深圳世纪星源股份有限公司 2012 年度报告全文
深圳世纪星源股份有限公司
2012 年度报告
公告编号：2013-007
2013 年 04 月
深圳世纪星源股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不
存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性
和完整性承担个别及连带责任。
本司董事局主席丁芃、总裁郑列列及财务总监雍正峰声明：保证年度报告
中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
尹建华 董事 出差外地 丁芃
本司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
中审亚太会计师事务所为本司出具了带强调事项段的无保留意见的审计报
告，本司董事局、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成本司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 7
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 8
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 16
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 22
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................... 26
第八节 公司治理 ....................................................................................................... 30
第九节 内部控制 ....................................................................................................... 34
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 36
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 125
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重大风险提示
本司已在年报内详细阐述了可能存在的各种风险，请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 世纪星源 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世纪星源股份有限公司
公司的中文简称 世纪星源
公司的外文名称（如有） SHENZHEN FOUNTAIN CORPORATION
公司的外文名称缩写（如有）FOUNTAIN
公司的法定代表人 丁芃
注册地址 深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.fountain.com.cn
电子信箱 fountain@sfc.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗晓春 潘金秀
深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13 深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13
联系地址
楼 楼
电话 0755-82208888 0755-82208888
传真 0755-82207055 0755-82207055
电子信箱 xiaochun@sfc.com.cn fountain@sfc.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司总部董事局秘书处
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
首次注册 1987 年 07 月 30 日 深圳市 深新企股字 019 号 深税字 01001429 号 618847094
报告期末注册 2012 年 12 月 31 日 深圳市 440301501127626 440303618847094 618847094
1993 年 9 月，根据深圳市人民政府深府[1993]355 号文“关于重整深圳原野实业股
历次控股股东的变更情况（如有） 份有限公司有关问题的决定”，公司控股股东由香港润涛实业（集团）有限公司变
更为中国投资有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审亚太会计师事务所
会计师事务所办公地址 湖南长沙市芙蓉中路二段 359 号佳天国际北栋 30 楼
签字会计师姓名 李新首、曾毅凯
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 99,421,227.75 63,534,839.01 56.48% 137,234,232.85
归属于上市公司股东的净利润
22,021,617.89 11,414,651.25 92.92% -4,426,387.10
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-77,032,850.32 -66,516,286.63 --- -8,610,487.49
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
179,474,907.37 34,773,367.82 416.13% 6,126,214.55
（元）
基本每股收益（元/股） 0.0241 0.0125 92.8% -0.0048
稀释每股收益（元/股） 0.0241 0.0125 92.8% -0.0048
净资产收益率（%） 3.28% 1.68% 1.6% -0.63%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 1,319,702,418.01 1,260,586,163.19 4.69% 1,293,608,601.28
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 682,099,361.53 659,936,595.87 3.36% 675,315,022.53
权益）（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益 68,043,255.03 14,130,166.81 8,904,168.13
债务重组损益 31,121,074.94 64,631,104.07
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 484,970.38 -830,333.00 -4,720,067.74
所得税影响额 -594,832.14
