2013 年半年度报告全文
公告编号：【CMPD】2013－041
第一节 重要提示、目录和释义
重 要 提 示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，并承担个别及连带的法律责任。
本公司全体董事均出席了审议本报告的董事会会议。
公司半年度财务报告未经审计。
本公司法定代表人林少斌、财务总监吴振勤和财务部经理徐义霞声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。
本公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本报告分别以中英文两种语言编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。
目录
第二节 公司简介 .......................................................................... 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................ 5
第四节 董事会报告 ........................................................................ 6
第五节 重要事项 ......................................................................... 16
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................... 21
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................... 23
第八节 财务报告 ......................................................................... 23
第九节 备查文件目录 .................................................................... 125
释义
除非另有说明，以下简称在本报告中之含义如下：
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司 指 招商局地产控股股份有限公司
招商局集团 指 招商局集团有限公司
达峰国际 指 达峰国际股份有限公司
蛇口工业区 指 招商局蛇口工业区有限公司
深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司
招商商置 指 深圳招商商置投资有限公司
招商供电 指 深圳招商供电有限公司
招商物业 指 招商局物业管理有限公司
东力实业 指 东力实业控股有限公司
香港瑞嘉 指 瑞嘉投资实业有限公司
全天域投资 指 全天域投资有限公司
第二节 公司简介
一、公司简介：
中文名全称：招商局地产控股股份有限公司（简称：招商地产）
英文名全称：CHINA MERCHANTS PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.（简称：CMPD）
公司法定代表人：林少斌
公司股票上市交易所：深圳证券交易所，公司股票第二上市交易所：新加坡交易所
股票简称：招商地产、招商局 B
股票代码：000024、200024
二、联系人和联系方式：
董事会秘书：刘 宁
证券事务代表：曾凡跃
联系地址： 深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码： 518067
联系电话： 0755-26819600
传 真： 0755-26818666
电子信箱： cmpdir@cmhk.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
公司办公地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码：518067
公司互联网网址：http://www.cmpd.cn
电子信箱：cmpdir@cmhk.com
2、信息披露及备置地点
公司信息披露选定的报刊：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和《香
港商报》
证监会指定的信息披露国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处
3、注册变更情况
公司首次注册日期：1990 年 9 月 19 日
公司首次注册地点：深圳市
企业法人营业执照注册号：440301503287841
税务登记号码：深税登字 440300618845136
组织机构代码：61884513-6
公司上市以来主营业务的变化情况和历次控股股东的变更情况
公司前身为 “蛇口招商港务股份有限公司”，主要经营港口业务。1993 年 6 月 7 日，公司 A 股、B
股在深交所挂牌交易。
1998 年至 1999 年，公司将拥有的港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等公司
的股权进行置换。
2001 年 7 月 13 日，公司将剩余的港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等公司
25%的股权进行置换，累计受让上述公司各 100%的股权。
2004 年 6 月 24 日，公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”，公司成为以房地产开发与经营为
主业的上市公司。
公司自上市以来，控股股东没有发生变更。
4、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
