万科A：2021年年度报告

万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
   2021 年度报告
    证券代码：000002、299903
   证券简称：万科 A、万科 H 代
    公告编号：〈万〉2022-030
         二〇二二年三月
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                   第一节 重要提示、目录和释义
                                  重要提示
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2021年度报告（以下简称
“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十九届董事会第十五次会议（以下
简称“本次会议”）审议通过。所有董事均亲自出席了本次会议。
    本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准
无保留意见的审计报告。
    董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真
实、准确和完整。
    公司2021年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2021年
度拟合计派发现金股息人民币11,276,621,873.75元（含税），占公司2021年合并报表中归属
于上市公司股东的净利润的比例为50.06%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2021年
末公司总股份数11,625,383,375股计算，每10股派送人民币9.70元（含税）现金股息。如公
司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权
登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。2021年
度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。
    本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，
敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
    本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》相关
要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第五节 公司治
理报告暨企业管治报告”之“十六、内部控制和风险管理” 部分。
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                                                                  目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1
第二节 致股东............................................................................................................................... 3
第三节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告..................................................................................................................... 12
第五节 公司治理报告暨企业管治报告 ..................................................................................... 80
第六节 环境和社会责任........................................................................................................... 107
第七节 重要事项....................................................................................................................... 108
第八节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................115
第九节 监事会报告................................................................................................................... 120
第十节 债券相关情况............................................................................................................... 123
第十一节 财务报告................................................................................................................... 130
                                                                      2
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                           备查文件目录
1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表；
2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
3、 报告期内在证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿；
4、 在其他证券市场公布的年度报告。
以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
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                                              释义
         释义项         指                                    释义内容
本公司、公司            指   万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团      指   万科企业股份有限公司及其附属公司
                             万物云空间科技服务股份有限公司，系全域空间服务提供商。旗下主要包
                             括归属社区空间服务的万科物业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城
万物云                  指
                             市空间服务的万物云城、提供 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程
                             即服务）解决方案服务的万睿科技等。
                             印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd，在开曼群岛注册），系
印力集团                指
                             本集团商业物业开发与运营能力平台。
万纬物流                指   万科物流发展有限公司，系本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台。
                             珠海市泊寓公寓管理有限公司，致力于为城市青年提供一站式居住解决方
泊寓                    指
                             案，泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。
                             深圳市万御安防服务科技有限公司，主营物业服务“四保”之中的安防业务
万御安防                指
                             和机电业务。
                             Business Group 的缩写，指事业集团，目前包括南方区域 BG、上海区域
BG                      指   BG、北京区域 BG、西南区域 BG、西北区域 BG、华中区域 BG、东北区
                             域 BG 及物业 BG（万物云）。
                             Business Unit 的缩写，指事业部，目前包括印力 BU、物流 BU、长租公寓
BU                      指
                             BU、海外 BU、酒店与度假 BU、梅沙教育 BU 及食品 BU。
                             五大建造方法：①系统模板、②全混凝土外墙、③装配式内隔墙、④爬
“5+2”装配式建造体系   指
                             架、⑤穿插提效；两大装配式应用：①装配式装修、②适度预制。
中国证监会              指   中国证券监督管理委员会
深交所                  指   深圳证券交易所
联交所                  指   香港联合交易所有限公司
深铁集团                指   深圳市地铁集团有限公司
盈嘉众合伙企业          指   深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）
盈安合伙企业            指   深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）
《公司法》              指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》              指   《中华人民共和国证券法》
《深交所上市规则》      指   《深圳证券交易所股票上市规则》
                             《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运
《规范运作指引》        指
                             作》
《联交所上市规则》      指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《企业管治守则》        指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》
                             《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行
《标准守则》            指
                             证券交易的标准守则》
                             本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深交所
A 股（人民币普通股）    指
                             上市并以人民币交易。
B 股（境内上市外资           本公司 1993 年发行的每股面值为人民币 1.00 元的境内上市外资普通股，
                        指
股）                         该等股份在 2014 年 6 月前在深交所上市并交易。
H 股（境外上市外资           本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等股份
                        指
股）                         在联交所上市并以港币交易。
《公司章程》            指   《万科企业股份有限公司章程》
报告期                  指   2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
元                      指   如无特殊说明，指人民币元
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                             第二节 致股东
   2021年，对万科集团来说，是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。这一年，尽
管公司仍然保持经营稳健，但净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑，
交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。
   我知道，股东给与万科信任和支持的同时，也赋予我们更多的要求和期待，面对这样
一份成绩单，股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评，我完全能够体会得到。我应
当出来承担责任，更应该和团队一起，直面问题、查找不足、对症下药、坚决行动，并为
之付出加倍努力。我相信，这些行动和努力，将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润
企稳回升，并为未来价值增长打下基础。
    对净利润下降的检讨
   2021年，在外部环境出现巨大挑战的情况下，万科守住了安全经营的底线。公司处于
房地产企业融资监管“绿档”范围，各项指标符合监管规则要求；经营性现金流净额连续
13年为正；年内债务结构优化，年末存量融资综合融资成本降至4.11%。但是，公司营业收
入4,528亿元，同比仅增长8.0%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。
尤其是净利润指标，相较于股东期望和我们自身追求，有很大的差距。
   从财务分析上看，净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%，同比下降
7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应
毛利总额同比减少176亿元。同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影
响，2021年投资收益下降69亿元。此外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显
下行，按照审慎原则，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公
司股东的净利润约26亿元。
   财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。从结构上看，房地产开发业务
依然对公司的净利润具有决定性作用。去年，受外部环境变化和公司自身因素影响，开发
业务毛利总额同比减少189亿元。近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明
显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能
坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资
追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
   同时，各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。充
分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障。在追求效率优先的高速增长阶段，
这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。随着业务复杂度逐
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步提高，市场竞争日趋激烈，部分城市公司暴露出能力短板。尽管我们依然拥有一批优秀
公司和拔尖人才，但操盘表现离散度在上升。虽然我们在部分大型复杂项目上展现出优势
能力，但未能将其及时转化为公司的标准动作和一致表现。
    关于公司未来价值增长的思考
    当前，行业正面临重大挑战，但这并不改变我们一直以来对长期趋势的看法。高速工
业化、高速城镇化这两个市场重要推动力行近尾声，也并不意味着住宅需求的消失。区域
集约发展取代普遍性农村人口向城市转移，新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。以
我国庞大的人口基数，未来住宅开发依然是重要的经济活动之一，也仍将是万科最主要的
业务。
    中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门、各级政府也在
不断释放信号、出台政策稳定市场，我们对市场恢复抱有充分信心。经过调整，行业竞争
将更贴近于制造业，考验的是对客户需求的把握能力、对产出过程的掌控能力和对经营行
为的精细化管理能力。万科有“优点”，但关键是由点及面，将其扩展成“优势”。以此
为基础，借助公司良好的品牌和信用，广泛链接优秀合作伙伴，市场有足够多合适的投资
机会供我们选择，保障开发业务的稳定发展。
    与此同时，公司经营、服务业务的发展，也将为未来价值增长提供更多支撑。万科比
较早就意识到，要保持良好增长，必须将视野扩宽，寻找具备长期潜力的新赛道。在成立
三十周年的时候，公司将定位由“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”，希望用十年
左右时间，做好其他业务的探索和布局，为未来发展奠定基础。
    我们新赛道选择的原则是：这些业务必须能够体现万科的优势或潜力，不能脱离公司
的客户基础和能力优势。中国城市经过四十多年的发展，积累了数百万亿元的不动产资产，
需要不断维护和焕新。人们的工作和生活方式被互联网深刻改变，对不动产软硬件的要求，
对服务和内容的需求加速升级。高房价时代，城市年轻人住房问题仍然需要解题，租购并
举是住房制度导向。基于这些判断，我们最终将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确
定为主要方向。
    如果只看经营收入和利润，这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步
阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。特别是公司采用成本法对这些以
重资产为主的业务进行折旧摊销，加大了对报表利润的影响。今天，随着全社会收益率要
求和风险偏好的下降，经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象
的多种类型的长期股权投资开始增加。这些业务包含的价值出现了和过往不同的释放途径。
公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。未来，经营、服
务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值
增长的重要源泉。
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    经营、服务业务的发展情况
   对于新进领域，无论能力建设，还是商业模式的确立，都需要一个过程。万科通过八
年时间，完成了对它们的商业逻辑检验和可复制性验证，这个过程并不轻松。新的业务在
实践之前，可行或不可行的边界往往并不清楚，公司不可避免地交了一些学费。例如，公
司坚定相信租购并举是大势所趋，在长租公寓业务上更早布局、更早探索出可行的商业模
式至关重要。我们尝试了该业务所有的可能路径，过程中承受了一定的亏损，但这些努力
逐渐开始见到回报。与之类似，经过不断的尝试和努力，今天公司多项业务在增长速度、
收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。
   ——万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。2021年万物云收入首
次超过200亿元，同比增长32.1%。这块业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商
企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动，并形成了极强的外部竞争力。去年万物云新增
合约面积中外拓业务占比超七成，其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。万物
云城创新城市空间服务模式，现已打造包括广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩等多个标杆
案例；
   ——物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，冷链仓储位居行业第一。万纬物流近三年
收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。
目前，万纬物流管理可租赁面积1,136万平方米，其中冷链仓储138万平方米，为行业第一。
去年，该业务成功引入GIC、淡马锡等四家机构作为战略投资者；
   ——万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年
收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%。截
至去年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%，在单房运营成本、费用率、自有渠
道获客比率等方面，已经具备较大的竞争优势。除自身资产外，我们还为294家企事业单位
的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务；
   ——印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。印力近五年收入复合
增速为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。在商业最发达的长三角地
区，印力展现竞争力，在管面积位于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年
整体NOI率在6%以上。
   经营、服务业务不断走向成熟，意味着公司不动产综合发展能力趋于完备。尤其在没
有先例可循的情况下，长租公寓、冷链仓储等业务的独立培育，为公司积累了孵化新业务
的宝贵经验，这些都是我们的独特优势。面向房地产业正在进入的新发展阶段，万科已做
好准备。
    2022 年的行动计划
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   2021年的业绩表现，对于万科是一次警醒。2022年，我们将采取坚决的、有针对性的
行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，
实现营业收入和净利润的企稳回升。
   稳健经营、保持健康的财务状况始终是公司的底线目标。今年，我们将继续加强现金
流管理，持续优化债务结构与融资成本，坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。
   开发业务将扭转局面。公司以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决
能力分散、操盘表现不稳定的问题。制定关键领域的通用标准，拉通公司内部成熟做法，
推动产品的系列化和标准化，全力推动“优点”向“优势”转化，提高资源向业绩转化的
质量和效率，稳定项目收益水平。严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更
强的区域集中。警惕浮躁冒进的情绪，避免超越能力的项目获取。提高投前研判的精准度
和投后落地实现程度。
   经营、服务业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。
这一方面将为公司整体利润率水平提供一定支撑，也为未来的不动产市场准备更多合格资
产，对接更广泛的合作机遇。
   万物云将保持内生稳健增长，其中住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物
为家增长45%。继续推动万物云城这一独特商业模式的拓展和成长，并为公司其他业务提
供协同。
   万纬物流将发挥成功引战带来的发展动力，完善仓网布局，保持业务的快速发展；万
科泊寓将抓住政策窗口，扩大领先优势，继续保持运营效率的领跑地位，拉开与竞争对手
的差距，向实现成本法计量的净利润回正继续努力；印力将着力于轻重并举，保持营收和
NOI的增长，建设国内领先的商管平台。
   没有股东的支持和理解，万科无法走到今天。在这个艰难的阵痛期，对依然选择与公
司同行的每一位股东，我深怀感激。万科团队激励与业绩的紧密绑定，将确保我们始终和
股东甘苦与共。我坚信，你们的选择不会被辜负，它将获得与之相符的回报。
   在这里，我也想向每一位正在奋斗着的万科员工致以感谢和敬意。即便焦灼于现状的
挑战，即便失落于当下黯淡的成绩，我都能看到你们不服输的精神、不懈的努力和不逊于
任何人的身手，能与你们并肩是我的荣耀。无数平凡的每一步，拼就了万科不平凡的过去，
也将带领万科跑向不平凡的将来。这是一条充满挑战的征途，一根筋跑下去，就能成为冠
军。
                                                                郁亮
                                                            董事会主席
                                                              中国深圳
                                                           2022年3月30日
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                   第三节 公司简介和主要财务指标
    公司于 1984 年在深圳经济特区成立，1988 年经深圳市人民政府“深府办（1988）
1509 号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上
市；1993 年 5 月 28 日，公司发行的 B 股在深交所上市；2014 年 6 月 25 日，公司 B 股以介
绍方式转换上市地在联交所主板 （H 股）上市。
    公司经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国
经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2021 年，公司继续荣登《财富》“世界
500 强”，位列榜单第 160 位。自 2016 年首次跻身《财富》“世界 500 强”以来，公司已
连续 6 年上榜。
    公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展
的两条主线。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展
业务版图，已进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店
与度假、教育、食品等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良
好基础。
一、公司简介
（一）基本信息
    中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
    英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)
    注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
    国际互联网网址：www.vanke.com
    电子信箱：[e-mail]
    法定代表人：郁亮
    联交所授权代表：王海武、朱旭
                                          7
                                                           万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    联交所替代授权代表：叶凯雯
（二）联系人和联系方式
    董事会秘书、公司秘书：朱旭
    电子信箱：[e-mail]
    股证事务授权代表：吉江华
    电子信箱：[e-mail]
    联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    电话：[phone]
    传真：[phone]
    助理公司秘书：叶凯雯
    电子邮件：[e-mail]
    联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
    电话：[phone]
    传真：[phone]
（三）股票情况
    A 股股票上市地：深交所
    A 股股票简称：万科 A
    A 股股票代码：000002
    H 股股票上市地：联交所
                                          注
    H 股股票简称：万科企业、万科 H 代
                                    注
    H 股股票代码：02202、299903
    注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公
司 H 股股份使用。
    H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
    联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
（四）信息披露及备置地点
    信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站
    登载年度报告的国际互联网网址：
    A 股：www.cninfo.com.cn
    H 股：www.hkexnews.hk
    年度报告备置地点：公司董事会办公室
（五）注册变更情况
    公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
                                               8
                                                                     万科企业股份有限公司 2021 年度报告
      变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳
      统一社会信用代码：91440300192181490G
  （六）聘请的会计师事务所和律师事务所
      公司聘请的会计师事务所
      境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
      地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层
      签字会计师：周永明、李默然
      境外：毕马威会计师事务所
      地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼
      公司聘请的律师事务所
      境内：
      广东信达律师事务所 ，地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦11~12楼
      北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三
  座第2803-04室
      境外：普衡律师事务所
      地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼
  二、会计数据和财务指标摘要
  （一）主要会计数据和财务指标
                                                                                                 单位：元
                         2021 年                 2020 年             本年比上年增减            2019 年
营业收入            452,797,773,974.14      419,111,677,714.12                  8.04%     367,893,877,538.94
营业利润             52,530,997,237.25       79,958,642,103.88                -34.30%      76,613,136,041.54
利润总额             52,222,631,202.95       79,675,752,923.39                -34.46%      76,539,289,517.59
归属于上市公司股
                     22,524,033,383.22       41,515,544,941.31                -45.75%      38,872,086,881.32
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性     22,381,781,882.05       40,237,711,134.26                -44.38%      38,314,387,512.31
损益的净利润
经营活动产生的现
                       4,113,160,948.20      53,188,022,243.81                -92.27%      45,686,809,515.08
金流量净额
基本每股收益                        1.94                    3.62              -46.50%                     3.47
稀释每股收益                        1.94                    3.62              -46.50%                     3.47
全面摊薄净资产收
                                   9.55%                 18.49%     减少 8.94 个百分点               20.67%
益率
加权平均净资产收
                                   9.78%                 20.13%    减少 10.35 个百分点               22.47%
益率
                        2021 年末               2020 年末          本年末比上年末增减         2019 年末
资产总额           1,938,638,128,699.08    1,869,177,094,005.55                 3.72%    1,729,929,450,401.23
负债总额           1,545,865,352,173.99    1,519,332,620,662.33                 1.75%    1,459,350,334,988.27
                                                     9
                                                                       万科企业股份有限公司 2021 年度报告
归属于上市公司股
                     235,953,134,212.41      224,510,952,749.09                    5.10%     188,058,491,912.82
东的净资产
股本                  11,625,383,375.00        11,617,732,201.00        增加 7,651,174 股     11,302,143,001.00
归属于上市公司股
                                 20.30                        19.32                5.03%                   16.64
东的每股净资产
资产负债率                      79.74%                      81.28%     下降 1.54 个百分点               84.36%
净负债率                      29.69%                        18.09%    上升 11.60 个百分点               33.87%
  注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产
  截止披露前一交易日的公司总股本：
   截止披露前一交易日的公司总股本（股）                                                      11,625,383,375
   用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）                                                          1.937
  （二）分季度主要财务指标
                                                                                                   单位：元
                           第一季度                   第二季度             第三季度             第四季度
营业收入                62,264,095,939.36      104,846,839,305.20       104,374,839,681.92   181,311,999,047.66
归属于上市公司股东
                         1,292,286,264.34        9,754,651,321.53         5,641,858,706.01     5,835,237,091.34
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益       1,157,179,444.16        9,570,107,126.85         5,559,522,891.65     6,094,972,419.39
的净利润
经营活动产生的现金
                        16,879,434,478.49      (10,097,874,204.72)      (5,561,873,236.46)     2,893,473,910.89
流量净额
       上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重
  大差异。
  （三）非经常性损益项目
                                                                                                  单位：元
             项目                           2021 年                    2020 年                 2019 年
非流动资产处置损益                           19,241,176.11               48,381,265.04           (9,665,523.59)
持有交易性金融资产、其他权益
工具投资和其他非流动金融资产
产生的公允价值变动和投资收                  352,487,453.10              746,042,358.81          272,791,440.64
益，以及处置交易性金融资产取
得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益                156,009,004.05            1,232,034,584.10          544,711,079.60
除上述各项之外的其他投资收
                                          (308,366,034.30)            (282,889,180.49)         (73,846,523.95)
益、营业外收入和支出
所得税影响                                  (40,142,009.17)           (424,655,746.93)        (167,931,665.15)
少数股东损益影响                            (36,978,088.62)            (41,079,473.48)           (8,359,438.54)
合计                                        142,251,501.17            1,277,833,807.05          557,699,369.01
       公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常
  性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
                                                       10
                                                               万科企业股份有限公司 2021 年度报告
  （四）境内外会计准则差异
                                                                                       单位：元
                      归属于上市公司股东的净利润               归属于上市公司股东的所有者权益
                      2021 年             2020 年           2021 年 12 月 31 日       2020 年 12 月 31 日
按境外会计准则      22,524,033,383.22   41,515,544,941.31     235,953,134,212.41        224,510,952,749.09
按境内会计准则      22,524,033,383.22   41,515,544,941.31     235,953,134,212.41        224,510,952,749.09
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则                      -                   -                         -                         -
差异说明                                            无差异
                                               11
                                                                  万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                  第四节 董事会报告
一、经营情况讨论与分析
    2021 年，房地产市场出现较大波动。上半年，全国市场成交仍保持较快增长；下半年，无论是商品
房销售还是土地出让均大幅降温。市场环境的快速变化对企业经营稳健性构成了考验。长远看，房地产
市场高速增长阶段已经结束，消费属性和民生属性将进一步加强。开发、经营、服务业务并重，是公司
实现未来价值增长的战略选择。
    报告期内，本集团实现营业收入 4,528.0 亿元，同比增长 8.0%；归属于上市公司股东的净利润 225.2
亿元，同比下降 45.7%。利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。
    本集团积极推动经营、服务业务能力提升，物业服务的收入增速为 32.1%，物流仓储、租赁住宅、商
业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 68.9%、13.9%和 20.6%。
    面对市场波动，本集团保持了安全、健康的财务状况。信用评级行业领先，“三道红线”指标符合
“绿档”要求。净负债率 29.7%，长期处于行业低位。有息负债总额平稳且结构优化。有息负债总额
2,659.6 亿元，同比增长 2.9%，其中长期负债占比提高至 78%。报告期末货币资金 1,493.5 亿元。货币资
金对于短期债务的覆盖倍数为 2.5 倍，较 2020 年末提升约 0.2 倍。本集团连续 13 年保持经营性现金流净
额为正。截止年末，本集团存量融资的综合融资成本为 4.11%。
（一）2021 年市场回顾
    1、房地产开发
    商品房销售创历史新高，但下半年明显降温。全年看，全国商品房销售面积 17.9 亿平方米，同比增
长 1.9%；销售金额 18.2 万亿元，同比增长 4.8%。但市场前高后低的趋势明显。分季度看，全国商品房销
售额同比增速依次为 88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。
    新开工面积降幅扩大，房地产开发投资增速回落。2021 年，全国房屋新开工面积 19.9 亿平方米，同
比下降 11.4%，降幅比上年扩大 10.2 个百分点。全国房地产开发投资 14.8 万亿元，同比增长 4.4%，增速
比上年回落 2.6 个百分点。
    下半年土地市场成交面积大幅回落。根据中国指数研究院统计，2021 年全国 300 个城市住宅类用地
供应建筑面积同比下降 11.1%，成交建筑面积同比下降 23.2%，住宅用地出让金同比下降 6.5％，其中下
半年同比降幅分别为 9.3%、32.5%和 22.6%。全年住宅类用地的平均溢价率为 11%，较 2020 年同期下降
4 个百分点，其中上半年为 17.5%，下半年为 4.4%。
                                               12
                                                                   万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    2、物业服务
    物业服务行业稳步发展。2021 年，在《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等一系列政策推
动下，物业服务普及率和规范性进一步提高，服务内容向高品质和多样化升级。同期，全国商品房竣工
面积同比增长 11.2%，交付规模有所扩大。受这些因素的支撑，物业服务业实现稳步发展。同时，《关于
持续整治规范房地产市场秩序的通知》出台，对物业服务企业规范经营提出了更高要求。
    行业整合加速。2021 年物业服务企业并购案例增加，行业整合加速，29 家上市物业服务企业发起 53
宗并购，并购交易金额达 355.9 亿元，房地产行业调整、部分房企出售旗下物业公司股权是交易增多的原
因之一。
    企业拓展向第三方资产和非住空间延伸。年内，主要物业服务企业新拓展面积中来自第三方资产的
比例继续提高。更多物业企业实施综合发展，进入商写、城市公共空间服务领域，覆盖业态增加。
    3、物流仓储
    物流业保持良好增长态势。根据国家发展和改革委员会、中国物流与采购联合会发布的《2021 年全
国物流运行情况通报》，2021 年社会物流总费用 16.7 万亿元，同比增长 12.5%。其中运输费用 9.0 万亿
元，增长 15.8%；保管费用（即仓储费用）5.6 万亿元，增长 8.8%；管理费用 2.2 万亿元，增长 9.2%。
    部分行业的发展，推动细分市场物流仓储需求快速增长。消费者对生鲜农产品和食品种类、安全、
便利性要求的提升，以及受疫情影响医药行业的扩张，推动冷链物流市场规模保持快速增长，2015-2020
年复合增长率超过 15%。此外，汽车及新能源行业高速发展，也带动了有关仓储需求的明显增加。
    高标库转向综合能力的全面竞争。2021 年，全国高标库总体供应量增长约 18%，竞争激烈。同时，
客户对供应链服务的需求也从传统的租赁空间转为寻求供应链整体解决方案。物流仓储企业从投资能力
的比拼转向综合能力的全面较量。
    4、租赁住房
    政策继续加大对租赁住房的支持力度。2021 年 12 月，中央经济工作会议提出要“坚持租购并举，
加快发展长租房市场”。报告期内，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要
求扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。同时，基础设施公募 REITs 将保障
性租赁住房纳入试点范围。各地实施规划和扶持政策也相继落地。“十四五”期间，40 个重点城市计
划新增保障性租赁住房 650 万套(间)，其中 2022 年计划筹建 240 万套(间)。
    5、商业开发与运营
    2021 年社会消费品零售总额有所恢复，但增长仍然处于低位。国家统计局数据显示，2021 年全国社
会消费品零售总额同比增长 12.5%，其中下半年为 4.2%。2019 年以来全国消费品零售总额复合增速为
3.5%，处于历史低位。
                                                13
                                                                                              万科企业股份有限公司 2021 年度报告
         线下商业整体低迷。2021 年，线下消费品零售总额与 2019 年基本持平。根据中国指数研究院发布的
    《2021 中国商铺租金指数研究报告》，下半年一、二线城市超过半数的购物中心租金实现了环比上涨，
    但整体仍未恢复到 2019 年同期水平。
         购物中心表现出现分化。根据克而瑞资管（CAIC）数据，主要消费型城市购物中心空置率均值由年
    初的 8.47%上升到 10.1%。客流回暖乏力，2021 年三季度的客流相比 2020 年同期下降 9%，相比 2019 年
    同期下降 28%。但行业头部企业及一些标杆项目的表现明显优于市场平均水平。
    （二）报告期内主要工作
         本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
         报告期内，本集团实现营业收入 4,528.0 亿元，同比增长 8.0%；实现归属于上市公司股东的净利润
    225.2 亿元，同比减少 45.7%；每股基本盈利 1.94 元，同比减少 46.5%；全面摊薄的净资产收益率为 9.6%，
    较 2020 年减少 8.9 个百分点。
         分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,299.3 亿元，
    占比 95.0%；来自物业服务的营业收入为 198.3 亿元，占比 4.4%。
                                                      本集团主营业务经营情况
                                                                                                                        单位：万元
                                                                                                  注1                           注2
                                  营业收入                   营业成本                    毛利率                    营业利润率
       行业
                               金额          增减         金额           增减     数值              增减        数值         增减
                                                                                                下降 7.41 个             下降 5.54 个百
1.主营业务                  44,976,279.47    8.15%     35,286,113.09    19.42%    21.55%                       16.87%
                                                                                                  百分点                     分点
 其中：房地产开发
                                                                                                下降 7.63 个             下降 5.72 个百
 及相关资产经营业           42,993,191.27    7.36%     33,648,524.74    18.96%    21.74%                       16.87%
                                                                                                  百分点                     分点
 务
                                                                                                下降 0.90 个             下降 0.89 个百
  物业服务                   1,983,088.20    28.50%     1,637,588.35    29.93%    17.42%                       16.89%
                                                                                                  百分点                       分点
             注4                                                                                下降 3.67 个             下降 3.56 个百
2.其他业务                     303,497.93    -6.06%      111,600.71      4.36%    63.23%                       62.58%
                                                                                                  百分点                       分点
                                                                                         注
                                                                                 21.82%         下降 7.42 个             下降 5.57 个
       合计                 45,279,777.40    8.04%     35,397,713.80    19.37%            3                    17.17%
                                                                                                  百分点                     百分点
         注：1、毛利率数据未扣除税金及附加。
                   2、营业利润率数据已扣除税金及附加。
                   3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长
    期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 22.78%。
                   4、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。
         报告期间，归属于上市公司股东的净利润大幅下滑的原因在于：
         毛利率下滑。2021 年公司整体毛利率 21.8%，同比下降 7.4 个百分点。扣除营业税金及附加后的整体
    毛利率从 2020 年的 22.8%下降 5.6 个百分点至 17.2%，其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的
    影响，开发业务毛利率下降至 23.0%，扣除营业税金及附加后的结算毛利率从 2020 年的 24.0%下降至
    17.8%，结算毛利总额也从 905.7 亿元下降到 717.0 亿元，同比减少了 188.7 亿元。
                                                                  14
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    投资收益回落。2021 年投资收益 66.1 亿元，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司
的收益减少影响，较 2020 年 135.1 亿元的高位水平减少了 69.0 亿元。其中，按权益法确认的投资收益减
少，主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。
    计提减值。2021 年下半年以来，市场明显下行，四季度下行有所加剧，公司按照审慎原则，对 2021
年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了 35.3 亿元资产减值（其中存货减值
31.2 亿元和其他资产减值 4.1 亿元），合计减少权益净利润约 25.5 亿元。
（三）各项业务发展情况
1、房地产开发
（1）销售金额下降，结算收入略增
    2021 年本集团实现销售面积 3,807.8 万平方米，销售金额 6,277.8 亿元，分别下降 18.4%和 10.8%。所
销售的产品中，住宅占 86.4%，商办占 9.7%，其它配套占 3.9%。2021 年本集团在全国商品房市场的份额
约 3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、
南通、烟台、三亚等 20 个城市位列第一，在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰
州、银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等 18 个城市排名第二，在广州、杭州、重庆、哈尔滨等
城市排名第三。
                                           分区域的销售情况
                                   销售面积                              销售金额
                                                        比例                                   比例
                                 （万平方米）                            （亿元）
            南方区域                       628.3               16.5%           1,450.3                23.1%
            上海区域                     1,093.3               28.7%           2,244.8                35.7%
            北京区域                       716.2               18.8%             920.2                14.7%
            东北区域                       319.4               8.4%              295.6                4.7%
            华中区域                       278.0               7.3%              390.2                6.2%
            西南区域                       477.2               12.5%             625.2                10.0%
            西北区域                       289.3               7.6%              278.6                4.4%
             其他                            6.1               0.2%               72.9                1.2%
              合计                        3,807.8             100.0%            6,277.8           100.0%
    注：北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省、内蒙古自
治区；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海
区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治
区；西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
    结算收入保持增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入 4,264.8 亿元。分区域看，南方区域、上
海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为 26.83%、24.10%、13.79%、
7.76%、9.09%、10.55%和 7.00%。2021 年本集团实现房地产开发业务结算面积 3,116.5 万平方米，同比增
长 7.9%，实现结算收入 4,022.7 亿元，同比增长 6.6%；结算毛利率为 23.0%（扣除税金及附加后为
17.8%）。
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                                     分区域的营业收入和利润情况
                           营业收入（万元）        比例            权益净利润（万元）         比例
南方区域                        11,442,868.76             26.83%           602,785.36                22.90%
上海区域                        10,278,548.12             24.10%           932,277.55                35.42%
北京区域                         5,879,123.28             13.79%            -38,258.66               -1.45%
东北区域                         3,309,548.37             7.76%            251,512.55                9.56%
华中区域                         3,876,584.25             9.09%            266,477.89                10.13%
西南区域                         4,500,774.96             10.55%           256,043.42                9.73%
西北区域                         2,985,721.10             7.00%            273,108.55                10.38%
其他                              374,564.22              0.88%             87,857.21                3.33%
合计                            42,647,733.06         100.00%             2,631,803.87            100.00%
       截至报告期末，本集团合并报表范围内有 4,673.5 万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降 5.0%，
合同金额合计约 7,108.0 亿元，较上年末增长 1.8%。
（2）投资和开竣工情况
       新开工规模下降，竣工规模保持增长。2021 年本集团开发业务新开工计容面积约 3,265.3 万平方米，
同比下降 17.6%，完成年初计划的 103.7%；开发业务竣工计容面积约 3,571.4 万平方米，同比增长 5.6%，
完成年初计划的 99.6%。
       坚持量入为出的投资策略。2021 年本集团获取新项目 148 个，总规划计容建筑面积 2,667.4 万平方米，
权益计容规划建筑面积 1,901.4 万平方米，权益地价总额约 1,401.5 亿元，新增项目平均地价为 6,942 元/平
方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约 10,367.0 万平方米，权益计容建筑面积约 6,428.4
万平方米；规划中项目总计容建筑面积约 4,521.7 万平方米，权益计容建筑面积约 2,910.1 万平方米。此外，
本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约 534.7 万平方米。
       积极探索城市更新模式。本集团在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实
践。2021 年上海万创新所竣工交付，从老旧轮胎厂转型活力科创园区。深圳南头古城成为深圳首批“特色
文化街区”授牌单位，并获准认定为市级文化产业园区。2022 年 1 月，广州永庆坊成功通过评审，成为国
家级旅游休闲街区。报告期内，本集团参与发起了上海城市更新引导基金，深度参与上海城市更新事业。
       有关本集团新增项目的具体信息 ，详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之
“项目投资情况”。
（3）持续提升产品和服务竞争力
       客户是万科的衣食父母，持续提升产品服务竞争力是企业长期发展的基础。本集团持续开展共建美丽
社区、管家服务前置、客户共建家园、维修服务升级、交付服务升级、产证办理提效等行动，并建立了
“首席客户官”机制。为改善已入住客户的居住体验，本集团在 42 个城市开展共建美丽社区活动，涉及
356 个项目，完成 1,210 项改造提升。为改善售后阶段的客户体验，1,077 名前置管家落位至在售项目中，
在签约到交付前的等待期为已签约客户提供各项服务。为提升客户信心、呈现项目建造质量，本集团将线
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上化工地开放升级为与客户共建家园，2021 年在 56 个城市 213 个试点项目，共开展 1,728 次质量共建查验。
为了提升收房体验，本集团优化整体交付流程，提供一站式服务和主动服务。“交房即可办证”服务行
动也已覆盖大部分城市。首席客户官站位客户视角，通过客户访谈与倾听、业务走访与洞察，发现问题
并推动改进。
（4）安全和质量管控继续加强
    落实疫情防控工作，确保项目平稳交付。报告期内，本集团落实疫情防控工作，提前储备防疫物资
及完善应急预案，克服疫情带来的施工不利影响，确保在建项目的安全生产，全年实现超过 30 万套住宅
的平稳交付。
    科技赋能，助力项目质量提升。通过 BIM（建筑信息模型）、建筑工程人工智能审图（AI 审图）、
全天候现场监控等科技手段搭建智慧建造平台，以信息技术为手段，建立工地“管理+服务”的智慧体系，
实现从传统管理工地到智慧工地的转型。
    工程质量获得认可。2021 年本集团 6 个项目荣获中国建筑行业大奖。其中天津东第家园三期 15#-23#
楼、地下车库项目荣获“2020-2021 年度中国建设工程鲁班奖”；济南市历城区唐城小区南侧 A-1 地块建设
项目荣获“2021 年中国土木工程詹天佑奖”；大连万科城市之光项目、杭州万科北宸之光二期项目、济南
万科玖唐府二期项目、济南万科大都会 B 地块项目、沈阳万科大都会公元项目荣获“第十届（2021-2022
年度）广厦奖”。
（5）绿色建筑和住宅产业化继续前行
    新建项目连续第八年全部满足绿色建筑标准，新增绿色建筑面积 5,826 万平方米。持续推动“5+2”
装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例为 83%。
2、物业服务
    万物云是由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系，协同驱动的全域空间服务提供商，并通
过万物云的 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案，在空间里实现远程和混合运
营（Remote & Hybrid），为客户提升空间服务效率。
    2021 年，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4 亿元，同比增长 32.1%，其中
社区空间服务收入 134.6 亿元，占比 56.0%，同比增长 22.9%；商企和城市空间服务收入 87.2 亿元，占比
36.2%，同比增长 38.1%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 18.6 亿元，占比 7.8%，同比增长 99.5%。
    2021 年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数 4,393 个，在管面积 7.8 亿平方米，在管面
积同比增长 35.9%。合同管理项目总数 5,553 个，合同管理面积 10.1 亿平方米，合同管理面积同比增长
38.0%。
    坚守高质量服务的品牌形象和一流的服务口碑。万科物业和万物梁行是万物云的核心品牌，在客户
中具有良好口碑，也具备显著的市场竞争力。截至 2021 年底，在管第三方住宅项目数量达 1,605 个，占
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在管住宅项目的 56.9%；在管第三方商企项目数量达 1,319 个，占在管商企项目的 84.0%。社区空间服务
方面，客户满意度和服务费收缴率持续保持行业高位。商写空间服务方面，在 2021 年国内进行招投标的
超高层项目中，万物梁行获取了超过 50%的份额。万物梁行在互联网、金融、新能源和高端制造行业的
世界五百强及独角兽客户中深受欢迎，已服务超 50 家头部互联网科技企业和独角兽企业，阿里巴巴、腾
讯、拜尔、字节跳动等均是万物梁行大客户。
    浓度战略卓有成效。万物云深耕高能级城市，截至 2021 年底，万物云覆盖了中国一百多个城市。位
于一线、新一线及二线城市的项目合约建筑面积，在社区类项目中占比为 86.4%，在商企及城市项目占比
为 89.2%。
    持续创新，领跑行业。社区空间服务方面，万科物业在行业内首倡电梯广告收益全透明，物业费收
支账目每季度公示，报告期内率先发布“电梯困人关怀金”；朴邻房屋租售业务通过整合外部资源，触
达项目达 2,079 个、家庭约 300 万户。商企和城市空间服务方面，2021 年万物云城以数字化解决方案、专
家中心运营模式（COE 运营）和供应链资源整合“三核”支撑，打造“云城队长”IP，实现城市服务运
营精细化和高效率。
    服务于空间的科技能力持续领先。万物云旗下万睿科技的智能硬件产品及核心解决方案实现对外
输出，客户既包括地产开发商，也包括其他行业企业以及城市客户；武汉数字运营中心驱动了全国超过
2,000 个物业项目的联动。报告期内自主研发的工单系统“百川引擎”上线，并已在万御安防、万物云城、
园区和住宅业务内应用。
3、物流仓储服务
    “万纬物流”为本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台，2015 年开启全国仓储网络布局，2018
年通过收购太古冷链进入冷链行业，目前冷链仓储规模国内第一。
    2021 年，物流业务（含非并表项目）实现营业收入 31.6 亿元，同比增长 68.9%，其中高标库营业收
入 20.6 亿元，同比增长 59.8%；冷库营业收入 11.0 亿元，同比增长 89%。物流业务实现 NOI 合计 17.85
亿元，同比增长 54%。
    完善仓网布局。2021 年万纬物流继续完善核心节点布局，新获取管理项目 3 个，可租赁建筑面积 21
万平方米。目前，万纬物流在全国 46 个城市运营管理 152 个仓储项目，可租赁建筑面积 1,136 万平方米。
其中高标库 125 个，可租赁建筑面积 998 万平方米；冷链园区 38 个（含干冷混合项目 11 个），可租赁建
筑面积 138 万平方米，可租赁托盘数量 133 万托。依托遍布全国重要物流节点城市的高标仓储和冷链物
流网络，万纬物流可为客户提供多元化的供应链服务。
    持续扩大开业规模，提高经营效率和效益。2021 年万纬物流新开业 141 万平方米。其中，新开业 17
个高标库，可租赁建筑面积 114 万平方米；新开业 8 个冷链园区，可租赁建筑面积 27 万平方米。截至报
告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 828 万平方米。报告期内，万纬物流稳定期的高标库出租率为
93%，冷链稳定期的使用率为 75%。
    坚持高标准的产品、服务和良好的 ESG 表现。万纬物流持续打造安全、高质量、高效、节能的园区，
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坚守高标准食品安全和质量管控。万纬物流已有 7 个冷库获得 LEED 认证，其中 4 个获得 LEED 铂金级
认证、3 个获得 LEED 金级认证；5 个高标库获得国内绿色三星建筑认证。目前万纬已服务数百家国内及
世界领先品牌企业，涵盖 3C 电子、新能源、电商、制造业、连锁餐饮、零售商超等各个领域。冷链头部
客户覆盖率超 70%，在与优质客户的协作中，万纬的服务内容也逐步延伸，2021 年库内运营增值服务收
入占冷链业务的比例已达到 39%。
    助力抗击疫情。疫情下，万纬冷链的硬件条件、管理水平获得政府认可。万纬厦门海沧冷链园区与
宁波北仑冷链园区均被设立为进口冷链食品集中监管仓。2021 年初，万纬携手国药集团北京生物制品研
究所，68 天完成新冠疫苗库改造，将北京亦庄园区打造成集智能温控、智能消防、智能安防、自动化设
备于一体的智慧疫苗库，11 月份配合国药集团北京生物制品研究所获得世界卫生组织（WHO）认证。
    成功引入战略投资者，经营能力和业务价值获得资本市场认可。报告期内，万纬物流增资扩股，引
入了新加坡政府投资公司（GIC）、淡马锡等四家战略投资者，战略投资者将为万纬物流输入资源、能力、
协同机会，推动业务进入新发展阶段。
4、租赁住宅
    本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。报
告期内租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 28.9 亿元，同比增长 13.9%。
    管理规模持续领先。报告期内，泊寓新获取房间 2.76 万间，净新增开业 1.71 万间。截至 2021 年底，
共运营管理长租公寓 20.87 万间，累计开业 15.95 万间，业务布局全国 33 个城市，其中在深圳、福州、济
南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等 26 个城市在开业数量上排名领先。
    运营效率优势明显。泊寓已开业项目的年均出租率 95.3%；项目前台 GOP 利润率为 89.7%；全年租
金收缴率为 98.9%；客户续租率达 58%，APP 累计注册人数 190 万，自有渠道获客占比超 70%，综合
NPS（客户净推荐值）稳步提升至 85%。这些指标在行业内具有明显领先优势。
    轻资产运营能力取得突破。报告期内，泊寓“产策、建造、运营一条龙”的综合服务能力明显提升，
为多地政府、企业的保障性租赁住房、人才公寓、健康驿站提供轻资产管理输出服务，服务的资产方已
达 294 家，涉及房源 2.1 万间。其中，为李宁集团旗下资产提供“设计+改造+运营”全周期服务，实现开
业即满租，获得资产方高度认可。
    产品类型日趋丰富，跑通大型租赁社区项目。泊寓已经形成了集体用地和自持用地租赁住房建设、
城市更新和老旧城区微改造、与政府合作提供人才租赁住房、全流程管理输出服务等多种业务发展模式。
依托本集团体系内的物业管理、商业管理等服务， 构建综合解决方案，泊寓目前已基本跑通大型
租赁社区的产品模型，在北京、深圳、厦门、济南等多个城市均拥有单体体量 1,000-5,000 间的大型租
赁社区项目。以北京高立庄社区为例，项目包含 3,299 间公寓、1.3 万平方米商业以及 2.4 万平方米办公，
2021 年已开业的 1,695 间公寓全年出租率超过 99%，商业招商进度达到 90%。
    服务温度获得客户认可。泊寓在疫情期间切实保障泊友安全，协助社区做好抗疫工作。2021 年泊寓
全国门店累计组织发起了 1,030 余场社群活动，累计参与客户数接近 35,000 余人。其中，泊寓首届王者
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荣耀全国大赛，被评为全国最佳赛点；英雄联盟 S11 观赛活动，被评为腾讯游戏年度最佳创意营销案例。
全年新增企业客户 1,887 家，累计为 2,752 家企业客户提供稳定住宿服务，企业客户在租房间的占比从 8%
提升至 18.5%，2021 年与大疆、TCL、科大讯飞等 80 家企业扩大了员工租房合作关系。
5、商业开发与运营
    本集团商业物业开发与运营业务包含消费中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专
业商业物业开发与运营能力平台。
    截至报告期末，本集团累计开业 211 个商业项目（含 113 个社区商业项目），建筑面积 1,139.16 万平
方米。其中，2021 年新开业项目 34 个，建筑面积 206.87 万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为
401.31 万平方米。
    其中印力累计开业 105 个商业项目（含 25 个社区商业，32 个轻资产输出管理），建筑面积 875 万平
方米。2021 年新开业项目 15 个，建筑面积 135 万平方米，此外，规划中和在建商业建筑面积为 102.7 万
平方米。
    报告期内商业业务(含非并表项目)营业收入 76.22 亿元，同比增长 20.57%。其中，印力管理的商业项
目营业收入 52.3 亿元，同比增长 23.9%，同店同比收入增长 12.1%，整体出租率 95.3%。
                         本集团运营管理的前十大商业项目（按营业收入排序）
                                       建筑面积
        项目名称           城市                         2021 年出租率      2021 年营业收入（万元）
                                       （平方米）
    上海七宝万科广场       上海               237,193           97.72%                     44,222.38
      深圳印力中心         深圳               203,673           97.65%                     34,808.58
  上海南翔印象城 MEGA      上海               336,880           99.23%                     32,982.97
     杭州西溪印象城        杭州               251,145           98.79%                     30,229.33
      龙岗万科广场         深圳               128,925           99.72%                     24,421.26
     杭州金沙印象城        杭州               186,098           95.42%                     17,311.71
       济南印象城          济南               156,630          100.00%                     16,330.85
     宁波鄞州印象城        宁波               113,622          100.00%                     15,780.10
     天津西青印象城        天津               266,450           98.19%                     15,515.85
       南宁印象城          南宁               127,180          100.00%                     14,784.56
    聚焦商业高地——长三角区域。长三角为中国消费者人数最多、购买力最强的经济带。本集团在沪
杭地区累计已开业 18 个项目，其中 2021 年在上海开业 3 个购物中心。目前本集团在沪杭已基本实现了网
络化布局、全产品线覆盖，拥有上海七宝万科广场、上海南翔印象城 MEGA、上海松江印象城、杭州奥
体印象城、杭州西溪印象城等多个标杆项目，通过深耕区域、推出新一代产品，建立了可喜的市场优势
和品牌口碑。
    新一代产品展现竞争优势。新一代产品包括“印象城 MEGA”和“新一代印象城”。印象城 MEGA 提
供了超大型体验中心解决方案。2020 年，上海南翔印象城 MEGA 成功开业。作为上海单体量最大的纯商
业购物中心，实现 99%出租率，并成为全国首个获得 LEED 铂金级认证的纯购物中心体项目。2021 年 11
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月温州印象城 MEGA 开业, 项目深入挖掘在地文化，实现出租率 95%，并获得 LEED 设计金级认证及国
际房地产组织评选的 2021-2022 亚太地区最佳中国商业建筑奖。以上海松江印象城、杭州奥体印象城为代
表的新一代印象城，一站式满足区域消费者生活、社交、体验等多元需求，也获得良好的市场反馈。
    轻资产管理能力获得认可。近年来，印力轻资产管理规模迅速增长，截至 2021 年底，印力输出管理
项目已达 42 个（已开业 32 个），输出管理面积约 237 万平方米。2021 年 5 月，上海漕河泾印象城成功
开业，成为轻资产合作的代表性项目。
    践行“以客户为中心”的经营理念，围绕 B 端、C 端做好客户服务。在服务 B 端客户方面，印力已
与超过 7,300 个品牌建立良好合作，主要包括国际/国内连锁品牌、以及新兴品牌，逐渐构建起“总对总”
合作模式。同时，印力以内容创意传播、营销推广活动、数字化客户运营服务 C 端客户，每年到商场消
费的消费者超过 6 亿人次，拥有超过 1,500 万名会员。
6、酒店与度假业务
    乘冬奥东风，冰雪业务实现规模和业绩增长。2021-2022 雪季新增受托管理运营内蒙古呼和浩特马鬃
山滑雪场和北京顺义莲花山滑雪场，目前在北京、吉林、内蒙古共运营五个滑雪场项目，累计管理雪道
面积 251 公顷，雪道数量 67 条，雪道长度 48 公里。2021-2022 雪季累计实现营业收入 2.7 亿元，同比增
加 39%；接待 91 万人次，同比增加 28%。报告期内，本集团旗下松花湖度假区连续五年荣获世界滑雪大
奖（World Ski Awards）——2021 年度中国最佳滑雪度假区奖（China’s Best Ski Resort 2021）。本集团参
与建设的北京冬奥会延庆冬奥村在冬奥期间接待 87 个代表团超 1,300 名运动员和随队官员。
    聚焦重点细分市场，酒店业务迈出发展新步伐。2020 年本集团成立酒店与度假事业部，全面整合本
集团酒店资产。目前本集团持有 29 家在营酒店，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市和黄山、丽江
等目的地旅游胜地，持有悦榕中国集团酒店品牌，并形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内涵
的“有熊”两个自营品牌。报告期内，悦榕中国新开南京园博园悦榕庄、湖州悦柳 2 家酒店，新签约 7
家酒店；有熊品牌新签约苏州颜家巷、苏州畅园、福州烟台山、潮州古城、深圳南头古城 5 家酒店；瞻
云品牌新开广州清远瞻云度假、三亚瞻云度假 2 家酒店。
7、其他业务
    在教育领域，本集团已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。梅沙教育和德英乐的在读人数超过
2.3 万人。其中梅沙教育业务已拓展至深圳、广州、东莞、佛山、厦门、南宁等多个城市，覆盖 K-12 全
日制学校、学前教育、户外教育以及课程研发等业务领域；旗下梅沙书院连续 4 年登上胡润榜国际学校
百强。德英乐教育涵盖民办教育、公办教育、素质教育三大教育体系；旗下上海德英乐学院亦上榜胡润
榜国际学校百强和《2021 福布斯中国国际化学校年度评选榜单》。2021 年德英乐教育获得国际文凭组
织 （ The International Baccalaureate Organization ） 大 学 预 科 项 目 （ International Baccalaureate Diploma
Programme）官方认证授权。
    本集团食品事业部的使命为“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的食材及日常餐食”，
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这是“美好生活场景师”的重要组成部分。目前，食品事业部的重点探索领域是生猪养殖、日常餐饮和
农业科技。其中，生猪养殖业务落地较快，2021 年度出栏生猪 113 万头。
（四）其他主要工作
    1、科技助力业务
    报告期内，本集团围绕“聚焦服务，打造科技好产品，助力业务管理提升；建设科技能力，通过技
术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展科技相关工作。
    AI 审图、自助收款终端等应用，提高经营效率及客户体验：AI 审图已嵌入图纸管理流程，实现查验
问题的闭环管理，审图效率及输出质量均明显高于人工方式；自助收款终端为客户提供快捷的支付工具，
在提升客户体验的同时，极大减轻了出纳和核算的工作量。
    账户现金收支管理、财务结算效率大幅提升：通过 RPA（机器人流程自动化软件）、OCR（光学文
字识别技术）、NLP（自然语言处理）等技术的创新应用，融入业务环节，提高了资金、资产的管控效率
与精度。借助综合对账平台将业务流、现金流、凭证关联起来，优化结算流程，实现对账自动化率达
90%，整体财务结算效率同比去年提升 75%。
    打通线上购房全流程，方便客户：以易选房小程序及城市公司公众号为载体，提供丰富的购房信息
与项目内容资讯，客户可以便捷直观地通过手机了解项目，通过线上工具与置业顾问进行深入交流。同
时，优化客户线上咨询、认筹、认购、缴费等业务办理流程，实现线上即可完成所有手续办理。
    不断研发支持业务发展的科技产品：借助 AI、建模引擎、AR/VR 等技术，推出数字员工“崔筱盼”、
翼车位、智能强排、智能建筑设计平台等科技产品。其中，崔筱盼是万科首位数字化虚拟员工，在系统
算法的加持下，在各种应收/逾期提醒及工作异常侦测中，表现出高于人工千百倍的效率。翼车位是地库
销售自动化平台，通过数字化车位空间，帮助客户足不出户地了解车位详情，打造优于线下的客户体验。
智能强排工具，深度挖掘专家知识体系，集成各类专业算法，方案生成效率、质量优势明显，达到行业
领先水平。智能建筑设计平台项目，致力于打造符合新时期建筑设计要求的三维智能设计工具。
    2、深化组织建设
    基于外部环境变化和业务发展需要，本集团继续深化组织重建与事人匹配工作。2021 年 6 月，本集
团将最初由区域 BG 共建形成的研究与开发专业公会，调整为开发经营中心，从专业协调机构转变为业务
管理机构，主要负责各区域 BG 城市综合开发及经营业务管理。2021 年 9 月，本集团在开发经营中心的
基础上，进一步设立开发经营本部，通过加强对地产业务的统筹与协同，打造标准一致、水准向标杆看
齐的好产品、好服务、好项目，促进地产业务在新阶段持续健康发展。
（五）经营和财务状况分析
    1、 利润状况
    报告期内，本集团实现净利润 380.7 亿元，同比减少 35.8%；实现权益净利润 225.2 亿元，同比减少
                                              22
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45.7%。
       本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加前）为 21.7%，较 2020 年下降 7.6
个百分点；营业利润率（扣除税金及附加后）为 16.9%，较 2020 年下降 5.7 个百分点。其中，开发业务
的结算毛利率（扣除税金及附加前）为 23.0%，营业利润率（扣除税金及附加后）为 17.8%。本集团全面
摊薄的净资产收益率为 9.6%，较 2020 年下降 8.9 个百分点。
       2021 年本集团实现投资收益 66.1 亿元，同比减少 51.0%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权
益利润为 48.9 亿元。
       2、 负债情况
       （1）负债率
       截至 2021 年底，本集团净负债率为 29.7%。
       （2）有息负债及结构
       截至报告期末，本集团有息负债合计 2,659.6 亿元，占总资产的比例为 13.7%。有息负债以中长期负
债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计 586.2 亿元，占比为 22.0%；一年以上有息
负债 2,073.4 亿元，占比为 78.0%。
       分融资对象来看，银行借款占比为 56.1%，应付债券占比为 21.8%，其他借款占比为 22.1%。
       分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 42.3%，浮动利率负债占比 57.7%。有抵押的有息
负债 37.4 亿元，占总体有息负债的 1.4%。
       分境内境外来看，境内负债占比 75.8%，境外负债占比 24.2%。人民币负债占比 76.6%，外币负债占
比 23.4%。
       截止年末，本集团存量融资的综合融资成本为 4.11%。
                                      融资情况表（截至 2021 年 12 月 31 日）
                                                                                                       单位：万元
   融资途径           融资余额              融资成本区间                             期限结构
                                        Libor 按约定利率上浮
银行贷款              14,919,684.74                               短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
                                                ~5.88%
债券                   5,802,631.73         1.90%~5.35%           一年内到期的非流动负债、应付债券
其他借款               5,874,168.00         2.99%-6.16%           短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
  合计                26,596,484.47                             - -
       （3）融资情况
       本集团通过公司债券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提升公司对财务风
险的防范能力。
       报告期内，本集团完成总额为 15.66 亿元的公司债券发行，分两次完成总额为 60 亿元的住房租赁专
项公司债券发行，分三次完成总额为 60 亿元中期票据发行，最低票面利率为 3.08%；此外，公司在境外
完成总额为 14.45 亿元的人民币债券发行，票面利率 3.45%。
       报告期内，本集团实际利息支出合计 134.5 亿元，其中资本化的利息合计 67.0 亿元。
                                                           23
                                                                      万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    （4）信用评级
    报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评
级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级 AAA，
评级展望“稳定”。
    3、 资金情况
    全年实现经营性现金净流入 41.1 亿元，连续 13 年为正。
    截至报告期末，本集团持有货币资金 1,493.5 亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和 586.2 亿元。
货币资金中，人民币占比 94.1%，美元、港币、英镑等外币合计占比 5.9%。
    4、 汇率波动风险
    本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值，报告期内本集团产生汇兑净收
益约人民币 0.08 亿元。
    为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险
等进行动态管理，采用自然对冲及综合考虑套期成本、适时购买套期保值工具，管控汇率风险敞口。为
提前锁定汇率变动产生的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)合约余额为 18.71 亿美元。
报告期内有 2.20 亿美元 CCS 合约到期，并无新增套期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS 公允价
值变动对本集团损益没有重大影响。
    5、 存货分析
    截至报告期末，本集团存货金额为 10,756.2 亿元，较 2020 年底增长 7.3%。其中，拟开发产品为
1,593.1 亿元，占比 14.8%；在建开发产品 8,283.4 亿元，占比 77.0%；已完工开发产品（现房）869.5 亿
元，占比 8.2%。
    公司基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内新增计提存货跌价准备
31.2 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 21.4 亿元。报告期末，项目存货跌价准备余额为 61.8 亿元。
                                                                              单位：万元
          序号            城市                  项目               本年新增计提存货跌价准备
           1       廊坊          廊坊朗润园                                         32,343.49
           2       霸州          霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩地项目                    20,973.47
           3       佛山          佛山悦都荟                                         19,146.50
           4       佛山          佛山顺德万科广场                                   45,188.31
           5       广州          广州樾山项目                                       19,693.86
           6       贵阳          贵阳观湖                                           35,731.70
           7       济南          济南翡翠山语                                       29,827.98
           8       济南          济南翡翠公园                                       40,557.15
           9       太原          太原春和景明                                       10,724.30
           10      太原          太原翡翠晋阳湖                                     29,151.49
           11      昆明          昆明银海泊岸                                       28,673.17
                                     合计                                          312,011.42
                                                       24
                                                                                        万科企业股份有限公司 2021 年度报告
       6、 主要财务指标变动情况
                                                                                                                  单位：万元
            项目               2021-12-31               2020-12-31          变动幅度                       说明
交易性金融资产                     2,058.71                 17,047.97        -87.92%     部分理财产品到期
衍生金融资产                               -                 1,476.10               -    公允价值变动
应收票据                           2,768.18                   966.24         186.49%     票据结算金额增加
应收账款                       474,359.70               299,242.33            58.52%     非地产业务相关应收款增加
合同资产                     1,039,000.16               616,254.97            68.60%     受托建造业务规模增长
持有待售的资产                    89,242.25             633,472.76           -85.91%     待售资产减少
其他非流动金融资产             104,113.88                   69,775.95         49.21%     对外投资增加
无形资产                     1,044,516.81               608,778.13            71.58%     业务并购影响
商誉                           382,232.28                   20,634.29       1752.41%     业务并购影响
其他非流动资产                 783,279.38             1,384,007.93           -43.40%     股权投资款减少
短期借款                     1,441,250.32              2,511,153.68          -42.61%     融资结构调整
交易性金融负债                    19,179.20                          -              -    业务并购产生的或有对价
衍生金融负债                      72,141.09                 33,615.37        114.61%     衍生品合约公允价值变动
应付票据                          12,543.61                 60,711.28        -79.34%     票据到期兑付
预收款项                       136,428.63                   91,223.08         49.55%     预收租金增加
递延所得税负债                 128,988.65                   23,147.09        457.26%     业务并购形成的递延所得税负债增加
其他综合收益                      -14,102.74           -154,437.30            90.87%     应占联合营公司其他综合收益增加
            项目           2021 年 1-12 月          2020 年 1-12 月         变动幅度                       说明
投资收益                       661,427.49             1,351,187.00           -51.05%     权益法确认的投资收益减少
资产减值损失（损失以“-
                              -351,350.76              -198,081.80            77.38%     本年计提减值准备款项增加
”填列）
资产处置损益（损失以“-
                                   1,924.12                  4,838.13        -60.23%     资产处置收益略有下降
”填列）
所得税费用                   1,415,310.42             2,037,763.65           -30.55%     应税利润减少
       7、 资产负债主要构成情况
                                                                                                     单位：万元
                                                                                                         占总资产的比重
                                               2021-12-31                           2020-12-31
                                                                                                         增长百分点(％)
               项目
                                                            占总资产的                       占总资产
                                       金额                                     金额
                                                              比重(％)                      的比重(％)
 资产总计                            193,863,812.87                100.00   186,917,709.40        100.00                  -
 货币资金                             14,935,244.43                  7.70    19,523,072.34         10.44              -2.74
 其他应收款                           26,606,112.04                 13.72    24,949,854.55         13.35               0.37
 存货                                107,561,703.66                 55.48   100,206,300.82         53.61               1.87
 其中：完工开发产品                    8,695,184.06                  4.49     7,404,436.45          3.96               0.53
        在建开发产品                  82,834,038.95                 42.73    72,501,169.84         38.79               3.94
        拟开发土地                    15,931,356.98                  8.22    20,175,276.80         10.79              -2.57
        其他                             101,123.67                  0.04      125,417.73           0.07              -0.03
 应付账款                             33,041,113.53                 17.04    29,568,450.24         15.82               1.22
 合同负债（含税）                     69,265,257.69                 35.73    68,473,347.13         36.63              -0.90
 其他应付款                           19,206,616.92                  9.91    21,275,835.35         11.38              -1.47
 一年内到期的非流动负债                4,793,193.17                  2.47     6,046,186.40          3.23              -0.76
 长期借款                             15,432,227.90                  7.96    13,203,678.31          7.06               0.90
                                                              25
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     8、 销售费用、管理费用等财务数据变动情况
                                                                                         单位：万元
           项目          2021 年度      2020 年度              增减率                    变动原因
销售费用                 1,280,863.91        1,063,689.97          20.42%     推广费用和销售佣金增加
管理费用                 1,024,228.19        1,028,805.28          -0.44%     人工费用支出减少
所得税                   1,415,310.42        2,037,763.65         -30.55%     应税利润减少
     9、 现金流量数据变动情况
                                                                                         单位：万元
                 项目                    2021 年度                 2020 年度                 同比增减
 经营活动现金流入小计                          48,421,601.74             50,836,191.16              -4.75%
 经营活动现金流出小计                          48,010,285.64             45,517,388.93               5.48%
 经营活动产生的现金流量净额                       411,316.10              5,318,802.23            -92.27%
 投资活动现金流入小计                           1,638,659.80              3,056,431.64             -46.39%
 投资活动现金流出小计                           4,266,738.42              2,476,724.92              72.27%
 投资活动产生的现金流量净额                   (2,628,078.62)                579,706.72           -553.35%
 筹资活动现金流入小计                          16,100,677.01             15,393,566.32               4.59%
 筹资活动现金流出小计                          18,411,053.76             18,643,992.31              -1.25%
 筹资活动产生的现金流量净额                   (2,310,376.75)            (3,250,425.99)            -28.92%
 现金及现金等价物净变动额                     (4,495,392.04)              2,592,372.82           -273.41%
     10、 资本开支承担
     截至报告期末，本集团的资本承担为 2,255.1 亿元，主要包括本集团已签订的正在或准备履行的建安
合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。
     11、 或有负债
     本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效
之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，
本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约 2,444.3 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
     12、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况
     无。
     13、 主要控股、参股企业分析
     □适用√不适用
     14、 根据《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》相关要求披露主要项
目
     □适用√不适用
     本集团不存在《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》相关要求所规定
的“主要项目”。
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       15、 项目跟投情况
    本集团于 2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和
股东创造更大价值。截至 2021 年底，本集团累计有 1,157 个项目引入跟投机制。报告期内新获取的项目
中，跟投认购金额为 31.27 亿元，占跟投项目资金峰值的 1.28%，占万科权益资金峰值的 1.64%。
    截至本报告披露日，本集团项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配，项目各股东暂无退出计
划。
（六）未来发展展望
    当前整体经营形势依然复杂。2022 年本集团将重点围绕以下方向开展工作：
    一是坚持稳健经营、保持健康的财务状况。本集团将继续加强现金流管理，持续优化债务结构与融
资成本，坚守“绿档”和行业领先的信用评级。
    二是实现开发业务的止跌企稳，充分发挥开发经营本部的统筹管理作用，提升整体经营水平。
    三是经营服务业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。
    具体到各业务层面：
       1、 房地产开发
       通过开发经营本部统筹开发经营业务，发挥开发经营本部的集中管理功能，在资源配置、产品策划、
项目操盘、集中采购等方面，建立能力共享、标准统一、精益管理的机制，将组织内的最佳实践设定为
内部标杆，驱动各个公司、项目向标杆看齐，将分布在各地的优秀案例转化为集团的整体优势。
       （1）提高综合住区产品系列化和标准化水平。拉通综合住区项目的产品管理机制，通过新的客户分
类方法，结合优秀项目实践，更新迭代产品线。通过流程和成果管控，统一产品研发和建设标准，分级
分类整合内外部资源，实现上下游产业链集成，确保产品做对和稳定量产，为项目的投后兑现提供产品
保障。
       （2）统筹集团内外部专业优势力量，做好重大复杂项目。2022 年-2024 年集中呈现一批城市更新、
TOD 类的城市综合体标杆项目。遵循“运营优先”的原则，明确大型复杂项目的产品管理机制，统筹集团
专业优势，集中作业把控关键节点，提升复杂多业态项目的设计、建造、转化效率，并呈现良好的运营
表现，降低因各地操盘能力差异带来的业绩离散度。
       （3）精准投资，提升投资质量，加强投后管理，从源头保障未来业绩。投资聚焦市场更为稳定、发
展潜力更大、团队操盘能力更强的区域。形成线上可视化的《投资地图》，集聚内外专业测算力量，对
投向和测算提供专业支持。严格执行投资纪律。按照新的投资标准评议评审新项目，将操盘团队能力作
为投前必要条件。在对直接影响投资结果的关键领域，由专业能力最强的人进行判断和把控，严防地价
追高，严格控制非核心城市、非核心区域的经营性资产获取。加强投后管理。投后定期检视进展，发现
问题及时纠偏。
       （4）加强营销力量建设，促进资源转化。培育自身营销力量，整合各地的销售团队，对重点项目进
行营销会战。充分发挥万科物业朴邻的销售力量，并通过“易选房”挖掘物业、商业、泊寓、产办客户
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的潜力，实现“老带新”转化。优化车位销售策略，加大去化力度。
    2、 物业服务
    持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长 25%，万物梁行增长 35%，万物为家（包括房屋租售、
维修装修等在内的多元化资产服务业务）增长 45%。
    夯实好服务金字招牌，依托好服务构筑长期竞争力的基石，计划 2022 年高满意度高收缴率的项目占
比进一步提升 10%。
    拓展万物云城模式，计划到 2022 年末累计落地 100 个城市服务项目，并以此为抓手，协同开发、租
赁住宅、商业等业务团队，挖掘更多的城市建设和服务机会。
    孵化成长型业务，围绕居民居住需求，开展专业化增值服务。
    3、物流仓储
    营业收入计划保持 35%以上的增长，不断提高项目经营效率和效益。
    进一步完善仓网布局，补齐关键物流节点城市及区域，新项目中北京及环京、长三角和大湾区项目
占比大于 70%。
    领跑冷链业务，服务好客户，进一步提升服务效率与质量，为客户降本增效，创造专业服务价值，
2022 年冷链业务计划完成“果蔬、肉类、乳制品”品类头部客户全覆盖，深耕连锁餐饮、商超零售等行
业，现有头部客户的仓储及服务份额占比增加一倍。
    继续实践 ESG，以 LEED 金级或绿色三星为底线标准，迭代产品设计、采购、施工以及运营体系，进
一步获得重点客户认可；实现新建冷库项目全覆盖，抓住冷库产业升级的窗口。
    4、租赁住宅
    巩固租赁住房“产策建造运营一条龙”的能力优势，扩大租赁住房的管理规模，为实体企业员工提
供有温度的租住场景，保持行业规模领先。
    保持运营效率的行业领先地位，实现经营利润增速大于收入规模增速，2023 年实现成本法下（即扣
除折旧摊销后）的会计报表盈利。
    5、商业开发与运营
    保持收入和项目营运利润增长。
    不断巩固轻资产拓展的优势。未来三年轻重并举，每年高质量拓展 80-100 万平方米管理面积。
    扩大新一代产品的竞争优势。在南翔印象城 MEGA、温州印象城 MEGA 的基础上不断完善，保持超大型
体验中心竞争力的市场领先。在上海松江印象城、杭州奥体印象城等新一代印象城项目的基础上再提升，
持续迭代印象城产品。
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    2022 年，本集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工计容面积 1,920.1 万平方米；预计项目
竣工计容面积 3,899.5 万平方米。有关本集团 2022 年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目
2021 年开发情况和 2022 年开发计划”。
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境内主要项目 2021 年开发情况和 2022 年开发计划
                                                                                                                                                 单位：平方米
                                                                                                      截至 21 年末
                                                             规划计容建   21 年计容开   21 年计容竣                                22 年计划开   22 年计划竣
         项目名称            位置      权益      占地面积                                             计容竣工面     21 年末储备
                                                               筑面积       工面积        工面积                                   工计容面积    工计容面积
                                                                                                           积
         北京区域
      北京埃弗顿项目        昌平区     100.0%       23,084      113,651             -             -       113,651              -             -             -
       北京长阳半岛         房山区     100.0%      437,179      859,085             -             -       859,085              -             -             -
        北京如园 C1         海淀区     49.0%        85,099      197,813             -             -       197,813              -             -             -
       北京金域缇香         房山区     40.0%        65,967      155,293             -             -       155,293              -             -             -
        北京西华府          丰台区     15.0%       233,209      629,170             -             -       629,170              -             -             -
        北京万科橙          大兴区     50.0%        43,446      155,207             -             -       155,207              -             -             -
       北京翡翠四季         通州区     50.0%        88,767      210,738             -         8,434       210,738              -             -             -
