招商局地产控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
2015 年半年度报告全文
公告编号：【CMPD】2015-064
第一节 重要提示、目录和释义
重 要 提 示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告内容的真实、准确、完整，不存在
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别及连带的法律责任。
本公司第七届董事会 2015 年第七次临时会议审议通过了 2015 年半年度报告及摘要，公司全体董事
均出席了会议。
本公司法定代表人孙承铭、财务总监吴振勤和财务部经理李石芳声明：保证半年度报告中财务报告
的真实、完整。
报告期内本公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本报告分别以中英文两种语言编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。
本报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成本公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................. 1
第二节 公司简介 ..................................................................................................................................................... 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................................... 5
第四节 董事会报告 ................................................................................................................................................. 7
第五节 重要事项 ................................................................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 30
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ........................................................................................................... 33
第八节 财务报告 ................................................................................................................................................... 34
第九节 备查文件目录 ......................................................................................................................................... 157
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释义
除非另有说明，以下简称在本报告中之含义如下：
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司 指 招商局地产控股股份有限公司
招商局集团 指 招商局集团有限公司
招商局蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
达峰国际 指 达峰国际股份有限公司
全天域投资 指 全天域投资有限公司
漳州开发区 指 招商局漳州开发区有限公司
招商供电 指 深圳招商供电有限公司
深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司
招商华侨城 指 深圳招商华侨城投资有限公司
招商商置 指 深圳招商商置投资有限公司
招商置地 指 招商局置地有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
中文名全称：招商局地产控股股份有限公司（简称：招商地产）
英文名全称：CHINA MERCHANTS PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.（简称：CMPD）
公司法定代表人：孙承铭
公司股票上市交易所：深圳证券交易所，公司股票第二上市交易所：新加坡交易所
股票简称：招商地产、招商局 B
股票代码：000024、200024
二、联系人和联系方式
公司董事会秘书：刘 宁
证券事务代表：陈 江
联系地址： 深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码： 518067
