万科企业股份有限公司
二〇一六年半年度报告
(截至2016年6月30日止)
公告编号：〈万〉2016-111
重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事
会会议。乔世波副主席、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权魏斌董事代为出席并行
使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；
张利平独立董事、海闻独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权华生独立董事代为出席并
行使表决权。
公司2016年半年度不派发股息、不进行资本公积金转增股本。
文中金额货币币种未做特别说明均指人民币。
公司2016年半年度财务报告未经审计。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人孙嘉声明：保证2016年半年度报告中
财务报告的真实、准确、完整。
公司基本情况…………………………………………………………………………2
主要财务数据和指标……………………………………………………………….…3
董事会报告……………………………………………………………….……………4
重要事项…………………………………………………………………………..…..15
股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………23
董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………25
公司债券相关情况……………………………………………………………….……26
财务报告（未经审计）……………………………………………………………....29
备查文件目录……………………………………………………………….…………180
一、公司基本情况
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)
2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
3、法定代表人：王石
授权代表：王文金、朱旭
替代授权代表：陆治中
4、董事会秘书，公司秘书：朱旭
电子信箱：IR@vanke.com
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：IR@vanke.com
联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
助理公司秘书：陆治中
电子邮件：peterluk@vanke.com
联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
电话：00852-23098822
传真：00852-23288097
5、A 股股票上市地：深圳证券交易所
A 股股票简称：万科 A
A 股股票代码：000002
H 股股票上市地： 香港联合交易所有限公司
注
H 股股票简称：万科企业、万科 H 代
注
H 股股票代码：2202、299903
注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公
司交易系统交易本公司的 H 股使用
H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
6、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港
一家英文媒体
登载半年度报告的国际互联网网址
A 股：www.cninfo.com.cn
H 股： www.hkexnews.hk
半年度报告备置地点：公司董事会办公室
二、主要财务数据和指标
1、主要财务指标
单位：人民币元
项目 2016 年 6 月 30 日 2015 年 12 月 31 日 比年初数增减
总资产 712,306,691,248.75 611,295,567,689.29 16.52%
流动资产 634,896,750,332.29 547,024,375,866.34 16.06%
流动负债 509,867,467,607.56 420,061,826,880.58 21.38%
归属于上市公司股东的所有者权益 97,460,727,287.97 100,183,517,822.33 -2.72%
股本 11,039,152,001.00 11,051,612,300.00 -0.11%
归属于上市公司股东的每股净资产 8.83 9.08 -2.75%
资产负债率 80.60% 77.70% 2.9 个百分点
项目 2016 年 1-6 月 2015 年 1-6 月 比上年同期增减
营业收入 74,795,294,306.29 50,266,797,992.53 48.80%
营业利润 9,904,605,249.00 8,718,934,358.80 13.60%
利润总额 9,980,342,845.59 8,777,007,697.39 13.71%
归属于上市公司股东的净利润 5,351,309,986.08 4,846,279,065.45 10.42%
扣除非经常性损益后归属于上市公
5,335,845,153.10 4,814,204,105.35 10.84%