       北京长阳天地         房山区     69.0%       112,673      208,350             -             -       174,254              -             -        16,652
     北京翡翠四季二期       通州区     50.0%        61,717      123,434             -             -       123,434              -             -             -
     北京首开万科中心       大兴区     50.0%        41,092      126,562             -             -       126,562              -             -             -
    北京长阳半岛中央城      房山区     35.0%        63,950      155,502             -             -       155,502              -             -             -
       北京城市之光         通州区     35.0%        34,657      122,483             -             -       122,483              -             -             -
       北京天竺悦府         顺义区     26.2%        10,282       19,541             -        19,541        19,541              -             -             -
       北京观承别墅         顺义区     35.0%       187,830      170,568             -             -       123,435              -             -             -
    北京顺义 28 街区项目    顺义区     49.5%        22,913       41,200             -             -        41,200              -             -             -
     北京住总万科中心       昌平区     50.0%        68,944      202,751             -        17,532       202,751              -             -             -
       北京万科天地         大兴区     14.4%        46,924       94,357             -             -        94,357              -             -             -
       北京云创天地         通州区     49.0%        80,131      143,992             -        40,052        82,580              -             -             -
     北京翠湖国际南区       海淀区     100.0%       20,680       62,461             -             -        61,177              -             -         1,284
       北京翡翠公园         昌平区     40.9%       255,075      424,898        12,966        21,074       241,978         80,377             -        83,432
       北京翡翠长安         门头沟区   49.4%        65,821      252,082             -             -       150,965              -             -             -
      北京大都会 79 号      朝阳区     100.0%       16,782       51,895             -             -              -             -             -        26,666
      北京大都会滨江        通州区     88.8%         9,293       86,125             -        86,125        86,125              -             -             -
       北京军庄项目         门头沟区   50.0%        74,720       44,200             -             -              -        44,200             -             -
     北京红领巾桥项目       朝阳区     53.5%        15,593       90,000             -             -        90,000              -             -             -
     北京翠湖国际北区       海淀区     50.0%         9,253       28,125             -             -        28,125              -             -             -
       北京弗农小镇         密云区     32.1%       257,285      236,272             -             -        91,890              -             -       144,382
                                                                          30
                                                                                                                          万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                         截至 21 年末
                                                                 规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                        22 年计划开 22 年计划竣
          项目名称                位置       权益    占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                                   筑面积       工面积         工面积                           工计容面积   工计容面积
                                                                                                              积
      北京翡翠西湖项目            丰台区     39.8%     230,356      250,000             -         26,143       34,138    60,450            -     47,533
        北京观承大家              顺义区     49.8%     155,133      156,684             -         91,954     91,954           -             -       64,730
         北京七橡墅               房山区     99.4%      89,117      133,675             -              -          -           -             -      133,675
        北京翡翠云图              海淀区     98.6%      54,881      104,288             -              -          -           -             -      104,288
        北京翡翠山晓             石景山区    39.6%     202,551      346,500         55,054        87,899     87,899           -             -       67,615
      北京城市之光东望            通州区     54.9%     110,493      279,378             -         45,794     45,794           -             -       60,032
      北京翡翠西湖雲庐            丰台区     99.8%     168,663      184,119             -              -          -           -             -            -
        北京观承望溪              顺义区     48.3%      43,326       64,988             -              -          -           -             -       64,988
      北京熙湖悦著项目            房山区     19.8%     133,033      210,500             -              -          -           -             -            -
        涿州城际之光              涿州市     90.5%      67,392      268,875             -              -          -           -             -       75,147
        涿州新辰之光              涿州市     79.8%      63,475      126,941             -              -          -           -             -            -
      保定 2019039 号地块        高碑店市    42.1%      22,320       44,640             -              -          -           -             -       44,640
霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩地项
                                  霸州市     64.8%      77,510      116,187             -              -          -     116,187       116,187            -
              目
        霸州时代之光              霸州市     33.6%      44,355      110,815         87,056             -          -           -             -       36,927
     北京香河项目 2012            香河县     50.0%     342,826      513,139             -              -    223,635     266,753             -       22,751
        北京哈洛小镇              香河县     50.0%     207,255      345,239         71,468        29,204     29,204     223,210        30,000            -
                                大厂回族自
     大厂 231、232 地块                      79.8%      76,388      146,269         83,207             -          -           -             -            -
                                    治县
                                大厂回族自
     大厂 233、234 地块                      79.8%      50,606       84,303             -              -          -           -             -       84,303
                                    治县
        廊坊启航之光              永清县     89.5%      56,234      100,909             -              -          -      57,918             -            -
       廊坊东尖塔项目             广阳区     37.6%      38,714       71,790             -              -          -           -             -       71,790
         廊坊朗润园               安次区     55.6%      71,400      142,718         48,391             -          -           -             -            -
      唐山公园大道三期            路北区     16.3%     230,191      557,693         94,802             -          -     462,891             -            -
        唐山金域缇香              路北区     41.0%      53,400      133,499             -              -    133,499           -             -            -
        唐山南湖春晓              路南区     24.0%     165,834      431,738             -          9,791    394,833           -             -            -
        唐山翡翠观唐              路南区     50.4%     106,070      259,591             -        119,559    119,559           -             -            -
        唐山公园大道              路北区     13.8%     185,802      446,710             -        140,542    281,145           -             -      165,565
         唐山未来城               高新区     53.6%     208,676      521,165        117,099             -          -      99,899        99,899      170,575
      唐山丰润金域华府            丰润区     32.0%      50,879      122,743             -              -    122,743           -             -            -
                                                                              31
                                                                                                                万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                               截至 21 年末
                                                       规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
     项目名称           位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                         筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                    积
   唐山翡翠蓝山        高新区     49.2%       80,103      203,966             -        179,407      179,407          -            -     21,433
   唐山新华道项目      路北区     49.7%       17,265      120,854             -              -          -      120,854      120,854            -
   唐山港岛中心        丰南区     53.5%      120,241      244,885             -              -          -           -             -      244,885
   唐山丰润观澜        丰润区     47.0%       47,403       52,143         52,143             -          -           -             -            -
 唐山公园都会一期      路北区     99.5%       75,961      151,893        151,893             -          -           -             -            -
 唐山公园都会二期      路北区     99.0%       41,372       82,737             -              -          -       82,737            -            -
   唐山丰润紫苑        丰润区     47.0%       76,364      152,720        152,720             -          -           -             -            -
   秦皇岛假日风景      海港区     60.0%      124,672      306,612             -              -     306,612          -             -            -
 秦皇岛北戴河小镇      北戴河区   50.0%       76,384       84,881             -              -      84,881          -             -            -
 秦皇岛米哈斯小镇      北戴河区   100.0%      85,659       92,357             -         36,767      36,767          -             -        6,651
   秦皇岛拾光海湾      北戴河区   16.0%       89,811       94,707             -         37,104      66,760          -             -        9,870
 秦皇岛未来城二期      海港区     57.6%       68,011      135,625             -              -          -           -             -      135,625
   张家口京城上方      下花园区   32.0%      101,649      225,095             -              -          -      113,163            -       24,401
   济南金域华府        历下区     30.3%      103,870      316,999             -              -     316,999          -             -            -
   济南翡翠公园        历下区     50.0%       87,149      220,858             -              -     220,858          -             -            -
   济南翡翠山语        历城区     98.8%      126,244      265,098             -        219,270     219,270          -             -       22,070
     济南大都会        历下区     32.0%       78,771      245,891             -        101,193     134,560          -             -      111,331
     济南中麓府        章丘区     31.0%      110,411      215,783             -        100,868     215,783          -             -            -
   济南百脉悦府        章丘区     25.0%      201,116      402,190        108,958       182,308     182,308          -             -            -
   济南万科山望        市中区     42.3%      120,618      572,428             -        130,004     237,291          -             -       36,138
   济阳时代之光        济阳区     41.9%      129,000      338,000             -        147,110     147,110     100,423      100,423       90,467
   济南江山一品        章丘区     28.4%       23,856       38,170             -         38,170      38,170          -             -            -
     济南劝学里        高新区     33.4%      133,532      333,345             -        333,345     333,345          -             -            -
   济南万科如园        高新区     32.7%       61,289       85,760             -         85,760      85,760          -             -            -
     济南天宸          历城区     17.7%      103,211      260,091             -        260,091     260,091          -             -            -
   济南魅力之城        历城区     66.6%      110,494      277,340             -              -          -           -             -      277,340
 济南金色悦城新著      天桥区     92.5%       56,742      147,529             -              -          -           -             -      147,529
     济南繁荣里        天桥区     48.7%       34,968       82,175         82,175             -          -           -             -            -
   济南北宸之光        天桥区     69.4%      133,789      294,552        150,360             -          -       54,441       54,441            -
济南雪山万科城组团二   历城区     99.5%      162,256      340,818        259,322             -          -       81,496       81,496            -
                                                                    32
                                                                                                               万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                             截至 21 年末
                                                     规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
     项目名称          位置     权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                       筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                  积
济南雪山万科城组团四   历城区   99.7%      188,381      382,134        144,191             -             -   237,943      237,943           -
济南雪山万科城组团三   历城区   49.3%       78,506      211,965        211,965             -           -           -             -            -
   济南市中万科城      市中区   99.2%      149,419      415,000        133,304             -           -     281,696       281,696            -
 淄博万科城市之光      张店区   64.0%       50,578      131,000         95,777             -           -      35,223        16,875            -
 淄博万科翡翠书院      张店区   17.2%      128,501      321,245             -        108,287     295,438           -             -            -
   淄博万科新都会      张店区   50.1%       20,486       71,058             -         50,459      50,459           -             -       20,599
   淄博临淄项目        临淄区   54.3%      118,288      295,720         47,702             -           -      81,120        81,120      166,898
   临沂新都会项目      河东区   52.0%      154,165      354,579             -        141,429     141,429           -             -      213,150
 临沂鲁商万科城臻园    兰山区   69.5%      129,671      440,882        266,672             -           -      39,695        39,695            -
 临沂鲁商万科城如园    兰山区   50.5%      111,914      258,376        156,716             -           -      43,524        43,524            -
     青岛未来城        市北区   36.8%      139,768      442,014             -              -     442,014           -             -            -
   青岛平度万科城      平度市   100.0%      37,739      134,503             -              -     134,503           -             -            -
     青岛小镇          黄岛区   34.0%      933,293      947,989             -         78,667     481,567     466,422        73,583            -
     青岛玫瑰里        城阳区   60.0%      340,069      535,153             -              -     535,153           -             -            -
   青岛桃花源一期      城阳区   57.2%      129,032      229,399             -              -     229,399           -             -            -
   青岛桃花源二期      城阳区   59.4%      134,669      244,046             -              -     244,046           -             -            -
   青岛生态新城        李沧区   100.0%     110,919      350,385             -              -     350,385           -             -            -
 青岛金域华府一期      城阳区   58.6%       63,599      127,198             -              -     127,198           -             -            -
 青岛金域华府二期      城阳区   59.2%       64,222      128,444             -              -     128,444           -             -            -
   青岛城市之光        黄岛区   55.3%      123,719      284,109             -         92,279     250,162           -             -            -
 青岛石牛山路项目      李沧区   22.0%      203,831      503,510        136,013             -           -     367,497        50,311            -
 青岛金域华府三期      城阳区   60.0%       56,286      101,315             -              -           -           -             -      101,315
   青岛翡翠长江        黄岛区   87.8%       25,836      168,348             -         62,292      62,292           -             -            -
     青岛星空          市北区   53.6%        5,043       17,649             -         17,649      17,649           -             -            -
   青岛海岸万科城      黄岛区   41.0%      217,719      553,941         83,194             -       4,526           -             -      202,761
     青岛新都会        黄岛区   46.0%      131,985      308,598             -         81,691      89,546           -             -      142,894
   青岛北宸之光        即墨区   49.8%       70,037      112,060             -        112,060     112,060           -             -            -
 青岛胶州植物园项目    胶州市   46.5%       52,937      153,622             -              -           -           -             -      153,622
 青岛动车小镇项目      城阳区   54.4%       19,270       48,175             -         48,175      48,175           -             -            -
 青岛远通物联项目      黄岛区   93.7%       38,545       96,362             -              -           -           -             -       96,362
                                                                  33
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                 截至 21 年末
                                                         规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称            位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                           筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                      积
    青岛海岸蓝山         黄岛区     92.3%       20,000       50,000             -              -             -         -            -           -
      青岛紫郡           即墨区     47.7%       56,758      107,839             -              -           -      33,164             -            -
    青岛海潮云起         城阳区     50.1%       62,265      103,588        103,588             -           -           -             -            -
    青岛平度如园         平度市     69.3%       25,872       56,918         56,918             -           -           -             -            -
  青岛海潮云起二期       城阳区     50.1%       91,379      150,891             -              -           -     150,891        67,900            -
      潍坊万科城         潍城区     99.0%      126,507      306,940             -              -           -      71,246             -      235,694
    潍坊都会公园         潍城区     99.0%      115,009      253,020        137,986             -           -     115,034       115,034            -
    石家庄翡翠书院       长安区     49.8%      168,944      411,746         93,175       116,941     116,941      77,318        38,659      101,276
      石家庄紫郡         长安区     48.2%       30,908       95,408             -         95,408      95,408           -             -            -
    石家庄新都会         藁城区     41.0%       60,661      224,050             -        187,200     187,200           -             -       36,850
    石家庄公园都会       新华区     41.0%       48,731      121,347             -              -           -           -             -      121,347
    石家庄翡翠公园       桥西区     48.0%       70,549      167,894             -              -           -           -             -      167,894
石家庄正定文化村项目     正定县     49.0%       61,496      126,623             -         35,879      35,879           -             -       82,991
    石家庄未来城         栾城区     46.9%      104,994      196,832             -              -           -           -             -      142,303
  石家庄嘉实万科紫台     桥西区     41.6%       56,613      145,653             -              -           -           -             -       97,065
石家庄正定文化村迎旭府   正定县     49.1%       44,134       90,896             -              -           -           -             -            -
  石家庄嘉实万科云庐     新华区     67.0%       13,913       32,933         32,933             -           -           -             -            -
  石家庄万科翡翠四季     裕华区     50.1%       93,957      233,140        233,140             -           -           -             -            -
  石家庄翡翠书院二期     长安区     60.1%       72,403      181,009        181,009             -           -           -             -            -
  石家庄地铁万科蓝湾     长安区     40.0%       40,943      102,509        102,509             -           -           -             -            -
      石家庄紫院         裕华区     100.0%      32,426       93,739         93,739             -           -           -             -            -
      太原万科城         小店区     49.6%      323,777      793,157             -              -     793,157           -             -            -
      太原蓝山           万柏林区   51.0%      198,392      687,372             -              -     687,372           -             -            -
  太原公交公司地块       万柏林区   100.0%      37,060      177,415             -              -           -     177,415        43,625            -
    太原金域蓝湾         晋源区     88.6%       40,047      148,134             -              -     148,134           -             -            -
      太原紫院           迎泽区     90.1%       74,373      210,065             -              -     210,065           -             -            -
    太原城市之光         迎泽区     90.1%      176,340      567,446         29,424       163,796     255,910       7,380             -            -
      太原小镇           尖草坪区   89.1%      263,066      433,457             -         48,216     425,144           -             -            -
    太原中央公园         晋源区     50.0%       35,492      136,854             -              -           -           -             -      136,854
    太原翡翠公园         晋源区     36.0%       75,832      258,344             -         73,954     227,299           -             -        9,560
                                                                      34
                                                                                                                万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                               截至 21 年末
                                                       规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
     项目名称           位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                         筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                    积
   太原长风公馆        万柏林区   42.0%       16,228       56,189             -         53,381       53,381          -            -       2,808
   太原春和景明        万柏林区   41.0%      239,977      546,569         80,768       194,323     194,323      31,000            -      171,344
   太原清徐项目        清徐县     41.0%      107,438      315,678             -              -           -           -            -      193,521
 太原阳曲金域蓝湾      阳曲县     50.0%       84,308      209,643             -        204,315     204,315           -            -            -
   太原翡翠晋阳湖      晋源区     48.8%      127,040      254,079             -              -           -      97,556            -      156,523
   太原蓝湾传奇        晋源区     41.0%       64,605      231,750             -              -           -           -            -      231,750
   太原公园大道        晋源区     33.0%       32,450      130,246             -              -           -           -            -       54,746
   太原北营后期        小店区     49.7%      179,233      569,697         22,615             -           -     309,427            -            -
 太原控制中心项目      小店区     40.0%       15,225       51,588             -              -           -           -            -            -
   太原时代之光        迎泽区     62.9%       59,426      184,100             -              -           -      42,658            -            -
   太原翡翠东第        小店区     50.1%      153,520      371,792         94,685             -           -     223,478      200,960            -
     太原徐园          清徐县     49.7%       79,396      230,248        146,760             -           -      83,488            -            -
太原北营后期 E3 地块   小店区     49.7%       41,696      145,935             -              -           -     145,935      145,935            -
     晋中紫郡          榆次区     50.0%       93,947      187,736             -        101,616     101,616           -            -       67,332
     晋中紫院          榆次区     50.0%       29,143       57,501             -         46,693      46,693           -            -            -
     天津东丽湖        东丽区     100.0%   2,708,886    1,763,059         29,000        17,961   1,727,414           -            -            -
   天津滨海大都会      滨海新区   40.0%      215,899      685,897             -         83,059     273,731           -            -      134,368
   天津金域国际        滨海新区   100.0%     108,389      192,177             -              -     161,232           -            -            -
     天津民和巷        东丽区     87.0%      257,768      438,230             -              -     438,230           -            -            -
     天津新都会        南开区     49.0%       40,068      139,099             -         46,212      46,212      73,599            -       19,288
   天津海天燕居        蓟州区     53.9%       81,935       80,502             -          2,402      80,502           -            -            -
   天津翡翠大道南      西青区     34.0%      167,723      325,894             -         73,308     132,124     193,770       50,000            -
   天津翡翠大道北      西青区     51.0%      192,144      378,267             -              -           -     285,003            -            -
     天津叠彩道        河西区     33.1%       24,013       47,996             -              -           -           -            -       47,996
 天津翡翠嘉和项目      西青区     39.8%      198,161      340,468         78,812        91,749     128,944      56,794       56,794       60,000
   天津万科天地        东丽区     49.9%      147,353      182,154             -         55,050      89,050           -            -       93,104
     天津成宁府        北辰区     27.7%       18,500       36,937             -         36,937      36,937           -            -            -
天津麒麟湿地万科小镇   东丽区     69.1%      166,735      263,002             -         42,817      80,271       3,498            -       20,000
     天津西华府        西青区     57.8%      181,503      321,742             -        147,464     173,793           -            -       82,000
     天津观澜          滨海新区   48.6%       90,781      196,849         8,173        168,224     168,224      20,452            -        8,173
                                                                    35
                                                                                                                    万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                   截至 21 年末
                                                           规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
        项目名称            位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                             筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                        积
     天津南奥体锦庐        西青区     28.5%       40,547       72,985             -         72,985       72,985          -            -           -
        天津东郡           东丽区     50.0%       34,710       60,325             -         60,325      60,325           -            -            -
       天津西庐南          西青区     99.0%       49,684       81,729             -         81,729      81,729           -            -            -
       天津西庐北          西青区     98.8%       52,189      103,963             -        103,963     103,963           -            -            -
      天津四季滨江         北辰区     69.2%      136,700      291,952         36,357             -           -     145,956       54,000      109,639
      天津翡翠紫台         西青区     37.6%       68,567      109,309             -         50,283      50,283           -            -       59,026
  天津宝坻 024 地块项目    宝坻区     99.2%      170,102      281,504         1,000              -           -      21,936            -      150,000
    天津万科生态之光       滨海新区   99.0%       70,557      112,890        112,890             -           -           -            -            -
  天津胡家园 6-9#地块      滨海新区   99.0%      323,464      604,985        168,202             -           -     436,783      110,000            -
      天津滨江都会         滨海新区   64.5%      120,938      302,416        115,614             -           -     186,802       60,000            -
       烟台海云台          芝罘区     100.0%     311,614      444,000             -              -     433,357           -            -            -
       烟台御龙山          芝罘区     51.0%      341,943      572,929             -          3,091     407,253           -            -            -
       烟台万科城          福山区     51.0%      241,467      469,165             -              -     469,165           -            -            -
      烟台翡翠公园         芝罘区     78.6%       57,892      116,000             -              -     116,000           -            -            -
       烟台西雅图          芝罘区     41.0%       61,499      120,300             -              -     120,300           -            -            -
       烟台天越湾          莱山区     93.5%      190,000      401,000             -              -           -     401,000      199,136            -
     烟台城市之光Ⅱ        福山区     92.9%       58,514      109,477             -        109,477     109,477           -            -            -
      烟台翡翠大道         莱山区     24.0%      189,041      460,414         42,806       186,463     186,463      19,499       19,499       40,482
     烟台城市之光Ⅲ        福山区     51.1%       55,711      150,600             -              -      86,472           -            -       64,128
      烟台翡翠长安         莱山区     29.4%      105,056      189,100             -        129,642     129,642           -            -       55,764
     烟台南尧 B 地块       芝罘区     24.2%       43,072      107,247             -              -           -      35,503       35,503       71,744
      烟台翠湖山晓         芝罘区     37.1%      294,800      297,600        136,003        50,287      50,287           -            -      104,595
    烟台御龙山 D 地块      芝罘区     42.5%       38,701       42,600             -              -           -           -            -       42,600
      烟台翡翠观海         莱山区     36.0%       69,494      175,691        107,944             -           -           -            -            -
       烟台墨翠府          福山区     50.0%      112,117      271,432        215,927             -           -           -            -            -
       烟台壹都会          芝罘区     79.0%       81,207      227,360        227,360             -           -           -            -            -
烟台芝罘万科城劝学里项目   芝罘区     50.0%       32,000       76,900         76,900             -           -           -            -            -
  烟台芝罘万科城博文里     芝罘区     39.0%       60,222      147,400        101,021             -           -           -            -            -
       烟台大成里          芝罘区     49.5%       42,599      102,000             -              -           -     102,000            -            -
      烟台四季光年         福山区     59.0%       67,026      147,457         86,794             -           -      60,663       38,702            -
                                                                        36
                                                                                                                           万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                         截至 21 年末
                                                               规划计容建   21 年计容开      21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
         项目名称              位置      权益     占地面积                                               计容竣工面 21 年末储备
                                                                 筑面积       工面积           工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                              积
       威海翡翠公园           环翠区     57.4%       176,746      312,390               -         74,094      196,191          -            -     116,199
        威海璞悦山            环翠区     69.0%       124,947      192,215          154,307             -           -       37,908       37,908            -
       北京区域合计                               24,919,341   48,790,710        5,911,507     6,397,273   22,705,529   7,165,275   2,701,702     7,001,280
         东北区域
       沈阳首府云城           皇姑区     97.2%       334,407      691,698           50,449       285,760      285,760          -             -      273,954
       沈阳翡翠别墅           浑南区     100.0%      285,599      284,101               -         98,778      257,179          -             -       26,922
        沈阳春河里            沈河区     100.0%       81,378      350,551               -              -      350,551          -             -            -
     沈阳翡翠之光一期         铁西区     18.0%        40,877      199,937          159,442        40,495       40,495          -             -            -
     沈阳翡翠之光二期         铁西区     54.0%        67,305      286,886               -              -      286,886          -             -            -
      沈阳信达万科城          浑南区     40.1%       198,479      407,938               -        107,314      407,938          -             -            -
      沈阳翡翠新都会          铁西区     67.4%        61,217      140,799               -         42,537      140,799          -             -            -
       沈阳明日之光           苏家屯区   69.5%       127,099      287,837               -          6,780      171,153          -             -      113,070
       沈阳翡翠滨江           和平区     99.2%        79,763      159,526               -         82,997      156,511          -             -        3,015
       沈阳吉宝项目           浑南区     98.3%        73,638      186,295          186,295             -           -           -             -      144,335
       沈阳翡翠臻园           浑南区     98.8%        82,371      140,031               -         82,274      140,031          -             -            -
      沈阳中旅万科城          浑南区     49.4%     1,018,234    1,057,074           19,726        21,277      230,966     258,709            -      235,318
      沈阳富丽华项目          和平区     91.0%        14,496       62,000           62,000             -           -           -             -            -
沈阳四季花城大家（B 地块）    于洪区     57.2%        77,800      147,969               -         67,191       67,191          -             -       80,778
      沈阳城建万科城          法库县     45.0%       102,154      250,617               -         56,440       56,440     146,586            -       47,591
       沈阳宝马项目           铁西区     98.1%       187,248      280,871               -         83,119       83,119          -             -      133,903
沈阳四季花城大家（AC 地块）   于洪区     57.2%        28,909       54,927               -              -           -       24,355            -       30,572
       沈阳北宸之光           沈北新区   48.3%       105,527      232,159               -              -           -           -             -      111,175
         沈阳东第             沈河区     64.0%        60,134      150,335           54,769             -           -           -             -       20,627
       沈阳西宸之光           铁西区     59.2%       149,281      268,706          141,768             -           -           -             -       64,697
       沈阳四季都会           苏家屯区   37.1%       162,261      324,522          149,623             -           -      174,899      174,899            -
     沈阳中德二期地块         铁西区     99.7%        62,921       94,381           36,834             -           -       57,547       57,547            -
      沈阳浑南新都心          浑南区     98.5%       280,484      479,991          282,288             -           -      197,703       93,732            -
       沈阳府前壹号           皇姑区     99.1%        75,869      136,564           68,270             -           -       68,294       68,294            -
      鞍山惠斯勒小镇          铁东区     100.0%      422,171      624,995               -              -      624,995          -             -            -
       鞍山金域国际           铁西区     51.0%       225,715      667,198               -         81,240      470,896          -             -      191,768
                                                                            37
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                       截至 21 年末
                                                               规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
          项目名称              位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                                 筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                            积
       鞍山高新万科城          立山区     68.0%      420,306      838,509        293,807       258,235      258,235    283,999            -           -
        抚顺金域蓝湾           望花区     100.0%     300,150      506,048             -         90,645     506,048           -            -            -
       盘锦兴隆台项目          兴隆台区   98.1%      234,931      602,715        175,880       148,188     148,188     127,768            -      105,953
         营口海港城            鲅鱼圈区   100.0%     138,990      329,301             -        130,656     327,256           -            -        2,045
        包头中央公园           青山区     55.2%      228,173      560,431             -         99,130      99,130           -            -      365,407
        包头翡翠都会           九原区     57.9%      369,999      845,957         29,117             -          -      517,431      150,823       97,737
          长春蓝山             二道区     100.0%     228,670      501,678             -              -     455,628           -            -       46,050
       长春惠斯勒小镇          南关区     50.0%      399,715      484,714         60,557        25,770     375,734      48,423        6,498       37,105
         长春柏翠园            朝阳区     100.0%     267,981      503,349             -         40,263     503,349           -            -            -
         长春万科城            南关区     51.0%      350,965    1,068,964             -         19,262     872,713     196,251       28,264            -
        长春城市之光           绿园区     96.3%      181,060      435,039             -              -     261,372     173,667      173,667            -
         长春繁荣里            朝阳区     41.7%       16,162       56,567             -              -      56,567           -            -            -
        长春翡翠滨江           南关区     92.3%      346,635      702,386             -         41,201     415,047     169,788            -       34,138
        长春柏翠阅湖           南关区     53.7%       45,315      140,961             -         45,097      45,097           -            -       95,864
        长春翡翠学院           南关区     49.3%       82,000      184,668             -         29,940     156,851           -            -       27,817
        长春西宸之光           绿园区     40.0%      154,246      303,002             -        303,002     303,002           -            -            -
         长春月潭湾            南关区     90.0%       80,000      111,312             -              -     111,312           -            -            -
          长春溪望             宽城区     93.8%      155,044      289,702             -        125,282     125,282           -            -       47,824
     长春北湖溪望东地块        宽城区     98.3%      129,436      237,602         68,052             -          -       80,023            -       92,172
       长春公主岭项目          公主岭市   41.0%      617,240    1,086,342        206,797             -          -      461,161            -      235,718
         长春新立城            南关区     54.9%       50,349       65,269         18,103        23,594      23,594           -            -       12,590
      长春硅谷大街项目         公主岭市   41.0%      226,629      453,258        245,837             -          -       26,789            -      124,964
       长春西宸 A 地块         绿园区     44.4%       82,107      173,759         45,246             -          -            -            -       99,335
         长春星光城            南关区     38.9%      307,388      686,000             -              -          -      177,660            -       92,783
      长春向日葵后期项目       公主岭市   41.0%       20,445       37,000             -              -          -       37,000            -            -
长春向日葵小镇后期第二批用地
                               公主岭市   50.0%      331,163      590,791             -              -          -      590,791            -            -
            项目
          长春紫郡             朝阳区     99.0%       91,160      236,015        181,588             -          -       54,427            -            -
        长春时代都会           宽城区     80.2%      102,916      294,141        261,499             -          -       32,642            -            -
          长春紫台             南关区     49.2%      105,213      188,917        188,917             -          -            -            -            -
                                                                            38
                                                                                                             万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                           截至 21 年末
                                                   规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
   项目名称         位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                     筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                积
长春荣光路 59 号   二道区     77.7%       82,282      205,705         47,522             -             -   158,183            -           -
 长春公园都会      绿园区     98.2%      170,500      336,494        102,000             -           -     234,494        98,592            -
吉林松花湖项目     丰满区     100.0%     531,598      599,999             -         12,351     289,616     310,383             -            -
  吉林万科城       丰满区     65.0%      728,139    1,857,121        494,140       119,484   1,388,597           -             -      240,260
  大连樱花园       旅顺口区   100.0%      90,286      237,180             -         28,883     230,798           -             -        6,382
 大连翡翠之光      金州区     88.6%       83,330      243,918             -              -      96,930           -             -            -
 大连未来之光      金州区     53.2%      212,731      464,721             -        126,373     126,373     108,813             -      229,535
  大连海港城       普兰店区   55.0%      581,172      968,301             -        179,339     542,591     425,710       108,245            -
  大连万科城       金州区     100.0%     284,806      658,153             -              -     658,153           -             -            -
   大连蓝山        甘井子区   100.0%     125,100      214,470             -              -     214,470           -             -            -
大连城花东项目     沙河口区   51.0%       35,757       64,260             -         32,108      32,108           -             -       32,152
  大连公园里       甘井子区   90.0%       19,131       37,627             -              -      37,627           -             -            -
 大连金域华府      甘井子区   87.0%       44,085       80,337             -              -      80,337           -             -            -
 大连城市之光      甘井子区   93.4%      153,500      283,975             -              -     274,835           -             -            -
  大连中南府       中山区     88.6%       15,300       32,400             -              -      32,400           -             -            -
 大连翡翠公园      甘井子区   44.5%      146,290      248,710             -          2,103     221,998      26,712             -            -
  大连八栋墅       甘井子区   88.6%       36,169       46,336             -              -      46,336           -             -            -
  大连新都会       甘井子区   95.7%       55,138      135,345             -              -     135,345           -             -            -
 大连翡翠四季      甘井子区   90.5%       73,601      129,292             -              -     129,292           -             -            -
大连滨海大都会     甘井子区   90.0%       10,955       26,292             -              -      26,292           -             -            -
 大连观贤别墅      甘井子区   48.7%      126,155      134,550             -         65,299     129,800           -             -        4,750
大连大都会星海     沙河口区   26.5%        7,399       76,778             -              -           -           -             -       76,778
 大连翡翠春晓      旅顺口区   72.6%      193,011      177,795         10,210             -      62,618      32,678             -       72,289
  大连誉澜道       中山区     62.1%       42,400      166,400         23,714       105,000     105,000           -             -            -
  大连中山中       中山区     41.2%        2,968       33,000             -              -           -           -             -       33,000
   大连大家        甘井子区   97.5%       25,636       44,232             -              -      44,232           -             -            -
 大连翡翠都会      甘井子区   99.4%      125,744      311,150             -         76,760     210,500           -             -       57,090
  大连钻石湾       甘井子区   48.4%       67,674      108,646             -         97,096      97,096           -             -       11,550
 大连公园都会      甘井子区   99.6%      138,511      264,100        264,100             -           -           -             -            -
大连东关街项目     西岗区     99.0%       32,616       47,400             -              -           -      47,400        34,900            -
                                                                39
                                                                                                                             万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                           截至 21 年末
                                                                 规划计容建   21 年计容开      21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
          项目名称               位置      权益     占地面积                                               计容竣工面 21 年末储备
                                                                   筑面积       工面积           工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                                积
      大连中城翠湾项目          甘井子区   99.0%        29,439       70,500           70,500             -             -         -            -           -
       哈尔滨城市之光           香坊区     45.0%       110,669      346,437               -              -      346,437          -             -            -
       哈尔滨金域悦府           香坊区     67.1%       123,043      288,777               -              -           -           -             -      136,501
       哈尔滨公园大道           道里区     24.0%        39,392      101,709               -        101,709      101,709          -             -            -
      哈尔滨滨江大都会          道里区     49.9%        29,360      126,035               -         61,561       61,561          -             -       64,474
      哈尔滨智慧未来城          香坊区     54.5%       310,193      556,654          136,360             -           -      205,630            -       99,494
      哈尔滨深哈万科城          松北区     40.2%       166,982      362,352               -              -           -      125,098      125,098       97,664
    哈尔滨中俄产业园项目        松北区     99.3%       150,603      233,082          233,082             -           -           -             -       38,320
        东北区域合计                                15,671,390   30,802,538        4,368,492     3,444,533   14,538,366   5,581,014   1,120,559     4,195,466
          华中区域
        武汉万科主场            洪山区     98.9%        57,253      262,386               -         98,767      262,386          -             -            -
        武汉金域湖庭            江汉区     100.0%       72,575      402,716               -              -      340,641      62,075       32,150            -
        武汉汉口传奇            江汉区     50.0%       223,165    1,127,688               -        179,105    1,127,688          -             -            -
         武汉长征村             洪山区     100.0%      205,088      632,579          289,800             -           -           -             -      235,688
        武汉万科锦程            洪山区     95.5%        38,286      203,017               -              -      203,017          -             -            -
      武汉万科翡翠玖玺          蔡甸区     50.0%       160,682      370,689               -              -      370,689          -             -            -
        武汉翡翠滨江            汉阳区     54.5%       227,357      917,264            4,957        39,805      323,378          -             -       98,092
      武汉万科金域国际          汉阳区     94.5%        90,713      467,947               -        345,058      345,058          -             -            -
    武汉伟鹏万科御玺滨江        江岸区     40.0%        43,274      208,964               -        143,984      208,964          -             -            -
     武汉万科高尔夫熙岸         东西湖区   96.0%        35,075       96,278               -              -       96,278          -             -            -
        武汉万科云城            洪山区     79.8%       119,037      425,990               -        160,864      202,526      62,913            -       48,669
武汉万科联投理想星光 083 地块   江夏区     19.3%        65,548      185,404               -         41,650       84,797          -             -       21,912
武汉万科联投理想星光 082 地块   江夏区     49.0%        64,726      176,070               -         43,174       86,337          -             -       20,312
        武汉金域天地            硚口区     49.8%        75,608      309,699               -         51,699       51,699          -             -       77,421
       武汉万科新都会           洪山区     64.8%        59,917      287,499               -              -           -           -             -      191,979
    武汉万科保利理想城市        洪山区     49.7%        96,897      336,989          107,401       158,643      158,643          -             -       81,982
      武汉万科公园大道          硚口区     48.8%       141,805      490,984           77,523             -           -      150,463       40,145       94,422
    武汉万科华生柏叶新城        汉南区     48.4%       319,537      512,768               -              -           -           -             -            -
      武汉万科东湖堤白          洪山区     99.1%        22,500      100,800          100,800             -           -           -             -            -
 武汉万科黄陂横店 189 亩项目    黄陂区     99.5%       126,042      315,065               -              -           -      315,065       70,120            -
                                                                              40
                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                    截至 21 年末
                                                            规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
       项目名称             位置       权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                              筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                         积
武汉万科环金银湖 115 亩    东西湖区    99.4%       76,352      149,000             -              -             -   149,000      149,000           -
     武汉莱茵公园           蔡甸区     99.0%       85,371      213,427         33,934             -           -     179,493        84,285            -
     武汉金域光年           汉阳区     49.2%      104,326      260,662             -              -           -     260,662       106,303            -
   武汉万科公园 5 号        江汉区     48.5%       46,626      211,699        211,699             -           -           -             -            -
    鄂州万科五彩城        葛店开发区   41.0%      126,026      295,398             -         70,817     257,980           -             -       37,418
      鄂州万科橙          葛店开发区   65.3%       21,452       80,760             -         80,760      80,760           -             -            -
     鄂州 010 项目        葛店开发区   98.3%      139,997      419,909             -              -           -     283,293             -            -
    宜昌万科理想城          夷陵区     82.7%      182,149      437,179             -         70,296     300,208           -             -       49,543
  宜昌万科理想城悦府        夷陵区     95.5%       32,041       51,050             -         51,050      51,050           -             -            -
   宜昌万科宜翠锦城         西陵区     59.3%      123,457      300,553         39,432             -           -       32,204       32,204            -
   宜昌万科城市之光        伍家岗区    59.0%       49,016      127,401        127,401             -           -           -             -            -
  宜昌万科理想城后期        夷陵区     99.0%       55,431       88,689             -              -           -       88,689       88,689            -
     长沙四季花城           岳麓区     49.6%      479,778      863,601        349,957             -           -     513,644       251,901            -
       长沙紫台             天心区     70.0%      116,486      272,813         70,060             -     143,516           -             -       59,237
     长沙金域滨江           岳麓区     58.0%       58,287      207,995             -              -     147,563           -             -       36,731
      长沙白鹭郡            岳麓区     100.0%     100,351      297,167             -              -     297,167           -             -            -
     长沙魅力之城           雨花区     100.0%     460,237    1,307,457             -        185,089   1,152,926           -             -      154,531
     长沙金域国际           岳麓区     51.0%      159,393      518,569             -         38,296     518,569           -             -            -
     长沙金色麦田           雨花区     90.0%       16,459       38,570             -         11,522      38,570           -             -            -
     长沙金色梦想           岳麓区     99.5%      151,064      517,107             -        335,664     335,664           -             -       88,067
     长沙天空之境           雨花区     45.0%       68,204      101,051             -              -           -           -             -      101,051
      长沙滨河道            望城区     60.6%       35,324      122,498             -              -           -           -             -       89,741
      长沙臻湾汇            开福区     52.6%       39,990      261,188             -              -           -     261,188       261,188            -
       长沙悦府             雨花区     52.2%       95,133      237,035        160,404             -           -       76,631       57,379            -
     长沙半岛国际           开福区     99.2%       54,322      168,940             -              -           -     168,940       168,940            -
     长沙松湖天地           长沙县     99.9%      359,801    1,044,000             -              -           -    1,044,000      285,671            -
     南昌天空之城           南昌县     20.8%      195,547      480,237             -        181,006     431,725           -             -       32,723
      南昌万科城           青山湖区    32.5%      299,708      417,362             -         27,006     415,611           -             -        1,751
     南昌海上传奇          青山湖区    50.0%      163,213      348,201             -         29,042     348,201           -             -            -
      南昌粹叠园           红谷滩区    50.0%       80,120      184,273             -         10,141     166,367           -             -            -
                                                                         41
                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                     截至 21 年末
                                                             规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
         项目名称              位置      权益    占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                               筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                          积
       南昌时代广场           红谷滩区   30.0%      83,800      293,456             -         30,360      240,202          -            -           -
       南昌洪都 1951          青云谱区   29.9%      27,879       94,785             -          3,663      94,785           -            -            -
       南昌金域传奇           新建区     35.9%      87,065      174,124             -              -     174,124           -            -            -
         南昌红郡             青山湖区   26.0%     121,873      219,371             -              -     219,371           -            -            -
         南昌玖里             红谷滩区   45.0%      57,493      145,075             -         29,360     143,683           -            -        1,392
南昌万创科技城 F04/F02 地块   新建区     27.4%     209,526      391,122        115,997             -           -           -            -       40,183
南昌万创科技城 H01E01 地块    新建区     30.0%      37,373       63,551             -              -           -           -            -            -
       南昌海上明月           青山湖区   24.1%     120,578      265,271             -              -           -           -            -      153,214
   南昌联发万科西岸春风       红谷滩区   19.9%      32,640       81,600             -              -           -           -            -       81,600
       南昌星光世纪           新建区     49.2%     167,707      301,872        122,900             -           -           -            -      117,800
       南昌江右东方           南昌县     40.3%      53,706       96,671         96,671             -           -           -            -            -
   南昌联发万科四季光年       新建区     16.9%      31,013       80,635         48,457             -           -      32,178            -            -
       南昌四季都会           青云谱区   49.3%     123,877      248,420        145,183             -           -     103,237            -            -
       南昌都会滨江           新建区     14.0%      27,893       69,734         69,734             -           -           -            -            -
      郑州万科大都会          二七区     88.6%     333,940    1,000,262             -        158,946     883,974           -            -      116,288
       郑州长基云庐           中牟县     43.0%     191,564      224,584             -         98,716     158,349      63,765            -        2,470
   郑州万科美景魅力之城       新郑市     51.0%     327,697      802,558             -         99,891     802,558           -            -            -
    郑州万科美景万科城        中原区     51.0%     508,421    1,560,281             -              -   1,560,281           -            -            -
    郑州万科美景金兰苑        中原区     41.0%     129,527      453,065             -        308,379     453,065           -            -            -
     郑州万科天伦紫台         惠济区     42.7%     205,979      566,263             -         12,820     566,263           -            -            -
       郑州兰乔圣菲           中牟县     40.8%     181,326      313,432         2,229         93,390     252,683           -            -       60,749
     郑州万科美景世玠         金水区     68.2%      62,197      186,346             -              -     186,346           -            -            -
