深圳市振业（集团）股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不
存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性
和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人李永明、主管会计工作负责人蒋灿明、分管会计工作负责人方东
红、财务总监于冰、会计机构负责人李红光声明：保证年度报告中财务报告的
真实、准确、完整。
董事罗力因休假未能亲自出席审议本报告的董事会决议，授权董事长李永明
代为出席会议并行使表决权。公司其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会
会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2014 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.18 元（含税）。
公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司
中洲控股 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
深圳市振业（集团）股份有限公司 2014 年年度报告
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 1
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 7
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 27
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................................. 31
第八节 公司治理 ....................................................................................................... 37
第九节 内部控制 ....................................................................................................... 40
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 42
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 135
深圳市振业（集团）股份有限公司 2014 年年度报告
重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四
节董事会报告中“公司未来发展的展望”的有关内容。
深圳市振业（集团）股份有限公司 2014 年年度报告
第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 深振业Ａ 股票代码
变更后的股票简称（如有） --
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称 --
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP） CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）--
公司的法定代表人 李永明
注册地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
注册地址的邮政编码 518008
办公地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
办公地址的邮政编码 518008
公司网址 http://www.zhenye.com
电子信箱 szzygp@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 彭庆伟 杜汛
深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座
联系地址
12 楼董秘办公室 16 楼董事会办公室
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
深地税登字
首次注册 1989 年 05 月 25 日 深圳市 19217274-6 61883104-1
深地税登字
报告期末注册 2013 年 07 月 30 日 深圳市 440301103341062 61883104-1
公司上市以来主营业务的变化情况（如有）--
2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股
历次控股股东的变更情况（如有） 71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司
控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市深南大道 7028 号时代科技大厦八楼西面
签字会计师姓名 田景亮、吴亚亚
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 2,328,729,592.72 4,610,855,024.20 -49.49% 3,076,245,082.95
归属于上市公司股东的净利润（元） 508,030,702.22 696,085,752.22 -27.02% 617,150,754.00
归属于上市公司股东的扣除非经常
264,466,817.62 693,851,943.27 -61.88% 615,217,243.83
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,097,953,994.97 -890,291,911.02 -23.33% 2,181,610,271.52
基本每股收益（元/股） 0.3763 0.5156 -27.02% 0.4572
稀释每股收益（元/股） 0.3763 0.5156 -27.02% 0.4572
加权平均净资产收益率 12.17% 18.44% -6.27% 19.71%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 11,753,217,519.19 10,068,536,361.32 12.43% 9,343,430,259.57
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,134,453,952.38 4,092,958,301.89 1.01% 3,455,619,766.22
注：上述财务数据以合并会计报表数计算填列。
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046
公司报告期末至年度报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益
金额
