深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2014 年度报告
2015-004
2015 年 03 月
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长周建国、总经理陈茂政、主管会计工作负责人唐小平及会计机
构负责人(会计主管人员)乔彦军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、
完整。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义...................................................................... 2
第二节 公司简介 ............................................................................................. 6
第三节 会计数据和财务指标摘要.................................................................. 8
第四节 董事会报告 ....................................................................................... 10
第五节 监事会报告 ....................................................................................... 24
第六节 重要事项 ........................................................................................... 26
第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................... 33
第八节 优先股相关情况 ............................................................................... 38
第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................................ 39
第十节 公司治理 ........................................................................................... 43
第十一节 内部控制 ....................................................................................... 48
第十二节 财务报告 ....................................................................................... 50
第十三节 备查文件目录 ............................................................................. 143
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
控股公司 指 深圳市投资控股有限公司
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重大风险提示
《中国证券报》、《大公报》和巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn 为本公司
2014 年度选定的信息披露媒体，本公司所有信息均以在上述选定媒体刊登的信
息为准，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
变更后的股票简称（如
---
有）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深房集团
公司的外文名称（如有）ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd．
公司的外文名称缩写（如
SPG
有）
公司的法定代表人 周建国
注册地址 深圳市人民南路深房广场 45-48 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.sfjt.com.cn
电子信箱 spg@163.net
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈继 罗毅
联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）82293000-4718 （86 755）82293000-4715
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 spg@163.net spg@163.net
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 境内：《中国证券报》；境外：《大公报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网
巨潮资讯网：http://www.cninfo.com.cn
址
公司年度报告备置地点 深圳市人民南路深房广场 47 楼
四、注册变更情况
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
1980 年 01 月 08
首次注册 深圳市 4403011002426 19217958-5
日
2014 年 12 月 31 44030110322587 44030019217958
报告期末注册 深圳市 19217958-5
日 8
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公司上市以来主营业务的变化情
无
况（如有）
1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股
历次控股股东的变更情况（如有）
公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 9 层
签字会计师姓名 蔡晓东、刘余香
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 2,132,311,222.93 2,116,482,684.93 0.75% 1,030,148,729.47
归属于上市公司股东的净利
298,033,316.49 228,268,271.23 30.56% 106,814,543.53
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
297,166,883.74 222,844,093.95 33.35% 101,232,143.75
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
322,162,063.36 194,953,683.40 65.25% 27,409,819.53
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.2946 0.2256 30.59% 0.1056