     郑州万科民安星辰         中原区     46.0%      17,754       71,933             -              -      71,933           -            -            -
     郑州万科民安云城         惠济区     42.1%      51,704      154,818             -              -     154,818           -            -            -
       郑州万科溪望           中牟县     99.3%      60,374      150,588             -         82,398     150,588           -            -            -
     郑州万科盛德世曦         金水区     40.4%      33,156      172,198             -              -           -           -            -      172,198
   郑州万科民安三度湖山       上街区     45.9%     374,620      422,303             -         39,646      39,646     324,285            -       12,141
        郑州八卦庙            二七区     37.2%      23,438       70,162             -              -           -           -            -       70,162
    郑州万科民安江山府        惠济区     46.1%      70,853      283,260         62,519       220,741     220,741           -            -            -
     郑州百荣 E5 项目         二七区     99.0%      59,332      236,904             -              -           -           -            -        9,781
                                                                          42
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                 截至 21 年末
                                                       规划计容建   21 年计容开      21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称          位置     权益     占地面积                                               计容竣工面 21 年末储备
                                                         筑面积       工面积           工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                      积
 郑州荥阳洞林湖地块     荥阳市   50.4%       193,727      362,942               -              -             -   158,198            -     66,149
郑州万科大都会贤悦苑    二七区   69.0%        58,787      176,017          176,017             -           -           -             -            -
 郑州万科洛达庙项目     中原区   43.0%        33,812      168,971               -              -           -           -             -      168,971
      郑州云图          中牟县   40.8%       193,049      350,278               -              -           -           -             -      122,370
郑州老鸦陈 93 亩项目    惠济区   99.6%        62,282      260,672          168,085             -           -       92,587       92,587            -
     郑州南龙湖         新郑市   42.0%       116,040      347,405          145,046             -           -      126,095      126,095            -
   郑州万科城九期       中原区   41.1%        77,038      192,148          192,148             -           -           -             -            -
    郑州古翠隐秀        金水区   50.4%        27,335      141,996               -              -           -      141,996      141,996            -
    郑州未来时光        金水区   99.1%        53,205      148,974          148,974             -           -           -             -            -
    郑州理想拾光        二七区   49.0%        30,174      105,988          105,988             -           -           -             -            -
    郑州拾谧森语        金水区   99.5%        46,550       78,865           78,865             -           -           -             -            -
郑州翠湾中城 B13 地块   惠济区   99.0%        21,326       85,304               -              -           -       85,304       85,304            -
    郑州都会天际        二七区   66.9%        78,971      236,527               -              -           -      236,527      236,527            -
洛阳万科春华西园甲第    涧西区   41.0%        35,616      173,933          173,933             -           -           -             -            -
  周口万科溥天龙堂      川汇区   40.2%       151,933      432,341               -        228,954      228,954          -             -      203,387
周口万科溥天龙堂三期    川汇区   44.6%        91,533      265,446               -              -           -      265,446      265,446            -
    华中区域合计                          11,306,429   30,577,038        3,426,114     3,760,702   15,150,342   5,277,878   2,575,930     2,920,125
      南方区域
     深圳瑧山府         南山区   100.0%       48,804      232,842               -        104,593      214,602          -             -       18,240
      深圳云城          南山区   78.3%       394,044    1,335,510               -              -    1,304,348          -             -       31,162
    深圳天誉花园        龙岗区   100.0%      148,616      870,987               -              -      592,368          -             -            -
  深圳自行车厂项目      龙岗区   99.3%        44,406      356,370          332,190             -           -           -             -       24,180
    深圳万科星城        宝安区   78.6%       122,126      638,884               -        270,479      638,884          -             -            -
     深圳瑧湾汇         南山区   43.0%        68,285      419,000               -              -      156,319          -             -            -
  深圳深南道 68 号      罗湖区   59.9%        12,841      146,435               -              -      146,435          -             -            -
  深圳汇隆商务中心      龙华区   39.2%        20,339      142,400               -              -      142,400          -             -            -
  深圳万科启城家园      龙华区   45.8%        41,602      226,502               -              -           -           -             -            -
  深圳金域领峰花园      龙岗区     5.0%       34,996      107,512               -              -      107,512          -             -            -
深圳罗湖食品大厦项目    罗湖区   99.6%         6,676       67,800               -              -           -           -             -            -
深圳万科总部大厦项目    南山区   100.0%       22,338      166,660               -              -           -           -             -            -
                                                                    43
                                                                                                               万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                             截至 21 年末
                                                     规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称          位置    权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                       筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                  积
      深圳悦城         龙华区   27.8%       95,999      487,279             -              -       75,810          -            -           -
     深圳瑧山海        南山区   91.6%       13,073       63,093             -              -           -           -             -       63,093
    深圳万科西望       光明区   79.8%       22,340      154,330             -              -           -           -             -            -
   深圳万科大都会      宝安区   60.0%       19,472      137,134             -              -           -           -             -            -
深圳三星工业区项目一   福田区   100.0%      91,541      532,740             -              -           -     532,740       363,040            -
深圳三星工业区项目二   福田区   100.0%      38,455      367,000             -              -           -     367,000       116,000            -
    深圳北宸之光       龙华区   36.0%       16,142       93,680             -              -           -           -             -            -
     深圳尖岗山        宝安区   99.8%       85,321      189,575        189,575             -           -           -             -       14,965
     深圳上角环        龙岗区   100.0%      43,011      207,928             -              -           -     207,928       207,928            -
                                                                                                                                 -
深圳车公庙杜邦项目     福田区   37.5%       57,319      312,000             -              -           -     312,000                          -
    东莞双城水岸       塘厦镇   100.0%     596,786      425,964         20,897             -     343,126           -             -       32,436
   东莞虎门万科城      虎门镇   57.4%      349,805      782,296             -              -     780,455           -             -        1,841
    东莞万科云城       虎门镇   74.4%      124,395      373,182             -          1,330     366,207           -             -        6,975
    东莞珠江东岸       麻涌镇   63.6%      303,695      542,650             -              -     542,650           -             -            -
  东莞万科城市之光     虎门镇   88.3%       29,391      136,422             -         30,276     111,838           -             -            -
    东莞松朗花园       大朗镇   86.9%       75,663      238,702             -              -     238,702           -             -            -
 东莞长安莲湖路项目    长安镇   67.4%       54,178      108,330             -              -           -           -             -      108,330
    东莞东江之星        南城    45.1%       59,200      367,549             -         21,636     367,549           -             -            -
     东莞第五城        高埗镇   48.3%      102,054      285,644             -         79,512     283,803           -             -        1,841
    东莞金域广场       东坑镇   45.0%       17,420       78,388             -              -      62,106           -             -            -
    东莞皇马郦宫        东城    24.2%      180,523      394,887             -        175,588     383,503           -             -            -
 东莞御景湾 8 号项目    东城    24.2%      159,856      152,101             -              -           -           -             -       75,509
    东莞天空之城       大朗镇   73.5%       34,519      131,925             -         61,471      85,372           -             -       23,932
东莞厚街园新二路项目   厚街镇   64.0%       16,183       29,100             -              -           -           -             -       29,100
    东莞翡翠松湖       寮步镇   90.0%       95,578      190,957             -         51,900     184,055           -             -            -
  东莞东江大道项目      万江    98.4%       21,505       64,515             -              -           -      64,515             -            -
   东莞厚沙路项目      厚街镇   64.2%       44,916       53,869             -              -           -           -             -       53,869
    东莞金色城品        南城    51.4%       13,967       61,696             -         18,589      61,696           -             -            -
   东莞滨海大都会      虎门镇   78.6%       20,050       60,145             -              -      29,348           -             -            -
                                                                  44
                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                截至 21 年末
                                                        规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称           位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                          筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                     积
东莞万科时富金色家园    寮步镇     18.2%       51,675      186,149             -              -       50,708          -            -           -
    东莞江南院子        沙田镇     68.2%       84,903      152,422             -              -     146,854           -             -        5,568
    东莞翡翠东望          南城     32.4%       58,146      155,797             -         69,598     148,503           -             -            -
东莞松山湖环湖路项目    松山湖     29.6%       23,037       44,142             -              -           -           -             -            -
  东莞凤岗四季花城      凤岗镇     39.1%       50,325      101,438             -         48,988      95,643           -             -            -
  东莞万科江湾花园      麻涌镇     78.6%       28,752       86,194             -         82,278      82,278           -             -        3,916
东莞麻涌大盛 031 地块   麻涌镇     78.9%       36,215      108,543             -         95,128      95,128           -             -            -
   东莞珠江万科城       麻涌镇     41.0%       15,561       46,524             -              -           -           -             -       46,524
  东莞万科金域东方      寮步镇     33.6%       57,766      173,296             -              -           -           -             -      173,296
东莞万科汉邦松湖半岛    大岭山镇   36.9%      128,605      190,630             -         62,430      62,430           -             -      128,200
    东莞万科星城        洪梅镇     64.2%       43,561      108,869             -              -           -           -             -        8,855
    东莞松悦花园        松山湖     99.7%       99,500      121,214        121,214             -           -           -             -            -
    东莞未来之光        虎门镇     47.7%       81,768      172,468        172,468             -           -           -             -            -
     东莞瑧山悦         厚街镇     39.6%      104,561      107,758        107,758             -           -           -             -            -
     东莞公园里         麻涌镇     99.4%       54,171      108,079        108,079             -           -           -             -        8,383
     佛山万科城         禅城区     100.0%     337,544      776,350             -              -     776,350           -             -            -
     佛山水晶城         顺德区     49.0%      284,036      710,092             -              -     710,092           -             -            -
    佛山万科广场        禅城区     88.0%      114,429      555,820             -         22,493     392,184           -             -       81,800
  佛山南海万科广场      南海区     51.0%       89,009      373,821             -              -     373,821           -             -            -
    佛山金域滨江        顺德区     50.0%      113,224      452,880             -         30,798     452,880           -             -            -
      佛山 A32          南海区     100.0%      18,185      105,450             -          1,069     105,450           -             -            -
    佛山金色城市        南海区     98.7%       70,248      210,744             -              -     210,744           -             -            -
    佛山金色里程        禅城区     98.8%       77,562      294,884             -              -     294,884           -             -            -
  佛山金域滨江三期      顺德区     98.8%       54,648      161,976             -              -     161,976           -             -            -
    佛山万科中心        南海区     100.0%      18,023       99,125             -              -           -           -             -            -
    佛山城市之光        南海区     90.7%       72,711      228,312             -              -     228,312           -             -            -
     佛山尚都荟         南海区     97.0%       13,718       61,340             -              -      61,340           -             -            -
     佛山西江悦         高明区     45.4%       97,157      291,378             -              -     291,378           -             -            -
     佛山悦都荟         禅城区     100.0%       9,785       58,710             -              -           -           -             -       58,710
    佛山翡翠江望        顺德区     98.1%       53,795      134,488             -              -     134,488           -             -            -
                                                                     45
                                                                                                              万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                             截至 21 年末
                                                     规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
     项目名称          位置     权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                       筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                  积
     佛山壹都荟        南海区   90.0%       13,986       62,937             -         37,983       62,937          -            -           -
   佛山魅力之城        三水区   91.3%      132,954      332,272             -              -     332,272           -            -            -
     佛山星都荟        顺德区   90.0%       23,200      120,664             -         97,769     120,664           -            -            -
 佛山顺德万科广场      顺德区   99.1%       86,789      390,553             -              -           -     151,143            -       35,129
   佛山金域学府        顺德区   97.0%       45,432      127,210             -              -     127,210           -            -            -
     佛山京都荟        顺德区   91.6%        7,708       56,038             -              -      56,038           -            -            -
 佛山金域蓝湾西区      南海区   99.1%       76,956      230,869             -        210,731     210,731           -            -            -
   佛山金域世家        南海区   99.1%       52,222      182,777             -         96,402      96,402           -            -       86,375
   佛山金域时光        禅城区   98.9%       40,459      161,837             -         72,665      72,665           -            -       89,172
   佛山金域西江府      高明区   49.6%       75,037      187,591             -        143,410     143,410           -            -       44,181
   佛山金色梦想        顺德区   99.1%       46,666      233,328         68,933             -           -     140,802            -            -
     佛山朗润园        顺德区   49.5%      131,842      351,063             -              -           -           -            -      161,534
佛山万科南海天空之城   南海区   50.8%      178,080      480,815        345,907             -           -           -            -      134,908
   佛山金域水岸        高明区   50.0%       40,003      100,008        100,008             -           -           -            -       43,074
   佛山金域半岛        禅城区   99.6%       74,505      223,215        133,036             -           -      90,179       90,179            -
     佛山璞悦山        南海区   99.8%      163,614      442,285         63,728             -           -     378,557      378,557            -
 福州万科大樟溪岸      永泰县   51.0%      392,000      390,808             -              -     183,604     131,462            -       10,087
   福州金域中央        台江区   100.0%      25,397      128,512             -              -     128,512           -            -            -
     福州又一城        闽侯县   51.0%      213,602      676,655             -         86,593     316,111     340,585      281,360       19,959
 福州金域滨江花园      仓山区   99.0%       80,013      415,774             -        143,011     199,640           -            -       71,414
   福州仓前九里        仓山区   100.0%      83,099       99,384             -         45,165      45,165           -            -       54,219
   福州翡翠里凤栖      仓山区   45.2%       23,628       30,932             -         10,235      30,932           -            -            -
   福州翡翠里溪望      仓山区   48.2%       35,543       40,427             -         12,297      40,427           -            -            -
     福州紫台          马尾区   38.7%      113,570      156,018             -              -           -           -            -       84,866
   福州翡翠之光        仓山区   16.8%       81,196      145,500             -        145,500     145,500           -            -            -
 福州台江排尾项目      台江区   99.2%      205,862      624,811             -              -           -           -            -      624,811
   福州金域缇香        仓山区   99.0%       17,301       31,142         31,142             -           -           -            -       31,142
 福州万科璟熙花园      闽侯县   99.0%       47,447       83,752         83,752             -           -           -            -            -
     广州世博汇        番禺区   51.8%       82,354      451,683             -         67,860     165,808     174,579            -       58,292
   广州兰乔圣菲        花都区   49.0%      210,252      126,172             -              -     126,172           -            -            -
                                                                  46
                                                                                                               万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                             截至 21 年末
                                                     规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
     项目名称          位置     权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                       筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                  积
   广州云启家园        天河区   25.0%       13,200       49,236             -              -       28,769          -            -           -
   广州幸福誉花园      黄埔区   14.3%      259,300      546,643         32,730         3,772     513,913           -             -            -
   广州云城米酷        天河区   98.9%       89,229      357,433             -              -     357,433           -             -            -
     广州山景园        黄埔区   99.1%      192,923      373,634             -              -     373,634           -             -            -
   广州里享花园        黄浦区   84.5%      103,306      297,739             -              -     297,739           -             -            -
   广州尚城御府        黄埔区   98.1%      119,785      313,140             -              -     295,867           -             -       17,273
   广州春风十里        增城区   97.0%       51,950      128,843             -         47,444     128,843           -             -            -
   广州未来之丘        番禺区   95.4%       13,750       22,160             -          8,653      22,160           -             -            -
     广州白鹭郡        南沙区   95.6%       33,317       59,970             -              -      59,970           -             -            -
   广州桃源里二期      增城区   50.0%      145,736      173,247             -         33,573     123,155       49,265            -          827
 广州未来森林项目      白云区   99.6%       20,566       62,939             -         22,052      35,458           -             -            -
   广州元培里项目      黄埔区   99.2%       41,631       62,447             -         26,393      26,393           -             -            -
   广州樾山项目        黄埔区   96.9%       88,230       92,395             -              -           -           -             -       34,717
 广州海上明月项目      南沙区   90.7%       92,219      232,163             -        186,690     232,163           -             -            -
 广州幸福誉花园五期    黄埔区   66.5%      191,580      344,956             -        209,587     344,956           -             -            -
   广州金色里程        增城区   42.7%       45,450      136,080             -        104,803     121,366           -             -            -
   广州增城万科城      增城区   71.2%      133,653      400,957             -         60,174      60,174           -             -       80,088
   广州金域悦府        白云区   45.6%       40,022      178,834             -         21,132      21,132       23,913       23,913       85,288
广州金茂万科魅力之城   增城区   50.8%      162,497      487,699        166,665             -           -     321,034       231,306       71,916
   广州城市之光        黄埔区   91.6%      136,704      689,509        231,294             -      85,813     252,688       252,688      189,235
 广州广信资产包项目    广州市   50.0%      799,743    2,110,000        294,615             -           -    1,792,985      394,273       22,205
     清远万科城        清城区   100.0%   1,219,450    2,415,977             -        129,737   1,499,734     590,190             -       45,089
     三亚高知园        吉阳区   65.0%      387,807      349,026             -              -      69,185     158,358       158,358      121,483
 三亚森林度假公园      吉阳区   65.0%      942,745      459,414         13,860             -     379,089       43,993            -       36,332
 三亚湖畔度假公园      吉阳区   80.0%      397,080      436,425             -              -     436,425           -             -            -
三亚崖州区安居房项目   崖州区   89.0%       45,292      113,134        113,134             -           -           -             -      113,134
三亚市临春安居房项目   吉阳区   99.0%       39,018       78,035         78,035             -           -           -             -       78,035
   海口金域仕家        美兰区   40.0%       44,105      110,263        110,263             -           -           -             -      110,263
     惠州双月湾        惠东县   100.0%     704,223      993,559             -         81,476     821,145       26,626            -            -
惠州小金口公开地项目   惠城区   78.1%       41,895      118,101             -         90,744      90,744           -             -       27,357
                                                                  47
                                                                                                                 万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                               截至 21 年末
                                                       规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
     项目名称           位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                         筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                    积
   惠州万荟花园        惠阳区     38.9%       73,333      194,184             -              -             -         -            -     104,118
   惠州万悦花园        惠阳区     30.4%       60,381      213,566        100,952             -           -           -             -       82,516
   惠州金枫花园        惠城区     37.6%      111,564      345,848             -         68,428      68,428           -             -      143,492
   惠州文瀚花园        惠阳区     34.9%       44,695      162,673         69,709             -           -           -             -            -
   惠州深秋华府        惠阳区     37.0%        8,777       21,063         21,063             -           -           -             -            -
江门万科金色城央花园   蓬江区     56.0%       36,947       92,222             -         90,796      90,796           -             -        1,426
江门万科金色城央东苑   蓬江区     55.1%       32,080       88,239             -              -           -           -             -       88,239
江门万科金色城央紫苑   蓬江区     63.9%       21,613       54,033         54,033             -           -           -             -            -
   江门金域华府        蓬江区     99.6%       80,939      196,280        144,280             -           -      52,000        52,000            -
     南宁万科城        青秀区     84.7%      355,063    1,409,936             -        232,077   1,028,119           -             -      249,212
   南宁魅力之城        良庆区     43.0%      104,174      329,887             -              -     329,887           -             -            -
   南宁金域蓝湾        良庆区     69.1%       71,599      224,436             -              -     220,298           -             -        4,138
   南宁金域中央        良庆区     40.1%      117,729      601,250             -        336,933     414,704           -             -      138,742
     南宁公园里        良庆区     40.1%       75,941      227,821             -              -     220,983           -             -        6,838
     南宁瑧山悦        青秀区     46.8%       26,956       46,364             -         12,134      33,736           -             -            -
   南宁金域缇香        西乡塘区   90.2%       54,326      217,304             -         38,381     213,368           -             -        3,936
   南宁悦江南项目      江南区     97.0%       78,589      232,489             -        123,337     214,155           -             -        2,522
   南宁金域滨江        邕宁区     28.0%       69,104      171,401             -         85,673     167,704           -             -        3,697
     南宁星都荟        良庆区     76.2%      155,510      506,545             -        261,013     261,013           -             -      145,532
   南宁兴宁东项目      兴宁区     99.0%       69,836      125,704             -         41,547      41,547           -             -       81,085
   南宁金域国际        良庆区     51.9%       79,835      239,504         71,403             -           -           -             -       64,755
   南宁翡翠中央        良庆区     70.1%      100,319      334,848        179,234             -           -     155,614       155,614            -
   南宁万科瑧湾悦      良庆区     99.7%       56,270      168,788        168,788             -           -           -             -            -
   南宁万科公望        邕宁区     100.0%      51,142      127,934             -              -           -           -             -            -
   柳州白露项目        柳北区     53.6%      407,992    1,128,229        259,023       100,058     100,058     553,282       283,741      191,869
     泉州万科城        丰泽区     60.0%      136,741      478,591             -              -     478,591           -             -            -
   泉州城市之光        丰泽区     30.7%      211,662      849,336             -        321,309     565,831           -             -            -
     泉州悦城          晋江市     16.4%       54,864      198,489             -         98,042     198,489           -             -            -
 晋江金域滨江二期      晋江市     40.8%       45,789      170,475             -         57,640     170,475           -             -            -
 晋江金域滨江三期      晋江市     40.8%       54,074      167,992             -        167,992     167,992           -             -            -
                                                                    48
                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                 截至 21 年末
                                                         规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称            位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                           筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                      积
  晋江金域滨江一期       晋江市     44.0%       23,488       77,846             -         77,846       77,846          -            -           -
  晋江万科金域国际       晋江市     99.3%       57,906      110,011        110,011             -           -           -            -            -
  厦门国投商务中心       湖里区     99.0%       11,190       26,613             -              -      26,613           -            -            -
厦门海西金融广场二期     湖里区     100.0%      10,730       17,075             -              -      17,075           -            -            -
    厦门万科广场         集美区     100.0%     137,934      710,000             -              -     356,058           -            -            -
    厦门万科云城         集美区     97.0%       12,257       38,256             -              -      38,256           -            -            -
    厦门万科云玺         湖里区     100.0%       8,433       70,284             -              -      70,284           -            -            -
      厦门白鹭郡         翔安区     93.5%       86,368       86,975             -         31,833      44,531           -            -       42,444
    厦门白鹭郡二期       翔安区     47.1%       58,986       88,500             -         11,599      11,599           -            -       76,901
  厦门万科世茂溪望       同安区     31.9%       54,164      119,160             -              -           -           -            -      119,160
    厦门金域缇香         翔安区     97.4%       19,080       42,200             -         30,121      42,200           -            -            -
厦门万科雅居乐金域缇香   翔安区     43.7%        7,964       18,673             -         18,673      18,673           -            -            -
      漳州万科城         芗城区     38.1%      230,300      787,631             -        152,341     772,903           -            -       14,728
漳州龙海金域滨江花园     龙海市     99.5%      101,725      305,429             -              -           -           -            -       87,061
    中山金域蓝湾         石岐区     74.2%      143,852      418,450             -         13,680     418,450           -            -            -
      中山万科城         古镇镇     90.0%      139,968      419,808             -              -     419,808           -            -            -
      中山西湾汇         翠亨新区   79.3%       77,974      110,362             -        110,362     110,362           -            -            -
    中山金域中央           东区     97.7%       68,149      209,447             -        122,596     199,040           -            -       10,407
    中山四季花城         五桂山     60.0%      133,327      226,211             -         50,600      50,600           -            -      109,986
  中山中央公园一期       古镇镇     50.0%       21,633       64,897             -              -           -           -            -       41,372
  中山中央公园二期       古镇镇     59.3%       58,997      181,644        181,644             -           -           -            -       41,691
      中山西海岸         翠亨新区   99.3%       38,836       99,365         99,365             -           -           -            -       24,760
    中山城市之光         民众镇     90.0%       70,714      212,141        212,141             -           -           -            -       53,345
    中山湾中新城         翠亨新区   49.5%      668,974    1,553,506             -              -           -   1,553,506      739,720            -
  珠海海愉半岛花园       香洲区     50.0%       76,293      108,544             -              -      42,320           -            -            -
    珠海魅力之城         斗门区     100.0%     137,061      274,122             -              -     274,122           -            -            -
    珠海石花 66 号       香洲区     19.1%        8,117       40,055             -              -      40,055           -            -            -
  珠海唐家红树东岸       香洲区     16.0%      333,668      500,536             -        162,298     272,479           -            -       99,390
    珠海翡翠中央         香洲区     98.8%       27,077       81,310             -         65,579      81,310           -            -            -
    珠海桃源里居         香洲区     98.6%       16,310       48,929             -         48,929      48,929           -            -            -
                                                                      49
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                       截至 21 年末
                                                             规划计容建   21 年计容开      21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
        项目名称             位置      权益     占地面积                                               计容竣工面 21 年末储备
                                                               筑面积       工面积           工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                            积
   珠海滨海大都会花园       金湾区     99.6%       110,972      170,997               -              -             -         -            -     79,210
      珠海海上城市          金湾区     59.6%       165,047      254,008          254,008             -           -           -             -            -
      珠海都会四季          香洲区     39.7%        81,383      190,194           86,452             -           -      103,742      103,742            -
    珠海星光海岸花园        金湾区     42.9%        72,984      124,214          124,214             -           -           -             -            -
      珠海琴澳传奇          香洲区     94.2%        66,795      146,724          146,724             -           -           -             -            -
      南方区域合计                              21,673,673   54,651,414        5,202,327     6,355,824   29,543,678   8,568,686   3,832,419     5,695,702
        上海区域
      上海翡翠滨江          浦东新区   100.0%       78,334      207,980               -              -      207,980          -             -            -
      上海金色城市          浦东新区   60.0%       264,646      359,340               -              -      359,340          -             -            -
    上海徐汇万科中心        徐汇区     51.0%       107,486      494,437               -              -      165,590          -             -            -
      上海翡翠公园          浦东新区   90.0%        79,548      209,697               -              -      209,697          -             -            -
      上海金域华府          奉贤区     83.7%        58,531      134,622               -              -      134,622          -             -            -
    上海安亭新镇项目        嘉定区     74.2%       624,428      504,438               -              -      372,747      44,232       44,232       87,459
      上海天空之城          青浦区     49.8%       260,119      455,248               -              -      162,863       7,701        7,701      151,025
     上海中兴路项目         静安区     49.7%        31,034      109,754               -          7,415        7,415      43,493       43,493       58,846
   上海金域澜湾鹭语墅       浦东新区   50.2%        37,688       45,226               -              -       45,226          -             -            -
      上海龙华项目          徐汇区     54.8%        49,154       96,780               -              -           -           -             -       48,390
      上海万科启宸          宝山区     99.0%        80,805      145,450               -              -      145,450          -             -            -
        上海天际            嘉定区     74.2%        84,838      194,894               -        106,520      106,520          -             -       71,374
上海七宝商务区 17-04 地块   闵行区     49.6%         4,615       16,206               -              -       16,206          -             -            -
上海七宝商务区 18-03 地块   闵行区     49.6%         6,213       18,019               -         18,019       18,019          -             -            -
      上海曼城项目          宝山区     33.2%       295,244      566,943               -              -      125,572     162,397      162,397      144,623
   上海天空之城星之屿       青浦区     99.7%        49,466       89,039               -         56,077       89,039          -             -            -
      上海青藤公园          闵行区     99.7%        71,552      128,794               -        108,942      108,942          -             -       19,852
   上海七宝 19-04 地块      闵行区     99.7%        34,000       99,000               -              -           -       99,000            -            -
      上海侨高项目          徐汇区     33.2%       118,282      356,933           56,127             -           -      212,513      212,513       77,403
      上海华漕项目          闵行区     49.5%        34,633       62,339               -         62,339       62,339          -             -            -
      常州公园大道          金坛区     68.7%       191,268      301,950               -              -      121,481     178,313      178,313            -
    常州公园大道二期        金坛区     68.7%       182,741      465,399          145,553       229,494      229,494          -             -       74,835
     常州皇粮浜地块         钟楼区     98.3%        84,285      168,570               -              -           -           -             -      168,570
                                                                          50
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                 截至 21 年末
                                                         规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
        项目名称           位置     权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                           筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                      积
    常州教育小镇项目       天宁区   74.6%      117,458      273,994             -              -             -         -            -     126,350
       常州国宾道          钟楼区   50.3%       64,360      115,848             -              -           -           -             -            -
      常州潮起东方         武进区   50.0%       29,933       59,871         59,871             -           -           -             -            -
     杭州良渚文化村        余杭区   100.0%   3,108,146    2,671,811         65,075        78,972   1,929,454           -             -      150,810
        杭州公望           富阳区   100.0%     517,900      208,981         27,735         7,622     149,573           -             -            -
    杭州大都会 79 号       上城区   50.0%       21,915       76,703             -              -      76,703           -             -            -
        杭州玖望           富阳区   20.0%      129,874      126,751             -         73,181      83,073           -             -            -
        杭州君望           富阳区   42.4%      138,233      152,231             -         46,561     152,231           -             -            -
       杭州劝学里          余杭区   89.3%       78,527      133,496             -              -     133,496           -             -            -
        杭州智谷           拱墅区   90.0%       14,513       50,796             -              -      50,796           -             -            -
     杭州杭行路天马        余杭区   80.0%       27,305       68,263             -              -      68,263           -             -            -
      杭州未来之光         余杭区   100.0%      81,828      245,484             -              -     136,403           -             -            -
     杭州中城汇一期        拱墅区   36.4%       39,950      103,800             -        103,800     103,800           -             -            -
     杭州中城汇二期        拱墅区   99.3%       20,414       52,015             -         52,015      52,015           -             -            -
    杭州奥体万科中心       萧山区   94.2%       13,969       52,346             -              -      52,346           -             -            -
    杭州运河万科中心       拱墅区   40.0%       36,592      128,072             -              -     128,072           -             -            -
       杭州悦虹湾          萧山区   24.7%      106,872      277,867             -        277,867     277,867           -             -            -
杭州余杭区东海闲湖城项目   余杭区   14.9%      411,000      550,010             -         99,269     128,917      83,138             -            -
      杭州紫金睿谷         西湖区   17.2%        9,078       35,389             -              -           -           -             -            -
   杭州金茂万科新都会      富阳区   49.5%       63,457      177,680             -              -           -           -             -      177,680
      杭州日耀之城         萧山区   79.8%       68,538      186,798             -              -           -           -             -            -
   杭州五常车辆段项目      余杭区   50.8%      447,654      782,921             -              -           -           -             -      276,500
      杭州名城博园         余杭区   46.0%       82,981      232,341             -              -     232,341           -             -            -
      杭州城市之光         滨江区   46.0%       41,153       90,536             -              -      90,536           -             -            -
  杭州运河万科中心二期     拱墅区   42.9%       17,795       62,283             -              -           -           -             -            -
      杭州瓶窑项目         余杭区   49.4%       82,935      115,180             -              -           -           -             -      115,180
      杭州悦望名邸         富阳区   47.1%       92,480       93,405             -              -           -           -             -       29,583
     杭州姑娘桥地块        萧山区   99.9%       89,246      232,284             -              -           -           -             -            -
      杭州樟宜翠湾         萧山区   39.5%       50,176      130,458             -              -           -           -             -      130,458
    杭州彩虹天空之城       萧山区   50.9%      115,664      176,746        176,746             -           -           -             -            -
                                                                      51
                                                                                                                万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                              截至 21 年末
                                                      规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称          位置     权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                        筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                   积
   杭州河语光年府       拱墅区   99.8%       54,462      141,601        141,601             -             -         -            -           -
   杭州湖印光年府       钱塘区   99.7%       47,976      144,973        144,973             -           -           -             -            -
  海宁桂语东方一期      海宁市   32.2%       33,549       73,807             -         73,807      73,807           -             -            -
  海宁桂语东方二期      海宁市   94.8%       63,805      146,752             -        146,752     146,752           -             -            -
    嘉兴都会东方        海宁市   98.9%       41,541      103,853             -              -           -           -             -      103,853
  嘉兴潮起东方二期      海宁市   71.8%       54,396      125,111             -              -           -           -             -      125,111
    绍兴紫晶首府        诸暨市   36.4%       97,500      195,000             -              -     195,000           -             -            -
     绍兴大都会         越城区   98.0%       65,200      134,224             -        134,224     134,224           -             -            -
      绍兴君望          诸暨市   46.0%       62,190       73,541             -         73,541      73,541           -             -            -
    绍兴翠湖隐秀        越城区   42.3%       80,609      119,023        119,023             -           -           -             -            -
    绍兴芳塔纳丽        柯桥区   65.7%       37,150       61,826             -              -           -           -             -       61,826
绍兴凤林西路 8 号地块   越城区   70.0%       36,108       64,993             -              -           -      64,993        64,993            -
绍兴凤林西路 6 号地块   越城区   70.2%       67,488       93,111             -              -           -      93,111        93,111            -
   绍兴湖珀隐秀府       越城区   49.7%       56,095      129,008             -              -           -     129,008       129,008            -
     合肥森林城         庐阳区   100.0%     516,459    1,372,497             -         89,365   1,372,497           -             -            -
    合肥城市公馆        庐阳区   49.0%      147,837      413,944             -              -     413,944           -             -            -
    合肥时代观邸        包河区   40.0%       85,254      218,014             -              -     166,789           -             -            -
    合肥未来之光        肥东县   59.8%      197,179      433,795         61,432        77,747     201,861           -             -      157,220
    合肥中央公馆        长丰县   59.7%      212,512      431,277             -        107,659     310,779           -             -      120,498
    合肥公园大道        长丰县   98.7%      122,070      256,262             -        128,629     217,673           -             -       38,589
    合肥都荟上城        长丰县   24.3%      109,852      209,742             -         55,472     134,336           -             -       75,406
    合肥翡翠天际        包河区   24.8%      154,111      357,632         2,262        105,289     185,548           -             -       93,847
    合肥云峰花园        包河区   24.6%      163,503      418,619         29,895       117,202     201,750           -             -      115,330
      合肥高第          高新区   32.0%       43,281      100,006             -              -           -           -             -      100,006
    合肥学林雅苑        庐阳区   26.6%       24,622       53,510             -              -           -           -             -       53,510
    嘉兴城市之光        南湖区   95.8%       88,411      176,746             -         12,802     176,746           -             -            -
   嘉兴东山北地块       海宁市   97.4%       65,142      117,058             -              -           -           -             -      117,058
 嘉兴中环西地块项目     南湖区   92.9%       56,509      112,945             -              -           -           -             -      112,945
 嘉兴香樟东地块项目     南湖区   72.8%       68,211      149,991             -        149,991     149,991           -             -            -
    嘉兴璞悦湖畔        南湖区   24.1%       40,962       90,081             -              -           -           -             -       90,081
                                                                   52
                                                                                                                 万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                               截至 21 年末
                                                       规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
     项目名称           位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                         筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                    积
   嘉兴滨河道花苑      南湖区     66.5%       40,421       80,749         80,749             -             -         -            -           -
     嘉兴望宸里        南湖区     32.0%       36,456       40,047         40,047             -           -           -             -            -
     嘉兴启宸里        南湖区     32.0%       38,760       45,521         45,521             -           -           -             -            -
   嘉兴隐秀湖畔        南湖区     96.0%       57,568      120,810        120,810             -           -           -             -            -
   嘉兴臻境雅园        南湖区     97.6%       68,764      138,196        138,196             -           -           -             -            -
嘉兴渔里未来社区项目   南湖区     68.5%      115,452      168,576             -              -           -     168,576       168,576            -
     南京九都荟        雨花台区   100.0%     126,058      312,388             -              -     290,276           -             -            -
     南京安品街        秦淮区     100.0%      27,325       21,825             -              -      21,825           -             -            -
   南京金域蓝湾        江宁区     100.0%     272,298      545,280             -              -     545,280           -             -            -
     南京新都荟        江宁区     16.0%       36,043      106,067             -              -      72,691           -             -            -
     南京万科城        溧水区     98.6%      218,794      515,467             -              -     515,467           -             -            -
   南京翡翠公园        江宁区     49.7%       94,624      260,519             -              -     260,519           -             -            -
     南京大都会        雨花台区   59.6%       71,334      171,515             -              -     171,515           -             -            -
   南京金域国际        江宁区     98.7%       38,824      188,404             -              -     122,263           -             -       66,141
   南京都荟天地        江宁区     28.2%      108,522      396,342             -        268,788     268,788           -             -       37,711
   南京时代天樾        江宁区     19.5%       54,173      174,976             -         31,965      96,014           -             -            -
   南京都会四季        江宁区     25.8%      153,261      385,095             -              -           -           -             -      385,095
   南京翡翠天际        雨花台区   29.0%       52,532      125,982             -        125,982     125,982           -             -            -
 南京溧水 G09 地块     溧水区     59.6%      162,782      406,956             -              -           -           -             -      129,369
   南京南站项目        江宁区     49.7%       37,697       97,522             -              -           -           -             -            -
 南京万科翡翠滨江      建邺区     39.8%       45,092      108,220         64,754             -           -           -             -            -
 南京万科燕语光年      栖霞区     49.8%       61,493      175,483             -              -           -           -             -            -
 南京万科花语熙岸      江北新区   34.1%       78,325      159,682             -              -           -           -             -      102,358
     南京溪望城        高淳区     50.4%      157,586      336,267         62,251             -           -     274,016       133,784            -
   南京雨悦光年        雨花台区   99.4%       47,295       70,942         70,942             -           -           -             -            -
   南京都荟沐语        溧水区     38.9%       45,806       91,612         91,612             -           -           -             -            -
   南京新悦光年        江北新区   59.0%       23,706       36,727         36,727             -           -           -             -            -
   南京紫辰光年        江宁区     99.3%       31,275       62,549         62,549             -           -           -             -            -
   南京都荟启境        江宁区     99.0%       24,787       61,950             -              -           -      42,413        42,413       19,537
   镇江魅力之城        润州区     100.0%     795,100      942,820             -              -     920,071      22,749             -            -
                                                                    53
                                                                                                               万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                              截至 21 年末
                                                      规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称           位置     权益    占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                        筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                   积
    镇江蓝山花园         丹徒区   60.0%     285,683      404,048             -         34,598      363,709          -            -     40,339
    镇江翡翠公园         润州区   99.0%     112,889      247,050        106,245        19,692      55,331      36,861       36,861       39,294
    镇江金域蓝湾         京口区   41.9%     133,100      317,653         92,497        30,168     121,217      37,023       37,023       70,943
    镇江翡翠江湾         京口区   40.3%      61,236      104,567             -         21,675      64,271          -             -       24,251
    南通翡翠心湖         崇川区   92.9%      85,145      161,246             -         44,023     161,246          -             -            -
    南通翡翠东第         崇川区   72.1%      98,003      155,486             -         69,002     155,486          -             -            -
    南通湖山源著         通州区   29.9%      83,920      132,390             -         72,037     132,390          -             -            -
    南通海上传奇         崇川区   16.9%     180,729      318,721             -        157,196     318,721          -             -            -
    南通翡翠公园         崇川区   97.0%     111,862      217,008             -        118,175     217,008          -             -            -
    海门翡翠甲第         海门区   46.9%      92,886      178,172             -         54,642     178,172          -             -            -
    海门中央公园         海门区   21.2%     141,257      289,379             -         47,598     158,278          -             -      131,101
  南通胜利路西地块       崇川区   79.6%      75,362      167,818             -              -          -           -             -      167,818
    南通时代之光         通州区   36.0%      62,553      123,415         21,833        33,375      33,375          -             -       90,040
    南通海上明月         通州区   32.3%     182,772      392,952             -              -          -           -             -      252,804
    南通时光映翠         通州区   67.3%      71,445      121,456         8,013              -          -           -             -      121,456
    南通半岛国际         海门区   58.9%      35,469       63,844             -              -          -           -             -       63,844
      南通官山望         通州区   46.8%      50,625       91,125             -              -          -           -             -       45,428
南通海门万科西地块项目   海门区   50.5%      46,889       84,401         84,401             -          -           -             -            -
南通海门骏园南地块项目   海门区   95.8%      26,730       48,114         48,114             -          -           -             -            -
南通实验学校北地块项目   海门区   99.4%      52,328      115,122        115,122             -          -           -             -            -
    南通中创北项目       崇川区   77.7%      73,114      166,000        122,658             -          -       43,342       43,342            -
    南通青藤花园         海门区   37.2%      45,552       91,104         91,104             -          -           -             -            -
    南通燕语光年         通州区   74.4%      90,960      163,737             -              -          -      163,737       81,746            -
      南通常春藤         通州区   99.4%      99,177      168,786             -              -          -      168,786       90,772            -
    宁波白石湖东         鄞州区   69.4%     138,665      140,052             -         73,357     140,052          -             -            -
      宁波未来里         北仑区   96.4%      64,632      143,956             -        108,103     143,956          -             -            -
    宁波云谷中心         江北区   94.1%     116,599      178,738             -        178,738     178,738          -             -            -
    宁波云著花苑         江北区   98.0%      55,000      147,444             -        147,444     147,444          -             -            -
      宁波滨河道         江北区   50.5%      86,800      180,834             -              -          -           -             -      130,384
    宁波槐树路项目       江北区   99.7%      29,516       90,720             -              -          -           -             -       80,694
                                                                   54
                                                                                                                万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                               截至 21 年末
                                                       规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称           位置     权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                         筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                    积
    宁波蔚蓝城市         镇海区   99.1%       65,445      130,978             -        130,978      130,978          -            -           -
    宁波滨盛臻园         江北区   49.1%       74,357      143,433             -              -          -            -            -      124,233
  宁波海曙段塘项目       海曙区   49.4%       74,346      157,780             -              -          -            -            -      157,780
宁波东钱湖莫古路项目     鄞州区   49.8%       49,902       50,401             -              -          -            -            -       50,401
  宁波镇海骆驼项目       镇海区   99.3%      159,678      375,417             -              -          -            -            -            -
    宁波东潮之滨         鄞州区   32.3%       55,077      124,614             -              -          -            -            -      124,614
    宁波海映澜庭         镇海区   99.3%       43,591       98,708             -              -          -            -            -            -
宁波慈城 11 号地块项目   江北区   48.1%       41,850       66,960             -              -          -            -            -       66,960
宁波慈城 12 号地块项目   江北区   49.0%       41,589       62,085             -              -          -            -            -            -
宁波江南一品西地块项目   鄞州区   74.3%       53,253      113,617             -              -          -            -            -            -
      宁波缤虹里         江北区   50.0%       12,089       23,773         23,773             -          -            -            -            -
      宁波朗拾里         海曙区   50.6%       30,828       85,709         85,709             -          -            -            -            -
    宁波湛蓝晓月         江北区   50.0%       25,185       42,688         42,688             -          -            -            -            -
