深圳世纪星源股份有限公司 2013 年度报告全文
深圳世纪星源股份有限公司
2013 年度报告
2014-025
2014 年 04 月
深圳世纪星源股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事局会议。
本司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本司董事局主席丁芃、总裁郑列列及财务总监雍正峰声明：保证年度报告
中财务报告的真实、准确、完整。
中审亚太会计师事务所为本司出具了带强调事项段的无保留意见的审计报
告，本司董事局、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成本司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
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目录
2013 年度报告 ..................................................................................................................................... 1
一、重要提示、目录和释义 ............................................................................................................. 2
二、公司简介...................................................................................................................................... 5
三、会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................... 7
四、董事局报告.................................................................................................................................. 9
五、重要事项.................................................................................................................................... 24
六、股份变动及股东情况 ............................................................................................................... 24
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................... 28
八、公司治理.................................................................................................................................... 37
九、内部控制.................................................................................................................................... 37
十、财务报告.................................................................................................................................... 39
十一、备查文件目录 ..................................................................................................................... 135
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重大风险提示
本司已在年报内详细阐述了可能存在的各种风险，请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 世纪星源 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世纪星源股份有限公司
公司的中文简称 世纪星源
公司的外文名称（如有） SHENZHEN FOUNTAIN CORPORATION
公司的外文名称缩写（如有）FOUNTAIN
公司的法定代表人 丁芃
注册地址 深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.fountain.com.cn
电子信箱 fountain@sfc.com.cn
二、联系人和联系方式
董事局秘书 证券事务代表
姓名 罗晓春先生
深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦 13
联系地址
楼
电话 0755-82208888
传真 0755-82207055
电子信箱 xiaochun@sfc.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 本司总部董事局秘书处
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
首次注册 1987 年 07 月 30 日 深圳市 深新企股字 019 号 深税字 01001429 号 618847094