稀释每股收益（元/股） 0.2946 0.2256 30.59% 0.1056
加权平均净资产收益率 14.81% 13.05% 1.76% 6.75%
本年末比上年末增
2014 年末 2013 年末 2012 年末
减
总资产（元） 4,375,098,314.05 4,215,099,296.67 3.80% 3,712,770,828.30
归属于上市公司股东的净资
2,161,537,401.78 1,863,347,135.33 16.00% 1,635,376,098.73
产（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
按境外会计准则调整的项目及金额
按境外会计准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
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3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提 本期无大额固定
-133,442.39 5,778,882.64 -588,399.46
资产减值准备的冲销部分） 资产处置事项
单独进行减值测试的应收款项减值
6,140,000.00
准备转回
除上述各项之外的其他营业外收入
1,319,554.06 812,505.76 -130,400.83
和支出
减：所得税影响额 319,678.92 1,167,211.12 -161,200.07
合计 866,432.75 5,424,177.28 5,582,399.78 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损
益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列
举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年是深房集团基本面持续取得进步的一年。在宏观经济下行压力的严峻形势面前，
董事会科学决策，经营班子团结实干，大监督体系有效监督，全体员工同心协力，公司经营
管理均取得了较好成绩：经营业绩跃上新的台阶，主业运营能力和管控水平有效提升，企业
文化建设再创新业绩。
回顾2014年，公司各项工作呈现出新的特点：
（一）经营业绩取得新进步。报告期公司经营业绩取得新的进步，合并报表年末未分配
利润16年来首次由负转正，资债结构合理，财务稳健，风险可控。
（二）主业运营能力明显增强。公司主业运营能力进一步提升，管控和核心节点把控能
力明显增强，管控更加到位；营销管控逐渐成熟，项目营销创新营销手段，优化完善制度体
系和业务流程，提升客户服务水平；成本管控扎实有效，全过程目标成本控制能力进一步提
升，价值创造功能得到较好发掘，节点控制有效，措施得力。
（三）在建项目有序推进。深房尚林花园项目北区顺利完成竣工验收，南区完成了规划
调整、土地置换和容积率调整；深房传麒山项目正式入伙，实现项目全面收官；汕头悦景东
方项目完成竣工验收和业主入伙，井仔湾项目完成项目前期策划设计、土地平整，项目建设
招标业已启动；东乐项目和景田项目取得实质进展，计划2015年内开工建设。
（四）管控水平持续提升。公司继续强化公司治理和内控建设，董事会谋大事、定方向、
做决策，经营班子真抓实干、成效显著，大监督体系开展全方位监督确保企业规范运营；内
控体系扩大范围，实现了全系统内控建设全覆盖；全年制订新增制度12项，修订制度4项,优
化业务流程147项，进一步弘扬了遵章守纪的制度文化。
（五）物业经营稳中有升。公司克服宏观经济下行对物业租赁带来的冲击，采取“稳客户、
抓催收、拓客源、挖潜力”等手段，强化责任制度，严格合同落实，强化催款力度，较好完成
全年任务指标。
（六）所属企业经营卓有成效。各所属企业强化内控，开拓市场，攻坚克难，全面完成
预算指标。
（七）继续加强人才队伍建设。持续实施“精英人才、卓越团队”计划，继续招贤纳士，
竞争选拔人才；加强专业化培训，开展“深房大讲堂”特色讲座，形成了钻研业务、比拼技能
的良好氛围。
（八）企业文化建设有声有色。公司积极开展各项文娱活动，积极组织和参加兴趣小组活
动，构建新型企业文化，企业凝聚力明显增强。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内公司实现营业收入213,231.12万元，同比增长0.75%；营业利润39,947.48万元，
同比增长34.37%；利润总额40,066.09万元，同比增长31.85%；归属于上市公司股东的净利润
29,803.33万元，同比增长30.56%。
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公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
营业收入、营业成本2014年度发生数为213,231.12万元和140,966.49万元，比上年数分别
增长0.75%和-8.89%，，其主要原因是本期深房尚林花园项目结转收入成本所致。
房地产结转销售收入147,632.03万元, 同比增长4.94%,主要是所属龙岗公司深房尚林花园
项目实现销售结转所致。
物业管理收入11,884.29万元，同比增长18.66%，主要是所属物业管理公司收入增加所致。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
销售量 84,926.85 92,336.14 -8.02%
房地产开发(万
生产量 65,175.16 113,888.35 -42.77%
元)
库存量 241,853.88 261,605.57 -7.55%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 119,173,771.38
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 5.59%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 法人一 40,784,800.00 1.91%
2 法人二 29,987,587.93 1.41%
3 法人三 18,298,000.00 0.86%
4 法人四 16,290,000.00 0.76%
5 法人五 13,813,383.45 0.65%
合计 -- 119,173,771.38 5.59%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
行业分类 项目 2014 年 2013 年 同比增减
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占营业成本比 占营业成本比
金额 金额
重 重
849,268,477.4 925,436,497.6
房地产 60.94% 60.37% 0.56%
7
461,212,716.0 495,387,515.8
工程施工 33.09% 32.32% 0.78%
7
租赁 29,729,040.27 2.13% 31,939,508.32 2.08% 0.05%
101,337,156.5
物业管理 7.27% 89,941,397.44 5.87% 1.40%
1,441,547,390. 1,542,704,919.
小计 103.43% 100.64% 2.79%
31
减：内部抵销
47,832,106.53 9,788,534.77
数
1,393,715,283. 1,532,916,384.