    宁波月映澜堂         海曙区   100.0%      52,928      119,803        119,803             -          -            -            -            -
    金华八达路项目       婺城区   41.9%       24,558       36,800             -         36,800      36,800           -            -            -
    金华锦里江澜         婺城区   99.6%       89,731      161,515         64,644             -          -       96,871       96,871            -
    金华万诚华府         婺城区   79.6%      133,320      239,976         31,207             -          -      208,769      208,769            -
    金华锦云江汀         婺城区   99.1%       47,249       85,035         51,021             -          -       34,014       34,014            -
    金华万盛华府         婺城区   69.2%       86,304      155,347             -              -          -      155,347      155,347            -
    台州山海十里         路桥区   99.2%       48,490      121,780             -        121,780     121,780           -            -            -
      台州万科城         椒江区   65.8%      204,886      467,994             -        159,373     159,373           -            -      308,621
  台州董家洋东项目       椒江区   50.4%      109,350      273,375             -              -          -            -            -      273,375
  台州董家洋西项目       椒江区   50.4%      117,447      293,618             -              -          -            -            -      293,618
    昆山高尔夫项目       昆山市   100.0%     433,916      327,891             -              -          -      249,208            -            -
    昆山魅力花园         昆山市   100.0%     309,217      773,042             -              -     773,042           -            -            -
      苏州遇见山         高新区   44.5%      167,206      234,059             -            795     234,059           -            -            -
    昆山公园大道         昆山市   89.1%      383,117      451,293             -         49,802     440,282           -            -       11,011
    昆山海上传奇         昆山市   56.3%      163,930      246,067             -         47,099     148,598           -            -       97,469
    苏州大象山舍         高新区   49.8%      138,470      193,664             -         34,780      34,780           -            -       20,322
    昆山未来之城         高新区   32.5%      350,761      514,618         64,684       164,169     449,934           -            -            -
                                                                    55
                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                     截至 21 年末
                                                             规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
         项目名称              位置      权益    占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                               筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                          积
         昆山云璞             昆山市     16.0%      18,068      117,701             -              -       28,607          -            -     89,094
       苏州翡翠公园           吴江区     22.5%     105,924      269,488             -         66,989     142,398           -            -      127,090
       常熟瑧湾雅筑           常熟市     48.0%      90,004      165,715         15,148        31,279     143,547           -            -            -
       苏州左岸项目           工业园区   64.3%      22,826      199,358        199,358             -          -            -            -            -
      张家港公园大道          张家港市   46.0%     191,795      469,378             -              -     238,363      26,000            -      126,824
      苏州安元路项目          相城区     59.7%      88,260      194,172             -         31,055      31,055           -            -      163,117
      昆山夏驾河项目          昆山市     92.5%     112,727      202,770             -         80,213      80,213           -            -       38,107
      苏州向阳路项目          高新区     79.5%      93,688      222,214             -         82,365      82,365           -            -      139,849
     苏州吴中党校项目         吴中区     74.6%      12,735       52,520             -              -          -       52,520            -            -
      昆山开发区项目          昆山市     59.6%      40,595       93,356             -         93,356      93,356           -            -            -
       昆山江湾澜庭           昆山市     50.5%      74,327      186,188             -              -          -            -            -       73,364
       苏州花语江南           相城区     44.6%      57,010      125,422             -              -          -            -            -            -
        苏州玉玲珑            相城区     69.7%      63,778      159,445        159,445             -          -            -            -            -
      苏州湖山观云庭          吴中区     66.9%      34,712       41,616         41,616             -          -            -            -       41,616
       苏州东方雅苑           工业园区   37.1%      57,710      115,394        115,394             -          -            -            -            -
     苏州颐和玲珑花园         工业园区   69.8%      99,167      158,636        158,636             -          -            -            -            -
       苏州城南项目           吴中区     43.7%      26,356       57,973         57,973             -          -            -            -            -
     苏州四季星光璟园         相城区     54.2%      39,449       90,651         22,176             -          -       68,475       68,475            -
温州中央绿轴 D19/24/34 地块   鹿城区     97.1%      31,894       74,368             -              -      74,368           -            -            -
     温州 TOD 国际新城        龙湾区     16.6%     136,472      415,803             -        243,355     243,355           -            -      110,288
     温州万科时代中心         鹿城区     38.8%      24,017       96,103             -              -      96,103           -            -            -
     温州翡翠天地Ⅰ期         瓯海区     39.1%      55,896      223,580             -        161,515     161,515           -            -       62,065
        温州大都会            瑞安市     22.4%      43,253       95,858             -         95,858      95,858           -            -            -
    温州瑞安西岙村地块        瑞安市     99.6%      70,151      195,717             -              -          -            -            -            -
       温州翡翠心湖           鹿城区     94.8%      11,989       33,569             -              -          -            -            -       33,569
  温州中心区 D-28-1 地块      鹿城区     99.1%      23,543       56,503             -              -          -            -            -       56,503
 温州中央绿轴 D29/31 地块     鹿城区      6.4%      43,833       10,092             -              -          -            -            -            -
   温州三溪区 B-07 地块       瓯海区     99.5%      69,099      207,297             -              -          -            -            -      187,553
       温州世纪公元           龙湾区     97.5%      87,184      191,805        191,805             -          -            -            -            -
         温州美庐             瑞安市     91.7%      26,033       83,043         83,043             -          -            -            -            -
                                                                          56
                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                截至 21 年末
                                                        规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
       项目名称           位置     权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                          筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                     积
     温州映象广场         瓯海区   89.4%       48,825      137,200        137,200             -             -         -            -           -
    温州映象广场Ⅱ        瓯海区   58.8%       16,894       42,235         42,235             -           -           -             -            -
     无锡金域缇香         新吴区   100.0%     224,118      638,741             -         23,124     612,508           -             -       26,233
     无锡金域蓝湾         滨湖区   100.0%     154,468      354,251         86,809             -     267,442           -             -            -
     无锡魅力之城         滨湖区   100.0%     962,116    1,318,256             -              -   1,302,268           -             -            -
      无锡信成道          滨湖区   100.0%     154,119      385,299             -              -     385,299           -             -            -
     无锡天一新著         惠山区   19.6%      103,846      275,714             -              -     275,714           -             -            -
     无锡翡翠东方         滨湖区   99.3%      108,276      245,255             -          1,828     107,437           -             -      137,818
     无锡观湖礼著         新吴区   37.4%      181,761      262,841         58,432       134,999     134,999           -             -       88,339
     无锡运河传奇         梁溪区   50.3%       81,834      183,998             -        112,113     183,998           -             -            -
     无锡翡翠之光         滨湖区   99.5%       66,829      153,707             -              -           -           -             -      153,707
无锡南门 44-1 地块项目    江阴市   99.2%       60,267      144,035             -              -           -           -             -      144,035
       无锡臻境           惠山区   50.2%       51,065      103,197         33,489             -           -           -             -      103,197
     无锡梅里上城         新吴区   72.0%       85,898      172,971             -              -           -           -             -            -
     无锡青藤公园         惠山区   38.6%       39,669       99,069         66,479             -           -           -             -            -
      无锡宛山湖          锡山区   50.5%      108,075      216,646        206,277             -           -      10,369        10,369            -
     无锡樟湾国际         惠山区   71.6%       83,130      197,096        110,722             -           -      86,374        64,974            -
     靖江晨阳甲第         靖江市   50.0%      370,700      564,917             -         66,224     457,268           -             -       55,233
     靖江靖樾东方         靖江市   49.2%       55,847       98,968         98,968             -           -           -             -            -
      芜湖江东府          镜湖区   40.5%       84,372      112,013             -         61,632     112,013           -             -            -
      芜湖中江苑          鸠江区   33.0%      101,475      182,655             -         56,550      56,550           -             -       62,068
    芜湖东方珑胤台        鸠江区   41.0%       52,669       94,804             -              -           -           -             -       59,877
  芜湖信达万科樾江望      镜湖区   50.5%       97,811      195,621        142,301             -           -      53,320        53,320            -
      徐州万科城          鼓楼区   100.0%     692,037    1,278,206             -              -   1,278,206           -             -            -
     徐州淮海天地         泉山区   85.0%      226,776      811,924             -        228,629     754,554           -             -       25,663
      徐州尚都会          云龙区   58.6%       47,595      176,240             -         23,294     176,240           -             -            -
      徐州新都会          铜山区   89.4%      132,703      382,414             -              -     313,147           -             -       43,585
     徐州翡翠之光         云龙区   50.3%      122,207      355,930             -         89,104     232,524           -             -       45,409
       徐州结庐           鼓楼区   30.8%      181,244      287,641             -        167,802     287,641           -             -            -
徐州茅村项目 5 号地项目   铜山区   42.8%       72,878      149,137             -              -           -           -             -            -
                                                                     57
                                                                                                                       万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                     截至 21 年末
                                                             规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
       项目名称              位置       权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                               筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                          积
     徐州时代之光           铜山区      42.8%       59,137      147,843             -              -             -         -            -           -
     徐州和光城悦           铜山区      42.8%      103,670      266,228             -              -           -           -             -            -
     徐州四季连城           鼓楼区      22.0%      163,394      444,162             -        323,954     323,954           -             -       59,608
  徐州北区客运站项目        鼓楼区      66.8%       67,922      169,385             -              -           -           -             -            -
     徐州万科熙望           鼓楼区      40.7%       20,410       52,043             -              -           -           -             -       52,043
     徐州万科潮鸣           泉山区      50.0%       39,574      112,372        112,372             -           -           -             -            -
徐州北客运站 A 地块项目     鼓楼区      63.5%       22,708       48,905         48,905             -           -           -             -            -
徐州北客运站 C 地块项目     鼓楼区      57.7%       29,437       72,979         72,979             -           -           -             -            -
      徐州山水间            铜山区      48.6%      166,603      373,790        188,131             -           -           -             -            -
       徐州昆仑             云龙区      69.7%       65,354      184,422         92,223             -           -      92,199        92,199            -
徐州北客运站 B 地块项目     鼓楼区      80.6%       26,830       60,752         60,752             -           -           -             -            -
     徐州淮海隐秀           泉山区      90.1%        9,746       26,853         26,853             -           -           -             -            -
     徐州翠湾中城           云龙区      54.2%       68,868      156,111        156,111             -           -           -             -            -
徐州五山公园 A 地块项目     鼓楼区      99.2%       76,730       85,603             -              -           -      85,603        85,603            -
       徐州云谷             泉山区      50.0%       60,161       84,653         66,381             -           -      18,272        18,272            -
     宿迁未来之光           宿城区      41.0%      123,848      196,833             -        156,338     196,833           -             -            -
 宿迁十里春风东侧地块       宿城区      42.9%       28,207       62,553             -              -           -           -             -       44,489
     宿迁西湖都会           宿城区      35.3%       35,557       88,893             -              -           -           -             -            -
     宿迁昆仑上观           宿豫区      99.5%      112,124      257,885        124,946             -           -     132,939       132,939            -
     盐城翡翠国际           亭湖区      44.7%       54,286       94,638             -         23,695      94,638           -             -            -
     盐城翡翠云台           盐都区      27.2%      126,022      264,615             -         98,982     216,228           -             -       43,035
     盐城翡翠书院           亭湖区      44.7%       39,251       76,783             -         42,421      74,466           -             -        2,317
     盐城聚珑东方           亭湖区      49.4%       66,055      165,097         23,382             -           -     141,715       141,715            -
     盐城星汇东方           亭湖区      44.5%       79,231      198,077         51,432             -           -     146,645        52,330            -
                          邗江区/广陵
    扬州教投资产包                      93.6%      177,381      354,795             -            163      72,391           -             -      282,404
                              区
      扬州万科城            邗江区      100.0%     297,139      317,787             -              -     316,833           -             -          954
     扬州运河之光           邗江区      71.8%       94,464      151,143             -         57,426     144,022           -             -        7,121
     扬州 885 项目          广陵区      34.9%       64,452      141,795        141,795             -           -           -             -            -
     扬州翡翠公园           邗江区      27.9%       52,581       90,965             -         27,916      90,965           -             -            -
                                                                          58
                                                                                                              万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                            截至 21 年末
                                                  规划计容建   21 年计容开      21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
    项目名称       位置     权益     占地面积                                               计容竣工面 21 年末储备
                                                    筑面积       工面积           工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                 积
  扬州未来之光     邗江区   16.1%        47,137       82,976               -         82,976       82,976          -            -           -
  扬州翡翠云台     高邮市   43.0%       200,000      391,001               -        133,463      133,463     191,475       62,286       66,063
  扬州四季都会     邗江区   51.7%        97,220      178,184               -              -           -           -             -       89,503
    扬州如园       广陵区   36.2%        38,958       55,632           55,632             -           -           -             -            -
  扬州万科东望     广陵区   97.4%        56,285       81,613               -              -           -       81,613       81,613            -
 上海区域合计                        30,736,702   56,904,309        6,267,367     7,781,325   29,395,057   4,007,130   2,929,374     9,642,969
    西北区域
  西安翡翠国宾     雁塔区   72.3%       149,013      489,475            6,800       213,323      213,323          -             -      276,152
  西安万科璞悦     未央区   97.4%        99,494      261,798           81,032             -           -        4,791        4,791       95,538
   西安万科城      长安区   85.0%       186,849      619,565           68,121             -      480,819          -             -       28,725
   西安大明宫      未央区   70.0%        69,052      222,668               -          2,430      222,668          -             -            -
 西安万科城二期    长安区   100.0%      113,231      345,959           26,616             -      319,343          -             -            -
  西安金域华府     未央区   100.0%      106,667      384,044               -              -      384,044          -             -            -
 西安万科城燕园    长安区   100.0%       89,377      199,691               -              -      184,474      15,217            -            -
  西安金域东郡     未央区   100.0%      175,387      700,996          142,007             -      522,995          -             -            -
西安金色悦城四期   莲湖区   100.0%       36,708      150,122               -         75,284      150,122          -             -            -
  西安高新华府     雁塔区   69.8%       114,745      478,105               -         32,319      476,857          -             -        1,248
  西安东方传奇     雁塔区   40.5%       109,695      383,057               -         15,771      383,057          -             -            -
  西安城市之光     雁塔区   78.6%       100,340      309,081               -              -      273,687          -             -       15,996
  西安翡翠天誉     雁塔区   88.6%        74,527      296,565               -         14,623      296,565          -             -            -
  西安翡翠国际     雁塔区   41.0%       283,130    1,003,798          267,116         4,211      536,835          -             -      158,154
 西安万科城润园    长安区   88.6%       144,467      480,082               -         81,652      480,082          -             -            -
西安高新华府二期   雁塔区   49.8%        55,255      162,225               -         43,622      162,225          -             -            -
西安城市之光二期   雁塔区   40.8%        60,136      210,483               -         93,975      210,483          -             -            -
  西安公园华府     雁塔区   78.6%       121,741      356,336               -         38,686      356,336          -             -            -
 西安万科城如园    长安区   90.0%        83,289      267,269               -        128,409      166,591          -             -      100,678
    西安云谷       雁塔区   78.7%        31,569       47,353               -         30,410       30,410          -             -       16,943
  西安幸福臻园     未央区   90.0%        49,197      137,636               -          3,704      137,636          -             -            -
  西安新合新苑     灞桥区   99.0%       107,647      257,335               -        142,895      142,895          -             -      114,440
    西安悦湾       未央区   47.6%        75,406      177,782               -        130,280      130,280          -             -            -
                                                               59
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                       截至 21 年末
                                                               规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
          项目名称               位置      权益    占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                                 筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                            积
          西安澜岸              灞桥区     98.4%     140,736      288,028             -        110,120      110,120          -            -     138,089
        西安公园大道            雁塔区     40.0%      49,898      139,668             -         76,643      76,643           -            -       63,025
       西安万科雁鸣湖           雁塔区     65.3%     122,537      245,072         40,514             -          -       48,502       48,502      103,446
        西安万科悦府            未央区     50.0%      41,938      155,960             -              -          -            -            -            -
     西安万科雁鸣湖三期         雁塔区     55.0%      58,449      116,898         54,945             -          -       28,404       28,404            -
      西安万科四季花城          蓝田县     57.7%     171,790      426,749         74,587             -          -      352,162      352,162            -
      西安万科未来星光          西咸新区   98.2%      64,431      171,576        108,582             -          -       62,994       62,994            -
      西安万科沣华锦鸣          西咸新区   50.0%      84,011      210,026        136,546             -          -       73,480       73,480            -
      西安高陵四季都会          高陵区     99.3%     156,968      439,510             -              -          -      439,510      200,000            -
         西安理想城             西咸新区   90.1%     459,707      656,249         42,285        47,507     246,212     331,455      103,978        2,670
     西安万科大都会一期         西咸新区   86.9%     141,500      358,801             -        253,008     253,008           -            -       28,687
     西安万科大都会二期         西咸新区   65.9%     135,900      359,383        134,434       101,059     101,059           -            -      106,095
      西安万科金域缇香          西咸新区   97.1%      74,515      149,030             -              -          -            -            -       85,591
       西安大都会云境           西咸新区   29.6%     148,195      438,115             -         73,321      73,321           -            -      335,261
西安泾河新城 57 亩、89 亩地块   西咸新区   99.1%      97,326      223,788        136,693             -          -       87,095       87,095            -
        咸阳金域华府            秦都区     61.3%      76,999      265,498             -              -          -            -            -      173,461
        渭南滨河四季            富平县     26.5%     160,997      321,598             -              -     321,598           -            -            -
         渭南万科城             临渭区     70.7%     556,062    1,160,770        186,840             -          -      564,870      564,870      337,178
        渭南万科锦宸            临渭区     50.0%      98,962      236,729         82,554             -          -      154,175       82,578            -
         兰州万科城             皋兰县     41.0%     373,305    1,099,787         93,942       125,809     371,765      81,789       81,789      491,144
      兰州万科璞悦臻园          城关区     41.1%      44,549      169,279             -              -          -            -            -      124,613
        兰州时代之光            榆中县     50.1%     129,835      338,646             -        130,280     130,280           -            -       88,509
        兰州璞悦澜岸            安宁区     90.3%      65,510      229,337             -              -          -            -            -      185,259
      兰州万科星光都会          西固区     48.5%      74,588      253,603        181,804             -          -            -            -            -
 兰州万科城后期 718 亩项目      皋兰县     49.3%     467,499    1,152,289        265,917             -          -      886,372            -            -
       兰州新区万科城           兰州新区   50.2%     406,623    1,179,205        143,374             -          -    1,035,831      143,350            -
       西宁万科城云湾           城中区     38.2%      70,667      177,143             -        177,143     177,143           -            -            -
       西宁万科城云璟           城中区     38.2%     164,608      439,575             -        230,178     230,178      91,391       91,391      110,311
       西宁万科城云麓           城中区     38.2%      37,140      100,311             -              -          -            -            -      100,311
       西宁万科城后期           城中区     18.8%     195,454      520,148        183,764             -          -       93,440            -      156,395
                                                                            60
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                      截至 21 年末
                                                              规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
        项目名称              位置       权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                                筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                           积
     西宁万科城星光           城中区     38.1%      129,625      330,701        130,827             -             -   199,874      199,874           -
       西宁公园里             城北区     32.0%      110,939      277,348         14,155             -           -           -             -      147,170
    乌鲁木齐兰乔圣菲        沙依巴克区   60.0%      204,798      208,972             -              -     208,972           -             -            -
     乌鲁木齐南山郡         乌鲁木齐县   100.0%      32,298       15,947             -              -           -           -             -            -
    乌鲁木齐中央公园         水磨沟区    80.0%       80,698      201,745             -              -     201,745           -             -            -
    乌鲁木齐四季花城          高新区     44.5%      169,656      532,712             -              -     481,827           -             -            -
    乌鲁木齐翡翠天骄          天山区     77.1%       70,388      178,846             -         72,737     178,846           -             -            -
    乌鲁木齐都会传奇        沙依巴克区   90.0%       42,879      105,523             -              -     105,523           -             -            -
     乌鲁木齐公园里           高新区     61.0%       61,148      171,166             -              -     171,166           -             -            -
     乌鲁木齐大都会          水磨沟区    80.0%       36,104      162,470             -              -     162,470           -             -            -
     乌鲁木齐天山府           天山区     78.8%      120,098      280,300         75,113       129,617     170,353           -             -       36,723
    乌鲁木齐公园大道          米东区     57.8%       85,938      300,715             -        151,072     151,072           -             -      105,575
  乌鲁木齐都会传奇二期      沙依巴克区   54.3%       38,204       92,975             -         92,975      92,975           -             -            -
     乌鲁木齐华府里           高新区     92.5%       67,412      160,337             -        110,727     110,727           -             -       49,610
     乌鲁木齐璟曜里         沙依巴克区   98.4%      146,730      252,602        117,088             -           -           -             -            -
     乌鲁木齐锦荟里           高新区     68.9%      118,041      279,440         58,788             -           -           -             -      110,041
   乌鲁木齐天山府二期         天山区     95.7%       41,285       78,790         52,781             -           -           -             -       25,901
  乌鲁木齐观澜景苑二期       水磨沟区    64.4%       17,101       51,281             -              -           -           -             -       51,281
     乌鲁木齐朗润园          水磨沟区    93.1%       42,501      101,381         42,562             -           -           -             -            -
   乌鲁木齐天山府三期         天山区     92.8%       52,945      115,916         61,024             -           -      54,892        54,892            -
   乌鲁木齐都会未来城       沙依巴克区   94.0%      362,906      768,867        360,924             -           -     407,943       363,000            -
 乌鲁木齐都会未来城二期     沙依巴克区   100.0%     115,418      230,835             -              -           -     230,835       132,451            -
   银川城市之光初昕苑         兴庆区     22.4%       89,837      152,717             -         12,950     152,717           -             -            -
   银川城市之光晨星苑         兴庆区     32.7%      106,121      180,402             -         53,072     115,652           -             -       64,750
      银川翡翠公园            金凤区     19.2%      179,686      169,032             -         74,803     169,032           -             -            -
      银川翡翠湖望            贺兰县     32.0%       67,591      107,994             -        107,994     107,994           -             -            -
        银川御宸              金凤区     16.8%       56,556       84,833             -         84,833      84,833           -             -            -
       银川理想城             金凤区     25.5%       98,215      196,311             -        196,311     196,311           -             -            -
银川万科翡翠公园 A/B 地块     金凤区     19.3%      297,366      436,211             -         83,986      83,986      17,685        17,685      219,922
       银川大都会             金凤区     22.4%       95,935      211,450             -              -           -           -             -            -
                                                                           61
                                                                                                                     万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                   截至 21 年末
                                                         规划计容建   21 年计容开      21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称           位置      权益     占地面积                                               计容竣工面 21 年末储备
                                                           筑面积       工面积           工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                        积
   银川北师大项目       金凤区     38.7%       115,809      231,627          231,627             -             -         -            -           -
  银川翡翠湖望观璟      贺兰县     42.5%        54,505       64,281           64,281             -           -           -             -            -
   银川万科新都会       永宁县     19.3%        80,262      160,525               -              -           -      160,525      160,525            -
 银川万科大都会 02      金凤区     22.4%       134,188      273,357          273,357             -           -           -             -            -
    西北区域合计                            10,830,804   27,131,805        3,941,000     3,547,739   11,299,255   5,423,232   2,853,811     4,248,892
      西南区域
  成都万科华茂广场      成华区     100.0%       29,720      208,037               -              -      208,037          -             -            -
    成都公园 5 号       高新区     50.0%        87,822      263,464               -              -       80,155          -             -      183,309
成都金色乐府音乐广场    成华区     60.0%       152,852      757,862               -              -      548,143          -             -       47,830
    成都金域缇香        新都区     100.0%      104,966      306,168               -         31,736      306,168          -             -            -
     成都万科城         郫都区     62.0%       161,010      550,779               -              -      550,779          -             -            -
   成都五龙山蓝山       新都区     95.0%       121,000      145,139               -              -      145,139          -             -            -
    成都翡翠公园        天府新区   51.5%       146,745      409,541               -              -      409,541          -             -            -
  成都万科云城一期      天府新区   98.8%        34,501      172,500               -              -       44,141      42,001            -            -
  成都万科云城二期      天府新区   98.8%        45,067      202,701               -         82,220      102,151          -             -            -
      成都君逸          天府新区   93.1%        27,266       54,531               -         54,531       54,531          -             -            -
      成都锦绣          天府新区   99.3%       157,109      411,348           97,567             -           -           -             -      123,174
    成都宸光和悦        高新区     21.6%        62,229      166,005               -              -      166,005          -             -            -
成都怡心湖 133 亩项目   双流区     50.0%        88,336      265,010           41,330             -           -      223,680       41,147            -
成都怡心湖 122 亩项目   双流区     50.0%        81,356      220,803           53,604             -           -      167,199            -            -
    成都川商项目        高新区     99.8%        20,939      100,505               -              -           -           -             -            -
    成都公园传奇        天府新区   59.9%       108,704      329,283               -         43,713       43,713          -             -      129,416
     成都悦海园         青白江区   43.4%       104,624      415,333          112,240       162,981      162,981          -             -       71,608
     成都新川荟         高新区     99.0%        32,637      119,743               -              -           -           -             -       83,452
     成都璟南堂         高新区     69.5%        84,423      168,446               -         82,940      168,446          -             -            -
    成都怡心湖岸        双流区     31.5%       104,202      260,386               -        144,927      144,927          -             -            -
    成都公园都会        天府新区   68.2%        47,261       99,221               -         99,221       99,221          -             -            -
    成都国寿嘉园        温江区     40.0%        78,279      117,387               -              -           -           -             -       43,225
    成都万科润园        新都区     99.3%        78,938      157,473               -              -           -           -             -      157,473
    成都万科锦园        成华区     99.0%        54,710      105,946               -         35,413       35,413          -             -       70,533
                                                                      62
                                                                                                                万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                              截至 21 年末
                                                      规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
     项目名称          位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                        筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                   积
  成都天府公园城      天府新区   70.8%      186,279      653,977        154,066             -             -   233,451      195,956     242,402
   成都高线公园       龙泉驿区   33.4%      141,338      324,817        128,313             -           -     196,504       196,504            -
   成都金域华府       天府新区   59.0%       34,838      158,704        158,704             -           -           -             -            -
     成都知园         成华区     44.7%       53,158      159,474        159,474             -           -           -             -            -
     成都和园         成华区     48.0%       22,230       44,459         44,459             -           -           -             -            -
 成都国宾蜀园二期     金牛区     99.0%       14,161       35,402         35,402             -           -           -             -            -
   成都菁蓉都会       郫都区     99.0%       86,356      172,711             -              -           -     172,711       172,711            -
   成都星耀天府       天府新区   100.0%      33,475       66,949             -              -           -           -             -            -
 成都国宾蜀园一期     金牛区     50.1%       25,937       64,843         64,843             -           -           -             -            -
   成都君悦云台       新津区     99.3%      250,116      289,059             -         45,019      50,417     238,642       238,642            -
   成都梦想之光       仁寿县     69.9%       42,293       90,726             -              -      90,726           -             -            -
成都天府万科城 1 期   仁寿县     59.6%      665,368      788,220         69,390       266,624     266,624     263,012       153,171      124,689
成都天府万科城 2 期   仁寿县     59.6%      109,161      141,909         46,769             -           -       95,140       66,795            -
  眉山眉州文化村      东坡区     70.0%      624,711    1,026,893         79,323       232,061     232,061     473,798       120,033       83,899
     眉山仁峰         文林镇     38.7%       43,661      109,152             -        109,152     109,152           -             -            -
 眉州崇礼新城二期     崇礼镇     75.5%      632,863    1,381,079             -              -           -    1,381,079      295,539            -
   南充金润华府       高坪区     100.0%     182,012      518,004             -              -     518,004           -             -            -
  西昌万科 17 度      西昌市     27.1%      595,021      621,374             -        222,698     222,698     314,098             -       84,578
    重庆万科城        渝北区     100.0%     278,167      654,420             -          1,323     654,420           -             -            -
     重庆悦湾         江北区     45.0%      435,499      587,314             -         10,074     556,381       23,515            -        7,418
   重庆金色悦城       沙坪坝区   80.0%      175,000      693,541             -              -     693,541           -             -            -
    重庆御澜道        江北区     100.0%     129,535      654,263             -         75,876     458,284           -             -       38,087
   重庆金域学府       南岸区     13.5%      241,314      841,792             -         88,301     814,348           -             -            -
  重庆照母山项目      渝北区     90.2%       62,111       94,833             -         94,833      94,833           -             -            -
     重庆观承         北碚区     41.6%      195,027      422,568             -          9,683     422,568           -             -            -
   重庆十七英里       北碚区     97.6%      212,044      214,160             -         17,133     214,160           -             -            -
   重庆金域蓝湾       渝北区     90.7%      105,079      244,276             -              -     121,260           -             -      123,016
     重庆天地         渝中区     59.8%      228,476    1,368,676             -        159,101     451,052       57,181       30,972       54,446
   重庆金域华府       北碚区     61.8%      128,615      256,575             -              -     256,575           -             -            -
   重庆翡翠都会       渝中区     69.5%       23,512      109,690             -          3,156     109,690           -             -            -
                                                                   63
                                                                                                                 万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                截至 21 年末
                                                        规划计容建   21 年计容开    21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
      项目名称           位置      权益     占地面积                                            计容竣工面 21 年末储备
                                                          筑面积       工面积         工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                     积
     重庆鹅岭峰         渝中区     49.7%       27,197       33,742             -         14,488       33,742          -            -           -
    重庆金开悦府        渝北区     69.6%      173,474      306,766             -         56,821     225,452           -            -       81,314
    重庆翡翠公园        渝北区     97.8%       46,592      117,602             -         43,662      84,800           -            -       32,802
    重庆森林公园        渝北区     65.5%      204,218      396,476             -        119,612     208,616           -            -      133,863
    重庆四季花城        北碚区     37.3%       77,975      194,865             -        125,086     125,086           -            -       69,779
   重庆理想城一期       沙坪坝区   99.0%      104,692      157,034             -              -           -           -            -      157,034
重庆翡翠公园商业项目    渝北区     99.5%       16,168       97,005             -              -           -           -            -            -
   重庆理想城二期       沙坪坝区   50.2%       97,965      153,114         24,545        47,197      47,197           -            -       80,364
   重庆理想城三期       沙坪坝区   48.2%       74,723      131,911             -         34,208      34,208           -            -       97,703
 重庆悦来 117 亩项目    渝北区     99.2%       78,000      115,577             -              -           -           -            -      115,577
 重庆悦来 493 亩项目    渝北区     99.0%      328,787      469,639        155,228             -           -      70,641        6,800      134,168
 重庆水土 111 亩项目    北碚区     99.0%       73,686      106,661             -              -           -           -            -      106,661
 重庆水土 103 亩项目    北碚区     99.2%       68,554       94,644             -              -           -           -            -            -
重庆凤凰湖 424 亩项目   永川区     97.8%      282,795      507,237             -              -           -           -            -      201,359
 重庆水土 99 亩项目     北碚区     97.6%       66,014       98,991             -              -           -           -            -       98,991
  重庆天空之城项目      江北区     67.8%       26,447      111,328             -              -           -           -            -      106,294
  重庆四季花城三期      北碚区     98.2%       73,591      183,961         65,354             -           -           -            -            -
    重庆璞园一期        渝北区     98.8%       47,742       70,922         70,922             -           -           -            -            -
 重庆界石 296 亩项目    巴南区     99.3%      197,351      346,875        168,674             -           -     178,201            -            -
    重庆璞园二期        渝北区     99.0%       33,986       50,237         50,237             -           -           -            -            -
  重庆星光天空之城      沙坪坝区   99.1%      115,558      150,000         11,530             -           -     138,470      138,470            -
 重庆江南万科城二期     巴南区     99.1%      152,648      201,000             -              -           -     201,000            -            -
    重庆清水甲第        沙坪坝区   100.0%     114,360      213,190             -              -           -     213,190      160,077            -
      贵阳悦城          云岩区     51.0%       85,341      262,728             -              -     262,728           -            -            -
     贵阳万科城         云岩区     70.0%      343,142      921,846             -              -     921,846           -            -            -
    贵阳公园 5 号       云岩区     58.5%       10,927       98,132             -              -      98,132           -            -            -
   贵阳云岩大都会       云岩区     20.5%       49,054      275,961             -              -     275,961           -            -            -
    贵阳公园传奇        云岩区     42.7%       34,325      130,392             -              -     130,392           -            -            -
    贵阳翡翠传奇        云岩区     46.0%      109,630      314,021             -         34,084     306,029           -            -            -
  贵阳万科贵阳传奇      云岩区     56.0%        6,555       58,991             -              -           -           -            -            -
                                                                     64
                                                                                                                             万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                                          截至 21 年末
                                                                规划计容建   21 年计容开      21 年计容竣                         22 年计划开 22 年计划竣
          项目名称              位置      权益      占地面积                                              计容竣工面 21 年末储备
                                                                  筑面积       工面积           工面积                            工计容面积   工计容面积
                                                                                                               积
       贵阳花溪大都会          花溪区     41.8%       173,285      432,277               -         79,914      351,422          -            -     73,199
     贵阳万科大都会花样        花溪区     60.2%        72,043      367,137               -         52,309      367,137           -             -            -
        贵阳翡翠天骄           观山湖区   32.0%        69,977      243,231               -        152,444      152,444           -             -       79,513
       贵阳万科理想城          观山湖区   41.1%       287,563      794,299               -        288,109      584,763      127,997            -       81,539
        贵阳翡翠滨江           南明区     33.7%        98,327      217,051               -              -      142,790           -             -       74,261
          贵阳溪望             花溪区     49.8%       101,230      337,555               -              -           -       337,555      105,616            -
      贵阳翡翠公园项目         观山湖区   46.5%       374,968      935,661          314,231        97,947      139,181      143,531            -      119,051
         贵阳新都荟            观山湖区   45.3%       612,054      816,429           99,263       152,902      374,170      115,227            -      135,076
        贵阳万科麓山           云岩区     69.2%       303,067      783,312          247,643       130,434      130,434      176,101            -      179,805
          贵阳观湖             经开区     63.9%       139,940      349,850           77,096             -           -       130,453       63,516            -
        贵阳观山甲第           云岩区     69.0%        62,407      156,019               -              -           -       156,019      156,019            -
      昆明昌宏西路项目         官渡区     39.7%       164,536      519,213           91,811             -           -       228,318       57,171       63,169
         昆明公园里            官渡区     97.9%       213,037      556,887               -              -      397,812           -             -            -
        昆明金域国际           五华区     100.0%      105,484      315,494               -              -      256,450           -             -       54,596
        昆明魅力之城           官渡区     100.0%      417,919    1,662,862               -         91,380    1,399,983           -             -            -
        昆明银海泊岸           西山区     29.7%       243,605      432,098               -              -      381,815           -             -            -
        昆明星河嘉园           官渡区     60.0%       108,375      444,474               -         61,808      299,250           -             -       15,286
        昆明金域水岸           盘龙区     99.5%        65,004      287,407               -        150,666      287,407           -             -            -
        昆明翡翠滨江           官渡区     30.6%       161,266      525,012               -        150,596      362,819           -             -      162,193
         昆明大都会            官渡区     24.1%        92,972      286,245               -         77,908      202,041           -             -       84,204
         昆明五百里            官渡区     39.7%       232,914      827,000          112,490       147,273      147,273      290,056      290,056      277,181
         昆明万科城            五华区     44.8%       246,576      902,714          179,450       184,102      184,102           -             -      539,162
        昆明飞虎二期           官渡区     99.8%       187,924      628,986          166,762             -           -       462,224      213,363            -
    昆明盘龙区金刀营项目       盘龙区     50.5%        98,998      322,711          231,725             -           -        90,986        9,931            -
         大理拾叁月            大理市     37.3%       152,108      574,053               -              -           -       386,969      185,195      134,677
       西双版纳曼西缇          勐海县     29.2%       454,043      745,967           31,667        57,146       99,696      614,604      170,126       31,667
玉溪中国抚仙湖国际旅游度假区   澄江市     33.8%     4,431,237    1,795,413               -          4,167      384,244    1,202,282       72,029      101,179
    玉溪抚仙湖五街坊项目       红塔区     39.7%        64,182      239,755          192,013             -           -        47,742       47,742            -
       西南区域合计                                20,828,591   41,667,431        3,536,125     4,426,979   19,005,707    9,193,577    3,187,581    5,290,222
            合计                                   135,966,930 290,525,245    32,652,932       35,714,375 141,637,934    45,216,792   19,201,376   38,994,656
                                                                             65
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     特别风险提示：
     上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
     a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
     b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
     c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
     d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；
     e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
二、公司投资情况
（一）募集资金使用情况
     □适用 √不适用
（二）非募集资金使用情况
1、金融资产投资
（1）证券投资情况
     适用√不适用
（2）衍生品投资情况
                                                       截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币
                                                   掉期（CCS）。CCS 所面临的风险与汇率市场风险以及本集团的
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不
                                                   未来外币债务现金流的确定性有关。本集团对衍生金融工具的控
限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律
                                                   制措施主要体现在：针对衍生品交易，本集团严格规范授权及业
风险等）
                                                   务操作流程，审慎选择和决定新增衍生金融工具的种类和数量，
                                                   严格管控集团及相关主体的信用水平。
                                                        报告期内，本年 CCS 衍生品投资产生浮动盈利 85.04 万元人
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情
                                                   民币。
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相
                                                        报告期末 CCS 公允价值参照外部金融机构的市场报价确
关假设与参数的设定
                                                   定。
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
                                                   无
报告期相比是否发生重大变化的说明
                                                       公司独立董事认为公司能够根据业务经营的实际情况，按照
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控 监管部门相关法规、规定要求，规范衍生品投资，遵循审慎性原
制情况的专项意见                                   则，通过 CCS 等衍生金融工具降低了外币债务由于汇率变动过
                                                   大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
     报告期末衍生品投资的持仓情况表
                                                                                               单位：万元
                                                                                         期末合约金额占公司
    合约种类            期初合约金额      期末合约金额        报告期损益情况
                                                                                      2021 年末净资产比例（%）
      CCS                 1,502,797.08      1,192,912.18                85.04                                  3.04%
      合计                1,502,797.08      1,192,912.18                85.04                                  3.04%
                                                         67
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   （3）公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
           公允价值计量项目相关情况
                                                                                                                           单位：万元
                                                   会计政策变                      本期计入权益的    本期计提
              项目                  期初金额                       本期增加                                          本期处置     期末金额
                                                     更影响                          公允价值变动      的减值
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其
                                      86,823.92             -        36,401.04                   -              -     17,052.36    106,172.60
变动计入当期损益的金融资产
其中：衍生金融资产                             -            -                  -                 -              -             -              -
2.其他权益工具投资                   160,123.72             -                  -         23,221.76              -             -    183,345.48
金融资产小计                         246,947.64             -        36,401.04           23,221.76                    17,052.36    289,518.08
金融负债
其中：1.以公允价值计量且其
                                               -            -       19,179.20                    -              -             -    19,179.20
变动计入当期损益的金融负债
           持有外币金融资产和金融负债情况
                                                                                                                             单位：万元
                                            会计政策                               本期计入权益的    本期计提
       项目               期初金额                              本期增加                                             本期处置     期末金额
                                            变更影响                                 公允价值变动    的减值
金融资产
其中：1.以公允价值
计量且其变动计入当             10,612.96               -           5,262.76                      -              -             -    15,875.72
期损益的金融资产
其中：衍生金融资产                     -               -                   -                     -              -             -              -
2.其他权益工具投资         160,123.72                  -                   -             23,221.76              -             -   183,345.48
金融资产小计               170,736.68                  -           5,262.76              23,221.76              -             -   199,221.20
金融负债
           上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门
   认真评审后，履行了必要的审批。
   （4）理财产品投资情况
                                                                                                                           单位：万元
            具体类型            委托理财的资金来源         委托理财发生额                  未到期余额               逾期未收回的金额
       银行理财产品                   自有资金                       1,750,000.00                    2,058.71                           -
                          合计                                       1,750,000.00                    2,058.71                           -
           单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
           □ 适用 √ 不适用
           委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。
           □ 适用 √不适用
                                                                    68
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2、股权投资情况
（1）报告期内，新增投资额 786.1 亿元，主要由以下几项构成：
 ①主要发起设立的注册资本在1亿元以上并已实际投资的子公司63家，具体如下：
 序                                                 注册资本（元）          公司实际投资额
                   新设公司                币别                                                     经营范围
 号                                                   （原币）            （折合人民币元）
 1    广州市万致房地产有限公司             人民币   6,307,000,000.00        3,216,570,000.00   房地产开发经营
 2    徐州万喆置业有限公司                 人民币   3,020,470,000.00        2,114,329,000.00   房地产开发经营
      Vanwell Investment (Hong Kong)
 3                                          美元         388,109,055.71     2,511,298,455.88   从事投资活动
      Limited
 4    济南万昌达国际合作园区有限公司       人民币   2,200,000,000.00        1,894,260,000.00   园区管理服务
 5    南通万琼房地产有限公司               人民币   1,843,560,000.00        1,382,670,000.00   房地产开发经营
                                                                                               企业管理；房地产经
 6    徐州万广企业管理服务有限公司         人民币   1,740,000,000.00         957,000,000.00
                                                                                               纪
 7    长春市长发万泽房地产开发有限公司     人民币   1,680,000,000.00         668,000,000.00    房地产开发经营
 8    东莞市嘉万房地产有限公司             人民币   1,500,000,000.00         100,000,000.00    房地产开发经营
 9    苏州颐万居置业有限公司               人民币   1,500,000,000.00        1,050,000,000.00   房地产开发经营
                                                                                               工程建设活动；房地
 10   嘉兴万贤建设开发有限公司             人民币   1,100,000,000.00         770,000,000.00
                                                                                               产开发经营
 11   东莞市万庆房地产有限公司             人民币   1,050,000,000.00         504,000,000.00    房地产开发经营
 12   温州科象实业有限公司                 人民币   1,000,000,000.00         723,298,500.00    房地产开发经营
 13   无锡市迅齐房地产有限公司             人民币   1,000,000,000.00         719,100,000.00    房地产开发经营
                                                                                               以自有资金从事投资
 14   济南万明投资有限公司                 人民币        967,500,000.00      967,500,000.00
                                                                                               活动
 15   济南万智园区运营管理有限公司         人民币        967,500,000.00      967,500,000.00    商业综合体管理服务
 16   东莞市万虹房地产有限公司             人民币        855,000,000.00      855,000,000.00    房地产开发经营
 17   佛山市南海区万喆房地产开发有限公司   人民币        843,470,000.00      843,470,000.00    房地产开发经营
 18   苏州工业园区大启置业有限公司         人民币        800,000,000.00      300,000,000.00    房地产开发经营
 19   南京源隆置业有限公司                 人民币        800,000,000.00      300,431,175.45    房地产开发经营
 20   南宁市万良房地产有限公司             人民币        800,000,000.00      800,000,000.00    房地产开发经营