联系电话： 0755-26819600
传 真： 0755-26818666
电子信箱： cmpdir@cmhk.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
公司办公地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码：518067
公司互联网网址：http://www.cmpd.cn
电子信箱：cmpdir@cmhk.com
2、信息披露及备置地点
《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和《香港商报》
证监会指定的信息披露国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处
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3、注册变更情况
1、公司首次注册日期：1990 年 9 月 19 日
2、公司首次注册地点：深圳市
3、企业法人营业执照注册号：440301503287841
4、税务登记号码：深税登字 440300618845136
5、组织机构代码：61884513-6
6、公司上市以来主营业务的变化情况和历次控股股东的变更情况
公司前身为 “蛇口招商港务股份有限公司”，主要经营港口业务。1993 年 6 月 7 日，公司 A 股、B
股在深交所挂牌交易。
1998 年至 1999 年，公司将拥有的港口相关资产与招商局蛇口持有的深圳招商地产、招商供电等公司
的股权进行置换，累计受让上述公司各 70%的股权。
2000 年 7 月 21 日，公司更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”
2001 年 7 月 13 日，公司将拥有的剩余港口相关资产与招商局蛇口持有的深圳招商地产、招商供电等
公司 25%的股权进行置换。
2004 年 6 月 24 日，公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”，公司成为以房地产开发与经营为主
业的上市公司。
公司自上市以来，控股股东没有发生变更。
4、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
名称：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址：北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层
签字注册会计师：郭晋龙 王雅明
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
单位：元
本报告期比上年同期
主要会计数据 本报告期 上年同期 增减
营业收入 17,973,948,437.46 16,047,155,730.99 12.01%
归属于上市公司股东的净利润 2,145,502,164.69 1,785,434,748.85 20.17%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净
1,977,585,479.54 1,842,876,971.45 7.31%
利润
经营活动产生的现金流量净额 -7,361,095,087.22 -7,332,324,397.12 -0.39%
基本每股收益（元/股） 0.83 0.69 20.29%
稀释每股收益（元/股） 0.83 0.69 20.29%
加权平均净资产收益率（%） 6.76% 6.53% 增加 0.23 个百分点
本报告期末比
本报告期末 上年末
上年末增减
总资产 168,809,263,726.54 151,692,365,118.58 11.28%
归属于上市公司股东的净资产 32,777,691,121.78 31,094,416,110.82 5.41%
二、境内外会计准则下会计数据差异
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
报告期 上年同期 报告期末 上年末
按国际财务报告准则 2,145,502,164.69 1,785,434,748.85 34,117,520,350.78 32,434,245,339.82
按中国会计准则 2,145,502,164.69 1,785,434,748.85 32,777,691,121.78 31,094,416,110.82
境内外会计准则差异 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
其中：商誉调整 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
根据国际财务报告准则及中国会计准则计算的归属于上市公司股东的净利润没有差异，根据国际
境内外会计准则差 财务报告准则对归属于上市公司股东的净资产进行调整的主要原因是：根据中国会计准则及其相
异说明 关规定，同一控制下企业合并产生的股权投资差额应当调整资本公积，而国际财务报告准则对合
并产生的商誉做为资产单独列示。
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三、非经常性损益项目及金额
单位：元
非经常性损益项目 年初至报告期末金额
非流动资产处置损益 141,917.96
政府补贴 6,716,629.90