名称：信永中和会计师事务所有限责任公司
办公地址：北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层
签字注册会计师：郭晋龙 王雅明
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
单位：元
本报告期比上年
主要会计数据 本报告期 上年同期 同期增减
营业收入 16,133,568,321.26 10,080,507,691.00 60.05%
归属于上市公司股东的净利润 16,133,568,321.26
2,550,631,034.51 10,080,507,691.00
1,220,525,897.00 108.98%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净 2,217,672,984.41 1,222,467,475.00 81.41%
利润 16,133,568,321.26
经营活动产生的现金流量净额 -1,275,505,230.57 2,420,308,063.00 -152.70%
基本每股收益（元/股） 1.49 0.71 109.86%
稀释每股收益（元/股） 1.49 0.71 109.86%
加权平均净资产收益率（%） 10.38% 5.82% 增加 4.56 个百分点
本报告期末比
本报告期末 上年末
上年末增减
总资产 117,515,799,451.92 109,197,242,683.06 7.62%
归属于上市公司股东的净资产 25,664,393,512.84 23,393,515,534.13 9.71%
20418,296,111,134.0
二、按国际会计准则调整对净利润和净资产的影响
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
报告期 上年同期 报告期末 上年末
按国际财务报告准则 2,550,631,034.51 1,220,525,897.00 27,004,222,741.84 24,733,344,763.13
按中国会计准则 2,550,631,034.51 1,220,525,897.00 25,664,393,512.84 23,393,515,534.13
境内外会计准则差异 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
其中：商誉调整 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
根据国际财务报告准则及中国会计准则计算的归属于上市公司股东的净利润没有差异，根据国
境内外会计准则差 际财务报告准则对归属于上市公司股东的净资产进行调整的主要原因是：根据中国会计准则及
异说明 其相关规定，同一控制下企业合并产生的股权投资差额应当调整资本公积，而国际财务报告准
则对合并产生的商誉做为资产单独列示。
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -440,707.52
政府补贴 2,198,400.00
其它营业外收支净额 -5,370,543.81
处置子公司投资收益 339,878,500.00
所得税的影响 -971,153.80
少数股东损益的影响 -2,336,444.77
合计 332,958,050.10
第四节 董事会报告
一、概述
市场形势分析
上半年，经济增速回落、产业低迷的形势，并未阻碍房地产行业的回暖延续，年初，由于政策环境较
为宽松，房价上涨趋势明显，促使被压制的市场需求释放，全国商品房销售面积和销售额同比双双增长。
与去年同期相比，房地产企业上半年销售业绩大幅提升。得益于去化加快，房企资金面好转，对市场
走势多数持乐观态度，纷纷加大开发投资力度，1-6 月全国房地产开发投资 3.68 万亿元，同比增长 20.3%；
新开工面积 9.59 亿平方米，同比增长 3.8%，维持小幅正增长的态势。土地市场成交活跃，均价同比攀升
20%，一、二线城市优质地块的竞争尤其激烈。
与此同时，政府对房地产调控的决心却从未动摇。新“国五条”的出台再次强调了抑制投资投机需求
是一项长期政策。限购、限贷及限价政策依旧从严，但中央调控思路与方向已悄然发生了改变，楼市调控
显现去行政化迹象，通过完善调控长效机制，推行保障性住房政策，房产税试点范围扩大等市场手段，促
进房地产市场长期健康发展。
公司经营和管理情况
2013 年，立足于新起点，公司重新审视自身战略定位与运营体系，从客观辩证的角度思考、计划和推
动全年各项工作任务，认清形势，突出“狼性”，经营管理模式日益成熟。
近几年，公司大力开展组织提升与流程再造，并取得了阶段性进展。上半年，总部全面加强项目管理
监控和督导，推行管理标准化、ERP 规范应用，总结了一系列内部管理系统模板,协助城市公司建立并优化
内部管理平台；提倡切实做好支持一线、服务一线工作，将部分年度考核指标与相关职能部门绑定，团队
效率显著提高；同时，在全国范围内开展企业文化、战略分解宣讲，增强各职能部门与城市公司之间的沟
通协调。
为配合公司规模发展，产品标准化的应用与推广正加速推进。报告期内，产品管理中心继续深化各类
标准化产品线的研发工作，在已建立的成果框架中增加了新技术、新内容。另一方面，加强标准化研发成
果落地，个别城市具体项目建设已率先启动。产品标准化的广泛应用，将有助于缩短开发周期、降低成本
和进一步提升周转率。
报告期内，公司充分利用市场资金宽裕的窗口期，提前做好前瞻性融资安排；坚持资本运作和资本积
累并举，加强银企合作，提高银行授信额度，严格控制债务综合成本，较好地实现资金动态管理和债务结
构优化，为公司经营和发展提供了坚实的资金保障。
延续上一年积极进取的发展策略，公司今年年初即采取“快建设、快去化、快入市”的“三快”方针，
紧抓市场回暖周期，灵活调整推售节奏。报告期内，公司在全国 19 个城市共 71 个楼盘在售，实现销售面
积 136.05 万平方米，签约销售金额 199.66 亿元。整体来看，存货去化方面卓有成效，销售亦保持稳健增