 21   东莞市中万信远房地产有限公司         人民币        750,000,000.00      300,000,000.00    房地产开发经营
 22   南宁市万发房地产有限公司             人民币        700,000,000.00      357,000,000.00    房地产开发经营
 23   天津海晶万创房地产开发有限公司       人民币        700,000,000.00      377,650,650.00    房地产开发经营
 24   宿迁万腾置业有限公司                 人民币        698,410,000.00      698,410,000.00    房地产开发经营
 25   中山市西湾房地产有限公司             人民币        600,000,000.00      600,000,000.00    房地产开发经营
 26   成都万锦华创置业有限公司             人民币        600,000,000.00      516,000,000.00    房地产开发经营
                                                                                               物业管理；房地产开
 27   芜湖信万置业有限公司                 人民币        600,000,000.00      306,000,000.00
                                                                                               发经营
 28   潍坊万腾置业有限公司                 人民币        600,000,000.00      110,000,000.00    房地产开发经营
                                                                                               以自有资金从事投资
 29   青岛万顺安投城市运营管理有限公司     人民币        560,000,000.00      490,063,465.82
                                                                                               活动；房地产经纪
 30   徐州万佑置业有限公司                 人民币        525,000,000.00      525,000,000.00    房地产开发经营
 31   南京溪晟置业有限公司                 人民币        500,000,000.00      255,000,000.00    房地产开发经营
 32   南通万湘房地产有限公司               人民币        476,000,000.00      476,000,000.00    房地产开发经营
 33   长春万甄房地产开发有限公司           人民币        450,000,000.00      450,000,000.00    房地产开发经营
 34   青岛万城安投实业有限公司             人民币        425,000,000.00      186,909,574.72    房地产开发经营
 35   温州万熙置业有限公司                 人民币        420,000,000.00      252,000,000.00    房地产开发经营
                                                    69
                                                                                  万科企业股份有限公司 2021 年度报告
 序                                                     注册资本（元）          公司实际投资额
                    新设公司                   币别                                                     经营范围
 号                                                       （原币）            （折合人民币元）
 36    中山市城市之光房地产有限公司            人民币        400,000,000.00      400,000,000.00    房地产开发经营
 37    南京筑浦振业房地产开发有限公司          人民币        400,000,000.00      240,000,000.00    房地产开发经营
                                                                                                   企业管理；房地产经
 38    徐州万祥企业管理服务有限公司            人民币        400,000,000.00      400,000,000.00
                                                                                                   纪
 39    昆明万清房地产开发有限公司              人民币        400,000,000.00      103,500,000.00    房地产开发经营
 40    西咸新区沣泽万润房地产开发有限公司      人民币        376,000,000.00      263,200,000.00    房地产开发经营
 41    徐州万阔置业有限公司                    人民币        368,000,000.00      368,000,000.00    房地产开发经营
                                                                                                   企业管理；房地产经
 42    徐州万亚企业管理服务有限公司            人民币        360,000,000.00      306,000,000.00
                                                                                                   纪；
 43    宁波慈鹭置业有限公司                    人民币        350,420,000.00      178,714,200.00    房地产开发经营
 44    长春万晓房地产开发有限公司              人民币        350,000,000.00      350,000,000.00    房地产开发经营
 45    苏州万澄保丰房地产有限公司              人民币        350,000,000.00      178,500,000.00    房地产开发经营
 46    苏州万天璟源房地产有限公司              人民币        350,000,000.00      192,500,000.00    房地产开发经营
 47    西咸新区茯景万莱置业有限公司            人民币        320,000,000.00      320,000,000.00    房地产开发经营
 48    天津万澜听湖房地产开发有限公司          人民币        300,000,000.00      300,000,000.00    房地产开发经营
 49    金华万虹置业有限公司                    人民币        300,000,000.00      300,000,000.00    房地产开发经营
 50    金华万津置业有限公司                    人民币        300,000,000.00      210,000,000.00    房地产开发经营
 51    金华万涛置业有限公司                    人民币        300,000,000.00      300,000,000.00    房地产开发经营
 52    金华万婺置业有限公司                    人民币        300,000,000.00      240,000,000.00    房地产开发经营
 53    陕西中万盈沣置业有限公司                人民币        255,000,000.00      153,000,000.00    房地产开发经营
 54    渭南中万逸景置业有限公司                人民币        220,000,000.00      112,200,000.00    房地产开发经营
 55    贵州恩祥建设有限公司                    人民币        200,000,000.00      140,000,000.00    房地产开发经营
 56    南昌万顺置业有限公司                    人民币        166,900,000.00       83,450,000.00    房地产开发经营
                                                                                                   信息技术咨询服务；
 57    温州永温信息技术服务有限公司            人民币        140,000,000.00      140,000,000.00
                                                                                                   房地产开发经营
 58    淄博万瀛置业有限公司                    人民币        130,000,000.00       84,500,000.00    房地产开发经营
 59    徐州万博置业有限公司                    人民币        119,000,000.00      119,000,000.00    房地产开发经营
 60    徐州万德置业有限公司                    人民币        108,000,000.00      108,000,000.00    房地产开发经营
 61    宁波官堂置业有限公司                    人民币        103,000,000.00       52,530,000.00    房地产开发经营
 62    济南万永置业有限公司                    人民币        100,000,000.00      100,000,000.00    房地产开发经营
 63    佛山市万瑶城市更新房地产有限公司        人民币        100,000,000.00       67,000,000.00    房地产开发经营
                                        合计     -                        -    33,354,555,021.87                    -
      除此之外，还发起设立其他公司共 329 家，合计投资金额人民币 22.1 亿元。
      ②期内主要收购的公司如下：
      本年总共收购了 188 家公司，合计收购对价人民币 243.3 亿元。
      ③年内，对 46 家子公司合计增资人民币 179.3 亿元，其中万科物流发展有限公司增资 88.8 亿元，深
圳市万科物流投资有限公司增资 25.6 亿元，其他公司增资合计 64.9 亿元。
（2）项目投资情况
      报告期内，本集团新增加开发项目 148 个，按万科权益计算的规划计容建筑面积约 1,901.4 万平方
米，总计容建筑面积约 2,667.4 万平方米。
                                                        70
                                                                          万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                          单位：平方米
序                                                                     规划计容          公司权益
                项目名称      位置      权益比例        占地面积                                         进展
号                                                                     建筑面积        计容建筑面积
1    济南市中万科城          市中区      99.2%               149,419        415,000           411,680     在建
2    济南雪山万科城组团三    历城区      49.3%                78,506        211,965           104,457     在建
3    青岛城望云起            黄岛区      41.0%                34,664         83,194            34,109     在建
4    青岛海潮云起            城阳区      50.1%                62,265        103,588            51,883     在建
5    青岛海潮云起二期        城阳区      50.1%                91,379        150,891            75,575     前期
6    青岛平度如园            平度市      69.3%                25,872         56,918            39,433     在建
7    石家庄地铁万科蓝湾      长安区      40.0%                40,943        102,509            40,997     在建
8    石家庄翡翠书院二期      长安区      60.1%                72,403        181,009           108,701     在建
9    石家庄紫院              裕华区      100.0%               32,426         93,739            93,739     在建
10   天津滨江都会            滨海新区    64.5%               120,938        302,416           195,088     在建
11   天津胡家园 6#、7#地块   滨海新区    99.0%               175,153        286,866           284,026     在建
12   天津胡家园 8#、9#地块   滨海新区    99.0%               148,311        318,119           314,970     在建
13   天津万科生态之光        滨海新区    99.0%                70,557        112,890           111,761     在建
14   太原北营后期 E3 地块    小店区      49.7%                41,696        145,935            72,574     前期
15   太原城市之光 5#         迎泽区      90.1%                 4,064          7,380             6,648     前期
16   太原徐园                清徐县      49.7%                79,396        230,248           114,387     在建
17   潍坊都会公园            潍城区      99.0%               115,009        253,020           250,374     在建
18   烟台大成里              芝罘区      49.5%                42,599        102,000            50,490     前期
19   烟台四季光年            福山区      59.0%                67,026        147,457            87,000     在建
20   淄博万科城市之光        张店区      64.0%                50,578        131,000            83,840     在建
21   长春公园都会            绿园区      98.2%               170,500        336,494           330,323     在建
22   长春荣光路 59 号        二道区      77.7%                82,282        205,705           159,864     在建
23   长春向日葵小镇南郡      公主岭市    50.0%               201,017        351,791           175,903     前期
24   长春紫台                南关区      49.2%               105,213        188,917            92,877     在建
25   大连东关街项目          西岗区      99.0%                32,616         47,400            46,926     前期
26   大连中城翠湾项目        甘井子区    99.0%                29,439         70,500            69,760     在建
27   沈阳府前壹号            皇姑区      99.1%                75,869        136,564           135,390     在建
28   沈阳浑南新都心 1 地块   浑南区      98.5%               184,662        369,323           363,599     在建
29   沈阳浑南新都心 2 地块   浑南区      98.5%                36,801         41,368            40,727     在建
30   沈阳浑南新都心 3 地块   浑南区      98.5%                59,021         69,300            68,226     在建
31   沈阳四季都会            苏家屯区    37.1%               162,261        324,522           120,495     在建
32   沈阳中德二期地块        铁西区      99.7%                62,921         94,381            94,135     在建
33   长沙半岛国际            开福区      99.2%                54,322        168,940           167,639     前期
34   长沙松湖天地            长沙县      99.9%               359,801       1,044,000         1,042,874    前期
35   长沙悦府                雨花区      52.2%                95,133        237,035           123,614     在建
36   南昌都会滨江            新建区      14.0%                27,893         69,734             9,775     在建
37   南昌江右东方            南昌县      40.3%                53,706         96,671            38,949     在建
38   南昌联发万科四季光年    新建区      16.9%                31,013         80,635            13,645     在建
39   南昌四季都会            青云谱区    49.3%               123,877        248,420           122,409     在建
40   武汉金域光年            汉阳区      49.2%               104,326        260,662           128,298     前期
41   武汉莱茵公园            蔡甸区      99.0%                85,371        213,427           211,292     在建
                                                   71
                                                                                万科企业股份有限公司 2021 年度报告
序                                                                           规划计容          公司权益
              项目名称              位置      权益比例        占地面积                                        进展
号                                                                           建筑面积        计容建筑面积
42   武汉万科东湖堤白              洪山区      99.1%                22,500        100,800            99,893    在建
43   武汉万科公园 5 号             江汉区      48.5%                18,607         78,000            37,838    在建
44   武汉万科环金银湖 115 亩       东西湖区    99.4%                76,352        149,000           148,151    前期
45   武汉万科黄陂横店 189 亩项目   黄陂区      99.5%               126,042        315,065           313,395    前期
46   宜昌万科城市之光              伍家岗区    59.0%                49,016        127,401            75,166    在建
47   宜昌万科理想城后期            夷陵区      99.0%                55,431         88,689            87,811    前期
48   郑州翠湾中城 B13 地块         惠济区      99.0%                21,326         85,304            84,460    前期
49   郑州都会天际                  二七区      66.9%                78,971        236,527           158,237    前期
50   郑州古翠隐秀                  金水区      50.4%                27,335        141,996            71,566    前期
51   郑州理想拾光                  二七区      49.0%                30,174        105,988            51,913    在建
52   郑州理想星光                  惠济区      46.1%                15,541         62,519            28,821    在建
53   郑州拾谧森语                  金水区      99.5%                46,550         78,865            78,487    在建
54   郑州万科城九期                中原区      41.1%                77,038        192,148            78,877    在建
55   郑州未来时光                  金水区      99.1%                53,205        148,974           147,618    在建
56   东莞公园里                    麻涌镇      99.4%                54,171        108,079           107,439    在建
57   东莞松悦花园                  松山湖      99.7%                99,500        121,214           120,790    在建
58   东莞未来之光                  虎门镇      47.7%                81,768        172,468            82,284    在建
59   东莞瑧山悦                    厚街镇      39.6%               104,561        107,758            42,651    在建
60   佛山金域半岛                  禅城区      99.6%                74,505        223,215           222,322    在建
61   佛山璞悦山                    南海区      99.8%               163,614        442,285           441,489    在建
62   福州金域缇香                  仓山区      99.0%                17,301         31,142            30,830    在建
63   福州万科璟熙花园              闽侯县      99.0%                47,447         83,752            82,914    在建
64   海口金域仕家                  美兰区      40.0%                44,105        110,263            44,105    在建
65   惠州深秋华府                  惠阳区      37.0%                 8,777         21,063             7,784    在建
66   江门金域华府                  蓬江区      99.6%                80,939        196,280           195,495    在建
67   晋江万科金域国际              晋江市      99.3%                57,906        110,011           109,219    在建
68   柳州万科城第四批地块          柳北区      53.6%               127,135        348,004           186,530    前期
69   南宁翡翠中央                  良庆区      70.1%               100,319        334,848           234,837    在建
70   南宁万科公望                  邕宁区      100.0%               51,142        127,934           127,934    前期
71   南宁万科瑧湾悦                良庆区      99.7%                56,270        168,788           168,363    在建
72   中山城市之光                  民众镇      90.0%                70,714        212,141           191,010    在建
73   中山湾中新城                  翠亨新区    49.5%               668,974       1,553,506          768,981    前期
74   珠海琴澳传奇                  香洲区      94.2%                66,795        146,724           138,281    在建
75   珠海星光海岸花园              金湾区      42.9%                72,984        124,214            53,257    在建
76   常州潮起东方                  武进区      50.0%                29,933         59,871            29,930    在建
77   杭州河语光年府                拱墅区      99.8%                54,462        141,601           141,261    在建
78   杭州湖印光年府                钱塘区      99.7%                47,976        144,973           144,481    在建
79   嘉兴启宸里                    南湖区      32.0%                38,760         45,521            14,576    在建
80   嘉兴望宸里                    南湖区      32.0%                36,456         40,047            12,823    在建
81   嘉兴隐秀湖畔                  南湖区      96.0%                57,568        120,810           115,990    在建
82   嘉兴渔里未来社区项目          南湖区      68.5%               115,452        168,576           115,474    前期
83   嘉兴臻境雅园                  南湖区      97.6%                68,764        138,196           134,907    在建
                                                         72
                                                                               万科企业股份有限公司 2021 年度报告
序                                                                          规划计容          公司权益
                 项目名称          位置      权益比例        占地面积                                        进展
号                                                                          建筑面积        计容建筑面积
84    金华锦里江澜                婺城区      99.6%                89,731        161,515           160,885    在建
85    金华锦云江汀                婺城区      99.1%                47,249         85,035            84,287    在建
86    金华万诚华府                婺城区      79.6%               133,320        239,976           190,973    在建
87    金华万盛华府                婺城区      69.2%                86,304        155,347           107,453    前期
88    靖江靖樾东方                靖江市      49.2%                55,847         98,968            48,714    在建
89    南京都荟启境                江宁区      99.0%                24,787         61,950            61,336    前期
90    南京都荟沐语                溧水区      38.9%                45,806         91,612            35,664    在建
91    南京溪望城                  高淳区      50.4%               157,586        336,267           169,344    在建
92    南京新悦光年                江北新区    59.0%                23,706         36,727            21,661    在建
93    南京雨悦光年                雨花台区    99.4%                47,295         70,942            70,530    在建
94    南京紫辰光年                江宁区      99.3%                31,275         62,549            62,129    在建
95    南通常春藤                  通州区      99.4%                99,177        168,786           167,689    前期
96    南通青藤花园                海门区      37.2%                45,552         91,104            33,863    在建
97    南通燕语光年                通州区      74.4%                90,960        163,737           121,886    前期
98    宁波缤虹里                  江北区      50.0%                12,089         23,773            11,884    在建
99    宁波朗拾里                  海曙区      50.6%                30,828         85,709            43,335    在建
100   宁波月映澜堂                海曙区      100.0%               52,928        119,803           119,803    在建
101   宁波湛蓝晓月                江北区      50.0%                25,185         42,688            21,331    在建
102   绍兴凤林西路 6 号地块       越城区      70.2%                67,488         93,111            65,372    前期
103   绍兴凤林西路 8 号地块       越城区      70.0%                36,108         64,993            45,494    前期
104   绍兴湖珀隐秀府              越城区      49.7%                56,095        129,008            64,056    前期
105   苏州城南项目                吴中区      43.7%                26,356         57,973            25,355    在建
106   苏州东方雅苑                工业园区    37.1%                57,710        115,394            42,811    在建
107   苏州湖山观云庭              吴中区      66.9%                34,712         41,616            27,858    在建
108   苏州四季星光璟园            相城区      54.2%                39,449         90,651            49,087    在建
109   苏州颐和玲珑花园            工业园区    69.8%                99,167        158,636           110,649    在建
110   宿迁昆仑上观                宿豫区      99.5%               112,124        257,885           256,544    在建
111   温州美庐                    瑞安市      91.7%                26,033         83,043            76,167    在建
112   温州映象广场                瓯海区      89.4%                48,825        137,200           122,657    在建
113   温州映象广场Ⅱ              瓯海区      58.8%                16,894         42,235            24,847    在建
114   无锡樟湾国际                惠山区      71.6%                83,130        197,096           141,140    在建
115   芜湖信达万科樾江望          镜湖区      50.5%                97,811        195,621            98,769    在建
116   徐州北客运站 B 地块项目     鼓楼区      80.6%                26,830         60,752            48,972    在建
117   徐州翠湾中城                云龙区      54.2%                68,868        156,111            84,534    在建
118   徐州淮海隐秀                泉山区      90.1%                 9,746         26,853            24,200    在建
119   徐州昆仑                    云龙区      69.7%                65,354        184,422           128,487    在建
120   徐州五山公园 A 地块项目     鼓楼区      99.2%                76,730         85,603            84,901    前期
121   徐州云谷                    泉山区      50.0%                60,161         84,653            42,335    在建
122   扬州如园                    广陵区      36.2%                38,958         55,632            20,111    在建
123   扬州万科东望                广陵区      97.4%                56,285         81,613            79,524    前期
124   兰州万科城后期 718 亩项目   皋兰县      49.3%               467,499       1,152,289          567,848    在建
125   兰州新区万科城              兰州新区    50.2%               406,623       1,179,205          591,725    在建
                                                        73
                                                                                         万科企业股份有限公司 2021 年度报告
 序                                                                                   规划计容          公司权益
                   项目名称              位置        权益比例         占地面积                                          进展
 号                                                                                   建筑面积        计容建筑面积
126     渭南万科锦宸                    临渭区        50.0%                 98,962         236,729           118,365     在建
127     西安万科沣华锦鸣                西咸新区      50.0%                 84,011         210,026           105,013     在建
128     西安高陵四季都会                高陵区        99.3%                156,968         439,510           436,609     前期
129     西安泾河新城 57 亩地块          西咸新区      99.1%                 37,894          87,095            86,311     前期
130     西安泾河新城 89 亩地块          西咸新区      99.1%                 59,432         136,693           135,463     在建
131     西安万科四季花城                蓝田县        57.7%                171,790         426,749           246,234     在建
132     西安万科未来星光                西咸新区      98.2%                 64,431         171,576           168,470     在建
                                        沙依巴克
133     乌鲁木齐都会未来城二期                        100.0%               115,418         230,835           230,835     前期
                                        区
134     银川翡翠湖望观璟                贺兰县        42.5%                 54,505          64,281            27,345     在建
135     银川万科大都会 02               金凤区        22.4%                134,188         273,357            61,232     在建
136     银川万科新都会                  永宁县        19.3%                 80,262         160,525            30,949     前期
137     成都国宾蜀园一期                金牛区        50.1%                 25,937          64,843            32,493     在建
138     成都国宾蜀园二期                金牛区        99.0%                 14,161          35,402            35,048     在建
139     成都和园                        成华区        48.0%                 22,230          44,459            21,336     在建
140     成都菁蓉都会                    郫都区        99.0%                 86,356         172,711           170,984     前期
141     成都金域华府                    天府新区      59.0%                 34,838         158,704            93,667     在建
142     成都君悦云台                    新津区        99.3%                250,116         289,059           286,978     前期
143     成都星耀天府                    天府新区      100.0%                33,475          66,949            66,949     前期
144     成都知园                        成华区        44.7%                 53,158         159,474            71,205     在建
145     重庆江南万科城二期              巴南区        99.1%                152,648         201,000           199,171     前期
146     重庆清水甲第                    沙坪坝区      100.0%               114,360         213,190           213,190     前期
147     贵阳观山甲第                    云岩区        69.0%                 62,407         156,019           107,653     前期
148     玉溪抚仙湖五街坊项目            红塔区        39.7%                 64,182         239,755            95,255     在建
合计                                                                     11,987,944      26,673,517        19,013,607
       上述项目公司权益地价和综合改造成本总额合计约人民币 1,401.5 亿元。
       报告期末至本报告披露日，本集团新增加开发项目 5 个，按万科权益计算的规划计容建筑面积约
108.3 万平方米，总计容建筑面积约 131.1 万平方米。详细情况如下：
                                                                                                                单位：平方米
                                                                                      规划计容          权益计容
序号               项目名称               位置        权益比例        占地面积                                          进展
                                                                                      建筑面积          建筑面积
 1      合肥观山隐秀项目                蜀山区          50.0%               61,120         127,439            63,720    前期
 2      常州瑧湾汇项目                  钟楼区          100.0%              76,916         169,215           169,215    在建
 3      福州城市之光项目                仓山区          50.7%              177,183         318,928           161,816    在建
 4      兰州水晶城项目                  西固区          98.6%              144,259         504,906           497,686    在建
 5      乌鲁木齐骑马山 135 亩项目       沙依巴克区      100.0%              90,868         190,823           190,823    前期
                                 合计                                      550,346        1,311,311         1,083,260
       报告期内，本集团获得 3 个物流地产项目，可租赁建筑面积约 20.88 万平方米。
                                                                 74
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                                                                                                单位：万平方米
                                                      权益                  规划可租赁    万科权益可租    项目
序号     城市         项目名称             位置               占地面积
                                                      比例                  建筑面积        赁建筑面积    进度
                重庆渝北临空经济示范园
  1     重庆                             渝北区       75%           11.62          7.14            5.36   在建
                区
                万纬南昌昌北冷链园区北
  2     南昌                             临空经济区   67.5%          8.64          5.70            4.27   在建
                区
  3     昆山    万纬昆山高新园区         高新区       75%            7.87          8.04            6.03   在建
                                                                    28.13         20.88           15.66
三、重大资产和股权出售
（一）出售重大资产情况
      公司报告期未出售重大资产。
（二）出售重大股权情况
      公司报告期未出售重大股权。
四、公司控制的结构化主体情况
      □ 适用 √不适用
五、主要供应商、客户情况
（一）主要供应商
      报告期内，本集团从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 70.6 亿元，占全年采购总额的
2.66%，占采购总额的比例少于 30%；其中本集团向最大供应商的采购额约为人民币 23.8 亿元，占全年采
购总额的 0.90%。前 5 名供应商采购中不存在向关联方采购的情况。
（二）主要客户
      本集团目前主要产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项
目，或少数团购现象产生较高营业额。报告期内，前 5 名客户产生的营业收入约为人民币 77.7 亿元，占
本集团全年营业收入的比例为 1.7%，占本集团全年营业收入的比例少于 30%；其中最大客户的营业额约
为人民币 26.6 亿元，占本集团全年营业收入的比例为 0.6%。前 5 名客户不存在向关联方销售的情况。
六、投资者互动与投资者保护情况
      本集团一向重视投资者关系。2021 年，公司根据相关规定以及《万科企业股份有限公司信息披露管
理办法》，持续加强信息披露管理，发布境内外公告 432 份，保护投资者的知情权。
      除了及时充分的信息披露，本集团还坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动。
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    2021 年，本集团接待投资者来访和电话会议 400 余次，参加境内外机构组织见面会/线上活动 31 场，
组织月度销售和经营会议 24 场，投资者网上集体接待日活动 1 场，通过深交所互动易回复投资者提问
767 条；公司 2020 年度业绩发布会及 2021 年中期业绩发布会采用纯网络视频直播的方式，并预先发布公
告邀请投资者积极参加、征集相关问题。截至报告期末，两次业绩发布会浏览总量超过 29 万人次；通过
“万科投资者关系”微信公众号，推送万科的月度销售公告、定期报告、定期报告一张图等公司重要信
息，加强与投资者的互动，推送的微信图文全年阅读量近 18.7 万人次。此外，本集团还通过网站、电
话、电子邮件、网上互动平台等方式与投资者交流，维护投资者和公司之间的长期信任关系。
    本集团于 2015 年设立投资者教育基地，并在 2016 年被授予“国家级证券期货投资者教育基地”称
号。2021 年，万科投资者教育基地结合疫情防控举措，努力做好相关投教服务，荣获由深圳市证券业协
会颁发的“特别贡献奖”。同时，基地在本年度投教工作中创新聚焦青年人投教需求，联合深圳辖区多
家投教基地将投教课堂和产品带进青年社区，如：走进泊寓（深圳万科云城旗舰店）举办“带你了解时
下金融热点”特色投教活动，宣传防范非法金融活动和金融风险，邀请专业金融机构讲师围绕北京证券
交易所新规与基金理财两个主题进行知识分享，并组织投资者走进万科泊寓业务场景了解上市公司的战
略转型以及经营理念，推进青年群体理性投资意识的提升，做好投资者教育的社会责任宣传服务。
    2021 年本集团投资者沟通接待主要情况如下：
              类别            时间        地点          方式               接待对象
     JP Morgan 活动          2021.1       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     Morgan Stanley 活动     2021.1       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     国金证券活动            2021.1       上海          见面会   券商、基金等各类投资者
     2020 年度业绩发布会     2021.3       线上        视频路演   券商、基金、个人等各类投资者
     花旗证券活动            2021.4       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     JP Morgan 活动          2021.4       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     中金公司活动            2021.4       深圳          见面会   券商、基金等各类投资者
     广发证券活动            2021.4       上海          见面会   券商、基金等各类投资者
     中信证券活动            2021.4       北京          见面会   券商、基金等各类投资者
     美林证券活动            2021.4       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     瑞信证券活动            2021.4       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     招商证券活动            2021.4       杭州          见面会   券商、基金等各类投资者
     广发证券活动            2021.5       杭州         见面会    券商、基金等各类投资者
     中信证券活动            2021.6       南京          见面会   券商、基金等各类投资者
     中金公司活动            2021.6       上海          见面会   券商、基金等各类投资者
     花旗证券活动            2021.6       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     UBS 活动                2021.7       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     2021 年中期业绩发布会   2021.8       线上        视频路演   券商、基金、个人等各类投资者
     花旗证券活动            2021.8       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     JP Morgan 活动          2021.8       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     UBS 活动                2021.9       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     瑞信证券活动            2021.9       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     Morgan Stanley 活动     2021.9       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     银河联昌证券活动        2021.9       线上          电话会   券商、基金等各类投资者
     广发证券活动            2021.9       上海          见面会   券商、基金等各类投资者
     中信证券活动            2021.9       北京          见面会   券商、基金等各类投资者
     中金公司活动            2021.9       深圳          见面会   券商、基金等各类投资者
     东方证券活动            2021.9       广州          见面会   券商、基金等各类投资者
     中信证券活动            2021.11      深圳          见面会   券商、基金等各类投资者
     中金证券活动            2021.11      上海          见面会   券商、基金等各类投资者
                                                 76
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               类别                时间            地点            方式                 接待对象
       招商证券活动               2021.11          上海            见面会     券商、基金等各类投资者
                                                                   文字
       投资者网上集体接待日       2021.11          线上                       各类投资者
                                                                   答疑
       广发证券活动               2021.12          线上            电话会     券商、基金等各类投资者
       申万证券活动               2021.12          线上            电话会     券商、基金等各类投资者
                                                                              中信里昂、东亚前海证券、光大
                                                                              证券、广发证券、东方证券、中
                                            常州、成都、东莞、
                                                                              泰国际、华安证券、华泰证券、
                                            福州、三亚、杭州、
                                                                              华西证券、平安证券、瑞信证
                                            济南、南昌、南京、
                                                                   小组或     券、中信证券、海通证券、太平
       接待券商                 报告期内    厦门、上海、深圳、
                                                                   一对一     洋证券、天风证券、兴业证券、
                                            唐山、天津、无锡、
                                                                              长江证券、天风证券、招商证
                                            武汉、西安、徐州、
                                                                              券、中金公司、中信建投、国信
                                            长沙、郑州、重庆等
                                                                              证券、Morgan Stanley、HSBC
                                                                              等机构
                                                                              宝盈基金、中国人寿、平安资
                                                                              管、永安国富、东方证券资管、
                                                                              富国基金、国联安基金、中欧基
                                                                              金、农银汇理基金、华商基金、
                                            佛山、贵阳、杭州、
                                                                              工银瑞信、景林资产、鹏华基
                                            合肥、南京、宁波、
                                                                              金、和谐汇一资管、安信基金、
                                            青岛、无锡、扬州、
                                                                              泓德基金、景顺长城、长信基
       接待基金、其他投资机                 重庆、上海、郑州、     小组或
                                报告期内                                      金、阿布扎比投资局、GIC、
       构及个人投资者                       成都、温州、福州、     一对一
                                                                              Platinum、Lazard、Wellington、
                                            厦门、北京、沈阳、
                                                                              point 72、Invesco、JP Morgan
                                            芜湖、西安、东莞、
                                                                              Asset Management、Ares SSG、
                                            武汉、深圳、广州等
                                                                              Fidelity、Capital Group、
                                                                              Millennium、Blackrock、Trinity
                                                                              Street Asset、Orbis investment、
                                                                              Antipode 等机构
      在上述投资者沟通接待活动中，交谈的主要内容是公司日常经营情况、发展战略、公司对各业务所
属行业的发展看法等。
      2021 年，公司及管理团队荣获多个奖项如下：
序号                                           奖项                                                  颁发单位
  1      第 19 期福布斯全球企业 2000 强（Global 2000），房地产行业的第 1 名                         《福布斯》
  2      领航‘9+2’粤港澳大湾区最佳地产发展大奖                                                大公文汇传媒集团
  3      “2021 亚洲最佳企业管理团队” 榜单-年度“最受尊敬企业”(Honored Companies)
  4      “2021 亚洲最佳企业管理团队” 榜单-年度“最佳 CEO”(Best CEO) Top 3
         “2021 亚洲最佳企业管理团队” 榜单-“最佳投资者关系专才”(Best IR Professional)         《机构投资者》
  5
         Top 3
  6      “2021 亚洲最佳企业管理团队” 榜单-“最佳 ESG”(Best ESG) Top 3
  7      第十七届新财富金牌董秘                                                                     《新财富》
  8      第十五届上市公司价值评选“中国上市公司董秘勋章奖”
  9      第十五届上市公司价值评选“中国上市公司社会责任奖”
                                                                                                  《证券时报》
 10      第十二届中国上市公司投资者关系天马奖“主板最佳董事会奖”
 11      第十二届中国上市公司投资者关系天马奖“最佳投资者关系管理”
                                                                                                   《新财富》、
 12      第三届新财富最佳上市公司
                                                                                               光华-罗特曼研究中心
 13      全景投资者关系金奖“优秀 IR 团队”
                                                                                                       全景
 14      全景投资者关系金奖“杰出董秘”
 15      金牌企业榜“房地产家居 TOP 榜”                                                               雪球
                                                          77
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序号                                             奖项                                          颁发单位
 16      2021 中国上市房企金牌董秘                                                              亿翰智库
                                                                                          《每日经济新闻》、
 17      2021 中国上市公司品牌价值榜 Top100 总榜“第 27 名”                              清华大学经济管理学
                                                                                          院中国企业研究中心
 18      第十八届（2021）蓝筹年会综合实力 10 强企业                                         《经济观察报》
 19      2021 年“世界 500 强”榜单第 160 名                                                   《财富》
 20      上市公司 2020 年报业绩说明会“最佳实践案例”                                      中国上市公司协会
 21      第七届投资者关系大奖“Certificate of Excellence”                                香港投资者关系协会
 22      2021 大湾区上市公司治理排行榜“绿色治理 TOP20”
                                                                                          深圳市公司治理研究
 23      2021 大湾区上市公司治理排行榜“公司治理 TOP20”
                                                                                                  会
 24      2021 大湾区上市公司治理排行榜“董秘 TOP20”
                                                                                          新浪财经 ESG 评级中
 25      首届“中国 ESG 优秀企业 500 强”房地产行业榜 TOP1 （总榜 TOP18）                 心&CCTV-1《大国品
                                                                                                  牌》
                                                                                          新浪财经 ESG 评级中
 26      2021 年中国 ESG 金责奖-最佳环境（E）责任奖
                                                                                                   心
 27      第四届卓越 IR 评选“最佳资本市场沟通奖”
 28      第四届卓越 IR 评选“最佳 ESG 奖”
 29      第五届中国卓越 IR 评选“最佳资本市场沟通奖”                                           路演中
 30      第五届中国卓越 IR 评选“最佳信披奖”
 31      第五届中国卓越 IR 评选“最佳 ESG 奖”
七、获准许的弥偿条文
      于报告期及直至本报告刊发日期内，未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（不论是否由本公司
订立）惠及本公司的董事或监事，亦未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（如由本公司订立）惠及
本公司之有联系公司的董事或监事。
      本公司已就董事及监事可能面对之有关法律行动安排适当的董事及监事责任保险。
八、管理合约
      报告期内，本公司概无与董事或本公司任何全职雇员以外的任何人士订立或存在有关本公司全部或
任何重大部分业务的管理及行政的重大合约。
九、董事及监事服务合约
      各董事及监事已分别与本公司订立服务合约。董事及监事概无与本公司订立不得于一年内免付赔偿
（法定赔偿除外）予以终止的服务合约。
                                                             78
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十、与利益相关方关系
    本集团一直坚持构建多元化的沟通机制，同政府、股东、员工、客户和合作伙伴紧密联系，通过更
多渠道、更多方式与利益相关方开展沟通与合作。本集团致力响应国家政策号召，积极为股东创造价
值，与员工紧密联系，为客户提供优质服务，同时与合作伙伴协力同心，支持社会公益事务，以实现可
持续发展。本集团重视人力资源，为员工提供公平的工作环境，营造共融及多元化文化氛围。本集团提
供具有竞争力的薪酬待遇，并按照员工的表现，提供不同的晋升机会。本集团确保所有业务皆按照健康
及安全管理系统的各项原则落实执行。本集团为员工提供多样化的培训，包括内部培训和由外部专业机
构提供的进修课程，从而使员工对市场及行业的最新发展有所了解。本集团非常重视顾客的意见，通过
日常沟通及定期调研等作出了解。本集团亦订立了处理客户服务、支持和投诉的机制，当响应客户投诉
时，本集团会将其视作改善与客户关系的良机，遵循国际标准的指引，迅速作出反应。具体情况参见
《2021 年度可持续发展报告》。
十一、董事有关财务报表的责任
    董事知悉编制本集团截至报告期末的财务报表的责任。
    董事并不知悉任何重大不确定因素涉及可能对本集团持续经营能力造成重大影响的事件或情况。
    有关本集团审计师就财务报表的报告责任声明见审计报告。
                                            79
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                       第五节 公司治理报告暨企业管治报告
    公司始终遵循简单、透明、规范及负责的价值观，严格按照法律、法规以及上市公司规范性文件的
要求，不断完善公司治理和提高公司规范运作水平。公司股东大会、董事会、监事会及高级管理人员严
格按照《公司章程》赋予的职责，履行各自的权利及义务。
一、公司治理情况综述
    报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、香港相关法律法规以
及《联交所上市规则》，并结合公司实际情况，不断完善公司治理结构，规范公司运作。报告期内，公
司修订发布了《公司章程》、《股东大会议事规则》及《董事会议事规则》等多项制度，进一步提高公
司治理水平。
    《企业管治守则》第 A.6.7 条规定，独立非执行董事及其他非执行董事应出席股东大会，对公司股东
的意见有公正的了解。
    报告期内，本公司共召开 2 次股东大会，因受疫情影响或有其他重要公务，部分董事未能出席此次
股东大会。董事出席情况可参见本报告本章节之“四、股东与股东大会”之“2、董事出席股东大会的情
况”。
    除以上情况外，于报告期内，本公司遵守了《企业管治守则》中规定的其余所有守则条文。
    公司已构建了职能齐备、相互制衡的公司法人治理结构，股东大会、董事会、监事会及高级管理人
员严格按照《公司章程》赋予的职责，行使权利及履行义务，并充分发挥董事会专业委员会、独立董事
的作用，有效实施公司治理，维护股东和公司的利益，保障公司持续健康发展。2021 年，公司荣获 2021
年《财富》“世界 500 强”榜单第 160 名、《福布斯》“第 19 期福布斯全球企业 2000 强（Global
2000）”之房地产行业第 1 名、《机构投资者》颁发的 “2021 亚洲最佳企业管理团队” 榜单-年度“最
受尊敬企业”(Honored Companies)等若干奖项。
    公司董事、监事、高级管理人员遵守《标准守则》，公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公
司的《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券的规定》等规章制度，严格内幕信息的防
控，报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。
    公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差
异。
二、公司相对于第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
                                              80
                                                                            万科企业股份有限公司 2021 年度报告
       公司与第一大股东深铁集团及其下属企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向深铁集团报送未公开信息等违反公司治理准则的行
为。
三、同业竞争情况
       □ 适用 √ 不适用
四、股东与股东大会有关情况
（一）本报告期股东大会情况
       1、股东大会召开情况
       报告期内，公司共召开了 2 次股东大会，详情如下：
       2021 年 6 月 30 日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心召开 2020 年度股东大会、
2021 年第一次 A 股类别股东大会及 2021 年第一次 H 股类别股东大会。公司 A 股、H 股股东通过现场会
议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，所持股数总数占公司总股本的比例为
54.90%，其中 A 股股东持股数量占公司 A 股股份数的比例为 55.54%，H 股股东持股数量占公司 H 股股份
总数的比例为 51.59%。具体详见公司于 2021 年 6 月 30 日在联交所披露的公告，以及 2021 年 7 月 1 日在
及巨潮资讯网披露的公告。
       2021 年 11 月 26 日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心召开 2021 年第一次临时
股东大会、2021 年第二次 A 股类别股东大会及 2021 年第二次 H 股类别股东大会。公司 A 股、H 股股东
通过现场会议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，所持股数总数占公司总股本的
比例为 51.77%，其中 A 股股东持股数量占公司 A 股股份数的比例为 51.64%，H 股股东持股数量占公司
H 股股份总数的比例为 52.49%。具体详见公司于 2021 年 11 月 26 日在联交所披露的公告，以及 2021 年
11 月 27 日在巨潮资讯网披露的公告。
       2、董事出席股东大会的情况
       报告期内，董事努力做到亲身出席股东大会，积极了解公司股东的意见。公司第十九届董事会董事
出席股东大会的情况如下 1：   0F
                         姓名                     职位                     亲自出席(次)
                           郁亮           董事会主席、执行董事                   2
                         祝九胜                 执行董事                        2
                           辛杰               非执行董事                        1
                         胡国斌               非执行董事                        1
                         黄力平               非执行董事                        1
                         雷江松               非执行董事                        0
1
    本公司部分董事因受疫情影响或有其他重要公务未能亲自出席股东大会；原非执行董事唐绍杰、李强强分别于 2021 年 4
月、10 月不再担任公司非执行董事。黄力平、雷江松分别于 2021 年 6 月、11 月被补选为公司非执行董事。
                                                         81
                                                                  万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                        姓名               职位                 亲自出席(次)
                     唐绍杰            原非执行董事                   0
                     李强强            原非执行董事                   1
                     王海武              执行董事                     1
                       康典              独立董事                    0
                     刘姝威              独立董事                    0
                     吴嘉宁              独立董事                    0
                     张懿宸              独立董事                    0
（二）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
    □ 适用 √ 不适用
（三） 股东权利
    1、召开临时股东大会
    按照《公司章程》，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东有权向董事会请求召开临时股东大
会。董事会应当根据法律、行政法规和《公司章程》的规定，在收到请求后 10 日内提出同意或不同意召
开临时股东大会的书面反馈意见。董事会不同意召开临时股东大会，或者在收到请求后 5 日内未作出反
馈的，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东还有权以书面形式向监事会提议召开临时股东大会。
监事会未在规定时间内发出股东大会通知的，连续 90 日以上单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东
可以自行召集和主持临时股东大会。
    报告期内，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东未请求召开临时股东大会。
    2、向股东大会提出议案
    公司召开股东大会，单独或合计持有本公司发行在外的有表决权的股份总额 3%以上的股东可以在股
东大会召开 10 日前以书面形式向本公司提出临时提案并提交召集人。召集人应当在收到提案后 2 日内发
出股东大会补充通知，公告临时提案的内容。
    非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决
权股份总数 3%以上的股东提出。
    监事候选人中的股东代表由上届监事会或单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数 3%以上的
股东提出。
    单独或者合并持有本公司发行在外有表决权股份总数 1%以上的股东可以提出独立董事候选人，并经
股东大会选举决定。
    2021 年 6 月 15 日，公司董事会收到持有第一大股东深铁集团出具的《关于万科企业股份有限公司
2020 年度股东大会增加临时提案的函》，深铁集团提请在 2021 年 6 月 30 日召开的公司 2020 年度股东大
会审议《关于迭代非开发业务跟投机制的议案》。深铁集团本次的提案属于股东大会职权范围，同时根
据公司第十九届董事会第九次会议决议，董事会已事先同意如有合资格股东提出该临时提案，同意将其
提交股东大会审议。除此之外，报告期内未有股东向股东大会提出议案。
    3、召开临时董事会会议
                                                  82
                                                                  万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    经代表 10%以上表决权的股东提议，可以召开临时董事会会议。董事会主席应在自接到代表 10%以
上表决权的股东提议后 10 日内召集董事会会议。
    报告期内，未有代表 10%以上表决权的股东提议召开临时董事会会议。
    4、向董事会做出查询
    股东可通过年报之公司简介中的地址向本公司寄发书面查询文件，以向董事会作出查询。股东在向
本公司提供证明其持有本公司股份的种类以及持股数量的书面文件并经本公司核实股东身份后，有权依
据《公司章程》的规定查阅本公司有关信息，包括《公司章程》、财务会计报告等。
    经 2020 年度股东大会审议通过及授权，本公司修订发布了《公司章程》。最新的《公司章程》在巨
潮资讯网和联交所网站可供查阅。
（四） 投资者关系
    截止 2021 年末，公司发行 A 股 9,724,196,533 股，占公司总股份的 83.65%；发行在联交所上市的 H
股 1,901,186,842 股，占公司总股份的 16.35%。H 股全部为公众持股，2021 年末总市值约为港币 344.88 亿
元。详情请参见本报告之“第八节 股份变动及股东情况”。
    公司重视投资者关系工作，持续通过多种方式加强与投资者的互动、沟通。2021 年度公司接待投资
者情况请详见本报告“第四节 董事会报告”之“六、投资者互动与投资者保护情况”。
五、董事会
（一）董事会的组成
    按照《公司章程》，本公司董事会由 11 名董事组成，设董事会主席 1 人、职工代表董事 1 人，独立
董事人数不低于 1/3。
    截止报告期末，本公司第十九届董事会人员具体的名单如下：
    执行董事：郁亮先生（主席）、祝九胜先生、王海武先生（职工代表董事）。
    非执行董事：辛杰先生、胡国斌先生、黄力平先生、雷江松先生。
    独立非执行董事（独立董事）：康典先生、刘姝威女士、吴嘉宁先生、张懿宸先生。
（二）董事会及管理层的职责
    董事会负责执行股东大会的决议，决定公司的经营计划和投资方案，制定公司的年度财务预算方案
和决算方案，制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案，决定公司内部管理机构的设置，制定绩效评估
奖励计划，以及其他法律、法规或《公司章程》规定的以及股东大会授予的其他职权等。
    公司管理层负责公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案，制订
公司的具体规章以及《公司章程》或董事会授予的其他职权等。
（三）董事会履职情况
    1、董事会会议情况
    报告期内，董事会共召开 10 次会议，其中 4 次现场会议、6 次通讯表决。现场会议因受疫情影响采
用现场和通讯相结合的方式召开。
                                               83
                                                                                   万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                             出席董事会
      姓名                  职位
                                             合计次数（次）         亲自出席(次)     委托出席(次)       缺席(次)
      郁亮          董事会主席、执行董事           10                   10                 0               0
     祝九胜               执行董事                 10                   10                 0               0
      辛杰               非执行董事                10                    8                 2               0
     胡国斌               非执行董事               10                   10                 0               0
     黄力平               非执行董事               4                    4                  0               0
     雷江松               非执行董事                -                    -                 -               -
     唐绍杰             原非执行董事               2                    1                  1               0
     李强强             原非执行董事               7                    6                  1               0
     王海武        执行董事、职工代表董事          10                   10                 0               0
       康典            独立非执行董事              10                   10                 0               0
     刘姝威            独立非执行董事              10                   10                 0               0
     吴嘉宁            独立非执行董事              10                   10                 0               0
     张懿宸            独立非执行董事              10                   9                  1               0
    （1）第十九届董事会于 2021 年共召开 4 次现场董事会
    第十九届董事会第六次会议
    第十九届董事会第六次会议于 2021 年 3 月 30 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于
2021 年 3 月 30 日收市后在联交所网站发布，并于 2021 年 3 月 31 日刊登于《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    序号                                                     议案
      1       2020 年度报告及摘要
      2       2020 年度经审计的财务报告
      3       2021 年度公司工作重点
      4       关于计提和核销 2020 年度减值准备的议案
      5       2020 年度利润分配预案
      6       关于 2020 年度利润分配拟在 H 股实行“以股代息”的议案
      7       2020 年度内部控制自我评价报告
      8       关于续聘 2021 年度会计师事务所的议案
      9       关于确认 2020 年度经济利润奖金的议案
     10       关于公司年度奖金方案的补充议案
     11       2020 年度可持续发展报告
     12       关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案
     13       关于提请股东大会授权公司对控股子公司提供担保的议案
     14       关于提请股东大会给予董事会发行公司 H 股股份之一般性授权的议案
     15       关于提请股东大会给予董事会回购股份之一般性授权的议案
    第十九届董事会第七次会议
    第十九届董事会第七次会议于 2021 年 4 月 22 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于
2021 年 4 月 22 日收市后在联交所网站发布，并于 2021 年 4 月 23 日刊登于《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    序号                                                     议案
     1        2021 年第一季度报告及财务报表
     2        关于授权总裁决策供应链合作业务相关事项的议案
     3        关于购买董事、监事、高级管理人员责任险的议案
                                                        84
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    第十九届董事会第十一次会议决议
    第十九届董事会第十一次会议于 2021 年 8 月 27 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于
2021 年 8 月 29 日晚间在联交所网站发布，并于 2021 年 8 月 30 日刊登于《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    序号                                                       议案
        1    2021 年半年度报告、摘要、财务报告和业绩公告
        2    2021 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
        3    关于根据“以股代息”的股东大会授权修订公司章程的议案
    第十九届董事会第十二次会议
    第十九届董事会第十二次会议于 2021 年 10 月 28 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
2021 年 10 月 28 日收市后在联交所网站发布，并于 2021 年 10 月 29 日刊登于《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
    序号                                                       议案
        1    关于 2021 年第三季度报告及财务报表的议案
        2    关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案
  （2）第十九届董事会于 2021 年共进行了 6 次通讯表决
   序号       会议次数      审议通过日期                                      议案
                                                关于部分公司债券拟要约购回的议案
    1        第五次会议    2021 年 2 月 25 日
                                                关于提高公司治理水平实现高质量发展的自查报告及工作计划的议案
                                                关于修订《公司章程》的议案
                                                关于修订《股东大会议事规则》的议案
    2        第八次会议    2021 年 5 月 25 日   关于修订《董事会议事规则》的议案
                                                关于提名黄力平为公司董事候选人的议案
                                                关于召开 2020 年度股东大会及类别股东大会的议案
    3        第九次会议    2021 年 6 月 11 日   关于迭代非开发业务跟投机制的议案
    4        第十次会议    2021 年 6 月 23 日   关于聘任刘肖先生为公司执行副总裁、首席运营官的议案
                                                关于万物云境外上市符合《关于规范境内上市公司所属企业到境外上市
                                                有关问题的通知》的议案
                                                关于万物云首次公开发行并境外上市方案的议案
                                                关于万物云上市后公司维持独立上市地位承诺的议案
                                                关于万物云上市后公司持续盈利能力的说明与前景的议案
    5       第十三次会议   2021 年 11 月 5 日   关于公司持有的万物云股份申请“全流通”的议案
                                                关于提请股东大会授权董事会及董事会授权人士全权办理与万物云境外
                                                上市有关事宜的议案
                                                关于分拆万物云境外上市仅向公司 H 股股东提供保证配额的议案
                                                关于召开 2021 年第一次临时股东大会、2021 年第二次 A 股类别股东大
                                                会以及 2021 年第二次 H 股类别股东大会的议案
    6       第十四次会议   2021 年 11 月 9 日   关于提名雷江松为公司董事候选人的议案
                                                          85
                                                                       万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定分别于 2021 年 2 月 25 日、2021 年 5
月 25 日、2021 年 6 月 11 日、2021 年 6 月 23 日、2021 年 11 月 5 日、2021 年 11 月 9 日晚间在联交所网站
发布，并分别于 2021 年 2 月 26 日、2021 年 5 月 26 日、2021 年 6 月 12 日、2021 年 6 月 24 日、2021 年
11 月 6 日、2021 年 11 月 10 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
和巨潮资讯网。
    2、董事会对股东大会决议的执行情况
    （1）关于发行债券的情况
    2019 年度股东大会审议并批准公司在不超过人民币 320 亿元的范围内一次或多次发行债务融资工
具；2021 年第一次临时股东大会审议并批准公司在不超过人民币 300 亿元的范围内一次或多次发行债务
融资工具。
    2021 年初至本报告披露日，本集团累计发行中期票据 140 亿元、公司债券 95.56 亿元。
    （2）2020 年度分红派息方案执行情况
    根据 2020 年度股东大会决议，董事会组织实施了公司 2020 年度分红派息方案。2020 年度分红派息
方案为：2020 年度拟合计派发现金股息人民币 14,522,165,251.25 元（含税），占公司 2020 年合并报表中
归属于母公司股东的净利润的比例为 34.98%，不送红股，不以公积金转增股本。如以 2020 年末公司总股
份数 11,617,732,201 股计算，每 10 股派送人民币 12.5 元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记
日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股
息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。
    A 股个人股东、证券投资基金股东，实际每 10 股派现金人民币 12.5 元。股东在转让股票时，中国证
券登记结算有限责任公司（以下简称“中国结算”）将按照财政部、国家税务总局、证监会《关于上市
公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》（财税〔2015〕101 号），根据股东持股期限计算
实际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。计算持股期限以股东证券账户为单位，
根据先进先出的原则，转让股票时持股 1 个月（含 1 个月）以内的股份，每 10 股补缴税款 2.5 元；持股 1
个月以上至 1 年（含 1 年）的股份，每 10 股需补缴税款 1.25 元；持股超过 1 年的股份，不需补缴税款。
    A 股非居民企业股东（包含合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者）按 10%的税率代扣
所得税，实际每 10 股派现金人民币 11.25 元。
    对于通过深港股票市场交易互联互通机制持有公司 A 股的香港市场投资者，由公司按照 10%的税率
代扣所得税，实际每 10 股派现金人民币 11.25 元。香港市场投资者中属于其他国家税收居民且其所在国
与中国签订的税收协议规定股息红利所得税率低于 10%的，企业或个人可以自行或委托本公司，向税务
机关提出享受税收协议待遇退还多缴税款的申请，经查实后，对符合退税条件的，按已征税款和根据税
收协议税率计算的应纳税款的差额予以退税。
    H 股个人股东属与中国有股息所得税税收协议的国家或地区居民，按相应税率代扣所得税；个人股
东属与中国无股息所得税税收协议的国家或地区居民，按 20%的税率代扣股息所得税。A 股股权登记日
                                                  86
                                                                     万科企业股份有限公司 2021 年度报告
为 2021 年 8 月 24 日，除息日为 2021 年 8 月 25 日；H 股除净日为 2021 年 7 月 13 日，派息的股东记录日
期为 2021 年 7 月 20 日，派息日为 2021 年 8 月 25 日。H 股现金股息以公司 2020 年度股东大会决议日后
香港第一个工作日（2021 年 7 月 2 日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.83338 人
民币）折合港币兑付。
    （3）关于 2020 年度利润分配在 H 股实行“以股代息”的情况
    公司 2020 年度股东大会、2021 年第一次 A 股类别股东大会及 2021 年第一次 H 股类别股东大会审议
通过了《关于 2020 年度利润分配拟在 H 股实行“以股代息”的议案》，公司据此在 2020 年度利润分配
中赋予 H 股股东“以股代息”的选择权。报告期内，H 股股东“以股代息”选择权已实施完毕，公司新
增 H 股股份 7,651,174 股，并已于 2021 年 8 月 25 日在联交所上市交易。本次新增股份后，公司已发行股
份总数由 11,617,732,201 股增加至 11,625,383,375 股，其中已发行 H 股总数由 1,893,535,668 股增加至
1,901,186,842 股，已发行 A 股总数保持不变，仍为 9,724,196,533 股。
    （4）关于万物云分拆上市的情况
    公司 2021 年第一次临时股东大会，2021 年第二次 A 股类别股东大会及 2021 年第二次 H 股类别股东
大会审议通过了拟分拆万物云到香港联交所 上市的相关议案。截止本报告披露日，万物云已向中国证监
会提交了关于境外首次公开发行股份的申请材料。
（四）董事的培训情况
    报告期内，公司董事、监事及高管参加了多项培训、学习、考察及交流活动，持续获取专业发展。
    董事郁亮、祝九胜、辛杰、胡国斌、黄力平、雷江松、王海武参加了深圳证监局组织的 2021 年上市
公司董监高培训班的培训。部分董事与其他知名上市公司进行交流，了解公司治理等先进经验。
    此外，公司部分董事考察了公司多地的房地产开发项目，调研公司非开发业务进展，了解公司业务
情况。
（五）独立董事
    报告期内，公司独立非执行董事 4 名，任期均为 3 年。每位独立董事已通过提供《联交所上市规
则》第 3.13 条规定的独立性确认函确认其与公司的独立性，而公司亦认可独立董事的独立性。2021 年，
各位独立董事勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨论，审阅董事会文件，并
在公司分红派息、对外担保、衍生品投资、聘请会计师事务所、选举董事、聘任高管、内部控制、分拆
上市等方面发表独立意见，并提出建设性的建议。报告期内，公司董事会主席与独立非执行董事在没有
其他董事在场的情况下召开了 1 次会议。
    2、第十九届董事会独立董事出席董事会的情况
                                         独立董事出席董事会情况
                     本报告期应参加                                                   是否连续两次未
      独立董事姓名                    亲自出席次数    委托出席次数      缺席次数
                       董事会次数                                                     亲自参加会议
          康典             10              10               0               0                否
         刘姝威            10              10               0               0                否
         吴嘉宁            10              10               0               0                否
         张懿宸            10              9                1               0                否
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    3、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
    报告期内独立董事未对公司有关事项提出异议。
（六）董事会专业委员会
    公司董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。各专业委员
会根据《上市公司治理准则》、《企业管治守则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委
员会实施细则，认真履行职责。每个专业委员会均由独立董事担任召集人，涉及各专业委员会职责范围
内的事项经过专业委员会通过后提交董事会审议。
    各位委员参加第十九届董事会专业委员会会议情况：
                                                                              薪酬与提名     投资与决策
  姓名                           职位                    审计委员会会议
                                                                              委员会会议     委员会会议
  康典                 薪酬与提名委员会召集人                  -                  7              -
 刘姝威                      审计委员会委员                    5                   -              -
 吴嘉宁        审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员          5                  7               -
 李强强                  原审计委员会委员                      4                   -              -
 雷江松                      审计委员会委员                    -                   -              -
  辛杰                 投资与决策委员会委员                    -                   -              4
 胡国斌                薪酬与提名委员会委员                    -                  7               -
 张懿宸                投资与决策委员会召集人                  -                   -              4
 王海武                投资与决策委员会委员                    -                   -              4
    1、审计委员会
    审计委员会主要负责审核公司的财务信息，审查公司内控，协调公司内、外部审计的沟通、监督和
核查工作，检查和评估公司风险管理系统等。第十九届董事会审计委员会，目前由独立非执行董事吴嘉
宁、刘姝威和非执行董事雷江松组成，吴嘉宁担任召集人。其中因董事变更，自 2021 年 11 月 26 日至今
由非执行董事雷江松任审计委员会委员，2020 年 6 月 30 日-2021 年 10 月 12 日由原非执行董事李强强担
任。
    报告期内，审计委员会召开工作会议 5 次，所有会议的举行均符合《公司章程》和《董事会审计委
员会实施细则》的规定，讨论并审议了年度审计工作安排、定期财务报告、利润分配方案、内部控制、
会计师事务所选聘、年度经济利润奖金、计提和核销减值准备等事项。
    审计委员会已审阅截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报告、截至 2021 年 3 月 31 日止三个月的第一
季度财务报告、截至 2021 年 6 月 30 日止六个月的半年度财务报告及截至 2021 年 9 月 30 日止九个月的第
三季度财务报告。此外，审计委员会召开了会议审阅并同意将未经审计的 2021 年度财务报告提交审计师
审计，并亦审议了截至 2021 年 12 月 31 日止年度已经审计的财务报告，且已提出建议供董事会考虑。
       2、薪酬与提名委员会
    薪酬及提名委员会主要负责研究董事、总裁的选择标准和程序并提出建议；广泛搜寻合格的董事和
总裁的人选；对董事候选人和总裁人选进行审查并向董事会提出建议；研究董事与总裁考核的标准，进
行考核并向董事会提出建议；研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案，并向董事会提出建
议；检讨董事会的架构及组成，评估独立董事的独立性等。
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    第十九届董事会薪酬与提名委员会目前由独立非执行董事康典、吴嘉宁以及非执行董事胡国斌组
成，康典担任召集人。
    薪酬与提名委员会在工作中已积极实践了董事会成员多元化的政策，即甄选董事人选将按一系列多
元化范畴为基准，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、专业经验、技能及知识等。在此基础
上，将按人选对本公司业务及发展的综合价值、可为董事会提供的贡献、及保证本公司董事会成员的多
元化等客观条件而作出决定。
    报告期内，薪酬与提名委员会召开工作会议 7 次，所有会议的举行均符合《公司章程》和《董事会
薪酬与提名委员会实施细则》的规定，讨论并审议了高管薪酬、经济利润奖金、年度奖金方案、提名董
事候选人及聘任高管等事项。
       3、投资与决策委员会
    投资与决策委员会主要负责对公司长期发展战略规划、重大投资、融资决策以及其他重大事项进行
研究并提出建议。
    第十九届董事会投资与决策委员会目前由独立非执行董事张懿宸、非执行董事辛杰、执行董事王海
武组成，张懿宸担任召集人。
    报告期内，投资与决策委员会召开工作会议 4 次，所有会议的举行均符合《公司章程》和《董事会
投资与决策委员会实施细则》的规定，讨论并审议了迭代非开发业务跟投机制、万物云分拆上市等事
项。
六、监事会
    截至 2021 年 12 月 31 日，第十届监事会由 3 名成员组成，分别是监事会主席解冻先生、监事栗淼先
生及职工代表阙东武女士，各位监事的简历详见于本章节之“七、 董事、监事和高级管理人员情况”。
    监事会的人数、构成符合监管要求和《公司章程》规定。
    监事会的主要职能及职权包括对公司定期报告签署书面审核意见，检查公司财务，对董事、高级管
理人员执行公司职务的行为进行监督等。监事会 2021 年度履职情况详见“第九节 监事会报告”。
七、董事、监事和高级管理人员情况
（一）基本情况及主要经历
       1、董事
       郁亮先生，1965 年出生，现任公司董事会主席。郁先生于 1988 年毕业于北京大学国际经济学系，获
学士学位；1997 年获北京大学经济学硕士学位。郁先生 1990 年加入公司，1994 年起任公司董事，1996
年任公司副总经理，1999 年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001 年-2018 年 1 月任公司总裁、首席执
行官，2017 年 7 月至今任公司董事会主席。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。
       祝九胜先生，1969 年出生，现任公司董事、总裁、首席执行官。1993 年获中南财经大学（现中南财
经政法大学）经济学硕士学位，2003 年获中南财经政法大学经济学博士学位。1993 年至 2012 年，祝先生
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在中国建设银行股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601939 /香港联合交易所上市公
司，股份代码：0939）深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司
部总经理、分行副行长等职务；2012 年加入万科，2012 年至 2015 年担任公司高级副总裁，2014 年至
2020 年 3 月担任万科全资附属企业深圳市万科财务顾问有限公司董事长，2016 年至 2018 年 1 月担任万科
联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理，2018 年 1 月至今任公司总裁、首
席执行官，2020 年 7 月至今任董事。祝先生曾兼任易居（中国）企业控股有限公司（联交所上市公司，
股份代码：2048）非执行董事。
    辛杰先生，1966 年出生，现任公司董事、投资与决策委员会委员，深铁集团党委书记、董事长。辛
先生于 1988 年毕业于沈阳工业大学电器专业，获工学学士学位；2005 年获香港理工大学工商管理硕士学
位；高级工程师、高级经济师。辛先生曾在深圳市外贸集团、深圳市长城物业管理公司工作；1998 年 8
月-1999 年 2 月，任深圳市长盛实业发展有限公司副经理；1999 年 2 月-2004 年 12 月，历任深圳圣廷苑酒
店筹备组负责人，深圳市圣廷苑酒店有限公司常务副总经理、总经理、董事长；2004 年 12 月-2009 年 10
月，任深圳市长城投资控股股份有限公司副总经理，兼任深圳圣廷苑酒店有限公司董事长、总经理；
2009 年 10 月-2017 年 9 月，历任深圳市天健（集团）股份有限公司董事、总经理、党委副书记，董事
长、党委书记；2017 年 9 月至今，任深铁集团党委书记、董事长；2020 年 7 月至今，任公司董事。
    胡国斌先生，1965 年出生，现任公司董事、薪酬与提名委员会委员，深圳市资本运营集团有限公司
党委书记、董事长。胡先生于 1987 年获武汉大学管理学学士学位；1992 年获中南财经大学（现中南财经
政法大学）经济学硕士学位；2002 年获南开大学经济学博士学位；正高级会计师。胡先生曾在深圳建设
集团工作；1997 年 11 月-2019 年 5 月，历任深圳市国有资产管理办公室主任科员、综合管理处助理调研
员、副处长，深圳市国资委统计预算处处长，企业二处处长、深圳市国资委总经济师、深圳市国资委副
主任等职务。2019 年 5 月至今，任深圳市资本运营集团有限公司党委书记、董事长；2020 年 7 月至今，
任公司董事。
    黄力平先生，1968 年出生，现任公司董事，深铁集团党委副书记、董事、总经理。黄先生于 1991 年
毕业于同济大学岩土工程专业，获工学学士学位；1994 年获同济大学工学硕士学位；教授级高级工程
师。1994 年 4 月-1999 年 6 月，历任深圳市工勘岩土工程公司工程师、副总工程师、总工程师；1999 年 6
月-2014 年 8 月，历任深铁集团业务主管、2 号线建设分公司副经理、7 号线建设分公司副经理（主持工
作）、7 号线建设分公司经理；2014 年 8 月-2018 年 8 月，任深铁集团副总经理、党委委员；2018 年 8 月-
2021 年 2 月，任深圳市人才安居集团有限公司党委副书记、董事、总经理；2021 年 2 月至今，任深铁集
团党委副书记、董事、总经理；2021 年 6 月至今，任公司董事。
    雷江松先生，1970 年出生，现任公司董事、审计委员会委员，深铁集团党委委员、副总经理。雷先
生于 1993 年 7 月毕业于华中科技大学城市道路与桥梁工程专业，获学士学位；2006 年 9 月获天津大学管
