华联控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
华联控股股份有限公司
2016 年半年度报告
2016-052
2016 年 08 月
华联控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长董炳根先生、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先
生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2016 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 17
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 24
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 28
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 29
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 31
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 106
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释义
释义项 指 释义内容
公司或本公司 指 华联控股股份有限公司
华联集团 指 华联发展集团有限公司
华联投资 指 深圳市华联发展投资有限公司
深圳华联置业公司 指 深圳市华联置业集团有限公司
华联物业集团 指 深圳市华联物业集团有限公司
杭州华联置业公司 指 杭州华联置业有限公司
浙江兴财公司 指 浙江省兴财房地产发展有限公司
华联进贤湾公司 指 杭州华联进贤湾房地产发展有限公司
华联杭州湾公司 指 浙江华联杭州湾创业有限公司
上海申冠置业公司 指 上海申冠置业发展有限公司
神州长城（原\"深中冠\"） 指 神州长城股份有限公司（原\"深圳中冠纺织印染股份有限公司\"）
腾邦梧桐基金 指 深圳市腾邦梧桐在线旅游投资企业（有限合伙）
大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 深圳证券监督管理局
深交所 指 深圳证券交易所
巨潮网 指 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 华联控股 股票代码
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 华联控股股份有限公司
公司的中文简称（如有） 华联控股
公司的外文名称（如有） China Union Holdings Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）UDC
公司的法定代表人 董炳根
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 孔庆富 沈华
深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
联系地址
1103 室 1104 室
电话 (0755)83667450 83667257 (0755)83667450 83667257
传真 (0755)83667583 (0755)83667583
电子信箱 kongqf@udcgroup.com shenh@udcgroup.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 99,228,514.59 95,915,534.66 3.45%
归属于上市公司股东的净利润（元） 432,119,794.01 -15,629,827.41 2,864.71%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-18,096,855.29 -15,283,493.07 -18.41%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 1,634,773,495.96 -329,482,075.58 596.16%
基本每股收益（元/股） 0.3845 -0.014 2,846.43%
稀释每股收益（元/股） 0.3790 -0.014 2,807.14%
加权平均净资产收益率 19.14% -0.84% 19.98%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 8,752,398,507.28 6,463,740,837.81 35.41%
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,460,364,993.24 2,041,478,209.23 20.52%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 589,222,393.22
