公司为专业化房地产公司,主营业务包括房地产开发和物业服务。
2015 年,公司实现营业收入人民币 1,955.5 亿元,较 2014 年的人民币 1,463.9 亿元上升 33.6%;实现归属
于股东的净利润人民币 181.2 亿元,较 2014 年的人民币 157.5 亿元增长 15.1%。公司毛利率 20.16%,较
2014 年下降 0.79 个百分点;未扣除少数股东损益的净利润率 13.27%,较 2014 年上升 0.09 个百分点。公
司基本每股收益为人民币 1.64 元,较 2014 年的人民币 1.43 元增长 14.8%。
单位:人民币万元
营业收入 营业成本 营业利润率注
行业
金额 增减 金额 增减 数值 增减
1.主营业务 19,318,321.96 32.76% 13,781,375.16 34.48% 19.42% -1.24 个百分点
其中:房地产 19,021,283.58 32.52% 13,553,036.12 34.36% 19.46% -1.30 个百份点
物业服务 297,038.38 49.41% 228,339.04 41.98% 17.38% 4.14 个百分点
2.其他业务 236,591.04 171.97% 33,687.71 347.76% 80.02% 10.76 个百分点
合计 19,554,913.00 33.58% 13,815,062.87 34.71% 20.16% -0.79 个百分点
注:营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
(1)分业务类型
房地产业务
公司房地产开发业务的主要产品为商品住宅,以及其它与城市配套相关的消费地产、产业地产。
报告期内,公司持续强化产品竞争力,销售业绩稳步增长。2015 年公司实现销售面积 2,067.1 万平方米,
销售金额 2,614.7 亿元,同比分别增长 14.3%和 20.7%,按 2015 年全国商品房销售金额人民币 87,280.8 亿
元计算,公司在全国的市场占有率上升至 3.00%(2014 年:2.82%)。
2015 年公司所销售的住宅中,144 平方米以下中小户型普通商品房套数占比为 93%。
公司在中国大陆坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2015 年底,公司进入中国大陆 66 个城市,分布在
以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部
中心城市组成的成都区域。
国内分区域的销售情况
销售面积 销售金额
比例 比例
(平方米) (人民币亿元)
广深区域 5,557,628 26.93% 805.06 31.13%
上海区域 5,413,524 26.22% 856.96 33.14%
北京区域 5,256,551 25.46% 578.70 22.38%
成都区域 4,415,790 21.39% 345.22 13.35%
合计 20,643,493 100.00% 2,585.94 100.00%
此外,公司以“国际化”为发展方向,自 2013 年开始投资海外项目。截至 2015 年底,公司已进入旧金
山、香港、新加坡、纽约、伦敦等 5 个海外城市。2015 年公司的销售业绩中,海外项目贡献销售面积 2.8
万平方米,贡献销售收入人民币 28.8 亿元。
2015 年公司房地产项目结算面积 1,704.6 万平方米,同比增长 35.4%;结算收入人民币 1,902.1 亿元,同
比增长 32.5%;房地产业务的结算毛利率为 19.46%(2014 年:20.76%)。
截至报告期末,公司合并报表范围内有 1,840.9 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约 2,150.5
亿元,较 2014 年末分别增长 10.2%和 10.5%。
物业服务业务
公司物业服务业务以万科物业发展有限公司(“万科物业”)为主体展开。截止 2015 年底,公司物业服
务已覆盖中国大陆 64 个大中城市,提供服务的合同项目 980 个,服务合同约定的建筑面积 21,487 万平方
米,较 2014 年同期增长 107.8%。其中包干制项目 14,347 万平方米,酬金制项目 4,607 万平方米,睿服务
管理面积 2,533 万平方米。
2015 年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入 29.7 亿元,同比 2014 年增长 49.4%。物业服务营
业利润率 17.38%,较 2014 年上升 4.14 个百分点。2015 年万科物业在经营规模快速扩张及人工成本刚性
增长情况下,通过深化组织变革及加强 IT 信息建设,提升了公司运营效率,确保经营业绩可持续增长。
(2)分区域经营情况
2015 年,公司实现营业收入 1,955.5 亿元,归属于上市公司股东的净利润人民币 181.2 亿元。分地域看,
上海区域占比较高,成都区域占比较低。
国内分区域的主营业务收入和利润情况
结算面积 主营业务收入 权益净利润
比例 比例 比例
(平方米) (人民币万元) (人民币万元)
上海区域 4,140,667 24.29% 5,870,306.44 30.86% 667,573.10 39.99%
广深区域 3,967,990 23.28% 5,115,903.48 26.90% 546,158.57 32.71%
北京区域 4,222,338 24.77% 4,387,658.79 23.07% 334,062.89 20.01%
成都区域 4,715,359 27.66% 3,647,414.87 19.17% 121,679.90 7.29%
合计 17,046,354 100.00% 19,021,283.58 100.00% 1,669,474.46 100.00%