理科学与工程硕士学位。雷先生是教授级高级工程师、国家注册一级建造师、注册造价工程师、注册监
理工程师，是深圳市住房和建设局专家库专家。1993 年 7 月至 2003 年 8 月，雷先生历任深圳市天健（集
团）股份有限公司香港公司技术科长、海外公司副总工程师；2003 年 9 月至今任职于深铁集团，先后担
                                                90
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任 5 号线建设分公司副经理、7 号线分公司经理，深圳地铁工程咨询有限公司总经理，建设总部副总经理
兼工程一中心总经理、建设总部执行董事兼党委书记，深圳地铁建设集团有限公司董事长兼党委书记，
深铁集团副总经理等职务；2021 年 11 月至今，任公司董事。
    王海武先生，1978 年出生，现任公司职工代表董事、投资与决策委员会委员，印力集团总裁。王先
生于 2000 年毕业于中南财经政法大学会计学专业，获管理学学士学位；2007 年获吉林大学管理学硕士学
位。王先生曾在深圳同人会计师事务所有限公司工作；于 2003 年加入万科，初始就职于深圳市万科发展
有限公司（原深圳市万科房地产有限公司），之后历任东莞市万科房地产有限公司财务管理部经理、副
总经理、总经理，公司高级副总裁，中西部区域 BG 首席合伙人、首席执行官兼万科(成都)企业有限公司
总经理，公司执行副总裁、首席运营官；2020 年 7 月至今任公司董事，2021 年 6 月至今任印力集团总
裁。王先生被深圳市评为“深圳市高层次专业人才”，被四川省委省政府评为“四川省优秀民营企业
家” 。
    2、独立董事
    康典先生，1948 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、薪酬与提名委员会召集人。康
先生于 1982 年毕业于北京科技大学机械系机械制造专业，获学士学位；1984 年获中国社会科学院研究生
院经济学硕士学位。康先生于 2017 年 7 月至今任公司独立董事。康先生于 2009 年至 2016 年任新华人寿
保险股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601336；香港联合交易所上市公司，股份代
码：1336）董事长、首席执行官，兼任新华资产管理股份有限公司董事长。1984 年至 2009 年历任中国国
际信托投资公司海外项目管理处处长、中国农村信托投资公司副总裁、中国包装总公司副总经理、香港
粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经理、粤海金融控股有限公司董事长兼总经理、粤海证券有限公司
董事长和粤海亚洲保险董事长、深圳发展银行股份有限公司监事会主席。
    刘姝威女士，1952 年出生，现任公司独立董事、审计委员会委员，并在中央财经大学任职。刘女士
于 1986 年毕业于北京大学，获经济学硕士学位。刘女士师从我国著名经济学家陈岱孙教授和厉以宁教
授，为金融方面的知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和“感动中国――2002 年度人
物”。刘女士于 2017 年 7 月至今任公司独立董事，目前还兼任珠海格力电器股份有限公司（深交所上市
公司 ，股份代 码： 000651 ）独立董 事、中光 学集团股 份有限公 司（深交所上 市公司， 股份代码：
002189）独立董事、深圳市柔宇科技股份有限公司独立董事。
    吴嘉宁先生，1960 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、审计委员会召集人、薪酬与
提名委员会委员。吴先生于 1984 年、1999 年分别获得香港中文大学工商管理学士及工商管理硕士学位。
吴先生现为香港执业会计师、澳门执业核数师暨会计师、香港会计师公会资深会计师（FCPA）、英国特
许公认会计师公会资深会员（FCCA）、英格兰及威尔士特许会计师协会资深会员（FCA）。吴先生 1984
年加入香港毕马威会计师行，1996 年起担任合伙人，后任毕马威中国副主席，2016 年 3 月退休。吴先生
于 2017 年 7 月至今任公司独立董事，目前还兼任中国石油化工股份有限公司（上海证券交易所上市公
司，股份代码：600028；联交所上市公司，股份代码：00386；纽约股票交易所上市公司，股份代码：
SNP；伦敦股票交易所上市公司，股份代码：SNP）独立董事、房多多网络集团有限公司（纳斯达克证券
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交易所上市公司，股份代码：DUO.O）独立董事、中国冶金科工股份有限公司（上海证券交易所上市公
司，股份代码：601618；联交所上市公司，股份代码：1618）独立董事、中国上市公司协会第二届独立
董事专业委员会副主任委员。
    张懿宸先生，1963 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、投资与决策委员会召集人，
中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官。张先生 1986 年毕业于美国麻省理工学院，拥有计算机科学
学士学位。张先生于 1987 年至 2000 年，曾先后就职于格林威治资本市场公司、担任东京银行纽约分部
证券自营交易业务负责人、美林证券大中华区债券资本市场主管等。张先生于 2000 年加入中信集团，
2000 年至 2002 年，任中信泰富执行董事及中信泰富信息科技有限公司总裁；2002 年参与创建中信资本控
股有限公司（以下简称“中信资本”），目前担任中信资本董事长兼首席执行官。张先生于 2020 年 7 月
至今任公司独立董事，目前还在中信资本投资的部分公司中兼任董事等职务，如兼任 Grand Foods
Holdings Limited（麦当劳中国内地和香港特许经营商）董事会主席、哈药集团有限公司董事长、亚信科
技控股有限公司（联交所上市公司，股份代码：1675）董事、顺丰控股股份有限公司（深交所上市公
司，股份代码：002352）董事。张先生目前还兼任新浪公司（Sina Corp，纳斯达克交易所上市公司，股
份代码：SINA.O）独立董事。张先生是第十一、十二及十三届全国政协委员。张先生曾任通用环球医疗
集团有限公司（联交所上市公司，股份代码：2666）董事会主席。
    3、监事
    解冻先生，1965 年出生，现任公司监事会主席、工会主席，兼任中国上市公司协会监事会专业委员
会委员。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕
士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。1992 年加入万科，历任公司人事部经理、人力资源部
总经理、人力资源总监、公司副总经理、公司执行副总裁；2014 年起任公司监事、监事会主席。加入万
科之前，解先生曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子有限公司。
    栗淼先生，1973 年出生，现任公司监事，深铁集团董事、财务总监。栗先生于 1993 年毕业于上海财
经大学会计系审计学专业，2009 年获上海财经大学工商管理硕士学位；高级会计师、注册会计师（非执
业会员）。栗先生曾在深圳南油集团有限公司、深圳报业集团等企业工作；2010 年 9 月-2016 年 12 月，
任深圳市特发集团有限公司董事、财务总监；2016 年 12 月至 2020 年 11 月，任深圳市盐田港集团有限公
司董事、财务总监；2020 年 11 月至今，任深铁集团董事、财务总监。栗先生 2020 年 7 月至今任公司监
事，目前还兼任深圳市投资控股有限公司监事、深圳市水务(集团)有限公司监事，栗先生曾兼任深圳市盐
田港股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000088）董事。
    阙东武女士，1966 年生，现任公司职工代表监事、公司下属子公司万科海外投资控股有限公司（联
交所上市公司，股份代码:1036.HK）执行董事兼首席执行官。阙女士于 1989 年毕业于苏州大学英语教育
专业，获得文学学士学位；1999 年毕业于复旦大学金融学专业，获得经济学硕士学位。阙女士 1993 年加
入公司，历任公司资金管理中心资金部经理、总经理、公司资金总监、财务总监，海外 BU 首席合伙人及
总经理。2012 年 7 月出任万科海外投资控股有限公司执行董事，并于 2019 年起担任该公司首席执行官；
2020 年 7 月至今任公司职工代表监事。
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    4、高级管理人员
    祝九胜先生，简历请见“董事”部分。
    刘肖先生，1979 年出生，现任公司执行副总裁、首席运营官。刘先生于 2000 年毕业于中国人民大学
世界经济专业，获经济学学士学位；2003 年毕业于中国人民大学世界经济专业，获经济学硕士学位；
2008 年毕业于哈佛大学商学院，获工商管理硕士学位。刘先生于 2009 年加入万科，历任公司投融资与营
销管理部总经理、浙江万科南都房地产有限公司总经理、北方区域事业集团首席合伙人、首席执行官
(CEO)兼北京万科企业有限公司首席合伙人。刘先生于 2021 年 6 月至今任公司执行副总裁、首席运营
官。在加入万科之前，刘先生曾供职于麦肯锡公司。
    韩慧华女士，1982 年出生，现任公司执行副总裁、财务负责人。韩女士于 2008 年毕业于江西财经大
学会计学专业，获管理学硕士学位，于 2003 年获中国科技大学管理学学士学位，现为中国注册会计师非
执业会员。韩女士于 2008 年加入万科，历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、
管理中心财务管理职能中心合伙人。韩女士于 2020 年 3 月至今任公司执行副总裁、财务负责人，目前还
兼任公司控股子公司万物云监事。在加入万科之前，韩女士曾任职于江西省九江市修水地方税务局。
    朱旭女士，1975 年出生，现任公司董事会秘书。朱女士先后获得湖南财经学院（现湖南大学）经济
学学士、中南财经政法大学管理学硕士、伦敦大学学院公共政策硕士及香港公开大学企业管治硕士学
位；朱女士是英国志奋领（CHEVENING）学者、注册税务师、香港公司治理公会（前身为“香港特许秘
书公会”）会士。朱女士于 2016 年 3 月至今任公司董事会秘书，加入万科之前，曾任职于深圳市国家税
务局、国民技术股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：300077）、深圳广田装饰集团股份有限公
司（深交所上市公司，股份代码：002482）。朱女士目前兼任 GLP Holdings Limited 董事。
（二）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况
    1、在股东单位或其他关联单位任职情况
      姓名                   单位名称                 担任的职务        在股东单位是否领取报酬津贴
      辛杰    深铁集团                       党委书记、董事长                       是
                                             党委副书记、董事、总经
     黄力平   深铁集团                                                              是
                                             理
     雷江松   深铁集团                       党委委员、副总经理                     是
      栗淼    深铁集团                       董事、财务总监                         是
    2、在其他单位任职情况
      姓名                   单位名称                 担任的职务        在其他单位是否领取报酬津贴
     胡国斌   深圳市资本运营集团有限公司     党委书记、董事长                       是
              深圳市投资控股有限公司         监事                                   否
      栗淼
              深圳市水务(集团)有限公司       监事                                   否
              中央财经大学                   -                                      是
     刘姝威
              珠海格力电器股份有限公司       独立董事                               是
                                                 93
                                                                                   万科企业股份有限公司 2021 年度报告
       姓名                       单位名称                         担任的职务        在其他单位是否领取报酬津贴
                     中光学集团股份有限公司               独立董事                               是
                     深圳市柔宇科技股份有限公司           独立董事                               是
                     中国石油化工股份有限公司             独立董事                               是
       吴嘉宁        房多多网络集团有限公司               独立董事                               是
                     中国冶金科工股份有限公司             独立董事                               是
                     中信资本控股有限公司                 董事长兼首席执行官                     是
                     Grand Foods Holdings Limited（麦当
                                                          董事会主席                             否
                     劳中国内地和香港特许经营商）
       张懿宸        哈药集团有限公司                     董事长                                 否
                     亚信科技控股有限公司                 董事                                   否
                     顺丰控股股份有限公司                 董事                                   否
                     新浪公司（Sina Corp）                独立董事                               是
       朱旭          GLP Holdings Limited                 董事                                   否
（三）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因
    2021 年 4 月 19 日，唐绍杰先生因工作变动原因辞去公司董事职务，辞职后不再担任公司任何职务。
    2021 年 6 月 23 日，公司第十九届董事会第十次会议审议通过，董事会同意聘任刘肖先生为公司执行
副总裁、首席运营官（COO），任期自董事会审议通过之日起至第十九届董事会任期届满止。董事王海
武不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。
    2021 年 6 月 30 日，公司 2020 年度股东大会选举黄力平为公司第十九届董事会非独立董事，任期同
第十九届董事会。同日，公司 2020 年度股东大会审议通过《关于修订 <公司章程> 的议案》，其中包括
董事会设职工代表董事 1 名。根据本次修订后的《公司章程》，公司职工代表大会告知公司董事会，已
投票同意王海武先生转任职工代表董事一职，任期至第十九届董事会任期届满之日为止。
    2021 年 10 月 12 日，李强强先生因工作变动原因辞去公司董事职务，辞职后不再担任公司任何职
务。
    2021 年 11 月 26 日，公司 2021 年第一次临时股东大会选举雷江松为公司第十九届董事会非独立董
事，任期同第十九届董事会。
（四）2021 年度薪酬情况
    报告期内，在公司任职的 8 位董事、监事、高级管理人员从本集团合计获得税前报酬人民币 3,409.6
万元，同比下降 50.0%；其中，董事会主席郁亮自愿放弃其 2021 年度全部奖金。
    4 位独立董事合计从本集团获得税前报酬人民币 240 万元。
    未在公司任职的董事辛杰、胡国斌、黄力平、雷江松，监事栗淼未从本集团获得报酬。
    报告期内，唐绍杰、李强强曾担任公司董事，未从本集团获得报酬。
                                                                                               单位：万元
                                                                                             2021 年税前报
              姓名               职务              性别      年龄          任期起止年月
                                                                                                酬总额
              郁亮            董事会主席            男           57        2017.7~2023.6              154.7
           祝九胜                董事               男           53        2020.7-2023.6              592.7
                                                           94
                                                                       万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                 2021 年税前报
        姓名              职务            性别       年龄      任期起止年月
                                                                                    酬总额
                  总裁、首席执行官                             2018.2-2023.6
        辛杰              董事               男         56     2020.7-2023.6                 0
       胡国斌             董事               男         57     2020.7-2023.6                 0
       黄力平             董事               男         54     2021.6-2023.6                 0
       雷江松             董事               男         52    2021.11-2023.6                 0
       王海武       职工代表董事             男         44     2020.7~2023.6              437.8
        康典          独立董事               男         74     2017.7~2023.6               60.0
       刘姝威         独立董事               女         70     2017.7~2023.6               60.0
       吴嘉宁         独立董事               男         62     2017.7~2023.6               60.0
       张懿宸         独立董事               男         59     2020.7~2023.6               60.0
        解冻         监事会主席              男         57     2014.3~2023.6              481.3
        栗淼              监事               男         49     2020.7~2023.6                 0
       阙东武       职工代表监事             女         56     2020.7~2023.6              423.6
                 执行副总裁、首席运
        刘肖                                 男         43     2021.6~2023.6              449.9
                       营官
                 执行副总裁、财务负
       韩慧华                                女         40     2020.3~2023.6              434.8
                       责人
        朱旭         董事会秘书              女         47     2016.3~2023.6              434.8
                                          合计                                          3,649.6
注 1： 根据第十八届董事会第二十七次会议决议，本集团的年度奖金包根据归属于上市公司股东净利润的固定比例计
       提。根据公司 2018 年第一次临时股东大会决议，董事会主席年度即时现金薪酬总额（包括固定月薪和年度即
       时现金奖金两部分）与归属于上市公司股东的净利润增减幅度挂钩，当净利润增长率大于 15%时，年度即时
       现金薪酬总额增长率=净利润增长率-15%；当 0≤净利润增长率≤15%时，年度即时现金薪酬总额 0 增长；当
       净利润增长率小于 0 时，年度即时现金薪酬总额同比例下降。根据第十八届董事会第二十七次会议决议，总裁
       年度即时现金薪酬总额的计提方法和董事会主席一致。在公司任职的其他董事、监事和高级管理人员根据公司
       整体经营业绩情况和个人绩效决定。2021 年度公司净利润下降，在公司任职的董事、监事、高级管理人员薪
       酬均不同程度下降。
注 2： 根据公司 2018 年第一次临时股东大会决议，经第十九届董事会薪酬与提名委员会第九次会议确认，郁亮主席
       2021 年年度即时现金薪酬总额 673.5 万元。由于郁亮主席自愿放弃年度奖金，其 2021 年度实际发放的年度现
       金薪酬 154.7 万元，同比下降 87.6%。
注 3： 税前报酬总额包括公司支付给董事、监事和高级管理人员的年度即时现金薪酬、公司代个人缴纳的“社会保险
       和住房公积金”等。
2021 年公司薪酬最高的五位人士的薪酬情况
                                                                           单位：万元
                                                             是否在股东单位或其他关联
                   序号           从公司领取的税前报酬总额
                                                                   单位领取薪酬
                                                   95
                                                                              万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                       1                             1,249.7                   否
                       2                             1,239.8                   否
                       3                               723.1                   否
                       4                               592.7                   否
                       5                               592.3                   否
                     合计                            4,397.6                   -
                 注：2021 年公司薪酬最高的五位人士中，有 1 位为董事。
（五）报告期内持股变化情况
现任董事、监事和高级管理人员持股情况：
                                                                                         单位：股
                                                                                    期末持股占总股份
        姓名                职务           期初持股数            期末持股数
                                                                                        数的比例
        郁亮             董事会主席             7,306,245             7,306,245            0.06285%
        解冻             监事会主席             1,490,745             1,490,745            0.01282%
        阙东武           职工代表监事              60,700                60,700            0.00052%
                  合计                          8,857,690             8,857,690            0.07619%
  注：除上述之外，其他董事、监事和高级管理人员未持有公司股份。
    上述人员持有的公司股份全部为实益持有的 A 股股份，均为好仓。除以上信息外，公司未知公司董
事、监事、高级管理人员及相应联系人根据《证券及期货条例》（香港法例第 571 章）第 352 条存置的
登记册之权益及淡仓或根据《联交所上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》应
通知公司及联交所，持有公司及按《证券及期货条例》（香港法例第 571 章） XV 部界定的相联法团的权
益或淡仓。
八、本公司遵守《企业管治守则》情况
（一）企业管治职能
    董事会负责制订公司之企业管治政策并履行以下企业管治职能：
    (1) 制订、检讨企业管治政策及常规；
    (2) 检讨、监察董事及高级管理人员的培训及持续专业发展；
    (3) 检讨、监察公司在遵守法律及监管规定方面的政策及常规；
    (4) 制订、检讨及监察董事及员工的操守准则；及
    (5) 检讨公司遵守《企业管治守则》及在企业管治报告内的披露。
    报告期内，董事会已检讨、监察董事及高级管理人员的培训及专业发展和遵守相关法律法规等规定
履行企业管治职责，其亦致力完善本公司的企业管治实践。
（二）主席与总裁、首席执行官
    董事会主席和总裁承担不同的职责。根据《公司章程》，董事会主席主要负责主持董事会会议以及
督促检查董事会决议的执行；总裁主要负责主持公司的日常经营管理工作、向董事会报告工作并组织实
施董事会决议。
                                                   96
                                                                万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    报告期内，本公司董事会主席为郁亮先生，总裁、首席执行官为祝九胜先生。
九、董事及监事的证券交易
    公司制定了《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券的规定》等规则。公司的有关内
部规则的要求并不低于《标准守则》的标准。报告期内，董事及监事未买卖公司股份。经向董事和监事
查询，公司确认董事及监事已遵守相关公司内部规范和《标准守则》，没有进行违反《标准守则》的证
券交易行为。
十、董事及监事的合约权益
    报告期内，公司董事及监事并无在公司或任何附属公司的交易、安排或合约上拥有重大权益。
十一、报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员受监管部门处罚等情况
    报告期内公司及公司董事、监事、高级管理人员不存在受监管部门处罚等情况。
十二、高级管理人员相关情况说明
（一）对高级管理人员的考评、激励及奖励机制的建立和实施情况
    1、薪酬构成
    本集团的薪酬体系包括固定薪酬、年度奖金和经济利润奖金。
    （1）固定薪酬。面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部
收入中占比越低。
    （2）年度奖金。根据年度利润实现完成情况，进行计提；根据净利润、销售收入及事件合伙等进行
分配发放。公司于第十八届董事会第二十七次会议审议通过了《关于迭代明确 2020-2022 年度奖金方案原
则的议案》，明确 2020-2022 年度集团奖金方案原则。
    （3）经济利润奖金。
    2010 年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的
业绩，本集团对整体薪酬体系进行调整，减少年度奖金计提比例，经第十五届董事会第十二次会议审
议，公司引入了基于经济利润（EP）的经济利润奖金制度。目前公司的经济利润奖金方案于 2018 年 1 月
经第十八届董事会第四次会议审议通过。
    经济利润奖金奖励对象包括在公司全职工作的董事、监事，本集团管理人员，以及本集团业务骨干
和突出贡献人员。
    每一年度经济利润奖金以公司当年实现的经济利润(EP)作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正
负双向调节机制，按照 10%的固定比例提取或返还。即，如当年公司 EP 为正数，则按规定比例计提相应
的经济利润奖金；如当年公司 EP 为负数，则需按相同比例从递延奖金池中返回相应的金额（简称“或有
                                              97
                                                                   万科企业股份有限公司 2021 年度报告
返还”）。每年提取的经济利润奖金，在提取后的三年内属于递延封闭期（简称“封闭期”），此时其
为受限奖金。奖励对象委托第三方对受限奖金进行投资管理并获取投资收益，也相应承担投资损失。递
延期满后，对公司不再承担任何义务。
    2、2020 年度经济利润奖金计提情况
    公司 2020 年度经济利润奖金总额为人民币 19.05 亿元。
    2018 年度第一次临时股东大会审议通过了《关于调整公司董事、监事薪酬方案的议案》，明确董事
会主席经济利润奖金分配比例为公司年度经济利润奖金的 1.8%-2.2%，授权董事会薪酬与提名委员会决
定。根据第十八届董事会薪酬与提名委员会第九次会议决议：董事会主席的经济利润奖金占当年度经济
利润奖金的比例需与集团经济利润增幅挂钩，年度经济利润增长率＜10%时，董事会主席经济利润奖金占
当年经济利润奖金比例为 1.8%；10%≤年度经济利润增长率≤18%时，董事会主席经济利润奖金占当年
经济利润奖金比例为 2.0%；年度经济利润增长率＞18%时，董事会主席经济利润奖金占当年经济利润奖
金比例为 2.2%。
    根据以上决议，因 2020 年度经济利润同比下降，董事会主席经济利润奖金占当年度经济利润奖金的
比例为 1.80%，即人民币 3,429.31 万元。为鼓励优秀基层奋斗者，董事会主席郁亮自愿将其 2020 年度经
济利润奖金的 50%（即人民币 1,714.65 万元），用于奖励 2020 年度集团金奖（个人奖）获得者、2020-
2021 年度优秀首席客户官、2021 年度奋斗之星和总部 2021 年度优秀奋斗者合计 376 人。同时，郁亮主席
自愿放弃 2021 年度全部经济利润奖金。
    经第十九届董事会薪酬与提名委员会第九次会议确认，公司董事、监事、高级管理人员获得的 2020
年度经济利润奖金金额如下：
                                                                    单位：万元
                                                          2020 年度经济利润
              姓名                        职位
                                                            奖金税后金额
              郁亮         董事会主席                                   961.48
             祝九胜        董事、总裁、首席执行官                       836.12
              解冻         监事会主席、工会主席                         623.90
             王海武        职工代表董事                                 694.64
              刘肖         执行副总裁、首席运营官                       553.16
             韩慧华        执行副总裁、财务负责人                       557.05
              朱旭         董事会秘书                                   447.05
             阙东武        职工代表监事                                 447.05
              合计                         -                           5,120.45
    3、2021 年度经济利润奖金计提情况
    2022 年 3 月 30 日，经第十九届董事会第十五次会议确认，公司 2021 年度经济利润奖金总额为 0.85
亿元。2021 年度经济利润奖金计划在 2021 年度股东大会之后分配，董事、监事和高级管理人员分配情况
将在 2022 年度报告披露。
    4、经济利润奖金之“集体奖金”持有公司股票情况
                                                    98
                                                                    万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    2014 年，受资本市场整体景气度影响，公司股价持续低迷，资本市场迫切希望公司主要股东、管理
团队增持公司股票，提振市场信心。为回应资本市场的要求，奖励对象自愿将当时“集体奖金”账户的
资金作为劣后级资金，由盈安合伙企业通过国信金鹏分级 1 号和 2 号资产管理计划（以下简称“金鹏计
划”）购买万科 A 股股份。2014 年 5 月 28 日至 2015 年 1 月 28 日，金鹏计划累计购买了 495,934,792 股
万科 A 股股票，占公司目前总股本的 4.39%，并进行了自愿披露。
    2020 年 3 月 31 日，盈安合伙企业通过深交所大宗交易系统购入本公司 A 股股票 65,000,026 股，占本
公司总股本的 0.58%。
    2021 年 4 月 29 日，盈安合伙企业一致行动人深圳市德宇众实业有限公司以自有资金通过深交所集中
竞价交易方式买入万科 A 股 804,800 股，占万科已发行股份的 0.01%，导致拥有表决权的股份合计达到公
司已发行股份的 5%。截至 2021 年 4 月 29 日，盈安合伙企业及其一致行动人合计拥有表决权的万科股份
580,886,618 股，占万科总股本的 5.00%。
    2021 年 9 月 10 日，公司收到股东盈安合伙企业及其一致行动人出具的《告知函》，截至 2021 年 9
月 10 日，盈安合伙企业及其一致行动人合计拥有表决权的万科股份 585,985,518 股，占万科总股本的
5.04%。
（二）公司秘书
    现任公司秘书为朱旭女士，朱旭女士拥有香港公司治理公会（前身为“香港特许秘书公会”）会士
资格，符合《联交所上市规则》第 3.28 条的规定。同时公司聘请在香港工作的叶凯雯女士作为助理公司
秘书协助朱旭女士，叶凯雯女士也符合《联交所上市规则》第 3.28 条的规定。
    根据《联交所上市规则》第 3.29 条的要求，2021 年，朱旭女士和叶凯雯女士均接受了超过 15 个小时
之相关专业培训。
十三、员工数量、专业构成
    截至 2021 年 12 月 31 日，本集团共有在册员工 139,494 人，较上年增加 43.97%，平均年龄为 32.77
岁，平均司龄 2.52 年。其中男性员工 75,287 人，女性员工 64,207 人。前述集团在册员工不包括归属于集
团联营公司万御安防的员工 51,057 人。
    分业务系统看，构成如下：
  （一）房地产开发系统
    房地产开发系统共有员工 17,323 人，较上年减少 11.84%，平均年龄 31.96 岁，平均司龄 3.68 年。学
历构成：博士占 0.29%，硕士占 17.01%，本科占 62.48%，本科以下占 20.22%，本科及以上学历占
79.78%。
                                                99
                                                                                      万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                         0.29%
                                           20.22%                17.01%
                                                            62.48%
                                      博士        硕士      本科        本科以下
    专业构成：
                      序号           专业构成                      人数        占比      同比增减
                       1      市场营销和销售人员                    7,236      41.77%       17.56%
                       2      专业技术人员                          7,243      41.81%       -4.46%
                       3      管理类人员                            2,844      16.42%      -51.90%
   注：1、专业技术人员包括工程、设计、成本管理、采购和项目发展人员。
      2、管理类人员包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及高级管理人员。
（二）物业服务系统
    物业服务系统（不含前述万御安防人员）共有员工 106,945 人，较上年增加 58.41%，平均年龄 33.07
岁，平均司龄 2.33 年。学历构成如下：博士占 0.02%，硕士占 0.67%，本科占 19.27%，本科以下
80.03%，本科及以上学历占 19.97%。
                                                     0.02%        0.67%
                                                                    19.27%
                                              80.03%
                                           博士     硕士         本科     本科以下
（三）其他系统
                                                         100
                                                                             万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    其他系统共有员工 15,226 人，较上年增加 56.47%，平均年龄 31.67 岁，平均司龄 2.55 年，学历构成
如 下 ： 博 士 占 0.16%， 硕 士 占 7.19% ， 本 科 占 47.57% ， 本 科 以 下 占 45.08%， 本 科 及 以 上 学 历 占
54.92% 。
                                                        0.16%
                                                          7.19%
                                        45.08%
                                                                  47.57%
                                        博士     硕士      本科   本科以下
    本集团整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人
才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，在市场调查的基础上，根据本集团整体经营业绩情况确定，突
出对经营结果的劣后担当。报告期内，本集团计提职工薪酬福利合计 171.2 亿元。
    本集团始终坚信和践行“人才是万科的宝贵资本”的人才理念，通过人才发掘与培养、事人匹配等
工作，帮助一批批优秀的事业合伙人实现持续成长与发展。目前，本集团总部联合各 BG、BU 构建了以
事业合伙人制度为基础的分布式人才培育体系，形成了各具特色、百花齐放的人才培养模式。以北京区
域 BG 甲一研习社、南方区域 BG 思行学苑、上海区域 BG 浦江研习社、西南区域 BG 西南研习社、物业
BG 知之学社、印力 BU 印象书院等为代表的分布式人才培育组织，结合所在单位的战略、业务、文化，
分别开发和构建了各具特色的学习内容、学习项目、人才管理制度体系，如思行学苑“远征者计划” 、
浦江研习社“使命班事业合伙人文化轮训”、知之学社“驻场经理、片区总监岗位专业认证”等内
容；各分布式人才培育组织在统一的人才观指导下，通过差异化人才策略，不断提升员工的职业精神和
职业技能，使其得到同行和跨界领域的一致认可。
    本集团总部组织中心，基于集团视角，聚焦关键内容、关键人群、关键载体、关键组织开展各项工
作，如更新迭代“一个万科”文化价值观课程体系；邀请内外部专家学者开展 “万科大讲堂”“总部学
习日”等系列讲座，开展行业形势分享、工作原则和工作方法宣贯；组织集团校招新员工“新动力集
训”、面向核心及骨干合伙人的“珠峰行动”等项目。
    本集团秉承“人文精神”，相信“人是创新的起点，人才是理性的河流”，因此致力于“以我们的
事业为每个人提供施展才干的舞台”，为每位奋斗者创造自我挑战、不断学习和发展的机会。
十四、利润分配及分红派息预案
                                                        101
                                                                                万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    2021 年度，公司财务报告分别按照中国企业会计准则和国际财务报告准则编制并经审计师审计，公
司归属于母公司股东的净利润均为人民币 225.24 亿元，母公司净利润均为人民币 249.46 亿元。
    根据财政部《关于编制合并会计报告中利润分配问题的请示的复函》财会函[2000]7 号的要求，公司
利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2021 年度按照中国会计标准和国际财务报告准则，母公
司可分配利润情况如下：
                                                                                                           单位：元
                                         计算方法         母公司（中国会计准则）        母公司（国际财务报告准则）
 结转 2021 年初可分配利润                    A                      15,446,353,590.93             15,446,353,590.93
 分配 2020 年度股利                          B                      14,522,165,251.25             14,522,165,251.25
 2021 年度母公司实现的净利润                 C                      24,945,811,004.21             24,945,811,004.21
           母公司可分配利润             D=A-B+C                     25,869,999,343.89             25,869,999,343.89
    公司可供股东分配利润额为上述数据中母公司可分配利润，即人民币 258.70 亿元。
    根据有关法规及公司章程规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提交
2021 年度利润分配方案如下：
    1、母公司公积金已超过公司股本的 50%，本年不计提法定公积金；
    2、按照母公司净利润的 55%计提任意公积金，共计 13,720,196,052.32 元；
    3 、 按 照 母 公 司 净 利 润 的 45% 和 2020 年 度 未 分 配 利 润 共 同 作 为 分 红 基 金 的 来 源 ， 共 计
12,149,803,291.57 元。
    公司 2021 年度分红派息方案：2021 年度拟合计派发现金股息人民币 11,276,621,873.75 元（含税），
占公司 2021 年归属于母公司股东的净利润的比例为 50.06%，不送红股，不以公积金转增股本。如以
2021 年末公司总股份数 11,625,383,375 股计算，每 10 股派送人民币 9.70 元（含税）现金股息。如公司在
分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数
发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。
    剩余未分配利润 873,181,417.82 元留存到下一年。
    独立董事认为，公司 2021 年度利润分配及分红派息方案的制定符合《公司章程》及有关规定，充分
考虑各类股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。
    就本公司所知，概无股东就放弃或同意放弃任何股息订立任何安排。
    公司近三年的分红派息方案为：
             年份                                                  分红派息方案
           2020 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 12.5 元（含税）现金股息
           2019 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 10.166131 元（含税）现金股息
           2018 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 10.451020 元（含税）现金股息
    公司近三年现金分红情况：
                                                                                                       单位：元
                                                    公司合并报表中              占公司合并报表
                 现金分红金额        母公司                        占母公司净利                公司合并报表的年
    年份                                            归属于母公司股              中归属于母公司
                   （含税）          净利润                          润的比例                    度可分配利润
                                                      东的净利润                股东的净利润的
                                                        102
                                                                            万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                  比例
  2020 年度   14,522,165,251.25 40,984,723,712.04 41,515,544,941.31    35.43%         34.98% 125,056,842,434.03
  2019 年度   11,810,739,436.05 36,050,781,629.60 38,872,086,881.32    32.76%         30.38% 118,785,044,988.01
  2018 年度    11,811,892,641.07 22,986,348,424.81 33,772,651,678.61   51.39%         34.97% 103,218,024,960.16
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均归属于母公司股东净利润的比例               100.24%
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
    本公司于报告期内未实施股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施。本集团下属部分业务
实施跟投机制，部分员工参与了业务（项目）跟投。
十六、内部控制和风险管理
    2021 年，公司在董事会和内部管理层面持续完善和强化风险识别、监控和防范等职能，董事会
授权审计委员会具体负责评估并确认公司为达成战略目标所愿意接受的风险及其性质，检查和评估
公司建立的风险管理系统是否有效运行；总部负责公司层面的风险识别和防控，并逐步在各事业集
团/事业单元、一线业务单位建立风险管理职能，进行风险识别及评估工作。
    同时，本公司董事会负责按照企业内部控制规范体系的规定，建立、健全和有效实施内部控
制，并评价其有效性。董事会下设审计委员会，具体负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部
控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。
    公司每年开展内部控制自我评价，2021 年度的评价时间区间为 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月
31 日，纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通
过风险检查、内部审计、监事巡视等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评
价。
    董事会认为公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，
2021 年公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制存在重大缺陷，详见公
司于同日在巨潮资讯网披露的《2021 年度内部控制评价报告》。毕马威华振会计师事务所（特殊普
通合伙）出具了标准无保留意见的内部控制审计报告， 认为公司于 2021 年 12 月 31 日按照《企业内
部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制，详见公司于同日在
巨潮资讯网披露的《内部控制审计报告》。
    本公司制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批程序，控制及保证
各类信息以适当的方式及时、准确、完整地向外部信息使用者传递。
    董事会认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营的能力，经过认真评估，公司
目前面临的主要风险和有关应对措施如下：
（一）环境风险
                                                        103
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    公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。2021 年，国内外风险挑战依然严峻复杂，新
冠疫情对人民生活、经济运行仍然造成不可忽视的影响。同时，国家针对房地产行业出台的多项相
关政策，也对行业健康发展提出了更高要求。2021 年房地产行业下行趋势明显。
    万科成立以来，一直依靠稳健财务与经营策略多次经历行业波动。为了更好地适应环境变化，
公司坚决贯彻落实审慎的财务政策，坚持以现金流为基础，谨慎投资，聚焦市场需求坚实、前景明
朗的业务。坚持为最广泛的客户群体，提供客户愿意买单的好产品、好服务。同时通过精益运营提
升公司的效率和效益，确保经营稳健和增强自身应对外部环境不确定性的能力。
（二）项目开发风险
    在项目开发过程中，要做到严守安全与质量底线、严格成本与品质管理安全按时完成项目开发
目标面临挑战。建筑主材供应不及时、施工人员劳动熟练度不足、劳动力不足、劳资纠纷、安全意
外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等
风险。目前房地产行业建筑原材料大幅涨价，建安成本增加，项目利润水平将被进一步缩减。部分
供应商因资金问题难以正常履约，出现供货不及时现象，影响项目工期。新冠疫情依然存在不确定
性，常态化疫情防控下，可能导致项目无法正常交付的风险，对公司经营业绩和品牌声誉造成影
响。
    公司建立了项目开发过程中的质量、进度、安全、材料、成本管理等体系。各事业集团/事业单
元和一线业务单位的工程管理人员实时对安全生产、工程质量、工程进度等情况进行监控。公司实
行严格的供货商评审和工程变更管控机制，动态跟进供应商经营情况及工程情况，完善施工安全保
障措施，并设置明确的考核指标。此外，公司积极提升项目管理的科技化水平，致力于工艺改善，
落地智慧工地，持续推进工业化和智能化建造体系，广泛应用工程管理 IT 工具，在保障施工安全基
础上提高施工质量和管理效率。联合供应商打开供应链结构，共建成本管理体系，提升性价比。公
司践行“以客户为中心”的经营理念，积极开展客户满意度调查和回访，及时响应客户诉求，搭建
和持续完善线上客户服务平台，通过线上服务，不断提升改善产品与服务。
（三）新业务风险
    公司围绕“城乡建设与生活服务商”的发展战略，在租赁住宅、商业开发与运营、酒店开发与
运营、物流仓储服务、冰雪度假等领域积极为客户提供美好生活的多样化产品与服务，做“美好生
活场景师”，与城市同步发展，部分新业务已取得突破，获得客户、政府、社会、资本市场的认
可，并在行业数一数二。
    不同新业务的核心业务逻辑存在差异，所处的商业周期阶段也不尽相同。如何完善新业务的业
务发展模式，持续提升新业务经营效率效益和客户满意度，建立和巩固竞争优势，仍是公司面临的
重要任务。公司围绕自身能力，对于各项新业务在业务价值定位、客户口碑与美誉度、业务运营及
财务回报水平等方面进行积极探索，秉持为人民群众提供“好产品、好服务”的初心，持续提升各
                                          104
                                                            万科企业股份有限公司 2021 年度报告
项新业务的核心能力，并通过事业合伙人机制的深化落实、内外部能力与资源协同，促进各项新业
务尽快构建出领先的竞争优势。
（四）人才风险
    面对政策、市场环境不断发生的剧烈变化，公司在优秀人才吸引上存在较大挑战，特别是地产
行业对年轻员工的吸引力明显减弱。伴随开发业务的竞争烈度不断增强、业务复杂程度不断增加，
公司的组织资源分布仍较为分散，优势兵力未能集结，没有形成一盘棋合力。此外，面对转型发展
的任务，公司在经营性业务赛道中人才储备不足，业务转型的紧迫性与组织能力构建过程也形成了
较为明显的矛盾。
    2021 年，公司继续深化组织重建与事人匹配工作，通过设立开发经营本部，加强对开发业务的
一盘棋统筹与协同，集结优势组织资源，形成能力高地，以支持开发业务在新阶段健康发展。同
时，通过集团一盘棋组织联建模式，推动集团不同业务间的人才良性流动，支持经营性业务的组织
能力提升。
（五）合规风险
    公司的业务受到广泛的法规及政策监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房
屋销售及建筑法规，物业管理法规、个人信息与数据法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，其
要求或变动对公司亦会产生影响。公司在 2021 年积极遵守有关法律法规及政策的规定，对合法合规
要求的认知水平和管理意识不断提升。
    公司设立了专门人员对法规和政策的变化进行研究，并将相关要求及时落实到业务活动和运营
管理中。公司还邀请内、外部专家提供培训和最新政策信息，加深对政策的理解并及时作出业务符
合政策要求的调整；结合咨询外部专家，由富有经验的员工处理合规事宜；定期开展内部控制检查
和内部审计，确保管理运营遵守各项相关法规、政策及指引。
（六）信息安全风险
    在互联网、大数据、云计算时代下，保持信息系统高效良好运行、加强数据保密及个人信息安
全合规已经成为日常管理工作的重点之一。近年来，公司业务多元化程度提升，业务流程日趋复杂
多样，数据体量快速扩大，数据敏感性不断提高，国家合规监管要求日益严格，对信息系统的物理
安全、网络安全、移动应用安全提出了更高要求，也对信息系统规划、开发、运作与持续升级等一
系列工作带来挑战。
    公司持续进行信息化建设工作，涵盖各业务、各管控流程与各环节，通过集成实现各系统之间
的数据安全链路，保障数据在采集、存储、传输、处理、使用、删除过程中的安全性与合规性。同
时公司积极推进信息安全与合规工作的规划、设计及实施，制定及落实信息安全与合规管理制度、
安全策略及流程；每年通过信息安全标准认证及国家安全等级保护认证及专项工作开展，确保公司
信息安全与合规管理体系持续有效运作；规范公司内部及对外的经营管理信息传递活动；通过集中
                                          105
                                                                 万科企业股份有限公司 2021 年度报告
信息安全技术管控机制及合规检测机制，加强对客户个人信息的安全保护，通过攻防演练、红蓝对
抗机制提升公司业务系统防攻击能力，防范外部恶意入侵，降低信息安全风险，保障公司信息系统
和信息资产的安全。
（七） 舞弊风险
     大道当然，合伙奋斗是万科核心价值观。公司倡导健康阳光的企业文化，持续建设阳光照亮的
体制，要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责分离，形成各司其职、各负其责、相
互制约的工作机制。
     公司对舞弊行为秉持“零容忍”态度，设立“万科舞弊举报网”，宣传公司反舞弊政策，提供
内外畅通的渠道接收舞弊行为的举报。总部及各事业集团已设置监察审计职能，配备专职人员，履
行内部反舞弊职能，开展综合审计、专项审计与调查，发挥监督作用；通过定期和不定期的员工潜
在利益冲突申报、廉情调查、廉正承诺签署等行动以及与所有合作伙伴签订《阳光合作协议》等举
措，持续完善万科廉正体系建设，营造健康廉洁的经营环境，护航业务健康发展。
     报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。
根据审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。
十七、审计
（一）审计师聘任及酬金
     见“第五节 重大事项”之“聘任会计师事务所情况” 。
（二）董事及审计师确认
     公司所有董事均确认就编制截至 2021 年 12 月 31 日止年度账目的责任。公司审计师毕马威华振会计
师事务所（特殊普通合伙）确认于截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表的审计报告中的财务报表审计
责任。
十八、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
     根据中国证监会《关于开展上市公司治理专项行动的公告》的要求，公司组织相关部门对公司治理
问题进行自查并完成专项自查清单的填写。通过自查，公司治理整体符合要求，不存在需整改的重大问
题                                                                                              。
                                              106
                                                                                万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                      第六节 环境和社会责任
  一、重大环保问题情况
       上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
       □是√否
       受到环境保护部门行政处罚的情况：
                                                                             对上市公司生产经营的影
序号   公司或子公司名称    处罚原因          违规情形          处罚结果                               公司的整改措施
                                                                                       响
                                       垃圾清运未进行抑尘，                  公司已及时采取整改措
       唐山万科新城房地   垃圾清运未进
 1                                     违反《河北省扬尘污染    罚款 6 万     施，该项处罚事项对上市   已采取抑尘措施
         产开发有限公司     行抑尘
                                         防治办法》的规定                    公司生产经营无重大影响
                                       产生挥发性有机物废气                                         该事项为该公司收
                                       的生产和服务未在密闭                                         购前发生的处罚，
                          违反环保相关
         华胤钢结构工程                空间或者设备中进行，                  该项处罚事项对上市公司 涉案的设施设备不
 2                        法律法规等规                        罚款 23.8 万
       （中国）有限公司                建设项目发生重大变化                    生产经营无重大影响   再使用并已拆除，
                              定
                                       未重新报批环境影响评                                         整改已完成，罚款
                                             价文件等                                                   已缴纳。
                                                                                                    对屋顶风机做了降
                          违反环保相关
       成都传媒文化置业                综合体楼顶油烟风机产                  该项处罚事项对上市公司 噪隔音处理，完成
 3                        法律法规等规                         罚款 3 万
           有限公司                        生噪声不达标                        生产经营无重大影响   相关检查，并出具
                              定
                                                                                                      检测报告。
  二、社会责任情况
       公司在股东权益保护、职工权益保护、供应商、客户和消费者权益保护、环境保护与可持续发展、
  公共关系、社会公益事业等方面履行社会责任的具体情况，请参见公司于同日披露的《2021 年可持续发
  展报告》。
  三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
       公司在报告期内巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作的具体情况，请参见公司于同日披露的
  《 2021    年 可 持 续 发 展 报 告 》 “ 专 题 — 凝 心 共 筑 美 好 生 活 ” 部 分 。
                                                        107
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                                   第七节 重要事项
一、承诺事项履行情况
（一）公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告
期末尚未履行完毕的承诺事项
    深铁集团成为本集团第一大股东后，公开表示始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套
服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨
道+物业”发展模式。深铁集团于 2017 年 3 月 18 日披露详式权益变动报告书做出以下承诺，截止本报告
期末，深铁集团始终遵守其承诺。
1、关于保持公司独立性的承诺
    为保持上市公司独立性，深铁集团做出如下承诺：
    “一、上市公司的人员独立
    1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工
作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪
酬。
    2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。
    3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。
    4、本公司仅通过股东大会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制度的规定推
荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东大会或董事会干预上市公司的
人事任免。
    二、上市公司的财务独立
    1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。
    2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东大会或董事会干预上市公司的
资金使用、调度。
    3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股子公司共用银
行账户。
    4、上市公司及其控股子公司独立纳税。
    三、上市公司的机构独立
    1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分
开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。
    2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东大会及董事会干预上市公司的经营管理。
                                             108
                                                               万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    四、上市公司的业务独立
    1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。
    2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。
如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公
平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履
行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东大会以及董事会对有关涉及本
公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司
及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。
    五、上市公司的资产独立
    1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上市公司的控制
下，并为上市公司独立拥有和运营。
    2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。
    本公司将确保自身及本公司控制的企业严格遵守中国证券监督管理委员会关于上市公司独立性的相
关规定，不利用股东地位违反上市公司规范运作程序，不会越权干预上市公司及其子公司的经营管理活
动，不侵占上市公司及其子公司的利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。若违反上述承诺，本
公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责
任。”
2、关于避免同业竞争的承诺
    为保持上市公司的独立性，避免因同业竞争问题给上市公司带来不利影响，深铁集团承诺：
    “在本公司拥有万科的股东表决权的比例不低于 20%且本公司为拥有万科的股东表决权比例最高的
股东期间：
    1、本公司将本着有利于上市公司的原则，在本公司及本公司控制的企业与上市公司及其子公司因实
质或潜在的同业竞争产生利益冲突时，在合法合规的前提下优先考虑上市公司及其子公司的利益。
    2、本公司不会利用从上市公司了解或知悉的信息，协助本公司或任何第三方从事或参与与上市公司
从事的业务存在实质性竞争或潜在竞争的任何经营活动。
    3、若因本公司或本公司控制的企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承
担相应的赔偿责任。”
3、关于规范关联交易的承诺
    为规范本次权益变动完成后可能与上市公司之间产生的关联交易，深铁集团做出如下承诺：
    “1、本公司及本公司控制的企业将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利，
履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、人员、业务和机构等方面的独立性。
    2、本公司及本公司控制的企业不利用股东的地位促使上市公司股东大会或董事会通过关联交易做出
侵犯中小股东合法权益的决议。
                                            109
                                                                  万科企业股份有限公司 2021 年度报告
    3、本公司及本公司控制的企业不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他任何方式占用上市公司的资
金。
    4、如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公
正、公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关
规定履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在上市公司股东大会以及董事
会对有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并
将督促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东
的利益。
    5、本公司及本公司控制的企业将严格按照相关法律法规的规定以及上市公司的公司章程履行关联交
易决策程序以及相应的信息披露义务。
    本公司将确保自身及本公司控制的企业不通过与上市公司之间的关联交易谋求超出上述规定以外的
特殊利益，不会进行有损上市公司及其中小股东利益的关联交易。若违反上述承诺，本公司将承担相应
的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责任。
    上述承诺一经签署立即生效，至本公司不再为上市公司的关联方时失效。”
（二）公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预
测及其原因做出说明
    □ 适用 √ 不适用
二、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
    □ 适用 √ 不适用
四、董事会、监事会、独立董事对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
    □ 适用 √ 不适用
五、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    财政部发布了《企业会计准则解释第 14 号》(财会[2021]1 号)、《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金
减让会计处理规定>适用范围的通知》(财会[2021]9 号)、《企业会计准则解释第 15 号》(财会[2021] 35 号)
                                               110
                                                                              万科企业股份有限公司 2021 年度报告
中“关于资金集中管理相关列报”的规定，分别自 2021 年 1 月 26 日、2021 年 5 月 26 日及 2021 年 12 月
30 日起施行。采用上述该解释及规定未对本集团的财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
六、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    本报告期内，本公司新增 580 家子公司，减少 144 家子公司，具体情况参见 “第十二节 财务报告”
之“附注六”。
八、聘任会计师事务所情况
    2020 年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）和毕马威会计师事务所
为公司 2021 年度会计师事务所。下表为聘请会计师事务所情况：
          类型                        2021 年度                                           2020 年度
                                                               连续服务
                                                审计费用         年限                               审计费用
        审计项目               审计单位                                            审计单位
                                              （人民币万元）                                      （人民币万元）
依据中国企业会计准则编制
                         毕马威华振会计师事务                             毕马威华振会计师事务
的集团合并财务报表以及出                                        21 年
                         所（特殊普通合伙）                               所（特殊普通合伙）
具内部控制审计报告                                   1,680                                                1,680
依据国际财务报告准则编制
                         毕马威会计师事务所                     29 年     毕马威会计师事务所
的集团合并财务报表
签字会计师               周永明                                  1年      陈泳意
签字会计师               李默然                                  3年      李默然
    上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。
九、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
    □ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
    □ 适用 √ 不适用
    本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
                                                   111
                                                                                    万科企业股份有限公司 2021 年度报告
           十二、处罚及整改情况
                □ 适用 √ 不适用
                公司报告期不存在重大处罚及整改情况。
           十三、公司及其第一大股东的诚信状况
                报告期内，公司及公司第一大股东深铁集团不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期
           未清偿等情况。
           十四、重大关联交易
                □ 适用 √ 不适用
                公司报告期不存在重大关联交易。
           十五、重大合同及其履行情况
           （一）托管、承包、租赁事项情况
           1、托管情况
                本集团报告期不存在重大托管情况。
           2、承包情况
                本集团报告期不存在重大承包情况。
           3、租赁情况
                本集团报告期不存在重大租赁情况。
           （二）重大担保
           1、担保情况
                                                                                                           单位：万元
                被担保对象
序号                                         担保方            报告期末担保余额    担保类型        担保开始日      担保到期日
           (万科所占权益比例)
       Sinobird Holding             万科地产（香港）有限公司                                                               预计
 1                                                                    15,680.00   连带责任担保        2018/3/28
       Limited(100%)                (100%)                                                                           2022/12/31
       Hybest (BVI) Company         万科地产（香港）有限公司                                                               预计
 2                                                                    16,320.00   连带责任担保        2018/3/29
       Limited(100%)                (100%)                                                                           2022/12/31
                                                               112
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                被担保对象
序号                                         担保方              报告期末担保余额      担保类型        担保开始日      担保到期日
           (万科所占权益比例)
       Chericourt Company           万科海外投资控股有限公司
 3                                                                       36,145.62    连带责任担保         2020/6/17         2022/6/19
       Limited(75%)                 (75%)
                                    万科置业（香港）有限公司
       财荣有限公司（Wealth Hour    （100%）
 4                                                                      115,101.16    连带责任担保         2021/8/24         2022/8/24
       Limited）（95%）             JUBILANT CASTLE
                                    LIMITED（95%）
       丽钻有限公司（Diamond
 5                                  深圳万科发展有限公司(100%)          386,617.50    连带责任担保          2021/2/9          2022/2/8
       Huge Limited）(100%)
       Rugby Dragons (HK) Limited   深圳万物商企物业服务有限公
 6                                                                          490.00    连带责任担保         2020/5/12         2023/5/11
       （40.95%）                   司（40.95%）
       广州黄埔文冲城中村改造投资
 7                                  广州万科企业有限公司(100%)          125,000.00    连带责任担保          2020/5/6          2022/5/5
       有限公司（100%）
       上海申养投资管理股份有限公   上海万科投资管理有限公司
 8                                                                          943.00    连带责任担保       2016/12/16      2024/12/15
       司（41%）                    （100%）
       广州黄埔文冲城中村改造投资
 9                                  广州万科企业有限公司(100%)           80,000.00    连带责任担保          2020/8/4          2022/5/3
       有限公司（100%）
       云南澄江老鹰地休闲旅游度假   云南万科企业有限公司
 10                                                                       3,046.00    连带责任担保       2017/12/29      2022/12/28
       村有限公司（36%）            （100%）
       云南澄江老鹰地休闲旅游度假   云南万科企业有限公司
 11                                                                      34,419.58    连带责任担保         2018/1/19         2023/1/19
       村有限公司（36%）            （100%）
       北京恒燚企业管理有限公司     北京万科企业有限公司
 12                                                                     323,400.00    连带责任担保       2018/10/10      2023/12/31
       （100%）                     （100%）
       上海申养投资管理股份有限公   上海万科投资管理有限公司
 13                                                                         466.99    连带责任担保         2019/9/29         2027/9/28
       司（41%）                    （100%）
       上海申养投资管理股份有限公   上海万科投资管理有限公司
 14                                                                       1,933.15    连带责任担保         2019/9/29         2027/9/28
       司（41%）                    （100%）
       成都万兴产城置业有限公司
 15                                 万科企业股份有限公司                210,000.00    连带责任担保       2019/12/12      2026/12/12
       （99%）
       成都万隆产城置业有限公司
 16                                 万科企业股份有限公司                130,000.00    连带责任担保       2019/12/10      2026/12/10
       （99%）
       武汉誉天兴业置地有限公司
 17                                 万科企业股份有限公司                262,500.00    连带责任担保         2019/12/5         2026/12/5
       （99%）
       佛山市南海区万轩房地产有限
 18                                 万科企业股份有限公司                100,000.00    连带责任担保       2019/12/12      2026/12/12
       公司（100%）
       广州市万溪企业管理有限公司   广州万科企业有限公司
 19                                                                    1,353,000.00   一般担保责任         2020/12/3         2025/12/3
       （50%）                      （100%）
                                                                                                                       主合同履行期
       深圳市万科发展有限公司       深圳市万科红树湾房地产开发
 20                                                                     107,100.00    连带责任担保       2020/11/11    限届满之日后
       （100%）                     有限公司（96.12%）
                                                                                                                             两年止
       万科（重庆）企业有限公司
 21                                 万科企业股份有限公司                580,000.00    连带责任担保        2021/11/19     2036/11/19
       （100%）
                报告期内，本公司控股子公司为其他控股子公司提供 50.17 亿元担保，本公司自身向控股子公司提供
           58.00 亿元担保，未向联营公司及合营公司提供担保。各担保主体严格按照监管要求履行了相应的审批程
           序。有关具体情况详见公司在巨潮资讯网的公告。
                截至 2021 年 12 月 31 日，公司担保余额为人民币 388.22 亿元，占公司 2021 年末经审计归属于上市
           公司股东净资产的比重为 16.45%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币
                                                                 113
                                                                        万科企业股份有限公司 2021 年度报告
248.84 亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币 139.38 亿元。公司及公司
控股子公司不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
2、违规对外担保情况
    公司报告期无违规对外担保情况。
（三）其他重大合同
    公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
    报告期内，按照《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》所规定的重大事件，公司已在巨潮资
讯网进行了 披露，具体如下：
         序号        公告日期                                   公告
                                 关于“17 万科 01”、“18 万科 01”、“18 万科 02”债券购回基本方案
          1         2021-2-25
                                 的公告
          2         2021-4-20    关于董事辞职的公告
          3         2021-4-22    关于股东参与转融通证券出借业务的公告
          4         2021-4-29    关于股东所持股票权益内部调整的提示性公告
          5         2021-6-24    关于聘任刘肖先生为公司执行副总裁、首席运营官的公告
          6         2021-8-25    关于完成 H 股“以股代息”暨股本结构变化的公告
          7         2021-10-13   关于董事辞职的公告
          8         2021-11-6    关于拟分拆子公司到香港联交所上市的公告
          9         2021-12-18   关于参与投资上海城市更新引导基金的公告
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
十八、购买、出售或赎回本公司之上市证券
    报告期内本公司或本公司附属公司无其他购入、出售或赎回本公司或本公司附属公司的上市证券的
情况。
十九、优先购买权
    本集团《公司章程》并无有关本集团有责任按比例向现有股东提呈发售新股份的优先购买权规定。
                                                114
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                                       第八节 股份变动及股东情况
 一、股份变动情况
 （一）公司股份变动情况表（截至 2021 年 12 月 31 日）
                                                                                                                      单位：股
                                                                           增减变动
                                  2020 年 12 月 31 日                                                  2021 年 12 月 31 日
          股份类别                                                         （+，-）
                                  数量            比例           发行新股              其他               数量           比例
一、有限售条件股份
1.国家及国有法人持股
2.境内法人持股
3.境内自然人持股                   6,643,268        0.06%                                      0          6,643,268        0.06%
4.外资持股
有限售条件股份合计                 6,643,268       0.06%                                       0          6,643,268       0.06%
二、无限售条件股份
1.人民币普通股                 9,717,553,265      83.64%                                       0     9,717,553,265        83.59%
2.境外上市外资股               1,893,535,668      16.30%                               +7,651,174    1,901,186,842        16.35%
无限售条件股份合计            11,611,088,933      99.94%                               +7,651,174   11,618,740,107       99.94%
三、股份总数                  11,617,732,201     100.00%                               +7,651,174   11,625,383,375      100.00%
      注： 1、2021 年 8 月，公司 H 股股东“以股代息”选择权实施完毕，公司新增 H 股股份 7,651,174
                  股，详见本部分之“证券发行与上市情况”。
 （二）报告期内限售股份变动情况表
                                                                                                                      单位：股
                          上年末限售     本年解除限售       本年增加限售     本年末限售
         股东名称                                                                              限售原因          解除限售日期
                            股数             股数               股数           股数
  郁亮                       5,479,684                  0              0         5,479,684                   按照《深圳证券
                                                                                                             交易所上市公司
  解冻                       1,118,059                  0              0         1,118,059     担任公司董    自律监管指引第
  阙东武                       45,525                   0              0              45,525   事、监事      10 号 — — 股 份
                                                                                                             变动管理》规定
           合计              6,643,268                  0              0         6,643,268                   执行
 二、证券发行与上市情况
 （一）报告期内证券发行情况
      √适用 □不适用
      1、H 股“以股代息”
      公司 2020 年度股东大会、2021 年第一次 A 股类别股东大会及 2021 年第一次 H 股类别股东大会审议
 通过了《关于 2020 年度利润分配拟在 H 股实行“以股代息”的议案》，公司据此在 2020 年度利润分配
 中赋予 H 股股东“以股代息”的选择权。部分 H 股股东选择了“以股代息”，公司由此新增 H 股股份
                                                              115
                                                                                           万科企业股份有限公司 2021 年度报告
7,651,174 股，并已于 2021 年 8 月 25 日在联交所上市交易。本次新增股份后，公司已发行股份总数由
11,617,732,201 股增加至 11,625,383,375 股，其中已发行 H 股总数由 1,893,535,668 股增加至 1,901,186,842
股，已发行 A 股总数保持不变，仍为 9,724,196,533 股。
    2、发行债券
    2021 年，公司面向合格投资者公开发行三期公司债券，共计 75.66 亿元。
                                                                       债券规模
            序号          发行完成日               债券简称                             票面利率           期限
                                                                       （亿元）
               1                                   21 万科 01             19              3.38%           3+2 年
                       2021 年 1 月 22 日
               2                                   21 万科 02             11              3.98%           5+2 年
               3                                   21 万科 03             10              3.40%           3+2 年
                       2021 年 5 月 20 日
               4                                   21 万科 04             5.66            3.70%           5+2 年
               5                                   21 万科 05             23              3.19%           3+2 年
                       2021 年 7 月 26 日
               6                                   21 万科 06              7              3.49%           5+2 年
（二）公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
    股本变动见本章节“H 股以股代息”。
（三）截至报告期末公司无内部职工股。
三、股东情况介绍（截至 2021 年 12 月 31 日）
（一）股东情况表
                                                                                                                        单位：股
2021 年末      542,000 户（其中 A 股 541,943 户，        2022 年 2 月 28 日           518,053 户（其中 A 股 517,996 户，H 股 57
股东总数       H 股 57 户）                                  股东总数                 户）
                                                     前 10 名股东持股情况
                                                                                                         持有有
                                            股东        持股                          报告期内增减变     限售条    质押或冻结
               股东名称                                                持股总数
                                            性质        比例                              动情况         件股份    的股份数量
                                                                                                         数量
                                        境内国有
深铁集团                                               27.89%         3,242,810,791                  0        0               0
                                          法人
HKSCC NOMINEES LIMITED                  境外法人       16.35%         1,901,059,172         +7,606,798        0               0
                                        境内一般
盈嘉众合伙企业                                          3.77%          438,703,992                   -        0     438,703,992
                                          法人
香港中央结算有限公司                    境外法人        2.93%          340,662,342        -194,753,361        0               0
                                        境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司                            1.60%          185,478,200          -4,087,800        0               0
                                          法人
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项       基金、理
                                                        1.26%          146,255,820                   0        0               0
资产管理计划                            财产品等
                                        境内国有
中国证券金融股份有限公司                                1.14%          132,669,394                   0        0               0
                                          法人
                                        境内一般
盈安合伙企业                                            1.05%          122,230,826        + 57,230,800        0      92,230,826
                                          法人
                                        基金、理
新华人寿保险股份有限公司－分红－                        0.70%           81,623,145                   -        0               0
                                        财产品等
                                                                116
                                                                                  万科企业股份有限公司 2021 年度报告
个人分红-018L-FH002 深
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投       基金、理
                                                     0.68%       78,988,122      +29,633,253           0              0
资混合型证券投资基金                   财产品等
战略投资者或一般法人因配售新股成
                                       无
为前 10 名股东的情况
                                             前 10 名无限售条件股东持股情况
                股东名称                     持有无限售条件股份数量                            股份种类
深铁集团                                                       3,242,810,791                     A股
HKSCC NOMINEES LIMITED                                         1,901,059,172                     H股
盈嘉众合伙企业                                                  438,703,992                      A股
香港中央结算有限公司                                            340,662,342                      A股
中央汇金资产管理有限责任公司                                    185,478,200                      A股
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
                                                                146,255,820                      A股
资产管理计划
中国证券金融股份有限公司                                        132,669,394                      A股
盈安合伙企业                                                    122,230,826                      A股
新华人寿保险股份有限公司－分红－
                                                                 81,623,145                      A股
个人分红-018L-FH002 深
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投
                                                                 78,988,122                      A股
资混合型证券投资基金
                                       “盈嘉众合伙企业”和“盈安合伙企业”为一致行动人。除上述之外，公司未知
上述股东关联关系或一致行动的说明       上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行
                                       动人。
                                       深铁集团拟继续开展转融通证券出借业务，以所持有的不超过 97,241,965 股公司
                                       A 股股份（不超过公司 A 股股份的 1%），约占公司总股本的 0.836%，实施转融
参与融资融券业务股东情况说明
                                       通证券出借业务，出借股份的所有权不会发生转移。详见公司于 2021 年 12 月 8
                                       日披露的《关于股东开展转融通证券出借业务相关进展的公告》。
参与约定购回交易的股东                 无
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
注 3：上表中 2021 年末和 2022 年 2 月 28 日 A 股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
       截至 2021 年 12 月 31 日，公司总股数为 11,625,383,375 股，其中 A 股 9,724,196,533 股，H 股
1,901,186,842 股。
（二）报告期末前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
                                                                                                  单位：股
         有限售条件    持有的有限售条件股             可上市              新增可上市交易
序号                                                                                                限售条件
         股东名称            份数量                 交易时间                股份数量
 1       郁亮                    5,479,684
                                                                                               按照深交所相关规定，
 2       解冻                    1,118,059             —                      —
                                                                                                 所持股份被限售。
 3       阙东武                    45,525
        合计                     6,643,268
（三）控股股东和实际控制人情况
       公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（四）公司第一大股东累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
                                                         117
                                                                 万科企业股份有限公司 2021 年度报告
   □ 适用 √ 不适用
（五）持股 10%以上股东情况
   截至 2021 年 12 月 31 日，深铁集团持有公司 A 股股份 3,242,810,791 股，占公司股份总数的
27.89%，为公司的第一大股东。具体如下：
                        深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
                                               100%
                                  深圳市地铁集团有限公司
                                               27.89%
                                   万科企业股份有限公司
   深铁集团基本情况如下：
   注册时间：1998 年 7 月 31 日
   注册资本：人民币 4,594,316 万元
   法定代表人：辛杰
   注册地址：深圳市福田区福中一路 1016 号地铁大厦
   经营范围：
    轨道交通等政府投资决策项目的规划、设计、建设、融资、运营、资源开发与经营、配置土地及物
业开发与经营；
   (一) 投资兴办各类实业项目（专营、专卖、专控项目另行申请）；
   (二) 国内商业、物资供销业（专营、专卖、专控项目另行申请）；
   (三) 设计、制作、发布、代理国内外广告业务；
   (四) 物业管理；
   (五) 轨道交通相关业务咨询及教育培训。
（六）控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
   □ 适用 √ 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
   □ 适用 √ 不适用
                                                118
                                                                      万科企业股份有限公司 2021 年度报告
五、《证券及期货条例》规定的主要股东及其他人士持股情况
    就本公司董事所知，截止 2021 年 12 月 31 日，按照《证券及期货条例》（香港法例第 571 章）相关
规定，除本公司董事、监事或最高行政人员以外，公司主要股东拥有公司权益或淡仓情况如下：
                                                                占公司已发   占公司已发
                                                                                           占公司已发
   股东          身份                             权益   股份   行 A 股股    行 H 股股本
                              股份数量（股）                                               行股本总额
   名称      （权益类别）                         性质   类别   本总额的百   总额的百分
                                                                                           的百分比
                                                                  分比           比
深铁集团       实益持有人         3,242,810,791   好仓   A股        33.35%             -       27.89%
深圳盈安财                          561,739,618   好仓   A股         5.78%             -        4.83%
             所控制的法团的
务顾问有限
                 权益
  公司                               24,245,900   好仓   H股             -         1.28%        0.21%
                                      9,128,061   好仓   H股             -         0.48%        0.08%
             所控制的法团的
 Citigroup       权益
                                      9,266,211   淡仓   H股             -         0.49%        0.08%
    Inc.