报告期末注册 2013 年 12 月 31 日 深圳市 440301501127626 440303618847094 618847094
1993 年 9 月，根据深圳市人民政府深府[1993]355 号文“关于重整深圳原野实业股
历次控股股东的变更情况（如有） 份有限公司有关问题的决定”，公司控股股东由香港润涛实业（集团）有限公司变
更为中国投资有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审亚太会计师事务所
会计师事务所办公地址 湖南长沙市芙蓉中路二段 359 号佳天国际北栋 30 楼
签字会计师姓名 李新首、张文华
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 52,061,702.69 99,421,227.75 -47.64% 63,534,839.01
归属于上市公司股东的净利润
-42,344,755.22 22,021,617.89 -292.29% 11,414,651.25
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-44,717,841.08 -77,032,850.32 --- -66,516,286.63
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-111,718,142.35 179,474,907.37 -162.25% 34,773,367.82
（元）
基本每股收益（元/股） -0.0463 0.0241 -292.12% 0.0125
稀释每股收益（元/股） -0.0463 0.0241 -292.12% 0.0125
加权平均净资产收益率（%） -6.41% 3.28% -9.69% 1.68%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 1,188,653,949.18 1,319,702,418.01 -9.93% 1,260,586,163.19
归属于上市公司股东的净资产
624,244,271.48 682,099,361.53 -8.48% 659,936,595.87
（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
1,597.18 68,043,255.03 14,130,166.81
值准备的冲销部分）
债务重组损益 31,121,074.94 64,631,104.07
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
849,337.87
的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,522,150.81 484,970.38 -830,333.00
减：所得税影响额 594,832.14
合计 2,373,085.86 99,054,468.21 77,930,937.88 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
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开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事局报告
一、概述
本司在报告期内坚持与社会责任相结合的公司文化建设，在可持续的绿色低碳发展战略下不断对原有业务结构进行调
整，在逐渐将集团内资源向竞争力业务集中的同时，致力于培育新的相关核心业务模式。本报告期内所培育的相关新核心业
务的模式，专指有效经济供热范围内针对特定社区建造、管理和经营分布式梯级能源的系统和新能源交通基础设施服务所发
展的方向。
报告期内，本司营业总收入5,206.17万元，比上年同期减少47.64%，净利润-4,234.48万元，比上年同期减少292.29%。
二、主营业务分析
1、概述
报告期营业收入5,206.17万元，比上年同期减少47.64%，营业成本3,886.38万元，比上年同期减少39.40%，营业利润
-4,471.78万元，净利润-4,234.48万元。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况：
（一）BOT交通基础设施相关的收费服务业务
2013年“深圳车港”处于过渡期的试营业阶段，虽然连接“深圳车港”与深圳城市交通干线的U型高架引桥工程仍未能完成
循环连接，但管理团队在探索和完善在口岸复杂交通条件下大型停车库设施的管理和服务方面取得了部分效率瓶颈的突破，
这使本年度的营业收入比上年出现了105%的增长（由于车港属于试营业期，收费服务的营业收入减去成本后的收益将直接
冲减在建工程的成本， 故对当期的利润无贡献）。
在本报告期的年度内，本司还根据福田口岸和皇岗口岸的交通现状，结合联检单位的实际需求，具体落实了可提升皇岗
和福田两口岸之间通行效率的人行廊桥建设方案，该方案已获得政府主管部门的批准。该方案建设实施后将使深圳车港二层
成为连接口岸人行便捷通行的重要人流交汇节点，这将进一步提高“深圳车港”停车收费收益，同时也为本司的新能源交通服
务方向的新业务收入模式建立了基础。
（二）不动产项目的开发与销售业务
本司的不动产开发与销售业务在报告期内已根据政策环境变化持续地作出了调整，本司的中长期目标是将不动产业务
资源逐渐集中到一、二线城市，主要是深圳本地城市更新的市场方向，现将报告期内的发展回顾如下：
（1）长沙太阳星城（青竹湖太阳谷）项目是十一五计划中建设部立项的绿色示范双百工程。该项目占地范围约53万平
方米，已报建的可建面积为65万平方米。本司间接持有长沙项目45%的权益，根据最初设立的长沙项目管理协议的框架，本
司不动产开发业务团队作为该项目开发管理人来实施管理。长沙项目目前已建成了第一期A、B、C区（约7万平方米，共387
个单位和384个车位）。第一期将在新年度内入伙，目前长沙住宅房地产业仍然处于限贷限购的政策环境。在上一年度内，
项目管理人以包销项目第二期A、B区内报建的约5万平方米住宅产品的形式，同独立第三方（湖南高建建设集团有限公司）