合计 99,054,468.21 77,930,937.88 4,184,100.39 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及
把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，本司实施了与社会责任相结合的公司文化建设，坚持在可持续的绿色低碳发展战略下调整和出售非核心业
务，同时在核心业务方向上集中企业资源，致力于培育和发展竞争力。
报告期，本司营业总收入 9,942.12 万元，比上年同期增长 56.48%，净利润 2,202.16 万元，比上年同期增长 92.92%。
二、主营业务分析
1、概述
报告期营业收入9942.12万元，比上年同期增长56.48%，营业总成本13824.31万元，比上年同期增长4.65%，营业利润
-464.96万元，净利润2201.16万元。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况：
（一）BOT 交通基础设施相关业务
“深圳车港”作为集联检关口和停车场为一体的大型交通基础设施的 BOT 项目将在政府规划并承建的“U”型高架桥通
道竣工后大规模投入使用。本司的策略是利用“深圳车港”所占据的特殊战略位置，将其培育为本司 BOT 基础设施服务业务
中可贡献稳定收入的项目。报告期内，本司借助项目处于政府规定的运作过渡期以及本司的物管团队必须按政府的要求负责
整个建筑本体物业管理业务的特点，以试营业的方式对适应复杂人流、车流的口岸商业模式进行深入探索,在降低口岸设施
管理成本的同时，为实现今后“深圳车港”的稳定收入打下了基础。
（二）不动产项目的开发与销售业务
报告期内，住宅房地产业仍然处于限贷限购的政策环境，本司不动产开发和销售业务相应进行的调整、发展回顾如下：
（1）长沙太阳星城（青竹湖太阳谷）项目是十一五计划中建设部立项的绿色示范双百工程。该项目座落于长沙青
竹湖生态科技业园区内，占地范围约 53 万平方米，已报建的可建面积为 65 万平方米。 本司间接持有长沙项目 45%的权益，
根据最初设立的长沙项目管理协议框架，本司不动产开发业务团队作为该项目开发管理人。长沙项目已建成的第一期 ABC
区约 7 万平方米共 387 个单位和 384 个车位（除了已预售的约 39 个单位共 1 万平方米的房产外），本报告期内项目管理人推
迟了销售。为降低在限购限贷政策下因推迟销售带来的产品存货和积压的风险，在征得项目股东同意下，项目管理人以包销
项目第二期 AB 区内报建的约 5 万平米未来建成住宅产品的形式同独立第三方（湖南高建建设集团有限公司）签订了包销合
同：规定该区域内产品的建筑成本由包销方支付，建成产品由其包销。独立第三方根据包销合同一次性支付了可以涵盖该地
块前期全部投入成本的定金。此项经营开发模式的调整可以对冲长沙项目第一期 AB 区预售推迟带来的风险。
（2）深圳南山创意星城的城市综合体项目占地约 4.2 万平方米。本司在上一个报告期内已按城市更新条例将其规划
为一个不超过 30 万平方米的大型绿色城市综合体，并已向市政府正式申报了专项规划方案。报告期内，为加快城市更新项
目的开发周期，本司以申报的专项规划方案为基础与独立第三方（深圳市优瑞商贸有限公司）就开发南山项目签订了合作协
议：双方以合作组建“南油工业区福华厂区”城市更新的项目公司方式来实施该项目开发。本司将在政府确认城市更新实施主
体的当年以拆迁补偿的形式取得出让旧厂区内所有旧厂房产权的收益，并以享有项目公司优先股权益来实现该城市更新项目
未来的收益。该项目合作经营开发模式的调整，将加快在当前政策环境下本司的城市更新项目取得收益的周期。
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（3）深圳平湖片区旧改项目的前期工作在上一报告期内已展开，报告期内根据实际地块权属情况调整和扩大了平湖
城市更新项目的范围，前期工作中已按独立地块范围分别向政府申报了不低于 60 万平米建筑面积的专项规划方案。本司在
报告期内继续加大了对平湖片区旧改项目的资源投入。此项投入的调整，可促进本司不动产开发业务发展方向符合未来新城
镇建设的十二五规划方向。
（4）报告期内，肇庆北岭国际村项目已在项目合作方广金集团主导下，对项目公司的原担保方提出了仲裁申请：要
求仲裁确认原担保方因其担保义务而不享有原始合作合同中 30%的项目开发权益。本司认为项目合作方采取仲裁申请的主动
行动可以加快前期进程。 双方股东在仲裁行动上的配合，预期可加快项目进展且不影响原有的权属权益。
（5）本司仅占珠海海韵星湾住宅项目 25%的开发权益。在上一报告期内，占 75%开发权益的富国银行主导的规划调
整、报建的进程继续延期。 因此，在本报告期内，本司按照上一报告期的预定计划启动了退出投资的程序，实现了对该项
目无风险快速退出的经营运作，取得了合理的投资收益。该项目的退出投资运作可减轻本司在住宅开发业务方向上的风险。
（三）不动产经营管理业务
本报告期内该业务在已整合成型的管理模块下运作：期内上海大名星苑酒店已完成结业、新签约的平湖凤凰星苑装修
工程在报告期内进行，部分空间已投入经营。本司不动产经营管理业务的四个管理模块。即“社区环境管理及公用设施服务”、
“酒店式公寓业务及绿色物业管理”、“度假酒店与会所经营”、“经营性物业租赁和资产管理”均实现了营业收入的增长。
（四）低碳技术集成和环境处理业务
该项新业务因在报告期内未能按照预期进行签约而没有实质性的进展。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因：
□ 适用 √ 不适用
2、收入
报告期营业总收入9942.12万元，比上年同期增长56.48%，其中主营业务收入5292.80万元，比上年同期减少14.6%，其
他业务收入4649.32万元，比上年同期增长2880.82%，主要原因是本期出售华乐大厦102房、302房计入其他业务收入4503.27
万元。
公司实物销售收入是否大于劳务收入：
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况：
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况：
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况：
前五名客户合计销售金额（元） 48,373,024.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 48.65%
公司前 5 大客户资料：
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 湖南诺一百货贸易有限公司 27,492,690.00 27.65%
2 深圳市瑞信恒达商贸有限公司 17,540,010.00 17.64%
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3 深圳市海文新世纪文化发展有限公司 1,588,013.00 1.6%
4 深圳市西点企业管理咨询有限公司 1,137,618.00 1.14%
5 深圳市海外国际旅行社有限公司 614,693.00 0.62%
合计 —— 48,373,024.00 48.65%
3、成本
行业分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
物业管理 人工 6,288,778.83 4.55% 6,627,077.84 5.02% -0.47%