□ 是 √ 否
是否存在公司债
□ 是 √ 否
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减 主要是处置子公司贵
12,935,833.08 8,188.84 -84,130.36
值准备的冲销部分） 州公司无形资产所致
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 210,000.00 3,002,953.00 1,059,880.00
受的政府补助除外）
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除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性 主要系出售所持中洲
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 310,977,878.95 493,947.12 控股股票取得投资收
处置交易性金融资产、交易性金融负债和 益
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 728,945.56 -556,288.37 1,097,199.24
减：所得税影响额 81,213,164.39 613,713.37 641,724.00
少数股东权益影响额（税后） 75,608.60 -392,668.85 -8,338.17
合计 243,563,884.60 2,233,808.95 1,933,510.17 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）公司经营管理情况回顾
1、经营环境变化情况
2014年，全球经济延续了缓慢复苏态势。在国内资源环境约束加强、国际经济复苏不稳定的双重压力下，我国经济进入
增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的新常态。2014年我国房地产市场步入调整期，政策更关注民生保障和顶层制度
设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手
段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
2014年，全国商品房销售面积12.06亿平方米，比上年下降7.6%。全国商品房销售额7.63万亿元，比上年下降6.3%。12
月末，全国商品房待售面积6.22亿平方米，比上年增长26.1%。年内各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影
响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。全年全国房地产开发投资9.50万亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年
回落9.3个百分点；房屋新开工面积17.96亿平方米，比上年下降10.7%。由于行业持续低迷，楼市库存压力大，房企资金趋
于紧张，购地也有所放缓，2014年，房地产开发企业土地购置面积3.34亿平方米，比上年下降14.0%，土地成交价款1.0万亿
元，增长1.0%，主要是一线城市土地成交价大幅上涨推动了整体成交价的提升，而二三线城市土地市场趋冷，成交价较为
稳定。
2、2014年经营状况分析
2014年，公司认真落实“十二五”发展规划，沉着应对复杂形势，以营销为龙头，大力推进项目开发，加强资源储备，
全力推进年度各项重点任务，提高企业综合素质，年内荣获“广东省上市公司综合实力10强”、“广东省房地产综合实力10
强”、“深圳房地产开发十强”、“深圳市企业100强”等荣誉称号。
（1）主要经营计划指标完成情况：全年回笼资金31.39亿元，较上年度增长10.42%；全年实现合同销售收入32.28亿元，
较上年度增长18.32%；全年实现利润总额6.85亿元，净利润5.12亿元，净资产收益率12.17%；截至本报告期末，公司总资产
117.5亿元、净资产42.1亿元，资产负债率为64.14%，处于安全可控范围内。
（2）销售方面：2014年房地产市场持续低迷，公司“以营销为龙头”，加强整体营销策略统筹，及时调整营销思路，引
入电商，创新推广方式，有针对性地制定营销策略，深圳天峦、西安泊墅、长沙振业城均成为片区销售明星，公司全年实现
合同销售面积30.62万平米，较2013年增长29.91%。
（3）土地投资方面：2014年公司土地投资28.9亿元，新增土地储备总建筑面积31.15万平米，为公司未来几年的持续发
展奠定基础。其中，深圳公司土地投资20.3亿元，竞得广州广钢新城地块，补充了在一线城市的土地储备。天津公司土地投
资5.55亿元，竞得滨海新区东区地块。西安公司土地投资2.83亿元，竞得世博大道地块。湖南公司支付土地拆迁款0.22亿元。
（4）融资方面：公司通过加快销售回笼、加强银企合作、争取控股股东财务支持等方式，拓宽融资渠道，全年累计回
笼资金31.39亿元，累计获得融资额度26.4亿元。完成所持中洲控股股票的转让工作，获得转让收入4.15亿元。公司债发行获
证监会审核通过，于2015年3月顺利完成15亿元公司债发行工作。财务费用累计发生1.19亿元，同比增幅较大，主要原因在
于应对投资需求，本期贷款平均余额32.97亿元较上年同期增长52%，同时本期借款利息资本化比例降低。
（5）项目开发方面：2014年，公司实现新开工面积66.82万平方米，竣工面积58.91万平方米，公司全面推行项目现场管
理标准化，强化开发进度控制，进度计划执行情况稳中有升，进一步完善产品标准化和施工工艺标准化，提高项目设计套用
复制运用率，加强标准化与产品创新的有机结合，进一步缩短了设计周期，提高了产品品质和客户满意度。
3、2014年管理回顾
（1）法人治理方面：制定《高级经营管理人员年度考核评价办法》，并于2015年1月初首次进行了公司高管述职，对他
们2014年度工作进行全面、细致且量化的考核评价。制定了总裁向董事会定期汇报经营管理情况制度、董事会决议执行情况
定期汇报制度，以及审计部向董事会定期汇报制度，为董事会科学决策提供更加全面的信息。编制《地区公司治理规范》，
明确各组织机构的职权和议事规则，进一步规范了地区公司的运作机制。高标准、严要求地做好信息披露工作，信息披露连
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续两年获得深交所信息披露考核最高等级“A级”。
（2）内部管理方面：公司持续完善制度设计，狠抓制度落实，推动管理规范化再上新台阶。统筹落实公司战略规划，
完善《公司三年滚动开发计划》，编制《公司未来三年业务发展战略研究报告》，为公司未来发展指明方向。健全内控体系，
强化监督检查，并在实践中不断总结提炼，公司管理成果《房地产企业基于风险管理的内部控制体系建设》荣获广东省企业
管理现代化创新成果一等奖。创新审计工作方法，实行审计工作标准化和整改闭环管理，进一步提高了规范化运作水平。
（3）成本管控方面：在不断提高产品品质的同时，通过优化建造成本管理机制和流程，科学合理降低成本。对新建项
目采取目标成本分解，制定合约规划，利用信息化手段做好过程控制。调整合作商数据库管理制度，以公开报名的方式在全
社会范围内广泛征集合作商，增强了招标工作的透明度和公平性，强化现场签证管理，成本控制水平进一步提升。
