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深圳市振业(集团)股份有限公司2013年年度报告(更新后) 下载公告
公告日期:2014-04-19
深圳市振业(集团)股份有限公司
       2013 年年度报告
          2014 年 03 月
                     第一节 重要提示、目录和释义
   本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不
存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性
和完整性承担个别及连带责任。
   公司负责人李永明、主管会计工作负责人蒋灿明、分管会计工作负责人方东
红、财务总监于冰、会计机构负责人李红光声明:保证年度报告中财务报告的
真实、准确、完整。
   董事丁古华因公未能亲自出席审议本报告的董事会会议,授权董事陶伟平代
为出席会议并行使表决权。公司其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会会
议。
   公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数,向全体股东每 10 股派发现金红利 1.55 元(含税),送红股 0
股,不以公积金转增股本。
   公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述,相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响,并不构成公司对于投资者的实质
承诺,在此提请广大投资者注意投资风险。
                                 释义
                释义项   指                            释义内容
公司、本公司             指   深圳市振业(集团)股份有限公司
中国证监会、证监会       指   中国证券监督管理委员会
深圳证监局               指   中国证券监督管理委员会深圳证券监管局
深圳市国资委             指   深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
远致投资公司             指   深圳市远致投资有限公司
元、万元                 指   人民币元、万元
                                                                       深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                                                        目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 8
第四节 董事会报告 ................................................................................................... 10
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 28
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................................. 33
第八节 公司治理 ....................................................................................................... 39
第九节 内部控制 ....................................................................................................... 43
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 45
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 136
                                       深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                           重大风险提示
   公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施,敬请查阅第四
节董事会报告中“公司未来发展的展望”的有关内容。
                                                                  深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                                           第二节 公司简介
       一、公司信息
股票简称                  深振业A                             股票代码
变更后的股票简称(如有) --
股票上市证券交易所        深圳证券交易所
公司的中文名称            深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称            --
公司的外文名称(如有)    SHENZHEN ZHENYE(GROUP) CO.,LTD.
公司的外文名称缩写(如有)--
公司的法定代表人          李永明
注册地址                  深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
注册地址的邮政编码        518008
办公地址                  深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
办公地址的邮政编码        518008
公司网址                  http://www.zhenye.com
电子信箱                  szzygp@126.com
       二、联系人和联系方式
                                                  董事会秘书                              证券事务代表
姓名                                 彭庆伟                                杜汛
                                     深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座   深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座
联系地址
                                     16 楼董事会办公室                     16 楼董事会办公室
电话                                 (0755)25863893                      (0755)25863061
传真                                 (0755)25863012                      (0755)25863012
电子信箱                             szzygp@126.com                        szzygp@126.com
       三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称               《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址     http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点                       公司董事会办公室
                                                                   深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
     四、注册变更情况
                                                          企业法人营业执照
                       注册登记日期        注册登记地点                        税务登记号码      组织机构代码
                                                               注册号
                                                                             深地税登字
首次注册           1989 年 05 月 25 日   深圳市           19217274-6                           61883104-1
                                                                             深地税登字
报告期末注册       2013 年 07 月 30 日   深圳市           440301103341062                      61883104-1
公司上市以来主营业务的变化情况(如有)--
                                         2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股
历次控股股东的变更情况(如有)           71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会,公司控股
                                         股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
     五、其他有关资料