注:报告期内有项目结算的城市,广深区域包括:广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠
海、中山、三亚;上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、徐州、合肥、芜湖、
宁波、温州、南昌;北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、抚顺、长春、吉林、济
南、青岛、烟台;成都区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。
公司主要全资附属企业经营情况
单位:人民币万元
2015 年营业 2015 年 2015 年末
公司名称 权益 2015 年主要开发项目
收入 净利润 总资产
广州市万合房地产有限公司 100% 314,994.13 48,631.34 347,904.78 欧泊
深圳市万科九州房地产开发有限公司 100% 298,696.52 33,034.37 149,927.67 天誉
合肥万科瑞翔地产有限公司 100% 233,991.56 40,645.73 766,468.92 森林公园
南京金域蓝湾置业有限公司 100% 224,980.71 42,519.09 268,178.75 金域蓝湾
武汉万科万威房地产开发有限公司 100% 199,894.32 27,195.60 165,162.72 金域蓝湾
长沙市万科房地产开发有限公司 100% 166,785.03 15,880.21 228,541.74 白鹭郡
深圳市万科城市风景房地产开发有限公司 100% 154,408.96 17,576.90 96,355.49 金域缇香
武汉万科城花璟苑房地产有限公司 100% 152,300.81 22,228.76 265,085.54 城花璟苑
东莞市新万房地产开发有限公司 100% 140,821.81 10,688.78 59,327.57 双城水岸
深圳市广盛荣投资有限公司 100% 119,431.25 28,591.81 141,737.74 翡丽郡
项目发展和开发情况
报告期内,公司坚持和城市同步发展的策略,深耕现有城市,积极发掘产业升级、轨道交通延伸等城市
再发展以及城市更新改造所带来的发展机会,同时,公司围绕客户的生命周期、不断丰富和拓展产品服
务,积极尝试投资新的物业领域。
鉴于公开市场土地价格不断攀升,公司对存量土地市场保持密切关注,结合不同合作方的诉求,灵活创
新合作模式,合作对象和方式更加多元化。年内,公司严格把控投资质量,新获取项目大多实现底价或
低溢价成交。
期内,公司在传统业务领域新增加开发项目 105 个,按公司权益计算的占地面积约 630 万平方米,对应
的规划建筑面积约 1,580 万平方米,平均楼面地价约人民币 4,941 元/平方米。关于公司新增项目的具体信
息,详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资”。
报告期内,公司境内项目实现新开工面积 2,127 万平方米,较 2014 年增长 23.1%,高于年初计划的 1,681
万平方米;完成竣工面积 1,729 万平方米,较 2014 年增长 24.9%,高于年初计划的 1,581 万平方米。
2015 年境内主要项目开发情况
单位:平方米
规划建筑 15 年开工 15 年竣工 截至 15 年末
项目名称 位置 权益 占地面积
面积 面积 面积 竣工面积
广深区域
深圳车公庙项目 福田区 90.0% 5,775 57,750 - - -
深圳兰江山第项目 福田区 50.0% 16,370 77,515 77,515 - -
深圳深南道 68 号 罗湖区 65.0% 12,841 129,990 129,990 - -
深圳天琴湾 盐田区 100.0% 253,990 30,028 - - 19,608
深圳壹海城 盐田区 50.0% 137,250 354,695 - 12,617 122,641
深圳安托山项目 南山区 100.0% 48,804 219,967 - - -
深圳留仙洞 南山区 78.4% 394,044 1,335,510 281,493 - -
深圳地铁红树湾项目 南山区 24.0% 68,285 419,000 - - -
深圳溪之谷 宝安区 60.0% 158,639 47,270 - - -
深圳翡丽郡 宝安区 100.0% 77,045 264,075 - 78,074 228,042
深圳金域缇香 坪山新区 100.0% 104,801 323,624 - 119,415 323,624
深圳天誉 龙岗区 100.0% 118,132 690,219 334,855 149,743 235,216
深圳万科红三期 龙岗区 50.0% 43,713 178,241 - 102,214 178,241
深圳布吉水径项目 龙岗区 60.0% 164,982 456,405 120,942 106,239 123,258
深圳公园里 龙岗区 65.0% 104,876 478,318 126,035 8,397 252,585
深圳浪骑项目 龙岗区 100.0% 41,487 22,380 - - -
深圳八意府 龙岗区 100.0% 28,894 115,040 - 26,742 115,040
深圳三馆项目 龙岗区 34.0% 66,600 250,600 20,690 - -
深圳嘉悦山花园 龙岗区 58.0% 37,982 113,950 - - -
深圳金域九悦花园 龙华新区 88.0% 61,000 146,000 146,000 - -
深圳北站项目 龙华新区 49.0% 20,339 142,400 - - -
深圳雅园学校项目 龙华新区 100.0% 19,963 18,500 - - -
惠州金域华庭 惠城区 100.0% 151,298 327,550 - 70,137 327,550
深圳大甲岛 惠州市 100.0% 364,450 93,340 -