             核准借出代理人         274,922,145   好仓   H股             -       14.46%         2.36%
                                     94,840,432   好仓   H股             -         4.99%        0.82%
BlackRock,   所控制的法团的
   Inc.          权益
                                      1,931,226   淡仓   H股             -         0.10%        0.02%
    除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事、监事及最高行政人员）根据香港《证券与期货
条例》和《联交所上市规则》应披露权益或淡仓等情况。
六、按照《联交所上市规则》关于公众持股量的说明
    截止本公告披露日，公司在联交所主板上市的 H 股共 1,901,186,842 股，全部为公众持股，占公司总
股本的 16.35%。公司 H 股在联交所主板上市时已取得严格遵守《联交所上市规则》第 8.08（1）（b）条
下的 H 股占公司总股本比例的豁免，截止本公告披露日公司公众持股量符合要求。
                                                  119
                                                                        万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                     第九节 监事会报告
    2021 年，公司监事会按照《公司法》、《公司章程》等有关规定和要求，坚守公司的文化和价值
观，认真履行监事会职责，切实维护了公司、股东和员工的利益。现将 2021 年度监事会的主要工作汇报
如下：
一、会议召开情况
    2021 年，公司监事会共召开 5 次会议，审议通过 28 项议案，有关会议及决议情况如下：
（一）第十届监事会第四次会议
    第十届监事会第四次会议于 2021 年 3 月 30 日召开，会议审议并通过了以下议案：
      序号                                      议案
        1    2020 年度报告及摘要
        2    2020 年度经审计的财务报告
        3    2020 年监事会报告
        4    2021 年度公司工作重点
        5    关于计提和核销 2020 年度减值准备的议案
        6    2020 年度利润分配预案
        7    关于 2020 年度利润分配拟在 H 股实行“以股代息”的议案
        8    2020 年度内部控制自我评价报告
        9    关于续聘 2021 年度会计师事务所的议案
        10   关于确认 2020 年度经济利润奖金的议案
        11   关于公司年度奖金方案的补充议案
        12   2020 年度可持续发展报告
        13   关于提请股东大会再次授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案
        14   关于提请股东大会授权公司对控股子公司提供担保的议案
（二）第十届监事会第五次会议
    第十届监事会第五次会议于 2021 年 4 月 22 日召开，会议审议并通过了以下议案：
      序号                                     议案
        1    2021 年第一季度报告及财务报表
        2    关于授权总裁决策供应链合作业务相关事项的议案
        3    关于购买董事、监事、高级管理人员责任险的议案
（三）第十届监事会第六次会议
    第十届监事会第六次会议于 2021 年 8 月 27 日召开，会议审议并通过了以下议案：
      序号                                      议案
        1    2021 年半年度报告、摘要、财务报告和业绩公告
        2    2021 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
（四）第十届监事会第七次会议
    第十届监事会第七次会议于 2021 年 10 月 28 日召开，会议审议并通过了以下议案：
      序号                                     议案
        1    2021 年第三季度报告及财务报表
        2    关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案
                                                   120
                                                                        万科企业股份有限公司 2021 年度报告
（五）第十届监事会第八次会议
    第十届监事会第八次会议于 2021 年 11 月 5 日以通讯表决方式审议通过了以下议案：
      序号                                      议案
             关于万物云境外上市符合 《关于规范境内上市公司所属企业到境外上市有关问题
       1
             的通知》的议案
       2     关于万物云首次公开发行并境外上市方案的议案
       3     关于万物云上市后公司维持独立上市地位承诺的议案
       4     关于万物云上市后公司持续盈利能力的说明与前景的议案
       5     关于公司持有的万物云股份申请“全流通”的议案
             关于提请股东大会授权董事会及董事会授权人士全权办理与万物云境外上市有关
       6
             事宜的议案
       7     关于分拆万物云境外上市仅向公司 H 股股东提供保证配额的议案
二、监事履职情况
    报告期内，监事会召开的 5 次会议均按照《公司章程》规定召开，并由全体有权参与的监事亲自出
席会议。此外，监事积极列席董事会会议，部分监事出席了公司股东大会，对监督事项无异议。
三、巡查和巡视情况
    2021 年，公司监事会加强对各 BG、BU 的检查和巡视，通过现场走访、约谈、座谈、培训、审计、
调查等方式，对 BG、BU 经营管理、风险管理、内部控制、管理层履职、股东及员工权益保护等情况进
行检查和督导，涵盖财务、投资、营销、招商、工程成本等多个领域，督促有关人员认真尽职，控制风
险，完善内部控制建设，防范职业道德风险。
四、对公司有关事项的意见
（一）公司依法运作情况
    2021 年，监事会成员继续通过列席公司经营决策会、董事会等重要会议、审阅专项报告以及现场巡
视、访谈等方式对公司运营情况进行监督。监事会认为公司股东大会和董事会的决策程序合法，公司董
事会和经营管理团队切实有效地履行了股东大会的各项决议，符合法律、法规和公司章程的有关规定；
未发现董事及高级管理人员在执行公司职务时有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
    监事会审阅了公司内部控制自我评价报告、毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制审
计报告和公司企业管治报告，认为报告如实反映了公司治理、风险管理和内部控制的现状，同意披露有
关报告。
                                                  121
                                                               万科企业股份有限公司 2021 年度报告
（二）检查公司财务的情况
    2021 年，监事会继续通过审阅财务报告、巡视等方式检查公司财务状况，对公司经营和风险情况进
行监控。监事会对定期报告出具了审核意见，认为公司董事会编制和审议定期报告的程序符合法律、行
政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
（三）内控体系建设情况
    监事会认为，公司已建立了完整、规范、有效的内部控制体系并正严格执行，内部控制制度的建立
健全符合相关法律、法规的规定和要求，能够保障公司实现经营与发展的战略目标。公司内部控制评价
报告全面、客观、真实地反映了公司治理和内部控制的实际情况，公司内部控制建设不断健全与完善。
    2022 年，公司监事会将围绕公司的整体经营目标和重点工作，按照《公司法》、《证券法》、《公
司章程》及上市规则等有关规定恪尽职守，忠实、勤勉地履行监督职责，督促公司规范运作，维护和保
障公司、股东和员工等利益相关方的利益。
                                            122
                                                                             万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                     第十节 债券相关情况
一、企业债券
    □适用 √不适用
二、公司债券
    √适用 □ 不适用
（一） 公司债券基本信息
                                                                                                   单位：万元
                    债券   债券                                                                还本付    交易
    债券名称                           发行日        起息日      到期日     债券余额   利率
                    简称   代码                                                                息方式    场所
万科企业股份有限                    2017 年 7 月
                   17 万                            2017 年 7   2022 年 7
公司 2017 年公司           112546   14 日至 2017                              819.43   1.90%
                   科 01                            月 18 日    月 18 日
债券（第一期）                      年 7 月 18 日
万科企业股份有限
公司 2019 年面向                    2019 年 9 月
                   19 万                            2019 年 9   2024 年 9
合格投资者公开发           112976   25 日至 2019                             250,000   3.55%
                   科 02                            月 26 日    月 26 日
行住房租赁专项公                    年 9 月 26 日
司债券(第二期)
万科企业股份有限
公司 2020 年面向                    2020 年 3 月
                   20 万                            2020 年 3   2025 年 3
合格投资者公开发           149056   13 日至 2020                             150,000   3.02%   采用单
                   科 01                            月 16 日    月 16 日
行公司债券(第一                     年 3 月 16 日                                              利按年
期) （品种一）                                                                                 计息，
万科企业股份有限                                                                               不计复
公司 2020 年面向                    2020 年 3 月                                               利，每
                   20 万                            2020 年 3   2027 年 3
合格投资者公开发           149057   13 日至 2020                             100,000   3.42%   年付息
                   科 02                            月 16 日    月 16 日
行公司债券(第一                     年 3 月 16 日                                              一次，
期) （品种二）                                                                                 到期一    深交
万科企业股份有限                                                                               次   还   所
公司 2020 年面向                    2020 年 5 月                                               本，最
                   20 万                            2020 年 5   2025 年 5
合格投资者公开发           149123   18 日至 2020                             100,000   2.56%   后一期
                   科 03                            月 19 日    月 19 日
行公司债券(第二                     年 5 月 19 日                                              利息随
期) （品种一）                                                                                 本金的
万科企业股份有限                                                                               兑付一
公司 2020 年面向                    2020 年 5 月                                               起   支
                   20 万                            2020 年 5   2027 年 5
合格投资者公开发           149124   18 日至 2020                             150,000   3.45%   付。
                   科 04                            月 19 日    月 19 日
行公司债券(第二                     年 5 月 19 日
期) （品种二）
万科企业股份有限
公司 2020 年面向                    2020 年 6 月
                   20 万                            2020 年 6   2025 年 6
合格投资者公开发           149141   18 日至 2020                              80,000   3.20%
                   科 05                            月 19 日    月 19 日
行公司债券(第三                     年 6 月 19 日
期) （品种一）
万科企业股份有限
                                    2020 年 6 月
公司 2020 年面向   20 万                            2020 年 6   2027 年 6
                           149142   18 日至 2020                             120,000   3.90%
合格投资者公开发   科 06                            月 19 日    月 19 日
                                    年 6 月 19 日
行公司债券(第三
                                                     123
                                                                              万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                    债券   债券                                                                 还本付   交易
    债券名称                           发行日         起息日      到期日     债券余额   利率
                    简称   代码                                                                 息方式   场所
期) （品种二）
万科企业股份有限
公司 2020 年面向                    2020 年 11 月    2020 年     2025 年
                   20 万
合格投资者公开发           149296   12 日至 2020     11 月 13    11 月 13      38,100   3.50%
                   科 07
行公司债券(第四                     年 11 月 13 日   日          日
期) （品种一）
万科企业股份有限
公司 2020 年面向                    2020 年 11 月    2020 年     2027 年
                   20 万
合格投资者公开发           149297   12 日至 2020     11 月 13    11 月 13     160,000   4.11%
                   科 08
行公司债券(第四                     年 11 月 13 日   日          日
期) （品种二）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
                                    2021 年 1 月
合格投资者公开发   21 万                             2021 年 1   2024 年 1
                           149357   21 日至 2021                              190,000   3.38%
行住房租赁专项公   科 01                             月 22 日    月 22 日
                                    年 1 月 22 日
司债券(第一期)
（品种一）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
                                    2021 年 1 月
合格投资者公开发   21 万                             2021 年 1   2028 年 1
                           149358   21 日至 2021                              110,000   3.98%
行住房租赁专项公   科 02                             月 22 日    月 22 日
                                    年 1 月 22 日
司债券(第一期)
（品种二）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
                                    2021 年 5 月
合格投资者公开发   21 万                             2021 年 5   2026 年 5
                           149477   19 日至 2021                              100,000   3.40%
行住房租赁专项公   科 03                             月 20 日    月 20 日
                                    年 5 月 20 日
司债券(第二期)
（品种一）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
                                    2021 年 5 月
合格投资者公开发   21 万                             2021 年 5   2028 年 5
                           149478   19 日至 2021                               56,600   3.70%
行住房租赁专项公   科 04                             月 20 日    月 20 日
                                    年 5 月 20 日
司债券(第二期)
（品种二）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
                                    2021 年 7 月
专业投资者公开发   21 万                             2021 年 7   2026 年 7
                           149567   23 日至 2021                              230,000   3.19%
行住房租赁专项公   科 05                             月 26 日    月 26 日
                                    年 7 月 26 日
司债券（第三期）
（品种一）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
                                    2021 年 7 月
专业投资者公开发   21 万                             2021 年 7   2028 年 7
                           149568   23 日至 2021                               70,000   3.49%
行住房租赁专项公   科 06                             月 26 日    月 26 日
                                    年 7 月 26 日
司债券（第三期）
（品种二）
万科企业股份有限
公司 2022 年面向                    2022 年 3 月 3
                   22 万                             2022 年 3   2025 年 3
专业投资者公开发           149814   日至 2022 年 3                             89,000   3.14%
                   科 01                             月4日       月4日
行公司债券（第一                    月4日
期）（品种一）
                                                      124
                                                                              万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                    债券   债券                                                                 还本付   交易
    债券名称                           发行日         起息日      到期日     债券余额   利率
                    简称   代码                                                                 息方式   场所
万科企业股份有限
公司 2022 年面向                    2022 年 3 月 3
                   22 万                             2022 年 3   2027 年 3
专业投资者公开发           149815   日至 2022 年 3                            110,000   3.64%
                   科 02                             月4日       月4日
行公司债券（第一                    月4日
期）（品种二）
                                    公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结
投资者适当性安排（如有）
                                    算有限责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的专业投资者公开发行。
适用的交易机制                      集中竞价交易和大宗交易方式
是否存在终止上市交易的风险（如
                                    不适用
有）和应对措施
（二） 逾期未偿还债券
    □ 适用 √不适用
（三） 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
    √适用 □ 不适用
    18 万科 01 起息日为 2018 年 8 月 9 日，债券期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投
资者回售选择权。2021 年 6 月，公司决定对 18 万科 01 回售，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳
分公司提供的数据，18 万科 01 的回售数量为 6,736,198 张，回售金额为 673,619,800.00 元（不包含利
息），本次有效回售后剩余未回售数量为 0 张。2021 年 8 月 9 日为回售资金到账日，公司已对有效申报
回售的 18 万科 01 债券持有人支付本金及当期利息，18 万科 01 已于当日从深交所摘牌。
    18 万科 02 起息日为 2018 年 10 月 29 日，债券期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和
投资者回售选择权。2021 年 9 月，公司决定对 18 万科 02 回售，根据中国证券登记结算有限责任公司深
圳分公司提供的数据，18 万科 02 的回售数量为 8,920,366 张，回售金额为 892,036,600.00 元（不包含利
息），本次有效回售后剩余未回售数量为 0 张。2021 年 10 月 29 日为回售资金到账日，公司已对有效申
报回售的 18 万科 02 债券持有人支付本金及当期利息，18 万科 02 已于当日从深交所摘牌。
    19 万科 01 起息日为 2019 年 2 月 26 日，债券期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投
资者回售选择权。2022 年 1 月，公司决定对 19 万科 01 回售，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳
分公司提供的数据，19 万科 01 的回售数量为 19,970,000 张，回售金额为 1,997,000,000.00 元（不包含利
息），本次有效回售后剩余未回售数量为 30,000 张。2022 年 2 月 28 日为回售资金到账日，公司已对有效
申报回售的 19 万科 01 债券持有人支付本金及当期利息。鉴于本期债券存续规模较小，经公司与存续债
券的债券持有人达成一致，公司已于 2022 年 3 月 7 日提前兑付本期债券并于当日从深交所摘牌。
                                                      125
                                                                            万科企业股份有限公司 2021 年度报告
（四） 中介机构的情况
     债券项目名称              名称                 办公地址        签字会计师姓名   联系人      联系电话
17 万科 01、19 万科                        广东省深圳市福田区中心
                        中信证券股份有限公
02、20 万科 01、20 万                      三路 8 号卓越时代广场   -               杨芳       021-20262380
                        司
科 02、20 万科 03、20                      （二期）北座
万科 04、20 万科 05、   毕马威华振会计师事
                                           北京东长安街 1 号东方广 房炅、陈泳意、
20 万科 06、20 万科     务所（特殊普通合                                           李默然     0755-25473335
                                           场毕马威大楼 8 层       李默然
07、20 万科 08、21 万   伙）
科 01、21 万科 02、21
万科 03、21 万科 04、
                                             深圳市福田区益田路 6001
21 万科 05、21 万科     广东信达律师事务所                            -           王翠萍      13480145387
                                             号太平金融大厦 11、12 层
06、22 万科 01、22 万
科 01、22 万科 02
17 万科 01、19 万科
02、20 万科 01、20 万
科 02、20 万科 03、20
                        中诚信国际信用评级 北京市东城区南竹杆胡同
万科 04、20 万科 05、                                             -               石炻        010-85172818
                        有限责任公司       2 号 1 幢 60101
20 万科 06、20 万科
07、20 万科 08、21 万
科 01、21 万科 02
21 万科 03、21 万科
04、21 万科 05、21 万   联合资信评估股份有 北京市朝阳区建外大街 2
                                                                      -           刘登        18566603268
科 06、22 万科 01、22   限公司             号 PICC 大厦 12 层
万科 02
    报告期内上述机构是否发生变化
    □ 是 √否
（五） 募集资金使用情况
    报告期内，公司按照募集说明书规定的用途使用募集资金，不存在变更募集资金用途的情况。
（六） 报告期内信用评级结果调整情况
    □ 适用 √不适用
（七） 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益
        的影响
    √适用 □ 不适用
    报告期内，公司发行的公司债券未提供担保。
    公司债券的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集团财务结构保持
稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对公司债券的本息偿付提供了有力的保障。
    报告期内，公司债券的偿债计划及偿债保障措施未发生重大变化。
三、非金融企业债务融资工具
    √适用 □ 不适用
（一）非金融企业债务融资工具基本信息
                                                        126
                                                                                      万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                                                                                          债券余                还本付   交易
   债券名称         债券简称     债券代码       发行日           起息日      到期日                   利率
                                                                                            额                  息方式   场所
万科企业股份有                               2021 年 1 月
                   21 万科                                      2021 年 1   2024 年 1
限公司 2021 年度                 102100209   27 日至 2021                                 200,000     3.76%
                   MTN001                                        月 29 日    月 29 日
第一期中期票据                               年 1 月 29 日
                                                                                                                采用单
万科企业股份有                                2021 年 4 月                                                      利按年
                   21 万科                                      2021 年 4   2024 年 4
限公司 2021 年度                 102100912   28 日-2021 年                                200,000     3.52%     计息，
                   MTN002                                        月 29 日    月 29 日
第二期中期票据                                 4 月 29 日                                                       不计复
                                                                                                                利，每
万科企业股份有                               2021 年 9 月 2                                                     年付息   中国
                   21 万科                                      2021 年 9   2024 年 9
限公司 2021 年度                 102101821    日-2021 年 9                                200,000     3.08%     一次，   银行
                   MTN003                                        月6日       月6日
第三期中期票据                                   月3日                                                          到期一   间市
万科企业股份有                                2022 年 1 月                                                      次还     场交
                   22 万科                                      2022 年 1   2025 年 1                           本，最   易商
限公司 2022 年度                 102280222   25 日-2022 年                                300,000     2.95%
                   MTN001                                        月 27 日    月 27 日                           后一期   协会
第一期中期票据                                 1 月 26 日
                                                                                                                利息随
万科企业股份有                                2022 年 2 月                                                      本金的
                   22 万科                                      2022 年 2   2025 年 2
限公司 2022 年度                 102280265   14 日-2022 年                                300,000     2.98%     兑付一
                   MTN002                                        月 16 日    月 16 日
第二期中期票据                                 2 月 15 日                                                       起支
                                                                                                                付。
万科企业股份有                                2022 年 2 月
                   22 万科                                      2022 年 2   2025 年 2
限公司 2022 年度                 102280364   23 日-2022 年                                200,000      3.0%
                   MTN003                                        月 25 日    月 25 日
第三期中期票据                                 2 月 24 日
                                             中期票据面向全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者
投资者适当性安排（如有）
                                             除外）发行
适用的交易机制                               不涉及
是否存在终止上市交易的风险（如有）和应
                                             不适用
对措施
（二）逾期未偿还债券
    □适用 √不适用
（三）发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
    □适用 √不适用
（四）中介机构的情况
              债券项目名称             名称               办公地址                联系人             联系电话
                               中国工商银行股份有 深圳市深南东路 5055 号金
         21 万科 MTN001                                                            徐超             15818580898
                               限公司             融中心北座 12 楼
         21 万科 MTN001、
                                                  北京市朝阳区朝阳门北大
         21 万科 MTN002、      兴业银行股份有限公
                                                  街 20 号兴业银行大厦 15          徐豪            010-89926522
         21 万科 MTN003、      司
                                                  楼
         22 万科 MTN002
         21 万科 MTN002、
                               中国银行股份有限公 北京市西城区复兴门内大
         21 万科 MTN003、                                                         谢智健           010-66592416
                               司                 街1号
         22 万科 MTN001
                               招商银行股份有限公 深圳市福田区 2016 号招行
         22 万科 MTN001                                                           罗莹莹        0755-88026159
                               司                 深圳分行大厦 22 层
         22 万科 MTN002        中国民生银行股份有 深圳市福田区海田路民生          魏映竹        0755-82806447
                                                          127
                                                                         万科企业股份有限公司 2021 年度报告
                          限公司               金融大厦
                          中国农业银行股份有   北京市东城区建国门内大
       22 万科 MTN003                                                    范楷      010-85209781
                          限公司               街 69 号农业银行
                          平安银行股份有限公   深圳市罗湖区深南东路
       22 万科 MTN003                                                   乐秀磬     021-50979147
                          司                   5047 号
       21 万科 MTN001、
       21 万科 MTN002、
                                             北京市朝阳区朝阳门南大
       21 万科 MTN003、
                          北京大成律师事务所 街 10 号兆泰国际中心 B     成祥波     13161988499
       22 万科 MTN001、
                                             座 16-21 层
       22 万科 MTN002、
       22 万科 MTN003
                          中诚信国际信用评级 北京市东城区南竹杆胡同
       21 万科 MTN001                                                    石炻      010-85172818
                            有限责任公司         2 号 1 幢 60101
       21 万科 MTN002、
       21 万科 MTN003、
                          联合资信评估股份有 北京市朝阳区建外大街 2
       22 万科 MTN001、                                                  刘登      18566603268
                                限公司         号 PICC 大厦 12 层
       22 万科 MTN002、
       22 万科 MTN003
   报告期内上述机构是否发生变化
   □是√否
（五）募集资金使用情况
   报告期内，公司按照募集说明书规定的用途使用募集资金，不存在变更募集资金用途的情况。
（六）报告期内信用评级结果调整情况
   □适用 √不适用
（七）担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益
的影响
   √适用 □ 不适用
   报告期内，公司发行的非金融企业债务融资工具未提供担保。
   非金融企业债务融资工具的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集
团财务结构保持稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对非金融企业债务融资工具的
本息偿付提供了有力的保障。报告期内，非金融企业债务融资工具的偿债计划及偿债保障措施未发生重
大变化。
四、可转换公司债券
   □适用 √不适用
   报告期公司不存在可转换公司债券。
                                                     128
                                                                 万科企业股份有限公司 2021 年度报告
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
    □适用 √不适用
六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况
    □适用 √不适用
七、报告期内是否有违反规章制度的情况
    □ 是 √否
八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
             项目          本报告期末                 上年末               本报告期末比上年末增减
流动比率                                    1.22                    1.17                        4.57%
资产负债率                               79.74%                  81.28%            下降 1.54 个百分点
速动比率                                    0.40                    0.41                       -1.38%
                           本报告期                  上年同期              本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润
                                  3,789,029.74             5,797,920.32                      -34.65%
（万元）
EBITDA 全部债务比                           0.04                    0.06                     -30.70%
利息保障倍数                                5.56                    7.20                     -22.71%
现金利息保障倍数                            3.40                    7.72                     -55.93%
EBITDA 利息保障倍数                         6.37                    7.80                     -18.34%
贷款偿还率                              100.00%                 100.00%
利息偿付率                              100.00%                 100.00%
                                               129
                    万科企业股份有限公司 2021 年度报告
第十一节 财务报告
       130
       万科企业股份有限公司
        自 2021 年 1 月 1 日
至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
                131
                                      审计报告
                                                               毕马威华振审字第 2202191 号
万科企业股份有限公司全体股东：
    一、审计意见
    我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括 2021 年
12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现
金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
    我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准
则 (以下简称“企业会计准则”) 的规定编制，公允反映了贵公司 2021 年 12 月 31 日的合并及
母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
    二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按
照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我
们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
    三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
                                         132
                                  审计报告 (续)
                                                                  毕马威华振审字第 2202191 号
  三、关键审计事项 (续)
存货的可变现净值的评估
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 10 所述的会计政策及
“五、合并财务报表项目附注”注释 7。
关键审计事项                                   在审计中如何应对该事项
2021 年 12 月 31 日，贵公司及其子公司          与评价存货的可变现净值相关的审计程序
(以下合称“贵集团”) 已完工开发产品、          中包括以下程序：
在建开发产品及拟开发产品 (以下统称“存
                                                评价管理层与编制和监督管理预算及预
货”) 的账面价值合计金额重大。该等存货
                                                 测各存货项目的建造和其他成本相关的
按照成本与可变现净值孰低计量。
                                                 关键内部控制的设计和运行有效性；
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可
                                                在抽样的基础上对存货项目进行实地观
变现净值。
                                                 察，并询问管理层这些存货项目的进度
在确定存货可变现净值过程中，管理层需对           和各项目最新预测所反映的总开发成本
每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状           预算；
态时将要发生的建造成本作出最新估计，并
                                                评价管理层所采用的估值方法，并将估
估算每个存货项目的预期未来净售价 (参考
                                                 值中采用的关键估计和假设，包括与平
附近地段房地产项目的最近交易价格) 和未
                                                 均净售价有关的关键估计和假设，与市
来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉
                                                 场可获取数据和贵集团的销售预算计划
及重大的管理层判断和估计。
                                                 进行比较；
由于存货对贵集团资产的重要性，且估计存
                                                将各存货项目的估计建造成本与贵集团
货项目达到完工状态时将要发生的建造成本
                                                 的最新预算进行比较，并将截止 2021
和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到
                                                 年 12 月 31 日发生的成本与截止 2020
当前的经济环境在各个城市推出的各种应对
                                                 年 12 月 31 日做出的预算进行比较，以
房地产市场的措施，我们将对贵集团存货的
                                                 评价管理层预测的准确性和预算过程；
可变现净值的评估识别为关键审计事项。
                                                进行敏感性分析，以确定关键估计和假
                                                 设单独或组合出现何种程度的变化会导
                                                 致存货发生重大错报，并考虑关键估计
                                                 和假设出现此类变动的可能性以及潜在
                                                 的管理层偏向。
                                         133
                                     审计报告 (续)
                                                                 毕马威华振审字第 2202191 号
  三、关键审计事项 (续)
土地增值税的计提
请参阅财务报表附注“四、税项”注释 1 及“五、合并财务报表项目附注”注释 28、29、
42。
关键审计事项                                    在审计中如何应对该事项
贵集团应缴纳的主要税项之一为土地                与评价土地增值税的计提相关的审计程序中
增值税。                                        包括以下程序：
贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额           评价管理层与计量预计的土地增值税相
按照超率累进税率 30% - 60%缴纳土地增              关的关键内部控制的设计和运行
值税。在每个财务报告期末，管理层需要对            有效性；
土地增值税的计提金额进行估算，在作出估
                                                 利用本所内部税务专家的工作，评价贵
算的判断时，主要考虑的要素包括相关税务
                                                  集团于 2021 年 12 月 31 日的土地增值
法律法规的规定和解释，预计的销售房地产
                                                  税的计提，包括基于我们的经验、知识
取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房
                                                  和对各地方税务机关就相关税法应用的
地产开发成本、利息费用、开发费用等。贵
                                                  实务操作的理解，评估贵集团的假设和
集团在土地增值税汇算清缴时，实际应付税
                                                  判断；
金可能与贵集团预估的金额存在差异。
                                                 评价管理层对可扣除项目金额的估计，
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重
                                                  评估管理层的假设和判断；
要性，且管理层作出估计时的判断包括对相
                                                 在抽样的基础上重新计算贵集团计提的
关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要
                                                  土地增值税，并将我们的计算结果与贵
素，因此，我们将贵集团土地增值税的计提
                                                  集团所记录的金额进行比较。
识别为关键审计事项。
                                          134
                                     审计报告 (续)
                                                                毕马威华振审字第 2202191 号
      三、关键审计事项 (续)
房地产开发项目的收入确认
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 26 及“五、合并财务报表
项目附注”注释 41。
关键审计事项                                 在审计中如何应对该事项
销售房地产开发项目产生的收入占贵集团         与房地产开发项目的收入确认的评价相关的
2021 年度营业收入总额的 90.0% 。             审计程序中包括以下程序：
这些收入在满足以下所有条件时进行              评价与房地产开发项目的收入确认相关的
确认：                                           关键内部控制的设计和运行有效性；
(1)     与客户签署了买卖合同；                检查贵集团的房产标准买卖合同条款，以
                                                 评价贵集团有关房地产开发项目的收入确
(2)     取得了客户的首期款并且已确认余
                                                 认政策是否符合相关会计准则的要求；
        下房款的付款安排；及
                                              就本年确认房产销售收入的项目，选取样
(3)     房产已经被客户接受，或根据买卖
                                                 本，检查可以证明房产已经被客户接受，
        合同约定被视为已获客户接受 (以较
                                                 或被视为已获客户接受的支持性文件，以
        早者为准) 。
                                                 评价相关房产销售收入是否已按照集团的
由于房地产开发项目的收入对贵集团的重
                                                 收入确认政策确认；
要性，以及单个房地产开发项目销售收入
                                              就资产负债表日前后确认房产销售收入的
确认上的细小错误汇总起来可能对贵集团
                                                 项目，选取样本，检查可以证明房产已经
的利润产生重大影响，因此，我们将贵集
                                                 被客户接受，或被视为已获客户接受的支
团房地产开发项目的收入确认识别为关键
                                                 持性文件，以评价相关房产销售收入是否
审计事项。
                                                 在恰当的期间确认。
                                           135
                                   审计报告 (续)
                                                            毕马威华振审字第 2202191 号
    四、其他信息
    贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2021 年年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
    我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
    结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
    基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
    五、管理层和治理层对财务报表的责任
    管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
    在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)，并运用持续经营假设，除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选
择。
    治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
                                         136
                                    审计报告 (续)
                                                              毕马威华振审字第 2202191 号
    六、注册会计师对财务报表审计的责任
    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大
的。
    在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
    (1)   识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
          应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞
          弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由
          于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
    (2)   了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序 。
    (3)   评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
    (4)   对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
          能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得
          出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告
          中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
          无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或
          情况可能导致贵公司不能持续经营。
    (5)   评价财务报表的总体列报 (包括披露) 、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映
          相关交易和事项。
    (6)   就贵集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
          发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责
          任。
                                         137
                                    审计报告 (续)
                                                                毕马威华振审字第 2202191 号
    六、注册会计师对财务报表审计的责任 (续)
    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施 (如适用) 。
    从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产
生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
    毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)           中国注册会计师
                                                    周永明 (项目合伙人)
    中国 北京                                       李默然
                                                    2022 年 3 月 30 日
                                            138
                                      合并资产负债表
 编制单位：万科企业股份有限公司   2021 年 12 月 31 日               单位：元           币种：人民币
 资产                                   附注五            2021 年 12 月 31 日     2020 年 12 月 31 日
 流动资产：
 货币资金                                 1              149,352,444,288.76      195,230,723,369.88
 交易性金融资产                           2                   20,587,130.20          170,479,737.23
 衍生金融资产                             3                              -            14,760,989.89
 应收票据                                                     27,681,787.89             9,662,433.79
 应收账款                                 4                 4,743,597,023.95        2,992,423,302.26
 预付款项                                 5                67,230,335,116.78      62,247,503,823.48
 其他应收款                               6              266,061,120,373.24      249,498,545,525.50
 存货                                     7             1,075,617,036,637.22    1,002,063,008,153.13
 合同资产                                 8               10,390,001,562.44         6,162,549,680.11
 持有待售资产                             9                  892,422,536.24         6,334,727,583.46
 其他流动资产                             10              25,933,080,835.18       22,662,676,635.96
 流动资产合计                                           1,600,268,307,291.90    1,547,387,061,234.69
 非流动资产：
 其他权益工具投资                         11                1,833,454,848.71        1,601,237,167.11
 其他非流动金融资产                       12                1,041,138,826.07         697,759,464.58
 长期股权投资                             13             144,449,331,715.57      141,895,190,255.76
 投资性房地产                             14              85,953,409,655.10       79,954,139,029.20
 固定资产                                 15              12,821,059,774.78       12,577,342,742.17
 在建工程                                 16                3,398,129,417.86        3,236,850,338.38
 使用权资产                               17              24,242,100,680.02        25,210,119,233.05
 无形资产                                 18              10,445,168,074.14         6,087,781,315.58
 商誉                                     19                3,822,322,807.59         206,342,883.92
 长期待摊费用                             20                9,012,992,116.04        8,947,760,570.31
 递延所得税资产                           21              33,517,919,664.26       27,535,430,502.86
 其他非流动资产                           22                7,832,793,827.04      13,840,079,267.94
 非流动资产合计                                          338,369,821,407.18      321,790,032,770.86
 资产总计                                               1,938,638,128,699.08    1,869,177,094,005.55
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                               139
                                  合并资产负债表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司   2021 年 12 月 31 日               单位：元           币种：人民币
 负债及股东权益                         附注五            2021 年 12 月 31 日     2020 年 12 月 31 日
 流动负债：
 短期借款                                 23              14,412,503,249.23        25,111,536,842.11
 交易性金融负债                           19                 191,792,000.00                      -
 衍生金融负债                             3                  721,410,940.20          336,153,690.52
 应付票据                                 24                 125,436,070.74          607,112,827.28
 应付账款                                 25             330,411,135,278.79      295,684,502,351.66
 预收款项                                                   1,364,286,327.30         912,230,827.79
 合同负债                                 26             636,858,514,051.90      630,747,210,801.94
 应付职工薪酬                             27                6,377,975,332.94        7,850,940,564.17
 应交税费                                 28              25,191,250,342.32       29,036,523,037.88
 其他应付款                               29             192,066,169,218.48      212,758,353,478.50
 一年内到期的非流动负债                   30              47,931,931,675.46       60,461,863,986.86
 其他流动负债                             31              55,794,062,851.37       53,986,260,461.07
 流动负债合计                                           1,311,446,467,338.73    1,317,492,688,869.78
 非流动负债：
 长期借款                                 32             154,322,278,963.64      132,036,783,089.92
 应付债券                                 33              53,020,571,732.91       43,576,223,200.25
 租赁负债                                 17              24,309,642,098.47       24,589,945,695.98
 预计负债                                 34                 275,163,330.47          215,331,457.12
 其他非流动负债                           35                1,201,342,251.72        1,190,177,426.90
 递延所得税负债                           21                1,289,886,458.05         231,470,922.38
 非流动负债合计                                          234,418,884,835.26      201,839,931,792.55
 负债合计                                               1,545,865,352,173.99    1,519,332,620,662.33
 股东权益：
 股本                                     36               11,625,383,375.00       11,617,732,201.00
 资本公积                                 37              20,583,813,574.25       18,554,497,034.24
 其他综合收益                             38                 (141,027,403.52)      (1,544,373,020.86)
 盈余公积                                 39              111,186,520,565.83      97,466,324,513.51
 未分配利润                               40              92,698,444,100.85       98,416,772,021.20
 归属于母公司股东权益合计                                235,953,134,212.41      224,510,952,749.09
 少数股东权益                                            156,819,642,312.68      125,333,520,594.13
 股东权益合计                                            392,772,776,525.09      349,844,473,343.22
 负债和股东权益总计                                     1,938,638,128,699.08    1,869,177,094,005.55
此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________
                                                                                       (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                               140
                                    母公司资产负债表
 编制单位：万科企业股份有限公司   2021 年 12 月 31 日             单位：元          币种：人民币
 资产                                  附注十五         2021 年 12 月 31 日   2020 年 12 月 31 日
 流动资产：
 货币资金                                 1              50,296,117,782.58     92,434,811,327.98
 其他应收款                               2             390,092,147,502.97    329,490,740,771.16
 其他流动资产                                                32,868,834.19         23,921,736.55
 流动资产合计                                           440,421,134,119.74    421,949,473,835.69
 非流动资产：
 其他非流动金融资产                       3                482,838,906.25        362,838,906.25
 长期股权投资                             4              64,374,185,968.22     55,581,176,888.87
 投资性房地产                                                  427,104.33            887,966.63
 无形资产                                 5               2,802,963,812.95      2,910,834,876.41
 固定资产                                                    27,451,657.54         30,221,043.43
 在建工程                                                  435,588,938.43        323,354,138.53
 其他非流动资产                           6                267,039,418.16        267,039,418.16
 非流动资产合计                                          68,390,495,805.88     59,476,353,238.28
 资产总计                                               508,811,629,925.62    481,425,827,073.97
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                              141
                                  母公司资产负债表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司   2021 年 12 月 31 日              单位：元         币种：人民币
 负债及股东权益                        附注十五         2021 年 12 月 31 日   2020 年 12 月 31 日
 流动负债：
 短期借款                                 7               11,378,137,688.88    19,850,785,965.54
 应付票据                                 8                  22,242,692.60       391,073,289.55
 应付账款                                                   104,863,491.53        110,313,888.44
 合同负债                                                  4,043,297,233.96     3,382,509,498.11
 应付职工薪酬                             9                2,557,450,539.05     3,852,278,352.54
 应交税费                                 10                 76,800,008.57         76,246,827.38
 其他应付款                               11            164,108,221,769.74    149,212,557,328.41
 其他流动负债                             12                377,372,829.72       407,240,959.84
 一年内到期的非流动负债                   13              34,149,435,975.67    50,775,442,214.45
 流动负债合计                                           216,817,822,229.72    228,058,448,324.26
 非流动负债：
 长期借款                                 14            111,594,593,042.80     92,578,149,813.79
 应付债券                                 15              22,510,497,417.73    13,454,987,830.51
 非流动负债合计                                         134,105,090,460.53    106,033,137,644.30
 负债合计                                               350,922,912,690.25    334,091,585,968.56
 股东权益：
 股本                                     16              11,625,383,375.00    11,617,732,201.00
 资本公积                                 17              22,927,010,002.97    22,803,830,799.97
 盈余公积                                 18            111,186,520,565.83     97,466,324,513.51
 未分配利润                               19              12,149,803,291.57    15,446,353,590.93
 股东权益合计                                           157,888,717,235.37    147,334,241,105.41
 负债及股东权益总计                                     508,811,629,925.62    481,425,827,073.97
此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                   (公司盖章)
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                                               142
                                                合并利润表
 编制单位：万科企业股份有限公司                  2021 年               单位：元          币种：人民币
 项目                                             附注五                2021 年               2020 年
 一、营业总收入                                    41        452,797,773,974.14    419,111,677,714.12
     减：营业成本                                  41        353,977,137,972.14    296,540,687,975.27
         税金及附加                                42         21,055,864,899.95     27,236,909,916.23
         销售费用                                  43         12,808,639,133.72     10,636,899,699.87
         管理费用                                  44         10,242,281,855.31     10,288,052,823.20
         研发费用                                               642,366,251.89        665,687,472.79
         财务费用                                  45          4,383,823,853.73      5,145,102,736.17
         其中：利息费用                            45          7,861,346,670.48      8,757,579,925.42
                  利息收入                         45          3,819,803,627.43      4,680,643,358.10
     加：投资收益                                  46          6,614,274,942.27     13,511,869,972.98
         其中：对联营企业和合营企业的投资收益      46          4,888,728,689.55      9,739,656,204.22
         公允价值变动收益 (损失以“()”填列)       47              3,816,947.39          5,333,532.39
         资产减值损失 (损失以“()”填列)           48         (3,513,507,598.39)    (1,980,818,041.07)
         信用减值损失 (损失以“()”填列)           49           (280,488,237.53)      (224,461,716.05)
         资产处置收益 (损失以“()”填列)                          19,241,176.11         48,381,265.04
 二、营业利润                                                 52,530,997,237.25     79,958,642,103.88
     加：营业外收入                                50          1,148,090,937.79       999,497,308.64
     减：营业外支出                                51          1,456,456,972.09      1,282,386,489.13
 三、利润总额                                                 52,222,631,202.95     79,675,752,923.39
     减：所得税费用                                52         14,153,104,184.93     20,377,636,478.86
 四、净利润                                                   38,069,527,018.02     59,298,116,444.53
     (一) 按经营持续性分类：
         1. 持续经营净利润                                    38,069,527,018.02     59,298,116,444.53
     (二) 按所有权归属分类：
         归属于母公司股东的净利润                             22,524,033,383.22     41,515,544,941.31
         少数股东损益                                         15,545,493,634.80     17,782,571,503.22
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                   143
                                                   合并利润表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                         2021 年               单位：元        币种：人民币
 项目                                                    附注五                2021 年              2020 年
 五、其他综合收益的税后净额                               38          1,468,174,996.65      (189,635,216.25)
     (一) 归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额                    1,403,345,617.34      262,053,610.76
         1、不能重分类进损益的其他综合收益
                (1) 其他权益工具投资公允价值变动                       242,996,275.57       (609,893,173.14)
                (2) 权益法下不能转损益的其他综合收益                   254,015,047.84        99,747,540.44
         2、将重分类进损益的其他综合收益
                (1) 权益法下可转损益的其他综合收益                    1,005,460,945.80       153,008,111.37
                (2) 现金流量套期储备                                   (250,544,064.01)     294,508,976.45
                (3) 外币财务报表折算差额                               151,417,412.14       324,682,155.64
     (二) 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                        64,829,379.31       (451,688,827.01)
 六、综合收益总额                                                    39,537,702,014.67    59,108,481,228.28
     归属于母公司股东的综合收益总额                                  23,927,379,000.56    41,777,598,552.07
     归属于少数股东的综合收益总额                                    15,610,323,014.11    17,330,882,676.21
 七、每股收益
     (一) 基本每股收益                                    53                      1.94                 3.62
     (二) 稀释每股收益                                    53                      1.94                 3.62
此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                              (公司盖章)
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                                                         144
                                                母公司利润表
 编制单位：万科企业股份有限公司                   2021 年               单位：元         币种：人民币
 项目                                             附注十五               2021 年               2020 年
 一、营业总收入                                     20          6,387,209,236.34      7,070,558,305.29
     减：营业成本                                   20            28,725,920.68        252,477,464.14
         税金及附加                                 21            62,032,726.10         53,454,599.00
         管理费用                                               1,183,896,001.88      3,024,298,341.32
         财务费用                                   22          2,604,056,993.01      6,013,506,706.60
         其中：利息费用                             22         10,198,674,144.50     11,163,800,677.73
                  利息收入                          22          7,798,117,535.51      6,175,878,604.89
     加：投资收益                                   23         22,432,156,791.85     43,237,462,926.76
         其中：对联营企业和合营企业的投资收益       23            89,277,167.70         26,074,839.84
         信用减值损失 (损失以“()”号填列)                            (10,720.49）         107,558.10
         资产处置收益 (损失以“()”填列)                             (799,769.96)                 -
 二、营业利润                                                  24,939,843,896.07     40,964,391,679.09
     加：营业外收入                                                 7,146,078.19        20,672,080.40
     减：营业外支出                                                 1,178,970.05           340,047.45
 三、利润总额                                                  24,945,811,004.21     40,984,723,712.04
     减：所得税费用                                                         -                     -
 四、净利润                                                    24,945,811,004.21     40,984,723,712.04
     (一) 持续经营净利润                                       24,945,811,004.21     40,984,723,712.04
 五、其他综合收益的税后净额                                                 -                     -
 六、综合收益总额                                              24,945,811,004.21     40,984,723,712.04
此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________
                                                                                         (公司盖章)
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                                                     145
                                              合并现金流量表
 编制单位：万科企业股份有限公司                   2021 年               单位：元          币种：人民币
 项目                                             附注五                  2021 年               2020 年
 一、经营活动产生的现金流量
     销售商品、提供劳务收到的现金                              464,050,811,118.84    472,283,130,715.82
     收到其他与经营活动有关的现金                  55(1)        20,165,206,235.01     36,078,780,855.97
     经营活动现金流入小计                                      484,216,017,353.85    508,361,911,571.79
     购买商品、接受劳务支付的现金                              360,604,498,291.30    318,470,472,700.42
     支付给职工以及为职工支付的现金                             18,594,306,128.44     15,561,462,921.17
     支付的各项税费                                             60,103,322,006.93     59,397,255,641.48
     支付其他与经营活动有关的现金                  55(2)        40,800,729,978.98     61,744,698,064.91
     经营活动现金流出小计                                      480,102,856,405.65    455,173,889,327.98
     经营活动产生的现金流量净额                    56(1)         4,113,160,948.20     53,188,022,243.81
 二、投资活动产生的现金流量
     收回投资收到的现金                                           856,446,302.19       4,636,886,080.38
     取得投资收益收到的现金                                      5,956,649,989.48      3,903,163,650.08
     处置固定资产、无形资产、投资性房地产和
                                                                    63,571,419.72         62,313,156.81
        其他长期资产收回的现金净额
     处置子公司及其他营业单位收到的现金净额        56(3)         3,610,112,471.09      4,704,049,890.99
    收到其他与投资活动有关的现金                   55(3)         5,899,817,819.61     17,257,903,571.86
     投资活动现金流入小计                                       16,386,598,002.09     30,564,316,350.12
     购建固定资产、无形资产、投资性房地产和
                                                                 9,577,908,329.09      7,208,297,858.47
        其他长期资产所支付的现金
     投资支付的现金                                             15,250,058,837.88     12,937,284,477.77
     取得子公司及其他营业单位支付的现金净额        56(3)        17,242,790,191.61      4,143,334,783.53
     支付其他与投资活动有关的现金                  55(4)          596,626,826.23        478,332,102.30
     投资活动现金流出小计                                       42,667,384,184.81     24,767,249,222.07
     投资活动 (使用) / 产生的现金流量净额                      (26,280,786,182.72)     5,797,067,128.05
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                   146
                                              合并现金流量表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                     2021 年                  单位：元          币种：人民币
 项目                                                附注五                    2021 年               2020 年
 三、筹资活动产生的现金流量
     吸收投资收到的现金                                              38,793,659,881.18     38,858,944,942.25
     其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金                          38,793,659,881.18     31,693,649,391.52
     取得借款收到的现金                                             107,235,746,098.53    106,113,680,208.76
     发行债券所收到的现金                                            14,977,364,163.00      8,963,038,000.00
     筹资活动现金流入小计                                           161,006,770,142.71    153,935,663,151.01
     归还投资支付的现金                                              23,221,621,704.69     11,885,701,551.23
     偿还债务支付的现金                                             114,594,233,410.90    110,431,890,971.91
     分配股利、利润或偿付利息支付的现金                              41,563,942,041.83     34,716,050,996.39
     其中：子公司支付给少数股东的股利、利润                          14,711,816,284.82      7,474,053,653.85
     支付的其他与筹资活动有关的现金                  55(5)            4,730,740,476.37     29,406,279,570.31
     筹资活动现金流出小计                                           184,110,537,633.79    186,439,923,089.84
     筹资活动使用的现金流量净额                                     (23,103,767,491.08)   (32,504,259,938.83)
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                  317,472,283.04        (557,101,198.03)
 五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额              56(2)          (44,953,920,442.56)    25,923,728,235.00
     加：年初现金及现金等价物余额                    56(2)          185,662,379,706.96    159,738,651,471.96
 六、年末现金及现金等价物余额                        56(2)          140,708,459,264.40    185,662,379,706.96
此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                               (公司盖章)
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                                                      147
                                                母公司现金流量表
 编制单位：万科企业股份有限公司                      2021 年                单位：元          币种：人民币
 项目                                                                         2021 年               2020 年
 一、经营活动产生的现金流量
     收到其他与经营活动有关的现金                                  248,320,968,477.66    303,284,374,092.50
     经营活动现金流入小计                                          248,320,968,477.66    303,284,374,092.50
     支付给职工以及为职工支付的现金                                  2,177,397,289.51      2,244,597,491.68
     支付的各项税费                                                   570,826,322.43        285,639,235.81
     支付其他与经营活动有关的现金                                  265,364,096,256.29    257,122,762,036.56
     经营活动现金流出小计                                          268,112,319,868.23    259,652,998,764.05
     经营活动产生 (使用) / 产生的现金流量净额                      (19,791,351,390.57)    43,631,375,328.45
 二、投资活动产生的现金流量
     收回投资收到的现金                                                          -          213,561,158.13
     取得投资收益收到的现金                                          2,416,076,217.28      2,314,525,536.71
     处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
                                                                           118,000.00                  -
        现金净额
     收到其他与投资活动有关的现金                                    1,742,382,304.44     12,607,287,913.36
     投资活动现金流入小计                                            4,158,576,521.72     15,135,374,608.20
     购建固定资产、无形资产和其他长期资产
                                                                         6,430,180.99           922,267.92
        所支付的现金
     投资支付的现金                                                  2,771,000,000.00      1,105,000,000.00
     投资活动现金流出小计                                            2,777,430,180.99      1,105,922,267.92
     投资活动产生的现金流量净额                                      1,381,146,340.73     14,029,452,340.28
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                      148
                                          母公司现金流量表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                  2021 年                  单位：元          币种：人民币
 项目                                                                      2021 年                2020 年
 三、筹资活动产生的现金流量
     吸收投资收到的现金                                                        -         7,165,295,550.73
     取得借款收到的现金                                           69,952,790,367.12     87,772,332,536.65
     发行债券所收到的现金                                         13,543,868,000.00      8,963,038,000.00
     筹资活动现金流入小计                                         83,496,658,367.12    103,900,666,087.38
     偿还债务支付的现金                                           81,276,411,010.16     93,145,452,982.59
     分配股利、利润或偿付利息支付的现金                           23,640,152,102.48     22,134,382,387.88
     支付的其他与筹资活动有关的现金                                2,308,000,000.00     27,038,718,539.31
     筹资活动现金流出小计                                     107,224,563,112.64       142,318,553,909.78
     筹资活动使用的现金流量净额                               (23,727,904,745.52)      (38,417,887,822.40)
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                   (583,750.04)      (219,614,109.77)
 五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额                       (42,138,693,545.40)       19,023,325,736.56
     加：年初现金及现金等价物余额                                 92,434,811,327.98     73,411,485,591.42
 六、年末现金及现金等价物余额                                     50,296,117,782.58     92,434,811,327.98
此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                            (公司盖章)
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 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                      2021 年                                                                         单位：元          币种：人民币
                                                                                            归属于母公司股东权益
 项目                              附注五                                                                                                                                        少数股东权益          股东权益合计
                                                         股本            资本公积       其他综合收益                盈余公积           未分配利润                  小计
 一、本年年初余额                           11,617,732,201.00   18,554,497,034.24   (1,544,373,020.86)     97,466,324,513.51   98,416,772,021.20     224,510,952,749.09    125,333,520,594.13    349,844,473,343.22
 二、本年增减变动金额
                                                 7,651,174.00    2,029,316,540.01   1,403,345,617.34       13,720,196,052.32    (5,718,327,920.35)    11,442,181,463.32     31,486,121,718.55     42,928,303,181.87
         (减少以“()”号填列)
        (一) 综合收益总额                                -                   -      1,403,345,617.34                    -      22,524,033,383.22      23,927,379,000.56     15,610,323,014.11     39,537,702,014.67
        (二) 股东投入和减少资本                  7,651,174.00    2,029,316,540.01                -                      -                    -         2,036,967,714.01     23,057,600,491.18     25,094,568,205.19
            1、 股东投入的普通股   36、37        7,651,174.00     123,179,203.00                 -                      -                    -          130,830,377.00      51,590,248,757.13     51,721,079,134.13
            2、 股东减少资本                             -                   -                   -                      -                    -                     -       (28,450,633,995.72)   (28,450,633,995.72)
            3、 其他                37                   -       1,906,137,337.01                -                      -                    -         1,906,137,337.01        (82,014,270.23)     1,824,123,066.78
        (三) 利润分配                                    -                   -                   -         13,720,196,052.32   (28,242,361,303.57)   (14,522,165,251.25)    (7,181,801,786.74)   (21,703,967,037.99)
            1、 提取盈余公积        39                   -                   -                   -         13,720,196,052.32   (13,720,196,052.32)                 -                     -                     -
            2、 对股东的分配        40                   -                   -                   -                      -      (14,522,165,251.25)   (14,522,165,251.25)    (7,181,801,786.74)   (21,703,967,037.99)
 三、本年年末余额                           11,625,383,375.00   20,583,813,574.25    (141,027,403.52)     111,186,520,565.83   92,698,444,100.85     235,953,134,212.41    156,819,642,312.68    392,772,776,525.09
此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________                                                                                  (公司盖章)
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                                                                                                 150
                                                                                     合并股东权益变动表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                         2020 年                                                                         单位：元          币种：人民币
                                                                                               归属于母公司股东权益
 项目                              附注五                                                                                                                                           少数股东权益          股东权益合计
                                                         股本            资本公积          其他综合收益                盈余公积           未分配利润                  小计
 一、本年年初余额                           11,302,143,001.00   12,384,484,513.99      (1,806,426,631.62)     70,826,254,100.68   95,352,036,928.77     188,058,491,912.82     82,520,623,500.14    270,579,115,412.96
 二、本年增减变动金额
                                              315,589,200.00     6,170,012,520.25        262,053,610.76       26,640,070,412.83    3,064,735,092.43      36,452,460,836.27     42,812,897,093.99     79,265,357,930.26
         (减少以“()”号填列)
        (一) 综合收益总额                                -                   -           262,053,610.76                    -      41,515,544,941.31      41,777,598,552.07     17,330,882,676.21     59,108,481,228.28
        (二) 股东投入和减少资本               315,589,200.00     6,170,012,520.25                   -                      -                    -         6,485,601,720.25     35,629,375,474.88     42,114,977,195.13
            1、 股东投入的普通股              315,589,200.00     6,849,706,350.73                   -                      -                    -         7,165,295,550.73     47,985,889,212.52     55,151,184,763.25
            2、 股东减少资本                             -                   -                      -                      -                    -                     -       (12,356,513,737.64)   (12,356,513,737.64)
            3、 其他                                     -        (679,693,830.48)                  -                      -                    -          (679,693,830.48)                 -          (679,693,830.48)
        (三) 利润分配                                    -                   -                      -         26,640,070,412.83   (38,450,809,848.88)   (11,810,739,436.05)   (10,147,361,057.10)   (21,958,100,493.15)
            1、 提取盈余公积                             -                   -                      -         26,640,070,412.83   (26,640,070,412.83)                 -                     -                     -
            2、 对股东的分配                             -                   -                      -                      -      (11,810,739,436.05)   (11,810,739,436.05)   (10,147,361,057.10)   (21,958,100,493.15)
 三、本年年末余额                           11,617,732,201.00   18,554,497,034.24      (1,544,373,020.86)     97,466,324,513.51   98,416,772,021.20     224,510,952,749.09    125,333,520,594.13    349,844,473,343.22
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                                                    151
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 编制单位：万科企业股份有限公司                                       2021 年                                          单位：元           币种：人民币
 项目                             附注十五               股本                资本公积            盈余公积            未分配利润           股东权益合计
 一、本年年初余额                            11,617,732,201.00     22,803,830,799.97    97,466,324,513.51     15,446,353,590.93    147,334,241,105.41
 二、本年增减变动金额                             7,651,174.00       123,179,203.00     13,720,196,052.32     (3,296,550,299.36)      10,554,476,129.96
    (一) 综合收益总额                                     -                      -                    -       24,945,811,004.21       24,945,811,004.21
    (二) 股东投入和减少资本                       7,651,174.00       123,179,203.00                   -                    -            130,830,377.00
         1、股东投入的普通股      16、17          7,651,174.00       123,179,203.00                   -                    -            130,830,377.00
    (三) 利润分配                                         -                      -      13,720,196,052.32    (28,242,361,303.57)   (14,522,165,251.25)
         1、 提取盈余公积           18                    -                      -      13,720,196,052.32    (13,720,196,052.32)                   -
         2、 对股东的分配           19                    -                      -                    -      (14,522,165,251.25)   (14,522,165,251.25)
 三、本年年末余额                            11,625,383,375.00     22,927,010,002.97    111,186,520,565.83    12,149,803,291.57    157,888,717,235.37
此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________                                (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                       152
                                                              母公司股东权益变动表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                                         2020 年                                         单位：元          币种：人民币
 项目                             附注十五                股本                 资本公积            盈余公积           未分配利润          股东权益合计
 一、本年年初余额                            11,302,143,001.00       15,954,124,449.24    70,826,254,100.68   12,912,439,727.77     110,994,961,278.69
 二、本年增减变动金额                          315,589,200.00         6,849,706,350.73    26,640,070,412.83     2,533,913,863.16     36,339,279,826.72
    (一) 综合收益总额                                     -                        -                   -      40,984,723,712.04      40,984,723,712.04
    (二) 股东投入和减少资本                    315,589,200.00         6,849,706,350.73                 -                    -         7,165,295,550.73
         1、 股东投入的普通股                  315,589,200.00         6,849,706,350.73                 -                    -         7,165,295,550.73
    (三) 利润分配                                         -                        -      26,640,070,412.83   (38,450,809,848.88)   (11,810,739,436.05)
         1、 提取盈余公积                                 -                        -      26,640,070,412.83   (26,640,070,412.83)                 -
         2、 对股东的分配                                 -                        -                   -      (11,810,739,436.05)   (11,810,739,436.05)
 三、本年年末余额                            11,617,732,201.00       22,803,830,799.97    97,466,324,513.51   15,446,353,590.93     147,334,241,105.41
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                         153
                                     万科企业股份有限公司
                                         财务报表附注
                              (除特别注明外，金额单位为人民币元)
一   公司基本情况
     万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于
     1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万
     科企业股份有限公司”。
     1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 5 月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
     2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H 股)
     上市。
     本公司子公司相关信息参见附注六。
     本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业 (不含专营、专
     控、专卖商品)；进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理)；房地产
     开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
     本报告期内，本集团新增 580 家子公司，减少 144 家子公司，具体情况参见附注六。
二   财务报表编制基础
     本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易
     和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见相关
     附注。
                                              154
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
三   公司重要会计政策、会计估计
1    遵循企业会计准则的声明
     本财务报表根据中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要求，真
     实、完整地反映了本公司 2021 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况、2021 年度的合并
     经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
     此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014 年修
     订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号 —— 财务报告的一般规定》有关财务
     报表及其附注的披露要求。
2    会计期间
     本集团会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3    营业周期
     本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成
     开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个月。
4    记账本位币
     本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定
     记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本
     位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注
     三、8 进行了折算。
5    同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
     本集团取得对另一个或多个企业 (或一组资产或净资产) 的控制权且其构成业务的，该交易或事
     项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
     对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时，将考虑是否
     选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试，则判断为不构成业
     务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进行判断。
     当本集团取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取得各项可辨认
     资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会计处理方法进行处理。
                                                155
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                                                                截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
(1)   同一控制下的企业合并
      参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一
      控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制方合并财
      务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面
      值总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价)；资本公积中的股本溢价 (或资本溢
      价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损益。
      合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
(2)   非同一控制下的企业合并
      参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
      并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持有的被购
      买方的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并
      中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见
      附注三、16)；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性
      证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生
      的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损
      益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债
      及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
      通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集
      团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
      资收益或其他综合收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的权益法核算下的以后可重分
      类进损益的其他综合收益及其他所有者权益变动 (参见附注三、11(2)(b)) 于购买日转入当期投
      资收益；购买日之前持有的被购买方的股权为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权
      益工具投资的，购买日之前确认的其他综合收益于购买日转入留存收益。
6     合并财务报表的编制方法
(1)   总体原则
      合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，
      是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
      力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集
      团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权
      利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财
      务报表中。
                                               156