   公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称                瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址            深圳市深南大道 7028 号时代科技大厦八楼西面
签字会计师姓名                  田景亮、吴亚亚
   公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
   □ 适用 √ 不适用
   公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
   □ 适用 √ 不适用
                                                                        深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                             第三节 会计数据和财务指标摘要
     一、主要会计数据和财务指标
    公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
    □ 是 √ 否
                                    2013 年                   2012 年            本年比上年增减(%)        2011 年
营业收入(元)                     4,610,855,024.20          3,076,245,082.95                  49.89%    2,589,275,275.03
归属于上市公司股东的净利润
                                    696,085,752.22            617,150,754.00                   12.79%     433,967,868.62
(元)
归属于上市公司股东的扣除非经
                                    693,851,943.27            615,217,243.83                   12.78%     433,466,027.05
常性损益的净利润(元)
经营活动产生的现金流量净额
                                    -890,291,911.02          2,181,610,271.52                 -140.81%   1,198,565,275.40
(元)
基本每股收益(元/股)                         0.5156                    0.4572                 12.77%               0.3375
稀释每股收益(元/股)                         0.5156                    0.4572                 12.77%               0.3375
加权平均净资产收益率(%)                  18.44%                    19.71%                     -1.27%             16.51%
                                                                                 本年末比上年末增减
                                   2013 年末                 2012 年末                                   2011 年末
                                                                                        (%)
总资产(元)                       9,968,160,024.99          9,343,430,259.57                   6.69%    8,321,974,063.40
归属于上市公司股东的净资产
                                   4,092,958,301.89          3,455,619,766.22                  18.44%    2,798,642,251.72
(元)
    注:上述财务数据以合并会计报表数计算填列。公司股本因实施 2012 年度利润分配方案而发生变化,根据新会计准则
的规定,按最新股本调整并列报了公司 2011 年度、2012 年度基本每股收益及稀释每股收益。
截止披露前一交易日的公司总股本:
截止披露前一交易日的公司总股本(股)                                                                       1,349,995,046
     二、非经常性损益项目及金额
                                                                                                                   单位:元
                  项目                   2013 年金额            2012 年金额           2011 年金额           说明
非流动资产处置损益(包括已计提资产减
                                                 8,188.84               -84,130.36        -119,185.47
值准备的冲销部分)
计入当期损益的政府补助(与企业业务密
切相关,按照国家统一标准定额或定量享          3,002,953.00          1,059,880.00
受的政府补助除外)
                                                                深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外,持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益,以及                           493,947.12
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出         -556,288.37     1,097,199.24       799,336.52
减:所得税影响额                             613,713.37        641,724.00       169,572.10
       少数股东权益影响额(税后)            -392,668.85        -8,338.17         8,737.38
合计                                        2,233,808.95     1,933,510.17       501,841.57         --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
                                                                        深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                                             第四节 董事会报告
       一、概述
     2013年,公司沉着应对激烈的市场竞争,适时调整经营策略,大力推进项目开发销售,加强资源储备,进一步强化企业
 管理,圆满实现了各项工作目标,业绩再创新高,全年实现营业收入46.11亿元,利润总额9.26亿元,归属于上市公司股东的
 净利润6.96亿元,分别较去年增长49.89%、9.59%、12.79%,净资产收益率达18.44%,年末总资产99.68亿元,归属于母公司
 的所有者权益40.93亿元。2013年,集团可持续发展能力进一步提高,综合管理水平稳步提升,品牌形象和社会影响力不断
 增强,荣获了“广东省企业500强”、“2013推动广东经济发展杰出企业”、“2013年度广东省优秀企业文化突出贡献单位”、“深
 圳企业100强”、首届“深圳质量百强企业”等一系列荣誉。
     (一)销售业绩再创新高,资源储备成效显著
     1、项目销售经营业绩突出。全年累计完成房地产销售结转面积35.37万平米,结转收入45.30亿元,分别较去年增长
 27.50%、52.17%。峦山谷花园一期集中商业年底顺利开业,进一步壮大了公司在商业地产开发运营领域的实力。
     2、土地储备工作成绩斐然。2013年,公司在成功竞得东莞、天津、南宁3宗土地基础上,与深圳地铁集团合作开发深圳
 横岗地铁项目,实现了房地产项目管理与投资相结合的盈利模式创新。公司全年累计新增土地储备总建筑面积约58万平米,
 土地总投资约22亿元。
     3、多渠道融资力促企业快速发展。公司通过加强银企合作、向控股股东借款,全年共新增借款19.1亿元,截至2013年
 底,集团借款余额31亿元,可用储备贷款额度8.9亿元。资本市场方面,公司积极推进公司债发行工作,2014年1月,证监会
 已受理我公司15亿元公司债发行申请。
     (二)兼顾效率与规范化,管理水平进一步提升
     1、产品开发管理水平稳步提升。公司以提速增效为目标,狠抓产品开发进度、质量、安全、成本工作。一是制定实施
 《现场管理标准化工作手册》,有效提高了项目开发销售的标准化、规范化水平。二是落实“快速开发”要求,新增项目均
 采用方案设计竞赛模式,积极应用产品标准化成果,大幅提高工作效率,节约设计成本。三是强化项目开发节点计划的检查
 监督,进一步缩短了开发周期。四是质量安全管理卓有成效,西安、南宁、天津等项目获得当地政府相关奖项。五是完善目
 标成本、预结算、招投标等管理制度,合理简化审批流程,并将成本控制的效果与项目奖金直接挂钩。
     2、公司法人治理和市值管理再上新台阶。进一步完善法人治理结构中决策、执行、监督、评价机制,确保公司各法人
 治理层级议事程序规范、权责明确、决策高效。加强投资者关系管理,强化与股东方的沟通协调。多渠道、全方位加强信息
 披露和信息披露事务管理工作,公司在深交所组织的信息披露考核中获得最高等级“A级”。截至2013年年底,公司市值增
 长率绝对值高于中证内地地产指数22%。
     3、企业内部管理更加健全。公司全面梳理《振业纲领》,全年累计修订制度33项,新增制度4项,优化业务流程17项。
 通过组织内控制度设计与运行检查、开展内部控制审计、实施月度行政督察与制度督察、加强对制度执行情况的考核,保障