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计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
160,000.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,636.16
减：所得税影响额 139,148,490.19
少数股东权益影响额（税后） 23,889.89
合计 450,216,649.30 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内公司主营业务、利润及其构成情况:
公司主营业务为房地产开发及自有物业租赁管理业务。
公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州、千岛湖等城市，物业资产及物业经营管理业务主要集中深圳、杭州、
上海、千岛湖等区域。从事房地产开发的实体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、浙江兴财公司、
上海申冠置业公司等五家企业。从事物业经营管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的
物业资产出租及住宅地产项目、商业地产项目等运营与服务管理 。
公司房地产开发业务、项目储备及自有物业出租等情况如下：
1.华联控股房地产开发项目情况(单位：平方米)
项目名称 位置 总投资 权益比例 建 设 用 计容积率 可售面积 项目进度 备注
地面积 建筑面积 （含商业）
华联城市全景 深圳宝安区 29亿 100% 37,466 197,024 171,350 已结顶，预售中
华联工业区B区更 深圳南山区 -- 68.7% 34,289 210,400 -- 专项规划已获批，筹建中
新项目
钱塘公馆 杭州钱江新城 6亿 74% 11,549 46,421 38,068 营销推广中
全景天地 杭州钱江新城 8亿 74% 24,009 54,588 16,447 正在进行精装修，其中万
(1#楼：万豪酒店； 豪酒店为自持性物业
2#楼：全景公寓)
半岛小镇 杭州千岛湖 10亿 70% 297,013 103,954 101,069 一期已结顶，二期在动工
备注：公司2016年上半年没有新增土地储备项目，存续的工业土地储备为华联工业园区A区块，该区块占地8.27万平
方米，该项目拟申请城市更新，目前正在筹备更新立项及合作开发前的各项工作。
2.公司出租房产情况
公司出租房产主要分别在深圳、上海、杭州三地，房产数量合计18.18万平方米(含合并范围内的控股子公司)。
(1)按照房产类别划分为：工业厂房、仓储房产：6.71万平方米；住宅和宿舍房产：0.87万平方米；办公楼、商业和酒店
房产：10.6万平方米。
(2)按照区域分布
1)深圳方面：工业厂房和仓储房产：6.71万平方米；住宅和宿舍房产：0.87万平方米；办公楼、商业和酒店房产：1.66
万平方米。
2)上海方面：办公楼房产：2.20万平方米。
3)杭州方面：办公楼、商业和酒店房产：6.74万平方米。
本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
经营环境变化及判断:
2016年1-6月，全国商品住宅累计销售面积和金额分别为5.71亿平方米、4.18万亿元，同比分别增长28.6%、44.4%，全
国房地产累计投资、土地购置面积分别为4.66万亿元、0.95万亿平方米，同比分别增长6.1%、下降3.0%。
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报告期内，中央信贷政策、财政政策调整以及购房门槛降低、下调非一线城市契税、营业税等利好政策，有效地促进
了国内房地产市场需求，尤其是一线城市、具有代表性的二线城市南京、苏州等表现较为突出，房价、地价涨幅明显。总体
来看，上半年，在国家持续政策宽松的大背景下,需求集中释放,市场整体呈现高位运行,商品住宅累计成交数量与销售金额均
创历史同期新高。由于房地产行业的结构性过剩问题较为突出，各城市之间市场分化在加剧，地方政府因城施策促进房地产
市场的健康平稳发展仍为全年政策主线。
展望下半年，由于我国经济内生动力不足并存在下行风险，房企去库存化压力仍较大，一二线城市与三四线城市之间市
场表现将继续分化，热点城市楼市或面临调整压力，继沪深出台限购加码政策之后，近日南京、苏州等城市也相继出台限购
加码措施。自去年以来，国内信贷、货币政策持续宽松，房企所面临的经营环境、融资环境及自身基本面等已有所改善，预
期下半年国内房地产市场在宽松货币政策和利率持续下降等利好刺激作用下，沿着政策导向，继续保持良好的平稳增长势头。
公司经营与管理情况:
目前，公司的房地产开发项目主要集中在杭州和深圳两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下：
1、杭州方面
(1)“UDC时代广场”城市综合体项目
“UDC时代广场”城市综合体项目由“UDC时代大厦”(写字楼)、“UDC钱塘公馆”(商住)和“UDC全景天地”（万豪酒店）
组成，总建筑面积为26.8万平方米。
“UDC时代大厦”项目：由A、B两幢塔楼组成，2010年底建成交付使用。A幢于2011年售罄；B幢自持出租。