对外委托贷款取得的损益 6,562,957.96
扣除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,147,300.31
其他符合非经常性损益定义的损益项目 275,247,008.70
少数股东权益影响额 -43,272,269.14
所得税影响额 -80,626,860.54
合计 167,916,685.15
注 1：本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主要为存
货评估增值，本年 1-6 月按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销因评估增值确
认的长期股权投资增值 16,539,852.23 元。
注 2：2015 年 5 月 1 日，本公司取得对北京广盈房地产开发有限公司控制权并合并财务报表。控制权变更日，本公司对
其可辨认净资产按公允价值进行计量，因存货评估增值计入投资收益 432,538,803 元。2015 年 5-6 月，按该公司实际结转
的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销存货评估增值 152,529,191.21 元。因控制权发生变更，
将原持有股权相关的其他所有者权益 11,777,249.14 元转出计入本期投资收益。
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第四节 董事会报告
一、概述
市场形势分析
2015 年上半年，我国经济运行缓中趋稳，房地产市场的政策环境进一步宽松。全国商品房销售整体呈
现低开高走的态势，上半年销售额达 3.4 万亿元，同比实现增长 10.0%。销售的好转并没有完全传导到上
游的开发投资环节。上半年全国房地产开发投资完成 4.4 万亿元，同比增长 4.6%，增速进一步回落。
1-6 月，全国房屋新开工面积 6.7 亿平方米，同比下降 15.8%，可见上半年房地产市场仍处于去库存的
阶段。从商品房销售的量价表现来看，区域及城市分化更趋明显。核心一、二线城市回暖较快，三、四线
城市因库存较高去化相对缓慢。上半年，公司储备丰厚的深圳因前海蛇口自贸区价值的提升带动整体房地
产市场的量价出现了较高的反弹。
总体来看，上半年主流房企的销售表现依然不俗，但对于传统的获取土地资源再开发的发展方式态度
谨慎，行业纷纷进行优化重资产开发，探索轻资产运营管理模式。随着“大众创业、万众创新”浪潮的到
来，涌现出一大批挖掘房地产行业上下游产业链新价值的互联网型企业，进一步开拓了传统房地产企业的
转型思路。
公司经营和管理情况
2015 年上半年，在全国房地产市场逐步回暖的情况下，公司通过“五个狠抓”——狠抓客户有效需求
分析、狠抓客户体验与创造、狠抓营销渠道建设、狠抓营销机制改革、狠抓营销团队建设，推动营销管理
工作的提升。此外，公司推出了全国首家房地产移动互联网矩阵式会员营销服务自媒体平台——招商会，
跨出内部资源整合以及互联网化的坚实一步，助力整体营销能力以及营销业绩的有效提升。报告期内公司
累计实现签约销售面积 156.66 万平方米，同比增加 29.60%；签约销售金额 205.60 亿元，同比增加 14.86%。
在城市分化明显的格局下，公司坚持稳健审慎的拿地态度，重点补充战略重镇型城市的项目资源，报
告期内在上海等城市补充项目资源 98.83 万平方米，其中权益面积 50.31 万平方米，同时积极跟踪着深圳、
北京、广州、厦门等地多个优质项目。
在项目管理方面，公司继续完善运营“亮灯”指引，从进度、质量、安全、营销、成本、客服、效益
七大维度对各项目进行亮灯预警控制，并对亮灯情况进行过程监控，有效提高了项目整体管控能力。
报告期内公司继续加强产品研发和标准化落地，根据市场需求优化标准化产品线，创造性的提出了“双
孩房”产品设计理念，并将相关标准化产品在南京等城市落地，广受客户好评。
在复杂的市场形势下，公司大力拓展直接融资渠道，积极补充优质的资金来源，保障经营活动的资金
需求。年初以来，公司抓住降准降息的有利时间窗口分别以 4.55%和 4.12%的利率水平成功发行了两期合
计 30 亿元的三年期中票，公司控股子公司招商置地于 2015 年 6 月成功发行票面年利率为 0.5%的 2.9 亿美
元的可换股债券，进一步有效降低了公司的资金成本。近年来，受国内外经济形势变化以及国家货币、外
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汇等政策调整的影响，利率及汇率市场波动较大。这对资金密集型的房地产企业合理匹配货币资产及货币
负债提出了更高的要求，公司将密切关注市场变化，加强风险防范。
报告期内公司进一步细化了“一个根基、两条新路、三片沃野”的业务战略，启动了公司战略牵引下
的职能战略、区域战略、城市公司战略、专业公司子战略分解工作，形成总部优化顶层设计、打造专业平
台、做实风险管控，区域管理总部做好决策参谋、做强平台中继，各城市公司有效业务生长、持续利润增
长，各专业子公司夯实价值链环节、以运营服务为重资产业务增值的完备战略体系，共同促进公司战略目
标的达成。
报告期内公司重点聚焦养老、医疗、文化、科技、进口消费等领域加强相关创新业务的研究与实践，
积极拓展战略合作伙伴，推进主题产业园区、健康养老产业、移动互联网智慧城区等的模式研究和项目落
地。同时，产融结合与产网结合工作顺利推进，地产业务与金融资本实现有效对接，“到家网”、“招商会”