签订了包销合同：合同规定该区域内产品的建筑成本由包销方支付，建成产品由其包销。独立第三方根据包销合同一次性支
付了可以涵盖该地块前期全部投入成本的定金。本司原定在本报告期内完成（包括该第三方建设）10万平方米第二期的新开
工面积报建，但因区内规划道路的调整而延后。项目管理人目前将第二期报建面积增大到15万平方米，该15万平方米第二期
商品房的开工建设因故将延期到新年度报告期内实现。
（2）深圳南山创意星城的城市综合体项目占地约4.2万平方米。本司在2012年已按城市更新条例将其规划为一个不超过
30万平方米的大型绿色城市综合体，并已向市政府正式申报了专项规划方案。在上一个报告期内，为加快城市更新项目的开
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发周期，本司以申报的专项规划方案为基础同独立第三方（深圳市优瑞商贸有限公司）就开发南山项目签订了合作协议：即
双方以合作组建“南油工业区福华厂区”城市更新的项目公司方式来实施该项目开发。本司将在政府确认城市更新实施主体的
当年以拆迁补偿的形式取得出让旧厂区内所有旧厂房产权的收益，并以享有项目公司优先股权益以及最终获得100%项目公
司以及附带留存物业的形式来实现该城市更新项目未来的收益。
按本司原定的计划以及深圳南山城市综合体城市更新项目进展，应在本报告期内结算收益，但合作方却推迟至本年度
结束前的最后几天才取得政府的批复，批复的建设方案较之合作前上报的方案还出现如下的重大变化：即原来申报的科技产
业用房60,000平方米、住宅50,000平方米（含保障性住房6,500平方米）在批复中全部变更为商业、办公及商务公寓。因新年
度的3月26日为该合作协议所约定确认开发主体的最后期限，在批复的方案出现重大变更的同时，合作方又以单方仲裁申请
的形式提出了更改原合作协议所约定的合作模式的要求。鉴于本年度结束后、新年度伊始，原合作方突然出现的上述变化以
及协议期限届满后本司又收到了多家具有实力的开发商请求作为新合作方承接原主合同义务的邀约，本司在参考该地块价值
提升的市场信息前提下，已在4月初直接向对方提出了仲裁反请求：即立即解除双方原合作开发协议项下的义务，另外寻求
新的合作方进行合作。该项变动所造成的影响会在仲裁结束后（即新年度内）发生，即当本司同其他的合作方重新达成合作
开发协议时出现。目前因项目合作开发主体确认的时限已出现了推迟，所以已影响到本司年度内的财务状况：即前一年度中
已收取的2亿元预付款只能在新合作方承接义务后才确认，目前暂不能结算拆迁补偿收益。
（3）深圳平湖片区旧改项目的前期工作在报告期内已全面展开，报告期内本司根据调整和扩大了平湖城市更新项目的
范围，除了在上一年度中分别向政府申报的不低于60万平方米建筑面积的专项规划方案外，本司在报告期内完成了第一幅独
立地块（约18万平方米批准的建筑面积）的专项规划方案的前期工作和相关开发权益的结算。预计本司通过结算可取得该独
立地块40%的地块开发权益。该独立地块项目将在新年度内开工建设，预计在两年半的时间内开始可以取得初步收益。预计
其他平湖旧村地块拆迁等的前期工作将在新年度内启动。
（4）肇庆北岭国际村项目在本报告期内仍然由项目合作方广金集团主导，报告期内进行着取消项目公司的原担保方
30%权益的仲裁申请程序：因仲裁申请的范围局限于确认原担保方因其担保义务而不享有原始合作合同中30%的项目开发权
益，故本司认为该项申请的主动行动可以加快问题解决的进程。预期仲裁可加快项目进展且不影响原有的权属权益。双方在
本报告期内，暂无新的进展。
（三）不动产经营管理业务
在本报告期内，本司不动产经营管理的各相关管理模块在传统业务方面实现了小幅增长，但原计划在新商业模式下（即
规模化的家居装饰定制服务业务）发展的新业务应实现不低于传统业务量30%的新增营收，而该计划在报告期内未实现，故
该相关商业计划将推迟至新年度实施。
（四）低碳技术集成和环境处理业务
低碳技术集成和环境处理工程的业务是本司自若干年前就已开始投入资源培育，致力于发展可结合现存核心业务又能针
对环境低碳节能减排有重大影响方向的新业务模式。在经过了多年的业务准备和拓展之后，本司于本报告期结束后的第一周
内，同北京能源集团全资附属企业深圳平湖钰湖电力有限公司签署了关于在平湖城市更新项目平台上研发集成“工业余热为
居住与公共建筑服务”系统的战略合作协议，双方将收集利用区域内已规划的120万千瓦燃气电力机组所排放的工业余热，在
“中环星苑”以及平湖旧村改造的所涉相关区域的地块内共同建设梯级能源的供应系统和整个社区冷热源供应服务系统。该项
新业务将在实质性的区域工程项目的签约后取得收益，估计新年度内该业务会取得较大进展。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
报告期营业总收入5206.17万元，比上年同期减少47.64%，其中主营业务收入5141.54万元，比上年同期减少2.86%，其
他业务收入64.63万元，比上年同期减少98.61%，主要原因是上期出售华乐大厦102房、302房计入其他业务收入4503.27万元。
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公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 10,276,686.72
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 19.73%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 湖南天景名园置业有限责任公司 5,842,874.72 11.22%
2 深圳市海文新世纪文化发展有限公司 1,887,168.00 3.62%
3 深圳市西点企业管理咨询有限公司 1,551,070.00 2.98%
4 杭州布道教育科技有限公司 504,473.00 0.97%
5 深圳市海外国际旅行社有限公司 491,101.00 0.94%
合计 -- 10,276,686.72 19.73%
3、成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
物业管理 人工 2,431,527.61 6.25% 6,288,778.83 4.55% 1.7%