司股东的净利润
基本每股收益 0.48 0.44 10.39%
稀释每股收益 0.48 0.44 10.39%
净资产收益率（全面摊薄） 5.49% 5.55% -0.06 个百分点
净资产收益率（加权平均） 5.20% 5.41% -0.21 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
5.19% 5.38% -0.19 个百分点
资产收益率
经营活动产生的现金流量净额 25,797,213,427.97 (6,808,355,734.53) 478.91%
每股经营活动产生的现金流量净额 2.34 -0.62 477.42%
2、非经常性损益项目
单位：人民币元
项目 2016 年 1-6 月 2015 年 1-6 月
非流动资产处置损益 (2,362,979.35) 402,914.00
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融负债和可 0.00 0.00
供出售金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 (28,380,501.77) 1,008,427.35
除上述各项之外的其他收入 78,100,575.88 57,670,424.59
所得税影响 (18,949,325.56) (18,661,669.59)
少数股东损益影响 (12,942,936.22) (8,345,136.25)
合计 15,464,832.98 32,074,960.10
3、境内外会计准则差异
单位：人民币元
中国会计准则 国际财务报告准则
归属于上市公司股东的净利润 5,351,309,986.08 5,351,309,986.08
归属于上市公司股东的所有者权益 97,460,727,287.97 97,460,727,287.97
差异说明 无差异
三、董事会报告
1、管理层讨论与分析
2016 年上半年，是万科 32 年发展史中极为特殊的半年。
始于 2015 年 7 月的股权事件延续至今，尚未妥善解决。发行股份购买资产预案尚未达成共
识，部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事，国际国内评级机构表示公司现有信用评级
及展望将面临调整压力。公司观察到，6 月底以来，公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对
公司前景之疑惑和担忧进一步加剧，公司的正常运营也因此受到影响。
虽受股权事件影响，但 2016 年上半年，也是公司销售创历史新高、新业务稳步推进的半年。
从管理层到普通员工均排除干扰、恪尽职守，始创于 2014 年的事业合伙人机制在此关键时刻发挥
了中流砥柱的作用。值得欣喜的是，得益于客户、投资者和合作伙伴多年来的信任和支持，以及全
体员工的努力，今年 7 月，公司首次入选《财富》“世界 500 强”，名列第 356 位。
回顾上半年，既有困难，也有成绩。下半年，公司管理层与全体员工将齐心协力、克服困难、
全力维护经营秩序；公司也衷心的期待此次股权事件能够尽快得到妥善解决，公司重新回归正常发
展的轨道。
1.1 房地产市场情况
报告期内，全国房地产销售情况总体良好。国家统计局数据显示，1-6 月全国商品住宅销售面
积、金额分别为 5.7 亿平方米和 4.2 万亿元，同比分别上升 28.6%和 44.4%。
分区域看，上半年城市间仍然呈现较为明显的分化。主要城市新房销售面积大幅上升，而供应
增长有限，商品住房库存量快速下降。以公司长期观察的 14 个城市1为例，1-6 月商品住宅销售面
积同比上升了 45.0%，而新房批准预售面积同比仅增长 9.2%，商品住宅销售面积相当于同期新房批
准预售面积的 1.53 倍。6 月底，上述城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）下降至
1.1 亿平方米（2015 年底为 1.4 亿平方米），库存去化周期也由 2015 年底的 8.4 个月缩短至 6.6 个
月。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本
好转。
自 2014 年下半年以来，国内大中城市商品住宅销售回升已持续 20 个月，全国整体成交回暖也
已持续 15 个月。报告期内，由于住房成交面积大幅上升，部分新房库存较少的城市重新面临房价
上涨过快的压力。为防范市场过热风险，3 月份，上海、深圳等城市出台了更加严格的限购政策和
差别化的信贷政策；之后，南京、苏州、合肥等二线城市的政策也开始收紧。随着热点城市陆续调
整政策，这些城市成交大幅增长的势头开始放缓。2 季度，前述 14 城市商品住宅销售面积的同比增
速降至 25.4%，相比 1 季度的 78.9%明显降温。全国商品住宅成交面积的单月同比增幅在 4 月份达
到 45.9%后也逐步收窄，6 月份降至 14.2%。
期内，主要城市的土地市场呈现出“高地价、高溢价”特征。1-6 月，前述 14 个城市的住宅
（含商住）土地供应面积、成交面积同比分别增长 15.3%和 47.5%，土地成交单价持续攀升，刷新
历史记录。上述城市的土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面
价）1 季度上升至 1.41，2 季度则进一步攀升至 1.93。热点城市的土地竞争趋于白热化，地价贵过