“UDC钱塘公馆”项目：钱塘会馆A、C户型于5月底施工完毕，B户型于6月中旬施工完成，部分精装工程进行了分项
验收和阶段性验收。营销推广方面：一是梳理和优化销售部全部使用表格，意向书，买卖合同等；梳理了现场全部资料，并
重新印刷；整理精装修资料；为一些诚意客户解决购买后个性化装修改造方案；对于前期积累客户和当前积累客户进行电话
回访跟踪进行意向度分类；重点客户进行回访和预约意向方选房以及价格摸底工作；三是借助“浙商资本联谊会2016年第二
次圆桌会议”活动，由《浙商》杂志媒体名义，邀请具有购买力的高端客户，通过现场实景体验、了解项目，扩大该项目在
高端圈层的知名度。
“UDC全景天地”项目：该项目截止6月底已具条竣工验收条件，目前正在协调、办理预售证申领工作，以及在积极筹
划营销推广等方面工作。
万豪酒店：该项目为2016年杭州市B20会议指定使用酒店之一。截止2016年6月，该项目总包土建工程、景观绿化及市
政管网工程、幕墙工程、精装修工程、安装工程、强电工程、弱电工程已基本完成，万豪运营团提出的增补工作和调试工作
已全面开展。目前已完成万豪酒店各单项土建验收及酒店开业所需的各项证照，万豪酒店于2016年8月13日开业。
(2)千岛湖“半岛小镇”项目:该项目位于杭州千岛湖，为低密度住宅项目。
报告期内，该项目完成了二期次入口至一期道路线型贯通，完成了一期交付标准样板房，完成了4、5号楼及配套服务
用房的精装设计、幕墙设计、配套服务用房的市政设计等工作。顺利通过1、2、3、6、9号楼主体中间结构验收，完成了一
期1-3号公寓楼室内粉刷，屋顶防水及保温施工作业，完成6、7、8、9号公寓楼外墙面砖铺贴，8、9号公寓楼室内天棚油漆
施工作业。一期幕墙及照明工程：完成了1-9号楼门窗副框、幕墙龙骨全部。一期泛光照明工程：1—9号楼各楼层及外墙所
有预埋管线施工作业。二期土石方及市政道路工程：完成5号边坡锚杆施工，边坡复绿开始施工。12、13号楼后挡墙混凝土
施工，6号挡墙基础完成混凝土施工作业，9号挡墙道路内侧肋板墙锚杆施工开始。B区道路施工：市政道路桥梁完成0至+600
毫米层场平区域一全部土石方。桥梁工程：完成了一期桥梁1—7号梁浇筑。正负0米以上挖方边坡防护锚杆施工。完成了二
期桥梁3、4、5号扩大基础再休整，及垫层浇筑。
根据工程计划进度，该项目计划于2016年底前将基本完成一期精装工程，同时在进行编制营销策划方案和项目推介方
案等工作。二期工程方面：2016年底前完成土石方和边坡挡墙工程一期至二期桥梁道路线型贯通及桥梁完工（不含路面）等
工作。
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2、深圳方面
(1)深圳宝安“华联城市全景花园”项目
该项目计容积率建筑面积19.7万平方米。主体结构施工方面：外墙、屋面及突出屋面装饰工程已完工；塔楼地面砖、
楼梯间踏步砖铺贴完成，水电管井门安装完成，铝合金门窗、护窗栏杆、不锈钢扶手、入户门安装完成；塔楼A至H栋已逐
套验收完成。
精装修工程：1栋D座38层B户型样板房及首层、半地下层大堂精装修于2月完工，A、B座43层B、A户型样板房完成约
80%；1栋A～F、H座公共空间精装修完成85%；2栋精装修完成95%。
园林景观工程：展示区及儿童游泳池施工完毕，其余施工完成75%。
设备安装工程：消防工程安装完成85%；电气、给排水安装完成90%；电梯（首批15台）、防雷验收工作完成；1～8
号楼室外管网施工完成约70%。
营销方面：截至6月30日，项目累计合同销售面积6.41万平方米，累计合同销售金额35.72亿元，成交均价达5.57万元/
平方米。
根据公司计划进度，该项目将于2016年12月前完成项目工程竣工验收和竣工备案等工作。
(2) 深圳“南山华联工业园A、B区”更新改造项目
南山“华联工业园B区”项目：该更新项目计入容积率建筑面积为21.04万平方米。该城市更新单元项目已完成开发主体的
资格确认和取得建设用地规划许可证，完成储备中心对土地收储，完成测绘大队测绘与出定位图等工作。规划设计方面：7
月完成项目初步设计工作，取得《施工图设计文件审查合格书》。前期策划方面：完成项目扩初设计建议，项目整体已开始
进行扩初设计；完成《华联南山B区项目前期营销策略案》。目前旧厂房清拆工作已完成，正在进行设计方案深化以及办理
土地出让合同等动工兴建前的相关申报手续。
根据公司计划进度：该项目于2016年9月前完成用地出让合同办理及完成正式立项备案等工作，2016年底前取得桩基
工程规划许可证、基坑支护开工。
南山“华联工业园A区”项目：已确立了AB区整体规划发展策略，明确了A区项目的定位及开发方向，确立了开发和申报
主体，在与有关方拟定具体的开发方案之后，制定前期策划方案，力争2016年底前完成城市更新单元规划计划的申报及立项。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 99,228,514.59 95,915,534.66 3.45% 无重大变动
营业成本 50,878,437.88 50,719,556.03 0.31% 无重大变动
“华联城市全景花园”项
目于 2015 年 10 月开盘
销售费用 17,753,052.28 6,645,345.04 167.15% 预售，导致本期支付的
策划费、广告费、销售
佣金等大幅上升；
管理费用 45,619,666.20 37,600,515.64 21.33% 无重大变动