物业管理 能源 2,105,816.94 5.42% 4,353,625.15 3.15% 2.27%
物业管理 材料 373,552.13 0.96% 791,705.47 0.57% 0.39%
物业管理 折旧 1,651,878.01 4.25% 1,912,786.61 1.38% 2.87%
物业出租、客房、
人工 6,198,612.43 15.95% 10,859,577.39 7.86% 8.09%
餐饮
物业出租、客房、
能源 2,432,913.64 6.26% 3,166,965.36 2.29% 3.97%
餐饮
物业出租、客房、
材料 2,555,176.32 6.57% 5,382,804.03 3.89% 2.68%
餐饮
物业出租、客房、折旧 1,532,706.18 3.94% 1,152,124.27 0.83% 3.11%
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餐饮
物业出租、客房、
租赁成本 4,813,506.83 12.39% 2,123,915.00 1.54% 10.85%
餐饮
其他 人工 12,795.95 0.01% -0.01%
其他 材料 869,715.30 2.24% 122,732.84 0.09% 2.15%
产品分类
单位：元
2013 年 2012 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
物业管理 人工 2,431,527.61 6.25% 6,288,778.83 4.55% 1.7%
物业管理 能源 2,105,816.94 5.42% 4,353,625.15 3.15% 2.27%
物业管理 材料 373,552.13 0.96% 791,705.47 0.57% 0.39%
物业管理 折旧 1,651,878.01 4.25% 1,912,786.61 1.38% 2.87%
物业出租、客房、
人工 6,198,612.43 15.95% 10,859,577.39 7.86% 8.09%
餐饮
物业出租、客房、
能源 2,432,913.64 6.26% 3,166,965.36 2.29% 3.97%
餐饮
物业出租、客房、
材料 2,555,176.32 6.57% 5,382,804.03 3.89% 2.68%
餐饮
物业出租、客房、
折旧 1,532,706.18 3.94% 1,152,124.27 0.83% 3.11%
餐饮
物业出租、客房、
租赁成本 4,813,506.83 12.39% 2,123,915.00 1.54% 10.85%
餐饮
其他 人工 12,795.95 0.01% -0.01%
其他 材料 869,715.30 2.24% 122,732.84 0.09% 2.15%
说明
本年其他业务收入和其他业务支出大幅度减少的原因是：上期出售华乐大厦102房、302房的其他业务收入45,032,700.00
元，102房、302房的房产原值、折旧、税金等其他业务支出11,245,242.54元。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 1,902,993.49
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 13.77%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 永欢海鲜 635,783.05 4.6%
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2 深圳市深辉宝进出口有限公司 425,521.78 3.08%
3 深圳市世纪春天农副产品发展有限公司 296,794.66 2.15%
4 深圳深岩燃气同乐储备站 277,300.00 2%
5 深圳市罗湖区金前牛百叶档 267,594.00 1.94%
合计 -- 1,902,993.49 13.77%
4、费用
本报告期财务费用比上年同期减少69.21%，主要是上期全资子公司首冠国际有限公司计提对SILVER TOP CHINA
LIMITED(银泰）利息HKD39,549,429.63元，本期2月份已将款项全部还清，本期只计提利息HKD794,327.84元。
5、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 96,464,709.07 357,661,339.72 -73.03%
经营活动现金流出小计 208,182,851.42 178,186,432.35 16.83%
经营活动产生的现金流量净
-111,718,142.35 179,474,907.37 -162.25%
额
投资活动现金流入小计 123,719,452.34 227,799.89 54,210.58%
投资活动现金流出小计 10,776,364.13 18,906,687.73 -43%
投资活动产生的现金流量净
112,943,088.21 -18,678,887.84
额
筹资活动现金流入小计 169,170,725.00 139,959,539.64 20.87%
筹资活动现金流出小计 172,617,599.03 297,853,681.84 -42.05%
筹资活动产生的现金流量净
-3,446,874.03 -157,894,142.20
额
现金及现金等价物净增加额 -2,655,288.12 2,891,427.95 -191.83%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入比上年同期减少73.03%，主要是上期收到福华工业区搬迁补偿款2亿元。
投资活动现金流入比上年同期增加54,210.8%，主要是本期收回珠海项目转让款1.28亿。
投资活动现金流出比上年同期减少43%，主要是上年为平湖酒店项目支出在建工程款项。
筹资活动现金流出比上年同期减少42.05%，主要是上年偿还非金融机构借款1.4亿。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