等互联网线上服务平台加速推广应用。此外，公司初步搭建了产网融合的风险投资体系，力争为公司的战
略转型注入新的活力。
面对转型，除了公司自身的思考与努力外，公司实际控制人招商局集团更是从资源整合，协同发展的
角度出发，在报告期内启动了本公司与招商局蛇口的整合工作，力争打造一个集团地产板块旗舰公司及核
心资产整合的大平台。目前相关工作正在有序推进，待履行相关程序后公司将尽快公告并复牌。
公司的综合实力、品牌价值得到了市场的广泛认可。报告期内，公司上榜由国务院发展研究中心企业
研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合评定的“2015 深上市房地产公司综合实力 TOP10”、
“财务稳健性 TOP10”、“财富创造能力 TOP10”和“投资价值 TOP10”；获经济观察报评选的“2014-2015
中国最受尊敬企业”奖，获评由中国上市公司协会与投保基金公司联合中国证券业协会、中国基金业协会
评选的“2015 年度资本品牌价值百强榜”、由观点新媒体评选的“2014 年度中国房地产上市企业 30 强”
和“2014 年度中国房地产卓越 100 榜”、由盖洛普公司评选的“盖洛普全球最佳敬业组织”、由中国上市公
司市值管理研究中心评选的“2015 年度资本品牌价值百强榜”、由国家商务部《WTO 经济导刊》评选的“金
蜜蜂企业”和“金蜜蜂永续发展奖”以及由《经济观察报》评选的“中国蓝筹地产企业”等称号。外界
对公司经营管理业绩给予了充分肯定。
公司对下半年经营环境的预测与公司的经营思路
目前，我国经济正处在调结构、转方式的关键阶段，结构调整的阵痛在持续释放，新动力还难以对冲
传统动力下降的影响，以至于经济下行的压力较大。在这个背景下，房地产市场政策环境平稳、宽松的基
调基本确立，将助推下半年房地产市场的持续稳步回升。
力争完成全年销售目标是下半年工作的重中之重。公司将以落实营销的“五个狠抓”为抓手切实提升
城市公司营销力，继续组织跨界营销，发挥好“招商系”的资源合力，助力销售目标的实现。
继续多渠道获取优质资源，进一步有效配置在战略重镇型城市尤其是深圳、北京等重点城市的资源。
此外，公司将稳健开始海外拓展，重点关注经济发展潜力较大及“一带一路”沿线的国家及地区。
实现转型发展新突破。持续完善一、二线城市结构布局和重点商业项目推进；持续推进轻资产平台的
打造，如园区运营服务平台以及产融结合的房地产基金管理平台。此外，公司将大力开展房地产金融领域
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的合作，探索存量资产证券化的可能性和可行性，尽快盘活存量资产，提升运营管理效率。
在开展正常的生产经营工作的同时，公司将全力配合推进招商局集团旗下地产板块的整合工作，同时
深入思考并制定新公司的发展战略及目标，促进新公司快速实现“1+1>2”的整合效果。
二、主营业务分析
2015 年上半年，公司实现营业收入总额 179.74 亿元，归属于上市公司股东的净利润 21.46 亿元。营业
收入中，商品房销售收入 164.48 亿元，结转面积 132.95 万平米；投资性物业租赁收入 5.42 亿元，累计出
租面积达 499.75 万平米；园区供电销售收入 3.06 亿元，售电 37,231 万度。物业管理收入 4.28 亿元，6 月
底在管物业面积 2,301 万平方米。
三、主营业务构成情况
主营业务构成分行业划分
单位：万元
营业成本 毛利率比
营业收入比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率 比上年增 上年增减
年增减
减 百分点
房地产开发销售 1,644,830 1,080,761 23% 12% 16% -3
出租物业经营 54,179 27,177 44% 19% 19%
园区供电 30,607 24,009 21% 3% 3%
物业管理 42,838 40,036 1% -8% -4% -3
酒店管理 17,490 19,503 -17% 39% 8%
房地产中介 5,056 4,317 9% 117% 38%
其他 2,395 2,848 -44% 70% 40% -8
注 1：由于房地产项目结转分布的变化，2015 年上半年，公司结转项目的单位成本略有下降，主要是结转低地价项目多。
同时，因刚需项目较多，结转项目的销售单价也有所下降，且结转均价下降幅度超过单位成本的下降幅度，导致房地产开发
销售毛利率同比下降；
注 2：随着出租率的提升，本年投资性物业出租毛利率同比有所上升；
注 3：因物管项目人工等管理成本增长较快，导致物业管理毛利率同比下降；
注 4：酒店业务主要为希尔顿南海酒店、北京康莱德酒店、海涛酒店以及漳州美伦山庄三个酒店的经营收入，上述三个
酒店入住率尚待提升，由于前期运营成本较高，毛利率为负，但同比已大幅改观，净现金流开始回正。
主营业务构成分地区划分
单位：万元
毛利率比上年
营业收入比上 营业成本比上
分地区 营业收入 营业成本 毛利率(%) 同期增减百分
年同期增减（%） 年同期增减（%）
点
华南地区 796,888 438,850 31% -22% -28%
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华北地区 202,802 158,423 11% 43% 92% -21
华东地区 561,164 421,595 17% 132% 119%
华中地区 236,541 179,783 16% 20% 14%
注 1：毛利率以营业收入减去营业成本和营业税金及附加后的数额计算；