 规章制度得到切实落实。继续以信息化手段固化业务流程,加强销售系统应用,开发招投标管理系统,不断创新管理手段。
     (三)报告期内,公司房地产开发与销售工作进展顺利,具体项目进展情况如下表:
                               占地面积   规划建筑面      可售面积(万㎡)
    项目名称                                                                   项目现状   开工时间     竣工时间
                               (万㎡)   积(万㎡)   商业     住宅       总计
                                                                 3.63
      星海名城七期               1.36       10.16      2.77                6.40     已竣工     2007.08      2011.09
                                                              (写字楼)
                四期、五期
                                                       0.10     10.91      11.01    已竣工     2007.11      2010.05
振业城四-五期      1-7 栋        5.98       23.46
                五期 8-11 栋                           0.19      7.42      7.61     已竣工     2007.11      2011.03
                                                                  深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
     振业城六-七期          4.09       11.61     0.06     8.62       8.68     已竣工     2010.10       2013.03
振业峦山谷花      1-6 栋                         2.91     13.01     15.92     已竣工     2007.09       2009.12
                            10.16      40.58
   园一期        7-13 栋                         0.06     13.31     13.37     已竣工     2007.09       2010.11
   振业峦山谷花园二期       10.14      32.61     1.00     22.81     23.81      在建      2011.03       2014.11
    振业青秀山 1 号         2.87       10.94       0      8.50       8.50     已竣工     2010.03       2012.01
                                                                                                    2010.09(B)
惠阳振业城      B、C 组团   12.34      5.23        0      4.17       4.17     已竣工
                                                                                         2008.05    2010.11(C)
    一期
                 商务中心   2.42       2.03      ——     ——       1.93     已竣工                   2014.06
                G、H 组团   9.13       4.38      0.33     3.16       3.49     已竣工     2010.09       2011.12
惠阳振业城
    二期          D 组团    5.02       2.15        0      1.51       1.51      在建      2011.06       2013.11
                 剩余组团   24.20      77.17     ——     ——       ——    前期筹备     ——          ——
   惠阳振业城 F 组团        5.80       ——      ——     ——       ——    前期筹备     ——          ——
   西安振业泊墅一期         8.45       23.37     0.60     17.92     18.52     已竣工     2010.04       2012.06
西安振业泊墅      A 组团    3.90       17.72     1.61     10.86     12.46      在建      2013.03       2014.09
    二期          B 组团    4.89       23.91     0.28     17.65     17.93      在建      2013.10       2015.11
      天津新博园            4.79       24.56     0.60     18.65     19.25     已竣工     2010.12       2013.10
                                                                                                   2014.11(洋房等)
                   一期     12.25      13.65     ——     11.30     11.30      在建      2012.12
 长沙振业城                                                                                        2015.11(高层)
                   剩余     32.68      87.10     ——     ——       ——    前期筹备     ——          ——
     广西振业尚府           1.26        9.61     ——     ——       ——    前期筹备    2014.05       2016.11
   天津红桥佳宁道项目       4.12       13.21     ——     ——       ——    前期筹备    2014.05       2016.08
      东莞振业项目          5.85       11.01     ——     ——       ——    前期筹备    2014.06       2016.05
      二、主营业务分析
      1、概述
     2013年,公司较好的完成了年初制定的经营计划,全年累计实现合同销售面积23.31万平方米,合同销售金额27.75亿元,
 累计回笼资金27.64亿元,竣工面积38.96万平米,完成土地储备投资21.9亿元,在建项目实现建筑节能率≥50%。
      2、收入
     行业分类
                                                                                                         单位:元
      行业分类                      2013 年                                 2012 年                 占比增减(%)
                                                                             深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                                    金额        占营业收入比重(%)           金额           占营业收入比重(%)
房产销售(房地产业) 4,529,866,131.55                98.24%              2,976,765,070.14          96.77%                 1.47%
     租赁收入                 80,988,892.65           1.76%               99,480,012.81             3.23%                 -1.47%
          合计               4,610,855,024.20         100%               3,076,245,082.95           100%                   ——
    公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额(元)                                                                      68,030,569.81
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例(%)                                                              1.48%
    公司前 5 大客户资料
    □ 适用 √ 不适用
    3、成本
    行业分类
                                                                                                                      单位:元
                                    2013 年                                  2012 年