周边房价的“地王”频频出现。
1
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
报告期内，全国房地产开发、投资情况相比 2015 年的低迷有所好转，但增长的可持续性仍待
观察。1-6 月，全国住宅开发投资完成额约 3.1 万亿元，同比增长 5.6%，增速较 1-5 月下降 1.2 个百
分点；全国住宅新开工面积约 5.3 亿平方米，同比增长 14.0%，增速较 1-5 月下降 2.2 个百分点。
1.2 报告期内公司业务进展
报告期内，公司实现营业收入 748.0 亿元，同比增长 48.8%；实现归属于上市公司股东的净利
润 53.5 亿元，同比增长 10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因，是当期结算的相当一部分项目
为 2014 年房地产市场调整期内售出的项目。
公司为专业化房地产公司，收入主要来自房地产开发和销售。报告期内公司全部营业收入中，
来自房地产业务的结算收入比例为 96.9%。
单位：人民币万元
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 增减 金额 增减 数值 增减
1.主营业务 7,424,938.79 49.92% 5,493,272.28 57.75% 17.59% -3.27 个百分点
其中：房地产 7,248,439.22 49.70% 5,360,450.11 58.04% 17.55% -3.49 个百分点
物业管理 176,499.57 59.35% 132,822.16 46.97% 19.34% 6.18 个百分点
2.其他业务 54,590.64 -26.30% 18,476.51 33.74% 60.74% -15.35 个百分点
合计 7,479,529.43 48.80% 5,511,748.79 57.66% 17.91% -3.77 个百分点
注：营业利润率数据已扣除营业税金及附加。
2016 年上半年，公司每股基本盈利为 0.48 元，同比增长 10.39%；全面摊薄的净资产收益率为
5.49%，与去年同期基本持平。
公司 2016 年半年度不派发股息、不进行资本公积金转增股本。
1.2.1 房地产销售、结算情况
（一）房地产销售情况
上半年公司实现销售面积 1,409.0 万平方米，销售金额 1,900.8 亿元，同比分别上升 55.8%和
69.9%。
分区域看，公司的销售情况见下表：
销售面积 销售金额
比例 比例
（万平方米） （亿元）
广深区域 318.2 22.6% 497.8 26.2%
上海区域 415.9 29.5% 710.3 37.4%
北京区域 316.2 22.4% 373.0 19.6%
中西部区域 357.7 25.4% 309.2 16.3%
海外地区 1.0 0.1% 10.4 0.5%
合计 1,409.0 100.0% 1,900.8 100.0%
注：上半年有销售的城市，广深区域包括深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、莆田、三
亚、南宁、长沙；上海区域包括上海、杭州、苏州、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、
南通、镇江、常州；北京区域包括北京、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍
山；中西部区域包括成都、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐；海外地区包括：纽约，旧金山，伦
敦。
（二）房地产结算情况
上半年公司实现结算面积 654.6 万平方米，实现结算收入 724.8 亿元，同比分别增长 43.6%和
49.7%；房地产业务的结算均价为 11,074 元/平方米，较 2015 年同期上升 4.2%。
分区域的营业收入和利润情况
结算面积 主营业务收入 净利润
比例 比例 比例
（平方米） （万元） （万元）
广深区域 1,546,644 23.63% 1,857,436.01 25.63% 258,566.51 40.23%
上海区域 1,720,762 26.29% 2,417,322.23 33.35% 233,417.94 36.32%
北京区域 1,612,302 24.63% 1,773,976.54 24.47% 109,241.92 17.00%
中西部区域 1,665,947 25.45% 1,199,704.43 16.55% 41,428.44 6.45%
合计 6,545,655 100.00% 7,248,439.22 100.00% 642,654.81 100.00%
注：广深区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、三亚、惠州、清远、莆田；上海
区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、富阳、嘉兴、徐州、
昆山、温州；北京区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、晋
中、秦皇岛、济南；中西部区域包括：成都、重庆、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。