长；由于中高端项目占比较大，销售单价同比小幅上扬。
面对土地市场持续升温的现状，公司扩张步伐相对稳健、谨慎。上半年公司以合理价格共取得 6 个项
目，新增土地 133.24 万平方米，其中权益面积 108.59 万平方米。除继续深耕核心城市之外，公司加快区
域拓展，年内分别在昆明、大连、宁波三地购置土地，全国布局进一步合理化。报告期内，公司新开工 26
个项目，新开工面积 232 万平方米，报告期末在建项目 76 个，在建面积 625 万平方米。
公司对下半年经营环境的预测与公司的经营思路
受经济大势及需求提前释放的综合影响，预计下半年房地产市场热度将有所回调。由于近期土地价格
屡创新高，流动性紧缩预期上升，行业的不确定性与风险亦随之增加。下半年，公司将密切关注行业动态，
响应政策、顺应市场，抓住外部有利因素，发挥自身竞争优势，在这个群雄并起、逐鹿中原的时代中脱颖
而出。
狠抓营销将是下半年工作的重中之重，各城市公司将保持高营销节奏，继续加强客户挖掘、渠道投入
及销售激励，准确把握销售窗口，以确保存货有效去化。为可持续发展蓄力，公司将加大土地投资力度，
丰富土地获取方式，依托集团资源，积极寻找收购兼并或战略合作机会，坚决不拿“地王”，争取以合理
价格选择价值突出的项目。短期内刚需仍是主导，且受政策支持，公司将进一步优化产品结构，增加刚需
项目，加快刚需新盘入市，努力把握保障房建设、棚户区改造带来的机遇。下半年，银行贷款投放渐趋谨
慎，资金风险有所上升，公司将继续保持良好的资金把控能力和内部管控体系，确保财务安全，稳健经营。
二、主营业务分析
1、概述
2013 年上半年，公司实现营业收入总额 161.34 亿元，归属于上市公司股东的净利润 25.51 亿元，较
上年同期增长 108.98%。营业收入中，商品房销售收入 149.77 亿元，结算面积 96.38 万平米；投资性物业
租赁收入 3.71 亿元，累计出租面积达 440.94 万平米；园区供电销售收入 2.86 亿元，售电 35,047 万度。
2、主营业务收入
主营业务构成分行业划分
单位：万元
毛利率
营业收入同 营业成本同
行业 营业收入 营业成本 毛利率(%) 同比增减
比增减(%) 比增减(%)
百分点
房地产开发销售 1,497,686 784,066 31% 66% 83% -2
出租物业经营 37,106 16,958 48% 3% 2%
园区供电 28,629 21,034 26% 1% 7% -4
物业管理 37,923 33,641 6% 15% 16% -1
房地产中介 3,581 2,816 16% 91% 36%
其他 8,431 10,736 -37% 12% 14%
注：上述毛利率及同比增减的计算均已扣除主营业务税金及附加。
报告期内，房地产开发销售业务结算面积的增加使营业收入同比增长 65.95%。但由于本期结转项目结
构变化，使整体毛利率水平同比有所下降。
随着出租物业中重点物业出租率和出租单价的提升，报告期租金收入和毛利率同比均有所增加。
报告期内新增部分用电客户以及售电单价的提高促进了供电业务营业收入同比增长。
其他业务中主要包括酒店管理业务收入、电子贸易和工程施工收入，主要因为酒店业务为本年新增业
务，故暂处亏损阶段。
主营业务构成分地区划分
单位：万元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率
地区 营业收入 营业成本 毛利率(%) 同比增减
同期增减（%） 同期增减（%）
百分点
环渤海地区 371,357 151,288 38% 110% 94%
长三角地区 238,422 185,631 14% 18% 70% -17
珠三角地区 876,661 440,955 32% 45% 46%
其他地区 126,917 91,377 21% 389% 505% -15
注：上述毛利率及同比增减的计算均已扣除主营业务税金及附加。
主要财务数据同比变动情况
单位：万元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
营业收入 1,613,357 1,008,051 60% 房地产销售结转量增加
营业成本 869,251 504,532 72% 房地产销售结转量增加
销售费用 27,202 23,146 18% 业务规模扩大
管理费用 23,271 17,474 33% 业务规模扩大
财务费用 7,335 16,767 -56% 受汇兑收益大幅增加影响
所得税费用 147,659 79,240 86% 利润总额增加
研发投入 477 144 231% 产品标准化研发费用增加
经营活动产生的现金流量净额 -127,551 242,031 -153% 支付的经营性款项增加
投资活动产生的现金流量净额 -30,079 -22,591 -33% 支付的投资性款项增加
筹资活动产生的现金流量净额 675,744 142,155 375% 借款规模增加
现金及现金等价物净增额 516,327 362,545 42% 借款规模增加
三、核心竞争力分析
鲜明的企业文化、雄厚的资本实力以及独特的经营模式是公司的核心竞争力。
2013 年初，在传承招商局文化内涵和精髓的基础上，公司结合自身实际升华提炼了 3.0 版企业文化理
念体系，通过对 3.0 版企业文化体系的宣讲等各种举措大力推广文化建设与落地工作，切实将企业文化理
念“融入战略、融入管理、融入岗位”，在公司的战略规划、运营管理、人力资源等工作中得以固化，体
现了文化对管理的引导作用。
上半年，公司销售业绩持续提升，现金流进一步改善，同时资产负债率、综合资金成本继续控制在较
低水平，财务稳健的优势将有助于公司灵活应对行业的不确定性，实现稳健增长。
公司经过多年的探索实践，成功打造的“住宅与商业并举”、“绿色地产”和“社区综合开发”三大
独特的经营模式，为公司带来了良好的品牌效益和广阔的市场前景，也逐步成为公司的核心竞争力。
四、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
无持有其他上市公司股份情况
（2）持有金融企业股权情况