财务费用 2,428,416.85 10,254,259.55 -76.32% 主要是本期归还部分银
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行借款所致
主要是出售神州长城股
所得税费用 146,098,996.44 1,366,993.82 10,587.61%
票所致
经营活动产生的现金流 主要是收取的预售房
1,634,773,495.96 -329,482,075.58 596.16%
量净额 款增加所致
投资活动产生的现金流 主要是出售神州长城股
576,444,488.96 -22,484,766.70 2,663.71%
量净额 票所致
筹资活动产生的现金流 主要是本期归还银行
-673,678,514.65 987,937,721.13 -168.19%
量净额 借款所致
主要是本期经营活动产
现金及现金等价物净增
1,537,553,681.62 635,970,808.41 141.76% 生的现金流量净额较上
加额
期增加所致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司经营计划实施进度与计划目标基本一致。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
租金及物业管理 94,379,812.02 46,460,226.81 50.77% 3.65% 0.99% 1.30%
其他业务收入 4,848,702.57 4,418,211.07 8.88% -0.27% -6.27% 5.83%
分产品
租金及物业管理 94,379,812.02 46,460,226.81 50.77% 3.65% 0.99% 1.30%
其他业务收入 4,848,702.57 4,418,211.07 8.88% -0.27% -6.27% 5.83%
分地区
华东 51,422,904.94 22,560,477.81 56.13% 4.13% 2.72% 0.61%
华南 47,805,609.65 28,317,960.07 40.76% 2.73% -1.52% 2.56%
四、核心竞争力分析
1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土
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地成本控制方面具有一定比较优势。
2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴
熟的运营模式，有利于持续推进华联工业园区B区、A区等城市更新项目的开发与运营。
3.公司财务状况良好，且华联集团及其关联方在财务资助等方面给予公司大力支持，将为公司在建项目的顺利建设提供
有效支撑。
4.物业管理由专业化、规范化逐步迈向规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经
营将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
证券品种 证券代码 证券简称 股份来源
成本（元）数量（股） 比例 数量（股） 比例 值（元） 益（元） 科目
101,540,0 43,141,03 115,295,9 102,924,9 586,623,3 长期股权
股票 000018 神州长城 9.65% 6.79% 募集资金
00.00 2 21 19.35 64.45 投资
101,540,0 43,141,03 115,295,9 102,924,9 586,623,3
合计 -- -- -- --
00.00 2 21 19.35 64.45
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
深圳市华
联置业集 房房地产 房地产开 1,038,542,6 876,783,89 41,908,444. 25,199,19 22,678,790.1
子公司 20000 万元
团有限公 开发 发、租赁 88.28 4.83 62 2.05
司
杭州华联 房地产开
房房地产 7845 万美 1,997,767,9 966,586,85 18,957,786. 3,254,149
置业有限 子公司 发、物业租 1,485,224.49
开发 元 55.57 7.36 00 .51
公司 赁
浙江省兴
房地产开
财房地产 房房地产 899,165,11 354,905,11 1,207,354.0 -14,132,5 -13,981,548.8
子公司 发、物业租 5000 万元
开发有限 开发 2.89 1.27 7 85.29
赁
公司
深圳市华
联物业集 103,160,96 71,916,378. 38,782,347. 7,967,799
子公司 物业管理 物业管理 4062 万元 5,973,296.86
团有限公 9.30 32 96 .28
司
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5、非募集资金投资的重大项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无非募集资金投资的重大项目。
六、对 2016 年 1-9