物业管理 能源 4,353,625.15 3.15% 4,128,814.53 3.13% 0.02%
物业管理 材料 791,705.47 0.57% 694,595.82 0.53% 0.04%
物业管理 折旧 1,912,786.61 1.38% 3,230,476.01 2.45% -1.07%
物业出租、客房、餐饮 人工 10,859,577.39 7.86% 17,358,814.10 13.14% -5.28%
物业出租、客房、餐饮 能源 3,166,965.36 2.29% 5,625,078.45 4.26% -1.97%
物业出租、客房、餐饮 材料 5,382,804.03 3.89% 7,633,947.27 5.78% -1.89%
物业出租、客房、餐饮 折旧 1,152,124.27 0.83% 5,263,515.79 3.98% -3.15%
物业出租、客房、餐饮 租赁成本 2,123,915.00 1.54% 4,471,704.86 3.39% -1.85%
其他 人工 12,795.95 0.01% 0.01%
其他 材料 122,732.84 0.09% 220,324.92 0.17% -0.08%
说明：
报告期本公司按行业分类的成本构成与上年同期相比变化不大。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 7,962,262.68
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 15.27%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 广东爱得威建设集团股份有限公司 4,155,533.80 7.97%
2 深圳市星源创意环境技术有限公司 2,175,091.00 4.17%
3 深圳南粤建设有限公司 929,082.00 1.78%
4 深圳市畅意规划设计工程有限公司 500,000.00 0.96%
5 深圳市华佳慧科技有限公司 202,555.88 0.39%
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合计 —— 7,962,262.68 15.27%
4、费用
与上年同期相比无重大变化。
5、研发支出
不适用。
6、现金流
单位：元
项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 357,661,339.72 150,276,561.40 138%
经营活动现金流出小计 178,186,432.35 115,503,193.58 54.27%
经营活动产生的现金流量净
179,474,907.37 34,773,367.82 416.13%
额
投资活动现金流入小计 227,799.89 641,322.52 -64.48%
投资活动现金流出小计 18,906,687.73 9,236,655.26 104.69%
投资活动产生的现金流量净
-18,678,887.84 -8,595,332.74 ---
额
筹资活动现金流入小计 139,959,539.64 152,200,000.00 -8.04%
筹资活动现金流出小计 297,853,681.84 180,872,357.07 64.68%
筹资活动产生的现金流量净
-157,894,142.20 -28,672,357.07 ---
额
现金及现金等价物净增加额 2,891,427.95 -2,626,230.27 ---
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入比上年同期增加 138%，主要是收到福华工业区搬迁补偿款 2 亿元。
经营活动现金流出比上年同期增加 54.27%，主要是不动产项目管理人在项目管理中支付的款项。
投资活动现金流入比上年同期减少 64.48%，主要是 2011 年报废了一批固定资产。
投资活动现金流出比上年同期增加 104.69%，主要是增加平湖酒店项目在建工程。
筹资活动现金流出比上年同期增加 64.68%，主要是偿还非金融机构借款 1.4 亿。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期收到福华工业区搬迁补偿款 2 亿元，因尚未满足收入确认条件，该笔款项作为预收账款入账。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
物业出租、客房、
28,674,075.64 34,609,346.78 -20.7% -29.5% -21.98% -11.64%
餐饮收入
物业管理 20,108,595.00 15,834,109.45 21.26% 2.68% 2.42% 0.2%
其他 4,145,354.64 1,686,169.44 59.32% 141.34% 665.31% -27.85%
分产品
物业出租、客房、
28,674,075.64 34,609,346.78 -20.7% -29.5% -21.98% -11.64%
餐饮收入
物业管理 20,108,595.00 15,834,109.45 21.26% 2.68% 2.42% 0.2%
其他 4,145,354.64 1,686,169.44 59.32% 141.34% 665.31% -27.85%
分地区
深圳 50,711,514.11 42,399,073.74 16.39% -12.6% -8.92% -3.38%
上海 2,216,511.17 9,730,551.93 -339% -43.9% -27.85% -97.68%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2012 年末 2011 年末
比重增减
占总资产比 占总资产比 重大变动说明
金额 金额 （%）
例（%） 例（%）
货币资金 13,111,624.95 0.99% 16,292,748.16 1.29% -0.3% 无重大变化。
140,417,515.4
应收账款 10.64% 1,366,368.24 0.11% 10.53% 新增应收珠海项目权益转让款。
存货 15,191,321.95 1.15% 15,494,790.11 1.23% -0.08% 无重大变化。
投资性房地产 88,365,740.79 6.7% 98,949,479.73 7.85% -1.15% 无重大变化。
长期股权投资 30,477,313.15 2.31% 73,241,684.05 5.81% -3.5% 转让珠海项目权益。
固定资产 24,058,884.18 1.82% 26,237,595.84 2.08% -0.26% 无重大变化。
316,468,982.6
在建工程 23.98% 310,565,515.15 24.64% -0.66% 无重大变化。
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2、负债项目重大变动情况
单位：元
2012 年 2011 年
比重增减
占总资产比 占总资产比 重大变动说明
金额 金额 （%）
例（%） 例（%）
短期借款 30,000,000.00 2.27% 19,700,000.00 1.56% 0.71% 无重大变化。
长期借款 0 0% 30,000,000.00 2.38% -2.38% 归还长期借款。
五、核心竞争力分析
报告期，本公司核心竞争力未发生变化。