不适用
（3）证券投资情况
不适用
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
不适用
（2）衍生品投资情况
不适用
（3）委托贷款情况
无对外的委托贷款情况
3、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
公司 2008 年公开发行股票募集资金净额 577,722 万元，截至 2013 年 6 月 30 日止已全部使用完毕。
（2）募集资金承诺项目情况
单位：万元
截至期末 项目可
是否已 本报
募集资金 调整后投 截至期末 投资进度 项目达到预 本报告 是否达 行性是
承诺投资项目和 变更项 告期
承诺投资 资总额 累计投入 (%) 定可使用状 期实现 到预计 否发生
超募资金投向 目(含部 投入 重大变
总额 (1) 金额(2) (3)＝ 态日期 的效益 效益
分变更) 金额 化
(2)/(1)
深圳花园城数码大厦 否 22,722 22,722 - 22,722 100% 2009.11 625 是 否
深圳招商花园城5期 否 22,000 22,000 - 22,000 100% 2010.12 - 是 否
科技大厦2期 否 16,000 16,000 - 16,000 100% 2010.03 695 是 否
深圳招商局广场 否 44,000 44,000 - 44,000 100% 2012.11 - 不适用 否
深圳伍兹公寓 否 34,000 34,000 - 34,000 100% 2012.12 - 不适用 否
深圳雍景湾 否 130,000 130,000 - 134,762 104% 2012.08 14,410 是 否
深圳招商观园 否 40,000 40,000 - 40,000 100% 2012.06 12,258 是 否
深圳招商澜园 否 70,000 70,000 - 70,000 100% 2010.06 - 否 否
天津星城 否 60,000 60,000 - 60,000 100% 2014.09 11,932 是 否
重庆招商.江湾城 否 40,000 40,000 - 40,000 100% 2012.12 14,396 是 否
苏州依云水岸3期 否 26,000 26,000 - 21,238 82% 2012.12 - 否 否
上海招商南桥雅苑 否 35,000 35,000 - 35,000 100% 2010.04 - 是 否
上海招商雍华苑 否 38,000 38,000 - 38,000 100% 2010.06 - 是 否
合 计 577,722 577,722 577,722
未达到预计收益的情 1、招商局广场尚未竣工，故本报告期无收益；
况和原因 2、招商澜园全部销售完毕，累计实现收益33,185万元，略低于预期收益；
3、苏州依云水岸3期累计结转销售面积100%，实现净利润7,610万元。该项目于2008年8月开盘销售，由于2008年度当
地经济形势有悖于预期，因此实际收益未达到预期收益。
募集资金投资项目变
无
更情况
4、主要子公司、参股公司分析
单位：万元
主要产品
公司名称 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
深圳招商房地产有限公司 房地产业 商品房 300,000 1,781,589 706,741 83,461 80,108 71,524
深圳招商商置投资有限公司 房地产业 商品房 20,000 547,938 275,178 34,276 17,631 13,347
深圳招商供电有限公司 公共事业 园区供电 5,700 562,584 127,082 28,629 9,801 6,957
深圳万科滨海房地产有限公司 房地产业 商品房 100,000 405,472 97,079 - -1,397 -1,392
深圳美越房地产顾问有限公司 房地产业 商品房 100 139,365 48,615 224,988 69,191 50,523
招商局地产（北京）有限公司 房地产业 商品房 3,000 333,226 80,038 252,900 103,589 77,405
招商局嘉铭（北京）房地产开
房地产业 商品房 35,000 555,620 132,111 41,221 15,377 11,655
发有限公司
天津招胜房地产有限公司 房地产业 商品房 3,000 285,550 16,075 47,157 15,269 11,575
重庆招商置地开发有限公司 房地产业 商品房 美元 53,400 535,579 352,935 - -1,052 1,210
广州招商房地产有限公司 房地产业 商品房 5,000 552,579 175,600 66,146 31,243 23,444
佛山鑫城房地产有限公司 房地产业 商品房 美元 12,700 332,678 211,377 248,944 101,135 75,850
佛山信捷房地产有限公司 房地产业 商品房 美元 21,980 228,742 165,453 88,450 24,017 18,040
镇江盈盛房地产开发有限公司 房地产业 商品房 美元 11,800 331,535 77,591 49,724 5,168 4,471
5、非募集资金投资的重大项目情况
（1）报告期内，本公司新增房地产项目公司 6 家，新增投资额 10,440 万元，投资情况如下:
单位：万元
本公司
公司名称 注册资本 实际投资额 经营范围
权益比例
镇江南山创意产业园有限公司 5,000 60% 3,000 房地产开发
深圳招商蛇口建设有限公司 1,000 51% 510 房地产开发
大连招宇房地产有限公司 3,000 51% 1,530 房地产开发
深圳坪山招商房地产有限公司 1,400 100% 1,400 房地产开发
苏州招商依山郡房地产有限公司 3,000 100% 3,000 房地产开发
佛山顺德依云德胜房地产有限公司 1,000 100% 1,000 房地产开发
1、2013 年 1 月 23 日，本公司与镇江