 行业分类                                                                                                   同比增减(%)
                       金额           占营业成本比重(%)         金额           占营业成本比重(%)
房地产业           3,079,435,566.01                 100%      1,717,730,637.68                   100%                 79.27%
    产品分类
                                                                                                                      单位:元
                                    2013 年                                      2012 年
 产品分类                                                                                                     占比增减(%)
                       金额            占营业成本比重(%)         金额            占营业成本比重(%)
房产销售           3,038,191,247.52                 98.66%     1,669,213,117.24                    97.18%                 1.48%
租赁成本             41,244,318.49                   1.34%        48,517,520.44                     2.82%              -1.48%
   合计          3,079,435,566.01                    100%      1,717,730,637.68                     100%           ——
    公司前五大供应商情况说明如下:
前五名供应商合计采购金额(元)                                                                   1,913,306,153.67
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例(%)                                                             68.59%
    公司前 5 名供应商资料
    √ 适用      □ 不适用
   序号                        供应商名称                       采购额(元)               占年度采购总额比例(%)
    1         天津市国土资源局                                           790,000,000.00                      28.32%
    2         深圳市第一建筑工程有限公司                                 345,531,743.33                      12.39%
    3         深圳市建业建筑工程有限公司                                 309,109,282.34                      11.08%
    4         广东省东莞市国土资源局                                     285,800,000.00                      10.25%
    5         南宁市国土资源局                                           182,865,128.00                       6.56%
                             合计                                    1,913,306,153.67                        68.59%
                                                                        深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
    4、费用
    费用           2013 年度       2012 年度        增减幅度(%)                          说明
  销售费用        67,341,760.97   104,336,533.06           -35.46%       系本期广告推广费及销售代理费减少所致。
  管理费用        72,121,101.28    62,300,671.04               15.76%
                                                                         系借款增加以及振业城六七期、天津新博园项
  财务费用        34,598,239.08     7,253,940.98           376.96%
                                                                         目竣工停止利息资本化所致。
   所得税        228,266,054.74   215,619,347.47               5.87%
    5、现金流
                                                                                                          单位:元
                项目                        2013 年                     2012 年              同比增幅(%)
         经营活动现金流入小计             2,886,779,835.41          4,127,565,102.08                         -30.06%
         经营活动现金流出小计             3,777,071,746.43          1,945,954,830.56                          94.1%
         经营活动现金流量净额              -890,291,911.02          2,181,610,271.52                        -140.81%
         投资活动现金流入小计                  43,850,715.36             7,348,266.09                        496.75%
         投资活动现金流出小计               485,608,315.00               1,435,381.23                     33,731.31%
         投资活动现金流量净额              -441,757,599.64               5,912,884.86                      -7,571.1%
         筹资活动现金流入小计             2,167,955,000.00          1,082,390,000.00                         100.29%
         筹资活动现金流出小计               660,770,978.57          2,111,069,768.62                          -68.7%
         筹资活动现金流量净额             1,507,184,021.43         -1,028,679,768.62                         246.52%
    现金及现金等价物净增加额                175,015,801.63          1,158,844,101.39                         -84.90%
    相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
    √ 适用 □ 不适用
    1、经营活动产生的现金流量净额减少的原因为在售楼盘减少致销售回笼降低,及新增土地支付地价款金额较大。
    2、投资活动产生的现金流量净额减少的原因为新增与地铁集团合作开发项目投资。
    3、筹资活动产生的现金流量净额增加的原因为新增借款较多且到期借款较少。
    报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
    □ 适用 √ 不适用
     三、主营业务构成情况
                                                                  营业收入比上年 营业成本比上年同 毛利率比上年同
                营业收入(元) 营业成本(元)       毛利率(%)
                                                                  同期增减(%) 期增减(%)           期增减(%)
分行业
                                                                       深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
房地产行业     4,610,855,024.20     3,079,435,566.01      33.21%             49.89%                   79.27%            -10.95%
分产品
商品房销售     4,529,866,131.55     3,038,191,247

  附件:公告原文
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