（三）已售未结情况
由于销售规模远高于结算规模，公司已售未结资源进一步增长。截至报告期末，公司合并报表
范围内有 2,404.6 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 2,977.1 亿元，较上年末分别增长
30.6%和 38.4%。
1.2.2 房地产开发投资情况
（一）开竣工情况
上半年公司实现新开工面积 1,665.6 万平米，较 2015 年同期增长 64.6%，占全年开工计划的
75.7%（2015 年同期占当年开工计划的 60.2%）；实现竣工面积 702.5 万平米，较 2015 年同期增长
35.8%，占全年竣工计划的 34.0%（2015 年同期占当年竣工计划的 32.7%）。根据截至目前的项目
运营情况，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
（二）新增项目和土地储备
报告期内，主要城市土地竞争激烈，地价大幅上升。公司坚持审慎的投资策略，严格控制投资
质量，根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源。上半年公司获取新项目 70 个，总建筑面
积 1260.1 万平方米，权益规划建筑面积 848.8 万平方米，权益地价总额约 465.8 亿元，新增项目均
价为 5,488 元/平方米。
截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3,582.0 万平方米，保持在滿
足未來两年以上的开发水平。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目
中万科权益建筑面积在报告期末合计约 294.4 万平方米。
报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共
同开发，因此万科在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参
考。
单位：平方米
序 权益 规划建筑 万科权益
城市 项目名称 位置 占地面积 进展
号 比例 面积 建筑面积
1 广州 中新知识城地块项目 黄埔区 14.3% 112,600 161,800 23,105 前期
2 佛山 金域缇香 南海区 67.0% 87,157 331,196 221,970 在建
3 佛山 金色里程 禅城区 99.8% 77,562 298,004 297,288 前期
4 厦门 航空港北片区项目 湖里区 90.0% 136,440 245,592 221,033 前期
5 厦门 五缘湾项目 湖里区 100.0% 44,824 70,020 70,020 在建
6 厦门 白鹭郡 翔安区 100.0% 86,368 131,060 131,060 前期
7 东莞 翰林城市花园 东城区 46.0% 74,813 272,318 125,266 前期
8 上海 徐泾地铁上盖项目 青浦区 49.1% 260,121 453,874 223,034 在建
9 上海 绿洲雅宾利项目 静安区 50.0% 103,672 337,147 168,573 在建
10 南通 市北科技城项目 港闸区 97.5% 191,882 194,500 189,638 前期
11 南京 尚都荟南 雨花台区 59.8% 71,334 170,240 101,821 在建
12 苏南 遇见山 高新区 47.1% 167,206 234,059 110,125 在建
13 苏南 万科碧桂园项目 吴江区 45.6% 76,421 213,979 97,574 在建
14 苏南 青剑湖项目 工业园区 100.0% 51,579 30,948 30,948 前期
15 扬州 城西项目 邗江区 95.4% 78,409 109,773 104,723 在建
16 扬州 蒋王小学地块项目 邗江区 95.1% 46,927 79,850 75,961 在建
17 徐州 北宸天地 鼓楼区 88.6% 28,149 95,707 84,796 在建
经济技术开发
18 徐州 璞悦山 44.7% 67,015 87,108 38,937 在建
区
19 杭州 杭宸二期 余杭区 100.0% 33,648 67,296 67,296 前期
20 杭州 悦中环 经开区 100.0% 47,260 113,425 113,425 在建
21 杭州 黄龙国际中心 西湖区 51.0% 72,448 287,960 146,860 在建
良渚文化村未来城北
22 杭州 余杭区 47.0% 82,834 182,235 85,611 前期
项目
23 杭州 海上明月西地块项目 萧山区 33.0% 21,211 46,665 15,399 前期
24 杭州 公园里 拱墅区 45.0% 41,295 103,238 46,481 在建
25 杭州 三墩北地块项目 西湖区 100.0% 62,190 174,132 174,132 前期
26 杭州 七贤桥地块项目 余杭区 100.0% 78,527 133,496 133,496 前期
27 杭州 富春 16 号地块项目 富阳区 30.9% 30,063 66,139 20,458 前期
28 宁波 明州甲第 鄞州区 45.0% 69,774 139,548 62,797 前期
29 宁波 依云郡项目 鄞州区 46.0% 49,977 79,880 36,745 前期