注 2：由于华北地区结转项目中刚需产品毛利率低，且北京广盈臻园本期摊销评估增值导致毛利减少 1.52 亿，因此华北
地区毛利率下降幅度较大。
主要财务数据同比变动情况
单位：万元
资产负债项目 2015.06.30 2014.12.31 增减(±%) 主要变动原因
预付账款 231,925 361,919 -36% 预付土地款减少
其他应收款 1,309,421 894,186 46% 应收联营合营公司往来款增加
短期借款 66,136 388,690 -83% 偿还短期债务
应付票据 13,584 4,734 187% 应付工程款采用票据结算方式增加
应付职工薪酬 22,855 39,875 -43% 支付上年末计提的职工薪酬
应交税费 137,932 313,369 -56% 支付应付未付的税费
应付利息 30,595 19,214 59% 借款增加
一年内到期的非流动负债 879,100 597,010 47% 一年内到期的长期银行借款增加
应付债券 542,823 301,808 80% 发行中票和可转换债券
长期应付款 357,506 10,435 3,326% 子公司权益转让增加的应付款项
递延所得税负债 43,387 3,582 1,111% 企业合并取得资产的公允价值调整
损益项目 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月 增减(±%) 主要变动原因
财务费用 45,574 32,610 40% 本期利息支出同比增加
资产减值损失 -122 89 -237% 转回坏账准备
新取得子公司控制权变更日原持有股权按
投资收益 49,311 14,332 244%
照公允价值重新计量
现金流量项目 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月 增减(±%) 主要变动原因
投资活动现金流入小计 69,561 2,059 3,278% 合并新增子公司期初现金
投资活动现金流出小计 49,632 8,627 475% 联营合营公司投资支出增加
投资活动产生的现金流量 取得子公司现金净额增加大于投资支出增
19,929 -6,568 403%
净额 加
筹资活动现金流入小计 1,719,393 997,697 72% 银行借款及债券增加
筹资活动产生的现金流量 银行借款及债券同比增加大于归还借款同
791,331 173,756 355%
净额 比增加
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四、核心竞争力分析
1、大招商，大协同
招商局集团旗下拥有包括招商局国际、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券以及直投基金管
理平台招商局资本等一批优秀公司。横跨实业和金融两大领域的招商局集团，近年来大力推进产融结合，
通过资本和产业的有效互动发挥协同效益以实现跨越式发展。 在集团大力实施“产业协同、创新发展”
战略的支持下，公司与兄弟企业积极挖掘协同作战的机会，目前已在项目合作、金融创新、品牌联动等方
面形成了坚固的战略合作联盟。未来，公司将进一步加强产融结合，实现资源共享，共同发展的多赢局面。
2、一流的城市开发、升级与运营能力
招商局蛇口深耕蛇口 30 年，积累了丰富的一级开发以及园区运营、升级改造的经验和能力，已成为
国内卓越的园区运营商，而“30 年 30 城”的房地产开发运营经历已让招商地产成为全国领先的房地产综
合开发企业，两者经验的有效结合，将形成合力，使新公司成为一流的城市开发、升级与运营服务提供商。
3、丰厚的自贸区物业资产及土地资源，先行先试的自贸区政策机会
2014 年 12 月，前海蛇口片区正式被划入广东自由贸易区，2015 年 7 月，《中国（广东）自由贸易试
验区建设实施方案》正式出台，前海蛇口片区将重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务等战略性
新兴服务业，建设我国金融业对外开放试验示范窗口、世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港。作为前海
蛇口自贸片区最大的开发建设主体，公司及招商局蛇口在前海及蛇口拥有大量的商业资产，涵盖了写字楼、
商场、公寓和厂房等多种类型，这不仅拥有稳定的运营管理收入，也享受自贸区开发带来的资产增值。除
了建成的物业，还有众多待开发的土地资源，未来，公司将顺应自贸区的政策优势，合理规划自贸区内土
地资源的开发节奏及产业发展路径，实现多层次价值的创造及提升。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
本公司持有控股子公司招商置地（0978.HK）流通股 3,646,889,329 股，除此以外未持有其他上市公
司股份。
（2）持有金融企业股权情况
不适用
（3）证券投资情况
不适用
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2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
不适用
（2）衍生品投资情况
不适用
（3）委托贷款情况
不适用
3、募集资金使用情况
截止 2015 年 6 月 30 日前 5 年，公司不存在公开发行股票募集资金情形。
4、主要子公司、参股公司分析
单位：万元
公司名称 公司类 所处行业 主要产 注册资 总资产 净资产 营业收 营业 净利
型 品或服 本 入 利润 润