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
      子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权益中和合
      并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
      如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
      额的，其余额仍冲减少数股东权益。
      当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计期间或
      会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内
      部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关
      资产减值损失的，则全额确认该损失。
(2)   合并取得子公司
      对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的
      各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司在本集团最终
      控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报
      表进行相应调整。
      对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的
      被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团
      合并范围。
(3)   处置子公司
      本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制权当期的
      投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此
      产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。
(4)   少数股东权益变动
      本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的净
      资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的
      处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资
      本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7     现金及现金等价物的确定标准
      现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于
      转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
                                              157
                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
8     外币业务和外币报表折算
      本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认
      时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
      于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有
      关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、14) 外，其他汇兑差额计入当期损益。以
      历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外
      币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于以公允价
      值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入其他综合收益；其他差额计入
      当期损益。
9     金融工具
      本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、11) 以外的股权
      投资、交易性金融资产、交易性金融负债、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本
      等。
(1)   金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
      金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
      除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计
      量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计
      入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未
      包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，本集团按照根据附注
      三、26 的会计政策确定的交易价格进行初始计量。
(2)   金融资产的分类和后续计量
      (a)    本集团金融资产的分类
             本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
             金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
             他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
             除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在
             业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后
             不得进行重分类。
                                               158
                                                                   万科企业股份有限公司
                                                   截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
  金金额为基础的利息的支付。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
  为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
  金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关
投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量
或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
                                  159
                                                                                  万科企业股份有限公司
                                                                  截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
      (b)     本集团金融资产的后续计量
              - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
                 初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括
                 利息和股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
              - 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
                 初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他
                 利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或
                 损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
              - 以摊余成本计量的金融资产
                 初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且
                 不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分
                 类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
(3)   金融负债的分类和后续计量
      本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量
      的金融负债。
      - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
            该类金融负债包括交易性金融负债 (含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公允价值计量
            且其变动计入当期损益的金融负债。
            初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的
            利得或损失 (包括利息费用) 计入当期损益。
      - 以摊余成本计量的金融负债
            初始确认后，对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
                                                  160
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
(4)   金融资产及金融负债的列报
      金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条件的，
      以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
      - 本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的；
      - 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(5)   金融资产和金融负债的终止确认
      满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产：
      - 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
      - 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
      - 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
        和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
      金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
      - 被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
      - 因转移金融资产而收到的对价。
      金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债 (或该部分金融负
      债) 。
(6)   减值
      本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
      - 以摊余成本计量的金融资产；
      - 合同资产。
      本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量
      且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
      权益工具投资，以及衍生金融资产。
                                               161
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                                                         截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限 (包括
考虑续约选择权) 。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致
的预期信用损失。
未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内 (若金融工具的预计存续期少
于 12 个月，则为预计存续期) 可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存
续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相
关历史经验根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评
估进行调整。
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预期
信用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备：
- 该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或
- 该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即
便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
信用风险显著增加
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以
确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
                                         162
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                                                           截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
- 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
- 已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级 (如有) 的严重恶化；
- 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
- 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产
  生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分
类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
- 应收对象不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品
  (如果持有) 等追索行动；或
- 金融资产逾期超过 90 天。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产预
期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金
融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
- 发行方或债务人发生重大财务困难；
- 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
- 本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
  会做出的让步；
- 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
- 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信
用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
                                         163
                                                                                 万科企业股份有限公司
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      核销
      如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产
      的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
      没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到
      期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
      已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(7)   权益工具
      本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工具支付的
      对价和交易费用，减少股东权益。
10    存货
(1)   存货的分类和成本
      存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产
      品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
      已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物
      业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，
      拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产
      品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
      存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
      本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注三、14) 。非房地产开发产品成
      本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产
      品在取得时按实际成本入账。
(2)   存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
      资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
      可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
      售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。
                                               164
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
11    长期股权投资及共同经营
(1)   长期股权投资投资成本确定
      (a)   通过企业合并形成的长期股权投资
            - 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得
              的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
              投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，
              调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。
            - 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取
              得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
              允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。
      (b)   其他方式取得的长期股权投资
            对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现
            金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行
            权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
            成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初
            始投资成本。
            原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响的)，按照金融工
            具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能够对被投资单
            位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量
            准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。
(2)   长期股权投资后续计量及损益确认方法
      (a)   对子公司的投资
            在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，
            除非投资符合持有待售的条件 (参见附注三、30) 。对被投资单位宣告分派的现金股利或
            利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中
            包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
            对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
                                               165
                                                                           万科企业股份有限公司
                                                           截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
      对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。
      在本集团合并财务报表中，对子公司按附注三、6 进行处理。
(b)   对合营企业和联营企业的投资
      合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安排。联营
      企业是指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、11(3)) 的企业。
      后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持
      有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
      - 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
        值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于
        投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的
        成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
      - 取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的
        净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投
        资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应
        减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利
        润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者权益变动”)，本集团按照
        应享有或应分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。
      - 在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益
        变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，
        按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。
        本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算
        归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易产生的未实现损失，有证
        据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
      - 本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以
        长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权
        益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补
        未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
      本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、
      20。
                                          166
                                                                                  万科企业股份有限公司
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(3)   确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
      共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安排的回
      报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
      本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
      - 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
      - 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
      重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
      与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4)   共同经营
      共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负
      债的一项安排。
      本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目：
      - 确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产；
      - 确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债；
      - 确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入；
      - 按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
      - 确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。
12    投资性房地产
      本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或开发过程中将
      来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成
      本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。本集团将投资性房地
      产的成本扣除预计净残值 (残值率 0 - 7%) 和累计减值准备后在使用寿命内 (20 年 - 70 年) 按年
      限平均法计提折旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有待售的条件 (参见附注三、30) 。
                                                167
                                                                                万科企业股份有限公司
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13   固定资产及在建工程
     固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
     年度的有形资产。
     外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生
     的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合
     资本化条件的借款费用 (参见附注三、14) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
     支出。
     对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经
     济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
     对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济
     利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固
     定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
     固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，在建工程以
     成本减减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。
     自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折
     旧。
     本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提
     折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别
     为：
                                                    使用寿命               年折旧率          残值率
      酒店、房屋及建筑物                可使用年限 - 70 年              1.36%以上         0% - 5%
      装修费*                                           5年                 20.00%               0%
      机器设备及运输工具                            5 - 20 年     4.75% - 20.00%          0% - 5%
      电子设备                                       3 -5年     19.00% - 33.33%           0% - 5%
      其他设备                                      3 - 10 年     9.50% - 33.33%          0% - 5%
     * 如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支
       出。
     本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
                                              168
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
     固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
     - 固定资产处于处置状态；
     - 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
     报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于
     报废或处置日在损益中确认。
14   借款费用
     本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并
     计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
     在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或溢价
     的摊销)：
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率
       计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
       投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门
       借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应
       予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
     本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流
     量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
     在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
     的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财
     务费用，计入当期损益。
     资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
     本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用或可销售
     状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到
     预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程
     中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
                                             169
                                                                                万科企业股份有限公司
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15   无形资产
     无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用
     物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资产的
     成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
     无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注三、20)
     后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净
     残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售
     的条件。
      项目                                                                                摊销年限
      土地使用权                                                                    剩余租赁年限
      特许经营权                                                                       项目运营期
      待执行物业管理合同                                                               剩余合约期
     本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团没
     有使用寿命不确定的无形资产。
     本集团采用建设经营移交方式 (BOT)，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授予方)
     获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目公司需要将
     有关项目移交还国家行政部门。
     若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目
     公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差
     价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资产，并进行相关处理
     (参见附注三、9)；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利
     向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权
     利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊
     销。
16   商誉
     因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
     认净资产公允价值份额的差额。
     本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，商誉
     在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
                                             170
                                                                              万科企业股份有限公司
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17   长期待摊费用
     长期待摊费用以成本减累计摊销及减值准备 (参见附注三、20) 后在资产负债表内列示。
     长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为：
      项目                                                                              摊销年限
      租赁资产改良支出                                                              5 年至 10 年
18   质量保证金
     施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根
     据实际情况和合同约定支付。
19   维修基金
     本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债-代管基
     金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
20   除存货及金融资产外的其他资产减值
     本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
     - 固定资产
     - 在建工程
     - 无形资产
     - 采用成本模式计量的投资性房地产
     - 使用权资产
     - 长期股权投资
     - 商誉
     - 长期待摊费用等
     本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减
     值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组
     组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值
     测试。
     可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
     间较高者。资产组由创造现金流入相关的资产组成，是可以认定的最小资产组合，其产生的现
     金流入基本上独立于其他资产或者资产组。
                                              171
                                                                             万科企业股份有限公司
                                                             截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
     资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
     金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率
     对其进行折现后的金额加以确定。
     可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至
     可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
     备。与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉
     的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比
     重，按比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公
     允价值减去处置费用后的净额 (如可确定的) 、该资产预计未来现金流量的现值 (如可确定的)
     和零三者之中最高者。
     资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
21   公允价值的计量
     除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
     公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
     债所需支付的价格。
     本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征
     (包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下适用并且有
     足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本
     法。
22   预计负债
     如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益
     流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。
     预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影响
     重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团综合
     考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范
     围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其
     他情况下，最佳估计数分别按照下列情况处理：
     - 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
     - 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
                                             172
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
      本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价值
      进行调整。
23    股份支付
(1)   股份支付的种类
      本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。
(2)   实施股份支付计划的相关会计处理
      以权益结算的股份支付
      本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时，以授予职工权益工具在授予日公
      允价值计量。对于授予后立即可行权的股份支付交易，本集团在授予日按照权益工具的公允价
      值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩
      条件才可行权的股份支付交易，本集团在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取得的可行
      权职工人数变动等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此基础按照权益工具授予
      日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入资本公积。当本集团接受
      服务但没有结算义务，并且授予职工的是本公司最终控制方或其控制的除本集团外的子公司的
      权益工具时，本集团将此股份支付计划作为权益结算的股份支付处理。
24    政府补助
      政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份
      向本集团投入的资本。
      政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
      政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
      允价值计量。
      本集团采用净额法对政府补助进行核算。
      本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。
      本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。
                                             173
                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
     与资产相关的政府补助，如果企业先取得与资产相关的政府补助，再确认所购建的长期资产，
     本集团将取得的政府补助先确认为递延收益，在相关资产达到预定可使用状态或预定用途时将
     递延收益冲减资产账面价值；如果相关长期资产投入使用后企业再取得与资产相关的政府补
     助，本集团在取得补助时冲减相关资产的账面价值，并按照冲减后的账面价值和相关资产的剩
     余使用寿命计提折旧或进行摊销。
     与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，本集团将其
     确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，将递延收益冲减相关的成本费用或损
     失；否则直接冲减相关的成本费用或损失。
25   所得税
     除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，本
     集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
     当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年
     度应付所得税的调整。
     资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿
     负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
     递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时
     性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣
     亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
     得额为限。
     如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏
     损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
     商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
     资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法
     规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面
     金额。
     资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
     足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
     很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
                                              174
                                                                             万科企业股份有限公司
                                                             截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
     资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
     示：
     - 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
     - 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
       关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
       的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
       偿负债。
26   收入
     收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的
     总流入。
     本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
     合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或
     服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
     的交易价格计量收入。单独售价，是指本集团向客户单独销售商品或提供服务的价格。单独售
     价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察
     的输入值估计单独售价。
     交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
     的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
     重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交
     易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分
     的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
     该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
     满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
     约义务：
     - 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
     - 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
     - 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累
       计至今已完成的履约部分收取款项。
                                            175
                                                                         万科企业股份有限公司
                                                         截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
- 本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
- 本集团已将该商品的实物转移给客户；
- 本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
- 客户已接受该商品或服务等。
本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断本集团从事
交易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或
服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，
按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支
付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值 (参见附注三、9(6)) 。本
集团拥有的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(1)   房地产销售合同
      对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
      的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完
      工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认
      销售收入的实现。
(2)   物业服务合同
      本集团在提供物业服务过程中确认收入。
                                        176
                                                                                  万科企业股份有限公司
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      (3)     建造合同
              本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作
              量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
27    合同成本
      合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
      为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本 (如销售佣金等) 。该成本
      预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、
      除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
      为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本
      集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
      - 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
            似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
      - 该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
      - 该成本预期能够收回。
      合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”) 采
      用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。合同取得成本确
      认的资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。
      当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准
      备，并确认为资产减值损失：
      - 本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
      - 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
28    职工薪酬
(1)   短期薪酬
      本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工资、奖
      金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
      当期损益或相关资产成本。
                                                 177
                                                                              万科企业股份有限公司
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(2)   离职后福利 - 设定提存计划
      本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构设立管
      理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基准和比例计
      算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关
      资产成本。
(3)   辞退福利
      本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出
      给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
      - 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
      - 本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或
        已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的
        合理预期时。
29    租赁
      租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
      在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间
      内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
      为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团进行如下评估：
      - 合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用
        时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理
        上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几
        乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该
        资产不属于已识别资产；
      - 承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
      - 承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
                                              178
                                                                               万科企业股份有限公司
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      合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别就各项单独租赁进
      行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行
      分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分
      的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注三、26 所述会计政策中关于交易价
      格分摊的规定分摊合同对价。
(1)   本集团作为承租人
      在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产按照成本进行初始计
      量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的
      租赁激励相关金额)，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场
      地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
      本集团使用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
      的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使
      用寿命两者孰短的期间内计提折旧。使用权资产按附注三、20 所述的会计政策计提减值准
      备。
      租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含利
      率。无法确定租赁内含利率的，采用本集团增量借款利率作为折现率。
      本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或
      相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产
      成本。
      租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债：
      - 根据担保余值预计的应付金额发生变动；
      - 用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
      - 本集团对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权
        或终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致。
      在对租赁负债进行重新计量时，本集团相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价
      值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
      本集团已选择对短期租赁 (租赁期不超过 12 个月的租赁) 和低价值资产租赁不确认使用权资产
      和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产
      成本。
                                               179
                      万科企业股份有限公司
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                                                                              万科企业股份有限公司
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(2)   本集团作为出租人
      在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转
      移但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资
      租赁以外的其他租赁。
      本集团作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租
      赁进行分类。如果原租赁为短期租赁且本集团选择对原租赁应用上述短期租赁的简化处理，本
      集团将该转租赁分类为经营租赁。
      融资租赁下，在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
      资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账
      价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折
      现的现值之和。
      本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终
      止确认和减值按附注三、9 所述的会计政策进行会计处理。未纳入租赁投资净额计量的可变租
      赁付款额在实际发生时计入当期损益。
      经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本集团将其发生的与经营租赁有
      关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计
      入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
30    持有待售
      本集团主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将该非流动资
      产或处置组划分为持有待售类别。
      处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
      中转让的与这些资产直接相关的负债。
      本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
      - 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在其当前状况下即
        可立即出售；
      - 出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约
        束力的购买协议，预计出售将在一年内完成。
                                              181
                                                                              万科企业股份有限公司
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     本集团按账面价值与公允价值 (参见附注三、21) 减去出售费用后净额之孰低者对持有待售的
     非流动资产 (不包括金融资产(参见附注三、9) 、递延所得税资产 (参见附注三、25) 或处置组
     进行初始计量和后续计量，账面价值高于公允价值 (参见附注三、21) 减去出售费用后净额的
     差额确认为资产减值损失，计入当期损益。
31   套期会计
     套期会计方法，是指本集团将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入当
     期损益 (或其他综合收益) 以反映风险管理活动影响的方法。
     被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的项
     目。本集团指定为被套期项目主要为使本集团面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率
     借款。
     套期工具，是指本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金流
     量变动的金融工具。本集团将外汇衍生工具的远期要素单独分拆，只将排除远期要素后的部分
     指定为套期工具。
     本集团在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期有
     效性，是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程
     度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。
     现金流量套期满足运用套期会计方法条件的，套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部
     分，作为现金流量套期储备，本集团将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照
     下列两项的绝对额中较低者确定：
     1.   套期工具自套期开始的累计利得或损失；
     2.   被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
     每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。
     本集团将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益，同时按照系
     统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分，在套期关
     系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。
     套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分 (即扣除计入其他综合收益后的其他利得或
     损失)，计入当期损益。
                                              182
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
     本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量
     套期储备金额转出，计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一
     项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，本集团在预计不能弥补时，将
     预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。
     当套期关系不再满足运用套期会计的标准 (包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行
     使)，本集团终止使用套期会计。当终止采用套期会计时，被套期的未来现金流量预期仍然会
     发生的，累计现金流量套期储备的金额予以保留，直至预期交易发生，并根据上述会计政策进
     行确认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的，累计现金流量套期储备的金额从其他综
     合收益中转出，计入当期损益。
32   关联方
     一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共
     同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系
     的企业，不构成关联方。
     此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公司的关
     联方。
33   分部报告
     本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营
     分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客
     户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具
     有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确
     定报告分部。
     本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用
     的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
34   股利分配
     资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日
     的负债，在附注中单独披露。
                                            183
                                                                                   万科企业股份有限公司
                                                                   截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
35    主要会计估计及判断
      编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及
      资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及
      的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予
      以确认。
(1)   主要会计估计
      除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销 (参见附注三、12、13 和 15) 和各
      类资产减值 (参见附注五、4、5、6、7、8、13、14、15、16、17、18、19 以及附注十五、
      2、3、6) 涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
      (i)      收入的确认-如附注三、26 所述，本集团部分收入在一段时间内确认。这些收入的确认
               取决于本集团对于合同结果和履约进度的估计。本集团根据近期经验及相关活动的性质
               作出估计如果实际发生的总收入和总成本金额高于或低于管理层的估计值，将会影响本
               集团未来期间收入和利润确认的金额；
      (ii)     附注五、21-递延所得税资产的确认；
      (iii)    附注五、29-土地增值税清算准备金的计提；
      (iv)     附注九-金融工具公允价值估值。
(2)   主要会计判断
      本集团在运用会计政策过程中做出的重要判断如下：
      (i)      附注五、7、14 和 15 - 存货、投资性房地产与固定资产的划分；
      (ii)     附注七、1 和 3 - 对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设。
36    主要会计政策和会计估计变更
(1)   会计政策变更的内容及原因
      与本集团相关的于 2021 年度生效的企业会计准则相关规定如下：
      - 《企业会计准则解释第 14 号》(财会 [2021] 1 号) (“解释第 14 号”)
      财政部关于调整《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》适用范围的通知 (财会 [2021] 9
      号)
      - 《企业会计准则解释第 15 号》(财会 [2021] 35 号) (“解释第 15 号”) 中“关于资金集中管
             理相关列报”的规定
                                                    184
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                                                                  截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   会计政策变更的主要影响
      (a)    解释第 14 号
             解释第 14 号明确了政府和社会资本合作 (PPP) 项目合同的特征和条件，规定了社会资
             本方对 PPP 项目合同的具体会计处理和披露要求。《企业会计准则解释第 2 号》(财会
             [2008] 11 号) 中关于“五、企业采用建设经营移交方式 (BOT) 参与公共基础设施建设业
             务应当如何处理”的内容同时废止。同时，解释第 14 号规定了基准利率改革导致的有关
             金融工具和租赁负债的修改的相关会计处理和披露要求。
      (b)    财会 [2021] 9 号
            《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会 [2020] 10 号)对于满足一定条件的，
             由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让提供了简化方法，结合财会 [2021] 9 号的规定，该
             简化方法的租金减让期间为针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额。本集团作为境
             内外同时上市的企业，在作为出租人时不适用该规定。
      (c)    解释第 15 号
             解释第 15 号中“关于资金集中管理相关列报”的规定自 2021 年 12 月 30 日起施行。
             本集团依据上述规定对于本集团根据相关法规制度，通过内部结算中心实行集中统一管
             理的资金进行列报。
             本集团采用解释第 14 号、财会 [2021] 9 号和解释第 15 号未对本集团的财务状况及经营
             成果生重大影响。
(3)   主要会计估计变更
      本年无主要会计估计变更。
                                                 185
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                                                                截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
四   税项
1    主要税种及税率
     本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
       税种                               计税基础                                              税率
       企业所得税        按应纳税所得额计征                                                        (i)
                         按税法规定计算的销售货物、提供应税劳务、销
                         售服务、无形资产或者不动产的销售额为基础计                3%、5%、6%
       增值税
                         算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额                       9%、13%
                         后，差额部分为应交增值税。
       城市维护建设税    按实际缴纳增值税计征                           按公司所在地政策缴纳
       教育费附加        按实际缴纳增值税计征                           按公司所在地政策缴纳
       地方教育附加      按实际缴纳增值税计征                           按公司所在地政策缴纳
                                                                                 按超率累进税率
       土地增值税        按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征
                                                                                     30% - 60%
       契税              按土地使用权的出让金额计征                                    3% - 5%
     (i)    根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优惠税
            率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为 25% 。
            本公司设立于香港地区的子公司适用 16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公司适
            用联邦所得税率 (21%) 及各州所得税率 (0%至 10%不等) 。
2    税收优惠及批文
     本年除上述披露外，本公司及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生重大变
     化。
                                                186
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                                                                                                             截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
五   合并财务报表项目附注
1    货币资金
                                               2021 年 12 月 31 日                                                    2020 年 12 月 31 日
      项目
                                  原币                      折算汇率           折合人民币                原币                      折算汇率           折合人民币
      现金               人民币          13,100,343.25        1.0000        13,100,343.25       人民币           8,573,983.62        1.0000         8,573,983.62
      小计                                                                  13,100,343.25                                                           8,573,983.62
      银行存款           人民币   139,745,739,740.63          1.0000   139,745,739,740.63       人民币   190,960,350,739.91          1.0000   190,960,350,739.91
                           美元      975,429,400.82           6.3758     6,219,142,773.76         美元          92,326,527.02        6.5028      600,380,939.89
                           港币     2,989,701,511.70          0.8174     2,443,764,518.31         港币     3,134,773,893.08          0.8337     2,613,400,494.44
                       新加坡币               5,720.86        4.7148           26,972.71      新加坡币               5,621.30        4.9218           27,666.91
                           英镑          13,231,187.51        8.6061       113,868,922.83         英镑          42,079,532.75        8.8887      374,032,342.75
                     马来西亚币           6,632,847.93        1.5260        10,121,725.94   马来西亚币          12,585,368.44        1.6173        20,354,316.38
                     俄罗斯卢布       119,136,925.60          0.0850        10,126,638.68   俄罗斯卢布      215,859,588.88           0.0880        18,995,643.82
      小计                                                             148,542,791,292.86                                                     194,587,542,144.10
      其他货币资金       人民币      796,552,652.65           1.0000      796,552,652.65        人民币      634,607,242.16           1.0000      634,607,242.16
      合计                                                             149,352,444,288.76                                                     195,230,723,369.88
     其他货币资金为物业管理项目代管基金 (参见附注五、35) 。于 2021 年 12 月 31 日银行存款中
     含 有 受 限 使 用 资 金 为 人 民 币 8,643,985,024.36 元 (2020 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
     9,568,343,662.92 元)，其中因质押对使用有限制的资金为人民币 3,866,175,000.00 元 (2020
     年 12 月 31 日：人民币 3,841,600,000.00 元) 。无因抵押等对使用有限制的款项 (2020 年 12
     月 31 日 ： 无 ) 。 于 2021 年 12 月 31 日 存 放 境 外 货 币 资 金 折 合 人 民 币 共 计 人 民 币
     4,656,356,100.39 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 4,175,920,080.08 元) 。本集团年末存于联
     营公司徽商银行股份有限公司的存款为人民币 194,954,678.38 元 (2020 年 12 月 31 日：人民
     币 212,171,215.80 元 ) 。 截 止 2021 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 预 售 监 管 资 金 为 人 民 币
     53,864,990,529.98 元。
2    交易性金融资产
     于 2021 年 12 月 31 日，本集团的交易性金融资产主要为购买的银行理财产品，本集团将其计
     入公允价值计量且其变动计入损益的金融资产。
3    衍生金融资产、衍生金融负债
     于 2021 年 12 月 31 日，本集团持有的衍生金融资产和衍生金融负债为交叉货币互换合约
     (CCS)形成的资产和负债。本集团主要持有的 CCS 符合套期会计要求，有关套期的披露详见
     附注五、58。
                                                                               187
                                                                                      万科企业股份有限公司
                                                                      截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
4     应收账款
      应收账款主要为待收取的购房款和物业服务应收款，并包括建造合同业务应收款人民币
      271,578,578.74 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 473,135,144.93 元) 。
(1)   应收账款按账龄分析如下：
       账龄                                             2021 年 12 月 31 日        2020 年 12 月 31 日
       1 年以内 (含 1 年)                                3,808,577,974.88            2,304,540,492.09
       1 年至 3 年 (含 3 年)                                 741,798,958.74            539,447,744.36
       3 年以上                                              433,508,110.48            264,176,487.21
       小计                                              4,983,885,044.10            3,108,164,723.66
       减：坏账准备                                          240,288,020.15            115,741,421.40
       合计                                              4,743,597,023.95            2,992,423,302.26
      账龄自应收账款确认日起开始计算。
(2)   坏账准备计提方法分类披露
      本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量减值准备。根据本集团的历史
      经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算减值准备时未进一步区分
      不同的客户群体。
      2021 年 12 月 31 日应收账款的减值：
                                            整个存续期预期
       账龄                                                         年末账面余额             年末减值准备
                                                信用损失率
       1 年以内 (含 1 年)                           1.81%       3,808,577,974.88            68,872,365.24
       1 年至 3 年 (含 3 年)                        8.66%        741,798,958.74             64,257,214.90
       3 年以上                                    24.72%         433,508,110.48          107,158,440.01
       合计                                                     4,983,885,044.10          240,288,020.15
      2020 年 12 月 31 日应收账款的减值：
                                            整个存续期预期
       账龄                                                         年末账面余额             年末减值准备
                                                信用损失率
       1 年以内 (含 1 年)                           0.87%       2,304,540,492.09            19,937,412.15
       1 年至 3 年 (含 3 年)                        4.37%        539,447,744.36             23,568,996.62
       3 年以上                                    27.34%        264,176,487.21             72,235,012.63
       合计                                                     3,108,164,723.66           115,741,421.40
                                                  188
                                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                                截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
      整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经
      济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。
(3)   坏账准备的变动情况
                                                                            2021 年                        2020 年
        年初余额                                                115,741,421.40                     73,044,314.66
        本年增加                                                 65,769,447.46                     58,820,122.65
        本年收回或转回                                         (21,442,973.46)                   (22,974,470.28)
        合并范围变化                                             80,220,124.75                      6,851,454.37
        年末余额                                                240,288,020.15                   115,741,421.40
      (i)      本集团本年无金额重大的坏账准备收回或转回情况。
      (ii)     本集团本年无金额重大的应收账款核销情况。
(4)   应收账款金额前五名单位情况
      本集团于 2021 年 12 月 31 日应收账款前五名总额为人民币 643,759,206.45 元 (2020 年：人
      民币 697,392,801.56 元)，占应收账款总额比例为 12.92% (2020 年 12 月 31 日：22.44%)，
      相应计提的坏账准备年末余额为人民币 20,209,504.87 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币
      13,036,246.95 元) 。
      本集团本年无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况 (2020 年：无) 。
5     预付款项
(1)   预付款项账龄分析如下：
                                               2021 年 12 月 31 日                        2020 年 12 月 31 日
        账龄
                                                       金额          比例 (%)                     金额          比例 (%)
        1 年以内 (含 1 年)                59,548,103,437.13            87.82        54,077,968,635.22             86.05
        1 年至 2 年 (含 2 年)              1,638,042,897.03             2.41          2,141,890,012.95             3.41
        2 年至 3 年 (含 3 年)              2,075,366,640.54             3.06          3,744,287,706.87             5.96
        3 年以上                           4,548,184,138.07             6.71          2,878,139,104.43             4.58
        小计                              67,809,697,112.77           100.00        62,842,285,459.47            100.00
        减：坏账准备                        579,361,995.99                             594,781,635.99
        合计                              67,230,335,116.78                         62,247,503,823.48
      账龄自预付款项确认日起开始计算。
                                                    189
                                                                                  万科企业股份有限公司
                                                                  截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
      预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。本集团本年末超
      过一年且金额重大的预付款项主要是预付旧改项目的前期项目款人民币 22.72 亿元 (2020 年
      12 月 31 日：人民币 21.25 亿元)，本集团正在积极有序的推进相关工作，促进项目地块早日移
      交。
(2)   本集团本年末预付款项前五名总额为人民币 7,309,898,450.36 元 (2020 年 12 月 31 日：人民
      币 6,261,014,064.32 元)，占预付款项总额比例 10.78% (2020 年 12 月 31 日：9.96%)，相应
      计提的坏账准备年 末余 额为人民币 352,981,903.95 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币
      352,981,903.95 元) 。
(3)   本年计提的减值准备情况如下：
                                                     2021 年 12 月 31 日       2020 年 12 月 31 日
       年初余额                                          594,781,635.99             594,781,635.99
       本年转回                                          (15,419,640.00)                              -
       年末金额                                          579,361,995.99             594,781,635.99
6     其他应收款
(1)   其他应收款按款项性质分类情况
                                                     2021 年 12 月 31 日      2020 年 12 月 31 日
       土地及其他保证金                               20,120,164,069.69        21,513,969,858.63
       合作方经营往来款                              103,989,579,416.81        95,418,384,414.94
       应收联营 / 合营企业款                         138,011,661,662.96      129,008,845,408.71
       应收利息                                              975,108.25              26,555,602.32
       应收股利                                           17,259,109.50              19,294,640.06
       其他                                            5,905,843,625.36          5,354,677,344.16
       小计                                          268,045,482,992.57      251,341,727,268.82
       减：坏账准备                                    1,984,362,619.33          1,843,181,743.32
       合计                                          266,061,120,373.24      249,498,545,525.50
                                               190
                                                                                                  万科企业股份有限公司
                                                                                截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   其他应收款按账龄分析如下
       账龄                                                    2021 年 12 月 31 日          2020 年 12 月 31 日
       1 年以内 (含 1 年)                                      131,246,357,562.21          133,757,015,571.11
       1 年至 2 年 (含 2 年)                                    51,876,188,200.75            50,930,528,134.60
       2 年至 3 年 (含 3 年)                                    32,386,855,271.42            32,378,310,883.89
       3 年以上                                                 52,536,081,958.19            34,275,872,679.22
       小计                                                    268,045,482,992.57          251,341,727,268.82
       减：坏账准备                                              1,984,362,619.33              1,843,181,743.32
       合计                                                    266,061,120,373.24          249,498,545,525.50
      账龄自其他应收款确认日起开始计算。
(3)   按坏账准备计提方法分类披露
                                                                 2021 年 12 月 31 日
                                         账面余额                          坏账准备
       类别
                                                                                           计提               账面价值
                                             金额   比例 (%)                    金额
                                                                                       比例 (%)
       按单项计提坏账准备      260,458,984,977.77     97.17        1,184,962,017.40        0.45     259,274,022,960.37
       按组合计提坏账准备        7,586,498,014.80      2.83          799,400,601.93       10.54       6,787,097,412.87
       合计                    268,045,482,992.57    100.00        1,984,362,619.33                 266,061,120,373.24
                                                                 2020 年 12 月 31 日
                                         账面余额                          坏账准备
       类别
                                                                                           计提               账面价值
                                             金额   比例 (%)                    金额
                                                                                       比例 (%)
       按单项计提坏账准备      244,787,733,327.47     97.39        1,134,524,045.54        0.46     243,653,209,281.93
       按组合计提坏账准备        6,553,993,941.35      2.61          708,657,697.78       10.81       5,845,336,243.57
       合计                    251,341,727,268.82    100.00        1,843,181,743.32                 249,498,545,525.50
      由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营 / 合营企业款等的回收情况必须考虑相
      关开发项目的情况，本集团按照单项计算预期信用损失。
      对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团基于历史实际信用损
      失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状
      况预测。
                                                      191
                                                                                                               万科企业股份有限公司
                                                                                            截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
(4)   坏账准备的变动情况
                                                      第一阶段               第二阶段               第三阶段
                                                                       整个存续期预期         整个存续期预期
       坏账准备                              未来 12 个月预期                                                                     合计
                                                                             信用损失               信用损失
                                                      信用损失
                                                                    (未发生信用减值)         (已发生信用减值)
       2021 年 1 月 1 日余额                   170,802,348.84          537,855,348.94       1,134,524,045.54          1,843,181,743.32
       2021 年 1 月 1 日余额在本年
         - 转入第二阶段                        (16,233,409.92)          16,233,409.92                    -                        -
         - 转入第三阶段                                   -                       -                      -                        -
         - 转回第二阶段                                   -                       -                      -                        -
         - 转回第一阶段                                   -                       -                      -                        -
       本年计提                                 91,008,803.40          109,519,644.72           50,437,971.86          250,966,419.98
       本年转回                                (15,931,880.84)         (51,215,965.01)                   -              (67,147,845.85)
       合并范围变化                            (42,637,698.12)                    -                      -              (42,637,698.12)
       2021 年 12 月 31 日余额                 187,008,163.36          612,392,438.57       1,184,962,017.40          1,984,362,619.33
      注： 本集团本年无金额重大的其他应收款核销情况。
(5)   按交易方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
                                                                                                             占其他
                                                                                                       应收款年末               坏账准备
       单位名称                         款项的性质               年末余额                   账龄
                                                                                                     余额合计数的               年末余额
                                                                                                         比例 (%)
      广州市溪楹房地产有限公司         应收合营往来      7,064,437,008.78      1 年以内 (含 1 年)              2.64                   -
      无锡万成昀奕房地产有限公司       应收联营往来      5,844,153,891.09      1 年以内 (含 1 年)              2.18                   -
                                                                            3 年以内 (含 3 年) 、
      深圳市云上筑建筑有限公司         应收联营往来      4,627,703,310.02                                      1.73                   -
                                                                                         3 年以上
                                                                            3 年以内 (含 3 年) 、
      北京宁溪房地产开发有限责任公司   应收合营往来      4,371,941,572.31                                      1.63                   -
                                                                                         3 年以上
      珠海市懋德诚投商业发展有限公司   应收合营往来      4,220,842,791.44      3 年以内 (含 3 年)              1.57                   -
      合计                                              26,129,078,573.64                                      9.75                   -
(6)   本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况 (2020 年：无) 。
                                                                 192
                                                                                        万科企业股份有限公司
                                                                        截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
7     存货
(1)   存货分类
                                                                2021 年 12 月 31 日
                                                     账面余额             跌价准备                  账面价值
       已完工开发产品                       87,742,275,196.54       790,434,585.25        86,951,840,611.29
       在建开发产品                        832,865,769,978.11     4,525,380,480.46      828,340,389,497.65
       拟开发产品                          160,177,631,411.54       864,061,604.45      159,313,569,807.09
       其他                                  1,011,236,721.19                  -           1,011,236,721.19
       合计                              1,081,796,913,307.38     6,179,876,670.16    1,075,617,036,637.22
                                                                2020 年 12 月 31 日
                                                     账面余额             跌价准备                  账面价值
       已完工开发产品                       74,224,762,091.81       180,397,547.85       74,044,364,543.96
       在建开发产品                        728,271,057,820.75     3,259,359,444.18      725,011,698,376.57
       拟开发产品                          202,497,543,831.89       744,775,875.22      201,752,767,956.67
       其他                                  1,254,177,275.93                  -           1,254,177,275.93
       合计                              1,006,247,541,020.38     4,184,532,867.25    1,002,063,008,153.13
      于 2021 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 存 货 余 额 中 含 有 借 款 费 用 资 本 化 的 金 额 为 人 民 币
      19,568,781,148.67 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 18,995,251,664.18 元) 。本集团本年度用
      于确定借款利息费用的资本化率为 4.43% (2020 年 12 月 31 日：4.77%) 。
      于 2021 年 12 月 31 日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为人民币 4,898,577,502.41
      元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 6,397,526,823.02 元) 。
                                                     193
                                                                                                      万科企业股份有限公司
                                                                                    截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   存货跌价准备
                                                                    本集团
                                                                             本年减少额
                                 年初账面余额         本年计提额                                             年末账面余额
                                                                             转回                 转销
       大连海港城              246,453,427.33                -               -          96,670,926.23      149,782,501.10
       抚顺金域蓝湾             27,468,390.05                -               -          27,468,390.05                 -
       南充金润华府             20,318,928.45                -               -          13,628,554.77         6,690,373.68
       乌鲁木齐南山郡          208,377,886.86                -               -                    -        208,377,886.86
       烟台海云台                 4,769,452.46               -               -           4,769,452.46                 -
       营口海港城               31,430,351.32                -               -          30,823,984.07          606,367.25
       镇江蓝山花园            105,825,342.83                -               -                    -        105,825,342.83
       上海天际                406,811,598.70                -               -         406,811,598.70                 -
       成都君逸                289,785,586.53                -               -         289,785,586.53                 -
       合肥未来之光            623,664,874.14                -               -         147,265,321.04      476,399,553.10
       厦门白鹭郡              238,808,987.51                -               -         107,546,623.49      131,262,364.02
       廊坊朗润园              706,216,480.85     323,434,906.66             -                    -       1,029,651,387.51
       廊坊启航之光            397,341,942.31                -               -                    -        397,341,942.31
       涿州新辰之光            877,259,617.91                -               -                    -        877,259,617.91
       霸州孔雀湖-77 亩地、
                                          -       209,734,676.87             -                    -        209,734,676.87
        39 亩地项目
       佛山悦都荟                         -       191,465,027.46             -                    -        191,465,027.46
       佛山顺德万科广场                   -       451,883,131.05             -                    -        451,883,131.05
       广州樾山项目                       -       196,938,547.84             -                    -        196,938,547.84
       贵阳观湖                           -       357,317,046.33             -                    -        357,317,046.33
       济南翡翠山语                       -       298,279,827.20             -                    -        298,279,827.20
       济南翡翠公园                       -       405,571,507.39             -                    -        405,571,507.39
       太原春和景明                       -       107,242,996.45             -                    -        107,242,996.45
       太原翡翠晋阳湖                     -       291,514,927.81             -                    -        291,514,927.81
       昆明银海泊岸                       -       286,731,645.19             -                    -        286,731,645.19
       合计                   4,184,532,867.25   3,120,114,240.25            -       1,124,770,437.34     6,179,876,670.16
      本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对上述项
      目计提了存货跌价准备。
      计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确
      认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
                                                             194
                                                                                                                       万科企业股份有限公司
                                                                                                     截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   存货明细表：
      i          已完工开发产品
                                     最近一期
                                                          年初数               增加数            减少数              年末数          跌价准备
                                     竣工时间
          鞍山高新万科城         2021 年 12 月               -      1,346,031,868.66    1,093,987,994.12     252,043,874.54               -
          北京埃弗顿项目          2021 年 5 月   2,270,889,944.52    161,243,142.94                 -       2,432,133,087.46              -
          北京长阳半岛            2020 年 3 月    192,772,990.27      88,877,500.53       61,718,271.33      219,932,219.47               -
          北京长阳天地            2021 年 4 月    293,136,775.52      20,244,901.56      150,036,109.54      163,345,567.54               -
          北京城市之光东望       2021 年 12 月               -      1,793,866,236.53    1,587,611,065.51     206,255,171.02               -
          北京翠湖国际南区        2020 年 6 月   1,051,893,991.22       8,647,237.14                -       1,060,541,228.36              -
          北京大都会滨江         2021 年 11 月               -      3,156,240,134.15      88,982,353.75     3,067,257,780.40              -
          北京翡翠四季二期       2020 年 11 月    245,586,624.80                 -       117,981,798.36      127,604,826.44               -
          北京首开万科中心        2019 年 8 月   2,009,805,429.34                -       113,961,308.62     1,895,844,120.72              -
          北京万科橙              2016 年 2 月     97,888,426.95      36,343,086.73                 -        134,231,513.68               -
          长春柏翠园             2021 年 12 月    265,742,267.86     362,914,904.26      460,141,937.56      168,515,234.56               -
          长春柏翠阅湖            2021 年 6 月               -       412,302,604.47      362,019,290.14       50,283,314.33               -
          长春城市之光           2019 年 12 月    129,564,682.81                 -        13,757,065.02       115,807,617.79              -
          长春繁荣里              2019 年 6 月     65,649,981.71                 -          6,320,881.32      59,329,100.39               -
          长春翡翠滨江           2021 年 12 月    425,943,278.76     286,319,091.57      175,013,920.15      537,248,450.18               -
          长春翡翠学院            2021 年 9 月    204,885,527.75     294,841,099.73      311,344,796.53      188,381,830.95               -
          长春万科城              2021 年 8 月    529,996,602.87     383,978,303.73      774,912,570.85      139,062,335.75               -
          长春西宸之光           2021 年 12 月               -      2,126,261,763.97    1,978,867,037.50     147,394,726.47               -
          长春溪望               2021 年 12 月               -      1,256,983,168.21    1,176,022,307.07      80,960,861.14               -
          长春新立城             2021 年 12 月               -       190,870,118.04       81,456,893.91      109,413,224.13               -
          长沙金色麦田            2021 年 3 月     63,233,215.01     128,816,283.24       35,615,378.11      156,434,120.14               -
          长沙金色梦想           2021 年 11 月               -      3,083,850,691.99    2,752,168,437.38     331,682,254.61               -
          长沙金域滨江           2021 年 12 月     31,573,202.99      94,122,502.29       57,635,769.83       68,059,935.45               -
          长沙金域国际           2021 年 12 月    206,571,773.72     358,302,710.06      342,794,726.97      222,079,756.81               -
          长沙魅力之城           2021 年 12 月               -      1,850,391,877.85    1,687,806,309.43     162,585,568.42               -
          长沙紫台                2020 年 6 月    192,460,007.37                 -        99,572,591.83       92,887,415.54               -
          成都翡翠公园            2020 年 2 月    279,957,877.93                 -          9,294,359.78     270,663,518.15               -
          成都金色乐府音乐广场   2020 年 11 月   1,970,584,716.87                -       615,933,062.94     1,354,651,653.93              -
          成都金域缇香            2021 年 4 月    232,444,860.07     110,006,750.08      175,359,322.16      167,092,287.99               -
          成都君悦云台            2021 年 7 月               -       658,936,377.23       81,325,606.26      577,610,770.97               -
          成都梦想之光            2020 年 6 月     94,729,965.29                 -        25,490,159.16       69,239,806.13               -
          成都万科华茂广场       2016 年 12 月    290,378,162.37                 -        13,155,077.54      277,223,084.83               -
          成都万科云城二期        2021 年 1 月    252,736,526.67    1,059,749,084.24     900,072,359.41      412,413,251.50               -
          成都万科云城一期       2020 年 12 月    114,638,786.55                 -        22,621,042.49       92,017,744.06               -
          重庆翡翠都会            2021 年 4 月    376,566,027.18      95,404,313.70      315,592,292.85      156,378,048.03               -
          重庆翡翠公园           2021 年 12 月     14,583,541.31     605,376,427.81      556,201,290.10       63,758,679.02               -
          重庆金开悦府            2021 年 4 月     81,659,408.79     858,611,022.72      825,483,928.00       114,786,503.51              -
          重庆金色悦城            2020 年 5 月     86,629,158.09     107,764,200.49        42,212,117.77     152,181,240.81               -
          重庆金域华府            2020 年 9 月    105,859,152.98                 -        27,458,779.06       78,400,373.92               -
          重庆森林公园           2021 年 12 月       5,234,554.92   1,914,913,674.51    1,848,865,022.07      71,283,207.36               -
          重庆十七英里            2021 年 6 月     82,225,721.23     361,803,928.82      320,347,221.13      123,682,428.92               -
          重庆天地                2021 年 9 月               -      1,466,495,222.14    1,367,479,327.76      99,015,894.38               -
          重庆万科城              2021 年 6 月     55,930,738.56      54,258,395.02       18,582,768.83       91,606,364.75               -
          重庆御澜道              2021 年 3 月    152,487,879.98     911,546,596.88      896,212,154.66      167,822,322.20               -
          大连八栋墅             2020 年 10 月    102,772,908.44                 -          8,460,042.52      94,312,865.92               -
          大连滨海大都会         2020 年 11 月    128,980,454.29                 -        32,652,742.58        96,327,711.71              -
          大连城市之光            2019 年 7 月    180,475,890.43                 -        17,668,299.14      162,807,591.29               -
          大连大家                2020 年 6 月    290,562,512.07                 -        37,623,643.32      252,938,868.75               -
          大连翡翠都会           2021 年 10 月    654,825,035.17    1,201,135,135.80    1,365,785,811.34     490,174,359.63               -
          大连翡翠四季            2020 年 4 月     72,357,598.23                 -          9,802,411.67      62,555,186.56               -
          大连海港城             2021 年 12 月    395,377,684.54    1,413,871,858.91     775,494,042.71     1,033,755,500.74    102,400,138.10
          大连金域华府           2018 年 12 月    119,856,006.56                 -          4,572,508.20      115,283,498.36              -
          大连蓝山               2019 年 12 月    124,676,637.55                 -        38,437,367.14       86,239,270.41               -
          大连万科城             2020 年 12 月    154,195,368.00                 -        45,391,504.89      108,803,863.11               -
          大连新都会