30 宁波 东钱湖项目 鄞州区 9.0% 141,377 211,457 19,031 前期
31 宁波 天一玖著 高新区 46.0% 44,828 80,659 37,103 前期
32 宁波 东城 1902 高新区 46.0% 57,338 126,144 58,026 前期
33 宁波 印象城东 鄞州区 96.9% 53,549 108,254 104,898 前期
34 温州 时代中心 鹿城区 36.5% 5,819 18,037 6,583 在建
35 合肥 会展中心东项目 滨湖新区 45.0% 85,254 218,014 98,106 在建
36 南昌 金域滨江 青山湖区 18.3% 20,069 50,172 9,156 在建
37 南昌 金域传奇 经开区 38.3% 87,065 174,506 66,906 前期
县恒超 118 亩地块项
38 南昌 南昌县 40.0% 76,200 190,500 76,200 前期
目
39 北京 北小营项目 朝阳区 100.0% 9,825 51,894 51,894 前期
40 天津 紫台 滨海新区 46.6% 56,544 136,333 63,491 在建
41 沈阳 红梅味精厂项目 铁西区 63.9% 54,257 166,250 106,229 前期
42 沈阳 中山公园 和平区 9.0% 9,444 75,965 6,837 在建
43 沈阳 翡翠之光 铁西区 60.0% 108,183 486,232 291,739 前期
44 沈阳 翡翠公园 于洪区 99.5% 109,776 219,552 218,463 前期
45 大连 半山半海 沙河口区 95.0% 12,233 45,140 42,883 在建
46 大连 础明食品厂项目 甘井子区 100.0% 146,290 248,710 248,710 前期
47 长春 如园 净月区 47.8% 181,283 199,411 95,259 在建
48 长春 惠斯勒班芙花园 净月区 51.0% 187,439 243,671 124,272 前期
49 长春 金色里程 汽开区 70.0% 63,523 107,929 75,550 前期
50 长春 景阳大路项目 绿园区 100.0% 181,060 435,039 435,039 前期
51 青岛 金域华府 城阳区 65.0% 63,599 125,053 81,284 前期
52 烟台 翡翠公园 芝罘区 85.1% 57,892 150,510 128,039 在建
53 济南 麓城 高新区 75.0% 20,000 64,541 48,406 前期
54 济南 麓橙中心 高新区 18.0% 10,508 41,788 7,522 前期
55 太原 金域蓝湾 晋源区 95.0% 40,047 148,741 141,304 在建
56 太原 公园里 尖草坪区 100.0% 66,179 222,630 222,630 前期
57 太原 紫院 迎泽区 100.0% 74,373 196,106 196,106 前期
58 成都 华阳 220 亩项目 天府新区 100.0% 146,745 410,737 410,737 前期
59 成都 五龙山蓝山 新都区 100.0% 121,207 145,449 145,449 前期
经济技术开发
60 武汉 翡翠玖玺 51.0% 160,682 377,603 192,577 前期
区
61 武汉 翡翠滨江 汉阳区 55.0% 225,231 914,600 503,030 在建
62 西安 城市之光蜜柚 曲江新区 95.0% 20,000 68,664 65,231 在建
63 西安 万科天誉 高新区 95.0% 74,527 303,610 288,430 前期
64 郑州 万科美景魅力之城 2 航空港区 51.0% 21,430 52,609 26,831 前期
65 郑州 兰乔圣菲 中牟区 47.0% 70,688 155,513 73,091 前期
66 郑州 万科美景魅力之城 航空港区 51.0% 20,331 40,662 20,738 前期
67 郑州 万科天伦紫台 惠济区 48.1% 68,852 206,556 99,271 前期
68 郑州 万科大都会 二七区 95.3% 65,124 195,157 185,984 在建
69 贵阳 公园传奇 云岩区 45.2% 34,325 130,087 58,845 在建
70 昆明 鑫金花园 高新区 95.0% 37,450 145,292 138,028 在建
合计 5,442,252 12,600,966 8,488,480
此外，报告期末至本报告披露日，公司新增加 9 个项目，按万科权益计算的规划建筑面积约
99.7 万平方米，具体情况如下：
权益比 规划建筑 万科权益
序号 城市 项目名称 位置 占地面积 进展
例 面积 建筑面积
1 东莞 钟屋围项目 东城区 46.0% 74,813 272,318 125,266 前期
2 珠海 唐家红树东岸项目 香洲区 20.0% 333,668 500,536 100,107 在建
3 苏州 公园里 吴江区 50.0% 173,783 359,337 179,669 在建
4 无锡 梅村万宇项目 新吴区 95.0% 73,769 141,436 134,364 前期
5 杭州 万通上园项目 余杭区 100.0% 32,675 83,432 83,432 在建
6 烟台 北方家纺北地块项目 福山区