合计 100.00% 100.00%
78
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
849,268,477.4 925,436,497.6
房地产 60.94% 60.37% 0.56%
7
说明
营业成本2014年度发生数为139,371.53万元，比上年同期减少9.08%，其主要原因是本期
深房尚林花园项目开始结转收入成本所致。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 448,033,547.98
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比
80.16%
例
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 法人一 351,541,978.04 62.89%
2 法人二 73,815,669.94 13.21%
3 法人三 8,275,900.00 1.48%
4 法人四 8,100,000.00 1.45%
5 法人五 6,300,000.00 1.13%
合计 -- 448,033,547.98 80.16%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
4、费用
财务费用2014年度发生数为33,816,128.14元，比上年数增加2257.73%，其主要原因是本
期主要房地产项目已竣工验收停止利息资本化所致。
所得税费用2014年度发生数为102,602,788.98元，比上年数增加35.79%，其主要原因是本
期利润总额增加导致的当期所得税费用增加。
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5、研发支出
无。
6、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,867,088,183.88 2,082,643,982.89 -10.35%
经营活动现金流出小计 1,544,926,120.52 1,887,690,299.49 -18.16%
经营活动产生的现金流量
322,162,063.36 194,953,683.40 65.25%
净额
投资活动现金流入小计 24,690.00 7,704,117.81 -99.68%
投资活动现金流出小计 3,016,118.70 6,079,076.26 -50.39%
投资活动产生的现金流量
-2,991,428.70 1,625,041.55 -284.08%
净额
筹资活动现金流入小计 362,013,496.47 470,989,352.23 -23.14%
筹资活动现金流出小计 530,373,267.61 611,751,337.59 -13.30%
筹资活动产生的现金流量
-168,359,771.14 -140,761,985.36 19.61%
净额
现金及现金等价物净增加
150,835,476.59 55,570,669.67 171.43%
额
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动产生的现金流量净额2014年度发生数为322,162,063.36元，比上年数增加了
65.25%，其主要原因是本期购买商品接受劳务支付的现金减少所致。
投资活动现金流入2014年度发生数为24,690.00元，比上年数减少了99.68%，其主要原因
是本期无收回投资且未发生大额固定资产处置所致。
投资活动现金流出2014年度发生数为3,016,118.70元，比上年数减少了50.39%，其主要原
因是本期购建固定资产、无形资产和其他长期资产减少所致。
投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 2014 年 度 发 生 数 为 -2,991,428.70 ， 比 上 年 数 减 少 了
284.08%，其主要原因是本期处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金及本期购建
固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金同比减少所致。
现金及现金等价物的净增加额2014年度发生数为150,835,476.59元，比上年数增加了
171.43%，其主要原因是本期经营活动产生的现金流量净额增加所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
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年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
1,476,320,296. 849,268,477.4
房地产 42.47% 4.94% -8.23% 8.25%
06
488,183,328.1 461,212,716.0
工程施工 5.52% -6.43% -6.90% 0.47%
5
租赁 78,833,382.73 29,729,040.27 62.29% -4.19% -6.92% 1.11%
101,337,156.5
物业管理 118,842,883.81 14.73% 18.66% 12.67% 4.54%
2,162,179,890. 1,441,547,390.
小计 33.33% 2.42% -6.56% 6.41%
75
减：内部抵销
50,540,216.49 47,832,106.53 5.36%
数
2,111,639,674. 1,393,715,283.
合计 34.00% 0.67% -9.08% 7.08%
26
分产品
1,418,885,068. 825,568,531.8
住宅 41.82% 1.50% -10.50% 7.80%
06
商铺 57,435,228.00 23,699,945.60 58.74% 542.50% 677.84% -7.18%
其他各行业产 685,859,594.6 592,278,912.8
13.64% -2.60% -4.05% 1.30%
品合计 9
减：内部抵销
-50,540,216.49 -47,832,106.53 5.36% 276.49% 388.65%
数
2,111,639,674. 1,393,715,283.
合计 34.00% 0.67% -9.08% 7.08%
26
分地区
境内：
2,100,652,904. 1,384,529,733.
广东省 34.09% 2.74% -6.55% 6.55%
17
其他 60,941,449.28 57,017,656.60 6.44% -7.37% -6.65% -0.73%
境外： 585,537.30 100.00% -1.79%
2,162,179,890. 1,441,547,390.
小计 33.33% 2.42% -6.56% 6.41%
75
减：内部抵销
50,540,216.49 47,832,106.53 5.36%
数
2,111,639,674. 1,393,715,283.
合计 34.00% 0.67% -9.08% 7.08%