（二）报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，具体项目进展情况如下表：
占地面积 规划建筑面 可售面积（万㎡）
项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
振业城六-七期 4.09 11.61 0.06 8.62 8.68 已竣工 2010.10 2013.03
振业峦山谷花园二期 10.14 32.61 0.99 22.81 23.81 已竣工 2011.03 2014.11
振业青秀山 1 号 2.87 10.94 0 8.50 8.50 已竣工 2010.03 2012.01
2010.09（B）
B、C 组团 12.34 5.23 0 4.17 4.17 已竣工
惠阳振业城一期 2008.05 2010.11（C）
商务中心 2.42 2.03 —— —— 1.93 在建 2015.07
G、H 组团 9.13 4.40 0.33 3.16 3.49 已竣工 2010.09 2011.12
D 组团 5.02 2.15 0 1.60 1.60 已竣工 2011.09 2013.11
惠阳振业城二期
Q 组团 4.31 12.36 —— —— —— 前期筹备 —— ——
剩余组团 19.89 64.79 —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳振业城 F1 组团 5.80 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
西安振业泊墅一期 8.45 23.37 0.60 17.92 18.52 已竣工 2010.04 2012.06
A 组团 3.90 17.72 1.61 10.86 12.46 已竣工 2013.03 2014.09
西安振业泊墅二期
B 组团 4.89 23.91 0.28 17.65 17.93 在建 2014.03 2015.11
西安浐灞生态区新增项目 7.06 14.11 —— —— —— 前期筹备 —— ——
2014.11（洋房
已竣工/
一期 12.25 13.32 —— 11.26 11.26 2012.12 等）
在建
2015.11（高层）
长沙振业城
二期 11.24 16.25 0.61 11.37 11.98 在建 2015.03 2016.12
实验中学 3.58 2.27 —— —— —— 在建 2014.04 2015.07
剩余 17.87 65.16 —— —— —— 前期筹备 —— ——
广西振业尚府 1.26 9.46 0.75 6.17 6.92 在建 2014.06 2016.11
天津新博园 4.79 24.55 0.60 18.65 19.25 已竣工 2010.12 2013.10
天津启春里
4.12 13.34 1.04 8.47 9.50 在建 2014.12 2016.12
（原天津红桥佳宁道项目）
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天津铂雅轩
2.86 9.71 —— 6.89 6.89 前期筹备 2015.05 2017.05
（原天津开发区项目）
广州振业广钢新城地块 2.85 16.68 —— —— —— 前期筹备 —— ——
东莞松湖雅苑 5.85 10.97 0.42 8.05 8.47 在建 2014.07 2016.05
二、主营业务分析
1、概述
2014年，公司全年累计回笼资金31.39亿元，累计实现合同销售面积30.62万平方米，合同销售金额32.28亿元，累计实现
竣工面积58.74万平米，完成土地储备投资28.9亿元。
2、收入
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 70,681,524.81
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 3.04%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 深圳市万合实业投资有限公司 34,584,143.00 1.49%
2 天虹商场股份有限公司 15,915,190.81 0.68%
3 自然人 7,162,135.00 0.31%
4 自然人 7,049,503.00 0.30%
5 自然人 5,970,553.00 0.26%
合计 -- 70,681,524.81 3.04%
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 占比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 1,477,457,378.12 100.00% 3,079,435,566.01 100.00% 0.00%
产品分类
单位：元
产品分类 2014 年 2013 年 占比增减
深圳市振业（集团）股份有限公司 2014 年年度报告
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房产销售 1,432,124,828.87 96.93% 3,038,191,247.52 98.66% -1.73%
物业租赁 45,332,549.25 3.07% 41,244,318.49 1.34% 1.73%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 2,577,603,292.67
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 72.15%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 广州市国土资源和房屋管理局 1,015,000,000.00 28.41%
2 天津市国土资源及房屋管理局 555,000,000.00 15.53%
3 深圳市建业建筑工程有限公司 392,499,281.56 10.99%
4 深圳市第一建筑工程有限公司 308,272,311.11 8.63%
5 西安市土地储备交易中心 306,831,700.00 8.59%
合计 -- 2,577,603,292.67 72.15%
4、费用
单位：元
费用 2014 年度 2013 年度 增减幅度（%） 说明
销售费用 73,869,588.62 67,341,760.97 9.69% ——
——
管理费用 63,913,329.98 72,121,101.28 -11.38%
主要原因系借款增加、利息收入减
财务费用 118,892,260.57 34,598,239.08 243.64% 少及借款费用资本化比例降低所
致。
所得税 172,701,030.61 228,266,054.74 -24.34% ——
5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 3,158,718,306.25 2,886,779,835.41 9.42%
经营活动现金流出小计 4,256,672,301.22 3,777,071,746.43 12.70%
经营活动产生的现金流量净额 -1,097,953,994.97 -890,291,911.02 -23.33%
投资活动现金流入小计
